时间：2022-08-25 01:06:55
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【摘要】改革开放以来我国住宅建设发展迅速,以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。但传统的产业发展模式严重制约了住宅产业的可持续健康发展。住宅产业化是发展循环经济、建设节能省地型住宅的必经之路。
【关键词】循环经济;住宅;产业化
改革开放以来我国住宅建设发展迅速,以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。近年来全国城乡住宅每年竣工面积达到12-14亿平方米,每年全国城乡住宅投资额约2万亿元左右,有效地拉动了社会经济发展。但在全球资源空前紧张,环境保护迫在眉睫的大环境下,我国住宅产业仍处于前工业化阶段,传统的产业发展模式严重制约了住宅产业的可持续健康发展。住宅产业化是发展循环经济、建设节能省地型住宅的重要手段,也是建立符合我国国情的住宅建设和消费模式的重要组成部分。
1我国住宅产业存在的问题
我国经济发展正处于快速增长的阶段,住宅产业经过多年的改革和发展,取得了显著的成效,进入了持续、健康发展的新时期,在国民经济中占有重要的地位。但我国住宅产业仍处于前工业化阶段,与发达国家相比还存在着较大的差距,主要表现为:劳动生产率低、施工周期长;施工工艺落后、住宅部品的系列化产品不到20%;住宅产业化率仅为发达国家的1/5(我国为15%);建筑节能远远落后于发达国家;企业规模小,经营管理粗放等。
上述问题中最为紧迫的是我国的建筑能耗问题。住宅对资源的占用和消耗巨大,住宅建设耗用的钢材占全国用钢量的20%,水泥用量占全国总用量的17.6%,城市建成区用地的30%用于住宅建设,城市水资源的32%在住宅中消耗,住宅能耗占全国总能耗的20%左右。如果与当前国际先进水准看齐,在不降低文明生活水准的前提下,根据我国住宅的物耗水平,住宅建筑至少还有节能30%~50%、节水15%~20%的潜力。因此,住宅业及其相关产业能不能切实贯彻“节能、节水、节地、节材、环保”(简称四节一环保)的要求,是发展循环经济,建设节约型社会的关键环节。
2循环经济与住宅产业化
循环经济是以资源的高效利用和循环利用为目标,以物质闭路循环和能量梯次使用为特征,按照自然生态系统物质循环和能量流动方式运行的经济模式。实现以最小的资源消耗、最小的污染获取最大的发展效益。循环经济以“减量化(Reduce)、再使用Reuse)、再循环(Recycle)”为行为原则(简称3R原则),其中又以“减量化”为首要原则。循环经济的运行模式见图1。
图1循环经济运行模式
住宅产业化是指通过利用科学技术改造传统住宅产业,实现以工业化的建造体系为基础,以建造体系和部品体系的标准化、通用化、模数化为依托,以节能、环保和资源的循环利用为特色,以科学的组织和现代化的管理为手段,通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节联结为一个完整的产业系统从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。住宅产业化的内涵有四个方面:一是住宅建筑标准化;二是住宅建筑工业化;三是住宅生产经营一体化;四是协作服务社会化。包括住宅基础技术体系、成套的住宅建筑体系技术、住宅部品集成化体系、住宅质量保障体系、住宅性能评价体系五项目标体系。联合国提出的“住宅产业化”的6条标准是:生产的连续性,生产物的标准化,生产过程的集成化,工程建设管理的规范化,生产的机械化,技术生产科研的一体化。
3发展住宅产业循环经济的必要性
3.1住宅建设任务繁重:我国正处于城市化发展和住房消费的上升阶段。我国的城市化发展进程将大大加快,城镇人口的比重也将会有较大幅度的提高,随着国民经济发展和人民生活水平的提高,住宅的需求将是巨大的,住宅建设任务将十分繁重。根据有关部门预测,2020年我国总人口将达到14.7亿,我国城市化将以每年1~1.5%的速率发展,城市人口会达到849亿。城乡人均住宅将达到38M2(城镇住宅的人均建筑面积达到35M2,农村住宅的人均建筑面积达到40M2)。照此推算,从现在到2020年,累计需要新建住宅130亿M2。
3.2住宅产业是循环经济的重要载体:
住宅产业是循环经济的重要载体。近年来,近年来全国城乡住宅每年竣工面积达到12~14亿平方米,每年全国城乡住宅投资额约2万亿元左右,且这样的势头还将持续相当一段时间。住宅建设对资源的占用和消耗是巨大的,住宅的使用对环境的负荷也是相当大的(相关数据见前文)。可我国现有资源不可能长期支撑粗放的住宅建设生产方式,如果按目前住宅建设的资源和材料消耗水平发展,势必对资源的利用产生影响,亦将成为建立资源节约型社会的障碍。面对巨大的住宅建设任务和资源短缺之间的矛盾,只有通过住宅产业现代化的途径,彻底改变目前的住宅建设落后的现状,走资源节约的道路,处理好我国人居与资源短缺之间的矛盾,真正实现人类的经济与社会的协调发展。因此住宅产业是走资源循环型经济、坚持可持续发展的最大的载体。通过住宅建设的资源节约必定会对我国的经济与社会、人居与环境协调发展做出积极的影响和贡献。
3.3住宅产业化是发展住宅产业循环经济的根本途径:发达国家住宅产业化发展大致经历了三个阶段:第一阶段是产业化形成的初期阶段,重点是建立工业化生产体系;第二阶段是推进产业化的发展期,重点是提高产品的质量和性能价格比;第三阶段是产业化发展的成熟期,重点是进一步降低住宅的物耗和对环境的负荷,发展资源循环型住宅。由此可见,利用住宅产业现代化的生产手段是实现住宅建设低消耗、低污染,达到资源节约目标的根本途径。只有坚持科学发展观,依靠住宅产业现代化,才能实现住宅建造达到资源节约,建立循环经济社会的总体要求。
4发展住宅产业循环经济的对策
4.1完善住宅产业发展政策,加强政府管理和扶持:首先应进一步明确住宅产业政策目标、发展规划、技术政策、经济政策、组织政策、市场政策等,建立必要的工作推进制度和激励机制;根据国家发展循环经济、建立资源节约型社会的发展战略要求,研究制定住宅产业资源节约与可持续发展规划与技术发展纲要。同时,加强政府管理与扶持,完善相关的政策法规,特别是要建立基于市场的财税、信贷、保险等经济政策保障;建立基于市场为主的推进机制。
4.2加大科技投入,夯实技术基础:加强对基础性、关键性、全局性和战略性问题的研究,为实行住宅产业的发展提供强有力的技术支撑。一是做好“三个体系”工作,即完善住宅建筑标准体系、建立资源节约型住宅成套技术体系、推进以住宅性能认定为主的质量控制体系。二是研究开发符合循环经济发展要求的新一代资源节约、环保生态型住宅加大对资源节约、环保生态型住宅及其成套技术研究开发的科技投入,尽快使其科技成果产业化,逐步提高住宅建造的可再生循环利用的水平。
4.3开展住宅产业生态系统建设:住宅产业发展循环经济必须将整个产业链建立成为一个生态系统,使资源在一个循环的系统里充分共享,相关产业间协调运作,将一个产业的废弃物用做另一个产业的原材料,从而实现“低开采、高利用、低排放”,进而形成“最优生产、最优消费和最少废弃”的循环系统。
参考文献
[1]董秀英,韩仰君,赵燕.对推进我国住宅产业现代化的思考[J].城市,2005(3)
[2]赵金怀.基于循环经济的住宅产业的可持续发展研究[D].西安:西安建筑科技大学,2006
[3]张建利,谷岷.加快我国建筑业发展循环经济的对策研究[J].建筑经济,2006(2)
1.1住宅与房地产业是实施城市发展带动战略的支柱产业之一住宅与房地产业因其巨大的后向带动作用和内涵扩张力，形成了从投资、交易、中介服务到物业管理协同发展的完整产业链，市场规模迅速扩大，产业地位得到了极大提升，现阶段及今后一个时期，住宅与房地产业是我国国民经济的主导产业之一。
1.2住宅与房地产业的发带动了城市发展我市新区自建设以来，由于实行房地产与城镇基础设施的综合开发和配套建设，在城市建设资金投入能力有限的情况下，住宅与房地产业的高速增长带动了城市基础设施的发展，拉大了城市框架，完善了城市功能，新区建设十年来，已建有各类房屋1147栋，总建筑面积319.8万平方米，已建成住宅用房460栋，总建设面积192.9万平方米，占已建成房屋总面积的60.3%，可见住宅建设在新区建设的地位。
1.3住宅与房地产业关联度大，对于相关产业的波及带动作用强据国民经济投入产出表分析，住宅与房地产业每增加1元消费，可带动其它商品销售1.34元，2002年全国城镇个人住宅支出总额达到7500亿元以上，带动相关消费约1万亿元，通常，住宅与房地产业对国民经济其它部门具有两次带动作用，第一次是在房地产业开发建设过程中能直接带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等部门和待业的发展，第二次是房屋竣工后带动家具、家用电器、装饰装修行业的发展。
1.4发展住宅与房地产业，有利于个人消费资金的回笼和消费结构的调整随着房改工作的基本结束和新区大量的单位集资建房，我市仅存老区直管公房8万平方米，居民住宅私有化率达到98%，住宅私有化率的大幅度提高，有力地改善了城镇家庭的财产结构和城镇社会的财富分配结构房产在家庭总资产中所占比重已接近一半。
1.5发展住宅与房地产业促进了城乡居民就业目前，我国房地产业年均就业人员增长仅次于社会服务行业，如房地产开发、物业管理等各类企业，评估、咨询类企业以及中介服务提供了大量就业岗位，为下岗职工再就业和农村剩余劳动力向非农业的转移做出了重要贡献。
1.6发住宅与房地产业促进了人民生活水平和生活质量的提高在全面建设小康社会过程中，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再是单纯的作为一种生存资料，而同时也是作为一种享受资料，向着生态健全，环境优美，天人合一的方向发展，居民购房时，更多的注重住宅区位、朝向、户型结构、使用功能、开间进深，私密性、三明度（明厨、明厕、明厅）、内外装修、综合配套、小区环境及文化品位等。安居才能乐业，安居才能健康，安居是最大幸福，已成为城市居民的共识。
1.7发展住宅与房地产业，增加房产消费水平，促进经济的增长其一：国家对土地的审批、土地的出让方面的政策越来越严格，也为了严格控制耕地的减少，减小农民的负担，土地的出让价格会随着时间的推移越来越贵。其二：人工费用的涨幅也比较快，机械、燃料、煤、电的价格上涨迅猛，所以投资房地产可以保持个人投资的保值、增值和快速的增长。
2如何整体控制房产市场，使其健康有序的发展
2.1明确房地产市场发展的指导思想按照住房市场化的方向，对市场体系进行不断的完善，通过调整供应结构，进而在一定程度上满足家庭的住宅需要，通过进一步深化改革，全面贯彻落实居民住房制度改革，通过完善住房一级市场，同时搞活住房二、三级市场，以及租贷市场等，充分发挥存量和增量住房联动的作用，进一步激发居民住房消费的积极性。
2.2调整房地产供给结构按照住房市场化进程的需要，市计划、建设、国土等职能部门之间需要相互配合，以需求为导向，对市场要求进行认真分析，进一步加强宏观调控和政策指导，对住宅、非住宅结构进行调整，同时加大住宅建设的力度，并对写字楼建设规模进行适当的控制，进而在一定程度上防止出现新的空置。
2.3深化住房保障制度改革一是继续深化改革，制定实施新的政策，制定保障措施，进一步满足市住房需要，进而在一定程度上消除阻碍市场发展和居民住房消费的各种障碍。二是建立健全廉租住房制度，对城市住房保障范围进行合理地确定，科学合理地选择开发地块，建设一定数量的廉租住房，进而在一定程度上满足全市居民的住房需要。三是对经济适用住房建设进行规范化管理，严格控制在中小户型，同时对销售对象进行严格审定。四是推选经济适用房建设项目招投标，实行申请审批和公示制度。
2.4加强宏观调控对房地产市场进行监督和管理，科学合理地解决房地产市场中存在的问题，对市场运行情况给予高度关注，进而在一定程度上提高质量和效率。
[关键词] 住宅产业化 房地产 模式
一、住宅产业化
住宅产业化，是指通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率，降低成本。具体说，就是从投资、建设开始，直到进入居住的全过程所形成的产业链中，实行工业化生产，运用科技进步，使住宅产业的劳动密集、资本密集型的外延式增长转变为技术密集型的内涵式增长。它包括住宅的规划、设计、施工，住宅材料和部品的研发和生产、住宅经营、维护、管理和服务等，是一个以现代科学技术和管理方法，提升住宅产业的建设效率、效益和价值的过程。推进住宅产业化，改变住宅建设生产方式，提高住宅建设的科技含量，是实现住宅建设目标和新世纪住宅产业可持续发展的根本途径。
二、房地产企业的发展模式
住宅产业化是一项复杂的系统工程，必须由政府部门和企业通力合作, 密切配合，其中的一个关键就是房地产企业要有充分的准备和应变能力去适应住宅产业化将带来的生产方式和经营理念的根本转变。Alexander曾经给出了模式的经典定义：每个模式都描述了一个在我们的环境中不断出现的问题，然后描述了该问题的解决方案的核心。即模式是一种指导，在一个良好的指导下，有助于你得到解决问题的最佳办法，达到事半功倍的效果。因此，房地产企业发展模式就是适合其在其不同发展阶段中的模式，它应该是解决某一阶段企业存在的各类问题的核心方法。当前国内外房地产企业在住宅产业化进程中主要采取的模式如下：
1.国内
（1)自下而上，与供应商建立战略合作关系，或者通过组建房地产开发企业联盟与上游供应商统一对话，以集中采购的交易方式实现降低成本和质量可控。万科就是这种模式的代表。
（2)自上而下，渗透到生产资料供应链中的生产制造环节，以投资控股或参股的方式介入，所生产的部品材料设备等在自给之外，可以提供给其他买家，既形成企业内产业结构优化互补，又可以分享新的利润点。栖霞建设集团是这种模式的代表。
（3)密切关注住宅产业化前沿动态，引进并采用世界范围内的新理念、新材料、新工艺，在建筑产品创新上领先竞争对手，遵循住宅产业化的理念设计，赢取细分市场上更大利润。万通筑屋就是这种模式的“拓荒者”。
2.国外
(1)确立专业化路线，通过内部生长和外部并购手段，不断塑造该领域的专业能力，致力于为客户建造高质量的房屋，奠定企业竞争优势。
(2)高度重视客户对住宅产品全面满意程度，并在相关服务领域下工夫，为顾客提供多元化服务。
(3)以高效管理使公司贴合市场行情有效运行，带动产品品质提升，并通过产业链整合降低生产和管理成本，保证了产品质量，也增加公司盈利能力及竞争优势。
三、对策与建议
国内外优秀房地产企业的发展模式为我们提供了宝贵的经验：一个企业要发展，就要善于把握机会，积极、合理的调整企业的发展模式，时刻把市场和客户的需求同企业的使命和发展联系起来。在住宅产业化进程中房地产企业确立发展模式必须重点关注两大方面的内容:第一是住宅产业化要求，包括产品和管理创新、新技术的研发和应用、对产业化趋势的把握等；第二是企业自身可持续发展，包括明确的企业发展目标、高效的战略管理能力、优秀的开发建设团队等。要兼顾以上内容，房地产企业就必须建立起一套适合自身实际和市场需求的开发模式、组织模式和管理模式，并随着市场发展的不同时期灵活调整。
当前，在住宅产业化进程中，房地产企业的主要应对策略包括:在环保节能、经济高效的行业导向中，房地产企业应该调整发展模式对接住宅产业化生产方式;在面对生产材料将要以产品标准化、供应系列化、生产工厂化、施工装配化、服务定制化为特征的产业集群方式获取时，房地产企业必须重新定位角色，从资金和技术力量上加大技术产品的集成能力，以系列化新型住宅产品生产为主导，推广应用新型的住宅成套技术、新型住宅部品，带动和推动住宅产业现代化的发展，并且在开发、组织、管理等关键点上设计应对策略;房地产企业的规模化、集团化是住宅产业实现集约化内涵型发展的重要保障, 具有资信和品牌优势的房地产企业应通过兼并、收购和重组，形成实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团，提高产业的集中度。
四、结束语
推进住宅产业现代化，是当前和今后相当长时期内住宅建设领域的使命。住宅产业化除需要政府的宏观引导和支持外，关键靠市场的核心力量推动。以中国目前的状况而论，房地产企业毫无疑问的承担着市场服务、市场引导的重任，创新的产品、新型的材料、先进的技术，甚至新的生产方式等均需要通过房地产企业进行转化和推动，从这层意义上讲，房地产企业已成为住宅产业化实施的核心力量，是住宅产业化能否最终顺利实现的关键之一，它的发展状态与住宅产业化的推进是相辅相成的。
参考文献:
[1]吕洋波:21世纪中国住宅产业发展探析[D].浙江大学硕士论文.2004
关键词：住宅部品；门窗；本土化；陕南传统民居；住宅产业化
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2017.12.196
住宅的产业化的建造方式，是将建造过程不单单局限于某一部分，而是在社会化大生产中各部分的分工生产，为其他行业创造了生产条件。生产而成的住宅部品是独立于住宅之外的，不仅可以运用于新的住宅中，也可用于住宅的改造项目中，运用范围广泛。从国际经验来看，凡是住宅产业化水平较高的国家，其部品体系都相对较为完善，部品的标准化、系列化、通用化程度也比较高[1]，所以，住宅部品是发展住宅产业化的先觉条件。
陕南传统民居作为陕西传统民居中重要的一部分，是整个中国传统民居中的瑰宝，在走访中发现，现在所存留的传统民居越来越少。同时，随着产业化住宅的发展，生硬的流水线设计、一成不变的部品研发，缺少人情化本土性特点的设计使得产业化住宅在中国多数只停留在保障住房方面。陕南传统民居门窗在其功能性、装饰性上蕴含着当地人千百年来的智慧结晶，深刻体现了本土适应性的特点，同时具有很高的艺术审美价值，在当代的美学中也一直作为案例典范。
1 陕南的本土特性
陕南并不是一个特定的地名，而是对陕西秦岭山南部地区的一个统称，在区域上，自东向西依次为商洛、安康和汉中三个地区，被统称为陕南地区。陕南除了汉中盆地和安康盆地的地形比较平坦，其余地区均为多山地貌，水系众多。平均气温在0°以上，整体气候温和湿润，降水量充沛。
明清以来，陕南作为全国重要的人口迁入地的汉水中上游区的移民，主要来自于我国一些南方地区，像是四川、湖北 、湖南 、广东 、江西等省，特别是湖北、四川两省是当时进入汉水中上游地区的移民主要来源地[2]。由于移民的文化，使得巴蜀文化和荆楚文化与三秦文化在陕南地区产生了有机融合。
2 陕南传统民居门窗现状分析
陕南传统民居门窗现状。在传统民居中较为常见的窗有直棂窗、支摘窗、槛窗、横披窗、隔扇窗（长窗）、花窗、漏窗和天窗等。在陕南传统民居中又以直棂窗、槛窗、隔扇窗的使用最为普遍，以平开窗为主，格心图案的形式多样。陕南传统民居门的类型由外向内分为为入户大门、二道门（院门）、侧门、房门、后门等。不同位置上的门，在民居中所起的作用不是完全相同的。因此上述的几种门不一定会完全在一个宅院中呈现出来。比如一进深的宅院则不会有院门、少有侧门，天井长深的天井类院落中，内侧就有多个进深的门。
3 陕南传统民居门窗对现代住宅门窗部品的启发分析
我国已经全面进入小康化社会进程，人们对于住宅的需求已经发生了较大的变化，由最基本的“分的开”，“住得下”的居住需求，向重视住宅质量、周边环境、居住条件的舒适性等方面转变，更加注意住宅的实用性、安全性、耐久性、环境性和经济性[3]。需要通过合理的现代化设计，在保留传统元素的基础上创造出具有舒适环境的空间，这也就是是陕南传统传统民居门窗部品产业化结构中需要发展的方向。
3.1 陕南传统民居门窗于集合住宅门窗的启发
在材料选取方面，陕南传统民居的门窗部品在材料的选择上主要选取当地的原生木材，等级形制较高的合院则选用高档珍贵的木材。木头温柔的机理和天然的色泽给人以温暖的感觉，由此可以给现代集合性住宅大门材质生硬、冰冷的质感给以启示，对提高居住者的归属感，满足居住舒适性的需求，给以户主感情的依托有显著的作用。
3.2 陕南传统民居门窗于独立住宅门窗的启发
现今陕南地区所保留下的传统民居建筑多为清代民国时期的，其中的合院式住宅在建筑形式、功能和审美要求上与现在的独立住宅较为相似。在工业化生产的今天，像陕南传统民居门窗中常见的雕刻、绘画、装饰构件和材料都已属奢侈。独立式住宅更强调生活品质和居住者的社会地位，与陕南传统民居门窗在规格尺寸、装饰、色彩、材料等方面都彰显气派的目的相同，居住者在使用时的心理诉求也比较温和，因为陕南传统民居门窗对于现代的独立式住宅门窗的设计有直接的指导作用。
3.3 陕南传统民居门窗于小区公共空间围合的应用及影响
陕南传统民居中的门洞、窗洞和花窗，对住宅小区内的园林花园有较高的借鉴价值。小区中的公共空间，起着绿化和作为整个小区交流的平台作用，邻里之间的交流不只局限于从你家到我家，小区公共环境也承载了这一功能，室外的空间围合和限定是陕南传统民居门窗发挥其本土性特点的新载体，结合园林设计，充分发挥门窗对于通透性和私密性划分的功能，在室外休闲空间中让居住者享受开敞环境的同时也能实现局部隐私、间隔甚至防御的空间变化。
陕南传统民居门窗隔而不断的手法，窗棂粗细宽窄对于射如内部空间光线的控制，在小区公共空间的营造中起到了借鉴的功能，这种亲近自然有可以阻挡自然气候的影响，能提升使用者的舒适感。而陕南传统民居门窗的取材和营建方法无不体现了本土性原则，这种对自然的敬畏更表现了浓浓的生活气息和人情味。
4 结论
住宅部品通用化是住宅产业化今后发展的趋势， 通过对陕南传统民居门窗本土性的研究，寻找其优秀经验，加之通过以现代技术、功能需求的改良，对陕南地区传统民居门窗部品进行研发。
参考文献：
[1]李国昌，王倩.我国住宅产业化发展现状及对策研究[J].中小企业管理与科技（下月刊），2014（01）：192.
关键词：住宅；环保化；产业化
引言
在过往的住房建造中，由于没有形成标准产业化，造成许多不环保的现象。完全有碍于长远稳定发展。因此了解并且将住宅环保产业化是具有非常重大的意义。
“十三五”规划公布了十个任务目标，其中包括保障和改善民生，加强生态文明建设。“美丽中国”首入五年规划，而近来全面放开的二孩政策，将会影响到我国的人口政策的调整，这样看来，调整后的人口政策将会对将给房地产行业产生长期的影响。把生态文明建设和房地产建设结合起来思考具有重要的现实意义。
由此来看，重庆市的环保型住宅产业化的发展必须得到推进，尤其住宅的环保化特别值得关注和发展。
一、环保型住宅产业化的意义
国家发改委环境与资源保护司副司长李静曾说，环保型住宅的发展对我国未来经济走可持续发展道路有着深远意义。国务院曾提出了推广节能建筑的目标和措施，我国住房总面积达数百亿，而住宅的单位消耗资源量却是发达国家的数倍，我国城市化步伐的加快使得各种资源材料的耗费巨大，而其中不乏可循环利用的资源，每年产生的工业废弃物成亿吨计算，这些工业废弃物若能被循环使用，不单单是减少对环境生态的破坏还能减少非常多的污染排放。
随着经济的持续提高，老百姓生活水平相应的也变得较高。由于住房作为特殊商品，因此对住宅的要求越来越高，特别是对住宅的环保性尤为突出。而观察以往的生产和发展模式，并不是长久发展之计，不单土地资源有限，对于环境来说也将受到极大的考验。因此国家已经开始采取措施为改善这一情况。通过督促开发商使用环保可循环材料，在房屋的空间构建上也提出需要到达节能省地等，一系列措施旨在使得我国住宅环保成为一种产业化。
二、重庆市环保型住宅产业化发展现存问题
1.技术材料问题。住房环保在技术和产品难以供给。目前，我国的一些节能低耗的材料使用范围不广。相应的技术水平也由于需求量受限而停滞不前。因此重庆市在住房建筑上多使用传统方式，技术陈旧切材料不环保。重庆市在住房建筑上的产品质量和技术跟不上环境的发展，则影响了环保型住房产业化得脚步。
2.标准制度问题。环保型住房产业化缺少执行标准和规章。在重庆，住房建筑在环保方面并没有统一的标准可以执行，所以住宅建筑中存在很多的浪费。目前，重庆市现有规章制度范围模糊，条则不清，对建筑节能只有总的要求和使用的局限范围，难以辐射所有建筑类型做到真的节能环保。
3.机构设置问题。相关机构设置不健全。一些政府官员未能真正认识到住房节能环保的重要性，重庆市在住房建筑方面并未设立相应的监督人员，也未能将这样理念宣传到位，未能使得广大群众真正意思到住宅环保化得必要性。如此一来，阻碍了节能与环境治理措施的有效推行。
三、重庆市住宅环保产业化的发展建议
1.将建筑材料选用标准化。在建筑上所使用的大量材料必须符合3R概念（即Reusable可重复使用、Restorable可再生使用、Recycling可循环使用）。使用的材料无害于人体，也需对环境友好。如限制使用实心粘土砖，采用可再生塑钢、一级可在循序使用的材料等。只有尽量的使用环保且可再生的资源才能给够做到真正的住宅环保化，以减少对环境的污染和破坏。
2.将节能节水设备标准化。由于重庆日照充足，住房的建筑设计完全可以充分利用阳光照明和采暖，杜绝因为设计不合理而出现的资源浪费。例如外国先进城市就有整个住宅社区的大部分能源是来自充分利用地表热的热泵和光能转化为电能而提供的。而水资源的利用上，可以通过一些特殊的设计能够收集雨水，日后可重新用于植被灌溉。流量低与无水堆肥式厕所及节水龙头应被统一配置。此种种技术与配置被纳入建筑标准化是十分有必要的
3.空间利用标准化。迄今为止，重庆由于山多地陡的独特地貌，因此在空间的开发上依然是被动的，缺乏综合性的规划，导致局部区域空间的利用率低，空间资源浪费严重。因此将规划标准制定出来非常有必要，由政府统一规划和监督，在居住区环境设计、建设、管理等诸多方面，不单单要体现高效环保，也要在充分体现人文关怀，在空间规划上考虑到老人及残疾人。不但将环保概念停在表面，也融入生活。
4.建筑时间标准化。将建筑过程统一标准化，建筑层数确定一般都存在一个合理完工时间，应该在政府和有关部门的监督帮助下，尽量让其在合理时间内完工。有助于建筑方将精力和资金集中使用，缩短建筑周期，节约资源减少排放，利于环保。
5.对环保型住宅产业化大力宣传。在住宅环保化上的宣传也应该做到全面覆盖重庆市。让追求住宅环保成为基本需要后，才能使得住宅环保变成产业化。发展住宅环保成为产业化即为推广节能省地环保型的住宅，不仅仅是对传统建造方式的改进，更是对传统生产和消费观念和既定模式的严重冲击，全面的宣传也使得人民与政府齐心协力推进生态环境的发展，使得住宅环保化成为重庆市的特色。
6.针对环保型住宅产业化成立专业小组。由于重庆市住房建筑的逐年增加，重庆市环保局可以就如何贯彻落实住房环保的产业化，成立相应的技术顾问小组，就先重庆市住房环保遇到的技术问题借鉴发达国家的经验，针对重庆的特点提出方案。使得开发商遇到类似的问题能够有部门可以找，不会使得解决问题停留在理想层面。
四、总结
有效推进住宅环保产业化，有利于住宅产品的品质和生产效能的上升，减少能源的消耗，改善人居环境，使得房地产行业的健康发展。
发展住宅环保成为产业化即为推广成熟环保型的住宅，不仅仅是对以往的建造方式的改进，更会对传统生产和消费观念和既定模式产生巨大影响。尤其大力发展城市化建设，对绿色环保环境的需要强烈增加，而在住宅建造方面对相关环保问题上，并未有切实有效的法律法规，健康环保材料的升级和结构与空间的优化亟待解决。在建设环保化上还需广为宣传。重庆市政府已经开展专题调研，同时学习借鉴其他先进城市的经验，学习交流“十二五”规划实施、“十三五”规划编制、行动计划制定、多规合一等方面的经验与做法，旨在发展重庆市环保型住宅产业化，既使得住房发展向人群健康和生态环境风险防控扩展，又使得经济效益得到提高。
综上所述，想在重庆市推行将环保型住宅产业化，还面临严峻的挑战。（作者单位：重庆工商大学）
参考文献：
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【关键词】住宅小区规划，发展趋势，影响因素
中图分类号： [F287.8] 文献标识码： A 文章编号：
一、前言
住宅建设和千家万户关系密切，它涉及到每个居民的切身利益。住宅建设又与国家、与社会息息相关，它影响着国家发展与社会安定。住宅小区规划的最高目标和终极目的，是为居民提供一个良好的居住环境，帮助人们能更好地实现各种社会活动，所以，适应和满足居民的需求是住宅区规划设计的基本要求。在居住小区规划和建设中，积极推进“以人为核心”的设计观念和“可持续发展”方针，通过规划设计的创新活动，创造出具有地方特色、设备完善和达到21世纪居住标准的居住环境，从而使中国住宅建筑技术获得整体的提高。
二、住宅小区规划的内容
1.含义
住宅小区规划是一个总体设计的过程，其设计对象是住宅小区的环境和住宅的体型、房型。住宅小区规划被城市文脉和地域的制约，是城市设计的延续。住宅小区规划需要与居民生活需求的居住形态相适应，对已有的文化传统进行保护和发扬广大，同时，对那些不断新生的生活因素做出综合考虑。
住宅小区的命名依据是我国现行的《城市居住区规划设计规范》GB50180-93，其中对居住区的划分做出了明确规范，按照居住户数或人口规模进行划分：居住人口规模在三万到五万人，或户数规模在一万到一万五千之间的为城市居住区或居住区；居住人口规模在七千到一万五千人，或户数规模在两千到四千之间的为居住小区或小区；居住人口规模在一千到三千人，或户数规模在三百到七百的为居住组团或组团。当前房地产市场正在进行规模化发展，其发展趋势也是以此规范为依据。
2.基本内容
住宅小区规划的基本内容主要包含以下两点设计：
一是，住宅小区的环境设计，其中具体包括：选址、住宅布置、小内部环境规划、道路布置、配套设施等。
二是，住宅小区的住宅体型和房型的设计，具体包括三点，分别是总体设计、具体设计以及无障碍设计。
三、现状和发展趋势
这些年来，国家将住宅建设定位于国民经济新的增长点和居民新的消费热点，同时，住房制度则由福利型分配逐步转成货币型分配，而住宅建设的开发正逐步由数量型转向质量型。
(一)住宅小区规划的现状
当下人们越来越注重居住环境的独特性风貌，逐渐摒弃了那些缺乏特色的小区，小区需要向独特个性的方向建造。建造时应当注重以下几个方面：
1．注重传统文脉的延续
作为城市的构成细胞，小区应当良好体现城市的建筑文化传统、居住环境文脉、城市景观环境等各要素，注重保护各城市自身的文化风格。
2．因地制宜地布局
由于各自不同的小区基地状况，应当根据地形、地貌和地物，进行小区的规划和布局，充分体现小区的自身特色。
3．建筑形式的创作
住宅建筑，作为小区的主体，对大规模的住宅如果没有处理妥当，就会显得平淡而杂乱。对小区的住宅建筑进行处理时，应注重统一，在统一的基础上进行变化设计。可以采用两种方法：一是，确定一个与当地建筑有关的主题符号，然后在小区建筑的各个部位上进行应用，符号在尺度和形状上略作变化，但始终保持总体的一致和统一；二是，挖掘当地的历史、文化或民风，尽量显示历史的延续性以及小区居民的认同感。
(二)住宅小区规划的发展趋势
住宅小区规划的发展趋势，可以从当前设计时所遵循的原则看出，具体如下所示：
一是，以人为本，住宅建设力求提供一个方便而舒适的居住生活环境，体现对人的关怀。
二是，可持续发展，着重强调在经济和资源上的节能消费，提倡节能、节地以及节材，建立一个可持续利用资源和能源的住宅体系，毕竟地球的资源是有限的，而有些资源是不可再生的。
三是，注重环境保护，创造一个良好的室内外居住环境，尽可能少地制造污染，保护我们赖以生存的环境。
四是，反映科技的进步，社会朝高科技方向发展，智能化系统的设施是住宅装备的必然趋势，建立智能化住宅通讯与管理系统以及智能化住宅综合管理系统等等，才能让新世纪住宅能够适应高科技社会、信息化社会。
五是，住宅产业现代化，可通过各种技术手段推进住宅产业现代化，主要有三方面：一是，建立一个符合住宅产业化的住宅建筑体系；二是，建立一个完善的质量控制体系；三是，建立一个住宅性能综合评价体系。只有以科技进步为核心，进行住宅小区的建设，才能使住宅建设质量得到全面提高，从而使其使用功能和居住环境得到大大改善。
四、若干影响因素
有若干因素对住宅小区规划及其发展产生非常直接的影响，具体如下所述：
1.城市多元化
城市的发展以人为本，保持总体发展目标不变，而各子系统的综合目标则向多途径进行发展，实现城市多元化。城市发展的总目标可分解为若干子目标，包括政治、经济、社会发展目标，生态保护目标以及空间发展目标等。在进行规划时，应当仔细分析各子目标，并分析它们之间的相互联系和结合，从而制定出综合的发展策略，以实现城市平衡发展。这就需要着眼于城市全局来实行具体小区的规划。
2.城市信息化
（一）城市信息化的基本概念
城市信息化，其目标是提高城市集聚辐射或扩散的能力，高起点地融入经济全球化，建设一个由大容量国际出口宽带、互联互通多媒体交换的通信主干网以及多种宽带接入网组成的城市信息网络基础设施，综合利用现有的信息网络资源，实行城市信息化开发运用的整体推进。城市信息化，就是信息化进程在城市这一特定地域空间上的实现。
（二）对城市居民工作方式以及住宅小区规划的影响
工作是城市居民日常生活的主要部分，是最主要的生活行为。城市信息化，从两方面对居民工作方式产生影响：一是，办公地点扩散化；二是，居家办公的趋势。因此，小区规划，一要满足小区信息化的设计要求，二要树立信息城市的设计观念。
（三）对居民日常生活方式和住宅选址的影响
城市信息化对居民日常生活方式的影响主要体现在居民和政府间活动方式的变化。居民与政府相关的活动，逐渐增多，成为居民行为中很重要的部分，而且居民与政府之间的活动方式也发生了巨大的变化。而这点导致居民住宅选址更为宽泛，更为自由。
（四）对城市功能及其布局与住宅小区规划的影响
城市信息化，导致城市功能布局产生总体变化，城市功能逐渐融合，或逐渐分散，对城市交通功能也产生了极大影响，导致其变化，进而对住宅居住功能产生影响，导致其要求提高。因此，住宅小区规划应当注重完善小区住宅的使用功能。
3.消费观念和居住观念的变化
（一）新经济时代消费观念的变化
市场经济运作下，消费者的需求，在生活方面和精神方面都极大地提升，人们对产品精神层面的要求更为丰富。住宅小区规划，需要着重强调差异，重视居民的精神消费和需求。
（二）生活理念的改变
城市规划的变化，同时也导致城市居民在消费、居住等各个生活方面的观念，因此住宅小区的规划需要努力顺应这一发展，把握房地产行业的发展方向，更好的为房地产企业创造更大的效益。
五、结语
从事住宅小区规划和建设的人员应精心耕耘，积极创建未来世纪的美好家园，因此应遵循以下五个原则：一是，未来住宅小区规划和建设应当以人为本；二是，未来住宅小区规划和建设应当能可持续发展；三是，未来住宅小区规划和建设应当充分注意环境保护；四是，未来住宅小区规划和建设应当充分反映科技进步；五是，未来住宅小区规划和建设应当推进住宅产业现代化。在住宅小区规划过程中，以科技进步为核心，从而全面提高住宅建设质量，改善住宅使用功能和居住环境。
参考文献：
[1]樊婧怡 榆林总体城市设计中的生态性环境营造与景观设计 [期刊论文] 《城市建设》 2011
[2]张丽 探讨当下住宅小区规划设计 [期刊论文] 《城市建设》 2010
[3]刘鑫 谈现代住宅小区设计与规划 [期刊论文] 《城市建设与商业网点》 2009
论文摘要：为了探究影响节能住宅推广的原因，本文运用层次分析法从消费者购买决策的角度进行分析，发现节能住宅的价格和时节能环保内涵的了解是影响消费者购买节能住宅的最主要影响因素。因此，要将节能住宅推向市场，关键是要降低节能住宅的造价，并且要让购房者深入了解节能住宅带来的好处。
1引言
近年来，我国的房地产业一直处于快速发展阶段，已经成为国民经济的重要增长点，其中住宅产业对我国经济保持持续增长起到了举足轻重的作用。随着环境污染日益严重、能源供给日趋紧张，2004年的中央经济工作会议上明确提出了要大力发展节能省地型住宅。这也是在城乡建设工作中落实科学发展观、实现住宅建设可持续发展的具体要求。
尽管与普通住宅相比，节能住宅有着无可比拟的优势，而且还有政府的大力提倡、专家和舆论的高声呼吁，然而节能住宅的推广最重要的是必须得到消费者的认可。本文将从消费者理性决策过程的分析入手，在影响消费者购房行为的诸多因素中，找出造成节能住宅建设推进缓慢的关键所在，并提出相应的对策。
2节能省地型住宅的内涵及住宅业的发展现状
“节能省地型住宅”这一概念是我国从基本国情考虑，从人与自然和谐发展、节约能源、有效利用资源和保护环境角度出发所提出的，其核心是节能、节地、节水、节材与环境保护，注重以人为本，强调可持续发展。从这个意义上讲节能省地型住宅与目前提倡的绿色建筑、生态建筑、可持续建筑的基本内涵是相通的。
住宅产业在整个国民经济中所占的地位十分显著。在我国的房地产开发投资中，住宅投资占了总投资的绝大部分。资料显示，2006年前五个月住宅的投资额达3892.28亿元，占房地产开发投资额的68.8%。住宅产业对资源的占用、能源的消耗、环境的负荷是相当大的。据统计，城市用地的30%用于住宅建设;住宅能耗占全国总能耗的20%左右;城市水资源的32%在住宅中消耗;住宅建设耗用的钢材占全国用钢的20%;水泥用量占全国总用量的17.6%。
现阶段我国节能住宅建设的总体情况并不理想。我国现有城乡住宅建筑总量约330亿平方米，而节能型住宅不足2%。这些现有住宅还在无节制地消耗着大量的能源，比发达国家建筑能耗高2~3倍，这势必进一步加剧我国能源紧缺的矛盾。
从目前形势来看，一方面住宅建设的任务还很繁重，另一方面又面临着越来越严峻的资源、环境、生态压力，继续沿用传统的方式进行住宅建设，各个方面都将难以承受。为了推进节能降耗重点项目建设，促进土地集约利用，鼓励发展节能降耗产品和节能省地型建筑，建设部与国家质检总局在2006年上半年联合了(住宅建筑规范》、(住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》三部国家标准，这将有利于进一步提高我国住宅和公共建筑品质。
3理性消费决策对节能住宅推广的影响分析
尽管节能住宅呼声渐高，但一个现实的情况是，节能住宅的推广雷声大、雨点小，似乎不太被市场所接受，处境尴尬。那么，大多数消费者为什么不愿意接受节能住宅呢？
为了便于对购房行为进行分析，以我国房地产市场发育较为成熟的北京市为例，根据搜房(soufun.com )研究院2006年的(北京市最新购房需求调查报告》(以下简称”报告)中所提供的数据进行分析。(报告》对消费者购房影响因素进行了调查统计，具体数据如图1所示(随机抽取样本近1000个，其中有效样本894个)。以下将用层次分析法(AHP )3，结合(报告》中消费者购房影响因素的调查数据，对消费者购房的理性决策过程进行分析，揭示节能住宅推广的关键因素。
假设一消费者准备购买一套住房(A)，有两个方案可供选择，即普通住宅(C1)和节能型住宅(C2)。消费者通过对比发现两个方案只在造价和小区环境方面有所差别，其他如交通、地段、户型结构等条件基本相同，而消费者做出购房决策的过程是完全理性的。为了研究方便只选取影响购房因素中的前五个因素，即交通(B1)、地段(B2)、房屋价格(B3 )，小区环境（B4)、户型结构(B5)进行评价。影
响因素重要性的值=(1，2，3，4，5，6，7，8，9}，即各因素间重要性程度为:1，相等;3，稍重要;5，重要;7，明显重要;9，绝对重要;2，4，6，8介于上述判断的中间值。各因素之间重要性程度大小就是(报告》中的排序，重要性程度值可以认为取决于选取某因素的人数分别占选取比其更重要的所有因素的人数的百分比(如果选取两因素的人数比较接近，说明重要程度相当;反之说明重要程度相差较大)，具体数值按以下规则确定:
如选择价格因素的人数分别占选择交通和地段因素人数的66.37%和81.17%，则交通和地段相对于价格的重要性程度值分别为3和2。另外，设对于价格因素，普通住宅相对于节能住宅的重要性程度值为a;对于小区环境因素，节能住宅相对于普通住宅的重要性程度值为b(一般来说节能住宅价格比普通住宅高，环境优于普通住宅)。
在确定了各因素间重要性程度的值之后，构造判断矩阵:
进行层次单排序及一致性检验，结果如下:
可以看出层次总排序的CR
4结论及对策
目前，节能住宅的推广处于一种尴尬的境地。一方面，出于节约能源、保护环境，中央大力提倡发展节能省地型住宅，中央和地方政府也颁布了一系列的标准和法规来积极推动;另一方面，节能型住宅的建设相对于整个住宅产业的快速发展，表现差强人意。因此，要让节能住宅被广大消费者所接受，必须抓住问题的症结所在，对症下药。
从前文的分析可以看出，节能住宅的价格和消费者对节能住宅优点的认识是大力推进节能省地型住宅建设的两个关键因素。要想使消费者接受节能住宅，必须使a的值增加并同时减少匕的值，以影响消费者的购买倾向。具体对策包括:
第一，降低节能住宅开发成本
由于建造节能建筑的工艺与传统方法不同，设计和施工比普通建筑复杂，施工要求非常高，还要采用新型节能建筑材料，因此与普通建筑相比开发成本要高。一般来说，达到节能60%标准的建筑，节能住宅比普通住宅造价高出5%-7%，造成了节能住宅价格的水涨船高。因此，要降低节能住宅的价格就必须降低其开发成本。可以采取的措施包括:促进新型节能环保建材的研发和产业化;大力提倡和发展建筑专业化施工;加快形成节能省地型住宅产业链等。
第二，使消费者真正了解节能住宅带来的好处
必须加大宣传力度，让消费者树立节能环保的意识，深刻认识到节能住宅的优点和购买节能住宅的必要性，在购房时更多地考虑节能、环保的因素。由于目前大多数消费者的观念还不到位，加上绿色住宅存在超额成本、具有溢出价格，他们不愿多花费比普通住宅高5%-7%的价格来购买节能住宅。此外，绿色消费也往往意味着购房者必须放弃某些利益(如对舒适度的追求)，而且绿色消费具有较强的利他性，环保效果缓慢4，这些都让消费者望而却步。
其实，使用节能建筑可以大幅降低建筑的能耗、节约后期使用成本，从长期来看是划算的5。但由于没有亲身体验，消费者往往认识不到这一点。因此，必须要通过大力宣传让消费者真正了解节能住宅的优点和购买的必要性，强调节能住宅给购房者自身带来的益处。
【关键词】 养老产业 社区养老
2015年末我国 65岁以上人口约为1.44亿，占全国总人口的比重超过了10.5%，根据趋势判断，人口老龄化现象在我国将一直长期存在下去。随着我国养老服务业由单一的国家负担逐步走向社会化，再加上老年人的消费观念转变、子女生活事业压力加大、老年人空巢率不断提高等原因，可以预见未来我国养老服务市场的发展空间极为广阔。日本是世界上较早进入老龄化的国家之一，在政府引导下，经过数十年的探索建设构建了较为成熟先进的私营养老服务产业，其经验可供我国参考借鉴。
在日本，存在“养老事业”和“养老产业”：“养老事业”主要指由政府主办、以老年人为对象的公共服务事业，整体上是非营利性的；而“养老产业”则多为民间资本经营的面向老年人的营利性事业。
一、日本养老产业的发展历程
第一阶段：20 世纪70、80 年代，养老产业的形成阶段。在此阶段，由政府指定专门机构负责产业指导，扶持养老产业的形成与发展。政府的养老事业主要为民间企业不愿涉足的低收入阶层提供必要的服务，大部分老年人的养老需求尽量由养老产业通过市场机制来解决。因此，这个时期的主要任务一是建立市场规范和行业标准，保证老年人的权益，二是在政府的指导下，扶持养老产业的建立，推动养老产业的发展。
第二阶段：80 年代后期，养老产业的成长期。在此阶段，日本政府及相关企业开始重视和关注老年人的商品开发和老年市场的发展。日本厚生省成立了“养老产业室”。通产省作为政府经济主管部门着手制定了“老龄商务伦理纲领”，以加强行业和企业的自律。民间养老院协商成立了全国性的中日两国养老产业发展比较研究行会，其下设立了基金会，以备个别养老院倒闭时对入住老人进行补偿和救济。同时致力于提高从业人员的专业化水平，建立职业资格制度。1987 年，日本国会通过了“社会福利师和介护福利士法”，并于1989 年进行了这两项国家资格的首次考试。
第三阶段：20 世纪90 年代，养老产业的发展期。在这个时期，制定了一系列的政策措施来促进和推动养老产业发展。比如“促进福利用具研究、开发和普及的法律”、“长寿社会住宅设计的指针”等。为引导市场产品结构、培育新兴产业提供政策支持。
第四阶段，2000 年以后，养老产业的扩张期。在此阶段，改革与完善社会福利制度，促进养老产业的扩张。继“全民皆年金”和“医疗保险”之后，日本建立了世界上第5个护理社会保险制度。这项制度是日本最重要的社会保障制度。从此，养老产业进入了一个新的发展阶段。
二、日本养老产业的模式
养老产业是一项营利性事业，内容可以划分为六个方面：一是老年住宅产业；二是老年金融产业；三是家务服务；四是福利器械用品；五是文化生活服务；六是其他相关产业。现已形成了老年住宅产业为基础、金融产业和家政服相结合、养老经营机构为主体的“三维一体”的养老模式。
（一）老年住宅a业
为鼓励民间资本参与老年住宅建设和管理、日本政府近20年内先后修订或制定了《老人福祉法》、《医疗法》、《护理保险法》、《高龄者居住安定确保法》、《住生活基本法》等法律；同时，地方政府也通过制定地方法规推动民间力量参与老人住宅产业的投入。住宅产业分为多种形式，有收费型老人公寓、老人集体住宅、昼夜看护服务旅馆、三世同堂住宅、老人住宅的改建和整修等。
日本企业在建设和运营住宅产业时，非常注重换位思考，站在老年人的角度上考虑问题，想方设法研究如何更好的为老年人提供便利。比如，居室的设计、卫浴的设计、座椅的设计、餐饮的配备等都交由专业的公司来操作。而每一个专业问题都涉及更为深入的细分领域，因此养老院的主办方往往将这些细节问题外包给专门企业。住宅产业社会化建设和运营的过程，带动了一大批类似“老人用品专卖”、“老年餐饮专营”、“老人之家管理咨询”、“养老服务人员培训”等企业发展，这在某种程度上形成了以养老设施为核心的“养老院经济”产业形态。
日本政府为保障老年人的居住需求推出了一系列政策性金融产品，如厚生劳动省、国土交通省联合金融住宅支援机构（JHFA，日本政策性银行之一）提供部分政策性贷款，利率低，零手续费，较同期商业银行贷款低 1-3个百分点；采用固定利率法，便于借贷者还款；还款期限最长可达35年，充分减轻购建者还款负担。
（二）老年金融产业与家政服务
其中，老年金融产业包括了终身保险、看护保险、特殊医疗保险、年金资产代管等，家政服务包括了家务服务、保健护理、登门洗澡服务等。其中，护理服务是日本养老产业发展的重点。日本是世界上少数的推出“介护保险”、实行“介护保险制度”的国家，拥有标准化的介护制度，在养老护理方面具有丰富的经验和优势，而养老护理服务又贯穿居家养老、社区养老和机构养老全方式。所以日本是把金融产业和老人保健服务有机地结合在了一起。
日本在2000年4月开始实施的《介护保险法》，丰富了居家养老的服务内容，鼓励老年人原宅居家养老，并且“介护保险”的资金采取“税收+保险金”的形式，保证了筹措财源的稳定。日本的“介护”是指对老年人、病人、残障人士的照顾和护理，不同于一般的护士和护工，主要从日常生活照顾、基本医疗保障、精神生活干预等方面提供专业化服务，按介护程度轻重共分为7个级别层次。
很多专业的养老运营结构业提供专业的护理服务，如倍乐生集团的养老院都建在老人们多年熟悉的市中心的住宅区，24小时看护，家属可以随时来看望老人；日医学馆（Nichiigakkan）的看护部门提供家庭护理、日内护理、失智护理、残疾护理、上门护理和洗浴等服务，还开展护理学校，并且销售出租护理设备，保健分部销售保健产品，并提供家政、配餐和私人护理服务；西科姆（株式会社SECOM）提供生活救援、二十四小时紧急通报、室内对外应急求救设施以及高科技监护老人身体状况的装置，以高品质服务老年人。
（三）养老经营机构的发展
现有的养老经营机构所提供的服务构建了集医疗、护理、康复、预防、娱乐为一体的服务网，切实解决了养老面临的许多问题，特别是对高龄老人和老年痴呆症患者的照顾，极大地缓解了家庭养老的压力。
为了鼓励民间成立养老经营机构，日本于 2001 年专门成立福利和医疗服务机构（WAM），其主要职责之一：为符合条件的民营社会福利机构和医疗机构提供低息或免息的长期贷款，并制定了详细的贷款方案，对贷款对象从性质、业务、规模、资本作出要求。目前，其支持对象主要有社会福利设施、看护服务机构、盈利养老法人等，贷款通过直接发放或金融机构发放，融资额度为项目总造价扣除已获得的补贴×系数（根据融资对象不同分 80%、75%、70%三种）；融资期限在3年～30年以内，并且有6个月～3年的还款宽限期。
另外，商业银行还开发了针对医疗、护理机构建设、购买设备、运营所需资金的贷款。例如，瑞穗诊所辅助贷款产品，为经营诊所的医生个人或医疗法人，提供医疗场所建设、运转和设备资金，贷款额度根据有无担保控制在1000万～1亿日元以内，运营用途贷款期限为10年以内，设备购置用途期限在15年以内，同时，个人贷款人无需提供保证人，医疗机构需要法定代表人提供连带保证。
三、日本养老产业发展对我国的启示
近几年，我国的老年人口增长迅猛，且数量巨大。因此，仅仅依靠政府的力量，远远解决不了养老问题，吸引社会力量共同养老才是根本路径。
1. 国家立法，确立养老制度。
近年来，我国先后出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》和《关于促进健康服务业发展的若干意见》，出台鼓励政策和优惠政策固然重要，但通过立法的方式规范养老制度、树立为养老服务的理念更为重要。日本政府为扶持养老产业的发展，制定了明确的行业规范，并通过产业指导、培训及税收等一系列措施扶持中小企业发展，并且相继颁布了《国民年金法》、《老年福利法》、《老人保健法》、《推进老年人保健福利10年战略》、《护理保险法》等法律法规文件维护老年人权益，为老年人的养老服务提供全方位的法律支持。所以通过国家立法，确立养老制度才能真正保障养老的长期性和稳定性。
2、政府引导，社会兴办养老设施。
在养老设施建设方面，一定要坚持“政府引导、社会兴办、市场推动、加快发展”的方针，政府要制定引导养老产业发展的税收、信贷等各项政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持等特殊政策，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与养老产业的发展，从而增加对养老设施建设的投入，兴办不同档次的养老服务机构。尤其是在信贷政策上，各个金融机构在保证合理收益的基础上，互相配合、加强合作，大力创新，设计契合我国各层次、各类型养老服务类信贷产品；同时，对老年人给予财税政策支持，增强老年人消费能力，培育养老消费市场，为养老产业提供更大政策优惠，从而增强金融支持B老服务业的效果。
3、发展社区养老，细化养老服务。
我国的老年人口数量巨大，养老院根本无法满足养老需求，再加上较为传统的养老观念，所以，应该大力提倡居家养老、社区养老，尤其重视社区养老的作用。日本推行的“小规模多功能型社区养老”值得借鉴，在老人的日常生活圈里（30 分钟以内），建设能够提供日托服务、上门看护、短期入住、夜间探视等全年全天候护理服的综合平台，一则在家里就可以接受来自社区的各种护理，二则可以接受日托服务、一起开展康复训练、一起开展娱乐活动，三则儿女前来探望也非常方便。在我国，应该通过财政拨款大力加强社区的服务职能，完善社区养老人员信息，熟悉养老人员情况，与医疗机构合作为老人提供医疗护理服务，增加娱乐设施，从而提高养老人数的生活品质。
与此同时，大力鼓励商业性养老机构开展短期居住型、长期居住型、疗养保健型等富有特色的养老服务，开展更为复杂、更为细化的护理，支持信息服务、管理咨询、人才培训等社会中介机构的发展，鼓励社会力量开展以社区为基础的老年生活照料、家政服务、康复护理、紧急救援、心理咨询等服务。
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