时间：2022-07-13 12:09:14
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇购买小产权房合同，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：小产权房；保障性住房
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）07-0030-02
一、引言
小产权房的大量涌现是现在政府着力解决的问题之一，与此同时，随着我国房价飞涨，居民购买商品房的压力越来越大,国家出面建立了多种类型的保障性住房作为普通商品住房的补充。然而，由于数量极其有限，保障性住房远不能满足要求。结合小产权房和保障性住房的现实特点，将不合法的小产权房通过转化为保障性住房使其合法化是当前解决两者问题的出路之一。此种方法的可行性以及具体实施路径则值得我们作进一步的研究分析。
二、存量小产权房转化为保障性住房的总体思路
小产权房与保障性住房在房屋本身上并没有本质的区别，其区别主要在于土地性质和购买人身份的不同。因此，在解决小产权房转化为保障性房屋的问题时首先应从以下两个方面予以考虑：
1.土地权益问题的衔接
小产权房和保障性住房最大的区别就在在于土地产权的不同。小产权房占用集体土地属于集体用地，保障性住房由国家开发属于国有土地。要想二者很好的衔接，必须对两者的土地产权属问题进行规范。可选择的方法主要有两个：一是将小产权房占用的集体用地通过征收等方式收归国有以此将两者的土地性质予以统一。二是从法律的角度上认可集体土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者虽然看起来程序简单，但会由此引发诸多问题，为今后农村集体土地的管理和规范增添阻碍。因此，基于这种情况，为解决存量小产权房问题，我们只能视情况将符合条件的小产权房的土地予以征收变性，通过相应的程序，政府回购房屋用于住房保障，最终让其合法化。
2.购买人身份衔接
小产权房违法的本质属性还基于购买人的身份不符合现行法律规定。在探寻存量小产权房向保障性房屋转化的路径时，应考虑该部分已经购买了小产权房人群的身份是否符合住房保障制度关于受保障对象条件的限定。原有的小产权房的购买人应在一定程度上受到保护。在小产权住房向保障型住房转换后，可对原购买者进行身份认证，对于符合申请保障性住房的人群政府应协助其补办相关手续。对于条件不符合的人群可根据具体情况收取一定的差额费用后为其补办手续。
3.小产权房转化为保障性住房的具体路径
在小产权房转化的具体步骤中，首先应当进行全面排查清理工作。确定整理区域的小产权房数量、类型、租售情况等。选取其中符合相关条件的房屋进行保障性转换。筛选条件应包括房屋区位、房屋类型、户型、面积等因素。确定完拟收购房屋后，再根据小产权房当前不同的租售情况等进行区分转化。
(1)已出租小产权房的转化
在具体操作中，有大量的小产权房是以不同年限的租赁形式对外处理的。对于该类小产权房，可参考以下具体转化步骤。
首先，根据城市房地产管理法的规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。各地方政府应该以此为根据进行排查，确定将符合回购条件的房屋。
(2)已出售小产权房的转化
对于很多家庭来说，都是将小产权房一次性购买并且由村组或当地乡镇政府颁发产权证书。但是，根据现行的相关法律，这类买卖合同由于土地权属问题存在争议而被认定为无效合同。
根据对无效合同的处理办法，交易失败，房屋应返还原所有者即集体经济组织。政府应向收回房屋的集体经济组织进行房屋回购，并纳入保障性住房体系。原购买人此时可向政府再次购买该房屋，不过应当按比例补齐一定的土地使用价款。
若购买人符合申请购买经济适用房的条件应按照经济适用房制度的相关规定享有权利及承担义务，购买该房屋后今后不可再申请经济适用房或廉租房。
4.小产权房转化过程中应注意的问题
由于小产权房涉及到了多方的利益，其与保障性房之间的转化也缺乏实践经验，所以在将小产权房收归为保障性住房时应该充分考虑各方因素，以免造成不可预期的问题，具体应注意以下三点：
(1)做好全面普查工作，防止错漏
对小产权房进行全面普查是将小产权房转化为保障性住房的基础。在普查过程中应该着重调查小产权房的区位、住房条件、当前租售状态等情况，作为筛选归入保障性住房房屋的依据。
(2)做好协调工作，避免激化矛盾
小产权房涉及了集体经济组织、购房者、政府等多个利益相关体，在回购、再出售的过程中一定要考虑到各方的利益，积极做好协调工作，避免引起不不要的矛盾。
(3)建立相关法律制度
当前关于小产权房转化为保障性住房的法律几乎是完全缺失的。在这样的背景之下，我国应加快相关法律政策的制定，使小产权房的回购工作有法可依，加强该项工作的规范性，同时明确相关各方的权利和义务。
[1]陈伯庚.《怎样看待小产权房》，《检察风云》，2007.
[2]李磊.《小产权房动了谁的奶酪》，2007.
[3]杨卓.《基于权重效用模型的小产权房性质界定主观决策》.
[4]梁春程.《小产权房”的拆迁补偿问题》，2009.
小产权房土地流转制度合同无效
“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，与国家颁发房产证的“大产权房”相对，通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。小产权房是伴随着我国市场经济的发展和住房制度的改革而产生和发展的，是一个复杂的社会现象。
一、小产权房产生原因。
1.农地制度不合理。城乡二元结构的土地制度导致集体土地所有权虚无化。小产权房是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用、应缴纳的税款等房地产商成本费用也都大大节省，这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。
2.国家土地流转政策不合理，商品房房价过高和经济适用房、廉租房等社会保障性住房明显供应不足。国家规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。但是事实是一些地方政府又以高于支付给失地农民费用几倍的价款出卖给开发商，以此作为地方财政的重要收入来源，被称为“土地财政”。导致开发成本较高，房价较贵，经济适用房、廉租房等社会保障性住房明显供应不足，人们纷纷将目光转向低价的小产权房。
3.对违法小产权房处理不严格。城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“小产权”房热销多年且大部分房屋并未被强拆，政府方面虽制止“小产权房”销售，但并未追究乡政府、村委会的违法行为。依据我国《土地管理法》第73条、76条、77条、83条，以及《城乡规划法》第64条、65条、66条和68条均规定了“限期拆除”强制措施，这是我国法律针对违法建设的否定性评价，也是违法所导致法律后果，但在实际中并未严格执行。
二、小产权房的困境。
1、严重影响社会诚信。根据《中华人民共和国合同法》规定，法院不能适用商品房买卖法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件，购房人权益很难得到维护。同时，由于购买“小产权房”买卖合同是无效，因此根据法律规定购房人只能要求出售方退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等，但根据目前已审结案件来看，由于“小产权房”不受法律认可，不能在房管部门备案，根本不在政府机构监管范围内，因此即使出售方违约，由于合同无效，购买人要求赔偿损失诉讼请求也将无法得到满足。在使用房屋过程中，如果遇到房屋质量问题、公共设施维护等问题，购房者救济途径非常有限。
2、引起法律之间冲突。从法律规定上看，依据《物权法》30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权，自事实行为成就时发生效力。房屋盖成后就取得了物权，并不需要取得产权证即享有物权。《物权法》第31条规定：依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记，未经登记，不发生物权效力。同时，《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。据此，“小产权房”屋买卖合同应该有效。然而，根据《合同法》第52条第（五）项规定，因违反法律、行政法规强制性规定，“小产权房”买卖合同一般应认定为无效合同。
3、造成社会资源浪费。违法用地和违法建设一般都是恶意行为，并且主观意图在于为谋取非法利益进而损害了国家权益。在法律上讲，大多都违法了国家强制性规定，即主要表现为违反了“土地利用总体规划”，又无法补办用地或建设手续。在一定程度上，“小产权房”虽然解决了城镇中低收入阶层居住需求，但“小产权房”不受法律保护且多采取强拆方式。强拆“小产权房”不仅是对社会财富巨大浪费，而且很可能激化社会矛盾，甚至影响社会稳定。
4.引起法律风险。一是无法取得产权证。即使买方取得有乡政府或村委会盖章所谓“产权”或类似文件，也不受法律保护，如果乡政府或村委会反悔，收回房屋，买方只能要求返还房屋价款，无法继续保留房屋。二是存在交易风险。买方如果购买预售“小产权房”，由于售房者不受政府监管，行政机关也无法对预售行为审查，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付情形，买方无法讨回房款。三是质量L险。“小产权房”建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买方利益很难得到维护。
三、结论
综上所述，我们要充分看到，小产权房的存在有其深刻的背景原因也因此产生了巨大的困境。小产权房的问题实质上是以土地为主的利益分配问题。但我国现行法律规定小产权房是非法的，目前法律层面上对小产权房进行法律规制，效果并不理想。正如博登海默所说：“一个法律制度之所以成功，是由于它成功地到达并且维持了极端任意的权力与极端受限制的权力之间的平衡。文明的进步会不断使法律制度丧失平衡。通过理性适用于经验之上，然后恢复这种平衡，而且也只有凭靠这种方式，政治组织和社会才能使自己得以永久地存在下去。”因此，在当下大力推进社会主义和谐社会建设，发展成果由人民共享的时代，各方面更应认清问题症结，着力在法律制度上突破创新，与时俱进，敢于破除惯性思维，科学地进行分析，以便对症下药，科学合理解决小产权房的问题。
参考文献：
[1]宋若男，付梅臣.小产权房违法建设空间行为特征分析[J].中国人口・资源与环境，2015（S2）.
关键词：小产权房 风险分析 合理性分析 立法完善
一、“小产权房”的现状
目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
尽管许多购房者对小产权房的风险都有了解，但由于大产权房的房价居高不下，仍有很多人考虑购买“小产权房”。一份来自网络的调查报告显示，仍有75%的受访者表示“会考虑买小产权房”。 对于 “在小产权房低价与风险之间，您选择？”这个问题，有55%的人表示“虽然有风险，但价格低，还是会购买”，选择“考虑到风险，不会购买小产权房”的仅占7%。[2]据中大恒基2007年春节后出具的一份统计报告显示，当时北京 400 余个在售楼盘中，小产权楼盘约占市场总量的18%。也就是说，北京约有小产权楼盘 72 个。[3]
二、“小产权房”存在的法律风险
由于“小产权房”的特殊法律属性，使得“小产权房”的流通转让存在很多的限制，因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。[11]所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对“小产权房”是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件，购房人的权益很难得到维护。主要表现为一下几方面：
（一）产权风险
由于所购“小产权房”得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续。房屋作为不动产，因为缺乏国家颁发的房屋所有权证，无法行使房屋的所有权，尤其是在行使处分权时受到影响最明显。购买后也不能合法转让过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
（二）质量风险
小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买受人很难向出售人主张权利，买受人的利益很难得到维护。
（三）交易风险
由于“小产权房”的开发一般得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。
（四）政府补偿风险
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。[12]
三、解决“小产权房”问题的建议
我国现有的“小产权房”规模大，形式多样 ，购房者情况复杂。对“小产权房”的处置不仅关系到政府管理社会的权威性及不同利益主体之间的利益分配，而且会涉及更深层次的问题。不进行处置或处置不当，都会引起社会的不稳定。
（一）出台司法解释疏通小产权房的现实困境
《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而“小产权房”占用的是集体土地，集体土地使用权一般不可流通，另据 《中华人民共和国房地产管理法》第37条规定，未依法领取权属证书的，禁止转让。综上所述，“小产权房”因其占用的是集体土地，而且又未依法领取权属证书，实际上不得转让。但通过现实情况来看，一味的阻挠“小产权房”的流通，并不能真正有效的解决现存的“小产权房”问题，堵不如通，可以通过对法律法规的创新，以使合格“小产权房”得以疏通。
由于“小产权房”不是商品房，所以法律规定其转让合同无效。为了使合格“小产权房”得以疏通，可以对现行的《合同法》进行改革，或者出台新的司法解释，使符合土地用途，质量又合格的“小产权房”，只要符合《合同法》中规定的合同生效要件的，就认定为合同有效，即只要该类合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规，不存在《合同法》第四十四条、五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照从维护交易秩序的稳定和安全的角度着眼，认定合同有效，以此来维护购房者的合法权益，从而达到疏通“小产权房”的目的。
2006年，张某的儿子准备结婚，却还没有房子。赵某了解到这一情况后，便对张某说自己在某房地产公司有熟人，能够拿到低于市场价很多的内部指标。张某听后非常高兴，便委托赵某帮自己买一套房子。张某先后分两次交给赵某20.13万元，以每平方米1650元的价格购买了一套100多平方米的房子。赵某却对张某说，由于是内部指标，不能以张某的名字办理房产证，而必须以内部人员的名字办理房产证后再过户到张某的名下。
2006年8月，张某拿到了新房的钥匙，并进行了装修。后来，赵某以办理房产证需要交契税为由，又从张某处拿走4500元。张某对新房子各个方面都很满意，因此对赵某非常感激，便不好意思催办房产证的事。尽管张某偶尔也问过几次，赵某总是以各种理由推脱。
到了2008年6月，张某到房管局一问才知道，该房屋属于城中村集体所建设的“小产权房”，无法办理房产证。于是，张某找到赵某理论，赵某被迫承认了该房屋为“小产权房”的事实，并说自己也是出于好意帮忙，并未从中得到任何好处，而且也确实无法办理房产证，只能先这样住着。
张某担心自己的房屋权利将来得不到保障，要求赵某退还房款并赔偿装修费58000元以及其他各项损失共计31万元。赵某不同意，双方发生纠纷，张某将赵某告上了法庭。
律师观点：本案是一起由于“小产权房”无法办理房产证而引起的纠纷。
所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村集体颁发。这种产权证明不同于由城市房地产管理部门颁发的一般意义上的房产证，其产权的基础是农民的宅基地使用权，因而无法以购房者的名字办理房产证，也不能上市流通。
国务院曾以会议及通知等方式多次强调“城镇居民不得到农村购买宅基地、农户住宅或‘小产权房’，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发”。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业”等情况之外，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。2007年，建设部《关于购买新建商品房的风险提示》，明确要求“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。
房屋产权本来不分大小，只有一种定义。但是，由于我国城乡二元结构的管理体制，以及一些复杂的社会状况，形成了社会上一些约定俗成的说法。这种俗称的“小产权房”，实际上没有真正的产权，其权利也得不到法律的保障。一旦出现纠纷，往往会给购房者造成较大的经济损失。
购买“小产权房”容易产生以下一些法律问题：首先是购房合同的问题。由于“小产权房”无法上市流通，购房者往往无法通过正常的渠道和方式进行房屋的买卖，所以，很多购房者都没有签订购房合同。有的虽然签订了购房合同，但发生纠纷以后，一旦查明该房屋属于“小产权房”，这种合同一般也会被认定为无效合同。其次，关于房屋使用权的问题。有的购房者出于居住使用的目的，认为自己买房只是为了住，并没有买卖房屋的想法，所以有没有房产证对自己并不会产生太大的影响。我们姑且不去考虑国家政策对小产权房使用权可能产生的影响，就目前的社会条件，由于房价的不断上涨，个别卖房者出于获取更大利益的考虑，往往将同一套房屋卖给几个不同的购房者，一旦发生这种情况，购房者将无法保障自己的权益。也就是说，小产权房的使用权也是无法保障的。在法律实践中，这种类型的案例也是大量存在的。第三，由于小产权房无法得到合法有效的权利凭证，其基于物权的一系列法定权利（如继承、担保、转让等）均无法得到有效的行使。
基于上述原因，购买“小产权房”的购房者在发生纠纷时往往处于非常被动的地位，能够得到的补偿也仅仅是返还购房款。至于由此而产生的其他损失，往往因举证困难而得不到支持。而且，购房者一般也不能以违约或侵权来要求对方承担违约责任或赔偿责任。
【关键词】小产权房；以租代售；农村土地制度；城乡二元体制；房地产市场
小产权房是指占用集体土地进行建设，并向本集体经济组织之外的人员出售的住房。小产权房长时间以来备受社会关注，是社会热点问题。2012年国务院下令停售停建小产权房，同时国土部称今年在全国试点处理“小产权房”，这两个消息引起了业界和民众的广泛关注，小产权房的去留问题备受瞩目，引发众多猜测。一直以来，国家在这方面没有明确的政策、法规来约束治理小产权房，使得小产权房发展越演越烈。如今小产权房的清理越来越迫近，“以租代售”的做法渐渐发展起来以规避小产权房的产权问题。那么“以租代售”现状如何？是否违法？对农村土地制度的改革能否起到推动作用？
一、小产权房“以租代售”的现状
小产权房数量巨大，非官方统计数据显示，中国目前小产权房建筑面积达六十多亿平米，相当于中国正规房地产业近十年来的开发总量。在深圳，小产权房建筑面积达到4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。在数量众多的小产权房当中，有相当一部分是地方政府组织建设，或者村集体与开发商合作建设的，这些小产权房大都存在占用农用土地甚至耕地的情况。
政府对小产权房的政策经历了从合法性上的否认阶段到预备采取行动清理的阶段。在这一过程中，为了规避小产权房的产权问题，一些开发商和地方政府以及购买者转而采取“以租代售”、“以租代买”的方法。据调查，小产权房所占的土地，没有经过性质变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商获得，失地农民所得甚少。江苏省国土资源厅一名干部称，开发小产权房的环节基本都是暗箱操作，集体土地的价格都是村镇干部与开发商私下达成的，土地转让的费用无从知晓，而建成后产生的非法暴利惊人，甚至超过了商品房。在许多地区，小产权房以租代售项目早已在操作，价格可达每平方米4000-6000元，在位置相对好的地段，甚至可以超过每平方米6000元的价格。
由上述资料，我们大致可以整理出小产权房“以租代售”的状况：大多数采取这种措施的小产权房，是开发商和政府、村干部为获得巨额利益，规避政策、法规，抛出来的曲线卖房、卖地的措施。为了获取私利，地方政府、村干部为这种“以租代售”的做法，竭力提供保障，往往失地农民所获甚少，是一种、的行为。发生这种行为的原因是城市房地产价格太高，给小产权房的交易提供了很大的空间，也是政府土地财政的恶果在乡镇的蔓延，更是某些部门、某些人的私欲导致。
现在某些学者提出以小产权房“以租代售”的途径“曲线救国”，争取小产权房的交易有条件合法化，应该先弄清楚目前“以租代售”的现状，再行提出相关建议，莫要是非不明，反而为他人作了嫁衣裳。
二、小产权房“以租代售”现象非法与合法分析
上文中提到搞小产权房“以租代售”的有相当一部分是地方政府和某些干部、结果，在获取房源上存在违法行为，对此本文暂不详述，需要理清的是“以租代售”行为本身是否存在违法之处。
出租小产权房的行为是否违法？查阅相关法律法规，未见禁止出租小产权房的规定。小产权房出租要取得合法地位，首先必须小产权房本身是合法建设的。现实情况中，小产权房是否合法不是由“产权证”来判断，因为农村宅基地建房后进行的是“确权登记”，即房屋物权的取得不以登记为要件，登记只是对这一所有权状态的记载。小产权房是否合法的标准在于是否符合“一户一宅基地”标准。①农户在宅基地上建设房屋，只要符合这个标准，就可以在房屋建成之后取得该房屋的所有权。农户对宅基地只有使用权，但是对宅基地上的房屋是拥有所有权的。既然农户对宅基地上的房屋有合法的所有权，那么在法律没有禁止的情况下，根据《物权法》第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”农户拥有对该房屋出租的权利，这也是私法自治原则所承认和支持的。
其次，从相关的法律法规对宅基地及宅基地上的房屋的规定来看，小产权房出租是被默认为合法的。首先，《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，”相对应的，《土地管理法》第六十二条第二款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《土地管理法》的这一规定实际上已经默认了小产权房出租的合法性。
最后，我们还可以从《合同法》的配套规定中找到小产权房出租合法性的保障条款，《合同法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”小产权房房主出租房屋，与租客建立的是租赁合同，应适用上述第四条的规定。鉴于目前法律、行政法规并无规定小产权房出租是违法行为，那么小产权房的出租合同应受法律保护，即使某个部委决定“清理”小产权房，或者某个官员宣称小产权房出租行为是违法的，也不会影响其合法效力。
根据上文的分析，在现行法律、行政法规之下，小产权房出租行为是合法的，但是小产权房的出租毕竟不同于普通房屋的出租，其中关系到国家土地管理政策问题。小产权房以租代售的行为影响性究竟有多大，是否达到影响农村土地制度的程度？需要我们综合“以租代售”行为和人们的心理进行分析。
三、小产权房出租行为的影响
目前小产权房出租行为会不会影响到整个农村土地制度的状况？笔者认为这是无需担心的。受限于农村土地所有权制度，以及租赁合同20年期限的制约②，普通民众对“以租代售”的行为顾虑重重，小产权房长期出租以达到“以租代售”目的的影响将会极其有限。
虽说是“以租代售”，但终究不是也不能是“购买”行为，这是租赁者最大的顾虑。现实中，许多小产权房“以租代售”都是订立了50至70年的租期，但无论租20年还是租50、70年，房子都不属于自己所有。租赁人自己虽然住在房子里，但始终处于一种无所有权的状态。在这种状态下，尚有20年租赁期的限制，20年之后租赁合同即不受法律保护，出租方在此后可以随时违约，而不负法律责任。这样一来，承租方的利益就无从保障。而作为刚需的住房，只拥有20年的使用权是远远不够的。20年前砸下一大笔钱买了房子20年的使用权，到20年之后可能还需另外买房或租房，可谓是“钱房两空”。这些都是小产权房者不得不考虑的风险。这些风险，是这些小产权房潜在的购买群体所无力承受的。
但是也不乏有刚需且胆大的人铤而走险，接受“以租代售”这种方式。他们的代表意见有以下几个方面：（一）法不责众。小产权房数量众多，此前购买的人很多，剩余没有卖出去的需要消化，肯定会以各种形式交易出去，小产权房涉及人群太广，政府肯定不会全部拆除；（二）小产权房比城市商品房便宜很多，城市商品房的价格太高不能承受，为了解决刚性需求，冒一点政策风险是值得的。③“重赏之下必有勇夫”，小产权房的交易是相同的道理。目前小产权房“以租代售”的方式肯定还会是部分民众的选择，但是这种选择正如上文所分析的——风险太大——其市场必然是有限的，毕竟“勇夫”是少数，大多数国人还是谨慎的，“以租代售”方式的影响是有限的。
四、对小产权房“以租代售”的处理建议
（一）对目前存在的“以租代售”区分情况进行处理
区分处理“以租代售”主要是区分主体，对农民自建的房屋和乡政府或村干部联合开发商建的小区为单位的小产权房要区别对待。
针对农民在自家宅基地上建的房屋“以租代售”的情况，只要防止农民再占用耕地建自住房屋即可。农户自己建了一栋房屋长期出租某些楼层是无可厚非的，即使他出租了整个房屋，自己到城市谋生，对各方有利无害，大可不必禁止。
而乡政府或村干部联合开发商建的小区为单位的小产权房搞“以租代售”则要清查出来，对违法违规人员进行查处，这种典型的违规获取暴利的行为绝对不能容忍。政府应该在清理这种情况的同时，对于违规的单位和个人予以严肃处理。但对小产权房是否拆除，则需综合考虑各种因素妥善处理，不能一拆了事。
（二）适当延长小产权房出租年限及规范出租行为
在严格限制乡镇政府和村干部以及房地产开发商参与小产权房交易的前提下，考虑小产权房“以租代售”的出路，笔者认为适当延长小产权房出租年限及规范出租行为是比较好的选择。
农民在宅基地上自建房屋“以租代售”是有利无害的。无害是对土地产权制度无害，租赁不是转移房屋所有权的行为。要对农民占用耕地建房的行为进行限制，农民自建房屋“以租代售”不会影响现行农村土地制度。但“以租代售”之“利”则有以下几个方面：
1、对农民而言，农民出租自建的房屋，可以获得相当的经济利益。有了这一笔钱，农民可以改善生活状况，有机会过上“体面的生活”；有了启动的资本，无论做生意还是搞规模化农业生产，农民都可以有机会找到更好的出路，脱贫致富。
其实，房地产市场高速发展以来，甚至是城市快速发展以来，农民都甚少从中获益，反而为城市建设付出了很多，现在农民工进城还要承受高房价的压力。于情于理，都应该让农民从房地产市场中分一杯羹。
2、对租赁者而言，最大的好处自然就是解决了刚需。“安居”才能“乐业”，只有解决了居住的需求，他们才能扎下根来。并且小产权房租赁价格低，相对起正规的商品房，大大减小了购房压力，可免受“房奴”之苦。
3、将城郊的小产权房用“以租代售”的方式交给在城市工作的人群居住，将在一定程度上有助于打破城乡二元体制，推动城乡人才资源的交流，进而推动农村建设发展。这类人群受教育程度高，文化水平相较农民而言为高，他们住进城郊甚至农村，可以改变这些地区的精神面貌；这类人群还会带来城市化的消费需求，对城郊或农村经济也能起到拉动作用。这些预期的改变是在不改变土地所有制度、不改变基本的农村土地管理制度的情况下，尽量削弱城乡二元体制对农村发展的束缚下而取得的，是代价小、成效快的农村建设发展一个方向，这个方向的关键是逐步放松对农村的限制。
延长小产权房出租期限，同样也不会改变房屋的所有权归属和农村土地产权制度，对上文提到的出租之“利”有放大作用。租赁期限可延长至50年，甚至70年，总之要以满足购房者一生居住需求为标准，不致使其到年老无力工作时，还要面对无房可居、流离失所的悲惨境地。其实，把小产权房租赁期限延长到50至70年就类似于城市商品房的70年产权，70年产权虽为产权，但有了70年的期限，则与租赁在本质上无异。那么既然本质都是租赁，小产权房的租期也定为50到70年又有何妨呢？同样是建设用地，只许城市的“买卖”70年，不许农村的“租赁”50年，终究不是公平之举。
延长小产权房租赁期限之后，需要规范双方的租赁行为，预防在履行租赁合同中出现不合理的悔约行为，保障租赁合同双方的利益。小产权房租赁合同毕竟不同于普通房屋的租赁合同，租赁期限长，变数大，无论哪一方不合理的“变卦”对另外一方的利益影响都是极大的。规范小产权房租赁行为，就是规范这些“变卦”行为，限制“变卦”的类型，规范违约责任。另外可以建立小产权房租赁登记制度，以加强对租赁行为的监管力度，以更好地保障合同双方的利益。
延长租赁期限，规范租赁行为，人们可以更放心地租赁小产权房，让小产权房租赁真正形成气候。同时这样也更能推动城乡交流，打破城乡二元体制，促进农村发展。这是上文提到的“利”，还有两点是做好这两项措施之后才能显示出来的“利”。
1、倒逼房价，把房地产市场拉回正轨。全国小产权房建筑面积达六十多亿平方米，在某些房价高企的城市几乎占了总建筑面积的半壁江山。如果这些小产权房能正规合理地利用起来——如同上文所述延长租赁期限规范租赁行为——则可以大大地解决当前人们对房屋的需求。没有竞争，则没有真正的市场经济，在房地产业也是一样的。在允许小产权房以租赁方式加入房地产市场的情况下，如果不能去除加在正规商品房身上的畸高的各种税、费和暴利，正规商品房是无法与小产权房相抗衡的，这相当于倒逼房地产业进行改革了。这样有助于把当前过热的房地产市场冷却下来，让房价重新回到合理的轨道。
2、将小产权房租赁规范化成为房地产市场的一部分之后，让租赁成为小产权房交易的法定形式，成为解决数量巨大的小产权房问题的出路。在小产权房租赁规范化以后，可以将以往已经买卖小产权房转为租赁，进行“拨乱反正”，使它们合法化。如果这一点做好了，“以租代售”就能够作为解决小产权房问题的钥匙。
小产权房“以租代售”目前是比较棘手的问题，要把棘手的问题办成有利于国计民生的好事，需要眼光、需要策略，更需要勇气。期待对该问题做出妥善的处理。
注释：
①《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。第七十七条规定：“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还占用的土地，限期拆除重非法占用的土地上新建的房屋。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”
②《合同法》第二百一十三条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
③引自：王海.不顾“风险提示”百姓为啥买小产权房，市场报，2007。
参考文献：
[1]程其明.小产权房规制政策研究[D].中国博士学位论文全文数据库，2010.
[2]邓茜，陈诚.关于我国小产权房问题的一些思考——以成都的新土地政策为出发点[J].现代商业，2008.
[3]王云利.浅析小产权房法律问题[J].法制与社会，2009.
[4]陈浩.小产权房发展现状及其成因分析[J].经济与社会发展，2009.
[5]潘建.小产权房“以租代售”缘何屡禁不止[J].北京商报，2009.
小产权房到底能不能买卖？首先，小编在这里要排除由村民或村委会违反国家规定私自建设的住宅楼，因为这类房屋本身属于违章（法）建筑，无论城镇居民是否去购买，都属于拆违范畴，是没有任何补偿的。所以，如果买主在不知情的情况下买到了违章（法）的此类住宅，可以通过民事诉讼判决合同无效退款。小编建议，即使在知情的情况下，也可以起诉解除合同，根据双方各自的过错责任分担损失，否则将来行政机关来拆违，可能人房两空。实践中，较为理性的购房者买到的一般是因为城市规划，或者当地村委会报批后给村民兴建的住宅。对于这类住宅，并不如原来住建部通知纸面上那样统统无效。比如，北京门头沟区法院曾判决一位城镇居民朱先生购买当地村民房屋，合同有效。再比如上海市高级人民法院在法院裁判标准中表示，买卖双方如不是同一集体成员组织的，如合同已实际履行完毕且买受人已实际居住的，合同也可认定有效。当然，也存在相反的判决，比如同在门头沟的西辛村，一位名叫高永茂的购房者被判决合同无效。
小产权房有没有拆迁补偿？虽然在实践中，有的小产权房购买者的买卖合同得到了法院的支持，但是小产权房始终面临着产权问题。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》明文规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，国土部下发的另一个通知也规定，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。一旦小产权房面临土地征收，购买房屋的城镇居民是无法享受到属于农村居民的宅基地使用权的补偿，也无法享受属于基于农村居民身份的拆迁福利。但是，这并不意味着小产权房被拆迁毫无补偿，或者仅仅补偿当初的房款。在上海市的一个案例中，当地政府和购房者李阿姨通过拆迁安置合同约定：政府对该房实施拆迁。作为补偿，政府向李阿姨支付各项奖励费、临时过渡费以及提供房屋安置。合同签订后，李阿姨按照合同约定搬离了房屋，政府也依约向其支付各项补助、奖励、补偿款项，但最后政府以其非农村集体居民为由拒绝安排安置房，仅按征收时价格补偿现金。
（来源：文章屋网 ）
一、小产权房的概念
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，亦称“乡产权房”，是指由乡镇人民政府而不是由国家权威机关(房管部门)颁发产权证的房产。“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。小产权房实际就是一些农村集体组织或者开发商打着“新农村建设”等名义出售的、建筑在农村集体上地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。而小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求，也是一个不争的事实。在现有的住房供应体系下不能全面满足人民群众住房需求的情况下，小产权房的出现应该说是具有一定合理性的，
对政府有关管理职能部门来说小产权实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。而对于农民来说，出售或出租小产权房，可以获得比农业种植更高的收入。一定程度上小产权房的出现，对政府、购房者和农民来说，其实是一个多嬴的结果，本文主要不是讨论小产权房的合法性走向问题，而是从税收角度来探讨农村小产权房处置的涉税问题。
二、小产权房处置是否涉税
农村小产权房处置(包括修建、分配、转止、市场交易等处理与安置)情况比较复杂，涉及税收问题的，笔者大致归纳为两种情形：
第一种，由农村村委会统一设计、统一建造，然后全部分配给享有宅基地权的村民，由村委会制定一定的收费标准向村民收取“购房”费用，这种小产权房处置实质上是村委会的“代建”行为，村委会一般情况下有一定的收益，从税收角度上看就是营业税税目“服务业”中的业，营业额是村委会向村民收取的全部价款和价外费用扣除替村民缴纳的没计费、建筑费等后的余额。如果又符合《重庆市地方税务局重庆市财政局关于促进城乡统筹发展有关地方税收政策的通知》(渝地税发[2007]242号)第九条规定：乡镇居民和农村居民自住建房，自行购买材料，自己参与施工，无论是否外请施工队或建筑工匠施工，均视作自建行为，免征建筑业营业税及附加税费。
第二种，就是对小产权房的违法买卖行为。原建设部发出风险提示，提醒购房者：以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。2007年12月，国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
对这种小产权房处置行为是否涉税也有两种截然不同的意见：
一种意见：不征税。理由：既然转让小产权房是国家明文禁止的，那么对取得的“违法收入”就不应该征税，这是基于征税合法化的理论依据。若按照渝地税发[2007]242号第十条规定的条件：对库区地方政府、开发商、牵头人、合作单位采取统建房、合作建房、开发性建房等形式建设安置房，只要是用于安置移民(有安置销号合同)的住房，不论是否超过原面积，该套房屋的销售收入都免征销售不动产营业税及附加税费。库区移民转让移民安置房，免征销售不动产营业税及附加税费。当然这是一种特殊的免税政策，是另外一回事，
第二种意见：应该征税。目前，我国还正处在法制建设逐步完善过程之中，对“违法收入”的概念和认定上还很模糊，不同的法律规范就有不同的法律解释，对“违法收入”的征与不征税收问题还需要进一步明确，但为了营造一个公平竞争的市场环境，为了保障国家的财政收入，实际工作中，还是坚持对一切“营业性收入”征税的原则。
“公开性”是营业性收入的一个基本特征，这就区别于贩毒等收入的非公开性。对非公开性取得的非法收入是不应该征税的，其实要征也征不了。它需要专门机关的侦查或调查才能掌握，如：虚开发票取得的手续费收入，非法印制发票取得的收入等。对只违反某一个法律规范的“公开性”的营业性收入是应该征税的，如：无证经营行为，违反了工商登记法规，虽不能办理税务登记证，但取得的营业性收入还是应该征收有关税收。笔者倾向于第二种意见。
三、小产权房处置怎么征税
现行“商品房”即大产权房或称全部产权房的处置涉及的税种：有购置开发土地使用权的契税、耕地占用税、销售不动产营业税、土地增值税、印花税、开发持有期间的土地使用税等税种。
在此，本文只重点对农村小产权房处置按照什么税目征收营业税这方面来进行进一步阐述，限于篇幅对其他税种暂不探讨。有两种观点：
一种观点：应按照销售不动产征收营业税。小产权房的销售，征收销售不动产的营业税，这在国家税务总局对某省级地税局请示的一个答复中有过明确，但没有形成正式文件予以转发，前述渝地税发[2007]242号文也有类似观点。实际工作中，一般也是按销售不动产征收营业税处理的。从小产权房处置的形式来看，购房者与小产权房“所有人”或持有人大都签订的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“销售不动产”征收营业税从表面上看也似乎符合税收规定，
另一种观点：不应该按照销售不动产征收营业税。但到底应该按照什么税目征收营业税呢?
姑且不妨先引入会计准则关于收入的概念，《企业会计准则第14号一收入》第二条：收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的与所有者投入资本无关的经济利益的总流人，本准则所涉及的收入，包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。其中，第四条：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，(三)收入的金额能够可靠地计量，(四)相关的经济利益很可能流人企业，(五)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。只有同时满足这五个条件，销售收入才可以确认。
在政策还未明确之前，税收的确认应该以会计准则确认为基础。《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(国税函[2010]148号)规定“三、有关企业所得税纳税申报口径。根据企业所得税
法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。”已有此规定，众所周知，销售小产权房是违法行为，是不可能办理房产产权过产手续的，销售合同是不受法律保护的小产权房交易不具备产权转移的实质。非法，而且是禁止性的，故物权应视为主要风险，即小产权房所有权上的主要风险没有转移给购货方。也就是说，在会计上小产权房处置不构成销售商品收入，也就是不能确认销售不动产收入。那么，也就不应该按照“销售不动产”税目征收营业税。小产权房的“销售”在税法上也不符合《营业税税目注释》有关销售不动产的定义(销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。)
税收原则中有一个很重要的原则就是“实质重于形式”的原则，即只要经济法律行为合符税法要素，构成税法征税要件的就要依法征税。合同是法律形式，产权的非转移是小产权房处置的实质。那么。小产权房处置的实质是究竟什么呢?
笔者认为，它是一种特殊形式的租赁行为(新营业税暂行条例及其实施细则已经取消了“转让不动产有限产权或永久使用权方式销售建筑物”视同销售不动产这项规定)。因产权没有转移，“购买者”只有使用权而不拥有所有权。对于小产权房“所有者”来说，实质上只是让渡了资产的使用权，符合租赁的特征。租赁，是一种以一定费用借贷实物的经济行为。在这种经济行为中，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但该物品的“所有权”仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。
《营业税税目注释》中租赁的定义：租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋，物品、设备或设施等转让他人使用的业务。《合同法》第二百一十二条中对租赁合同也有规定：租赁合同是指出租入将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的特征：租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同，在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权。租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。
从租赁的定义和租赁合同的特征来看，小产权房“销售”实质上就是一种特殊的租赁行为，卖方一次性收取了若干年的租金收入。虽然没有约定租赁期限，但仍然确认为租赁合同，属于不定期租赁。(《合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。)
对已实际构成出租小产权房的法律事实并构成取得资金的结果，依法征收相应税费便有了法律依据。
下一步，应探讨一次性取得小产权房处置收入如何按照租赁业征收营业税问题：
《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”从《实施细则》来看，收取的一次性费用属于预收了以后若干年的租金，纳税义务发生时间就是实际收到“售房”款的当天，应全额一次性征收营业税金及附加税费。
但还有一个问题，就是《合同法》规定了最长租赁期限是二十年(《合同法》：第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。)一次性的收费在性质上有些模糊，全额征税缺少法律支持。
笔者认为：这种特殊行为是一种过程式交易及即时所得和未来所得的收付，对这种行为可以征税。但费用性质的确定、时点的划分、比例的计算都无法进行，一笔收入无法准确划分第一个二十年的收入和未来几个二十年的收入。不能对未来收人征税，也不能对无法确定收入性质的收入征税。因此应抛开法律形式，在实际使用期结合法律允许的租赁期内，根据当地实际租金水平，合理、公平地确认事实使用权(纯地租或房产租金)所应收取的租赁收入而核定征税。
结论：即小产权房处置应按照“服务业”中的租赁业来核定征收营业税金及其附加税费。只有这样，才能最大限度地减少执法风险和纳税争议，对小产权房“销售”征税才更加合法。
关键词：小产权房;法律困境;解决途径
一、小产权房产生的原因
1、直接原因
城市房价居高不下。自改革开放以来，我国城镇化进程不断加快，伴随着城市化的快速发展，大量农村人口涌入城市，使得城市人口急剧增长，在很大程度上扩大了住房需求。据国土资源部统计数据显示，1978-2013年，城镇常住人口从1.7亿人增加到7.3亿人，城镇化率从17.9%提升到53.7%，年均提高1.02个百分点。一方面，对于新的城市居民来说，他们希望能购买一套属于自己的住房;另一方面，对于老城市居民来说，也有对面积更大、基础设施更完善的房屋的需求。但是，由于我国大中城市的商品房价格居高不下，中高价位的商品房供应较多，而低价位的商品房供应量不足以满足市场的需求，致使中低收入群体不具备购买商品房的能力，并且相当一部分中低收入家庭未享受到廉租房、经济适用房等保障性住房，从而陷入了购房恐慌。在高房价的压力下，购房能力较弱的中低收入者便会转而购买小产权房，特别是城乡结合部的小产权房。虽然小产权房不受法律的认可，但是小产权房不需要向国家缴纳土地出让金，并且省去了房屋在开发、报建、建设及流通过程中的各类税费，具备价格低廉（小产权房的价格一般是城市商品房价格的1/3左右）、手续简单、准入无限制等优势，吸引了大量想买商品房却没有购买力的人群以及需要买房而又被限购的人群。
2、重要原因
地方政府对市场的监管不力。小产权房是一个具有中国特色的问题，从其出现至今，我国政府对于小产权房的建设、销售始终是明令禁止的，并且一直在采取措施进行治理，但是收效并不明显。作为一种市场行为，小产权房能够在房地产市场中存在这么长时间，与政府相关部门的监管不力有很大关系。政府在对城市国有土地与农村集体土地进行监管时存在着差异。对于城市国有土地，国家行政机关专门设置了国土资源部，建设部以及其下属机构对城市商品房的开发进行管理，并且已经形成了相对完善的监管机制;对于农村集体土地而言，其监管力度则十分有限。这主要是因为：第一，政府监管部门的职权大多仅限于城市国有土地;第二，建设房屋可以增加农民的收入，还可以促进当地的经济发展，有利于地方政府的政绩考核，在利益的驱使下，间接的催生了小产权房的交易行为;第三，虽然小产权问题的治理，有利于保护耕地和保障粮食安全，但是地方政府的政绩与小产权房的治理关系不大，缺乏有效的激励-约束机制，加之政府对小产权房进行治理所花费的成本可能会大于其治理后所获得的收益，更弱化了政府职能的发挥。
3、根本原因
土地制度的城乡二元体制。我国的土地所有权形式分为国有土地所有权和集体土地所有权。根据宪法规定，我国的城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除了由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。此外，宅基地和自留山、自留地也属于集体所有。这种城乡二元土地所有权制度使得我国的城市国有土地和农村的集体土地在制度层面上处于一个不平等的地位，具体表现为：国有土地具备完善的土地使用权拍卖市场，土地使用权人可以通过“招标、拍卖、挂牌、协议”等方式取得国有土地的使用权，而农村集体土地所有权的权能还不完整，其流转的范围局限在本集体组织的范围内。农村的集体土地如果想要拥有和城市国有土地一样的资产价值，就只能通过国家征收的方式将农民的集体土地收归国家所有，使其转化为城市国有土地，从而进入城市的土地储备库，再通过招、拍、挂的方式进入市场。
在这种二元经济体制下，农民集体建设用地流转存在着许多障碍，由于不能直接进入“一级”土地市场，农民集体在实质上丧失了对其所有的土地使用权的处分权，其经济利益并没有得到应有的保护。国家实际上是通过单一制垄断了土地使用权的交易市场，变相的损害了农民集体和农民的财产利益。在现行的土地制度下，还产生了现实中的国有建设土地与农民集体土地的“同地不同价”现象。国家在征地过程中，土地的征地价格与出让价格之间存在很大的利益空间，这部分收益由国家取得，不仅损害了农民集体和农民的利益，也为小产权房的产生提供了契机。也就是说，农民面对这种“同地不同价”的现状，以及进行小产权房的开发所能带来的利益诱惑，最终会选择把出售小产权房作为增加土地收益的重要手段。对于购房者来说，即使知道小产权房违反法律规定，也会抱有侥幸心理，放弃城市商品房而选择价格更为低廉的小产权房。这便是小产权房产生的根源。
购物车(0)
