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关键词：我国；房产税改革；有效政策；探析
一、进行我国房产税改革研究的重要意义
在进行我国房产税改革的有效政策的研究的过程之中，为了保证我国房产税改革的改革效果，要充分的考虑到目前我国的房地产事业发展的社会经济背景，与此同时，还要充分的考虑到我国的房地产经济事业在接受我国房产税改革的过程中，对自身的发展情况的影响。具体的来说，我国房产税改革主要包含有以下几个方面的改革措施：进行对我国房产税的种类的改革、进行我国房产税的税收额度改革、进行对我国房产税的税收类型分类的改革等，这些我国房产税改革的内容和措施也是各不相同的。
进而通过对我国房产税改革各个方面的内容总结，总结制定出合理有效的我国房产税改革策略。针对这样的情况，就需要我国房产税征收部门在进行我国房产税改革策略制定的过程之中，坚持合法合理的房地产经济管理原则，保证我国房产税改革可以在最大效率的保证房地产行业的发展，获得最大化的房地产利益。与此同时，我国房产税改革在进行的过程中，还要增强我国房产税税收的应用范围，建立一套完善的我国房产税征收体系，提升对我国房产税征收的应用水平，保证我国房地产事业的持续快速健康发展。
二、我国房产税改革的基本概念
房地产行业作为第三产业的大头部分，房地产行业是我国社会经济的重要组成部分，我国房产税也是我国税收的重要组成部分之一。从一般意义上讲，我国房产税的征收过程是依托于房地产行业存在的，但是，如果从更深层次的角度来考虑，我国房产税改革又不仅仅局限于对于房地长行业发展这一领域。我国房产税改革正在逐步的进行房地产行业的各个领域的完善进行研究。针对这样的情况，也可以说我国房产税改革过程就是对现有的房地产水税收征集过程的完善处理过程。
在进行我国房产税改革的过程中，要充分的考虑到我国的房地产经济行业的高风险性特点，在我国房产税改革过程之中，进行我国房产税改革各项措施的分类处理，这就决定了我国房产税改革要充分的满足各项要求的实际需要，将我国房产税改革和我国政府职能部门的相关政策进行有效的联系优化，通过我国房产税改革优化，促进我国房地产行业的快速发展。
三、我国房产税改革研究的具体方向
1.根据税制来制定我国房产税改革策略
发放税制来进行我国房产税改革策略制定是进行房地产税改革方式之一，通过这种方式，我国房产税征收部门有着以下的优势：可以进行对于房地产企业的实际发展情况，以及房地产企业的经济获取情况进行我国房产税改革的制定。针对这样的情况，采用根据税制经济发展来制定我国房产税改革策略的方式可以妥善的解决房地产经济的发展问题，进而保证我国的房地产税收的基础上，促进我国房地产经济的发展。但是，根据税制经济发展来制定我国房产税改革策略的方式也存在着提升房地产经济管理部门资本成本，导致房地产税收过程进行研究的脱节问题，导致房地产税收改革的作用难以得到有效的发挥。
2.根据征税范围来制定我国房产税改革策略
在进行我国房产税改革的过程中，为了保证我国房产税改革的公平性发展，根据征税范围来制定我国房产税改革策略，通过这种方式，房地产经济可以在公正的环境下，促进我国房地产经济的发展。具体的来说，目前的根据征税范围决定了我国的房地产征收过程中，存在着城市体系和农村体系。由于房地产行业是一项复杂的经济运行过程中，具体的来说，房地产经济管理部门进行管理的过程中，所涉及到的各种影响因素是多种多样的。从这些各式各样的因素进行总结研究，可以发现，地理环境因素和经济发展因素也是制约我国房地产行业发展的重要因素之一。在这样的背景下，在进行我国房产税改革策略的制定过程中，如果房地产税收管理部门不能够很好的评估一个房地产项目的税收征收范围，很有可能导致我国房产税改革策略难以满足我国社会经济发展的需要。
3.根据我国社会经济的发展来制定我国房产税改革策略
随着我国社会经济的持续快速发展，我国农村地区的经济开始逐步的发展起来，在传统的我国房产税策略营养过程中，主要的税收来源都是来自城市的税收来源。在农村的我国房产税管理过程中，并没有意识到对于我国房产税的完善研究。相比较于上文介绍的税制经济发展策略制定的方式，通过进行我国农村地区的我国房产税的改革研究，可以充分的保证这一经济领域的税收得到合理的利用，促进我国财政税收的发展。但是，在实际的发展过程中，我国房产税改革策略应用过程中，我国房产税改革策略要对相应的僵化管理思维进行样的划分研究，科学合理的进行我国房产税改革策略的制定研究，在保证房地产行业的基本税收的过程中，有效的促进我国房地产经济的发展。
四、桎梏房产税改革策略应用的原因
1.房地产经济资本成本负担重
在进行房产税改革的过程中，要充分的考虑到，房产税改革过程不能给房地产经济带来成本负担，保证我国房地产经济的可以稳定的发展。但是，在实际的运行过程中，由于房地产经济的经营周期很长，这就导致房产税的征收过程很容易产生和房地产企业的内部矛盾问题，在严重的情况，甚至有可能导致房地产企业出现资金链断裂的情况。与此同时，随着房产价格的逐步提升以及国家的相关政策的改变，房地产经济在发展的过程中，所遇到的问题也正在逐步加多，这些都加重了房地产经济的资本负担。针对这样的情况，在进行房产税改革的策略研究过程中，要充分的考虑到房地产行业的发展情况，保证房产税改革的可持续性。
2.房产税改革的政策影响因素
在进行房产税改革的过程中，要充分的考虑到各种政策因素对于房地产经济的影响，并进行相关的房产税改革策略的制定。因此，可以看出，在进行房产税改革的过程中，要在对房地产经济发展的各种策略的研究过程中，完善房产税改革策略，优化房产税征收体系。针对这样的情况，政府职能部门要对房地产行业的发展策略进行研究，保证房产税改革策略可以满足房地产行业的发展趋势。除此之外，房产税改革要和政府的相关政策法规进行缜密的联系，在保证房产税改革的应用效果的基础上，促进我国房地产税制改革的发展，进而促进我国房地产行业的发展。
3.房产税改革的风险因素
在进行房产税改革过程中，由于房产税改革是一个长期的动态过程，因此房产税改革是一个周期很长的项目。与此同时，房地产行业的资金控制过程是一个很严峻的问题。针对这种情况，就要求对房产税改革过程中可能出现的风险因素进行总结研究。与此同时，由于房产税改革的风险因素，在进行房产税改革的研究过程中，要对这些风险因素进行总结研究，杜绝房产税改革的风险因素，促进房产税改革的正常推行。
4.房产税改革的波动因素
房地产行业在我国的经济社会之中扮演着重要角色，是我国的支柱性经济行业之一，针对这样的情况，为了保证我国经济的稳定发展，就需要对房产税改革的波动影响进行控制。但是，由于房地产改革过程的不稳定性，要对房产税改革的变化进行稳定性研究，进而保证房产税发展的稳定性。进而有效的保证房地产经济管理的正常运行。例如，当房产税改革策略制定完毕之后，要根据当前的房地产发展情况进行严格的制定管理的。针对这样的情况，就需要房地产管理过程进行持续性的优化处理，促进房产税改革作用的发挥。
五、我国房产税改革有效政策
1.简化我国房产税的税制制度
无论是采用何种我国房产税改革策略，都要对现有的我国房产税进行简化处理，与此同时，为了解决我国在房产税方面实行内外两套税制的问题，在进行管理的过程，不断进行税制的优化处理，防止重复的税收。针对这样的情况，就需要房地产税收管理部门应该完善的规划现有的房地产税征收体系，对房地产企业的实际发展情况和当地区域的发展情况进行总结研究，完善我国在房产税方面使用的研究体系。具体的来说，就要求房地产税收管理部门的制定者形成税制制度的简化处理意识，不断关注我国房地产市场的发展态势，不断研究国家颁布的政策法规，建立完善的房地产税收管理体系，促进房地产企业和税收管理的持续健康快速发展。
2.严格控制房地产税的减免范围
在进行我国房产税改革的过程中，要考虑到房地产项目的复杂性特点，并充分的考虑到房地产页的实际发展情况，对实际上有困难的房地产企业进行照顾。针对这样的情况，在房地产税收管理部门进行我国房产税改革的过程中，对房地产企业要有深入的了解。具体的来说，房地产税收部门可以专门成立项目调研机构，深入的进行对房地产企业的运行状态研究，更加科学合理的规划我国房产税改革的发展方向，尽可能的让税制的改革满足房地产行业的发展需要。
3.完善房地产税的改革依据
房地产税的改革依据的完备程度将直接影响到房地产行业的运行情况，在房地产企业这种需要有大量资金存在的企业更显得尤为关键。针对这样的情况，就需要在进行房地产税的改革过程中，建立一套完善的改革管理体系，加强对房地产税的改革控制，保证房地产的策略改革过程的每一个细节都得到合理的考虑与解决。与此同时，房地产税的改革过程还应当充分的考虑到企业的经济发展情况，系统的规划房地产改革问题，提升房地产税的改革效率。
结论
综上所述，由于房地产行业是我国经济的重要组成部分，房地产行业也存在着运行周期长、受国家政策的实际特点。因此，就需要对房地产行业的税收制度进行持续性、动态性的改革研究，保证房地产税的改革过程可以促进房地产行业的持续快速健康发展。针对这样的情况，就需要对房地产税的改革过程进行严格的分析研究，不断完善房地产税的策略改革结构，建立完善的房地产税的改革体系，促进企业的平稳运行。（作者单位：内蒙古财经大学职业学院）
参考文献：
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[5] 樊华，叶艳妹.我国房地产税制现状研究[J].经济论坛.2005（12）
房地产税改革研究
消费税变革国际趋势分析
税收情报交换涵义探索
房地产税制改革
中国预约定价制度发展与展望
提高国际税收理论研究质量思考
税收管理的国际经验及对中国的启示
对外直接投资税收相关问题的探讨
欧盟邮政电信服务增值税改革趋势和启迪
国际税务行政发展动态与创新
房地产税税收限制国际经验及启示
设计海外投资架构时应考虑税务风险
对提高大企业税收遵从度的思考
节能减排视角下消费税绿化的趋势及启示
对商品税促进收入公平分配作用探讨
实物期权法在成本分摊协议中的作用
企业并购英国企业的税务架构问题探讨
对我国房地产税制改革的看法
非居民企业股权转让税收管理问题
发达国家鼓励小企业发展税收政策简介
企业重组企业所得税政策研讨
促进经济发展方式转变的税收政策
经济发展方式转变中的税收政策探讨
营业税改征增值税试点趋势与展望
欧盟成员国碳税政策比较与启示
对税收鼓励战略性新兴产业发展研究
促进我国居民收入合理分配税收政策研究
中国企业走出去的税收问题
重建大企业税务管理体系设想
改革我国房地产税制的构想
非居民企业避税手法及策略
我国个人所得税减除费用标准的思考
后金融危机时代金融交易税探索
企业境外所得税收抵免问题分析
美国大企业税收管理模式及启示
居民企业境外投资合作的税收政策研究
对我国软件和信息服务外包业税收政策思考
加强大企业税收管理探索与思考
税收政策在社会公平角色及作用
促进经济结构调整财税政策研究
提高对走出去企业税收征管能力
间接税调节收入分配的研究
我国银行业税收负担对比分析
开征物业税的意义及现实评述
增值税和营业税的变化趋势及路径
消费税征收范围的国际对比与启示
非居民税收工作问题探讨
(一)房地产税评估方法
房地产评估制度是房地产税制的重要组成部分，它是指房地产税评估部门依据一定的技术手段和方法，对土地及其附着物(建筑物)的价值或面积进行定期评估。并据以作为房地产计税依据征税。当前，世界各国房地产税体系中的房地产计税依据有三类：一类是面积计价法。一类是市场价值计价法，一类是面积和市场价值混合法。世界上大部分国家尤其是发达国家都采用市场价值计价法，一些转轨国家和经济水平较低的国家，如捷克、智利、肯尼亚等采用面积计价法或混合估价法。但实行面积计价法和混合计价法的国家正在向市场价值计价法转变。从世界各国具体的评税方法看，主要是通过以下三种方法来进行房地产价值评估。
1.市场法
市场法即市场售价比较法。它是将应税房产与近期交易与之类似房地产的价格比较，同时考虑影响交易价格的各种因素，估定应税房地产价值。这种方法需要有发达的房地产市场、完善充足的交易资料和高度的信息化建设，多数发达国家普遍采用这一方法。市场法适用于居民住房、私人公寓、度假屋、农场等的评估。
2.收益法
收益法即收益还原法，也叫收入资本化法或收益现值法。它是指运用合适的收益率(资本化率或还原率)将未来的纯收益折算为评税财产现值的方法。这种方法是用每期的总收入减除总费用得出纯收益后，根据一定的收益率(资本化率)算出财产的评税值。这种方法适用于比较容易获得相同或同类财产市场租金价值的房产，如商店、写字楼等。
3.成本法
成本法即重置成本法。它是通过评估房地产的重置或重建成本来确定市场价值。由于这种方法考虑了财产折旧和无形损耗，因此，需要准确评估建筑物的成本、土地价值及折旧。在财产相对比较新、还不存在同等财产的销售以及建筑物相对独立的条件下，宜采用这种方法，如工业财产价值经常采用这种评估方法。
(二)房地产税的评估手段
房地产税的评估手段主要有三种，一是批量评估手段，二是单宗评估手段，三是自行评估手段。批量评估是指借助计算机信息系统，采用法定形式建立的参数体系。分片区批量评估应税房地产的市场价值。据以计算应征税款的方法。单宗评估是指评税专家遵循法定规程，选用合适的评估方法，对个别产权结构和建筑结构复杂、功能多样的应税房地产进行评估的方法。自行评估是指财产所有人对其自有财产确定一个评估价值，并以此进行财产登记和申报纳税的方法。
从目前的情况看，以市场价值为计税依据的国家普遍采用批量评估手段。如美国、英国、法国、德国、荷兰、挪威、芬兰、爱沙尼亚、塞浦路斯和罗马尼亚等。其中，美国广泛应用计算机辅助批量评估系统(CAMA)和地理信息系统(GIS)作为房地产评税价值的技术支撑系统。还有一些转轨国家和发展中国家正在开展批量评估工作，如匈牙利、立陶宛、波斯尼亚、马耳他等。由此可见，批量评估已成为世界各国评估手段发展的趋势。
在个别缺乏专业估价人员，税收征管水平较低的国家，如匈牙利、泰国、突尼斯和菲律宾以及哥伦比亚实行自行估价制度。但由于财产所有人自主估价，财产价值存在被低估的倾向，加之居民纳税意识薄弱，税务部门缺少足够的人员对自行申报财产税数据的审核，往往会造成税源大量流失的状况。
(三)房地产税的评估机构
世界各国或地区对房地产税评估均设有专门的估价机构，这些估价机构有的隶属于税务系统(但一般与征管系统分开)，有的独立于税务系统，但一般来说在工作中独立性较强(见下表)。如澳大利亚各州设立总评估师办公室，负责税基评估，总评估师由议会任命，对州长负责；美国不动产税基评估主要在地方政府，波士顿60多万人，仅政府不动产价值评估人员就达200多人：英国由国家税务局内部的估价办公室进行房地产税基评估：香港地区则由与税务局平行的库务署来进行。通过这套管理体系的设立。保证了不动产税基评估的进行，这是房地产税稽征的基础。
目前，极少数的国家，如新西兰、博茨瓦纳、肯尼亚和南非利用私人评估机构协助市政当局进行房地产评估。但是，利用私人评估机构进行评估容易产生数据的可信度、质量控制手段等问题。
(四)房地产税的评估周期
世界各国评税周期的规定一般分为两种：一种是对评税周期由法律规定，包括必要时推迟或取消房地产重估的规定；另一种是评税周期没有法律规定。但在实际操作中有一般规定。从各国实施的实际情况看，重估周期一般都在3―10年的范围内波动，其中以3年和5年作为周期的最多，只有极少数国家每年都进行重估，还有一些国家很少评估。一些发达国家和地区由于技术和财政能力相对较强，评估周期较短且相对固定；反之，一些发展中国家或地区评估周期则较长且不固定。除此以外，一些国家如约旦、哥伦比亚和巴西采用房地产价格指数(如利用通货膨胀率)作为重估指标，但效果不太理想。
(五)房地产税的评估结果争议解决机制
任何财产税制都必须具备一种渠道，即当房地产评税机构评出每个地块的房地产价值后，要向纳税人发出通知，告知房地产的纳税价值，若纳税人认为对他们财产的估价有误时，可以提起申诉。各国申诉渠道一般包括三个机构。纳税人首先向当地税基评估机构申诉。如果税基评估官认为纳税人的理由是对的，可以调整税基评估通知，以纠正估价方面的错误和异议；如果税基评估官不同意纳税人的意见，纳税人才能向政府复核委员会审诉。如果这一机构未能解决争议，纳税人最后可向法庭提出申诉。
二、对我国评税制度的启示
从国外的经验可以看出，房地产税的评税制度与该国家或地区的房地产税制设计、历史文化背景和政治制度密切相关。尽管各国或地区的具体实际不同，但仍有一些基本的一般性规律，这些规律也是我国房地产税制设计和具体操作中不可或缺的。因此，在我国的房地产税制面临改革，房地产估价制度很不完善的情况下，借鉴国际先进经验，建立一套适应市场经济发展的房地产评估制度是很必要的。
(一)设立专门的房地产税评估机构
由于税基评估既需要借助于税务部门对纳税户基本信息的掌握，也需要借助于房地产或土地管理部门掌握的相关数据资料，加之房地产税评估结果关系到政府的税收收入与个人应纳税额，因此，大部分国家或地区都设立了专门的不动产税基估价机构，这些评估机构的性质主要是政府部门(有的隶属于财税部门)或准政府部门，具有较强的专业性。鉴于我国还没有设立专门的房地产税基评估机构，建议在我国房地产税制改革中，设立隶属于政府部门的独立税基评估机构。为了保证评估环节和征税环节相互独立，该机构应该与地方税务机关和房地产管理机构并列，既能保持密切联系又可以相互监督制约，保证评估结果的公允性。
(二)培养专门的评估人员
房地产税基评估是以批量评估为主，运用计算机辅助评估，结合GIS信息系统进行的评估。评估过程中依据的评估标准和采用的具体方法与一般不动产评估不同。因此，各个国家都对房地产税基评估人员的任职资格及条件做出了明确规定。一般来说。房地产税基评估人员需要通过考试取得执业资格，并接受专业的后续教育课程培训，周期性地接受执业资格审核。在这方面，我们要借鉴发达国家的经验，建立评估师注册登记制度，完善评估人员培训与继续教育制度，建立起符合我国国情的税基评估从业人员管理制度。
一、一季度税收收入形势分析
（一）地税收入实现了“三增长”。一是地税总收入较去年同比增加756.95万元，增长17.99%；二是省级收入较去年同比增加603.57万元，增长了76.22%；三是县级收入较去年同比增加25.22万元，增长了1.18%。
（二）收入实现了均衡入库。1-3月，我局入库税收和基金附加收入5164.59万元，完成市局年度奋斗目标任务的27.25%，超时间进度2.25个百分点；完成县府年计划28.85%，超时间进度3.85个百分点。
（三）主体税种增收突出。1-3月税收增收主要集中在营业税、个人所得税、土地增值税、契税，四个税种共增收1649.80万元，对税收增量的贡献率达到227.20%。对税收入库的增长起到了重要的支撑作用，其主体地位尤为明显，成为了拉动本季税收增长的主要因素。
（四）各单位组织收入入库发展平衡。2006年1-3月份城区四个直属单位（太和、直属、直属二所、稽查）共征收入库地税收入4726.62万元，完成年度计划26.09%，超平均进度1.09个百分点，较去年同比增长了93.94%，占地税收入总入库数的91.52%；11个基层所1-3月共征收入库地税收入437.96万元，完成年度计划39.07%，超平均进度14.07个百分点，较去年同比增长了308.72%，占地税收入总入库数的8.48%。总的来看，本季税收收入协调增长的态势明显，税收收入完成进度情况处于良好态势，城区和基层所税收收入均超额完成了本季收入任务。
（五）重点企业税收入库进度不均衡。1-3月，我县四大集团税收入库与去年同期比呈现出一增三减的格局，重点企业税收入库进度不均衡。其中：美丰公司入库1387万元，与去年同期比增加474万元；沱牌公司入库61万元，与去年同期比减少689万元；明珠公司入库181万元，与去年同期比减少252万元；银华公司入库60万元，同比减少5万元。
（六）单个税种呈现“八增四减”态势。按与去年同比口径，一季度增加的有营业税、个人所得税、资源税、城维税、印花税、土地增值税、耕地占用税、契税等八个税种，同比增加1709.6万元，减少的有企业所得税、房产税、土地使用税、车船使用税等四个税种，同比减少1020.02万元。
二、所做的主要工作
我们抓住全县加快丘区示范县建设的有利形势，坚持“依法征税，应收尽收，坚决不收过头税，坚决防止和制止越权减免税”的组织收入原则，进一步加强班子队伍建设，积极实施科学化、精细化管理，强化税务稽查，促进了一季度税收的稳定增长。
（一）坚持以组织收入为中心，认真落实收入目标责任制。一是加强目标责任制管理和落实，完善税收任务下达办法，更具科学性。及时分解落实年度工作目标，与各单位签订了《年度工作目标责任书》；二是强化任务意识，建立健全局领导联系重点企业和各征收单位的分片包干工作制，加强督导力度，确保完成奋斗目标任务；三是重新修订《射洪县地税系统季度（办年）工作目标考核办法》，加大考核力度，对税收收入完成情况实行逗硬考核。
（二）进一步加强房地产等税收管理。一是进一步规范房地产税收管理。县局成立了专门负责房地产税收征管的直属税务二所，对该所配了所长、两名副所长和纪检监察员，切实加强领导。自年初成立以来，实施房地产税收“四个一”管理效果明显，一季度，该所征收入库房地产税收1208万元，比去年同期入库数397万元增加811万元，增长2倍；二是加大服务业税收日管力度。一季度充分把握春节期间“假日经济”的有利时机，加强对餐饮业、娱乐业等的有效监控，1-3月入库服务业税收234.59万元，同比增收34.26万元，增幅达17.10%；三是做好2005年度所得税汇算清缴工作和管户建档建卡工作，全面落实了税收管理员制度，实施了税收管理员下户巡查巡访制度，有效实施了税源监控。
（三）以深化机关效能革命为契机，做好ISO质量管理体系认证相关工作。各单位、各部门积极工作，对内部设置、岗责体系、工作流程作了进一步的调整和完善，印发了《质量手册》和《工作规程》并认真组织干部职工学习。切实开展效能革命工作，印发了《关于进一步深化效能革命工作的实施意见》（射地税发〔2006〕30号）并认真组织实施，开展了明查暗访，对未按规定着装的6位职工进行了通报并扣发了奖金，有力地促进了各项工作的顺利开展。
（四）坚持标本兼治、综合治理，加强党风廉政建设。一是及时召开了地税系统党风廉政建设和反腐败工作会议，与各单位和个人层层签订了责任书。二是严格执行领导职务任期制，逗硬落实干部任用条例，全面落实《遂宁市地税系统干部交流工作暂行办法》，选拔任用部分领导走上领导岗位，干部选拔工作进一步规范化。三是开展学习活动，把遵守、贯彻、维护作为重大任务抓紧抓好。四是坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，建立健全符合税收工作实际的教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系，一季度，全局未发生一起违风党纪的人和事。
三、二季度工作要求
一季度全县地税形势较好，为完成半年收入任务打下了良好的基础。但是，税收形势我们不能乐观，按市局年奋斗目标的任务要求，1-6月需完成各项税收任务9475万元。其中：工商税（含契税、耕地占用税）6475万元，企业所得税2700万元，基金附加300万元。要完成二季度的收入任务，特别是要完成县级收入任务，我们面临的形势十分严峻，务必引起大家高度重视。二季度，我们要抓好以下几个方面工作：
（一）开展社会主义荣辱观教育，加强干部队伍建设。同志今年3月4日看望出席全国政协十届四次会议的委员时强调，要引导广大干部群众特别是青少年树立社会主义荣辱观，要坚持以热爱祖国为荣、以危害祖国为耻，以服务人民为荣、以背离人民为耻，以崇尚科学为荣、以愚昧无知为耻，以辛勤劳动为荣、以好逸恶劳为耻，以团结互助为荣、以损人利己为耻，以诚实守信为荣、以见利忘义为耻，以遵纪守法为荣、以违法乱纪为耻，以艰苦奋斗为荣、以骄奢逸为耻。“八荣八耻”概括精辟，内涵深邃，体现了中华民族传统美德与时代精神的有机结合，体现了社会主义基本道德规范的本质要求，体现了社会主义价值观的鲜明导向，为我国公民道德建设树起了新的标杆。作为地税系统干部职工贯彻落实同志的这一重要指示，当务之急就是要认真学习，深刻领会其内涵，结合税收工作特点，树立正确的税收荣辱观，树立“以热爱地税为荣，以损害地税为耻”思想：一是要为纳税人服好务，争当“人民满意公务员”；二是要在日常生活中遵循基本准则，遵纪守法，爱岗敬业，做个好公民；三是要讲科学，学业务，懂荣辱，做个合格的好税官。
（二）围绕组织收入的中心，加强税收征管，确保实现“双过半”目标。一是继续强化收入目标责任管理，逗硬实施月份收入考核，充分运用考核激励机制挖掘征管工作效能；二是进一步强化任务意识，继续实行局领导联系重点企业和各征收单位的分片包干工作制，加强督导力度，确保完成奋斗目标任务；三是继续深化房地产税收一体化管理，确保房地产税收收入的稳步持续增长；四是加大各项基金附加征收入库力度，务必实现均衡入库;五是加大税收执法力度，发挥稽查和日常检查的职能作用，防止欠税，增加收入。
（三）开展发票、税票专项检查，加强税收票证管理。一是组织开展税收票证大检查。按照市局安排重点对2005年所填开的税票进行大检查，2006年严禁手工填开税票。二是开展发票稽核工作。加大对发票领用金额与所交税款之间的核查力度，对重点税源企业、建安项目、货运发票实施联查，防范和整治“头大尾小”。三是严格免税发票管理，做好下岗职工享受税收优惠政策的资格审查，制定和落实享受免税发票额度的政策界限，避免个别人钻政策空子导致税收流失。
（四）规范内部行政管理，做好政务事务财务工作。要进一步修订完善各项管理制度，严格落实会议、接待和公文管理制度，认真做好督查督办和目标考核工作，进一步做好安全消防、保密保卫工作和做好卫生绿化等工作。要进一步完善财务管理制度，基层经费开支严格执行送监察室审核制度，切实做到财务管理有章可循。要规范工会活动方式和形式，机关和基层单位原则上不到县外开展工作活动、党员活动。
（五）深化效能革命工作，做好ISO质量体系认证各项工作。要坚持把开展“效能革命”工作贯穿于地税工作始终，切实加强领导，强化执行落实，要以铁的决心、铁的纪律、铁的制度把效能革命长期抓下去，严格执行上班签到制度，机关首先从领导做起，领导班子成员均要按时到办公室进行签到，要进一步加大明查暗访力度，强化“两权”监督，加大监督检查力度，对影响效能革命、破坏经济发展软环境的人和事要坚决进行严肃查处，确保各项措施落到实处。要认真组织干部职工学习ISO《质量手册》和《工作规程》，做好质量管理体系认证的各项准备工作。
关键词：税收；房地产税；征收
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.14.183
1 房地产行业开发经营的特点
（1）房地产开发企业的建设周期一般较长、投资项目大多有规模巨大的特点，另外也有资金投入数额巨大且回收期长等行业特点。
（2）当前房地产企业多采用分期分项目分批次、滚动式的方式开发，并且跨城市、跨地区经营成为常态、开发形式各异等，这都是房地产行业成本核算复杂的主要原因。
（3）企业房地产开发业务包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、销售以及持有出租等多个开发销售的环节，因而房地产开发企业涉及的税收环节也较多、涉及的税种繁多复杂，包括增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税等若干个税种。
（4）房地产开发企业在经营中面临着较高的风险。房地产业是一项较高风险的产业，其开发的产品单位价值高，负债经营程度也高，同时作为国民经济的风向标，房地产行业受国家经济政策的影响较大，面对的不确定因素较多，譬如市场因素、政策因素等都会对房地产业造成较大冲击和影响，决策稍有不慎，就会造成开发产品滞销，商品积压，导致资金周转不灵，甚至资金链断裂，令企业陷入困境。
2 房地产开发企业税收征管存在问题
2.1 内部原因
（1）部分税务人员在对房地产开发经营企业的征管不够重视、经验不足，专业水平和能力有待提高，譬如税务部门缺乏建造师、评估师等专业人才等。房地产行业所涉及到的税收问题相当复杂，专业性强，对税务部门的管理人员的税务专业水平和综合素质的要求都很高。而在实际的税收管理工作中，特别是基层税务人员接触较少，有的在管理上简直就是感到力不从心。
（2）税收征管精细化程度不高，税务部门内部大多没有对房地产开发经营企业的开发项目进行项目登记、备案管理，也没有建立独立的台账。对房地产开发经营企业的建筑安装业务、销售不动产业务都没有在税务部门专门开发的“两业”系统进行详细登记，没有充分利用好“两业”系统，对企业的开发、销售的情况未能及时掌握，未能做到有效监控。
（3）征管部门对房地产开发企业的日常管理手段单一，纳税信息掌握不对称，信息受限，造成税收征管不到位，特别是在核查过程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分证据无法取得或者是虽然可以获取到有关凭证资料，但却需要花费过多的精力和时间，整体上影响了税务核查工作效果和最终成绩。
（4）税务管理工作主要是一种事后管理的工作，相对地说，管理工作的开展比较滞后，税务部门未能在房地产公司开发项目立项之初即时介入，这方面的不足对税务部门工作人员在对建筑施工成本的核查方面带来了较大难度。
2.2 外部原因
2.2.1 房地产企业对税收政策掌握不到位，纳税意识不强，财务核算不健全，税款容易流失
部分房地产行业财务核算不够准确，财务制度不够健全，财会人员配备不足且素质普遍不高，企业法人税法意识淡薄。比如未及时结转销售收入、将已实现的销售收入长期挂“预收帐款”等科目的情况，影响到企业所得税的正确计缴；或者在业务往来上做手脚，采取通过关联企业转移收入、多开成本费用发票等方式，造成少列收入多列成本费用的状况，造成税款的流失等等。
2.2.2 目前在建筑安装环节虚列工程成本依然是房地产开发企业偷逃税的主要手段
房地产开发企业的建筑工程，往往存在着前期工程施工总量被后来的施工所覆盖、隐蔽的特点，但另一方面，税务部门工作人员反而因专业方向的差异，对建筑施工业务不太熟悉，这样，税务部门这一软肋往往就会被房地产开发商所利用，他们会为了增大税前扣除，而在建安环节虚列工程成本，从而降低利润额，以达到少缴不缴税款的目的。
2.2.3 房地产中介机构自律不够，税务征管难度加大
现阶段，对房地产中介机构的行业监管仍不够到位，并且由于税收法律法规等制度也有待进一步完善，以及在各种利益引诱下，少数房地产中介机构为房地产企业伪造虚假的房地产项目结算审核书据提供各种便利，以上种种的因素都给税务部门的税收管理带来了更加大的难度。
2.2.4 税收征收管理外部环境有待改善，协税护税机制有待进一步完善
房地产开发经营涉及多个部门，比如国土、房管、建设等多个职能部门，由于协税护税机制还不够完善，造成了部门配合不力的情况，部门间涉税信息不能共享，取证困难等，职能部门协作配合不尽如人意，就会更增加税收征管难度。
3 加强房地产税收征管的几点建议
3.1 开展形式多样的税法宣传，使纳税人自觉纳税的意识以及对税收法律法规的遵从度得到不断提高
要结合实际加强税法宣传，通过上街摆摊、发放宣传材料、宣传手册，在新闻媒介、税局公开网站上增设税收政策宣传专栏，或在QQ、微信等电子媒介上宣传以及举办税收培训班等各种各样的形式，及时、迅速地将国家房地产政策以及税收政策的变化、调整等告知企业，传送、告知每一个企业法人、财务核算人员、办税人员等，确保其吃准吃透政策，增强其依法纳税意识，使其知法守法，促使其自觉遵章依法纳税。
3.2 加强对税务人员和企业账务人员专业知识培训，加强日常管理
一要加强税务人员的各类税收业务知识和法律法规知识培训，使每个税务人员不但精通专业知识，还要具有较高的法律素质，提高依法行政的意识和能力。另外除加强对税收的专业知识的学习外，更要增加不同行业的专业知识的培训和学习，特别是要注重与房地产开发企业业务相关的工程造价、评估等专业知识的涉猎，以满足税务核查的需要；二要调配各税务部门的业务能手不定期对房地产企业的法人和财务人员等进行纳税辅导，提高他们的财务核算水平和对税法认知度，减少房地产行业企业的纳税风险。
3.3 对房地产开发产品实行项目化管理，提高税收征收管理水平
鉴于同一房地产企业一般都有多个开发项目，其所发生的工程成本、财务费用等支出都很难划分清楚，通常有成本费用的结转与登录的主营收入不匹配的情况，另外多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积等情况也普遍存在。基于以上的不良状况，应加强对房地产行业的管理，对对房地产行业税收的管理可采取项目化管理的方法，按国税发[2009]31号第二十六条的计税成本对象的确定原则来归集成本费用，建立健全的项目台账，比如包括项目建筑面积、商品房销售面积、可售面积、主营业务收入、主营业务成本以及费用分摊等，充分利用好“两业”系统资源，完整登记相关信息，构建全程跟踪的管理体系。
3.4 强化重点税种管理，堵塞税收漏洞
强化企业所得税、增值税以及土地增值税等重点税种的管理。一是关注收入结转的及时性和成本结转的配比性等，并对几大税种的计税依据进行横向对比分析，以保证各项税收及时足额入库。二是对不同地域、不同规模的房地产开发项目分别设置企业所得税最低预警率，对税负低于最低预警率的企业要及时介入，进行纳税评估，分析原因。三是在土地增值税征管方面除了要随同流转税（增值税）预征外，对已办理竣工结算的房地产开发项目应严格审查土地转让成本及费用，及时进行土地增值税清算。四是要加强存量房出租增值税的监控。
3.5 紧密关注房地产企业的关联行业，实现税收征收管理的无缝对接
本地区的房地产开发企业很多是集团公司或家族企业，同时经营着建筑安装、装修和房地产开发等多元化业务。部分房地产开发企业往往利用关联企业或者与施工企业的供需关系或者关联关系，虚列工程成本或转移营业利润，进而达到偷逃税款的目的。因此，必须强化对施工企业的税收管理，完善关联行业和关联企业的管理，从而提高房地产开发行业的税收管理水平。同时，依托计算机技术，搞好纳税评估。根据区域内房地产及关联行业纳税情况的相关历史数据，开展关联行业税负率、成本利润率、销售收入利润率、企业所得税负担率等指标的分析，按期进行纳税评估，对房地产开发经营实施有效控管。
3.6 加强部门配合，齐抓共管促税收
一是积极协调相关部门，搭建信息交流平台。与财政、税务、国土、城建、金融、房产管理等部门形成合力，实现资料、信息共享，扩充、建设好协税护税网络，以促进房地产市场的健康发展。
我国房地产行业的税负高于其他行业，特别是在行业快速发展的那些年表现的更为明显，相关数据显示，2009年我国税收总收入约为60亿元，较上年同期增加了5亿元，其中房地产行业税收增加1.75亿元，占税收增加总额的35%。此外，运作周期长、资金占用量大也是房地产行业经营的主要特点，对企业涉税业务进行税收筹划有利于企业的资金循环，在符合法律规定的前提下，企业应充分利用国家税收法规政策进行税收筹划，其重要性可概括为：第一，我国房地产企业整体税负偏高，并且涉及营业税、土地增值税、房产税等多个税种，企业客观上有较大的纳税筹划操作空间，纳税筹划可缓解企业经营压力;第二，行业竞争激烈，纳税筹划有利于房地产企业控制自身运营成本，提高在市场中的竞争力;第三，近些年来，地产行业的快速发展使其成为税务机关征缴稽查的重点对象，纳税筹划可有效降低房地产企业税务风险，规避违法行为的发生。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
（一）法律意识淡薄、税收筹划意识薄弱
我国税收相关法律法规在不断的完善，并且呈现出细化的趋势，但从实际情况来看，一些房地产企业对税法及政策的了解程度不够，仅仅是掌握了法律对部分税种的规定，缺乏对税法殊规定和政策的认识，法律意识的淡薄导致企业无法对自身的涉税业务进行有效筹划和管理，甚至有可能产生漏税或重复缴税的情况。此外，我国税收筹划起步较晚，理论体系和实践经验均存在不足，这使得很多企业没有认识到税收筹划的重要性，甚至产生了税收筹划就是偷税、漏税的错误认识。房地产企业偷漏、漏税的情况时有发生，违法行为不仅严重影响了政府的税收收入，也不利于企业的长远发展，而实际上企业是可以通过提高税收筹划意识和能力来降低企业税负的，完全没必要铤而走险，走上违法的道路。
例如：某地产公司同时开发两个项目，其中A项目市场价格为1000万元，可以扣除成本费用为400万元，则该项目增值率为150%，土增税为240万元，同时还需缴纳营业税及附加%56万元;B项目市场价格为1500万元，可以扣除的成本费用为1000万元，则该项目增值率为50%，土增税为150万元，同时还需缴纳营业税及附加84万元。在不考虑其他费用的情况下，两个项目共缴纳税金530万元。如果企业将这两处房地产项目命名为同一小区，那么项目整体增值率为78.60%，土增税为370万元，同时缴纳营业税及附加140万元，相比之下便可节税20万元，可见企业应具有税收筹划意识，它与企业的经济利益息息相关。
（二）缺乏纳税筹划能力及管理体系
目前，很多地产企业税收筹划工作都交给财务部门完成，但部门内部却没有专门的税收筹划人才，其他人员的税收筹划能力有限，整体上缺乏完善的纳税管理体系，也缺少其他部门和人员的支持与配合。因为企业的税费缴纳工作均是由财务部门完成，所以企业的管理者往往也会将多缴税费、受到税务机关处罚等情况归咎为财务部门的工作失职，但针对这种现象却也没有人能够提出更好的建议，这实际上本身就是对税收筹划工作认识上的错误。企业财务人员在办理纳税业务时确实会与税务机关产生互动，但却仅仅是将企业生产经营中产生的税款缴纳给税务机关，完成纳税义务，并没有真正涉及到企业经营过程中的税收决策，从实际工作情况来看，房地产企业很多业务都由企业决策人、市场部门、销售部门、策划部门完成，这些业务在开展过程中都有可能产生纳税义务，税收筹划工作需要有这些部门的合作与支持。从目前情况来看，房地产企业将税收筹划工作机械的让财务部门独立负责，又没有给财务部配备专业人才，显然是不合理、不科学的。
（三）缺乏税收筹划事前管理
管理者对税收筹划没有正确的认识，以及对此项工作重视程度不够都导致企业的后知后觉，通常都是在事后发现税收负担过重时才要求财务部门使用账务处理手段做应急处理，然后此时极端的操作往往会与税收法律法规冲突，这也是房地产企业税收方面经常出现偷税、漏税的主要原因之一。实际上，企业的纳税义务一旦发生，再通过其他的手段去处理为时已晚，这时再进行税收筹划则更是不可能的事情了。可见，纳税筹划的应该是一种事前筹划，同时也要求税收筹划人员对法律法规、政策动态及时掌握，否则纳税筹划就不能有效实施。
三、税收筹划问题的解决路径
（一）提高税收筹划意识
积极转变思维观念，树立科学的税收筹划意识是房地产企业要做好税收筹划工作的基本前提。企业不能将税收筹划工作硬性的安排给财务部门，要把工作重点放在建立与完善的税收筹划机制上，管理层要给予税务筹划工作高度的重视，企业各部门开展业务也要与税收筹划工作相配合，并在业务开展前便做好税收筹划。房地产企业还要鼓励税收筹划人员积极学习政策法规，全面掌握国家税收政策动态，提升自己的法律意识及纳税成本节约意识，在涉税工作上加强税主动性，最大程度的减轻纳税负担。
（二）提高税收筹划能力
房地产企业税收筹划负责人的专业能力直接影响到税收筹划的效果，所以企业在人员招聘时就应该倾向于有税法专业知识的人，并采取适当激励手段来鼓励财务人员加强税务法规学习，不断更新专业知识，从而提高其税务筹划能力，降低企业的各种经营风险。在外联工作上，企业应加强和主管税务机关的沟通，了解税务机关的工作程序，特别是对于一些模糊事项和新兴业务的处理，一定要得到税务机关的认可后再实际操作。如果企业存在一些内部员工无法胜任的岗位或无法完成的税务工作，企业可以考虑在外部聘请税收筹划专家来企业做顾问，例如注册税务师、理财规划师等，这样可以大大的提高企业税收筹划工作的权威性且降低操作风险。
关键词:房地产企业税务 内控体系构建 意义和方法
内部控制是一个企业实现战略目标的一种手段，在企业内部管理监控体系中发挥着至关重要的作用。对于很多企业来说，企业内部控制已经很熟悉，它已经充当着企业防范风险舞弊的一面“防火墙”。但是在企业内部控制制度起着一个重要成分的税务内控，却还没有得到相应的重视。伴随着我国税收环境的不断改善，国内很多企业整体的税负在逐年的下降，税负的下降给企业带来诸多实惠的同时也导致了企业的税务稽查风险也越来越高。这种外部税务环境的变化对企业税务内控水平提出了相应的要求。要求企业在加强内部控制的同时，更要防范税务风险的意识，应将税务内部体系融入到企业整体内控体系中。
一、税务内控的背景、定义和目标
税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制的一个重要组成部分的―税务内控，业界对此还没有明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业的董事会、管理当局和企业的全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值”这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。从税务内控的定义中可以得出：企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。
二、房地产企业构建税务内控体系的意义
近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业的宏观调控影响下，政府部门（尤其是税务管理的部分）对房地产业的管理日渐严格。自2002年起，房地产企业一直被国家税务局列为当年度税收专项必检的对象。并且公众目前普遍认为房地产企业偷漏税现象特别的严重，这也说明了目前房地产企业涉税风险很高。
首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。
其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查、避免税收处罚、形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的纳税风险评估、检查，进而影响企业正常生产经营。
三、构建适合房地产企业税务内控体系的方法
为了尽可能的规避税务风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。
(一)为了提高企业税务内控管理水平
应在财务管理部门下设立专门的税务管理部门，即使没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不单单指税务申报的人员或者财务人员，还包括与公司税收紧密联系的其他部分人员（如业务、采购部门）还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报数据核算、填制申报，发票使用管理情况，税务风险事项分析、评估、处置和监督；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行一定的税务指导，杜绝经营过程中潜在的税务风险；积极参与公司投资、筹资等方面税务管理讨论，并能提出有效的税务评价意见。
(二)对各环节的风险管理流程进行控制
企业内部控制机制是一种防范性的控制机制，是企业防范风险的基础，也是企业防范风险的前提。内部控制制度包括为企业保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列的相应的管理制度和措施。作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须要建立科学的内部涉税事物管理组织。还要加大税务工作事前筹划过程的控制力度。实现每个企业流程税务价值的最优化。房地产企业可以根据自身的实际情况，对各个涉税环节的风险点进行评估、控制，建立一套完整的风险控制体系，通过这些体系的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到控制涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。
(三)建立健全企业内部风险汇报制度
风险汇报，是包括汇报制度和汇报标准这两个方面。它的主要作用是在于能明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度，涉税内控人员要以公司管理者的角度，分析公司税务情况。一些重大的涉税事项的确定，是很难一概而论的。必须要根据实际的情况进行有针对性的分析。一般而言税务的检查、筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用，税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须的汇报事项。汇报的标准决定了各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题。方便于汇报文本在不同的部门、不同的人员签字流转中能得到统一理解。譬如，税管人员在工作中发现问题一定要及时汇报，并且已标准化的内部文本进行签字流转。税务主管再与其他部门人员协商纠正那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险，那么他应该向他的主管部门领导进行沟通交涉，并向公司高层领导进行汇报。
(四)建立内部税务风险测评制度
所谓建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确的制度。并将其作为房地产企业日常管理的一部分。
一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。
二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。
三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。
四、结束语
以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。
参考文献：
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[5]李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文,2007
[6]张舒.加强房地产企业税收征管的思考[J].财政监督,2007
摘 要 随着我国社会经济的高速发展，最近几年房地产企业发展非常迅猛。但是由于经济形势日益复杂，房地产企业势必面临更加复杂多变的税收环境，因此，税务风险得到房地产企业的高度重视。本文简要分析了税务风险可能为地产企业带来的一些影响，并尝试性提出规避税务风险的策略。
关键词 房地产企业 税务风险 策略
房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险。随着我国税务制度的发展与完善，当前税务风险存在于房地产企业的各个经营环节中，也逐渐成为企业必须重视的部分。基于税务风险的本质来分析，主要是我国税收制度与企业纳税之间存在的差异，而可能会给企业带来不可预见的损失。税务风险会给房地产企业带来很多后果，直接体现在房地产企业会支付一大笔资金用于缴税与罚款，而这笔资金会一定程度影响到房地产企业的正常运作，导致房地产企业的资金流比较紧张。另外，税务风险的存在还可能会让房地产企业失去享受某些指定政策的机会，较为常见的是：一般纳税人资格、一般发票开具资格、享受税收优惠资格等等，而这些资格对于房地产企业的发展具有很重要的现实意义。
另外，税务风险的存在还可能为房地产企业带来一定程度的法务风险，无论什么企业一旦涉及到法律上的问题，就必然会影响其正常经营活动的开展。最后，税务风险的存在还可能影响到整个房地产企业的信用与声誉，房地产企业必然会涉及到各大银行、供应商等等，而这些合作企业必然因为企业的信用问题而不愿继续合作。由此可见，税务风险对房地产企业的影响是非常深远的，基于这些影响度，房地产企业也必须加强对税务风险的科学管理，对税务风险进行合理规避。笔者结合自身工作经验，尝试性提出房地产企业规避税务风险的一些策略，如下：
一、建立管理税务风险的专设机构
房地产开发企业的税收多达十余项，包括土地增值税、企业所得税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，贯穿土地竞拍、前期准备、项目开发、房子销售、后期物业管理整个过程。难怪房地产行业流传着“房地产每个毛孔都含着税”。同时房地产交易金额比较大，缴纳税款的金额也很大，不同算法对税额的影响也很显著。根据相关统计报告显示，2010国民税收收入为77390亿，同年真正的房地产税收收入为17025.8亿元，占22%，2011年全国税收收入增长超过1/4是房地产行业增加的，说明房地产行业的整体税率偏高。目前，中国房地产开发企业根据销售收入5%缴纳营业税，按应纳税所得额的25%缴纳企业所得税，土地增值税率为30%到60%的。总之，房地产开发企业的税收负担较重，因此需要建立专门管理、应对税务风险的专设机构，而且还必须明文规定房地产旗下所有涉及到税务的工作都必须由专门的机构进行处理，尽力为企业打造一个科学合理的涉税事务专业化处理流程，最大限度保障相关业务的实效性、准确性与客观性。税务管理机构的规模需要根据房地产企业的实际业务规模与实际要求来进行规划，针对大企业来说，推荐设置税务管理部，而且需要配置专业能力与责任心都比较强的人才来进行管理与实施。房地产企业根据实际的需求，来确定其规模的大小，中小型可以设立税务管理科。企业可以通过税务管理机构来有效管理税务风险，并且可以及时全面的获取与税收相关的优惠政策，更重要的是通过专业机构可以加强与当地税务机关的沟通与联系，这样便能帮助房地产企业对税务风险进行更好的规避。
二、对税务风险控制活动进行规范
税务风险涉及到的控制活动主要是指企业管理层对税务风险的识别与应对。房地产企业相关经营活动能否正常稳定的开展，是由控制活动的质量来决定的，由此可见，对房地产企业实现战略目标有非常重要的现实意义。控制活动具体由一系列流程、授权、分权以及集权等等环节与制度构成的。《大企业税收风险管理指引（试行）》也指出：企业需要在考虑税务风险管理成本效益的基础上，来对税务风险管理内部控制体系进行设计，主要从这些环节入手，例如：风险评估办法、应对策略、流程处理等等，进而制定出能够对税务风险进行有效应对的内部控制机制，进而一定程度上规避房地产企业可能会面临的税务风险。
案例：青岛国际轻纺城拥有一块土地500亩，拟转让其中的400亩，另外100亩建写字楼自用。青岛政建投资集团有限公司拟收购其土地并为轻纺城建设写字楼。
税务风险管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相关合同、协议和单据，作为税务处理的依据。土地储备中心、青岛政建投资集团有限公司、轻纺城签署“拆迁补偿费协议”，同时，轻纺城与甲公司“委托代建协议”，写字楼以轻纺城名义立项、报建，所有与写字楼有关的建造成本单据抬头必须开给轻纺城，由青岛政建投资集团有限公司单独装订凭证（先预计拆迁补偿费，支出时冲减），竣工决算后，整体移交给轻纺城，由轻纺城做固定资产管理，同时轻纺城给青岛政建投资集团有限公司出具拆迁补偿费收据，青岛政建投资集团有限公司凭政府收回土地文件、拆迁补偿合同、拆迁补偿费收据确认拆迁补偿费出让金、拆迁补偿费、税费共同构成400亩地的成本。根据财税[2004] 134号，为取得土地支付的全部对价，包括出让金、拆迁补偿费、农民安置费、青苗补偿、市政配套费，均作为契税税基，青岛政建投资集团有限公司在办理土地证时要先预估这些费用。
三、重视建立企业税务风险防范管理体系
房地产企业如要真正实现科学规避税务风险的目标，建立企业税务防线防范体系是重要的实施手段。房地产企业需要根据实际的经营状况，并且结合《大企业税收风险管理指引（试行）》当中的一些规定，进而构建相关税务信息的传递渠道与沟通制度，要收集、处理、传递信息的责任真正明确到每一个岗位上，建立房地产企业税务风险管理责任制度。通过这种方式将责任进行划分，不仅能保障房地产企业税收管理相关工作能够一一落实，其中相关工作的实际完成情况也能实现有岗可查，更重要的是保障房地产企业的管理层能够及时获得涉税信息反馈，第一时间发现问题，并采取应对措施进行改善。例如：土地增值税规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划，可以利用销售定价临界点筹划法，就是建立一个计算模型，计算出房屋定价，使得增值率控制在上述20%以内，这样也能很好的规避税务风险。
又可以做好营业税策划，例如：合作建房。一方提供资金，一方提供土地使用权，共同建造房屋的行为。合作建房有纯粹“以物易物”和成立“合营企业”两种方式。成立合营企业，双方风险共担、利润共享。提供土地使用权一方符合营业税法中“以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”规定，故不必缴纳营业税。通过合作建房的方式将营业税策划工作做好，有利于规避营业税务风险。
四、加强内部审计与自查
房地产企业税收风险管理的内部监督通常由内部审计与自查两个部分组成。通过内部审计与税负自查相关工作的开展，房地产企业能有效提升涉税事务的处理质量，能够合理保障房地产企业安全纳税，有助于降低税务风险率，有效规避税务风险。具体来讲，日常经营管理过程中，房地产企业需要坚持定期对涉税业务进行审计与自查，若是发现有问题的环节要针对性进行改善与纠正。而针对一些阶段性涉税的工作。可以以统一检查或者专项审计等等方式，例如：一些专业性或者规模较大的涉税业务，可以请专业税务机构来进行指导，进而提升房地产企业管理税务风险的水平。例如：融资阶段。融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理： 首先，房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势，但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险，房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题； 其次，房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款，虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多，但是为防止税务机构对于超额利息的剔除，房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款，比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的。
我国在 2009 年 5 月由国家税务总局印发了《大企业税务风险管理指引（试行）》，就企业防范、评估、应对税务风险所涉及到的各项工作作出了详细的规范和阐述。从客观的角度来看，当前税法体系还存在一些漏洞，很多办税环节还停留在比较粗略的条例框架之下，当然税法体系的不健全也会造成政策的真空地带与更大的弹性空间，而这种尺度不好把握，很容易给房地产企业带来税务风险。基于这样的背景，房地产企业要与当地税务机关加强沟通，要及时全面的了解相关税收政策，要善于听取相关部门的建议与提醒，这样才能保障房地产企业对于税法的理解与税务机关保持一致，进而更好的规避税务风险，降低税务风险所带来的损失。
参考文献：
[1]李琳.浅谈大型企业的税务风险管理.交通财会.2009（10）.
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