时间：2023-10-20 10:34:45
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房产纠纷的相关法律，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：公民权利保障;小产权房;研究
一、小产权房案例分析
深圳是我国的中心城市，该地区一直在不断改革，力争走在其他城市前端。深圳小产权房问题也一直存在，小产权房的数量占城市住房总量的55%，该地区小产权房问题也是多种多样，很具有代表性。深圳小产权房乱建的现象数不胜数，问题日益突显，打乱了市场秩序，阻碍了城市经济的发展。要想实现该地区经济快速发展，就必须在公民权利保障视角下合理的解决小产权房问题，提高房屋的利用率。
二、小产权房的类型
（1）农村集体用地上修建的小产权房。这种类型的小产权房具有以下特点：一是农民会选择在道路两旁修建房屋，交通便利，这种小产权房屋是比较多见的。（2）政府出让的小产权房。目前，政府出让的小产权房数量也不断增多，这部分小产权房在修建的过程中没有按照相关规定进行，房屋不具备任何产权证明。在这样的情况下，政府依旧对外销售此类房屋，导致房屋存在纠纷隐患。
三、公民权利保障视角下解决小产权房问题的必要性
（1）社会发展的需求。事实证明，社会公平公正，人民才能幸福生活，国家才能稳步发展。但是，从人们生活现状来看，很多人根本无力购买房屋。（2）人们生活的需求。对于城市中收入较低的人群来说，因为收入较低，根本无法购买城市住房，只能购买小产权房，如果小产权房可以被法律所认可，这在一定程度维护了购买者的合法权益。
四、公民权利保障视角下小产权房问题解决对策
（1）完善小产权房相关法律法规。目前，我国住房产权相关的法律法规非常少，即便是国家下发相关文件，当地政府也会以各种理由拖延时间。《住宅法》是一部专门解决小产权房问题的法律，1984年，该法律就被归纳到立法部署中，但是该法律至今也没有建立。《住宅法》的核心内容是帮助人们解决小产权房问题，保障人们的合法权利。该法律是从公民权利出发，缓解人们的住房压力，让人们拥有自己的房屋产权。保障公民权利是政府应尽的义务，也是政府必须履行的职责。世界其他国家也在结合实际情况完善本国的法律法规，以保障人们的基本权利。案例：美国是一个民主性国家，美国《住宅法》的核心内容是让所有人都能买得起房子。从1949年至今，美国陆续颁布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解决小产权房问题的对策，更好的保障了人们的住房权。（2）建立并完善小产权房保障体系。社会保障体系也是法律保障的形式之一，只有保障体系不断完善，人们的保障意识才能不断增强。要想完善我国社会保障体系，国家必须结合本国小产权房实际情况合理的制定《保障法》，并认识到加强农村保障体系建设的重要性，把农村保障体系建设和城市保障体系建设结合在一起，推动农村地区经济发展。（3）发挥政府职能。在解决小产权房问题的过程中，政府必须发挥职能，起到一定的引导作用，降低房产纠纷发生的概率。政府应该从公民权利保障视角下来分析问题，解决问题，以更好的保障人民的权利。
结语：如今，小产权房的数量正在不断增多，小产权房问题也日益突显。小产权房问题不仅关系到社会稳定，也关系到城市经济发展和人们的根本权利。要想合理解决小产权房问题，就必须站在公民的视角下，从人们的利益出发，帮助人们解决住房问题，缓解城市住房压力，提高房屋的利用率。目前，我国住房产权相关的法律法规非常少，为了更好的解决小产权房问题，国家必须完善小产权房相关法律法规，保障人们的合法权利。除此之外，国家和政府必须建立并完善小产权房保障体系，把农村保障体系建设和城市保障体系建设结合在一起。
关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制
引言
房屋面积测绘是房屋工程项目实施后期必须履行的一项重要程序。当房屋建筑竣工验收完成后，房地产开发企业委托具有专业资质的房屋测绘单位按照国家相关标准规范，结合工程技术文件对竣工后房屋面积进行实际测量、计算，取得房屋实际面积的过程就是房屋测绘。随着房地产市场的繁荣，人们投资房屋的意向愈加强烈，对于房屋实际面积的关注度也越来越高。房屋面积测绘的工作质量对于房地产市场的健康发展具有十分重要的保障作用。我国房产测绘事业目前尚处于发展接待，许多地方还不够完善，特别是测绘行业市场化程度偏低，给房屋测绘质量带来了一定负面影响，加强房屋实际面积测绘的质量控制是我国房地产行业直接面对并必须予以妥善解决的问题。
1 当前房产测绘工作发展现状和重要意义
房产测绘的工作质量直接关系到房屋建筑实际面积的大小，进而影响到房产交易双方的切身利益。为此，房屋测绘的过程、操作细节、精度标准和计算方法等必须严格遵循国家相关规范、要求。此外，在解决房产相关法律纠纷方面，房屋面积测绘是保护产权人根本利益的重要措施，测绘的结果对于判断纠纷法律责任和房屋价值具有关键性的明确作用，是当前法律机构解决房产纠纷和审核违章建筑的重要凭据。房屋面积规格大小是衡量一个国家房地产产业发展水平的重要指标。在我国，与房产行业相关的房屋测量工作中，房屋实际面积测绘是必须执行的一项重要环节。进行房屋建筑项目建设或房产交易，必须进行房屋面积测绘。通过房产测绘取得的房屋实际面积，是政府管理部门计算土地价格、核算征地动迁补偿支出、收取房产税费、进行产权登记和编制城市规划的重要依据，也是房产交易不可或缺的基础元素之一。在实际工作中，由于房屋大小、规格差异很大，非专业人员很难了解其中的细节，少数不法开发商利用多数购房者对房产交易不了解的情况，偷换房屋建筑面积概念，误导购房者的认知，从而达到赚取更多经济利益的目的，严重损害了消费者的合法权益，妨碍了我国房产市场的健康发展。而做好房产面积测绘，提高测绘质量，可有效防范上述不法行为的发生，保障购房群众的切身利益，解决因为产权面积不清引发的法律纠纷，保障我国房产市场和谐稳定的发展环境。
2 房产面积测绘工作中存在的主要问题
在房产面积测绘的实际工作中，有许多问题存在，制约了房产面积测绘工作质量的提升，要保障测绘质量，就必须妥善解决这些问题。房产面积测绘工作中常见问题有以下几个方面：
一是缺乏技术标准提醒尚未完善。房产面积测绘是一项具有较高技术性和专业性要求的工作吗，执行过程中需要详细的规范性文件对细节和步骤、参数进行明确。由于我国房产测绘工作尚处于发展阶段，许多技术标准够不够完善，文件内容有时比较含糊，不够明确，可执行性不高，不能满足当前房地产产业迅速发展的实际需要。在实际操作过程，遇到争议问题，往往依赖测绘人员个人的理解。由于理解上的差异，很容易造成测绘结果的不一致，引发纠纷。二是工作量过于庞大。房产测绘需要测绘的项目和测绘的数据十分繁多，操作程序较为复杂，计算难度很大，使得测绘工作质量很难保证。
3 加强房产测绘中测绘面积质量控制的主要措施
3.1 严格执行一级验收、二级检查等制度规范
一级验收、二级检查制度是测绘工作质量的重要保证措施，是测绘单位在进行测绘作业时必须坚持的基础原则。测绘单位在开展测绘工作时，首先要做好互检、自查工作，其次要责成专人组成检查组，对测绘过程进行全方位的检查，在此基础上，再由质量控制部门对测绘结果进行最终检查确认。随后由测绘业务委托单位对测绘结果进行检查验收。在具体检查时，要遵循以下几方面要求。
一是各项检查验收工作互相独立，不能存在代替和减免情况。二是检查时发现测绘标准、规范的理解存在含糊不清的问题时，要立即提出处理意见，由相关单位进行确认并签字后重新处理。三是要由专业技术人员对测绘过程中形成的各类技术文件，比如图纸、测绘结果、质检报告等进行细致全面的审查审核，一旦发现问题要及时联系有关单位进行纠正。四是要建立研讨分析制度。测绘单位要定期组织含召开技术分析研讨会，有技术人员对房产测绘工作中遇到的典型案例进行分析、讨论，总结经验，针对不足的地方要下力气进行整改、完善，帮助测绘人员提升技术水平，推动房产测绘工作质量的提升。五是当测绘结果处理意见发生分歧时，要按照一级检查时发现的问题有专职质检人员认定处理，二级检查之后发现的问题提交总工办或队领导进行裁定、会办解决。六是要坚持分项确定的方法，对测绘产品中各分项分别进行质量登记确定，并附于测绘档案中。在野外作业阶段，各测绘组之间必须进行互检，以保证测绘结果质量。此外，技术部门还要不定期组织野外测绘产品的抽检，并做好记录。
3.2 严格做好各类前期技术资料审查工作
房屋建筑数据的收集是房产面积测绘的重要组成部分。在进行房产测绘时，委托单位必须提供全套的建筑设计图纸，以及在施工过程中形成的设计变更单和变更图纸。要确保图纸全面详细，数据准确无误，以方便测绘人员查阅相关数据。
3.3 严格管控房产面积测绘各道工序质量
房产测绘由多个环节组成，要保证整体工作质量，首先要确保各个环节、工序的工作质量。一般来说，在进行房产面积测绘时，要坚持做到四个准确，即准确测定房屋套型边长数据、准确认定房屋计算面积部位、准确认定房屋分摊面积、准确确定房产要素。
4 结束语
随着房地产经济繁荣程度的不断加深，房产面积测绘问题已经引起越来越多的投资者和消费者的注意。由于房产面积测绘影响因素众多，特别是房屋设计格局、套型越来越富于变化，面积分摊问题越加复杂，使得房产面积测绘越加困难。测绘人员必须按照房产测绘技术文件，严格执行测绘程序，对于测绘工作中遇到的问题要认真分析，不断总结经验，努力提高房产面积测绘质量，推动我国房产测绘事业实现可持续发展。
参考文献
[1]丁巧林.如何做好房产面积测绘工作[J].中华建设，2011（9）.
[2]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场，2010（13）.
房屋租赁合同违约金怎么算?房屋租赁合同违约金怎么确定?
株洲律师解答：
房屋租赁合同违约金怎么算
一般而言，租房合同违约金的计算根据合同约定的违约金来计算。房屋租赁合同违约金怎么算，房屋租赁合同违约金如何算?
一、定金罚则与违约金、损害赔偿金不应当重复计算
根据“损益相抵”规则，即使一方行为被认定为违约，另一方应当仅仅选择定金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式，在违约金或定金“收益”不足以弥补实际损失时，违约方具有补足差额的义务，因此，不能通过重复累加的方式，无端加重违约方的责任。
二、支付损害赔偿金作为违约责任承担方式具有最终后置性
根据《合同法》等相关法律，赔偿损失应当是在违约方承担继续履行、采取补救措施、支付违约金及承担定金责任之后尚不足以弥补守约方实际损失时所应承担的一种责任。
另外，被告对其损失额度具有举证责任。
三、双方协商一致解除合同时均不违约
租赁合同双方意思表示真实，属于平等自愿的协商行为，与订立合同并无二致;不存在一方违约的情形，此时，一方要求另一方承担违约责任没有事实基础，更没有法律依据。
厦门房产纠纷律师解答：
房屋租赁合同违约金的确定
(1)违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。
(2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。
如何确定违约金
1、依不同标准，违约金可分为：
(1)法定违约金和约定违约金;
(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，中国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。
2、根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：
(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);
关键词：房地产交易；档案管理；法治观念
中图分类号：G275 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）17－0214－01
随着我国房地产市场的迅速发展，房地产交易量日渐增长，交易事项日渐增多，交易手续日渐周密，交易管理日渐规范。进而，档案工作任务更加繁重，工作要求更加具体。而且这项工作不仅涉及到单位的自身管理问题，更关系到国家和人民群众的财产安全与切身利益。这就要求房地产交易管理部门在开展工作过程中，加强依法管档的法制观念。
房产档案提供利用以《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》为服务依据。《中华人民共和国档案法》是我国档案管理的根本大法，地方制定和颁发的有关贯彻实施档案法的实施细则，引领着所属档案管理部门的管理活动，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。房地产交易部门的制度规定是实现档案管理内部控制的有力保证。
依法管档的法制观念即体现于房地产交易管理部门的档案工作必须遵循相关法律规定，必须严格执行部门建立的各项规章制度，将档案管理工作置于法律规范和部门制度的制约之下。依法管档的法制观念一是从学习中来，知法才能执法；二是从实践中来，体验胜于感知。
论文关键词 涉老 家庭财产 纠纷类型 维权对策
2013年2月27日上午，中国社会科学院发不了《中国老龄事业发展报告（2013）》， 报告指出，中国将迎来第一个老年人口增长高峰，2025年之前，老年人口每年递增100万人。随着人口老龄化问题的加剧，涉及老年人的纠纷日益成为突出的社会问题，在这些涉老纠纷中，尤以家庭财产纠纷所占比例最高。新《老年人权益保障法》规定：“赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。”然而现实中，老年人的养老状态不容乐观，无论城市还是农村，家庭财产纠纷不断，相当多的老人享受不到安宁的养老生活，他们在精神上受到打击，物质上处于困境。然而就我国现行法律程序来说，在赡养纠纷案件中，老年人的权利却不能得到及时的保障，本文立足于涉老家庭财产纠纷的典型类型为切入点，力求能对实践中纠纷案件提出自己的一点看法。
一、涉老类家庭财产纠纷典型类型分析
（一）要求支付医疗费
案例：王老太现年81岁，系江苏南京人，患有心脏病、高血压等疾病，膝下育有三子一女。2010年5月，王老太的老伴去世，之后，王老太将老伴留下的一万元钱交给了阿文（化名）和阿强（化名），而老大阿健（化名）却没拿到一分钱。为此，阿健与母亲王老太的关系恶化，阿健甚至称自己要与母亲断绝关系。
2011年，王老太怕影响其他子女的正常生活，住进当地养老院，期间的生活费用由阿文和阿强轮流支付。由于老太身体不是很好，期间曾患病花去4千余元医疗费，由于阿健不愿分担医药费用，故王老太将阿健告上法院要求支付医疗费用的四分之一。
根据《婚姻法》、《老年人权益保障法》等相关法律规定：子女对父母有赡养的义务，无劳动能力或没有将经济来源的父母，有权要求子女给付赡养费，赡养费包括父母的生活费，医疗费等费用，且赡养费的数额应根据被赡养人的生活需要、赡养人的经济状况及当地的经济水平确定。法院最终判决阿健支付王老太医药费的四分之一近1千元。
在此类纠纷中，由于被赡养人年老体弱，容易患病，较为常见的就是老人向法院起诉要求子女支付医疗费，特别是在一些农村多子女家庭中，因部分子女经济情况较差，一旦遇老人生病，农村医保不足则难以支付日益增长的医药费、护理费等开支。而往往农村多子女家庭，多有家庭矛盾或老人在财产处分等问题上如有偏心现象，则更易激发子女矛盾，引发纠纷。我国《老年人权益保障法》规定，老年人养老主要依靠家庭，家庭成员应当关心和照料老年人。赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要，对患病的老年人应当提供医疗费用和护理。当老人年老病重时，子女都应当平等承担照顾老人，支付医疗费的赡养义务。
（二）追讨赡养费
先哲孟子的名言“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼，天下可运于掌。”把敬老爱幼提高到了治国安邦的高度，成为我国传统孝文化的精华。天下父母们在“幼吾幼以及人之幼”上大都做得无私而近乎完美，把子女养大成人后仍无怨无悔地奉献“余热”：带孙子孙女，作“免费饭堂、旅馆、保姆”，被子女心安理地“傍老”甚至无情地“啃老”、“刮老”，不求什么回报，只要看到子孙幸福有出息就很满足。 相比之下，子女们做得如何呢？
案例：老人胡某某起诉子女支付赡养费，法院判决后，一年需支付老人870元。之后，胡某某每年前来法庭领取，法庭工作人员每年都代老人去向儿子讨要赡养费，有时，未能及时讨要到赡养费，考虑到老人年龄大，行动不便，便由法庭工作人员便先行垫付，将钱交给老人。
我国《婚姻法》第21条规定：“父母对子女有抚养教育的义务，子女对父母有赡养扶助的义务……子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。”这说明父母子女间的权利义务是对等的，父母抚养了子女，对社会和家庭尽到了责任，当父母年老体衰时，子女也应尽赡养扶助父母的义务。新《老年人权益保障法》则规定，老年人养老主要依靠家庭，家庭成员应当关心和照料老年人。赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要，对患病的老年人应当提供医疗费用和护理。赡养人不履行赡养义务，老年人有要求赡养人付给赡养费的权利。赡养人之间可以就履行赡养义务签订协议，并征得老年人的同意。
很多赡养纠纷尽管判决结案，但亲子关系也被破坏，物质赡养尚可以通过诉讼解决，也可以通过法院予以执行，然而精神赡养，包括看望老人和日常的关心，却很难执行。同时，依照民事诉讼法的规定，法院在审理追索赡养费案件时可以根据当事人的申请，先予执行。而在现实生活中，老年人基本不知道这条规定，诉讼能力差，法律知识薄弱，也不存在申请先予执行等情况，先予执行难以落实。
我国《婚姻法》第21条规定：“父母对子女有抚养教育的义务，子女对父母有赡养扶助的义务……子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。”这说明父母子女间的权利义务是对等的，父母抚养了子女，对社会和家庭尽到了责任，当父母年老体衰时，子女也应尽赡养扶助父母的义务。我国《老年人权益保障法》则规定，老年人养老主要依靠家庭，家庭成员应当关心和照料老年人。赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要，对患病的老年人应当提供医疗费用和护理。赡养人不履行赡养义务，老年人有要求赡养人付给赡养费的权利。赡养人之间可以就履行赡养义务签订协议，并征得老年人的同意。
很多赡养纠纷尽管判决结案，但亲子关系也被破坏，物质赡养尚可以通过诉讼解决，也可以通过法院予以执行，然而精神赡养，包括看望老人和日常的关心，却很难执行。同时，依照民事诉讼法的规定，法院在审理追索赡养费案件时可以根据当事人的申请，先予执行。而在现实生活中，老年人基本不知道这条规定，诉讼能力差，法律知识薄弱，也不存在申请先予执行等情况，先予执行难以落实。
（三）侵吞老人房屋的产权
“房子是要留给子女的”，这是很多人惯有的思维。相比于老人的其他行为，子女们更加关注父母百年后财产的分配。而房屋往往是老年人最重要的资产，无论是老人再婚，或者是不能在子女中平均处分自己的财产，都会引起子女对父母房产的过度关注，一旦处置不当，极易产生纠纷。 因此，房产权已成为老年人家庭财产纠纷中维权的第一焦点。随着房产私有化程度的加深，我国无论城乡老年人住房被子女或他人侵占而引发的维权案件呈明显上升趋势。有的子女把占用老年人住房作为赡养父母的条件；有的甚至强占、强行调换老年人的住房；有的利用房改将老年人的住房登记在自己名下。
案例：老朱有一子一女，盘算着把自己唯一的一套房子送给儿子，以后老了就由儿子养老送终。于是，把房子过户到了儿子的名下。可天不遂愿，几年后，儿子儿媳把他们赶出了房子。
老人把房子过户给子女中的一个，并约定由这个子女承担主要的赡养责任，是目前不少家庭采取的养老方式，但这种方式给养老带来不少后患。
新《老年人权益保障法》第二十一条规定：“老年人对个人的财产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，子女或者其他亲属不得干涉，不得以骗取、盗取、强行索取等方式侵犯老年人的财产权益。”但是，在现实生活中，传统观念总认为，父母的房产天经地义要交给儿子的，子女早些处分也是得到世俗观念认可的，而父母打官司要拿回房产则会被世俗议论，也难以被子女所理解。因此，这类纠纷背后家庭关系复杂、矛盾尖锐，在与子女打官司的过程中，老人的身心均受到巨大伤害，即使赢了官司，赡养义务最终也很难真正落实。即使老人得到了赡养费，但破裂的亲情也难以修复，不少老人还因此遭到了子女的打骂。广大老年人要增强自我保护意识，谨慎处理自己的房产等价值较大的财产，尽对子女购房的资助也要量力而行。另外，在与子女相处时也应注意，不要过于偏颇，以免造成子女们心理不舒服引发纠纷。上了法庭，不管结果如何，大家都输了亲情。能够协商解决的，最好不要以付出亲情为代价。
（四）为子女抵押担保
案例：2010年，胡某因投资生意，缺少资金，欲向银行贷款。然而，胡某前些年曾向多家银行申请了贷款，自有的信用额度和房产都已做抵押，且由于其在银行有不良贷款，已被列入银行黑名单。
但胡某又不想错过这个机会，便动员自己的小舅子陈某，让陈某出面向银行贷款，并说服自己的老父母将他们坐落在宁海跃龙街道的房屋进行抵押担保。
2010年12月，陈某与该银行签订了个人借款合同，约定该银行向陈某发放贷款72万元，期限一年，并以胡某父母的房屋进行抵押担保。
贷款到期后，陈某未能归还贷款本息。为此，银行将陈某及胡某父母告上法院，要求陈某立即归还贷款，并要求在陈某未能按期还款的情况下，将胡某父母所有的房屋进行拍卖，以归还贷款。
法庭上，陈某表示，借款合同虽然是由他来签名的，但实际借款人是胡某。而胡某投资失败后，便外出未归，下落不明。
胡某的父母年近七旬，膝下有三子，原本这套房屋是想留给有残疾的老大，但是一直未过户，仍然登记在老人名下。老三常年在外打工，经济上也有纠纷。如今因为老二导致他们身陷官司，老两口非常无奈。
考虑到房屋拍卖未必能拍出好价钱，最终，在法院调解下，双方达成还款的调解协议。两位七旬老人无力还款，最终，无奈将房屋卖掉，用来抵债。老人无处安身，只得在原来房子的对面临时搭建一间棚屋住下。
往往父母子女之间出于亲情，对子女的要求不会拒绝，结果导致房屋被抵押担保，诉至法院后，老人还一无所知，临老无所依。如今，涉老年人民间借贷案件日益增多，一方面老人手中有了余钱，便想通过民间借贷的方式增加收入，另一方面，又缺乏风险意识和法律意识，最后不得不将自己的房屋出卖或被法院拍卖处理，导致晚景凄凉。
（五）再婚老人问题多
随着社会的进步，人类文明意识的提高，老年人再婚已不是社会道德不可逾越的鸿沟，越来越多的老年人通过再婚重又找到了相依为命的伴侣，重又体味到了家庭的温暖，重又过上了幸福美好的老年时光。但是老年人再婚所引起的财产争议确是呈逐年上升趋势，甚至有些引发成了极为恶劣的案件，既给一些家庭造成了不幸，又造成了很多社会不稳定因素，对此应引起社会足够的重视。
案例：75岁的蒋某（男）与74岁的张某（女）均为再婚。2010年，两人办理了结婚登记手续，然而，登记后两人并未共同生活。为此，蒋某多次请求张某到他处生活，可张某却一直拒绝。于是，蒋某将张某诉至法院请求离婚。蒋某表示，自己只是想有个人给他烧烧饭，陪他聊聊天，可是，现在钱被分走了，目的没达到，连儿女们也不理他了。
再婚老人家庭成员关系复杂，尤其是各自子女关系难处理，矛盾容易激化；同时，老年人再婚后的生活涉及到具体的日常开支、住房、医疗费用、财产所有权、子女继承权等一系列经济问题较为复杂，若不能妥善处理容易引发纠纷，再加上老年人法律意识不高，更为纠纷的解决和处理带来麻烦。
随着社会进步与发展，老年人丧偶或离异后再婚已被大多数人接受。但婚前财产继承问题成为老人再婚的障碍，儿女们担心财产旁落他人。要想从根本上解除再婚双方的后顾之忧，可以通过办理婚前财产公证或者律师见证，避免将来可能发生的纠纷，利于稳定家庭关系和财产关系，利于保护再婚双方的合法权益，利于双方老人安度幸福的晚年。 因此，为了避免日后产生歧议和纷争，黄昏恋的双方最好作一个财产公证。老年人再婚之前，最好先就各自财产的归属和分配签订一份明确的遗嘱或协议，避免将来发生争议。
确定婚前双方各自的财产所有权通常的做法是：（1）子女们提出的对已亡生父或生母的遗产继承要求，应予以支持。死者的遗产，应由包括诸子女在内的第一顺序法定继承人共同分割。（2）老人原来与子女在一起生活的，应当做好再婚前的家庭析产。（3）再婚双方各自确定本人的婚前财产，婚后不再视为夫妻共有财产。这样做的好处在于财产权明确，既可避免不必要的纠纷，又可一旦发生纠纷能够依法处理。比如，属于老人的财产就可不因再婚而受到子女的牵制，再婚以后可以自行支配自己的财产，不受配偶的干涉。退一步说，即使再婚后又离异，也只分割共有的那一部分财产，而属于自己的财产不会被对方侵占。当然，确定财产权是一件严肃的事，在与有关的当事人协议后应形成书面材料，并由有关人员签字盖章，最好到公证部门予以公证，以免过后发生争议。
二、为何涉老类家庭财产纠纷维权难
通过以上几种老人家庭财产纠纷类型的叙述，不难发现，在民事诉讼中，涉及赡养权、扶助权、婚姻自主权、继承权等权利的案件是常发、高发案件。老年人维权为何难呢？主要有以下几点原因：
1.老年人法律观念薄弱，自我保护意识不够。法律上规定“年满60周岁的公民为老年人”，对于这部分人，有一个特点就是年龄大，读书少，法制观念薄弱，法律知识就更加少。有时明明自己是受害者，就因为他们缺乏基本的法律知识，自己的合法权益被侵犯了都不知道，就更加无从去保护自己的合法权益了。
2.老年人不知道怎样维权。当老年人的合法权益受到侵害时，大部分的老年人不知道如何去维护自己的合法权益，也不知道找什么机构去维护自己的权益，就出现了维权难维权无门的局面。
3.老年人打不起官司。许多老年人因经济困难打不起官司，无法通过法律途径保障自己的合法权益，眼睁睁地看着自己的权益被侵害。
4.老年人不能正确对待侵权问题。现如今，引发老年人权益纠纷以家庭财产纠纷居多。因老年人家庭内部原因而产生的权益纠纷，由于老年人存在与“被告”子女有亲情的心理障碍，使得老人权益即使受到严重侵害，也一般不愿声张。因此在维权上的力度就小得多，客观上也助长了侵权事件的发生。
在许多涉老家庭财产案件中，老人们都是由于法律意识不强、自我保护意识较弱或受传统观念影响，面对子女缺乏防范意识。老年人把自己的权益保障全部押在被告子女的自觉履行上，是不明智的。例如，有很多老人借款给子女时，很少会要求其出具借款条或其他书面证据，看起来是对家庭成员的信任，事实上却是在自身的权益保障上打开了豁口。根据我国民事诉讼法“谁主张谁举证”的规定和民事证据规则的“举证时限”等规则要求，在诸多子女直接侵害老年人财产的案件中，绝大多数的老年人因没有证据证明自己的主张，而在法律面前得不到支持，引发老年当事人与法院的矛盾，将家庭内部矛盾引向社会，影响了和谐社会的建设。
三、涉老类家庭财产纠纷维权建议
针对以上所提出的涉老类家庭财产纠纷的典型类型和维权难点，有如下的一些基本建议：
第一，加强道德和法制宣传力度。提高老年人的维权意识和能力，一旦发生纠纷，引导老年人向人民调解委员会或者其他组织申请调解，或直接向法院起诉。同时提高子女履行赡养义务的责任意识和法律意识，形成尊老敬老的良好氛围。
第二，建立农村老年人维权绿色通道，优先立案、优先审理、优先执行，对生活困难的老人，提供司法救助，并帮助联系司法行政部门，积极寻求法律援助。
第三，建立代履行制度。法院在确定每个赡养义务人应当承担的份额后，可以判决有履行能力或在家的子女代为履行全部的赡养义务，代履行的子女有权向代为履行义务的义务人追偿。
第四，采取支付令方式。如果原告只是要求金钱给付赡养费且能够送达赡养人的，法院可以根据法律规定发出支付令，要求赡养人履行赡养义务。
第五，建立完善老人合法权益的保护机制。充分发挥基层调解委员会、村（居）委会、派出所、司法所等职能部门的作用，建立纠纷预警、个案共调制度。
关键词房地产登记 民行交叉 民事优先
中图分类号:d920.5 文献标识码:a 文章编号:1009-0592(2010)12-092-02
一、问题提出:民行交叉案件孰先孰后
民行交叉案件,是指在案件的审理过程中,同时存在需要解决的行政争议和民事争议,两种争议的内容具有关联性、处理结果互为因果或互为前提的案件。因房地产登记行为而产生的纠纷是引发民行交叉诉讼的主要类型。目前,在处类该类型纠纷时,由于立法的欠缺,加上理论研究的不足及法官审判技能的缺失等原因,导致不同法院在审理此类民行交叉案件中,在审判程序、适用法律、审判结果上均大相径庭,甚至出现不同法院、不同法庭相互推诿、案件久拖不决、行政与民事裁决相互矛盾的情形,严重损害了司法权威和司法公正,也造成了司法资源的极大浪费。在此背景下,引入合理的民行交叉案件审理机制成为司法实务中亟待解决的一个重大课题。
对民、行交叉案件的处理方式,现在大致有以下几种模式:一是先行政后民事。二是民事与行政同时进行。三是行政附带民事或民事附带行政。四是合并审理。五是区别对待。但是,由于这些模式缺乏立法支持,理论研究依据也不足,尚无一公认的解决民行交叉案件的方案。
二、冲突根源:房地产登记行为的多重属性
(一)房地产登记行为产生行政与民事双重法律效果
房地产登记,是指房地产主管部门将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上,并颁发房地产权利证书的一种法律制度,是依法确认房地产产权的法定手续。房地产登记行为是行政登记行为的一种,属于具体行政行为。当事人认为该具体行政行为违法的,可以提起行政诉讼。
同时,登记机构在对房地产进行登记过程中,又会涉及到房地产权属变动的原因行为。所以,该行为又会产生广泛的民事法律效果。主要表现在以下方面:一是房地产登记行为是不动产物权变动的生效要件。根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当进行依法登记,登记后才能生效。二是登记行为具有推定力。房地产登记具有推定登记内容为正确的效力。即使登记是错误的,但对于信赖该登记而从事交易的善意第三人,法律仍承认其与真实物权相同的法律效果。三是房地产证在民事诉讼中的证据效力。房地产证作为国家行政机关发放的确认房地产归属的权证,在民事诉讼中可以成为确定房地产权属的证据。
由此可见,房地产登记涉及到两个法律关系,一个是作为登记基础的房地产所有权民事法律关系,另一个是登记机构对申请人的申请进行审查并予以核准登记的行政法律关系。这些法律关系相互交叉,错综复杂,使得由此引发的纠纷也出现民事与行政纠纷交织在一起,“剪不断,理还乱”的情形。
(二)登记的形式审查与登记的公定力脱节
房地产登记系对既有法律关系的记载,是一种非赋权性的具体行政行为。根据我国法律法规的规定,登记机构的审查是形式审查,即只要程序合法、主体资格合法、证明材料齐全、有关产权的权属清楚,登记机构就予以登记。至于引起变动的原因行为是否真实合法,具有法律效力,登记机构无需也无法进行实质意义上的审查。所以,基于登记行为审查范围的有限性(不对房地产变动的原因行为进行实质性审查)及登记机构审查能力的有限性,可能造成登记行为合法性与登记内容真实性存在一定程度的分离。
房地产登记行为作为一种具体行政行为,依法具有公定力。登记行为一经成立,即具有推定为合法而要求所有机关、组织或个人予以尊重的一种法律效力。房地产登记标志着国家房地产行政主管机关依据法律对房地产所有权归属的认可和公示,也是对民事法律关系中所有权取得法律行为的认可。第三人基于该信赖而从事的交易应依法受到保护。基于此,对房地产登记行为进行实质审查是登记行为公定力的必然要求。
可见,房地产登记行为作为行政确认类登记,行政机关只负责对其进行形式审查。而登记行为在私法领域的公定力、公信力则要求对产生变动的原因行为进行实质审查,两者相互脱节。当房地产权属变动的原因行为无效、不合法,导致登记机构对房地产的权属登记错误时,对登记机构的错误登记可提起行政诉讼,对权属变动是否有效及第三人基于信赖而从事的交易是否受到保护则会引发民事诉讼,行政与民事争议的交叉成为必然。
三、解决之道:民事优先原则
(一)基本思路:维护法的稳定性与发挥法官的审判技能
稳定性是法律权威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但随着时代的发展,法律又不可避免地会出现滞后性。所以,当现实生活中新出现的问题无法在已颁布的法律中找到明确的解决依据时,从理论上为引进新的法律机制进行探讨虽属必要,但更重要和当务之急的则是在现行法律框架下为司法实务中新问题的解决提供可供操作的具体程序及对之进行合理性论证,以便在新的法律或司法解释颁布前实务界不致于一筹莫展。
虽然现行法律和司法解释并未对民行交叉案件的审理程序和法律适用作出明确的规定,但并不表示法官对此种情况就无所作为,束手无策。司法实践的现实困境,实际上对现代法官发现法律和解释法律的职业审判技能提出了更高更新的要求。“面对存在漏洞的法律条文和存在歧义的证言,法官需要发挥其主观能动性,凭着自己的法律素养来解决实践中纷繁复杂的纠纷。在法律适用中,法官通过权衡和解释相关法律,发掘法律的原则和精神,进而弥补法律的缺陷。”房地产登记中民行交叉诉讼的法律适用难题需要法官在现行法律框架下,充分运用自由裁量权,根据立法的精神和法的原则来解释法律,为冲突的解决提供合理性论证。只有这样,才能真正破解民行交叉案件的审理难题。
(二)现行法律框架下的审理原则
在房地产登记中,登记机构对引起房地产权属变动的原因行为是一种形式审查,登记机构对房地产权属的登记也不代表对原因行为合法有效的认定。所以,原因行为的瑕疵不能因登记而得到补正,登记行为合法也并不意味着原因行为合法有效。如果原因行为无效或被撤销,即使已办理登记也将导致权属变动无效。可见,房地产权属的变动从根本上来说取决于引起权属变动的原因行为,房地产登记对原因行为不会产生实质影响。因此,在房地产登记案件中,当事人实际主要是对登记所涉及的民事法律关系有争议,只是由于该行为为登记机构所确认并基于登记而生效,导致登记行为被卷入到诉讼中,呈现民事与行政纠纷交织的状态。解决这一矛盾的根本在于确定原因行为的法律效力,如果原因行为的效力没有认定,即便提起行政诉讼,也不能解决问题。所以,应当建立民事诉讼优先的法律原则。
在民事优先的原则下,处理房地产登记行为引发的民刑交叉案件时,还应澄清以下几个问题:(1)由于房地产登记行为引发的诉讼可能不仅是一个行政诉讼和一个民事诉讼,也有可能是一个行政诉讼和多个民事诉讼。民事诉讼优先指的是引起房地产权属登记变更的民事法律行为引发的诉讼优先,而并非所有的民事诉讼优先。(2)在房地产证作为证据出现的民事纠纷中,是否需中止民事诉讼,行政优先?根据证据法的规定,房产证属于公文书证,其证明力一般大于其他证据。但是,房产证的证明力并不是绝对的,其只是一种优势证据。如果一方当事人提供的其他证据足以推翻房产证登记的内容,则法院完全可以根据证据规则,对房产证不予采信,而无需等待当事人提起行政诉讼。(3)因善意取得而引发的民事诉讼,是否需要行政诉讼优先呢?经审查,如果符合法律规定的善意取得的条件,即便引起权属变动的原因行为有瑕疵,也不影响善意第三人对该房产的取得。所以,该类民事诉讼无需等待行政诉讼或原因行为的民事诉讼的判决而可迳行判决。 编辑
注释:
杜承秀.民事与行政争议交叉案件的法理分析.前沿.2007(4).第112页.
一、二手房交易过程中“阴阳合同”的表现形式及成因
二手房交易过程中，买卖双方当事人往往为了达到某种目的而故意签订两份及其以上的合同，俗称“阴阳合同”。“阴合同”体现的是买卖双方真实的成交价格，一般一式三份由买卖双方及中介分别保管。而“阳合同”则根据需要的不同、政策背景的不同签订不同的版本。目前市场上“阳合同”主要有以下几种表现形式：一种是通过填写低于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的为降低买卖合同标的，从而达到少纳税的目的。另一种是将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给银行，达到以申请更多按揭贷款的目的。还有一种是在有些需要交纳20%个人所得税的城市，将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的是减少未来房屋的成交差额以期达到减税的目的。为此，同一宗房产交易却签订了多份成交价格不同的合同，而且各份合同还各有“妙用”。
“阴阳合同”在二手房交易市场中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驱使，因阴阳合同差价可规避部分税金或骗取银行过多贷款。例如，某套购买未满5年的非普通住宅实际交易价在220万元（阴合同），而在交易中心备案上的房屋成交价为160万元（阳合同），差价达到了60万元。按规定需要交纳营业税附加5.6%、契税3%、个税1.5%，共计10.1%，则阴阳合同避税达到了60×10.1%=6.06万元。在利益面前，买卖双方、中介纷纷下水，凭借“阴阳合同”分食本该属于国家财政的税金。申请贷款时，另提供给银行的买卖合同上的房屋成交价为280万元（阳合同）。若贷款比例为70%，可以多骗取42万元的贷款。若借款人不能履约时，这无疑会给银行增加经济损失，而在房价下降时，银行的损失会更大。
其次，当事人双方法律意识淡薄，违法成本过低。国家的相关法律规定过于模糊，没有对相关的法律法规条款进行合理的司法解释。“阴阳合同”是典型的双方恶意串通损害国家利益的行为，根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，应属无效合同，有过错的当事人应承担相应的民事法律责任。但是，由于损害的是国家利益，在民事关系上，无人代表国家作为受害人来追究合同当事人的民事责任，因此只能眼睁睁地看着国家利益不断受到侵害。
再次，现有房屋成交价格申报制度的不完善和房价评估操作的复杂性、随意性造成“阴阳合同”现象禁而不止。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。同时《城市房地产管理法》规定了国家实行房地产成交价格申报制度，但上述规定都没有具体的操作细则，执行起来难以做到百分百客观公正。
相关主管部门对二手房交易中买卖双方价格申报有一套评估制度，例如请评估机构或依托计算机评税软件系统，对房地产市场中发生交易的二手房进行评估。但评估机构有时会因追求经济利益，无原则地迎合当事人的要求，造成对房屋评估价值的不公正。而采取机评手段时，税务主管部门往往为避免过多纠纷，将统一的房屋评税系统标准制定得过低，在二手房过户时，因合同价高于计算机估价，以合同价为征税基准；低于计算机评估价的，以计算机评估价为征税基准，即“就高不就低”，这就导致了投机者有机可乘。
二、二手房阴阳合同的危害及风险
“阴阳合同”不仅损害国家税收利益，造成国家税收的流失，动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，而且扰乱市场经济秩序，影响国家宏观调控手段的实施。二手房交易中产生的数据，是国家和相关部门了解市场和出台相关措施的重要参考依据，数据越真实，相关部门对市场的了解就越真实，出台相关调控措施时就会更加有针对性，更加有效果。阴阳合同导致二手房交易市场的动态反映失真，不利于国家对房产市场进行及时有效的宏观调控。
买卖双方签订“阴阳合同”的行为，也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。由于存在不同版本的合同，买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性，容易产生纠纷。从卖家看，可能存在将房屋权益转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险，从而蒙受经济损失。而从买家来讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋要再次进行交易，由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价，故作为计税依据的增值额比实际增值额大，这样算下来，其实并没有“省”多少钱，甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。从双方来讲，一套房屋交易，两份合同，而且都有双方的“签字画押”，谁的合同“更”有效力？从相关法规上讲，应当以备案转让的价格为准，登记备案的行为是一种行政机关的具体行政行为，因此，这种登记备案的证明力要高于一般的证据。但登记备案的合同未必全是真实的内容，其中部分内容是合同当事人为规避法律而签订的非真实意思表示，往往就是这些成了引起纠纷的焦点。另外，买卖双方签订阴阳合同进行偷税的行为，被有关权力机关查实，要受到罚款、拘留等处罚，如果偷税数额较大、性质严重甚至可能触犯刑法，构成犯罪。
三、二手房“阴阳合同”的防范与对策
要杜绝交易过程中“阴阳合同”的产生，必须采取针对性的措施。
首先，司法部门应修订相关司法解释，以法律法规约束各方交易行为，从制度上消灭“阴阳合同”，也为管理部门提供政策依据。增大违法成本，让二手房交易各方认识到“阴阳合同”的危害，自觉抵制“阴阳合同”的产生。未经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同，不提供法律保护。
买卖双方之所以签订“阴阳合同”，主要是目前法律上并没有专门处理这种情况的有关条文，在有见证人的情况下，如果出现房产纠纷，法律上有可能承认那份有中介见证的合同，纳税人对“阴阳合同”的合法性有恃无恐，这也导致了“阴阳合同”在二手房交易中的泛滥。因此，政府相关部门应该出台相应的补充条文，针对这种“阴阳合同”，只承认经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同，对于买卖双方私下签订的合同一律不受法律保护。
其次，各管理部门应根据实际情况制定管理细则，统筹合作，杜绝“阴阳合同”的产生。例如房管部门加强房地产中介机构的行业管理，建立完善的二手房网签系统，对一些有资质、信誉好、实力强的中介开放网签系统，让其可以在门店中签订买卖合同。对于一些无资质，不规范以及参与策划签订“阴阳合同”的中介坚决予以曝光与抵制，不允许其开展二手房签售、代办、评估等业务。同时建立完备的二手房资金监管账户，保障买卖双方的合法权益。税务管理部门及时更新基准价格数据，因为纳税的多少是“阴阳合同”产生的直接原因，而房地产交易价格是动态变化的，这样就可尽量避免发生评估价格与实际价格差距过大的情况。税务机关应该加大对纳税人这种通过签订“阴阳合同”偷税行为的处罚力度。对那些在二手房交易中被查出通过签订“阴阳合同”而偷逃税者，除了让其补税之外还应该处以重罚，让其得不偿失。虚报房价并发生偷税或“超贷”的行为，情节严重的，依刑事犯罪处理。
最后，各有关部门应联合起来积极做好宣传工作，将“阴阳合同”存在的问题、危害、法律责任公之于众，提高老百姓的自我保护与法律意识。逐步实现契税、房管、银行等部门的信息联网，从根本上杜绝“阴阳合同”的产生，维护二手房市场的健康发展。
参考文献：
1.刘凯.浅析二手房屋买卖中阴阳合同.商业文化.2012.23
关键词：不动产登记；行政与民事交叉；程序选择
一、解构透析：影响房屋登记纠纷的各方因素考量
X市法院2010-2011年共受理一、二审房屋登记行政纠纷61件，其中一审39件，二审22件。通过对这些案件样本的分析，可发现房屋登记行政纠纷主要有以下特点：
（一）原告以自然人为主、权利来源复杂多样
原告包含了自然人、法人和其他组织等多种主体形式，但以自然人居多，占84%，这是实际产权比例在诉讼中的正常投射。原告委托律师作为诉讼人的比例为85%，可见原告对诉讼较为重视。从引讼的法律关系来看，原告主体包含了登记名义人、继承人、共有人、相邻权人、业主委员会（基于建筑物区分所有权）、商品房预售合同的业主、出让人、抵押人、其他异议人（基于侵权等事实行为）等多种类型，权利来源呈现多样、分散的特点。
（二）被告应诉积极性不高、普遍依赖律师
与原告不同，被告作为政府部门，在诉讼活动中具有更多的资源优势和便利条件。79%的案件中被告有委托律师参加诉讼，另外21%的案件未委托人主要是由于案件在受理后，原告随即因为主体资格、受案范围和庭外协调等原因撤诉，被告未及或无需委托人。此外，被告委托的律师通常较为固定，同一辖区内法院审理的房屋登记案件往往由同一名律师，甚至出现全市一审案件中，有19件均是同一名律师的情况。
（三）第三人数量众多、关系类型复杂
房屋登记纠纷涉及第三人的案件比例高达92%，共涉及第三人57人，案件数量与第三人人数比约为1：1.5。第三人包含了登记名义人、继承人或可期待的继承人、房屋买卖合同的出卖人、赠与人、抵押权人、基于事实行为的无处分权人等多种类型，其中登记名义人和继承人（包括可期待的继承人）占60%以上。第三人与原告之间的关系最为常见的是家庭关系和邻里关系，两者涉及的第三人人数占一审判决案件第三人人数的比例将近60%。
（四）登记行为类型和登记权利类型较为集中
登记行为类型以转移登记和初始登记为主，两者共占70%以上，反映以下两种情况较易产生纠纷：一是房屋权属发生移转时，如分家析产、遗产继承、买卖赠与等；二是利用农村宅基地建房时，存在土地权属不清、私自换地等情形。此外，涉及的登记行为还有初始登记、转移登记、变更登记、预售备案登记、撤销销登记、抵押权登记等多种类型。登记权利类型以所有权为主，约占80%，集体土地所有权和抵押权也有涉及。
（五）程序方面适用裁定结案比例高
适用判决和裁定方式结案的分别为21件和18件，裁定结案的比例高达46%。其中，裁定驳回和裁定准予原告撤诉两种情形共占一审受理总数的约41%，这些案件止于程序，未进入实体审判。判决结案的21件案件中，原告败诉和被告败诉分别为11件和10件，判决原告败诉主要以驳回诉讼请求为主，有9件；判决被告败诉的撤销和确认无效各5件。
（六）行政纠纷与民事争议交叉的情况突出
一审判决结案的39件房屋登记纠纷，依据引起争议的法律关系可以分为两类：一种是登记行为异议，其争议实质为行政法律关系，仅1件，约占5%；另一种是登记权属异议，其争议实质为民事法律关系，共20件，约占95%。
二、 追本溯源：困扰房屋登记纠纷的原因分析
从以上数据的分析可以看出，全市一审判决的房屋登记纠纷案件中，有95%是由围绕民事法律关系引起的权属异议而展开的，这些实体法上的异议经由房屋登记这一具体行政行为在程序上的连接转换，进入到行政诉讼程序，使行政纠纷与民事争议交织在一起。那么，通过对房屋登记行政纠纷的审理，能否达到当事人的诉讼预期，解决实际权属争议？随之而来的问题包括三个层面：一是房屋登记行为法律性质问题； 二是房屋登记纠纷审查标准问题；三是房屋登记纠纷程序选择问题。
三、筑渠引流：化解房屋登记纠纷的对策和建议
（一）完善立法――统一法律适用标准
目前审判实践中遇到的诸多争议和困惑很大程度上是由于法律规定的空缺和适用标准的混乱。为此，应及时出台房屋登记配套规定和有关司法解释，对物权法的相关规定进一步细化。进一步明确房屋登记行为的性质、房屋登记纠纷的审查标准、程序选择以及受案范围、原告主体资格等问题，为审判实践提供明确的法律依据。加快相关法律法规、司法解释的修订工作，统一裁判标准，避免因适用不同法律规定造成相互矛盾冲突。
（二）能动司法――着力纠纷实质化解
1、准确把握争议实质
众所周知，行政诉讼的基本功能在于通过诉讼程序解决行政争议。实践中，房屋登记纠纷的根源往往不在行政法律关系，行政争议也不构成解决此类争议的先决问题或附属问题。行政诉讼以及行政法对于调整纠纷涉及的法律关系是无能为力的，只因存在不同类别法律关系的交叉，造成了形式的可诉性。因此，法官应当充分认识行政诉讼的限度，准确把握争议实质，才能避免审判目标与结果的南辕北辙。
2、妥善处理程序选择
对于涉及房屋产权归属的纠纷，可告知当事人通过民事诉讼途径来确定产权归属，再由房屋登记机关根据法院民事判决直接进行变更登记，从源头上减少交叉案件产生。行政庭与民商庭应在裁判前进行充分沟通，避免作出相互矛盾的裁判结果。此外，应合理行使释明权，引导当事人在知悉诉权的基础上，选择最利于实现诉讼目的、能最大限度维护权益的诉讼方式寻求救济。
3、积极做好协调工作
根据前文的统计数据，超过半数的房屋登记纠纷发生在家庭成员或邻里之间，大多数房屋登记案件涉及原告与第三人之间的民事争议。这给法院在处理此类案件时进行协调提供了空间和余地。一些案件通过对原告和第人进行协调达成协议，能够更好地实现纠纷实质化解，提升诉讼效果。
（三）整合资源――借力非诉讼纠纷解决机制
1、充分发挥公证制度的作用
在我国法律体系中，公证处是专职从事司法审查和证明的法律专业机构。公证制度经过几十年的发展，已建立较为完善的准司法审查程序和责任风险承担体系。与不动产登记相比，公证制度在预防权属争议方面具有很多优势，可以充分发挥公证制度的作用。
2、充分发挥更正登记制度的作用
对于非权利事项错误，有三种方式启动更正登记程序：一是登记机构依职权进行，二是权利人有证据证明登记确有错误，向登记机构提出申请，三是提出申请后登记机构不予准许的，可向法院提起行政诉讼。对于权利事项错误，启动更正登记的方式有两种：一是请求登记名义人作出同意更正的意思表示，直接向登记机关申请办理，二是存在权属争议，登记名义人不愿作出更正同意的意思表示时，可先通过民事诉讼确认权属，再持法院的确权文书办理更正登记。
3、充分发挥行政复议制度的作用
从数据来看，近两年X市一审判决的21件房屋登记纠纷中，诉讼前经行政复议的只有1件，适用比例不足5%。行政复议机关可以发挥专业优势，同时符合中国“和为贵”的文化传统，因此，可充分发挥行政复议制度在化解行政争议方面具有诸多优势和便利条件，促进权属争议调解和解，实现“皆大欢喜”，及时纠纷登记错误，兼顾公正和效率，且有利于政府部门根据实践中存在的困难和问题制定政策方针，促进司法与行政的良性互动。
结语
本文通过对X市法院近两年案例样本的统计分析，试图还原房屋登记纠纷的争议实质，并为审判实践中遇到的难题提出了相应的对策建议。由于样本数量、时空、范围的局限性，本文所呈现的问题和解决思路并不完善。房屋登记制度是物权法与行政法交叉重叠的地带，房屋登记纠纷在审判实践中涉及的诸多问题，正是因为实体上公法与私法关系的交织所决定。要彻底解决这些问题，我们期待立法、司法、行政和其他相关组织的共同努力和紧密配合，为房屋登记纠纷提供更有效、更畅通的化解途径。
参考文献：
[1]孙宪忠.中国物权法总论[M].北京：法律出版社，2003。
[2]王贵松斯.行政与民事争议交织的难题――焦作房产纠纷案的反思与展开[M].北京：法律出版社，2005。
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