时间：2023-11-08 10:52:26
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产融资监管新规，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员黄志龙对记者表示，近年来，我国企业在境内债券融资的难度越来越高、融资成本也居高不下，特别是今年以来，在国内货币政策紧平衡、金融强监管的影响下，我国企业在境内债券融资受阻，融资规模大规模萎缩，去年12月份和今年1月份及2月份，我国社会融资结构中当月新增债券融资连续3个月为净减少，3月份和4月份有所恢复，但同比上年同期也减少了80%以上。
在此大背景下，大量企业不得不寻求境外发行债券融资，境外债券融资还有融资成本低、发行门槛较低等优势。
此前，国家发改委2015年“2044号文”，要求境外发债企业必须在国家发改委备案登记。
黄志龙认为，国家发改委之所以出台这一规定，是为了对我国外债规模与结构进行有效管理，有利于防范对外整体债务风险，同时国家发改委还明确了外债管理的基本原则：“控制总量、优化结构、服务实体”，ζ笠捣⑿型庹实行规模控制，合理确定总量和结构调控目标，引导资金投向国家鼓励的重点行业、重点领域、重大项目，有效支持实体经济发展。
此次被点名批评的5家企业分别为中国水务集团有限公司、华南城控股有限公司、明发集团（国际）有限公司、平安不动产有限公司、中国蒙牛乳业有限公司等。
发改委提示，企业发行外债应按规定事前申请备案登记，事后及时报送发行信息，有关律师事务所、承销商等中介机构要切实配合做好债券发行相关工作。“今后工作中，对发行外债不履行备案登记的相关企业，将考虑纳入国家信用信息平台不良信用记录和联合惩戒信息平台。”
另外，有业内人士认为，海外债发行审批制改为备案制以后，发行难度大大降低，这为不少房地产企业境外融资打开了一扇窗。
对此，黄志龙认为，房地产企业融资在境内债券市场的受限更为严重，因此寻求海外融资也在所难免。但是“2044号文”鼓励的境外债券融资的行业、企业优先用于支持“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带与国际产能和装备制造合作等重大工程建设和重点领域投资，显然不包括房地产行业。
据悉，发改委从今年第二季度开始已基本停止给房地产商海外发债发放批文。具体来看，今年以来，房地产企业海外发债规模116.95亿美元，发行债券数量31只，均创同期历史新高。其中，一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元，是去年同期的近四倍；不过，近期降温明显，二季度以来，房地产企业海外发债规模为17.45亿美元，仅高于2014年同期的10亿美元，创2013年以来同期次低。
Abstract： In China， commercial banks are faced with many problems in real estate credit business， such as real estate credit growth is too fast， real estate financing is too dependent on bank credit， internal control of credit management is ineffective， interbank competition is disordered， and information is asymmetric. The author thinks that we should strengthen the supervision of real estate credit of commercial bank， strengthen the coordination effect of policies and measures， and perfecting laws and regulations related to real estate credit， etc.
关键词： 商业银行；房地产；信贷
Key words： commercial bank；real estate；credit
中图分类号：F830.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）30-0126-03
1 商业银行房地产信贷业务面临的问题
1.1 房地产信贷规模增长过快 近几年，我国的房地产信贷规模随着房地产价格的飙升而大幅增加，远高于其他行业贷款的增长速度。种种数据显示，近年来房地产信贷占信贷总规模的比例呈现出爆发性增长的态势，这种过快增长意味着其中会有一部分是不谨慎的投机行为。在房地产市场的上行阶段，一些还款能力较弱的投资者也会参与到房地产信贷市场中来；而一旦房价出现滑落，商业银行的房地产信贷风险将会大大增加。而房地产贷款中的土地储备贷款增速也非常迅猛，部分贷款不排除被地方政府挪作他用的可能性，市场价值的过分高估也埋下了风险隐患。由于大部分房地产贷款属于中长期贷款，不可能在短期内收回，而且房地产市场存在周期性波动，不确定因素较多，房地产信贷如此高速增长只会使银行系统蕴藏的风险越来越大，一旦隐性风险暴露出来，将会给整个金融系统带来不可估量的危机[1]。
1.2 房地产融资过分依赖银行信贷 当前，我国房地产企业融资还是以银行信贷为主的单一融资格局。房地产业属于资金密集型产业，房地产企业的资金来源主要是银行贷款、自筹资金，还有定金及预付款等其他资金。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款，何况银行信贷资金参与了地产商从土地储备、交易到开发、销售的整个流程。而股权融资、海外融资、房地产基金、房地产信托、等融资渠道，由于各种各样的限制，融资规模依然有限。据估算，我国房地产企业的平均负债率在70%以上，房地产信贷资金在总融资额中的占比也已经达到了70%。掘银监会和央行对全国30多个省市的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资会直接来自银行系统，而自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，其中大部分来自购房者的住房按揭贷款。如果首付比例按30%计算，企业自筹资金中大约有70%来自银行贷款。其他资金（定金和预收款）中也有30%来自银行贷款。若将施工企业挚资中来源于银行贷款部分计算在内，来源于银行贷款的资金比例高达70%以上。可以说，银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的整条资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行贷款的依赖度明显过高[2]。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将会转变为银行的金融风险。因此，面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。开发商如果过分依赖银行信贷，市场一旦出现泡沫，危及的将是国家经济的安全。房地产融资对银行信贷资金过度依赖的现状，使我们有必要审慎思考一下，万一房地产泡沫破灭发生在中国，会对我们的金融系统和国民经济造成怎样的冲击。
1.3 信贷管理内控执行不力 银行内部控制体系是指银行为实现经营目标，通过制定和实施一系列制度、程序和对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。我国商业银行的内部控制体系相对于发达国家还比较落后，风险管理存在较大缺陷，甚至对其资产管理水平和资产质量优劣状态都无法在贷款分类指标上准确、及时的反映，风险控制更无从谈起。商业银行在激烈的竞争环境下，将重要资源和精力放在了业务拓展上，过渡扩张资产规模，过于追求利润率的增长，而对房地产信贷业务的风险和控制认识不足。银行信贷管理内控执行不力主要表现在以下几方面：首先，银行管理层对房地产信贷业务的发展缺少必要的整体规划和方向把握，纯粹是为了扩大市场占有份额而发展；其次，缺乏合理的、适合房地产信贷业务的风险预警控制体系，或者在具体风险控制环节的设置上形同虚设，为了应付上级监管部门的检查；再次，对房地产信贷人员，缺乏专业知识方面的培训和指导，他们往往缺乏足够风险控制经验和敏锐的市场分析能力，这就客观上制约着房地产信贷业务的健康发展。在房贷业务具体操作过程中，银行内控体系不完善往往导致各级业务审查不严格，对于明显存在风险疑点的信息或资料，并没有进行进一步细致的核实，只重于形式。科学、完整的风险度量指标体系建设不完善，导致业务经验少的信贷人员无法准确判断和把握借款人的信用状况和风险状况，使贷前审查程序成了“形式主义”，贷后管理也漏洞频频，不按照正常的贷后检查规则执行客户回访工作，这就给开发商挪用信贷资金提供了机会。部分商业银行甚至为追求利润最大化，甚至不惜放宽审贷标准，如对借款人的信用状况未能做到尽职调查，对抵押物或保证人的要求也有所降低等。未经细致严格地审查而放出房地产贷款往往风险巨大。总之，国内商业银行尚未有效建立以风险防范为核心的长效机制，致使存量不良贷款还没有完全化解，新的风险又不断出现。银行系统内控不力已成为房地产信贷不良资产产生的罪魁祸首。我国银行业的内部控制制度还有待于进一步的加强和完善，特别是“审贷分离”制度的完善，以期有效防范房地产信贷风险。
1.4 银行同业竞争无序 在银行业充分竞争的时代，房地产信贷和融资业务在各银行的业务中都占有非常重要的地位，银行间的产品同质化现象也较严重[3]。因此，为了争夺房地产信贷市场份额，各家银行在提高服务质量、简化信贷手续、增加信贷投入等方面都加大了力度，并不惜采取各种各样的优惠措施，使得同业竞争只趋激烈，甚至出现恶性竞争的态势。有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户，不惜放宽贷款条件、缩短风险审查环节，有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定，带来了巨大潜在风险，例如向“四证”不全的房地产开发项目发放贷款、变相提高个人贷款成数等。甚至有些银行的房地产信贷部门为追求盈利，超规模发放贷款，不监督信贷资金使用，导致大量房地产信贷资金用于补充企业流动资金及购置其他固定资产，有的甚至默许信贷资金流入资本市场。一些小型商业银行的房地产信贷业务开展较晚，资金来源少，在资本会严重不足且不到位的情况下盲目扩充房地产信贷业务。银行间的过度竞争或不正当竞争，会使得房地产信贷市场产生“劣币驱逐良币”的挤出效应，迫使部分原想规范经营的商业银行把经营重点放在信贷营销而非信贷管理上，加剧了信贷风险。
1.5 信息不对称 信息不对称是房地产信贷风险产生的另一主要原因[4]。所谓“信息不对称”，是指在订立契约时，参与人一方拥有的私人信息另外一方不知道且无法验证。信息不对称分为两类，一类是事前的信息不对称，指交易之前卖者不知道买者知道的信息，这容易导致“逆向选择”的发生。第二类是事后的信息不对称，指签订合同后买者的违约行为，这是产生“道德风险”的主要原因。在房地产信贷市场上，银行和贷款人是交易的双方。目前，我国社会信用体系及个人征信系统建设不健全，导致信贷主体双方对授信所必需的信息在数量和质量上都存在很大差异。贷款人对自身的风险程度有比较清醒缺乏必要的监督、调查、验证、和法律途径获得对等真实的信法对借款人的信用质量、风险类型和资金偿率做出准确判断。贷款人为了从银行顺利贷到更多款项，故意隐瞒对自己不利的虚假信息，这样作为外部人的银行就无法准确判断贷款人大小。在这种情况下，银行很可能会通过提高贷款利率来减少未来可能的损失，结果是那些风险小但还贷可能性大的申请者放弃贷款，而风险大的贷款者会继续选择申请贷款。信贷市场上出现了信誉低的客户驱逐信誉优良客户的现象，也就是“逆向选择”。“逆向选择”的发生会增加银行因信息不对称而产生的信息成本，也造成贷款违约风险的增加。在贷款人取得贷款后，银行对借款资金的实际使用情况、投资项目执行的风险和实际收益情况的了解肯定少于借款人，同时受到信贷人员的经验素质和事后监督成本等因素的制约，银行可能无法及时追踪借款人的贷款使用情况。于是，贷款人就会有机可乘，“道德风险”随时可能发生。发生“道德风险”的情况有很多种，如由于经营不善导致工程项目没有完成，房地产商可能会采用破产等手段逃避银行债务；再如房地产商可能私下违反贷款合同，改变资金的用途，转投收益更高的项目，这无形中就增加了银行的风险。
2 解决商业银行房地产信贷业务面临问题的对策
2.1 加强商业银行房地产信贷监管力度 从目前的情况来看，银监会已经越来越意识到房地产贷款金融安全的重要性，对商业银行房贷业务的检查力度也在逐渐加强，确保调控政策严格执行。比如对开发贷款，要求商业银行实行名单式管理，加强对开发商资本充足率和自有资金的审查标准；要求提高押品标准；动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的50%；对于住房销售合同资金要实行封闭管理，根据销售进度，按比例归还开发贷款等。银监会应当继续加强对商业银行房地产信贷业务的检查力度，加大房地产违规信贷模式的稽核力度，建立房地产信贷业务风险状况定期通报制度，定期对房地产信贷操作和业务状况进行检查，并将贷款合规性和风险管理的有效性纳为其现场检查的重要内容。对于商业银行房地产信贷违规经营和信贷政策执行松动等问题，银监会应当进行必要的查处，情节严重的，应在媒体公开披露并依法实施业务叫停。另外，需尽快落实银行管理人员问责制，建立官员责权对等机制，这将有助于规范银行管理人员的职务行为，对防范信贷风险起到积极的作用。只有将房地产违规信贷成本拉升到超过商业银行边际收益的高度上来，监管原则和调控政策才能得到充分的执行。
2.2 增强各类政策措施的协同效应 政府相关部门应当协调运用金融政策、土地政策和税收政策，掌握好调控的力度、节奏和时机，发挥其对调控房地产信贷市场的协同作用。具体而言，应建立对房地产评估公司、保险公司、担保公司及信用评价等中介机构的准入标准。改进房地产项目资本金认缴和监管程序，规范土地储备中心的资金运作。政府应建立完善在建工程抵押登记制度，以确保商业银行债权的完整性。另外，应及时完善有关抑制个人住房投机行为，调整住房供应结构的金融配套政策措施。最后，应当从交易环节入手，规定境外非居民机构和个人在境内购买商品房时，必须以其真实的办公或居住为目的，禁止在境内进行房地产炒作。
2.3 健全房地产信贷相关法律法规 首先，要以《商业银行法》的相关规定为依据，尽快出台保障商业银行实行住房按揭抵押贷款安全的配套法律法规，明确个人住房按揭贷款各方当事人的权利和义务，增强各方当事人对各自违规行为所产生不良后果的可预见性。其次，要努力建立按揭住房抵押登记、按揭贷款追偿、按揭住房控制和处置变现的“绿色通道”，保障商业银行在贷款发生违约形成不良后，能及时按照贷前约定的手段处置抵押物；同时，应积极消除最高人民法院有关借款人抵押房屋处置的新规定给银行个人住房按揭贷款业务发展带来的障碍，切实研究和解决在新规定下维护银行主张个人住房按揭贷款权力的具体措施，最大限度地降低银行处置个人按揭贷款住房的成本，减少银行的贷款损失。最后，要尽快制定《信用法》，建立个人破产制度，统一全社会的信用评价与管理标准，引导人们树立和强化信用观念，加大对非信用行为的制裁力度，以促进全社会良好信用文化的形成和信用体系的建立。
随着政府对房地产市场调控力度的加强以及当自订通货膨胀压力的加大，商业银行面临的不确定因素也在增加。房地产信贷业务的潜在风险会随着交易量和房价的闩趋回落逐渐显现出来，甚至有可能引发严重的系统性风险。政府应采取一定的措施规避风险，加大银行信贷资会等的流向渠道监控，规范化、分层次提高提高房地产行业准入门槛，适度抑制过剩流动性向房地产开发投资领域的盲目涌入，抑制地产泡沫。商业银行也不能因有风险存在就放弃对房地产信贷收益的追求。目前，国内银行应该做的就是转变房地产信贷业务经营思路，以严格要求和合规经营为原则，继续推进房地产行业金融链条的精细化管理，力求实现精细化管理下的分层次、差别化的房地产金融服务。
参考文献：
[1]王坤，王泽森.银行业房地产信贷风险成因及对策[J].金融理论与实践，2007（5）：18-20.
[2]向宇，袁锦芝.我国房地产价格与金融机构信贷关系的实证分析[J].四川大学学报，2010（4）：109-114.
影子银行究竟是什么？监管如何界定？又由谁来监管？坊间热传的国务院“107号文”似乎令这些话题变得更加清晰。据了解，此次的文件内容主要包括了影子银行的发展、影子银行的监督责任分工以及完善监督管理制度和办法等。由于市场热传期间相关各方都保持沉默，因此对于“107号文”的真实性，分析人士认为，从以前的经验来看，“可信度很高”。
影子银行极具杀伤力
2013年12月中旬，国务院办公厅下发《关于加强影子银行监管有关问题的通知》，正式宣告酝酿近一年的中国影子银行全面监管框架敲定。这一文件的出台也让影子银行进入公众视野。
影子银行是美国2008年次贷危机爆发之后所出现的一个金融学概念，住房按揭贷款的证券化是美国影子银行的核心所在。美国的影子银行包括投资银行、对冲基金、货币市场基金、债券保险公司、结构性投资工具（SIV）等非银行金融机构。
2013年10月8日，中国社会科学院的《中国金融监管报告2013》称，2012年底中国影子银行规模或达到20.5万亿元，占中国GDP的40%与银行业总资产的16%。
据悉，目前影子银行的资金来源不仅包括储蓄资金、企业闲置资金，还包括从银行融资便利的企业和个人从银行套取的低利率贷款资金，再转手贷给大量难以从银行获得贷款的企业和个人。
分析人士指出，不仅国有企业和民营企业，甚至连治理结构甚严的上市公司，也进行民间借贷业务。这些大型企业及上市公司的一个简单操作链条，就是从银行搬运贷款资金，再到民间放贷，从中赚取丰厚息差。
在中国，企业之间直接拆借资金是被严格禁止的。不过企业可以通过银行向借款人发放委托贷款，贷款利率由委托方决定，银行则充当中介角色，收取委托贷款手续费，但不承担任何信贷风险。
那么，巨量的委托贷款流向了何方？有关调查显示，一类流向了上市公司控股子公司；而大多数的委托贷款则流向了受政策调控的房地产开发商和中小企业。
由于货币紧缩使得中小企业更加难以通过正规银行渠道融资，而大型国企等国有部门的借款人能以低廉利率从银行获得大笔贷款，并间接向中国的影子银行体系投放资金。中小民企则普遍通过影子银行获得资金。
据估计，影子放贷机构当中有90%为国有企业。影子市场每年的资金流量可能已达2万亿之多，相当于GDP的5%左右。
分析人士表示，影子信贷可能会重新回到银行的资产负债表上，并加大货币流通的速度。这将使得央行行使利率、存款准备金率等抑制通胀的常规手段的效果大打折扣。
中国金融业实行分业监管，虽然明确了“一行三会”的监管职责，但对于游离于监管之外的融资机构尚未制定整体性监管政策框架，导致缺乏相应的履职手段和监管权限，权责脱离。
影子银行的大量资金不但扰乱了宏观调控的效果，而且一旦出现资金链断裂潮，这个游离在监管之外的影子银行体系，可能引发一场前景难测的金融危机。
中国的影子银行目前还没形成庞大的体系，尚未形成系统性风险。不过，由于中国的金融体系完全是由国家信用作担保，因此各类当事人都有过度使用现有金融体系的冲动。鉴于银根紧缩、房地产调控，房地产无疑成为影子银行资金集中地，房地产业过度信用扩展，风险增大。如果监管部门不防微杜渐，一旦让国内的影子银行泛滥，其风险累积的速度和程度将会比2008年美国次贷危机更快更严重。
影子银行进入监管视野
影子银行一般是指那些有着部分银行功能，却不受监管或少受监管的非银行金融机构。简单地说，影子银行就是那些可以提供信贷，但是不属于银行的金融机构。
在中国，影子银行主要包括信托公司、担保公司、典当行、地下钱庄、货币市场基金、各类私募基金、小额贷款公司以及各类金融机构理财等表外业务，民间融资等，总体呈现出机构众多、规模较小、杠杆化水平较低但发展较快的特征。
一直以来，中国影子银行迷雾重重，一般意义上的影子银行是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系（包括各类相关机构和业务活动）。据了解，“107号文”明确定义中国影子银行主要有三类：一是不持有金融牌照、完全无监管的信用中介机构，包括新型网络金融公司、第三方理财机构等；二是不持有金融牌照，存在监管不足的信用中介机构，包括融资性担保公司、小额贷款公司等；三是机构持有金融牌照，但存在监管不足或规避监管的业务，包括货币市场基金、资产证券化、部分理财业务等。
长期以来，中国影子银行存在监管真空或监管不足。民间借贷、新型网络金融公司、融资公司、第三方理财机构、典当行等没有明确的监管部门，存在监管真空。虽然信托、委托贷款、理财、金融租赁等由金融监管当局实施监管，但因为这些传统银行业务与证券业、保险业的融合日趋复杂，业务结构涉及多个市场，存在监管套利动机，使得跨行业监管合作进展慢于业务发展实际，存在监管不足。尤其是融资性担保公司、小额贷款公司由地方政府实施监管，而地方政府监管能力普遍不足。
业界普遍预计，继2013年出现两次“钱荒”后，2014年金融机构仍会受到流动性的较大冲击。从监管层的态度看，放松银根的可能性并不大，机构预测的2014年降准是否会成真仍是一部悬念剧。考虑到中国分业监管体制，当前中国影子银行监管重点应是防范跨市场风险传染。监管新规被称为是针对影子银行业务的一份最全面的监管文件，涉及的机构包括银行、信托、保险、证券期货机构、第三方支付等，就连尚未纳入监管范围的网络金融活动、第三方理财业务和非金融机构资产证券化等也被收入囊中。
业内人士表示，此次“107号文”主要是确定了一些原则性的东西，比如监管的范围和监管机构的职责。据悉，“107号文”还要求按照谁批设机构谁负责风险处置的原则，逐一落实各类影子银行主体的监督管理责任，建立中央与地方统分结合，国务院有关部门分工合作、职责明晰、权责匹配、运转高效的监督管理体系。
按照划分，银行业机构的理财业务由银监会负责监管；证券期货机构的理财业务及各类私募投资基金由证监会负责监管；保险机构的理财业务由保监会负责监管；金融机构跨市场理财业务和第三方业务由央行负责监管协调。业内人士分析认为，“107号文”要求按照谁批设机构谁负责风险处置的原则，合理分工监管责任。在这一原则下，影子银行的监管部门将涵盖“一行三会”，并从中央政府延伸到地方政府。在这样复杂的多头管理格局之下，监管的重叠和漏洞在所难免，金融机构的监管套利空间仍然存在，需要更加细致的细则出台。
监管升级捅破地产泡沫？
因为难以监管，影子银行对金融市场造成的影响，包括流通速度和规模，就没办法准确估算，所以在2008年的全球金融危机后，影子银行受到了更多关注。
在中国，影子银行通常是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系。影子银行引发系统性风险的因素主要包括四个方面：期限错配、流动性转换、信用转换和高杠杆。影子银行的风险到底有多大？归其根本，还在于影子银行对房地产泡沫的助推。面对当前动辄9%到10%乃至更高的信托收益率，哪怕其伪装得再好，稍有一些经济常识的人就能分析出其资金的投向——房地产之外，别无他处。有信托类金融机构人士透露，目前市场上有90%的影子银行资金投向都是房地产或者与房地产相关。
中国非银行金融机构中规模最大的是信托公司，流向房地产的影子银行融资也主要是信托融资和地方融资平台融资。有数据统计显示，2013年房地产信托直接融资规模约3000亿元；通过信托流向地方融资平台的资金，有一大部分也进入到了房地产领域，而国家审计署近期公布的地方债务通过信托平台来源为1.43万亿元。可以说，严管影子银行对房地产行业影响最大，甚至可能会出现局部资金链断裂及信用违约事件。
虽然“107号文”正面肯定了影子银行产生是金融发展、金融创新的必然结果，是传统银行体系的有益补充，在服务实体经济、丰富居民投资渠道等方面起到了积极作用，但不可否认的是，影子银行确实存在着一定风险，特别是对于房地产行业而言。文件消息面世前后，地产股的连续下跌已经说明了问题。有分析人士认为，房地产类贷款将是2014年金融监管的重点。“107号文”要求对影子银行的严加监管，特别是信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务，并对信托受益权产品做出了明确规定，预示2014年房地产企业融资将会变得艰难。
金融地产不分家，没有金融的支持，房地产就是无源之水、无本之木。尤其令市场担忧的是，房地产企业流动性将受到影子银行监管的冲击，因为影子银行资金主要流向房地产，特别是中小房企。对于流动性极度敏感的中国房地产业，获得资金的渠道本来不多，在多年调控下，银行早已被严格限制对地产企业放贷，开发商几乎不可能从银行、股市等正规渠道获得融资。因此，房企通过信托、基金等第三方或者说影子银行渠道获取资金，在近年来成为越来越普遍的现象，也起到了越来越重要的作用。
从表面上看，从新一届政府执政以来，中央并未出台具体的房地产调控措施，但事实上，我们看到，从2013年6月起银行业爆发“钱荒”事件以来，国内金融市场的实际利率水平一直居高不下，从很大程度上推高了影子银行的融资成本，间接大幅推高了房地产的融资成本，对房地产业已经造成了较大的冲击。
防范市场风险为重中之重
多数媒体评价认为，107号文“堪称中国史上最为严格的影子银行监管文件”。
“107号文”，确定了中国影子银行全面监管框架。虽然中国式影子银行与美国等发达经济体基于证券化模式下的影子银行存在一定差异，但也存在信用转换、期限转换与流动性转换等金融中介的共同特征，因而将其纳入全面监管框架势在必行。考虑到我国分业监管体制，当前我国影子银行监管重点应是防范跨市场风险传染。
虽说，影子银行的产生是金融创新的必然结果，但其融资规模庞大、杠杆率高、形式多样易变且不透明则为金融体系的安全埋下了隐患。值得注意的是，银监会在网站的有关2014年全国银行业监管工作会议的内容中，也强调要防范四种业务风险。其中，对于理财业务，需建立单独的机构组织体系和业务管理体系，不购买本行贷款，不开展资金池业务，资金来源与运用一一对应；对于信托业务，要回归信托主业，运用净资本管理约束信贷类业务，不开展非标资金池业务，及时披露产品信息等，这些内容也刚好与“107号文”的相关内容吻合。
【关键词】房地产投资信托制度；信托；REITs；投资
一、REITs的概念
房地产投资信托，也即Real Estate Investments trust，简称REITS，这是源起于美国的一个概念，1960年美国国会颁布的《国内税法典》（International Revenue Code，I.R.C.），使得设立REITs成为可能，法典在此基础上给予其以优惠的税收待遇。房地产投资信托制度在以往被称为不动产投资信托，是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式。它集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。然而在我国多将其称为房地产投资信托。
房地产投资信托是一种新型的信托形式，与一般的信托相比，它有着自己的独特之处。首先，REITs的投资模式主要是对现存房地产的获取与经营。这一点与共同基金的特征相类似。其次，从制度渊源我们也可以看出，房地产投资信托制度有着避税的功用。REITs在一定程度上减免了组织实体应当缴纳的税款；另一方面也可以通过租金收入分红的方式减少个人所得税。这样就避免了对REITs和个人的双重征税。最后，REITs是一种被动的投资。这种被动性体现在只能从房地产投资中被动地取得收入，这样可以防止房地产过于积极地投入到市场风险之中去，进而对小投资者稳定收入提供保障。
在实践中，REITs往往会与一个与其相似的概念相混淆，那就是房地产资产信托（Real Estate Asset Trust，简称REAT）。房地产投资信托是在风险分担的原则之下，不特定多数人的资金聚集，由专门知识技能的人负责运行的贷款投资。这类投资运用于房地产买卖管理或者是抵押权贷款。一般都是中长期投资，投资的利益分配给股东或者是投资人。区分REITs与REAT的实益在于，它们所受法律规束不同：REITs通常会受到专门立法的调整，而REAT往往只有信托法规范。因此有必要指出，这是两个完全不同的产品。
二、REITs在我国的现状
中国的REITs可以追溯到上世纪80年代，但是其真正兴起，是自2002年下半年开始。这一时期，“一法两规”开始实施，在经过了五次清理整顿之后，信托公司得到了新的生存机会。信托公司在央行121号文件发出之后，结合房地产企业对融资的迫切需求，推出了各自的作为基金管理人的房地产投资信托计划。在这样的环境下，中国房地产投资信托产品出现并积极发展。我国房地产投资信托产品，整体上来说，有以下的一些特点。
首先，在产品的构成条件上，中国的房地产信托计划必须受到的管束主要来自于《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托暂行管理办法》等法规的规定，而这些规定对房地产信托计划的投资方向、资产组合以及收入构成等方面都没有具体地规定。这一点与美国的房地产投资信托在投资方向、资产组合等方面都有着严格的限定有着明显的不同。其次，在投资规模和期限上，从中国人民银行的《信托投资公司资金信托暂行管理办法》来看，并结合我国REITs实践来看，我国REITs产品往往体现出期限短、规模小的特点。这与美国产品有着很大不同，美国的REITs产品一般而言都是中长期信托，在金融体系中发挥着长期融资的作用。我国虽然也规定了信托公司的期限，它要求“信托投资公司接受由其代为确定管理方式的信托资金，其信托期限不得少于一年”，实践中，目前中国一般的REITs产品多为1～3年期，很难说发挥了中长期融资功用。此外，规模小这一特征又使得投资组合的有效建立出现障碍，在有效降低投资风险方面不尽如人意。再次，在组织结构上，与一般国家既存在公司型，又存在信托型不同，我国目前房地产投资信托全部采取信托型。信托型的最大优势就在于它在保护投资者资产和收益的安全方面可以提供其他类型不可比及的保障。信托型使得信托财产取得了相对独立性，这就摆脱了其他资产或者管理业绩的影响。如果某房地产置于了信托计划之下，那么只要该房地产存在，信托计划持有者仍可以取得其收益，这种取得不会因为房地产管理公司破产或者信托机构倒闭而受到限制。另外，我国依旧处于REITs的初级发展阶段，选择稳定性较强的REITs组织结构类型，可以降低其受股票市场等金融因素的影响，从而有利于REITs自身的发展。但是也有必要指出，我国应当在已有的信托管理经验上，积极地探取REITs的其他种类。最后，在产品的销售方面，由于监管政策的限制，我国的信托机构不可以开设分支机构，异地经营也受到限制，多数信托机构重新登记不久，积累的客户量不多，直接销售也不乐观，如此一来，中国信托机构自己所拥有的营销网点十分微薄，销售网络的优势并不明显。
三、我国对REITs的立法现状及其存在问题
我国现阶段并没有具体针对REITs的立法规制，只是在大体上形成了“一法二规”的格局。这里的“一法”指的是2001年出台的《信托法》，这一法律是我国在信托领域的基本法律规范，自然对REITs有着约束作用。所谓“二规”，指的是《信托公司管理办法》以及《信托公司集合资金信托计划管理办法》，这两部规定都是由银监会在2007年出台的。
以上可以说是我国关于REITs的全部立法项目，不论在理论探讨过程中，还是在实践操作运行中，这些法律规制都不可谓完善。
首先，我国相关立法并不健全。需要澄清的是，房地产投资信托在性质上更接近于投资基金，对于它的调控，除了专项法律外，还需协助以《证券法》、《合同法》、《信托法》以及《基金法》。这其中，《基金法》和《信托法》发挥着不可替代的作用。但是从我国现阶段立法来看，《基金法》严格说来，只是一部并不十分完备的“契约型证券投资基金法”。
其次，我国现有的基金大多是契约型。基金的设立和运作，有赖于契约的规定。由于契约不可苛求完备，其在权利义务和责任承担等方面的不足之处，需要法规的详备规定来补位。然而我国《基金法》、《信托法》包括其属细则和实施规则，都没有很好的发挥到法律补位的作用，对于权责安排、利益制衡等可能存在的漏洞也没有法律的补救。在内容上，证券投资基金并没有得到法律的定义，《基金法》实际上的调整对象并非十分明确；对于基金持有人、基金管理人和基金托管人等参与者的权利义务规定也有失公允，这种失当安排往往使得了基金管理人较于他者处于优势地位，不利于监管。整体来说，“一法两规”的相继颁布，虽然为信托业和信托公司的发展提供了必要的法律保障，但是由于相关法律法规的不配套和实施细则的不健全，REITs如要获得相关的法律依据还是很困难的。
除此以外，从我国现行《信托法》的规定来看，能够取得具有受托人资格的法人只有信托公司，易言之，信托在目前立法框架下只能由信托机构发行，这样一来信托机构很容易成为法定垄断的中间机构，这就削弱了市场竞争，也降低了房地产专业团队管理REITs的可能性。
另外，还有学者指出，现行“二规”实际上是取代2007年以前的“二规”的新二规，虽然新规定有助于投资信托计划的规模扩张，也有利于流动性较强的REITs的开展，但即便是我国现有信托法律体制，也存在着改革不彻底的缺陷。我国《信托公司集合资金信托计划管理办法》第五条、第六条以及低八条的规定使得我国信托公司推行信托计划始终被限定在非公开发行的范围之内，这就使得REITs，没有办法摆脱私募基金的帽子，无法实现其变现性、流通性强的特点。
四、完善我国REITs建设
完善我国REITs建设，需要在有关组织形式、设立条件、税收法制以及运作模式上对现在处于的困境加以突围。这以过程必然伴随着巨大困难，但也是大势所趋。有关组织形式方面，前文已经有所述及。相对于公司型组织形式，我国应当在契约式或曰信托式组织形式上予以更多考量。其优势主要在于，一方面契约性REITs具有破产隔离功能，能够切实保护投资人的利益；另一方面契约性的REITs在设立、组织和运行上都比较方便，此有利于资金的迅速流动。
在设立条件方面，我国立法可参考美国法的规定，对REITs的设立规定法定条件。可以借鉴美国法的“百人规则”限定REITs所享受优惠税收的范围。为了防止REITs成为少数富有者积累财富的工具，应当对一个纳税年度后REITs的持有人的股票或受益凭证的市值做出限制。此外，出于风险回避的考虑，我国REITs的设立条件还应当包括以下几个限制性方面：其一，不得投资于闲置土地；其二，不得提供信贷，不得为他人承担债务，不得在没有征得受托人同意的情况下用资产为其他债务提供担保；其三，不得投资于任何承担无限责任的产业。
在税收法制方面，对于REITs这样一种新兴行业应当予以保护，尤其是在重复征税方面要引起足够重视。配套的税收政策也需要加以适当调整。在REITs中，多方当事人关系复杂，而且因为当事人多为法人，其复杂度又有提高。在这种情况下，最佳的办法是独立设立特别税收规则，在税种、纳税人、纳税办法等方面做出符合实际的规定。税收政策应当在中国经济语境下的角色的作用后作出税收上的谨慎调整，尤其是应当在重复征税上面尽量做到单一征收。
有关REITs的期限问题，中国目前大部分信托产品年限在1～3年。期限较短，不能够有效发挥中长期融资作用。我国立法上应当对REITs的运作期限作出适当的延长规定，借此也在一定程度上解决风险规避的问题。
参 考 文 献
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[3]李安民．《中美房地产投资信托产品比较》．载《学术研究》．2005（3）
[4]王辉．《发展和完善我国房地产投资信托的思考》．载《社会科学家》．2008（10）
[5]何正荣．《不动产投资信托（REITs）的全球化趋势》．载《社会科学辑刊》．2006（3）
居民杠杆率到底是什么意思？中国的居民杠杆率究竟有多高？抑制居民杠杆率对普通百姓意味着什么？北京青年报记者调查发现，业内人士普遍认为，现在中国的居民杠杆率从绝对水平看并不是非常高，特别是与发达经济体相比，但近两年居民杠杆率加速攀升，这才是最需要警惕的地方，也是监管层提出抑制居民杠杆率的主要原
日前召开的2018年全国银行业监督管理工作会议提出，2018年要打好防范化解金融风险攻坚战，使宏观杠杆率得到有效控制，其中一个重要工作就是努力抑制居民杠杆率，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。一时间，居民杠杆率成为大家关注的热点名词。
抑制杠杆率意味着抑制新增贷款的疯狂增长。事实上，对于大部分购房者来说，从去年3月各地楼市调控加码之后已经领教到贷款的难度直线上升。
“认房又认贷”、提高二套房首付比例等，既可有效堵住差别化住房信贷政策执行过程中可能存在的漏洞，又显著增加了住房炒作成本。监管还强化了商业银行在个人购房贷款环节的借款人收入真实性审核，使不合格的贷款人无法钻空子。央行营管部的信息显示，去年北京市房地产信贷调控取得显著成效，房地产贷款增加额与增速同步回落，个人购房贷款增速明显回落。除了管好个人房贷，监管部门还及时发现了其他个人贷款的不正常增长，加大了对个人消费贷款、个人经营贷款用途的监管检查，将不符合贷款门槛的借款人排除出去，进而在宏观上降低了居民部门整体的债务负担。
深圳市房地产研究中心李宇嘉认为，抑制居民部门杠杆率必须要管控住个人购房贷款的非理性增长。要控制居民杠杆率，首先就要改变热点城市房价“只涨不跌”、“长期上涨”的预期。其次，控制金融机构基于短期利益的融资行为。要严格落实“受托支付”（贷款直接支付到卖家），杜绝装修贷、汽车贷等短期贷款违规进入楼市；严格落实近期五部委的资管新规，实现“去通道”、“去嵌套”；再次，保持适当的首付成数，要严厉打击诸如“首付贷”、“尾款贷”、“赎楼贷”等变相降低首付的融资；最后，分散投资渠道、加快贷款证券化，避免杠杆集中，并实现房价平稳回调。
关键词:房地产企业；多元化经营；财务风险
一、引言
随着我国20世纪70年代改革开放战略的实施，房地产行业初具雏形，到80年代，房地产行业才正式步入历史舞台。从2003—2015年这十几年的发展是中国房地产发展的黄金时期，房地产行业是支撑中国经济发展的一个重要支点。2015年后，由于之前开发商疯狂建房，楼市供过于求，政府出台了“限购限贷、限售限价”等一系列调控政策去库存。面临房地产行业增速放缓的现状，房地产商不得不另求出路，多元化概念的出现与房地产行业的不景气一拍即合，大多数房地产公司为了避免“把鸡蛋放在一个篮子里”纷纷实施多元化战略，以分散经营风险，寻找新的经济增长点。
二、企业多元化经营中财务风险相关概念
(一)企业多元化经营概念
多元化经营概念的提出最早可追溯到1957年，美国学者安索夫在《多元化战略》中对企业的多元化经营进行了研究。他对多元化进行了分类，多元化战略分为水平型、垂直型、同心圆型及混合型四类。随着时代的发展，后来的学者在其基础上对多元化经营的研究也随之更加丰富和深入，20世纪50年代Penrose提出多元化的资源剩余理论，之后，生命周期理论和风险分散理论也随之诞生。目前，学者对多元化经营的认知归为两类，一类认为多元化会给企业带来积极效应，另一类则认为多元化会给企业带来负面影响。本文的分析基于后者的角度，试图说明多元化经营过程中存在的弊端，并以此追根溯源解决多元化带来的问题。
(二)多元化财务风险相关理论
1.财务风险定义。财务风险的定义有广义和狭义之分:广义的定义是指企业的资本结构不同而影响企业支付本息能力的风险，狭义的定义是指企业在筹资、投资、运营等各项财务活动过程中，由于各种不可控或难以预料的因素导致的蒙受经济损失的可能性。本文站狭义的财务风险角度对恒大多元化经营进行分析探讨。2.多元化经营财务风险形成机理。本文提及的形成机理有两个，一是范围经济理论，范围经济概念是由美国学者Teece、Panzar等在20世纪80年代初提出并首次使用的，范围经济是指企业通过扩大经营范围，增加产品种类，生产两种或两种以上的产品而引起的单位成本的降低。然而，企业在达到范围经济后也会导致一系列的问题，就财务风险角度来看，多元化经营会导致企业资金流紧张，资金运转效率低下，如果企业通过负债的形式来进行多元化扩张，就进一步加大企业的偿债压力使财务杠杆失衡，另一方面，多元化经营领域选址不当也会造成投资风险，多元化进军陌生领域，很可能面临投资成本有去无回的状况。二是投资组合理论，依据投资组合理论，企业实施多元化经营可以分散经营风险，多元化在分散企业资源的同时也随之平均了企业的综合风险。但事实上，多元化经营面临较大风险，企业进行非相关多元化、跨界经营等会造成公司资源的浪费，削弱公司核心竞争力，这些都为公司的财务风险埋下了隐患。
三、房地产行业多元化情况
房地产行业是国民经济的支柱产业之一，作为新兴的产业，其产业链长、关联度大，能带动上下游多个产业的发展，对我国经济的发展起着举足轻重的作用。近年来，由于国家政策等因素的影响，房地产企业多元化趋势明显增强。房地产多元化是时展的趋势，早在2010年前后，就有房企提出多元化转型，2016年随着恒大地产改名恒大集团，在房产界掀起了一股改名浪潮。据克而瑞研究中心的数据统计，2018年中国百强房企中97%布局了产业多元化战略，据中房网统计，2019年房企500强榜单中，Toop30的企业都进行了多元化布局。房地产企业多元化能分散企业的经营风险，据中商情报网讯，虽在疫情的强压下，2020年房地产行业很快在下半年出现回暖趋势，根据国家统计局中商产业研究院数据显示，从2020年6月开始，房地产企业开发投资同比增速连续6个月维持正值，2020年1－11月份全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%。克而瑞研究中心指出，多元化对企业能力有很高的要求，多元化要求企业有足够的财力、人力和物力的支持，大多数二三梯队的房企发展多元化难以达到预期的效果，反而削弱了原有产业的核心竞争力，造成资源浪费、经营混乱等不良后果。2020年以来，银保监系统对房地产金融领域加强监管，8月，中国住建部联合央行召开座谈会，提出房地产行业的“三道红线”融资监管新规，新规的实施使得大多数房企融资门槛提高。据贝壳研究院数据显示，2020年房企偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%，2021年房企到期债务规模预计达到12448亿元，同比增长36%。不断攀升的偿债压力使得房地产业的财务风险不断加大。房地产多元化经营资金需求大，投资回收期长导致其财务杠杆不断增高，研究房地产多元化的财务风险对稳定国民经济具有一定的意义。
四、恒大多元化经营财务风险分析
恒大自上市之初就积极进行多元化的战略布局。恒大集团以房地产业为主，其涉足的产业还包括文化、旅游、保险、健康、体育、农牧、医疗、银行及高科技行业。下面将从筹资风险、投资风险、流动性风险三个方面对恒大多元化的财务风险展开分析。
(一)筹资风险分析
筹资风险产生于企业筹资时面临的还本付息压力及偿债期限限制，具体指房地产企业为了自身经营而借贷资金最终可能遭受损失的风险。偿债能力分析是判断企业是否存在筹资风险的一个重要方面，本文选取以下几个指标分析公司偿债能力。房地产行业流动比率为2，速动比率1是比较合适的，恒大作为主营房地产业务的企业，从表1可以看出，从2016—2020年其流动比率、速动比率均未达到行业标准，从资产负债率来看，也一直维持在较高水平，说明公司借债较多，从以上分析可以得出恒大集团偿债能力较弱，筹资风险较大的结论。恒大集团的筹资风险主要问题在于筹资规模大和筹资方式比较单一。多元化需要大量资本投入，其次，新业务增长较为缓慢，很难在短时间内产生正的现金流，需要不断补充资金。公司主要通过负债的方式筹集资金，早期的资金供应大部分来自银行借款，高额的本金和负债利息的偿还增加了公司的偿债压力，此外，公司还通过私募融资的方式筹集资金累计约15亿美元，而私募融资成本更加高昂，这对于恒大集团的筹资风险无疑是雪上加霜。
(二)投资风险分析
投资风险是指企业投入资金后可能产生的对企业经营和财务等的不利影响，评价投资风险的指标一般以企业盈利能力和发展能力为主。随着多元化战略的实施，集团的销售净利率呈整体下滑趋势，尤其到了2019年销售净利率只有7.02%，总资产净利率也仅仅只有0.85%，从2016年到2020年，无论是从销售净利率、总资产净利率，还是股东权益净利率来看，其走势大体都呈下滑趋势。这说明了恒大集团资金使用效率低下，投资存在问题。恒大集团投资风险主要是滥用资金、盲目投资问题引发的，其盲目的多元化领域的选址，导致其投资项目质量较低。恒大实行非相关多元化，其多元化的触角伸入不相关的陌生领域，其发展的多元化产业环境适应能力和市场生存能力明显不足。矿泉水领域的恒大冰泉，3年巨亏40亿元，最后被迫低价转手，黯然离场;再看恒大粮油、恒制品业务也无力经营，惨淡收场。恒大像风一样进入快消产业，又像风一样快速撤退，这说明了恒大集团在多元化行业领域的选择上出现了错误，其行业定位不够精准，市场分析把握不到位。
(三)流动性风险分析
流动性风险是指企业现金流入与流出在时间上不一致所形成的风险。本文分别从经营活动、投资活动、筹资活动近几年的产生的现金流来进行分析。从2016年到2020年公司的经营活动现金流量净值5年中有3年出现负值，且金额较大，说明恒大集团自身的主营业务活动并没有带来充足的现金流，另外，投资活动产生的现金流净值也是一直处于负值状态，说明恒大多元化经营所需的资金并不能够通过经营活动产生的现金流量来进行补充，只能通过外部的融资渠道获取资金投资。公司2016—2020年现金流量自身造血能力不足，投资活动并不能带来资金补充，故恒大多元化进程只能靠筹资活动产生的现金流来维持，依靠大量的借款来满足资金需求，增加了公司的偿债压力，无疑会增加公司的流动性风险;另外，实施多元化战略的企业初期可能面临运营不善，管理不当的局面而不能产生正的现金流，作为恒大集团主营业务的房地产业务本身就需要大量的资金投入，且收款较慢，资金流动性本来就弱，加上恒大集团自身的现金流不能满足多元化的资金需求，就造成了流动性风险进一步增加。综上所述，可以看出恒大集团财务风险隐患重重。首先，多元化需要充足的资金供应，但主要通过发债筹集资金，集团的融资渠道较窄。其次，其发展较多非相关多元化业务，多元化跨界经营容易出现发展目标不明确的问题，很难为企业带来正面效应。再次，多元化业务的发展在短期内很难为企业带来正的现金流，集团风险预警机制不健全。
五、思考与启发
在对恒大集团2016—2020年的相关指标进行数据分析后，得出恒大实施多元化战略过程中，其筹资风险、投资风险以及流动性风险都明显增加的结论。恒大集团作为房地产行业的领军企业，其多元化道路如此艰辛，不免引起笔者对房地产企业多元化经营的担忧，本文通过研究恒大集团多元化经营得出以下几点启示:一是强化资金管控，拓宽融资渠道。房地产多元化企业建立一套完整的生产经营资金体系尤为重要，对企业未来生产以及发展过程中的现金流的范围和数量进行科学合理地预测，提高资金使用效率。房地产企业管理层应注重融资渠道的多元化，在利用内部融资的基础上增加应付账款和预收账款的利用来减轻公司的融资需求，降低偿债压力。另外，企业进行权益融资可降低债务融资到期还本付息的压力。多元化经营的房企在非相关行业的多元化扩张中引入战略投资者，不仅可以缓解公司的资金供应不足问题，还可以依靠战略投资者在该投资领域丰富的管理经验和先进技术提升多元化经营的绩效，实现多元化战略的目标。二是优化投资领域，合理规划投资。多元化房企在追求多元化的数量和速度的同时应当注重多元化质量和可行性，着重投入相关产业和前景广阔的产业，对投资领域的把关一定要严密而慎重，在对投资领域充分了解的基础上分析投资的优势和劣势，树立原有业务与新业务互为补充、协同发展的基本方向。另外，建立灵活的经营退出机制有助于企业合理规划投资，灵活的退出不仅能够帮助企业及时止损，还为企业发现一片新的“蓝海”提供了机遇。三是建立风险预警系统。多元化经营涉足领域较为广泛，要想很好地控制风险，必须建立一套整体层面的全方位的风险监管体系。首先，企业应该制定整体层面的风险监管计划，观察公司整体层面的现金流入和流出动向并分析可能导致风险的因素。其次，企业应设立一个专门的风险监控部门，由该部门对集团整体的风险进行监控，协助各子企业尽量在内部解决相关风险问题，不让风险事件影响到别的子企业，实现风险的有效隔离。
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6月11日，建设银行（601939.SH；00939.HK）公告称，将发行不超800亿元的5年期次级债，用于充实该行资本。此前不到一个星期，农业银行（601288.SH；01288.HK）500亿元次级债刚刚完成发行。光大银行高层更是表示在H股上市后，还将发行次级债补充资本。
多家银行高管冒着“食言”的风险进行再融资，究其原因在于银监会对于银行业资本充足率的要求或将更为严苛。近日，银监会下发了《商业银行资本充足率管理办法》的征求意见稿（下称“征求意见稿”），其中将包括银行间资产、房地产开发贷、地方融资平台贷款等业务的风险权重上调，从而导致银行资金压力进一步扩大，也使市场再一次担心银行又将面临新一轮的融资需求。
不过，接近银监会的人士向《财经国家周刊》记者表示，上述新规还不属于严格意义上的征求意见稿，只是在工、农、中、建、交、招六家银行内部做了测算。目前，六家银行已经将测算结果上报给银监会，银监会国际部正在汇总各家银行的意见，还将就具体细节进行修改。
“大家对这个还是存在争议的，主要是理论基础不够。”某国有大行财务管理部负责人指出，征求意见稿中将部分银行业务的风险权重分别进行了上调和下调，这方面并没有合理的政策依据和理论依据。对此，银监会没有给出明确的说法，这令银行不够信服。
争议新规
征求意见稿中遵循了5月初公布的《中国银行业实施新监管标准指导意见》（下称《指导意见》）中设定三个层次的资本充足率监管标准，额外明确了资本留存超额资本和逆周期超额资本应为核心一级资本。
这样算来，系统重要性银行的核心资本要达到9.5%，其他银行的核心资本要求为8.5%。目前尚有一些银行与这一指标存在差距。
对于新规争议最大的，不在于此。
按照《巴塞尔协议》的归纳，银行的三大风险主要是信用风险、市场风险和操作风险。征求意见稿在三大风险的资本计量上都做了细微调整，其中争议较大的是信用风险资本计量。在信用风险资本计量中，银监会根据宏观经济、产业政策和信贷风险变化，在对资本充足率的监督检查时，可对特定的高风险资产组合使用大于或等于150%的风险权重，甚至最高一档的权重达到了1250%。
“权重是反应风险本身的，不应该跟着政策走。”某国有大行财务部负责人指出，风险是相对客观存在的，不能由具体的要求去定义风险的大小。
在上述财务部负责人看来，如果从数据测算上看，资本金是挺有压力的。而如果从理论上看，就没有那么大压力了，因为他们觉得最终的实施方案不可能就是现在的版本。如果真要这样做，一定会有配套政策跟进。新资本监管新规只是一个指引，但是不能落地，在细则没出来之前，是无法实施的。
银监会对外公开的表态是，按照已经公布的《指导意见》，银监会正在起草修订《资本充足率管理办法》，修订的主导思想和有关政策精神均已体现在《指导意见》中，目前对银行的资本充足率影响不大，待征求意见稿定稿后，将向社会公开征求意见。
不仅试点银行内部人士对此征求意见稿持保留态度，银监会内部也有不同看法。接近银监会的人士介绍，对于具体细节的调整，银监会内部也未对资本充足率计量的修订形成一致意见。
从最初20世纪80年代《巴塞尔协议》的初次成稿，到2003年的《新巴塞尔资本协议》（下称“巴Ⅱ”），再到2010年的《巴塞尔协议Ⅲ》（下称“巴Ⅲ”），国际上关于银行业的监管几易其稿。
银监会公布的《指导意见》，又俗称“中国版”巴Ⅲ，其标准比国际上的巴Ⅲ最低标准还要高，而且在达标时间的规定上，要比国际上的要求更短。
中国银行业2007年正式启动实施巴Ⅱ。按照安永金融服务合伙人蔡鉴昌的说法是，“国外银行也是循序渐进达标的，而中国的这些银行，巴Ⅱ还没达标，就直接奔着巴Ⅲ去了。”
银监会要求有条件的银行在2012年初开始实施新监管标准，在2016年底达标。蔡建昌认为，“中国版”巴Ⅲ的独特点在于很多银行巴Ⅱ还没有达标先要达标巴Ⅲ。
某业内人士指出，尽管银监会对银行业日趋严厉的监管趋势已经形成，但是此意见稿的最终实行方案可能会在时间上和具体指标上有所妥协。
另外，各界对银行资本达到怎样的标准更为合理存在争议。到底银行的资本要多少才是合适的？农业银行战略管理部资深分析师付兵涛认为，在逆周期审慎监管的思路下，监管部门并没有形成一个统一的办法，监管层也是存在疑惑或不确定性的。银行是信用创造的体系。按照这种一直不停的提高资本的要求，银行就很难会发挥其自身应有的作用了。
喜忧参半
征求意见稿中提到，商业银行应按本办法规定的权重法计量信用风险监管资本要求。已建立内部评级体系并获得银监会批准的商业银行，可以使用内部评级法计量信用风险监管资本要求，内部评级法未覆盖的资产应当采用权重法计量信用风险监管资本要求。
权重法需要对银行账户表内外信用风险暴露进行分类：现金类资产、债、金融机构债等。而内部评级法的核心在于商业银行对不同类型资产池的违约概率（PD）、违约损失率（LGD）和违约风险暴露（EAD）进行适当的估计。
对此，申银万国的研究团队测算，权重法下商业银行资本充足率将有17~192个基点的下降，而内部评级法下有些银行的资本充足率将有所上升。“随着新资本充足率管理办法的推行，如果银行不尽快转向内部评级法，2012年上市银行资本缺口将约为4000亿左右”。
根据银行间资产、房地产开发贷风险权重上调，非按揭类个人贷款风险权重和小企业贷款风险权重下调的假设下，申银万国测算，对宁波银行、兴业银行、华夏银行、浦发银行的资本充足率影响在1%以上，其他银行影响在0.1%~0.8%的范围内，对工商银行、民生银行的影响最小，仅为0.1%。
蔡鉴昌分析，部分长期贷款风险权重的增加，是出于流动性的考虑，而增加了一些同业债权权重是为了控制银行系统内的风险。基本上所有对资本的要求提高都是与风险相匹配的。
而如果按照内部评级法来测算，申银万国测算发现，在当前的静态资产结构条件下，除华夏银行有所下降外，商业银行资本充足率普遍有较大幅度的上升。其中南京、民生、深发展、光大、招行等上升幅度均在2.8%以上。
以工商银行为例，截至2011年一季度末，该行资本充足率为11.7%，核心资本充足率为9.66%。在权重法下，综合考虑房地产开发贷风险权重上升和小企业贷款余额风险权重下降，资本充足率和核心资本充足率将分别下降0.2%和0.1%，刚压红线。而如果按照内部评级法来计算，资本充足率和核心资本充足率将分别上升1%和0.8%。
据某券商银行业分析师向记者透露，目前工、农、中、建、交、招六家银行已经建立内部评级法的数据库和计算模型，采用初级内部评级法的条件已经基本具备。因此，这些银行会尽快转向内部评价法，因此新资本充足率计算方法对其影响并不那么可怕。
不过，该分析师也指出，由于受地域限制、行业限制、数据统计限制等，一些中小型银行还无法采取内部评级法来进行测算。因此中小银行只能采取权重法来测算资本充足率。如果真的实施新资本充足率管理办法，大行可能需要一段时间再考虑资本金补充的问题，而小银行就变得很迫切了。
业务转型
经历过2010年银行大规模的融资之后，市场已经开始对银行融资事件谈虎色变。资本补充确实能快速解决银行资本充足问题，但是“融资-放贷-再融资-再放贷”这种循环往复的方式只能解决银行特定时期的一时之需，难以从根本上解决问题。为根除银行资本达标的顽疾，顺应经济特征的变化，商业银行应着力推进经营转型。
监管环境的改变，也正在倒逼银行转型。
“新监管政策无疑会增加银行的资本压力，要从根本上解决资本充足率等系列问题，关键还是要转变银行经营方式和业务结构，提升中间业务的比例，然而一切转变都需要时间。”工商银行投行部副处长史晨昱认为。
“调整银行结构的导向意义是很明显的。”付兵涛指出，在调高部分业务风险权重的同时，银监会也放松了对零售业务和中小企业贷款业务的监管限制，这被业内视为银行业转型的机遇。
银监会新规中很重要的方面是意图扩大零售业务的占比，这在过去几年的转型中一直不明显。随着银监会关于中小企业融资“十条”措施的出台，允许其将单户500万元(含)以下的小企业贷款视同零售贷款处理，也在风险权重方面有所“松绑”，对银行转型有正向的推动作用。
付兵涛认为，如果银行业务转型成功，对资本的依赖可能就不会有这么大压力，并会降低对贷款的依赖。
随着民间借贷危机影响的深入，外来人口大量撤离，康巴什新区如今愈加冷清。成吉思汗的铜雕、博物馆、民族剧院、政府大楼等建筑高调、光鲜地耸立着。与之形成鲜明对比的是，即使是在白天，康巴什宽阔的主干道鄂尔多斯大街上，也只能偶尔看见两名环卫工。
在温州“因祸得福”成为全国金融改革试验区的时候，民间金融重灾区鄂尔多斯也在寻找破冰前行的改革途径。相关人士认为，鄂尔多斯此轮爆发的危机，并不是鄂尔多斯模式的全面崩盘式的系统危机，而是鄂尔多斯市场重新规范、深度调整式的结构性危机。
从全民借贷到全民恐慌
在2011年上半年之前，鄂尔多斯市民许君(化名)还靠着借出去的200万元的两分利，不用工作就过着富足的生活。但是之后，形势突转，收不回本息的许君，只得收回承包出去的出租车，在路上亲自跑起了车。
许君是鄂尔多斯众多民间债权人的缩影。在当地，有着“10户9贷”的普遍说法。据媒体调查，甚至有近六成公务员为民间借贷的隐形债权人。在民间借贷危机爆发后，众多的债权人纷纷被套牢。
在经济模式上，内蒙古大学经济管理学院金融系主任雷立钧教授将鄂尔多斯比作靠出口能源致富的阿拉伯国家。鄂尔多斯已探明煤炭储量约占全国总储量的1/6，全市70%的地下埋着高质量的“黑金”。2005年前后，煤炭等能源进入涨价周期，鄂尔多斯在短短几年间暴富，人均GDP甚至超过香港跃居全国第一。依靠资源致富之时，鄂尔多斯的交通、新城等市政建设也迈开了大步伐。
许许多多像许君一样的鄂尔多斯人通过煤炭、拆迁补偿迅速聚集了大量财富，并试图让钱“生出”更多的钱。雷立钧向记者分析：“中国的金融业不是很发达，不管是直接融资还是间接融资，都很落后。大量的资金要逐利，进正规银行体系的话，没有更高的回报率，所以进入了民间市场。”
而大量涌入鄂尔多斯房地产市场的中小房地产企业，在无法从正规金融机构获得低廉融资的情况下，与民间资金一拍即合。
许君介绍，像他这样的债权人以2-2.5分的月息将钱借给亲友，这些亲友再以3-3.5分的月息转手再将钱借出去，从中赚取利息差。有部分债权人以房产作为抵押，从银行以低息获得贷款再高息转出。几经周转，这些民间资金多数流向房地产开发商，有的月息高达8分。
据统计，鄂尔多斯民间信贷资本至少在2000亿元以上。当多数鄂尔多斯人坚信快速的经济增长和财富聚集只是一个开始时，各种风险已经在潜滋暗长，危机一触即发。
2011年9月20日，被债主追得无路可逃的苏叶女自首。据报道，苏叶女在一年多的时间里，通过民间借贷贷得资金8亿-10亿元，受害者约4000人——超过此前鄂尔多斯民间借贷第一大案石小红案7.4亿元的融资额。
这仅仅是开端。随着房地产调控政策的影响，银行信贷紧缩，以及限购政策引发的低迷，地产商资金链吃紧甚至断裂。经济学者马光远调研称，鄂尔多斯开发房地产80%的资金来源于当地极其活跃的民间借贷市场。房价暴跌、楼盘滞销、房地产老板无法按时支付下线利息，下线无法支付给三线，大量民间资本被套牢，诸多债权人甚至血本无归。民间借贷危机爆发。
就在苏叶女自首后的第三天，中富房地产公司法定代表人、原鄂尔多斯市东胜区人民法院院长王福金自杀，身后是2.63亿元民间借款和每月789万元利息。据天津高和股权投资基金管理有限公司(以下简称高和)在2011年10月的《民间借贷危机调研报告》中，2011年9月，鄂尔多斯政府曾对17个民间借贷在10亿元以上的房地产开发企业法定代表人限制出境，并实施监控。
随着鄂尔多斯经济陷入低迷，大量外来人口亦逐渐撤出当地。许君表示，以前鄂尔多斯出租车的空载率很低，几乎有拉不完的活。而今外来人口少了，人们晚间吃饭、娱乐的夜生活也减少了，出租车的生意锐减近半。
规范和引导民间借贷
温州市金融综合改革的十二项主要任务中，第一条就是要规范发展民间融资。规范和引导民间资本几乎也是鄂尔多斯金融改革的“突破口”。
雷立钧教授认为，民间借贷是种市场行为，是在整个金融业不发达，资金大量沉淀，造成资金流动的一种现象，应该用市场的思维去解决问题，宜疏不宜堵。他说：“民间借贷市场没有一个完善的监控机制，风险很大，所以现在以温州作为金融改革试验区，也是基于这样的背景考虑。试点后，就是把所谓的民间金融纳入国家的监管体系，发展中小银行等，有这样的组织后，监管可能会更有思路。”
在4月19日的首届中国民间借贷法治研讨会上，中央财经大学金融法研究所所长黄震教授介绍，鄂尔多斯《规范民间借贷暂行办法》(以下简称《办法》)目前已经通过市政府常务会议审核通过，预计很快将。这是中国第一个专门为民间借贷制定管理办法的地方性政策性文件，也被看作是鄂尔多斯金融改革跨越的重要一步。
参与起草的黄震向媒体表示，《办法》共有8章，最大的亮点是第二章规范了借贷主体和借贷合同。借贷主体一方是放贷人，另一方为借款人。办法强调放贷人必须用自有资金提供贷款，不得非法集资、非法吸收公众存款或变相吸收公众存款；借款人必须是经营状况良好、暂时出现资金短缺的企业或个体组织，所贷资金必须用于合法生产经营活动，严禁再贷款或其他非法活动。《办法》同时明确，贷款利率不得超过同期人民银行贷款基准利率的四倍。并且，开展借贷业务双方须签订格式化的借贷合同。
但是，作为地方性政策性文件，也存在着局限性。雷立钧认为，“鄂尔多斯不少民间资金来自周边的山西、陕西、包头、呼和浩特等。如果借贷双方都是鄂尔多斯的人，这就可行，但如果有一方不是鄂尔多斯人，那这个地方政策法规就可能起不了作用。不像人民银行，国家统一规定，是全国性。”
早在2011年6月18日，在借鉴了温州民间资本投资服务中心经验的基础上，鄂尔多斯成立了民间资本投资服务中心(以下简称服务中心)。在创立大会上，服务中心提出了“为资本找项目，为项目找资本”的理念，主要为中小企业投融资提供服务，为民间资本提供交易市场，实现资本与项目的有效对接和转换。
根据服务中心工作人员向时代周报记者提供的资料显示，服务中心将下设事业和市场化服务两大框架。服务中心由作为政府投融资平台的鄂尔多斯资本有限公司与内蒙古鄂尔多斯商会共同发起成立，注册资本30亿元人民币。服务中心还与和君咨询集团、九鼎投资、百优资本等8家全国知名资本投资机构签署了战略合作协议。
4月23日下午记者在服务中心看到，只有少数几个工作人员在办公，尽管已成立近一年，但至今还未正式开始运作。
私募股权投资是关键
参与2011年专题调研鄂尔多斯民间借贷问题的广东省社会科学综合开发研究中心主任、北京交通大学经济管理学院教授黎友焕在其博客里指出：目前的金融体制不适应实际需求，但是金融领域的改革权限集中在中央政府层面，中央政府碍于全局和宏观全面协调，又使得金融体制改革的步伐明显无法适应各地的实际需求。在这样的背景下，地方只得各自寻求破局之策。而私募股权投资基金作为一种创新型的金融投资工具，往往也是工业化过程中中小企业融资行之有效的重要方式。私募股权基金不仅可以给投资者带来高收益率，而且对推动产业结构升级、促进资本市场多元化建设、完善公司治理结构、推动中小企业尤其是高新技术企业融资发展都有巨大的作用。
2009年，鄂尔多斯市被批准作为金融综合改革试点地区，李国俭从自治区金融办副主任调任鄂尔多斯，出任主管金融的副市长。在该市“十二五”规划里，提出要建成“中国西部金融强市”，该市《关于深化金融改革促进金融产业发展的若干意见》里也表示，“将金融产业培育成支柱产业”，打造“黄河中上游金融中心”。
黎友焕认为，未来的趋势是“得私募者得天下”。有先见之明的北京、上海、天津、重庆和江苏等地区相继出台了相关的发展优惠政策，大力吸引国内外各大投资机构安营扎寨。同时，黎友焕也承认，中国的私募股权投资这个“雏儿”有些先天不足，需要呵护也需要规范。“各地区如能根据各自的实际情况，充分利用中央政府当前微调政策空间，借鉴国外发达国家的成功经验，扫清私募股权基金发展道路上的种种障碍，便有可能促进其健康、快速发展，从而为当地的经济社会发展提供广阔的金融空间和资金支撑。”
鄂尔多斯成为区内试点后，出台政策鼓励民间借贷向PE(即私募股权投资PrivateEquity英文简称)转型。鄂尔多斯出台文件明确规定，对注册在鄂尔多斯的PE税收地方留存进行前五年100%返还，后五年50%的返还政策；对上市企业补税全部退还、奖励1000万元。
雷立钧也表示：“从长远来看，鄂尔多斯还是要加快金融业的发展，一个是间接金融这块，要吸引更多的金融机构。还有就是直接融资市场的发展，各种投资公司、投资机构、私募股权基金机构，在国家政策之下，可以适当的发展。通过各种手段，让金融市场能够逐步地发展起来，资金就有去处了，就不会到体制外去流动了。”
专家呼吁政府干预房地产业
黎友焕还在微博里指出，影响着鄂尔多斯金融风险的走向有：鄂尔多斯未来煤炭企业将面临重组和兼并的新形势，利益格局会重新调整。房地产可能面临巨大的调整，鄂尔多斯的楼价将成为继海南之后第二个快速回归的地区，也可能将长期有价无市。
马光远做过测算，2011年，鄂尔多斯房地产计划新开工面积达1300万平米，施工总量达2300万平米，完成投资450亿元，计划销售商品住宅面积达1200万平米。这对于一个总人口仅有160万的城市而言，这样的建设速度和规模意味着，在外来移民比例并不大的情况下，当地人将至少拥有人均10套以上的房子。
许君告诉记者：“以前房地产火热的时候，有钱还不定能买到房，还得找关系。”而如今，他指着路边那些工地说，现在房地产项目是施工的少，停工的多。
鄂尔多斯房地产市场低迷，开发商从民间市场拿到的资金压在房地产没有流动性，造成还款困难，不敢再轻易从民间拿资金了。而民间市场亦不敢继续投资，甚至出现了撤资。雷立钧担忧：“会不会出现海南那种烂尾楼，这都很难说。”
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