时间：2023-12-07 10:19:42
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇商场经营管理建议，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：国有企业；经营管理者；年薪制
年薪制是市场经济体制国家对企业高层管理人员普遍实行的一种薪金制度，它以年度为单位，依据企业的生产经营规模和经营业绩，确定并支付经营者年薪的一种分配方式。改革开放后，年薪制作为我国国有企业改革的重头戏，顺应了市场经济的内在要求。在促进国有企业向现代企业制度迈进，与国际市场接轨中，发挥了积极有效的作用。然而，年薪制在现实操作中也还存在不少问题。
一、我国国有企业年薪制存在的问题
1.端正认识
对年薪制的认识不一致，年薪制的配套措施不完善，没有深化其他方面的改革，特别是干部人事制度改革。有些企业把年薪制当作加薪的手段，把年薪视作年度奖金，奖励数额主观随意，企业效益没有明显增加，经营管理者个人的收入却成倍，甚至十几倍增加。
2.经营管理者存在短期行为
年薪只是经营管理者在岗时才有，一旦经营管理者因退休等原因离开原岗位，年薪就没有了。这就容易造成经营管理者在岗时的短期行为，甚至出现离职前不惜铤而走险，明知不合法也要狠捞一把。此外，财务上的利润指标很难精确计算，含有一定的人为判断、估计因素，可以通过操纵会计账目行为，将当年的高利润向以后年度转移，以保证经营管理者每年稳定的高收入。企业还可以通过资产重组等手段，为企业带来财务上的利润，起到粉饰经营业绩和财务报表的作用。
3.年薪的基数确定不规范
年薪收入是经营管理者的劳动薪酬，应该与经营管理者的责任、贡献挂钩，但年薪制在实施过程中，经营管理者往往忽视企业的积累，最终对企业的发展带来不利影响。同时，在如何量化和考核经营管理者业绩的问题上，科学、规范的绩效评价体系也需进一步完善与健全。
4.年薪制的配套措施不完善
实行年薪制的国有企业必须建立起真正的现代企业制度，政府有关部门也要转变职能，社会要有高素质的会计、审计等中介机构。这些配套措施不完善，必然会影响年薪制的实施效果。
二、年薪制应注意的原则
1.利益相关原则
国企经营管理者不仅有物质利益动机，同时还有社会地位和权力等其他动机。应通过将国有资产保值增值的情况与经营管理者个人利益紧密相关，建立国有企业经营管理者与国有资产荣辱与共、利益相关的机制。
2.绩效挂钩原则
国有企业经营管理者的薪酬收入只有最大限度地面向市场，与企业经营成果和工作绩效紧密挂钩，才能有基本的公平检验标准，才能借助市场有序竞争力量，对国有企业经营管理者实施长效激励与制度约束。
3.区分条件原则
制约不同国有企业经营绩效和生存发展的条件来自三个方面，一是行业特征；二是产品特征；三是企业状况。由于国有企业经营管理者任期较短，更换比较频繁，每位经营管理者的业绩，在一定程度上要受到前任业绩的影响。为此，在制定指标时，要注意选定一个公平的起点，要有系统科学的考核指标。
4.同步有别原则
国有企业的发展要靠全体员工的共同努力。不仅要对经营管理者实施激励，也应对企业普通员工采取相应激励措施，让他们利益均沾。在当前国内严峻就业形势以及通胀压力的现实背景下，国有企业职工收入预期下降，客观上不容许经营管理者与职工收入差距过大。要让企业所有员工感到自己的薪酬与社会经济的发展以及其劳动付出相一致，实现同步有别的原则。
三、进一步完善国有企业年薪制的几点建议
1.经营管理者老有所依的额外补贴制度
目前，我国国有企业主要经营管理者退休后，其待遇与普通职工区别不大。这种制度不仅不能激励经营管理者搞好企业的积极性，而且还给经营管理者造成心理上的不平衡。国有企业经营管理者不仅关心目前的薪酬收入，还同样关心自己退休后的收入。所以，建立专门针对国有企业经营管理者后顾之忧，促进经营管理者以经营管理企业为终身职业和毕生追求，一心一意为搞好企业而献身的一种必不可少的制度。
2.协调经营管理者激励机制与监督机制的关系
年薪制以激励企业经营管理者的工作积极性为主，但也必须结合有效的监督机制。完善国有企业资本经营中监督机制，应将系统内的自我监督为主转变为系统间交叉监督为主，将单纯的事后监督转变为全过程多功能的综合监督，将缺乏规范的软性监督转变为操作性强的硬性化监督。
3.协调经营管理者长期激励与短期激励的关系
根据利益原则和绩效挂钩原则，应针对企业的年度经营目标和长远发展规划，兼顾经营管理者的长期激励项目与短期激励项目。只有这样，才能有效防范经营管理者的短期行为，产生持久激励动力，推动国有企业持续健康发展。
总之，由于我国国有企业类型复杂，年薪制还必须针对不同类型的企业，实施不同的模式。只有对企业管理决策者采用多样化的年薪收入激励方式，才能使年薪制适用于不同的企业，发挥有效的激励作用。同时，国有企业的发展是靠全体员工的共同努力，也应采取相应激励措施，让企业普通员工享受到社会进步与经济发展的成果。
参考文献：
[1]陈维政余凯成程文文：人力资源管理与开发高级教程[M]，高等教育出版社，2004
[2]王冰：中小型国有企业人力资源管理存在的问题探讨，商场现代化，2007.18
一、本年度主要工作：
1、由2008年2月1日正式任命为经营管理一部（2）班副班长。
2、2月份，代表免税集团参加电视台表演《勇士》，得到领导一致好评。
3、2月14日情人节抽奖活动的宣传工作，促进了商场销售。
4、2月29日参与维稳综治计生签约大会。
5、3月1日----6月10日期间，调往物业部参与前后门改造监督工作，成立监督小组，主要由周开云、佘志明和我负责。主要有4个防护工作，包括人流出入的安全、施工人员的防护、晚上施工安全、自然灾害。期间施工顺利进行，施工人员零违规。前后门改造工作圆满竣工。
6、4月15日参与商场纪律教育会议，内容包括：中层管理人员的培训内容，为什么要解放思想，坚持四个一致，反对自由主义。
7、4月22日，副班长以上管理人员和行政人员发表了对《解放思想，反对自由主义》的心得体会。总结出解放思想，反对自由主义，在日常管理，要有创新管理，提出日常文件与实际结合起来，与信息管理结合，提高工作效率。
8、5月7日，提出公司指导书《商品质量管理规定》和《退换货管理实施规定》的修改工作，主要由柳融佳、唐素芬和我负责。
9、6月1日起，我商场禁止使用塑料袋，只能使用环保胶袋，认真做好监督工作。
10、6月30日参与长城信用卡在我商场进行积分消费的培训工作。
11、7月份，提出关于提高曼奴专柜销售的建议，但因期间下雨天较多，推广活动效果不明显，且促销让利不多，价格偏低，令销售提升不大。
12、7月26日----8月31日副班长以上管理人员停止休息，抓好奥运期间的维稳工作，做好安全防范，确保商场稳定。
13、9月份残奥期间的维稳工作，做好安全防范。
14、9月份协助撤场专柜和装修工作，配合物业部场地调整。由于装修期间噪音和灰尘的影响，做好对旁边柜台的解说工作。
15、10月8、9日参与公司举办的“免税金秋欢乐夜”，是其中一名舞蹈演员。整个晚会的表演非常成功。
16、10月10日参与集团公司举办的“趣味运动会”。主题是：我参与，我快乐。
17、11月份，副主任以下人员年度考核，通过合理评价，更好推动公司发展。
18、每月中旬做好综合大检查，内容包括员工的仪容仪表、经营范围、有无中文标示、仓库摆放要求等。
19、每月10、20、30日组织新入职员工，配合保卫部的消防培训。总共组织消防培训28期，共200余人。
20、每月3期组织新入职员工的岗前培训，总共培训9期，共80余人。
21、每月下旬，由梁文毅和我负责消防器材和应急灯的检查。
22、每天负责早会，传达公司文件和精神。
二、本年度的思想情况：
1、坚决服从领导，认真执行公司的经营管理工作，并贯彻落实到岗位实际工作中，始终把维护公司利益放在第一位。
2、遵循公司的经营理念“效益第一，实现共赢”及服务理念“标准服务，真品真心”，以公司企业文化精神为中心，有意识培养员工的凝聚力和团队精神，让员工感受到公司的的集体荣誉。
3、以身作则，带头遵守公司的规章制度和劳动纪律，保持严谨自律的工作，给员工树立良好的榜样。
4、在工作中严格管理，处理问题公平、公正，有错就罚，大胆管理，树立威信。
5、主动关心员工的工作、生活和心理状况，加强沟通管理，赢得员工对我的信任。
6、不断要求上进，希望在思想认识和日常工作中都有不同程度的感悟和提升，并以此激发大家在工作中体现自身价值，感受人生乐趣。
以上是我一年中力争做到、做好的方面。纵观一年的工作，客观的自我剖析，自己还存在许多不足之处，工作经验和相关管理知识仍需进一步学习和积累，请领导批评指正，在以后的工作中，能够进一步加强和改正。
2008年即将过去，迎来了满怀信心的2009年，意味着新的机遇，新的挑战。
在这里，提一些个人意见，希望能够更好地为公司做出贡献，有以下几点建议：
1、个别文件管理，尽可能使用电脑化管理。这样可以减少纸张的浪费，又可以环保，资料又可以永久保存。
2、不断完善各种制度，资料能及时更新。
3、营造文化氛围，增强员工凝聚力，可以分部门组织。
一、本年度主要工作：
1、由20xx年2月1日正式任命为经营管理一部（2）班副班长。
2、2月份，代表免税集团参加电视台表演《勇士》，得到领导一致好评。
3、2月14日情人节抽奖活动的宣传工作，促进了商场销售。
4、2月29日参与维稳综治计生签约大会。
5、3月1日——6月10日期间，调往物业部参与前后门改造监督工作，成立监督小组，主要由周开云、佘志明和我负责。主要有4个防护工作，包括人流出入的安全、施工人员的防护、晚上施工安全、自然灾害。期间施工顺利进行，施工人员零违规。前后门改造工作圆满竣工。
6、4月15日参与商场纪律教育会议，内容包括：中层管理人员的培训内容，为什么要解放思想，坚持四个一致，反对自由主义。
7、4月22日，副班长以上管理人员和行政人员发表了对《解放思想，反对自由主义》的心得体会。总结出解放思想，反对自由主义，热门思想汇报在日常管理，要有创新管理，提出日常文件与实际结合起来，与信息管理结合，提高工作效率。
8、5月7日，提出公司指导书《商品质量管理规定》和《退换货管理实施规定》的修改工作，主要由柳融佳、唐素芬和我负责。
9、6月1日起，我商场禁止使用塑料袋，只能使用环保胶袋，认真做好监督工作。
10、6月30日参与长城信用卡在我商场进行积分消费的培训工作。
11、7月份，提出关于提高曼奴专柜销售的建议，但因期间下雨天较多，推广活动效果不明显，且促销让利不多，价格偏低，令销售提升不大。
12、7月26日——8月31日副班长以上管理人员停止休息，抓好奥运期间的维稳工作，做好安全防范，确保商场稳定。
13、9月份残奥期间的维稳工作，做好安全防范。
14、9月份协助撤场专柜和装修工作，配合物业部场地调整。由于装修期间噪音和灰尘的影响，做好对旁边柜台的解说工作。
15、10月8、9日参与公司举办的“免税金秋欢乐夜”，是其中一名舞蹈演员。整个晚会的表演非常成功。
16、10月10日参与集团本文来源：公司举办的“趣味运动会”。主题是：我参与，我快乐。
17、11月份，副主任以下人员年度考核，通过合理评价，更好推动公司发展。
18、每月中旬做好综合大检查，内容包括员工的仪容仪表、经营范围、有无中文标示、仓库摆放要求等。
19、每月10、20、30日组织新入职员工，配合保卫部的消防培训。总共组织消防培训28期，共200余人。
20、每月3期组织新入职员工的岗前培训，总共培训9期，共80余人。
21、每月下旬，由梁文毅和我负责消防器材和应急灯的检查。
22、每天负责早会，传达公司文件和精神。
二、本年度的思想情况：
1、坚决服从领导，认真执行公司的经营管理工作，并贯彻落实到岗位实际工作中，始终把维护公司利益放在第一位。
2、遵循公司的经营理念“效益第一，实现共赢”及服务理念“标准服务，真品真心”，以公司企业文化精神为中心，有意识培养员工的凝聚力和团队精神，让员工感受到公司的的集体荣誉。
3、以身作则，带头遵守公司的规章制度和劳动纪律，保持严谨自律的工作，给员工树立良好的榜样。
4、在工作中严格管理，处理问题公平、公正，有错就罚，大胆管理，树立威信。
5、主动关心员工的工作、生活和心理状况，加强沟通管理，赢得员工对我的信任。
6、不断要求上进，希望在思想认识和日常工作中都有不同程度的感悟和提升，并以此激发大家在工作中体现自身价值，感受人生乐趣。
以上是我一年中力争做到、做好的方面。纵观一年的工作，客观的自我剖析，自己还存在许多不足之处，工作经验和相关管理知识仍需进一步学习和积累，请领导批评指正，在以后的工作中，能够进一步加强和改正。
20xx年即将过去，迎来了满怀信心的20xx年，意味着新的机遇，新的挑战。
在这里，提一些个人意见，希望能够更好地为公司做出贡献，有以下几点建议：
1、心得体会个别文件管理，尽可能使用电脑化管理。这样可以减少纸张的浪费，又可以环保，资料又可以永久保存。
2、不断完善各种制度，资料能及时更新。
3、营造文化氛围，增强员工凝聚力，可以分部门组织。
为了发展本市的对外经济、贸易及旅游业，使酒店的管理水平和服务质量达到国内同类酒店的先进水准，从而使酒店赢得良好的社会声誉和经济效益，（以下简称委托方），特委托 （以下简称管理公司），全权经营管理 酒店。双方依据平等互利的原则，经过友好协商，特订立本合同。
委托方________酒店系在中国________市工商行政管理局登记注册的合法经营企业，法定地址：________，法定代表：________________。
管理公司________酒店管理公司系在中国________市工商管理局登记注册的国有企业，法定地址：________， 法定代表：________。
第二章 名词定义
第一条 酒店
本合同用的“酒店”一词指位于 酒店，内容包括：
（1）间有卫生间的客房；
（2）各类中西类餐厅、风味餐厅、旋转餐厅、多功能厅、迪斯科厅、酒吧、咖啡室、茶廊、游泳池、桑拿浴室、健身房、网球场、附设商场、美容室、洗衣房、商务设施、停车场以及其它康体设施和酒店建筑所在地的空地、绿地等，全部占地约亩；
（3）提供后勤服务的综合楼及职工宿舍等，全部建筑物约________平方米；
（4）酒店经营所需的供水、电力、电讯、煤气、汽油、柴油等能源以及排水、消防等附属设施及空调、电梯、卫生设备、冷藏等设备；
（5）全部“家具、装置及营运物品”。
第二条 家具、装置及营运物品
在本合同中“家具、装置及营运物品”是指：
（1）所有家具、陈设及布置，包括客房、公共场所的家具、地毯、墙饰、摆件、灯饰和其他物品；
（2）饭店经营所需的所有设备，包括厨房、酒吧、公共卫生（PA）设备、洗衣房、办公室等设备；
（3）必要的车辆和运输设备；
（4）所有营运物品，包括工具、器皿、布件、瓷器、玻璃器皿、银器及类似物品；
（5）所有制服及其他酒店营运所必须的物品。
本合同第一、第二条所列内容，以酒店正式开业日前双方交接所附明细清册为准。
第三条 酒店正式开业日
“酒店正式开业日”是指酒店正式全面营业的第一天，其基本条件为：
（1）酒店建设工程全部竣工；
（2）酒店全部设备及设施已安装完毕、正常运行；
（3）酒店全部家具、装置及营运物品备齐；
（4）酒店工程经国家验收合格，包括消防、卫生设施；
（5）酒店营业执照及各项营业许可证已经获得；
（6）各项保险生效；
（7）酒店经营所必须的流动资金全部汇入酒店营业账户；
（8）委托方与管理公司书面同意酒店可以正式开业。
酒店正式开业日之前的对外营业称为“酒店试营业期”。以上各项若有一项未达到者，均属“酒店试营业期”。
第四条 双方
这是指本合同的缔约双方：即委托方与管理公司。
第五条 总收入
在本合同中这是指经营酒店及其设备所得的客房、餐饮、附属的涉外商场、娱乐设施、场地出租、电话、电传、传真、洗衣、出租汽车及其他各项服务获得的全部收入的总和。
第六条 经营毛利
本合同中的“经营毛利”是指总收入减去酒店经营成本和费用后的余额。除本合同另有规定外，酒店经营成本和费用不包括以下内容：
（1）固定资产折旧费和投资性质的费用摊销及更新基金；
（2）贷款利息（流动资金贷款利息除外）；
（3）所得税、房产税及其他附加税；
（4）土地使用税；
（5）董事会费和保险费；
（6）管理公司收取的管理费；
（7）国家汇率调整造成的汇兑损失；
（8）委托方董事会特别要求所进行的、非酒店日常经营管理所需的会计、审计、律师等费用；
（9）投资方成员在酒店的挂账及投资方的内部会议等挂账；
（10）经投资方同意购置的固定资产和零星工程完善项目；
（11）投资方单方面要求的接待、广告、赞开支以及未得到管理方同意而实际由投资方获益和开支的各项费用。
（12）其他非酒店经营所产生的费用。
第七条 商标及服务标志
这是酒店在销售商品、提供服务及市场推广中所用的属于管理公司专有的标记、图案或文字。
第三章 酒店管理
第八条 管理权
委托方授权管理公司在接受管理期间，对酒店经营管理有充分的决定权和指挥权，管理公司及其代表可代表酒店对外签署与日常经营管理业务有关的文件、合同，包括签署总额不超过万人民币的短期经营周转资金的贷款合同。
第九条 总经理
酒店总经理或副总经理人选经管理公司与委托方充分协商后由管理公司任免。
总经理是管理公司在酒店的总代表。总经理对酒店经营管理事务有指挥权和决定权，对酒店经营管理全面负责并对管理公司负责。
总经理是酒店法人的委托代表。
总经理如有营私舞弊行为，需经证实后，委托方方有权要求管理公司进行撤换。
副总经理协助总经理工作。
第十条 人事安排
1、 管理公司将根据酒店的实际状况提出人事、组织机构设置方案，并按《中华人民共和国合作经营企业劳动管理规定》制订劳动工资计划，根据上述方案计划安排酒店员工工作。
2、酒店各级员工的聘任、奖惩、调动和安置均由总经理按国家有关合作经营企业的规定决定和处理。
3、管理公司派往酒店工作的职工均受酒店雇佣，其住宿、交通（包括市内交通）均由酒店负责；工资、奖金、休假、医疗等享受酒店员工同等待遇；每年享受二次有薪探亲假，每次假期10天（在途时间另计），其交通费按国家规定标准在酒店费用中列支。
第十一条 酒店的管理工作
管理公司及其代表在管理酒店期间，负责贯彻、执行国家的各项方针、政策和规定，管理期分为两个阶段--试营业期和正式全面营业期。
管理公司在酒店筹建后期和试营业期内，除了酒店的日常经营管理工作外，其主要工作有：
1、逐步建立健全酒店各项规章制度，完善机构设置；
2、对酒店设施布局进行调整和完善；
3、招聘员工，强化人员培训，建立岗位责任制；
4、进行市场推销；
5、为酒店正式全面营业进行积极准备，包括筹备酒店正式开业仪式等。
6、有计划地推行“ 酒店管理模式”。
7、争取在 年内为甲方培训一支能自行管理、经营、具有良好职业素质和操守的管理队伍，最终使甲方能在最短时间内能独立经营和管理好酒店。
从酒店正式开业日起，酒店进入了全面营业期，管理公司的主要工作有：
（1）乙方派出业务骨干筹备酒店开业，作好开业前的各项准备工作，包括人员和设备运行与到位。
（2）乙方负责招聘具备酒店从业素质的员工，开展员工上岗前的业务知识、技能的培训。
（3）宾馆装修期间提出专业的整改意见和建议。
（4）负责为宾馆建立相应的管理体系和服务体系，按照 星级宾馆的标准实施全面质量管理。
（5）建立实施各项规章制度和操作规程，并制定相应跟业绩挂钩的绩效管理机制。
（6）负责为宾馆的经营拓展客源市场，建立酒店自身销售网络系统，并利用乙方现有的酒店网络，积极使用电子商务，积极促销酒店旅游市场。
（7）乙方将派出专业人员整合本地资源，设计酒店的整体CIS形象识别系统，以统一、整体的品牌形象崛起于本地区。
（8）通过深入的调查研究和理论分析，向甲方股东提交酒店的年度预算、年度经营计划以及酒店最佳的产品组合内容和远景发展规划。
（9）尽快使酒店达到 星级酒店标准并通过验收，为酒店在本地区创优秀品牌而努力工作。
（10）乙方竭尽全力完善、维护好酒店的硬件设施，使之能良性循环，确保酒店常新、环境完美、不断完善和配套。
（11）乙方有权在本合同规定的范围内独立实施全面经营管理工作，乙方实施在甲方领导下的总经理负责制。
（12）全面推行“ 酒店管理模式”。
（13）按照酒店的设备、设施条件，提供先进的经营管理方法和服务水平；
（14）全面负责酒店的公共关系事务和市场推销；
（15）深化员工业务技能培训工作；
当美好的期待与多少有点严峻的现实一旦反差强烈，商铺的投资者就理应明智作出新抉择，炒商铺要三思而后行。
给招商更多关注
“一铺养三代”的收益前景让众多投资者选择了商铺，倾囊而出。但若发展商将其中风险转嫁到了业主身上，商铺，也就并非如业主们所想像的是天上馅饼了。所以，对于商铺招商中的问题，不仅发展商应该关注，商铺投资者更应该关注，也许稍有不慎就会“殃及池鱼”。
――“皇帝女儿不愁嫁”
很多商场，自以为是千金旺铺，总是宣扬自己周边市场的租金高达多少，岂不知，周边市场乃是经过多年沉淀后，经过无数的商家的前仆后继，方才形成如今格局，岂能轻易比得。没有了放水养鱼的商场培育期，商场必然很快走向没落，最终造成空置。如果商场没有培育期的考虑，投资者的投资就必须慎重了。
――“千人一面”
商场的市场定位就是为了给消费者提供一个前来购物的理由，没有自己独特个性、忽略街区功能分区规划，和周边商场千人一面，谁会前来呢？所以，是否有独特定位也是投资者必须考察的环节。
――“杀鸡取卵”
图一时的痛快和利润，将商场的重要部分交与商业机构，这是司空见惯的错误。还有一类错误，就是商场内部规划不清晰，品牌良莠不齐，谁出的起租金，铺位就租给谁，这都是导致商场最终空置最直接的原因。在这种情况下，如果投资者已经投资，建议乘着商铺价格还未下跌时赶紧出手。
――“甩手掌柜”
商场经营管理是一项繁琐专业的技术工作，作为商业裙楼开发者的发展商一般而言都不愿涉足其中。但在目前专业的商业经营管理公司尚未出现之前，这恐怕也是发展商必须要做的事。毕竟，好的地理位置和适当的租金水平仅仅是成功的基本条件，商场经营管理水平的高低才能决定一个商场的成败。在市场激烈竞争的今天，如果谁不能在商业经营管理上提供一个明确的推广策略，投资者的信心将难以支撑。
――“包租”回报不保险
目前，不少在京销售的商铺打出了“包租”的旗号，即投资者购买商铺产权后，在一定时间内交由开发商统一经营，开发商承诺每年给予投资者8%或者更高的投资回报。对于缺乏商业经营经验的普通投资者而言，“包租”方式既省却了商铺经营的风险和麻烦，又能获得比较稳定的收益，因此受到了这部分投资者的欢迎。然而，不少业内专家则表示，“包租”这一方式并非坐收红利那么简单，也有一定的风险。复旦房地产研究中心华伟博士认为，“包租”方式缺少法律方面的依据，一旦发展商未能兑现诺言，投资者将缺乏有效的法律保障。
远离误区
“赚钱时代！来了”
“回报率可达20%，绝对物超所值！”
……
商铺促销信息铺天盖地而来，大有“乱花渐欲迷人眼”之势，就连很多从未经营过商铺的人也纷纷加入到投资队伍中去。但老祖宗却一再告诫我们“买的没有卖的精”，投资者们往往容易在广告的诱惑下陷入种种误区。
误区之一：“眼前租金高的商铺投资回报率就高”
投资商铺，不少人首先考虑的是投资回报率。事实上，这种投资回报率仅是一种推算，一种以经济运行条件一成不变为前提设定的投资回报计算模式。
眼前的高租金并不能保证连续6年、8年或10年都能以这个租金水平来出租商铺。商业经营的竞争导致了任何商业业态的盈利水平都会迅速发生变化。今天能承受高租金的租赁客，明天就不一定还能以这个价格继续承租下去。如果说，租金是个动态的参数，回报率就是个变量。这种只用静态的常量去推算出的回报率是不科学的。
误区之二：“租金高低由商铺本身来决定”
一般情况下，租金高低由商铺所处经营环境来决定。如周边人气，商业氛围等。但是，这也是一种片面的认识。同一区域，同一商业街，哪怕是门挨着门的商铺，其租金也可以相差不少，这由商业业态来决定的。两家商铺连在一起，一家经营便利店，另一家开设“网吧”，后者显然能比前者承受更高的租金。这两位商铺业主的租金收入肯定会有所不同，其投资回报率也会有差异。因此，作为商铺投资者首先要清楚自己的物业适宜经营什么业种和业态。在此基础上去找寻你的租赁客，只有这样，你才能获得相对而言的高回报率。
误区之三：“商铺门前人气足，该商铺就有投资价值”
由于急功近利，一般人都忽视对商铺物业所处区域是否有培育、发展商业氛围之前途的考虑。只顾收取眼前的租金，不问该商铺是否能越用越升值，这是既片面又狭隘的认识，也很危险。因为，眼前高租金的商铺随着商业规划、城市建设规划的调整可能不久就会变成低租金，或人气散失，甚至造成某些业态的经营难以为继。所以说，买铺前，看到商铺门前人气足就判断该商铺有投资价值这是误区之五。
误区之四：“一般商铺回报率>15%”
找到真实的投资回报率可以借鉴香港的行情。在90年代中期香港房地产走高时，"投资住宅、别墅是铜，投资写字楼是银，投资商铺则是金"的说法尤为盛行。但即使这样，数据显示的回报率并非高得离谱。90年代中期香港一般住宅回报率在4%至5%之间，商铺回报率是5%至6%之间。另外，据戴德梁行上海商铺部董事廖珈庚的说法，上海商铺的平均回报率也不超过8%。
关键词：课程改革 市场营销专业
1.课程改革的必然性
近年来，随着社会经济结构调整的不断深化和整个社会就业压力的不断增大，高职营销类人才培养与市场需求相适应间的矛盾愈演愈烈。虽然开设该专业的高职院校都有自己的教学方法和理念，但是由于营销技能培养的不可编码化，使得高职市场营销专业正处于非常尴尬的境地，迫切需要能够加强学生专业技能培养和职业素养提升的教学方法和理念。
本文针对西安航空职业技术学院市场营销专业核心课程《商场服务技能》的改革展开探讨，以期为其他相关课程改革提供思路和借鉴。
2.课程性质与作用
《商场服务技能》是西安航空职业技术学院市场营销专业的主干核心课程，它的设置旨在使学生通过对零售企业几大核心岗位日常业务运营知识的学习和掌握，培养学生对商场、超市及大卖场等零售组织的管理技能和服务技能，为将来进入零售业或其他流通业打下广泛而坚实的基础。
《商场服务技能》将《零售学》和《连锁门店运营与管理》课程进行整合，形成了全新的既包含前期卖场规划、商圈分析、店铺选址，又覆盖后期卖场商品管理、采购盘点、柜台服务等内容，严格按照商场销售实际业务流程为主线展开。
通过学习这门课程，学生可以全面系统地了解商场运营管理和门店综合管理岗位的工作环境、工作内容以及具体工作流程，培养学生从事零售企业经营管理所必需的五大核心技能，包括商圈与店址选择能力、商场组织与管理能力、店面设计与商品陈列能力、商品采购与存储能力以及一线销售与服务能力。
3.课程设计思路
在教学内容上以培养商场运营管理技能为主线，遵循“助理连锁经营管理师”职业技能标准，以商场销售业务实际岗位工作需要为导向，设计出具有七个具体工作步骤、十八个单元任务、五大专业能力为目标的基于工作过程的项目化教学内容体系，如表1所示。
4.课程考核与评价
按照知识、能力、素质三位一体的要求，教学团队建立了完善的过程性考核和终结性考核与评价体系，各占50%。其中过程性考核中，专业能力考核教师占60%，小组评价占40%，如表2所示。同时通过学生的实际行动评定成绩，若小组在行动过程中，自己找到合作企业，并为该公司进行相应服务，则该模块成绩为满分。
5.教学方法与手段改革
鉴于《商场服务技能》课程的强实践性，教学团队以调动学生积极性为核心，以参与和体验为要求，以岗位技能实体化训练为关键环节，建立了233实体化训练教学模式，如图1所示。
基于此教学模式，结合商场服务技能课程的特点，适应高职的要求，教学团队探索并完善了以参与式、体验式、交互式和模拟教学等形式的多种方法。以模拟公司为基本组织形式，根据最大限度地接近职场实际的原则，以模拟公司为单位开展销售训练。采用竞争机制为核心的多元、动态训练方式。在训练中采用案例分析、专题项目训练、角色扮演、情景剧、教学软件应用、实战演练等多种训练方式与手段。
6.课程改革成效
通过两年的课程实践表明，《商场服务技能》课程的设置满足了专业培养目标的需求，满足了零售企业岗位需求，满足了学生就业能力需求。通过我们的课程改革，实现了学生从事商场服务工作的营销能力强、沟通能力强、团队合作意识强、具有创新意识的效果。
参考文献：
[1]姜锦萍.市场营销专业课程改革的分析与建议[J].市场周刊（理论研究），2005，11
[2]田国杰.以职场能力为导向，深化高职市场营销专业课程改革[J].价值工程，2011，11
一、盈利能力概述
盈利能力即企业赚取利润的能力。对企业盈利能力的分析，一般包括财务因素与非财务因素，财务指标能较为直观地反映企业的盈利能力。具体可以通过以下指标进行分析：
（一）经营盈利能力指标
第一，销售利润率=净利润/营业收入。也称营业净利率，表示净利润与营业收入的百分比。该指标越高，表明企业获取净利润的能力越强。
第二，销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入。表示毛利与营业收入的百分比。该指标越高，表明企业获取销售毛利的能力越强。
第三，成本费用利润率=净利润/成本费用总额。表示企业每单位耗用的成本费用能赚取的利润数。该指标越高，反映企业成本费用的使用效率越高，经营成果越好。
（二）资产盈利能力指标
资产收益率（ROA）=净利润/平均资产总额。表示每单位资产创造的净利润数额。该指标越高，表明企业的资产运用效果越好，企业的增收与节流能力越强。
（三）投资盈利能力指标
权益报酬率（ROE）=净利润/所有者权益总额。表明股东权益的收益水平，即企业应用其资金所获得的投资报酬。该指标越高，表明企业运用自有资本取得的报酬越高。
二、天虹商场盈利能力分析
根据中国百货商业协会的统计，天虹商场股份有限公司目前已成为国内百货商场数量最多、销售业绩最好的百货企业之一。该企业的综合实力十几年都处于行业内领先水平。本文选取了天虹商场股份有限公司近5年的年报数据，对其盈利能力相关指标进行分析。其中与经营有关的盈利能力比率计算如表1：
通过表1可以看出，2012～2016年间，天虹商场的销售净利率波动幅度不大；销售毛利率基本保持在24%左右；且成本?M用利润率也随着收入与利润的波动而变化，这些指标都反映了天虹商场的经营业绩相对稳定。2015年的销售净利率有明显增长，达到6.94%，除了主营业务收入有小幅增长以外，主要原因是这一年有较高的投资收益。但因为该企业成本费用并未得到良好控制，导致其成本费用利润率随之增长至7.18%。
通过表2可以看出，2012～2016年间，天虹商场的平均资产总额与所有者权益总额虽在逐年增长，除了2015年，净利润基本平稳波动甚至小幅下降，资产收益率与权益报酬率都基本呈现下降的趋势。
天虹商场近几年不断向华南、华中、东南等区域扩张，百货类企业新开门店增加较多，企业的营业收入与资产总额不断提升。但由于新开门店存在商业培育期，其成本费用的增长速度基本超过了营业收入的增长幅度，使得企业的净利润并没有呈现明显的增长趋势。
通过上述数据，可以看出天虹商场的经营业绩良好，营业收入与毛利率呈平稳上升趋势，营业收入的增长主要源于该企业稳健的扩张策略与良好的投资决策。该企业还在业内首创了以百货业态为主，超市和其他相关业态为辅的业态组合，这保证了其较高稳的毛利率水平。但在扩张的同时，应注重成本控制，若采取措施努力降低资本开支和期间费用，可较好地提高企业的销售净利率及销售毛利率。
三、提升盈利能力的建议及措施
提升企业盈利能力，首先最重要的是不断增强企业销售获利能力，以提高其营业收入；其次，采取措施控制成本费用，提高企业成本费用利润率。但企业的盈利能力并非只在销售状况中体现，企业对外投资收益以及资本结构等因素都会对企业盈利能力造成影响。笔者对如何提升企业盈利能力给出以下几点建议：
（一）增强企业销售获利能力
企业盈利能力的强弱在很大程度上取决于销售获利水平。通过前文分析，可以发现天虹商场近五年的营业收入呈不断增长趋势，主要原因就是其加快了百货门店发展的步伐，不断增加连锁门店及购物中心和城市综合体的数量。因此，增强企业销售获利能力，首先应提高自身的市场占有率。通过门店扩张、经营创新或提高产品质量等方式，提高自身经营规模，从而保证自身在市场中占据有利地位。其次应强化企业经营管理质量，通过完善内控管理机制、财务管理机制、目标责任考核体系，并选拔和培养专业化人才，建立人才机制，以满足企业扩张不断增长的各类需求。
（二）加强成本管理，控制成本费用
成本费用的下降不仅减少了企业的现金流出，也让生产经营有了更大的利润空间。控制成本费用是实现盈利的重要因素，直接影响着企业的盈利能力和损益状况。
加强成本管理，有效控制成本费用，首先，应科学地进行采购成本管理。通过制订合理的采购计划、建立供应商评分制度、积极与供应商建立稳定的合作关系，建立起完善采购基础工作的管理体系，在保证生产需求的同时达到降低采购成本的目的。其次，采取优化生产流程、技术创新、产品质量管理等措施，努力降低产品生产成本。此外，还应该加强财务预算管理。预算管理能够实时监控企业各项经营活动，发挥财务管理的监控职能。最后可以建立起成本费用考核机制与奖惩机制，这能在一定程度上有效控制成本费用。
值得注意的是，企业不应该只关注其成本费用的控制，片面地追求企业短期利润，应结合企业实际提升市场竞争力，制定战略计划，考虑其长远发展，制定合适的成本费用制度，保证不影响企业发展，从本质上提高企业盈利能力。
（三）改善资产结构，提高资产运营能力
企业资产运营状况也是影响企业盈利能力的重要因素之一，合理调整资产结构，提高资产使用效率，能提高企业的资产运营能力，从而增强企业盈利能力。
提高企业的总资产运营能力，首先应合理分配各项资产的比例，避免资产出现闲置从而造成资源浪费。对于企业的闲置资产、不能给企业带来经济利益的资产，甚至部分低效益资产，都应果断地转让、出售或进行资产置换，合理改变企业的资产结构，充分提高企业的总资产运用效率。其次，提高各项资产的利用程度，尤其是应收账款、存货和固定资产的利用效率。最后，还应加快资金周转效率。可以通过加强对企业应收、预付款的管理，尽可能地减少应收和预付款的余额，减少无效资产，不断完善资产结构，从而提高资产运营能力。
四、结语
身份证：__________________
乙方：__________________
注册地址：__________________
身份证：__________________
甲方是位于 市 区 路（街）某某商业广场 座首层 号铺（“商铺”）的产权所有人，拟将商铺出租给乙方，乙方同意承租。现甲、乙双方就商铺租赁有关事宜达成如下合同。
第一条 商铺的位置、面积和用途
1.1 商铺的位置和面积
甲、乙双方同意按照本合同的约定出租和承租位于 市 区路（街）某某商业广场（“商场”） 座首层 号铺（见本合同附件一图示），且甲、乙双方同意遵守某某商业广场物业管理有限公司的统一经营管理相关制度和物业管理规定。
商铺的建筑面积为 平方米。前述建筑面积为本合同所述物业管理费的计算依据和为本合同所述租金的计算依据。如果交付时实测面积/产权登记面积与上述面积不一致的，以实测面积/产权登记面积为准。
1.2 商铺的用途
乙方承租商铺只能用于经营（商品种类） .
非经甲方及某某商业广场物业管理有限公司（以下简称“物业管理公司”）书面同意，乙方不得在本合同约定的租赁期内将商铺用于经营其他任何种类的商品和用于其它任何目的。甲方或物业管理公司对乙方违反本条规定的行为未及时制止并不表示对乙方行为的默认。
第二条 租期
租期自 年 月 日（如商场开业时间晚于上述起租日的，以商场开业日为计租开始日）起至 年 月 日止。租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金，免收物业管理费，但仍应缴纳水、电等能源费。其他情况下，乙方装修期间也应支付租金、物业管理费。具体装修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商场确定的统一开业日前 日签订本合同的，则乙方应在统一开业日前正式对外开业，否则每延迟一日，应向物业管理公司支付相当于本合同期租金总额1%的违约金。但是本协议签订日在商场开业日前的，如商场开业时间晚于上述租期开始日，以商场开业日为计租开始日，租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金和物业管理费，但应支付水电等费用。开业日指商场具备对外营业能力时。乙方应按照商场确定的开业日对外营业。
第三条 租金
3.1 租金
乙方在前述租期内租赁商铺的租金为：
3.1.1 年 月 日前（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业日起届满一年整）租金标准为：
每月每平方米（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
年 月（第一个月如果不是整月时）租金按日计付，租金标准为每日每平方米人民币（小写） 元（大写） 元。
3.1.2 年 月 日（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业日起届满一年后的第一天）至 年 月 日租金标准为：
每月每平方米人民币（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
3.1.3 年 月 日（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业起届满两年后的第一天）至 年 月 日租金标准为：
每月每平方米人民币（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
3.2 支付期限和方式
3.2.1 支付期限
首期（即租期开始之日至 月月底）租金在进场装修前支付。除首期租金外，乙方须在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2 支付方式
乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向甲方支付租金，按该等方式支付的款项均以甲方或甲方银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。
甲方指定银行帐户如下：
开户行：
户 名：
帐 号：
乙方按照本合同应向甲方支付的所有款项均按照本条约定执行。
第四条 物业管理费
4.1 商铺的物业管理费为每月每平方米（建筑面积）人民币29元，月物业管理费合计为人民币（小写） 元，（大写） 元。前述物业管理费包含商场共用部位、共用设施设备的维修保养费，公共区域保安、保洁、绿化美化的水、电等能源费以及商场所有区域的中央空调费等。物业管理公司可能会根据推广商场等经营需要适当提高物业管理费。物业管理费应由甲方向物业管理公司交纳，但在本租赁合同期间甲、乙双方同意由乙方承担，本合同终止后仍由甲方向物业管理公司交纳。
4.2 物业管理费支付方式
4.2.1 物业管理费由乙方承担。
4.2.2 物业管理费按月支付。除首期物业管理费外，乙方须在每月的2二十五日前直接向物业管理公司万达商业广场物业管理有限公司交付下下月物业管理费。
物业管理费自租期开始之日由乙方承担。乙方需在租期开始日前进场装修前向物业管理公司交付首期物业管理费（从租期开始之日至____月月底）。
4.2.3 支付方式
乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向物业管理公司支付物业管理费，按该等方式支付的款项均以物业管理公司或其银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。
物业管理公司指定银行帐户如下：
开户行：
户 名：
帐 号：
乙方按照本合同应向物业管理公司支付的所有款项均按照本条约定执行。
第五条 能源费
乙方进场装修前应向物业管理公司缴纳能源押金________元。商铺的水、电等能源费采取分户计量，乙方应当自行承担，从进场装修日开始计收。乙方应按物业管理公司书面通知直接向物业管理公司支付。水、电路损耗等能源损耗按照出租商铺实际用电量占商场总用电量的比例分摊。租赁期内前180日（不含免租期）能源损耗的月平均损耗将作为计算剩余租期内能源损耗数的标准。
第六条通讯设施租金及押金
6.1 乙方租用商铺自行申请通讯设施如下：电话/传真__部，上网专线__条。
6.2乙方向相关部门支付前述通讯设施租金为电话/传真每月人民币____元/部，上网专线每月人民币____元/条。
6.3 乙方向物业管理公司支付前述通讯设施及押金为：每部电话/传真人民币____元，共计人民币____元；每条上网专线人民币____元/条，共计人民币____元。
6.4 乙方所租用的通讯设施自行到相关部门支付租金。
6.5 电话费、上网费等通讯费用（含月租费、手续费等），由乙方自行向电信部门支付。
第七条 保证金
7.1 为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金，乙方须于签订合同同时向甲方一次付相当于两个月租金的租金保证金，共计人民币（小写） 元（大写） 元。
7.2 为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付物业管理费，乙方须于签订合同同时向物业管理公司一次付相当于两个月物业管理费的物业费保证金共计人民币（小写） 元（大写） 元。
7.3 在本条中保证金指前述租金保证金和管理费保证金。
7.4 保证金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。
7.4.2 如乙方未能按照本合同约定向物业管理公司支付物业管理费、能源费或滞纳金，物业管理公司可以扣留全部或部分管理费保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。
7.4.3 如乙方违反本合同约定任何条款，甲方或物业管理公司均可分别扣留全部或部分租金保证金或管理费保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方或物业管理公司的直接和间接损失。乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按欠费处理。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的，乙方仍应补足实际损失。
7.5 本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，或在甲方、物业管理公司直接折抵乙方未付的租金、物业管理费、违约金等应付款项后，甲方和物业管理公司应在乙方归还甲方商铺后十日内将保证金无息退还给乙方。
第八条 进场经营质量统一经营管理保证金
乙方应向物业管理公司缴纳统一经营管理进场经营质量保证金人民币小写 元，（大写） 作为在商场经营期间遵守统一经营管理相关制度商品质量、服务质量的保证金。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的，乙方仍应补足实际损失。乙方违反统一经营管理相关制度时，物业管理公司有权没收全部或部分统一经营管理保证金，乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按照欠费处理。该项保证金的补足方式与本合同第七条关于保证金补足方式的约定一致在乙方出售的商品质量不符合国家规定或有降低商铺所在广场的声誉时，物业管理公司有权直接从保证金中向消费者直接支付退货款和赔偿款。
本合同终止后，如果乙方完全履行本合同项下义务，物业管理公司在乙方归还甲方商铺且清缴全部欠款后10日内将保证金无息退还给乙方。
第九条 滞纳金
本合同项下付款时间遇节假日均不顺延，所述“日”均指日历天，双方另有约定的除外。
乙方拖欠租金、物业管理费、能源费、通讯设施租金及押金、各项保证金等应当向甲方或物业管理公司支付的任何费用，每日应按照拖欠费用 33‰ 向甲方或物业管理公司缴纳滞纳金，从应付日至实付全部清偿之日止。
第十条 续租
10.1 如果乙方愿意在租期届满后继续承租商铺，可向甲方提出书面续租申请，但此申请须于租期终止日30日前、180日内提出。如果在本合同期限届满前30日未收到乙方的续约通知，视为乙方放弃续租，本合同自租期终止日自行终止。租期终止日前180日期间，甲方有权在不妨碍乙方正常使用的情况下带客户查看商铺场地，乙方应予配合。
10.2 如乙方续租，甲方有权根据市场情况调整租金的收费标准。
10.3 在租期届满前，甲方与第三方确定租赁意向，且就租赁条件达成一致时，应及时通知乙方，乙方应在收到甲方通知后三日内决定是否行使优先承租权；如果乙方在前述期限内没有给予甲方答复，则视为乙方放弃优先承租权。
第十一条 进场移交
11.1 甲、乙双方应在租期开始日前30日内办理商铺移交手续。
11.2 商铺移交时状态见附件二，甲、乙双方在移交时应给予确认。
11.3 乙方进场后，甲方和物业管理公司仍有权继续进行大厦周边环境的建设、公共区域或个别卖场区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程。甲方和物业管理公司无需为此而对乙方作出任何赔偿，乙方同意不干涉。
11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期进场，起租日期和租期均相应顺延。延期超过90日的，乙方可以在前述90日届满后七日内选择解除本合同，乙方选择解除合同的，甲方应在合同解除之日起七日内无息退回乙方已付费用，但无须承担其他任何责任。
第十二条 商铺的使用
12.1 装修和改造
乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任，装修改造方案和施工公司必须经过甲方和物业管理公司的审查书面认定，但甲方和物业管理公司并不因审查而承担任何责任。
装修或改造应当遵守商场装修管理制度和规定。甲方和物业管理公司有权监督乙方的装修工程施工过程，并随时对不符合装修管理制度的行为加以制止并要求其改正。如果乙方拒绝改正，则甲方和物业管理公司有权自行加以纠正，由此产生的全部费用均由乙方承担。
12.2 乙方应严格遵守物业管理公司已经和将要制定的商场各项经营管理制度、各项物业管理公约和制度、以及甲方与物业管理公司签署的统一经营管理合同、物业管理合同以及其他合同。因违反相关制度、规定和约定所遭受的处罚和应当承担的责任应由乙方自行承担。
12.3 乙方应在其经营范围内合理使用并爱护房屋各项设施、设备，保持商铺在租期内处于良好的使用状态。因乙方使用不当造成设施损坏或发生故障，乙方应承担由此产生的全部费用。
12.4 乙方应自行为商铺内部的装修、设备和其他财产购买保险，否则应自行承担上述财产的风险。
12.5 未经甲方及物业管理公司书面同意，乙方不得以任何形式全部或部分将商铺转租或分租给任何第三人。乙方擅自转租或分租的行为无效，转租或分租期间乙方所收租金或其他收益全部归甲方所有。甲方及物业管理公司有权选择立即解除本合同，并要求乙方按照16.2条款的约定承担违约责任。
第十三条 离店
13.1 因任何原因导致本合同终止后十日内，乙方均应将商铺交还给甲方。甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修（乙方损坏的应予赔偿），或将商铺恢复至接收商铺时的状态（正常使用及时间因素的耗损除外）。乙方未恢复原状的，甲方可代为恢复，由此产生的费用由乙方承担。
如果乙方未按前述约定期限交还商铺，则视为乙方放弃商铺内一切财物所有权，由甲方自行腾空、收回商铺，处理商铺内财物，由此产生的损失和费用由乙方自行承担。乙方应赔偿由此导致甲方的全部损失。
在甲方按照前述约定收回商铺前，乙方除仍应承担延迟期间物业管理费、能源费等各项费用外，还应再向甲方支付双倍租金。
13.2 乙方在本合同终止时应付清所有应付甲方或物业管理公司及其他应付款项（含违约金、损害赔偿、罚
款等）。
13.3 如乙方在本合同终止时尚未付清所有应付甲方和物业管理公司相关款项及其他款项，甲方或物业管理公司有权扣押或阻止乙方转移乙方在商场内的财物，因此造成乙方任何损失由乙方承担。
如乙方未付清应付甲方或物业管理公司款项及其他款项超过七日的，无论乙方是否自行离店均视为乙方自愿放弃其在商铺商场内的财物所有权，甲方或物业管理公司可拍卖、变卖乙方财物，以抵扣拍卖、变卖费用和抵扣所欠款项。甲方可委托物业管理公司扣押和阻止乙方转移商铺内财物。因甲方或物业管理公司采取上述措施而导致乙方财物受损、价值下降等不利后果的，乙方特此放弃要求甲方或物业管理公司赔偿的权利由乙方自行承担。【律师认为业主或物业管理公司自行拍卖变卖租户财物是违法的，该条规定的办法只能是在情况紧急时采取，以牺牲较小利益为人民法院采取保全措施争取时间】
第十四条 优先购买权
甲方有权随时向任何第三方转让商铺，但应当事先书面通知乙方，乙方在同等条件下有权优先购买该商铺。乙方应当在收到该通知后三日内做出答复；超过该期限乙方未答复的，视为乙方放弃该商铺的优先购买权。甲方转让商铺后，乙方应与新的商铺所有人按照本合同的内容签订新的租赁合同。没有签订新的租赁合同的，按照法律规定，甲方在本合同中的权利和义务由新的商铺所有人享有和承担，乙方依然负有按照本合同约定的租金标准和支付方式向甲方支付租金的义务。
第十五条 税费
甲方负责房产税、土地使用费及房屋租赁管理费。乙方负责经营所引起的一切税费。其他税费甲、乙双方按照中国法律各自承担应承担的部分。
第十六条 提前解除
16.1 本合同生效后，除本合同另有规定外，不得提前解除。
16.2 乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方除应补交免租期的租金外，还应承担下述违约责任：【律师提醒，该规定实际上时给予乙方解除合同权利，只是其要负一定违约责任】
16.2.1 如乙方在本合同生效后六个月内终止本合同的，乙方应向甲方付足商铺六个月的租金，补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%【律师建议，不要低于25%】的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。
16.2.2 如乙方在本合同生效六个月后要求终止本合同的，乙方应补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%【律师建议，不要低于25%】的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。但乙方终止合同距合同期满之日不足三个月的，违约金为剩余期间的租金。
16.3 下述情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：
16.3.1 乙方拖欠任何一项应付甲方和物业管理公司的费用超过 三十 15日，因违反本款约定导致本合同解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金。
16.3.2 乙方未经甲方和物业管理公司同意对所租房间或大厦其他部位进行装修、改建或其他破坏行为。
16.3.3 乙方擅自经营其他种类商品或变更租赁用途，经甲方或物业管理公司通知后未在15日内改正的。
16.3.4 在经营期间以任何借口擅自关门、停业、张贴非经营性文字及其他任何不利于商场经营、声誉的行为，乙方应支付甲方违约金人民币两万元，甲方或物业管理公司通知后未在三日内改正的。
16.3.4 乙方违反商场经营或物业管理规定给甲方造成损失或其他严重违反本合同或商场经营或物业管理规定的。
16.3.6 本合同约定和法律、法规规定的其它情形。
16.4 甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月内的，乙方应向甲方付足商铺六个月的租金，补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月后的，乙方应向甲方补缴免租期租金，并支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。，但解除合同距合同期满之日不足三个月的，违约金为剩余期间的租金。
16.5 乙方单方面终止合同，或因乙方原因导致合同解除，甲方或物业管理公司可直接扣除乙方缴纳的保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项。
16.6 因甲方违约致使本合同解除的，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分（不计利息）。甲方还应向乙方支付相当于三三个月租金的违约金。
16.7 乙方在经营过程中，不得以任何借口擅自关门，停业。如未经物业管理公司同意擅自关门的，所造成的后果由乙方全部承担，并处罚款贰万元人民币。
第十七条 不可抗力
如由于地震、台风、水灾、火灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致所租商铺在租赁期间内不能正常使用，租期相应顺延，但如果商铺已无法继续使用，则本合同自动终止，甲、乙双方互不承担责任。
第十八条 适用法律和争议解决
18.1 本合同的签订、履行、解释、争议解决等均适用中华人民共和国法律。
18.2 甲、乙双方因本合同而产生的争议应首先通过协商解决，不能协商解决的，任何一方均可按如下第____种方式解决：
18.2.1 提请南宁仲裁委员会按该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均具有约束力。仲裁费用由败诉方承担。
18.2.2 向商铺所在地人民法院提讼。
本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力，且须符合物业管理公司统一经营管理的相关制度及物业管理规定，自甲、乙双方授权代表签字并盖章之日起生效。
甲方： 乙方：
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