时间：2024-02-18 16:07:04
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产项目审计，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范.有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。
总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。
1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：
从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。
民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。
经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让 建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范 .有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件 的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开 发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建 设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。起诉到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。
总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。
1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转
让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：
从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。
关键词：征地拆迁；政策标准；补偿；管理
中图分类号：U415文献标识码： A
征地拆迁是一项政策性强、持续时间长、影响面广、涉及多方面利益博弈的工作，是房地产开发项目建设的首要瓶颈。如果征地拆迁工作不能做到“明明白白”，不仅会产生社会矛盾，增加征地拆迁的难度，而且也容易产生腐败，造成建设资金流失，这就要求开发商在依法取得土地使用权的基础上，与所在地人民政府协商妥善处理征地拆迁问题。从近几年对房地产开发项目管理的审计情况看，笔者认为可重点围绕三个方面内容审计征地拆迁补偿。
1补偿政策标准执行
调阅相关协议、合同等，调查了解征地拆迁安置补偿依据的合法、合规性。检查征地拆迁安置补偿是否按规定的标准支出，有无超规定、超标准和超权限违规进行安置补偿。主要审查是否严格执行国家和所在地政府正式颁布的补偿标准，国家有关减免征地费用的政策规定是否得到落实，补偿标准调整是否报具有审批权限的政府机关批准等。
1.1补偿政策规定执行情况。征地拆迁补偿标准必须经过地方政府批准，建设单位和其他任何单位不得擅自确定征地拆迁补偿标准。要摸清土地、青苗、住宅、生产经营类房屋、房地产开发项目、其他地上附着物、海域养殖、社会保险、安置区建设等方面国家和地方政府的补偿政策规定，以及军队重点建设项目减免有关税费政策规定，核实有明确政策规定的补偿项目执行政策规定情况、未执行的原因，未明确政策规定的补偿项目军地协商及执行情况。
1.2补偿标准执行情况。征地拆迁补偿标准的确定必须符合相关法规的规定，不得突破上级政府颁布的拆迁补偿自定政策，提高标准。要摸清土地补偿年产值标准及倍数、综合区片价，短期农作物、中长期经济作物、林木补偿标准，村民住宅不同结构形式的补偿标准，安置区建设用地规模标准、预留发展用地比例，海域围池、沉箱、筏式养殖补偿标准，渔船补偿标准，社会保险参保条件、缴费标准，拆迁补助、临时过渡安置等费用标准及调整情况，抽审补偿标准执行情况。
1.3权属依据情况。核实土地勘测定界报告、土地分类报告，国有建设用地土地使用权属资料，抽审地方及公安部门出具的户籍证明，村民住宅宅基地证，生产经营类房屋土地使用证、房产证、营业执照，海域养殖承包协议，渔业船舶所有权证书、捕捞许可证，掌握不同权属的补偿标准。
1.4项目评估情况。摸清评估项目的评估单位数量、资质、评估结果、报批方案采用结果及审批情况。
2征地拆迁补偿实施
在征地拆迁实际操作过程中，开发商必须专门成立征地拆迁联合指挥部，由于素质和政策水平参差不齐，造成征管不分、重拆轻管，工作必备程序未能得到执行。审计应关注在相应的工作必备程序下征地拆迁是否按照标准要求进行。主要审查补偿项目的主要实物量是否经过军方核查，被征土地权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等原始记录与实际情况是否相符，原始记录有无建设方代表、地方政府代表、被征地农民三方签字，各种户籍证明、产权证、经营证照、原始承包协议是否真实有效，评估单位及人员是否具备相应资质，评估原则、方法和标准是否合理，补偿协议是否依据上级批准的补偿方案签订、有无防范资金风险措施等。
2.1征地拆迁补偿是否按规定公告。征地拆迁补偿事项公开是防止暗箱操作，保护权利人合法权益的重要措施，是征地拆迁审计的重要环节。截留、挤占挪用、虚报冒领补偿资金等问题的发生往往与征地拆迁补偿不公开、不透明有直接关系。审计应重点关注公告的时间、地点、形式是否符合规定以及公告的内容是否全面，是否按照相关主管部门的规定在规定范围张榜公布。必要时制定统一公示样表，作为批准《拆迁方案批准通知书》的必备材料，做到公开、公正、透明，接受社会的监督。检查由集体经济组织支配的征地补偿费用，是否监理了财务公开制度，如此才能尽量避免拆迁资金管理出现纰漏，同时也有利于补偿资金足额发放到拆迁户手中，做到专款专用。通过完善公开机制，加强监督制约。
2.2拆迁评估程序是否按规范执行。按现行房屋拆迁管理办法，房屋拆迁之前需经评估公司评估，以其评估结论作为补偿的重要依据。评估业务要严格按程序开展，不能省略规定的必要步骤。房地产评估公司，多由拆迁实施单位直接委托，由于缺乏监督和行业自律，导致评估水分多，甚至先定价后凑数字，评估的客观、公正性无法保证。
2.3对特殊事项的补偿是否制定并执行了相关的议事程序和审批程序。由于规划控制、区位调整、权证发放冻结以及农村集体土地房屋合法权属登记管理滞后，造成无证、违建混杂不清。维护历史遗留无证房屋住户的利益等特殊事项，应引起审计人员的关注。在实际操作中，为了加快征地进度，采取变通的方式特事特办，相关单位没有执行必要的议事程序和审批程序，这就同时为不法分子提供了侵占国家资金的空间。
3征地拆迁补偿管理
3.1实物量统计情况。调查了解拆迁安置基础档案资料是否真实、有效和完整。重点审查青苗、房屋、海域养殖等方面部分实物量原始登记表，审查实物量测量、记录、复核、确认、统计汇总情况。
3.2补偿方案报批情况。重点审查青苗、房屋、海域养殖等方面部分补偿方案，核实补偿方案实物量原始统计数据、补偿标准执行政策规定、实际权属情况。检查有无扩大征地拆迁范围现象，是否擅自变更土地用途用于概算外项目建设，有无和其他拆迁项目串户核算的现象，成本负担是否划分清楚等。有无虚列项目或以老项目代替新项目，多列征地拆迁安置费用，将其他项目拆迁成本或未发生的拆迁费用挤入项目，将物业开发或商业设施用地以项目临时用地名义报拆，将拆迁成本挤入项目拆迁成本。
关键词：房地产企业 公司治理 内部审计
1、引言
房地产业是我国支柱性产业，它牵动着经济的发展，又和老百姓的生活息息相关。我国的房地产业经历了二十年的高速发展期，虽然很大程度上改善了人们的居住生活条件，但在发展过程中暴露出种种质量问题和公司舞弊事件。如何让提高房地产产品质量，从而提升整个资源配置效率，成为房地产企业、政府管理者、消费者以及产业链各环节共同关注的问题。我国的房地产开发产业链中房地产公司起着控制和主导的作用，内部审计作为一项监督评价机制，也成为公司治理结构中不可或缺的组成部分，有效的内部审计是公司治理结构中形成权力制衡机制并促进其有效运行的重要手段。
2、公司治理和内部审计的模式
公司治理的实质就是对责权利的一种安排，是一种以股东为核心的利益相关者之间相互制衡关系的泛称，其核心是在法律、法规和惯例的框架下，保证以股东为主的利益相关者利益为前提的一整套公司权利安排、责任分工和约束机制。从世界各国公司治理的实践来看，公司治理结构可以分成三大类（表一）。
我国大部分房地产开发企业采用的是第一种公司治理模式，股东大会是公司最高权力机构，董事会掌管公司重要经营决策，经理负责公司日常经营管理，一般由董事会下的审计委员会承担监督职责，审计委员会全部由外部独立董事组成。由于采用这种公司治理模式实现了所有权和经营权的完全分离，势必引起权力之间的相互制衡，要提高组织的运作效率，确保组织目标的实现，公司治理需要严格的内部审计制度作为保障。
根据国际内部审计师协会制定的《内部审计实务标准》（2001年修订本）对内部审计的定义：“内部审计是一种独立、客观的保证工作与咨询活动，它的目的是为机构增加价值并提高机构的运作效率。从定义中可以看出，要充分发挥内部审计在公司治理结构中的作用，内部审计工作应符合公司治理的要求和特点，遵循独立性、效率性、权威性、系统性、灵活性和经济性原则，并没有统一模式，归纳起来，我国房地产企业的内部审计模式分为五种（见表二），五种模式各有利弊。
3、房地产企业内部审计体系
房地产企业和生产型企业不同，其产品是由各个不同的开发项目组成，其管理具有很强的项目管理特征。总结起来，完整的房地产企业的内部审计体系主要包括财务审计、工程审计和管理审计（图一）。
3.1、财务审计
财务审计是最常用的审计方法，是审计机构对企业的资产、负债、损益的真实、合法、效益进行审计监督，对企业会计报表反映的会计信息依法作出客观、公正的评价，形成审计报告，出具审计意见和决定。房地产项目投资巨大，建设周期长，成本构成复杂，各种税费名目繁杂，项目参与人众多，项目审计对项目的经济效益评价起着关键作用，直接影响着所得税、土地增值税的税务汇算清缴。房地产企业应根据开发周期，在项目的重要节点进行内部财务审计，使每一个重要环节的成本费用构成符合税务筹划要求，保证企业在合法经营的前提下做到合理避税。因此，从公司治理的角度来说，财务审计反映了企业的真实经济效益，既为经营者对项目的控制提供了参考；同时，也使企业所有者能掌握经营者的经营效果和效率，为经营者的业绩考核提供依据。
3.2、工程审计
房地产企业的工程审计主要包括工程造价审计和竣工决算审计。工程造价审计是由审计机构的造价工程师对单项、单位工程按照工程量、图纸、定额、招标文件和施工合同的相关条款和要求进行造价审核。房地产项目的总支出除了单项、单位工程外，还有前期开发费用、工程治理杂费等这些未通过造价审计的项目，因此，还需竣工决算审计才能确定建设项目的总造价。竣工结算审计一般由审计机构的注册会计师完成。我国房地产企业的工程审计一般能做到工程造价审计和竣工决算审计，但普遍存在的问题是重视对结果的审计，轻视对过程的审计。造成在工程审计时，隐蔽工程已完工，无法再进行现场审查，而这往往成为施工单位偷工减料的机会，也给工程质量带来重大隐患。对于建设工程项目来说，只有良好的过程才能产生成功的结果。因此，目前越来越多的房地产开发企业要求对工程进行“跟踪审计”，强调对过程进行监控，有效防范风险。
3.3、管理审计
传统的房地产企业属于资源主导型，关注的是如何获得资源，然而，随着市场的逐步规范，企业成熟度的提高，现代房地产企业更加关注的是如何更有效地配置资源。管理审计的目标就在于如何优化治理流程、提高效率，因此，也被称为效率审计。对于房地产开发企业来说，管理审计主要包括四大内容：价格审计、经济合同审计、内部控制审计和管理过程审计。其中，价格审计主要是针对营销定价和采购定价的审计，定价审计为企业的收入和支出提供价格决策服务；经济合同审计主要是通过对经济合同的合法性、企业权益和履行情的审计；内部控制审计主要是检查管理机构和制度的健全性、科学性和有效性，权限的设置是否具有制约性，起到查漏补缺、查错防弊的作用，为公司内部的管理、决策及效益服务；管理过程审计是以房地产项目的项目管理组织结构、规划设计、开发流程、工作关系、人力资源配置等各个环节管理的经济性、效率性、效益性进行评价来实现对房地产企业经营全过程的管理。
4、内部审计体系实施的要点
我国房地产企业很多由建筑商、个体老板发展而来，管理水平相对较低，普遍缺乏规范系统的企业内部审计。虽然我国在建设工程管理的相关法规中规定，建设工程结算必须进行审计，使房地产企业加强了审计意识，但很多房地产企业仅仅只是为了提交审计报告用于竣工验收，远远无法达到内部审计的效果。要使内部审计真正发挥作用，提高企业管理水平，增加资源配置效率，必须要创建优良的环境和实施条件。
4.1、建立良好的公司治理结构
公司治理是内部审计机制实施的前提条件，也是内部审计必须具备的制度环境。目前，国内房地产公司的治理结构与真正完善的公司治理结构还存在着一定差距，特别是广大民营企业普遍存在的问题是企业的所有权与经营权的未能彻底分离，所有者往往承担着总经理的职责，经营层得不到真正的授权。这种情况下，最容易发生所有者独断专行，草率决策的现象，公司的运行被个别人所掌握，而不是靠机制运行，内部审计也只是“走过场”而已。
4.2、保持内部审计机构的独立性
无论是在国际还是国内对内部审计的规定中，独立性的要求居于首位。内部审计机构的独立性也使其具有公正性和权威性。内部审计部门的审计结果将为项目绩效或经营者绩效奖惩提供依据，内部审计人员不能承担经营责任，不能参与组织的业务经营活动，避免因利益联动关系影响审计结果的公正性和客观性。
4.3、提高内部审计水平
首先，应提高内部审计人员的素质，由于房地产项目是一个典型的复杂系统，要求内部审计团队必须要精通会计、审计、工程、造价、经济法规和管理等知识，具有丰富的实践经验和高尚的职业道德规范。其次，内部审计的工作不应局限于财务领域，而应扩展到工程、造价、营销等经营管理的各个方面，并结合项目的生命周期，分层次、分阶段实施。另外，信息是房地产项目的神经系统，要保证信息流的顺畅、有效率，审计部门和管理部门必须建立良好的沟通渠道，有利于把握问题的本质和提出有效的解决办法，加强对审计信息的利用。
4.4、关注过程审计
房地产开发项目投入大，资源消耗高，且一旦投入，不可逆转。这就意味着等到结果出来后再做审计，即便发现了问题，也为时已晚。因此，过程审计甚至比结果审计更为重要。当然，过程审计并不是说可以随时随地进行，审计工作不应干扰正常的公司经营和项目建设。审计机构在项目启动时就应该制订完善的审计计划，审计计划应围绕着审计目标，结合房地产项目的生命周期，对审计的预期范围、实施方式、审计人员和费用等进行细致规划，特别对于容易出问题的关键节点要有针对性的审计计划。任何项目的管理都存在PDCA的循环过程，审计能为项目的实施、检查和修正提供依据，保证项目始终在正常的轨道上运行，这也为公司治理打下了基础。
4.5、加强审计体系内部的协同性
在审计工作实践中，由于财务审计、工程审计和管理审计所要求的重点不同，专业领域不同，因此，可能会派出不同的审计公司或审计团队来实施，很容易造成各项审计之间工作重复、空白、信息不对称等问题。加强审计体系内部的协同性是公司审计委员会的重要工作。项目管理具有多目标属性，不能因为一个方面的审计结果而全盘否定或肯定，审计委员会应以公司治理的角度，本着系统控制、综合平衡的原则参与审计计划的制定和实施方案设计，降低审计的管理成本，提高审计工作效率，使审计体系发挥协同效应。
参考文献：
[1]黄秋菊.浅析公司治理对内部审计的需求[J].黑龙江对外经贸，2010，11.
[2]陈留平，张珊珊.基于公司治理的现代企业内部审计架构[J].江苏大学学报，2010，6.
[3]秦荣生.公司治理与内部审计监督[J]. 中国内部审计，2010，11.
[4]李荣梅.企业内部控制与审计[M].北京：经济科学出版社，2004.
【关键词】房地产项目;造价;控制与管理
1.加强房地产项目工程设计环节的控制与管理
项目投资控制的关键是对施工前的投资决策和设计阶段进行控制。据历史资料统计，设计阶段特别是初步设计阶段对工程造价的影响效果达到90%以上。长期以来，我国普遍忽视房地产项工程项目前期阶段的造价控制，往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段。这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，尤其应抓住设计这个关键 环 节，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。建安工程造价的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。在工程造价过程控制中，必须重点突出。影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此，建设单位的设计阶段是工程造价控制的重点部分，这是对项目投资有效控制的关键。有良好的经济效益和合理性特点是对一份比较好的房地产项目工程设计方案评价的主要标准。有如下四点内容必须高度重视。
(1)设计方案招投标制度必须坚持。竞争机制的引进在开发单位进行委托设计之时必须做好，以此强化管理。把优秀的设计单位借助于招投标选出来，确保设计的先进与合理，从而有效比较因设计质量问题进行工程纠纷。
(2)设计必须限额。要对房地产项目工程进行投资规模限制，限额设计进行控制是最为有效的重要措施。建设费用的多少和建设工期的长短将直接受到项目设计好坏的影响。同样也影响房地产项目工程项目建设以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要心中有数。
(3)做好价值工程的应用工作。从价值工程的主要特点来看，其是从使用者的功能需求出发，分析研究对象的功能，在设计工作中统一造价与功能，以功能要求的满足为前提，把成本降下来，比如，对地下室可通过深基础来增加，由此可让储藏室里储存杂物和车辆停放，也可以不在小区把停车场建在地面上，对用地的节约和环境的美化都有很大影响。虽然这样可能要增加价值工程中的成本，但对功能提高的幅度却是巨大的。
2.房地产项目工程招标是工程造价有效控制与管理的核心
新开工房地产建设项目应进行招投标。招标文件与合同的编制这个阶段是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响，必须说明清楚工程的性质与现场的情况，还要说明工程项目的地质与交通、承包范围、计日工、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等相关的内容。必须充分明确甲供、甲限、甲指定材料等等。关于变更索赔签证洽商的处理方法中，对于时间实效、结算方式、量度标准等都要一一说明。合理做好质量标准评定等级或评分评优等内容。要准确推算出工期，按实际情况制定好奖惩条款等等。同时，在一般情况之下，不要搞钢筋、水泥等大宗建材的甲供料，这是因为自身存在财务压力和难以控制领料结算等。这个阶段至少占成本控制的20%。
工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。任何一个房地产工程项目的质量如何，都对房地产开发企业的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等能起到决定性的作用，因此，能把一个理想的施工企业选出来非常重要。对于那些不入流的企业，必须把好准入机制的关口，要一一详细限制企业的注册资本、公司财务情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等项目。在举办房地产开发招标过程中，比较理想的是邀请最好的合作伙伴型企业来招标，能够比较了解情况，那种公开的华而不实的招标最好不要搞。对于合同中风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费问题等一定要写清楚。此阶段对成本控制影响较大，占造价控制的10%。
3.加强房地产项目工程施工环节的工程造价有效控制与管理
在房地产项目工程施工组织设计中，施工单位会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容，如马凳筋、温度筋、钢筋定尺、钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、模板、摊销周转、运土距离等等。同时，还要对施工组织所提出的施工方法是否与国家强制实行的标准或规范是否一致进行充分地注意。还要对施工不同阶段人员的投入、机械的投入与施工组织设计预期是否一直严格控制，如果出现施工延期的情况，就要搞清楚人员和机械是否按设计投入了。而施工方的赶工措施也要注意是否与施工组织设计是一致的。虽然在此阶段比较难以把握好工程造价的控制方法，可是如果万一出现差错，将给后来的结算带来难以估量的麻烦，因此，造价人员必须参与到施工组织的设计审定过程中，这样可以将造价控制在5%以内。
4.抓住关键，加强工程审计环节的控制与管理
房地产项目工程造价的审计工作，必须着眼于工程整个的生产施工过程。在项目工程审计过程中，对项目的审计要将事后审计与竣工后审计以及事中的审计都要给予足够的重视。要确保工程项目的施工方案编制的基本合理，就要重视事前审计，以此让工程项目的班子们对项目管理提前把好关，对那些可以预见的失误能够避免和预防。对施工阶段的若干个过程进行的审计属于事中审计，这是一种有着针对性和效益性的审计，可以取得最大的效果。要切实将工程投资的效益提高，企业就应坚持以人为本，对工程造价控制的重要环节进行把关。虽然很多企业的管理模式也是非常好的，却因为没有比较好的个人业务能力和责任心，也没有良好的工作态度，一些疏漏就出现在工程造价的管理过程中，企业巨大的经济损失就会因此造成，这样的事情发生很多。以这个角度来看，企业生死存亡的的竞争就是人才的竞争。通过上述分析我们可以知道，工程成本的降低在于人的因素。目前，土地成本开发日益增加，房地产开发切筹措资金难度大，必须对投资加强控制，把工程成本降低下来。因此，只有有效控制住工程造价，才能够让企业在竞争市场上立足并将更好的效益创造出来。
总而言之，我们知道房地产项目工程造价的控制与管理完全是个动态过程，它所包含的内容也不仅仅只是以上方面，房地产公司造价人员只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。 [科]
【参考文献】
［1］张爱青.房地产开发企业工程造价控制管理浅析[J].2011(8).
一、房地产行业财务风险的特点
首先房地业不同于其他行业是因其投资巨大的特点，需要有稳定的资金链的支持和资金的支撑，一旦投入生产就无法变动，并且从第一笔资金的注入到项目规划、选址、动工直至完成都是以年作为单位来计算，外环境和内环境的不可控因素要求对外界情况的变化有高灵敏度的反应，故而在营销策划、吸纳资本和工程建设上要求高层管理者要有战略性的眼光，形成对整个环节的把控。
其次是项目开展高风险性。当今房地产行业的竞争十分激烈，由于人口增长和经济发展对房地产需求的提升，土地资源的不可再生性限制了房地产项目的实施，使得供求矛盾日益加剧，而房地产企业对每一次项目的投资都是在未知的前提下寻求可能性的回报，这就代表着资金风险是不可预估的，在市场杠杆和相关政策的调控下财务风险是无法规避和预防的。
接着是房地产投资具有高回报率。众所周知，房地产业的高投资率带来的是相对收益的高增值性，这种特性吸引投资者纷纷涌入房地产市场，大量的资金输入到房地产市场使得通货膨胀水平提高，很容易促成房地产市场经济的泡沫化现象。
最后是房地产行业与政府联系密切。房地产项目的开发直接拉动民众对多种产品的需求，直接加强了不同行业之间的交流协作，诸如冶金、木材、化工、家具都受到房地产消费水平的影响，呈现出一定的增长趋势，由于政府对住宅房屋具有管制的权力，因此房地产行业的发展受政府相关政策的影响是十分明显的。
二、房地产项目的风险来源
（一）资金筹措周期长
房地产行业具有投资量大和周期长的特点，在融资过程中企业往往因为市场调研、施工、宣传推广、土地竞拍等因素的制约，项目开发的款项可能由于周转不灵造成财务风险。作为房地产项目运作的核心，资金筹措能力决定着经营活动产生的风险大小。从宏观来看，所筹资金越多，房地产企业进行项目开发时受到时间的限制越小，有效控制资金回流的节点，减少不必要的坏账出现；从微观来看，资金合理投入到项目运营的相关环节，就能增强对资金结构的调控，降低筹资的不稳定性，达到整体上对风险的控制。
（二）项目匹配不合理
首先房地产企业对项目投资具有高度敏感性，投资的不确定性针对土地、价格、位置等诸多方面，其中多个房地产项目共同开发的经营管理模式，容易导致项目审查疏漏，项目数量无法匹配企业实力和开发速度，造成承载力不足的局面；其次由于缺乏科学的决策能力，前期评估结果的偏差往往使资金链与项目的衔接受到阻碍，盲目扩张的项目数量受投资外环境不稳定性的影响，极易引发企业财务管理的风险。基于上述两点因素，从房地产项目到整个房地产市场承担的风险是无法估量的。
（三）财务管理水平有限
房地产项目涉及到大量资金的运作，一旦出现财务风险，究其根源就是财务管理水平造成的漏洞。在目前经济下行的压力之下，企业主要以银行贷款作为融资的首要渠道，产生的负债和收入比例失衡，项目运作的资本结构不合理的现象，核心是内部财务管理体制机制不科学，触发财务风险后的应对手段不健全，以及关键决策、预测、控制、防范的财务风险管理思想缺乏。财务管理的工作量增加，直接加大了财务项目审核难度，降低了财务风险管控水平。
三、财务风险管控的手段
（一）开展审计活动，削弱资金链风险
作为高密集型企业，房地产企业在进行项目运作时离不开大量资金作为发展基础，其面临的最重要的风险之一就是来自资金链的管控不当，一旦控制不力，盲目的扩张和资金管理决策的施行就会导致企业陷入财务风险之中，其中尤以中小企业为甚。当前房地产企业首先应审计内部资金的?碓春褪褂茫?通过企业内部审计小组，监控各项房地产项目经营情况，规范预算与实际建设中资金的使用数额，防范可能出现的财务风险，做好对事前核算、事中成本控制和事后经济收入的落实工作，避免不必要的经济成本的支出导致的资金浪费，进而减少财务风险隐患，促进房地产项目平稳运行。
（二）加强内部管理，健全预警机制
首先房地产企业内部要设置完善的项目管理框架，结合当前市场发展情况，针对内部资金流动、市场投资手段、健全资金回流等问题，改进决策管理的应对措施，从源头监控房地产企业的项目开发过程，约束经营中的利己行为，削弱后期可能出现的财务风险对企业的影响，提高对财务风险的管控能力；其二要建立完善的财务预警机制，事前做好财务信息的收集工作，及时了解信息平台反馈的财务信息，修正财务漏洞问题，加强对利润收益率、投资收益率、总资产收益率等多项指标的分析，解决可能出现的隐患；最后根据实际发生的财务风险，制顶相关的应对措施，减少下一次相似的财务风险发生的概率。
（三）强化风险意识，把握市场导向
在构建合理的风险应对体系后，房地产企业要针对风险管理的意识开展相关的培训活动，细化管理层在项目运行中的责任，分散集中式的风险，同时可以借鉴或引入国内外先进的风险管理经验和理论知识，准确认识房地产项目中不同类型的风险，通过监督来加大财务风险问责制的执行力度。房地产行业的风险逐渐积累到一定程度时，市场导向会对其产生最直观的影响，若是房地产企业对市场总体的行情把握不足，就很可能造成资金链断裂的问题，致使企业陷入经营困境，因此在大方向上要把握好市场和政策调整的趋势，结合制定的财务计划完善资本结构，实现对房地产项目的有效管控。
（四）保持筹资稳定，控制投资方向
现如今房地产市场处在高速增长的时期，合理筹措项目资金的渠道由单一转变为多元，就使得房地产企业必须拥有较强的资金评估能力，完备的评估体系能减少筹资带来的风险，拓宽企业的融资规模和融资渠道，特别是多元化的筹资手段能为房地产项目注入新的活力。基于土地和房地产数量的投资是房地产企业主要的投资方向，因此高回报率的前提下企业很容易受到投资盲流的影响，没有充分考虑自身实力，忽视审时度势的重要性，紧缩的运作空间使得企业缺少对风险的把控余地，一旦面临资金风险原有的投资机制就很难保证资金回流的安全性，进而增加了项目风险的不可控制性。
为进一步加强对商业房地产项目销售的社会稳定风险控制，落实商业房地产项目社会稳定风险评估责任，现就我市商业房地产项目的风险评估提出如下实施意见：
一、成立市商业房地产项目风险评估领导小组（以下简称领导小组），负责我市商业房地产项目的风险评估审定工作。组长为市政府城建分管领导，小组成员为市维稳办、发改委、公安局、监察局、国土局、建设局、商务局、审计局、规划局、法制办、住保房管局、金融办、工商局、法院、项目所在地镇（街道）等单位以及相关行业的专家，风险评估的审核牵头单位为市维稳办，领导小组办公室设在市维稳办。
二、商业房地产项目上市销售必须经过项目风险评估，评估报告由开发企业提供，评估报告的主要内容应包括项目销售的可售与自持比例，风险防范资金和自持比例的平衡方案，预售部分的销售方法、自留部分的经营开发、销售过程中可能发生的相关风险及应急预案等。
三、风险评估报告的审定程序：
1．商业房地产项目销售面积在1万平方米以下的，由项目所在镇（街道）审定后，报市维稳办备案，市住保房管局根据市维稳办备案证明办理相关手续。
2．商业房地产项目销售面积超过1万平方米（含1万平方米）的，经项目所在地镇（街道）认定后报领导小组审定，并报市政府分管领导批准后，市住保房管局办理相关手续。
四、领导小组办公室接到项目所在地镇（街道）认定的商业房地产项目风险评估报告后，应在15个工作日内根据领导小组各成员单位所出具的书面审核意见和专家组意见，做出风险评估的书面审查意见报市政府分管领导批准，市住保房管局根据审查意见办理相关手续。
五、已取得预（销）售许可或已办理商品房初始登记的商业房地产项目在销售过程中被发现有违规销售行为的，市住保房管局应暂停办理该项目相关手续，责令整改，整改不到位的予以处罚。由开发企业提交风险评估报告，经项目所在地镇（街道）认定后报领导小组审定，领导小组出具审查意见，并报市政府分管领导批准后，市住保房管局方可办理相关手续。
论文关键词：工程管理专业；管理类课程；逻辑关系；整合
工程管理专业是教育部1998年颁布的《普通高等学校本科专业目录》中设置的一个新专业，是属于管理学门类下管理科学与工程类的二级学科。经过十几年的办学探索和实践，工程管理专业得到了极大的发展，目前全国设置工程管理专业的高校已达300多所，分布在各综合性大学、建工类院校、矿业类院校、电力类院校、财经类院校等，为国家、社会培养了一大批从事工程建设事业和房地产事业建设与发展所需的高级专业管理人才。工程管理专业在国家教育部和建设部高等学校工程管理专业指导委员会指导下基本统一了培养目标、培养方案及主干课程教学基本要求。但各院校在办学的实践中根据国家经济社会发展的新形势，紧密结合地方经济发展需要和建设行业发展的实际，结合本校、本院的办学条件及学科优势积极探索，逐渐形成了各自的办学理念、风格和特色。这使得各院校工程管理专业课程的设置有较大的差别，尤其是管理类课程的设置存在着不同的认识，而管理类课程在整个工程管理专业培养计划中占有较大比重，是构成学生完整知识结构体系不可缺少的部分。扬州大学建筑科学与工程学院（以下简称“我院”）管理类课程体系尚处在完善和探索之中，本文对管理类课程的设置和内容的整合进行了探讨。
一、工程管理专业管理类课程存在的问题
我院从1999年开始招收工程管理本科专业学生，至今已有十几年的办学历史。这期间，课程体系、课程教学内容等进行了多次的调整和完善，但相对于21世纪工程管理专业的人才培养要求还存在着差距。通过多年的教学实践发现管理类课程的建设存在以下几方面的问题。
1.课程体系不稳定性
我院工程管理专业根据工程管理学科专业指导委员会的要求，以基础课程+平台课程+专业方向课程建立课程体系。在专业方向上，共设工程项目管理和房地产经营与管理二个方向。平台课程包括技术平台课程、经济平台课程、管理平台课程、法律平台课程。平台课程要求工程管理专业所有学生都要掌握。专业方向课程仅为主修该方向的学生掌握。目前存在的主要问题是管理平台课程的设置不稳定。如前一次教学计划中管理平台课程包括管理学、运筹学、会计学原理3门专业基础课和工程项目管理、工程估价、房地产开发、工程财务管理、建筑企业经营管理5门专业课。在其后的教学计划调整中管理平台课程又由管理学、运筹学、会计学原理3门专业基础课和工程项目管理、工程估价、房地产开发、工程财务管理、建筑企业经营管理、工程合同管理6门专业课组成。在最近的教学计划调整中管理平台课程又由管理学、运筹学、会计学原理、组织行为学4门专业基础课程和工程财务管理、工程估价、工程合同管理、工程项目管理、房地产开发、工程建设监理6门专业课程组成。另外，对同一门课程是选修还是必修定位不准。如前一次教学计划中工程合同管理课程纳入工程项目管理专业方向的专业选修课；工程建设监理课程和城市土地管理课程归入任意选修课。而其后的教学计划调整中工程合同管理和工程建设监理课程放入必修课中；城市土地管理放入房地产经营与管理专业方向必修课中。
2.课程设置逻辑关系不明确
课程体系是一个系统，系统作为一个整体，每一个要素都有不可替代的功能。因此各个课程不是单一的个体，它们之间有着逻辑关系。课程的逻辑关系，在时间安排上有两种关系：一是顺序关系和平行关系。专业基础课、专业课为先后顺序关系，同一类课程中各课程间的平行或顺序关系视课程内容而定。二是有些课程间无相关性或相关性很少，但又是构成工程管理专业复合性知识结构所必需的，这类课程开课的时间则应根据整个课程体系的实施统筹考虑。我院工程管理专业管理类部分课程之间曾出现逻辑关系混乱，衔接顺序不合理的情况。如工程财务管理课程需要工程项目管理课程的知识做基础，但工程财务管理课程放在工程项目管理课程之前开设；建筑企业经营管理课程和物业管理课程需要工程财务管理课程的知识，但工程财务管理课程在建筑企业经营管理课程和物业管理课程后开设等。运筹学为管理决策提供决策方法和量化工具，应先于管理学原理课程开设，但管理学原理在运筹学课程之前开设。组织行为学课程帮助管理者预测、引导和控制人的心理和行为，以达到提高组织绩效和提高管理水平的目的，因此组织行为学课程应放在工程项目管理课程前开设，但工程项目管理却在组织行为学课程之前开设等。
3.课程之间内容重复
我院工程管理专业管理类课程过于追求自身知识体系的系统性和完整性，导致部分课程间内容重复。如工程项目管理、建筑企业经营管理和工程建设监理课程中管理的基本原理完全一样，三大目标控制和生产要素管理原理上也是一致的，只是性质和目的有所区别。工程项目管理与房地产开发课程中三大目标控制重复，工程项目管理与物业管理课程中均有项目风险管理的内容，城市土地管理与房地产开发课程中均有土地开发的内容，房地产项目策划课程中的房地产项目规划设计与房地产开发课程中的房地产开发项目规划设计重复，房地产开发项目客户定位、产品定位和定价的内容在房地产市场营销课程与房地产项目策划课程中重复。
二、课程之间的逻辑关系梳理
目前我院工程管理专业管理类平台课程由管理学、运筹学、会计学原理、组织行为学4门专业基础课程和工程财务管理、工程估价、工程合同管理、工程项目管理、房地产开发、工程建设监理6门专业课程组成。工程项目管理专业方向管理类课程由建筑企业经营管理、工程审计2门专业课程组成。房地产经营与管理专业方向管理类课程由城市土地管理、房地产市场营销、物业管理、房地产项目策划4门专业课程组成。对以上课程按照专业基础课先于专业课开设、平台课程先于专业方向课程开设的原则梳理关系。
平台课中管理学原理是本专业的基础和核心课程，主要内容是管理活动的一般规律、管理的基本原理和基本方法，为工程项目管理奠定理论基础和基本知识，应放在工程项目管理前开设。运筹学为管理决策提供决策方法和量化工具，应先于管理学原理开设。会计学原理为工程财务管理奠定基础，应放在工程财务管理前开设。工程财务管理是全面分析业主和承包商双方与工程项目有关的财务管理活动，因此应在工程项目管理后开设。工程财务管理也为建筑企业经营管理、工程审计、物业管理提供经济分析方法，应先于建筑企业经营管理、工程审计、物业管理开设。组织行为学是培养与人沟通、管理组织协调的能力。因此，组织行为学应放在工程项目管理、建筑企业经营管理、工程建设监理、物业管理前开设。工程估价是专业核心课，为工程合同管理、工程审计提供基本知识和方法，所以工程估价后开设工程合同管理、工程审计。工程合同管理为工程项目管理、工程建设监理课程奠定基础，工程合同管理后开设工程项目管理、工程建设监理。工程项目管理是专业核心课程，主要内容是工程项目的计划、组织、协调、控制管理，为后续的房地产开发、工程建设监理课程提供基本知识和分析方法，应放在房地产开发、工程建设监理前开设。
对于工程项目管理专业方向中的管理类课程，建筑企业经营管理是管理学基本原理和方法的具体应用，应放在管理学、组织行为学、工程项目管理和工程财务管理后开设。工程审计课程主要内容是工程造价审计、工程财务审计、效益审计和运营管理审计，应在工程财务管理、工程估价、工程项目管理课程后开设。
对于房地产经营与管理专业方向中的管理类课程，城市土地管理不需要其他课程做基础，应该先于房地产开发开设，房地产开发后开设房地产市场营销、物业管理、房地产项目策划。通过以上的分析和梳理，可以得出课程之间的逻辑关系。
三、课程教学内容的整合
按照梳理出的课程逻辑关系整合课程内容，使课程之间整体协调、相互渗透、避免重复。整合原则为专业基础课程的教学内容侧重于基本理论、基础知识；专业课程的教学内容注重于应用性知识。整合后各课程内容如下：
运筹学：线性规划和单纯形法，对偶问题，目标规划，整数规划，动态规划，马尔可夫链决策规划，网络优化模型，排队论，库存论，博弈论。
管理学：管理的决策，计划，组织设计，领导，激励，沟通，控制。
组织行为学：个体心理与行为，群体行为和群体冲突，非正式群体及行为，人际关系与信息沟通，领导及其影响力。
会计学原理：会计帐户和复式记帐，企业主要经营过程核算和成本计算，会计凭证和帐簿，核算程序，财产清查，财务会计报告等。
工程财务管理：筹资方式，资金成本与资金结构，项目投资，证券投资，营运资金，收益分配，财务预算、控制、分析等。
工程估价：工程费用结构，工程建设定额原理，施工资源的价格确定，工程量计算，建筑工程设计概算、施工图预算，建筑工程招标标底与投标报价等。
工程合同管理：工程合同体系，工程合同的总体策划，工程合同的审查谈判与签订，工程合同的履行，工程合同索赔管理等。
工程项目管理：工程项目计划，工程项目的组织，工程项目采购，工程项目时间管理，工程项目质量管理，工程项目费用管理，工程项目风险管理，工程项目信息管理等。
建筑企业经营管理：企业管理职能，现代企业制度，建筑企业管理组织，建筑企业文化，建筑企业战略管理，建筑企业经营预测和决策，建筑企业计划管理，建筑企业生产要素管理，建筑企业技术管理，建筑企业质量管理等。
工程建设监理：工程监理企业，工程建设监理组织，工程建设监理规划，工程建设监理目标控制，工程建设监理的组织协调等。
工程审计：工程计划审计，工程招标投标审计，工程造价审计，工程财务收支审计，工程投资效益审计，工程管理审计等。
房地产开发：房地产开发项目选择，土地开发，开发项目规划设计与评价，房地产开发项目的建设管理等。
城市土地管理：建设用地管理，城市土地市场管理，城市地价管理，城市土地的经营与储备，城市地籍管理等。
房地产市场营销：房地产营销计划及组织，房地产营销环境分析，市场调查与预测，开发项目客户定位、产品定位，营销价格策略、渠道策略、促销策略等。
物业管理：业主自治管理，物业管理企业，物业管理招标与投标，物业管理早期介入，前期物业管理，房屋维修管理，物业设备管理，物业环境卫生、绿化管理，物业安全管理，物业综合管理与综合经营，物业服务收费等。
房地产项目策划：房地产项目投资策划，房地产项目营销策划，房地产经营策划，房地产品牌策划等。
购物车(0)
