时间：2023-10-12 10:26:09
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产公司会计准则，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
[关键词]房地产公司 会计监督 现状 思考
一、引言
房地产公司会计监督是指房地产公司会计对房地产公司所从事业务事项的合法性、真实性、准确性、完整性进行审查的工作过程。合法性是指会计监督确认房地产公司经济业务事项或生成会计资料的程序是否符合我国会计法律法规和其他相关法律法规的规定；真实性是指会计监督房地产公司会计计量、记录的相关活动是否实际发生或按规定生成相应的会计资料，杜绝会计资料因人为因素的失真；准确性是指房地产公司会计按照我国会计法规体系的相关要求，监督房地产公司生产经营过程中产生的各种会计资料所记录的会计数据之间是否吻合，应确保各个数据之间吻合；完整性是指房地产公司会计核算公司相关经济活动过程中形成和提供的各种会计资料是否齐全和完整。伴随着房地产公司利润率逐渐下降和市场集中程度越来越高，要使得房地产公司在竞争的大潮之中处于不败之地，会计监督发挥着尤为重要的作用，如何做好房地产企业的会计监督工作值得我们深思。
二、房地产公司会计监督现状及原因分析
有效的会计监督有利于房地产公司形成良好的经济秩序，协助管理朝着更好的方向发展。然而，在我国部分房产公司中，会计监督形如虚设，不仅没有发挥其监督职能，更造成了房地产公司内部对会计监督的误解。会计监督的不力，一定程度上加剧了会计行业的困境，导致会计信息失真、弄虚作假现象增多、诚信严重缺失等不利局面，不仅造成了极恶劣的负面影响，损害会计队伍自身的形象，危及公司经营者、投资者、债权人的利益，阻碍了国家宏观调控和房地产公司管理的正常进行。产生这些现象的原因大致可分为以下方面：
1.相关法律制度不健全
由于会计监督的特殊性以及房地产公司所从事的行业特殊性，决定了有效的会计监督必然以会计法律法规和房地产相关法律为准绳及行为标准。自1985年我国的第一部会计法通过并开始施行，后来为了更好地适应我国经济建设及市场经济体制改革的要求，会计法也相应做过几次修订。截至目前，虽然会计法规体系已初步建立，但随着我国的经济状况发生的天翻地覆变化和国际经济环境的巨大变化，尤其是2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。就使得部分相关规定严重滞后，但相关会计法律法规的清理废止或修改工作未能及时跟进；甚至出现了会计法未涉及的真空地带，造成无法可依的局面。如因公司虚假信息而造成的损失在市场参与者之间应如何分摊；另外由于实践需要而出现的一些“补充规定”之类的文件，导致会计法规的质量低、部分条款规定相互矛盾，阻碍会计法规监督功能的实现。特别是当前，对于违法者要承担的法律责任规定相对简单，导致对做出虚假监督检查结论的各职能机构难以明确地做出责任追究。
2.政府监督、社会监督、内部监督体系流于形式
据我国《会计法》的规定，完整的会计监督体系是集单位内部监督、社会监督、政府监督三位于一体的有效监督体系。但现状是它们并未完全发挥其应有的作用，甚至有不断弱化的趋势，表现为：首先，管理体制的不健全导致单位内部会计监督的缺位。虽然相关的制度规定也建立起来，但形如虚设无法得到有效的执行，以致会计秩序混乱，弄虚作假现频发。在现有的监督体系中，会计人员的会计监督权是房地产公司老总说了算的，难以对单位日常的全部经济行为和经济责任进行有效的控制和约束。其次，社会监督主要采取的是事后监督的方式，因而成本巨大。并且在实际实施过程中，因利益关系使部分社会审计监督流于形式。再次，政府会计监督手段相对落后，监督工作不到位，而且由于政府职能转变，在当前受到经济利益的制约，使其监督实质效果难以确定。
三、建立多层次化的内部会计监督控制体系
多层次的公司内部会计监督控制体系是一个从上到下的、完整的、具有较严密监督控制特性的系统。通过明确有关人员、有关部门的权、责、利,使得每个群体或个人的行为都处在他人的监督控制之下,使得对会计工作的监督控制工作能够有制度上、程序上的保证,避免出现内部会计监督控制的“真空控制”地带或“控制盲点”,而使内部会计监督控制流于形式、难收成效。一般说来,人力资本产权视角下的内部会计监督控制体制可分为三个层次。企业所有者对经营者的控制。企业所有者对经营者的控制主要体现在企业根据内部会计监督控制的要求实行纵向授权制,通过股东大会给董事会授权,通过董事会给总经理授权,进而形成严格的内部监督控制体系。在体系严密,领导责任明晰的基础上行使对会计监督控制的权力,使得监控权落到实处,监控效果明显。财务总监具体行使内部会计监督控制的权利。财务总监是由企业所有者委派的,是企业所有者利益的维护者,并具体监督和指导着企业内部会计控制的全过程。这一层次的企业会计内部监督控制是多层次企业内部会计监督控制的重点,它是所有者对经营者以及经营者内部进行会计监督控制的一个关键。
会计部门及会计人员的内部监督控制。即直接面向经营者及经营实体贯彻企业的财务和会计方面的监督控制制度。值得注意的是在该层次上行使内部会计监督控制权利和责任的是企业会计人员,作用方向是会计人员作用于企业的经理和各业务部门,而监督和评价会计人员履行监督控制责任的却是上一层代表所有者利益的财务总监。
需辨析的是,无论是公司还是企业,内部会计监督控制工作必须符合我国《会计法》的规定和要求,体现在:一是涉及经济业务事项和会计事项的人员应当明确各部门和岗位的职责、权限,不能混淆不清、指责交叉。对不相容的职务应当相互分离、相互制约和监督;二是重要经济业务事项的决策和执行,应当明确相互监督和制约的程序,防止因个人拥有较大的权力而,以避免决策的混乱和失误;三是明确财产清查的范围、期限和组织程序。财产清查的范围是对清查各单位所拥有的各项财产做出真实、全面的反映,要有组织的进行,使之程序化、制度化;四是明确对会计资料定期进行内部审计的程序。内部审计是由本部门设置的会计机构及会计人员对单位自身的资金运动进行审计和做出评价。对于内部审计,应当根据国家统一制定的会计制度制定出办法和程序;五是明确会计责任主体,加强单位负责人在会计监督中的责任。
参考文献：
房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。因为会计期间的存在,可能导致房地产企业经营业务的实现和货币资金实际支付及其变动发生的时间出现不一致的情况,所以会产生有权责发生制和现金收付实现制这两种方式。根据我国企业会计准则的规定,企业的会计核算应当以权责发生制为主体。但是,通过多年来的房地产企业会计工作实践,笔者认为,由于房地产企业经营业务的特殊特点,更加适合采取现金收付实现制。因为采取权责发生制核算房地产开发企业的经营业务收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出现人为调节利润的情况。权责发生制的实施,从客观上为房地产企业提供了用应收账款、待摊费用等会计账户进行处理的机会,简而言之,就是便于人为调节利润,导致会计信息的失真,进而导致国有资产的流失。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况,从而影响到企业的资金周转,导致企业签订的购销合同越多,其应收账款的余额也就越大,那么资金不足的问题也就更为明显,由此看来,一味采取权责发生制,并不符合我国的实际国情。另一方面,实施现金收付实现制可以大大降低上述危害,有利于会计核算工作的开展。它不仅符合会计准则中的谨慎性原则,还能够准确地反映房地产开发企业的资金情况,实现在以直接法编制现金流量表的过程中,不影响现金收入与费用以及营业外各项收支的调整,可见,现金收付实现制有利于现金流量表的编制。鉴于此,对于房地产公司而言,在经营业务及收入的会计核算中,应当允许权责发生制与收付实现制这两种方式并存,并根据国际通行的惯例,在分期销售的情况下采取收付实现制以确认收入情况,而对一般赊销收入和贷款利息收入等,采取权责发生制进行确认的,在特定条件下应采取兼容收付实现制的办法来具体实施。
2.合理设置会计科目
房地产企业应根据本公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。例如:公司的下属单位如不进行独立核算,就可以不单独设立开发间接费用账,只需在成本项目栏目内增加管理费用及利息栏,由于管理费用、利息系间接费用的主体,为更加有利于开展核算,可适时取消开发成本一级账,把房屋开发、土地开发和代建工程开发等设为一级账,然后再设置明细项目。在实际操作中,企业完全可以设立开发成本明细台账,根据核算对象的不同情况设立不同的成本卡片,全面记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。到了年末,只需将本年度已竣工结转项目归档即可。成本卡片主要可分为两个部分,即抬头部分和账表部分。抬头主要是列举施工合同的主要内容,比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等。正文主要是多栏式明细账,全面记录成本开支情况。运用成本卡片开展成本核算的主要优势在于:成本卡片不仅能全面反映一个项目的整体面貌,以利于开展投资分析,而且将项目具体情况作为抬头,便于开展监督分析,同时又免除了结账和建账之苦。
3.扩大企业信息披露范围
改进房地产公司的会计核算工作,应扩大房地产企业的信息披露范围,主要应抓好以下三个方面:一是注重土地储备量及成本构成信息的披露。对于拥有大批量优质低价土地的房地产企业来说,土地成本较低就意味着巨大的利润。随着土地出让市场确定为招标拍卖形式,相对于其他同类企业来说具有更大的竞争优势,从而在今后几年内保持很好的发展势头,进而具有更好的投资价值。信息使用者仅仅通过房地产公司披露的土地使用权总额,根本无法掌握土地储备的相关信息。可见,在房地产公司的财务报告附注中,增加土地储备量和成本情况的内容,是很有必要的。二是注重分项目现金流量信息的披露。企业要在财务报告的附注中加入分项目的现金流量信息,也就是说,要以企业的具体项目为基本单位,披露本公司在开发过程中所产生的经营活动现金流量,主要包括销售房产所收到的现金、购买工程物资和支付工资等所支付的现金等,这样就能提高现金流量信息的有效性。三是注重质量保证金及风险信息的披露。高风险性是房地产业的突出特点,需要在会计信息披露中得到充分显示。为此,应建立起质量保证金制度,保障房地产商品质量,由于房地产商品还具有长期、高价值等特点,企业要按照所开发项目的具体情况来提取相应的质量保证金,以提升应付风险的能力。同时,要在企业的财务会计报告中充分阐述各种风险,也就是要在房地产企业的报表附注中增加风险披露的相关内容,对公司还在开发中的土地、项目等风险进行充分说明,以提高抗击风险的力度。
4.结语
在实施新会计准则之后,会计规范体系建设越来越趋于完善,全社会的法律意识也在逐步增强,有关监管部门的执法力度也在不断提高,这就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下,房地产企业要根据企业实际特点,进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作,为企业带来更好的经济效益。
参考文献:
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在我国投资性房产会计准则中有关公允价值度量的条款是：房产公司应该在会计业务期限结束时运用成本机制将投资性房地产做后续的核算：倘若存在充分理由并足以说明投资性房地产公司的公允价值可以稳妥地连续获取，即可选取公允价值计量机制。一旦房地产经营单位的计量机制得以约定执行，不允许再自由更改。基于此，我们会越发热衷于成本计量机制，仅当公允价值可以准确无误的获取时，才可选取公允价值计量机制。当进行房地产置换时，若采用了传统的成本计量机制，则把房产转换以前的财务账面价值当作转换之后的下账价值；若采用了公允价值计量机制时，把投资性房产更改为自用房产，则需把更改之日的公允价值当做自用房产的入账价值，公允价值与原来的账面价值的差额当做公允价值更改利益损失，把它计算在当时的利益损失之内，当自用的房地产或者以前的储备货物更改为选取公允价值计量机制进行计量的投资性房地产时，取用更改之日的公允价值进行计量。公允价值度量低于以前账面价值的数额当做资本公积金计算在所有者利益之内。当房产公司核实此项房地产资产时，那些原来计入所有者权益的资产更改为处置时期的投资利润。当采取公允价值计量机制进行会计核算时，不给投资性房地产实施折旧和分摊销售，要按资产负债明细表每日投资性房地产的公允价值当做基础条件来修正它的账面价值，公允价值和账面价值的所差部分计算在当时所在时期的收益之内。
二、新准则中公允价值计量的应用条件
能够确切的说，公允价值计量机制的信息资料关联性比历史成本计量机制的关联性具有与生俱来的独特优点，此评价也是经过我国多个实例检验所证实的。怎样尽其所能地给现时和将来的房地产投资商拿出最有价值的决策信息依据一直是当代广大会计工作者的奋斗愿望，落实到房地产行业会计的奋斗目标就是要尽其所能地推广和使用公允价值这一连续计量机制。但是，参照相关专业人士把我们国家二零零七年提供的房地产公司会计财务报表给予统计，在国家推行新的会计准则之后，选取公允价值计量机制实施房地产后续核算的公司还是偏少，其相关统计结果的数据是：两千零八年四月二十七日，在已经公布年报的一千三百零三家上市企业中，只有九家上市企业采用了公允价值计量机制而且将所有股东的权益做了历史性的分配。其中，牵扯到数额规模最大的为中国银行，其金额数目突破三十三点一八亿元。调配数额最少的也有一百四十点一一万元，而有部分驰名的商贸企业却没加入其中。有关专业人士就这个问题进行深入研究，得到的最关键和最具统一性的决定因素是由于在选取公允价值计量机制时要具备极强约束力的基础条件，另外在具有很强约束力的前提下，还必须存在相当恰当的计量体系来确保投资性房地产价值计量工作的高效开展。
三、投资性房地产公允价值的确定和作用
国际上曾有著名的经济学家对会计计量工作做过精辟的阐述，其核心意思是：一个经济组织有较高生产率的前提条件是其必须有很强的财务计量核算能力。由此可见，一个企业的财务计量能力相对于它的键康发展是多么的重要。劳动生产率的波动，能够导致资源分配的重新排序，其可严重地左右到产权由外向内的转变历程。另有经济学家也曾做过阐述，其基本思想是说会计的计量职能是会计体系的核心价值。所以，投资性房地产企业如果选取公允兼职进行计量和核算，那么，即可以大力促进投资性房地产的产权组合和资源调整。故我们一定要仔细研究公允价值的概念、环节和计量措施等内容。国际会计准则指出，公允价值是指在平等交易中掌握具体情况细节的财务所有人主动实施资产交易的资金数额。依照国际上对公允价值的定义可认为，公允价值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要发生大量的交易数额；B此种交易一定是连续的，是发生在经营主体间长期的交易行为；C实施交易的价格是公开的、透明的，合理的和大家公认的。对在市场上实施的所有交易都是同等公平看待；D实施交易的价格是随时都能够获得的，而且进行极小的投入就可以获得这些价格信息。依据我们国家投资性房地产会计准则要求，仅当投资性房地产的公允价值可以随时把握地获取时，该企业财务核算方能够选用公允价值计量机制。所以，根据国际会计准则中公允价值的定义，投资性房地产一定要符合前述四个项目要求的情况下方允许运用公允价值计量机制。通常来说，我们国家现一时期的房地产价格在全国大部分城市中都存在着广泛的交易情形，此类交易都是一直持续发生着的，而且都是阳光实施的。现时我们国家上市公司所拥有的房地产资产基本上都符合上述的各项要求，所以就整体上来说，我们国家对投资性房地产实施公允价值计量机制是完全可以做到的。那么，公允价值与市场价值这两个概念又有怎样的区别和联系呢？市场价值说的是在瞬息万变的市场上采购一笔资产或偿还一笔债务所采用的市场价格，也可叫市场价格或者交换价格。把公允价值与市场价值对照起来比较便知，投资性房地产公允价值的确定允许依托公开了的市场价格。市场价格可作为投资性房地产会计准则中公允价值的选取依据。所以，可以把前述内容当作前期环节，即在可以获取公开公允的市场价格条件下，依据公开的市场价格能够极方便地确定公允价值。此类情况是在局部范围内选定市场价格与公允价格的差别来确定。
四、对投资性房地产后续计量工作的见解
依据上面所述内容，本人以为投资性房地产开发后的计量机制应维持成本方式度量，遵照时间安排对投资性房地产提取折旧或摊派销售，针对资产负债表日，实施减值测试并做好减值和计提减值的准备工作。自用型的房地产及存储货物变更成投资性房地产或投资性房地产变更成自用型资产或储备货物时，都要依据所拥有资产的账面价值数量实施结账转换，由于投资的宗旨没有发生更改，更改的只是拥有财产的方式，故不可能出现转换过程的利益损失。
五、结语
关键词：会计政策 万科 财务
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的房地产公司，目前其主营业务包括房地产开发和物业服务。1991年1月，公司正式在深圳证券交易所挂牌交易，成为中国大陆首批公开上市的企业之一。本文通过对房地产业的风向标企业――万科的年报和附注等公开信息数据进行分析，剖析其主要会计项目与政策，以了解企业的行为动向。
一、会计政策应用与影响分析
（一）存货政策。存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品、产成品等。存货是房地产开发企业的一项重要资产，通常其价值占企业资产的比重较大且流动性较强。存货核算的内容基本涵盖房地产开发过程中的各项成本、费用支出，因此对其进行准确的确认和计量有着非常重要的意义。万科的存货按成本进行初始计量，并在资产负债表日按成本值与可变现净值两者较低者再次计量，对可变现净值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。表1为万科近三年来存货跌价准备计提情况。
通过表1可以看出，房地产市场的降温给万科带来了不利影响。与同行业的保利地产与华夏幸福相比，万科在2015年对于存货跌价准备的计提比例较高，这样的差异一方面可能与公司的市场布局有关，另一方面也显示出万科更为审慎的财务策略。报告期内，万科根据测试结果与会计准则的要求，转销存货跌价准备4.5亿元，并增加计提了4.4亿元，增加部分在考虑递延所得税因素后，影响2015年税后净利润3.3亿元，影响归属于母公司所有者的净利润3.3亿元。
（二）投资性房地产政策。对于投资性房地产有两种计量模式――成本计量模式和公允价值计量模式。企业选择不同的投资性房地产会计政策，对其经营成果和财务状况会造成不同影响。近年来，国际会计准则及市场经济发达国家纷纷将公允价值计量模式作为基本的会计计量属性加以运用。随着我国市场经济的发展和资本市场的完善，未来我国的会计准则也将逐步与国际会计准则趋同。就现阶段来看，尽管会计准则允许企业选择公允价值计量模式来计量投资性房地产，但采用这一模式的企业却不多。据相关文献统计，截至2014年12月31日，沪深两市中存在投资性房地产的上市公司共1 145家，其中仅有56家采用了公允价值计量模式。导致这一现象的原因可能有两点，一是会计准则对采用公允价值计量模式设置了比较严格的条件，只有当有确凿证据表明能够持续、稳定地获取投资性房地产公允价值时，企业才可以采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，且一经采用不得转变；二是可能与企业谨慎的态度有关，我国房地产市场虽然经过了十多年的高速发展，但依旧不够成熟，市场还不够稳定，采用公允价值计量模式可能会使企业在不同年度的利润差异较大，影响投资者对企业的判断。
同大部分企业一样，万科对于投资性房地产也选择了成本计量模式，相对于公允价值计量模式，成本计量模式虽然不能反映资产的现时价值，但它更加谨慎，计量起来也相对方便。此外，对于用于银行借款抵押的投资性房地产，成本计量模式能更好地反映资产的抵债能力，降低了资不抵债的财务风险。
（三）应收账款政策。万科对应收款项的管理分为两大类：个别方式评估与组合方式评估。运用个别方式评估时，万科将应收款项分为两类：单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项和单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项。当应收款项的预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，万科将该应收款项的账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。当运用组合方式评估应收款项的减值损失时，减值损失金额是根据具有类似信用风险特征的应收款项（包括以个别方式评估未发生减值的应收款项）的以往损失经验，并根据反映当前经济状况的可观察数据进行调整确定的。万科将不单独计提坏账准备的应收款项分为组合一和组合二。组合一按债务单位的信用风险特征划分，主要为经单独测试后未减值的应收款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备。组合二为除组合一及单项计提坏账准备的应收款项之外的应收款项，万科结合历史经验，采用账龄分析法对本组合的应收款项计提坏账准备。
通过与保利地产的会计政策进行对比可以发现，二者在坏账准备计提方面的政策类似，但在以下几个方面存在差别。首先，对于单项金额重大的应收款项的规定不同。万科将单项金额大于人民币1 000万元的应收账款，及单项金额大于人民币3 000万元的其他应收款视为重大；保利地产将单项金额超过10 000万元以上的应收款项认定为重大。其次，通过对财务报表附注进行分析可以发现，保利地产虽然也有三种坏账准备计提方法，但按账龄分析法计提的比例为100%，也就是说保利地产都是根据账龄分析法计提坏账准备的，而万科则采取几种方法组合的方式进行计提，避免了单种方法的不足，体现了其谨慎稳健的战略。最后，万科和保利地产采用账龄分析法计提坏账准备的比率不同，保利地产采用账龄分析法计提坏账准备无论账龄长短计提比率一律为5%，万科则根据应收款项的账龄不同采用不同的计提比率：1年以内（含1年）账龄的应收款项坏账准备的计提比率为1%，1―3年（含3年）的为5%，3年以上的为30%。通过比较二者的坏账准备计提比率可以发现，虽然保利地产的坏账准备计提比率没有随账龄的增加而增加，存在坏账被低估的可能，但是其总体的坏账准备计提比率却比万科要高，这可能与二者采取的公司战略有关：万科采取的是保守稳健的战略，而保利地产采取的是激进的战略。2013―2015年，万科的坏账准备占应收款项的比率分别为1.06%、0.82%、0.61%，保利地产的坏账准备占应收款项的比率分别为2.46%、1.65%、1.15%。从中也可以看出万科在应收账款方面的风险比保利地产要小，对应收账款的管理能力较好，再一次印证了万科财务战略的谨慎性。然而从财务报表的批注来看，万科也存在一些不足，比如针对应收款项，相对于其他房地产公司，万科没有列出比较重大的应收款项明细，这使得报表阅读者所获得的相关信息只是表面的，因为没有重大的应收款项明细，无法对应收款项的坏账风险有更深入的了解。
（四）收入确认政策。万科的收入来源主要有：销售商品收入、物业出租、提供劳务收入、建造合同收入以及利息收入，其中销售商品收入是万科主要的收入来源。同时满足收入的一般确认条件及以下条件时，万科确认销售商品收入：（1）万科将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；（2）万科既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。万科按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明（通常是指收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）时确认销售收入的实现。
房地产企业的资金循环周期比较长，多数楼盘的运作过程可能横跨两个甚至几个会计年度。因此，与普通企业的利润表不同，房地产企业的利润表中的利润反映的是前几年的经营成果和当年的部分业绩；单个年度的实际经营成果应当通过该年存货的变化量查看。另外，房地产企业的预收账款与营业收系紧密，因为很大比例的预收账款将在符合收入的确认条件后结转为收入，不是真正意义上的负债。在这项因素的影响下，房地产企业在预测未来经营业绩时，不能完全依赖利润表数据，应同时参考预收账款余额，比如2013―2015年万科的预收账款明显高于其他住宅类房地产企业，可以预测万科的未来收入情况比较乐观。
（五）折旧政策。房地产企业的存货和固定资产不同于普通企业，因而其折旧政策的影响显得更为重要。万科采用的折旧政策是，对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，分别将各组成部分确认为单项固定资产，同时除非固定资产符合持有待售的条件，其他情况下都将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提折旧。在这种折旧方法之下，各个会计期间的折旧额相等，使得企业的收益比较平稳。万科各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率如表2所示。
万科采用直线法计提固定资产折旧简化了会计核算，但是固定资产在使用前期操作效能高，使用资产所获得的收入比较高，根据收入与费用配比原则，前期计提的折旧额应该比较多，那么万科对于固定资产全部采用直线法而不采用加速折旧法是否合理？答案是肯定的，这与万科所处的行业有关。房地产行业的固定资产类型不同于工业企业，房地产公司的固定资产，如房屋建筑物、办公设备、电子设备、运输设备等，价值损耗都非常稳定，不像工业企业的机器设备那样价值磨损不均匀，需要使用加速折旧法，因而这种方法对房地产企业来说已能够反映其固定资产的折旧状况。
通过与同行业的保利地产相比可以发现，保利地a在2011年以前的折旧政策与万科类似，但在2011年保利地产变更了折旧政策，变更结果如表3所示。通过对比可以看出，保利地产在变更会计政策后增加了折旧的弹性，同时也增加了净利润的操作余地，也就是说存在盈余管理的动机。相比之下，万科一直没有变更会计政策和会计估计，从这一点可以看出，万科采取的是比较稳健的财务政策。
对于融资租赁固定资产万科也采用直线法计提折旧，从财务报表附注来看，租赁资产的折旧年限在租赁期与租赁资产使用寿命两者中选较短者进行计提。然而该方法的不足之处在于，在万科的年度财务报表中并未区分租赁期届满后企业是否能够取得租赁固定资产的所有权，而是一概而论，这有可能造成实际计提的折旧比应计的高从而降低净利润的情况，但也有可能只是附注披露不够完善的问题。
（六）税收优惠政策。2015年万科纳税金额单所得税一项就达145亿元，纳税筹划空间巨大；而所得税作为企业必须缴纳的最重要的税种之一，具有税基大、税率高、税负不易转嫁、计算环节复杂等特点，具备了税收筹划的必要性和可能性。政策方面，新会计准则规定企业所得税采用资产负债表债务法计算，减少了企业的选择空间，在所得税核算方面更体现了企业的实际状况。2008年1月1日起，原来享受税率优惠政策的企业也在5年内逐步过渡到统一的法定税率25%。所以万科目前的纳税筹划主要通过转换销售的方式，以精装房代替毛坯房；小股操盘，合作建房；企业联营，股权转让；捐赠和利息支出扣除的合理规划等进行。
（七）信息披露质量。通过对万科关键的会计政策和会计估计进行重点分析，可知2013―2015年万科的会计政策和会计估计稳定，并没有变更会计政策和会计估计，从这一点可以看出，万科采取的是比较稳健的财务政策，进而可以推断万科管理层利用会计政策或会计估计变更进行盈余管理的可能性不高，延续了以前的会计政策和会计估计，保持了公司会计核算的一致性和连贯性。
此外，在信息披露质量方面万科存在以下问题：（1）万科在存货相关会计政策中没有说明存货发出时如何计价以及采取哪种存货盘存制度，同时对存货跌价准备如何确定也没有详细说明；（2）万科对预收账款和主营业务收入的披露不详细，对于房地产企业来说，预收账款和主营业务收系紧密，正如万科在报表中提到的不符合收入确认的款项列为预收账款，但万科并没有详细说明在什么情况下预收款可以结转为主营业务收入。
二、结论
会计分析的主要目的是消除会计政策或会计估计对会计信息质量的影响。通过对万科存货、应收账款、收入确认等关键会计政策和存货跌价准备、固定资产折旧、坏账准备计提等会计估计的分析，可以看出万科的会计政策和会计估计具有一致性和稳健性，从而能够保证万科会计质量的准确性，同时由于万科近几年来都未变更会计政策，确保了公司的前期财报数据和后期财报数据具有可比性，为财务分析的对比奠定了基础。
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关键词：新会计准则；房地产开发；企业；会计；影响
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
前言
财务会计工作是支持各行各业科学记录其经济活动的重要管理工作部分．因此，作为指导各行各业经济活动的会计准则，在很大程度上决定着我国社会主义市场经济的发展速度。
房地产行业作为我国第三产业的组成部分其交易日趋活跃．在国际经济中的作用也日趋凸显。因此，适时分析新的会计准则与该行业的影响显得十分必要。新会计准则带来的许多重要变化，不仅对企业财务报表产生影响．更重要的是将对其生产、经营、业绩、价值评估体系等产生重要影响。对企业而言．其主要目标不仅是将会计准则融入会计核算过程中，更重要的是对可供选择的会计处理方法作出了决策，以制定企业自己的符合新准则体系的会计政策体系。
1、新会计准则的主要变化
这次新推出的会计准则中最重要的变化是关于公允价值计量模式的概念。新会计准则指出“在公允价值计量下。资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。这是增强房地产企业记录其经济活动科学性的关键。目前，在我国房地产价值的逐渐增加这一现象，已经得到社会各界人事的共识。对于房地产行业，房价的变化和增长对于企业经济活动和收益有着牵一发动全身的关联，而原来的会计准则中对于成本的计量不如新会计准则中的相关规定更能够科学有效的反映房地产企业的经济活动。因此公允价值计量模式收到了包括房地产企业等各行业的普遍欢迎。
2、新会计准则对房地产开发企业会计工作的影响
新会计准则的实施对很多行业的会计工作都或多或少的有些影响。笔者通过以下归纳和分析重点探讨为了适应公允价值计量模式这一要求，会对我国房地产行业企业中的会计工作产生的影响。
2.1、公允价值计量模式下收益与成本的匹配影响
及时、科学、准确的反应企业的资产和负债的实际情况，不仅是对于房地产开发企业．对于任何企业都是反应该企业经济活动和收益的重要指标。在选择公允价值计量模式下进行会计核算时。公允价值的变动和收益成本的匹配对于房地产开发企业来说是有一定的难度，但对准确反应企业经营的情况却十分重要。由于房地产开发企业的项目从立项到进入到销售环节，需要相对较长的周期，所以要做到收益与成本匹配，并且能够科学的反映该企业的经营收益是采用公允价值模式进行会计核算的关键。
2.2、对信息披露质量的影响
对于公允价值计量这一概念的引用和实施，是新会计准则中最突出、最科学的进步之一，这一理念的科学之处，在应用与房地产开发企业的会计工作中充分地给予了体现。按原企业会计准则中的相关规定，对于房地产企业的会计核算、企业经营投入成本和收益的体现都不足够科学、准确、及时，因此造成经济损失甚至企业破产等现象。公允价值计量模式的应用，不但能够准确、真实、客观的反映房地产开发企业经济活动，而且为房地产开发企业及相关部门的正确决策提供了保障。另外，通过公允价值模式的应用吗，各房地产开发企业的资产总值也较之从前发生较大的变化。对于行业整体资金和价值的体现也更为客观和真实。
2.3、公允价值计量模式下的费用计提影响
历史成本计量原则下房地产企业盈余管理方面存在的问题得到一定程度的抑制，新会计准则出台后，企业盈余管理又呈现出新的特征．房地产开发企业可将将来的难确定性视作调节利润的杠杆，这是因为在公允价值计量模式下，房地产企业需计提未来将要发生的费用。但是新会计准则中存在一个问题，就是对用什么样的标准来计提费用没有给出明示，例如：在房产开发过程中，除了建筑物本身的工程外，还会牵涉到其它相关的建设费用，在这部分费用还没有发生时，在会计上的处理只是进行计提，所以可能就会造成房地产企业借助计提来调节企业利润，或是对计提的标准有所犹豫。
3、新会计准则下房地产开发企业会计工作的改进
房地产开发企业财会工作所受新会计准则的影响，可充分体现出公允价值具有双重性的影响：房地产开发公司若要真实的反应企业的会计信息，那么就会增大相应的工作难度；计提标准的含糊不清又可为房地产开发公司会计利润的操纵提供机会，由此可见。房地产开发公司在日后的会计工作中需要从以下几方面改进：①房地产开发企业自身要加强对房地产性质的分析能力，能够真实准确的分析出本企业是否具有投资属性，为后期会计工作的顺利进行打下基础。企业会计工作人员要依据房地产行业的相关信息，深入分析房地产开发企业在施工作业中会产生的成本与收入，将成本与收入清楚的做出匹配，作为企业领导投资决策的重要依据，避免由于盲目的投资而造成的风险。另外会计人员要有严谨的工作态度，对费用的计提和所得税的处理要谨慎、严格，尽最大能力减少企业财务的波动。②相关政府机构应参照近年来我国房地产开发企业的统计数据，对新会计准则下较为含糊的计提标准给予细致，减少公允价值计量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的发展。
4、应对新准则的对策分析
新会计准则体系的是我国会计制度改革的又一重要里程碑其出现的主要变化既表示对原来会计准则的极大改进，也表示新会计准则更适应了我国当前的、甚至超前的经济环境这也大大缩小了与国际会计准则的差异。因此面对新会计准则的挑战房地产行业以及社会公众该如何应对，需要采取什么样的措施来避免负面因素的发生是我们应该要着重讨论的问题。
4.1、借鉴香港聘请独立评估师的做法
如每年度公司均聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估作为公允价值的确定依据，并在年报中具体披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。
4.2、把握时机实现企业自身资产的转换
从近几年来国家出台的调控措施及新会计准则的规定适当的将长期自用房产或作为存货的房产转换为投资性房地产。因为对于房地产企业来说，如果采用公允价值计量模式，多持有中低档的投资性房地产资产利润空间还会加大，使得被低估的投资性房地产更贴近市场价值从而扩大企业的总资产规模这样可以提高房地产企业的融资能力，银行等金融机构对企业的借贷规模也会随之上升。
4.3、执业人员素质及财务方面要进行改进
其一要提高执业人员素质、顺利实施新准则其关键因素在人。因为在新准则中非常强调财务人员的职业判断能力．对财务人员的综合素质提出了更高的要求。其二，财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量，意味着各大公司花费在会计和审计上的成本也将大大提高并且这还不是一次性的结果。因此公司就应该随时准备付出额外成本为会计部门的员工提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作。越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应各个时期的制度并找到解决问题的对策。
4.4、加强监督机构的监督力
新会计准则对企业的管制和文化带来的影响无疑是正面的，但同时也为已具有成熟经济体系的企业带来了无谓的成本。这就决定着在实施时很多方面还有赖于参考外国的经验，比如为了让新会计准则不致过分严格而影响企业的生存空间，政府是否应该提供一个监管框架并由专业团体和法庭执行相关的监管程序。
随着我国市场化程度的提高，资产评估业的发展会计人员素质的增强合理监督机制的建立，公允价值计量将形成以市场规则为主、相关政府机构监督为辅的、不受特定主体操纵的机制，公允价值最终将在会计处理中担当重要角色。
结语
随着经济的发展，房地产产业的发展也是日新月异的取得进步和成果，房地产行业已经逐渐成为支撑国家经济的支柱产业．在这样的形势下提出公允价值计量模式，对房地产公司的财务管理有诸多的益处，有助于房地产行业朝着良性的方向发展，故房地产行业应依照新会计准则，对现有工作做进一步完善，使会计管理工作呈现崭新的局面。参考文献：
[1]刘琰．新会计准则下房地产企业的会计变化与优4E[J]．会计师，2009(11)
【关键词】投资性房地产 计量模式 公允价值 会计政策选择
2006年2月我国财政部了新的企业会计准则,其中投资性房地产从固定资产准则中分离出来。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》准则的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有持有的房地产。投资性房地产在后续计量时有成本模式和公允价值模式可供选择。
一、投资性房地产后续计量模式的有关规定
我国的《企业会计准则第3号――投资性房地产》准则规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
在成本计量模式下,资产负债表日需要对投资性房地产计提折旧(或摊销),如果发生了减值,需要计提减值准备。
在公允价值计量模式下,不对投资性房地产计提折旧(或摊销),也不需要计提减值准备。但在房地产价格变动的情况下,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益,以此来调整企业当年利润。但是必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,并且同时满足下列条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
在这两种不同计价模式下,投资性房地产的价值反映会具有明显区别。比较而言,公允价值计量模式采用了更接近市场价格的投资性房地产的价值,因而它更能公允地、客观地反映企业投资性房地产报表时点的市场价值,更有利于报表阅读者了解企业资产的拥有状况,增强会计信息的决策有用性。但是在房地产价格变动的情况下,采取公允价值计量会加大相关企业的利润波动性。在我国目前的市场状况下,更多的投资性房地物业体现为持续升值,同时由于公允价值模式下不再计提折旧,这两个因素将导致实行公允价值计量模式的企业在未来几年中可获得正收益,从而表现为激进的会计政策。
二、上市公司投资性房地产后续计量模式的应用情况分析
《企业会计准则第3号――投资性房地产》准则明确提出成本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时两种可供选择的模式。在新准则刚刚出台时,各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式,但是在2007年的上市公司中期报告中却显示出,众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几,大多数公司仍决定采用成本模式。
从2008年1月22日沪深两市上市公司公布首份2007年年报开始,截止2008年4月30日,除?鄢ST威达(000603)和九发股份(600180)两家公司外,沪深两市合计1570家上市公司(沪市861家,深市709家)公布了2007年年报,其中非金融类上市公司1543家,金融类上市公司27家,A+H股上市公司53家。在1570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家上市公司,占1570家的40.13%。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式,仅18家上市公司(占有此类业务公司数的2.86%)采用的是公允价值对投资性房地产进行的后续计量。投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元,占有此类业务18家公司净利润的2.61%,占1570家上市公司净利润的0.23%。
根据上述18家公司披露的年报,投资性房地产公允价值计量的方法主要有房地产评估价格(10家上市公司)、第三方调查报告(2家上市公司)、与拟购买方初步商定的谈判价下限(1家上市公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(2家上市公司)等。另有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。
三、上市公司投资性房地产后续计量模式选择的动因分析
1、我国对于投资性房地产采用公允价值计量政策上的限制
《投资性房地产》准则允许上市公司采用成本模式也可以采用公允价值模式对投资性房地产后续计量。但在导向上,更主张采用成本模式计量。准则对采用成本计量模式的企业没有任何条件限制,每一个拥有投资性房地产的企业均可采用该种方法。并且在准则指南中明确指出:“企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量”。而采用公允价值模式计量的,提出了限定条件,即必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,并且同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。另外规定已经采用公允价值计量的投资性房地产,不得通过会计政策变更转回成本模式。上述规定是基于我国国情提出的,因此,上市公司在决定是否采用公允价值对投资性房地产进行计量时非常谨慎,除非有充分的市场环境和技术支持,否则不会贸然采用公允价值模式,以避免公允价值运用对拥有投资性房地产企业可能造成的不良后果。
2、上市公司管理层盈余管理的动因
如果上市公司具备了采用公允价值计量的条件,对公司管理层而言,将面临采用成本模式计量或采用公允价值计量两种选择。从进行盈余管理的角度出发,管理层会倾向于选择采用成本模式计量。主要考虑在成本模式下,当投资性房地产出售时,收益可一次性全部进入当期利润;同时,投资性房地产需要计提折旧,出售时可将前期已计提的折旧全部转化为出售当期的利润,可实现利润在不同期间的调节。
3、纳税影响的动因
公司在决定是否采用公允价值计量时,必须考虑其对公司纳税的影响。如果采用公允价值计量对投资性房地产将不计提折旧或进行摊销,但税收上没有明确是否可税前扣除投资性房地产的这部分折旧,可能失去“税盾功效”。另外,所得税实施条例对公允价值变动收益是否缴纳所得税没有明确的规定。如果上市公司将公允价值净收益缴纳所得税,将会增加税收支出,减少净利润。2007年18家上市公司投资性房地产公允价值变动净收益22.79亿元,按25%的税率计算应缴纳5.6975亿元所得税,平均到每个上市公司需要支付0.3165亿元税款。这无疑是一笔不小的支出,并且公允价值变动增加的收益缺乏现金流支撑。如果上市公司将公允价值净收益缴纳所得税,将会增加税收支出,减少净利润,并且公允价值变动增加的收益缺乏现金流支撑。如果不缴纳,上市公司税负不变,但似乎有打球的嫌疑。在缴与不缴的两难境地中,上市公司可能会采取谨慎的财务政策保持原有的成本计量模式,待相关税收政策明确后再做决策。
4、公允价值计量条件的影响
采用公允价值模式计量,应同时满足两个条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产市场;二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。上述条件非常严格,因为要说明什么是活跃市场、相似环境、用途、新旧程度等房地产交易情况。实践中要获取这些信息不仅难度大,成本也很高,这就限制了上市公司采用公允价值模式。相反,传统的成本模式下,获取信息的渠道直接、方便,成本低廉。比较之下,上市公司当然更愿意采用成本模式。另外,即使采用公允价值模式,金额的确定也会成为上市公司的难题。无论是我国所规定的公允价值的确定方法,还是FASB在《财务会计准则公告第157号――公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”,在本质上是一致的。也就是说,公允价值的取得,首选的是活跃的公开市场报价,如果在目前的市场条件下,公开市场报价不易取得,公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。从上述15家采用公允价值的公司所披露的公允价值确定方法来看,其中10家采用了房地产评估价格,占到样本公司的66.67%。由此可见,在公允价值的确定方面,实务界还是比较倾向于借助于独立第三方的房地产评估价格。但问题在于,目前我国具备地产评估资格的有资产评估师、房地产估价师和土地估价师,他们分别隶属于财政部、建设部和国土资源部管理。在进行地产估价时有时会依据各自的评估细则,投资性房地产价值的公允性难以保证。从西方实践来看,由于“公允价值会计”的出现和发展,资产评估与公司会计、注册会计师的合作不断加强。资产评估既能够解决市场不充分情况下如何确认公允价值的难题,也能够为公允价值计量的客观真实提供强有力的技术支持。但目前,我国评估界在提高透明度和工作质量,建设、完善高水准执业准则方面还需要做大量的工作,尚不具备支持公允价值全面应用的条件。
投资性房地产准则的单独成章即是我国房地产业迅猛发展的需要,同时也是为了进一步促进会计准则的国际趋同。从计量属性角度看公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展趋势。上市公司采用公允价值计量可以提高会计信息的相关性,满足信息使用者决策需要。从长远来看,采用公允价值计量模式的上市公司会不断增多。但是后续计量首次在投资性房地产等准则中应用,在执行过程中难免会存在这样或那样的问题,这些问题的解决需要理论界和实务界的共同努力。我们应采取积极的应对措施,完善公司治理结构,建立房地产市场信息数据库,提高会计人员素质,提升资产评估水平,协调税收政策,以积极创造条件,在投资性房地产的公允价值计量方面实现进一步的国际趋同。
【参考文献】
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关键词：新会计准则；上市公司
中图分类号：F27文献标识码：A文章编号：1673-0992（2011）1-0328-02
财政部2006年2月15日公布了新企业会计准则,并要求于2007年1月1日起在上市公司执行,同时鼓励其他公司参照执行。它是我国会计发展史上一个新的里程碑,标志着我国的社会主义市场经济建设迈向了一个新，是适应我国特色经济发展的需求，也是与国际惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立的标志性事件。新企业会计准则无论是在会计理论还是会计计量,还是在会计核算及会计信息披露等方面的变化都将对上市公司产生深远的影响。因此,新企业会计准则的主要变化及其对上市公司的影响,值得市场监管部门、上市公司、投资者和其他利益相关者密切关注。
一、会计理念的创新影响：
（一）收入费用观念的转变。
目前占据主导地位的仍是收入费用观，即收入费用观则通过收入与费用的直接配比来计量企业收益，按照收入费用观，会计上通常是在产生收益后再计量资产的增加或是负债的减少。而新会计准则的资产负债观则是基于资产和负债的变动来计量损益，因此当企业资产的价值增加或是负债的价值减少时会产生收益。资产负债观和收入费用观是计量企业收益的两种不同理论。
资产负债观关注资产和负债的变动来计量收益，而收入费用观则先计量收益然后再将之分摊计入到相应的资产和负债中去。可见，资产负债观以经济学收益观为基础，其收益计算公式为“利润=期末净资产-期初净资产”；收入费用观以会计学收益观为基础，其收益计算公式为“利润=收入-费用”。国际会计界自1950年以来开始注意吸收经济学收益观的某些合理内容，引导会计学收益观向着经济学收益观的方向发展。
（二）受托责任观念的转变。
按照财务报表的目标分为受托责任观和决策有用观。受托责任者认为，财务会计的目标是反映受托者的受托责任和履行情况，关注的是股东受托资源的安全和资本的保值增值，要求提供尽可能客观可靠的会计信息。而决策有用观认为，财务报表的目标是提供与经营决策相关的会计信息，强调的是会计信息与经营决策的相关性，而相对忽视其可靠性。在这种观念下，按现时成本计算企业的资产和收益更能说明企业的资产状况和经营情况，也有助于正确的预测未来的业绩；收入确认倾向于强调过程的经济活动模式。历史上，是先有受托责任观，由于股份公司的兴起，投资主体的日益分化，决策有用观大有逐渐取代受托责任观的趋势。新准则为适应我国经济发展和会计国际趋同的需要，以建立高质量的会计准则，植入决策有用观。集中体现在对于相关性和可靠性的权衡上。新准则对于可靠性的表述是：企业会计应当以实际发生的交易或事项为依据进行确认、计量和报告，如实反映各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息的真实可靠、内容完整。
（三）公共服务型政府的形成。
社会主义市场经济的发展要求我国政府朝公共服务型政府转型，转型期间最重要的就是要防止政府越位，政府应该是为人民服务的有限政府而不是在封建社会国家时期的全能政府。把经济管理职能转到主要为市场主体服务和创造良好发展环境上来，利用政府的宏观调控职能来弥补市场经济的自动化的不足，同时又要防止政府缺位，要把更多的注意力和公共资源投向促进社会发展和提供公共产品和公共服务上；发展市场化的同时也要求市民社会的培育，建立市场经济体制，需要一系列坚实的社会条件予以支撑，而市民社会恰恰是建立市场经济体制根本性的社会条件。这一条件的实质，就是正确处理国家与社会、国家与个人、公共领域与私人领域的相互关系，确立互不侵犯、共存一体的多边合作。
建设公共服务型政府是一场深刻的“政府革命”，它不仅仅是对于现有政府管理体制的修改，或者对于行政管理体制的修改，或者是对于一般性政府职能调整，更是建立一个与经济转型、社会转型相适应的“以人为本”的现代政府模式。一个民族，民主，法治的现代政府是建设公共服务型政府的努力方向。
二、新基本准则内容的创新和影响：
我国2006年2月15日的会计准则体系由1项基本会计准则和38项具体会计准则组成。基本准则,主要规范会计目标、基本假设信息质量要求和财务报表的总体要求等,相当于国际会计准则体系中的《编报财务报表的框架》而38项具体准则的提出，消除了欧盟承认中国完全市场经济地位的五大障碍之一，为中国各类企业现有的经济业务提供会计确认、计量和报告的标准，除此之外金融类、非金融类两大类会计科目和报表体系,它是整个准则体系共同的应用指南。新准则的实施,可望缓解少数别有用心的国家或国际组织以会计标准为借口提出不实指控,显著提高外向型企业应对反倾销指控的抗辩能力,降低国际贸易纠纷的风险。此外,新准则的实施,将大幅降低交易成本和会计遵循成本,不仅为我国进一步吸引外资创造了优越的软环境,而且有利于我国有实力的企业以更加优厚的条件在国际资本市场上筹措更多的资本。简言之,新准则将促使我国的“商业语言”进一步融入国际通行的“商业语言”,可望进一步提升我国企业参与国际竞争的能力。与旧的准则相比，变化最明显且对于企业影响最大的为一下几点。
（一）公允价值的增加：
公允价值，市场经济下的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉市场情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。购买企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息。在实务中，通常由资产评估机构对被并企业的净资产进行评估。新准则为适应我国经济发展和会计国际趋同的需要，以建立高质量的会计准则体系为出发点，一改过去对公允价值过度谨慎的认识，实施全面引入了公允价值的概念，并将其应用于长期股权投资、投资性房地产、生物资产、非货币性资产交换、资产减值、企业年金基金、股份支付、债务重组、收入、企业合并、租赁、金融工具、套期保值、石油天然气开采等各项具体会计准则中。新会计准则对于公允价值的运用，正是在决策有用观的指导下，提高会计信息相关性的有力手段。
（二）利得和损失的概念的增加：
基本准则不论是在理论基础层面还是具体方法层面，均有向国际准则接轨的趋势。它吸收了国际准则中的“利得”和“损失”两个重要概念, 其中，利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入; 而损失则是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。
（三）投资性房地产管理办法的出台：
可以采用公允价值模式的三个条件是：第一，要有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。第二，是投资性房地产所在地有活跃的交易市场，第三，是企业能对投资性房地产的公允价值作合理的估计。在公允价值模式下不计提折旧或进行摊销,也不计提成本价格,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。新准则将主要影响那些持有投资性房地产的企业,如园区类企业、房地产公司等。近年来,中国房地产价格持续走高,对持有土地使用权或拥有并已出租的房地产的上市公司来说,由于执行新准则后,投资性房地产可改用公允价值计量模式,其巨大增值将调整留存收益,资产将有大幅度增加。如果2007年房地产价格进一步走高,投资性房地产在2007年1月1日以后的增值部分进入当期损益,这些上市公司的业绩将进一步提高。
（四）债务重组收入作为应外收入
原准则中规定，将因债权人让步而导致债务人豁免或者减少偿还的负债计入资本公积的, 而新准则改变了这一做法，规定将债务重组收益计入营业外收入, 对于实物抵债业务,引进公允价值作为计量属性。这一新办法的出台，致使那些无力清偿债务的公司，当获得债务的全部或者部分豁免权的同时，该上市公司的股指将大幅度上升，同时可能导致当期利润的大幅度上升。因此，监管部门对于背负高额负债又有可能获得和面或者减少偿还的公司，应该予以重视。
三、新准则对于上市公司的影响：
（一）所得税处理方法的变更：
资产负债表债务法核算所得税，新《企业会计准则第18 号―――所得税》改变了原准则体系下的所得税会计处理方法, 要求企业一律采用资产负债表债务法核算所得税, 而不能再像以往那样可以采用应付税款法和纳税影响会计法核算所得税。中国大多数企业在所得税处理方法上适用应付税款法,少数企业适用纳税影响会计法。企业采用新方法核算所得税得出的递延所得税资产和递延所得税负债余额能够直接反映其对企业未来的影响。新准则规定所得税会计方法将改变所有企业的所得税费用,并导致净利润的改变。总体业说,原采用纳税影响会计法的公司,影响相对会较小,而采用应付税款法的公司,所得税费用可能会有重大的调整。
（二）债务重组对于上市公司的影响：
如同上文所述，对作为债务人的企业来说,新的债务重组准则意味着,一旦债权人让步,企业获得的利益将直接计入当期收益,增加当年利润。对那些无力清偿债务的上市公司而言,一旦债务被全部或部分豁免,可能大大提高其每股收益。而通过资产评估方式,公司还可人为调高所转让资产的公允价值,公允价值与其账面价值的差额可计入当期损益。另外,新准则还将提高大股东向上市公司注入优质资产的热情。当公司出现亏损时,上市公司的控股股东出于维持公司业绩的考虑,可能会通过债务重组为上市公司注入优质资产。
（三）长期投资
上市公司执行新准则后,应对原有投资进行重新分类和计量。首次执行新准则者,尚未推销的长期股权投资差额全额冲销并调整留存收益,上市公司2007年初的留存收益将减少。另外,上市公司进行短期证券投资时,由于新准则将其修改为交易性证券投资,按公允价值入账,账面盈利就能直接计入当期收益,增加当期利润。遏制了上市公司通常采用的, 在盈利较大的年度, 大幅度计提资产减值损失, 增加当年费用, 减少当年利润, 待下一年度利润下降时, 再利用转回减值损失的手段增加利润的做法, 使上市公司“隐蔽利润”的主观愿望无从实现, 对上市公司的经营业绩将产生重大影响。
新企业会计准则的“新”在于不仅首次构建了比较完整的有机统一体系, 而且实现了我国会计准则体系与国际惯例的趋同; 同时也充分体现了我国社会主义市场经济的特殊性。为建设中国特色的社会主义市场经济又打下了坚实的基础，对于上市公司的巨大影响是显而易见的，但是这更有利于形成一个更加规范和有秩序的股市管理体系，经过2007年的大好牛市和2009年的熊市的冲击，对于中国的广大股民来讲，是个不小的风波。股民们对于上市公司的期望值日益的高涨，对于政府和监督管理部门对上市公司的监管的关注也与日俱增。新准则的提出正式为了建设更加健全的股市体系，为广大股民谋福利虽然新企业会计准则的变更导致相关处理原则的改变的确会引起上市公司当期利润的变化, 但并不会因此而影响上市公司内在价值, 反而会使上市公司的内在价值得以正确反映。因此, 新企业会计准则的核心要素在于让上市公司会计数据更真实, 更符合会计信息质量要求。
注释：
1.2003年6月,中国政府正式向欧盟提出承认中国完全市场经济地位的要求,欧盟经过研究后提出5个标准:( 1)企业经营遵循市场规则,不受行政干预;( 2)企业必须建立透明公开的治理机制,包括一套与国际会计惯例一致的会计标准;( 3)企业破产应遵循优胜劣汰法则,不得偏袒国有企业;( 4)金融市场必须开放,国有金融机构的不良贷款率应大幅降低;( 5)企业权益一律平等,不得歧视民营企业。
2. 会计遵循成本包括年度财务报表的审计费用。年报显示,2005年度,下列公司向为其提供审计服务的会计师事务所支付了巨额的审计费用(不包括IPO审计和内控审查、咨询费用等) :中国建行( KPMG) 14000万元;中国银行( PwC) 12563万元;中国移动( KPMG) 5900万元;中国石油( PwC) 5000万元;中国电信( KPMG)4576万元。2006年中国银行和中国工行发行上市,支付给会计师事务所的审计费用将非常可观
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[3]杨东.新会计准则的内容特点及对会计实务的影响[ J].现代审计与经济, 2006( 6) : 32- 33.
[4]黄世忠. 新会计准则的影响分析[ J] . 财会通讯, 2007(1):14-15.
房地产企业的 售后回租，是指房地产公司将某一房地产项目出售后，又将该项目从买主( 即出租人) 手中租回的一种销售方式。具体 售后回租又有两种情况，一种是回租期结束之后，购房者可以根据市场情况选择退房还是买房，租赁期内不办理房屋产权转移手续，回租期结束后，如果购房者退房，房地产开发公司退还购房者开始支付的房屋价款，如果买房，则办理房屋产权转移手续; 另一种情况是付款时买卖合同既生效，同时办理房屋产权转移手续，回租期结束后购房者不可以退款。对这两种情况下应如何进行财税处理，下面分析如下:
( 一) 售后回租的会计处理
1. 回租期结束后可以选择购房或退房
回租期结束之后，购房者如果选择购房，回租行为实际上就是房地产公司预收货款的行为，而这种预收货款是有代价的，就是每年要支付购房者租金; 如果回租期结束后，购房者没有选择退房，则相当于房地产公司向购房者借入了款项，每期支付的租金既利息费用。针对这两种情况，在收到购房者购房款时，都要确认为负债，对支付给购房者的租金则作为资金使用费，对外出租收取的租金属于房地产公司的业务收入，下面举例说明。
案例一: 甲房地产公司采用 售后回租的形式销售门市房，售后回租期为 5 年，门市房的售价为 480 万元，成本为 300 万元，门市房回租期内每年租金 28 万元，租金每年支付一次，同时房地产公司将该回租的房屋对外租给一家超市，每年收取租金 32 万元，经计算该门市房每年摊销额为 10 万元。该房地产公司会计处理如下: ( 以万元为单位)
( 1) 收到购房者 480 万元房款时借: 银行存款 480贷: 预收账款 480同时，借: 出租开发产品 300贷: 库存商品 300( 2) 支付每年的租金费用时借: 财务费用 28贷: 银行存款 28( 3) 对超市收取租金及摊销成本借: 银行存款 32贷: 其他业务收入 32借: 其他业务成本 10贷: 出租开发商品 10( 4) 计提各种税费借: 其他业务成本 5. 44贷: 应交税费应交营业税 1. 6应交税费应交房产税 3. 84借: 营业税金及附加 0. 16贷: 应交税费应交城市维护建设税及教育费附加 0. 16( 5) 回租期结束后，购房者选择购房时借: 预收账款 480贷: 主营业务收入 480借: 主营业务成本 ( 按摊余价值结转)250贷: 出租开发商品 250( 6) 回租期结束后，购房者选择退房时借: 预收账款 480贷: 银行存款 480
2. 出售时即办理产权转移手续的情况
出售时即办理产权转移手续，在这种情况下，购房者交付房款的同时就取得了房屋的产权，房地产公司通过 售后回租的方式取得了房屋的收益权，通过对外出租获取收益，并以支付给购房者的租金作为成本，这实际上是房地产公司的一种经营行为。应按业务的类别确认收入并结转成本。沿用前例，会计处理如下: ( 以万元为单位)
( 1) 收到购房者 480 万房款时借: 银行存款 480贷: 主营业务收入 480借: 主营业务成本 300贷: 库存商品 300( 2) 收到超市支付的租金时借: 银行存款 32贷: 其他业务收入 32( 3) 计提各种相关税费借: 其他业务成本 1. 6营业税金及附加 0. 16贷: 应交税费应交营业税、城市维护建设税及教育费附加 1. 76( 4) 支付给购房者租金时借: 其他业务成本 28贷: 银行存款 28
( 二) 售后回租的税务处理
1. 营业税的处理
房地产开发企业采用 售后回租等形式进行销售，根据 《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发企业应按 销售不动产税目征收营业税。具体处理时应将房地产开发公司售后回租业务分成销售和租赁两项业务分别进行处理。销售房地产业务，根据 销售不动产税目，以销售房屋取得的全部价款和价外费用为计税依据，按 5%的税率计算缴纳营业税。如果销售同时，代当地政府有关部门收取了一部分些资金或费用，不管其会计上如何核算，均应全部计入营业额计征营业税。另外，对于销售业务，要把购房款和折扣额同时开在一张发票上，这样才可以按扣除折扣后的价款作为营业额; 如果将价款和折扣分别开具发票，无论如何，都不能在营业额中扣减。房地产企业从纳税筹划的角度上看，应采用将价款和折扣额在同一张发票上开具，以避免纳税风险;售后回租后，房地产公司通常先向商户收取租金，然后再按合同约定将租金支付给购房者。对房地产开发公司收取的租金，应按 服务业税目征收营业税，以租金的全部收入为计税依据，按5% 的税率计算并缴纳营业税。特别需要注意的是，房地产公司按合同约定支付给购房者的租金不能抵减销售房屋的计税依据[1]。
2. 企业所得税的处理
在企业所得税方面，2007 年国税总局了《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务企业所得税处理批复》，该批复规定: 房地产企业销售房屋后，又通过回租的方式从购买者手中租回该房屋，不论企业采取哪种租赁方式，均应将售后回租业务分解成销售和租赁两项业务分别进行税务处理。房屋销售收入与该被转让的房屋相关的成本、费用的差额，应计入当期应纳税所得额。从这份批复可以看出，房地产开发公司的售后回租业务的企业所得税处理和营业税税务处理是一致的，即都是要分为出售和回租两个交易步骤处理，在出售环节应该确认为企业所得税的应税收入，并入当期应纳税所得额进行计算[2]。
二、房地产企业 非货币性资产交换业务
( 一) 非货币性资产交换业务的会计处理
根据 《非货币性资产交换》准则的规定: 对于具有商业实质的交换，在换入资产或换出资产公允价值能够可靠地计量的情况下，应当以公允价值和相关税费之和作为换入资产的入账价值，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。对于房地产企业来讲，换出资产的公允价值要比换入资产的公允价值更容易取得，因此通常以换出资产的公允价值为基础，其和应支付的相关税费作为换入资产的成本，其与换出资产账面价值的差额计入当期损益[3]。
案例二: 甲房地产公司将本公司办公楼与乙房地产公司的一块土地使用权进行交换，甲公司办公楼的原价为 900 万元，累计折旧为 400 万元，交换时公允价值为 1 200 万元，乙公司土地使用权的账面价值为 800 万元，交换时的公允价值为 1 150 万元，由此乙公司另支付给甲公司 50 万元补价。( 假定在此项交换中，甲公司应交的营业税为 60万，应交的城市维护建设税为 4. 2 万元，教育费附加为 1. 8 万元，应交的土地增值税为 55 万元，乙公司应交营业税 57. 5 万元，应交城市维护建设税4. 025 万元，应交教育费附加 1. 725 万元，应交土地增值税 45 万元)
对于房地产企业来说，房屋有可能是企业的固定资产，也可能是企业的商品，对于不同用途的房屋应采用不同的方法进行会计处理，本案例中的房屋属于甲公司的固定资产，处置时应通过 固定资产清理账户进行核算，甲公司对换入的土地使用权，一般应按 无形资产核算。
通过此例可以看出，甲公司收到的补价 50 万元 换出资产的公允价值 1 200 万元 =4. 17%，由于该项交易所涉及的补价占交换的资产价值的比例低于 25%，且根据具体情况判断，该项交易具有商业实质并且公允价值能够可靠计量。其会计处理如下: ( 以万元为单位)
甲房地产公司以房换地会计处理如下:1. 固定资产转入清理借: 固定资产清理 500累计折旧 400贷: 固定资产 9002. 发生固定资产清理费用借: 固定资产清理 121贷: 应交税费应交土地增值税 55应交营业税、城建税及教育费附加 663. 换取土地使用权，作为无形资产入账借: 无形资产 1 200银行存款 50贷: 固定资产清理 621营业外收入 629乙房地产公司以地换房会计处理如下借: 固定资产 1 150贷: 无形资产 800应交税费应交土地增值税 45应交营业税、城建税及教育费附加63. 25银行存款 50营业外收入 191. 75
( 二) 非货币性资产交换的税务处理
1. 营业税的处理
非货币性资产交换，交换的双方没有实质的货币结算，按照营业税规定应由税务局核定营业额，具体的核定顺序为: 首先按照纳税人当月同类资产的平均价格确定，其次按纳税人最近销售同类资产的平均价格确定，如果没有上述两种价格，可按如下公式计算: 计税营业额 = 营业成本 ( 1 +成本利润率) ( 1 - 营业税率) 。在实际工作中，对于一般普通资产价格比较好确定，但对于土地使用权等换出资产的价格比较难以确定。在这种情况下，一般都是以换入资产的价值作为换出资产的价值确认营业税的计税基础。
2. 所得税的处理
根据 《国税总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》 国税发 [2006] 31 号规定:资产换出方以土地使用权换取开发产品时，应按转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务分别进行所得税处理，并按开发产品的公允价值和土地使用权的账面价值之差确认土地使用权转让所得或损失。对于资产换入方，在换出开发产品时，按开发产品销售和购入土地使用权分别进行所得税处理，并将土地使用权的公允价值计入该项目的成本。
三、分期收款销售方式
《企业会计准则》规定了销售收入确认的具体条件，必须同时满足销售确认的五个条件，才可以进行收入的确认。对于房地产企业的 分期收款销售，企业可以根据房产是否交付，风险报酬是否转移等一次或分次确认收入。而对于分期收款销售，税法上计税收入的确认原则和会计上有所不同，企业应依据税法规定按照合同约定付款日期与实际付款日期孰先的原则进行纳税义务的确认和税款的申报与解缴。
案例三: 甲房地产公司于 2014 年 1 月 1 日销售写字楼 1 幢，价款为 1 000 万元，价款分两期收取，2014 年 1 月 10 日收取 600 万元，2015 年 1 月10 日收取 400 万元。该写字楼的成本为 600 万元。2014 年 7 月 1 日办理了产权手续。( 该业务的土地增值税预征率 2%，所得税率 25%，且按季预缴)下面分三种情况分析该业务的财税处理: ( 以万元为单位)
( 一) 按合同约定收款时间确认收入实现
1. 2014 年 1 月 10 日，按合同约定收取销售款600 万元
由于未办理产权转移手续，风险报酬尚未转移，会计上暂时不能确认收入，收到款项做预收账款处理，借记银行存款 600 万元，贷计预收账款600 万元。
2. 2014 年 2 月申报缴纳营业税与土地增值税
虽然会计上未确认收入，但根据合同约定收款日，纳税义务已经发生，需要计算预缴税金。借: 应交税费应交营业税 30应交税费应交土地增值税 12贷: 银行存款 42
3. 2014 年 4 月，申报预缴企业所得税应纳税所得额 = [1 000 ( 1 - 5% - 2%)- 600] 1 000 600 = 198 ( 万元)借: 应交税费应交所得税 49. 5贷: 银行存款 49. 5
4. 2014 年 7 月 1 日，确认收入借: 预收账款 600贷: 主营业务收入 600借: 主营业务成本 360贷: 开发产品 360
5. 2014 年 7 月份计提税金，因已预缴，次月无须再申报缴纳
( 1) 计提营业税和土地增值税借: 营业税金及附加 42贷: 应交税费应交营业税 30应交税费土地增值税 12
( 2) 计提企业所得税若计提数与预缴数有差异，则在年度汇算清缴时再予以调整。借: 所得税费用 49. 5贷: 应交税费应交所得税 49. 5
6. 2015 年 1 月 10 日，收取 400 万元销售款借: 银行存款 400贷: 主营业务收入 400借: 主营业务成本 240贷: 开发产品 240
7. 2015 年 1 月，计提税金
( 1) 计提营业税和土地增值税借: 营业税金及附加 28贷: 应交税费应交营业税 20应交税费应交土地增值税 8
( 2) 计提企业所得税应纳税所得额 = [1 000 ( 1 -5% -2%) -600] 1 000 400 = 132 ( 万元)借: 所得税费用 33贷: 应交税费应交所得税 33( 二) 会计上按房产交付之日全额确认销售收入实现1. 2014 年 1 月，财税处理同上2. 2014 年 7 月，确认收入与结转成本借: 应收账款 400预收账款 600贷: 主营业务收入 1 000借: 主营业务成本 600贷: 开发产品 600
3. 计提税金借: 营业税金及附加 70所得税费用 82. 5贷: 应交税费应交营业税 50应交土地增值税 20应交所得税 49. 5递延所得税负债 33其中，应交所得税 49. 5 = [600 ( 1 -5% -2% ) - 600 600 1 000] 25%4. 2015 年 1 月，计提税金借: 递延所得税负债 33贷: 应交税费应交所得税 33
( 三) 会计上按房屋交付并收回全部应收账款日确认销售收入实现
1. 2014 年 1 月，财税处理同上借: 递延所得税资产 49. 5贷: 应交税费应交所得税 49. 5
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