时间：2023-01-19 21:13:19
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇商业地产运营模式，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：商业房地产；收益率；运营管理模式
中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）10-0149-03
商业地产的营业模式决定了商业地产要从微观上应用与零售餐饮和娱乐以及休闲健身等有别于住宅房地产的收益方式。从经营规模上也区别于普通的居民住宅、公寓和普通的写字楼。商业房地产是一个综合的房地产运作形式，要从投资和开发上区别于传统的地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。
1 商业地产的运营管理
应该在最大程度上提高房地产的租赁收益以及品质的价值，将现代房地产理念加入传统的经营项目当中。统一地将这些元素结合到一个信息平台上，不能单纯地只进行运行管理房地产项目，从而逐渐从“商业管理”发展成为“物业管理”，从而逐渐增强核心竞争统一化标准运营模式是商业地产发展的关键，在运行管理上的统一最主要的就是开发商和入驻店铺的合理合作，在同一个主体概念下进行统一步骤的经营管理工作。把传统的经营管理细分为广告宣传、市场营销和商户运营售后安保三方面管理的方式，同时促进维修好消防设备以及灯具的管理。虽然商业物业是一个综合性非常强的复合商业物业，但是它的运营管理模式可以以一个店铺的模式形成统一的感觉。这些同意的精英模式包含了四个方向的内容，有统一规划、统一营销、统一售后服务管理、统一品质监管和物业服务。为以后的统一招商奠定了基础。这项工作是这个商业地产是否能成功的成为城市商业圈中心的重要执行措施。所以执行人员一定要做好前期的准备工作。所以，准确的商业规划是商业项目成功的运营基础。
2 商业地产运营与收益的常用模式
2.1 只售不租，出让产权
通过采取只出售而不出租的方式以最快的速度出让自身的产权，这种经营模式可以快速地收回自己的投资，很多房地产开发商都在日常经营过程中降低了自己的置业门槛，这样就在很大程度上解决了卖场面积难以出售的问题。很多商业地产都使用出售后租出的形式同时以高回报租金为回馈，除此之外还做出若干年之后回购的承诺，这就营造出来很多概念。房地产商以商铺潜在的升值空间吸引部分居民进行投资。产权类商业地产商铺也成为了近些年的趋势，房地产开发商也是以一个物业为整体进行整体开发的。通过对类型的商铺的科学规划和分类，这样既可以在不同的市场都取得一定的利润，又可以保障小业主的除了每年必须缴纳的店铺费用外还能每年获得一定的收益。从而为发展商和商铺店家形成长期的租赁合同。对于这种大型的商家以租赁为主要销售模式，并且得到了广大商家的认可，并且也被投资者所接受。
2.2 只租不售
而单纯地出租而不销售的好处就是房地产的产权一直在开发商手中，开发商可以将产权进行抵押贷款，待产业增值后再继续出售，这样做也会将整个地产都纳入资产运作的范围内，这样既达到了开放商对于商家的控制，也便于管理，执行自己商业地产的经营风格。
2.3 又租又售，部分租，部分卖
将销售和出租结合的形式具有非常好的收效，这种模式可以进行以租代售，还可以不租不售，将产权作为投资资本进行再开发，还可以同商家进行联营，以物业为入股股本参与整个地产的运营当中，也可以合作经营。除此之外，还可以通过物业和其他工作单位成立商业经营公司，专门为经营商业物业，同时以租赁的方式从业主手中取得商业物业的使用权，同时还能获得产权的租赁收入和合伙经营搜如以及物业增值多方面的收益。目前，随着商家和房地产商的强强联合，逐渐形成了一种万达模式，这种模式也被如今万达房地产应用到了极致，并且利用商业地产的形式让沃尔玛、欧倍德等国际大企业进驻万达房地产，并且建立和良好的合作关系。而万达集团通过租金的形式获得了比较稳定的现金流，而商家则是节省了很多选址时间和降低了风险，很大程度上减少了新店建设上的巨额资本原始
投入。
3 商业地产运作中存在的风险
商业地产和住宅地产区别在于商业地产的资金周转较慢，需要整个环节都不能有差错，才能形成一个完成的商业模式，也能保证这个商业环节上的开发商、投资者、经营者、物业都能得到自己应有的利润。主要的经营环节包括了开发、销售、招商、经营和管理几个工作环节，这几个工作环节中每一个都有着非常紧密的联系，而且在法律意义上也存在着和普通房地产的区别，同时商业地产的风险也是比普通房地产大，通常会有以下几个风险：
3.1 宏观调控的风险
因为现在如今房地产的开发非常的火热，带动了整个房价的不合理高涨，国家层面已经多次出手调控，例如上海市就已经针对这种情况进行详细的法规规范，同时要明确商场的产权以及分割转让的明细标准，并且规定商铺必须在有产权证的时候才能够开发、使用和转让。这个同志就是通过行政手段的方式对开发商的行为进行了具体的规范。
3.2 行业规划失误的风险
行业规划具体指的是对某一个地区的产业、地区以及人口等方面内容的安排或者计划，这种规划属于法律法规范畴内的，具有一定的强制性，如果出现宏观上的规划失误可能会造成商铺的贬值。同时，相关的企业也应该在当地开发商业地产的时候应该熟悉当地的政策法律法规，避免触犯法律或者犯方向性的错误。一项成功的商业地产开发活动很大程度上是以来市场调查等商业活动，但是在法律的角度上来了解城市发展的政策倾向也会起到很大的作用。
3.3 租金价差带来的风险
开发商在卖出商铺之后，消费者和小业主们委托开发商经营该商铺，而开发商则是将整个商业地产交给大型商业地产进行统一经营，这样就会在一定程度上降低租金，注重保障小企业主的合法利益，保障他们的收益率，对于每年产生的一些差额，要进行多退少补，不能克扣差额款。如果要回避开放时候产生的风险，就要聘请相关的法律律师，在前期规划阶段就要规避法律风险，并且按照市场的需求和规律来办事，不能脱离市场。如果只是单纯提高价格和回报率。因为商业地产有较高金额的租赁和增值税。对于普通的投资者可能不清楚，会因为合同而产生就飞需要注意在前期详细解释。这也需要开发商在进行销售的过程中做好正确的引导，同时要做到承诺的售后服务，以此提高商业信誉，维护企业品牌。
3.4 大型商铺因为投入高而产生的经营风险
如果几个大型的上家在长期的承租期间内因为自身的经营管理不善而无法继续经营而无力支付预先约定的房租，这就会导致开发商无法支付固定的收益给业主，因此开发商在进行出租的过程中不能只从租金的角度来挑选商家，而是综合性地根据商铺的行业前景、资质一级履约能力进行全方面的考量，尽量选取一些具有较强实力和较高资质的客户，以此保证其履约能力。这部分风险最主要的解决办法就是要在招商工作上多进行综合性考量，很多开发商在进行招商的过程中知识单纯地追求入驻率，经常忽视商家整体的精神风貌和影响商业信誉和形象，也会因此造成商业布局的不合理、不科学，而且因此导致商家经营困难造成退租。这种情况会在很大程度上延长招商时间，导致了更为严重的后果。
3.5 售后包租过程中可能存在的风险
通过公平的法律法规确定购房者和开放商之间的相关利益和义务。也确定购房者和租房者的利益需求。而目前存在着一部分开发商采用委托经营管理的合同方式保障投资收益，以此保证投资收益。业主除了和开发商签订购房合同之外，开发商或者提供的管理公司还要和购房者签订一份委托管理合同，开发商要特别注重委托经营的合同，因为这种委托合同将是保障未来收益的最主要的法律文书。
3.6 产权分散所带来的风险
开发商也要公平公正的分配整个商业地产的商业布局，保证在产权上不要和经营者产生纠纷和矛盾。针对这一问题开发商可以在进行分割的过程中成立业主委员会，通过业主委员会对商场未来经营管理进行总体性的规划管理，具体运作层面要确定每个利益诉求的权限，这样签合同之前确定产权能最大限度的避免后期发生
纠纷。
3.7 物业管理中存在的风险
在商业物业当中单独成立的物业委员会的困难很大，而且管理内容相当冗杂，涉及了多种费用的收取管理和分摊，商业地产的管理费可能因为经营不善，而在后期增加多余的管理费，让很多消费者和开发商产生了纠纷，这是物业的管理水平问题就体现了出来。而且很多不同形态的物业也都面临着不同的收费标准和服务标准，这就增加了发生物业纠纷的概率。
4 结语
综上所述，商业地产的已经在我国开始有了很大程度的发展，不仅是已经进入的房地产开发商还是新参加的开发商，都是处于探索阶段。商业地产是一个高回报和高风险的投资领域，但是从整体上来讲行业的前景十分广阔，不仅有政策上的支持，而且存在着很大的市场空间。作为商业地产开发商，要紧密地和政府以及相关部门合作，开发出具有市场竞争力的产品，在进行项目开发之前要做好可操作性研究和规划设计， 商业地产的经营周期很长，在进行经营的过程中要整合好各个方面的力量，同时要整合整条产业链，才能实现良好的运行，取得预期的效益。
参考文献
[1] 夏联喜.商业地产新兵入门[M].中国建筑工业出版社，2011.
[2] 武能尧.商业房地产开发运营的研究[D].苏州大学，2010.
关键词：商业地产；运营模式；分析；发展策略
一、引言
随着城市化的不断深入发展，在我国大中城市的发展呈现出了一股股商业地产开发热。就我国的商业地产开发模式来说，其正处于一个发展转型时期，虽然，取得了一定的成就，但是也相应地出现了一些问题需要加强重视。特别是随着开发规模的扩大，这样的问题本身也就显得愈加严重，商业地产的运营模式本身也就需要做到理性对待、合理发展。
二、商业地产概述及特点分析
1.商业地产内涵
商业地产指的是房地产中用于进行商业活动的收益类场所。其包括了办公用的写字楼、会议楼以及公寓，也包括了用于开展经营活动的商业场所等等。商业地产往往不会被用来居住与生产。其狭义上的定义指的是：商业活动所需的房地产，其经营范围包括了零售、餐饮、娱乐等等。而从广义上的定义来看，其还可以进行融资、开发等一系列活动，只不过其本身与传统的住宅和生产基地之间存在着较大的差异。
2.商业地产的开发运营模式特点分析
将商业地产与传统的地产进行对比分析，商业地产所存在的特点，即为：一是经营活动的开展形式更为多样化，其往往是以租赁的形式为主。商业地产通过这样的方式来活动租赁收入，使得商铺所有者得以获得经济利润。因为商铺“只租不售”可以科学地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时进行商业布局调整。这是商业经营发挥集聚效应的首要条件，有利于顺利度过商场培育期。二是商业地产可以为拥有者创造更大的经济利润。其不仅仅是对租金的交纳，还体现在地产本身的建筑成本与售价之间的对比，其会受多样化的因素影响。如：地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产生影响。三是经营风险的存在，因为商业地产的成本回收周期较长，其可能会在回收的过程中面临着来自于区位环境的因素影响而产生相应地价格波动，导致商业地产的亏损现象出现。例如周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群构成乃至政府的政策等。而且，商业地产的经营一般要经过2-3年的过渡期才能趋于成熟，投资回收期一般也要达到8-10年，这都构成了商业地产的较大的经营风险。四是经营活动的开展形式较为多样。在一个商业地产中的经营模式一般是多种多样的。其可能包括了商品销售、服务行业等等类型。如，餐饮、休闲、金融、娱乐等等。
三、我国商业地产的运作模式分析
在我国，商业地产的运作模式呈现出了系统化的特征。其往往会受到地产开发商、管理者以及资本运营者三个方面的影响。其经营模式可以被分为四个类型，即全部出售、不售不租、纯租及租售结合这四种。
1.全部出售的形式
全部出售这一形式是较为传统的模式。地产开发商通过对房权进行出售来获得经济利润，之后此处房产的商业经营活动便于地产开发商之间没有任何关系了。在这个关系模式中，房产开发商可以在较短时间内将房产套现，继而降低经济压力与经营风险。
2.不售不租模式
开发商通过建造商业地产来进行直接的经营活动，其既不对外出售，也不对外出租。这样的经营模式会让房地产上拥有地产的产权与经营权。同时，商业经营活动的开展更具针对性。但是，如果房地产商本身缺乏经营管理能力，往往会导致巨大的亏损，自主经营未必会让经营活动的开展利润被有效实现。
3.纯租模式
在此类运作模式中，开发商不会选择自主经营，而选择以合同的形式来将商铺对外出租，其出租规模各不相同，并在此基础上来对这些商户进行统一管理，以交纳租金的形式来获得经营利润。为此，房地产商需要做到对市场的不断培养，继而来实现经营能力的发展。同时，也要注重于对品牌的塑造以此来实现市场竞争力的提升。
4.租售结合模式
房地产商通过对部分的房产进行销售与租赁来获得经济利润，以此来削弱自身带有的资金压力。这一运作模式显得更为灵活，其可以很好地借用于社会资源来最大化地拉升自身的商业经营范围，实现商品效益与品牌效益的最大化。同时，这样的经营模式往往可以让高层的经营管理活动在具备主体性的前提下，显得更为独立。
四、我国商业地产的运营策略探究
在我国针对于商业地产的运营模式需要从实际情况出发来对相关策略内容优化设计，以此来最大化地发挥出策略的价值。
1.注重于对商业地产的城市景观设计
商业地产的开发作为城市的景观组成部分，其应当具备一定的美观性。这不仅仅是对建筑功能的要求，也是对建筑色彩、外形的要求。例如，商场、写字楼以及酒店等商业地产的外观设计就应当呈现出更为丰富的色彩，以此来更好地实现经济价值与社会价值。在我国，因城市发展缺乏专门的管理条例与控制举措，商业地产的开发也就需要从市场的实际需求出发来更好地做到优化设计。
2.撬动内需以此来实现综合性商业地产的开发
目前，商业地产项目的发展呈现出综合化发展的特征，这即是对国人生活方式的表现，其本身也是商业活动得以顺利开展起来的前提保障性要素之一。此类综合性的商业地产会具备在三个层次的综合，即商业形态的综合化运用。其包括了商业、娱乐以及文化等多方面的我要是融合。既有着商业活动的动态，也有着休闲娱乐的静态。不同规模的商业地产可以有选择地与其他功能设施相混合，这对规划设计提出了更高的要求，所有内容不是简单地拼凑而是有机的组合。在功能分区、动静分区、交通流线等方面做到明确有效、各得其所，形成完整的生活链，以发挥最佳的综合效益。
3.商业建筑对本土建筑风格的追求
建筑的形式与风格特征会对消费者的消费行为造成一定影响。民族文化作为传统文化的组成部分，其往往更容易得到消费者的认可。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。
4.通过旧城改造促使城市老商业街区的复兴
中国有很多历史文化名城、古城，但由于历史的原因，大多遭到严重的破坏。旧城老商业街区随着时代的发展而逐渐没落，作为宝贵的历史建筑和民俗文化遗产亟需复兴原有活力，它是打造独特城市名片的重要举措，这也给商业地产开发提供了可资利用的基本素材。其核心指导思想是保护性开发，这种有限度的开发不仅不会降低开发带来的商业价值，而且可以带动旅游资源的挖掘。
五、结语
总的来说，商业地产的开发作为房地产发展的开展形式之一，其本身较普通的开发活动之间存在着差异化的地方。为此，其需要更加注重于对出现问题的解决，以此来实现商业地产开发工作的更好发展。在本文中，笔者通过对商业地产开发模式的分析来对我国新时期发展环境下的商业地产发展模式重新认识，认为只有选择“只租不售”的模式，才能更好地解决目前而言我国商业房地产经营活动中所出现了的一系列问题。
参考文献：
[1]刘建文.浅析商业地产运营模式[J].环渤海经济t望，2013，（8）：46-47.
[2]张蒙蒙.基于服务型建造的建筑企业商业地产开发运营模式研究[D].西安建筑科技大学，2014.
关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式
随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。
本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
比较分析
1、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
2、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
3、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
4、商业地产的开发利润高于商业经营利润
商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
四、总结
关键词：商业地产；开发运营；统一管理；全生命周期
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）04-0005-03
近些年，我国房地产行业快速发展，即使在美国次贷金融危机的严重影响下，依然表现出良好的发展势态。有调查数据显示，在我国房地产市场上，90%的住宅项目都能盈利，而80%的纯商业地产项目都面临着困境。之所以呈现这样情况，主要原因在于我国商业地产缺乏成熟的开发运营模式，所以有必要基于现状探索出一套能满足我国商业地产发展需求的开发运营模式，以解决当前困境，推动我国商业地产快速、健康发展。
1 我国商业地产发展面临的困境
由于我国实行了较长时间的计划经济，商业地产受到了一些影响，在我国起步较晚。随着市场经济逐步深化，我国商业地产逐步发展起来并日渐繁荣。据有关调查数据显示，自2000年以来，我国商业地产发展态势十分良好，投资增长速度一再高过国民经济的增长速度。与此同时，商业营业用房销售面积也逐步增长，虽然目前有所回落，但整体来看依然有着很好的增长势头。尽管如此，我们应该看到繁荣发展的背后存在的问题，尤其空置率上涨问题。这些问题的存在无不表示着商业地产开发建设和运营管理陷入了困境，亟待探索出一套科学、成熟的开发运营模式。
我国的商业地产开发商大多由普通房地产商转型而来，所以商业地产的融资模式和开发模式也沿用了普通房地产的那一套。在融资模式上，以银行贷款为主，以致商业地产融资渠道单一，过于依赖银行。这样单一的融资渠道，很难满足商业地产长期开发建设对资金的需求。在开发上，一些开发商在利益驱动下盲目“抢地”，不注重规划选址和市场定位，造成商业地产局部过剩、布局不合理等，这也是导致商业用房空置率逐步提高的原因之一。
近几年，我国房地产业飞速发展，不少开发商盲目投资，不重视融资，开发建设完之后本打算只租不售，可是在巨大资金压力下只得出售部分或全部。虽然这种运营方式有着可观的短期效益，并不利于后期的统一运营管理，甚至为自身带来桎梏，影响商业地产行业健康发展。在商业地产缺乏科学的开发运营模式的情况下就急于快速发展，很容易造成项目运营管理混乱，最终将组织商业地产行业发展。
为了应对当前困境，下面简要概括商业地产开发建设和运用管理中存在的问题。
第一，市场定位模糊。在现实生活中我们经常看到一条商业街一边生意火爆，另一边生意冷淡，或是这条商业街生意好，隔条街生意却相差很多，这就是市场定位不当造成的。就当前来看，我国的商业地产开发商一直把工作重心放在“抢地”上，对开发前期规划不够重视，不经反复推敲就投入建设，导致对项目所在区域内商业结构走势的认识不足，部分区域出现商业网点过剩或不足，造成商业结构不合理。
第二，运作程序不合理。我国商业地产采用先开发后招商的运作流程，有时甚至建设一半才招商，之所以这样，与商业地产招商难度大有很大关系。目前，我国房地产市场是比较火爆，可这主要是针对住宅市场而言的。不同于住宅市场的供不应求，商业地产招商面对的是经营商，如果经销商不满意就很难销售出去，有的情况下甚至要按照经销商要求进行大规模整改，造成不少的资金浪费。
第三，营销理念不科学。由于房地产市场潜存着巨大的经济利润，一些开发商过于急功近利，目光短浅，只看到了短期利益看不到长久利益。在这种理念下，商业用房在设计过于强调包装设计，甚至脱离物业本身的实际情况，导致设施利用率低，同时也不利于招商工作的顺利进行。
第四，融资渠道单一，详见前文。
总而言之，融资渠道单一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上问题存在的主要原因。商业地产在长期运营过程中存在着巨大的风险，如果不为其配置一套科学且成熟的开发运营模式，将很难实现健康发展。为了消除风险、降低难度，应基于商业地产的全生命周期进行开发建设和运营管理，为商业地产提供科学的全程运作流程。
2 商业地产开发运用设想
在统一管理思想下，商业地产在开发建设和运营管理上实行全生命周期的理念，简单地说，就是从全生命周期角度看待不同阶段、不同环节的工作及其中的侧重点，注重地产和商业之间的内在关联，不可将两者进行简单分割。从商业地产的整个操作流程来看，开发设计是开始，而运营管理是项目成功的关键，所以开发商要想获得预期效益，就必须做好运营管理工作。当然，也不能忽视前期开发建设的重要性。
第一，整合相关利益主体。在商业地产开发运营中涉及着诸多利益主体，有开发商、投资商、运营商、经销商，此外还有设计方、施工方、政府、金融机构等。各方之间的利益既对立又统一，既可以用损坏对方利益来增加自身利益，又可以通过互相合作实现整体利益最大化，使自身获取预期利益。在全生命周期开发运营模式下，应对各方利益主体进行系统性的整合，制定统一的目标、统一的规则制度，加强各方之间的合作，为实现整体利益最大化而共同努力。
第二，集成各环节。从商业地产项目的操作流程来看，整个过程中要经历调研、市场定位、规划设计、招商融资、运营管理等多个环节，各环节彼此独立，又存在着一定的内在联系。例如，市场调研结果直接左右着市场定位，而市场定位又是规划设计的基准，等等。在传统的开发运营模式中，各环节之间的关系是松散的，很难使整体实现优化配置。为此，应对整个操作流程进行集成管理，从全生命周期角度去看待流程中的各个环节，不可忽视各环节之间的内在联系。
第三，贯彻执行统一管理思想。具体而言，统一管理就是要统一组织、目标、理念、规则制度等，使商业地产形成一个统一的整体，并按照统一的管理理念和模式来操作，利于消除各利益主体之间的矛盾，优化配置，实现利益最大化。
在上述三种理念指导下，下面对商业地产开发运营的整个操作过程进行了简要分析，希望这样的构想能够消除商业地产发展中的存在的问题，促进其又快又健康发展。
第一，市场调研。市场调研的主要目的在于收集和分析与项目相关的信息，了解项目所建区域内的商业趋势等，对项目可行性研究极为重要。
第二，市场定位。由于市场定位关系着项目建成后的销售情况，所以一些开发商在市场定位时往往从利于销售的角度出发，忽视了项目长期运营所要面临的各种情况，考虑时间不足。商业地产项目成功与否，由运营状况决定，所以市场定位这一环节不能沿用普通住宅地产的那一套模式。具体而言，商业地产市场定位包括圈定位、规模定位、客户定位、经营定位等。虽然各项定位内容都非常重要，可是经营定位尤为重要，所以要更加重视。在进行经营定位时，开发商一定要基于商圈发展趋势，立足于商业地产项目的整体规划来进行相关操作，保证业态组合科学，才能在长久的经营中实现持续盈利。
第三，规划设计。开发商要清楚地认识到，商业地产的规划设计不单单是一种建筑格局的规划，也是一种商业经营规划，所以在规划设计时既要重视建筑格局设计又要强调商业经营规划，同时，还要满足各方利益主体以及后期运营的需求。商业地产规划设计要满足的条件：各功能业态比例安排合理、流动线布置合理、视觉通透效果良好、主力店设计满足技术要求等。
第四，融资。在传统的融资模式中，商业地产对银行的依赖性较大，这一单一的融资渠道限制甚至阻碍了商业地产发展。为此，应参考一些发达国家的商业地产融资模式拓展我国商业地产的融资渠道。虽然我国房地产行业十分繁荣，但是商业地产融资依然存在着很大的难度，除了依靠银行贷款之外，还要全力开辟其它融资渠道，如吸纳机构投资、银企合作、REITs、预租、商企联建等。只有融集了足够的资金，开发商才有强大的资金运营能力，项目建设和运营才能取得好的效果。
第五，招商。商业地产招商主要分为两步，一是开发前进行主力店招商，二是在开业前进行散铺店招商。在主力店招商前，开发商要基于市场调研的结果找到与项目和商业圈相匹配的店，然后与之谈判沟通，最终达成合作。主力店要是不同的业态，不能重复，保证业态组合科学。在散铺店招商上，开发商可以刊登广告，对有意向的合作的店进行严格考核，不满足要求的务必淘汰，而对于重点商户可以给予一定的优惠政策，以吸引其入驻，这一方式同样适用于主力店招商。
第六，运营管理。运营管理是商业地产项目开发运营中的重点内容，关系着项目成功与否。从全生命周期角考虑，商业地产在运营管理上要统一企划营销、统一客户服务和卖场管理、统一物业管理、统一品质管理，全力贯彻执行统一管理理念，确保运营管理的各项举措有效实施并取得良好的成效。
3 结语
综上所述，商业地产在开发建设和运营管理的整个过程中要采取统一管理理念，注重各环节的集成，使其统一服务于项目主体，才能使项目整体实现优化配置，达到整体效益最大化，满足各方利益主体的利益需求。
参考文献
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[摘 要] 虽然我国在近年来不断频繁出台房地产宏观调控政策，但其重点约束调控对象均为住宅地产，相对来讲，商业地产则受到影响较小，所以当前各大房地产企业均纷纷转变业务方向，希望走商业地产发展路线。但实际上，商业地产与住宅地产区别较大、所涉及部门范围较广且开发体系相当复杂，经营管理难度更大。文章以我国商业地产为背景，基于商业地产融资这一点来展开话题，探讨其融资模式的主要特点和所面临问题，并最终思考解决问题的应对对策。
[关键词] 商业地产；融资；问题；REITs；应对对策
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043
[中图分类号] F279.23 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03
0 前 言
进入21世纪，我国房地产行业伴随城市化高速建设进入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也进一步激发了我国商业地产发展主流模式的多元化及规模化倾向，使得商业地产投资规模激增。截止到2016年，全国商业地产投资已经超过10 000亿元，比2000年增长了873.21%，发展前景相当乐观。
1 商业地产融资特征及主要模式
1.1 商业地产的融资特征
商业地产不同于住宅地产，它在运营模式上具有独特性，这主要体现在它较为复杂的融资内容体系上。通常情况下，商业地产融资主要包含两个阶段：第一阶段主要是商业地产开发，这一阶段企业投资规模较大，对资金的需求量也较大，而且商业地产不存在任何资金回收特征，所以企业该阶段的投融资成功只能代表项目开发的成功，其后期对整个商业地产项目的运营还要经历一更为漫长系统的过程；第二阶段就是商业地产的经营阶段，这一阶段企业主要通过商业物业运行来获取净现金流入收益，考虑到前期企业投融资规模较大，所以该阶段就非常考验商业地产企业的运营能力及投资回收能力。
整体来讲，房地产企业在进行商业地产投融资及运营时所经历风险可能较为集中，且具有深远影响。所以他们必须在项目选项及开发建设过程中把握好二者配合机制，为后期运营管理创造良好环境，消除一切可能出现的行业负面影响。
1.2 商业地产的主要融资模式
我国许多大型房地产商都将商业地产作为企业主力来运作，他们多数都是从住宅地产转型而来，但实际上在融资模式方面还存在较大缺陷，没有实现较为成熟的转变。某些企业依然还在利用传统融资模式，例如银行贷款、上市融资、债券融资以及项目融资等等。以项目融资为例，房地产企业在开发新项目过程中，往往会专门成立一家项目公司，主要针对项目内容展开一系列开发操作，此时项目融资就是以项目公司名义来对内对外筹措资金，为此企业也会拿出自身股权及资产作为质押对象，以实现有效贷款，并以公司未来的项目收益作为还款来源 [1 ]。
2 商业地产融资所面临的现实问题
我国房地产企业虽然在商业地产融资发展方面已经拥有一定经验，但仔细来看其融资体系还依然存在某些问题，亟待解决。
2.1 融资渠道过分单一
就目前我国商业地产的融资体系发展形势来看，其融资渠道相对偏少，特别是企业外源融资渠道过分依赖银行贷款，来自于银行的资金就占到了企业总融资比例的60%，它甚至贯穿了商业地产开发的整个阶段。这说明我国房地产企业在商业地产开发及运营管理方面是极不成熟的。而近年来，伴随电子商务领域的兴起，商业地产竞争愈发激烈，其房产空置率也被急速拉高，这就意味着商业地产开发经营风险的无限扩大。一旦企业在商业地产运作上出现收益损益不平衡状况，房地产企业在银行的不良贷款率就会升高，这将严重影响其在商业地产方面的发展上升空间。
2.2 融资及运营方式相互抵触
我国房地产企业善用分割出售形式来运营商业地产，它从某种程度上破坏了商业地产物业的完整性，也让商业地产价值最大化效应彻底丧失。这是因为某些房地产企业可能在商业地产运营方式及融资方式上发生抵触冲突，可能导致的后果就是企业在商业银行的贷款额度及期限严重受限。为了改变这一状况，房地产企业可能会试图改变运营模式，尽可能减少项目净现值。但如此操作又会进一步加大商业地产项目投资风险。可以见得，二者之间的相互抵触制约，也将房地产企业带入了恶性循环怪圈。
2.3 缺乏针对性融资模式
商业地产要求房地产企业能够提出独立的融资模式，但在我国现阶段的金融市场中，针对商业地产融资特点的融资方式却相对匮乏。这是因为商业银行在针对住宅地产方面所开发的融资服务项目更多，在商业地产融资方面却显得捉襟见肘。由此，近年来许多来自海外的商业地产融资模式被纷纷引入，例如CMBS商业房地产抵押贷款支持证券，但是在我国它也只是存在于理论上，在实际操作方面其安全性、优越性还有待验证，这也从侧面说明了我国商业地产在融资模式上并不成熟，它严重制约了商业地产在整个房地产行业体系中的发展前景。
综上所述，就商业地产融资发展这一点，其确实面临问题多多， 从整体上严重制约了我国商业地产行业的健康可持续发展态势。为此， 应该基于问题找到解决对策， 引入新的、安全的、符合我国经济体系及现实国情的新融资模式对策[2 ]。
3 基于REITs的商业地产融资问题解决对策思考
3.1 关于REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，它是由发起人通过公众对外公开发行的受益凭证，主要用于吸收社会上的闲散资金，并将这些资金投入到可带来持续现金流的房地产物业及证券中，所以可以将其视为是一种有价证券。从金融技术角度来讲，REITs是可以有效实施组合投资策略的，它可以将已募集的资金头像不同类型或不同地区的房地产项目当中，其投入成本低且投资风险低，是目前房地产行业比较青睐的重要融资模式。
在我国，房地产企业在商业地产融资上已经逐渐倾向于资产证券化模式，这也是借鉴发达国家经验所展开的新一轮融资发展风潮。例如这种REITs股票或受益凭证就能将来自于公众的融资应用于商业地产体系中，将来再以物业租金收入的形式将收益来源再次分配给投资者，它不但满足了房地产企业在商业地产运营管理方面的现实资金需求，也使得商业地产发展利益得到合理共享。
3.2 基于REITs的商业地产融资问题解决对策
基于REITs的商业地产融资问题解决对策主要要从宏观与微观两大层面来论述。
3.2.1 宏观政策层面
首先看宏观政策层面，在美国商业地产行业中，REITs的发展主要得益于政府税收优惠政策驱动，它有效降低了商业地产的融资风险问题。但在我国，商业地产的税收规定则主要以企业出租房屋为主，它按照租金收入的5%来缴纳营业税，租金收入减掉商业地产成本及税收费用所得利润，还要按照33%的税率再次缴纳企业所得税。如果按照REITs模式进行征税，房地产企业可能就无法得到REITs在国际上8%～9%的通常收益率，因为REITs中的绝大部分收益都已经作为分红分配给投资者，其留存收益偏少，REITs扩大发展的可能性也会随之减小。因此可以见得，政府必须带头提出行之有效的优惠激励政策，激发REITs在商业地产体系发展中的融资动力，使其不断扩大规模。总结来看，我国必须针对REITs来首先制定相关税收优惠政策，这对间接促进房地产企业商业地产发展是非常必要的。
其次看相关保护法律的健全方面，以我国香港为例，他们在商业地产REITs融资的发展方面一直持有谨慎态度，所以他们在立法与监管方面都比较全面，希望时刻保护投资者利益，并绕此来构建了一系列严格规定体系，确保了REITs在香港商业地产中的合理规范运行，也有效降低了大小企业投资者的利益冲突风险。对中国内地而言，香港这一做法也是值得借鉴的，我们应该制定基于国内现实国情的相关法律法规，比如修改当前已有的《公司法》，允许SPC（Statistical Process Control，统计过程控制）技术进驻企业，利用他来配合REITs内部管理模式，并基于它来优化《公司法》改革进程。再者，也可以对《所得税法》、《物权法》进行相应修改，处理目前界限较为模糊的房地产企业融资状态，进一步明确相关法律规范，健全监督市场以帮助企业安全高效融资。
3.2.2 微观模式层面
在组织结构选择方面，房地产企业应该基于REITs体系特征来构建信托型REITs结构，循序渐进的开放企业融资模式及范围。采用该融资结构类型也是为了做到以商业地产为标的，加速信托收益凭证的形成，企业也会基于此有期限封闭式基金形式来强化上市交易活动。纵观我国当前金融信托法律法规，其机制相对比较完善，这对减少商业地产立法障碍非常利好，也非常容易被房地产企业管理层及投资者所普遍接受。所以说，从微观模式运作角度来讲，我国房地产企业利用信托型REITs来运作商业地产还是具有很高可行性的，而且商业地产也可以利用该新融资模式来为企业构建更健康融资体系，加速企业的资金流动性。
在管理模式选择方面，主要可以采用外部管理模式或内部管理模式，它们都基于REITs组织结构及相关法律环境来展开，同时它也取决于我国金融市场及商业地产的实际发展程度。
在内部管理模式方面，REITs投资经营管理主体就是该融资模式的发起者，他的稳定收入来源应该是商业地产的基金管理费及物业管理费。客观讲，内部管理模式相对灵活，非常益于企业制定商业地产运营策略，像美国大部分房地产企业所采用的就是这一内部管理模式。在亚洲，像日本、韩国等发达国家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依赖于受托人以外的第三方专业管理机构来为商业地产进行前期融资和后期资产管理服务。因此外部管理模式的优势就在于它能够确保投资人利益不受到外界侵害，具有极高的监督属性。
对于我国而言，基于REITs的外部管理模式更为妥当，因为我国房地产企业在商业地产融资及运营管理方面本身就缺乏外部监管力度，所以为了确保投资者利益分配的合理和监管规则的安全性，外部委托管理模式还是比较符合我国国情的。
在投资管理模式方面，我国房地产企业在商业地产融资方面应该持开放态度，应该学习美国以权益型REITs为主的房地产资产融资模式，长期专注于某一区域的投资，为企业带来持续利益。而且这种投融资模式相比于传统模式受利率影响更小，也能在一定程度上抵御权益型风险的发生。对我国商业地产行业来讲，应该允许权益型、混合型、抵押型等多种融资类型在市场中的同时存在，监管层也无需划出详尽框架进行约束，应该交由市场、企业自身来作出符合自己发展现状的正确选择[3 ]。
4 总 结
综上所述，我国房地产行业在宏观政策调控与微观模式选择上都要做出正确选择，尤其是商业地产领域应该基于政策大背景和市场大环境来发挥其行业独特性，广泛接受多元化融资模式，引入REITs模式，并基于它来解决行业融资问题，为商业地产在我国未来的健康良性发展寻求支柱。
主要参考文献
[1]陈文玲.促进中国商业地产的健康发展[J].商业研究，2008（9）：5-7.
摘要：本文重点分析了区域经济特点、经营方式、政策环境、业态组合等商业地产价值的主要影响因素。借鉴纽约第五大道和北京王府井大街商业地产的价值增长经验，提出了商业地产价值增长的建议。
关键词 ：商业地产；价值；增长
随着我国经济总量与人均GDP的不断扩大和提高，房地产业得到快速发展。尤其是2008年以来，随着应对金融危机采取的一系列刺激经济措施，房地产业得到爆发式发展。不同发展地区商业地产市场的发育程度不同，有的已经饱和或趋于饱和，有的正处于成长阶段。如何最大限度地提高商业地产的价值，需要根据商业地产的价值影响因素综合加以分析。
一、商业地产价值主要影响因素
目前，研究商业地产价值影响因素较多集中在定位、运营方式、地段、商圈、客流量、配套设施等。综合各类研究，结合多年对商业地产价格的评估实践，归纳商业地产价值因素主要为：
1.区域经济特点
不同发展地区商业地产的发育水平不同。一线城市的商业地产由于开发时间长，再加上新城拓展范围有限，已有的商业发育相对比较充分，商业地产多已经饱和或者趋于饱和，商业地产增值空间有限。随着城镇化进程的不断推进，以及对商业地产的投资热度由一线城市向外的扩张，二三线城市商业地产的发展空间仍较大，仍处于快速发展阶段，呈现出供需两旺的局面，商业地产价值增长潜力较大。
从区域内层次看，商业地产对区域经济有溢出效应，它作为城市内区域经济竞争力的重要标志，已成为区域经济发展的重要力量。所在区域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服务设施的完备程度、未来城市规划对该区域的发展定位、消费者的心理预期，周边商业地产发育程度，都决定了商业地产的价值。
2.经营方式
商业地产价值要通过经营实现。目前，较常见的经营方式有三种：一是散售，即开发商只负责销售，小业主各自经营；二是自持，即开发商持有，不对外销售；三是小业主联合起来委托商业管理公司统一经营，后两者属于统一经营的范畴。
从当前市场看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，存在租售并举的产品。在三、四线城市，还存在着大比例散售的项目。业界的普遍共识是，统一经营是实现价值增长的法宝。因为在散售的情况下，由于小业主各种不同的利益诉求，以及缺乏专业固定的招商团队和成熟稳健的投资经验，往往导致项目的失败。有些企业迫于资金压力大，不得已选择了散售或者租售并举。随着金融市场的不断改革和金融工具的不断创新，商业地产的统一经营将成为发展的普遍趋势。
3.政策环境
政策环境包括宏观经济形势、金融及货币政策、商业地产调控政策等。在我国当前市场经济体系尚不健全情况下，商业地产受政策影响是显而易见的。宏观经济发展水平决定了居民收支水平、物价与利率、社会储蓄与投资水平以及消费品零售额等，通过影响人们的购买能力和投资预期，进而影响商业价值的实现情况。金融和货币政策，尤其是信贷政策决定了资金的流动性，对于主要依赖银行信贷融资的开发商来说至关重要。商业地产及对住宅地产的调控政策直接影响着商业地产的价值。伴随着房地产的一系列调控措施，“量价齐跌”“楼市拐点”“崩盘说”等等相伴而来，这就是市场对调控政策所作出的反应，也通过影响投资者和消费者的心理预期，进而影响到了商业地产的价值。
4.业态组合
项目开发前期明确业态组合的定位，是商业地产的价值体现。随着信息技术的不断发展和人们消费方式的不断改变，商业地产的业态组合也呈现出了一些新的变化。目前，集客能力强、新项目市场培育期短、消费滞留时间长、对其他业态消费带动显著的体验式业态，正逐渐成为商业地产业态组合的一个主要趋势。发展趋势和实际证明，一个业态组合能否适应社会发展带来的新变化，能否顺应市场的潮流，能否满足消费者的需求，都决定了商业地产的价值。
二、国外及发达地区商业地产价值增长的借鉴
国外及发达地区商业地产成功运作的案例比较多，这里选择具有代表性的纽约第五大道和北京王府井大街加以分析，从中得出对商业地产发展具有普遍借鉴意义的经验。
1.纽约第五大道
第五大道是纽约曼哈顿区的中央大街，是世界上最著名的商业街之一。第五大道与20多条街道相交，并通过设立单行线、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以专业店、专卖店和国际连锁店为主，以商品的高档优质、品牌齐全、时尚前沿等特点，树立了“最高品质与品位”的品牌效应。除了商业范畴的运营，第五大道还特别重视与区域经济要素的融合。周边毗邻中央公园、高档商务区和住宅区等，在中央公园外围还有惠特尼美国艺术馆、美国自然博物馆等文化设施，充分利用“体验经济”将商业、旅游、文化、居住、休闲、办公等要素完美结合，成为纽约的商业中心、居住中心、文化中心、购物中心和旅游中心，第五大道因而成为纽约最华贵的商业区，也是世界上地价和租金最昂贵的商业区之一。
2.北京王府井大街
王府井大街是北京最有名的商业区。王府井大街南起东长安街，北至中国美术馆，交通四通八达，可谓是占到了京城最好的地段。这条3华里长的大街，不仅有百年历史的老字号店铺，还汇集了全球著名跨国公司的众多知名品牌，小到普通的消费产品，大到顶级的奢侈品，产品种类丰富，销量极大，被称为“日进斗金”之地。王府井大街集购物、餐饮、旅游、艺术、休闲、文化等于一体，既古朴传统又时尚前卫，融汇了中西方的文化，消费者、旅游者、文化探寻者交织在此，使得这条大街的商业地产可以说是“寸土寸金”。
3.借鉴之处
纵观国外及发达地区商业地产的成功之处，几乎都涵盖了以下几方面的要素：
第一，商业地产绝不能仅仅放在商业范畴的领域来考虑，而是应该放在区域的层面去统筹考虑，对区域的各种要素发挥激活、调动、引领的作用，与区域经济产生双向互动作用。
第二，商业地产的业态组合，尽可能实现商业、文化、旅游、餐饮、办公、娱乐、体验等相结合的模式，顺应时代和潮流发展，全方位满足受众客户需求。
第三，商业地产运营要尽可能创造机会实现统一规划，统一管理，统一经营，实现经济、社会和环境效益等的最大化。
三、商业地产价值增长的建议
1.实现与区域经济的互动共赢
商业地产发展规划一定要与区域发展规划相衔接。在前期的市场调研中，要结合对政策环境和市场环境的研判，充分考虑区域的发展定位与功能、发展规模、人流集聚度、消费水平、公共设施、文化内涵、交通体系等要素，并对所在地区同类业态收益状况进行调查和了解，进而制定合理的商业地产发展定位与业态组合。
商业地产发展要融入到区域竞争力当中。商业地产应该整合区域内的各种资源，包括商务消费资源、文化资源、生态资源、景观资源等，成为区域的经济活力、文化内涵、生态环境、休闲娱乐的集中展示区，以及区域的灵魂和象征。通过发挥商业地产的规模优势，资源整合优势，品牌聚合优势等，最大限度地提升区域的核心竞争力。同时，区域竞争力的提升，也反过来进一步提升商业地产的价值。商业地产与区域经济互为依靠，互为支撑，联动发展，才能实现互利共赢。
2.探索新型商业运营模式
目前，业界关注比较多的两种新型商业运营模式，一个是O2O(online to offline)运营模式，一个是社区商业地产。
创新和完善商业地产的O2O运营模式。目前，很多商业地产已经开始探索和应用O2O运营模式，将互联网思维嫁接到实体商业地产中，把线上的消费者带到现实的商店中去，消费者在线支付购买线下的商品和服务，再到线下去享受体验和相关服务。今后，要积极创新和完善商业地产的O2O运营模式，把传统商业地产运营与电子商务有机结合，以移动互联、大数据管理和满足消费者身心体验等相结合，不断向更广和更深的领域延伸，创造商业地产的运营特色。
注重社区商业地产发展。社区商业地产与传统的城市综合体等商业地产不同，主要功能是满足社区居民消费需求，引导居民形成新的消费习惯。同时承担社区的服务功能和文化功能，更多体现的是商业地产的社会责任和社会价值。针对目前我国社区商业地产的无序和零散开发状态，社区商业地产应该由统一的专业团队来管理和运营，针对不同的社区规模和档次，制定不同的发展策略。注重提高社区商业的服务质量、参与体验度以及文化品位，争取将社区商业地产打造成为社区的服务中心、体验中心和文化中心。
3.形成产业链增值
商业生态链是很多商业地产非常重视的，如万达集团就非常重视在商业生态链上考虑项目的规划与经营。由于商业活动在价值链上呈现的是承接的模式，存在着价值增长的此消彼长，因此，只有形成产业链增值，实现商业生态链的均衡发展，才能最终实现商业地产的持续增值。
产业链增值需要做到的是合作、分担与共享。各相关利益方要形成战略同盟，共同搭建商业运营模型，完成商业项目的设计、投资、运营和管理，通过各个环节的相互衔接，完成溢价的过程。产业链上的战略同盟要共同进行市场的前期调研，对商业地产进行定位、分析和规划，主动适应市场变化。在此基础上，通过产业链的延伸，将经营风险转移，共同承担。最终，产业链上的相关利益方通过统一经营，实现价值增长的共享。
4.创新商业地产融资模式
资本运作是商业地产的生命线，尤其对于一些中小规模的商业地产来说，提高融资能力就是提高其生存能力。目前，证券化的创新融资方式成为商业地产融资的发展趋势。其中，比较常见的是股权性质的证券产品REITS（房地产信托投资基金）和债权性质的证券产品CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。
不同的商业地产要根据自身的定位、规模以及资金运营状况，充分研究各种融资方式的优势与风险，在传统融资模式基础上，积极探索新的融资方式，最终选择适合自身的融资渠道和融资产品，为商业地产的价值增长提供根本保障。
参考文献
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关键词 商业地产；经营模式；风险因素；对策
一、引言
商业地产，即用于商业用途的非住宅房地产，通常是指餐饮、娱乐、写字楼、商店等经营用途的房地产形式。商业地产的发展在西方较为成熟，其与资本市场的业务对接相当成熟，法律保障也较为完备，而学者的研究方向也主要集中在商业地产选址与定位问题、商业地产管理和商业地产融资三方面。1940年，德国著名经济学家勒施出版了《经济空间秩序》，从而形成了市场区位理论[1]，为商业地产的选址理论做了基础性的研究，此后包括Philppe等经济学家在此基础上提出了零售中心位置与消费者满意度模型。而在商业房产管理领域，Grass kamp所发表的《房地产开发基础》被认为是奠基之作，其提出了商业地产项目是一个不断适应市场的竞争的动态型企业[2]；同时Miles在此基础上更是提出了物业管理者、资产管理者与组合投资管理者之间协调的重要意义[3]。伴随着西方资本市场发展与金融产品的创新，商业地产的融资成为了目前商业地产研究领域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年开始研究商业地产的抵押贷款问题[4]；Miller通过对REITs的研究发现，其可以改进中等风险的长期投资组合[5]；Seiler于1998在分析历史交易数据的基础上认为REITs是良好的抵御通货膨胀的工具[6]；Gregory和Michael阐述了高成本抵押贷款对商业运营的影响规律及效果[7]。
我国的商业地产研究起步较慢，主要是基于近年来商业地产以其高回报率、政策干扰较小、升值空间大等优势而得到了蓬勃发展的现状而得到了众多学者的关注。众多学者从金融、风险调控、城市规划和经营模式等各角度对商业地产进行了研究。孙飞（2005）在比较了商业贷款、发行债券、上市融资、基金融资等融资形势后，提出信托融资更符合商业地产的发展需求[8]；陶桦（2007）将商业房产风险划分为关键风险和非关键风险，指出通过事先的战略规划对关键风险进行全覆盖管理，非关键风险进行全程监控来规避可控性风险；张娇娇（2010）对租售结合模式进行了深入研究，并与售后返租、只租不售等模式进行比较后提出了节点招商的租售结合模式[9]。赵晓鹏（2012）提出了应根据不同城市的产业组成和经济职能对商业地产进行与城市相符合的商业地产的开发管理。
二、商业地产行业的发展分析
1、商业地产发展阶段分析
波特曾提出，产业结构表面现象按发展源泉可以分为四个阶段：资源阶段、投资阶段、创新阶段、财富阶段[10]。而我国的房地产市场，特别是商业地产市场经过了十几年的发展，已经经过了资源阶段，现在处于投资阶段，但即将进入创新阶段。
现阶段的商业地产需要经营创新、理念创新、人力创新、金融资本市场的创新与相关的设计与技术创新，以上的创新元素相结合形成的创新效应将推动我国房产创新阶段的来临，进而进入财富阶段。因此，我国的商业地产还有巨大的可改善空间。
2、房产政策分析
我国的房产市场（主要是住宅房市场）从2010年以来经历了一系列政府调控，而进入2011年到现在，从中央到地方更是推出了一轮又一轮针对房地产市场的组合拳。
随着房地产市场中的住宅房市场的政策打压，许多资本转入商业地产，许多商业地产或提前开铺布局，或设立专门的商业地产公司，高调集中的推售商业楼盘。因此，在住宅房市场低迷之时，适时地转向商业地产是一个较好的选择。
3、商业地产开发与销售持续增长
2013年1-6月份，我国商业地产开发与销售持续增长，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%；其中，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，其中，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%（见表1）。
三、商业地产的经营模式分析
梳理我国目前的商业地产经营模式，主要可以将其分为产权出售模式、只租不售模式、租售结合模式、售后返租模式、散卖与资产精装修相结合模式。（见表2）
1、产权出售模式
产权出售，即开发商为迅速套现，在项目建成将其产权出售给各类投资者的运营模式，在产权出售之后，开发商便不能对各投资者的经营活动进行统一规划与管理，使得商业地产项目的定位不明，商铺经营业务混杂。因而这种模式已经渐渐被淘汰，但在中小型开发商因为资金流转较为紧张而成为其重要的运营选择模式。
2、只租不售模式
只租不售，即开发商拥有商业地产的产权，只是将使用权出租给使用者使用，定期收取租金，同时开发商还负责整体推广与服务，这种模式需要开发商具有较强的资金实力或融资能力。而只租不售模式也可以具体分为不定向出租与定向出租两种类型[11]，前者是在商业地产建成后公开向市场招租；后者是在商业地产具有自身的定位，在建成后只向与定位相符、信誉较好、具有品牌价值的经营者招租。通过只租不售模式运营，开发商可以统一规划和管理整体的商业地产项目，有助于商业地产的整体价值的提升。
3、租售结合模式
租售结合指开发商将一部分产权出售，自己保留一部分商业地产产权的经营模式，鉴于产权出售与只租不售模式之间。开发商一方面可以通过出售部分产权来回笼大部分甚至全部的资金投入，同时又可以保留部分产权，甚至保留的部分商业地产产权可以是该项目的主力店，进而对整个商业地产项目可以进行相对集中的管理，保证经营格局的统一，可以相对较好地保证该商业地产的良性运营管理[12]。
4、售后返租模式
售后返租模式按大类划分应归属于租售结合模式的一个分类，而上文所提的租售结合实际上是一种“主力店+小店铺”的订单式模式。售后返租，开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售，同时，与业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给业主固定的租金。对于开发商而言，这种经营模式可以快速回笼资金，同时又可以将商业地产的统一经营权、管理权、规划权收归开发商，有利于商业的长期运行与资本的快速流转。
5、资产精装修模式
资产精装修模式是创新的商业地产经营模式之一，其实质是对原有的旧楼进行改造，根据现在市场的的需要，与原有的旧楼的所有者签订相应的合同，分配好具体的产权比例，根据市场需要对原有的旧楼进行精装修，之后再进行出售或者出租。资产精装修模式在上海、北京等城市土地面积极其紧张的一线城市具有较大的创新价值，这一方面可以避免重复建设，节约土地资源与土地成本；另一方面，开发商可以快速的回笼资金，因为相较于新建商业地产，资产精装修模式时间较快。
四、商业地产的经营困境
如上文所述，由于住宅房市场的政策打压，商业地产呈现出了逆势走高现象，这直接推动了商业地产的集体投资的不理性。但是商业地产在俨然一片红火的表象下隐藏着多种风险因素。
1、盲目开发与过剩风险
自分税制改革以来，房产的坚挺一直是支撑着地方政府发展的保证，随着住宅房产的几近饱和饱受争议，住宅房产的市场看衰严重影响了地方政府的经济，出于经济发展、政绩等各方面考虑，商业地产成为了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同时商业地产因为其投资收益较高、转型难度较小等优势成为众多房产商“转变发展方式”的追捧对象，特别是2010年以来，众多住宅开发商高调宣称加入商业地产业。在政府与商业的双重鼓吹下，再加上市场研究、定位失准、开发设计等因为欠缺考虑，许多城市的潜在的商业地产纷纷处于供过于求的过剩风险之下，投资收益率也不断下降。
2、融资不畅与金融风险[13]
商业地产是典型的资金高度密集型行业，而目前我国商业地产的主要资金来源是银行贷款和自有资金，而且银行贷款将占到总体资金的70%以上，自有资金比例相对较低。随着经济形势的低迷和银根紧缩的宏观政策，而且在现有的银行贷款中以银行短期信贷为主，商业地产开发商随时面临着资金短缺的问题，而一旦发生资金链断裂的危机，银行的不良资产比例将急剧增加，导致金融界的系统性风险。
3、批量生产与同质化风险
我国的商业地产同质化严重，许多地方的发展规划过分相似，核心点几乎来自一个模版。以以购物商场为例，一般都会包括一个大型超市、家用类商场、穿戴类商场和包括影院、电子游乐场、KTV等 娱乐设施。在2010年时，中粮集团曾高调宣布截止到2015年要在全国复制30个大悦城项目，而万达也表示在10年内复制100个以上的万达模式。这样的同质化现象必然会导致我国商业地产竞争力下降，空置率居高不下。
4、经营管理与运行模式风险[14]
我国商业地产管理运营模式具有很大的弊端，往往不能充分发挥商业物业的效率，损害投资者的利益，而引起管理运营风险的原因主要是两点。一方面是由于我国的商业地产商一般由住宅地产转型经营，沿用住宅开发模式，抱着“卖完就走”的心态，因此开发商只注重前期开发建设，忽视后期管理；另一方面是我国的商业地产管理起步晚，缺乏统一的物业管理能力和项目的整体控制能力，这使得商业地产发展偏离开发商原有设计，项目出现风险。
五、优化商业地产的经营
1、加快商业地产信息化[15]
信息是商业博弈中输赢的关键，商业地产的信息化更是引导商业地产走向健康发展的必经之路，主要可以从三方面加强。首先，政府要发挥宏观调控作用，利用立法和行政手段来定期公开商业地产的行业现状；其次，建立健全社会商业地产信息供应商，根据特定区域特定商业地产类型进行更为专业的商业地产投资指导；第三，开发与完善相关软件，将开发、设计、管理、回报率、合同和服务信息等全面的模拟计算，并且在相关部门之间进行共享，降低信息不对称率。
2、实现融资渠道多元化
商业地产商要改变单一的融资方式，以REITs为代表的新型的融资方式在国内已经初现端倪，其2005年首次被广州越秀采用以来，其凭借税率较低，配息较高而深受欢迎，同时恒地、新鸿基等地产老字号都参与了REITs市场，这保证了商业地产的安全性与灵活的变现能力。
REITs往往由房地产公司将旗下物业打包设立REITs，并通过证券市场公开发行。REITs委托独立的房地产管理公司，而房地产基金管理公司又委托专业的物业管理公司对REITs所拥有的各类不动产进行物业管理服务[16]。其中房地产基金管理公司收取向REITs收取资产管理费，而物业管理公司向房地产基金管理公司收取物业管理费。同时在资本市场，REITs通过证券市场进行IPO或增发，很好的实现了房地产市场与资本市场的有效对接（见图1）。
3、加强创新，避免同质化
商业地产即将进入创新阶段，因此简单的复制已经不能满足市场的需要。而万达集团在商业地产的达到的成果也主要是由于其在运营理念中的创新，无论是第一代万达广场的单店模式还是第二代万达广场的组合店模式或是第三代万达广场的城市组合体模式都引领着我国城市商业地产开发的风向标。而现阶段，万达地产又开始向文化旅游地产转向。除了万达地产之外，合肥的汇银广场也是商业地产创新的佼佼者，其打造的欢乐街区等体验式服务与强势打造的“汇银·不夜天”概念也独树一帜，首创房地产产业链特色写字楼也将引领新的一轮商业地产的创新。
4、培育人才复合化[17]
商业地产是结合商业与地产业于一体的复合体，商业地产的特性要求了商业地产从业人员需要精通商业和地产业，这样的复合型人才在从业人员中比例极低，因此培育复合型商业地产人才成为商业地产业发展的重中之重。万达地产作为我国商业地产第一品牌，其很大原因是其在人才培养上的投入，其拥有包括万达学院、商业规划学院、万达商业地产研究团队等在内的培育平台，万达已经类似于一所人才培养学校，正是这些人才的存在保证了万达的发展。
5、经营管理专业化
开发商能够多站在经营者、商家的立场上去全盘策划开发商业地产，扬弃住宅地产的传统经营模式，重视后期的经营管理，将回报方式从短期售卖式向长期经营式转变，聘用专业的商业地产管理团队，以实现统一招商、统一营销、统一服务监督、统一物业管理的经营管理模式。
参考文献
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[13] 孙哲峰，谢志华，韦京.商业地产发展新趋势：全价值链股权投资模式创新研究[J]，当代财经，2012（10）：86-96
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[15] 商业地产高效益的经营管理离不开信息化[J].上海商业，2007（12）：78—78
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