时间：2023-12-25 15:30:48
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产招商策略，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
这与其半年前的增发预案中的发行价相比，已经跌去四成。
去年9月初，招商地产曾抛出了一套定向增发方案，增发价格为26.92元/股，融资总额约65亿元。但这份增发预案后，招商地产的股价就一直“跌跌不休”，目前股价较增发价格出现严重倒挂，增发前景不容乐观。
然而今年银根紧缩依旧，对于“高周转”房企来说，如何寻钱成为招商地产的燃眉之急。
股价与增发价倒挂
2013年 9月17日，停牌一月有余的招商地产公告称，公司拟非公开发行1.8亿股，购买大股东招商局蛇口工业区持有的海上世界住宅一期以及与其配套的女娲广场土地使用权和文化艺术中心土地使用权，发行价26.92元/股，土地总价值达48.65亿元；同时公司将为此非公开增发募集16.22亿元的配套资金，发行底价为24.23元/股，主要用于补充流动资金。此次定增的融资总额约65亿元。
公告当日，招商地产以跌停收场。目前招商地产股价较增发价格已下跌近四成。
市场环境的变化让招商地产措手不及，招商地产于2013年11月12日公告称，将延期报送发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的申请文件。
目前，公司关于增发的最新消息还是去年11月份的公告。
当时招商地产表示，“公司于 2013 年 11 月 28 日收到中国证券监督管理委员会下发的 131566 号《中国证监会行政许可申请受理通知书》”，此后再无消息。
相对股价的“跌跌不休”，销售遇冷更是令招商地产如坐针毡。进入2014年，招商地产的销售状况让其增发显得遥遥无期。
招商地产日前公告称，2014年2月，公司实现签约销售面积12.43万平方米，环比减少64%；签约销售金额17.55亿元，环比减少59%；同比则分别增长4.96%、8.22%。
融资渠道受阻
进入2014年，招商地产加速扩充深圳以外二三线城市的土地储备，同时坚决执行“快建设、快去化、快入市”的“三快”销售策略的战略方向。
招商地产今年1月份疯狂拿地，其当月在广州、武汉、哈尔滨等六城市斥资83.2亿元拿下了近300万平方米的土地。而整个2013年，招商地产拿地的建筑面积不过590万平方米，总地价234亿元，今年1月，招商地产的拿地金额已超过去年总额的30%。
近年来，招商地产保持高增长的拿地节奏，平均增幅高达45%，按此增长速度，招商地产今年新增土地面积将超过800万平方米，拿地金额将达350亿元，剔除1月份已花去的83.2亿元，今年仍将有270亿元的拿地资金需求。
如何拓展融资渠道支撑招商地产的发展战略，成为当前公司面临的一大难题。
房地产企业融资方式主要包括银行贷款、再融资以及房地产信托等。
就银行贷款方面而言，随着银行对于房地产业风险担忧的加剧，开发商从银行能拿到的贷款越来越少，难度也将越来越大。根据银监会2013年上半年公布的数据显示，在新增房地产贷款中，房地产开发贷款占24.55%，同比下降12个百分点。
再融资方面，目前已公布增发方案的31家A股房企中，仅海印股份再融资方案获批。与此同时，上述房企中已有22家房企跌破预期中的定增发行价。
在上述房企的增发方案中，大部分方案的进度仅是获得了股东大会通过，要想最终得到证监会的核准，还需经过国土资源部审查等多种程序。
与此同时，目前大多数房企的增发价格都已出现倒挂，这必然会增加未来增发审核的难度。
近年来，随着调控的深入，信托产品逐渐成为房企融资的主渠道之一。不过，这一渠道同样不容乐观。今年2月新成立的固定收益类信托中，房地产平均募集金额大幅锐减，当月有51款房地产信托产品成立，较1月下滑了近1/3；平均募集规模也从1月份的2亿元锐减至0.94亿元。
融资渠道不再畅通，招商地产的加速扩张却急需巨额资金输血。2013年三季度末，招商地产的资产负债率已高达73%，如何寻求资金成为招商地产管理层必须面对的难题。
押注三四线城市风险加剧
马年伊始，杭州楼市的降价引发了市场对全国楼市价格下跌的猜想。
3月13日，统计局2014年1月～2月全国房地产开发和销售情况，今年前两个月商品房销售面积1.05亿平方米，同比下降0.1%；商品房销售额7090亿元，下降3.7%。
虽然楼市的成交量和成交额均在下跌，但土地出让价格却依旧坚挺。
2014年2月11日，国土资源部的《2013年国土资源有关统计数据》显示，住宅类地价为5033元/平方米，同比增幅最大，达9.0%。
德勤也曾于2014年1月底研究报告表示，“受政策环境收紧和经济增长回落的影响，房地产企业开始进入盈利能力下降周期，近60%的内地房地产上市企业在2012年出现净利润率下滑的局面。”
从目前地产股的走势来看，似乎也反映出未来相对悲观的预期，经过前期反弹后，地产股又步入了一个缓慢跌势。不过，由于整个房地产板块的PE仍处2008年以来的低位，板块整体风险较小，已有券商给予行业“推荐”的投资评级。业内人士指出，周转快、业绩锁定的公司，如招商地产（000024）、保利地产（600048）和万科（000002）等值得投资者关注。
调控政策仍将延续
时至年底，中央对房地产的宏观调控政策丝毫没有放松的迹象，而房地产的颓势仍在继续。而对于宏观调控政策未来会否放松、房价走势等议题也成为本次地产年会上专家热议的话题。
中国企业家协会执行副会长、中房集团理事长孟晓苏认为，最近释放出两个非常重要的信号：一是总理在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展；二是对于房地产的一系列调控措施，绝不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价位。这表明当前房地产调控政策不会放松。
摩根大通中国投资银行董事总经理、主席龚方雄也表示，“即使宏观政策放松，针对房地产的政策也不会放松。可能放松的宏观政策主要指信贷政策；不会放松的房地产政策，主要指限购、限价等行政调控手段。”中原集团主席黎明楷认为，未来一年，政府有可能出于经济环境差而放松银根，但目前正在执行的限购政策，一年之内不会取消。
与会的专家们一致呼吁与会开发商要做过冬的准备、做好打持久战的准备。同时，专家们也认为，此轮房地产调控不会像2008年那么深，大幅度大范围的房价下跌也不太可能出现。
行业龙头值得关注
在行业低迷的大背景下，地产股二级市场上的表现已经提前有所反映，房地产板块的持续调整已超过两年，有关数据显示，截止2011年11月11日收盘，板块历史PE为17.35倍，仍处于2008年以来的低位。
国泰君安证券分析师孙建平认为，虽然行业基本面还将继续调整，但这将有利于释放过高的政策面压力，是未来市场趋于正常化的重要前提；而目前产业资本，即地产公司大股东增持的情况也开始愈加明显，一方面代表估值远低于公司本身的价值；另一方面也将持续提振市场信心。地产股的机会将愈来愈近，而且2012年地产股的机会将明显大于2011年。
记者也注意到，近期部分券商的报告中几乎没有看空地产股的，最为悲观的中金公司给予地产股的投资策略也是“建议防御性为主标配地产股”，而国都证券则给予了行业“推荐-A”的评级。
关键字:商业房地产;投资风险;防范策略
一、商业房地产概述
(一)商业房地产概念
房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。
(二)商业房地产在我国的发展
我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。
但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。
二、商业房地产投资风险类别
(一)政治风险
1.政策风险
政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。
2.城市规划风险
由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。
(二)经济风险
1.市场供求风险
商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。
2.融资风险
商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。
(三)开发商自身经营能力风险
商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。
三、商业房地产投资风险防范策略
(一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险
房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。
如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。
(二)加强市场供求风险及融资风险的控制
1.根据市场需求量,规避市场供求风险
针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。
2.开拓融资渠道,防范融资风险
要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展
(三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险
商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。
1.树立房地产商业管理运营的观念
商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。
2.增加人才储备,完善管理运营
商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。
3.统一经营主题,建立商业品牌
一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。
参考文献:
[1]王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济,2007,(07).
[2]李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学,2008
[3]杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008
政策的目标与轨迹
遏制房价的过陕上涨，促进房地产行业平稳健康发展，促进民生改善和经济发展，加大保障性住房建设，保证居民住有所居，使更多居民能够买得起房，租得起房。政府已经在多个场合明确了这个调控目标，而且这一目标是延续的。
中信证券房地产行业分析师陈聪认为，政策的目标并不是房价再次大起大落，而是房地产价格涨幅逐步回归理性，房地产行业软着陆。政策的目标也不是限制房地产行业发展，而是解决房地产行业发展过程中的结构性问题。我们从来没有见过一个被限制的产业，国家需要刺激其产量的。终归，房地产行业是一个有利于国计民生，需要持续健康发展的行业。
在政策的轨迹上，陈聪认为未来政府会坚定执行政策，而不是再一次政策大动荡、大转向，不会放松，不会大幅加码。而政策出台也以一次性强力政策，随之以强力执行为主，避免出现2007年政策反复加码，市场预期波折的情况。因为政府已经看到了预期紊乱之害，看到了政策反复加码(而不是一次性出台)的副作用，也看到了政策大转向的副作用。主要是将使得购房人等待下一个政策出台，从而累积过量的自住需求，一朝释放，房价容易大幅上涨。同时开发企业也会对未来预期不清，触发价格暴涨暴跌。真正的自住需求往往不能够在暴涨暴跌中获得自己需要的房产，暴涨暴跌反而催生了市场投机的风气。
本轮调控的一个重要特点就是继续收紧开发企业的资金链，给开发企业“抽去杠杆”包括土地款支付更加严格，预收款的监管，收紧房地产信托产品等。陈聪认为，对于一些一二线城市的开发企业来说，最大的经营性现金流出不在于施工，而在于买地。因此这种去杠杆化不会极大影响这些企业的资金。
因此，资金链状况的演变主要仍取决于开发商的主观意识。在不虚耗现金流的行业共识之下，当前收紧资金链的行为不会危害行业的生存。然而这样的政策意义却很大，因为它将直接决定了价格和销量的走势。如果没有收紧资金链的政策，开发企业不会如此重视销售段现金回流。在压抑需求的信贷政策前，如果开发企业提价，恐怕未来的业绩水平也难有保证。
8月11～13日，万科三日累计涨幅11％，带领行业指数继续上涨6.5％。各大地产开发商上半年销售业绩，让市场看到了两点：1、旺盛的需求仍然存在；2、市场对降价的预期并不十分悲观。这些先于市场降价，降幅幅度10～15％，就基本可以完成快速销售。短期来看，中小户型占比较高的万科，在产品周转、资金回笼上，拔得头筹。瑞银证券认为，万科具有一如既往的良好执行能力，房地产调控政策出台后的5～7月，万科的销售面积甚至较去年同期提高了6.9％。由于采取了“以活跃成交为目的”的主推90平方米以下户型的推盘策略，万科的销售金额和面积在A股上市房企中排名居首。
低估值成主要吸引力
公募基金一度“避之不及”的地产股近日展开超跌反弹，在部分基金经理看来，房地产调控政策松动预期成为该板块反弹契机。值得注意的是，不少基金公司再度将地产股放回投研团队的“股票池”，部分基金公司已对地产股进行选择性“回补”。
东莞证券统计数据称，8月9～13日，房地产板块资金流人多达430.44亿元，净流入54.65亿元。或许这个净流人的数字看起来并不是很大，但是在当周成交量大幅萎缩的谨慎态势中，该数据依旧让房地产板块表现不俗。
8月16日，房地产板块再度流入资金90.71亿元，净流人13.90亿元。17日房地产板块的资金净流人现象继续上演。统计数据显示，当日房地产板块资金流人高达108.36亿元，而当日流出资金只有7873亿元，净流人资金达到约29.62亿元。
值得注意的是，如果说上述资金流向监测更多地表明是市场游资甚至私募对于房地产的态度转变，近期公募基金对于房地产板块似乎也已经改变了之前的悲观态度。数据目前已经披露中报的房地产上市公司前十大股东名单发现，公募基金的身影显著增加。仅以中国宝安为例，中报显示华夏系三只基金共计持股8377.18万股，另外还有4只基金位列其中。
虽然市场反弹以来地产股的走势一直被各种调控的利空消息所压制，广发证券认为，房地产行业估值底部已经形成，未来板块的整体趋势将是向上的。中投证券房地产行业分析师李少明指出，2009年9月开始新增的大量投资将在从2010年9、10月份集中释放供应，楼市“价跌量增”成定局。预计8月之后，随着大量供应量的上升，主要城市房价将出现明显的下降，板块的投资机会将由“价值修复”向“价值提升”转变。在2010年年底前调控政策不会放松，行业的调整在向有利于行业龙头及优势公司持续获得更多竞争优势前行，并将给它们带来持续增长的动力。
李少明看好在本轮行业调整中持续获得竞争优势的万科、招商地产、亿城、保利、首开、金融街、滨江、环球、冠城等等公司，更看好重新纳入增长通道的万科，价值严重低估的亿城、招商地产和泛海等等公司。正所谓资金从来不会盲目追逐。在资金持续净流入以及公募基金态度的悄然转变背后，房地产板块目前处于历史低位的估值水平或许才是这一切背后的原因所在。
据统计，截至2010年8月12日，44家机构对万科的2010年每股收益的预测均值为0.63元，净利润预计比上年增长30％。以万科8月18日8.79元的收盘价计算，万科2010年的预期市盈率约为14倍。22家机构对2010年保利地产每股收益的预测值为1.05元，净利润预测增幅36％。以8月18日保利地产收盘价13.16元计算，2010年预期市盈率为12.6倍。光太证券认为，剔除预收款的真实资产负债率指标，保利地产的财务安全，性与万科接近。招商地产由于有招商银行和招商局集团从信贷到土地的鼎力相助，似乎更被市场看好。据统计，26家机构对招商地产的2叭。年每股收益的平均预测值为1.26元，以8月18日20.65的收盘价计算，招商地产的2010年预期市盈率为16，相比万科和保利地产有点偏高。
上市房企的业绩历来是投资者关注的焦点。截至3月19日，沪深两市共有32家上市房地产公司披露了2011年年报。经年的房地产调控，诸多房地产企业显现出疲态，他们到底有着怎样的困境与生存之忧？又如何谋求生存与发展？且看上市房企2011年年报如何解读。
32家上市房企负债增千亿
32家上市房企中，虽然七成左右企业年报报喜，但依然难掩地产行业的低迷；多数开发商存货周转率下降明显，手中库存量飙升；同时，销售低迷已影响其资金链，部分房企负债率上升，现金流迅速下降。
据数据统计显示，截止2011年年末，上述沪深两市已2011年年报的32家房地产企业负债总额为4818.4亿元，而2010年这32家房企的负债总额为3706.52亿元，总负债较去年同期增加1111.88亿元，其负债总额增幅达到30%。
除此之外，上述数据还显示，6家房企负债增长幅度超过40%，其中负债增幅最高的是多伦股份，增长率达到86.7%；12家资产负债率超过或接近70%，其中资产负债率最高的是高新发展，达到96%。
对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，某些指标已经暴露出行业面临的潜在问题。例如，2012年面临信托到期兑付的有30家上市房地产企业。从统计数据来看，2012年将到期的项目达61个，到期规模为318亿元，占总共到期资金数额的86.9%。
由此可见，房企2011年面临的资金压力增大。同时，2012年，房企面临的不只是进一步增大的资金压力，还有陡增的库存压力。
杨红旭认为，上市房企负债不断攀升的因素很多，市场低迷，销售疲软，库存压力陡增是房企负债和资金压力上升的主要原因。除此之外，资金回笼不及时，需要投资项目较多也是导致上述现象的重要原因。
值得注意的是，由于销售遇阻，已年报的房企中有66%的企业出现存货周转率下降，存货量大幅上升。龙头房企万科的负债总额达到了2283.76亿元，占上述32家房企负债总额的47%，其资产负债率也由此前的74.69%上升至77.10%。远洋地产的负债总值由2010年末的596亿元上升到2011年末的715亿元。
平安证券房地产分析师李晓东则认为，房企负债率走高是正常现象，因为这一行业预收账款高。不过，也有资深分析师表示，过高的资产负债率意味着该企业债务负担严重，资金链压力大，财务风险大。
也正因为负债率走高，房企纷纷采取了“慎拿地、缓开工”的应对策略。万科、龙湖年报均显示，2012年的新开工计划有所调低。业内人士指出，在楼市调控不放松的基调之下，降价促销、消化库存将是房企今年的主要任务。
大房企依然斩获颇丰
据不完全统计，公布业绩快报的房企中，有七成的业绩仍实现同比增长。而传统房地产四强“招保万金”的业绩报告更是受到各方瞩目。
万科去年实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%；招商地产2011年实现营业总收入151.11亿元，同比增长9.64%；远洋地产，去年实现营业额198.97亿元，同比增长45%；保利地产实现净利润65.14亿元，同比上涨32%；中海地产实现净利润126.7亿元港元，同比增长66.6%；龙湖地产，营业额较上年增长59.6%，归属于股东的溢利较上年增长53.2%。
面对调控的艰难市场，大房企为何依旧发展势头迅猛？快速销售还是“最大法宝”。
龙湖年报显示，“坚定执行年初既定策略，积极销售、谨慎投资和严格现金管理，并凭借良好的品牌和质量，在下行市场中实现了出色的现金流和盈利平衡。”2011年，龙湖地产合同销售额为382.7亿元，为历史最高。万科的产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。
另外，除大型房企能及时转头，适应新的市场外，房产公司销售收入入账带有一定的滞后性也不无关系。据万科年报显示，万科2011年年报的结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，虽然此后的市场继续调整导致销售困难增加和利润率小幅度下降，但并不明显。
从万科、中海、招商的年报看，2012年各大房企的项目扩张速度有所放缓，计划新开工面积，计划竣工面积大体与2011年总体保持平衡，甚至略有减少。
受严厉地产调控影响，部分中小房企业绩更现大跌。“2011年公司业绩不进反退是毋庸置疑的，主要原因是北京等地高端项目没有按期取得预售许可证，错过了销售节点”。亿城股份相关人士表示。亿城股份2011年营业收入为21.56亿元，净利润为3.62亿元，分别同比下降29.86%和33.7%。
地产开发投资增幅回落
年报数据显示，随着此轮房地产调控政策的持续加码，2011年万科、招商、金地等龙头房企的产品结构、营销策略已经开始转变。在招商地产的年报中，如此表述：新项目注意根据市场情况调整和优化产品结构，均衡高、中、低产品的配比，增强市场应对能力。
实际上，大型房企早就做出了反应，保利、招商、恒大等近期积极领衔降价，全面打折。其中，最为典型的是绿城，春节后一直致力于产品销售，甚至连其董事长宋卫平也自称有销售任务量，欢迎大家找他买房。除此之外，更多的房企忙于“找钱”。近期，首开、中海、龙湖、雅居乐、合景泰富等开发商频繁通过信托、发行优先票据等各种方式融资。
杨红旭表示，开发商忙于销售和融资偿债，投资热情明显降温，尤其是购地规模持续下滑。除此之外，华业地产的高管也曾透露，排除特殊情况，华业地产2012年将不会在北京拿地。更值得一提的是，据华远地产已公布的2011年年报显示，2012年，公司用于房地产开发计划直接投资总额为46亿元。比照2011年，其计划投资总额缩水了14亿元，缩水比例达到了23%。
通过对品牌房企新项目开发模式的统计，我们发现合作开发已然成为主流，通过股权合作的房地产基金模式有助于企业进一步扩大市场份额，在残酷的行业竞争中脱颖而出。虽然房地产已过高速增长的“黄金时代”，但是作为国民经济发展的支柱产业，行业的投资价值仍然巨大。站在“白银时代”的风口，品牌房企正积极在物业、金融、娱乐等领域寻求转型突破。下面，我们以万科、保利、招商、金地为切入点进行分析，以此探知房地产行业的发展趋势及未来机会。
销售火爆 投资聚焦核心城市
受益于房地产市场的持续火爆，万科、保利、招商及金地四家上市房企在本轮行业回暖中获得靓丽表现。从销售面积和销售金额来看，2016年1-4月四家上市房企均实现高速增长，增速从高到低依次为金地、保利、招商、万科。其中，规模较小的金地集团，2016年前四个月累计销售面积187.9万平方米，同比增长118%，实现销售金额275.2亿元，同比增长高达176%；而行业龙头万科A表现也可圈可点，累计销售面积809.9万平方米，同比增长49%，累计销售金额1108.9亿元，同比增长73%。
从土地购置方面来看，2016年1-4月四家房企新增土地数量的排名依次是万科、保利、招商及金地。其中万科48个新增项目中有43个在二线城市，比例接近90%；保利地产新增的24个项目中有21个来自二三线城市，占比87.5%。相对于这两大房企龙头，招商蛇口和金地集团的拿地策略则要谨慎很多。其中招商蛇口在可开发资源多的优势下平滑、精细拿地，继续聚焦主流一二线城市，合理补充库存。而金地集团则更为低调，至今仅获得杭州、武汉两块土地项目，公司拿地节奏的放缓，一方面与近期土地市场溢价率过高有关，另一方面则是可售项目资源较为充足。
基金模式抢市场 多元化谋转型
从项目开发模式来看，2016年前4个月万科新增的48个项目中，19个拥有项目100%权益，其余均为股权合作开发，占比高达60.4%。另一房企巨头保利地产新增的24个项目中也有13个是合作开发，比例也超过50%。可以看出，通过股权合作的基金模式已经成为房企操作主流。
从投资的角度分析，该模式有以下几点优势：1.净资产规模的降低带来净利润率和权益乘数的双提升，提高ROE水平。2.通过经营杠杆替代财务杠杆，实现轻资产化，提高了财务安全性；通过不同环节收益，使得收益实现更稳定。3.扩大市场份额，摆脱对股权融资的依赖。4.作为房企品牌输出和轻资产运作的不断尝试，将提升其无形资产的盈利能力，进而带动净资产溢价率的上扬。当然，股权合作开发存在一定的风险及特殊性，在采用时应充分考虑自身条件及能力。
而随着存量时代的到来，未来城市升级将是房地产行业发展的重心。在立足开发主业的基础上，这四家品牌房企均加快多元化布局。其中万科拟与深圳地铁合作，运用“地产+物业”模式，积极转型城市配套服务商；保利地产拟参股设立粤港证券，深化金融业务；招商蛇口整合后集合园区、社区、邮轮业务于一身，并积极拓展一线城市地铁物业；金地集团旗下拥有的“稳盛投资”管理着多支房地产基金，募集资金能力较强。此外，这四家房企也积极迎合市场潮流，布局养老地产、社区020，抢占多元化转型新高点。当然，转型机遇是与风险并存的，我们需要保持谨慎的态度，合理评估其未来潜在的投资价值。
板块重估 价值当立
对于A股房地产上市公司，由于PE偏短期但确认性强，NAV偏价值但可比性差，因此NAV结合PE仍是估值的最有效办法。下面以上述四家房企上市公司进行对比分析：
不过多牺牲项目利润
在A股四大龙头房企中,招商地产最先公布中报。今年上半年实现营业收入69.81亿元,同比增长142.76%。净利润达,到10.50亿元,同比增长115.71%。其中珠三角地区营业收入贡献最大,达398984万元,同比增长97.14%,长三角地区、环渤海区域和其他区域营业收入分别为190762万元、63291万元和45078万元。
尽管上半年结算业绩不错,但招商地产今年上半年销售量与2009年同期相比有所下滑。上半年销售28.75万平方米,签约销售额42.3亿元。与公司预定的150亿元销售目标相比,完成率仅达到了28%。
分析认为,招商地产上半年销售业绩惨淡的主要原因是可售资源有限,上半年推盘仅约70万平方米,同时偏中高端物业和一二线城市,受市场影响较大。
下半年招商地产的推盘量将大大增加,上、下半年的比例大致是3:7,8月18日,长江证券的分析师苏雪晶与招商地产高管进行了交流。从其介绍的情况来看,招商地产9、10、11月份三个月的推盘量将占到总推盘量的70%。
就深圳而言,目前国际公寓还没正式推盘,预计销售均价在35000～40000元/平方米之间,花园5期售价27000元/平方米;澜园在富士康附近,售价在9000―12000元/平方米之间。
而招商地产在北京与天津的项目,其中北京奥北区域豪宅招商嘉铭・珑原做精品,预计售价在35000元/平方米左右。朝阳公园附近的公园1872售价在36000元/平方米左右。天津主流豪宅招商钻石山高层预计新推盘16000元/平方米左右。广州方面,金山谷别墅售价6.5万元/平方米,10月推出普通住房价格为8000～9000元/平方米。招商地产整体判断,未来销售价格调整7%左右的水平,和目前主流开盘优惠程度类似。但与此同时招商地产也表示,如成交回升,价格很有可能重新回归上升状态,不会过多牺牲项目利润。
深耕大本营
对于招商地产近年表现,北京正略钧策管理咨询合伙人、副总裁薛迥文认为,从发展策略上来看,招商地产偏稳健。其央企背景,并不像民营企业在融资环境不佳的情况下必须靠降价来维系资金链,因此,受到市场的影响也不好判断。
确如其言,央企背景有可能使得招商地产成为央企整合受益者。今年国资委要求78家央企退出房地产,地产资源已开始流向保留的16家。招商地产作为16家杰出代表,将有可能获得新的机遇。如与招商局集团有过合作的中外运、中远等公司,未来有望与招商地产进一步深度合作。
招商地产在大本营深圳也正迎来一轮机遇。目前市场最关心的深圳区域两个房地产相关问题――前海和城市更新改造,招商地产也是这个问题涉及最深的公司。背靠实力雄厚的招商局集团,招商地产大股东多次将手上拥有的丰厚土地资源注入。
房市洗牌尚未结束 大房企越战越勇
2012年虽是调控年，但在刚需支撑下，2012年商品房销售整体回暖。大型龙头企业在调控中展现了较强的抗风险能力和应变能力。大型房企的业绩甚至超越以往。经过此轮调控，龙头房企的市场份额越发集中。
某机构的《2012年度TOP50排行榜》中提及，此次入榜的前十大房企占全国房企销售额的比重由2011年的10.43%提高至2012年的12.46%；前20大企业的市场集中度由2011年的14.54%提高至2012年的17.31%。2012年中国内地房企前10名的销售金额合计达8222亿元，较去年同期的6298亿元增长30.55%。约占全国全年房地产销售总额的16%左右。
房企分化的主因是大型企业借贷成本普遍低于中小房企，前者的融资成本在10%左右，而后者可能要超过25%。即便如此，受制于风险考量，这些小型企业也借不到资金。
2012年土地市场优质地块不少，这为有资金优势的大型企业再次创造扩张制造了机遇。相比之下，目前不少小型企业仍在不断融资，或寻求整体出售，可见房地产企业并未出现普遍的春天。
此外，开发商经过2008年、2009年和2011年、2012年两次金融危机、资金紧张的阶段，可以说是明确了现金为王的道理；快销模式已经深入人心，去年销售业绩亮眼的龙头房企都是追求高周转的企业。最为典型的是保利地产在2012年初提出“新盘单月消化50%，半年消化80%、争取竣工前清盘”的营销策略。随后保利又启动“三抢”策略，以“抢资金、抢市场、抢进度”为口号，将定向优惠铺开。2012年全年，保利实现签约面积901.13万平方米，同比（较上年）增长38.57%；实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。大房企普遍以降价走量的方式去扩大销售量。小房企产品结构中难有充足的刚需项目，也就不能借这类产品的谨慎定价和促销来促进销售。
“抢”地年底袭来
2012年上半年地产公司普遍对行情比较悲观，拿地规模小，甚至“绝食”。下半年随着地产市场回暖，销售的增加为地产公司提供了充足的现金流，随之，地产商纷纷出手购地。以万科为例，上半年寸土未进，而下半年，2012年万科共新增加76个项目，合计权益规划建筑面积约1446万平方米，略高于全年销售面积1295万平方米。半年时间即把一年的拿地任务超额完成。同样的情况也出现在招商地产，2012年招商拿地合计超460万平方米，土地款157亿元，占到销售额的一半左右，创下招商地产有史以来土地投入的新高。
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