时间：2022-02-15 08:31:06
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北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法全文第一条根据《国家计委、建设部关于印发城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法的通知》(计价费[1996]266号)和《北京市居住小区物业管理办法》(北京市人民政府令1995年第21号)，特制定本暂行办法。
第二条本暂行办法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册，市房屋土地管理局资质审查合格的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。
第四条北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局制定;并将根据物业管理费用的变化知时进行调整。各物业管理单位应按规定的标准执行。
凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务收费项目，其收费标准，由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商，报市物价局和所在地物价部门备案。
第五条《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的产权人指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应近按有关规定负担产权人交费项目。
物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将怕收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。
普通住宅(甲类、乙类和一般住宅)与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。
第六条一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费;属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。
产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造费和一般大修费各占50%;产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算。
物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立帐户，专款专用，不得挪用。
第七条被评为部、市级优秀管理居住小工的，在有效期限内(两年)其物业管理服务收费可在规定标准的基础上上浮10%25%，可调整的项目为：(1)保洁费;(2)保安费;(3)小修费;(4)公共设施维修费;(5)管理费。
第八条居住小区内配套用房，属公益性的(如学校、医院等)，产权人、使用人按本办法的规定标准交费。属经营性的，视其需要提供的劳务及使用公共设施的程度，参照本办法规定的标准协商议定。
第九条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
物业管理部位应当按受小区管理委员会或物业产权人，使用人的监督，并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。
第十条实行物业管理的住宅小区物业产权人，使用人应按物价部门规定的收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。
第十一条物业管理单位已接受委托对居住小区实施物业管理并相应收取费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性制裁的内容相同的费用和项目。
对于物价部门已规定统一价格(收费标准)的项目，物业管理单位应按统一价格(收费标准)执行或代收。
劳动部门收取的电梯验费按市物价局京价(涉)字[1998]第170号文件规定执行，由产权人交纳。
环卫部门收取的生活垃圾清运费按市物价局京价(房)字[1997]第186号文件规定，每户每年21元的产权人交纳。
第十二条本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可以本办法规定的收费标准基础上加应纳税金向产权人收取。
第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。
对备案的收费项目，物价部门有权对项目设置不合理、标准过高的收费作出停止收费、降低标准化的决定。
凡有下列行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
(一)越权定价、擅自提高收标准的;
(二)擅自设立收费项目、乱收费用的;
(三)不按规定实行明码标价的;
(四)提供服务质价不符合的;
(五)只收费不服务或多收费少服务的;
(六)其它不执行本规定的行为。
第十四条本办法之彰的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第十五条本办法由市物价局负责解释。
第十六条本办法自1997年7月1日起执行。
物业费收费规定第一条为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。
第二条物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务)，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。
第三条物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
第四条政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。
第五条物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。
第六条物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。
实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。
第七条物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。
第八条物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。
第九条物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。
第十条实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。
第十一条物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。
本报讯（记者杜鹃）昨天，记者从市发改委获悉，本市物业管理费将全面实行新的收费办法及标准。新的收费办法中将去除原来不合理收费项目，建立新的价格协商机制，优质优价，促进物业服务收费通过市场竞争形成。与过去的收费水平相比，总体上基本持平，平均水平有所降低。收费办法及标准从今日起在网上征集市民意见，并有望于今年上半年实行。在广泛征集市民意见之后，还将举行听证会，这在本市尚属首次。
据市发改委收费处处长王岩介绍，本市共有物业小区3000多个，物业管理公司2100多个。现行的物业服务收费政策主要是针对居住小区而定。随着近年来房地产行业及物业管理行业的迅猛发展，这些现行物业服务收费管理办法，已不能完全满足物业服务市场发展的需要。
新拟定的《北京市物业服务收费管理办法》与国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》所确定的原则完全一致，明确了物业服务收费实行明码标价，同时提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励业主自治，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
其中，公寓、别墅等高档住宅，通过招投标选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅，成立业主大会并与物业管理企业签订物业服务合同的住宅，在房屋买卖合同和物业服务合同中已明确约定了物业服务收费标准的住宅，办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅的物业服务收费实行市场调节价。不符合上述规定的住宅以及经济适用住房、房改和安居住宅物业服务收费实行政府指导价。
实行政府指导价的物业服务收费，由政府价格主管部门会同国土房地产管理部门制定基准价格并定期公布，其收费标准可在政府制定的物业服务收费基准价基础上向上浮动20％，下浮不限。物业服务收费标准向上浮动时，必须经业主大会与物业管理企业协商确定。在物业服务收费政府指导价收费标准中，还确定了有人值守和无人值守的电梯运行维护费用标准；取消了物业管理企业收取的水、气、热等各项市政公用设施费用的统收服务费；房屋大修费、中修费也不再向已购房人收取；在一定程度上减轻了业主的负担，使收费更加合理。从今日起至15日，市民可登录网站bjinvest.gov.cn或bjpc.gov.cn了解相关信息并提出自己的意见和建议。
第二条 失业人员就业服务费是失业保险基金对市、区（县）、街道（镇）劳动保障部门开展失业人员人事档案管理、就业咨询、职业指导、政策宣传等就业服务和进行失业人员调查、统计、监控失业率等工作经费的专项补贴。
第三条 失业人员就业服务费，纳入失业保险基金预算，由市劳动和社会保障部门负责编制，报市财政局审核后执行，就业服务费在职业培训、职业介绍补贴项目下设立收支科目，实行专账管理、专款专用。
第四条 失业人员就业服务费补贴实行失业保险基金年度预、决算管理。市、区（县）、街道（镇）劳动和社会保障部门应严格执行预、决算制度，按照上年失业人员档案数量和就业服务工作和支出范围编制下一年失业人员就业服务费补贴预算，年终根据实际支出编制决算。
第五条 失业人员就业服务补贴标准。由市劳动和社会保障部门根据全市失业人员及其档案管理和就业服务工作实际情况提出，经市财政部门审核后确定。
第六条 充分发挥失业人员就业服务费的使用效益，为提高全市失业人员管理工作水平，促进失业人员再就业。市、区（县）、街道（镇）劳动和保障部门实行就业服务费补贴使用考核制度。市、区（县）应建立考核制度，制定考核标准。市、区（县）每季按规定比例的80％拨付就业服务费补贴，待考核合格后，剩余部分予以追加拨付（具体考核标准另行制定）。
第七条 失业人员就业服务费的使用范围。
一、市劳动和社会保障部门使用管理的就业服务补贴，主要用于全市失业人员的监控，失业人员的情况调研和区（县）失业保险工作人员的各项业务培训、失业保险政策宣传、咨询、小型业务会议费用等就业服务支出补贴。
二、区、县劳动和社会保障部门使用管理的就业服务补贴，主要用于区、县失业人员的监控，失业人员的情况调研和街道、镇失业保险工作人员的各项业务培训。失业保险政策宣传、咨询、小型业务会议费用，失业人员档案接收管理等就业服务支出补贴。
三、街道、镇劳动和社会保障部门使用管理的就业服务补贴，主要用于失业人员人事档案的接收、转递、保存、整理和开具有关证明、材料等有关费用的支出。主要开支项目如下：
（一）失业人员人事档案管理补贴。主要用于失业人员人事档案的保存、整理、防火、防潮、防蛀和接收、转递人事档案关系发生的交通费用以及失业人员人事档案管理的其他直接费用支出；
（二）政策宣传、就业咨询补贴。主要用于对失业人员进行失业保险、劳动就业政策宣传、咨询、指导和为失业人员提供职业介绍、职业培训信息等就业服务有关的材料印刷、业务书籍、资料的购置和邮电费用支出；
（三）失业人员统计、调研补贴。主要用于开展失业人员的统计、分析、调查、监控等费用支出。
第八条 对由失业人员就业服务补贴开支形成的固定资产，列入失业保险固定资产，按照国有资产管理的有关规定进行管理。
第九条 失业人员就业服务费补贴按季逐级拨付，实行市、区（县）、街道（镇）分级使用管理。
一、市劳动和社会保障部门每季度根据各区、县劳动保障部门《城镇失业人员档案管理情况》报表，制定拨款计划，由市社保中心于次季度第一个月15日前将失业人员就业服务费补贴资金划拨区、县劳动保障部门。
二、区、县劳动和社会保障部门按照各街道、镇《城镇失业人员档案管理情况》报表，按照失业人员就业服务费补贴规定的比例，将市社保中心下拨的资金10日内划拨给街道、镇劳动保障部门。
第十条 就业服务费补贴收支渠道。
一、失业人员就业服务费补贴在失业保险基金“职业培训、职业介绍补贴支出”项目中列支。
二、区（县）、街道（镇）劳动和社会保障部门收到上级拨入的就业服务补贴后，应在上级拨付的“职业培训、职业介绍补贴支出”项目下设的“就业服务补贴明细”科目登记入账。当年结余，可以结转下年度继续使用。
第十一条 市、区（县）社会保险经办机构在就业服务费财务管理工作中，要严格按照市财政局、市劳动和社会保障局《转发财政部、劳动和社会保障部关于印发〈社会保险基金财务制度〉的通知》（京财社〔1999〕1802号）和《关于下发失业保险基金会计制度补充规定的通知》（京财会〔2000〕644号）的有关规定执行。
第十二条 市、区（县）、街道（镇）劳动和社会保障部门要严格执行预算，按照本办法规定的开支范围使用失业人员就业服务费，专款专用，严禁截留和超范围使用失业人员就业服务费，并接受上级和同级财政、审计、劳动和社会保障部门的监督、检查。
各区、县劳动局、税务局，各局、总公司，市生产服务合作总社：
最近有些单位在贯彻、落实北京市劳动局、北京市税务局《关于〈北京市建立健全城镇集体企业职工退休养老基金实行全市统筹的暂行办法〉的通知》（京劳险发字〔1992〕106号文件，以下简称《暂行办法》）时，就该文件的适用范围提出了问题。经研究现将对此问题的解释通知如下：
《暂行办法》只适用于北京市城市生产服务合作总社系统所属企业和北京地区劳动就业服务企业，《暂行办法》中所讲“五七”职工是指北京市城市生产服务合作总社系统所属企业和北京地区劳动就业服务企业，按有关规定已经办理退养手续并按月领取退养费的职工以及现在仍在上述系统所属企业工作的具有“五七”身份的职工，不包括市属企事业家属“五七”生产、服务单位的在职职工以及这些单位退休退养及一次性领取退职退养生活费的人员。各单位接此通知后，请认真检查贯彻京劳险发字〔1992〕106号文件情况，严格按文件规定执行。
现将劳动和社会保障部、司法部《关于境外就业和对外劳务合作人员职业资格证书办理公证等有关问题的通知》转发给你们，并就本市境外就业和对外劳务合作人员（以下简称“对外劳务人员”）办理涉外证书的有关问题提出如下要求，请一并贯彻执行。
一、北京市对外劳务人员需要办理《职业资格证书》公证的，由本人执《北京市关于启用〈职业资格证书〉加强规范化管理等有关问题的通知》（京劳社培发〔1999〕58号）第六条规定的材料到北京市劳动和社会保障局进行审核或鉴定复核。
对于户口不在本市并长期在京工作的对外劳务人员，需同时提交本人身份证、暂住证原件及复印件。
二、对经审核或鉴定复核合格人员，由北京市劳动和社会保障局将原《职业资格证书》统一换成印有中、英文对照并套印“劳动和社会保障部培训就业司职业技能鉴定专用章”、“劳动和社会保障部职业技能鉴定中心职业技能鉴定专用章”并在证书照片处盖有“北京市劳动和社会保障局职业技能鉴定专用章”钢印的《职业资格证书》（以下简称“涉外证书”）。
三、涉外证书内容按《北京市关于启用〈职业资格证书〉加强规范化管理等有关问题的通知》（京劳社培发〔1999〕58号）规定填写，并从2000年1月1日起采用打印机打印。
附件：劳动和社会保障部办公厅、司法部办公厅关于境外就业和对外劳务合作人员职业资格证书办理公证等有关问题的通知
（1999年9月16日 劳社厅函〔1999〕121号）
通知
各省、自治区、直辖市劳动（劳动和社会保障）厅（局）、司法厅（局），国务院有关部门劳动保障工作机构：
为促进国际劳务技术合作与交流，维护我国传统的技艺和专长在国际上的良好声誉，现对境外就业和对外劳务合作人员（以下简称“对外劳务人员”）办理职业资格证书公证等有关问题通知如下：
一、对外劳务人员须持印有中英文对照并套印“劳动和社会保障部培训就业司职业技能鉴定专用章”、“劳动和社会保障部职业技能鉴定中心职业技能鉴定专用章”的职业资格证书，做为办理职业技能水平公证的有效证件。
二、对外劳务人员原来所持的职业资格证书（含《技术等级证书》、《技师合格证书》以及《高级技师合格证书》）由省级以上劳动（劳动和社会保障）部门审核或鉴定复核后，统一换证，并在证书照片处盖省级以上劳动（劳动和社会保障）行政部门钢印。
三、对外劳务人员办理职业资格证书公证时，应持本人身份证件、涉外证书原件及其复印件和有关证明材料向其住所地具有办理涉外公证资格的公证处提出申请。经公证处审核无误后，以证明复印件与原件相符、证书上“劳动和社会保障部培训就业司职业技能鉴定专用章”、“劳动和社会保障部职业技能鉴定中心职业技能鉴定专用章”（套红印），以及持证人照片处省级以上劳动（劳动和社会保障）行政部门钢印属实的方式，出具公证书。
四、各省、自治区、直辖市劳动（劳动和社会保障）部门每季度应将上一季度换发证书情况报劳动和社会保障部培训就业司，并抄报司法部律师公证工作指导司。
附件：职业资格证书特征说明
一、职业资格证书分为初级技能、中级技能、高级技能以及技师、高级技师，由劳动和社会保障部统一印制。
二、证书内页第2页套印中华人民共和国劳动和社会保障部印章。
三、证书内页和封二、封三、封底采用隔色彩红印刷。
四、证书内页和封二、封三、底边采用LDBZH浮雕印刷。
五、证书内页使用ZHYZG水印纸。
条例共分7章70条，主要对业主及业主大会的权利义务、前期物业管理、业主人住后的物业管理以及物业的使用和维护等四个方面作出了具体的规定。新条例主要有四大亮点。
这四大亮点分别是：业主大会成为物业管理最高决策机构；今后小区的物业管理企业必须通过招投标的方式选聘；物业公司和建设单位不得擅自处分小区公用部位和公用设施，经业主大会同意，利用这些设施进行经营的，业主所得的收益应用于补充维修资金或经过业主大会决定用途；物业管理公司违规操作将受到行政处罚或依法承担赔偿责任等。
物业管理配套法规即将出台地方法规相应修改为配合全国物业管理条例的实施，建设部将会同其他部门制订一系列配套法规，与条例同时实施。
下岗失业人员创业优先获小额贷款担保
从今年6月起，全国100个社区就业重点联系城市，将为有创业愿望和具备一定条件的下岗失业人员开展自谋职业和开办小企业培训，并为合格学员优先提供再就业小额贷款担保。
劳动和社会保障部日前发出《关于进一步推动再就业培训和创业培训工作的通知》，要求全面推广创业培训与小额贷款等优惠政策整体推动的工作模式，提高下岗失业人员创业成功率。
通知说，各地要组建专家队伍，加强对创业学员的开业指导，并提供创业项目信息和后续咨询服务。大力推广创业培训与项目开发、开业指导、小额贷款、税费减免、跟踪扶持等“一条龙”服务的工作模式，提高下岗失业人员创业成功率。此外，有条件的地区，还可申请建立远程培训辅导站点，组织下岗失业人员、高校毕业生以及社会其他人员参加由中国就业培训技术指导中心组织实施的远程创业培训项目。
救助流浪乞讨人员只应劝导不准拘禁
6月20日，签署国务院令，《城市生活无着的流浪乞讨人员救助管理办法》公布施行，标志着我国对在城市流浪乞讨人员的救助工作机制进一步完善。
《办法》共18条，包括对在城市生活无着的流浪乞讨人员救助的原则、救助站设立和管理、为求助人员提供的救助内容、救助站工作人员的行为，以及违反者责任追究等，标志着我国对在城市流浪乞讨人员的救助工作机制进一步完善。
《办法》自2003年8月1日起施行。1982年5月国务院的《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》同时废止。
北京：8月1日起禁爬“野长城”
没有定为旅游景点的“野长城”不能再随便爬了。北京市政府法制办6月23日出台的《北京市长城保护管理办法》8月1日施行。
该办法中涉及的长城，是指本市行政区域内的长城主体和与长城主体有关的城堡、关隘、烽火台、敌楼等附属建筑及其他相关文物。
五大问题突出
物业管理迅速发展的同时，也暴露出不少问题。北京市建委主任隋振江在北京市物业管理工作会议上指出，问题主要表现在以下五个方面：
物业服务不规范，整体水平不高。部分物业管理企业还没有从根本上树立“为居民服务”、“为业主服务”的观念，基至颠倒了业主与物业公司的关系，“态度蛮横、行为粗劣”现象屡见不鲜，保安与业主发生冲突的事件时有发生；其次，物业服务不到位，出现紧急情况不能做到快速反应、及时处理，不能保证群众正常生活的需要；第三，物业服务收费标准和服务标准透明度不高，个别企业仍然存在多收费、乱收费的情况。
开发遗留问题引发矛盾突出。北京市政协曾对北京市物业管理进行了专题调研，调研报告指出：现有商品房小区发生的物业与业主的纠纷中，相当数量的矛盾起源于开发建设遗留问题。一是规划变更导致业主权益受损，也有开发建设单位不按规划设计要求建设配套设施。二是房屋及附属设备质量差，水电等配套项目得不到落实，缺项甩项多等。三是建筑权属不清。由于《物权法》尚未出台，居住小区物业管理区域内的建筑，如地下车库、物业管理用房的权属问题往往引起业主与开发商的争议。
业主大会成立缓慢。到目前，北京市按照《物业管理条例》的规定成立业主大会的只有511个，比例很低。业主大会不成立，物业市场就不完善，业主的权利很难得到集体支持，维修资金的使用等涉及业主共同权益的问题也无法得到根本解决。问题主要表现为：部分开发建设单位不积极、不配合、不支持，导致成立筹备组困难；二是在政策宣传、引导上力度不大，许多小区的业主在成立业主大会之初，不了解国家和本市的相关规定，往往是事倍功半；三是指导方式、方法和力度上还存在一定问题，与街道办事处、社区居委会的协同配合还不够，离开社区居委会的牵头组织、协调和制定相应的工作规则，组织工作容易陷入混乱、无序状态。四是按照法规规定，业主大会的成立需要达到一定的比例条件，一些小区业主参与意识不强，投票比例不高，导致业主大会议事规则、业主公约无法通过，业主大会难以成立。
业主自律机制不完善，对业主委员会缺乏有效的监督、管理。在实践中发现，一些业主大会成立后，作为执行机构的业主委员会有权无责，缺乏监督和约束；业主委员会往往超越职权开展活动，个别小区业主委员会成员滥用权利，以权谋私，损害多数业主利益，引起业主之间意见不一致，影响居民生活的安定。
老旧居住小区的长效管理机制没有建立。老旧小区由于建设年代久，配套设施严重不足，房屋及设施设备失修失养严重。由于居民认识不统一、交费状况不理想等因素，改造后的小区良好状况难以得到长期维持。
对症下药建和谐
之所以存在以上问题，有关业内人士指出原因有以下几点：
物业管理作为一个新兴行业，相关的法规体系、管理体制和工作机制尚不健全。
物业管理法律关系复杂，涉及开发建设单位、物业管理企业、业主个人、业主大会及业主委员会、社区居委会等多个法律主体。既有开发遗留问题、建管衔接等前期物业管理问题，又有共用部位及共用设施设备的权利权属、处分及收益，以及物业服务合同问题。
配套政策不完善。虽然《物业管理条例》已颁布实施，并出台了一些配套政策文件，但全面贯彻实施条例的物业管理办法还没有出台，对日新月异变化的市场缺少快速应对机制，对规定、办法的实施缺乏操作性研究。
对物业管理企业监督不力，主要表现为对物业管理企业违法行为的监督检查和处罚力度不够。客观上，存在各区县人员编制少、执法力量薄弱等因素，但主观上，受到“企业受处罚就会甩手不干”的影响，在处罚时畏手畏脚。关于物业管理与社区建设的结合的精神落实不到位，与街道、居委会的协调配合还不够，还不能及时、有效、完全地化解矛盾和纠纷。
隋振江指出，物业管理涉及面广，社会影响大。作为城市管理的一个组成部分，物业管理，尤其是居住区物业管理，与广大人民群众的切身利益息息相关，关系到人民群众合法权益的发展和保障。针对存在的问题，北京市将从以下个方面开展工作：
首先，完善业主自律机制，转变物业管理体制。物业管理如果不能与社区建设有机地结合起来，很容易造成管理体制上的不顺，矛盾解决渠道的不通畅，容易削弱政府部门的管理和监控力度，降低工作效率，并有可能引发社会不稳定因素。为此，北京市建委正在研究制定业主大会成立指导规则等政策文件，充分发挥街道、社区的作用，将业主组织有效纳入到社区民主自治的范畴，加强对成立业主大会的组织、指导，加强对业主委员会活动的指导、监督，确保物业管理与社区建设的有机结合。
五大问题突出
物业管理迅速发展的同时，也暴露出不少问题。北京市建委主任隋振江在北京市物业管理工作会议上指出，问题主要表现在以下五个方面：
物业服务不规范，整体水平不高。部分物业管理企业还没有从根本上树立“为居民服务”、“为业主服务”的观念，基至颠倒了业主与物业公司的关系，“态度蛮横、行为粗劣”现象屡见不鲜，保安与业主发生冲突的事件时有发生；其次，物业服务不到位，出现紧急情况不能做到快速反应、及时处理，不能保证群众正常生活的需要；第三，物业服务收费标准和服务标准透明度不高，个别企业仍然存在多收费、乱收费的情况。
开发遗留问题引发矛盾突出。北京市政协曾对北京市物业管理进行了专题调研，调研报告指出：现有商品房小区发生的物业与业主的纠纷中，相当数量的矛盾起源于开发建设遗留问题。一是规划变更导致业益受损，也有开发建设单位不按规划设计要求建设配套设施。二是房屋及附属设备质量差，水电等配套项目得不到落实，缺项甩项多等。三是建筑权属不清。由于《物权法》尚未出台，居住小区物业管理区域内的建筑，如地下车库、物业管理用房的权属问题往往引起业主与开发商的争议。
业主大会成立缓慢。到目前，北京市按照《物业管理条例》的规定成立业主大会的只有511个，比例很低。业主大会不成立，物业市场就不完善，业主的权利很难得到集体支持，维修资金的使用等涉及业主共同权益的问题也无法得到根本解决。问题主要表现为：部分开发建设单位不积极、不配合、不支持，导致成立筹备组困难；二是在政策宣传、引导上力度不大，许多小区的业主在成立业主大会之初，不了解国家和本市的相关规定，往往是事倍功半；三是指导方式、方法和力度上还存在一定问题，与街道办事处、社区居委会的协同配合还不够，离开社区居委会的牵头组织、协调和制定相应的工作规则，组织工作容易陷入混乱、无序状态。四是按照法规规定，业主大会的成立需要达到一定的比例条件，一些小区业主参与意识不强，投票比例不高，导致业主大会议事规则、业主公约无法通过，业主大会难以成立。
业主自律机制不完善，对业主委员会缺乏有效的监督、管理。在实践中发现，一些业主大会成立后，作为执行机构的业主委员会有权无责，缺乏监督和约束；业主委员会往往超越职权开展活动，个别小区业主委员会成员滥用权利，，损害多数业主利益，引起业主之间意见不一致，影响居民生活的安定。
老旧居住小区的长效管理机制没有建立。老旧小区由于建设年代久，配套设施严重不足，房屋及设施设备失修失养严重。由于居民认识不统一、交费状况不理想等因素，改造后的小区良好状况难以得到长期维持。
对症下药建和谐
之所以存在以上问题，有关业内人士指出原因有以下几点：
物业管理作为一个新兴行业，相关的法规体系、管理体制和工作机制尚不健全。
物业管理法律关系复杂，涉及开发建设单位、物业管理企业、业主个人、业主大会及业主委员会、社区居委会等多个法律主体。既有开发遗留问题、建管衔接等前期物业管理问题，又有共用部位及共用设施设备的权利权属、处分及收益，以及物业服务合同问题。
配套政策不完善。虽然《物业管理条例》已颁布实施，并出台了一些配套政策文件，但全面贯彻实施条例的物业管理办法还没有出台，对日新月异变化的市场缺少快速应对机制，对规定、办法的实施缺乏操作性研究。
对物业管理企业监督不力，主要表现为对物业管理企业违法行为的监督检查和处罚力度不够。客观上，存在各区县人员编制少、执法力量薄弱等因素，但主观上，受到“企业受处罚就会甩手不干”的影响，在处罚时畏手畏脚。关于物业管理与社区建设的结合的精神落实不到位，与街道、居委会的协调配合还不够，还不能及时、有效、完全地化解矛盾和纠纷。
隋振江指出，物业管理涉及面广，社会影响大。作为城市管理的一个组成部分，物业管理，尤其是居住区物业管理，与广大人民群众的切身利益息息相关，关系到人民群众合法权益的发展和保障。针对存在的问题，北京市将从以下个方面开展工作：
首先，完善业主自律机制，转变物业管理体制。物业管理如果不能与社区建设有机地结合起来，很容易造成管理体制上的不顺，矛盾解决渠道的不通畅，容易削弱政府部门的管理和监控力度，降低工作效率，并有可能引发社会不稳定因素。为此，北京市建委正在研究制定业主大会成立指导规则等政策文件，充分发挥街道、社区的作用，将业主组织有效纳入到社区民主自治的范畴，加强对成立业主大会的组织、指导，加强对业主委员会活动的指导、监督，确保物业管理与社区建设的有机结合。
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