时间：2022-02-26 15:49:46
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1月26日，在距离春节还有8天的时候，国务院公布8条最新楼市调控措施，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中要求二套房贷首付提至6成，限购令也推向全国，可谓史无前例严格的房地产调控政策。
如今，距离“新国八条”的出台已经过去一个多月，眼下已至少有14个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“新国八条”，加上此前已经出台“限购令”的，目前全国已出台并执行限购令的城市已经超过30个。由此可见，“限制”，毫无疑问地成为2011年房地产市场的主基调。
厦门版细则应声落地
2月21日，厦门市土地资源与房产管理局了厦门版“新国八条”细则，针对购房者的购房条件进行了严格界定，尤其是在限购套数和二套房信贷方面，做了具体详细的阐述：至2011年12月31日止，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、未购房但能提供所要求的相关证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，以及未购房也无法提供所要求的相关证明的非本市户籍居民家庭，暂停购买厦门区域内的住房。
有业内人士分析，通过对比2010年和2011年厦门“限购令”，2010版规定同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房，也就是说不论是否已购房或是否拥有本市户籍，一个家庭允许再购买一套房，但从2011版的细则可知，厦门明显提高了购买资格的门槛。
2010年9月开始的“限购令”对楼市立竿见影的影响是有目共睹的，不少投资投机购房者纷纷退出市场，房价过快上涨势头得到初步遏制，房地产市场出现积极变化。为巩固和扩大调控成果，国家仍然在强调严格执行二套房差别化信贷政策的基础上，以“升级版限购令”为关键在全国所有城市中启动第三波楼市调控。
到目前为止，福州版“新国八条”的相关细则还未见踪影，但各种预测早已满天飞，其中最受关注的是榕版“新国八条”是否会把周边八县也一并纳入限购范围。有专家表示，从其他城市已经公布的细则看，2011版都比2010版来得严厉，而2010年福州出台的“限购令”已经是当时所有限购城市中最严的了，如果要进一步限制，极有可能是将八县纳入限购范围。
不管福州版“新国八条”是怎样，从国家在2011年年初颁布“新国八条”、再度加息、实行房产税等各种举措可以感受到，政府对房地产调控的强大决心。
房价走低可能性小
对“新国八条”的影响，有多数业内人士表示，市场短期会急速降温，对市场成交量有一定抑制，但解决高房价问题还有很长的路要走。
二套房首付提高至60％，不足5年转让要全额收税，调控不达标要约谈，这些看起来很严厉，但还不是影响最大的。“二套房首付提高自然会对改善性住房有一定影响；实际上不足5年转让全额收税以前就有这样的政策；至于约谈，效果还有待观察。”福州双安房产总经理郑爱新说，“新国八条”影响最大还是“升级版限购令”，这个政策一出，必然会影响本地改善性住房需求，外地投资、投机等购房行为更加难以存在，但由于中国目前正在高速城市化，高房价仍然不可避免。
有业界人士认为，相比北京等其他城市，厦门细则还是比较温柔，但尽管如此，细则对厦门楼市的影响依旧较大，可以预计未来成交将明显缩量。一方面是由于厦门楼市外地人购房所占比例一直较高，比如购房高端项目的客群，很多人已经拥有2、3套房了，他们匿限购政策的影响就会比较大；另一方面是基于购房者的心理，即便是符合条件的购房者，大多数也会选择观望，因此，楼市成交量一段时间内或遭遇凝冻。
投机住宅时机不佳
在严格的“限购令”、“限贷令”下，投资投机需求将被有效抑制，同时也必然抑制韶玢首次置业需求，这可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。
种种迹象显示，“新国八条”将投资住宅资金成本提高，购买第二套房首付高达6成，使得首付只要50％的商用物业关注度快速升温。尤其是眼下各地愈演愈烈的限购令，将投资者挡在住宅门外的同时，也在不断推高商业地产的吸引力。
摘要：政府为了调控房地产市场，调节部分城市和地区房价的过快上涨，不惜使用了强制干预措施，其中最引人关注的莫过于限购令。本文结合当前房地产市场发展实际、从限购令出台的原因及其内容出发，分析限购令出台的合理性，同时指出限购令对房地产市场及其社会发展的影响，并从理论层面提出几点建议。
关键词：政策；限购令；房地产市场；房价
政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求，出台一系列的调控政策，其中，限购令是最直接最严厉最有效但同时也是最有争议的一项调控政策。它的首次出现是在 2010 年 4 月北京市贯彻“新国十条”的实施细则中，随后上海、南京、杭州、广州、天津等城市纷纷响应中央政府的号召细化调控规则，出台住房限购政策。限购令的出台给房地产价格的调控发挥了较大的作用，同时也对房地产市场发展带来了很大的影响，因此，引起了各界的广泛关注。
一、 限购令出台的原因及其内容
依据限购令形成的原因可以把它分为两类，一种是属于商家限购令，是商家利用市场的强势影响力而对消费者资格与交易标的的数量所做的限制。市场供给主体运用其强势力量对要求主体或买卖标的所进行的一些限制规定。这些限制规定宝货对主体资格或买卖标的数量的限制，通常不包括限价令。这类限购一般出现在垄断性行业中，但也会受到法律等相关政策的约束。而另一种是指政府限购令，即政府（广义上包括议会和法院）运用公权力对于买卖主体或买卖标的所进行的一些限制规定。政府限购令涉及到对买卖主体的财产投资于消费的限制，属于对买卖主体的契约自由之限制和对社会主义市场经济的基本制度的范畴。
房地产价格的波动不是一种简单的商品价格的涨落，它还是一个关系着实现百姓“住有所居”美好愿望的民生问题。政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求，出台一系列的调控政策。2010年4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，北京也出台相关的实施细则，首次采用“限购令”的手段之一出现在细则中。但其他各地政府对中央的规定落实力度都不够， 9月房价又有上涨。随后，住房城乡建设部、国土资源部、监察部又联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》。 “限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地“限购令”纷纷出台。
各地方政府从具体实际出发，出台了相应的限购细则。其具体的规定大致是，对购房主体以居民家庭为主体，区分有无本市户籍居民家庭；能够提供本市1年（或2年）以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭；无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的本市户籍居民家庭，分别采取限购1套或2套和停购的措施。1
二、限购令的合理性分析
1.限购令的法律合理性分析
从限购令的法律性质上说，它不属于正式的法律渊源，也就不是法律。虽然国务院出台了有关住房限购的相关文件，地方政府颁布了相关的限购实施细则，但它们都不属于行政法规或地方性法规，因为它的形成过程不符合行政法规或地方性法规的一般要求。但限购令更符合对象不特定、可反复适用和追溯将来等特点的抽象行政行为。
自改革开放以后，随着市场经济的不断发展、市场制度的不断完善，市场的参与者追求自由、公平、平等的诉求日益强烈，当限购令作为一种调控手段出现在房地产市场调控的细则中，这引起了各界的广泛争议。在争议中有人认为，限购令违反了我国《宪法》有关公民权利平等的规定，以及《合同法》规定的公民合同自由的权利。还有人认为，关于不动产物权的登记不能由地方性法规或者地方行政规章来规定，因此，有个别地方的限购令规定：对违反规定购房的，不予办理房地产登记违反《物权法》的物权登记制度。但基于法理层面来说，限购令它主要体现于各地方政府下发的规范性文件，它对市场交易的直接影响在于限制商品房流转的备案登记，其对合同订立和生效的法律效果并不发生任何影响。在购房者订立了商品房买卖合同后，仍然可向登记机关请求备案登记，在性质上这属于行政确认行为。如果无法办理备案或登记，当事人可提起行政诉讼请求法院给予裁决因此，从理论上看限购令的内容尚不构成对合同自由原则的违背。2
我们在追求平等、公平的过程中，不能只注重形式上的公平，而能应该关注实质上的或者是结果的公平。所以，在保护市场运行的自由公平平等的权益时，可以采取一些偏向弱者的针对性措施,包括限制强者的经济自由,以及在自由权之外保障弱者的社会权。
2.限购令的道德合理性分析
任何一项政策的出台都应该体现某种价值选择使其符合正义的某种要求，限购令的目的是通过限制某些人的经济自由以保障弱势群体享有基本住房的道德权利，它更多地体现了公平、平等的价值观。市场经济固然以保障每个参与主体的自由、平等、追求市场效率最大化为优先考虑的价值选择，这样才能更好地促进社会整体福利的增加。但是，在市场经济的运行中，根据不同的市场发展阶段、市场主体或者是特殊性质的商品，应该在价值选择中有不同的侧重。住房作为一种公共商品，既有商品的性质，又具有百姓基本需求的民生产品属性。 “住有所居”是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，如果公民连最基本的住房问题都解决不了，就谈不上其他权利的实现和人权发展了。住房作为一种公共产品，理应得到合理的分配，但由于高房价的原因导致了不少人买不起房、或买房的经济负担被不合理地增加了，成为房奴。限购令的出台就是在社会正义失灵的情况下，用市场调控手段充分发挥政府的主导作用，坚决遏制各种名目的炒房和投机性购房，防止房价过高、上涨过快，使因不合理的经济负担而买不起房的人实现自己的居住权。所以说，我国2010 年的限购令出台的意义符合正义的核心价值，具有伦理的合理性。3
三、限购令的功与过
实施限购令的目的就是为了调节房地产市场，打击投机和投资性购房行为，实现房地产价格的合理回归。在限购令出台后，被称为最严厉的调控措施一点不为过，它确实以最严厉最直接的把部分购房者排除在门槛之外。切实有效地打击了投机需求、抑制了投机性购房，抑制房地产价格上涨的势头，众多城市的房价纷纷回落。截止2011年11月份。全国70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，环比价格下降的城市增加了15个。在环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%；与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，涨幅回落的城市有61个。4正如经济学家李稻葵认为，限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。5
虽然限购令对房地产价格的调控发挥了积极的作用，但也带来了不少问题。首先，限购令确实存在争议，即使我们从法理上、道德上找到它出台的合理性，但我国现行法律并无政府的限购令的明文规定。从现行法律来看，有《中华人民共和国价格法》第30条规定的价格干预措施之一的限价令的颁布客观条件及基本内容与限购令存在相似之处。可限购令不同于限价令，前者是对交易价格的限制，而后者是对交易主体资格或交易标的数量的限制。同时，在实际操作的过程中，它确实剥夺了部分人的权利。有人说这是一种市场经济的倒退也不是完全没有道理。其次，限购令起到打击投机、抑制投资的效果，但也遏制了一部分人改善性住房的合理需求。比如深圳、 北京、 上海出台的限购令细则中均规定非本市户籍居民家庭限购1 套住房。这一方面限制了已经拥有 1套小户型住房的非本市户籍居民家庭的升级置业需求， 另一方面也逼迫刚性需求者放弃正常过渡时期的小户型。第三，作为一个调控政策的限购令导致民众更难把握预期。市场即期消费都存在对未来预期的影响，而限购令来势汹汹，是一个长久之计还是一个临时举措，使得民众的对未来的预测增加了不确定性。正如任志强所说，一个可以由政府任意调整的政策，能给民众更长远的发展预期吗？政策与制度和法律的差别正在于此。第四，限购令导致更多楼市乱象。上有政策，下有对策。人们为了规避限购令，不惜使出假离婚、假社保、假身份、请人出名代购、签订阴阳合同等手段。这些现象将在未来逐渐演变而成为一种诟病影响社会的健康发展。
四、限购令的建议
1、完善法律解释
虽然我们在当前的法律条文中能够找到些限购令出台的依据，但是这些规定都只是说在一定的条件和情况下政府可以采取一定管制措施。从现行法律来看，有《中华人民共和国价格法》第30条规定的价格干预措施之一的限价令的颁布客观条件及基本内容与限购令存在相似之处。但限购令不同于限价令，前者是指对交易标的的价格进行限制，而后者是指对交易主体的资格或交易标的的数量进行限制。6因此，政府对于限购令的法律解释应该迅速跟上，扩大宣传，否则较难实现有法可依。
2、科学调控房地产市场，建立具有中国特色的房地产市场体系。人可多，建设用地少、城市居民收入差异大等是我国在房地产业发展过程所面临的问题。随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增多，刚性住房需求日剧强烈，同时，还存在城市居民收入差距日益扩大的趋势。在调控房地产价格的同时，我们更需要注重房地产市场体系的建设。一方面，要加快保障性政策性住房建设的进度，满足城市中低收入人群的住房需求；另一方面，要不断完善商品住房市场的管理体系，要以市场调节为主、行政干预为辅，保持商品住房市场的平稳健康发展。要因地制宜，合理规划，科学建设，推动本地区房地产市场的健康运行。
3、加强房地产市场的执法监管力度。政策贵于落实。到目前，房地产市场的相关法律法规不断健全，制度政策不断完善，但市场上仍然乱象横生。要加强执法监管的力度，切实用法律法规规范房地产市场行为，不折不扣地把各项政策制度落到实处。坚决打击开发商“欺瞒哄骗”、中介机构“助纣为虐”的违法行为。（作者单位：贵州师范大学；地理与环境科学学院）
参考文献：
［1］
［2］ 符启林,王亮.限购令法律问题探究［J］,中国房地产.2011.8
［3］ 刘海朋,韩跃红.住房限购令的伦理分析［J］,昆明理工大学学报.2011.8
［4］
国五条细则
2013年3月25日，广东省首先推出“国五条”地方细则，明确对广州、深圳实施限购、限价的“双限”政策。新的国五条实施细则，普遍感觉明显是针对当前房价上涨预期增强而采取的更加严厉的调控措施。
由现在看来，国五条细则确实让房产市场冷一下温，当然，随之而来房产景象也够令人瞠目结舌。国五条细则出现的频繁度可想而知，想必是无可争议关键词汇之一。
房产税
一个“税”字，让太多的人惊慌失措。众多新闻资讯报道说，二手房交易征税20%的规定一直存在，但是在几乎所有交易中，基本是按照不能提供房屋原值的情况进行处理的，基本按1%-3%收取。二手房交易中，税务被完全转嫁到购房者身上，而这样的操作可以减轻二手房购房者所承担的税负。
从大部分城市概述性的调控内容中我们不难发现，众多细则均回避了20%的个人所得税如何征收，首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。
至今房产税如何征收问题仍旧困扰着广大二手房购买者。从中短期看，20%个税问题还有待考量。
限价令
“限价”政策并不是一个新的政策，2011年以来在不少地区都在执行，以至于在一定时期还出现的限购与限价之争，出现以“限价”代替“限购”的行为。
房产调控政策作为楼市变动的风向标，国五条细则下的房产税收，房贷比例，单身限购令等即对限制楼市投资性需求、遏制房价过快上涨起到了立竿见影的作用。虽然房地产投机性、投资性需求得到一定抑制，然而房价并未如购房者开始预期的大幅下降，反而开始一路攀升，不少购房者面对房价上涨的形势，楼市调控政策能否加码也成为了业内人士的热议话题。
1月中旬，住建部要求去年末房价上涨过快的城市出台限购令细则，否则“就约谈”。与2010年“限购”的16个城市不同的是，此次主要针对二、三线城市。
就在大家热议“限购令”的调控效果时，住建部、发改委、人保部三部委联合出台将于4月1日起实施的《房地产经纪管理办法》，以规范中介行业“吃差价”等行为。紧接着，“国八条”出人意料的突袭楼市。就在“国八条”出台后的第二天，又传来了上海、重庆试点房产税的消息……
这是2010年以来，我国政府出台的第三轮楼市调控政策。相比前一次、被称为“史上最严厉”楼市调控政策的“国十条”，此番连出“重拳”再次验证了“没有最严、只有更严”的调控趋势。
限购剑指二三线城市
无论是住建部的“不限购，就约谈”的要求，还是“国八条”都把矛头直指房价上涨过快的二三线城市。这使得去年底肇始于北京的楼市“限购令”逐渐往二三线城市蔓延，第三次“限购令”大潮来袭。
年初至今，兰州、金华永康、太原、郑州、武汉、昆明、南昌、济南、合肥等二、三线城市已相继出台“限购令”细则，再加上此前16个限购城市，北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、温州、苏州、舟山，全国出台“限购令”的市县已达到25个。
在“国八条”中，最严厉的是“限购令”：其一，限购目标更广大，前期的限购令，侧重于新购，忽视存量房，而此次的限购，将存量房也计算入内，对本地户籍家庭，拥有2套或以上住宅的，将停止向其售房，而对于拥有1套或以上的非本地户籍家庭，也要停止向其售房，限购目标更广；其二，限购范围更广，之前的限购，基本是集中在一线城市，而现在则扩展到“房价上涨较快的城市”，也就是说包括二三线城市。
与2010年的限购政策不同的是，在2010年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套。而国八条则彻底堵住了再次购房的口子。
按“国八条”的限购标准，全国的限购城市至少将达到40个，而且在一定时期内，都要从严制定和执行住房限购措施，这无疑也使得当前的一些市场疑问得到了澄清。（中银国际分析师田世欣认为，囊括全部直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高地区后，预计最终出台限购令的城市将超过50个）。
史上最高二套房首付比例
1月26日晚，国务院总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。提高二套房贷首付比例、设定房价控制目标、合理引导住房需求、强化差别化住房信贷政策等一系列措施同时亮相，即“国八条”，这可以说是近几年来最严厉的政策组合。无疑将对于目前的楼市实施“精确打击”，并将有效的遏制投机性购房。
其中，最引人关注的是对第二套住房首付比例的“规定”，堪称史上“最高二套房首付”。
“新国八条”中的第四条强调，要强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。去年9月底的“国五条”曾强调，“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”。3个多月后，首付在高位之上再提一成，力度之强实属罕见。
此举将进一步提高购房门槛，同时也将降低银行风险，但单从这条政策看，房地产市场所由此产生的波动不会太大。
“税”字头上一把剑
税收政策犹如悬在楼市“头上”的一把利剑，终于缓缓落下。
“国八条”提出，要调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。
此外，还将加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。
而上海、重庆紧接着公布的房产税试点暂行办法，也将重点打击房地产投机客，虽然短期内会造成房价波动，但并不会对房价造成决定性打击。
其中，上海将对本地居民新购第二套及以上住房和非上海居民新购房将征房产税，税率暂定为0.6%和0.4%。重庆则将对主城九区内存量增量独栋别墅、高档房、外地炒房客购第二套房将被征收房产税，税率为0.5%-1.2%。两个版本的方案如意料中那样相差很大且税率温和，“试点”的意味浓重。
同一天，财政部、住建部、国税总局三部门负责人表示，条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，将在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。而房产税收入的使用问题也得到了明确。房产税为地方税，其将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等到民生问题。
整肃房地产中介
在“国八条”落定的前几天，住建部、发改委、人保部三部委就联合出台了将于4月1日起实施的《房地产经纪管理办法》。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，它的出台或许有更深层次的含义，在房地产系列调控中，楼市交易、供应等环节大部分都已涉及，此次规范整顿中介市场将避免出现部分政策的执行力度减弱从而影响调控效果。
该《办法》强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。
关键词 限购令；物权限制；平等保护原则
近来，全国各地一、二线城市有计划有步骤地集中出台住房限购细则，落实中央关于房价调控的政策意图，笔者称之为房屋限购令。另外，为了缓解交通拥堵和环境污染严重等问题，北京还出台了车辆限购令，即以摇号方式分配车辆配置指标，限制公民购买汽车的数量。这些限购措施貌似“猛药”，但却并未击中所要解决问题的要害，反而可能抵消法律平等上业已取得的初步改革成果。该政策的合法性与合理性值得商榷，限购令的功效与局限也需要反思。目前学界多是从法理学或者法经济学角度阐述对此问题的看法，本文试从物权法角度对限购令的合法性进行审视，以期更好的对我国的各种限购令进行规范。
一、限购令在我国的现状
目前，我国出现的限购令主要有以下三种：
1.房屋限购令
根据国家措施和各地方的实施细则，房屋限购令的内容主要为：对购房主体以居民家庭为主体，区分有无本市户籍居民家庭；能够提供本市1年（或2年）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭；无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的本市户籍居民家庭，分别采取限购1套或2套和停购的措施。
2.车辆限购令
此种限购令形式主要是指北京政府于2010年12月实施的小客车数量调控措施，即按照“公开、公平、公正”的原则，对符合条件的企事业、社会团体法人和个人以摇号方式无偿分配小客车配置指标。
3.其他限购令
2011年3月11日，日本大地震引发的包括东京地区在内的食品、饮料、汽油供应严重不足，东京地方政府以及一些商家规定了针对基本生活用品市场的“限购令”。3月17日，上海市政府规定了部分超市每人每次限购两包的“限购令”。这些限购令的主要特点是针对面包、饮料、食用盐等人民生活须臾不可离开的基本生活用品；当市场供给充足的话，其效力自动取消；颁布“限购令”的主体主要是市场供给方。
二、限购令涉及的相关理论
（一）权利限制
1.权利与权利限制
权利是法律所赋予主体者享受一定利益的法律之力。权利蕴含自由，将物归属于特定的主体是为了使其在财产法领域享有自由，可以独立自主形成其生活关系，从事市场经济活动，并具有人格的意义。然而任何权利都应受到限制，无不受限制的权利。权利限制因来自于公法或私法而有别。私法上，民事权利的限制可以基于法律的直接规定，也可以基于当事人之间的约定即所谓债法上的拘束，还可以受到来自第三人权利的限制。本文讨论的车房限购令，当属公法上限制。
2.权利限制的限制
权利限制也须被限制，这些限制包括遵守权利位阶的原则、比例原则、法律保留原则、穷尽救济原则等。权利位阶原则是在权利冲突时，各种权利有一个地位上的差别对待。权利体系中的各权利是有联系、有不同作用的，因为人的需要不同，人有基本需要和相对次要的需要，这决定了权利在法律中的地位也有所不同。比例原则是指行政权力的行使除了有法律依据这一前提外，还必须选择对人民侵害最小的方式而进行。法律保留原则一般适用于行政法中。公法上的法律保留是指对基本权利的限制只能由立法机关的法律作出，也即包括财产权在内的公民基本权利的行政法限制，须由法律加以规定。穷尽救济原则，是指当事人首先穷尽内国法上的所有救济而无法维护自己的权利，转而向国际人权组织寻求救济之原则。而进行权利限制时需确定穷尽救济原则，是指国家与社会在穷尽其他所有措施，都无法维护市场的正常运行后，才能将物权限制作为最后的方法加以运用，
（二）物权取得和行使的限制
对物权取得和行使的限制要求具体来说，主要包括以下四点：其一，物权的取得和行使必须要遵守国家法律。其二，物权的取得和行使必须符合社会公共利益的要求。其三，物权的取得和行使必须尊重社会公德。其四，物权的取得和行使不得损害他人的合法权益。
由于物权是基本的财产权，因此对物权的限制必须慎重。对物权的限制必须符合一定的条件：第一，对物权的限制必须有合法的依据，也就是说，对涉及公民基本财产的限制应当由法律作出明确规定，而不能通过行政规章等规范性文件随意限制。第二，要遵循法定的权限和程序。第三，要采取合理的措施来进行限制。在行政机关依法对公民的财产权利作出限制时，要遵循比例原则。
（三）平等保护原则
所谓物权法上的平等保护原则，是指物权的主体在法律地位上是平等的，依法享有相同的权利，遵守相同的规定。其物权受到侵害以后，应当受到物权法的平等保护。平等保护原则主要包括如下几个方面的内容：第一，法律地位平等。法律地位平等就是指所有的市场主体在物权法中都具有平等的地位。第二，适用规则的平等性。这就是说，除了法律有特别规定的情况外，任何物权主体在取得、设定和移转物权时，都应当遵循共同的规则。第三，保护的平等性。保护的平等性包括两个方面的平等性。一是在物权归属发生争议以后，针对各个主体都应当适用平等的规则解决其纠纷。即使是国家与其他主体在归属上发生纠纷以后，当事人都有权请求法院明晰产权，确认归属。二是在物权受到侵害之后，各个物权主体都应当受到平等保护。
三、限购令的物权法审视
（一）限购令的法律性质分析
1.是一种对权利的限制。根据车房限购令的内容可以看出，限购令首先是公法上的一种对权利的限制。限制的内容通常就是以所有权人承担相应的义务为实现条件，至于所有人应负何种义务，往往散见于与物权及其行使相关的法律条款之中，该种条款往往是从权利主体、客体、内容或效力等角度对物权进行限制。
2.是一种对物权取得和行使的限制。房屋限购令中以是否具有本市户籍和能否提供本市一定年限以上纳税证明或社会保险缴纳证明为购房主体的资格认定标准，采取限购或停购措施的做法，即是一种对物权取得的限制。车辆限购令中，对车辆的指标进行配置，使得部分有购车需要和实力的购车人无法根据意思自由取得车辆的所有权，也是对物权取得的一种限制。
3.是一种对平等保护原则的背离。房屋限购令中，拥有大城市户籍的本地人显然比非本地人拥有更多的优惠和特权，这种身份上的差异确导致对物权取得的限制程度上有很大的区别。这正是与平等保护原则所要求的身份平等和适用规则平等相背离。
（二）对限购令的规范
限购令作为公权力干预市场的措施，其实质是公法介人私法领域，从而改变了原有法律关系的行为，因此，必须设定一定的程序，使之符合形式正义之要求。
1.规范行政机关的行政行为
就目前已经出现的通过行政机关的决定而限制权利的个例来看，较为突出的问题是法出多门以及缺乏必要审查程序。现实当中，除法律以外，其他行政法规范性文件也都或多或少涉及到对私有财产权的限制，常此以往，会使行政机关形成一种任何规范性文件都可以限制私有财产权的错觉，进而容易使行政机关产生立法冲动，不考虑自身职权的范围与界限任意地制定限制私有财产所有权的行政法规范性文件，因此行政机关的行政行为亟需规范。
2.明确“公共利益”的内涵
在民法上，限制民事主体自由的足够充分且正当的理由就是公共利益。在这种意义上，民事权利的边界需要借助公共利益予以划定。“公共利益”原本为公法上的核心概念，在私法上被引入，主要目的即致力于解决现代社会个人权利、自由与国家利益、社会利益经常可能发生的矛盾和冲突。按照这种逻辑，在国家、社会因安全、秩序、发展等需要而必须适度限制或损害个人权利时，个人在国家给予适当补偿后必须能够容忍这种适度的限制或损害。由此，公共利益既成为立法者在表述权利限制上的最大“托词”，也造成实务上最难以实证化的难题。从解决实际问题的迫切需要看， 笔者认为应当建立完善的程序机制以便对公共利益进行具体的界定。同时还必须足额补偿并应当将补偿的标准具体明确化，并制定相关程序，公正合理的程序显然有利于防止限制权的滥用。
3.坚持穷尽救济原则
限购令的实施，应当在国家与社会在穷尽其他所有措施都无法维护市场的正常运行后，才作为最后的方法加以运用。那么，在动用这种措施前可以采取哪些措施呢？首先是增加市场供给。在我国房地产市场中，政府一方面可以增加土地供应量，另一方面还可以加大提供保障性住房的数量来改变房地产市场的供求关系。其次是改变供给方的结构。特别是在我国的房地产市场中，政府完全可以通过改变房地产商作为房屋唯一供给方的结构方式来实现供求关系的优化，如允许个人建房，发展住宅合作社，发展保障性住房等。
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摘 要：当前房地产市场过热的局面由此引起购买力相对不足，人民生活水平和消费水平受到影响以及社会福利感不足的情况引起了国家的重视。在国家出台限购令的同时，重庆地区作为首批进行房产税试点的城市，受到各方关注；而大连地区，则出台了相关的限购细则，来确保限购令的执行。本文通过对近期重庆和大连地区房地产的相关政策和数据的解读，分析在“限购令”下的重庆和大连的房地产市场。
关键词：限购令 房地产市场 房价 调控政策
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
一、对重庆和大连房地产市场分析
（一）重庆地区
作为首批进行房产税试点的城市，2011年对于重庆楼市市场来说，是风波四起的一个季度，从国八条到房产税，再到公租房，政策层出，一波未平，一波又起，调控措施叠加，冲击着房地产市场。
重庆市人民政府在2011年1月27日出台《关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，作为首批进行房产税试点的城市，重庆房产税的实施，引起了各方的关注。但是应该看到这次房产税的实施，主要针对高端市场，预计征税住房不会超过总量的10%，对普通住宅市场无实质影响，因此对于抑制房价并没有很明显的作用。同时房产税也是仅对“三无”人员新购第二套（含第二套）以上的普通住房按税率0.5%征税，这与房价年涨幅20%以上相比，投资性购房依然有很强的动力，因此房产税的实施对投资性需要的打击力度明显不如其他城市的限购。
在2011年3月30日，重庆市人民政府下达《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》，根据2010年重庆市城镇居民人均可支配收入和工资性收入的增长率，该房价目标上涨的幅度控制在在9.5%以下，这样的调控目标毫无悬念地传递出一种未来房价继续上涨的信息，潜在购房者房价继续上涨的心理预期可能会加强。
尽管2011年重庆房价仍在上涨，但相关数据显示，新建住宅的成交面积和成交套数都在大幅下降，楼市调控效果正在显现。同时，2011年重庆将会有1000万平方米公租房源推出，势必会对房地产市场产生一定的影响。下一阶段，若各项房地产调控政策能够得到有效落实和进一步细化，调控效果将更加明显。
商业地产方面，2011年当新一轮的调控政策出台后，商业地产与住宅市场出现了两种相反的景象。住宅市场的成交量急速下挫，而商业地产的投资非常火爆。因为此次调控主要针对住宅市场，而对商业地产没有涉及。在这样的楼市调控的背景下，投资有价值的商业地产已经成为投资置业者青睐的对象。同时重庆商业地产均价与发达地区来比，仅等于住房价格；虽然最近商业地产有所上涨，但总体来说还处于一个价值洼地，有很好的发展空间。另外，随着重庆市作为西部中心城市的地位不断稳固，重庆市的商业地产将迎来更多的发展机遇。在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下，在重庆，投资者们已经在商业地产看到了机遇。
（二）大连地区
随着国家对房地产调控逐步深入，对于大连地区来说，从新国八条的出台，到大连版限购令细则的执行；从贷款首付的上调，到贷款利率的增加，都无一不体现出政策正逐步加码和政府对楼市调控不达目的不罢休的决心。
2011年3月31日，大连市公布2011年房价调控目标，即大连市2011年度新建住房价格控制目标为，新建住房价格指数要明显低于我市当年经济增长和城市人均可支配收入增长速度，力争低于经济增长和城市人均可支配收入增长速度3～5个百分点。这个调控目标说明政府未来仍是围绕房价上涨幅度进行调控，从调控目标可以看出，未来大连房价会是一个上涨的预期。
目前，大连市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易价格都处在上涨的阶段，但是相对来说，其增幅已经明显的放缓，从一定程度上说明楼市调控效果正在显现。同时房地产市场调控政策正处于初级阶段，刚性需求成为市场的主力，投资性需求暂时离开住宅市场，随着政策进入常态，刚性需求由观望转为入市，资金实力不强的开发商可能由于顶不住压力采取打折或者降价促销快速回笼资金。但是当前的大连房价正处在高房价阶段，房价在通货膨胀的预期下必定走高；另一方面，由于大连市未来巨大的发展潜力，使城市很有竞争力，房价自然走高，预测2011年大连房价上涨依然是不可避免。
在住宅限购政策和扩大内需政策的刺激，大连商铺市场更显活跃，同时由于大连市的具有吸引力的城市发展战略，大连商业前景被普遍看好，商业地产长期具有不错的发展空间。
二、对全国房地产市场的分析
由重庆和大连房地产市场为例，可以看出近期中国房地产市场遭遇调控限价，对投资者和购房者均产生一定影响，限购令主要针对住宅市场而未涉及商业用地，投资者另寻商机和寻租，由此可能引起商业住宅市场走高局面，在住宅市场刚性需求成为主力，投资需求暂时冷却，限购令暂时起到了一定作用。
但是应该看到房价上涨是现阶段中国社会必须面对的事实，国家实行政策调控的目的在于抑制房价过快增长，一步步的实现房价的稳定。目前中央正加大保障性住房的建设，很多企业也开始投入保障性住房的建设中，但是如何做到保障性住房真的是提供给有需要的群体，还需要国家出台相关的监督政策，要做到对真正需要保障性住房的低收入群体给予保障，坚决杜绝保障性住房的投机缺口。
随着部分城市“限购令”的期限将至，这个一度被视为临时性的限购政策是否将常态化成为人们关注的焦点。
据了解，目前全国已执行限购的46个城市中，至少有11个城市的住房限购措施将于2011年年底到期。
这些城市的限购调控是否将继续，引发了各方的猜测。就在各方猜测之时。有消息称，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至2012年，住建部已经知会地方政府，限购政策于2011年底到期的城市须在到期之后延续这一政策。
限购已一年
眨眼间，这个作为调控利剑而火线“上任”的限购令已经不知不觉走过了一年之久。
为有效遏制房价过快上涨的势头，2011年初，北京、上海等地严厉出台“限购令”，通过行政手段遏制购房需求。7月中旬，国务院又新“国五条”政策，提出将要扩大限购城市范围。
“限购令”指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。“限购令”规定，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。
“限购令”无疑成为本轮房地产调控的最大亮点。从年初“国八条”公布至今，限购已经执行一年之久。经过一年的时间，“受限城市”房价普遍企稳回落，其中一线城市的房价环比回落明显。
其实，“限购令”一直是人们普遍关注的热点和焦点问题。限购出台以来，地方与中央的角力纠缠就从来没有停止过，如佛山、成都等地的放松又到叫停。
尽管被开发商视为“眼中钉”，但限购却也得到了老百姓的叫好，不少人认为，“限购令”的实施在一定程度上更加有效地激活着房产市场，更有利政府加强对楼市的宏观调控。正如一位网民所言：自从出了“限购令”后，住宅市场立竿见影的受到了严重的打击，因为每家每户只能限购一套住房了，使得购房者们更加认真审视自己究竟应该购买何种的住宅作为自己的“终极住宅”。
难以松动与长期化
限购政策陆续出台以来，社会各界一直热议的话题就是：限购政策会不会长期化?
继海口之后，广州、深圳等地的主管部门也相继表态：“限购政策退出没有时间表。”
但其他一些曾明确公布限购截止日期的城市至今尚未表态。
根据《投资有道》杂志对多家房产机构的调查问卷反馈表明，各家机构均认为2012年限购政策不会出现大的变化。
上海乘星行行销服务机构总经理李骁认为：明年限购难放松。原因在于：限购和限贷一起构成了本次调控的核心内容，也是效果最为显著的政策所在，放松限购就意味着放松调控。“至少从目前来看，调控仅仅可称为初见成效，离实现调控目标距离还很远。”李骁说道。
中原地产研究部总监宋会雍也认为：限购不会放松。“本轮调控重要推动力之一就是民意，限购令对房价走高的遏制作用已经初步显现，贸然放松限购，将遭遇民意反弹。”宋会雍说，控制楼市投机需求，敦促高房价合理回落，这一调控基本思路不会扭转，最核心的限购令所承载的抑制投机的职能不会放松。
同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，限购政策当前已经呈现出局部放松的状态，但总体调控大势不会改变。首先，房价上涨过快的势头刚刚被控制，调控效果来之不易，应该继续坚持；其次，住房信息系统还没有实现全国联网，限购难以松动。
目前看来，限购政策的确还远未到退出之时。特别是在保障房建设尚未形成有效供应、房产税推广阻力重重的背景下，一旦限购放松，房价很可能出现报复性反弹。
据中原地产的报告，截至11月底，在已公布房价调控目标的121个城市中，至少有30个城市未完成调控目标。报告指出，目前房价还未进入实质性下降阶段，尤其在二三线城市。今年下半年以来，很多投资、投机的炒房资金流入二三线城市，因此，有必要继续实施限购，并扩大限购城市的范围和延长限购期限，否则房价难有下降空间。
房产税：限购令的替代者
尽管是本轮调控的重要杀手锏，但是限购作为政府手段始终不是终极目标。财政部财政科学研究所所长贾康接受媒体采访时表示，房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段。
不少业内专家也指出，作为房地产调控政策体系的重要组成部分，今后限购政策的退出将以房产税等政策的出台为依据。“限购令是不得已的举措，当个人住房信息系统建成后，限购令就将退出。”住建部部长姜伟新表示。
不少人士表示，房产税的实施，既有利于地方政府摆脱对土地财政的高度依赖，形成正常稳定的地方财源，也会使调控长期化和常态化。上海乘星行行销服务机构总经理李骁认为：“房产税从试点到实施几乎是大势所趋，在我看来毫无悬念，根本原因在于，房产税不但是调控工具，更重要的是扩大地方政府财政收入的长期稳定的方式。”
据公开的市场数据测算，今年前11个月，全国130个主要热点城市的土地出让金较去年同期的1.7万亿元减少了近5200亿元，降幅达30％，地方政府土地财政面临紧张局面。
“然而，从短期内来讲，在土地财政不变的市场背景下，征收房产税是为房价做加法，房产税的征收，有可能导致开发企业或投资客将房产税的成本转嫁给购房者，难以起到遏制房价上涨的作用。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，从长远角度来讲，要从根源上解决房价高企的市场状态，还要相关部门平衡土地财政与房产税征收的关系，尽快找到一个合适的时间点或阶段用房产税代替土地财政。
目前，我国住房制度仍处于转型的关键时期，保障房建设和分配还没到位，房产税推广也还不具备条件，在商品房市场整体供求关系尚未平衡的情况下，限购政策长期存续的可能性很大。
自去年10月以来，随着福州版限购细则出台并不断加码，中心城区住宅成交量一路低迷，但房价却未见松动。部分谨慎的投资购房者认为，在房价高企、交易疲软的情况下，继续坚守可能会出现较大的风险。于是，他们纷纷选择转战市场。
由于价格普遍低于市区且不受“限购令”的制约，今年福州七县市及平潭的楼市掀起一股置业热潮，成为了首次购房者和投资客的首选。从以往八县人涌入福州城区置业，到如今各路人士到八县“淘房”，福州的置业风向正悄然发生转变。
“限购”利好价值洼地
根据福州版“限购令”的规定，只对在五城区内置业的人群限制购房套数，但并没有涉及八县房源，正因如此，七县市及平潭的房地产市场迎来前所未有的利好。
有业内人士表示，由于资本流动性过剩，而投资渠道又有限，投资不动产成为多数人资产保值的重要渠道，但当“限购令”出台后，资本出口被强制封锁，寻求新的投资方向成为他们必然要考虑的。
此时，不受“限购令”调控的八县房源，尤其是离福州市区最近的闽侯板块自然成了置业首选。“和福州主城区相比，目前闽侯板块的房价还不算太高，随着交通基建配套的跟进，闽侯离福州市区只有十分钟左右的车程，未来还有很大的升值空间。”在闽侯荆溪有项目的某地产公司负责人告诉记者。
如今，市区房价水涨船高，金山、五四北区域早已破万，鼓楼老城区内甚至突破2万，令不少刚需族望而却步，而在八县的楼盘中，以闽侯板块为例，不超过一万的均价成为福州楼市新的价值洼地。与此同时，八县近年来发展迅速，基建不断完善，城市配套跟进，大大提升了八县楼盘的竞争力。
福州地产专家刘福泉认为，现在的八县正如早些年的金山，是未来开发商角逐的重要战场。相对较低的房价也是不少自住型购房者所能承受的，因此，今年以来，越来越多的购房者都把目光转往闽侯、南通、青口等郊县，这些地方与福州市区的时间距离基本上都在一小时公交车的范围内，不会给通勤出行造成过多的不便。
另外，大福州建设逐步展开，辐射八县，这将给八县带来更多的人流、物流、资金流，当地未来楼市的发展前景广阔。
一年房价“三级跳”
今年以来，七县市及平潭楼市相当亮眼，尤其是离福州最近的闽侯板块，活跃度甚至超过了福州市区。
有业内人士在接受媒体采访时表示，一年来七县市及平潭房价涨势明显。例如，位于闽侯大学城的某楼盘，去年10月之前，均价为6900元／平方米，“限购令”出台不到两个月，就上涨到7500元／平方米。随之，“榕十一条”实施一个月后，均价飙升至9000元／平方米，涨幅高达20％。今年9月，该楼盘价格再次逆势上扬，目前均价已达到10000元／平方米。一年时间，房价就经历了“三级跳”，总涨幅达到42％。
除了购房者以外，在市区遭遇成交困局的开发商也开始在七县市及平潭寻求突破。福州房产专家江映辉说，“一年来，开发商加大了不限购地区的推盘量，体量都很大，尤其在闽侯，限购令出台后，一些本土大开发商已经把重点放在了闽侯，近期在市区的楼盘宣传力度已经减小。”
上述地产公司负责人说，目前在闽侯推出的房源以中小户型为主，主要客户群是投资性需求和首次置业者。在市区，投资购房者受到限购条件的限制，不能再买房，所以把资金流向不限购的七县市及平潭地区。同时，市区高房价让首次置业者难以企及，只能将置业计划转向离市区较近的闽侯县。
房价或已虚高
据了解，随着福州不断扩容，城市基础设施日渐完善，福州中心五区和七县市及平潭之间的距离日渐缩短。“开发商已经转战布局七县市及平潭，今年不少品牌开发商纷纷在闽侯、永泰、连江等县市拿地。”江映辉说，未来七县市及平潭将成为开发商的必争之地。
福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，一年来七县市及平潭楼市成交量与房价双双蓬勃发展的主要原因有两个：其一，限购前七县市及平潭成交量和房价基数偏低，在利好政策的推动下，量价涨幅明显；其二，七县市及平潭不在限购范围内，很多投资者纷纷转入。
“通过研究计算房价收入比，如果福州普通三口之家年收入为4万元，那该地区一套能够满足此类家庭需求的住宅总价应该在50万元以下。”王阿忠认为，现阶段七县市及平潭地区50万元以下且能满足以上需求的房子基本上很难找到，经过这一年的涨价，目前七县市及平潭房价已经虚高。
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