时间：2023-11-10 11:04:33
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇成本控制的基本方法，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：房产开发 成本控制 质量管理
前言
我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。作为房地产开发企业，房地产工程开发管理对企业的经济效益、工程质量有着重要的影响。如何以科学的房地产开发工程管理工作来，提高工程成本控制成为了现代工程项目管理企业面临的首要问题。针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的成本控制及管理，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保障企业经济效益不受损害。
一、房地产开发工程的成本控制
1.成本预测
根据市场物价信息,以及同类建设所反映的成本情况,选择成本低,效益好的最佳方案。而作为一个房地产开发企业,所追求的是如何用最小的成本,来获得最大的价值。价值工程中有两个办法解决,一是成本不变而价值增大,例如,在一栋房屋的开发上,假设原计划全为住宅,然而通过市场分析,该处具有商业潜力,那么适当地减少一些住宅而变成一部分门店,这就增大了它的价值,又如在土地的使用上,原计划该地建成多层,容积率为1.5,而通过市场调查,该区域高层或小高层写字楼是个卖点,那么适当修建高层将容积率提高到2.0,那么相对该土地而言,它的成本未变而价值增大了;另一方面是成本降低,价值不变,例如,一栋多层房屋,原计划为长螺杆桩基,通过地质分析与荷载计算以后,改为天然浅基能够满足要求,及时调整为天然条基,该栋房屋价值不变,然而成本减少利润自然就增大。成本的预测发生在项目的决策阶段,它要求我们对一个项目进行仔细的市场调查,周密地分析而做出正确定位,一旦确定,要针对本地区同类型房屋进行调查,以便论证,找出其中一些影响成本以及利润的因素,制定应对方案,克服盲目性。
这里就高层出现的一些问题谈一下,第一个是住宅的面积以及布置,直接影响到房屋的销售,从而造成建房成房东的局面,致使价值回收率低;第二是在设计阶段不依据具体情况,只按经验或者贯例办事造成的浪费,比如600mm的长螺杆桩能行而设计成800mm,或者设计成1500mm的钻孔桩;第三,建设方在材料的使用上,盲目追求高档而不根据房屋本身要求,例如本身可使用经阁铝材,而强行采用罗普丝金,可用一般彩瓦满足功能而采用陶瓷瓦等,总认为价格越贵的东西就越好,不符合适用性的要求,造成人为浪费;第四,建设方在单体建设上一味求快,在总图以及各类配套管网、道路尚未成熟的情况下,单体工程一哄而上,造成后期进度减慢,管理混乱,多次重复施工而增加成本;第五,对新材料的使用,因市场无足够的考核依据,不熟悉行情,导致价格偏高。针对这些情况,要求我们对这些影响成本变化的因素进行分析,预测它的影响程度,采取措施,从而预测出工程成本。
2.成本计划
要求我们根据成本预测的情况,以货币的形式在施工图预算的基础上,编制出项目计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案,在这一方面,要求我们熟悉设计图纸,掌握科学的施工方法与工艺流程,从而使该计划成为降低成本的指导文件。
3.成本控制
严格遵照成本计划对影响成本的各种因素加强管理,采取有效措施,将施工过程中各种消耗和支出严格控制在成本计划之内,并及时反馈,分析实际成本与计划成本之间的差异,及时采取纠偏措施,在实行成本控制时要建立项目成本管理责任制,增加责任心。
4.成本核算
按照规定的开支范围将实际发生的各项费用采用适当的方法归纳起来,从而计算出该项目总成本和各单位成本,为成本分级及考核提供依据,也为今后类似工程提供成本预测的依据。
5.成本分析
就是在成本的形成过程中,对项目成本进行的对比评价与总结工作,在成本管理的过程中,了解成本变动原因,并系统地加以研究,找出其规律,这就要求我们随时了解我们所发生的成本找出其中一些固定的规律,比如,建材市场下半年主要建筑材料一般比上半年度价格要高,我们一般应抢在材料涨价之前完成主体的建设,从而避免这一因素的影响。
6.成本考核
指对已完成项目,将其实际发生的各项指标与成本计划进行比较,评定成本计划的完成情况,以及各责任者的业绩,并以此给以相应的奖励或处罚,这样才能有效地调动每一个员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性,从而达到降低成本增加企业积累的目的。
从以上可以看出,成本控制应主要在预测以及计划阶段,它要求我们准确地把握好市场观念,在准备阶段的各项费用,地勘的准确度、设计的深度、经济性、适用性等做出计划,市场各种建材价格要提出依据,从而有效地进行成本控制。成本控制可以从以下几个方面入手:
6.1组织措施
根据项目特点,建立矩阵似的管理机构,成立项目成本管理的组织机构,明确各管理人员的任务、职能分工、权利以及责任,编制成本控制工作计划和详细的工作流程图,并随时对照检查、分析,从而使成本得以正常运行,项目组织机构应从项目实施起,至该项目正式完成,它是项目成本考核的主要对象之一。
6.2技术措施
采用技术手段达到成本优化的效果,要求从多个不同的技术方案中,进行经济分析,选出最优方法,比如在高层建设中土方开挖与桩基的施工方案,就要根据该项目地质水文条件,确定护壁的方案,是先开挖后打桩,还是先打桩后开挖等,主体砼是采用商品砼泵送,还是采用现场搅拌砼塔吊等,都要在成本计划时进行分析论证,对基础以及主体结构选形、各项装饰材料、安装材料,从技术的角度进行分析,尽量采用能够满足设计功能,能就地取材,有成熟的施工经验而又价格较便宜的产品。
6.3经济措施
编制项目资金使用计划,对成本目标进行风险分析,制定防范性对策,比如材料的涨价给成本带来风险,那么我们要根据市场规律采取相应措施,从而降低该风险的发生。
6.4合同措施
因为合同是成本管理的依据,故此就显得十分重要,它要求我们在合同谈判、合同条款的修订上要根据本项目特点选用有利于己方的方式。比如,采用合同固定总价包干、合同固定单价包干等方式,条款准确、清晰,就合同执行过程中的索赔问题作好防止与处理办法,对工程中存在的变更问题,合同应提出明确的计算方法,关于变更,应在图纸的审查过程中,采用企业自审和专家会审等办法,消除重大变更的存在性。
二、房地产开发工程的质量管理
首先,质量控制是质量管理的一部分, 是致力于满足产品质量要求的一系列相关活动,包括有作业技术与管理活动,它是在明确的质量目标下通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督来实现预期的目标。建设产品必须满足人们明确和隐含需要的特性之和,用其特性指标来评价,就是通常意义上的产品的适用性、可靠性、安全性、经济性以及环境的适宜性等。
项目质量目标以上几种特性是为业主根据项目的定义及建设规模,系统构成、使用功能和价值、规格档次标准定位策划和目标决策提出来的,比如工业建筑与民用建筑要求不同,一般车库与有人防要求的车库要求不同等。项目质量控制,包括勘察设计、招投标、施工、安装以及竣工验收各阶段。
其次,对质量形成的影响因素有:
①人的质量意识和质量能力,它包括项目各参与单位与各责任主体。这就要求开发方从企业经营资质,市场准入制度,执业资格注册制度,持证上岗制度等方面对各相关单位把好关,严禁无证设计与施工,严禁越级、挂靠、转包等现象,现在各地挂靠现象尤为突出,部分项目经理以及其施工人员质量意识太差,值得注意。②项目的决策:对市场需求预测,资源论证,杜绝质量合格而缺少用途的产品,如某地有一栋十层的建筑,建成后一直无人问津,便是一例。③项目的勘察:因为它直接关系到工程的设计,在此阶段应加强监督。④建筑构造和结构设计的合理性与可靠性,要求对设计图纸进行仔细的、多层次的审查,从而达到目的。⑤对材料的质量规格,性能特性,应反复调查论证,进行合理选择。⑥工程项目的施工方案:应对其中的施工技术、工艺、方法和机械设备等施工手段的配置、施工程序、工艺顺序、施工流向、劳动组织等方面的决定和安排,仔细审查,提出修改意见。⑦了解项目的自然环境,包括地质、水文、气候等,制定合理的施工方法。
①制定质量计划书,确定质量控制的组织制度、工程程序、技术方法、业务流程、资源配置、试验要求、质量记录方式、不合格处理、管理措施等具体内容。②对照计划书进行计划方案交底,并按计划规定的方法展开工程作业活动。③检查、对照计划,运用各种专门手段而进行各种检查,包括施工自检、互检和专职质检员的质检,以及监理单位的检验旁站和试验室的试验等,其一是检查是否依照计划进行;其二是检查计划执行的结果是否符合设计及规范要求。以上三个方面,作为开发商主要是监督和督促监理及施工单位实行,并对其检查落实。④处置:对于质量检查所发现的问题,及时进行原因分析,采取必要的措施,予以纠正,保证质量形成的受控状态,确保以后不形成类似问题。
最后,施工作业过程中的质量控制。基本程序:进行技术交底与图纸会审,检查施工工序的合理性与科学性,检查工序施工条件是否符合要求,进行分批、分项工程检查实测,对中间产品进行隐蔽工程验收或工序验收,经验收合格后方可进入下道工序施工。
基本要求:①以预防为主;②落实工序操作之间的巡查,抽查及重要部位的跟踪检查等方法;③对分项工程进行目测、实测、试验等程序,做好原始记录,判断是否符合要求;④及时会同监理进行隐蔽工程的验收;⑤完善资料,作为工程质量验收以及质量分析提供可追溯的依据。
关键词：项目管理；成本控制；挣值法；偏差标准
1.引言
成本管理是工程项目管理中的核心，它一般包括五大环节，即成本的预测、控制、核算、分析和考核，而成本控制是五大环节中的重中之重，只有对工程项目成本在施工过程中进行有效的控制，才能最终使工程项目成本管理获得好的效果[1]。
20 世纪80 年代，我国项目管理开始逐步与世界接轨，项目的目标控制效果有了较大改善。但总体来看，项目成本超支的现象仍十分普遍。与此同时，工程项目与其他项目相比较而言，具有投资金额大、建设周期长等特点，成本管理失控现象更加严重。
目前国内施工企业的竞争相当激烈，实施有效的项目成本控制，帮助企业建立系统化、科学化的现代成本管理方法，努力提高企业核心竞争力，成为施工企业的迫切需要。本文简要介绍项目管理领域的成本控制原则与方法，并据此为企业实施有效的成本控制提供科学依据。
2.成本控制方法的基本原则
2.1 动态的成本控制
工程项目成本控制是指：为实现工程项目的成本目标对工程项目所消耗的资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，及时控制与纠正即将发生和已经发生的偏差，把各项费用控制在规定的范围内，即要想有效控制成本，必须做到成本的动态控制。
为了实现成本的动态控制，必须动态地搜集项目成本的进展信息，定期或不定期地由专人统计工程成本的实际消耗情况，并将实际成本与计划成本进行对比，以更好地了解项目成本的发展情况，便于管理者采取相应的成本控制措施[2]。成本数据信息既可以用表格的形式表示，也可以用图形的形式表示。简易的动态成本跟踪监控图如图1所示：
图1 动态成本跟踪监控图
如图1所示，通过对计划成本与实际成本的监控，能够帮助项目经理更好地发现在项目成本管理中出现的各种问题，并及时对产生成本偏差的原因进行分析，采取纠偏措施，尽量使项目成本保持在正常范围内。
2.2 整合的成本控制（与质量、工期结合起来考虑）
工期、质量和成本是项目管理的三大目标，显然，对一个工程来说，工期、质量、成本三者不可能同时达到最佳状态，只能期望三者之间达到相对的最理想状态。质量是项目的生命，每一个施工企业都必须把质量管控放在首位，本着质量为本的原则开展各项工作。同时，合理安排好工期以及做好项目的成本计划对于项目的成败也非常重要。显然，在保证质量的前提下，想要较紧的工期，必然会增加一些项目成本。而无限拖长工期，且各种资源管理不善，更会加大开支。因此，施工企业应在施工准备工作中进行精心组织、科学管理，在保证质量的前提下，经过科学分析确定合理的工期，选择在工期、质量合理的情况下工程成本的相对最低值，以增大经济效益[3]。
2.3 全过程的成本控制
成本管理是贯穿项目全过程的一个行为，不仅在施工阶段，而且在项目管理的各个阶段都应该有成本管理[4]。从项目的投资决策起，便应该建立一套初步的成本控制体系，明确成本控制的基本方法，并采用规范化的成本管理模式确定成本管理的组织结构及相关流程；在设计阶段，应运用科学管理的方法，对设计方案进行优化，并合理测算出基本建材的需求量，避免浪费；在招投标阶段，应本着成本控制的原则，在保质保量的前提下从收费方面对多家投标单位进行比对；在施工阶段，更应该做好现场管理，建立一整套成本控制班子，下至基层施工员及施工管理层，上至项目管理的决策层，都应该将成本控制的理念牢记于心，建立各自的财务分析体系，在成本偏差出现时及时采取相关措施；在竣工验收阶段，应该做好项目预决算的比对，并对项目施工过程中的各种成本进行分析，找出不必要的成本消耗所在，为企业成本管理提供经验教训[5]。因此，成本管理也应贯穿于项目成本全过程管理，如图2所示。
图2 全过程成本管理图
3.工程项目成本控制招投标阶段方法
项目执行过程中控制的关键是及时准确地分析项目进度状况和成本状况，尽早地发现和预测项目中成本的差异与进度的延误情况，并及时采取纠偏措施来确保项目的顺利进行。目前，在项目成本控制领域运用得比较多的方法是挣值分析法，这一方法的基本思想是运用数学和统计学的基本原理，通过引入一个中间变量“挣值”来帮助项目管理者分析项目成本和进度的变动情况，并给出项目成本与进度相关变化的信息，让项目管理者对项目发展趋势做出正确与科学的判断[6]。
3.1 挣值法
挣值分析法的基本思想是运用数学和统计学的基本原理，通过引入一个中间变量“挣值”来帮助项目管理者分析项目成本和进度的变动情况，并给出项目成本与进度相关变化的信息，让项目管理者对项目发展趋势做出正确与科学的判断[6]。该方法通过引入已完成工作预算费用BCWP（Budgeted Cost for Work Performed）、计划工作预算费用BCWS（Budgeted Cost for Work Scheduled）、已完成工作实际费用ACWP（Actual Cost for Work Performed）三个基本参数，并在这三个基本参数的基础上通过计算费用偏差CV与进度偏差SV，或费用绩效指数CPI与进度绩效指数SPI来监控项目实施中成本与进度的状态，当CV
图3是运用挣值法管理的具体示意图。在图3中，通过计算实际成本与计划成本的差额可以得出当时的挣值。
图3 挣值法的图形表示
3.2 基于偏差标准的成本控制法
项目经理通过挣值法计算出各个评价指标后便可知道项目的成本进展状态，而更为重要的是，在成本偏差出现之后，项目经理应及时对偏差进行分析，找到引起偏差的原因，并通过分析预测因成本偏差带来的项目超支的严重性，决定是否需要采取措施，或采取哪一类型的措施。很显然，偏差的大小不同，对项目顺利实施的影响程度也是不同的，对偏差进行量化的分类管理很有必要。为此，本文将偏差分为正常偏差、一般偏差与重大偏差三类。
（1）正常偏差，即较小的偏差，其对项目成本的影响可以忽略不计，或在项目实施过程中这种影响会逐渐减小甚至消失，此时可以不用采取任何措施；
（2）一般偏差，即比正常偏差稍大的偏差，该种成本偏差的存在尚未达到影响项目最终顺利完成的程度，只要采取一定措施，项目仍然可以在企业可接受的成本偏差范围内完成。
图4 偏差标准设置方法图示
（3）重大偏差，即较严重的成本偏差，此种偏差的存在说明项目成本已经严重超支，且超支程度已超过企业能够承受的范围，此时必须立即采取相关的成本纠偏措施，否则项目将无法在可接受的开支范围内完成。
通过以上对三种偏差的定义可以看出，重大偏差是应该受到项目管理者优先重视的偏差，而一般偏差则是应该受到管理者次级重视的偏差，那么，偏差达到多大可以称作一般偏差，多大是重大偏差的标准则是成本管理中对偏差进行分类管理的重要依据。而科学地、定量地设定偏差标准成为对偏差管理的关键问题。
为合理地设定偏差标准，可以项目能够承受的成本超支范围为依据。例如，某项目的预算为1000万元，经分析认为，10%以内的项目超支都能够被接受，即项目能够承受的成本超支范围为100万元。借鉴关键链管理中的静态缓冲设置方法[7]，可以将可承受成本超支范围中的前33%作为划分一般偏差的标准，前66%作为划分重大偏差的标准（如图4），即，当项目的成本偏差小于等于33万元时，偏差为正常偏差，不用采取任何措施；当成本偏差大于33万元小于等于66万元时，需采取一定的纠偏措施；当成本偏差大于66万元时，说明项目成本已经失控，必须重新进行项目成本的预算，并及时采取措施进行纠偏
4.总结
基于目前项目管理领域的理论基础，本文介绍了工程项目管理中成本控制的基本原则，并介绍了在项目实施中对成本进行监控与管理的挣值法与基于偏差标准的成本控制法，这些方法为科学管理项目成本提供了借鉴和参考。（作者单位：贵州民族大学商学院）
“贵州民族大学科研基金资助项目 校科研2014（38）”
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关键词：成本控制；意识淡薄；核算单位；关键环节
引言
在任何行业中，成本控制能力差的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势的企业必将失去市场份额。在外来资本不断涌入、技术、产品越来越同质化，品牌力持续提升，市场日益规范，竞争越来越激烈的房地产市场环境中，企业间的间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪，很多房地产企业已经意识到，只有不断地扎实企业管理内功，控制企业成本，持续提高利润空间，才能保持企业的竞争力。文中基于这一背景，探讨了房地产开发企业成本控制方面的内容，这一研究对于改进房产企业的风险意识具有一定的意义。
1.房地产企业加强成本控制的必要性
近年来我国房地产市场发展速度不断提高，房地产市场的竞争也逐渐激烈。房地产企业需要在管理和销售两个方面进行提高，以求更大的经营利润的获得。而提高利润，还需要节省成本。在当前市场的环境下，需要重视成本控制，它也成为了企业进一步发展的重要因素之一：
首先，房地产行业有自身的特点，这也是与其他行业不同的地方，即房地产行业的成本是事先预估的，不是事后统计的。因此在成本没有完全确定的情况下就进行销售工作的开展，对企业利润的保证十分不利。而且只有将成本预估准确，才能进一步地提高企业的经营利润和效益。
其次，随着社会经济发展和技术条件的进步，市场竞争越来越激烈，因此导致了市场的利润获得难度也在不断的提高。消费者的行为也越来越趋向理性，因此成本一旦管理发生问题，就容易造成利润的损失。因此成本管理也是十分重要的。
再有，土地成本逐渐提高，只有出最高多的价格才能拿到土地的使用权，因此企业不会在土地上得到过多的利润；而且还有其他的一些条件，即成本控制是实现利润的前提条件，成本控制工作的开展对企业进一步发展，乃至在市场上得到更大的份额都有重要作用。
综上所述，根据我国经济发展的实际，笔者认为，房地产企业的成本控制工作开展应该从提高管理意识入手，并在企业内部树立一种节约成本，取得更多效益的经营文化氛围，并使其成为企业从上到下的共识，并树立相应的成本管理的经营战略。而且要进一步建立健全相关机制，提高科学性和稳定性，进而在实践中更好地落实成本控制战略，达到更大的利润和市场地位。
2.房地产开发企业成本控制的出现的问题
2.1成本控制意识淡薄，缺乏成本控制体系
房地产企业的成本管理是一个十分重要的内容，在房地产企业经营过程中占据重要的地位。而目前阶段我国的房地产企业的成本管理是一种以价格为基础的事后核算，因此属于静态管理方式。这种成本管理方式有很大的优势，但是又有一定的弊端。由于受到我国传统文化观念的影响和现阶段房地产企业高速发展的现实作用，房地产企业经营呈现了一种粗放型的发展方式，对成本的管理不够细，不够精确，这对房地产企业的进一步发展是十分不利的。而在企业内部，往往缺少对成本的有效管理和使用监督，因此导致财务人员对企业的经营状态缺乏必要的了解，而这对企业的健康发展是十分不利的。而且随着企业经营过程中的固定成本的逐渐提高，如果缺乏一套完整的成本管理体系，将对企业的进一步扩展经营范围造成一定的障碍。基于这一背景，在本文笔者将对房地产企业的成本控制进行研究，并给出适当的建议。相信笔者的工作对房地产企业的成本管理有一定的意义。
2.2成本管理与战略目标脱节
目前房地产市场竞争激烈，而且房地产企业数量越来越多，而且受政策等因素的影响风险也逐渐提高，因此对企业的收益压力逐渐加大。但是有些房地产企业不注重质量和企业声誉，为了提高工程进度而抢工期，因此导致建筑质量不合格的情况越来越多。而且由于企业中成本管理的不健全，导致企业成本往往失控，因此决策和战略之间的目标无法达到一致性。成本计划形同虚设。
而且中国的房地产企业起步较晚，与其他行业的管理系统无法有效衔接，因此成本管理效果不好。笔者经过实地走访，发现中国房地产企业存在以下几个问题：
第一，中国房地产企业缺乏一套有效的组织结构作为支撑。许多房地产管理企业在成本管理的任务上，缺乏专业性，往往是兼职人员在进行。而且具体使用的成本管理方法也十分落后，无法与国际上通行的方法进行衔接。
第二，房地产企业缺乏一套明确的流程图，因此在实际工作中往往显得十分混乱，而且具体的方法选择上也缺少明确的规定。对房地产企业而言，拥有一套良好的成本控制系统是十分必要的，具体表现为：明确成本控制目标，即明确需要控制什么，需要避免什么。再有要确定在生产环节和销售环节中属于房地产企业成本管理环节，要明确哪些需要在成本管理中有所体现，有些则不必。否则就会造成一定的混乱，对企业经营发展是十分不利的。近年来，管理学家提出，要根据组织实际运行的需要而开发出一套能够自我修正的模型，只有这样才能避免模型出现严重问题时得不到相关修正而影响企业的经营和发展。这个过程可以简记为“成本-动态成本-固定成本-调整成本”。但是有很多企业连最基本的管理组织架构都不完全，更不要说复杂些的模型了。
3.房地产开发企业成本控制面临的主要难点
对房地产企业而言，在现阶段展开成本管理是有一定的难度的。因为中国房地产市场发展历史十分短暂，而且很多公司是因为市场的繁荣而得到机会发展，因此这种过于快速的发展对于房地产企业而言，没有给它们一个时间消化发展产生的问题。很多房地产企业虽然想着手进行企业内部治理，但是苦于没有专业的人才和良好的市场环境，因此导致了成本管理工作的开展在这个阶段有很大的困难。再有，很多企业意识不到自身的问题，片面地认为衡量自身发展就是盈利能力的提高，过度关注账面价值。这对企业的进一步经营和发展是十分危险的。除了市场环境因素之外，还有很多问题制约了房地产企业进行成本管理工作，笔者在下面将逐一介绍。
3.1成本控制缺乏科学性和全面性
由于房地产企业缺乏专业的管理人才，而且每个企业的管理模式十分不同，在实践中缺乏经验，因此很多企业的管理都是很落后的，或者是片面照搬外国经验，往往事倍功半。而且房地产行业自身特点，成本管理难度大，管理周期长，涉及的行业和方法较多，因此很难达到所谓的全面性和系统性，更达不到科学性了。
3.2不确定性成本或风险成本的控制是成本管理中的弱项
2008年金融风暴以来，国际经济形势波动性大，建材市场不稳定，设备价格变化大，因此对成本的预测和控制的难度都在增加。而且由于银行利率的不稳定性，导致了成本管理显得十分混乱。由于企业的经营和管理需要成本的预测和估计，因此企业必须高度重视年度和季度预算工作的开展，尽量使预算精确。否则将会对企业现金流控制产生不利影响，并增加了企业的经营资本和资金流出。
3.3设计、施工等关键环节成本控制缺乏行之有效的科学方法
企业投资机会的获得需要对成本有较为完善的很综合控制力度，必须要提高对成本预测的精确度和预控能力。但是市场竞争越来越激烈，资金回收难度的提高对企业的进一步扩展经营范围和业务带来了一定的困难。有时候企业不得不在没有达到设计的完善性检验就进行招标。有时候是边设计边施工，还有的甚至是不经设计直接开工。这样开发的房地产质量可想而知。而且项目管理过程中需要的施工成本也无法得到有效地控制，因此对工期的拖延和经济效益的获得十分不利。
4.房地产企业成本控制策略
房地产企业一般有发展周期。根据笔者的实际工作经验，总结得出，一般的开发周期需要几年。而且房地产产品主要是房产，因此较为稳定。而且房屋建筑是长期使用的，也是百姓生活必需品，因此发展会相对稳定。但是如果房地产开发企业的经营投入不够，则对销售利润会造成很大的影响。此外，如果房产产品出现质量问题，不仅对自身信誉不利，更会危害人民的人身财产安全。因此，成本控制对于建筑物质量，对于消费者的合法权益保护都有重要意义。而且这种特点是房地产市场所特有的，因此通行的标准对于房地产企业而言是不具有太多的参考价值。
4.1以利润为基准
企业经营的目的在于获得利润，获得利润是企业经营的核心。房地产企业也以获得利润为经营目的。成本管理的目的就是实现更多的利润。而且，获得利润的能力是对一个企业的实力进行评估的最佳方式。利润可以说是成本管理的最重要的也是最普遍的方式，是通用的一种基准。在前文笔者曾经论述过，由于房地产企业的特殊性，所以传统的成本核算方法不再适用，这就需要用一种新的方法作为衡量手段，而利润就是这种新的手段。利润具体可以划分为当期利润和事后利润。其中，企业的战略资源核心能力的储备是后续利润的一种储备形式，因此在利润分析中有十分重要的地位。通过利润衡量企业的实力是十分重要的方法和手段。
4.2以品牌为目标
企业经营发展离不开信誉和品牌，而且品牌战略是企业经营发展中必须重视的环节。品牌利润贯穿于企业经营发展的所有环节。由于房地产企业经营的特殊性，其产品的质量和性价比要在相当长的一段时间之后才能够有所体现，因此消费者对房产产品的消费行为逐渐趋向理性。理性的消费者不会轻易购买房产产品，而是经过一个较为详细的考察之后进行决策的。因此，产品质量的性价比对房地产企业的经营将是十分重要的内容，品牌效用对房地产企业具有十分重要的作用。很多消费者对房地产企业了解不多，因此品牌效应成为其购买决策时重要的考量，而且市场成熟度越高，消费者的行为就越趋理性。而且品牌效应也会随消费者行为的理性化而越来越重要。品牌是节约企业经营成本的重要方式，只有具有良好的品牌，企业在广告等方面的费用可以大大降低，这对企业盈利能力的体提高具有重要的意义。如果企业以次充好，不注重品牌优势而过度关注经济效益，这对企业长期经营而言是十分不利的。因此笔者强烈建议房地产企业要注重品牌效益，提高产品和服务的质量，以获得更多的经济效益。
4.3 提高开发规模，讲究规模效益
规模经济对降低成本有一定的意义，这是经济学原理的重要内容之一。因此房地产企业在选择项目开发的决策时应该考虑规模效应的获得。而且在材料和设备的选购等方面，要多采取大宗采购的方式，避免多次采购造成的固定成本的增加，对利润的获得不利。而且企业内部应当实现信息的实时共享，从而节约成本，避免出现各自为政，重复浪费的后果。
4.4全局成本策略
对成本的控制不是一个环节乎几个环节的，而是应该贯穿企业经营全过程的。这么做的原因主要有以下几个：一是成本和收入以及利润等方面有十分密切的关系，成本的控制和市场份额的扩大之间有重要的相关性；再有，成本要素内部以及成本和时间，地点等之间有重要的关联。某个部门的行为会通过一定的传导机制影响其他部门。所以必须要从全局入手，做好成本管理工作。
4.5 重视开发过程中容易被忽视的重要环节
前期成本环节尤其是投资决策和项目定位策划成本应高度重视，成本控制不仅只表现在降低成本方面，还表现在提高资源的利用效率方面，用有限资源创造出更多的价值，或改变资源的用途，生产利润总额更高的产品都是现实选择。故此，前期环节相关成本的减少只要能够相应增加收入或降低风险，就可视为能带来增益的有效投资。
建安施工环节最易忽视的成本问题是选材档次不匹配，一般开发企业都会关注采购环节的直接成本，如通过招标竞价、规模化采购等方式压低采购价格，但购买的设施建材是否符合产品定位却关注得不多，因此材料的质量必须要根据产品的品质定位来确定，不能单纯以价格来确定材料，否则一位以最低价来选择材料，往往会适得其反。
5.总结
地产企业由于其特殊的行业性质，所生产产品的特殊性及产品产生的特别过程，决定了房地产企业的成本控制工作的复杂性和特殊性，但万变不离其宗，我们只要以时下新兴的全程成本控制理论为指导，抓住成本产生的根源，结合企业实际特点，因地制宜，全程、全员进行成本控制就一定能有效地控制企业的成本。（作者单位：重庆天正建设工程（集团）有限公司）
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摘要：现代房地产开发工程的成本控制及管理是房地产开发企业管理工作的重点，其关系到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高。本文笔者对如何做好房产开发项目的成本控制和管理进行了阐述。
关键词：房产开发 成本控制 质量管理
前言
我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。作为房地产开发企业，房地产工程开发管理对企业的经济效益、工程质量有着重要的影响。如何以科学的房地产开发工程管理工作来，提高工程成本控制成为了现代工程项目管理企业面临的首要问题。针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的成本控制及管理，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保障企业经济效益不受损害。
一、房地产开发工程的成本控制
1.成本预测
根据市场物价信息，以及同类建设所反映的成本情况，选择成本低，效益好的最佳方案。而作为一个房地产开发企业，所追求的是如何用最小的成本，来获得最大的价值。价值工程中有两个办法解决，一是成本不变而价值增大，例如，在一栋房屋的开发上，假设原计划全为住宅，然而通过市场分析，该处具有商业潜力，那么适当地减少一些住宅而变成一部分门店，这就增大了它的价值，又如在土地的使用上，原计划该地建成多层，容积率为1.5，而通过市场调查，该区域高层或小高层写字楼是个卖点，那么适当修建高层将容积率提高到2.0，那么相对该土地而言，它的成本未变而价值增大了;另一方面是成本降低，价值不变，例如，一栋多层房屋，原计划为长螺杆桩基，通过地质分析与荷载计算以后，改为天然浅基能够满足要求，及时调整为天然条基，该栋房屋价值不变，然而成本减少利润自然就增大。成本的预测发生在项目的决策阶段，它要求我们对一个项目进行仔细的市场调查，周密地分析而做出正确定位，一旦确定，要针对本地区同类型房屋进行调查，以便论证，找出其中一些影响成本以及利润的因素，制定应对方案，克服盲目性。
这里就高层出现的一些问题谈一下，第一个是住宅的面积以及布置，直接影响到房屋的销售，从而造成建房成房东的局面，致使价值回收率低;第二是在设计阶段不依据具体情况，只按经验或者贯例办事造成的浪费，比如600mm的长螺杆桩能行而设计成800mm，或者设计成1500mm的钻孔桩;第三，建设方在材料的使用上，盲目追求高档而不根据房屋本身要求，例如本身可使用经阁铝材，而强行采用罗普丝金，可用一般彩瓦满足功能而采用陶瓷瓦等，总认为价格越贵的东西就越好，不符合适用性的要求，造成人为浪费;第四，建设方在单体建设上一味求快，在总图以及各类配套管网、道路尚未成熟的情况下，单体工程一哄而上，造成后期进度减慢，管理混乱，多次重复施工而增加成本;第五，对新材料的使用，因市场无足够的考核依据，不熟悉行情，导致价格偏高。针对这些情况，要求我们对这些影响成本变化的因素进行分析，预测它的影响程度，采取措施，从而预测出工程成本。
2.成本计划
要求我们根据成本预测的情况，以货币的形式在施工图预算的基础上，编制出项目计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案，在这一方面，要求我们熟悉设计图纸，掌握科学的施工方法与工艺流程，从而使该计划成为降低成本的指导文件。
3.成本控制
严格遵照成本计划对影响成本的各种因素加强管理，采取有效措施，将施工过程中各种消耗和支出严格控制在成本计划之内，并及时反馈，分析实际成本与计划成本之间的差异，及时采取纠偏措施，在实行成本控制时要建立项目成本管理责任制，增加责任心。
4.成本核算
按照规定的开支范围将实际发生的各项费用采用适当的方法归纳起来，从而计算出该项目总成本和各单位成本，为成本分级及考核提供依据，也为今后类似工程提供成本预测的依据。
5.成本分析
就是在成本的形成过程中，对项目成本进行的对比评价与总结工作，在成本管理的过程中，了解成本变动原因，并系统地加以研究，找出其规律，这就要求我们随时了解我们所发生的成本找出其中一些固定的规律，比如，建材市场下半年主要建筑材料一般比上半年度价格要高，我们一般应抢在材料涨价之前完成主体的建设，从而避免这一因素的影响。
6.成本考核
指对已完成项目，将其实际发生的各项指标与成本计划进行比较，评定成本计划的完成情况，以及各责任者的业绩，并以此给以相应的奖励或处罚，这样才能有效地调动每一个员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性，从而达到降低成本增加企业积累的目的。
从以上可以看出，成本控制应主要在预测以及计划阶段，它要求我们准确地把握好市场观念，在准备阶段的各项费用，地勘的准确度、设计的深度、经济性、适用性等做出计划，市场各种建材价格要提出依据，从而有效地进行成本控制。成本控制可以从以下几个方面入手:
6.1组织措施
根据项目特点，建立矩阵似的管理机构，成立项目成本管理的组织机构，明确各管理人员的任务、职能分工、权利以及责任，编制成本控制工作计划和详细的工作流程图，并随时对照检查、分析，从而使成本得以正常运行，项目组织机构应从项目实施起，至该项目正式完成，它是项目成本考核的主要对象之一。
6.2技术措施
采用技术手段达到成本优化的效果，要求从多个不同的技术方案中，进行经济分析，选出最优方法，比如在高层建设中土方开挖与桩基的施工方案，就要根据该项目地质水文条件，确定护壁的方案，是先开挖后打桩，还是先打桩后开挖等，主体砼是采用商品砼泵送，还是采用现场搅拌砼塔吊等，都要在成本计划时进行分析论证，对基础以及主体结构选形、各项装饰材料、安装材料，从技术的角度进行分析，尽量采用能够满足设计功能，能就地取材，有成熟的施工经验而又价格较便宜的产品。 转贴于
6.3经济措施
编制项目资金使用计划，对成本目标进行风险分析，制定防范性对策，比如材料的涨价给成本带来风险，那么我们要根据市场规律采取相应措施，从而降低该风险的发生。
6.4合同措施
因为合同是成本管理的依据，故此就显得十分重要，它要求我们在合同谈判、合同条款的修订上要根据本项目特点选用有利于己方的方式。比如，采用合同固定总价包干、合同固定单价包干等方式，条款准确、清晰，就合同执行过程中的索赔问题作好防止与处理办法，对工程中存在的变更问题，合同应提出明确的计算方法，关于变更，应在图纸的审查过程中，采用企业自审和专家会审等办法，消除重大变更的存在性。
二、房地产开发工程的质量管理
首先，质量控制是质量管理的一部分， 是致力于满足产品质量要求的一系列相关活动，包括有作业技术与管理活动，它是在明确的质量目标下通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督来实现预期的目标。建设产品必须满足人们明确和隐含需要的特性之和，用其特性指标来评价，就是通常意义上的产品的适用性、可靠性、安全性、经济性以及环境的适宜性等。
项目质量目标以上几种特性是为业主根据项目的定义及建设规模，系统构成、使用功能和价值、规格档次标准定位策划和目标决策提出来的，比如工业建筑与民用建筑要求不同，一般车库与有人防要求的车库要求不同等。项目质量控制，包括勘察设计、招投标、施工、安装以及竣工验收各阶段。
其次，对质量形成的影响因素有:
①人的质量意识和质量能力，它包括项目各参与单位与各责任主体。这就要求开发方从企业经营资质，市场准入制度，执业资格注册制度，持证上岗制度等方面对各相关单位把好关，严禁无证设计与施工，严禁越级、挂靠、转包等现象，现在各地挂靠现象尤为突出，部分项目经理以及其施工人员质量意识太差，值得注意。②项目的决策:对市场需求预测，资源论证，杜绝质量合格而缺少用途的产品，如某地有一栋十层的建筑，建成后一直无人问津，便是一例。③项目的勘察:因为它直接关系到工程的设计，在此阶段应加强监督。④建筑构造和结构设计的合理性与可靠性，要求对设计图纸进行仔细的、多层次的审查，从而达到目的。⑤对材料的质量规格，性能特性，应反复调查论证，进行合理选择。⑥工程项目的施工方案:应对其中的施工技术、工艺、方法和机械设备等施工手段的配置、施工程序、工艺顺序、施工流向、劳动组织等方面的决定和安排，仔细审查，提出修改意见。⑦了解项目的自然环境，包括地质、水文、气候等，制定合理的施工方法。
再次，质量控制的基本原理:
①制定质量计划书，确定质量控制的组织制度、工程程序、技术方法、业务流程、资源配置、试验要求、质量记录方式、不合格处理、管理措施等具体内容。②对照计划书进行计划方案交底，并按计划规定的方法展开工程作业活动。③检查、对照计划，运用各种专门手段而进行各种检查，包括施工自检、互检和专职质检员的质检，以及监理单位的检验旁站和试验室的试验等，其一是检查是否依照计划进行;其二是检查计划执行的结果是否符合设计及规范要求。以上三个方面，作为开发商主要是监督和督促监理及施工单位实行，并对其检查落实。④处置:对于质量检查所发现的问题，及时进行原因分析，采取必要的措施，予以纠正，保证质量形成的受控状态，确保以后不形成类似问题。
最后，施工作业过程中的质量控制。基本程序:进行技术交底与图纸会审，检查施工工序的合理性与科学性，检查工序施工条件是否符合要求，进行分批、分项工程检查实测，对中间产品进行隐蔽工程验收或工序验收，经验收合格后方可进入下道工序施工。
基本要求:①以预防为主;②落实工序操作之间的巡查，抽查及重要部位的跟踪检查等方法;③对分项工程进行目测、实测、试验等程序，做好原始记录，判断是否符合要求;④及时会同监理进行隐蔽工程的验收;⑤完善资料，作为工程质量验收以及质量分析提供可追溯的依据。
1工程招投标价格形成机制
建设工程造价指的是实际花费或预期花费的全部费用，这种动态的投资受商品供求规律、货币流通规律、价值规律等的影响比较大。因此，在计算承包工程投标报价的过程中，要利用专业的知识例如经济学理论、会计学、决策理论等来对报价策略进行评定，在商务、技术、行政方面全面鉴别之后，采用科学的计算方法和计价依据，工程造价的合理性往往会增加中标的可能性。
1.1我国现行工程造价计价依据的特点
在计价经济模式下建立的工程造价管理制度往往没有充分重视企业独立的经济地位，国家过多的参与到管理活动当中来，在工程造价的各种因素均用宏观调控的方法和手段直接控制和干预，这样的投标报价工作并不符合现阶段的市场经济。大部分的施工企业没有施工预算定额，这无疑会增加承包工程投标报价的难度。尽管近些年来，各种工程咨询公司如雨后春笋般建立起来，但是依然有政府制定和管理造价计价的定额、取费标准，在实际的管理工程造价的过程中，忽视经济和决策的重要性，过分看重实施和技术的重要性，这种现象一时半会难以彻底改变。
1.2市场经济条件下招投标工程计价依据的特点
在市场经济的大背景下，承包商和业主获取经济效益、控制成本、保持竞争优势的关键就是保证工程建设市场价格信息的准确性和及时性，这是结算和计算工程招投标价格的重要依据。因此，现阶段工程造价依据的改革力度需要不断的加强，在统一计量单位、统一消耗定额、统一工程项目划分、统一工程量计算规则的基础之上，要充分遵循商品经济的价值规律，价格机制应该以市场形成价格为主导。量价分离的实行可以在但已经程度上改变计价定额的属性，政府不具备定额的法定行为，但是要充分发挥其对量的统一的指导作用，消耗定额和工程量计算规则由专业协会或咨询公司来制定，这有助于营造良好的公平竞争的环境，促进社会生产力的可持续发展。逐渐放开价格，定额指导价取代传统的定额法定价，再转变为市场价，这样才能够更好地与国际市场接轨，企业在制定自身的取费标准和定额的过程中，可以充分考量自身员工的管理能力、经验、资质、装备水平、技术水平和社会信誉等，在具体的投标报价计算的过程中，可以根据市场供求变化、造价指数和价格信息(由咨询公司或政府提供)、合同工期、承包方式、工程质量以及价款支付方式等因素，按照国际做法、规范和管理自主灵活的报价。
2工程招投标价格的有效控制
工程招投标的过程中，存在一定的风险，其具体的表现就是价格过高不中标，一旦中标就必然会冒着亏损的风险。当然，在工程建设的过程中，总是会遇到诸多的风险，诸如设计风险、市场价格变化风险、施工管理风险、物资采购风险等等，直到各个项目验收合格，并且如数收回质量保证金和工程款，安全撤回施工设备、人员，或将其转移到另外一个项目当中，风险才会消失。因此，在工程招投标过程中，控制风险是非常重要的，尤其是有效的控制招投标价格。
2.1开展财务决策
在企业财务管理和生产经营活动中，财务决策是其重要组成部分，选择和评价经营决策方案应该以财务的角度出发。在国际工程招投标价格计算过程中，工程中标并且获取经济效益的前提是符合市场经济体制下的财务机制的相关要求。其主要作用就是为企业提供资金动态信息，保持预测分析的前瞻性，时刻关注市场变化，为企业投标报价提供数据支撑和决策依据。传统会计记账的方法主要是事后管理的模式，这就严重忽视了整体效果的最优化，过分强调管理建筑安装工程费用，整个项目的造价管理被严重忽视了，没有把先预测、后控制的现代管理思想融入其中。这种注重事后核算的管理制度无法避免在建设工程设计和决策阶段出现失误的情况，在设备材料保管过程中涉及到的质量问题、库存问题以及价格问题也无法有效的防止和解决。概预算与定额是分不开的，甲乙双方只有建立在定额的基础之上方可展开工作，没有这一标准甚至会连最基本的互相理解和沟通都无法实现，将定额作为评判的标准不仅仅出现在甲乙双方身上，在仲裁机构、审计部门以及上级管理部门同样适用，这种静态的投资控制显然已经不能适应当下时展的需求。
招投标价格计算应该充分结合企业内外部的实际情况，尤其是机械台班、材料、人工等价格的变化。对工程的范围、地理范围、运行过程、组织机构、资源管理、质量管理、临时设置摊销、合同管理、技术措施、风险分析要十分的了解，同时在分析投标价格的过程中要充分结合选用的施工机械、施工方案、工程价款支付方式、标准规范等等，通过微观管理来制定财务决策。因此，事前控制往往要比事后控制更能取得良好的效果，充分发挥财务决策在投标报价过程中的重要作用，为中标和赢利奠定基础。
2.2根据工程实际情况采用有利的合同价格形式
在市场经济的大环境下，工程招投标不只是定价的问题，而是要充分结合投标、招标、合同条件、设计文件和文本管理，既要保证价格的准确性，又要确保标书价格具有合理性和竞争性。在工程招投标完毕之后，通过合同价格的形式将招投标所形成的价格固定下来，充分利用合同管理来有效的控制招投标价格。经济合同的核心内容就是支付条款和合同价款，这在管理合同、执行合同、签订合同过程中处于核心地位。确定招投标合同价以后，可以改变过去轻成本控制，重质量控制和进度控制的思想。针对当年开工、竣工的工程，可以采用固定总价合同;对于工程量较大、跨年度较大、文件不齐全的工程，可以采用单价合同;对于不清楚价格变化趋势的工程尽可能的避免出现一次包死的情况，根据国际惯例的需求，具体问题具体分析，有所不包，有所包死。除此之外，调整价格的范围和计算公式也可以在合同中有所规定，起到降低风险的目的。
1.成本控制的概念
1.1建设项目的特点
1.1.1一次性投入资金数额大
建设项目的资金投入数额是非常大的，设备、材料都需要大量的资金，而且这一过程是持续不间断的。
1.1.2建设和回收周期长
建设项目的投资远比其他生产周期要长，而且在这一过程中要不断的对人力、物力、财力投入再投入，只要当建设项目完成，其投入资产才能回收，而且回收的过程也需要一定的时间。
1.2工程造价的概念
工程造价是建设工程造价的简称。传统意义上有两种概念。
1.2.1建设项目的建设成本
指完成一个建设项目所需费用的总和，包括建设工程、安装工程、设备及其它相关费用。
1.2.2建设工程的承发包价格
承发包的内容有建筑、安装，以及包括建筑安装在内的，范围更广的“交钥匙”工程，但主要是指施工的承发包价格。
这两个含义区别在于建设成本是对于投资主体和项目法人的，承发包价格是对应于承包法、发包方而言的。
2.成本控制在整个建设项目过程的重要作用
针对建设项目的特点以及工程造价的概念，成本控制在建设项目整个过程中都起到了巨大的作用，下面针对建设项目不同阶段浅析成本控制在对应阶段所起的作用。
2.1成本控制在建设项目决策阶段的作用
在这一阶段成本控制主要体现在项目投资决策之前，通过做好可行性研究，是项目的投资决策建立在科学性和可靠性的基础上，从而实现项目投资决策科学化，减少和避免投资决策的失误，提高项目投资的经济效益。
2.2成本控制在建设项目设计阶段的作用
建设项目确定后，即开始进行工程的设计。人们为了完成拟定的建设项目，可以采取不同的设计方案以达到不同的经济效益。而成本控制在这一阶段起的作用就是对涉及方案进行技术经济分析，论证各方案在技术上是否可行，在功能上是否满足需要，在经济上是否合理；选择经济效果最佳方案，为改进建筑设计，提高经济效益提供依据；为对建筑设计中采用的各种技术方案、技术措施、技术路线的经济效益进行计算、比较分析和评价、为实现建设项目投资效果、为选用最佳方案提供科学依据。
2.3成本控制在建设项目实施阶段的作用
建设项目一经策划确定设计确定的前提下，在实际施工这一过程只要能做到按计划进度实施即可，成本控制在这个过程中的作用主要体现在两个方面。第一，前期招标以及签订合同时，应考虑周全。编制清单及控制价要充分考虑当下以及将来有可能发生的状况，并将所有风险包含在合同内。第二，在施工过程中，熟悉定额内容，严格执行合同约定，减少不必要的经济签证，严格控制工程进度款的支付。
2.4成本控制在建设项目竣工阶段的作用
建设项目竣工后，项目基本接近结束，在这一项目阶段，成本控制主要体现在结算审计工作上，这一过程主要目的是做到不冤枉承包方的每一分钱，该给的一分不少，但同时要严格控制我们给出去的每一分钱，不该给的、没有依据的即时是一分钱也不能给。
3.成本控制在整个项目实施过程中实施方法
3.1成本控制目标的设置
控制是为确保目标的实现而服务的。一个系统若没有目标，就不需要、也无法进行控制。目标的设置是很严肃的，应有科学的依据。这个目标既有先进性又有实现的可能性，目标水平要能激发执行者的进取心和充分发挥他们的工作能力，不能太高也不能过低。
3.2以设计阶段为重点进行全过程成本控制
成本控制贯穿于项目建设全过程，这一点是没有疑义的，但是必须重点突出。在设计阶段，影响项目造价的可能性为75%--95%；在技术设计阶段。影响项目造价的可能性为35%--75%；在是施工图设计阶段，影响项目造价的可能性为5%—35%；很显然，项目成本控制的关键在于施工以前的投资决算和设计阶段，而在项目作出投资决策后，控制项目投资的关键在于设计。建设工程全寿命费用包括项目造价和工程交付使用后的经常开支费用（含经营费用、日常维护维修费用、使用期内大修理和局部更新费用）以及该项目试用期满后的报废拆除费用等。据西方一些国家分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用基本决定了几乎全部随后的费用，由此可见，设计质量对整个工程建设的效益是何等重要。
3.3主动控制以取得令人满意的效果
长期以来，人们一直把成本控制理解为目标值与实际值的比较，以及当实际值偏离目标值时，分析其产生偏差的原因，并确定下一步的对策，这样的控制问题在于，这种立足于调查---分析---决策基础上的的偏离----再偏离----再纠偏的控制方法，只能纠正偏离，不能使已产生的偏离消失，不能预防可能发生的偏离，因而只能说是被动控制。我们要做的是将系统论和控制论的研究成果用于项目管理后，将控制立足于事先主动地采取决策措施，以尽可能地减少以致避免目标值与实际值的偏离。这是主动的、积极的控制方法，因此，被称为主动控制。
目前我国建设工程造价管理采用工程量清单计价模式，遵循《建设工程工程量清单计价规范》。为工程进度款支付提供了计算依据；清单计价经国内外多年的工程成本管理实践证明，是控制项目施工建设阶段工程成本的有效方法。
1 清单的编制要求
预算清单在编制时应严格按《计价规范》要求执行，在编制过程中应特别注意以下四方面的内容：
1.1 清单子目的分项时依据《计价规范》原则尽可能编制的细致。优点主要体现在三个方面：其一是方便施工单位投标报价；其二为后期施工现场管理提供方便；其三为施工中进度款的支付计算提供了方便；
1.2 清单在编制过程中，清单子目要做到不漏项、不缺项，整个工程项目应在清单中全部体现，清单工程量必须正确，避免在施工及结算时出现扯皮，引起工程造价超预算控制造价。一个成功项目造价管理，在没有大的设计变更情况及不可遇见事项发生，结算造价应是接近预算造价。
1.3 清单计价的工作内容应描述全面、具体，必需体现清单包括的全部工作。优点主要体现在二个方面：其一是方便施工单位投标报价；其二为后期施工现场管理提供明确的信息，避免扯皮的事件发生。
1.4 清单计价的编制应根据工程项目特点，分部位分别编制。例如一栋有地下室、裙房、塔楼的高层建筑，土建部位的清单计价编制时最好将清单计价分为五个部分，土方及护壁部分、基础部分、地下室部分、裙房部分、塔楼部分。在每个部分可根据需要再用分部工程分出各项分部。优点主要体现在三个方面：其一是为选择不同的施工单位提供了方便；其二为施工中进度款的支付计算提供了方便；其三为每一部分的造价控制，造价指标分析、统计、对比提供了方便。 清单计价的编制质量优劣直接影响工程造价的正确性，影响后期的工程项目管理。对于编制清单的专业人员的专业素质及工作责任心要求较高，同时清单编制必须给予其充分必要的编制时间。
2 施工合同内容应与清单计价相结合
清单计价的管理模式必须要在施工合同中给予明确。对于不同形式的施工合同均可采用清单计价的管理模式，但不同形式的施工合同清单的作用略有差别，需要用不同的合同条款来确定清单的作用。 在固定单价合同中预算编制的清单工程量是可以调整的，为了保证清单计价在结算中的地位，在施工合同中可通过一些施工条款来处理。例如：
在工程量差别方面，当招标时的工程量与实际施工中的工程量不符时，发包人与承包人约定可以调整的，承包人应在事件发生后14天内做出工程量增加核定单，经现场工程师认可后作为计价依据。当招标时的工程量与实际施工中的工程量不符时，承包人应在事件发生后14天内未做出反应视为已含在总价中考虑，不再另行计价。
在单价方面一般是固定的，只有在工期较长的情况下合同中可约定部分主要材料可按市场信息价调整。
在固定总价合同（大包干总价合同）中预算编制的清单工程量是为防止施工与预算不符时，作为结算调整合同价的依据。在施工合同中必须用专用条款来明确。
例如：
承包方保质保量的完成施工图及《某分部分项工程量清单》中列明的工程量，如清单中漏项缺项的工程量视为已含在大包干总价中考虑，不再另行计价。这种条款就明确了施工时必须按清单内容施工，如未完成的清单工程量结算要扣除其工程造价，并且如果清单中出现的漏项缺项结算时也不给予补偿。
现行的施工合同基本为上述两种形式，不同特点的工程可能还需增加一些专用条款将清单计价的作用进一步明确。合同条款约定的成熟，清单计价编制的清楚、明细、全面，对于后期的造价控制、工程结算将起到举足轻重的作用，是节约工作时间、控制成本造价都有益。
3 施工过程中清单的运用
工程量清单作为合同的附件形式存在，可方便施工现场管理、办理经济签证、施工进度工程量的确定。
3.1 在施工现场管理时，可运用清单及施工图相结合进行，即可对清单进行一次检验，又可作为验收的依据。可通过清单加强施工现场管理，监督承包商按图施工，严格控制承包商的变更、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用。
3.2 在进度验工时部位明确、清楚、详细的工程量清单将会使过程控制中的造价审核更方便、快捷。 3.3 在施工现场管理时，运用清单办理经济签证造价明确，有助于造价工程师在施工过程中有效的控制造价，并及时、正确处理索赔和防范索赔。施工中原则上承包商不得随便对原工程设计进行变更，如提出合理化建议，须经设计、建设、监理等单位有关工程师同意，所发生的费用和获得的收益，建设单位、承包商约定分担或分享。
4 工程结算时清单计价的作用
工程竣工结算是指承包商按合同规定完成全部承包工程的工作内容，经验收质量合格，并符合合同要求之后，向发包单位进行最终工程款结算。是一种动态的造价计算，应依据合同约定进行，清单内容、工程量、单价是结算时的主要依据之一。
结算总造价=合同总价+调增调减造价
4.1 清单的工作内容是工程验收及计价的标准，完成数量、完成质量都决定了工程的最后造价；
4.2 清单的工程量的变更一般来自于以下三个方面：1、由于设计单位失误造成的设计误差而产生的设计变更；2、由于承包商的施工失误而产生的变更；3、由于建设单位自己设计修改产生的变更。对于不同的原因，不同单位造成的工程量增减应分别处理：由于设计院的原因造成的工程造价的增加应补偿给承包商，但要扣设计院的设计费用；由于施工失误造成的工程费用的增加施工单位不得要求补偿同时视工程实际情况罚款；由于建设单位自身原因造成的工程费用的增加应补偿给施工单位，这种情况是建设单位工程造价人员成本控制的重点。 4.3 清单单价在现行的合同条例中一般是不准许变更的，只有在工期较长的情况下合同中可约定部分主要材料在结算时可按市场信息价调整，这一部分造价的调增调减是确定结算价的因素之一。
关键词：房地产；动态成本；成本控制；成本控制用软件
中图分类号： F293 文献标识码： A 1.房地产开发的动态成本控制简述，及目前成本控制用软件的使用
成本控制是所有类型企业中的一个重要工作,同样对于房地产开发企业来说成本控制也是必不可少的。在我国房地产开发如火如荼展开之际,房地产开发企业若要在激烈的市场竞争中立于不败之地,取得良好的经济效益,就必须十分重视对企业内部管理尤其是开发项目各个环节的成本控制工作,通过提高企业的成本管理水平进而实现企业利益最大化。
在软件项目的开发过程中，项目管理日益受到人们的关注。软件项目管理是为了使软件项目能够按照预定的成本、进度、质量顺利完成，而对成本、人员、进度、质量、风险等进行分析和管理的活动。成本管理是软件项目管理的一个主要内容，就目前发展来看，成本管理是软件项目管理中一个比较薄弱的方面，许多软件项目由于成本管理不善，造成了软件造价的成本上升，软件质量得不到保证。针对这些现象，文章提出了一种新的成本管理方法，并将其应用于正在研究中的课题--软件项目管理平台的开发当中，以便于开发有效的软件项目管理工具，为企业节约成本，提高经济效益。
2.动态成本控制的流程
2.1设计阶段
2.1.1制定目标成本
房地产公司通常都设置有预决算部专门负责工程造价管理和成本全过程监控，预决算部实质性介入是在扩初阶段编制完成《项目造价预测报告》，该报告主要是预测四项费用，即土地费用、前期费用、建安费用、公建配套费用。具体细分到可能发生的每个合同包的预测合同金额，预测的依据是根据已完工程的造价结算资料经科学统计分析得出指标参考值，并结合最新的政策收费和市场收费情况确定预测金额。
2.1.2设计阶段成本控制
设计阶段是控制开发成本最重要的阶段，因为设计阶段可锁定可控成本的80％以上。通过限额设计指标来实施项目的成本控制，要求在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，对钢筋、砼、节点等限定上限指标，设计完成后对实际指标进行评定，采取一定的奖惩措施；同时，着重抓好事前的设计修改，多选样、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪费；强调设计方案的经济合理性。
2.2施工前期阶段 根据开工计划预决算部编制完成工程量清单预算，合理确定招标控制价，并审查招标文件和合同的有关造价条款提出造价建议，通过招标确定合同造价，从而进一步锁定目标成本。在实际工作中也碰到过类似于在招标前缺乏成熟的方案及确定的技术标准、或者在招标完成后图纸出现较大范围的变更，甚至是颠覆性的变更，那么就会产生很多分部分项的综合单价需要重新确定，既增加了工作量，又增加成本控制的难度。
2.3施工阶段
2.3.1严格现场签证制度：建立工程、造价、监理、跟踪会签制度，分清签证性质，了解每单费用，加强各部门互相监督，并由分管领导把关确认。
2.3.2严格控制材料、设备价格： 材料设备费在工程的建安造价中约占70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要材料和设备一般采用甲供和定牌核价方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。材料设备订货，应货比三家，采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，材料会有差异，就是同样品牌的设备由于销售级别不同，价格也会有差异。因此要树立成本意识，形成控制成本机制。
2.3.3准确履行合同对外签署审批和合同款项支付审批，掌握合同条款精神并监督其执行情况，及时编报决算审核表和成本登记表。
2.4竣工阶段：该阶段是对项目成本的最终反映和锁定。根据竣工结算资料受理情况完成工程结算审核，待项目所有合同完成结算后编制《项目工程结算报告》，该报告内容包括：项目工程概况、合同结算情况列表说明、工程预决算受理及审核情况表、典型单体造价解析、造价预测和结算对比分析、经验分享及建议等。
3.动态成本控制的关键
3.1根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，提交立项可行性报告，履行立项审批程序。
3.2客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。
3.3遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围之内。
3.4正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。
3.5组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料，坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。
4.动态成本控制中软件的引入提高了效率
4.1数据准确、时效性强，有助于提高工作效率。成本管理是一个动态的管理过程，传统管理模式中，业务人员汇总数据、编制成本报表需要很长时间，过程中也容易出错，效率较低。计算机软件可有效地解决这个问题，软件可根据工作人员录入的基础数据自动生成所需的各种报表，且及时准确，可大量节省业务人员的工作时间，管理层只需登录软件就可随时查看项目的合同管理、计量管理、财务管理、物资管理等项目的成本数据，掌握项目的经济运行状况。
4.2有助于企业标准化管理，提高企业成本管理水平。成本管理以成本控制为核心，以企业效益最大化为目的。每个企业都有适合自身发展的管理办法，把企业的成本管理流程和管理要求固化到软件中，可以实现企业管理的标准化、流程化管理。同时，管理经验和数据能在使用软件的过程中有效地积累，较好地促进企业的长远发展。
4.3价格低廉，实用性强。目前市场上的项目管理软件很多，软件涉及企业管理的方方面面，功能庞大，操作复杂，价格也比较昂贵，少则几十万，多则上百万，在成本管理方面也不完全符合本企业的管理思路。针对这些情况，开发适合本企业的成本管理软件系统，不但费用低，而且符合企业的管理需要。
5.关于房地产开发中动态成本的几点想法
5.1动态成本控制何时开始进行
房地产企业一个项目从开始投入资金到资金的回笼，从开始动工到形成建筑产品，项目的开发时间通常都超过一年，规模较大项目的开发时间则更长，整个开发过程需要经过投资决策、设计计划、建筑施工、竣工完结、销售这几个阶段工作。尤其在建筑施工阶段，这时尤其要投入大量的人力、物力、财力才能最终形成产品，成本控制也是长期性。
5.2控制开发项目的期间费用是很重要
5.2.1销售费用的控制。一般情况下，房地产企业销售费用为商品房销售价格的 2％-4％，主要是广告费 ，广告费用支出应根据项目规模大小、档次及所在地的经济发展状况等多种因素确定。
5.2.2空闲商品房维护费用的控制。空闲商品房的维护费用主要包括物业管理费、供暖费及其看护费用等。
5.3动态成本控制的结果如何为下一个项目服务
动态成本控制是一个系统工程，通过软件实现动态成本控制，具体工作人员和相关领导对项目实施期间所有的成本的动态结果一目了然，可以看到实际发生成本和目标成本的偏差。如果实际发生成本超过了目标成本，我们要分析超出的原因，比如设计变更、签证等；再就是，如果拟发生成本超过了目标成本，会指导我们在实际的采购过程中按照我们预定的标准进行选择中标单位。
另外一方面，如果实际发生成本确实超过了目标成本，但又是必须的要发生的。我们可以通过这样的动态成本显示结果来指导下一个项目目标成本的定制，已达到更加贴切实际、更加有效控制，能更好的预防概算超估算、预算超概算、结算超预算的“三超”情形。
6.结束语
总之，开发企业的成本控制贯穿于项目开发的全过程，每一环节松动，都会影响项目的盈利状况，尤其在目前房地产市场不景气的大环境下，更应以严谨务实的态度做好每一个环节工作，使各环节得到有效衔接，使成本管理真正达到企业目的。
参考文献：
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