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绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产经营管理，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
房地产经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。目前，在我国房地产经营管理中还存在一些问题，如何有效地处理这些问题，将对我国的房地产行业产生深远的意义。
1.2011年我国房地产市场形势
从上面的我国房地产开发投资的情况来看，2011年我国的房地产投资整体还是保持30%左右的增长速度，但是到了6月份以后，又开始出现增幅逐渐回落的现象。在房地产的开发投资中，用于住宅的投资总共为39857亿元，同比增长32.8%，但在6、7月份以后也出现了逐渐回落的趋势。在2月份左右，由于各个房地产企业的建设计划开始得到落实，加上国家宏观调控的作用，房地产开发投资出现逐渐上升的趋势。再来看一下我国房地产企业新开工面积情况。
从上面的图表可以看出，2011年我国的房地产企业新开工的面积呈现出稳中有降的趋势，11月份的房屋竣工面积为年内新高。从房屋的新开工面积来看，从下半年以来，房地产企业的新开工面积逐月地减少，各大房地产企业纷纷缓开工、拖延竣工的时间。到了11份，由于年关将近，各大房地产企业纷纷赶着竣工，导致竣工面积一下突然增长，创造了9605万平方米的记录，环比增长53.3%。而从4月份开始，房屋竣工的面积维持在一个低位的水平。从开工面积来看，从1到11月，我国的房地产企业的房屋开发面积为17.5亿平方米，同比增长20.5%。但是也出现了连续3个月收窄的情况。下面则是11年我国房地产企业的商品房销售情况图表。
从图表三可以看出，我国房地产企业商品房的销售在整体上保持着上涨的趋势，但是从第四季度开始，出现了下滑的现象。从上面的图表可以看出，从十月份开始，商品房和商品住宅的销售面积都出现了同比下降的趋势，这预示着我国的房地产整体市场出现了成交量、成交额下滑的现象。在全国商品房销售总面积中，商品营业用房的增长最快，为17.0%，住宅的销售面积增长最慢，为7.5%。下图则是指2011年以来我国商品房价格的趋势。
从2011年我国房地产价格的走势来看，我国的房地产企业出现了价格小幅下滑的现象。从商品房的价格来看，11年商品房的成交均价同比上涨6.9%，而2010年商品房的价格同比增长为7.5%，出现了涨幅下降的趋势。这说明了在住宅价格下降的时候，商品营业和办公用房还是保持飞快的涨幅速度。下面还来看一下我国2011年11月份房屋景气指数。
从图表可以看出，在国家宏观调控政策的作用下，全国的房地产市场开始逐渐转冷，开发指数下行的趋势还将继续存在。
2.2012年我国房地产企业走势
2.1投资增幅趋缓
在国家的宏观调控作用下，2012年房地产的投资将出现趋缓的现象。其次，在房地产市场成交量出现低迷的状态之下，房地产企业会缩小房屋建筑的面积。
2.2房屋整体成交量保持在低位水平
由于国家加大对房地产企业的调控，严格执行限购、限贷和限价的措施，导致房地产的房屋成交量有所下降，增幅出现趋缓的现象，有的地方还出现负增长的现象。
2.3房地产企业措施加大
大部分房地产企业加大了房屋的促销力度，进行降价促销、网上营销，提高房屋的销售率。另外房地产企业通过少拿地、拖延开工时间、延缓竣工时间来减少房屋的提供量。
3.新形势下加强房地产经营管理的有效措施
从以上列举出的我国房地产企业的现状和走势，我们可以看出我国的房地产企业呈现出了低迷的景象。于是，人们应该加强对房地产企业的经营管理，确保房地产企业继续健康稳定的发展。
3.1创新房地产经营管理制度，壮大企业经济实力
创新管理制度是企业提高经济效益、夯实发展根基的有效手段。为适应市场竞争形势，针对企业新的房地产经营管理体制，房地产企业应该按照《公司法》及国家、地方、行业法律、法规，重新制定各部门层次的职能标准，理清相互间的经济关系和管理关系，建立符合企业发展新形势的管理制度，全面提升企业管理水平，实现管理的科学化、规范化、专业化、制度化，提高企业应对房地产市场危机的水平。
3.2加强房地产企业财务资金管理
提高资金的运转效率尤为重要，所以应对企业内部资金运行进行静态控制、实时监控、集中管理、动态管理、统一调配、监督控制，实行资金按调度使用，制定严格的用款制度，重点掌握工程项目资金的来龙去脉，降低不必要的成本支出，降低房地产企业成本。
3.3实行房地产企业质量安全目标管理
加强管理，保证质量、保证安全，才能实现房地产企业的投资期望，才能满足消费者的需求，提高房屋销售成交额，使企业的房屋成功的销售出去。
总 结
住房与人们的生活息息相关，住房关系到人们的切身利益，所以国家必须加强对房地产企业的经营管理。目前我国房地产企业出现了暂时低迷的现象。各大房地产企业要纷纷采取措施，从企业的经营管理开始着手，加强对经营管理的研究，才能使企业在残酷的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]石金和.房地产经营管理本科专业发展探析[J].中国西部科技,2010(7).
关键词：房地产开发；经营管理；分析
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
企业都是以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。而这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。房地产的项目应实现最优化的开发和管理模式从而满足人们日渐提升的居住环境和品位的要求需要，提高房地产的开发项目管理是实现房地产降低成本、实现最大限度盈利的首要步骤，对房地产项目的质量和管理有着重要的意义。
1 土地政策、房地产信贷政策与现代化管理方法
房地产开发市场竞争愈演愈烈，市场竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。随着我国城市化进程的不断深化、房地产市场的蓬勃发展，以及政府对土地市场的垄断，优质土地资源越来越稀缺，土地价格正在以超越房价的速度急剧增长，而与此同时，土地政策对企业资质、企业资金、企业资格审查要求越来越严格，土地政策对企业拿地的影响越来越大。在信贷政策方面，要企业要严格执行差异化的住房信贷政策，这些新变化对房地产市场会有很大的影响。房地产企业应调整战略以及时跟进来应对这一结构性调控。要想在国有土地出让项目招标中获胜，除必须是具备企业资质和整体实力外，还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产诸要素最合理的科学的配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益。在房产开发和建设过程中，根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而，取得最大的经济效益，成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中，经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用，是企业在竞争中的很大的成败因素，现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。
2 项目管理与基础管理
由于房地产项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制信息反馈总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。只有认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变因素的影响。在实施现代化管理过程中，离不开基础管理，如计量管理，监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法，都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据。
3 物业管理
为了使建成后的工程设施能够正常运行，并实现保值、增值，同时为用户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是重要条件。在许多西方发达国家，物业管理都是由专业化公司承担，而我国是在上世纪九十年代初才开始从香港引入物业管理（facility management）的概念。十年左右的时间全国各地都成立了不少物业管理公司，但是大多数管理公司的服务内容及服务质量都与国际性的工作标准有较大的差距。房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。物业管理方面的投诉和冲突成为近年来房地产行业的争论焦点。在这样的境况下，对有志于塑立品牌、开拓市场的房地产开发企业来说，既拥有了前所未有的机遇，同时也面临严峻的挑战。一流的物业管理服务成为房地产企业争夺市场的又一张王牌，而这就需要企业以顾客满意作为经营管理中的行为准则。即以高素质的人才构筑企业的核心，建立规范化的物业管理流程和制度（客户部接受住户的咨询、投诉，维修部立刻派遣人员到现场处理，保安部提供一天24的安全服务，绿化保洁部门保持美丽舒适的环境等），制定合理的物业管理费用、并实行财务公开，创造人性化的生活空间（定期和住户交流，节假日的问候或礼品，举办住户共同参加的文艺晚会）等。物业管理是房地产企业开发经营过程中的重要内容，是为客户提供的长期服务，也是房地产开发企业在激烈的市场竞争中获胜的前提条件。服务的质量同产品的质量一样具有决定性的意义。
4 房地产开发项目管理的具体措施
4.1 房地产开发项目的成本控制
房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。
4.2 房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制
房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。
4.3 加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制
房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理；房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。
5 结束语
房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。
参考文献：
[1] 刘惠敏，韩传峰, 陈伟.大型商业房地产项目全过程管理[J]. 房地产开发，2011，（09）.
[2] 李娜，刘守涛. 循环经济与房地产业[J].上海房地, 2010，（04）.
【关键词】房地产；范畴及发展；经营管理
随着社会的快速发展，房地产行业在国民经济中占有的比重越来越大，房地产企业本身能否健康发展，在很大程度上对国民经济能否健康增长有着不可忽视的影响力，是国民经济增长的一个基本生产要素。[4]从项目经营的战略高度着手分析，重点是从控制项目启动组织到实施过程全方位每个细节，提高对风险的管理，才能在竞争日趋激烈的市场中，赢得先机。
一、房地产项目经营管理的范畴及发展现状
（一）房地产项目经营管理的范畴
房地产项目的经营管理者运用系统工程的方式、理念和模式，综合管理房地产项目的建设和使用，努力达到生产要素在房地产项目上全过程和全方位的的优化配置，为客户提供一流的产品。房地产项目管理系统十分繁复，不同目标具有特殊性，使得项目管理方式也是多种多样。不仅由许多项、分项、工程活动所构成，而且必须是一个系统完整的操作过程，作为一个完整的项目管理系统应将工程的各工作职能、各投入单位、各项目任务、各个阶段融合成一个统一完整的整体。房地产经营活动是指房地产经营管理者对房屋的建设、交易、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的转让、出让等按价值规律所进行的有计划、有目标的经济活动，活动范畴涉及到房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。[4]
（二）我国房地产项目经营管理的发展现状
目前房地产项目的管理方法主要有部门制、公司制、事业部制以及专业管理这四种。房地产项目的经营管理的终极目的是以最高的效率完成项目工程，以项目经理负责制为切入点，使用系统工程的方式、理念和模板，开发项目建设的全过程是一项繁复的系统工程，按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统，一定要有一套完整、规范和科学的管理保证体系，来规划和协调开发项目的全过程和保证最终目标得以实现。[1]房地产项目的经营管理在实际运行过程中还存在着许多未知因素，我们必须要正确地审视、总结和处理，必须站在项目经营管理的战略高度，全过程、全方位地对项目启动组织和实施过程管理加以控制，提高对风险的防范，这是保证项目目的、项目目标实现的关键所在。
二、当前我国房地产项目经营管理存在的问题
（一）市场定位及决策机制不完善
项目运行机制的不完善，那么项目管理的就难以控制，如项目工程进度拖拉，延期交房普遍；房地产开发没严格控制，管理费用过高及未知费用超出预期额度，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会由于对市场调查不充分，没有充分心理准备，评判“标准”不明确，无法抉择，导致拖慢项目决策。
（二）项目设计资源协调性欠缺
由于一时又无法跟上设计单位相应的监督管理体制， 发现在项目的施工中会造成许多设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工在设计上都发生了巨大的变化，甚至变更图纸的数量超出了原设计图纸。设计过程中出现的问题主要表现在：没有恰当的设计招标程序，没有考虑设计对项目投资控制的重要性，缺乏设计监理，文档资料缺乏规范化、制度化管理等。当工程只能匆忙完成或工程待定内容无法决定时，因市场定位的前期准备资料不充分、研究数据方面资源整合缺失等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”， 前期的市场调查和产品研究问题此时就演变成了工程建设的项目管理问题和工程变更的技术问题。[1]
（三）房地产团队凝聚力不强
如果一个团队凝聚力不强，那么项目运行成本就会过高、房地产交易纠纷也会增多。 对于项目工程现场管理以外的工作，如项目的前期规划、销售推广、客服、筹措资金与资金周转等等。融资手段的单一及资金周转计划水平低下致使资金运作成本偏高，项目最终收益会受到直接影响。另外销售推广与客服管理水平低下导致房地产交易过程中，纷争不断，未能积极友善协调售买双方的关系，售后维修不到位，配套设施不齐全等，导致企业品牌建立受阻和维持的根本原因。[3]
三、统筹解决我国房地产项目经营管理问题的途径
（一）制定长远规划，提高企业的战略决策规划能力
随着社会经济发展的社会化、现代化进程，以及宏观经济的巨大变更，要求企业从客观上具有长远敏锐的战略眼光，充分考虑复杂多变的宏观经济因素，制定相应的战略计划。
一是全面规划，即在战略期内关于企业每方面的详细周全的全面计划。
二是渐进式计划。这一计划与全面计划恰巧形成两个极端。由于企业可能会遇到诸多不确定因素，要求企业的目标能根据当下情况而作出相应的改变，走一步看一步。
三是选择性计划。这是一种介于全面计划和渐进式计划之间的折衷计划，它一般只把主要的计划拟定出来，而对今后三至五年内的详细计划不做明确说明。
（二）努力实现企业各项指标，提高企业综合管理能力
努力贯彻产品的各项指标，提高工作效率。在方案项目设计明确后，就可以进着手规划项目施工图设计，在施工图设计时，要坚持贯彻产品规划方案明确的各项要求，努力作好项目安全性与经济性，舒适性的联系，那么要在保证建筑产品的没有安全隐患的基础下，从结构、建筑、设计到水电配套方案设计都要能体现规划方案项目定位的各项指标，不要随意增加或删减。（v）在项目施工阶段，要把产品定位时的开发周期以及质量要求指标，分解为各阶段指标。和工程施工单位签定合约时，就要把工期和品质做为一项目标要求明确地在合同中表达清楚，并在以后的施工阶段中进行过程跟踪考查，再者，房地产开发企业做为产品开发主体，要密切关注建筑产品施工品质，对有可能建筑产品后期使用的工序产生影响，如可能引起跑、冒、渗、漏等现象以及门窗无法灵活密闭开启时的工序要加强监督。因为这些问题虽然看上去很小，但对居民的正常日常生活却有无法忽视的影响，严重时，因为居民的报怨 甚至还可能影响到房地产企业的市场形象与信誉，因此要重视此类问题避免发生。（v）目前，有些房地产企业因在过程管理中忽视了上述重要环节和工序的管理，而导致后期居民有很大意见，企业形象会造成难以挽回的损失。
（三）加强培养企业文化，提高企业的综合凝聚力
企业文化建设其根本在于通过价值观的引导， 促成企业价值观与员工个体价值观的趋同发展，达到具有共识的目标，从而促进企业员工自觉地将企业的制度要求内化为个人的行为标准并以此来约束自我行为， 以实现企业与员工的共同发展。[3]21世纪理性营销时代的到来，使个人英雄无法再在营销舞台上独唱主角，依靠个人力量叱咤风云、劲舞弄潮的日子已经一去不返了。团队，这个营销时尚名词，开始被越来越多的企业深讨钻研，只有拥有了一支具有很强向心力、凝聚力、战斗力的团队，拥有了一批彼此间互相鼓励、支持、学习、合作的员工，企业才能不断进取、壮大。团队是开放的，在不同阶段都会有新成员加入，高团队凝聚力会让团队成员在最短时期内具备团队意识，形成对团队的归属感和认同感，缩短新成员与团队的磨合期，提高他们的适应能力，在日常运营期间，大幅提高团队的工作业绩。
结束语：总的来说房地产经营管理工作水平的高低是决定企业经济效益的一个重要因素，同时也是企业综合素质和核心竞争能力的具体体现。要做好这项复杂、系统、细致的管理工作，企业要不断创新经营管理方法，全员全过程的配合努力才能达成。
参考文献：
[1]孟献壁，李娜，乔保国.浅谈建筑工程质量控制 .山西建筑 ，2 0 0 7
[2]王义. 论房地产项目的经营管理. 城市建设理论研究. 2012
关键词：房地产 经营管理 人才 培养
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：
随着经济的不断发展，我国城镇化建设的加速，使房地产行业得到了快速发展，对于房地产经营管理人才需求量也在逐步扩大，要求从业人员更加专业化。我国房地产经营管理人才的培养，相对于房地产业的发展来说，还相对比较滞后，如何使房地产管理人才更能适应行业发展需要，如何提升学校教育知识与社会实践的结合度，这些都成为现阶段人才培养的重点所在。
我国房地产业发展背景
从房地产行业的发展来看，改革开放之前，我国的土地管理比较严格，房屋属于福利分配，没有明显的商品属性，不论是房屋建设，还是房屋的修缮等，都由国家安排，这就导致国家负担沉重，不能适应社会的发展和人民群众的需求，也制约着我国城市的发展。改革开放之后，土地制度开始放松，土地使用权可在市场上流通，我国也适时突出相关政策，鼓励房地产行业的发展，房屋的商品属性开始突显，也使得我国房地产业得到快速发展。由于改革开放前体制的约束，我国房地产经营管理人才十分匮乏，近年来，房地产行业井喷式发展造成人才需求更为突出。
从教育体制来看，由于高等院校自身的发展情况和发展方向不同，开设专门的房地产专业的高等院校很少，即使有相关的专业学院，但由于发展的方向不同，在课程设置方面也不尽相同，有的院校偏重于建筑方向，有的工程管理方向，没有形成统一的教学规划，这样对于专业建设的发展也造成瓶颈，最终也影响着我国房地产业的长久健康发展。[1]
行业经营管理人才的需求
在经济高速发展下，房地产行业也发生了很大的变化，对于专业的经济管理人才的需求也改变。一方面是对经营管理人才的要求，更为专业化、知识化，要求有较深的业务知识，有良好的职业素质，有很强的工作能力的复合型人才。另一方面，由于房地产行业的日趋成熟，本土化特点日趋明显，房地产行业的投资性加大，与金融市场的逐步融合，对于具有多知识的房地产经营管理人才的需求加大。现阶段，房地产企业的不断发展及行业竞争力的逐步增强，都需要更多的经营管理人才，老一辈的注重工程、技术的房地产人员已经不适应时代的发展，需要更多倾向于时展的管理人才的补充，使整个行业的人才素质不断提升，更加专业化，更能融入到国际化发展的潮流中。
房地产经营管理人才的培养方向
对于房地产经营管理人才的培养，要有明确的培养目标。不仅要求该行业人才具备专业的基础知识和管理能力，还需要有很强的实践技能和分析能力。整体的培养目标应该是具备高水准的文化素养和职业道德，有很强的经济知识基础及相关学科的知识，并且对房地产周边行业有很强的经营管理能力的综合性人才。这个目标的确认，也为我国房地产经营管理人才的培养指明了方向，使高校教育能够更加切合行业需求进行教学改革，符合人才发展的长远规划。
在人才培养的过程中，要始终结合社会需求，根据行业的发展和市场的需求，来确定人才的培养计划。现阶段房地产业的迅速发展，对于人才需求量较大，各高校可适当的扩大招生，这样一方面可以满足市场对人才的需求，另一方面可以提高高校的效益。从房地产行业来看，房地产经营管理设计部分较多，需要学习的相关法律法规种类繁多，这就要求在人才培养中，注重多元化发展，进行综合性的学习，适应实际工作的需求。
房地产经营管理人才培养的措施
根据市场的需求，需要对现阶段的教育培养模式进行重新的梳理和改革，更加注重人才培养的多元化和实用化。
完善教育体系
在目前我国高校教育方面，对于房地产经营管理人才的培养，还没形成完善健全的培养体系，各高校应该逐步扩大对该专业的支持力度，建立多层次的教育体系。在加强知识理论学习的过程中，更要注重实际操作和运用能力的协调发展，使行业经营管理人才更趋于多样化。
在基本人才培养体系的完善过程中，也要注重对高水平人才培养体系的建设，加强研究生教育培养体系的建设，培养出高素质的专业性科研人才，扩大房地产行业人才的储备。同时，要逐步建立多层次的继续教育体系，对于房地产业各层次从业者，都需要不断的学习和提高，这样才能符合市场的变化发展。
2、加强合作对接
在人才培养过程中，专业院校不仅要让学生成为行业理论人才，还要积极与行业合作与对接。学院教育要符合行业发展的趋势，并对专业人员进行相关的职称管理和学术探讨，才能培养出优秀的、具有很强竞争力的人才，使人才培训形成良好的循环，高校教育成为人才培养的基地，而行业成为高校教育的方向趋势，并对高校教学成果进行评估，达到互动发展，使人才的竞争力更为突出。[2]
参考文献：
关键词：房地产企业；经营；经济双重性
房地产行业是国家经济建设发展的命脉，经过政府长期对房地产市场的宏观调控，房地产行业规模不断扩大，逐渐发展成熟，房地产企业的经营水平不断进步，经营方式也更加多样，随着房地产行业市场化改革的不断深化和产业结构调整的深入，房地产行业形态发生了很大的变化，企业盈利空间逐渐缩小，房地产企业需要通过管理思路和经营方式的创新来适应房地产行业形式变化，使之能够在市场中生存下来，实现房地产企业的长远发展。
一、房地产企业经营管理工作的双重管理模式
主要介绍了房地产企业经营管理工作的主要内容，可具体划分成价值链管理和利益分配管理两方面，二者之间形成了明显的相互制衡关系，在房地产企业的经营管理活动中要充分利用其双重性的特点，平衡内外部关系，形成良性循环，逐渐提高房地产企业经营水平，使之能够在日渐激烈的市场竞争中胜出，实现企业的长远发展。
（一）双重管理
1.价值链管理
企业价值的创造来源于一系列经营和生产活动，包括设计、采购、生产、管理、销售、服务等，不同经营活动之间的有机联系就是企业的价值链，价值链中所有能够创造价值的活动称为价值活动，企业的价值链和价值活动客观反映了企业的历史、战略、战略实施方式以及价值活动的经济效果，基于价值链的管理就是对企业所有价值活动的优化、协调、整合，提高企业的经营管理水平，控制企业经营和生产活动成本。
2.利益链管理
利益链的管理主要是对房地产企业生产经营利益的分配，不同于企业行业，房地产行业建设周期长，基础投资大，人才、技术、资金密集，价值链上任何环节都对项目开发的最终效果有着直接影响，不合理的利益分配将会影响生产要素之间的协调和成本控制工作的落实，也就是对价值链的形态产生影响，影响房地产企业的最终经营水平和盈利能力，并最终加剧利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和价值链管理之间应该相辅相成互相协调配合，为了实现房地产的双重管理，可以应用平衡计分卡管理工具，实现房地产企业内外经营目标之间的均衡兼顾。
（二）双重管理的作用
1.适应市场竞争
我国市场经济改革不断深化，政府政策的不断出台，对市场发展形成了有利的规范和引导作用，提高了市场竞争的透明度和公平性，房地产企业之间的公平竞争更加激烈，生存和灭亡成为了每一个房地产企业都面临的问题。房地产行业是我国拉动内需的重要突破口，是国家经济建设最强有力的脉搏，但是行业发展不能过分依赖政策与经济形势的优势，不利于在房地产行业中形成健康的竞争和淘汰机制，对行业整体的经营水平提升十分不利。所以，房地产企业面临的生存难题其实是必要的，能够刺激其主动找寻适应市场环境的发展策略，进行管理方式的创新，形成企业的核心竞争力。
2.企业发展的必然趋势
每一个企业在经营发展过程中都会表现出一定的双重性，企业产品的加工形成过程中不同的加工环节和企业生产要素之间形成了价值链，利益分配上，不同要素投入者之间的利益分配关系又形成了利益链，对于房地产企业，这一客观规律仍然存在，仍然表现出价值链管理和利益链管理的双重性，且彼此之间相互制约，生产要素配置优化工作不到位，成本压缩效果不理想，利益均衡分配必然将受到影响，利益分配不均衡必然会造成协作失败，而协作失败又会造成生产要素配置优化和成本控制不利的问题。
二、现阶段房地产企业双重管理策略
2015年，政策逐渐宽松，房地产行业开始缓慢回暖，但是房地产行业投资总量下降的趋势短时间内难以改变，因此房地产企业转型迫在眉睫，经营管理的双重管理工作也显得十分必要，但是一些管理者在进行双重管理工作时也暴露出了一定的问题，表现为实际操作中指定指标计划完成不理想时考核难以进行，制度理论可操作性差等，需要采取一定的策略有效规避这些问题。
（一）国际平衡计分卡的应用
不同时期，不同发展阶段，不同外部环境条件下，企业经营管理工作的主要目标和任务都是存在差别的，房地产企业想要实现自身的可持续发展，就需要积极学习其他企业的成功经验，并对自身的发展实际情况进行全面调查分析，在科学的管理工具辅助下，制定科学的企业发展目标和规范方案。现阶段，平衡计分卡作为一种优秀的通用管理工具，有着数据显示清晰、可操作性强的优势，对于房地产企业的双重管理来说十分适用。
1.内外部指标的双重设定
平衡计分卡能够同时设定内外部指标，维持企业内外部之间的协调。这样的指标设计能够避免房地产企业出现内部指标显示经营状况良好，但是外部指标却不理想的情况。房地产企业的价值链管理更加倾向于对内部运营效率水平的提高，而利益链管理则关注企业和外部利益相关者之间利益分配的协调合理，而平衡计分卡同时设定了内外部指标，实现了价值链管理和利益链管理工作的均衡。
2.财务指标与非财务指标的双重管理
平衡计分卡的指标设定中同时包含财务指标和非财务指标两部分内容，在企业的绩效考核中占有同样的比重。财务指标主要包括企业资产回报率、利润率等内容，非财务指标则主要包括产品质量以及客户满意度等，双重指标的设定有利于限制企业对盈利的过分追求，对控制房地产项目建设质量有着一定的积极意义。
3.结果性和驱动性衡量指标的双重标准
这两部分内容的设置主要目的是实现不同管理环节的优化，平衡积分卡中的结果性衡量指标主要用于显示房地产行使该策略之后的效果，涵盖质量提升效果与盈利能力提升效果等内容，驱动性衡量指标则用于了解策略实行过程中发生的变化对最终结果的影响程度，主要考察其循环周期。平衡计分卡对驱动性指标更加关注，结果性衡量指标虽然也是十分重要的一部分。但是，考虑到驱动性指标能够实现对最终结果的预见性衡量，所以在双重管理的房地产企业中，驱动性指标能够预见性的进行不同环节和生产要素之间的协调优化，改善最终效果，提高房地产企业的管理水平。
（二）双重内部控制
1.不相容职务分离
房地产企业内部控制工作要严格遵循不相容职务分离的原则，在企业的价值链管理工作中形成相互监督相互牵制的机制，形成完善严密的内部控制体系。首先，要从财务管理工作入手，形成严格的会计人员岗位责任制，明确不同会计岗位之间的权责权限，实现不同岗位和职务之间的相互制衡。在具体业务上，应该实现记账收款和保管现金职务分离，材料采购、验收保管和付款职务分离，发票开具和收款职务之间相互分离，同时明确规定财产的清查范围，制定明确的期限和程序，资产处置、开发投资、资金使用等重要决策的制定和执行要求负责部门之间要相互知情并且共同参与决策，防止出现一个人独立处理业务全过程情况的出现，企业可以制定定期轮换规程，关键岗位轮换频率要适当调高，提高内部控制效果。
2.资金管理流程的完善
房地产属于高投入和高风险的长周期行业，需要通过对资金管理流程的持续优化，通过提高资金的有效性来规避投资风险，可以进行资金的统一监控管理来缩短预售时间，全面提高资金的利用效率，规避投资风险。在房地产企业中，现金流反映了企业现金收支情况，而经营活动现金流作为财务指标的主要反映，应该作为房地产企业资金管理工作的核心，通过对现金流等敏感性财务指标的跟踪监测来预测企业在经营生产活动中可能面临的财务危机。财务风险的规避同样是房地产企业中非常重要的内容，作为高风险行业，房地产企业需要形成严格的内部控制程序和相互制约措施，重大事项要行使报告和集体决策制度，减少决策失误和舞弊行为风险，企业要形成财务预警的短期和长期预警机制，将不同的财务风险划分为远期和当前风险，选择不同的财务风险规避措施组合，控制经营活动财务风险造成的不利影响程度和规模。
三、结语
房地产企业的经营管理活动中表现出价值链管理和利益链管理的双重性，二者之间相互牵制，其中价值链管理倾向于内部生产关系和生产要素之间的协调，利益链条则涉及到利益分配等外部活动，采用平衡计分卡这种管理工具能够协调好利益分配和内部价值链管理之间的关系，形成房地产企业经营管理活动的良性循环，提高企业生产经营效率，改善盈利能力，对提高房地产企业的核心竞争力有着重要意义。
作者:李茜囡 单位:中国人民大学
参考文献：
关键词：房地产；开发策划；经营管理
前言
房地产是我国经济发展的重要支柱之一，对于国民经济的发展非常重要，同时也是政府财政的一项重要来源。房地产业的发展还带动与之相关的建筑业、运输业、电力煤气以及自来水的供应业务，还有社会服务业等等，不但改善了城镇居民的居住条件，还提供了大量的就业岗位，为社会经济发展做出了巨大的贡献。而房地产项目的开发需要经过严谨的策划工作，并且对其过程进行严格的管理工作，才能取得成功。本文就房地产项目的开发策划及经营管理进行了演技，希望能够对房地产业的发展起到一定的帮助作用。
1房地产项目的前期开发策划工作
对于房地产项目的前期策划工作要重视市场调研和客户群定位的问题，形成项目的可行性研究报告，这些是该项目完成之后，其楼盘是否能够得到客户的认可的前提。以前的开发商在进行楼盘建筑前没有进行市场调研，只是按照自己的想法，认为房子只要建的牢固，就一定会有客户，但是这种不考虑客户需求的想法只会导致在房子建成之后无人问津，而这种没有考虑客户需求的例子很多，例如南方某城市一个地产商在进行楼盘开发时没有考虑当地的气候条件，建成的楼盘南北不通透，导致楼盘无人问津，即使降价出售也只是售出一小部分，导致开发商的资金无法回笼，项目总成本不断增加，导致公司财务出现问题，严重影响公司的发展。因此，在房地产项目的前期策划阶段必须要进行充分的市场调查，找准客户群体，确定项目的正确方向，对于项目的成功就已经走出了一大步。房地产项目开发策划过程中的市场调查主要有对房型、房间面积和平面布局以及楼盘的档次等等进行调查。其中要考虑当地居民的住房习惯对楼盘的户型和面积进行设计，并且按照居民的传统居住习惯和当地的气候条件等对房间的朝向、通风和采光等进行设计。同时还要考虑当地居民的购买能力对房屋的建筑档次进行定位。最后还要对楼盘周围已经投入市场的楼盘的销售情况进行了解。策划人员通过这些市场调查的信息进行可行性研究报告的编写，其内容应该包含建筑的成本以及预计的销售价格，技术指标和相关税费等，要包含一切可能影响项目实行的因素，保证可行性报告的客观性，作为以后设计控制的依据。房地产项目的前期策划除了进行市场调研外还需要进行项目总体配套的策划，随着生活水平的不断提高，人们对于居住环境的要求越来越高，生活小区的配套设施也应该在前期策划阶段进行设计。其中配套设施主要包括绿化、道路、公建和学校等等。绿化可以使小区更具生活气息，道路配套应该保证交通顺畅，且要注意无障碍道路的设计。公建配套主要包括一些健身房和活动室等，而人们对子女教育的重视也使得学校成为小区销售的主要竞争力。特别是二胎政策的全面放开，学区房已成为购房者又一关注重点。
2房地产项目经营管理
房地产项目的经营管理主要包括建设阶段的管理、营销管理以及售后管理，下面将对这几个阶段的经营管理进行简要地分析。（1）施工建设阶段的管理，主要是对施工进度、质量和造价的管理，其中施工进度直接影响着项目的施工成本，因此应该不断地对施工进度与计划进度进行比较，对于施工延误的情况要及时进行原因查找，并进行解决。工程造价的管理主要通过制定合理的招标制度，并采取一次性加系数的包干办法，同时要做好隐蔽工程的现场签证管理。施工质量的管理主要有施工单位的自我检查，该检查贯穿整个施工过程，是质量控制的基础，同时要有专门的监理公司对工程质量进行监督管理，并且建设单位也要对工程质量进行核检，由施工单位、监理公司和建设单位三家共同对工程质量负责。（2）对房地产项目的市场营销管理，市场营销对于房地产项目的销售是非常重要的，而且市场营销要从开发商取得土地时就开始，要让客户了解到开发商取得了何种性质的土地，到楼盘建设期的时候，进行市场营销和宣传的重点要放在沙盘演示和样板房制作上，让客户能够直观的感受到住宅建成之后的样子。该阶段的营销活动成功与否对于楼盘的销售成绩至关重要，并且关系到资金能够及时回笼等。同时由于目前的房屋价格超过了人们的承受能力，大部分人都会选择按揭，因此在进行市场营销时要选择合适的付款方式，一般的付款方式为一次性付款，即付全款，银行按揭和发展商的分期收款。同时对于房屋的定价要根据市场行情和施工成本进行合理定价，并进行巧妙的调价。（3）对售后服务的管理，目前房地产项目的售后服务即是指物业服务，目前的物业服务可由开发商成立自己的物业管理公司进行管理，也可以聘请专门的物业管理公司进行管理。一般情况下大型的开发商都会成立自己的物业管理公司，而对于小型的开发商可以向社会公开招标，由业主选择物业管理公司。总之物业管理的收费要与其服务水平相符，物业管理的好坏对于小区的生活环境以及对于住户的意见处理都是非常重要的，而且好的物业管理可以为开发商树立良好的口碑，对于开发商后期的房地产项目销售可以起到非常好的促进作用。
3总结
房地产项目是我国国民经济发展的重要项目，其开发策划和经营管理对于项目的成功实施是非常重要的。本文分别对房地产项目的开发策划和经营管理进行了分析，其中开发策划阶段要注重市场调研和配套设施的设计，作出科学合理的可行性报告，作为施工的依据。而房地产的经营管理主要包括建设施工阶段的管理、市场营销管理以及售后服务管理等等，其中每一个阶段的管理对于房地产项目的顺利进行，对于开发商的经济效益都有非常重要的影响，希望通过本文的分析对于房地产项目的进行有所帮助。
参考文献
[1]潘峰，孙俞.房地产开发经营与管理实践教学探讨[J].科教文汇（中旬刊），2016（03）：65~66.
[2]李赛.房地产项目策划阶段的投资可行性研究[J].科技创新与应用，2016（24）：276.
关键词：经营管理；房地产项目；营销管理
随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步，房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁荣了房地产业，为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景，应该说经过近十年多的发展，我国的房地产业的结构体系，市场运行机制和政策法规的框架已经形成。
1房地产项目经营管理的主要内容
1.1房地产开发项目的组织管理
这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。
1.2房地产开发项目的计划管理
对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。
1.3房地产开发项目的控制管理
其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
1.4房地产开发项目的营销管理
市场营销的关键在于把握市场、把握客户，是一门很深的学问。“酒香不怕巷深”的时代已经过去了，因为现在的“香醇美酒”实在太多，所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传。
2 房地产开发项目的营销管理
房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面：一是房地产商品的组合性，包括土地与房屋的组合，不变性与多样性的结合，消费品与投资品的组合；二是位置的固定性，市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究；三是房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺性；四是房地产商品的异质性，即个别性；五是房地产商品价值的巨额性；六是房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多；七是房地产使用的长期性、耐用性。
房地产开发项目的营销管理主要包括产品、价格、促销、渠道四个方面，另外售后服务管理也是应该特别重视的一块。
2.1 产品策略
产品策略的核心是“为谁服务”（消费者是谁）：即产品定位。进行正确的产品定位就是要解决为谁服务的问题，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。
2.1.1需要避免的定位错误
公司在进行产品定位时，必须通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误：
一是定位过低。定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。二是定位过高。如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，就有可能失去许多潜在的客户。三是定位混乱如果定位发生混乱，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识，这时，就会使消费者产生一种无所适从的感觉，从而丧失其购买欲望。
2.1.2产品组合与优化
产品组合策略是根据房地产企业开发与经济能力和市场环境作出的关于企业产品品种、规格及其生产比例方面的决策。一般是从产品组合的广度、长度、深度和粘度等方面作出决定。产品广度是指产品的种类多少；产品长度是指产品的某一类产品不同形式的总和（如住宅多层、高层、塔式、板式等）；产品深度是指每种产品所提供的款式、建筑风格的多少；产品粘度是指各产品之间在最终用途、开发建设条件、销售渠道或其他方面的相互关联程度。
3房地产开发项目的营销管理
3.1几种常见的定价方法
（1）成本导向定价法。以理论价为基础，结合市场的供求状况确定合理的房价。
（2） 竞争导向定价法。一是随行就市定价法。这种方法风险较小，尤其对中小房地产企业，由于竞争能力有限，采取这种方法较为稳妥。二是竞争价格定价法。是一种主动竞争的定价方法，一般为实力雄厚或独具特色的房地产企业所采用。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较，分子高于、低于、一致三个层次，再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较，分析造成价格差异的原因，从而找出产品的特色和优势，根据定价目标，确定产品价格。
3.2 几种常见的定价策略
（1）“试探性”定价策略。即以售看价的定价技巧。房地产经营企业在出售商品房时，先以较低价售出少量商品房，如果买房的人多，就可以把价格提高一些；如果提价后仍供不应求，以后还可以把价格再提高。
（2）折扣策略。房地产开发商为了加速资金回笼，往往会给予客户一定的价格优惠，它是通过不同的付款方式来实现的。如购买数套房优惠、首购优惠、购房抽奖、一次性付款优惠等等。
（3）差别定价策略。对不同的顾客群规定不同的价格；对不同用途规定不同的价格；对不同时间规定不同的价格。
3.3 几种常见的调价方法
（1）采用延续报价定价。公司决定到产品制成或交货时才制定最终价格，这对生产周期长的建筑业来说相当普遍。
（2）使用价格自动调整条款，公司要求顾客按当前价格付款，并且支付交货前由于通货膨胀引起增长的全部或部分费用。在施工较长期的工程中，许多合同里都有价格自动调整条款。
（3） 减少折扣，统一调价。公司减少房屋销售是常用的现金和数量折扣，指示其销售人员不可为了兜揽生意不按目录价格报价定价。
3.4价格控制
房地产营销最实质的内容是价格控制。 价格的有序设置应预先慎重安排。一般的方案是设置这四个价格：开盘价、封顶价、竣工价和入住价，并设置与此价格相适应的销售比例。
3.4.1促销策略
房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种：
3.4.2广告
广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。
房地产广告从内容上分有三种：一是商誉广告。它强调树立开发商或商的形象。二是产品广告。它树立开发地区、开发项目的信誉。三是产品广告。它是为某个房地产项目的推销而做的广告。此外，还有样品房，这是一种实体的，看得见摸得着的广告。
3.4.3房地产展销会
这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。
3.4.4人员推销
这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、商或现场销售接待员等内行担任。
另外，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告，对销售一定会起到促进作用。
第一条为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开
发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条在本省行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，适用本规定。
第三条本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设和房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第四条从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，应当遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第五条房地产开发主管部门应当会同有关部门，建立健全房地产市场信息系统和房地产开发企业信用档案制度，定期公布房地产市场的供求信息和房地产开发企业的基本情况及诚信经营情况。
第六条省人民政府建设行政主管部门负责全省房地产开发经营的监督管理工作。
设区的市和县(市)人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。
县级以上人民政府土地行政主管部门以及发展和改革、规划、工商行政管理等有关部门，按照规定的职责，负责与房地产开发经营有关的管理工作。
第七条县级以上人民政府有关部门应当依照国家和本省有
关规定，对房地产开发企业的资质、房地产开发项目的审批，以及房地产开发企业执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、业主工程款支付担保制度的情况实施监督。
第二章房地产开发企业
第八条设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到工商行政管理部门的征求意见函之日起5个工作日内，出具书面意见。
第九条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
(一)注册资本金在五百万元以上；
(二)有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。
第十条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，
持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
(一)营业执照复印件；
(二)企业章程；
(三)验资证明；
(四)法定代表人的身份证明；
(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同；
(六)企业办公用房的房屋所有权证明或者房屋租赁合同。
第十一条房地产开发企业资质等级的核定和管理，依照国务院建设行政主管部门的规定执行。
未取得资质证书的，不得从事房地产开发经营活动。
第十二条房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房
地产开发项目，不得越级承揽项目：
(一)一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制；
(二)二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；
(三)三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米；
(四)四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。
第三章房地产开发建设
第十三条房地产开发主管部门应当根据城市规划、
土地利用总体规划和房地产市场的供求情况，会同有关部门编制本行政
区域的房地产开发规划，报同级人民政府批准。并根据批准后的
房地产开发规划，会同规划、土地等行政主管部门，拟定本行政
区域的房地产开发年度计划，纳入当地国民经济和社会发展计划，按照规定的程序组织实施。
第十四条房地产开发企业必须自取得土地使用权之日起15日内，向项目所在地的房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册。房地产开发企业应当按规定将房地产开发项目建设过程中的下列事项如实记录在房地产开发项目手册中，并分别于每年的6月底和12月底前送房地产开发主管部门备案：
(一)项目的性质、规模和开发期限；
(二)经批准的规划设计方案；
(三)资本金到位和开发建设投资完成情况；
(四)拆迁补偿安置情况；
(五)开工日期和建设进度情况；
(六)按规定应当记录的其他事项。
第十五条房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。
第十六条房地产开发企业在房地产开发项目建设过程中，不得擅自变更项目和用地的性质、规模及规划设计。确需变更的，应当依法报原批准机关批准。
第十七条住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的房地产开发主管部门提出综合验收申请。房地产开发主管部门应当自收到综合验收申请之日起日内，组织规划、市政、电力等部门进行综合验收。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期进行综合验收。未经综合验收或者综合验收不合格的，不得将房屋交付使用，不得办理房屋权属初始登记手续。
第四章房地产经营
第十八条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，受让人应当具有相应的房地产开发企业资质，其筹集的资本金占项目剩余投资总额的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。
第十九条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托具有相应资质的房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，双方当事人应当签订书面委托合同。合同应当载明委托期限、委托权限以及双方当事人的权利和义务。
第二十条商品房的销售价格，可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价。商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第二十一条计算商品房的面积，应当执行国务院建设行政主管部门和有关部门公布的《房产测量规范》及其他有关规定。
第二十二条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明的，不得预售商品房。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当向房屋购买人出示商品房预售许可证明。商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的批准文号。
第二十四条房地产开发企业预售商品房所得的款项，必须按规定用于该房地产开发项目的建设。
第二十五条房地产开发企业现售商品房，应当向房屋购买人出示下列文件：
(一)房地产开发企业的营业执照；
(二)房地产开发企业的资质证书；
(三)土地使用权证书；
(四)建设工程规划许可证和施工许可证；
(五)竣工验收的备案证明。
第二十六条销售商品房时，房地产开发企业必须将建设工程设计方案及住宅小区各项公共服务设施的建筑面积、用地面积和承诺事项，在项目所在地或者销售地点进行公示，并不得对商品房的质量、面积、性能和周围环境等情况作引人误解的虚假宣传。
第二十七条销售商品房设有样板房的，房地产开发企业应当说明实际交付商品房的质量、设施、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第二十八条销售商品房时，双方当事人应当按照国务院有关部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本签订书面合同。
第二十九条商品房交付使用时，房地产开发企业必须向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问0题1的2，3房4地5产6开发企业应当依法履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并具体载明使用注意事项。
第三十条在商品房保修期内，房地产开发企业因对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十一条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的建设工程质量检测单位进行检测。经检测确认主体结构质量不合格的，购买人有权退房，其检测费用由房地产开发企业承担；经检测确认主体结构质量合格的，其检测费用由购买人承担。
第五章法律责任
第三十二条房地产开发企业违反本规定第十四条、第二十六条和第二十九条第一款规定的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门予以警告，责令限期改正。逾期不改正的，对有违法所得的，处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，但最高不得超过三万元；对没有违法所得的，处以一千元以上一万元以下的罚款。
第三十三条房地产开发主管部门及其他有关部门的工作人员违反本规定，有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对房地产开发企业未按规定核发资质证书的；
(二)向不具备商品房预售条件的房地产开发企业发放商品房预售许可证明的；
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