时间：2023-11-16 10:55:44
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇安置房的会计处理，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：回迁房；会计处理；税务处理
中图分类号：F23
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.055
随着国家城镇化建设的推进，越来越多的房地产开发企业参与城市更新改造项目，拆迁补偿、回迁房安置是令开发商头痛的问题，而对回迁房补偿的财税处理更是财务人员的棘手问题。关于回迁房补偿的会计和税务处理，现行会计准则和税法并没有明确的规定，这也使得财务人员在处理这类业务时无所适从。本文梳理了回迁房补偿存在的难点，并对其进行分析，希望对面临类似业务的财务人员有所帮助。
1“回迁房”补偿会计处理的难点分析
回迁房补偿是指房地产企业对被拆迁户采用实物补偿的方式。会计处理上存在的难点主要是回迁房是否要确认收入？如果确认收入，是在什么时点、按照什么价格标准确认？目前较普遍地存在以下不同观点，这也说明了回迁房补偿处理的复杂性。
1.1不同观点评析
观点一：不确认收入。
该观点认为房地产开发企业配建回迁房的目的不是为了销售回迁房，回迁房的销售对象、补偿面积、交付时间等相关信息在签订拆迁补偿协议时就已被约定，企业参与回迁房建设的目的是为了取得项目的开发权，是为了取得容积率增加部分的收益而承担的义务，是项目开发的必要成本。因此企业配建回迁房的成本扣除收到的补价，应该计入土地成本，在项目对外可售面积中分摊，而不应该确认销售收入。
但是这一观点最大的问题是：房地产开发企业从与被拆迁户签订拆迁协议、收取旧房、到拆除旧房、再到建造完工后移交新房，整个过程在财务上均没有得到反映。
观点二：根据建造合同确认建造收入。
该观点认为实质是被拆迁户委托房地产开发公司将旧房拆除，重新规划，重新建设而成的新房屋，是固定资产的翻建，被拆迁户的所有权的收益和风险并未转移。而房地产开发企业对于回迁房和商品房，企业实际提供的是不同商品和服务。对于回迁房所对应的土地使用权，企业从未享有其风险和报酬，在回迁房的安排中，企业仅仅是提供了建造相关的服务，应该确认相关的建造收入。而对于商品房，企业才是真正进行的商品房销售活动。
如果回迁房建设是由政府委托房地产开发企业实施，房地产企业对被拆迁户的补偿标准、回迁房的建造标准等没有自，在此情况下可以按建造合同确认收入。但是本文讨论的是房地产企业自主开发、自主与被拆迁户协商补偿标准和建造标准，在此情况下就不能确认建造收入。
观点三：按照拆迁补偿协议约定的价格确认收入。
该观点认为拆迁补偿协议是双方通过谈判达成的，协议中对回迁房价格的约定体现了公平交易原则，因此应该按协议执行。
根据《企业会计准则第14号-收入》第五条：企业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。也就是说企业应按公允的交易价格确定收入金额。尽管拆迁补偿协议约定了价格，但并不代表是公允的交易价格。现实中为了达到某种目的签订虚假合同的情况常有发生。
观点四：按照回w房移交时的公允价值确认收入。
该观点认为会计处理与税法处理应该一致。企业所得税和土地增值税相关规定均明确是按回迁房移交时的公允价值确认视同销售收入。
但是这也与观点一存在相同的缺点，即财务报表没有真实反映拆除旧房及新房的建造过程。
观点五：按照取得土地使用权时该房屋的公允价值确认收入。
该观点认为实质是被拆迁人用原有的房产换取开发商的房产，适用《企业会计准则第7号-非货币性资产交换》，并且具有商业实质。由于换出资产（未来应交付的回迁房）的公允价值不能可靠确定，但换入资产的公允价值可以（通过评估等手段），因此应该以取得土地使用权时该房屋的公允价值为依据，待回迁房交付时确认收入。并且开发商收取旧房也可看作是执行预付款合同，即认为被拆迁方是以旧房的约定价格为对价，预付购买开发商新开发的特定面积的房产。因此在新房交付时应以此预付合同的价格确认收入。
此观点虽然在拆除旧房时就在财务报表上得到了反映，但是作为非货币易最重要的对价――回迁房并未建成，说明该交易并未完成，以此时点的旧房评估价格作为最终确认收入依据值得商榷。另外虽然《企业会计准则第14号-收入》认为企业应按从购货方已收或应收的合同确定销售商品收入金额，但也指出价格不公允的除外。开发商在与被拆迁户谈判时，一般会对旧房进行评估，确定货币补偿标准和实物补偿标准，但实际绝大部分被拆迁户会选择实物补偿，这也反证了货币补偿标准并非公允价值，也就不符合收入确认标准了。
1.2本文对回迁房补偿会计处理的思考
分析回迁房是否确认收入，应该从交易实质进行判断。回迁房补偿实质上是一项非货币换，经历了两个环节，即房地产企业“购买”被拆迁户的旧房和向被拆迁户“销售”新房，可以适用《企业会计准则-非货币性资产交换》。本文认为应该综合观点四和观点五，即按照取得土地使用权时该房屋的公允价值暂估资产和负债，并且每一年度随着公允价值的变化进行动态调整，以回迁房交付时点的公允价值确认收入。这样处理使回迁房补偿在财务上能更真实地得到反映。本文采用案例的方式对这种会计处理加以进一步说明。
1.3案例分析
深圳某房地产企业开发一个城市更新项目，占地面积20，000平方米，计容建筑面积100，000平方米，旧房拆除面积30，000平方米，回迁面积30，000平方米，对外销售面积70，000平方米。2014年旧房拆除时的市场评估价20，000元/平方米，2015年评估价30，000元/平方米，2016年回迁房入市的价格为50，000元/平方米。假设该项目适用“营改增”老项目政策，价格为不含税。补交地价20，000万元、建安成本85，000万元，其中资本化利息12，000万元。会计处理未考虑增值税、城建税和教育附加费。
1.3.12014年开发商收取旧房
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费60，000万元
贷：预收账款60，000万元
（30，000平方米×20，000元/平方米）
1.3.22015年年末，对开发项目周边房产评估后调整账面价值
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费30，000万元
贷：预收账款30，000万元
（30，000平方米×30，000元/平方米-60，000万元）
1.3.32016年开发项目完工，回迁房移交
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费60，000万元
贷：预收账款60，000万元
借：预收账款150，000万元
贷：主营业务收入150，000万元
（30，000平方米×50，000元/平方米-60，000万元-30，000万元）
1.3.42014年至2016年补地价及支付工程款
借：开发成本-地价征用及拆迁补偿费20，000万元
借：开发成本-建安成本85，000万元
贷：银行存款105，000万元
1.3.5结转产品完工成本
借：开发成品255，000万元
贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费170，000万元
贷：开发成本-建安成本85，000万元
1.3.6计算完工产品单位成本
挝怀杀=（170，000+85，000）/100，000=25，500元/平方米
单位成本（只含建安成本）=85，000/100，000=8，500元/平方米
1.3.7结转回迁房销售成本
借：主营业务成本76，500万元
贷：开发成品76，500万元
（25，500元/平方米×30，000平方米）
1.3.8按清算口径计提土地增值税
借：主营业务税金及附加17，313万元
贷：其他应付款17，313万元
说明：计提土地增值税不能计入“应交税费”科目，因为在土地增值税实际清算前，基于会计准则有关要求按照清算口径计提的土地增值税准备金尚不构成对税务征收机关的一项现实负债。
2“回迁房”补偿税务处理的难点分析
2.1增值税
关于增值税的涉税难点主要在于是否应该对于回迁房征收增值税和计税依据。
（1）营业税政策下，国税函[2007]768号《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》、国税公告[2014]2号《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》已明确回迁房应按视同销售不动产征收营业税，计税公式：
营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
并且营业成本不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
（2）营改增后，增值税条例只规定了回迁房行为应按视同销售处理，但没有对计税依据出台相应地细则，这正是财务人员感到困惑的地方。
如上例，如果按回迁房移交时的市场价处理，2016年回迁房应交增值税：
30，000平方米×50，000万元/平方米×5%=7，500万元
如果沿用营业税的优惠政策，假设成本利润率为15%：
30，000平方米×8，500元/平方米×（1+15%）×5%=1，466万元
二者差异6，034万元。
2.2企业所得税
关于企业所得税的涉税难点主要在于回迁房视同销售的收入确认标准以及成本列支标准。
国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第七条规定企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：首先按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；其次由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；第三是按开发产品的成本利润率确定。
深地税办发[2012]37号《城市更新税收政策指引》第三部分第（二）条第3款规定：“项目开发主体以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售计入企业所得税应税收入，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入企业所得税应计开发成本。”
根据上述规定，应按回迁房移交时的市场价确认视同销售收入，同时计入“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”。
如上例，2016年房地产企业移交回迁房，开具增值税发票，确认应税所得。
应纳税所得额=150，000万元-76，500万元=73，500万元
应交企业所得税=73，500×25%=18，375万元
需要说明的是，本测算只是为了说明回迁房的税费计算过程，未考虑可以扣减应纳税所得额的期间费用、投资损失、营业外支出等；也未考虑城建税等税费支出。另外，对企业来说，回迁房视同销售并未导致企业多缴税，这部分所得税只是时间性差异。因为回迁房视同销售的收入和成本是相等的，实际对外销售的面积也分摊了这部分回迁房成本，因而加大了企业所得税扣除数，使企业未来可以少缴税。
2.3土地增值税
关于土地增值税的涉税难点主要在于回迁房视同销售的收入确认标准、成本列支标准，以及是否允许成本加计扣除。
国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条第（一）款规定如下：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
根据上述规定，应按回迁房移交时的市场价确认视同销售收入，同时计入“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”。同时，税法既然规定按回迁房视同销售金额确认土地成本中的拆迁补偿费，那么当然属于成本加计扣除范围。
如上例，2016年企业移交回迁房时，应预交土地增值税。预交比例各地方标准可能不统一，假设按收入的2%预交。2016年预交金额：150，000万元×2%=3，000万元
需要说明的是，虽然2016年度企业的该项目尚未达到土地增值税清算条件，但财务处理上仍然应该按清算口径预计土地增值税。因此企业必须在此时对土地增值税进行测算，并每年度进行动态调整。测算过程如表1。
3建议
3.1国家财政部门应尽快出台此类回迁房补偿会计处理的指导意见
从上文分析可以看出，针对这类业务的处理观点不一，甚至是会计师事务所之间也没有统一的标准，令财务人员无所适从。不同企业的会计处理口径可能不一致，从而产生不同的财务结果，而对这结果的准确性却没有统一的判断标准。
3.2国家税务部门应尽快出台回迁房税收政策的实施细则，特别是征对回迁房增值税的计税依据
国家出台“营改增”政策的出发点是降低企业税负，如果回迁房按市场价格缴纳增值税，将会大大增加房地产企业的税负，税务部门应该参照原营业税优惠政策及时出台相应的增值税税收政策。
参考文献
关键词：城中村改造；土地出让金返还；会计处理；税务处理
首先介绍一下城中村改造背景及相关政策。城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用。但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策。
城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。笔者长期从事房地产企业财务工作，参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。
一、城中村改造土地出让金返还会计处理
一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算。收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质，应根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。究竟哪种会计处理是正确的呢？下面就以参与郑州市南五里堡社区城中村改造的甲公司为例进行分析确定。
郑州甲地产开发公司（民营企业，以下简称“甲公司”）参与郑州市南五里堡社区城中村改造，2011年市政府批准《郑州市管城回族区南五里堡社区城中村改造方案》中明确指出“土地出让总价款起始价部分，拆迁补偿安置成本拨付管城回族区人民政府，用于城中村改造拆迁安置补偿支出。”“土地出让金中政府收益部分除国家、省规定应上缴财政的部分外，其余部分由市人民政府补贴拨付到区人民政府，用于该城中村改造涉及的学校、医疗、消防、等公共设施和基础配套设施的建设，即收即拨。”2012年签订的土地使用权转让合同中列明出让价款为10000万元，甲公司按照该合同缴纳款项，并取得全额票据。针对该地块郑州市财政局下发相关文件中明确：下达管城区土地出让金8000万元，分别用于五里堡村村民拆迁安置补偿和周边市政基础设施建设支出。该项资金列入政府收支分类支出科目“征地和拆迁补偿支出”6000万元、“城市基础设施建设支出”2000万元。区政府根据城中村改造政策将该项资金拨付甲公司，按用途使用。该案例中甲公司取得土地出让金返还应做会计分录如下：
借：银行存款8000万元
贷：递延收益——拆迁补偿支出6000万元
递延收益——城市基础设施建设支出2000万元
发生以上两项规定用途的资金支付时，会计分录如下：
借：开发成本
贷：银行存款
同时结转营业外收入，借：递延收益
贷：营业外收入
二、城中村改造土地出让金返还税务处理
企业所得税处理：财税[2011]70号规定：“一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
（二）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”由此，只要甲公司按照以上规定使用资金并对资金单独设立科目核算，则该项返还资金符合不征税收入，不缴纳企业所得税。依据该文件，由此返还资金支出形成的相关成本费用不得在计算应纳税所得额时扣除。
土地增值税处理：《土地增值税暂行条例实施细则》规定：取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因土地增值税属于地方财政收入，房地产企业财务人员需要关注地方税收政策的具体规定。因此，本案中甲公司土地增值税扣除项目中“土地使用权所支付的金额”为支付的地价款扣除以上两项返还款，即10000-6000-2000=2000万元。国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条规定“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，”“同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”结合本案，甲公司土地增值税清算时，扣除项目“土地成本”一项虽然扣除了返还款8000万元，根据政策，该扣除项目还要加计安置房视同销售金额。（作者单位：河南永恒凯悦地产开发有限公司）
参考文献：
[1]郑政文〔2007〕103号《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》
[2]《企业会计准则应用指南》
[3]财税[2011]70号《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》
关键词:房地产拆迁补偿款会计税务
房地产企业拆迁补偿款是指房地产企业作为拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。
一、房地产企业拆迁补偿的主要形式
房屋拆迁补偿有产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合三种形式，他们各有特点，在会计和税务处理上也有所区别。
二、会计处理与税务处理
(一)会计处理
1、产权置换的会计处理
房地产企业产权置换的实质是，被拆迁人用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，其实是支付补偿款和出售房屋的两笔经济业务，困此要确认 “拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋的市场完全重置价格计算的金额以计入开发成本中的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同在市场条件下对外销售，应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定销售收入，同时按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本，也就意味着就是公平公正的交易行为。 这适用《企业会计准则第7号――非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理，即借记“开发成本―拆迁补偿费”科目，贷记“应付账款―拆迁补偿费”科目；借记“应付账款―拆迁补偿费”，贷记“主营业务收入”科目。房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理，即借记“主营业务成本――土地征用费及拆迁补偿费”科目，贷记“开发产品”科目。
2、作价补偿业务的会计处理方法
如果被拆迁户选择货币补偿方式，即领取补偿金自己处理居住问题，对房地产企业来说，该补偿支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本，即借记“开发成本（或生产成本）―土地开发(土地征用及拆迁补偿费)”科目，贷记“库存现金、银行存款”科目。
3、产权置换与作价补偿相结合的会计处理
房地产企业以其中一定面积的房屋补偿拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。对于房地产企业来说，从被拆迁户手中取得拆迁房，购置成本是对产权置换部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价格和以货币补偿的那部分作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中的土地成本，由于此时不符合收入确认条件，只能作为往来记作“应付帐款”。回迁房交付使用后，才符合商品销售收入确认条件，才可确认为“主营业务收入”，并转回之前支付货币补偿款时确认的“应付帐款”。
(二)税务处理
1、产权置换的税务处理
房地产企业在拆迁过程中采取的产权置换补偿方式将涉及到营业税、企业所得税、土地增值税等问题：
(1)营业税的处理
根据我国《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）和国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
(2)土地增值税的处理
根据国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）和《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的相关规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
(3)企业所得税的处理
根据《企业所得税法实施条例》和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的相关规定于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 关于计税成本的确定，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
2、作价补偿的税务处理
作价补偿可以理解为有两种情况，一种情况是按照政府规定标准直接支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税扣除项目金额，并计入企业所得税计税成本扣除。另一种情况是在签署拆迁协议时，双方确认了拆迁补偿的金额，但以补偿商品房的形式履行协议，这种情况根据《国家税务总局令第六号》第四条规定应认定为债务重组。
3、产权置换与作价补偿相结合的税务处理
房地产企业以其中一定面积的房屋补偿被拆迁人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆迁人，以一定面积的房屋作为补偿方式涉及到营业税、企业所得税与土地增值税等问题，其税务处理与产权置换的税务处理相同。其余部分按照货币补偿方式支付给被拆迁人，这部分支出可以作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中土地成本，可计入土地增值税扣除项目金额 ，并计入企业所得税计税成本扣除。
三、会计处理与税务处理的差异比较
基于上述对房地产企业拆迁补偿形式的会计与税务处理的分析可见，会计与税务处理的差异如下：
（一）成本的确认和计量方面
会计处理：房地产企业从被拆迁户手中取得拆迁房应视同“购买”业务进行会计处理，购置成本是对产权置换部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价格和以货币补偿方式的支出部分作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中的土地成本，最终作为销售成本结转。
税务处理：关于计税成本的确定，房地产企业对补偿的房屋要按公允价值确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。按税法规定计征的营业税、土地增值税当拆迁房交付时转入营业税金及附加。
两者差异：产权置换业务会计处理以回迁房的市场价计入开发成本；税务处理以同类开发产品市场公允价值确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
（二）收入的确认和计量方面
会计处理：房地产企业对被拆迁户补偿的房屋应视同“销售”业务进行会计处理，将回迁房以市场价格出售给被拆迁户，在符合商品销售收入确认条件时确认为“主营业务收入”税务处理：营业税对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征，对超出拆迁建筑面积的部分，按市场售价计征；土地增值税对房屋转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定；企业所得税于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
两者差异：会计处理按市场售价确认收入；营业税和土地增值税以成本价确认收入，所得税按视同销售以市场售价确认收入。
四、结论
综上所述，本文首先从房地产企业拆迁补偿形式、会计处理与税务处理进行了分析，并对会计处理与税务处理的差异进行了比较，认为作价补偿业务两者处理都比较明确，而由于产权置换业务的会计处理与税务处理比较特殊，房地产开发企业用回迁房换入被拆迁人的拆迁房，应视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。税务处理方面对补偿面积与拆迁面积相等的部分可以按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征营业税的计税依据；对超出补偿面积的部分按市场售价作为营业税计征依据；对企业所得税按市场销售价格计算。在实际工作中，相信随着市场经济的发展和法制的健全，随着监督体制的不断增强，房地产企业拆迁补偿的核算会越来越来完善。
参考文献:
一、房地产开发企业的主要工作及业务特点
（一）主要工作业务范围划分 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业所主要从事的业务有：土地的开发与经营，涵盖企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。房屋的开发与经营，涵盖房屋的开发指房屋的建造。
（二）房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 首先是开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。其次是开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。第三是开发经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多。第四是开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。第五是经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（三）房地产开发企业商品房预售行为的税收缴纳相关法律依据 房地产开发企业的商品房预售实行“预售许可制度”。根据原建设部《关于修改（城市商品房预售管理办法）的决定》（建设部令第131号，2004年）的规定，开发商开发的商品房只有同时符合以下条件，才能开盘预售：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
二、房地产开发企业商品房预售收入会计确认与税务要求
（一）会计确认 房地产作为一商品，由于其建设周期长、商品价值高、法律在物权转移上规定以“登记”为要件等自身存在的特有性质，“现房销售”占比较低，而多以预售为主。因此，对于房地产企业商品房预售收入的会计确认就尤其值得关注。《企业会计准则第14号――收入》规定，当企业的销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：一是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；二是企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；三是收入的金额能够可靠地计量；四是相关的经济利益预计将流入企业；五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。显然，房地产企业商品房预售收入在会计上不符合销售收入的确认条件。因此，预收房款应暂时挂账“预收账款”科目。
（二）税务要求 税务会计遵循法定性原则，即只要符合税法规定的应税收入，不论其会计上如何处理，也不论其业务金额的大小，一律按税法规定计征税款。房地产开发企业商品房预售收入涉及如下税种：第一，营业税金及附加。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收账款方式的，其纳税义务时间为收到预收款的当天。因此，房地产企业必须按预售收入计缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加，缴纳印花税；第二，土地增值税。“土地增值税”的核算不同于“营业税金及附加”，因为土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）第九条规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。第十条规定：对符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。第三，企业所得税。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，按规定缴纳企业所得税。
三、房地产开发企业商品房开发过程中的项目投资费用估算
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。
（一）开发成本 主要包括8项：（1）土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。（2）土地征用及拆迁安置补偿费。土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。（3）前期工程费。前期工程费主要包括：项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。（4）建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。（5）基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。（6）公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。（7）不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%～5%计算。（8）开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。
（二）开发费用 主要是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。（1）管理费用。可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3%左右计算。（2）销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售的各项费用。主要包括以下三项：广告宣传费，约为销售收人的2%～3%；销售费，约为销售收入的1.5%～2%；其他销售费用，约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%～6%。（3）财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
四、房地产开发企业商品房预售的涉税处理
由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发企业预缴税费的会计处理，制度上并没有做出明确的统一规定，作者结合实际工作中的做法，对主要税种谈谈自己的看法。
（一）科目设置 房地产开发企业应设置“应交税费”、“营业税金及附加”、“管理费用”、“所得税费用”等科目，核算各类预售收入应缴纳的税费。其具体核算内容可按照《企业会计准则》的对于会计科目的一般界定实施。
（二）营业税费核算 由于楼盘尚未开发完工，财务会计遵循实质重于形式原则，预售房款不符合商品销售收入的确认条件，暂作“预收账款”入账。但是，税法在确定计税基础时采取的是“形式主义”，往往遵循“形式重于实质”原则，税务会计更重视发票、索款凭据、合同等形式。按税法规定，纳税人采取预收款方式销售开发产品，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。即房地产企业收到预售房款，即负有纳税义务，次月征税期内必须缴纳营业税及附加。根据收入、成本配比原则，收入不能确认，按预售款计算的营业税金及附加也不能计提计入成本。按预收房款计算应缴的营业税金及附加时，借记“应交税费――（营业税、城市维护建设税、教育费附加）”，贷记“银行存款”。楼盘开发完工，预售收入符合确认条件，此时，应根据结转的“预收账款”按相应比例将“待转税费”转入“营业税金及附加”科目。借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”；借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。
（三）土地增值税核算 房地产企业预缴上地增值税，应根据完工和结算竣工的工程项目，及时对土地增值税进行清算。企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预缴的土地增值税。借记“应交税费――应交土地增值税”，贷记“银行存款”。待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“营业税费”，贷记“应交税费――应交土地增值税”。该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”，贷记“应交税费――应交土地增值”。补缴土地增值税，借记“应交税费――应交土地增值税”，贷记“银行存款”。
（四）企业所得税核算 国税发［2009］31号关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。这种“预计毛利额”在会计上并不做账务处理，只是在企业所得税纳税申报上作为“调增项目”专项反映，计入应纳税所得额。作者认为，以预计毛利额计缴的那部分企业所得税额，在会计上作为“应交税费――应交企业所得税”借方反映，作为完工结转销售当期应缴企业所得税的抵扣项。
一、非独立核算方式下的会计科目设置
行政事业单位对于基本建设项目的非独立核算，按照项目单位所执行的会计制度和政府收支分类的支出经济分类科目的规定设置会计科目，根据《2010年政府收支分类科目》及现行的行政事业单位会计制度，设置会计科目如下。
(一)“经费支出”科目行政单位在“经费支出”科目的“项目支出”二级科目下，根据是否各级政府的发展与改革部门安排的预算拨款，设置“基本建设支出”和“其他资本性支出”三级会计科目进行基建投资的会计核算。发展与改革部门安排的预算拨款资金所建设的项目支出，在“基本建设支出”三级会计科目核算，其他部门安排的资金所建设的项目在“其他资本性支出”三级会计科目核算。
(二)“事业支出”科目事业单位在“事业支出”科目的“项目支出”二级科目下，根据是否发展与改革部门安排的预算拨款，设置“基本建设支出”和“其他资本性支出”三级会计科目进行基建投资的会计核算。发展与改革部门安排的预算拨款资金所建设的项目支出，在“基本建设支出”三级会计科目核算，其他部门安排的资金所建设的项目在“其他资本性支出”三级会计科目核算。
(三)“基本建设支出”科目核算各级发展与改革部门集中安排的一般预算财政拨款(不包含政府性基金、预算外资金以及各类拼盘自筹资金等)用于购置固定资产、战略性和应急性储备、土地和无形资产，以及购建基础设施，大型修缮所发生的支出，设置下列明细科目：一是房屋建筑物购建，反映用于购买、自行建造办公用房、仓库、职工生活用房、教学科研用房、学生宿舍、食堂等建筑物(含附属设施、如电梯、通讯线路、水气管道等)的支出；二是办公设备购置，反映用于购置并按财务会计制度规定纳入同定资产核算范围的办公家具和办公设备的支出；三是专用设备购置，反映用于购置具有专门用途、并按财务会计制度规定纳入固定资产核算范围的各类专用设备的支出。如通信设备、发电设备、交通监控设备、卫星转发器、气象设备、进出口监管设备等；四是交通工具购置，反映用于购置各类交通工具(如小汽车、摩托车等)的支出(含车辆购置税)；五是基础设施建设，反映用于农田设施、道路、铁路、桥梁、水坝和机场、车站、码头等公共基础设施建设方面的支出：大型修缮，反映按财务会计制度规定允许资本化的各类设备、建筑物、公共基础设施等大型修缮的支出；信息网络购建，反映政府用于信息网络方面的支出。如计算机硬件、软件等不符合财务会计制度规定的固定资产确认标准的，不在该科目反映；物资储备，反映政府、军队为应付战争、自然灾害或意料不到的突发事件而提前购置的具有特殊重要性的军事用品、石油、医药、粮食等战略性和应急性物质储备支出；其他基本建设支出，反映著作权、商标权、专利权等无形资产购置支出，以及其他上述科目中未包括的资本性支出。
(四)“其他资本性支出”科目核算非各级发展与改革部门集中安排的用于购置固定资产、战略性和应急性储备、土地和无形资产，以及购建基础设施、大型修缮和财政支持企业更新改造所发生的支出。设置以下明细科目：一是房屋建筑物购建，反映用于购买反映用于购买、自行建造办公用房、仓库、职工生活用房。教学科研用房、学生宿舍、食堂等建筑物(含附属设施、如电梯、通讯线路、水气管道等)的支出；办公设备购置，反映用于购置并按财务会计制度规定纳入固定资产核算范围的办公家具和办公设备的支出；专用设备购置：反映用于购置具有专门用途、并按财务会计制度规定纳入固定资产核算范围的各类专用设备的支出。如通信设备、发电设备、交通监控设备、卫星转发器、气象设备、进出口监管设备等；)交通工具购置，反映用于购置各类交通工具(如小汽车、摩托车等)的支出(含车辆购置税)；基础设施建设，反映用于农田设施、道路、铁路、桥梁、水坝和机场、车站、码头等公共基础设施建设方面的支出；大型修缮，反映按财务会计制度规定允许资本化的各类设备、建筑物、公共基础设施等大型修缮的支出；信息网络购建，反映政府手于信息网络方面的支出。如计算机硬件、软件等不符合财务会计制度规定的同定资产确认标准的，不在此科目反映；物资储备，反映政府、军队为应付战争、自然灾害或意料不到的突发事件而提前购置的具有特殊重要性的军事用品、石油、医药、粮食等战略性和应急性物质储备支出；土地补偿：反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的土地补偿费；安置补助，反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的土地补助费；地上附着物和青苗补偿：反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的地上附着物和青苗补偿费；拆迁补偿：反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的拆迁补偿费；其他资本性支出，反映著作权、商标权、专利权等无形资产购置支出，以及其他上述科目中未包括的资本性支出。如娱乐、文化和艺术原作的使用权、购买国内外影片播映权、购置图书等。
(五)“基本建设支出”科目与“其他资本性支出”科目两个科目的核算内容基本上是相同的，主要有两个方面差异：一是项目投资安排主体不同：“基本建设支出”科目核算的是发展与改革部门安排的财政预算资金，“其他资本性支出”科目核算的是发展与改革部门以外的安排的财政预算资金。二是土地费用处理方法不同：“其他资本性支出”增列了“土地补偿”、“安置补助”、“地上附着物和青苗补偿”、“拆迁补偿”4个科目，而“基本建设支出”则没有核算土地补偿费用的明细科目，只能放到“其他基本建设支出”明细科目核算。在实际的会计核算工作中，“基本建设支出”科目下可以增设增列了“土地补偿”、“安置补助”、“地上附着物和青苗补偿”、“拆迁补偿”4个科目分别核算土地补偿费用，但在编制会计报表时，要并入“其他基本建设支出”明细项目中。
二、非独立核算方式下的账务处理方法
非独立核算方式下的账务处理方法，由于建设单位是否实行国库集中支付，其处理方法也有所不同，国库集中支付方式下的基建核算和非国库集中支付方式下的基建核算如下。
(一)国库集中支付方式下的基建核算行政事业单位的基本建设支出的账务处理，在国库集中支付方式下会计核算，不涉及项
目建设资金的直接拨款收入业务，只反映项目支出核算业务，在会计处理上，支出与拨款同时反映，借记“经费支出――项目支出”科目，贷记“预算拨款――国库直接支付”科目；同时，按照行政单位会计核算要求，借记“固定资产”科目、贷记“固定基金”科目，以反映基建投资的实际情况，也为编制基建项目的竣工财务决算提供完整的会计账簿记录资料。年度末，没有使用而存放在国库里的项目结余资金，按照单位正常的国库结余资金处理，借记“财政应返还额度”科目，贷记“预算拨款――财政直接支付(项目支出)”科目；下年度，使用上年结余资金时，借记“经费支出――项目支出”科目，贷记“财政应返还额度”科目。
[例1]2007年12月20日海州市机关事务管理局经海州市发展与改革委员会(海发投[2007]369号)批准扩建机关食堂600平方米，总投资额900万元，资金由财政预算拨款。1月25日经公开招标由海州市国强建设有限公司中标，实行包工包料建设，总价780万元，并于当日签订了合同，约定付款期限和付款方式：签订合同后3天内支付30％，房屋结顶付40％，竣工验收合格经审计后再付20％，5％作为质量保证金，在使用一年后符合质量要求时付清。
(1)2008年1月28日按合同约定支付工程款234万元，海州市国强建设有限公司开具了收款收据，由国库集中支付了款项。
借：暂付款――海州市国强建设有限公司
234
贷：预算拨款――财政直接支付(项目支出)234
(2)2008年6月28日工程结顶，按合同约定支付工程款312万元，海州市国强建设有限公司开具了收款收据，由国库集中支付了款项。
借：暂付款――海州市围强建设有限公司 312
贷：预算拨款――财政直接支付(项目支出)312
2008年9月18日工程竣工验收合格，经审价后确定造价790万元，海州市同强建设有限公司开具了发票，留质量保证金39.5万元，本期支付203.5万元，由国库直接支付，
支付工程款：
借：暂付款――海州市国强建设有限公司 203.5
贷：预算拨款――财政直接支付(项目支出) 203.5
按发票结转支付工程款和保证金
借：经费支出――项目支出――基本建设支出
(房屋建筑物购置) 790
贷：暂付款――海州市国强建设有限公司 750.5
暂存款――海州市国强建设有限公司 39.5
结转固定资产：
为了反映基建投资支出所形成的资产价值，综合反映项目所形成资产的明细情况，按照《行政单位会计制度》固定资产核算的基本规定，设置“固定资产――××项目”进行基建支出成本的归集，按照经费支出金额做如下会计处理：
借：固定资产――食堂扩建工程
(建筑安装工程投资) 790
贷：固定基金 790
值得注意的，如果上述预付工程款涉及工程竣工验收跨年度时，会计人员在年度终了前，要对挂在暂付款账户的已经支付工程款转作“经费支出”，借记“经费支出――项目支出――基本建设支出(房屋建筑物购建)”科目，贷记“暂付款”科目；同时，借记“固定资产――××工程”科目，贷记“固定基金”科目。在转账时，最好要求施工单位开具“建筑业发票”转账。
[例2]2008年1月3日支付土地补偿10万元、安置补偿10万元、地上附着物和青苗补偿5万元、拆迁补偿支出15万元，由国库直接支付。
借：经费支出――项目支出
――基本建设支出(土地补偿) 10
(安置补偿) 10
(地上附着物和青苗补偿) 5
(拆迁补偿) 15
贷：预算拨款――财政直接支付(项目支出) 40
同时，将支出结转到“固定资产”和“固定基金”账户：
借：固定资产――食堂扩建
(待摊投资――土地征用及迁移补偿费) 40
贷：固定基金 40
[例3]2008年1月3日支付设计1.5万元，由国库直接支付。
借：经费支出――项目支出
――基本建设支出(其他支出－设计费) 1.5
贷：预算拨款――财政直接支付(项目支出) 1.5
同时，将支出结转到“固定资产”和“固定基金”账户：
借：固定资产――食堂扩建(待摊投资――设计费) 1.5
贷：固定基金 1.5
[例4]2008年1月23日支付招标费2万元，由国库直接支付。
借：经费支出――项目支出
――基本建设支出
(其他支出－招投标费) 2
贷：预算拨款――财政直接支付(项目支出) 2
同时，将支出结转到“固定资产”和“固定基金”账户：
借：固定资产――食堂扩建
(待摊投资――招投标费) 2
贷：固定基金 2
[例5]2008年1月29日支付监理费8万元，由国库直接支付。
借：经费支出――项目支出
――基本建设支出
(其他支出－监理费) 8
贷：预算拨款――财政直接支付(项目支出) 8
同时，将支出结转到“固定资产”和“固定基金”账户：
借：固定资产――食堂扩建
(待摊投资――监理费) 8
贷：固定基金 8
[例6]2008年1月29支付食堂基建资料打印费0.038万元，会议费0.092万元，差旅费0.02万元，现金支付。
借：经费支出――项目支出――办公费0.038
―会议费0.092
――差旅费0.02
贷：现金0.15
按照财政部《基本建设财务管理规定》，行政单位不独立核算的建设项目，不核算建设单位管理费，其发生的与建设项目有关的管理费，直接在正常的行政经费预算中列支，不计人项目工程成本，如支付的管理人员工资、津补贴、交通费、办公费等直接列作“经费支出”，不结转到“固定资产”和“固定基金”账户。因此，本例涉建设单位管理费直接在经费支出的项目支出下的“办公费”、“会议费”、“差旅费”明细科目核算，作为当期经费支出，不计入固定资产成本。
(二)非国库集中支付方式下的基建核算行政事业单位基本建设投资，在非国库集中支付方式下的基建核算涉及项目建设资金的拨款和项目资金的支出，收到拨款时，在会计处理上，支出与拨款同时反映，借记“银行存款”科目，贷记“预算拨款――项目支出”科目；发生项目支出时，借记：“经费支出――项目支出”科目，贷记“银行存款”等科目，同时，按照行政单位会计核算要求，借记“固定资产”科目、贷记“固定基金”科目，以反映基建投资的实际情况，也为编制基建项目的竣工财务决算提供完整的会计账簿记录资料。年度末，结余建设资金存放在银行帐户里，不做账务处理，项目竣工后，财政部门收回结余资金时，借记“预算拨款――项目支出”科目，贷记“银行存款”科目。下面以事业为例，说明非国库集中支付方式下的基建核算。
[例7]2009年1月15日海州市疾病控制中心(事业单位)经市卫生局批准扩建化验室250平方米，投资100万元。由财政拨款。--2009年1月25日收到银行转来的财政预算拨款收账通知单，化验室
建设拨款50万元。
借：银行存款 50
贷：财政补助收人――项目支出 50
[例8]2009年1月20日银行转账支付土地储备中心土地补偿15万元。
借：事业支出――项目支出
――其他资本性支出(土地补偿) 15
贷：银行存款 15
借：固定资产(待摊投资――土地征用及迁移补偿费) 15
贷：固定基金 15
[例9]2009年1月28日，开出转账支票付设计费5000元。
借：事业支出―项目支出――其他资本性支出
――(其他支出－设计费) 0.5
贷：银行存款 0.5
借：固定资产――(待摊投资――设计费) 0.5
贷：固定基金 0.5
[例10]2009年2月28日，开出转账支票付招投标费0.98万元。
借：事业支出――项目支出――其他资本性支出
――(其他支出一招投标费) 0.98
贷：银行存款 0.98
借：固定资产――(待摊投资――招投标费) 0.98
贷：固定基金 0.98
[例11]2009年3月1日，与方圆建设有限公司签订项目施工合同，实行“包工包料”，合同总价80万元，开出转账支票付首期工程款300000元。
借：预付账款――方圆建设有限公司 30
贷：银行存款 30
[例12]2009年3月3日，支付浙江南方工程公司监理费1万元。
借：事业支出――项目支出――其他资本性支出
――(其他支出－监理费) 1
贷：银行存款 1
借：固定资产――(待摊投资――监理费) 1
贷：固定基金 1
[例13]2009年3月25日收到银行转来的财政预算拨款收账通知单，化验室建设拨款50万元。
借：银行存款 50
贷：财政补助收入――项目支出 50
[例14]2009年4月15日，按工程进度，开出转账支票付第二期工程款300000元。
借：预付账款――方圆建设有限公司 30
贷：银行存款 30
2009年6月12日以现金支付竣工验收费用0.09万元。
借：事业支出――项目支出――其他资本性支出
――(其他支出－验收费) 0.09
贷：现金 0.09
借：固定资产――(待摊投资――其他费用) 0.09
贷：固定基金 0.09
[例15]2009年6月28日，工程竣工验收合格，经工程造价评审机构审核后确定项目结算造价80.5万元，方圆建设有限公司开具了发票，留质量保证金4.25万元，扣除预付账款60万元，以银行转账支付16.25万元。
(1)根据结算发票，确定房屋造价
借：事业支出――项目支出
――其他资本性支出(房屋建筑物购建) 80.5
贷：应付账款――方圆建设有限公司 80.5
(2)结转固定资产
借：固定资产――实验室 80.5
贷：固定基金 80.5
(3)结算房款
借：应付账款――方圆建设有限公司 76.25
贷：预付账款――方圆建设有限公司 60
银行存款 16.25
[例16]根据上述所形成的固定资产，登记固定资产分类明细账，计算化验室的决算成本。
通过上述固定资产明细账，实验室建筑总成本98.07万元，每平方米造价。0.39228万元，实际投资总额控制在预算总额100万元以内，节约资金1.93万元。
三、非独立核算方式下的基建竣工财务决算处理
非独立核算方式下的基建竣工财务决算处理，按照财政部颁发的《基本建设财务管理规定》等文件要求办理，主要有三个环节需要处理：一是编制竣工财务决算报告，二是报批竣工财务决算；三是清理项目结余资金。
(一)竣工财务决算报告的编制非独立核算的基建项目竣工后，也要按规定编报竣工财务决算报告，经单位负责人签字后，报同级财政部门审批。竣工决算报告包括会计报表和编制说明两个部分。其基本格式和编制要求，按财政部颁发的《基本建设财务管理规定》执行。行政事业单位基建会计非独立核算平时不需要单独编制会计报表，在工程竣工后，按照基本建设管理规定办理竣工财务决算，编制竣工决算报表，并办理资产交付使用手续。为了反映竣工财务决算的情况，可以根据《基本建设财务管理规定》和行政事业单位年终决算报表编制的有关要求，结合财务管理的需要，一般应编制下列会计报表：基本建设项目概况表；交付使用资产总表；交付使用资产明细表；待摊投资明细表；基本建设资金收支情况表。
上述《基本建设项目概况表》、《交付使用资产总表》、《交付使用资产明细表》是基本建设竣工财务决算必须报送的报表，《待摊投资明细表》可根据当地财政部门要求编报。《基本建设资金收支情况》是考虑全面反映项目建设资金的来源与使用以及结余的情况，并与行政事业单位年终决算报表一《基本建设类收入支出总表》衔接设置，实际工作中，可根据当地财政部门批复竣工财务决算要求，决定是否编报。《基本建设资金收支情况表》格式参考《基本建设类收入支出总表》设计，并以海州市疾病控制中心化验室为例编制《基本建设资金收支情况表》。
(二)竣工财务决算报告审批建设单位编制好竣工财务决算报告后，报送主管财政部门审批。如果财政部门要求竣工决算报告“先评审、后审批”的，则先送财政评审机构或委托社会中介机构评审后，再报送财政审批部门办理审批手续，在取得财政部门审批手续后，建设单位办理项目转账，结清账户。
(三)基建结余资金的处理基建项目竣工后，尚有资金结余的，按照专款专用原则，财政部门一般要求，交回国库。
[例17]如果上述结余款项1.97万元，财政部门收回，由银行划转至国库。
【关键词】 会计核算；房地产开发企业；会计处理
从目前我国房地产企业财务管理结构来讲，其在会计核算的业务处理上，尚未健全仍存在许多问题，严重制约了房地产企业的进一步发展。因此，如何有效完善房地产企业的会计核算制度，加强会计制度建设，早已成为房地产企业的首要工作。以下笔者以房地产会计核算业务中纳税处理为例，分析目前房地产会计纳税核算中存在的主要问题，提出解决对策，以供参考。
1．房地产企业会计核算在税收业务处理方面存在的问题
1.1在会计准则和税收法规中存在收入确认差异
会计准则和税收法规中存在着收入确认主要表现在以下两方面：第一，企业的预售销售，房地产企业在获得房地产的预售许可证之后，就可以预售上市，其销售所得按其性质可分为预收款和暂收款，是不确认收入的。待验收工程和产品并办完交接手续后，才能进行收入确认，由“预收账款”账户转入“主营业务收入”账户。税法上通常将预收款归为“预售收入”，并按照税法规定预计其预售毛利率计算预交所得税。第二，企业的按揭销售，只有在开发商账户上收到银行转来的按揭款时会计才确认收入。在税法中的相关规定，则是实际收到首付款之日起确认收入的实现，在银行办理按揭贷款转账之日确认收入余款的实现。
1.2在附属设施收入上存在的核算处理问题
企业没有将停车位、地下室以及销售阁楼等附属设施的销售计入收入中；没收客户违约金、购房放弃的订购金、误工罚款、先租后售和政府奖励等均未入账；上房费、采光费和宣传费等费用的收取未计收入。
1.3在产品开发中所存在的收入核算问题
将本企业自主研发的产品用于赞助、捐赠、职工福利、奖励、并分配给企业股东或是投资者等，均未进行纳税申报；进行旧城改造，搬迁户接受到的补偿房，偿还面积和拆迁面积之间的差价收入并没有合并到场频完工后和收入中，影响了企业预售款的及时结转。
1.4房地产企业在成本费用上存在的收入核算问题
违规发票入账：旧版已经作废的发票、经过涂改或是自行填开的发票等；开发成本未按照“工程结算单据”进行列支，而是按照预计和合同金额列支的，有的甚至白条入账。成本核算的对象被混淆，成本的提前列支，自用或有偿转让的配套设施没有单独核算其成本，而将其直接计入企业的主营业务成本。
成本划分不明确，实行成本配比结转。产品开发成本与期间费用的计算不够规范，尚未竣工验收完成的产品均并入了营业成本，提前并一次性列支应由各期来分担土地成本，没有将土地成本、基础设施费、建筑安装工程等分摊到独立核算的企业配套设施中。期间费用的列支标准与范围扩大，计税的所得额。企业将预售收入作为业务宣传费和招待费、广告费的计算基数，计入企业的管理费用；完工前的开发产品借款利息，实行一次性的方式计入当期损益。企业的各类明细的核算科目的未按照开发产品的对象进行设置。
2．强化房地产企业会计核算在税收业务处理方面的完善对策
2.1 加强房地产企业的票据管理
房地产企业应当强化票据管理，完善票据的领用制度，以此完善纳税业务处理。如：预收房款收据以及代收的各种集资款等房地产开发企业对外使用的收据，应当视其为发票对其进行管理，完善票据的领用存的制度，便于税务部门的检查。并严格遵守预收款预缴制度，时缴纳税款。
2.2建立健全房地产企业的收入核算
2.2.1明确企业核算范围
房地产的销售收入通常指自行开发的房地产的销售所得、销售商品房所得的收入、配套设施的销售所得、土地转让所得的收入。与购买方事前签订的购销合同、房地产的开发按合同内容进行的就属于自行开发的房地产项目，其中也包括购买方事前未签订购销合同的房地产。周转房的出售、旧城改造中的回迁户的拆迁面积内所交纳房产安置权款、超出面积的房产款，均应包含在“销售收入”的核算范围中，面积的房产款，也在“销售收入”核算范围内，而自用房产出外，应作固定资产核算。
2.2.2正确应用收入确认标准
房地产企业的商品销售通常要签订房产预售合同、交付房款、签订正式的房产销售合同、验收合格的工程、交付买方验收合同并进行产权过户四道程序。在房地产开发产品完成竣工验收的前后进行合同的签订，该合同从一定意义上来讲仅属于合约的一种，买方认可验收房屋时，买方就尚未接受商品的所有权上具有的风险与报酬，不管款项是否收付，都不符合房地产开发企业的收入确认条件。开发产品竣工验收、办好移交手续之前，房地产预售款，仅能进行预收或暂收款处理，不作收入确认。仅当客户与企业签订了正式的销售合同，遵循法律手续；房屋竣工并验收合格后，客户确认了房屋的面积、结构和付款方式之后，交易双方完成移交手续；能够可靠的计量收入金额时，可进行销售收入确认，简言之，就是只有房屋完工并交到购房者手中，才可以由预售账款划入主营业务收入。
2.3健全预售方式下的房地产企业流转税费的核算
对于尚未竣工的开发产品，房地产预售所得因未符合企业收入的确认标准，因此，房地产预售款，不得确认收入，暂计入预收账款的会计科目中；只有在开发产品竣工完成验收完毕并办理了移交手续，该项房地产销售方得以实现，才可由“预收账款”转化为“主营业务收入”。房地产企业纳税申报时，应借“应交税费”二级科目为“预交营业税或城建税或是印花税”等会计科目，贷方的一级科目与借方相同，二级科目应为“应交营业税”；进行收入的确认时，方可将这一部分应负的税费转出，借方为“营业税金及附加”，贷方则应记为“应交税费——预交营业税”，只有这样才可以实现企业收入与税费的准确配比，并做到对企业的实际经营情况和报表项目的财务深化分析反映的恰当性、公允性。
结束语
总之，我国的房地产市场尚处于发展阶段，企业会计核算也并未完善。本文仅分析了房地产企业会计核算的纳税部分，并针对其中存在的问题提出了几点解决措施。我们相信，在我国经济逐渐发展、会计制度与准则的不断完善，房地产开发企业的会计核算也将逐渐规范、完善。
参考文献
[1] 边霞，赵业猛.房地产开发企业会计核算问题初探[J]. 江苏科技信息. 2011（02）
[2] 吕孝侠.房地产企业会计核算问题探讨[J]. 中国乡镇企业会计. 2011（02）
[3] 何金鹏.房地产开发企业销售收入的会计核算[J]. 企业导报. 2011（02）
【关键词】企业清算 会计与税务审计 实务 讨论
一、企业清算会计的内容
企业清算程序只要开始运营，相应的工作就会马上开展，在进行清算之前，就必须要先成立清算组，这是会计工作的第一步。
（一）成立清算组。
企业在运营过程中，一旦宣告破产解散并成立清算组之后，就必须要接受清算组的工作指导，对企业资产进行全面的整理登记，并做好相应的登记工作。并且对于企业中各项资产的损失、债务债权等等情况进行全面的核算。通常情况下，有限责任公司的清算组是由全体股东共同组成的，但是也可以外聘注册会计师、注册律师等等作为清算组成员进行清算工作。清算组在进行工作的过程中，必须要正确清算公司财产，并根据实际情况编制资产负责表以及财产清单；另外，可以通知债权人、代表公司参与民事诉讼活动；清算组还必须要完成破产公司没有完成的业务，清缴债权、债务等等，然后将其剩余财产进行计算。
（二）设立清算账户。
清算组要增设清算损益类账户，该账户主要是用来核对清算过程中产生的费用、损害以及转让土地所获得的净收益等等。这些方面就包括了三个账户，首先，“清算损益”账户是用来核对被清算企业在清算期间处理资产、债务偿还产生的损益；其次，“土地转让收益”账户是用来核对被清算企业转让土地取得的收益，以及企业转让土地过程中税费以及成本等等；最后“清算费用账户”是用来核对被清算企业在清算过程中产生的费用，然后对其明确账目中收益情况。
另一个方面，取消账户也是企业进行清算过程中重要组成部分。传统企业财务会计中，“所有者权益”账户在企业进行转让清算后就会被取消。各项费用将会全数转入“清算损益”账户。
清算过程中，所有包含调整项目的账户都必须要与其他账户进行合并，并按照所反映的内容进行核对。比如“固定资产”账户以及其“减值账户”都将合并为“固定资产”账户。另外，只要是性质相近的账户都应该将其进行合并，这样就会能够有效提高清算组的工作效率，并且，也更加容易清算组开展工作。
（三）清理财产，重新整理编制资产负债表。
清算活动开始的时候，清算组应该对企业所拥有的全部资产进行计算。有效确定企业的财产范围，对清算之后的资产进行有效盘点，这里列出了企业进行清查之后的债务情况：第一，支付有关破产费用，将企业职工的工资、破产财务管理费用、变卖以及分配所得等，所有必须要支付的费用都必须要按照实际的发放额度，借记“清算费用”、贷记“现金”、“存款”等等；第二，对于应收款项的一些债权，实际收到的金额以及预计可以转现金额的差值全部计入清算损益，企业产品、生产材料以及存货等等都要进行转现、变卖，将机器设备、房屋等等固定的资产以及无形资产转现，将其收入与其账面价值的差额等等都计入清算损益；第三，清算组在开始清算时，可以根据清算企业提交的余额表，将其有关科目的余额转入新的账户；第四，转让土地使用权利、支付离退休职工有关费用以及安置费用等等；第五，在进行清偿债务的时候，借记登记方必须要登记所清偿债务的账面价值，贷记方登记“现金”、“银行存款”等等，将其差额计入“银行存款”。第六，在进行清算终结的时候，必须要将“清算费用”、“转让土地收益”等等剩余额度计入清算损益，并将允许被消除不再清偿的债务转入清算损益。
二、企业清算会计的税务处理
（一）企业清算的所得税处理。
企业在清算过程中，所得税的处理内容大概有：首先，企业所有资产都必须要按照一定的市场交易情况实现其价值，并且要确认其资产转让所得或者是损失；其次，必须要确认债务清偿、债权清理之后的收益以及损失；并且企业必须要依法弥补亏损；最后企业可以向股东分配剩余财产，确认其应该支付的股息等等。
在进行清算的过程中，必须要注意一些问题：清算所得到的费用并不适用于一些税优惠政策，现阶段国家对于一些产业实行了扶持政策，给予这些企业一些税收优惠政策。但是企业在进行清算的时候，已经无法进行正常的生产经营活动，所以，此项政策并不适于该企业。企业在进行清算的过程中，对于资产上面的损失，税法并没有相应的政策进行约束。由于清算过程中损失是由人民法院进行确认的，因此，就不必再经报相应的税务机关。另外必须要正确认识亏损弥补，必须要意识到亏损弥补并不属于税收优惠政策的范围，所以不能够进行套用。根据《企业所得税法》规定，企业在纳税年度产生的亏损，可以转移至下一年度结算，但转移年度不能够超过五年。
（二）企业清算土地增值税的纳税情况。
按照我国有关税法文献规定，企业转让土地过程中产生的增值，必须要缴纳一定的税务。我国税务总局以及财务部门对于土地增值税都有明确规定：首先，转让的旧房产，必须要根据房屋的预估价格、土地转让成本等等扣除其中一些税务；其次，企业破产之后，假如其它企业来接受破产财产就必须要安置其破产企业的职工，只有这样，才能够享受企业兼并带来的优惠政策，简而言之，就是被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，可以暂免土地增值税务。
（三）清算期间流转税的税务处理。
对于纳税人的破产倒闭问题、破产后销售的货物、解散等等情况，必须要按照相应的税法标准实行收税。清算期间企业销售货物的流转税务必须要按照企业在正常营业过程中计算办法进行计算缴纳。对于企业清算结束之前仍旧存在，没有进行抵押的税额，应将其计入“清算损益”的街机房，不能够随意申请退税。
参考文献：
[1]王连国.关于企业清算中清算净损益及股东分回收益的涉税处理[J].商业会计，2013（10）.
一、在两个开发区座谈的主要内容：
(一)公司经营方面：
两个开发区的总公司都经历了与管委会“两块牌子、一套班子”的合署办公阶段。不同的是一个先合后分，一个是先分后合。
xx开发区总公司，在2017年之前，老总由副主任兼，比较独立。2017年，因为管委会主要领导变动，并入财政局合署办公，采取“大财政、大预算、大融资”的管理模式。实行“三权分离”，决策权(管委会)、预算概算(总公司)、建设权(建设局)。总公司的定位是投融资平台。
xx开发区总公司经过26年的发展历程，成份比较复杂。在财务管理与控制方面，初期与管委会合在一起，常务副主任兼老总。现在则相对独立，但总公司财务部还是要承担财政局一部分分工。总公司的定位是：一城市运营商。第一是负责土地开发，包括征地拆迁，但为了回避关联业务起见，拆迁、安置采取了两条线管理;第二是承担基础设施建设;第三是低价位商品房建设。二在早期有市场行为。一方面做过房地产开发项目，主要是在区外发展，做利润。另一方面组建外贸集团，现在是全国五十强;三是政府投资机构。一方面是管理投资工作，其中一个大的亮点是投资银行业，在江苏银行和交通银行都有股份。另一方面是满足引进外资需要。具体是做了江苏王子、创投基金(担保公司)和高科技领域。
比较一下两个开发区总公司的发展历程，我们很容易得出一个结论：投资公司的运行没有一成不变的模式，应因时而变，“方便管理、利于大局，增速发展”才是硬道理。独立不独立，只是领导分工问题，不是决定公司发展与否的关键因素。
所以，此前一直困扰我们的“新城公司缺乏自主权，运行不顺畅”的问题，说到底，其实是由于我们单纯站在公司角度考虑的原因，是缺乏全局观念的表现。
(二)土地运作
从介绍的情况看，两地思想都比较解放，善于规避政策，勇于创新措施，敢于以我为主。都力求利用最少的土地资源，开发更大的经济效益。用他们的话就是“没有大的项目、好的项目，是不会轻易批土地的”。当然，两地的发展也同样受到了土地指标的瓶颈制约。xx开发区抓住机遇，曾以9800元/亩的价格购买了其他地区10000亩的土地指标，主要作为安置房的土地储备，因为今后回迁户必然要求把他们的安置房由小产权转为大产权，从而引发不稳定因素。而且，对于已经落户的产能相对较低、土地产出比不高，或者不符合整体产业规划布局要求的企业，xx采取了合同一到期就不再续约的做法，重新收回土地、重新布局。这其实也是我们招商引资的一个契机，发达地区产调整出局的企业，在我们这里应该还是会有一定的发展空间的，可以与我们其它的招商项目综合考虑。
除了土地的一级开发外，两个地区还都进行了房地产开发。xx开发区的一个成功做法是与xx中学(xx母校)强强联合，由开发区在境内提供土地，xx中学投资，新建xx中学分校，从而带动周边开发的房地产项目升值更快、运营更好，实现了社会效益和经济效益的双赢。xx开发区由于成立较早(1984年12月)，沾了政策的光，起步阶段是国务院投资助推，用他们的话说就是“当初钱都花不完的”，所以，在土地整理方面是做好“七通一平”才挂牌上市。在方面我们目前还不具备这样的财力，只作为情况通报提一下。
(三)财务管理和投融资工作[ 莲 ~ 山 课 件 ]
第一，财务管理方面。
由于其必须符合总公司运营模式的要求，具体业务的处理方法林林总总，这里就不再展开。
但有一个共性问题，就是由于开发区高速发展的特殊性，政企业务交叉的现象难以避免，表现在会计处理上，就是即便最新的《会计准则》里面的会计科目，也满足不了新的业务要求。和我们一样，两地也都采取了“自造”会计科目的做法。比如在处理房地产开发子公司的成本核算上，xx总公司就设立了“开发成本”的会计科目。由于业务关系过于繁多，区分起来十分困难，有些会计科目甚至都细化到了六级、七级。最后审计的时候，鉴于业务的真实性和合理性，审计人员也只能一笑认可。
相信不久的将来，随着相关法律、法规的进一步完善，国家一定会出台一个区别于其他的、专门适合于开发区的会计准则。相当于介乎企业会计和事业会计之间的一个会计门类。
第二，投融资工作。
在投资方面，开发区的投入产出周期较长，在投入产出比上，不能也不应与企业相比较，因为这里面还有个社会效益和社会责任的问题。尤其在开发区普遍存在的、资金运转极端困难的情况下，这个周期就更显漫长，投入产出比也更像是杯水车薪。因此，在资金远远满足不了投资需要的情况下，两地开发区在早期的时候，都采取过一些非常措施。比如对于标准厂房的问题，xx就采取过先给企业使用几年，再成本价卖给企业的“壮士断腕”的做法。看起来开发区是亏了，但其实从另一个角度来说，卖过的厂房还在开发区，收回的资金又可以继续投入。这完全是特殊时期的特殊之举，是因势而为的变通做法，不能也不应按平常时期的标准来衡量和看待。
在融资方面，两地都采取了发展、做实子公司，自主搭建融资平台、提高银行授信额度的积极做法。为了做大企业的营业收入和现金流，满足银行更大授信额度的要求，各个子公司相互间的变通交易就顺理成章了。xx开发区由于资金需求和缺口更大，投入的人力相对更多，有10名融资人员分兵出击，多点开花。尤其值得我们借鉴的是，他们与股份制银行的成功合作。由于体制的原因，可以变通的余地相对更大、机会更多。
二、总的体会和几点建议
(一)总的体会
这次考察的两个开发区都是二级市的开发区，起步更早，规模更大，在经济总量、影响力和吸引力上我们确实没有可比性。之所以选择去，主要是两地发展理念、业务水平以及文化底蕴打动了我们，尤其是他们的业务，值得我们学习的地方很多。从结果来看也是收获颇丰，不虚此行。
但是，让我们不曾想到的是，我们引以为骄傲的xx，人家居然都没听说过。我们的宣传工作确实太落后了。要知道，我们去的可是这些城市的最前沿——开发区，而且又是本省，同在江北。
(二)几点建议
1、建议管委会在财力许可的情况下，今后有针对性的多组织人员出去学习，效果当会立竿见影。
2、进一步加大宣传工作力度，尤其要针对各地的开发区。人家都没听说过我们，再多的机会，也不会想到我们。
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