时间：2022-10-11 22:00:10
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产投资论文，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：自贸区；房地产；投资
中国（天津）自由贸易试验区（以下简称天津自贸区），作为北方首个自贸区，是继上海自贸区之后第二批获得批复的自贸区。随着2015年4月21日天津自贸区正式挂牌成立，一系列创新措施将会实施，改革红利、开放红利将会逐步释放，这为房地产投资也形成了重大利好。基于此，本文试对天津自贸区房地产投资进行分析，以供参考。
一、天津自贸区房地产投资需求
（一）办公物业需求
自贸区的投资环境将吸引企业入驻，从而推动办公物业的租赁需求，滨海新区潜在的供应过量的压力将有望得到缓解，同时，由于自贸区对天津整体经济具有拉动作用，整体办公物业的需求也将得到推升。
（二）零售物业需求
一方面，自贸区的人口流入和人均收入的提升，将推动区域内办公和居住配套的零售物业需求，另一方面，自贸区的关税优势将提升对进口商品的消费需求，促进天津居民高端消费的同时吸引京津冀地区的高端消费流入，从而推动零售市场的消费升级和新型零售业态的快速发展。
（三）仓储物业需求
自贸区贸易的发展将明显提升对天津物流容量和效率的要求，推动仓储物业的需求及设施完善。
（四）住宅需求
自贸区的发展将创造更多服务行业就业机会，拉动天津城市人口的增长，同时推动对自贸区附近区域的住宅需求以及社区配套设施的完善。
二、天津自贸区房地产投资
利好显现据数据监控中心监控数据显示：天津自贸实验区获批当周，滨海新区四大板块新房成交皆有上涨。塘沽板块共成交221套，环比增加6.76%，占滨海新区的55.11%。汉沽板块共成交17套，环比增加54.55%，占滨海新区的4.24%。大港板块共成交51套，环比增加104.00%，占滨海新区的12.72%。开发区共成交112套，环比增加89.83%，占滨海新区的27.93%。根据滨海新区网站提供的数据，2015年1至9月，滨海新区房地产开发企业完成投资282.49亿元，同比上升1.3%。滨海新区商品房销售面积148.69万平米，同比增长17.4%；其中住宅销售面积141.5万平米，同比增长36.9%，占整体商品房销售比重的95.2%；实现商品房销售额147.76亿元，同比增长26.6%，其中住宅销售额137.14亿元，同比增长42.5%。滨海新区销售面积较多区域为开发区、中新天津生态城、保税区、高新区、占销售比重分别为21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自贸区挂牌成立等利好的带动下，滨海新区房地产行业投资稳中有进，滨海新区房地产市场交易情况逐月向好，滨海新区房地产市场加速回暖。虽然没有直接数据显示天津自贸区房地产市场情况，但天津自贸区整于滨海新区，我们通过滨海新区房地产市场的运行情况亦可判断自贸区房地产的运行情况。因此，可以推断，天津自贸区的房地产投资是稳中有进、逐渐向好的。
三、天津自贸区房地产投资机遇
（一）房地产企业经营转型机会
受自贸区的产业集聚与产业需求的影响，自贸区及周边地区的住宅、商办楼的价格不仅会持续上涨，而且业主们对楼宇的质量、样式、规格以及环境、人文等方面的要求也会越来越高，主要表现为两方面：一是入驻自贸区的相关人员，他们的技能和文化水平很高，尤其是那些技能性、专业性很强的人员，向其提供的住宅和办公楼能级也应作相应的调整。二是入驻的产业和人员流动性很大，因此向他们提供的住宅和商办楼也要适应这样的变化，尽可能做到相对完善和稳定。
（二）拓展房地产中介服务机会
自贸区的设立在带来产业集聚的同时，会形成大容量的信息交流需求，从而构成一个以房地产为中心，集法律、咨询、交易、信贷、抵押、管理等于一身的公共服务平台。
（三）房地产金融迎来创新机会
自贸区将着力推进金融改革创新，推进利率市场化，改善房企再融资环境，发展房地产信托投资基金等。通过这些试点工作，将使房地产市场融资环境更加市场化，也意味着未来房地产融资环境与金融创新有了更多新的拓展空间。
四、天津自贸区房地产投资建议
建议房地产行业从以下几个方面把握自贸区红利：
（一）调整经营战略
已经具备条件的开发企业，应当审时度势，认真看待自贸区的设立给开发企业带来的影响，从转变观念和优化结构入手，及时调整企业的经营战略。对于开发企业的经营者来说，自贸区将带来的是一种全新的经营理念。总体上要求做到：企业的房地产经营要与整个国民经济改革和房地产行业发展相一致，牢牢把握企业生存与发展的主动权，努力做到房地产经营效益与社会效益相一致。
（二）加快转型升级
掌握房地产经营资源，实现从开发变持有，由销售到管理的转型之路。开发企业要持久地从事房地产经营业务，手中必须拥有一定数量的优质土地资源和物业资源。除了通过“招拍挂”拿地之外，要格外关注自贸区设立所带来的其他机会。土地存量方面，包括征用后未开发利用的土地，因城市规划所需动拆迁而面临再开发利用的土地。优质物业方面，包括中高档商品住宅、高级商办楼、大型商务中心。
（三）掌握企业经营所需资金
在房地产整个运营过程中，对庞大资金使用的重要性毋庸置疑，从事房地产经营同样如此。开发企业应借助自贸区金融改革创新的机遇。更加主动、深入与金融机构建立联系，取得了资金上的优势，也就具备了市场中的经营主动权。
（四）建立适应房地产经营的企业管理新机制
就整体来看，1997—2011年之间，全国GDP急速增长，2011年之后增速渐缓，与此同时，全国房地产投资量大幅增加。全国房地产投资与GDP趋势相当。西部地区房地产投资是否有与区域经济协调发展的状态或可能性需要进一步实证检验。这里以贵州为例。
贵州省房地产投资与区域经济发展的关系主要可划分为以下四种可能：（1）二者相互促进、影响和制约；（2）区域经济发展对房地产投资促进较大，而后者对前者影响微弱；（3）房地产投资对区域经济发展促进较大，而后者对前者影响微弱；（4）二者之间没有明显关系。选取贵州省1995—2011年房地产开发投资完成额L和GDP作为衡量标准，数据来源于《贵州统计年鉴》。首先对这两个指标进行ADF平稳性检验，发现，lnL，lnL，lnGDP,lnGDP序列在5%的显著性水平下无法拒绝原假设，二阶差分在5%的显著性水平下可以拒绝非稳定序列的原假设，即二者都为二阶单整。理论和趋势上，二者有存在长期均衡的可能性。其次，对二者进行JJ检验方法来进行协整检验。协整分析结果如下表：5%的置信水平下，lnL和lnGDP存在长期均衡关系，即贵州省的房地产投资与区域经济发展存在长期的稳定的均衡态势。最后通过Granger因果检验，检验结果如下：以上结果显示，区域经济发展对房地产投资促进较大，而后者对前者影响微弱。
可见，贵州省房地产投资尚处于初级发展阶段，对GDP的贡献和促进作用尚小。这可能是因为，作为房地产市场重要组成的房地产投资促进GDP增长主要是通过资本的积累来拉动经济增长。发展较为落后的贵州省偏向于工业和制造业的发展，发展以工业导向性，对房地产开发投资的重视力度不够，因此，房地产投资对贵州省GDP的贡献较小。
二、如何实现西部地区房地产投资与区域经济协调发展
（一）与生态环境发展相协调。一直以来，西部地区房地产投资偏重于粗放型，主要依靠土地等资源的过度消耗来换取区域性GDP的增长。因此在房地产投资中应当听取城市规划专家和生态保护专家的意见，使房地产品与生态环境有机衔接。
（二）逐步加强对房地产投资的重视。检验证明，西部地区房地产开发投资对区域经济的增长贡献微弱，这与西部地区以工业发展为导向的粗放型生产方式有关。而区域经济的增长对西部地区房地产开发投资影响较大。西部地区应加强工业建设，在此基础上，以工业发展带动经济发展，进而促进房地产市场的进一步发展，最后使西部地区房地产投资与区域经济实现协调发展。房地产开发投资在西部地区发展尚处于起步阶段，应在集中工业投入和发展的同时，逐步重视西部地区房地产市场的发展，重视房地产投资。
一、天津自贸区房地产投资需求
(一)办公物业需求
自贸区的投资环境将吸引企业入驻,从而推动办公物业的租赁需求,滨海新区潜在的供应过量的压力将有望得到缓解,同时,由于自贸区对天津整体经济具有拉动作用,整体办公物业的需求也将得到推升。
(二)零售物业需求
一方面,自贸区的人口流入和人均收入的提升,将推动区域内办公和居住配套的零售物业需求,另一方面,自贸区的关税优势将提升对进口商品的消费需求,促进天津居民高端消费的同时吸引京津冀地区的高端消费流入,从而推动零售市场的消费升级和新型零售业态的快速发展。
(三)仓储物业需求
自贸区贸易的发展将明显提升对天津物流容量和效率的要求,推动仓储物业的需求及设施完善。
(四)住宅需求
自贸区的发展将创造更多服务行业就业机会,拉动天津城市人口的增长,同时推动对自贸区附近区域的住宅需求以及社区配套设施的完善。
二、天津自贸区房地产投资
利好显现据数据监控中心监控数据显示:天津自贸实验区获批当周,滨海新区四大板块新房成交皆有上涨。塘沽板块共成交221套,环比增加6.76%,占滨海新区的55.11%。汉沽板块共成交17套,环比增加54.55%,占滨海新区的4.24%。大港板块共成交51套,环比增加104.00%,占滨海新区的12.72%。开发区共成交112套,环比增加89.83%,占滨海新区的27.93%。根据滨海新区网站提供的数据,2015年1至9月,滨海新区房地产开发企业完成投资282.49亿元,同比上升1.3%。滨海新区商品房销售面积148.69万平米,同比增长17.4%;其中住宅销售面积141.5万平米,同比增长36.9%,占整体商品房销售比重的95.2%;实现商品房销售额147.76亿元,同比增长26.6%,其中住宅销售额137.14亿元,同比增长42.5%。滨海新区销售面积较多区域为开发区、中新天津生态城、保税区、高新区、占销售比重分别为21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自贸区挂牌成立等利好的带动下,滨海新区房地产行业投资稳中有进,滨海新区房地产市场交易情况逐月向好,滨海新区房地产市场加速回暖。虽然没有直接数据显示天津自贸区房地产市场情况,但天津自贸区整于滨海新区,我们通过滨海新区房地产市场的运行情况亦可判断自贸区房地产的运行情况。因此,可以推断,天津自贸区的房地产投资是稳中有进、逐渐向好的。
三、天津自贸区房地产投资机遇
(一)房地产企业经营转型机会
受自贸区的产业集聚与产业需求的影响,自贸区及周边地区的住宅、商办楼的价格不仅会持续上涨,而且业主们对楼宇的质量、样式、规格以及环境、人文等方面的要求也会越来越高,主要表现为两方面:一是入驻自贸区的相关人员,他们的技能和文化水平很高,尤其是那些技能性、专业性很强的人员,向其提供的住宅和办公楼能级也应作相应的调整。二是入驻的产业和人员流动性很大,因此向他们提供的住宅和商办楼也要适应这样的变化,尽可能做到相对完善和稳定。
(二)拓展房地产中介服务机会
自贸区的设立在带来产业集聚的同时,会形成大容量的信息交流需求,从而构成一个以房地产为中心,集法律、咨询、交易、信贷、抵押、管理等于一身的公共服务平台。
(三)房地产金融迎来创新机会
自贸区将着力推进金融改革创新,推进利率市场化,改善房企再融资环境,发展房地产信托投资基金等。通过这些试点工作,将使房地产市场融资环境更加市场化,也意味着未来房地产融资环境与金融创新有了更多新的拓展空间。
四、天津自贸区房地产投资建议
建议房地产行业从以下几个方面把握自贸区红利:
(一)调整经营战略
已经具备条件的开发企业,应当审时度势,认真看待自贸区的设立给开发企业带来的影响,从转变观念和优化结构入手,及时调整企业的经营战略。对于开发企业的经营者来说,自贸区将带来的是一种全新的经营理念。总体上要求做到:企业的房地产经营要与整个国民经济改革和房地产行业发展相一致,牢牢把握企业生存与发展的主动权,努力做到房地产经营效益与社会效益相一致。
(二)加快转型升级
掌握房地产经营资源,实现从开发变持有,由销售到管理的转型之路。开发企业要持久地从事房地产经营业务,手中必须拥有一定数量的优质土地资源和物业资源。除了通过“招拍挂”拿地之外,要格外关注自贸区设立所带来的其他机会。土地存量方面,包括征用后未开发利用的土地,因城市规划所需动拆迁而面临再开发利用的土地。优质物业方面,包括中高档商品住宅、高级商办楼、大型商务中心。
(三)掌握企业经营所需资金
在房地产整个运营过程中,对庞大资金使用的重要性毋庸置疑,从事房地产经营同样如此。开发企业应借助自贸区金融改革创新的机遇。更加主动、深入与金融机构建立联系,取得了资金上的优势,也就具备了市场中的经营主动权。
(四)建立适应房地产经营的企业管理新机制
房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险
房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险
主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险
市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
6.法律风险
法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。
二、房地产投资风险的预防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。
策略三：采用投资分散组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
房地产投资风险的防范与处理是可以不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险
房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险
主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险
市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
6.法律风险
法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。
二、房地产投资风险的预防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。
策略三：采用投资分散组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
房地产投资风险的防范与处理是可以不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。
由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。
二、国内外房地产投资基金的比较分析
1.美国的房地产投资信托（REITs）
美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。
2.日本信托式房地产的发展
日本的信托制度是从美国引进的。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的信托，大致经历了老式的房地产信托、房屋信托和土地信托三个阶段。信托标的物从集体宿舍、公司住房而逐渐转到公司自身的生产、业务用房。其最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。
3.我国的房地产投资基金
我国的房地产投资基金正处于起步阶段。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有信托法，信托资金管理办法和信托投资管理办法约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。
三、我国发展房地产投资基金的建议
1.健全与完善有关法规体系
房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。
2.开放房地产投资基金的资金源泉
从目前房地产投资基金的参与主体来看，我国居民现在高达14万亿的储蓄存款应该是最好的资金源泉。除此之外，借鉴国外经验吸收各类社会闲散游资，吸引大的投资机构参与进来，如保险公司、社保基金、养老基金、民营投资机构、个体私营业主等，充实房地产业的资金基底，共同形成房地产业发展资金的蓄水池，使各类房地产投资基金与银行类金融机构共担房地产投资市场风险，共享投资收益，防止房地产业的泡沫与金融风险。
3.拓展房地产投资基金的市场空间
在房地产投资基金的资金投向上，除了现有的私募基金中广泛采用的权益型投资方式外，也可将我国房地产二级抵押市场和三级市场中的二手房、空置房、债券清偿房地产等有问题的房地产纳入资产运作体系，通过房地产业专业人士多元化经营和基金公司坚强的资金后盾盘活这些不良资产，消化由于我国房地产业资金不足或市场化程度不够而出现的产业发展中的阶段性问题。
关键词：产业投资基金房地产投资基金REITs公司型
我国在经历了一系列土地、贷款政策变动后，传统金融渠道紧缩，房地产开发商资金普遍吃紧，前期资金运作面临着极大的考验，寻求新的融资渠道成为房地产业亟待解决的问题。而房地产投资基金作为一项有效的间接金融工具对目前的房地产金融市场的完善是条好出路。
房地产投资基金概述
基金是由基金发起人以发行受益债券或股票形式汇集相当数量且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构进行分散的投资组合，投资者按出资比例分享投资收益并承担相应的风险。
房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。
由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。
国内外房地产投资基金的比较分析
美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托（REITs）机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。其中，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。
在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。
日本信托式房地产的发展。日本的信托制度是从美国引进的。1902年，日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1923年，日本颁布了《信托法》、《信托业发》，这两个法律使日本信托业步入了新时期。日本以金钱信托为主，不动产信托虽然比重不大，但发展最快。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。
我国的房地产投资基金。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。由于缺少产业基金法律规范和保障，多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有“一法两规”（信托法，信托资金管理办法，信托投资管理办法）约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。由于投资中趋于对抗风险能力的考虑，对资金起点要求较高，期限多在1-3年，不是严格意义上的房地产投资基金，更多的表现为一种集合资金信托计划。
我国发展房地产投资基金的意义
完善房地产金融市场，解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前政策限制了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低银行金融风险并预防和化解经营风险。
整合提升房地产行业，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，实现了资源的优化配置。
为投资者提供多元化的投资渠道，满足大众资本的投资需求。我国金融市场中，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用，而房地产开发投资规模大，周期长和专业性等特点，使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。
我国房地产投资基金的障碍
现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。
专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域，而我国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险，限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。
投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金，但投资者却不敢贸然进入房地产市场。我国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。
我国发展房地产投资基金的对策
健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前，国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。
改革基金管理制度方面的问题。我国为了降低投资基金风险，保护中小投资者利益，在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例，不低于该基金资产总值的80%，投资国家债券的比例，不低于该基金资产净值的20%”，还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看，这些规定限制较多，必然会束缚基金的发展，也制约了房地产业的发展。
开放房地产投资基金的资金源泉。从目前房地产投资基金的参与主体来看，我国居民现在高达14万亿的储蓄存款应该是最好的资金源泉。除此之外，借鉴国外经验吸收各类社会闲散游资，吸引大的投资机构参与进来，如保险公司、社保基金、养老基金、民营投资机构、个体私营业主等等，充实房地产业的资金基底，共同形成房地产业发展资金的蓄水池，使各类房地产投资基金与银行类金融机构共担房地产投资市场风险，共享投资收益，防止房地产业的泡沫与金融风险。
拓展房地产投资基金的市场空间。在房地产投资基金的资金投向上，除了现有的私募基金中广泛采用的权益型投资方式外，也可将我国房地产二级抵押市场和三级市场中有问题的房地产纳入资产运作体系，通过房地产业专业人士多元化经营和基金公司坚强的资金后盾盘活这些不良资产，消化由于我国房地产业资金不足或市场化程度不够而出现的产业发展中的阶段性问题。
参考文献：
关键词：房地产；投资基金；SWOT法
1引言
房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。
2当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。
第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。
第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。
第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。
第五，土地开发贷款有较大信用风险。
第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。
3房地产投资基金分析
房地产投资基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。
3.1房地产投资基金的优势分析(S)
（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
（2）房地产投资基金具有较高的流动性:它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。
（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。
（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。
3.2房地产投资基金的劣势(W)
（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
3.3房地产投资基金的机会(O)
(1)投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。
(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。
(3)需求分析。目前我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。
3.4房地产投资基金的风险分析(T)
（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。
（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司本身也应健全财务制度。
（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。
4发展房地产投资信托基金的政策建议
1、我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。
2、在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
3、创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。
参考文献：
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【2】尹伯成等，房地产金融学概论[M]，复旦大学出版社，2000（07）：P72～P119
【3】王进才，房地产金融：资本市场中的新亮点[M]，中国财政经济出版社，1998:P18～P87
【4】安琼，房地产投资基金探析［J］，中国房地产金融，2000(1)：P88～P110
【5】于建国，余有红等，投资基金的运作与发展［M］,上海人民出版杜1997：P68～P92
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