时间：2023-10-13 09:34:12
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇土地储备规划，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
1.土地储备是促进城市规划实施的手段
缺少土地储备出让机制，政府将无法垄断城市土地一级市场，土地开发将会呈松散型的随意布局，区位优、效益好的地块将被企业优先开发，而动迁成本高以及公共配套地块将搁置多年不动，使城市无法按规划的方向发展，基础设施建设难以集中实施，道路、交通、绿地以及公共服务设施用地难以实现落地。因此，通过政府土地储备和统一出让，是实施城市规划的保证，它能为城市建设积聚资金，调控城市开发的节奏和方向，保证基础设施和公共服务设施合理实施，确保城市和谐发展。
2.城市规划是土地储备工作的主要依据和手段
第一，《城乡规划法》和《土地管理法》规定，规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划、服从城市规划管理，因此土地储备工作应该是依据城市规划的规定和要求来进行的；第二，城市规划是政府实施城市发展战略的空间体现，体现了城市管理的超前性、计划性和主导性意识，是引导土地储备实施的重要依据；第三，城市规划带来的区位优势和设施完善，规划用地性质的优化，以及建筑容量的提高，都是实现土地增值的合理途径和手段；第四，城市规划是在有限的土地储备资金情况下，对纳入储备计划的土地进行有效控制的手段。
3.土地储备和城市规划的差异性和侧重点
城市规划侧重于宏观的城市发展方面，兼顾近期实施同时坚持长远效果，在兼顾经济效益的同时，更加注重社会效益和环境效益。而土地储备多从微观地块出发，更多注重近期的经济效益。两者之间的关系为整体与局部、远期与近期、战略和战术的关系，需要相互协调兼顾，才能相得益彰，以实现城市经济社会可持续发展。
二、土地储备运作与城市规划脱节的问题
1.城市近期重点发展区域用地未能超前、及时储备
城市总体规划和近期建设规划决定了城市未来的发展方向和近期建设重点，明确了基础设施和公共服务设施集中投入的方向，而这些信息往往是政府部门内部能预先得知的，但在很多城市，往往对重点发展区域周边的经营性土地未能超前或及时储备，土地储备机构反应能力慢于规划概念扩散影响和市场反应速度，造成土地储备难度和成本加大，无法实现政府土地资源效益最大化。反过来，由于缺少可储备土地信息的支持，又使城市规划管理部门选择城市重点建设项目的载体时缺少依据。
2.土地储备未能以城市规划作为选址和经济测算的依据
目前土地储备工作中，许多城市土地储备部门往往以主观判断为依据，缺少城市规划作为指导，缺乏规划技术经济指标的支持，往往是先进行实物储备，生米煮成熟饭，再进行补办规划选址审批手续和申请规划设计条件。在储备工作当中不了解储备地块当中的可建设用地面积、规划用地性质和可开发强度，没有进行科学的成本和收益的核算，盲目地以用地面积“亩”为单位进行经济测算和征收回购，常常出现储备地块没有道路出入，地块被规划道路穿越，地块大部分为规划的公园绿地或者其他公用设施用地，地块可建设用地很少甚至为不可建设用地等情况，给土地储备资金造成浪费，增加土地经营的风险，或者政府为了短期的经济利益，将以牺牲城市规划作为代价。
3.控制性详细规划未能覆盖土地储备计划中的地块
控制性详细规划全覆盖是当前大多数城市近期不可能解决的问题，由于城市规划和土地储备计划出发点和步调不一致，土地储备计划中的地块往往未能有控制性详细规划进行指导，其结果一是难以进行土地成本和收益的测算，增加土地经营的风险；二是城市规划管理部门依照控规条例不能进行审批和出具规划设计条件，造成土地储备时间过长，增加储备成本。土地部门往往认为控规编制是城市规划管理部门的本职工作，有义务对储备地块及时编制控规和出具规划设计条件；而城市规划管理部门则认为，土地储备机构本来就应该依据控规覆盖范围进行土地储备和出让，城市规划编制计划无法迁就土地储备机构的要求。各有各的主管部门，各有各的职能范围，各有各的管理规章，往往使工作形成死结，无法展开。
4.控制性详细规划编制缺乏土地经营方面的考虑
当前我国的控制性详细规划多为蓝图式的编制法，刚性有余，弹性不足，并且片面强调纯技术性，凭规划师个人主观从功能最优、环境最好方面去确定技术经济指标，忽略经济成本分析，忽略土地历史债务等问题，其结果是政府在市场经济下的成片土地开发整合或旧城改造中，可能是无利可图甚至亏本的，土地储备开发项目不可实施。而规划管理部门在法规的要求下，必须坚决执行“合法依据”的，其结果导致城市建设的停顿和土地闲置。
三、发挥土地储备中规划参与作用的建议
1.土地储备遵循规划优先原则，城市规划保护城市土地收益
城市规划是土地合理利用的前提条件，因此土地储备工作首先应服从城市规划，土地收购之前应核实是否符合规划条件，办理规划选址意见书，防止以行政手段解决技术问题，如以会议纪要形式代替规划选址等。国有土地出让前，必须出具规划设计条件，作为土地出让条件，应明确可建设用地面积、性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、建筑红线和公共服务设施红线等。严格执行城市规划，杜绝先拿地再规划、先卖地后修改规划条件行为，城市规划审批和修改过程应经多方评议，辅以公众评议。城市规划管理部门对土地使用性质的变更应严格审查，原来由划拨取得的公益性质用地要转变为经营性用地时，工业用地要调整为居住用地或商业用地时，必须由相应的城乡规划程序审批认定，并与土地管理部门密切联动，防止土地使用性质变更过程中的土地收益流失。
2.以城市规划为导向编制土地储备规划
土地储备分为信息储备、红线储备和实物储备三个阶段，实物储备指政府收回、收购和征收，涉及了产权的变更；红线储备是指按城市规划要求（包括企业改制、旧城改造的需要）直接将规划红线给储备中心，以备实物储备；信息储备指对有可能储备的土地（包括不急于收购和暂无力收购的土地）进行计划，作为土地储备的后备土地。为有效地指导土地储备工作和保障城市规划实施，应在信息储备阶段编制土地储备规划，包括经营性土地和工业用地。土地储备规划包括城市总体储备规划、近期储备规划、年度储备计划和专项储备规划（轨道交通沿线等重点地区储备规划）。储备用地的来源应结合城市规划和近期建设计划，包括国民经济发展规划和城市规划确定的城市发展重点和政府重点发展项目，体现TOD、SOD发展策略确定的城市重点储备区域，如轨道交通枢纽以及站点周边地区，地区公共中心周边地区等，以及土地经济价值较高地区，根据城市规划需要进行用地功能置换的土地（退二进三），旧城、旧村更新改造土地，闲置土地、资产包债务土地等。对不符合城市规划、不具备开发条件以及保证城市空间形态的区域性绿地，不应纳入土地储备的范畴。
3.规划参与，储备超前，出让适时
城市规划管理部门参与土地储备工作，不应仅仅停留在依土地储备中心申请而进行行政审批的阶段，而是要参与到土地储备的全过程当中，特别是储备土地的选择上。城市规划部门是城市发展、城市管理信息最灵敏的部门，应依据城市发展和近期建设重点，从用地性质、区位、周边规划发展等方面，帮助土地储备机构选择、有重点地确定储备对象和储备范围，使有限的土地储备资金集中到与政府重大基础设施规划建设相一致、增值潜力大的土地上来。政府对重大交通基础设施和公共服务设施的规划和实施，提高地区交通的便捷程度和通达程度，提高生活、生产的环境质量，这些规划预期性是土地在发生实际资金投入前获得增值的先决条件，土地储备机构应确保政府对基础设施、公共服务设施的投入所带来的土地效益增值，并确保把政府投入带来的土地级差收益能够还原于基础设施投资，避免政府投入带来的级差收益和增值收益转化成房地产开发企业的超额收入。因此，政府的土地储备必须以政府近期建设规划为指导，在交通基础设施和公共服务设施的规划实施之前（甚至规划概念之前）进行储备，并在合适时间出让，保障政府土地收益最大化。
4.控制性详细规划编制充分考虑土地储备出让的经济因素
规划控制指标是土地收益的最直接影响因素，因此，针对政府成片整合开发、旧城改造（旧村改造）的土地，其控制性详细规划的编制不能以传统“蓝图式”、“纯技术”的办法去处理，应在遵循环境最好、功能最优的原则和规划技术规范标准的基础上，充分进行土地整理成本核算、市场调研分析和土地经营策划，用土地成本效益分析数据去反馈验证规划控制指标，多方协调，进一步修正和调整，得出更详细、更有吸引力、更容易实施的指标体系，以达到土地储备出让经济平衡和政府开发建设预期目标。规划应具备一定的弹性，便于规划管理部门和土地储备部门根据市场变化进行合理资源优化配置，以实现适量、适时、适类。城市规划和管理队伍要有适当增加有经济分析能力的专业人才，以增强城乡规划尤其是控制性详细规划的经济分析份量和地价分析能力；控制性详细规划的编制时，其道路规划和用地单元的划分应尊重已有用地的权属线，以及土地分期整合的红线边界，以满足储备土地分期出让的需要，保证土地能够依据规划单元进行出让，保证每个出让单元的土地必须产权清晰和“问题干净”。
5.土地储备机构主动组织规划编制，土地收益中预留城市规划编制经费
鉴于城市规划与土地储备密不可分的作用，土地储备给城市规划的编制计划和编制内容提出新的要求，建议从政府土地收益当中拿出一部分资金，深化城市规划的编制与研究，进一步提高城乡规划对土地储备的引导和对土地增值的促进作用。根据土地储备机构和城市规划管理部门共同研究确定的土地储备规划（计划），在实物储备之前，由土地储备机构委托有资质的规划设计单位进行控制性详细规划编制，报规划管理部门审批，或者由土地储备机构委托城市规划编制研究中心进行组织控制性详细规划编制，报规划管理部门审批，尽快将政府准备储备的土地纳入城市规划管理范围，一是为土地出让作好准备，二是对纳入增值空间大、近期难以实现的土地纳入“规划储备”系统进行规划控制，待时机成熟时再进入资金储备。
参考文献：
1.许荔俊 徐里格.城市规划导向的经营性土地储备近期规划初探――广州为例.规划师.2006.11
2.陈伟格.发挥上海土地储备运作中规划价值效应.上海城市规划.2005.1
关键词：城市规划；土地储备；探析
城市土地储备制度就是城市地区的土地储备组织对那些分散的土地通过相应的方法进行有效的收集，收集的方法主要有征收、收购、置换、转制、收回等，之后由各个地方的土地储备组织进行土地整理以及管理。例如：安置好职工以及居民、房屋拆迁、土地平整等。把储存好土地，根据城市规划的需要以及城市土地出让的需要等这些土地进投入到市场活动中去。
一、建立城市土地储备制度是社会发展的必然趋势
从制度设计针对的问题和初衷看，城市土地储备具有以下必要性：一是土地使用权制度更新的具体需要。从无偿、无期限到有偿、有期限使用，就需要一个土地市场来实现过度。我国国家政府管理者城市土地，换句话说就是城市土地是属于国家的，国家的政府对土地起着垄断作用，有利于实现国家作为土地所有者的主体地位。二是明晰土地资产产权。由于长期实行无偿、无期限划拨使用土地，城市土地变异为使用者所有。国家垄断土地一级市场，有利于明晰土地产权[1]。三是防止国有土地资产的流失。无偿、无限期划拨使用土地，导致一部分单位以及企业出现出租和转让土地现象，造成国有土地资产的大量流失。
二、目前我国城市土地储备分析
土地储备制度是一种新兴的制度安排模式，在实践过程中衍生了大量的储备模式。目前我国有代表性的土地储备模式有以下几种：第一种是“上海模式”，上海模式是以市场机制运行为基础的；第二种是“杭州模式”，杭州模式是以政府为主要指导力量的；第三种是“武汉模式”，武汉模式是市场和政府的有效结合模式。尽管由于缺乏统一法律或行政法规以规范土地收购储备，各地做法也不尽相同，但是，城市土地储备制度特征依然有章可循。在整个土地储备过程中，土地的收购、土地的处理、土地的后期出让都是非常重要的环节，土地、资金又属于关键环节。而且，高效的土地储备，还能通过土地这个“蓄水池”，能动、有效地调控商品房空置水平。但是，我国目前在规范土地整理程序、拓展资金筹措渠道等方面普遍遇到一些障碍，并影响到稳定市场秩序和房地产业的可持续发展[2]。
1、不够明确的城市土地储备机构定位
土地储备机构职责定位不够明确很大程度阻碍着土地储备目标的顺利实现。通过分析全国各地的土地储备中心内部的权责结构，由此可见，土地储备中心扮演着两种重要的角色。第一种是根据市场经济规律而从事企业经营活动。例如：按照土地市场的需要，之后进行决策，并且及时的进行土地的收购、土地的储备、土地的出让等活动，按照现代企业制度的实际需求，进行筹集、运作和管理土地收购、储备和预出让资金等活动。第二种是通过政府授权之后行驶的政府职能。例如：代表政府的意志，制定好土地收购储备计划，并且按照土地利用总体规划和城市规划，将那些因为进行“腾笼还鸟”、“退二进三”的土地、企业改变自身制度以及就城区改造的存量土地以及新城开发的增量土地等收购集中起来。
2、城市储备土地的供应方式不合理
开展城市土地储备工作，具体包括几个阶段：首先是土地的收购，其次是土地的储备、最后是土地的供应。土地的供应是城市土地使用权价值具体的实现，把储备土地的使用权投入市场活动中，这是一项计划性非常的强的活动，政府把土地出让给用地单位，而获取土地使用权带来的出让金以及土地收益的具体阶段。城市储备土地使用权的供应方法对城市建设发展以及城市政府、用地单位及市民的利益具有重大的影响。但目前，我国现行的城市储备土地的供应方式存在比较严重的负面效应。
三、城市规划导向下的土地储备模式
使城市土地市场更加的有序，创造了一个很好的投资氛围。建立土地储备体系，还可以科学合理的调控土地供应规模以及节奏，使城市土地市场更加的规范和科学。通过提供一级市场信息，实现投资者的用地审批手续的简单化，为投资软环境的实现创造了可能。同时，政府根据经济社会发展的情势，适时调节土地供应，避免经济过冷或过热[3]。政府垄断土地供应之前，开发商获取土地的途径不同，土地的价格区别也很大，导致土地价格与价值不符现象频频出现。政府垄断土地一级市场，导致土地供应渠道过于单一，通过拍卖、招标等市场化方式决定土地价格，最大限度地体现土地的实际价值，土地价格严重背离价值的现象得到抑制。
结论：
建立土地储备机制可以实现收购、储备、出让土地等各项活动，这样就能强化土地市场的调控能力，实现土地资源的优化组合。减少和避免了土地收益的大量流失，创造了更大的效益。
参考文献
[1]程浩岩，王振坡. 中外比较下我国城市土地储备制度发展趋势探讨[J].城市，2014，10（01）：124-129.
【关键词】城市规划；土地储备；土地资源
1.城市规划与土地储备的关系
城市规划与城市土地储备既存在同一性，又存在差异性。城市规划为了节约和合理利用土地和空间资源，保证城市土地合理利用和开发。土地储备能够在土地供应过量或缺乏时调节土地市场，为城市建设筹集资金，保证城市规划和土地利用总体规划的实施。因此，两者内涵虽然不同，但在节约利用土地资源等方面是相辅相成的。同时，城市规划与城市土地储备在侧重点方面又存在差异。城市规划侧重于宏观地分析城市的发展条件，长远期兼顾发展，使经济效益、社会效益和环境效益达到统一，也没有明确的人格化代表。城市土地储备侧重于微观的考虑，注重短期的效果和所创造的经济效益，服务对象有明确的人格化代表。城市规划与城市土地储备之间联系密切。城市规划对土地储备具有指导和控制的作用，而土地储备对城市规划的发展、整合城市用地布局、聚集城市建设资金又有一定的促进作用。
2.城市规划与土地储备存在的问题
2.1城市规划弹性不足
控制性详细规划往往只重视城市形态，缺乏整体性分析和对该地区经济价值的策划，使得控制性详细规划中确定的各项指标要求与实际具备近期储备或拍卖条件的地块存在矛盾，影响整个地区的土地拍卖和改造。同时，控制性详细规划的用地分类划分到小类，小类对用地性质的规定太细，而土地拍卖的市场化要求土地性质有很强的兼容性，能够根据市场的需求进行适时地调整。由于控规不能被频繁地调整，因此用地规划管理往往发生滞后，无法及时有效地引导和控制土地储备和拍卖。
2.2土地储备数量与城市规划不一致
城市规划作为“终极蓝图”无法满足近期土地储备和拍卖的要求。城市规划试图通过对远期规划目标的确定来指导近期建设，造成近期储备拍卖土地的数量和方向与城市规划的要求不一致。储备土地时，往往出现具备上市条件的土地与城市规划确定的规划指标要求和房地产开发市场情况的差距太大，城市规划与土地拍卖面对两难的选择。
2.3城市规划受制于土地拍卖
城市经营性用地进行公开上市拍卖后，土地的价值得以充分显现，土地拍卖的收入在政府财政收入中的比重大大增加。因此，政府乐于用土地拍卖的方式来经营城市，影响城市规划，规划管理服从土地拍卖，用地规划管理无法发挥作用。由于土地拍卖的需要，城市规划不断进行调整和修编，造成城市的无序蔓延，小区发展缺乏公共设施配套。在市场经济条件下，人们对拍卖土地使用权属的概念逐渐增强，因此对小区的公共配套设施的使用权属会更加重视，公共设施无法按要求配套。
2.4城市规划和土地管理的用地分类不一致
在土地管理上通常采用的分类标准是《全国土地分类》，城市规划管理部门用地管理采用的是《城市用地分类与规划建设用地标准》。由于历史原因和管理体制，建设项目规划用地许可证上的用地性质与国有土地使用权证上的土地使用性质所采用的分类标准不一致。由于两者的用地性质确定上的不统一，城市规划用地性质的意图无法在土地拍卖中得到准确的体现，中标人常利用这一点来谋取不正当利益。
3.以城市规划为导向完善土地储备工作
3.1正确处理好两个“规划”的关系。
城市规划和土地利用总体规划各自的任务不同。城市规划是城市建设方面的综合性规划，土地利用总体规划是整个区域的规划，城市只是区域中的一个部分，因此，城市规划与土地利用总体规划是局部与整体、点与面的关系。土地利用总体规划的任务是在保证耕地稳定的前提下，综合协调各业用地的发展平衡，统筹安排各类用地的布局和规模，合理安排土地开发和整理，促进土地资源的高效利用，保证社会经济可持续发展。从土地利用的角度出发，城市规划应服从于土地利用总体规划对城市建设用地规模布局的安排。新的土地管理法中规定，城市总体规划不得突破土地利用总体规划确定的建设用地规模。这表明土地利用总体规划批准后，其刚性大于城市总体规划，城市规划在用地规模上须服从土地利用总体规划。
3.2发挥城市规划的“龙头”作用
城市规划是城市发展建设的“龙头”，政府通过城市规划来指导城市开发。在各级政府争相追逐土地储备收益最大化的情况下，城市规划不仅需要对用地进行科学合理的布局，还要对商业开发和公共开发的时序进行引导和控制。规划管理部门应该对与土地储备相关密切的公共开发项目加以明确，在土地储备前期指导公共开发项目建设。城市用地分类不断完善。为了使土地储备和拍卖政策与土地使用性质的管理相适应，应结合城市的规划管理实践，把土地的使用功能作为土地分类的主导因素，同时考虑用地的使用目的、所有权属、出让方式等相关因素，并与相关标准和分类相衔接。在这方面，深圳市走在了其他城市的前列，取得了一定的成果。深圳市根据规划编制、地政管理、规划管理和规划研究的各个环节，充分考虑城市用地分类不同深度的要求，制定了《城市用地分类与标准》。该分类标准确定了大类、中类和小类的三级用地分类体系，基本满足了城市规划管理工作中对不同深度用地类型的要求。规划编制方式的转变。中国城市规划设计研究院将“四区”划定的模式应用到试点城市的城市总体规划中，从而指导和控制城市的用地规划管理。“四区”模式就是在城市中综合考虑自然地理限制条件和人文地理限制条件，科学地确定“建成区”、“适建区”、“限建区”和“禁建区”，综合评价土地资源开发建设的条件。 “四区”模式可以确定城市的极限容量和增长边界，在城市规划和土地利用规划中协调对各类用地的控制，并对土地储备提供限定条件，进而规划城镇空间的布局，提高城市规划编制的科学性。
3.3城市规划参与土地竞标
城市规划参与土地投标，可以保证规划基础性作用的发挥。国有土地使用权招拍挂出让时，出让地块的规划设计条件应严格准确。签订《国有土地使用权出让合同》时，规划设计条件与附图是合同的重要组成部分。要本着“价高者”与“信优者”并重的原则来确定中标人，要充分考察投标者的从业经验、资质、房地产开发的业绩、市场声誉、信用度及其对规划土地利用的能力，将规划设计条件切实应用到土地开发活动中，并得以充分实现。城市规划指导土地储备。在土地储备出让过程中，规划设计条件必须明确地块的面积、规划用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、主要出入口、停车泊位、绿地率、必配的公共设施和市政基础设施等要求。宗地图中要明确标明地块的区位，道路红线的坐标、标高，地块的坐标、标高，建筑界线，出入口位置以及地块周边的环境和基础设施。若出让地块为经营性土地，招拍挂出让的规划设计条件不可以变更，严格保证土地使用权的公平、公开、公正。
4.结论
城市规划指导下的土地储备，可以促进城市规划的实施，保证城市功能的完整性，可以合理确定各类用地的空间区位，充分发挥基础设施的效益，可以更有效地完善基础设施与公共配套设施，有利于地方政府实现“地尽其用”和“地尽其利”的目标，保证城市健康、和谐发展。城市规划的任务是对城市的建设和发展进行综合部署和具体安排，保障社会经济的全面发展。 [科]
关键词：浅析，规划管理，土地储备，重要性
中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号：
土地储备工作包括土地征购、土地储备和土地出让。土地征购是指通过征用集体土地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权；土地储备是指通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装；土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划，向社会公告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。土地储备制度，是我国在土地管理方式逐步从计划经济体制向市场经济体制转变，土地利用方式由外延粗放型向内涵集约型转变的背景下，以经营城市为出发点，以提高土地利用效率和优化土地资源配置为目的，合理运用社会主义市场经济的宏观调控手段，实现土地资产保值增值。
一、规划管理与土地储备工作的关系
土地储备工作中的规划管理是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。
编制规划是城市人民政府及国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理科学利用，实现依法取得土地权属进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备的最终目的是政府通过掌控土地资源，实现土地的有序合理供应，从而实现对土地市场进行宏观调控。
1、规划管理在土地储备工作中的作用
1.1土地征购阶段，规划管理影响储备土地的选址、范围和储备方式
不是所有的土地都适合或应当纳入土地储备的范围。从用地类别看，经营性用地，比如居住、商贸、娱乐以及部分工业用地，可以纳入土地储备的范围；从用地选址看，土地储备应集中资金重点储备政府规划的增值潜力大的土地，例如规划大型公园周边土地、规划轨道交通站点周边土地等。因此，应当在土地利用总体规划和城市规划的基础上，从用地性质、区位、周边规划发展等多方面，规划管理储备对象，特别是选择当前市场形势下易被投资者接受的地块作为土地储备对象。
如果土地储备机构对所有可储备的土地都通过征购、置换等直接储备方式进行储备，将可能面临巨大的资金压力和投资风险。从城市规划的角度，规划管理一些近期增值空间有限、储备难度大或者位于城郊边缘的地块纳入规划储备库，运用规划手段对地块进行控制，待时机成熟再进行储备。
1.2土地储备阶段，规划管理影响储备时限
对于已进行储备的土地，结合城市的发展，规划管理确定短期、中期土地出让计划，使土地出让计划同城市规划结合起来，以利于土地利用的连续性和城市规划配套设施的建设。目前我国对于已储备土地的临时使用缺乏相关管理措施，致使储备土地在未开发前长时间处于荒废状态。可以根据储备土地所处的位置、规模以及周边建设情况，规划管理部分储备地块实行年租和短租，这样既充分发挥城市土地资源的价值，增加国有土地资产收益，也有利于满足一些城市土地的短期需求者，实现规划资源的合理调配。
1.3土地出让阶段，规划管理影响出让时机和出让收益
对不同用途土地的需求会随着城市建设的发展而发生波动，因此在储备土地出让前，在编制详细规划管理的基础上，根据当前城市建设需要和土地市场的变化，合理选择出让地块，核准出让地块的具体规划设计条件。必要时可进行适当的调整，并明确详细的开发条件。另外，在出让土地时，土地储备机构应公开完整的规划信息，其内容不仅包括本地块的规划参数，还应包括地块所属区域的城市规划发展计划、各类配套设施的现状和规划情况等资料，以增加城市土地市场的透明度，为投资者提供可靠的投资依据，从而吸引广大的投资者，提高出让收益。
2、规划管理与土地储备工作的协调互动问题
虽然规范管理在土地储备工作中起到非常关键的作用，但在具体的实施过程中还是存在着协调互动问题，主要有：
2.1 土地储备工作缺乏规划管理的有效引导
在当前的国内形势中，城市都已经认识到土地储备的重要性，但是缺乏规范管理的有效引导。其主要出现在两个方面：第一，近些年来，伴随我国经济的迅猛发展，其相应规划单位受到了诸多开发商与占地单位等的多方面的要求，随着时间的不断推移，这种压力也就日益明显、加大，导致了我国城市规划为了能够实现提高更多的经济效益，出现出更多的有利局面，都奔着这种目标前进，逐渐障碍重重，政府土地储备和城市规划的方向，两相并不能达到协调统一、方向一致。第二，当前我国的土地储备机构存在很多的营利为目的的商业化用地。
2.2 规划管理缺乏储备土地市场需求分析问题
首先，对于规划的制定内容，往往指考虑到了规划体制下的刚性原则，但是对于市场节奏的把握以及相关需求还是不能够牢牢把握得住，因此在当前看来，这种规划的实质分析受理情况已经逐渐超了相关人员的工作范畴。第二，当前的投资主体不单只是政府个体本身，还要依赖于社会资本的推动，但是这样也势必会导致项目规划的弹性加大。
二、规划管理在土地储备工作的重要性
1、规划管理是实现土地政策参与宏观调控的重要途径
土地政策在2004年首次成为除货币政策和财政政策以外的第三个宏观调控手段，是土地管理工作的重大突破。土地储备与出让是调控房地产市场的直接环节，科学合理编制土地储备规划，有计划实施土地供应，理应是土地政策参与宏观调控的重要途径之一。通过土地储备规划的编制和实施，可以有效避免当前土地储备与出让的主观随意性大、受领导意志控制强、土地市场不健康、开发建设过热等问题。
2、土地储备规划有利于落实国家土地出让收支管理政策
土地储备规划有利于进行土地出让总价预算，有利于预先安排和落实土地征收和拆迁费用的支付及被拆迁人的安置，保障公民权益。同时，有利于保障经济型住宅用地的供给，完善住房供应体系，有利于确保出让地块的配套设施完善，保证土地正常使用。
3、土地储备的规划管理是实施土地利用总体规划的有效手段
土地储备机构应突出行政性、非营利性和专门性，其作用应体现在参与宏观调控、加强土地资源管理、盘活土地资源和落实城市规划等方面。土地储备规划的主要作用就是以市场供求和经济发展为依据，将土地利用总体规划控制指标和城市规划方案通过土地出让落实到地块。它可前瞻性地平衡征地指标和用地指标，解决城市规划与市场脱节的问题，解决由于规划和房地产部门信息不对称、更新不及时造成的土地信息不完备等问题。
4、规划管理是完善和创新土地储备制度的需要
土地储备工作对完善土地一级市场，建立公开、公正、公平的市场环境，促进房地产市场发展，提升国有土地资产价值，提供城市建设资金等诸多方面作出了重要贡献。但在目前经济社会不断发展的阶段，土地储备制度需要进一步引入创新机制，实行规划控制。
土地储备制度主要通过三个环节实现“一个池子蓄水”和“一个龙头放水”的目的。显然，在具体操作过程中，任何一个环节都需要有规划的合理控制。土地征购关系到储备资金的筹集运作、被拆迁人的安置、征地与用地指标的平衡；土地储备关系到城市设施建设及相关部门的协调等：土地出让则直接影响到整个房地产市场和宏观经济的运行。而土地储备与土地出让在数量上、时间上、空间上存在的不一致性，更加彰显了土地储备规划的重要性。
参考文献
[1]赵民，陶小马.城市发展和城市规划的经济学原理[M].高等教育出版社，2001.
[2]孟蒲伟,李 宏,王连生.土地储备规划的科学统筹与系统编制[J].国土资源情报，2010，3.
【关键词】土地储备规划；可行性；成果内容
1. 土地储备规划的概念
土地储备规划是各级政府在一定的区域内，根据其当地自然地理、社会经济等条件，对所储备的土地在空间、时间、规模上进行总体安排和布局。
2. 土地储备规划的背景
我国开展土地储备工作相对较晚，管理模式长期处于模仿和探索阶段。由于缺乏规范可行的管理模式，土地储备工作一直处于人手管理的形式。随着时间的推移，储备项目的增多，越来越容易产生混乱，给日常管理工作带来很多不便。2007年，国土资源部、财政部、中国人民银行联合了《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号），进一步完善国家关于土地储备的法律法规，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。
在此基础上，土地储备工作为实施区域土地开发，推进产业结构调整升级起到积极的作用，同时也为交通、城建和部分国有资产经营单位通过土地收储运作推动基础设施和公益建设项目的运作。但由于缺乏有效的土地储备规划，储备土地不能很好地与土地利用总体规划、城市总体规划等衔接，造成无法合理用地，产生了较多历史遗留问题。为提高土地储备的可操作性和效率，有效指导以后的土地储备工作，需要编制土地储备规划。
3. 编制土地储备规划的可行性
（1）政策上可行
近年来，土地储备作为土地市场的重要环节和组成部分，已成为各地土地管理部门关注的热点和工作重心。为了更科学有效地指导土地储备工作，各地纷纷编制土地储备规划（计划），大大促进了土地储备工作的有序、有效进行。特别是《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）的颁布实施，为土地储备规划的编制提出了新的指导思想。其中：第七条要求市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。因此，编制土地储备规划（计划）符合国家的政策要求。
（2）技术上可行
目前以数字化虚拟、地理信息系统（GIS）为基础的空间信息技术在土地管理、城市规划等行业的应用越来越深入，包括第二次全国土地调查、土地利用总体规划、城市规划等重大项目，实现了图、数和空间的无缝结合。通过完备的数据库成果，能够科学管理土地资源，减少工作失误，提高工作准确度。因此，运用空间信息技术进行土地储备规划也是大势所趋，并且能实现与土地利用总体规划、城市规划等成果衔接，提高规划的可操作性。编制土地储备规划在技术层面上可行。
（3）经济条件成熟
我国开始推行经济改革和对外开放政策以来，经济增长一直保持在高位水平上。在近20多年的经济发展中，国家在对经济发展的宏观调控方面认识不断深化，经济调控的手段日趋多样化，调控的水平不断提高，标志着中国经济的增长日趋成熟，省、市、县等各级政府均积累了一定的财政基础。经济条件的成熟，衍生了对土地储备规划的需求，土地储备规划同样也会作为社会经济发展的催化剂，为经济发展提供思路和方向，两者相辅相成，相互促进。由此，编制土地储备规划能够得到各级政府有力的资金保障，经济上可行。
5. 编制土地储备规划的工作内容
土地储备规划是一项系统性、专业性很强的专题规划，其工作内容主要包括：（1）开展前期专题研究，调查和分析土地利用、储备开发、供应的现状特点；（2）调查和分析土地储备工作的组织结构、工作流程、工作绩效与经验，把握城市土地储备工作面临的问题和关键点；（3）协调上层次规划（城市总体规划、土地利用总体规划及国民经济发展计划），提高土地储备规划的可操作性；（4）对规划范围内建设用地供应潜力、规模、布局等进行全面摸底；（5）依照城市空间发展规律，正确预测规划期土地储备的需求的范围；（6）根据土地储备的现状调查和预测结果，制定土地储备规划方案，从土地储备的规模、结构、布局和时序等对储备土地进行合理安排；（7）重点阐述规划期内土地储备的近远期目标以及各阶段（年度）的任务、计划及资金安排等；（8）分析土地储备规划预期达到的社会、经济效益；（9）提出符合地方发展的相关建议，制定切实可行的规划实施保障措施；（10）编制土地储备规划图件，做到文本、图件、数据一致；（11）建立土地储备规划数据库；（12）安排方案成果的部门讨论及开展专家咨询工作；（13）提交成果验收。
6. 土地储备规划的成果内容探索
目前，我国还没有对土地储备规划颁布详细的规程规范，各地开展土地储备规划，其成果内容五花八门，没有统一的成果标准。在参考了土地利用总体规划、城市规划等成果要求的基础上，土地储备规划的主要内容应该包含以下方面：
6.1 文本
（1）总则：描述规划项目的目的、原则、依据、范围、期限等；（2）现状与目标：描述规划对象的地理区位、历史沿革、社会经济，以及土地储备的现状情况，土地储备的目标等；（3）土地储备潜力测算：主要分析和预测规划对象各类型储备土地的潜力；（4）土地储备规划方案：主要描述土地储备的规模、结构、布局和时序安排等；（5）近期重点储备计划：主要描述近期重点安排的土地储备项目；（7）效益分析：主要计算土地储备达到的社会、经济效益；（6）规划保障措施：主要描述实施本规划的相关建议和举措。
6.2 编制说明
（1）项目概况：主要描述规划项目的由来、意义等基本情况；（2）规划编制过程：主要描述规划编制的流程、方法等；（3）基础数据说明：描述规划采用的基础数据的来源、种类等；（4）问题研究与分析：主要分析当前土地储备的问题和不足；（5）规划方案说明：描述确定规划方案产生的依据、数量、时序关系等；（6）规划方案可行性评价：从社会发展、经济增长等方面描述本方案带来的效益。
6.3 规划图册
（1）土地潜力分析图：反映土地储备潜力等级和空间分布；（2）储备土地空间分布图：反映当前土地储备的空间分布；（3）储备土地结构图：反映储备土地的结构种类；（4）储备土地时序图：反映土地储备项目的时序安排；（5）轨道交通储备规划图：反映轨道交通的土地储备空间分布和时间安排；（6）工业用地储备规划图：反映工业用地土地储备的空间分布和时间安排。
参考文献
[1]何芳 叶嫔华 土地储备也应编制规划 中国土地2006年11期.
关键词:土地储备 城市规划 储备规划 互动机制
随着当前国内市场计划经济体制的逐步成熟与完善，土地的合理使用体制革新方向也由有偿使用阶段迈入到了运营土地层面上，进而此时需要的是逐步适应着这种演化过程。而对于运营土的目标能否予以实现，关键还应当需要政府建立出、营造出一个公开、公平、公正土地市场规划氛围。具体以不断优化城市资源为前提，去促进城市健康、良性的实现可持续发展。由此，作为土地使用权临时管理的土地储备机构应运而生。而从当前看，政府要促进国有土地资产保值、增值及变现，城市规划和土地储备是两个重要手段和前提，前者侧重为土地资产变现提供基础、创造条件，后者为土地资产变现提供平台，两者须协调配合，进行良性互动，才能有效促进城市的可持续发展。
一、土地储备和城市规划互动存在两个主要问题
（一）土地储备缺乏城市规划的有效引导
从目前来看，国内半数城市以上，都对土地储备标的时这一块存在严重性质问题，较为盲目。主要是：第一土地储备和当前城市经济发展战略建设不目标的协调性差，与市场发展方向有悖。近些年来，伴随我国经济的迅猛发展，其相应规划单位受到了诸多开发商与占地单位等的多方面的要求，随着时间的不断推移，这种压力也就日益明显、加大，导致了我国城市规划为了能够实现提高更多的经济效益，重现出更多的有利局面，也就是去奔着这种目标前进，逐渐障碍重重，本身地位而占据被动，往往政府土地储备和城市规划的方向，两相并不能达到协调统一、方向一致。第二是当前我国的土地储备机构存在很多的营利为目的的商业化用地。这说明了当前城市规划用地种类不明确，对公用与经营用地的定义界定不明确，导致其土地储备的涵义不能理解，更别说用地类别、用途等的明确划分了。如，除商业、住宅、办公用地外，一些具备经营性用地潜质的地类，如，加油站、社区中心、农贸市场甚至物流用地都没有能实现充分储备，土地储备的结构较为单一。
（二）城市规划缺乏用地市场需求分析问题
可以说，在当前的城市规划机制中，还是存在着国家计划经济发展体制的深刻烙印，规划编制负责人往往对时尚项目的需求分析力度往往还不够，缺乏前瞻性。主要体现为在当前的市场用地建设开发时，存在人员参与紧张的情况，即土地市场、物业市场以及城市开发相关的咨询人员的参与程度往往上不去，存在制约与局限性进一步加大。首先，对于城市规划的制定内容，往往指考虑到了城市规划体制下的刚性原则，但是对于市场节奏的把握以及相关需求还是不能够牢牢把握得住，因此在当前看来，这种规划的实质分析受理情况已经逐渐超出了相关人员的工作范畴。第二，是当前的投资主体不单只是政府个体本身，还要依赖于社会资本的推动，但是这样也势必会导致项目规划的弹性加大。由此可见，这些客观因素的必然存在，也势必会使用地的项目规划逐步和市场趋势要求产生偏离，逐步与市场脱节，项目也就难以实施。所以，要以市场为主要导向是关键。
二、城市规划下的良性土地储备计划
土地储备计划是为协调于城市规划而设立构建而成的一种计划体制，它结合了土地规划、城市当前阶段的建设发展目标计划，以及包括各县、各区之间的年度城建规划，并且这些发展建设计划都是针对于当前市场的节奏变化，以及相应需求而展开的可行性、可研究性的统筹编制。由此可以看出，城市规划下的良性土地储备计划能够平衡土地开发与用地建设在各个阶段、环节中所涉及到的诸多复杂利益的划分；同时它能够清晰划分计划和经济的内在关系，对城市用地建设与开发的具体地域性用地，提出了“定位、定性、定向、定量”的明确需求，具备的操作性质很强，是可以为土地储备年度实施计划提供主要参考衡量依据的，其具体有利影响互动机制作用如下：
（一）有效弥补现有土地出让计划的不足
目前的土地出让计划只是对出让用地总量的控制，而没有在空间上定位，以及对土地使用条件进行规划限制，难以落实到具体地块，使得当前出让计划几乎变为一种数字游戏，从而严重影响了计划的执行力度，没有应有的控制作用和约束力度。在城市土地管理日益由资源向资产管理转变的背景下，土地出让计划已不能适应这一要求，必须建立全新的城市土地利用计划体系，这一体系应当强调土地资产管理，应当符合当前城市土地利用管理的特点，并与城市规划相衔接。土地储备计划能有效弥补当前土地利用计划的不足，为土地精细化管理奠定基础。
（二）促进城市建设资金实现良性循环
土地储备制度建立后，城市建设逐步集中体现在两个方面，一方面是公益性基础设施建设，另一方面就是经营性用地前期整理开发并出让的土地储备过程。前者是政府巨量资金的投入，后者是土地资产变现后政府收益的回笼。政府公益性基础设施建设投入，必将改善设施延伸区域的环境，带来土地升值，将这些即将升值的土地预先纳入政府储备，由土地储备机构制定储备计划，进行整理、养地，再适时出让，是实现城市建设资金良性循环的关键。
（三）土地与规划部门互动反馈的直接源头提供了便利渠道
土地储备计划能够有效为部门之间的反馈机制的形成，起到推动性的促进作用，同时提供了相关有利渠道。第一，土地储备部门在开始设计、制定储备计划的前期阶段，应当和城市规划部门的进行沟通、交流，了解双方各自的交换建议，并派设专门人员去进行相应的土地规划审批工作程序的相关部署、安排，有效形成对接。第二，为了能够使计划实施起来发挥效用，土地储备部门应当结合项目的前提投资能力，以及市场的趋势要求，抓取有利信息和规划部门进行协调、沟通，促进意见统一，最后达成一致，从而便于未来在继续做出合理化结构安排调整，利于项目有序实施。由此可见，加强规划确实对城市用地以及开发带来重要的导向作用，而储备计划就是城市规划活动实施的有效载体。也就是说，它能够使相关实施活动的实施，更为适应当前的瞬息万变的市场节奏。
三、结语
总之，在面对二十一世纪一切经济、科学技术都在迅猛发展的今天，人们在实现全球化经济高速发展的同时，人们自身也相应付出了惨重的代价。为此，如何能够促进实现都市化的用地空间的理性发展、成长，已经成为了当前城市化建设问题的主要研究话题。而通过构建土地储备与城市规划互动的相关体制，加以政府的积极有效引导，推动城市化规划相关措施的有利实施，从而在一定程度上去一直这种无序蔓延的“建设”行为，我国才能实现合理科学用地和掌握用地完善配套，促使地域性用地统筹的衡量标准能够得到实质提升，其相生态成本与社会成本能够满足于国家城市化建设的相关需求与需要。
参考文献：
[1]於忠祥,李学明,崔莉. 论城市土地储备制度[J]. 安徽农业大学学报(社会科学版), 2004,(01) .
[2]杜宾宾. 对我国城市土地储备制度的几点思考[J]. 北方经济, 2006,(06) .
为了加强政府对土地市场的调控，有序实施城市规划，深化土地使用制度改革，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》等规定，结合本市实际情况，制订本办法。
第二条（适用范围）
本市行政区域内的土地储备，适用本办法。
第三条（定义）
本办法所称的土地储备，是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。
第四条（管理部门）
市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划，协调解决土地储备中的重大问题。
市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理；区（县）土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划执行情况的日常监督管理。
市和区（县）投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定，履行土地储备项目的相关审批职责。
第五条（储备机构）
市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。
各区（县）政府设立一个土地储备机构，在本区（县）区域范围内实施土地储备。
经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。
第六条（储备范围）
下列土地应当纳入土地储备范围：
（一）滩涂围垦成陆并经验收合格的土地；
（二）拟转为经营性建设用地的原国有农用地；
（三）拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地；
（四）拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地；
（五）土地管理部门依法收回的闲置国有土地；
（六）市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。
第七条（储备分工）
本办法第六条第（一）、（二）、（六）项所列的土地，由市土地储备中心负责储备；其他各项所列的土地，由市土地储备中心和所在地的区（县）土地储备机构联合储备。
经市政府批准的专门机构，在相关批准文件规定的区域范围内实施土地储备。
第八条（储备计划）
本市的土地储备计划应当与国民经济和社会发展计划相协调，与土地利用年度计划以及明后年的土地供应计划相衔接。
市房地资源局应当会同市发展改革委员会等有关部门，在每年第四季度组织编制下年度的土地储备计划，经市土地管理工作领导小组审核批准后分解下达。
第九条（储备地块的立项、规划和用地手续）
土地储备机构应当在土地储备计划范围内确定地块实施储备，并可以向投资主管部门办理储备地块的前期开发立项手续。
储备地块的前期开发立项批准后，土地储备机构可以向规划、土地管理部门申领建设用地规划许可证和建设用地批准文件。其中，储备地块涉及农用地转用或者征用农村集体所有土地的，由土地管理部门按法定程序办理农用地转用和征地手续后，发给建设用地批准文件。
建设用地规划许可证和建设用地批准文件应当载明储备地块的坐落、四至范围、面积等事项。
第十条（储备地块的补偿安置）
土地储备涉及房屋拆迁、征用农村集体所有土地的，应当按照国家和本市的有关规定，办理房屋拆迁许可、征地补偿安置方案审批等相关手续，并按照规定的标准、方式和程序实施补偿安置。
土地储备机构对原划拨给企事业单位使用的国有土地实施收购储备的，应当按照本市的基准地价并结合土地市场行情，与该单位进行协商，确定补偿价格，签订收购储备协议。
第十一条（储备地块的基础性建设）
储备地块有经批准的控制性编制单元规划或者控制性详细规划的，土地储备机构可以在完成该地块上建筑物、构筑物和其他附着物的拆除，并经投资、规划、建设管理部门批准后，按照规划要求实施基础性建设。
储备地块的前期开发立项批准前，已有经批准的控制性编制单元规划或者控制性详细规划的，投资、规划管理部门应当在批准前期开发立项和建设用地规划许可证时，一并审批储备地块的基础性建设。
第十二条（储备地块的权属证明）
土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。
储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回。
第十三条（储备地块的临时利用）
经规划管理部门批准，土地储备机构可以在土地储备期间，临时利用储备地块。
储备地块的临时利用不得影响市容环境，不得修建永久性建筑物、构筑物和其他附着物。
市和区（县）土地储备机构不得兼营除临时利用储备土地以外的其他经营性业务。
第十四条（储备信息统计）
市房地资源局应当建立土地储备信息统计制度。
土地储备机构应当每季度将储备土地的面积、数量、坐落、收购补偿价格、基础性建设情况、临时利用情况等相关信息，报送市房地资源局。
第十五条（储备地块的供应）
土地储备机构应当按照土地供应计划的要求，做好储备地块交付供地的前期准备工作。
储备地块的出让工作，由市或者区（县）土地管理部门会同投资、规划等管理部门和土地储备机构，按照本市土地使用权出让招标拍卖的有关规定和土地利用年度计划组织实施。
第十六条（资金管理）
储备地块出让所得的价款中，属于土地使用权出让金的部分，由受让人支付给土地管理部门；属于土地前期开发费用的部分，由受让人支付给土地储备机构，并在扣除土地储备的成本开支和管理费后，纳入土地储备专项资金。
土地储备专项资金的设立、使用和管理办法，由市财政局会同市房地资源局另行规定。
第十七条（监督检查）
市和区（县）土地管理部门应当定期检查本市土地储备计划的执行情况。
财政、审计部门应当对土地储备的成本开支和土地储备机构的财务状况定期进行核查、审计，审计结果应当报送市土地管理工作领导小组。
第十八条（违法行为的处理）
土地储备机构的工作人员贪污、贿赂、挪用公款或者利用职权为自己和他人谋取私利，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。
第十九条（具体应用解释）
土地储备机构具体实施土地收储、供应、融资工作，要严格按照规定，配强专业人员，加强内部管理，积极推动土地储备工作规范化运行。储备土地、已供土地、资金收支、各类融资等相关信息，要按规定通过国土资源主干网，录入上传国土资源部土地市场动态监测与监管系统。土地储备中心有下设或挂靠从事工程建设机构的，必须与土地储备中心彻底脱钩。
二、精心编制实施土地储备计划
土地储备实行计划管理。根据规定，国土资源部门会同财政、人民银行分支机构等部门共同编制年度土地储备计划，报同级政府批准，并报上级国土资源部门备案。土地储备中心每年第三季度编制下一年度土地储备计划，新增储备土地规模（含本年度收储已在本年度供应的土地），原则上不突破本级前三年平均年供应的储备土地量。年度土地储备计划包括土地储备规模、储备土地前期开发规模、土地供应规模、储备土地临时利用计划、计划年度末储备土地规模。
三、积极推进储备土地前期开发
土地储备中心应组织开展储备土地前期开发。实施基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。
四、严格土地收储管护登记
（一）规范土地收储。纳入政府储备的土地必须产权清晰。土地纳入储备前，土地储备中心应对取得方式及程序的合规性、经济补偿（政府无偿收回的除外）、土地权利（包括他项权利）等情况进行认真核查，对取得方式及程序不合规、补偿不到位、权属不清晰、未办理登记手续、应注销而未注销原登记手续、已设立他项权利未依法解除的，不得纳入储备。土地储备中心应优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。
（二）规范储备土地管护。土地储备中心应对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护。对储备土地的管护和临时使用，土地储备中心可设立内部机构进行管理，也可通过公开招标方式选择管理单位。储备土地的临时利用，应报同级国土资源主管部门、财政部门同意。其中，在城市规划区内储备土地的临时使用，需搭建建筑物、构筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意；设立抵押权的储备土地临时使用，应征得抵押权人的书面同意。土地储备中心应与土地使用者签订临时使用土地合同，明确土地用途、期限、经济补偿、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物处理及提前终止使用经济关系的处理等事宜。临时使用储备土地的期限不得超过2年，且不得转包，取得的收入按照非税收入收缴管理办法规定，全部缴入同级国库，纳入公共预算，实行“收支两条线”管理。
（三）规范储备土地登记。按照《土地储备管理办法》的有关规定，市境内申请储备土地登记的机构应为进入国土资源部土地储备机构名录的七家土地储备中心。除法律另有规定外，其他单位申请储备土地登记的，不予受理。
土地储备中心申请登记土地的，应当提交土地登记申请书、申请人身份证明资料、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、政府批准的储备计划、批准纳入储备的文件、相关土地利用总体规划和城市总体规划等材料。经同级政府批准，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，可办理登记，核发国有土地使用证。储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”，登记的用途应依据土地利用总体规划确定，能够细化到《土地利用现状分类》二级类的，应当按《土地利用现状分类》二级类填写。未确定规划用途的，不予登记。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。
五、有效规范土地储备融资
全市列入名录的土地储备中心（市土地储备中心、东坡区土地储备中心、仁寿县土地储备中心、彭山县土地储备中心、洪雅县土地储备中心、丹棱县土地储备中心、青神县土地储备中心）作为向银行业金融机构申请土地储备融资贷款的主体。原则上市土地储备中心负责市本级的土地储备融资工作。各园区的土地储备融资按土地登记的级次管辖由所在地土地储备中心统筹。各园区自行做好土地储备融资贷款的相关工作，土地储备中心给予积极支持。
土地储备中心用于抵押贷款的储备土地必须具有合法土地使用证，贷款用途必须符合土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
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