时间：2022-05-14 03:46:23
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关键词 环境法 责任 归责原则
一、环境法律责任概念
关于环境法律责任的概念，有学者认为：“环境法律责任是指违法者对其环境违法行为所应承担的具有强制性的法律后果；环境法律责任与环境违法行为紧密相连，只有实施环境违法行为的人，才承担法律责任，即环境违法行为是承担环境法律责任的前提，环境法律责任则是环境违法行为的必然后果。”王灿发教授在《环境法律法学教程》中认为“环境法律责任是环境法主体因不履行环境义务而依法承担的否定性的法律后果。”
本文给环境法律责任下的定义是，环境法律关系的责任主体因违反环境法律法规的规定，或违反环境行政和民事合同的约定，破坏了法律上或合同中的功利关系或道义关系，所应承担的具有强制性的不利法律后果。
二、环境行政法律责任
（一）环境行政违法行为的存在
行为的违法性是构成环境行政法律责任的必要条件。法学界对“违法”涵义的解释有“主观违法说”和“客观违法说”两种。前者立足于行为人行为，凡行为违反法律强制性或禁止性规范即构成违法；相反即使该行为侵犯了应受或者已受法律保护的权益，如果行为本身并未违反法律强制性或禁止性规范的，也不构成违法。后者则以行为效力为着眼点，行为侵犯了应受或已受法律保护的权益，即使行为未违反法律强制性或者禁止性规范，也构成违法。
（二）环境违法主体具有相应责任能力
环境行政责任的承担主体既包括环境行政机关及其工作人员行政责任，又包括环境行政管理相对人。实现环境行政责任的机关比实现环境民事和刑事责任的机关还要广。它包括人民法院和行政机关。另外因为一些特殊的障碍使环境行政责任难以实现时，国家权力机关可以协助实现。
（三）行为的危害后果
行为的危害后果是承担环境行政法律责任的选择要件之一。在环境行政法有规定时，才作为环境行政法律责任的构成要件。传统的行政法要求损害必须是对人身和有主财产的损害，而现代的环境行政法则扩大了这种损害的范围。
（四）环境违法行为与危害后果之间的因果关系
行为与危害结果之间具有因果关系，即行为人的行为与危害结果之间存在引起与被引起的关系。环境违法行为与危害后果间的因果关系是构成环境行政责任的选择条件。在法律规定不以危害后果作为承担环境行政责任条件的场合下，不存在确定因果关系的问题。相反如果法律规定以行为造成危害后果作为承担环境行政责任的条件的情况下，必须确定危害后果与环境违法行为之间存在因果关系。
损害结果是环境行政责任的选择构成要件。在要求有损害后果时，行为人要承担行政责任，行政机关就必须要证明损害行为与损害后果之间的因果关系。
三、环境民事法律责任
（一）环境民事责任理论与实践
在我国，环境民事诉讼因环境民事纠纷的性质不同可以分为停止侵害之诉、排除妨碍之诉、消除危险之诉、恢复环境原状之诉和损害赔偿之诉。
1、民事诉讼资格
对于民事诉讼原告的资格，传统的民事诉讼法及相关的判例一般都要求原告必须是直接利害关系人，任何人不得对与自己无关的财产主张权利，以限制公民的诉权。但是由于环境损害具有特殊性，其广泛性、积累性、持久性和环境污染损害救济诉讼的专业性等性质，许多国家出于保护环境和公民环境权益的需要，扩大了公民的诉权，并不同程度地放宽了对环境民事诉讼资格的限制。
2、授予环保等社会团体和环保局以环境民事诉讼权
“集团诉讼”是民事诉讼的一种形式。他作为一种典型的扩大诉权的诉讼形式，如今在环境资源民事诉讼中得到了广泛的运用。按照传统的理论，“集团诉讼”的原告都应该是受害者，非受害者不能参与到集团诉讼中。团体诉讼的力量雄厚，态度一般比较强硬，有能力与大公司周旋，并且可以造成很大的社会影响，法院与政治家往往非常重视，不敢怠慢。比起个人的干预力量，效果要好得多。因而在国外环境资源民事诉讼中被广泛采用。
此外，一些英美法系的国家基于自己的法律传统，以“公共信托”理论授予环境保护局代表联邦、州长代表其所在的州寻求相关的民事诉讼救济的权利。比如美国的环境保护局局长有权代表国家提起民事诉讼，要求相对人停止违反许可证的行为
（二）举证责任的转移
在传统的民事损害赔偿诉讼中，一般都要求受害人对自己的主张提供证据。“谁主张，谁举证”，即提出加害人有过错、有损害事实、加害行为与损害事实之间有因果关系及受害人本人没有过错等证据，否则可能会导致不利于自己的法律后果。
但在环境资源民事诉讼中，这样的“举证”，受害者往往是难以做到的。长期以来，我因一直实行“双方举证与法院调查收集证据相结合”的原则，立法上并没有规定举证责任转移或倒置的原则。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见》明确规定因环境污染引起的损害赔偿诉讼由被告负主要的举证责任，即对原告提出的侵权事实，被告否定的，由被告举证。这一规定表明我国的环境资源民事诉讼事实上在一定的程度上采用了举证责任倒置制度。
四、环境刑事法律责任
环境刑事责任是环境犯罪的否定性法律后果，它因行为人实施了犯罪行为而产生，因司法机关的追究而被实现。相对传统的环境刑事责任理论而言，在环境刑事责任的产生和实现过程中，现代环境刑事责任理论的突破与发展主要体现在环境刑事责任的构成要件。即环境刑事责任的主体、主观方面、客体方面和客体等方面。
（一）环境刑事责任主体方面的发展
按照传统的刑法理论，法人充其量不过是法律所拟制的 “人”，它没有法律所允许的合法目的以外的意识能力和行为能力，自然也没有犯罪能力。以法人的外观形式作出的犯罪行为实质上是操纵法人或有关享有法定职权，或被法人的决策者授予职权的自然人的犯罪行为。从刑罚的处罚功能来说，对法人不能处以自由刑和生命刑，充其量只能判处其罚金、责令停厂、关闭。而这些功能，行政责任同样可以做到。
随着资本主义市场经济的进一步发展，以法人的外观形式作出的犯罪行为，尤其是环境犯罪行为，危害现象日益严重。由于法人环境犯罪的危害远远大于单个自然人环境犯罪所造成的危害，而且法人在若干例外情况下为规避其责任，常有利用第三人的行为以掩护或转移自己责任的事实。所以法人最终也成为环境刑事责任主体。
（二）环境刑事责任主观方面
刑事责任的主观方面是指环境责任人对其自身产生社会危害性的污染和破坏环境的犯罪行为所引起的危害社会的结果所持有的心理状态。各国在刑事立法上一般采用过错责任原则，我国的刑事立法也采用了此归责原则。作为解决我国环境资源问题最严厉的刑事法律也是如此，但在司法实践中却采用了无过错原则和因果关系推定原则。
因果关系推定原则是指在没有排污行为与环境危害后果存在因果关系的直接证据的情况下，如果该排污行为先于环境危害后果存在，而且危害的严重程度与污染排放的数量与浓度在统计上呈正相关，被告又不能证明环境危害结果并非由其排污行为所致的，即可推定排污行为与环境损害后果存在因果关系。目前，因果关系推定原则已为一些国家的环境立法所采纳。
（三）环境刑事责任客体方面
环境犯罪的客体是指由环境刑事法律所保护的，并为环境犯罪行为所侵犯或威胁的环境保护的社会关系。在环境污染事故中，首先遭到侵害的是环境，环境只有在被侵害后才对公民的生命权、健康权造成损害或威胁。也就是说，环境的损害是环境犯罪的原生结果，而由环境损害造成的其他损害则是环境犯罪的派生结果。因此环境权益排除在环境刑事责任的客体之外，不仅与法理不通，而且对保护全体社会成员的权益是不利的。随着环境犯罪现象的日益增多，具有保护社会权益功能的刑法在保护环境方面难以有更大的作为，于是在这种情况下，许多国家都把危害环境罪的犯罪客体扩充至环境及其环境要素。
（四）环境刑事责任客观要件方面
环境刑事责任的客观要件是指应负环境刑事责任的行为所造成社会危害的客观事实的总和。包括危害行为、危害情节、危害后果以及犯罪行为与犯罪结果之间的因果关系。其中在理论与实践上得到突破和发展的客观要件主要是危害后果和犯罪行为与犯罪结果之间的因果关系两个方面。
1、危害结果
由于许多破坏和污染环境的行为常常是连续的，持久的。其行为通过广大的空间，与其他包括自然原因在内的其他因素进行累积性的复合反应后，才产生危害后果。而且危害结果一旦发生，它并不因为环境行为的停止而停止，在短时间内往往难以消失。由于恢复遭受损害的环境要花费巨大的经济代价，而有的破坏往往是无法恢复的，且环境质量遭受损害往往会严重危害一定地域内环境法律关系主体的生命、健康和财产，因此如果只是惩罚环境污染和破坏的结果犯，不仅不会促进全体公众的福利，反过来会导致厂群关系和政府与群众关系的紧张。因此一些国家在惩治环境将染和破坏的结果犯的同时，在新制定或修改的刑法中规定了行为犯和危险犯，也就是说，在一定的情况下，危害结果可以不作为实现行为人刑事责任的必要要件，只要行为人实施了一定行为就要承担相应法律后果。
2、犯罪行为与犯罪结果之间的因果关系
在法律规定损害结果的发生为行为人承担刑事责任的必须要件时，往往需要确认环境行为与损害结果之间存在因果关系。按照传统的民事责任理论要证明环境污染与生态行为及其危害结果之间的必然的，直接的因果关系往往是非常困难的，有时甚至不可能。在环境污染与生态破坏的刑事责任领域也是这样，因此有必要把民事责任领域的因果关系推定理论应用于刑事责任领域。
五、结语
环境法多样的责任形式不仅决定了它只能按法律责任的不同性质分别适用归责原则，同时也使得环境法律规范的适用产生了大量的责任竞合问题。环境法是整合了多部门法规范的综合法律部门，其责任规范分别具有行政法、民法和刑法性质，因此就出现了在同一法律部门内部非冲突性法律责任的并存。虽然出于保护环境和充分救济环境侵害受害人的目的，分别执行这些不同规定的不同部门法性质的环境法律责任的会使相关的环境权利救济的可能性大大增加，但同时这也可能使不法行为人承受多重责任，受到多种惩罚，显然是不符合法律的公平和正义理念。因此，如何协调适用三种环境法律责任形式，更好地解决环境法律责任竞合问题，建立系统性的环境损害责任机制是当前我国环境法学界亟待解决的问题。
注释：
金瑞林.环境法学[M].北京：北京大学出版，2005.
姚锐敏，易凤兰.违法行政及其法律责任研究[M].北京：中国方正出版社，2000.
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税收法律责任在税法上是具有保障地位的税法要素，是税收法治不可缺少的重要环节。本文从比较的角度，论述了广义上税收违法行为的种类、税收法律责任的形式、税收罚则的适用等理论问题，并结合我国现行税法中有关税收法律责任规定存在的问题，就完善我国税收法律责任制度，建立税法运行的保障机制提出了建议。
（一）关于税收违法行为。税收违法行为应当具备三个要件：行为人具有相关的法定义务、行为人有不履行法定义务的行为、行为人主观上一般要有过错。是否以主观过错为要件，反映了立法者在提高行政效率与维护人民权利二种价值上的权衡，“折衷说”不失为一种平衡的方法，即对法律明确规定需具备故意或过失要件的，应以过错责任为要件，以满足保障纳税人权利的要求；对违反税法义务而不以发生损害或危险为其要件的，采取“过失推定主义”，允许当事人举证其无过失而免责，以兼顾征税效率。
对税收违法行为的研究应当有系统和整体的观点，多角度的分类研究是重要的理论方法，可以按税收违法行为的主体类型、性质、对象、范围、程度等标准进行分类。
（二）关于税收法律责任的形式。由于违法行为的主体不同，违法行为的性质不同，对社会的影响以及责任能力等各不相同，在责任的追究机关和程序、承担责任的方式或处罚的形式上也会有所区别。文章对征税主体的责任形式、纳税主体的责任形式、税收程序违法的责任形式、抽象税收行为违法的责任形式、税收刑事责任的形式等进行了比较分析，并提出了完善我国税收法律责任形式的意见。
（三）关于税收罚则的适用。追究税收法律责任和适用税收罚则时，应当考虑相关的政策因素，协调好处罚规范之间的衔接与冲突问题。我国应当建立专门的税收免予处罚制度；要对征税机关的处罚裁量进行控制；要采取“吸收主义”，对违反税收管理行为与违反税款征收行为择一重进行处罚；对税收行政处罚与税收刑事处罚，应当实行“有限并罚”原则；在没收违法财产和物品时，应当注意保护善意第三人的利益，调和公私法利益关系，并为其提供正当法律程序保障。
[关键词]审计法律责任；确定标准；归责与免责
[摘要]依法治国和以德治国是我们国家实现社会主义现代化建设目标的基本方略；依法审计是审计工作的基本原则和方针，也是加强依法治国和以德治国的重要组成部分。本文全面论述了审计法律责任确定的标准、审计法律责任的归责与免责条件、审计法律责任的实现方式等问题。
依法治国和以德治国是我们国家实现社会主义现代化建设目标的基本方略；依法审计是审计工作的基本原则和方针，也是加强依法治国和以德治国的重要组成部分。本文拟就我国审计法律责任的确定问题进行初步探讨。
一、审计法律责任的标准
审计法律责任的确定应包括审计者（审计机关、审计团体及其审计人员）、被审计者（被审计单位或个人）、委派者（财产所有者，即授权者）的审计法律责任的确定。根据不同的审计关系人的行为和行为性质，适用于确定审计法律责任的标准也有不同的分类。
1、公法责任和私法责任
公法责任主要是指行政责任、刑事责任、诉讼责任、国家赔偿责任和违宪责任。私法责任主要是指民事责任。西方国家审计法律责任主要追究民事责任，很少追究刑事责任或行政责任。我国审订责任则主要追究行政责任，而很少追究民事责任。
私法责任中的民事责任是指公民或法人因违约、违反民商法或者因法律规定的其他事由而依法承担的不利后果，如赔偿受害者的经济损失等。公法责任中的行政责任是指公民或法人因违反行政法规定的事由而应承担的不利后果，它主要包括行政机关及其工作人员的行政责任及行政相关人的行政责任，如被审计单位非法排污行为的责任，既有损害赔偿（属民事责任），又有行政处罚。刑事责任是指公民或法人因违反刑事法律而应承担的不利后果。如被审计单位串联作弊、贪污受贿等情节严重者，应承担刑事责任。国家赔偿责任是指国家机关在行使权力时，由于国家机关及其工作人员不当作为或不作为所引起的由国家作为承担主体的赔偿责任。如审计机关及其工作人员对被审计单位虚假利润不予披露（不作为），诱导投资者作出错误决策并产生严重后果的，审计机关应承担国家赔偿责任。违宪责任是指有关国家机关制定的某种规范性法律文件或者国家机关作出的具体行政行为与宪法精神相违背或者相抵触，从而应当承担的法律责任。如我国宪法规定对国务院及其地方各级政府实行审计监督制度，有个别行政文件却没有规定各级政府和国有企业必须自觉接受审计监督，这就是一种违宪行为，从而应当承担违宪责任。
2、过错责任、无过错责任和公平责任
根据审计者、被审计者和委托者的主观过错在法律责任中的不同地位，可以把审计责任分为过错责任、无过错责任和公平责任。过错责任是指以存在主观过错为必要条件的法律责任。它是根据“无过错，即无责任”的原则认定的一种法律责任。现代法十分关心能够保障权利主体权利平等与自由，由此引出在承担责任时必须以行为人有过错为前提条件。所以，过错责任与权利平等有密切关系与影响。无过错责任是指不以主观过错的存在为必要条件而认定的责任。在现代社会，无过错的合法行为，同样可以产生损害。如审计者在审计过程中尽管严格按照审计程序和审计原则办事，却仍然难以避免审计风险而出现失误，这就是一种无过错行为但却要承担的无过错责任。一般来说，无过错责任不适用于刑法。公平责任是指法律无明文规定适用无过错责任，但适用过错责任又显失公平，因而不以行为人有过错为前提并由当事人合理分担的一种特殊的责任。这是19世纪后期出现的一种特殊性的法律责任。它与无过错责任一样，不以行为人的主观过错为责任人承担的前提。但与过错责任不同，它的适用范围仅限于法律无明确规定要适用无过错责任；如果适用过错责任又显失公平或违反公平合理原则的情况。如投资者因财务报表的诱导而决策失误，将会计师事务所告上法庭，中途又撤诉，而后两家协商解决。会计师事务所赔偿受害者一定经济损失，受害者也承担一部分经济损失，这就体现了公平责任原则。
3、职务责任和个人责任
职务责任是指行为主体以职务的身份或名义从事行政活动时违法所引起的法律责任，它是由该行为主体所属的组织来承担责任的。如审计机关工作人员在行使审计监督权时冻结被审计单位银行账产造成经济损失，被审计单位不服而行政诉讼胜诉，导致审计机关赔偿其经济损失的，应当认定是一种公务行为而承担职务责任。个人责任是指行为主体以个人的身份或名义从事活动时违法所引起的法律责任，它是由该行为个人来承担责任的。如审计人员以个人名义为被审计单位从事偷税避税活动的行为，就要承担个人责任。
4.财产责任和非财产责任
财产责任是指以侵害财产为前提条件所承担的法律责任，如民法中的赔偿损失、返还原物；行政法中的罚款；刑法中的罚金、没收非法收入和非法财产等。非财产责任是指不以侵害财产为前提条件而是以人身、行为、人格等为前提条件承担的法律责任，如拘留、徒刑是以人身伤害为责任承担内容的；修理、重作是以行为为责任承担内容的；训戒是以人格为责任承担内容的。
另外，根据审计者、被审计者和委托者责任的承担程度为标准，可分为有限责任和无限责任；严格责任、较严格责任和非严格责任；单一责任和连带责任；共同责任和混合责任等。
我国对CPA及事务所的审计法律责任包括有行政责任、民事责任和刑事责任而以行政责任为主。借鉴发达国家的经验和我国市场经济发展的需要，我国审计责任应由现在的以行政责任为主过渡到将来的以民事责任为主，并相应明确其归责和免责的界限。
二、审计法律责任的归责和免责
（一）审计法律责任的归责及其条件
对法律责任的归结称归责，它是指对违法行为所引起的法律责任进行判断、确认、追究以及免除的活动。审计法律责任的归责其一个重要内容是确定归责的原则。审计法律责任的归责原则应包括责任法定原则、因果联系原则、责任相称原则和责任自负原则。
1、责任法定原则。其主要涵义包括：（1）违法行为发生后应当按照法律事先规定的性质、范围、程度、期限、方式追究违法者的责任。作为一种否定性法律后果，它应由法律规范明确规定，这是法律可预测性的必然要求。如《审计法》、《会计法》、《公司法》等法律法规中“法律责任”条款等。（2）排除无法律依据的责任，即“责任擅断”和“非法责罚”。即国家的任何归责主体都无权向一个责任主体追究法律规定以外的责任。任何法律主体都有权拒绝承担法律明文规定以外的责任。刑事责任还有“罪行法定主义”和“法无明文不为罪”的法律条款。（3）在一般情况下，要排除对行为人有害的既往追溯。国家不能以今天的法律来要求人们昨天的行为。这主要表现在刑法上的不溯及既往原则。
2.因果联系原则。其主要涵义包括：（1）在认定行为人违法责任之前，应首先确认行为与危害或损害结果之间的因果联系。如伤害动作与被害人的伤势状况之间是否存在因果联系；贪污受贿与国家财产损失之间的因果联系等，这是认定法律责任的重要事实依据。（2）在认定行为人违法责任之前，应当首先确认意志、思想等主观方面因素与外部行为之间的因果联系。这是确定行为人有责任与无责任的重要条件之一。如没有主观上的过错而导致他人对自己财产失去控制或损失，就不能认定为犯罪行为。（3）在认定行为人违法责任之前，应当区分因果联系的必然性与偶然性、直接性与间接性。如果存在一因多果或一果多因的情况，应该具体情况具体分析，区分主次，分别对待。如财务报表的虚假信息与股市行情上涨等多种因素，促使投资者决策失误造成经济损失的，应该考虑一果多困的因果联系问题。
3、责任相称原则。其主要涵义包括：（1）法律责任的性质与违法行为性质相适应。如贪污受贿的违法行为与贪污受贿的法律责任的性质要相适应。只有确定违法行为的性质，才能确定法律责任的性质。民事责任与刑事责任的性质不同，就不能用刑事责任的方式去追究民事违法行为。当然，情节特别恶劣并触犯刑律的，也要追究其刑事责任。如1998年7月1日，上海粤海企业发展股份有限公司披露虚假资产置换公告，并在1998年中期报告中列示相关的收益。上海会计师事务所对粤海发展1998年中期报告出具无保留意见的审计报告。2000年上海会计师事务所被处以警告，没收非法所得10万元，罚款10万元；并对签字会计师各罚款3万元。虽然没有赔偿投资者的投资损失，但追究该所的行政责任和民事责任，也是相当严厉的。如果追究签字会计师的刑事责任，就显失公平合理原则。（2）法律责任的轻重和种类应当与违法行为的危害程度或损害种类相适应，与行为人主观恶性程度相适应。如在刑事领域中，除考虑犯罪构成外，还要考虑自首、未遂、中止、主犯和从犯等情节。在民事领域中，还要适当考虑当事人的经济收入、必要的经济支出等因素。（3）法律责任的轻重和种类应当与行为人主观恶性相适应。即所谓“罚当其罪”、“罪责均衡”、“赔偿不超额”原则，否则，不仅达不到恢复法律秩序和伸张正义的目的，还可能造成新的不公正事件。在责任相称原则中还应注意责任的社会效益和生态效益，必要时以立法和司法手段适当加重违约、侵权者的法律责任，以提高其违法、侵权成本，从而抑制违法乱纪行为的发生。
4、责任自负原则。其主要涵义包括：（1）违法行为人应该对自己的违法行为负责。（2）不能让没有违法行为的人承担法律责任，即反对株连或变相株连。（3）要保证责任人受到法律追究，无责任人受到法律保护，即不枉不纵，公平合理。责任自负原则是现代法的一般原则，体现了现代法的进步。当然，在某种特殊情况下，为了维护法律尊严和财产的安全完整，也产生责任转承问题。如上级对下级的行为承担替代责任等。
（二）审计法律责任的免责及其条件
免责条件是指对于行为人免除法律责任的必备条件。免责条件在不同的法律上有不同的规定。一般来说，私法责任与公法责任有所不同。私法上的免责条件充分体现功利性，即功利主义。私法的免责条件有两种：即法定免责条件和意定免责条件。私法上的法定免责条件主要是指由于“不可抗力”造成的影响，如天灾人祸、战争动乱等。私法上的意定免责条件主要包括：（1）权利主张超过时效。即权利方当事人不行使其追偿权利，经过一定法定期限，责任人被免除责任。（2）有效补救。即责任人或者其他人在国家机关追究责任之前，对于行为所引起的损害采取有效补救措施，受害人愿意放弃追究责任时，可以免责。（3）自愿协议。即基于双方当事人在法律允许的范围内协商同意，可以免责。公法责任由国家专门机关负责认定和追究，不允许双方当事人协商“私了”。其免责条件除不可抗力、正当防卫和紧急避险外，还有如下条件：（1）超过时效。即违法者在其违法行为发生一定期限后，不再承担法律责任。（2）自首或立功。对于违法行为发生后有立功、自首表现的，可以免除其全部责任或部分责任。如减刑、缓刑或免于。（3）当事人不。如行政赔偿、涉及家庭关系等刑事案件，法律责任的承担与否取决于当事人的行为。大多数情况下，公法责任的免责条件的认定是由法律规定或特定机关认定的。如对立功人员的刑事免责，是由法律规定并由法院裁决认定的。
三、审计法律责任的实现方式
审计法律责任的实现方式是指承担或追究审计法律责任的具体形式，如刑事处理、行政罚款、赔偿损失等。任何法律责任都带有国家的强制性，审计法律责任也不例外。其具体表现：第一、法律责任是国家法律法令的组成部分；第二、法律责任是由国家机关认定和追究的，以国家强制力保证法律责任的确认或解除；第三、即使由当事人自行处理的法律责任，也是由国家强制力作保证的，即一旦权利人申请法院强制执行时，该法律责任就带有强制性。
制裁是指以法律的道义性为基础，通过国家强制力对责任主体实施的人身、精神以及财产方面的惩罚为内容的法律制裁。主要有民事制裁、行政制裁和刑事制裁三种，其中以刑事制裁最为严重。民事制裁通常是支付违约金，它对于责任人具有惩罚意义。行政制裁主要包括行政处罚、行政处分。刑事制裁具体分管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑以及若干附加刑，它是最严厉的法律制裁。
补偿是指以法律的功利性为基础，通过当事人要求或者国家强制力保证，要求责任主体以作为或不作为形式承担弥补或赔偿的责任方式。主要包括民事补偿、行政补偿和司法补偿。行政补偿又称行政赔偿；司法补偿也称司法赔偿，行政赔偿和司法赔偿合称为国家赔偿。
强制是指当责任主体不履行义务时，以法律上的强制性为基础，通过国家强制措施，迫使责任主体履行义务的法律责任方式。强制包括对人身的强制，如强制治疗、强制戒毒、拘留；对财产的强制，如强制划拨、强制扣缴、和强制拍卖等。
制裁、强制属于道义性的，补偿则属于功利性的。
制裁责任与补偿责任是不同的。其又还有如下区别：
1、实现裁体不同。补偿以财产为主，制裁以人身为主。补偿责任的载体有三种：财产、行为和精神，其中大量使用的载体是财产。行为载体实际上也是以财产为条件的。精神载体也一样，开始是公开赔礼道歉、恢复名誉和昭雪等精神慰藉，后来采取金钱赔偿，有时赔偿金高达数十万元，带有一定的惩罚性质，但它不属于制裁范畴。制裁责任的载体主要是人身，它包括肉体、自由、名誉甚至生命等，虽然也有财产形式的制裁，但主要是人身的制裁，如监禁、限制自由、判刑等。
2、与责任人精神的关系不同。补偿责任主要通过赔偿、返还（退赔）、恢复（修复）、抑止、精神慰藉等手段来实现，一般不涉及责任人的精神。虽然客观上会给责任人带来精神压力，但这不是补偿的目的。制裁责任是指国家使用强制手段对责任人的人身（本身涉及精神）、财产利益所施加的痛苦和损失（法律在主观上有意识地要造成责任人精神上的痛苦）。这是制裁与预防双重目的实现的基础和条件。
[关键词]会计法律责任 认识误区 完善建议
我国市场经济体制不断完善,其目标是建立和发展公平、公正、公开、有序、灵活的市场经济体制。会计工作涉及到社会经济工作的方方面面,与经济发展紧密相连,经济越发展会计工作就越重要。我国新颁布的《会计法》,针对我国目前经济形势特点,对于会计的法律责任进行了修改和完善,以保证总体的会计信息质量有所提高。但是在实施过程中,一部分会计人员对于会计法律责任的认识还存在一定的误区,会计人员在实际工作中的法律责任意识不够强,违法行为的处罚缺乏有力的保障机制,因此要强化会计法律责任意识,以确保会计工作高效、有序完成。
一、会计法律责任概述
会计法律责任是指会计法律关系中的主体因违反会计法律、法规所应承担的具有强制性的法律后果,是对违法者违法行为的制裁。我国《会计法》明确规定,会计法律关系的主体包括单位负责人、会计机构和会计人员、其他人员和会计的监管部门。这里的法律法规不仅仅指《会计法》,还包括《公司法》、《审计法》、《保险法》、《注册会计师法》、《合伙企业法》、《独资企业法》、《企业破产法》、《所得税法》等与会计工作有关的相应法律、法规。
会计法律责任的形式主要有三种,一是行政责任,又分为行政处罚和行政处分;二是民事责任,由于会计人员一般是被动的造假,不需承担主要的民事责任,企业的法人要对企业的财务报表负责,因此民事责任主要由企业的法人承担;三是刑事责任,这是会计法律责任中最为严重的,如果会计违法行为比较严重,造成的后果或者损失巨大,要承担相应的刑事责任。由于会计工作涉及经济社会生活的方方面面,因此会计人员责任重大,对会计法律责任的认识直接关系到我国市场经济的发展,影响到企业会计信息的质量,进而影响到会计信息使用者做出决策,加之我国目前对于会计法律责任的认识和执行中还尚存在一定的问题。因此,加强会计法律责任意识的培养既是时代的要求,也是经济形势的需要。
二、会计法律责任存在的问题
新《会计法》的全面实施强化了企业和会计工作相关人员的法律责任意识,减少了会计舞弊和贪污的发生,总体上提高了会计信息的质量。但是,还是有很多会计人员法律责任意识淡薄,对会计法律责任的认识存在误区,对会计造假的认定存在误解,同时在会计法律责任的强制执行过程中,执法的刚力不够,导致会计造假、会计舞弊的行为时有发生。
1、会计人员对会计法律责任认识存在一定的偏差
一方面,目前的我国的就业压力比较大,为了保住饭碗很多会计人员迫于压力屈服于老板的意识,而将会计的责任抛于脑后。另外,由于我国的会计信息质量的总负责人是企业的法人代表,很多会计人员认为自身所承担的法律责任相对比较小,出了问题会有领导负责。这种对法律责任没有足够重视的态度,直接导致造假账、偷税漏税行为的发生。
2、单位的负责人对自身要承担的会计法律责任认识不充分
新《会计法》明确规定“单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责”,但是在现实中很多企业的负责人只是把自己放在了最高决策者的位置上,过多的关注企业的行政管理工作,忽略了企业的财务工作,甚至很多负责人不懂会计,对于企业的财务制度和财务决策没能及时的监督和考核,导致企业的财务缺乏有力的内部控制机制。
3、对虚假会计信息的认定存在认识误区
在认定会计法律责任的时候,关键性的一步是确认虚假的会计信息,而目前对于虚假的会计信息的认定,存在两种观点。一种是认为应该通过会计专业的角度来判定,一种则是认为要根据法律的角度来确定。两种观点没有达成一种共识,致使对于实际工作中虚假会计信息的认定至今存在着分歧。
4、对于会计违法行为的处罚缺乏有力的外部保障体制
虽然我国相关的法律法规对于会计法律责任都有了明确的规定,但是在违法行为发生时,对于责任的追究和处罚缺乏有力的外部监督保障机制。我国目前对于会计违法行为的制裁监督机构跟其他的违法行为是一样的,都是依靠检察院进行监督执行,缺乏一个专门的有力的行政部门,保障对会计违法行为的法律制裁得到有效执行和实施。
三、提高对会计法律责任认识的几点建议
由于会计法律责任的主体不仅仅是会计人员,还涉及到单位的管理层,因此要全面的、有针对性的加强相关人员的法律责任意识的培养,努力做到防患于未然。
首先,加强会计人员的职业道德教育,树立正确的法律责任意识。会计人员是财务工作的执行者,其素质直接关系到财务工作成果的质量,因此要加强会计人员的职业道德建设,明确会计人员的职责及其所要承担的法律责任,从根源上防止和减少违法行为的发生。
其次,提高单位负责人的会计法律责任意识,确保企业内部财务控制的有效性。提高企业负责人的会计责任意识,促使他们学习必要的财务知识,增强会计法制观念,加强对会计工作的管理,并通过制定有效的内部财务控制体系,防止和监督会计舞弊的发生。
第二十四条 特许人不具备从事特许经营活动应当拥有的至少2个直营店，并且经营时间超过1年的，由商务主管部门责令改正，没收违法所得，处10万元以上50万元以下的罚款，并予以公告。
企业以外的其他单位和个人作为特许人从事特许经营活动的，由商务主管部门责令停止非法经营活动，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第二十五条 特许人未依照本条例第八条的规定向商务主管部门备案的，由商务主管部门责令限期备案，处1万元以上5万元以下的罚款；逾期仍不备案的，处5万元以上10万元以下的罚款，并予以公告。
第二十六条 特许人违反本条例第十六条、第十九条规定的，由商务主管部门责令改正，可以处1万元以下的罚款；情节严重的，处1万元以上5万元以下的罚款，并予以公告。
第二十七条 特许人违反本条例第十七条第二款规定的，由工商行政管理部门责令改正，处3万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，处10万元以上30万元以下的罚款，并予以公告；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
特许人利用广告实施欺骗、误导行为的，依照广告法的有关规定予以处罚。
第二十八条 特许人违反本条例第二十一条、第二十三条规定，被特许人向商务主管部门举报并经查实的，由商务主管部门责令改正，处1万元以上5万元以下的罚款；情节严重的，处5万元以上10万元以下的罚款，并予以公告。
第二十九条 以特许经营名义骗取他人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚。
以特许经营名义从事传销行为的，依照《禁止传销条例》的有关规定予以处罚。
论文摘要：注册会计师的法律责任是审计理论界的难点问题，我国正着手进行修订，美国注册会计的法律责任及特点对我国注册会计师的实践有借鉴意义。
美国的证券市场是比较完善的，素有“成熟的市场”、“百年老店”之称，其信息披露规则、市场法律法规和监管制度都是较为健全的和有效的，人们的投资理念也是很成熟的其完善及发达是与管理当局重视注册会计师行业在证券市场的重要作用是分不开的。美国注册会计师的法律责任主要有民事责任与刑事责任两种。鉴于我国注册会计师对第三者的民事责任皿待完善，故本文主要是介绍美国注册会计师的民事责任，以期对我国有所借鉴。
美国注册会计师的法律责任主要源自习惯法和成文法:下面主要分别介绍习惯法和成文法下注册会计师对第三者的法律责任
一、习惯法下注册会计师对于第三者的民事责任
(一)注册会计师对受益第三者的民事责任
所谓受益第三者是指各方所签订合同(业务约定书)中所指明的人，此人既非要约人，又非承诺人。例如，注册会计师知道被审计单位委托他对会计报表进行审计的目的是为了获得某家银行的贷款，那么这家银行就是受益第三者。
委托单位之所以能够取得由于注册会计师普通过失所造成损失的赔偿的权利，源自习惯法下有关合同的判例。受益第三者同样地具有委托单位和会计师事务所所订合同中的权利，因而也享有同等的追索权。也就是说，如果注册会计师的过失〔包括普通过失)给依赖审定会计报表的受益第三者造成了损失.受益第三者也可以指控注册会计师具有过失而向法院提讼，追回遭受的损失。
(二)注册会计师对其他第三者的民事责任
委托单位和受益第三者对注册会计师的过失具有损失赔偿的追索权，这是因为它们具有和会计师事务所所订合同中的各项权利那么其他许多依赖审定会计报表却无合同定权利的第三者是否也有追索权呢?也就是说，注册会计师对于其他第三者是否也负有责任呢?这在习惯法下和成文法下有些不同首先看一下习惯法下注册会计师的责任。
1931年美国厄特马斯公司对杜罗斯会计师事务所一案，是关于注册会计师对于第三者责任的一个划时代的案例，它确立了‘厄特马斯主义”的传统做法。在这个案件中，被告杜罗斯会计师事务所对一家经营橡胶进口和销售的公司进行审计并出具了无保留意见的审计报告，但其后不久这家公司宣告破产。厄特马斯公司是这家公司的应收账款商(企业将应收账款直接卖给商以期迅速获得现金)，根据注册会计师的审计意见曾给予了该公司几次贷款。厄特马斯公司以未能查出应收账款中有70万美元欺诈为由，指控会计师事务所具有过失。纽约上诉法庭(即纽约州最高法院)的判定意见是犯有普通过失的注册会计师不对未曾指明的第三者负责;但同时法庭也认为，如果注册会计师犯有重大过失或欺诈行为，则应当对未指明的第三者负责。
可见，注册会计师对于未指明的第三者是否负有责任，厄特马斯主义的关键在于要看注册会计师过失程度的大小一普通过失不负有责任，而重大过失和欺诈则应当负有责任但是自世纪年代以来，许多法院扩大了厄特马斯主义的含义，判定具有普通过失的注册会计师对可合理预期的第三者负有责任所谓可合理预期的第三者.是指注册会计师在正常情况下能够预见到将要依赖会计报表的人。例如资产负债表日有大额未归还的银行贷款，那么银行就是可合理预期的第三者在美国，目前关于习惯法下注册会计师对于第三者的责任仍然处于不确定状态，一些司法权威仍然承认厄特马斯主义的优先地位，认为具有重大过失和欺诈的注册会计师才对第三者负有责任;但同时也有些州的法院坚持认为.具有普通过失的注册会计师对可以合理预期的第三者也有责任:
习惯法下注册会计师对于第三者的责任案中，举证的责任也在原告，即当原告(第三者)提讼时，他必须向法院证明:(1)他本身受到了损失;(2)他依赖了令人误解的已审会计报表;(3)这种依赖是他受到损失的直接原因;(4)注册会计师具有某种程度的过失;作为被告的注册会计师仍处于反驳原告所做指控的地位。
二、成文法下注册会计师对第三者的民事责任
在美国，涉及注册会计师法律责任的成文法主要有‘、1933年证券法》和《1934年证券交易法》。当受害第三者指控注册会计师时，首先应当选择其指控是根据习惯法，还是根据成文澎如果有适用的法律的话)提出的。由于联邦证券法和证券交易法允许集团诉讼(即某一类人，如全体股东作为原告)，并要求注册会计师应按照严格的标准行事，因此大多数指控注册会计师的公开发行公司的股东或债券持有人，大多都根据联邦成文法提出的。
一残1933年证券法中关于注册会计师对第三者民事责任的有关规定《1933年证券法芬规定:凡是公开发行证券(包括股票和债券)的公司，必须向证券交易委员会呈送登记表，其中包括由注册会计师审计过的会计报表。如果登记表中有重大的误述或遗漏事项，那么呈送登记表的公司和它的注册会计师对于证券的原始购买人负有责任，注册会计师仅对登记表中经他审核和报告的误述或遗漏负责。1933年证券法飞对注册会计师的要求颇为严格，表现在:其一是只要注册会计师具有普通过失，就对第三者负有责任;其二是将不少举证责任由原告转往被告，原告(证券购买人)仅须证明他遭受了损失以及登记表是令人误解的，而不需证明他依赖了登记表或注册会计师具有过失。这方面的举证责任转往被告〔注册会计师)但1933年证券法将有追索权的第三者限定在一组有限的投资人、证券的原始购买人在、1933年证券法里.注册会计师如欲避免承担原告损失的责任，他必须向法院正面证明:他本身并无过失或他的过失并非原告受损的直接原因因此，1933年证券法建立了注册会计师责任的最高水准，他不但应当对其普通过失行为造成的损失负责.而且必须证明他的无辜，而非单单反驳原告的非难或指控
(二)1934年证券交易法少中关于注册会计师对第三者民事责任的有关规定
1934年证券交易法少规定，每个在证券交易委员会管辖下的公开发行公司(具有100万美元以上的总资产和500位以上的股东).均须向证券交易委员会呈送经注册会计师审计过的年度会计报表。如果这些年度会计报表令人误解，呈送公司和它的注册会计师对于买卖公司证券的任何人负有责任，除非被告确能证明他本身行为出于善意，且并不知道会计报表是虚伪不实或令人误解的。
与1933年证券法矛相比，心1934年证券交易法咨涉及的会计报表和投资者数目要多几1933年证券法少将注册会计师的责任限定在登记表中的会计报表和那些原始购买公司证券的投资者，但在众1934年证券交易法中，注册会计师要对上市公司每年的年度会计报表和买卖公司证券的任何人负责。
不过，1934年证券交易法对注册会计师的责任有所减轻。由于《1934年证券交易法》规定“除非被告确能证明他本身行为出诸善意，且并不知道会计报表是虚伪不实或令人误解的”。这就将注册会计师的责任限定在重大过失或欺诈行为，而众1933年证券法、则涉及注册会计师的普通过失。
《1934年证券交易法、将大部分的举证责任也转往被告。但与《1933年证券法户不同的是，原告应当向法院证明他依赖了令人误解的会计报表，也就是说要证明这是其受损的直接原因二另一方面，戈1933年证券法》要求注册会计师证明他并无过失。而气1934年证券交易法、比较宽大，只要求注册会计师证明其行为“出诸善意”(即无重大过失和欺诈)就可以了。
三、习惯法与成文法下注册会计师法律责任的主要特点
从美国以上成文法和习惯法对于注册会计师法律责任的有关法律规定，可以看出，美国注册会计师法律责任主要有以下几个特点:
(一)明确规定了注册刽十师法律责任的确定依据
在美国，明确确定注册会计师法律责任的主要依据是成文法和习惯法通过两者的相互作用，使得法庭不断重新认定注册会计师的作用和法律责任自从英国会计师远涉重洋将独立审计引进美国之后，独立审计便在美国从无到有、从落后到先进，迅速得到了发展迄今为止，美国的独立审计已近百年，并且其水平在国际范围内处于领先地位。相应地，美国独立审计法律责任在这百年的历史过程中也逐步得以完善，在其法律责任的确定依据方面有着巨大的优势，成文法一般具有前瞻性不够的缺点，并且不便于及时加以修改，但习惯法则比较灵活，通过成文法和习惯法的相互配合，互为补充，使得美国独立审计法律责任的有关规定较为严密
(二)明确规定了注册会计师承担法律责任的形式在美国，明确规定了注册会计师和会计师事务所承担法律责任的形式包括民事责任与刑事责任，而没有行政责任。这主要是由于美国注册会计师的管理体制所决定的。行政责任是指违反国家行政管理法规，以及单位行政管理章程所承担的法律后果，其方式分为行政处分和行政处罚两种。行政处分主要是指国家机关和单位对具有行政隶属关系的违法人员的处罚;行政处罚是指特定的国家行政机关对违法单位和个人的处罚。美国注册会计师的管理体制为注册会计师行业自我管理，因而不存在行政责任这一法律责任形式。在涉及注册会计师法律责任的民事诉讼案件中，原告一般都希望注册会计师及事务所承担赔偿其经济损失的民事责任。如果注册会计师、事务所的刑事诉讼成立，则连带的民事诉讼常常使得注册会计师及事务所要承担相应的民事责任，有时甚至使会计师事务所陷入了破产的境地。
(三)明确规定了注册会计师对第三者的法律责任的对象、范围和程度。
美国独立审计承担法律责任的对象除了客户外，还包括其他广泛利用财务报表和审计报告的第三者无论是习惯法还是成文法，规定注册会计师应承担法律责任的对象都日益广泛这与社会公众对审计质量的期望是密切相关的:‘牡会公众是审计唯一的委托人”，随着注册会计师法律责任对象的扩大，社会公众更加希望借助法律的手段实现和保障注册会计师这一重要角色的作用就注册会计师法律责任的范围来看，审计人员必须承担法律责任的过错行为可以分为:违约、过失、欺诈注册会计师在哪种过错行为下需要对第三者承担法律责任是最为棘手的问题美国各州在审理第三者诉讼案件时所采用的标准不一样，同时所依据的法律也不一样，这在客观上造成了执法的复杂性和不一致性就注册会计师法律责任的程度来看，有数据表明，1995年会计师事务所面临的诉讼赔偿是其资本总额的32倍，1995年美国颁布了，、私有保证金诉讼修正法案》，其中提出了比例分担责任的概念，即被告根据其过错程度分别承担相应的赔偿责任，相对于连带责任来说，其承担的法律责任的程度无疑是较为缓和了。通过对以上三个方面做出明确规定，注册会计师对第三者的法律责任具有了比较具体的主体框架，这些都有助于注册会计师更好地履行其对社会公众委托人的责任和义务，从而在法律界定的范围内，要求注册会计师对其实施的审计行为和所作的审计结论所造成的影响充分负责。
[摘要]
本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述，分析研究了我国现行法律法规的规定，对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述，以期达到规范商品房买卖市场，促进房地产业的正常发展。
[关键词]商品房买卖订购书商品房预售按揭法律责任
一、商品房买卖的基本理论问题
（一）商品房的概念
广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。除非特别说明，本文所称商品房是就狭义的概念而言。
（二）商品房买卖合同的概念及法律特征
商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：
1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
在我国，由于土地为国家所有，因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时，随着经济发展水平的不断提高，人民对居住环境的要求越来越高，高层住宅和住宅小区的出现，使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋，还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。
2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产（主要为不动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言，其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。
3.行政干预色彩相对浓厚。
由于土地房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国，由于土地为国家所有，加之国家对房地产开发过程的严格监控，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预售合同采强制登记制度等。
（三）关于商品房买卖中订购书的法律问题
1.商品房订购书的概念
商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。
2.订购书的法律性质
从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约，则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。
3.商品房订购书与购房合同
（1）商品房认购书与购房合同的关系
商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
（2）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为，这种观点有值得商榷之处。首先，因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够符合条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益；其次，由该条解释可以推论出，认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。一般讲，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，无论合同名称如何，都应认定其为本约，无须附加实际履行内容。我国《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第12条规定合同一般条款有当事人、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任及争议解决方法等，由此观之，在双方就当事人、标的、数量三者未约定或约定不明时，不得依有关条款或交易习惯径行确定。一般来说，不动产买卖合同成立的要件应较动产买卖合同为严格，价款条款的确定或可确定性应为必要。《法国民法典》第1108条规定，合同只有在其具有确定的标的物时，方为有效。第1591、1592条规定，如当事人未确定买卖的价金或指定第三人确定价金，则合同不成立。依解释，所谓标的物必须是具有特定品质和可确定数量的财产，其价格也应是可确定的，在满足这些条件的前提下，合同成立。从订购书的内容来看，其通常具备了当事人、标的物、数量、价款这几项条件，应有不容置疑的确定性，应为合法成立的合同。只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件，除非有相反证据，否则订购书的法律性质应为已合法成立的合同。
二、商品房预售的法律问题
（一）商品房预售合同的概念
商品房预售合同是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。预售是目前我国房地产市场商品房交易的主要形式。
（二）商品房预售合同的法律性质和特征
1.商品房预售合同的法律性质
商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。买卖双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户，达到双方交易目的。
2.商品房预售合同的特征
第一，商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物，而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。
第二，商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房价金。
第三，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。
（三）商品房预售合同登记的法律性质及效力
1.商品房预售合同登记的法律性质
商品房预售合同登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记。所谓预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，是德国中世纪民法创立的制度。一般的不动产登记登记的权利是不动产物权，如所有权、抵押权等，而预告登记登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，故预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。
2.商品房预售登记的效力
第一，优先购买权。通过预先登记，预购人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利。从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使该项请求权具有了对抗第三人的效力。第二，期待权。通过预售登记，将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权。我国《城市房地产管理法》第44条第2款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国法律通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。
（四）商品房预售合同转让
1.商品房预售合同转让的概念
商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。
2.商品房预售合同转让的法律性质
我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所作的转让是债权转让，债权人应通知债务人。预购人只部分履行合同义务所作的转让，则是权利义务转让，事先应征得预售人同意。预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
三、商品房买卖按揭法律问题
（一）商品房买卖按揭的涵义
按揭一词来源于英文mortgage，在英国的法律体系中，mortgage一词是由mort和gage组成，Mort源于拉语mortu.，其基本的含义是“永久，永远”，而gage的含义为“质押，担保”。中国大陆所称的“按揭”据称是从我国香港地区传入大陆的，它是英文"mortgage"广东话的谐音。我国大陆地区所指的按揭，是指购房人将与出卖人之间签订的商品房买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人，并以购房人的名义将款项交与房地产商的法律行为。
（二）商品房买卖按揭的法律特征
1.主体包括三方：即购房者、房地产销售商及按揭银行。
2.按揭法律关系的内容有三点，即购房者与房地产销售商之间的买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系和购房者与按揭银行之间的担保法律关系。
3.按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性，这是按揭的最大法律特征。
4.按揭权人实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖变卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由房地产销售商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款。
（三）按揭中的各方法律关系
从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。各主体之间的法律关系分别为：
1.购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。
2.购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。
3.购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。
4.开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任。
5.购房人、银行与保险公司之间的保险关系。购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人。
6.开发商与银行的回购关系。从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。
上述各法律关系看似独立，实际他们之间联系紧密，共同构成了按揭的各方法律关系体系。按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同，保险关系和回购关系是对借贷关系保障的补充。
（四）房屋按揭的若干实务问题
1.按揭中房屋买卖合同和借款合同之间的关系
商品房买卖合同与按揭借款合同之间不是主合同与从合同的关系，具体分析如下：
首先，购房人选择按揭付款方式后，必须按照开发商的要求与指定的按揭银行签订借款合同，由按揭银行向购房人发放贷款并应购房人的委托直接将贷款划给开发商。由于按揭银行是与开发商存在约定的特定银行，购房人不能与其它银行做按揭，借款的目的就是为了支付购房款，开发商和按揭银行之间存在一对一的销售和融资合作关系，相互依存。因此说，借款合同在发生上对商品房买卖合同具有一定的依附性。其次，当商品房借款合同被宣布无效或者被撤销以后，并没有使借款合同被宣布无效或被撤销的情形出现，商品房借款合同在效力上对商品房买卖合同不具有从属性。第三，商品房买卖合同订立以后，当出卖人将符合合同约定的商品房交付予买受人时便完成其义务，商品房买卖合同因履行完毕而消灭，但按揭借款合同并未消灭，所以，商品房借款合同在消灭上与买卖合同不具有从属性。
通过以上分析可得出结论，商品房借款合同并不是商品房买卖合同的从合同，商品房买卖合同与按揭借款合同之间具有紧密联系而又相互独立的合同关系。
2.按揭借款合同与房屋抵押合同之间的关系
抵押合同与借款合同之间的关系属于担保法规定的主从合同关系，抵押合同属于借款合同的从合同，借款合同无效、被撤销、解除的，抵押合同也随之无效、被撤销或解除。因借款合同解除导致抵押合同解除的，依照担保法司法解释第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，作为抵押物的房屋仍不免除物上担保责任。我国担保法规定房屋抵押权的成立以办理房屋抵押登记为生效要件，由于借款合同和抵押合同可能签订在期房阶段，也可能签订在现房阶段，购房人作为抵押人在抵押时可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的产权证，因此，按揭贷款中的抵押登记性质上属于抵押预告登记，也叫“预登记”，待购房人产权证办妥后，再进行房屋他项权登记。购房人在抵押房屋的同时，还要将商品房销售合同正本交付银行，在日后办下房产证后，房产证也交押于银行。买卖合同与房产证是购房人拥有房屋产权的重要凭证，将这些重要凭证交付银行占有，近似于英美法系中“权利凭证占有式按揭”。
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题
（一）房地产广告和宣传资料与开发商的法律责任
在房地产销售中，广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用。在许多情况下，开发商的商品房销售广告承诺的条件较多，而在实际签订合同时又借口仅是宣传而已，并不将广告中所宣传的许多条件写在合同中，以广告对其不构成约束力为由推脱责任。建设部公布的《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这就意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在广告中所告知的条件，开发商就要承担一定的责任。商品房《解释》第三条明确规定：如果开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对购房人是否订立买卖合同，或者对房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容。哪怕这样的说明和允诺没有写到合同中，对开发商也有法律上的约束力。此条所指的“相关设施”，应当是指《商品房销售管理办法》第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”。只要开发商在广告中对上述内容作了具体说明或允诺，但实际不能做到或有所改变的，都属违约，应承担相应的违约责任。
虚假售楼广告，曾使不少购房人利益蒙受重大损失。所谓虚假广告实际上是广告主不准备真正兑现，而是以此作为一种商业手段而达到其营利目的所做的不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传。借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商，实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。购房者可以要求开发商予以赔偿或退房等。在这一民事法律关系中，侵权一方要返还不当得利，并对被侵权方的损失予以赔偿，所以，如果开发商虚假广告是要最终承担法律责任的。
二、已售出的房产，在未办理产权证前，又抵押给第三人的法律责任
由于现在房地产开发规模较大，所需资金也较大，很少有开发商能够独立支付全部建设资金，有个别开发商为筹集资金，将已售出的房产再次抵押给银行以获得贷款，这种做法可能侵害购房者的利益。依照我国法律规定，在房产售出后，只要将房屋的买卖合同按照有关国家规定在房地产管理部门进行了登记，该项房地产交易即告成立，涉及的房屋也就从开发商手中转移到了购房者手中。如果此时开发商再将房屋进行抵押，无疑是将自身没有所有权的财产进行抵押处置，这是侵犯购房者所有权的行为。负有法律责任的开发商应承担因此给购房者造成的损失。
三、房屋不能按期交付的法律责任
开发商逾期交房的情况大致有：开发商根本不具备房地产开发的主体资格，其所开发的房地产项目并未取得政府有关主管部门的正式批准；房屋尚未完工；房屋本身虽已完工，但合同中约定了相关配套设施不能同时交付使用；未通过政府部门的验收等。逾期交房作为明显而严重的违约行为，开发商需要承担买卖合同及法律规定的违约责任。首先是需向买方支付违约金。如果在宽展期内，开发商需按日支付违约金；如果超出宽展期开发商仍无法交付，而客户又要求解约、退房的，开发商需要退还客户已交全部房款，以及合同约定的违约金。如合同约定的是定金罚则，则开发商需向买方双倍返还定金，并支付全部款项的利息。
四、开发商因自身原因，不能按期取得房产证的法律责任
关键词：保证担保 法律责任
一、保证担保人应当承担的法律责任
保证担保是一种严肃的法律行为，当被保证人（债务人）不履行债务的事实发生后，保证担保人必须按照事先的约定代偿债务或者代为承担民事责任。具体代偿债务时，应根据所面临的不同情况，按以下规定分别承担相应责任。
（一）保证期间，主债权或主债务发生转让
保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人，除保证合同另有约定者外，保证担保人在原保证担保的范围内，继续承担保证责任。
保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证担保人的书面同意。保证担保人对未经其同意转让的债务部分，不再承担保证责任。
（二）保证期间，主合同发生变更
保证期间，债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证担保人的书面同意，未经保证担保人书面同意的，保证担保人不再承担保证责任。保证合同另有约定者除外。
对保证期间主合同发生变更的情况，司法实践中，允许根据合同变更内容对保证担保人利益的影响，公平确定保证担保人是否应当对变更后的合同承担保证责任。
（三）两个以上保证人对同一债务提供保证
两个或两个以上保证担保人为同一债务提供保证担保的，为共同保证。共同保证的保证担保人，应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证担保人承担连带责任。对共同保证，债权人有权要求任何一个保证担保人承担全部保证责任，任何一个保证担保人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证担保人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证担保人清偿其应当承担的份额。向债务人不能追偿的部分，由各连带保证担保人按其内部约定的比例分担；没有约定的，平均分担。
（四）同一债权既有人的保证又有物的担保
同一债权既有人的保证又有物的担保的，优先执行物的担保，保证担保人仅对物的担保以外的债权承担保证责任。如果债权人放弃物的担保的，保证担保人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。但物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证担保人仍应按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。如果债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保，保证担保人可在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。
（五）保证担保人向债权人保证监督支付专款专用
保证担保人向债权人保证监督支付专款专用的，在履行了监督支付专款专用的义务后，不再承担保证责任。但未尽监督义务造成资金流失的，保证担保人应当对流失的资金承担补充赔偿责任。
（六）保证担保人对债务人的注册资金提供保证
保证担保人对债务人的注册资金提供保证担保的，债务人的实际投资与注册资金不符，或者抽逃转移注册资金的，保证担保人在注册资金不足或者抽逃转移注册资金的范围内，承担连带保证责任。
（七）保证期间，债务人被宣告破产
保证期间，债务人因不能清偿到期债务，被人民法院宣告破产的，债权人既可以向人民法院申报债权，也可以向保证担保人主张权利。债权人不申报债权的，应通知保证担保人。保证担保人在承担保证责任前，可以预先申报破产债权行使追偿权，参加破产财产分配，以免发生保证担保人承担保证责任后，因债务人破产财产已分配完毕，无法行使追债权的情况。债权人知道或者应当知道债务人破产后，既未申报债权也未通知保证人，致使保证担保人不能预先行使追偿权的，保证担保人在该债权在破产程序中可能受偿的范围内免除保证责任。债权人要求保证担保人对其在破产程序中未受清偿部分承担保证责任的，应当在破产程序终结后六个月内提出。
（八）一般保证与连带责任保证
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行前，对债权人可以拒绝承担保证责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
二、保证担保人不予承担法律责任的情形
凡属法律规定的下列情形之一的，保证担保人依法免予承担保证责任：
（一）未经保证人同意，债务人擅自转移债务
（二）债权人与债务人变更主合同，未取得保证人书面同意
（三）主合同当事人双方串通，骗取保证担保人提供保证
（四）合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证担保人在违背真实意思的情况下提供保证
（五）主合同债务人采取欺诈、胁迫等手段，致使保证担保人在违背真实意思的情况下提供保证
三、保证担保人承担法律责任的特别规定
保证担保人承担保证责任后，享有追偿权，可向债务人追偿其代为清偿的债务。保证担保人自行履行保证责任时，其实际清偿额大于主债权范围的，保证担保人只能在主债权范围内对债务人行使追偿权。
担保合同被确认为无效后，如果债务人、担保人、债权人有过错的，根据各自过错的大小分别承担相应的民事责任。具体规定是：
（一）主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，保证担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，保证担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。
（二）主合同无效而导致担保合同无效，保证担保人无过错的，担保人不承担民事责任；保证担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。
（三）主合同解除后，保证担保人对债务人应当承担的民事责任，仍应承担担保责任。担保合同另有约定的除外。
（四）保证担保人因无效担保合同向债权人承担赔偿责任后，可以向债务人追偿，或者在承担赔偿责任的范围内，要求有过错的反担保人承担赔偿责任。
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