时间：2023-12-29 15:07:25
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产开发商业模式，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
SOHO尚都是一个面积达170，000平米的多功能房地产开发项目，占地2.2公顷，位于北京最集中的都市开发区域———CBD（中央商务区）内。SOHO尚都的平均售价为22000元/平米，其租金在2006年底的价格达到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中国的纯商业地产SOHO尚都开始运营，但是随着时间的推移，曾经创造中国商业地产销售神话的SOHO尚都出现歇业和退租现象，随后出现大规模歇业，使人们对SOHO中国的商业运营模式产生怀疑。SOHO中国的商业运行模式是：SOHO尚都的目标客户瞄准投资客，将产品定位为投资品，通过媒体炒作以高价将所有商铺销售一空，获得开发利益最大化。开发商将整个物业进行分割出售，即出售所有的物业产权，而且公司不保留任何物业，在物业出售完毕后，不对物业进行统一的规划和管理，而是由投资者根据自己的需要各自进行物业管理。这种运营模式的优点，可以为SOHO中国迅速回笼资金，获得巨大的短期收益；投资者也可以拥有产权，并根据自己的意愿对产权进行处置，以获取最大的投资收益。但是，这种模式使开发商失去长期拥有物业并获得长期效益的机会，也使一些投资者由于房地产经营与管理的专业知识匮乏而造成对物业管理失败，面临着投资失败的风险。造成SOHO中国商业模式失败的原因有以下两个方面：第一，商业房地产开发商在处理建成物业时往往采用“只售不租”的模式，将所有产权分割出售给投资者；在销售完物业之后并不对后期的物业进行统一的经营与管理，而由投资者自行管理。这就造成物业不能统一规划，物业的业态分布不合理，各物业管理者均从自身利益经营物业，这很容易导致整个物业的经营与管理失败。另外，商业房地产租金的预期收益水平已远远超出了市场能承受的范围，造成销售商铺的租金与市场脱节，导致投资者招商难和运营难，这也是目前中国商业地产面临的普遍问题，把商铺的价格提升到一个非理性的程度，严重透支了业主和商户的未来收益，这也是造成部分物业的投资者难以为继的一个重要原因。
二、我国商业房地产形成SOHO中国商业运营模式的原因分析
SOHO中国的商业运营模式普遍存在于我国商业地产中，经过笔者对全国房地产企业商业房地产运营模式的研究发现，形成这种经营模式的原因可以从房地产公司和投资者这两个方面进行分析说明。
（一）房地产开发公司所面临的困境2007年国内的房地产开发公司的数量达到62518家[1]，仅上市的房地产公司就有几百家。房地产公司的数量是自建国以来最多的一个时期，但仔细研究这些房地产开发公司就会发现，虽然这些公司的综合实力的差异很大，但是不论房地产公司实力的强弱，他们都面临着共同的问题———自有资金率低（如表1）。从图中可以看出从2004—2007年我国房地产企业的资金自有率平均为30%左右，这样的资金自有率显然不能适应房地产行业的发展需要，因为房地产行业是资金密集型行业。由于自有资金少，所以国内大多数房地产开发公司对已建成的商业地产均采用“只售不租”的模式，这样做是为了迅速回笼资金，弥补自有资金短缺的不足。目前，我国获取土地使用权的途径主要是通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌制度简称）的方式，开发商在获得土地的使用权时就会消耗其大量的自有资金，开发公司自有资金剩余不多，必须借助贷款来进行后期的开发。房地产开发公司在开发一项房地产的时候，一般要先用自有资金支付一些必须的土地税费和其他前期投入，在达到银行的贷款要求之后，就向银行提出贷款申请，然后利用贷款完成后续的建设开发。开发商在商业房地产建成之后对其产权进行分割出售，迅速回笼资金，还清贷款，而剩余的资金和利润用于竞拍土地和下一轮的房地产投资开发。这就是我国房地产开发公司的一般开发流程，从这个过程中可以发现，房地产开发公司急于分割出售商业地产的产权是为了回笼资金，迅速进入下一轮的房地产开发建设或土地储备。银行贷款的高额利息，使房地产开发商在房地产建成后必须全部出售，以便迅速回笼资金偿还贷款，减少整个开发成本。鉴于我国商业房地产“只售不租”经营模式所带来的问题，一些业内人士提出改变经营模式的建议，即借鉴国外的“只租不售”或“租售结合”的经营模式。这两种经营模式虽然不可以使开发商的资金迅速回笼，并有可能增加房地产的开发成本，但可以使开发商长期持有物业的产权，获得长期的收益，逐步缓解房地产自有资金率低的问题，并从中获得更高的经营收益。从长远来看，“只租不售”或者“租售结合”的经营模式所获得的收益要远远高于“只售不租”的经营模式。但是，笔者对国内房地产开发公司的研究发现，国内还没有一家房地产开发公司对物业形成“只租不售”或“租售结合”的长期经营观念。例如，作为我国房地产开发公司领军的万科集团，在对其开发的房地产项目均采用出售物业的经营理念，而不保留任何物业的产权。
（二）个人投资者面临的困境我国个人投资者对商业房地产的投资现状与美国等发达国家相比，存在着投资渠道单一和投资者的个人资金少的缺点。[2]33-34目前，国内现行的商业房地产的投资渠道主要是购买房地产类股票和直接购买分割后的商业房地产产权，存在这种投资现状的原因是由于我国的个人投资者还没有足够的资金购买整栋商业物业。根据国家统计局的数据分析，我国的房地产企业的利润率在1999年由负转正，随后便进入上升轨道。2007年，全行业的平均利润率略高于10%，比全社会平均值高出4个百分点，可见房地产行业是高利润行业。而投资者的投资心理是将资金投向回报率高的行业，这就驱使个人投资者希望将自己的投资资金投到商业房地产领域。但是，从我国的个人投资者的角度来看，能够将物业进行整栋购买的投资者相对较少。从最早的投资几百万的客户，发展到现在有投资几千万的客户。这反映了中国市场的发展和财富积累的阶段，但还远没有发达国家那样财富集中，我们的市场定位不能超越中国财富积累的历史阶段。所以，投资者只能购买经过房地产开发商分割后的产权，然后将其进行出租获利。在出租的过程中投资者是从自己利益最大化的角度出发，不对整体的物业管理或者业态分布进行考虑，这往往导致商业地产的经营管理混乱，进而不能达到投资者的收益预期，使投资者的收益得不到保障。而房地产开发商由于没有商业地产的产权就不能有效地协调投资者的利益，也就不能有效地组织商业房地产经营与管理。这最终造成个人投资者在花费大量的资金购买产权之后，无法保障其稳定预期收益的困境。[3]50-51
三、解决SOHO中国商业运营模式问题的出路
目前，国际上个人投资商业房地产相对较成熟的途径有两种，一种是以日本为代表的不动产投资信托，另一种是以美国为代表的美国不动产投资信托。
（一）日本的不动产投资信托对我国的启示日本的不动产信托分为两种。一种是信托型不动产证券化，是由商业房地产开发公司将其开发的不动产的所有权分割成为较小的单位，并将这些分割后的产权进行出售。投资者得到产权之后，可以由房地产开发公司对其统一收回管理或者委托信托公司统一管理，以达到不动产证券化的目的。这样就保证产权经过分割出售的商业房地产，虽然在产权上是投资者独自拥有的，但是经过对产权管理权的回收，仍然能对后期的物业进行统一管理和规划，使商业房地产具有稳定的收益。日本的另外一种不动产投资信托形式是组合型不动产证券化（流程如图1所示），是由不动产公司与投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，再以任意组合的名义将不动产出租给原不动产公司以负责经营管理，而收取的租金收入再依比例分配给合作人（即投资者），到期时若合作人决定将不动产出售，则处分所得也依出资比例还给合作人。日本的这种两种运营模式都适合解决目前我国个人投资商业房地产模式所存在的困境。根据信托型不动产证券化的模式，对我国那些已经进行分割出售的商业房地产来说，可以由开发商对产权的管理权进行回收，然后对整个物业进行统一的管理和合理的业态分布，这样就可以避免投资者各自为战的局面，同时提高投资者收益的稳定性，也能为房地产开发商提供持续的收益。而根据组合型不动产证券化的模式，我国的商业房地产开发公司与个人投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，在以任意组合的名义将不动产出租给商业房地产开发公司或委托给第三方物业管理公司，对物业进行统一的规划和经营管理。在获得收益之后再依比例分配给投资者，在合同到期后由投资者决定是否继续持有物业，若继续持有只需续签合同即可；若将所有的产权出售，则需要将售后资金按照比例还给合作者。运用组合型不动产证券化即可以使房地产开发商在与投资者签订证券组合合同的时候回笼一部分资金，又可以使开发商长期持有物业管理权，获得长期收益。对于投资者来说，可以在拥有商业房地产产权的同时，依靠统一的物业经营管理获取稳定的投资收益。
（二）美国不动产投资信托对我国的启示美国的不动产信托类型是在房地产项目没有开发之前，由负责开发物业的房地产公司对要开发的房地产项目进行可行性评估，并对项目的未来收益做一个评估分析。通过委托信托公司或由开发公司自行将房地产项目的产权进行信托证券化，并向社会公开发行信托证券，筹集社会资金。利用筹集的资金进行房地产项目开发建设，在物业建成之后，进行统一的物业管理，获得预期的收益；然后，将至少90%收益按照投资者出资的比例分配给投资者，投资者在信托运行期间可以转让其收益凭证。美国的这种不动产投资信托的模式在我国的成型案例很少，但是美国不动产投资信托的模式可以很好地解决目前国内个人投资商业房地产出现的问题，值得我们借鉴。根据美国的不动产投资信托的模式，开发商在开发建设物业之前就可以委托信托公司对物业进行产权证券化，然后再将证券化的产权面向投资者进行发售以获取商业房地产项目的开发资金。这样对于房地产开发商来说，可以减少向银行的贷款额或者不贷款，即有利于房地产开发商节约开发成本，同时也可以使整个房地产项目由于充足的资金而减少建设周期。对于投资者来说，这种模式不但能够购买到商业地产的产权，而且也不必考虑后期的物业管理。在商业房地产项目建成运营之后，不仅可以保障开发商和投资者的经济利益，也会使开发商避免开发过程中的资金短缺，也能满足投资者对商业房地产投资的愿望。
虽然，日本和美国的不动产投资信托可以解决我国个人投资商业房地产存在的问题。但是，我国现有的不动产投资信托管理办法中有关资金信托计划不得超过（含）200份，且每份合约金额不得超过（含）5万元的限制，是影响当前不动产投资信托发展的因素之一。另外，不动产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未完全形成，容易发生受托人的道德风险。所以，我们要克服不动产投资信托实施的不利条件，建设适应不动产投资信托发展的社会和法律环境。
关键词：房地产；开发模式；城市运营
中图分类号：F712.9 文献标识码：A
文章编号：1009-0118（2012）08-0152-02
我国的房地产开发在经历过20年左右的市场历练之后已经取得了长足发展，并且作为一个能够集纳多个行业的重要产业在国民经济与人民生活中都扮演着越来越重要的角色。目前，在中国城镇化飞速发展过程中，城镇化的发展也进入了一个从规模扩张到品质提升的整体转型时期，迫切需要解决诸如城市的战略定位、城市规划、城市公共产品短缺、城市运行效率低下、城市环境污染、城市民生、人口的素质提升等一系列问题。
如果说最初的房地产开发还只限于满足人们基本的居住需求的话，那么今天的房地产开发无不在沿着住宅地产、商业地产、城市综合体和产业地产的路子在走。而从项目的开发到一个片区乃至新区的城市运营才是房地产开发中的更高的层次，也是一种具有开拓性的尝试。
一、城市运营的理念和意义
（一）城市运营的理念
城市运营，就是站在更高的角度，通过先进的定位、科学的策划、产业整合，强调产业合理布局，提升城市功能和效率，实现城市的效能优惠和土地价值提升，实现经济效益和社会效益同步增长。
城市运营是房地产商主动适应当前城镇化和城市发展的需要而形成新的房地产运行模式。房地产开发商由传统房地产商转型为城市运营商，必须自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使其开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。
（二）城市运营的目的和意义
城市运营商不是以单个地产项目为基础发展堆积木式的项目管理，也不是通过简单的项目叠加来实现短期盈利；城市运营模式，更像一个价值藤，围绕区域经济藤，逐渐深度植入不同产业，房地产业是主要支藤，在协同发展中，逐渐与其他产业彼此给养，共同造血同生，最终使得价值藤整体成长茁壮。正如中国城市发展研究院常务副院长章惠生所说：“城市运营模式的出发点是将地产资源与其他的资源整合，把土地开发升华为区域经济增长点的培育。把政府给的土地，用来孵化出一些先导产业的实体来，带动相关产业的发展，提升经济水平才是我们真正要搞城市运营的目的。”在此基础和前提下，实现土地价值提升和企业效益增长也就顺其自然了。
城市运营商可以有效的实现居住价值、产业价值与城市价值三者的统一与良性循环，促进房地产投资向产业运营方面的转化，促进房地产资本转化为实体资本和产业资本，促进房地产开发商提升区域运营能力和产业运营能力，抵御政策的周期性风险。通过对与城市发展紧密相关、与产业升级相关的旅游、文化、教育、养生、养老、酒店等产业项目进行整合，为城市发展做出贡献。
二、城市运营与传统房地产开发的区别
城市运营比单纯的二级房地产开发要复杂、要艰难，前期的论证更系统，后期的运营也要认真筹划，不是一个简单的设计、建造、销售、后期物业管理的过程。它涉及到更多的科学定位、产业支持，资源整合更艰难、规划设计更广泛、营销推广更综合。如果说二级开发的产品是房子，那么城市运营的重点是土地本身即土地上所需要引进的产业，其难易程度、专业化水平、综合统筹能力等要求差别巨大。
（一）项目选择原则不同
一般住宅及商业地产通常选择成熟区域尤其是城市，商业地产讲究地段、地段还是地段，但如果城市运营亦按此原则选点布局，要么土地容量不够，要么成本高，要么缺乏旅游支撑资源，失去整体运营的意义。城市运营对于区域的选择针对不同的模式有不同的核心点，通常不会选择城市已经成熟的板块，因为其讲究的是先期低成本控制资源，然后运作资源整合，产业导入提升区域品牌与价值，逐步进行开发，最终获得超值利润；讲究的是资源占有及最终价值，前期小资金占有大资源是综合运营首要考虑的因素，否则就失去了运营的价值。
（二）城市运营行业跨度大
二级地产开发行业链清晰而简单，从论证拿地到开工建设周期很短，涉及的产业基本为设计、建造、销售、物管等单一产业链上的过程，而城市运营属于复合开发的大范畴，但比复合开发更为复杂，不仅要考虑企业运营的部分，还需要考虑社会运营的部分，是以土地为载体，整合多种产业，是一种全新的经营模式。其涉及的产业几乎涵盖一个城镇建设的全部进程，行业跨度大、运营复杂程度高。产业与产业的复合能够达到协同效应，这样的效应也才是城市运营所追求的。
（三）城市运营运作周期长
二级房地产项目通常要求运作周期短、资金回笼快，这与房地产特性相关，即自有资金与信贷资金结合的特性。而对于城市运营来说，其定位论证、资源控制、配套建设、资源整合、前期营销等都将花费非常长的时间，这个时间一般不低于3年，先控制资源再逐步开发是城市运营后期是否可控的主要因素，由于开发面积大、产业多，且后期不仅仅涉及房地产物业管理，还涉及资产运营和区域管理，其开发周期比单纯二级地产要长很多。
由于REITs本质上是房地产融资(大部分是权益融资)的一种模式，通过发行REITs将所拥有的部分资产套现，特别是通过IPO完成一次性融资，是绝大多数发行REITs的基本动机。除lPO阶段外，在REITs的运营阶段，以“开发+持有”为特色的地产商还可持续地以向RElTs出售物业的方式进行融资，使REITs成为以“发+持有”为特色的地产商与资本市场之间的长期有效接口和稳定融资平台。从长期来看，发行REITs产品比IPO等一次性融资方式的意义更为重要。
以“开发+持有”为特色的地产商的REITs的操作模式有两种：一种是将物业直接打包销售给REITs管理公司。另一种思路是将物业转让给REITs，并用物业转让的收入认购REITs与物业等值的一部分基金份额，从而完成物业由实物形式向基金份额形式的转化。
第二种思路可能是未来我国房地产开发商与金融机构台作推出REITs产品的主要思路。因为通过这种转让，首先开发商可以获得物业转让时产生的资本得利机会，即将物业转让给REITs的时候产生的转让价格相对于物业账面值的溢价：其次，可以把不可流动的房地产实物转化为可以流通的基金份额；另外，由于流动性在市场上可以产生溢价，这就意味着认购与物业出售时金额相等的基金份额有可能产生比持有物业本身更高的市场定价。从持有物业到转变为持有高流动性基金产品的以“开发+持有”为特色的地产商，将会在资金获取上更加灵活，更易变现。
根据国外的经验，REITs的发起人在REITs发行后往往会持有(或通过其子公司持有)一定份额的股份(如40％)，例如，在新加坡上市的凯德置地旗下的几个REITs产品均采用了这种方式。这种做法一方面可以保证发起人与广大持有者的利益具有一致性，增强持有者的信心：另方面，发起人的持有比例虽然大幅降低，但由于其他投资者更为零散，所以仍继续对REITs所拥有的物业具有控制权，从而达到既能融大笔资金又不丧失对物业控制权的目的，这也是利用REITs进行融资的最大优势所在。同时，没有转让给REITs的部分，发起人仍可以享受物业增值给发起人带来的收益。
目前根据我国的房地产开发实践经验，通常在购置土地的时候，待购土地中会含有大量商业性物业规划项目，这是我国房地产市场的一个特色，也是我国房地产和城市化进程在特定阶段的产物。在这些产品的组合中，将要建设或者正在建设的商业物业的未来管理模式和发展模式仍不确定。通过REITs的发行，有可能解决这类房地产企业目前的出租性物业和待开发的商业物业收益率较低和流动性不足的问题。
按照新会计准则3号的规定，房地产资产在以“开发+持有”为特色的地产商的资产负债表中通常是按照原始成本计价，每年按照直线折旧法不断提取折旧，其账面价值往往会低于房地产的真实市场价值。当然，按照新会计准则，也可以采用公允价值为投资性房地产物业进行计价。但是由于目前市场仍不成熟，房地产资产的公允价值很难持续可靠取得并被各机构认可，因此，大部分企业仍旧采用原始成本计价方式。
以“开发+持有”为特色的地产商所发行REITs中的物业通常都是优质的收益性物业，市场表现良好。REITs的发行能够使这些房地产资产的增值体现在账面上，使得资产负债表中的资产总额增加，同时增值部分也会计入利润表，提升当年度的利润增长水平，同时增加每股收益。
近年来，以“开发+持有”为特色的地产商的发展节奏与房地产运行周期的部分脱节，部分地表现了这类企业在我国当前情况下采取的商业模式上的不足。一方面，在市场趋好时，以“开发+持有”为特色的地产商很难拿到非常好的土地：另一方面，在市场转差时，这类房地产商亦没有很好的资源和能力作为应急的支撑和支持。尽管“开发+持有对房地产开发商来说是一个较为稳定的商业模式，可以平抑市场剧烈周期性波动时，尤其是市场低谷时的销售压力等给房地产商带来的冲击，但是在我们目前的发展现状下，这类房地产商通常缺乏应对市场竞争的核心能力。
倘若能够通过REITs的发行为持有和经营型物业提供解决出路，可以使以开发+持有”为特色的地产商着眼于房地产的综合开发――配合当地政府在城市核心区进行较大规模的商业物业搭配多业态的开发。从经营角度考虑，综合性开发可实现资源的良性互动，且其客户可以互相借力，形成整合效应。只有实现从“开发+持有”到业务经营再到独特商业模式的转变，才可能为这类房地产商带来可持续发展的机会。
从长远看，REITs模式有助于以“开发+持有”为特色的地产商实现分离开发性房地产业务和经营性房地产业务的发展战略。通过管理所发行的REITs，可以提升其房地产资产管理的核心能力，并使之成为新的业务来源和增长点。担任基金管理人和物业运营管理人的子公司亦可在实际操作中积累大量经验，在服务母公司发行的REITs的同时，还有可能为其他企业REITs的发行和运营提供相关的咨询。顾问或管理等服务，成为这类企业的创新业务。
REITs为以“开发+持有”为特色的房地产商提供了建立战略合作伙伴的机遇。通过REITs的发行，这类企业可以同些国内外优秀的金融机构，包括投资银行、资产管理公司，基金管理公司、证券公司等建立合作伙伴关系，而这些金融机构又可以为这些房地产商提供个未来与融资和与机构投资者的联系平台：认购REITs的部分机构投资者可能成为发行REITs的房地产商其他业务的重要潜在客户和合作对象，同时，通过REITs的发行和运作，可以给房地产商提供个与世界上专业的物业管理公司等建立联系的契机，从与他们的沟通和合作中获取物业专业经营和管理的先进经验。
在建立全方位的战略合作伙伴关系的基础上，以“开发+持有”为特色的地产商若能成为国内REITs的首批发行者，通过发行REITs产品，还可以大大提升此类型地产商的品牌影响力和号召力。
自房地产教父冯仑辞任万通地产董事长以来，看似隐退幕后，其实他现在的舞台更高、更大――万通投资控股股份有限公司董事长。在其完成身份转换之际，万通地产也正在上演转型大戏。
所谓转型，是指一向将重心放在住宅开发领域的万通地产将在商用物业领域集中发力，按照规划，到2015年，万通将投资150亿元，开发超过100万平方米的商用物业，持有投资级商用面积超过50万平方米，目标年租金收入11亿元。
由此，新上任的万通地产董事长许立拉开了转型大幕。
增持投资型物业
从口号、起步，到规划面积超100万平方米的项目储备，万通地产商用物业战略布局耗时数年，以完全有别于某些房企轻率进军的做法，娴熟地引入了金融、资本工具。“重要的不是规模，而是能力。”许立如此总结着几年来的厚积薄发。
此前一直担任万通地产总经理许立表示，新的管理层将继续坚持和贯彻万通地产既定的战略与核心价值观，坚持“低风险，中速度，高回报”的发展策略，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力，万通地产整体的成长速度和发展空间前景可期。
对于商用物业投资，万通地产不仅战略清晰，而且战术上不乏创新。他们将商用物业投融资模式体系化，对应项目开发运营的四个阶段，进行不同的组合运用：在拿地前夕，即引入战略投资伙伴实现股权合作，共同开发，以此降低自有资金投入；在开发建设阶段，引入私募股权投资基金（PE）、银团贷款或信托资金，完成项目的开发建设；在持有经营阶段，引入商用物业孵化基金，实现早先合作股东的利益退出；在出租率与租金收益保持稳定后，则通过各种金融产品比如REITs等，向包括养老基金、保险企业等机构出售部分或全部权益。
不过，更独特的是万通地产商用物业的产品选择――投资型物业。以“万通中心”系列为例，万通地产新任总经理云大俊说：“我们只做一线城市核心商务区或新兴商务区，以及二线城市核心商务区的项目，因为只有这样的项目未来才能获得充分的运营收入，也才能为公司丰富多元的财务安排奠定基础。”
许立则强调，万通地产仍然会坚持“滨海新区、美国模式和万通价值观”的既定战略，转型期的策略安排是：在住宅领域巩固并拓展改善型需求客群，增加度假和休闲产品，丰富住宅产品线；在商用物业领域坚持美国模式，以万通中心为主轴，租售并举，利用创新的融资渠道，提升专业运营能力。
财务总监出身的云大俊似乎更习惯用数据说话。他透露，万通地产力争5年内使商用物业收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产的20%至30%。而对万通地产的新团队来讲，这是一个有挑战性的转型目标，“我们团队有信心完成公司的既定战略目标”，许立对此深信不疑。
四大业务支撑“大万通”
2006年万通把一部分资产注入A股上市公司之后，经过四年重组，对万通体系已经初步构架完毕。“未来我们最主要的是以万通控股作为一个整体的代表，来向市场和我们行业做出一个互动。”冯仑说。万通旗下最重要A股上市公司万通地产仍然是万通旗舰公司，目前承担主要的住宅开发和商业不动产业务。
在万通内部被称为“万通新创”的工业地产业务，是万通控股的第二家上市公司。据介绍，工业地产与TCL的合资已经取得明显的成果，品牌为万通公社，今年会增加相当规模的资产，从而使这部分业务最终上市。
此外，资产管理和基金业务是万通未来发展的重头戏，万通相关发言人称，万通基金目前有多只基金正在筹备，目前公开的有守正基金。在4月即将公布的年报当中，还会适当披露其他基金。这部分业务过去几年通过跟一些机构的合作，发展了万通自己独特的资产管理方式和业务模式。
还有一块，是万通的海外业务，包括在纽约的中国中心，以及未来在海外重要的业务。
不难看出，“四大业务模式”支撑着“大万通”。这是发展20年的房地产开发商在宏观调控的密集期对整个中国房地产市场的思考。
不过，这对于大万通来说，“这一切都成为零，未来发展新的十年，我们最重要的就是用创新和变革来应对复杂和多变的政策、体制以及市场环境。”冯仑表示。
给力“美国模式”
据悉，万通地产将在“美国模式”的指引下，走出一条“中期持有，能力导向，资本收益，收入多元”的特色路径。即由一个包办一切的房地产开发商转化为一个以投资能力见长的专业房地产投资公司。
而与金融企业中金公司和商用物业专家香港置地的战略合作，也给万通地产所倡导的“美国模式”以强有力的支持，毕竟资本和运营能力是商业地产的两大核心要素。在冯仑看来，海外不动产市场发展时期早、成熟度较高，对产品与服务的理解更为深入。因此，只有在海外市场投入真金白银，赤身肉搏，才能够学到真功夫，而这样的功底将是万通地产决胜内地高端物业市场的最大底气。
“不争下游，把房地产变成建筑业；而是争上游，把房地产企业变身为服务业、金融业。3年之内，万通控股争取实现整体上市。”这是冯仑“大万通”战略的终极目标。
公开资料显示，万通控股是北京资本规模最大的专业房地产投资公司之一，总资产138亿元。目前，其旗下业务涉及房地产开发、园区地产、基金管理和资产管理等众多领域。冯仑表示，万通控股有息负债率不足10%。这意味着，未来万通控股有充足的发展空间。
做中国的“凯德置地”
万通为自己未来发展模式寻求的学习榜样是新加坡房地产公司――凯德置地。凯德置地模式就是将直接投资和资产管理相结合，传统开发运营能力和金融能力相结合。
新加坡凯德置地有两个特点。一是轻资产，从传统地产的重资产、完全自有资金投入，转为自有资金较低，更多是管理外部基金投资人、使资产获得更好的回报，同时通过表外资产使发展速度更快；二是以软收入为主，通过运营管理收入等带来软收入。
冯仑对重组后的模式思考是，万通地产借鉴新鸿基模式，万通控股则仿效凯德置地模式，直接投资权益性收入加上资产管理收入，结合起来成为控股公司的主要收入。
不过，万通此次商业模式转型在专家眼中仍不无困惑。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，与传统房地产开发模式不同的是，PE才是真正半产权方式参与开发商环节，这属于商业模式。但PE是很独特的合伙方式，既有债权特征、也有产权合作的特征，但无法通过分享长期产权溢价来实现扩张。
地产电商基本概念
经过探讨和研究我们总结出了地产电商的模式，所谓的地产电商就是房地产业与互联网电子商务的有机融合。为什么我们要关注地产电商？第一是国家现在政策上大力支持电子商务，各地政府也相当重视；第二是互联网是不断发展的新技术，这些技术打通了过去房地产业信息的不对称；第三是我们的销售，产品这块我们之前考虑的都比较少。而地产电商就是基于转型创新的市场与格局，以房地产业为核心，以大数据和云计算为链接，以移动互联网无所不在为场景，以电子商务为平台，以电商产业园、O2O 商业综合体、智慧社区等为实现方式，以智能化、差异化、个性化的设计为体验，以商业地产保值增值为目的的商业模式。
房地产业互联网化的实践
房地产已经步入平稳期，具有先见意识的地产企业将目光投向了电子商务产业园、O2O 商业综合体和智慧社区。
现在说到电子商务产业园，就不能不谈岭南国际电子商务产业园。它是由广州市岭南电子商务产业园有限公司重点打造的现代化国际电子商务集散地，是由传统鞋商转型而成的电子商务产业园区。岭南国际电子商务产业园利用自身的地理优势及硬件优势，集“办公、仓储、物流、信息流”为一体，通过产业集群的方式，大力推进电子商务行业和各行业经济产业的升级，解决商家“货源、培训、推广、招聘、采购、创业、拍照、设计、仓储、金融、市场咨询”等问题，形成电子商务企业的综合平台。
而商业运营环节的互联网改造则是商业地产商最为关注的领域，因为商业地产关注的就是客户的持续消费。很多客户主要来源于周边 3 公里到 5 公里范围内的办公楼和社区，如果能把这 3 公里到 5 公里范围内的客户通过互联网搭建一个立体的销售网络，然后根据不同需求进行商业服务组合和运营，就能保证商业地产在此地区稳步增值。现在流行的“O2O”商业模式就是打通“线上 + 线下”渠道，增加客户体验环节而形成立体销售网络，引发商业运营模式的新变革。
最后是互联网思维与社区紧密结合。对于地产开发商而言，智慧社区也是打造产品差异化的未来趋势。智慧社区是利用物联网、云计算、移动互联网、信息智能终端等新一代信息技术，实现对社区居民吃、住、行、游、购、娱、健等生活的数字化、网络化、智能化、互动化和协同化管理，将社区建设成为政务高效、服务便捷、管理睿智、生活智能、环境宜居的社区生活新业态。近年来，我国开始有系统地建设智慧社区。
关键词：地板企业 营销渠道
从目前地板行业整体来看，地板的外观质量已经达到国际先进水平，产销量也已跃居世界龙头老大的地位。从行业发展趋势来看，受全球金融危机的影响，地板企业的数量将会急剧下降。一些中小型地板企业，尤其是地处偏远地区的中小企业，由于金融危机影响，市场供求关系变化，原材料价格上涨等方面的因素，将面临关、停、并、转的局面。笔者认为，针对目前的经济环境，中小型地板企业可设置如下的销售层级结构。
一、在目标市场渠道建设方面。以直销为主。分销为辅
主营地区由企业自设形象专卖店。建立专卖店系统是行销的重要通路，专卖店是企业产品、品牌展示的窗口，担负着零售直营任务。直接影响消费者的购买信心。调查表明：专卖店形象在消费者对品牌的认知上排第2，仅次于电视广告，对购买行为的作用则排在首位。中小地板企业可考虑在主营地区大型建材超市、装饰市场建立企业产品专卖店，销售企业产品。
(一)能够获得高知名度和信赖感
实现视觉、产品、服务的统一：服务行为规范，如对同产品卖点介绍相同：营业行为规范。表现在采购全过程，如订单格式、付款方式、结算方式、发票等；制作物规范统一。这些都能给人信赖感。即无论哪里都会拥有同样的产品和服务。
(二)拥有很大的集客力
集客力即无论地段好坏，都能吸引来顾客的魅力。是知名度、商品力、品质、价格、店面、环境、促销等因素的合力。为了让顾客对专卖店的陈列、促销新产品产生兴趣，系统设计应充分考虑产品特点，结合店内外客流合理布局，对产品陈列、层次规划完善，达到视觉高度冲击。将促销、阶段宣传纳入附属设施，使店面新鲜。第一时间吸引消费者，随后对其进行更高效的产品信息告知。由于产品和服务规格统一，使各位置不同的专卖店在顾客流量上均衡，从而提升非黄金地段专卖店的营运效率。
(三)形成品牌形象中心
中心城市专卖店形象直接影响着周边地区的品牌认知。在中心城市建立有竞争力的形象中心，可扩大品牌知名度、为周边消费者或经营者增添信心。在通路或消费者看得见的地方投入，也表现出对客户的态度，即长期稳定经营。做好服务。
(四)人、财、物的调配变得容易
可见，专卖店系统对品牌传递、销售提升、降低成本，提高反应速度有重要作用。
另外，由于建材超市也是重要的地板销售渠道，中小地板企业应在建材超市开设企业地板展位，方便顾客进行选购。宣传企业产品。扩大市场影响。
二、在非目标市场渠道建设方面，以分销为主。直销为辅
由于受资金的限制，中小地板企业不可能在每个中心城市都开设专卖店。为了争取大规模分销的经济性、提高营销效率，获得更为丰厚的回报，中小地板企业应将部分销售工作授权给中间商执行，充分利用各地中间商的地理优势、市场优势、信息优势。营销企业产品，尽快打开当地市场。同时，企业重新制定有关中间商的管理办法，建立健全有效的激励机制和约束机制。强化中间商渠道的监管，既能有效发挥渠道作用，也可防止中间商损害公司利益。重塑地板企业形象，中小地板企业可考虑导入CI战略，聘请专业形象设计公司设计企业形象，突出产品品质优良、绿色环保、一流服务的品牌内涵。对中心城市的工程市场，要发展设计施工单位为商。利用国家“房屋精装修”等有利条件。在重点以上市场设置专人负责收集、分析、跟踪、投标、成交的全过程：兼职或专职人员协调货源计划、财务管理、检核工程执行等。对大城市、地级市的某些大项目，进行直销。
三、紧密加强与装饰公司的联系
选择与装饰公司合作是地板企业的重要营销渠道之一。装饰公司直接和业主打交道。其一言一行会对业主购买材料的行为产生直接影响。一些业主相信装饰公司，容易接受其推荐的地板品牌，尤其是大型装饰公司，其产值大部分在千万元以上，地板作为主材要占据一定的份额，能够迅速提高地板销量。一般而言，中等以上的城市有数百家甚至上千家装饰公司。这么庞大的市场。要占据一席之地，关键就看经销企业如何运作。首先，要有一批懂业务、精通地板专业知识的营销员专门去开拓市场，主动出去推销产品，而不是坐等客户上门。其次，价格体系要合理、稳定，让装饰公司有一定的利润空间。要保证稳定的市场售价。同时，还要为客户实行免费送货、免费铺装、免费打蜡等一系列服务，并承担由于质量问题引起的责任，真正做到“地板零缺陷”。除了业务上的往来，更要注重进一步联络感情。在人际交往中，人的感情对交往成功与否起着举足轻重的作用，只有当人际关系发展到亲密阶段，交往的对象信任我们，才有机会积极推荐并选用企业的产品。
终端营销方面，应对那些还没有与企业合作且始终忠诚于某一非品牌地板的装饰公司进行攻关。要先了解这些装饰公司有哪些即将施工的项目及工程项目所在地，然后有针对性地从事营销活动。比如，在工程项目的所在地展开强大的宣传攻势，把产品的优点、特点向终端客户展示，让业主了解企业的品牌，了解企业有完善的售后服务体系，直至最终选用企业的产品。那么。这些装饰公司终会主动地要求与企业合作。
规模经营的地板经销企业，最好要设立家装设计室，为用户提供免费设计方案。而家装设计师要对当地的房源情况，如地段、楼盘的各部分结构、户型等有充分的了解，只要客户说出户型的种类，设计师的电脑中，就会出现几种不同的设计方案供客户选择，还推荐几家品牌装饰供客户选择，一旦客户确定了设计方案、产品品牌、选定了装饰公司，就把装饰工作交给装饰公司。这样。一方面，客户感激企业为其免费设计了家装方案，并推荐了优秀的品牌家装公司为其装修；另一方面，装饰公司感激企业为其介绍了业务，带来丰厚的收益。
四、紧密加强与房地产开发商的联系
选择与房地产开发商合作是新环境下中小地板企业又一理想的合作渠道。自建设部出台取缔毛坯房的政策后，房地产开发商之成品销售迅速由毛坯房向精装房转变。作为地面装饰主材，地板在室内装饰装修过程中的使用越来越普遍。目前，许多好的品牌地板企业还没有被房地产开发商发现，关键在于大部分地板经销商尚不能主动为房地产开发商提供畅通而准确的产品信息。要解决地板企业与房地产开发企业在产品供需方面存在的问题。需要建立一个供需双方能互相了解、相互信任、交流顺畅、合作安全的平台。
因此。中小地板企业应该拿出一套切实可行的措施，使地板在工程项目中的使用更安全、更放心。对此，企业应结
合自己的经营特点，提出比较新颖的规范模式，让房地产企业在规范中受惠，让中小地板企业及经销商在规范中发展，达到双赢的目的。
首先，提高企业产品的知名度。树立地板企业的形象。利用媒介传递商品观念等方面的信息，以促进销售或宣传形象。激起公众的消费欲望和消费行为，从而使企业的产品在公众的心目中留下良好形象，以此为房地产开发商提供畅通而准确的产品信息。
其次，建议通过各地的装饰协会和质量技术部门向房地产开发商进行推荐。装饰协会和技术质量部门是建筑行业最有权威的行业协会，请他们为房地产项目所用木地板、厂商及安装服务队伍进行咨询，对开发商所选产品进行鉴定，对安装服务队伍的规范进行监督，对所推荐的产品质量负责，这样，房地产开发商就可以放心所选的产品质量及售后服务了。
五、积极采用网络营销、电子商务等商业模式
在新经济环境下，成本控制成为中小地板企业经营的主旋律。多数企业在制定营销战略时，营销推广、行政费用等各项开支都有所缩减。如何更好地节约成本是每一位企业家需要深思的问题。
在金融危机的影响下，各企业强化了节俭观念，在广告与营销费用投入上更为谨慎。相对于其它传统营销，网络营销具有成本低、互动性、精准性等诸多优势。中小地板企业加大网络营销投入，创新网络销售模式，打出网络营销组合拳正当其时。不仅能够有效地控制营销成本，而且在品牌知名度塑造上会有更出色的表现。国内知名调研公司艾瑞咨询的调查数据也印证了这一点。2009年网络广告预测报告称，2009年45，5％的企业会加大其网络广告的投放力度，45％的企业会大体维持网络营销费用占整体营销费用的比例，而家装、建材等企业，更是在整体营销推广计划中增加了网络营销的投入比重。
网络平台上的信息传播广度与深度是其它媒体所不可比拟的。更为重要的是，网络不仅只是媒介，为中小企业提供品牌宣传、产品推广的支持。同时，网络更代表着一个快速崛起的新渠道。以网络团购、B2B网络采购为代表的网络销售，开始与经销、建材卖场、行业展会等传统营销渠道形成鼎立之势。让不少资金有限的中小地板企业尝到了低成本营销的甜头。
2008年以来，我国商品房销售面积增速逐步放缓（如图1），我国房地产业相应从成长期步入成熟期。随着人口结构拐点出现和城镇化增速放缓，未来商品房需求增速将进一步放缓。城镇化增速放缓和住房需求收入中枢下移将抑制新增住房购买力。我国1978-2013年常住人口城镇化率年均提高1.02个百分点，按照规划，2020年常住人口城镇化率要达到60%左右，年均提高0.9个百分点。城镇常住人口增速放缓意味着新增住房需求增速动能较上个10年减弱。此外，我国目前住房自有率达到80%左右，城市中高收入阶层大多已拥有住房，未来城镇新移民将以农村人口或农民工群体为主，中低收入群体将成为购房主力，可以预见购房需求收入中枢下移，新房购买力相对较弱。我国房地产业正处于从开发建设为主向经营服务转型阶段。根据国际成熟的经验，当一个国家人均GDP在1300-8000美元之间时，住宅投资将达到高峰，人均GDP在8000-13000美元之间时，住宅投资保持平稳，当人均GDP处在13000美元以上时，住宅投资将开始回落。同时，在人均GDP超过8000美元之后，经图2房地产价值链及企业分布济结构将从制造业转向服务业。这意味着未来的住房消费需求将从实物消费向服务消费转变。而我国2004年人均GDP即超过1300美元，开始加速增长，2014年达到7594美元，即将突破8000美元的关口。房地产业将面临一系列转型，包括“从注重投资开发转型为注重管理运营、从追求加杠杆转型为泛金融化、从重资产拼规模转型为轻资产多业态、从买地卖房转型为客群服务等”。
二、当前房地产企业转型的趋势
随着互联网工具的应用，有的房地产开发商变身为互联网企业，提供办公物业、住宅物业租赁服务，有的开发企业与互联网企业合作进入电商运营领域，也有互联网企业介入房地产开发和运营。房地产业企业与互联网企业、服务业企业的边界正在模糊，相互渗透融合。房地产业是一个包括了开发建设和各种服务的价值链。从环节上看，房地产业包括了土地、资金、设计等上游投入阶段，中游开发建设和销售阶段，下游租赁和二手交易阶段以及衍生的物业服务和居住消费服务。开发建设和销售环节的附加值相对较低，以规模经济为主要特点；而上游融资及下游经营服务环节附加值较高，以精细化、专业化为主要特点。所谓产业升级，即企业经营从低附加值的环节向上下游高附加值环节迁移的过程，伴随着行业竞争以成本竞争、规模扩张为主向利润竞争、价值创造为主。许多品牌房企在房地产业规模扩张的阶段已经取得了领先的市场地位和规模优势，正在积极的寻求转型。这主要包括以下几个方面：1.从销售中心向利润中心调整2009年后房地产销售整体承压，费用攀升和地价上涨使企业净利润持续收窄，房地产业上市公司净利润呈持续下降趋势。行业利润拐点出现迫使房地产企业将发展目标从扩大销售向提升利润调整。2015年上市房企公布的增长目标普遍放缓：万科未来将不考核销售额指标，考核方向转变为销售回款及利润指标，绿地集团销售目标同比增加16%，较2014年的48%已大幅下调。万达集团核心考核指标调整为租金、净利润、持有物业增长，并明确房地产收入指标可以少增长，不增长，甚至负增长。房地产企业的另一个动作是积极推出合伙人计划或激励计划。2012年末，碧桂园推出“成就共享”激励计划；2014年5月，万科启动股权激励、项目跟投等领域的地产事业合伙人制度；2015年6月，鸿坤集团公布“合伙人+”制度。房地产企业引入合伙人制度和股权激励有多种考虑，例如提高企业人才吸引力、提高项目运行效率、确保项目质量和安全等，但根本原因是，企业日益看重利润获取，需要引入激励机制确保项目运营目标的一致性。2.向房地产价值链的高附加值环节渗透伴随着中国互联网企业的兴起，传统房地产企业与行业外企业的业务合作日益活跃。2015年上半年，平安集团、京东等企业与万科、绿地、碧桂园等房地产开发企业联手，密集推出房地产众筹项目。而早在2012年，万科即与淘宝联手打造住宅网上销售平台。2014年8月，万达集团与腾讯、百度共同出资成立万达电子商务公司。互联网企业也开始向房地产领域渗透。例如，小米通过打造“互联网+地产+X”模式，形成以地产为基础的、整合教育、医疗、社区服务、居住消费的新型业态。从传统的行业视角来看，过去专注于房地产开发的企业与物业管理企业、资产管理公司及互联网企业之间的边界逐渐模糊。但是从价值链角度看，房地产行业内外的企业正在逐渐渗透和融合：过去房地产开发商依靠雄厚的资金实力牢牢控制着土地购置、项目规划和融资环节，而建筑方案设计、建设工程、销售业务、物业服务及生活消费则以外包的方式转移出去。现在，房地产开发企业为了追求新的利润来源，将业务向物业服务、居住消费等环节扩展，同时在价值链的上游，引入合作以寻求新的竞争优势。3.基于资源整合的多元化发展房地产开发商向价值链其他环节转移的表现，就是业务多元化。万科未来定位于“城镇化配套运营商”，绿地集团等房地产开发企业致力于向“综合地产运营商”转型。也有地产商将核心业务向产业链的上游转移，万达的“轻资产战略”致力于银行、证券、保险等金融企业的并购。远洋地产宣布第四步发展战略是“构建包括住宅开发、不动产开发投资、房地产金融、客户服务在内的四元业务格局”。在房地产业跨界转型、多元化布局的背后，是日益频繁的股权投资与并购。2013年以来，生命人寿、安邦人寿等保险资金通过联合拿地、股权投资等方式进入房地产领域，主要是养老地产领域。房地产企业之间的合作也在加强，万科与万达签订战略合作协议，将住宅和商业领域的优势资源结合，构建商住地产平台。同时，房地产企业也非常注重互联网平台的整合。比较典型的是平安集团联合万科、万通、碧桂园、绿地集团、绿城集团等房企成立的房地产众筹联盟，成为利用互联网模式融资与销售的门户。此外，也有许多房企试图进入智能家居的领域，例如主营业务为房地产开发的中茵股份公告称，将收购闻泰通讯51%的股权，而后者的主营业务是智能手机、智能硬件、云计算和大数据分析，中茵股份整合居住和智能家居及相关消费的意图不言而喻。在跨界多元化潮流下，房地产业尝试投资和进入的领域让人眼花缭乱，甚至有的房企进入了体育、电影等娱乐领域。但是，这些表象背后，是房地产企业依托已有的资本、经营上的竞争优势，将业务不断打散细化，整合新型的优势资源，向房地产价值链中更具附加值的环节转移的趋势。
三、房地产业加速转型的有利条件
房地产业从开发建设转向经营的核心问题是如何利用好存量住房资源和存量住房资产，前者是已经建成的各类房产和物业，后者主要包括以房地产为抵押的各种贷款及金融资产。新的商业模式和资本化技术有利于存量资源的充分利用，提高财富的流动性，为房地产企业转型提供了新的业务空间和条件。1.O2O模式我国住房市场重购买轻租赁，美国、德国、英国、日本等发达国家首次购房者平均年龄在35岁以上，而我国则在26-30岁之间，购房者低龄化的趋势明显，抑制了非住房消费的增长。发展住房租赁市场对加快人口流动和城镇化、缓解住房供需结构性不平衡具有积极意义。显然，吸引消费者从购房转向租房存在巨大的商机，2013年市场规模已达到2.5万亿，但是信任和服务缺失却阻碍市场进一步增长，行业服务水平亟需提高。许多房地产企业和中介机构正在积极的将O2O模式（线上对线下）引入租赁业务，通过租赁合约将分散的房源集中起来加以管理和经营。对业主提供全程托管服务，返回稳定的租金收益；对租户提供经过二次设计装修的产品，附加房屋维护、住房消费金融、家政物业等增值服务。实际上，O2O模式是对存量房源重新定位、加工、再向市场投放的居住服务，强烈的体现了以用户为核心的思维。2.资产证券化资产证券化能够将流动性较差的房地产信贷或投资资产转化为高流动性的可交易证券，主要形式包括RMBS（住房抵押贷款支持证券）和REITs（房地产信托基金）。中国建设银行最早在2005年12月和2007年12月发行过两期RMBS。直至2015年下半年，RMBS再度活跃，7月份，建设银行、民生银行分别发行500亿、100亿的个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）获批，央行还受理了浦发银行、中国银行发行RMBS，共计1600亿元。同月，武汉市也发行了规模为5亿的住房公积金贷款支持证券。在银行利差收窄的压力下，银行发行RMBS产品可以盘活购房贷款资金，更好的支持购房需求，同时也为资本市场供应了新的风险投资品种。更富积极意义的房地产资产证券化产品是REITs。目前，全球已有20个国家和地区相继推出REITs，并且有7个国家和地区正着手开辟REITs市场。REITs使房地产投资收益权分割并自由流通，有效解决了房地产资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性之间的矛盾，使分散、小额的社会投资可以集中起来投入综合地产开发运营。通过REITs的分级技术，不同风险偏好的资金将会流向商业地产运作的不同环节，进而实现资金的风险偏好与投资收益相匹配。REITs因此能够很好的支持经营绩效规模化溢价高的项目，促进商业地产行业的经营趋向精细化运作。
四、房地产业转型的政策引导
【关键词】房地产 现状 发展 趋势
伴随着经济的改革，我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展，对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到，受各种不利因素影响和制约，我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此，国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控，虽然这些政策起到了很好的作用，但也有不少问题没有解决好。
1、房地产开发现状和问题
经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。
（1）现状
房地产开发市场是构架起土地市场与销售市场的一道桥梁，没有房地产开发，自然也就谈不上销售。有关统计数据清晰地显示，房地产开发投资已经成为固定资产投资的一个很重要组成部分，且所占份额不断加大，在国家的经济发展中占有越来越重要的地位。从2000年到现在，如果我们把全国房地产开发投资额与固定投资总额作一下比较的话，房地产投资增长速度要明显快于固定资产投资的增长速度，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也在不断加大，这一点显得越来越明显。
房价收入比就世界各国来说，是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是5：l，联合国确定的标准一般是3：1，日本则是4：1，美国所占比例是3：1，而在中国，据初步测算，这一比例严重失去平衡，大约在10～15：1。一般说来，住房消费超过收入30%的家庭，我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示，目前，32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上，这些已大大超过国际上公认的住房警戒线，应引起我们的重视。
住房消费上也存在一些问题，消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机，而不是为了居住，这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒线。截至2010年4月，我国空置一年以上的住房超过50%，就不良资产而言，居我国各行业之首。
（2）问题
我国的房地产金融 信贷风险在不断增加。这具体表现在，部分房地产开发商在购买土地开发的过程中，自筹方面的资金有些不足，为了筹资，于是千方百计从银行取得贷款，这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款，购买多套住房，从而囤积房源，对房产进行炒作，这也会导致房地产业泡沫的产生，从而加剧信贷风险。
纵观我国房地产的发展历程，在每一次房地产市场的升温背后，都是由于经济的高速发展而催生的。现在，中国经济受到金融危机影响之后，经济开始全面复苏，这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展，这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加，市场需求就会受到更大刺激；同时，伴随着经济的持续增长，人民的收入会不断增加，使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求，影响着人们的购房需求。
在获取国有土地使用权时时有违规现象发生，就是在出卖土地方面，也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地，这样就会致使房地产开发加快。尤为严重的是，有的开发商使用暗箱操作的手法，通过种种方式，低价获得国有土地使用权，造成土地资产的不断流失，扰乱了法律框架下的招标购地秩序，助长了行贿受贿不正常的风气，更重要的是损坏国家的土地储备，进而危害整个国民经济的可持续发展。
2、房地产企业发展趋势分析
企业逐步走向民营化。近几年来，由于我国买方市场的全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。
实现法制化正规化。制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业发展的未来趋势。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。
行业发展追求专业化和品牌化。目前，我国许多房地产企业既做房地产，又作地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业提供“ 一条龙”式的服务，即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做，甚至包括了中介、设计，企业向大而全、小而全发展。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合素质的外部表现，是市场经济发展和市场竞争的必然产物。
3、改变房地产市场现状的应对措施
税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资，因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候，准确地估算这些支出。税制也要简单，对于各种税项要根据其内在联系和计征方便与否，加以归类和合并。当前应解决有些地方房地产税不统一的问题。另外，税制还要保持相对稳定，不能朝令夕改，不能随意增加，以体现税收的严肃性和权威性，当然稳定并不等于一成不变，在税制不变动的前提下，税率应随着社会经济的发展作动态调整。
（1）必须从以前简单的房地产开发转向房地产开发和全程运营
商业地产的操作成功，最重要的是前期定位规划，及后期的运营管理，至于中间环节的招商是非常简单的。因此，中小型商业地产开发商在战略方针制定的早期，就必须意识到：需要花大力气锁定长期的商业地产专业操盘团队，或者建立自己的商业运作团队。让专业的商业地产操盘团队参与整个企业的前期项目地块价值评估、项目市场定位、策划规划、设计施工、招商运营、资本运作等阶段。
（2）要从以前靠关系拿地转向靠成功商业模式拿地
在中国房地产行业大家都知道很多的房地产开发企业，在起家的地区都有相当的人脉关系，在拿地方面自然也就有一些独特的优势。不过我们也真实的看到在近几年与大开发商的角逐中，无论是实力、品牌、资金等方面都占下风。仅有的地方关系优势，并不能确保其成功拿地。
（3）必须从以销售为主要目的转向以经营增值为主要目的
在中国很多的中小型房地产开发商，由于资金链的压力，往往采用各种手段，进行商铺销售以回笼资金。虽然近年由于通货膨胀及投资渠道窄等现状不少项目的商铺销售形势还不错，但单单只顾销售的方式，必然很难顾及未来项目的持续经营。长远来看，无论对开发商的企业品牌、项目的发展命运，都是非常不利的。必须以通过专业的经营管理来获取稳定增长的现金流，从而带动项目和周边地价的增值为主要策略。
【总结】
从总体上讲，我国的房地产形势看好，房地产企业有较好的生存环境。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟，牢牢把握好市场开发方向，提高自身素质，与时俱进，把握机遇，才能出其不意，战胜对手，立于不败之地。还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合，以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
【参考文献】
巴曙松；王淼，《房地产企业需要个性化的融资模式》，载于《中国房地信息》，2006.4
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