时间：2024-03-05 16:27:44
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇税收征收的方式，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：营业税；增值税；地方税
Abstract: the value added tax since 1954 in France since opening, because of its effective to solve the problem of the traditional sales tax double taxation, were quickly by other countries in the world. At present, more than 170 countries and regions collecting the value added tax, taxation scope covered most of all goods and services. Beginning in 1979, introducing value added tax, through the continuous improvement and development and reform, to 1994 China carried out the tax reform, has value added tax levy limits will be extended to all goods and processing repairs and replacement services to other services, intangible assets and real estate impose business tax. From this and established to value added tax and business tax as the main body and by the irs, land tax collection and management of the two departments are tax structure.
Keywords: business tax; Value added tax; Local taxes
中图分类号：D922.22文献标识码： A 文章编号：
一、营业税目前在地方税收中的地位和作用
自地税部门分设以来，营业税在地方税收中占有举足轻重的地位，一直占据地方税收中的“半壁江山”。以宜春市2008年、2009年、2010年、2011年四年的地方税收征收数据为例其营业税分别为：94095万元（占地方税收的比重为42.35%）、118951万元(占地方税收的比重为43.89%)、162074万元（占地方税收的比重为45.04%）、234598万元（占地方税收的比重为45.39%）。从宜春市地税这四年来征收的营业税情况来看，不仅征收的营业税在稳步增长，且其在地方税收中所的比重也在逐步提高。由于营业税是地方税收，其收入归属主要是地方财政，因此营业税在发展地方经济，保障地方建设，维护地方稳定,安置地方劳动力就业等方面都是“功不可没”。
二、营业税改征增值税之可行性
我国自1979年引入开征增值税至今风风雨雨己走过三十多个年头，至今己逐步成为中国的第一大税种。增值税在消除重复征税；促进社会专业化分工、三次产业融合；降低企业税收成本，增强企业发展能力；优化投资、消费和出口结构，促进国民经济健康协调发展都作出了积极的贡献。而营业税则由于存在多环节重复征税等弊端，则正在被增值税所取代。根据党的十七届五中全会精神，按照《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》确定的税制改革目标和2011年《政府工作报告》的要求，财政部、国家税务总局以财税字〔2011〕110号于2011年月日11月16日了《营业税改征增值税试点方案》（以下简称方案）。方案基本上包括了对全部征收营业税项目，即交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产、金融保险、生活业九大类。其税率设置: 在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。计税方式:交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活业，原则上适用增值税简易计税方法。从方案所提的税率设置和计税方式我们可以看出:营业税改征增值税的试点方案中，部分行业仍保存营业税的原型,特别是金融保险业和生活业,仅仅是“换汤不换药”而已。纵观国外增值税税制比较完善和先进的法国、德国、英国等国家其增值税的改革也没有触及金融保险业和生活业。笔者认为中国的营业税改征增值税也应该是有选择性进行，而不是“一锅端”。
三、营业税改征增值税对地方税的影响
（一）对地税部门征收任务及地方财政收入的影响
由于营业税在地方税收中所占比重几乎达到“半避江山”的地位，因此营业税改征增值税后对其征收任务的完成，肯定是影响甚巨。由于增值税是共享税，营业税是地方税，且均在我国财政收入中占有重要地位，扩大增值税征收范围改革,地方财政收入则会大大缩减。据《经济日报》2012年5月14日登载：上海“营改增”三月减负20亿元。按方案设定：上海此时仅是在在交通运输业、部分现代服务业等生产业开展试点。而目前内陆省（市）在地方财力已是普遍偏紧的情况下，如何确保营业税改征增值税的改革而又不减少地方可用财力？怎样才能调动地方政府参与和推动改革的积极性？这是目前摆在各政府面前急需解决的重大课题。
（二）对纳税企业的影响
1、对物化消耗较太企业的影响
营业税改征增值税对物化消耗较太的企业来说无凝是好事，特别是建筑业和交通运输业。首先是进项税款的抵扣，有利于降低企业的税收成本，增强企业自身的发展能力；特别是购进固定资产进项税款的抵扣，更是有利企业优化投资结构，促进企业协调、健康发展具有积极的意义；其次，母子公司之间关联方交易多的企业；“营改增”以后，服务业的关联方之间交易，开的增值税发票是可以抵扣的，可以降低企业整体的税负。再次，由于增值税企业进项税额的抵扣极其严格，增值税发票的管理要求更加规范和严密，这也迫使企业不得不进一步加强管理，规范财务核算，对企业减少浪费、堵塞漏洞，预防腐败的产生都具有现实意义。同时由于客户对合法、合规的增值税抵扣凭证的要求增加，将迫使一些小型企业要么退出市场，要么扩大规模、加强管理，做强、做大。
关键词：建筑工程 房地产 建安企业 税收征管
我国房地产行业的飞速发展我为我国国民经济的发展起到促进作用。由于建筑安装企业存在施工时间长、投资大的特点，在具体操作中，存在着较大的税收筹划空间。然而近年来，我国的税收法律法规日趋完善，虽然税收利率的差别依然存在，但是纳税筹划的空间逐渐降低。在全面税收约束下的市场经济的竞争环境中，如何通过税务筹划，达到最大限度地降低税收成本以及提高资金的使用效益，成为摆在企业面前的一道难题。部分企业使用违法违规的手段进行税务筹划，因此，必须要加强房地产以及建安企业的税收征管。
一、我国建安企业税收征管存在的问题
受到金融危机的冲击，我国的税收征管的矛盾日益突出。近些年来强势发展的房地产业和建筑安装业的企业所得税征收却十分困难，在各行业税收管理中，基本处于末项的位置。如何在金融危机的形势下引导房地产以及建安企业持续、健康、稳定地发展，依法进行纳税，是亟待解决的重大难题。我国房地产与建安企业在税收征管中存在的问题如下：
（一）隐瞒预售收入
部分房地产及建安企业将预售购房的金额挂名在其他金额往来上，或者记录在短期借贷项目中，在账面上没有真是的反应。不仅如此，部分企业私下制作凭证，预售房屋，将金额存入其他账户中，故意隐瞒预售收入，企图逃脱所得税。
（二）隐瞒销售收入
由于 目前的国内经济形势处于低迷状态，各地的房地产销售量大幅下降，销售价格也降低，导致销售收入的减少。在经济势头较差的情况下，部分房地产及建安企业故意隐瞒销售收入，偷逃所得税。
（三）混淆应税收入
部分房地产及建安企业将视同销售收入的部分金额故意隐瞒，不作为应税收入，不主动向税务部门申报。如果被税务部门发现，再确认联系。
（四）属地纳税意识低
建安企业的流动性较强，由于部分注册的企业实际施工地址与注册地址并不一致，多数企业的属地纳税意识薄弱，拖欠税款或者直接在注册地纳税的事件屡见不鲜。
二、强化房地产及建安企业实施税收征管的意义
随着我国国民经济的快速增长，我国的房地产以及建安行业得到了快速的发展，与此同时，房地产的行业税收也随之增加。目前，税收在房地产行业的宏观调控作用日益显现，房地产的税收已经成为我国的财政税收的一个重要的来源部分。
自从新的《营业税条例》、《增值税条例》等相关法律法规的颁布和实施以来，关于预收款项、甲供材等政策的变化较大，确定我国的房地产以及建安企业中关于预收款项以及自产货物的纳税义务，以及其税款的计算成为了重点和难点所在，在相关业务处理中，应该保持高度的重视。在此基础上，深入研究探析我国的房地产以及建安企业的税收征管问题，提出进一步强化房地产行业的税收征管的政策与措施，有着至关重要的意义。
（一）深入探析房地产行业的税收征管问题，有利于分析影响税收收入的因素
房地产业和建安企业历来是税收管理的重点，同时也是十分棘手的难点。由于影响税收的主要因素是经济因素、政治因素以及税收征管因素。通过对于房地产以及建安企业的税收征收问题的研究，可以为税收征管因素虽与税收的影响提供有力的参考，用实例分析税收征管因素的影响力。
（二）加强税收征管问题的研究探析，有利于完善税收政策
随着我国的社会主义市场经济的不断深入发展，人民的生活水平有了显著的提高。房地产行业在国家产业结构中的突出位置日益显现。通过对于房地产行业的税收征管问题的深入研究，尤其归纳整理是针对开发环节、销售环节等税款征收管理方面的建议，对于完善我国的房地产以及建安企业的税收政策有着重要的意义。
（三）加强税收征管问题的研究探析，有利于开展同业税负分析
税收负担作为纳税人缴纳的税款占营业收入的比重，在同同一行业中，数值相差不大。税务机关通过开展同行业的税负分析研究，根据各个地区的不同情况，确定出房地产行业的平均税负，根据税负企业进行纳税评估，开展监督活动，有利于提高税收的征管水平。
（四）加强税收征管问题的研究探析，有利于考核税收征管力度
通过对于房地产以及建安企业的税收征管问题的研究分析，在考核评价税收征管力度、测算地区的房地产行业的平均税负之后，可以从税务机关的另一个角度去分析研究各类税种的税收负担情况，考核税收征管力度，不断改进税收征管的措施方法，进一步提高税收征管的水平。
（五）加强税收征管问题的研究探析，有利于建立税收预警机制
由于近年来国家实行住房制度和用地制度的改革，我国房地产行业的发展对于国民经济的促进作用日益体现出来。根据房地产行业的各项经济指标，加强研究探讨房地产行业税收征管的问题，对房地产及建安企业与税收有关的数据统计分析，有利于税收机关掌握房地产相关行业的税收收入的变化情况，对于加强房地产行业的税收监控、避免税收漏洞、建立税收预警机制、促进税收征管水平有着积极的意义。
强化房地产以及建安企业的税收征管，有利于分析影响税收收入的因素，完善税收政策，开展同行业税负分析，考核评价税收征管力度，建立相应的税收预警机制，对于促进我国的经济发展有着重要的现实意义。
参考文献：
根据上海市人民政府沪府发（1996）30号批转市房地局等六部门制定的《关于搞活本市房地产二、三级市场若干规定的通知》的精神，现对进一步搞活房地产租赁市场的税收处理意见通知如下：
一、为了进一步搞活房地产租赁市场，对城镇私有房屋出租取得的租金收入，暂按《上海市城镇私有房屋租赁税收征收管理试行办法》的综合征收率计算的税款减半征收。对私有房屋转租和再转租仍按规定的综合征收率征收税款。
二、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及市人民政府的《实施细则》规定，对出租房屋应按租金收入12％税率征收房产税。为促进房地市场流通，缓解商品房空置，对从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼等，可按房产原值一次扣除20％后的余值依年税率1.2％计征房产税。
三、对房地产开发经营企业建造的商品房采取“先租后售”方式进行销售的有关税收处理。在先进行出租时取得的收入，应按“服务业”税目税收5％的营业税和按房产原值一次扣除20％后的全值依年税率1.2％计征房产税，出售时的价格如扣除原先租金收入并扣除后的差额开具售房发票的，可就差额按“销售不动产”税目征收5％营业税和土地增值税。如出售时价格未扣除原先租金收入而按全额开具售房发票的，则按规定应全额征收营业税和土地增值税。
四、对房地产开发经营企业建造的商品房采取“售后包租”经营方式的税收处理。房地产开发经营企业出售商品房时取得的收入应按规定依“销售不动产”税目全额计征营业税和土地增值税，售后包租如仍由房地产开发经营企业向承租人开具发票收取租金的，应对房地产开发经营企业收取的租金收入依“服务业”税目计征5％的营业税和按房产原值一次扣除20％的余值依1.2％年税率计征房产税。房地产开发经营企业将收取的租金收入转交给购房者时，不论是否开票结算，对购房者可不再计征营业税和房产税。对房地产开发经营企业向购房者收取的包租手续费等名目的收入，应按规定计征5％的营业税。
售后包租如由购房者直接开具发票向承租人收取租金的，购房者系个人的，可按照本文第一点规定综合征收率计算的税款减半征收；购房者系企事业单位的，应对收取的租金收入按5％税率计征营业税和按12％税率计征房产税。
优化投资结构是经济社会发展中的重要问题，经过多年的努力，我国投资结构得到了优化，在促进经济发展，平衡地区经济发展差异等方面发挥着重要的作用。然而，由于受到原来的经济结构、政府调控等方面的影响，当前投资结构方面仍然存在着不足之处，具体来说，主要表现在以下几个方面。
1.产业投资结构不合理
经济的增长不仅需要依靠资本、劳动力的投入，还需要产业结构的调整和优化，因为只有优化产业结构，才能更好的对资源进行配置。投资结构合理，就会带来产业结构合理，进而对经济资源能够实现有效的配置，促进经济的持续稳定增长。当前，我国产业投资结构存在着不合理的地方，主要表现为：第一产业劳动力过剩，第二产业比重过大，第三产业发展不足。产业结构不合理，不仅影响投资的合理流向，还制约了经济社会的发展。以第二产业为例，工人的平均水平不高，制造出来的产品质量较低，不能很好的满足工业生产和人们的实际需要。大多数产品是供大于求，导致第二产业在国民经济发展中没有充分发挥潜力。
2.经济体制改革阻碍投资结构升级
近些年来，我国经济出现了持续稳定的增长趋势，在这种情况下，国民经济更多的是关注经济结构的调整，优化和升级产业结构。然而，经济体制改革滞后于经济的发展，第二产业出现产品过剩现象，第三产业的开放力度不够，价格出现一再上涨的情况，经济结构性过剩特征明显，影响了产业投资结构的调整和升级。
3.第二产业投资结构存在不平衡现象
第二产业自身投资结构就存在着不明显现象，一些部门的价格存在着不合理情况，在很大程度上必须依赖于财政的支持。但国家财政在其它方面需要支出，而在原材料建设，大型基础设施建设的预算支出不足。资金投入的不足，加剧了第二产业结构不平衡现象。
二、优化投资结构的财政税收政策的建议与展望
为了应对当前投资结构方面存在的问题，优化投资结构，更好的发挥财政税收政策的作用，笔者认为将来在实际工作中可以采取以下策略。
1.合理利用财政直接投资并加大对基础部门的投资力度
一方面，应该加大对基础部门投入的力度，推动相关机构的深化改革，优化财政支持力度，合理运用补贴、税收、价格等手段支持基础部门的发展，同时政府应该加强引导，促使财政税收在基础部门发挥更大的作用。另一方面，制定节能技术和节能产品的优惠政策，引导企业加快节能技术的改造，并给与税收方面的优惠，推动节能产业的发展。此外，还应该优化政府的投资结构，政府投资需要全面关注，重点突出，对于经济发达地区和不发达地区都应该支持，重点关注西部开发投资项目，支持在建项目尽快投产，推动技术升级，支持高新技术产业和新兴主导产业的发展。
2.促进地区和产业投资结构的有效协调
由于受到地区差异，原来产业结构，经济基础等因素影响，各地经济发展水平不可能完全一致。所以，在完善投资结构的时候，应该应该考虑各地经济发展水平的差异，促进地区经济发展和产业投资结构有效协调。应该充分发挥地方政府的作用，优化地区投资结构，更好的发挥财政税收政策的作用。东部地区应该加快产业结构升级，发展外向型经济，充分发挥自己的科技、经济、区位优势，转变经济增长方式，拓展国外市场，提高产品的国际竞争力。中部地区应该加大经济结构的调整力度，注重培育新的经济增长点。发挥该地区的农业优势，发展高产、优质、高效的农业，提升工业的科技含量。西部地区应该充分利用国家在财政、税收等方面的优惠，把握好发展的机遇，不断完善产业投资结构，发展自己的特色产业，提高产业的竞争力。
3.建立科学的税收优惠运行机制并加强税收管理
由政府根据实际情况，制定合理的税收优惠政策，发挥市场的引导和企业的选择作用，使得企业在享受这些优惠政策的同时也提升自己的规模和效益。同时，还应该加强对税收的管理力度，避免偷税、漏税现象的发生，以充分发挥税收的作用。
4.完善相关税收政策并严格投资的使用方向
在完善投资结构和财政税收政策方面，应该考虑我国创业投资的实际情况，对创业投资在机构和税收上提供支持，对参与投资活动的主体进行税收激励，逐渐减轻和避免投资企业双重纳税问题，以更好的促进这些企业发展和进步，优化这些企业的投资结构。同时，还应该严格投资的使用方向，对于技术优化升级、高新技术部门、公共产品服务部门等，应该给与投资上的倾斜，促进投资在这些行业发挥更大的作用，达到优化投资结构，促进产业升级的目的。
三、结束语
一、现有房产税征收模式分析
从目前出台的相关政策，房产税的征收模式可以分为三种，即以房地产交易价为税基的重庆征收模式、以房地产市场价格确定的评估值为税基的上海征收模式以及以市场评估值为税基的湖北模式。表1列出重庆和上海房产税的具体细则比较。
（一）以房产交易价为税基的征收模式——重庆
重庆以房地产交易价为税基的征收模式，其最大优点在于以高档住房为征税对象，符合目前整个宏观调控政策的趋势。房产税是一种财产税，主要功能在于调节贫富差距，实现财富的二次分配，而重庆针对高档住房征收房产税并且将税收全部用于公租房建设则恰好体现了房产税的初衷。对于“三无人员”的第二套普通商品住宅进行征税，可以合理遏制投机行为。
（二）以房地产市场价格确定的评估值为税基的征收模式——上海
上海市是以市场交易价格确定的评估值为税基的模式，评估值按周期进行重估，确保了税基的相对稳定。因为房地产行业的特殊性，其波动很大。从目前发达国家的经验来看，都会采取相应的办法确保税基的稳定。例如美国，每年都会对房地产价格设定一个上限，这样就避免了因为市场不理所带来的征税不公平。同时，这种税基变化不大，避免了因为税金大额地额外支出，影响家庭正常的消费支出。
（三）以市场评估值为税基的征收模式——湖北
由于目前湖北省房产税实施细则并未出台，具体的税率之类的数据无法得知。而国家税务总局财产和行为税司司长陈杰在讲话中透露，该司今年要做好四项税收政策改革工作，其中一项就是在湖北、湖南进行房产税、城镇土地税合并的改革试点。湖北省发改委人士则透露房产税最核心的内容是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。
目前世界上的房产税，税基大致可以分为物业价值和估算租金价值，湖北省的试点征收模式则属于按物业价值征收。而合并了房产税和城镇土地税，则解决了我国目前房地产行业存在的税种重复设置的现象。
二、现有房产税征收模式的实践难点
目前，上海和重庆房产税已经试点了一年，存在着共同的实践难点，但由于具体的房产税实施细则和征税环境不同，又会存在相异的实践难点。
（一）现有房产税征收模式存在共同的实践难点
1.现有房产税征收模式存在重复征税
无论是上海模式还是重庆模式，都是以房地产交易价作为评估基础确定税基的，存在着重复征税。据初步统计，目前我国房地产税种达10多种，关于房地产收费更是多达50余项，存在着严重的重复征税现象。例如，在流通环节已经征收了城镇土地使用税、营业税、土地增值税和所得税，再征收房产税就会存在相应的重复征税。
2.产权关系复杂，房产税征收税基不公平
我国是社会主义公有制国家，城市土地属于国家，居民只具有建设用地使用权，这一点与欧美发达国家不同。我国属于住宅私有制、土地公有制，比较类似于我国香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征税，我国香港则按照租金价值进行征税。
同时，由于我国住房政策经常变动，导致目前社会上存在着多种权属关系的房屋，大致包括房改房、央产房、仅有使用权的房屋、经适房、限价房、公租房、定向安置房等数十种房屋，要想合理评估出这些房屋的价值，必须理顺权属关系。如果按照目前上海和重庆的征收方案统一对待，则存在征税不公平。
（二）上海和重庆房产税相异的实践难点
1.以房产交易价为税基的重庆征收模式
首先，现实操作难度较大，需要调查该区域商品房的销售均价，才能确定项目是否属于征税范围。其次，重庆对于三无人员第二套房征收房产税，不利于人才的引进，对人才流动构成障碍，不利于经济建设。
2.以房地产市场价格确定评估值为税基的上海征收模式
首先，仅以增量为征收对象，对于存量不征收，造成税收的不公平。其次，仅对60平方米以上的新增住房征税，但房产税不应单从面积上考虑，更重要的参照标准应该是物业价值。最后，房产税属地方税种，税收应用于地方的公共服务，但上海房产税实施细则并未说明房产税的用途。
三、构建符合中国国情的物业税征收模式
（一）理顺现有房地产行业的税种，建立以持有税为主体的房地产税收体系
目前我国房地产行业的税收体系庞杂，征税存在交叉和重复的现象。因此，需要在理顺现有60多种房地产税费的情况下，将其中重复征税的纳入到房产税一并征收。这不仅可以降低政府的征税成本，也可避免居民的税负过重。同时，政府应该修改现有的房地产法规，为征收房产税提供法律依据，逐步建立起以持有税为主体的房地产税收体系。
（二）完善现有房地产评估制度，建立有公信力的评估机构
只有完善房地产评估制度，才能够合理确定税基。房产税的税基大致分为按物业价值和租金价值进行征税。由于目前我国房屋二级租金市场并不发达，因此租金价值征税基本行不通。而按物业价值进行征税，就必须由有公信力的估价机构进行估价。目前，房地产估价有四种方法，包括市场比较法、收益法、成本法和假设开发法。由于估价对象未来的预期收益和开发商的开发成本很难获得，因此后三种方法目前来说很难行的通。而市场比较法则要求有大量的交易数据，目前我国的各种统计标准经常变化，导致数据严重失真。因此，如果要想合理评估房屋价值，必须收集大量数据，需要有公信力的评估机构。
美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的，政府会定期估计房屋的市场公平价格。在税率不变的情况下，房屋的估值越高，则需要缴纳的税收就越多。美国房产税税率变动较频繁，其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分组成。
房屋估值的结果主要是取决于周边房屋价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估价值按照市场 价值的一定比例来加以确定，如加州规定的比例为百分之四十。房地产的估值由两部分构成：一是房屋本身的价值，二是土地的价值。联邦政府的法律将地产分为主要住宅，第二套房和出租房等，各类房屋根据用房的性质会有不同的估值，因此需要交纳相对应的税款。
（来源：文章屋网 ）
关键词：税收 房价 VAR 投资——消费模型
一、文献综述
中国房地产市场可以追溯于1996年左右，于深圳、广州等发达地区领先。1998年全国正式实行“房改”后，为了摆脱经济危机同时也是拉动内需，政府出台了一系列政策为个人房贷进行支持，因此中国房地产进入了高速发展时期。在2006年之前，房价一直保持平稳，而06年之后则开始显现出持续、快速上涨的势头，虽然房价在2008年普遍有所回落，但紧接的上升又给人们带来了巨大的购房压力。为此，政府采取了一系列的税收政策打击投机购房行为、控制房价过快过高上涨。从这些政策中，在看到政府加大控制房价的决心的同时也可以观察到，真实的房地产市场价格变化也并非都如政府的预期。
国外关于税收对房价的影响的研究中，比较有代表性的主要为受益论和新论两类。受益论的研究认为，房地产税是中性的，不具有扭曲效应，即对房地产征税不会影响房地产资源配置效率。受益论的代表是Tiebout（1956），他发现政府会根据公共服务能给人们带来的受益程度而进行税负的分摊，同时社区内的公共服务和房价的情况会相应地影响购房消费者的选择。而在Oates（1969）[2]的进一步研究中，他通过分析美国新泽西州53份城镇的数据资料，发现房价与地方公共支出呈正相关，与财产税呈负相关，并且发现很多居民愿意选择税负较高但公共服务更好的社区居住。新论的观点最早由Mieszkowski（1972）基于Harberger（1962）的税负归宿模型而提出。相比于受益论，新论认为房地产税是非中性的，对资产征税会扭曲地方政府的财政政策和房地产市场的供求状况。其他学者如Aaron（1975）、Zodrow（1986）等也都相继对此进行了拓展。
国内相关学者也对税收对房价的效应做出了分析。陈多长、踪家峰（2004）认为，房地产税收在短期内基于住宅服务供给有限弹性的假设，房租将会提高，税负由交易双方共同承担；而在长期，由于租金税使住宅资产价格下降，且降低了投资住宅的预期出售价值，因此使得住宅资产的均衡价格低于税前水平。谭章禄、兰君（2008）运用供求理论，针对消费者需求、开发商供给以及投机者的供需三方面，从定性的角度分析了税收对房价的可能影响结果。杜雪君、吴次芳、黄忠华利用VAR模型，进行了协整分析、向量自回归、误差修正和Granner因果检验，分别从长期与短期研究了房地产税对房价的影响，发现二者之间有着长期的均衡关系，且房价与房地产税正相关。
投资——消费模型可分为两部分：一部分是“消费——储蓄”决策，即决定将财富中的多少用于消费，又有多少用于投资；另一部分是“组合选择”决策，即分配消费剩余后的财富，确定各种证券的购买量。在这一领域中，最早且具有代表性的是Markowitz于1952年推出的均值——方差模型，他认为投资者的唯一目标就是最大化期末财富（或消费）的期望效用。而投资——消费模型也经历了由最初对均衡的存在性的初级研究到最终理论趋于丰富完善、方法更加多样化的成熟阶段。
本文共安排了四个部分，第一部分是对本文的引述；第二部分对比了国内外关于税收对房价影响的研究方法结果及投资--消费模型的概念；在第三部分运用两个模型：在模型一中采用VAR模型研究税收对北京市房价的影响；在模型二中运用投资——消费理论并结合倒向随机微分方程，探究在满足投机者、普通购房者以及政府的最大期望效用的前提下最佳的二手房转让税税收比例。在第四部分笔者将给出一些具有实际意义的有效措施和政策建议。
二、实证分析
（一）模型一
1、模型的建立
为了研究税收对北京房价的影响，笔者选用了北京市2006年1月到2010年1月的二手房销售价格指数、二手房租赁价格指数以及新建住房价格指数的月度数据，数据来源于搜房网（），二手房销售价格指数以北京2004年12月为基期，基期指数1000点；二手房租赁价格指数样本以北京2005年12月为基期，以基期指数1000点为基准。
利用原始数据进行单位根检验后，发现数据是平稳的，再利用AIC准则选出了2阶滞后，因此可以建立如下VAR模型：
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其中X1t为二手房销售价格指数，X2t为二手房租赁价格指数，X3t为新建住房价格指数，D1、D2、D3为虚拟变量，虚拟变量具体的赋值内容及对应的税收政策如表1。
2、估计结果
用Eviews对以上数据做VAR模型，结果如下：（表所示）
三个回归方程的相关系数分别为0.998317、0.993258和0.998186，很好的拟合了原数据的线性关系。从结果可以看出，二手房的销售价格与自身滞后一、二阶显著相关，说明它的当期价格会受前期的预期影响。同时它还与新住宅的一、二阶滞后价格显著相关，这说明二手房的售价与新商品房的售价之间有着明显关系；再观察第二列数据，表明二手房租赁价格与自身一阶滞后价格、以及新住房一阶滞后价格显著相关；第三列数据表明新建住房价格受自身之后一、二期影响明显。由此可见，无论是二手房价格还是新建住房价格，都会在不同程度上受到前几期预期的影响。
进一步来看税收与房价的关系。首先，二手房销售价格与D2显著相关，且呈负向关系，也即当向二手房转让所得征收20%所得税后，促进了二手房销售价格的小幅度下降；其次，二手房价格与D1显著相关，也呈负向关系，即对住房营业税免征年限由2年改为5年后，二手房租赁价格也显现了较小幅度的下降；最后，笔者发现，新建住房价格并没有收到任何税收政策的影响。
3、结果分析
由以上观察结果可知，二手房价格只在某阶段与特定的税收政策有关，即不是所有的税收政策都会对二手房房价产生影响；同时，税收对房价的短期影响均是使其小幅度下降；而新住房价格并不受税收政策的影响。下面笔者对以上结果进行分析：
2006年6月营业税免征年限由2年上调为5年后，由于政策出台的较突然，因而使得大部分购房者持观望态度。一方面，对购买住房不超过5年转手的要按全额交税的规定给购房者带来了一定程度上的消费负担；但同时，购房者也预期部分开发商会适当降低房价以提升买房需求。这两者的权衡使得部分购房者选择驻足观望。而从卖房者方面来看，市场的真实情况是北京市大部分卖房者仍然保持信心坚挺，他们并不愿意在较短的时间内就把房价降低，而是选择进一步看形势发展而定，因此可以认为卖房者也在观望之中。从买卖双方观望中可以看到，短期内二手房销售价格并没有由于此税收政策的实施而发生明显的改变。
而对于租房业来说，由于房价短期没有大幅降低趋势，而买房者虽然多处于观望，但是刚性需求使得购房后劲十分明显。租房者为了吸引更多亟待满足住房需要但仍在观望的人群，因此他们在短期内小幅度降低价格以吸引那些买不起房的消费者将需求转移到租房界，因此短期内，这一税收政策使得二手房租赁价格有小幅度下降。
2006年8月实施向二手房转让所得强制征收20%所得税。由于征税是按销售价格与原价格的差额征收，因此卖房者可能会因此比平常多付高达十倍以上的税额，如果按供求理论分析，由于交易成本的扩大，卖房者会提高房价。但事实上这是卖方市场与买方市场的双方博弈，卖房者会尽量将税收压力转嫁给购房者，但购房者的信心极大下降，会导致短期内需求量骤减，因此也会给卖房者带来房源积压的压力。最终的结果显示二手房的销售还是有小幅度下降的。
短期内的新建住宅价格不受税收政策压力影响，但长期来看，一手房、二手房价格均有回暖趋势。由于交易成本的增加，要想真正把房价控制在较低水平无疑是对开发商的巨大考验，而随着更多的税收负担被转嫁给了购房者，而住房的刚性需求形势也十分明显，因此购房者也开始寻找新的契点转移需求方向，由此推动二手房租赁价格上涨。
对于北京市，政府在之后又多次进一步上调了二手房交易的计税价格，大力打压投机者的投机购房行为，同时普遍下调了商品房的价格，数据显示，从月度走势来看，2012年1月份的成交额受传统淡季和市场环境影响，再加上上一年12月初刚开始执行的加税令，二手房市由此创下24.5万方的历史新低。因此基本实现了二手房与一手房价格的一致、稳定，使得效果较为明显。
（二）模型二
2006年8月1日起，向二手房转让所得征收20%所得税的政策正式开始实施，但是从各省市的实际情况来看，调控结果并不是十分理想，这极可能是由于税率过高或过低。因此在模型二中，采用投资——消费模型进行研究。与一般的投资——消费模型的应用不同的是，本文将股票市场转变为房屋市场，从而研究房屋价格的变化；同时研究要满足投机者、普通购房者以及政府的期望效用最大化时，当期合理的二手房转让税税率应该定为多少。这是与以往投资——消费模型不同的创新之处。
1、二手房租赁价格公式的建立
首先采用北京市2006年1月至2010年1月的60个二手房租赁价格指数月度数据， 令他们分别为■， 设想二手房的租赁价格满足一个随机微分方程，即：
■，
其中St是t时刻二手房的租赁价格，Wt是d维布朗运动，代表了d个相互独立的干扰源，b是估计漂移率，σ是波动率。将此随机微分方程转化为离散形式，有：
■
对两边同时除以■，得到：
■， 其中Ri可以看做是二手房租赁的收益率。利用参数估计的矩方法可知有：
■
其中■是Ri样本的均值，M是样本数量。于是将查得的实际历史数据代入上式，即得到拟合后的关于二手房租赁价格的随机微分方程：
■
当考虑向二手房转让环节征税时，引入参数c，并令c为实际税率值0.2，则满足：
■
其中■， 因此■。因此该模型的目的就是探究在满足最大效用的前提下最优的二手房转让税税率值，即利用已知的■，引入c*，使满足：
■. （1）
2、效用函数的建立
假设房市上有两种购房者，分别是投机者和普通购房者，对于投机者而言，他们在面临房价上涨时更加“冲动”，往往房价越高，对他们来说效用也就越大，因此假设他们在投资过程中的效用函数为■此时税费越高，效用越小，并且注意到税率对效用是反向的边际递增，也即每增加1%的税率，效用的减少是越来越大的。而相应地，对于普通消费者来说则比较保守，房价则越低越好，并且假设每增加1%的税率，效用的减少是递减的，因此对于普通消费者在投资过程中的效用函数为■。
对于选定的终止时期T，也有一个相应的效用函数■，那么研究结果要满足投资过程中与投资终期效用的最大化，也即：
■（2）
3、模型的推导
根据随机最大值原理，定义：
■（3）
那么同时满足（1）、（2）的情况就转化为：求最优税率■，使其满足（3）式达最大值。因此我们用H对c求偏导，有：■，令■则：■。
由此得出对于投机者与普通购房者的最佳税率表示：
（1） 对于投机者：■， 则■。
（2） 对于普通购房者：■，则■。
为了求解Yt，引入倒向随机微分方程：
■
其中■那么：■
为了求解上式，令Xt满足■ （5）
由■公式对XtYt积分即得到：
■（6）
因此，要求解Yt，只需求解Xt，也即公式（5）即可。 不难发现，令■，由■公式有：■， 因此于是我们得到：
■（7）
对（6）式两边积分，得到：■，由于■因此有：
■ （8）
将■带入，最终得到：■（9）
又由（8）式可知，■（10）
又因为St与Xt独立因此（6）式中：
■（11）
最后将（9）、（10）、（11）带入（6）式，即得到：
■ （12）
4、模型求解
（1）对投机者：■（13）
利用已经查得的数据，并令ESt为49个北京二手房租赁价格指数的平均值，T=49，并且考虑到，为了控制投机者的投机购房行为，政府应该希望投机者期终的效用与房价呈负相关，也即我们取■。利用Matlab2012，我们对（13）式里的c进行求解，得到■，所以，对于投机者来说，最佳税率应该定在26.5%左右，与实际税率相比，政府定的税率略有偏低。
（2）对普通购房者：由于政府对他们并没有实行很强的打压措施，因此可以认为■，则有：
■（14）
同样用matlab2012对（14）中的c求解得到■，可见，对普通购房者来说，税率基本为零。
5、结果分析
从结果中可以看到，对投机者与普通消费者来说，他们的效用函数并不是相同的。投机者更倾向于利用较高房价进行投机行为，而普通购房者则仅希望能买得起住房。如果将政府对两种人群的期终效用函数分开来看，会发现政府的目的实质上是向投机者征收更多的税以打击投机行为，而普通购房者则不是政府进行税收政策的主要目标。
事实上，由于营业税以及转让税的征收都是以实际成交额与原购买额的差额计算，因此对于普通购房者来说，相比于全额征税，这更使得他们有能力购买住房；而对于投机者，由于他们往往在几个月内就会把购买的房屋卖掉以获取巨额利润，因此差额征税实际上还是比较有力地打击了投机者的投机行为。但同时也观察到，这些税收政策由于覆盖人群较广，所以仍旧会给部分普通购房者带来压力。
三、结论与建议
在本文中，笔者利用VAR模型研究了相关税收政策对北京市二手房销售价格、二手房租赁价格以及新建住房价格的影响，并利用投资--消费理论建立模型，采用倒向随机微分方程的方法，研究了在满足投机者与普通消费者的最大效用、以及政府对二者的期终最大效用的基础上，最佳的税收比例值。这既是对投资——消费模型的推广，也是本文的创新之一。
基于我们的研究结果以及中国的国情现状，我们提出以下几点建议：
（一）从税收政策的角度考虑
由于房价的上涨主要是投机行为的结果，因此对投机者的有力打击才是税收的真正目的。然而，现有的税收政策针对的是所有符合政策要求的市民，因此不可避免地在一定程度上会损害部分普通购房者的利益。而从我们的研究结果中也可看到，只要适当提高针对于投机者的税率，房价就可以较为有效地控制在一定范围内，并且无论是投机者、普通购房者或是政府，均达到了最大的期望效用。因此，建议政府建立相关体系，适当提高向投机者征收的税率，同时可以采取相关措施保护小户型住房；并针对不同的需求和购房情况，对投机者和普通购房者差别对待。
（二）从投资渠道多样性的角度考虑
中国是一个大市场，然而民间的资本投资渠道的多样性却没得到充分体现。据福州经纪商兴业证券的数据显示，中国人的投资基本局限于两种：一种是传统的投资，例如黄金、股票、国债、银行存款以及住房；另一种则是另类的投资，如红酒、艺术品、药材等。由于这些投资渠道过于狭窄，而一些企业和实体公司又往往归为国有，因而大部分人就将目光转向短期的房市，逐渐将房价炒了起来，进而形成了投机过热的局面。因此，政府应该适当放宽一部分投资渠道，而不仅仅是着力于打击房价上，因为人们的根本投资需求没有得到充分解决，从长期来看房价还是可能会继续提高。
（三）从征管、监督体系的角度考虑
由于我国相应的征税环节还存在疏漏和不足，因此在税收效果上不能完全实现。同时，没有成立相关的评估机构对购房者的购房情况、自身信用等方面进行具体的了解，使得投机行为得不到良好的控制。因此政府应该建立高效的评估体系，对个人住房信息进行记录；同时尽快严格征收管理环节，避免逃税漏税情况。
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广东省财政厅：
你厅《关于以补偿征地款方式取得的房产是否征收契税的请示》（粤财农〔1999〕31号）收悉。现批复如下：
你省汕头市龙眼街道办事处征用属下南墩管理区土地与华乾工业园有限公司合建商品房，并在商品房建成后，将其中一部分商品房产权以补偿征地款方式转移给南墩管理区的居民。这种房地产转移方式实质上是一种以征地款购买房产的行为，应依法缴纳契税。
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