时间：2023-01-20 17:50:24
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【关键词】可行性研究；房地产项目；重要性
可行性研究是房地产项目决策前必要的手段，是房地产商做出决策的重要依据，通过可行性研究，在很大程度上能够提升房地产项目的决策正确性，提高项目的经济效益。现阶段，我国城市化建设正处于快速发展的新时期，加强对可行性研究在房地产项目中应用的研究具有十分现实的意义。
1.房地产项目可行性研究概述
所谓的房地产项目可行性研究，就是在项目开发之前，对房地产开发各个影响因素进行综合分析，包括政策因素、市场需求因素、经济因素、社会因素等等，从而判断该项目开发的经济效用性以及技术可行性，选择最佳的开发方案，保证房地产项目开发的合理性与科学性。
2.房地产项目可行性研究的具体步骤与内容
2.1 房地产项目可行性研究的步骤
第一，组织准备工作。在开展项目可行性分析前，需要组建研究班子，为项目研究经费、构想以及具体研究计划等负责。
第二，进行现场调查以及收集资料。进行现场调查主要是调查投资现场的技术、社会、经济、自然等环境，收集的资料具体包括当地城市规划资料、政策方针资料、交通资料、地质水文资料、地形地貌资料、房地产市场资料等等。
第三，根据获取的资料，结合房地产项目实际的情况，结合国家政策、地方政策以及现有资源状况等，对多个项目开发方案进行对比，选择最佳的开发方案。
第四，通过先进的技术手段以及经济分析方法等，对选出的最佳开发方案进行进一步的财务分析与评价，判断该方案的可行性。
第五，进行研究报告书的编写。研究报告书就是描述项目可行性研究的全过程，保证报告额内容全面、准确、真实。
2.2 房地产项目可行性研究的具体内容
房地产项目可行性研究过程中，主要研究的内容体现在以下几个方面：
第一，对项目概况进行研究，包括项目名称、宗旨、背景等情况；项目水文地质、经济、自然条件等；项目功能、规模以及经济指标等。
第二，进行市场分析以及预测市场需求。在深入调差过程中，基于对现场调查中掌握的资料，对市场供给情况以及项目市场需求情况进行分析，本着客观的原则实施预测，预测的内容包括市场售价、成本、开发周期等等。
第三，优选规划方案。制定合理的规划方案，并在对多个规划方案对比的基础上，选择最佳的方案，对该方案进行更加详细的描述，包括规划方案中包含的各项技术指标、技术参数、项目布局、设施分布等等。
第四，安排开发进度。对房地产项目开发的进度进行合理安排，根据前期工程、主体项目、附属工程、交工验收工程等进行划分。对于一些大型的房地产项目，由于投资大、规模大、建设周期长，还需要对每期开发内容进行分析，做出合理的统筹安排。
第五，估算项目投资。房地产项目投资成本主要包括土地费用、税费、开发期间管理费用等，对项目开发投资的估算必须保证精确，同时根据不同时期项目开发的具体情况进行综合考虑，尽可能使投资估算与将来项目实际开发成本一致。
第六，制定合理的资金筹措方案，并对资金筹措成本进行估算。根据项目开发投资估算的结果，对项目资金需求量进行准确的估算，并制定合理可行的资金筹措方案，分析与计算筹措成本。房地产项目开发需要大量的成本资金，资金筹措方案的合理性，对项目开发正常运行具有直接的影响。
第七，进行财务评价。根据我国现行的财税政策、房地产市场价格等，从项目盈利能力等方面进行分析，包括对项目销售成本、销售收益、偿债能力等的分析与评价。
第八，风险分析。析风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因
素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
第九，得出可行性研究结论。
3.可行性研究在房地产项目中的应用的重要性
可行性研究是房地产项目开发前的必要工作，对项目开发具有重要的意义，具体体现在以下几个方面：第一，房地产项目开发可行性研究是我国节约型建设以及科学发展观的具体体现；第二，通过可行性研究，能够为房地产商做出决策提供重要的参考依据；第三，可行性研究也能够为各个参与部门之间签订协议的依据来源；第四，通过房地产项目可行性研究，能够为项目后期评价以及考核提供依据；第五；房地产项目开发可行性研究报告是向当地政府以及环境保护都能够部门提出开发与规划申请的重要依据。
4.房地产项目可行性研究实例
4.1 项目简介
某地产项目。项目规划总用地面积132.37亩，总建筑面积295213.0平方米 ，其中住宅建筑面积146516.0平方米，商业用房建筑面积92397.0平方米，地下建筑面积56300.0平方米。投资总额：74800.0万元；建设单位：江苏某置业有限公司；建设地点：枣庄薛城区。
4.2 该项目的可行性研究
通过上述介绍的可行性研究的步骤与内容，对地产项目进行分析，得出以下结果：
（1）该项目建设符合国家的房地产投资政策和枣庄市有关政策，对于提高城市化建设水平，增加城市整体功能，优化投资环境，扩大招商引资，提高居民生活水平，全面建设小康社会，将起着极大的促进作用。同时对开发建设单位也具有一定的经济效益和社会效益。因此，该项目建设是必要的。
（2）本项目地理位置优越，交通方便，无污染源，是理想商居住生活区，同时市场前景较好。
（3）本项目所需的各项市政配套条件均可解决，为项目建设创造了良好的条件。
（4）经济评价效果表明，项目社会效益显著，能够达经济效益、社会效益和环保效益的三统一。
（5）问题与建议，枣庄房地产市场已处于开发高峰，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场销售节奏，建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强合作，打造小区品牌和企业品牌制定合理的企业营销方案，保证销售资金回款。
经以上分析论证，该项目选址得当，规模合理，规划科学，建设方案可行，建设条件具备，资金来源可靠，具有较强的可操作性。因此，项目建设具有必要性，技术上具有可行性，经济上具有合理性，同时具有较高的经济效益、社会效益和环保效益。
5.总结
通过上述分析可知，可行性研究对于房地产项目开发来说具有重要的意义，是房地产商做出开发决策的重要依据。本文分析了房地产项目开发可行性研究的步骤与具体内容，同时通过欧商城项目实例进行说明，证明了可行性研究的重要性。
参考文献：
[1]郑微.有关房地产项目可行性研究的现实意义探讨[J].房产探究.2013，35（20）：136-137.
关键词: 可行性研究；工程项目；决策
所谓项目工程可行性研究, 就是对工程项目的技术先进性、经济合理性和建设可能性进行分析比较, 以便为决策提供可靠的依据。目前,国内外都把工程建设进展周期分为投资前期阶段、投资阶段和生产阶段这三个阶段，而可行性研究就是投资前期阶段的主要内容。在可行性研究的基础上, 对那些为完成同一目的的同类工程方案进行选优。
工程项目的可行性研究是确定项目是否进行投资决策的依据。社会主义市场经济投资体制的改革,把原来由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局,打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。因此投资业主和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果,确定对此项目是否进行投资和如何进行投资,规模应有多大,建设时间和投资应如何安排,采用哪种技术方案最合理等,它是项目建设单位决策性的文件。
（一）工程项目可行性研究的主要内容
工程项目的可行性研究, 主要是考查建设的可能性和可行性, 经济上的盈利性和合理性,项目投资建设的必要性,技术上的先进性和适用性, 从而为投资决策提供科学的依据。首先，建设上的可能性和可行性。它主要是确定工程项目的实施方案和技术应用。深入进行项目建设方案设计,包括: 项目的建设规模与产品方案, 工程选址,工艺技术方案和主要设备方案,主要材料辅助材料, 环境影响问题。其次，经济上盈利性和合理性。主要是对工程项目投产前期的所需资金进行详细估算, 融资分析, 财务分析, 国民经济评价, 社会评价, 项目不确定性分析,风险分析,综合评价等等。第三，项目投资建设的必要性。主要是对项目建成投产及生产经营的组织机构,项目进度计划进行统一管理规划。第四，技术上的先进性和适用性。主要是考虑当今技术能不能满足项目实施的要求。
（二）可行性研究的重要性
2.1 可行性研究是建设单位融资的重要依据
可行性研究报告中需要详细预测项目的财务效益、经济效益及贷款偿还能力。而批准的可行性研究是项目建设单位筹措资金, 特别是向银行申请贷款或向国家申请补助资金的重要依据。
2.2 可行性研究是项目建设期项目管理的依据
可行性研究不仅对拟建的项目进行系统分析和全面论证,判断项目是否可行,值得投资,要进行反复比较,寻求最佳建设方案,避免项目方案的多变而造成的人力、物力、财力的浪费和时间的延误。这就需要严格实行项目建议书,可研报告的审批制度,确保可行性研究报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书,不能将建设意图用标准的技术术语表达出来,自然也就无法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用,或在只有一个粗略的方案下便草率地进入施工图设计,设计项目管理与施工肯定会出问题。可行性研究中总的目标如控制不好,使设计过程中朝令夕改,设计者无所适从,顾此失彼,往往造成产品先天不足。因此初步设计概算必须在可研报告估算控制范围之内,初步设计未获批准, 不得进入施工图设计阶段,重大设计变更必须报原批准机关审批。避免工程建设中不断追加投资使工程管理失控,造成“半拉子工程”、“胡子工程”,给国家及投资业主带来巨大损失。
在现实经济环境中, 业主建设单位希望挖潜降低工程造价,特别是一些民营、个体业主, 他们缺乏懂技术的专家为他们的项目认证、研究,也不愿花高价聘请具有资质的咨询机构进行项目的可行性研究, 草率上项目, 从而在项目中隐藏着一些可行性研究中很多未解决的问题,只走形式,不重实质, 不能为设计阶段提供良好的设计环境,造成设计工作不应有的反复,甚至在施工中产生过多的设计变更, 造成部分工程废弃及延误工期。因此,搞好可行性研究是搞好设计项目管理的前提, 决策失误不但工程项目没有经济效益, 而且损失可能是惨重的。可行性研究是避免设计项目管理是决策失误、保证工程项目建设及投产后经营效益责任的重要手段。
2.3 可行性研究是项目后评估的依据
建设项目后评估是在项目建成运营一段时间后,评价项目实际运营效果是否达到预期目标,建设项目的预期目标是在可行性研究报告中确定的,因此,后评估应以可行性研究报告为依据,评价目标的实现程度。
（三）如何做好可行性研究的措施
3.1 专业的体制管理
为适应社会主义现代化建设和市场经济体制改革,我国工程项目建设必须实现两大转变:一是改企转制,由过去的附属于部门的事业单位转变为独立的市场竞争主体,并建立现代企业制度。二是转变经营机制,由过去局限于特定行业开展单一业务的职能型机构,转变为面向投资建设全过程服务、并按照市场机制进行的社会中介机构。在当前加强工程咨询勘察设计企业内部改革,努力提高队伍素质,具有十分重要的现实意义。
3.2 专业的技术人员
如今随着国际竞争越来越激烈。这就要求工程咨询设计单位要勇敢地走向市场, 使可行性研究与设计工作上一个新台阶, 转变观念、加强管理、增强技术人员的责任感。设计是将 科学技术转化为生产力的桥梁,图纸上每一条线、每一个点和数字都代表着技术责任和一定数量的资金, 设计质量的优劣对工程建设有直接的联系。
3.3 可靠的资料数据
在进行项目可行性研究时一定要实事求是。在数据上不能弄虚作假。测量勘探人员要认真记录测量数据, 以免投资方因数据误差而盲目投资。
3.4 专业的审查制度
设计咨询和设计审查都是国际上通行的作法和惯例, 如果没有这些制度就难以和国际接轨。因此,要树立工程咨询和设计项目管理的权威,推进设计技术进步,确保投资效益的成效, 必须坚持内行咨询内行的原则,不能搞外行咨询内行。这对节省投资,提高勘察设计质量,维护社会公众利益和国家利益不受损失有着重要的意义。
（四）结语
总之，可行性研究要以质量控制为核心,对项目的规模、建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是的进行科学分析。可行性论证是项目实施的概念阶段,可以说是项目概念阶段的核心内容。要确定项目的可行性,对项目所涉及的领域、总投资、经济效益、技术可行性、环境情况、资金、政策支持、社会效益等方面要进行全方位的论证和评估。项目可行性论证工作对项目成败及投入的收益将产生直接、巨大的影响; 决定项目实施与否是项目可行性论证包含着丰富的内涵。对可行性研究报告的要求是客观、全面、真实、科学与公正。
参考文献
[1]张一驰,孙仁金,张怡典.建设项目可行性研究中的环境影响评价问题.2007,21(1).
[2]孙志忠.建设项目可行性研究的风险预测.2005,28(4).
关键词：房地产；开发；可行性研究
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。
二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题
（一）可行性研究缺乏完善理论指导
目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。
（二）可行性研究注重经验分析
虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。
（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确
市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。
（四）先入为主进行开发
在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。
三、房地产开发项目可行性研究完善对策
在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：
（一）要严格房地产开发项目审批程序
在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。
（二）要重视市场调研
房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。
（三）要不断更新经营理念
目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。
参考文献：
[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发,2008,6.
【关键词】 信息系统 工程项目 可行性
前言：在工程项目中，信息系统地位斐然，作为高科技的产物，发展意义重大。因此，工程企业的管理者应该提升对信息系统建设的重视程度，以提高工程项目建设效率，使工程项目管理统一、有序。要重视信息系统平台的搭建工作，与此同时不断提高企业工作人员在信息化方面的管理水平。
一、信息系统工程项目的内涵
1.1主要任务
信息系统在工程项目中的主要任务包括以下三项：1、采集整理并且编辑审修工程项目中的大量资料信息，完善工程项目信息。2、对工程项目中的各项信息与数据进行维护，使工程信息准确、可靠、安全。3、为定期总结信息、评价工程起到便利作用，使工程项目得以正常运转。
1.2基本结构
在比较大型的工程项目中，按属性可以将信息类型划分为工程造价类型、图文信息类型、无聊信息类型、项目进度信息类型、质量管理信息类型、决策信息类型以及合同管理信息类型等，由信息分类可见工程项目中的信息量非常庞大，同时信息之间存在特别复杂的联系。因此如果在工程项目中应用信息系统，则应该对各不同类型信息分别架构子系统，与此同时使一些接口适当开放，从而方便子系统之间交互信息，使管理难度极大降低[1]。
二、信息系统工程项目的意义
在大型的工程项目中，信息系统地位卓著。主要有两方面原因奠定了其地位基础。其中一个原因是当前全球的自由贸易格局在持续发展成熟中，在大型工程项目中，其物资采购和相关劳务都开始面向全球发展，因而需要现代先进的信息管理系统来支撑项目稳定发展。另外一个原因是在工程项目中应用信息系统可以使企业的形象正面提升，有效强化企业的市场竞争力，使企业得以长远发展。所以，在企业的大型工程项目中，信息系统作用重大，占据核心地位。
三、信息系统工程项目的可行性分析
3.1从技术角度可行
现代科学技术高度发展，其中一些高科技产物的发展为信息系统在工程项目中的应用打下了坚实基础，此类高科技产物包括：计算机技术、硬件设施、自动化技术以及网络技术。
首先，网络架构层面可行性。由于计算机技术与网络应用技术在长期发展下已经日趋成熟，因而在工程项目中，有条件依据不同项目要求进行不同的网络架构工作。由于可以使用多种入网手段、采取不同种的网络管理方式，工程项目能够实现更方便快捷的终端接入手段，也能够更好的进行数据管理工作以及执行远程维护、远程监控功能，使工程管理高效有序进行[2]。
其次，数据库技术层面可行性。工程项目中的庞大信息数据可以采用数据库技术进行管理，很多大型的数据库管理软件都可以对大量数据进行系统、全面的管理。
再次，数据访问层面可行性。信息系统可以为工程项目提供各式各样的接口来访问数据，并且可以根据用户的属性设定管理权限，使系统效率获得了极大提升，同时也使系统的安全性得到了保证。
3.2从经济角度可行
在工程项目中应用信息系统，可以使管理部门的工作水平得到提高，工作人员的效率也得到了有效保障，使工作过程中由于人为因素引起的差错率得到降低。信息系统在工程项目中的应用使工程信息的传递更加便捷高效，从而使企业的信息传递成本得到降低，也同时加快了企业的运转速度，给企业带来更可观的经济效益。
3.3从安全角度可行
信息系统的数据存储与管理模式是统一的，其针对不同工作职责的工作人员会分配各自相应的信息访问权限，使信息保密工作得到有效开展，而传统信息管理工作则无法做到此点。而且，因为信息系统具备完善的信息安全管理技术，可以有效保C数据的安全可靠[3]。
四、结束语
总而言之，信息技术是一种先进的生产力，在工程项目中应用信息系统，是一种科学的现代管理理念，可以极大地促进企业发展，使其实现现代化管理目标，同时大大提高其竞争水平。因此，企业管理者一定要重视在工程项目中应用信息系统，同时不断提高企业工作人员在信息化方面的管理水平，以使工程项目的建设效率得以提升，工程项目管理能够统一、有序进行，为企业带来更多的经济效益。
参 考 文 献
[1]刘昊D，胡斌，张伟.工程项目管理信息系统质量控制现状[J].电子技术与软件工程，2015，12（05）：230.
一、项目研究背景及意义
1.研究背景
2012年，“八项规定”出台后，反奢靡之风刷新了餐饮业，加速了餐饮业转型的到来。2013年年初，在反对浪费之风的影响下，众多餐饮企业面临经营困难问题，与此同时，随着互联网的飞速发展，网络商务不断融入人们的日常生活，市场缺乏新颖的DIY自助厨房。根据当前大学餐饮模式单一，缺乏生机的现状，我们的目标消费群体定位在生活在网络时代的80、90后大学生，他们追求年轻的心态、张扬的个性，容易接受新鲜的事物，更易接受富有新意的DIY自助厨房。在这一背景下我们的大学生“自助厨房”有着更加广阔的市场前景及发展潜力
2.研究意义
餐饮业对我国经济发展和人民生活水平提高具有重要的意义，加强对餐饮业的发展战略研究，提出促进餐饮业发展的经营方向，有助于推动我国经济社会快速和谐发展。大学生自助厨房作为一种新型餐饮模式，对于传统行业模式的转型升级具有突破性意义。
研究新型餐饮业将有效缓解我国就业压力。当前和今后一个时期，我国就业形势依然严峻，就业压力依然巨大。餐饮业作为第三产业中的传统产业具有劳动密集型特征，对劳动力具有很大的吸纳能力。
二、SWOT分析
1.机会分析
国家统计局2014年2月24日的统计信息表明：“我国普通本专科招生699.8万人，在校生2468.万人，普通高校的大学生人数总共达2468.1万人。”可见目标消费群体规模庞大，一旦掌握此类消费群体的餐饮需求，必定更能在我国的餐饮行业占据更大的市场份额。
随着人民生活水平的不断提高，提高产品质量和食品安全水平已经成为我国政府和广大人民群众日益关注的焦点，政府相关部门也启动各类关于保障食品质量安全专项整治行动。大学生自助厨房项目开放式透明化的经营，是完全依照消费者的个性化需求，由消费者自行打造的健康、安全的绿色餐饮。
2.威胁分析
在每所大学校内都分设几个食堂包括中餐炒菜、各地特色小吃、及西餐，从食堂规模、设施、环境上都有自己的竞争优势，同时他们之间也相互存在着激烈的竞争，对于自助厨房而言更是面临着激烈的竞争环境。
大学生群体是来自全国不同省市，各地风俗以及饮食习惯存在较大的差异，能否满足80、90后的年轻群体极具个性化的需求，同时是否能快速接受这一创新型的餐饮方式，也是需要接受长时间的考验的。
3.优势分析
随着DIY概念的兴起，大学生“自助厨房”项目就结合了DIY这一流行元素，立足于年轻消费群体，特别定位于大学生， DIY自助厨房不仅满足了顾客的多样化体验的需求，也增强了该项目在餐饮业中发展的竞争优势。
大学生自助厨房是采用创新型的Do It Yourself经营方式，以出租厨房收取一定租金形式提供服务，为大学生自己动手实践提供的合适场所和用具，可以受到众多追求实现自我价值的大学生群体的青睐。
大学生在校内以食堂为主，餐饮方式单一，而校外餐厅价格昂贵，食品安全问题难以保障。租用自助厨房价格较低易于接受，整个过程由消费者主导，完全透明化，食品安全问题有保障。
4.劣势分析
自助厨房的目标消费群体定位于在校大学生，而学校假期是固定的，寒暑假时间每年大概占三个月，因此自助厨房的后期经营会面临着寒暑假期间客源骤降的问题。
自助厨房属于一种新兴的餐饮模式，普及率有一定的难度，在固有的市场形态中，与传统餐饮模式相抗衡将受到一定的阻力，在经营的初级阶段，可能会遭遇困境与阻碍。
三、大学生自助厨房的实施方案
在当前餐饮业发展的背景下，结合大学生餐饮市场的现状分析，大学生自助厨房项目的实施首先参照传统餐厅建立模板店，最大的区别在于DIY特色经营方式的差异，主要从以下几方面开展：
1.加大宣传力度
针对大学生群体进行海报宣传、传单宣传、校园广播宣传、喷绘宣传等线下渠道来拓宽大学生自助厨房的市场知名度。除此之外，利用互联网的用户群众多、信息传播速度快、不受地域限制等优势进行线上推广，建立自己的自助厨房网站同时整合各类网络营销工具，综合运用直接向搜索引擎注册推广网站、通过网站推广网站、通过电子邮件、微博、在线广告推广网站、通过广播电视推广、通过报纸杂志推广网站等建立多样化的网络营销体系。为大学生自助厨房后期的经营规模、经营范围的扩张提供良好的基础，不断扩宽宣传渠道与范围，先做口碑再赚钱，不断提升知名度和美誉度。
2.注重顾客的体验，满足顾客的需要
自助厨房最大的创新之处在于，让顾客自己动手实践，挑战自我超越自我的同时享受其中别样的乐趣。据调查发现，有意向前来光顾的顾客大多数为情侣、朋友等两人及其以上，前来光顾的目的不仅是为了填饱肚子更重要的在于集体娱乐的过程。因此，要尽最大可能满足顾客从买菜、择菜、配菜、烹饪等一系列需求，整个过程全是由顾客亲自完成，如此一来食物的安全健康便有了足够的保障。
3.合理定价
有关租赁DIY厨具方面，从消费者进入厨房开始，根据消费者所消耗的时间或者选择厨房面积的大小进行相应收费；对于食材，消费者可以自行携带也可以在自助厨房自主选购。根据消费群体的需求特征分析及进行成本分析，从而确定一个合理的价格，这不仅可以让首次光临的顾客舒心，还可以通过老顾客的口碑营销为自助厨房的后期经营增加客源，从而提高利润走上良性循环。
4.合理装修店面
寻找专业人士根据消费群体的特征及自助厨房的经营特色设计店面布局，注重店面的内部装饰和日常卫生保洁，力争以最低的价钱换取最完美的装修，为顾客实践、娱乐、用食营造一个温馨、舒适、自由的氛围。
关键词：房地产；开发项目；可行性研究
中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：
引言
近十几年来，我国在经济建设方面取得了巨大的成就，各行各业都进入到了快速发展的时期，房地产业更是进入到了黄金发展时期。在社会主义市场经济体制下，房地产业的竞争越来越激烈，房地产也本身也蕴含巨大风险。在房地产项目开发之前，进行科学的可行性研究，能够有效地降低市场风险，保证房地产企业经营效益，提高企业的核心竞争力，对房地产企业长期稳定经营十分必要。如果房地产企业投资决策错误，会浪费大量的人力、物力和财力，甚至会给房地产企业带来致命打击，所以房地产企业必须高度重视可行性研究工作。可是因为各种主客观原因，现阶段房地产企业对开发项目的可行性研究工作，存着在很多问题。
房地产开发项目的可行性研究工作中的问题
缺乏扎实的基础工作
房地产企业要想编制出一份优质的房地产开发项目的可行性研究报告，就必须做好大量基础性工作，搜集丰富的基础资料。可是现阶段很多房地产的可行性亚久报告的编制单位因为受到经费、时间、人力等等方面因素影响，基础性工作做得不够深入和透彻，严重缺乏第一手资料，工作人员过于依赖现有数据或者只是凭借个人的主观判断、推测，缺乏客观性，从而严重的影响了房地产开发项目可行性研究质量。
工作人员素质有待于提高
房地产开发项目的可行性研究广泛的涉及到经济、工程技术、法规、房地产开发经营、税务等等方面的专业性知识。但是现阶段房地产开发项目的从业人员的职业素质还无法道道相应要求，工作人员可能是专才，却很难在全局的高度考虑相应问题，所以很难编制出高质量的房地产开发项目的可行性研究报告。
对房地产开发项目的可行性研究缺乏深度
深度比较合理的房地产开发项目的可行性研究报告应具备这样几个方面的特点：相应工程的实施方案有两个以上可供选择比较、所确定的工程主要数据必须满足初步设计要求，所提出的融资方案满足银行等金融部门信贷决策需要。可是现阶段的房地产开发项目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表现为：定性的描述比较多，定量的计算不够；项目选址、建筑产品没有多个方案比选；缺乏充分的建设规模论证；重要的参数、数据来源不清，根据不足等等。
缺乏平衡的可行性及不可行性分析
很多房地产企业都比较重视可行性论证，但忽视了对不可行性的分析。很多项目的可行性研究编制出来以后的项目都可行，主要原因就是相应的编制人员通常都带着求证项目可行性这种潜意识进行分析及论证房地产项目的的可行性，从而导致将更多的精力放在项目可行性方面和正面影响，忽视一些可能存在的负面影响及不利因素，甚至有时候会看不见有可能造成项目不可行的巨大的风险因素。没有充分利用逆向思维科学分析那些不利因素对房地产开发项目成功的影响。
无法充分预测风险，参考依据不足
房地产企业开发经营的主要风险通常包含政治风险和宏观经济、市场风险、政策风险、企业风险、资金运作风险等等风险，可是实际工作中很多房地产开发项目所进行的可行性研究，对上述风险的分析都不够透彻、不够深入，不够充分，在相应的投资估算当中，缺乏合理的工程造价标准及定额；进行经济评价的时候，随意采取一些比较过时的参数及财务比率。
不重视方案优化
方案设计为房地产开发项目一个必要程序，为提高企业经济效益的重要方法。可是很多企业进行的方案设计都比较重视美观性及技术先进性，缺乏对提高企业经济效益的充分重视。
保证房地产开发项目可行性研究质量的措施
为了全面提高房地产开发项目的可行性研究质量，房地产企业及有关员工必须做到以下几点。
有效突出重点，积极提高工作效率
因为不同规模、不同类别的房地产项目的特点不同，具体到特定项目上，研究的重点也必须具有一定侧重。
严格审批程序，强化项目管理
相应的房地产企业必须认真按照建设程序来办事，对可行性研究进行严格的审批。严把房地产建设项目的前期质量关，认真遵循基本的建设程序，各类开发项目必须进行可行性研究，所有的个人及单位都不可以擅自做主超越权限及简化建设程序，对相应的可行性报告、项目建议书、初步设计等等文件如果达不到一定的深度及规定内容，评估单位绝不可以给予评估，审批单位也不可以进行审批。
建立起房地产开发项目可行性研究数据库
现阶段，我国的房地产市场还没有很高的透明度，可行性研究工作人员通常收集不到完成的及准确的市场信息，相应信息的误差或者缺失，都会为可行性分析带来很到的误差。因此，相应的可行性分析人员必须强化对信息的收集及整理的工作，利用去伪存真、去粗取精的过程，把市场中比较分散的信息整理成可以利用的数据，建立起相应的可行性研究数据库。此外，如果条件允许，房地产企业还可以强化项目后的评价工作，利用分析及比较，将有用信息提取出来，从而有效提升房地产开发项目的可行性研究实用性。
强化市场培育及专业化工作
房地产企业应积极强化专业化和市场培育的工作，有效推进行业的专业化和规模化，从而促进可行性研究水平的提高，保证其深度、精度、及对误差的控制。现在我国的房地产开发市场正逐步走向成熟及规范，越来越激烈的市场竞争有效推动了企业对可行性研究工作的重视及强化。
充分认识风险分析的重要性
房地产投资项目要耗费大量的物资、金钱、人力等资源，建成以后，就很难更改，所以一定要充分认识进行项目风险分析及控制的重要性。为了对投资风险进行有效的控制及防范，就必须在可行性研究报告中高度重视对相应项目潜在的风险因素进行深入挖掘，科学评估相应风险发生频率，风险可能会造成的经济损失等，然后采取科学的风险防范措施。在经济风险分析方面来看，这种分析绝不是经济评价当中的普通的不确定性分析，要从不同方面认真分析各个风险因素发生变化的可能性，分析对企业经济效益的影响，必须着眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地产开发项目的风险因素有着较强的层次性，所以一定要进行深入的分析，从而识别基本风险单元，从而制定出更加具有针对性的风险防范措施。
关键词：艺考生 空乘专业 项目培训
中图分类号：G7124；F560-4文献标识码：A文章编号：1009-5349（2017）12-0150-01
一、空乘培训项目市场需求旺盛
我国正处于从“民航大国”向民航强国转变的过程中。据民航招聘频道分析数据，从2010年至2015年，空乘稳居招聘需求指数前三名。此外，由于艺术考试要求的文化课分数相对低一些，近年来越来越多高中生在高考时选择艺术类考试，在这些艺术类考生中不乏形象好、气质佳的高中生选择参加空乘专业相关的各类艺术考试，以期通^艺考顺利进入高校空乘专业。目前，社会有不少机构、培训学校都专门针对空乘类的艺考生开设了相关培训，艺考学生通过参加专业的短期空乘培训，大大提高了艺考通过率，培训市场紧俏。
二、高校开设艺考生空乘培训项目的天然优势
大学网搜索显示，全国开设空乘专业的院校达297所之多，高校具有开设艺考生空乘培训项目的天然优势。以海口经济学院为例，海口经济学院空乘专业设立于2000年9月，自设立以来，该专业一直是学院的重点专业，2002年9月，被教育部批准为高职高专教育改革试点专业，专业建设在教育部组织的2005年职业院校高职高专教学水平评估中受到评估组专家的一致好评。
（一）师资力量强
空乘教学团队，现有专职教师11人，兼职教师10人，教学团队中有的教师曾任航空公司乘务长，有的教师具有空乘相关行业职业资格证书，有的教师还是空乘相关行业的考评员。2008年，空乘教学团队被评为海南省省级教学团队，专业课《民航乘务服务》2009年被评为海南省级精品课程。
（二）专业层次多
2009年起，我校空乘及相关专业形成了本科、专科、艺术类、非艺术类等层次的招生与教学，本科层次艺术类空乘专业招生，有音乐表演（空乘方向）专业（艺术类）、舞蹈学交通运输（空乘方向）专业（艺术类）、播音与主持艺术（空乘方向业）（艺术类）等。
（三）实训设施齐全
我校空乘专业的校内设有模拟客舱实训室，使用全真B737-800型退役飞机作为专业训练，此外还设有民航安全检查实训室、民航离港实训室、形体训练实训室等。为空乘专业技能培训提供了良好的实习设施。
（四）培养人才质量高
我校培养的空乘专业的毕业生在国航、海航、南航、深航、东航、厦航、天津航等多家航空公司、北京首都机场、海口美兰机场、深圳宝安机场、三亚凤凰机场、广州白云机场等多家机场公司实习、就业的达千余名。
很多高校空乘专业办学历史悠久，设施设备齐全，师资水平领先，培养学生素质高、能力强，广受民航行业单位的青睐，具有开设艺考生空乘培训班的天然优势。
三、艺考生空乘培训项目的内容
从各大高校对空乘专业的设置的归属来看，属于艺术类招生的空乘专业主要有音乐表演（空乘）、表演（空乘）、播音与主持艺术（空乘）、舞蹈学（空乘）、艺术教育（空乘）等。充分利用高校教学资源，特别针对艺考生的空乘培训内容主要设置为五部分。
四、开设艺考生空乘培训项目对于高校的重要意义
（一）有助于扩大空乘专业学生的规模，提升生源质量，提升高校社会名气
由于航空运输环境的特殊性，对工作人员的先天身体条件要求比较高。这就使得空乘专业对学生的外貌形象、身体状况等条件要求高。高校通过开设艺考生空乘培训班，可以把空乘艺考生集中到高校，对他们进行集中培训，学生在填报高考志愿时也会优先报考高校空乘类专业，扩大了空乘专业的学生规模。另外，艺考学生前来高校培训，专业教师对学生从学生的外貌、气质、才艺、外语水平、身体健康程度等方面进行把关，保证了生源的质量。
空乘学生的生源质量得到保证，学生的上机率也会大幅度提高，使本专业在市场上享有更高的知名度，反过来又可以促进招生工作的顺利进行，使专业发展进入良性循环的轨道。
的可行性研究报告
某某学校是某某年市政府创办的国家级重点技校。办学以来，在市委、市政府和市有关部门的亲切关怀和大力支持下，学校坚持多层次培养人才，办学规模逐年扩大，在校生达到了2500多人；专任教师145人，65%以上具有中高级职称。学校以服务社会为宗旨，加大技能人才的培养力度，教学实力和整体水平不断提高，为推动我市经济发展做出了重要贡献。办学以来，为我市的经济建设输送了近万名高素质技能型人才。
近几年来，学校在市委市政府和市有关部门的关心支持下，立足自身优势和特色，努力扩大办学规模和提升办学层次，并取得了较好的社会效益。学校建设发展的总体目标是：经过5年左右的努力，把技校建成在校生达到3500人（其中高级技工班1500人）的规模，具有技工教育特色的集技工教育、职业培训、技能鉴定、就业服务为一体的多功能、综合性、示范性教育基地。
为实现学校的发展目标，扩大办学规模，提升办学层次，学校计划今年在原有食堂的基础上进行改扩建。现将有关情况报告如下：
一、项目概况
1、项目名称：食堂礼堂综合楼。
2、项目选址：在总平面图原有食堂的位置。
3、建设规模：拟建食堂礼堂综合楼项目总用地面积1800平方米，总建筑面积6850平方米，总体结构为四层（含中间夹层）。
二、项目建设的必要性
目前市政府制定了我市工业产业结构调整方案和高新技术产业发展计划，这一发展形势直接导致我市就业结构和人才需求的重大转变，对劳动者的素质要求越来越高，对高素质技能人才的需求越来越大，无疑为我市技工教育发展提供了良好的发展机遇。技校作为我市目前最大的技工教育和职业培训基地，责无旁贷地肩负着这一重任。加强市技校的基础设施建设，为我市培养大批高素质技能型人才，促进我市经济社会发展，提高企业产品竞争能力，满足人民群众提高素质的需要具有重大现实意义。
技校食堂建于某年，是按当时在校生1000人的办学规模设计建造的。随着经济的发展，技校在校生现已达到2500多人，由于实行封闭式管理，学生食住都在学校，造成学生食堂十分拥挤，无法容纳全校学生一起用餐，在这种情况下，不少学生只能等候用餐，或者到小卖部吃快餐，对学生的管理和身体健康十分不利。根据全市再就业工作会议的要求，技校要发展到在校生3000人的规模，那么现有的食堂规模就不能适应学校发展的需要。另外，由于技校一直没有礼堂，以致全校师生大会、文娱活动等都在露天场所进行，十分不便。
为此，市委、市政府在今年1月召开的第二次市委常委、副市长联席会议上讨论同意市技校改扩建学生食堂及兴建学生礼堂，工程总投资控制在888万元以内，所需资金按进度列入去年市财政预算安排。市技校食堂和礼堂的建设，将大大改善技校的食堂拥挤和师生开大会、文娱活动等方面的困难局面，为技校高素质技能型人才的培养提供优质的学习条件和生活条件。
三、建设条件
1、项目选址的地形情况：拟改扩建的食堂礼堂场地位于校区中心地带原食堂的位置。建筑施工时需要拆部分墙、烟通、补桩基础。
2、项目选址的地质情况：以改扩建的食堂礼堂综合楼场地属于低小丘陵间地段，冲洗积成因。填土为0.9~5.5米，平均约2.5米。下伏有软弱淤泥质土及细砂层，将选用桩基础。
3、交通条件：项目在校园内，交通便利。
4、供水供电情况：学校供水由第三水厂供应，水源保证；学校供电设施完善，电力有保证。
四、管理机构和劳动定员情况
学校实行校长负责制，设有管理机构7个，分别是党群办公室、行政办公室、教务科、学生科、招生就业科、培训部、教育后勤服务中心（基建工程办公室）。学校现有教职工230人，其中专任教师145人，在校生2500多人，98%以上为本地生源。
五、建设规模及建设规划
拟建食堂礼堂综合楼项目总用地面积1800平方米，总建筑面积约6850平方米，为四层结构，1、2层为食堂，3、4层为礼堂，建筑面积为2499平方米内设约1650个座位。礼堂顶用钢结构屋盖，面积为1200平方米。
六、投资构成及资金来源
拟建食堂礼堂项目工程总投资888万元，其中：勘察费2.5万元，监理费11.06万元，设计费44.045万元（含可行性研究两个方案的设计费5.745万元）。土建工程费630.9万元，水电及消防费106.2万元，设备费21万元，人防费及城市设施配套费53万元，其他19.295万元。食堂礼堂综合楼项目所需资金全部按进度列入2005年市财政预算安排解决。
七、建设进度安排
拟建食堂礼堂项目建设进度安排：某某年上半年争取立项，10月进行投标并做好相应的设计等工作，某某年建成投入使用。
八、经济效益分析
食堂礼堂的建成，大大缓解了现有食堂的拥挤状况，保证了学生食用餐场地。礼堂的建成解决了师生开大会、文娱活动等困难，为更好地培养学生文化、艺术等综合素质，为精神文明建设和物质文明作贡献。
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