时间：2022-06-01 21:38:42
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇不动产登记制度，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
一、不动产登记制度改革的主要内容及意义
1.不动产登记制度的主要内容
不动产，具有在自然或法律范围内不可移动的属性，包含土地及其定着物如房屋等。不动产登记是国家对于物权制定了的一项法律制度，由专属部门在权利人或利害关系人申请下，对不动产物权及其变更情况进项登记，本质上具有司法效果。从最早2007年《物权法》的制定，到2013年11月国务院常务会议关于不动产登记统一制度的提议再到2016年1月21日《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，这一系列的相关工作彰显了我国政府与领导对该项工作的积极重视的态度以及锐意改革的决心，标志着我国在不动产物权公示上取得了改革的实质性进步。
2.不动产登记制度改革的意义
我国的不动产统一登记制度是在市场经济发展的基础上产生的，具有经济学价值。它的建立为我国的不动产交易提供了清晰的产权制度，对不动产交易、获取、处置进行了规范。簿证统一是保护物权保障公民合法利益的有效途径，它有效化解了权力矛盾，同时也生成了反腐败等衍生价值。不动产统一登记制度在形式上让土地与房屋实现了房地合一，简化了工作程序，在流程上实行一站式管理，使管理更高效，促进了房产等行业的经济发展。此前，我国实行不动产分别登记制度按不动产所属经济范畴来登记信息，在房产市场上，相应信息未进行实名登记，给腐败留下了藏身之地。不动产实现统一登记之后，对公职人员的房产信息了解更充分，为反腐倡廉提供了有力的制度叠加效益。另一方面该制度实施后国家对公民的住房信息了解更全面，提高了房产宏观调控的准确性，房产投资人群抛售房产，在一定程度上减弱了住房空置的现象，提高了我国住房使用效率。在该制度改革的同时也为国家关于农村土地三权（经营权、所有权、使用权）分立的制度管理提供了保障，进一步保证了农民的合法利益。从长期看为房产税及遗产税等新税制的健全奠定了制度基础。此外，依此制度建立的不动产登记信息管理系统，以电子存储的方式对不动产信息进行登记，提高了信息的安全性与准确性，符合大数据时代的要求，是管理技术的一项革新。
二、关于不动产登记制度加强管理的具体思路及措施
我国的不动产登记制度从2007年《物权法》颁布至今，经历了近10年的时间，可见改革任务的任重道远。我国不动产管理的客观环境决定了改革的实施进度。首先，我国缺乏统一的不动产管理机制与条例，不同部门、不同地域对不动产分别管理，给统一登记工作带来了难度。其次，该项工作的管理过程触及了部门和个人的利益，实行科学、合理的统一登记制度需要一个循序渐进的过程。具体可以从以下几个方面进行加强改革管理：
1.提高员工素质
不动产登记工作是一项动态跟踪的工作，随着交易事项的频繁发生，给该项工作带来大量的工作量，需要相关工作人员要有认真、细致的工作态度，要依据该项工作的时态特性及时进行信息登记与更新工作。此外，不动产登记工作需要相关工作人员既要有法律知识又要掌握土地管理领域的测绘等专业技术，这就需要管理部门要加强对工作人员的专业培训，不断完善员工队伍的知识结构，提高专业素质。
2.加强部门管理
不动产统一登记制度是对土地、林权、房产等进行的统一管理，该制度的实施需要国土、房管、农林等多个职能机构的密切配合，要破除部门利益，避免各自为政的工作状态，要加强部门间的沟通与衔接工作，建立统一的工作局面。
3.注重制度建设
任何一项改革的实质都是制度的革新，不动产登记制度从分别登记到统一登记是我国不动产管理历史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依据与之相配伍。国家及相关制度建设部门要做好顶层制度规划工作，提高制度的合理性，从制度上引领与规范改革的脚步，同时要落实好各项相关政策，消除改革的不利因素，确保新制度实施期间的平稳过渡。
4.实施违规问责
落实责任制，是保证制度实施的有效途径。不动产管理是对产权、财权的管理，在管理过程中常常触及的是个人的利益，极易诱发风险。在制度推行中，要对工作人员的错误及违规行为给予相应的处罚，要加强员工的自律性管理，提高风险意识，将人为因素的风险降到最低。
5.拓宽登记领域
不动产统一登记制度的建立具有非常重要的意义，随着相关基础制度的建立和完善，我国该项工作也应该不断的拓宽登记的领域与范围， 要扩大公示及交易安全维护等方面的权利范围，提高制度的公信力和影响力，让改革工作进行的更测底。
三、结束语
伴随着经济与社会的发展，我国的各项法制得到了不断的完善与健全，不动产登记制度的变革，规范了物权及产权管理，在法制层面上创建了良好的交易环境，推动了我国经济的健康发展。改革至今，不动产统一登记制度还需在制度、管理等各方面不断完善，要形成健全成熟的立法与管理体系，保证不动产登记制度改革实施的合理性、合法性。相关部门及个人要重视不动产登记制度，在最大范围内维护该项制度，推进此项改革的进程。
参考文献：
关键词：不动产 登记制度 不动产登记法
一、引言
不动产，包括土地及其定着物，是人类财产中重要的组成部分。不动产登记是指不动产权利人或不动产权利变动当事人按法律规定向主管机关提交申请书及有关的产权证书、协议书或让予书、契证等，要求登载记录不动产的权利或权利变动的事项，经审核后记录于专门的薄册的法律过程。
二、我国现行不动产登记立法还存在着许多问题
（一）登记机关不统一
依据我国现行的法律法规，约有6个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，林木权登记在森林管理部门，草原登记在农牧业部门等。其次，登记机关和行政管理部门结合在一起，也有很大的弊端，如因登记机关分散，既不利于登记机关的沟通，又不方便当事人的查阅；当两个或者两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律和社会秩序。
（二）登记程序不统一
目前我国调整不动产登记的法律法规有很多，如《土地管理法》，《城市房地产管理法》，国家土地局的《土地登记规则》，建设部的《城市房屋权属登记管理办法》等，这些法规对不动产登记的程序规定都不尽一致。使各登记机关各行其是，当事人无从适应，严重的损害了登记作为法律行为确认的统一性和权威性。
（三）登记机关的责任机制不健全
我国登记机关在登记时经常出现登记错、漏，登记资料遗失，致使有关当事人损失惨重，而登记机关实际承担的有关责任却非常有限。这是一种权利和义务被严重割裂的畸形现象。如登记机关只享有收费的权利，而对错误登记的登记机关承担何种责任和义务法律却没有明确规定，也没有规定具体的赔偿事宜，损害了当事人的合法权益，这对当事人而言是极不公平的。
三、对我国不动产登记制度的立法思考
（一）我国不动产登记应采取生效主义
近两年来，房地产市场十分火爆，在这种情况下，如果采取登记对抗主义势必会导致市场的混乱。如登记只是作为对抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地产开发商和当事人达成合意，合同即成立，开发商还可以就同样的内容跟第三人订立合同，合同也照样成立，这样当事人的权益就得不到保证，也就无法保证交易的正常进行。只有登记作为合同成立的生效要件时，当事人之间就不动产物权的转移进行登记，合同才能成立，这在最大程度上保护了买方的合法权益。
（二）不动产登记应采取形式审查制
笔者认为，特别是在我国的当前公权力缺乏有效制约的国情下，实质审查制非常容易导致国家公权力对私权力侵扰和过度干预的问题。而登记实行形式审查制的最大弊端是登记缺乏公信力，物权变动的法律关系不明朗，物权归属情况不明晰,从而不利于交易安全。笔者认为,形式审查制的这一弊端可以通过不动产产权证书的方法予以解决。
（三）建立预告登记制度
预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记对保护不动产交易安全，维护房地产市场交易秩序有重要意义。笔者认为，构建我国的预告登记制度，应当明确：第一，申请人的资格。预告登记应当由债权人和债务人共同申请或由债权人或债务人依合同单独申请或根据法院的裁判提出申请。第二，可经预告登记保全的请求权范围应当细化，即规定预告登记保全请求权的原因和范围。第三，预告登记的效力。明确预告登记具有物权登记的效力，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。
参考文献
关键词：不动产；预告登记
一、不动产预告登记的历史制度，出台背景
1.我国的不动产登记由于历史的原因，起步较晚，是80年代末伴随着房地产市场的建立，在全国范围内进行房地产总登记，1995年1月出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》。以后建设部又出了《房地产权属登记管理办法》，以上提到的对我国的房地产实行的是登记发证制度，登记的种类仅限于终局登记。
2.在现实中，随着这几年国家大力发展商品性住房市场，房地产市场日益活跃，不动产本身的价值也随着经济的发展不断升高，同时房地产交易纠纷也不断出现，在一宗不动产交易中卖方一般享有的是物权，而买方一般享有的是债权，而物权与债权相比在效力具有绝对优势的低位。处于这种弱势地位的尤其在购买商品房时更为突出，在强大的开发商出现一方多买的情况下，购房者更是很难实现自己的不动产物权，为了保证这种债权的实现，保护弱者，体现公平、维护房地产市场的稳定秩序，实行不动产预告登记很有必要。
3.世界很多发达国家早就有了预告登记的成功先例。
德国在中世纪首先确立了预告登记制度（vormerkung），本是德国法上的概念，它是指为了保全以不动产物权的得失，变更为标的的债权请求权而进行的登记，这种登记，使债权请求权也获得了公示的效力，从而得以对抗第三人。因此，可以认为预告登记是对不动产权利人处分的一种限制，它具有阻断公信力的作用。
二、我们国家关于房屋预告登记
不动产预告登记制度，是为了补充不动产登记公信力设立的一种制度。不动产预告登记是指当事人所希望的物权变更的条件不够成熟时，法律为保护这一将来发生的物权请求权进行的登记。
因此，预告登记制度法律性质即不是一种物权，也不是一种债权保全手段，而是物权法向债权法的扩张。当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押等物权法规定的其他可以申请房屋预告登记的，可以向房屋登记机构申请预告登记。预售人和预购人订立商品房买卖合同后，卖房未依照合同约定办理预告登记，预购人可以单方申请办理预告登记。预告登记后，未经权利人的书面同意，该房屋处分登记的，房屋登记机关不应当受理。但是预告登记后，主债权已经消灭的或已经具备办理房产登记的条件，应当进行相应的登记。预告登记的其他各项事项应当在房屋登记簿上予以记载。
1.目前我国大部分地区已经受理的预告登记
预购商品房以预购商品房设定抵押，这是我国多数地区都已经开通的业务，建设部刚出了房产登记规范规程，将这两项业务归为可以合并办理的业务，事实上为了方便百姓，好多地区已经这样做，例如徐州市房产登记中心，就是在办理预购商品房设定抵押时，先进行商品房预告登记，再进行抵押登记，给当事人发放预告登记证明，并出具抵押预告登记证明，由当事人送达贷款银行，作为抵押凭证。
2.其他发放预告登记证明的还有：再建工程抵押登记
我国物权法规定，以在建工程申请设立抵押权权登记的，在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工 并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。在建工程抵押权登记的事项在房屋登记簿上记载后，发放在建工程抵押登记证明
3.能妥善取得从理论制度上看适用于不动产，物权法106条充于妥善实行条例。
三、预告登记与商品房预售备案登记区别与联系，制度是为了维护交易安全，已实际上有和已经成登记的既定基础。
我国的不动产预告登记和商品房预售备案登记是两个完全不同的概念。
1.预告登记是国家不动产的一种所有权登记制度，而商品房预售备案登记是一种为了防止开发商已具备预售条件后将房子一房多买的行政管理手段，其并不具备所有权登记的效力。
2.二者所登记的主要目的皆不同，商品房预售备案登记，登记的主体是开发公司，是卖方，而预告登记是买卖双方的行为登记的主体是卖方。
3.二者的联系是商品房预告登记，一是开发商办理了预售网上备案登记，取得商品房预售许可证
当事人与开发商签订了商品房买卖合同，方可凭此手续办理预告登记，
四、预告登记的完善
我国的不动产预告登记制度，基本是建立起来了，这是我国登记制度的革命性的亮点，《物权法》对预告登记的范围，效力和消灭作出了规定，但只有一个条文，相对于《德国民法典》的六个条文和《瑞士民法典》的四个条文来说，就显得有所不足，这些规定是比较原则性概括性，缺乏具体的操作性，因此希望在具体的程序上不断进行改善。（作者单位：徐州市房产登记交易中心）
关键词：宅基地使用权；农村不动产统一登记制度
中图分类号：DF4 文献标识码：A文章编号：1673-0992（2010）11-0000-01
随着《物权法》的出台，法律明确了宅基地属于用益物权的范畴，结束了学界多年的宅基地使用权性质的争论，构建了现行的宅基地使用权制度。然而《物权法》对宅基地使用权规定过于简单，笼统，多是准用性标准，因而给实践中带来了适用的困难。
一、宅基地的概念与特征
1.宅基地的概念。
宅基地是农村集体经济组织成员．按照法律法规规定用于建造自己住房的土地。 现行立法上，宅基地所有权属农民集体。
2.历史原因。
我过现行农村宅基地登记制度问题的由来是有其历史原因的。我过宅基地制度经历了一下几个时期。第一，1949年国民经济恢复时期，农村继续进行并基本完成了，消灭了延续几千年的土地所有制。第二 社会主义探索时期，建立农村宅基地适用权。第三，改革开放完善农村宅基地。1978年后实行了以为核心的农村经济体制改革，但这一改革并没有改变宅基地所有权属于集体、宅基地使用权属于农民的权利分配框架。第四，现行立法严格管理宅基地。中国现行的农村宅基地权利制度是在《宪法》框架下，由《物权法》《土地管理法》《担保法》等法律规范所组成的，严格限制土地的流转。
二、现行关于登记的法律规定及问题解析。
1.现行法律规定。
我国目前关于农村宅基地登记散见于《物权法》《土地管理法》《担保法》《土地实施条列》等等法律法规中，其中重要的如下：第一，《物权法》。第10条规定:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。第152条规定:宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,第153条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。第二《房屋登记办法》第四章第82条规定了申请房屋登记的范围：登记依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。第三《土地管理法》第62条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
2.现行法律规定的缺陷分析。
第一 权利主体界定不清。
由于目前仍是一户一宅，由户在本村中申请宅基地。户的概念是不准确的，首先在孩子与父母分立户的情况下是否可以申请宅基地再进行登记呢?其次，在继承的情况下，由于宅地基主体限定为农村集体成员，而继承人脱离原集体经济组织，是否仍给予其登记呢？最后， 目前由于经济的发展，集体经济组织的作用日益降低，已成为松散的组织，在城市化进程中，一部分农村已没有集体经济组织了，那么在法律法规中涉及经济组织的将面临尴尬境地。因而无论从理论还是实践来看，突破城乡二元结构是势在必行的。
第二 登记面积问题。
由于规定是每户面积不得超过国家省自治区直辖市的规定标准，那么就会激发农民分户抢地的现象。而且历史原因，对于已经超标的并无相关规定。
第三 权利期限不清。
通过上述法律法规可以看出国家对于农村宅基地是可登记可不登记的原则，而且没有权利期限的限制，只要仍是集体经济组织的人员其永久享有宅基地适用权，房屋是永久继承的。如果不进行变更登记，那么将来在原房屋上进行扩建等就会造成原权利人与使用权人权利界定不清的问题。
三、实践调研发现的问题。
法律法规我们可以从理论上逻辑推导出相应的问题，但是实践中的问题远远多于理论问题。本文作者对北京市郊区面临搬迁的农村进行了初步调研发现了一系列的问题，现归纳如下：
1.登记意识严重缺失。
作者调查的14个村庄中，只有一部分村民手中拥有红本，也就是房屋产权证，本文作者认为这个证过于简单，只有正房主体结构的标识，院子长宽的米数。问题有二，其一,是农民后又进行了扩建等等，无论是否超过国家要求的标准，都没有进行从新登记。其二，产权证中没有偏房的示意图。那么没有出现在房产证上的房子依据什么给予保护？还有个别村子全村是二层三层楼房设计。登记时如何登记？
2.村民超标占地现象严重。
很多村民都抱有“私有”的观念，能多占就多占。更有甚者，违章的建筑更是数不胜数，尤其面临即将拆迁，为了多争得前拆补偿费更是疯狂搭建。那么对于这些建筑应给如何登记呢？如果严格依照法律规定，农村大面积存在的问题又由于历史遗留问题，势必引发纠纷。
3.农村耕地建设用地化严峻。
本次调查涉及的村庄都是即将面临拆迁的，由于农村集体土地所有制，农村很多耕地用途最终以各种方式转入私营厂长手中，因而农村大量的土地已是厂房林立，基本没有可耕之地。
4.农村房屋私下交易严峻。
这些纠纷主要涉及两个方面。其一，农村本集体经济组织成员间买卖房屋的纠纷。由于一直无过户登记，依赖邻里信赖，纠纷不断。其二，非本集体成员买房。由于国家明确规定居民户口不可以买农民房，所以目前发生纠纷也多。
四 建议
农村宅地基问题关系重大，因而对于其解决时破在眉睫的事情。笔者认为应该逐步改革我土地制度，完善房产统一登记制度。可以从以下几点入手：
1.完善房屋所有权和宅基地使用权统一登记制度。
对于目前房屋的现状，无论是原始状态还是进行翻盖翻修等，依据国家省自治区直辖市的标准给予登记，个别地方可以适当延伸。对于因继承买卖等原因取得房屋产权的，不是经济组织成员的，可以协商解决，在目前土地还不能流转非本经济组织情况下，可以协商纳入经济组织或者本经济组织成员给予赔偿会回赎。
2.可以考虑商用房登记制度。
可以考虑将农村不动产分为住宅与商用房。实际上农村也大量存在租用商用房的问题，所以可以通过商用房登记流通逐步解决前面所有权人与使用权人不统一的问题。或者逐步建立有偿使用制度。 从国家目前的形势出发，为了应对经济结构转型和世界金融危机，确保经济社会平稳较快发展，维护社会和谐稳定，促进农村地区经济的健康有序发展，积极推进社会主义新农村建设。我们应当尽快消除对宅基地上的房屋作为经营场所的种种限制。
3.完善相关部门的职责。
农村宅基地问题颇多也与个别部门职能缺位有关。有关部门要加强对农村土地规划整理，逐步建立统一的登记的登记制度。制定统一的面积标准，及统一的准确的测量方法。同时制定房屋评价标准，科学进行房屋分类与估价。也要加强部门效率，简化审批程序。
4.宣传力度。
农民权利意识淡薄，这就需要相关部门做好宣传工作。让农民真正从登记中获得实惠时，登记工作也就容易许多。
参考文献：
[1]王利明．物权法研究[M]．北京：中国人民大学出版社，2002：472．
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[3]邹玉川．当代中国土地管理[M]．北京：当代中国出版社，1998
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[5]上海市工商局金山分局课题组 对农宅基地登记法律思考与对策[J] 《热点研究》2009 ,6
[6]王长勇 农村宅基地使用权登记发证中的疑难问题初论[J]《昆明理工大学学报》2008,3
[7]吕Q 《物权法》视角下我国农村宅基地使用权制度改革浅论[J]《政治与法律》2009,22
[8]冉敏 当前农村宅基地管理存在的问题及对策[J] 《问题与探讨》2009,1
[9]张永利 加强农村宅基地管理《工作研究》2008,1
关键词：中国内地 澳门 不动产登记 等级制度
不动产对于全球经济的发展都具有重要意义，尤其是随着社会经济的快速发展，不动产交易数量逐渐增多，不动产已经成为了财富的象征，人们对不动产的保护意识也不断提高，然而在不动产登记方面还存在一些缺陷，影响了不动产交易。因而，完善不动产登记制度是内地与澳门地区人们的共同需求。
1.不动产登记
在法律上，不动产主要是指不能进行移动的土地、土地附着物以及没有与土地进行分离的土地相关生成物，也可以是一些通过人力添加或自然生成的土地物品[1]。不动产登记是由权利人或者相关利害关系人提出申请，由当地政府机构中的相应部门对申请人的不动产物权及物权变更等情况进行在册登记，也可以将其称为不动产物权登记。为了对不动产交易行为的安全性进行保障，各个国家都根据不动产市场交易的实际情况，制定了与之相对应的不动产登记制度。目前在世界范围内，主要有契据登记制、权利登记制以及托伦斯登记制等三种主要的不动产登记方式[2]。
2.内地不动产与澳门不动产等级制度比较
对内地不动产与澳门不动产等级制度进行比较，具有一定难度。主要原因在于我国内地关于不动产登记工作方面还没有做出严格规定，不动产登记制度体系还不够健全，尽管地方性的法律、规定等多条法律都对不动产登记进了规定，但是缺乏统一性。相比较而言，澳门地区具有统一的不动产登记制度体系。同时，由于我国内地与澳门地区的经济政治管理体制有所不同，导致两个地区的不动产登记体制不尽相同。本文主要从以下几个方面进行比较。
2.1不动产界定比较
在澳门地区，除了对有物体与无物体进行了区分，而且在《澳门民法典》中对不动产进行了准确界定，详细指明了不动产的范围，在不动产的认识上不存在任何分歧。而在我国内地，由于没有颁布《民法典》，只是凭借《民法通则》中的不动产概念的界定来开展工作，但是《民法通则》中并未对不动产的详尽概念与范围做出具体明确的规定，很多时候为不动产登记工作的开展带来了一定麻烦[3]。
由于澳门地区对不动产有明确的界定，对不动产进行了四种分类，因而，在开展工作时，尤其是在不动产的认定环节，可以按照民法典中的规定对不动产进行对比，就能够准确判断出是否为不动产。由于我国内地主要是通过规划范围的方式来对不动产进行界定，主要是将其定义为土地、附着在土地上的建筑物及其它固定附属设备。尽管二者对不动产的界定有所不同，但是都可以按照法律与相应规则判断出不动产的属性，都具有特定意义。
2.2不动产登记立法比较
由于受到历史文化的影响，澳门地区的法律在制定过程中会受到葡萄牙传统殖民地文化因素的影响。澳门不动产登记制度就是建立《抵押法》基础之上，这部法律是由葡萄牙在1863年颁布的。但是由于澳门人口与葡萄牙生活、文化等方面存在很大不同，当澳门真正回归祖国以后，相关部门对不动产登记相关法律进行了修订，颁布了《物业登记法典》，时至今日还一直在沿用。
但是在内地，到目前为止，在不动产登记方面还尚未形成统一的法律，尽管在我国的《物权法》中对相关内容进行了规定，也解决了不动产相关法律法规较为散乱的问题，但还只是一个雏形，并且行政色彩较为浓厚。但是近些年来，随着人们呼声的强烈以及人们法律意识的增强，我国在不动产登记法律的制定方面取得了一定进展。例如相关部门对《物权法》进行了修改，使其不断得到完善。《土地登记法》也对不动产的登记、变更、赔偿等方面进行了规定。从整体上看，我国内地不动产登记制度与法律日益完善，正在向着统一化的方向发展。
2.3不动产登记效力比较
无论是中国内地还是澳门地区，在不动产登记效力方面基本都是采用“兼采主义”的方式。但是对“兼采主义”内涵的理解，两个地区却截然不同。在澳门，把登记对抗作为了不动产登记的原则，把登记生效作为了例外。在这里想要使一项不动产交易顺利完成，不仅仅双方当事人意见要高度达成一致，首先必须要严格遵照相关法律完成相应程序，需要签订“不动产买卖公证书”，即澳门地区的法律规定需要通过签订不动产买卖证书与实施对抗主义制度来对不动产交易进行双重安全保护。
在我国内地，进行不动产交易时，只要买卖双方达成了共识，就会产生不动产交易合同，也就代表着不动产物权的转移，但是缺乏一定的安全性，因而需要通过登记方式来对不动产物权转移进行保护，保障交易安全。另外，由于内地的多部法律都对不动产物权的转让、变更及注销进行了规定，但是很多法律中都标出了“另有规定除外”的字样，这就使得在实际操作中不利于对除外情况尺度的把握，缺乏科学性，有待完善与优化。
2.4不动产登记机关比较
中国内地与澳门不动产登记机关也同样存在差异。由于澳门地区的行政区域范围较小，相对来说，对不动产资源的管理较为容易。根据澳门地区《物业登记法典》中的内容规定，澳门法务局及其下属物业登记局对不动产登记工作进行统一管理，所有关于不动产登记的内容与信息都可以在相关登记机关进行查询。
但是我国内地的情况与澳门地区有所不同，我国内陆幅员辽阔，行政管理范围较广，而且行政区域划分较为复杂，因此，使得不动产登记管理中，不能按照统一标准来进行控制。到目前为止，也没有形成一个具有统一性的内陆不动产管理制度，因而也没有设置统一规定的不动产登记机关。根据我国宪法规定，内地大部分地区都实行了不动产分别登记制度，因而在这种分制度影响下，对于房屋、土地等不动产的登记工作都是由不同机关来登记处理。但是内地众多的不动产登记机关，在一定程度上存在分散的弊端，不利于各个不动产登记机关的交流与沟通，增加了当事人对不动产等资料信息进行查询的困难。同时一些不动产登记机关也存在权利划分不清、互相扯皮推诿等问题，一定程度上对法律秩序与社会秩序造成影响。另外，当两个或者两个以上的不动产登记机关的权利出现交叉时，不仅会损害当事人合法权益，同时也增加了不动产登记工作的不合理性，影响了房屋、土地等不动产资源的利用效率，造成了人力资源的浪费。为此，我国内地不动产登记机关，可以借鉴澳门等地区不动产登记机关的设立机制，大力推进登记机关改革。
3.结束语
本文通过对中国内地不动产登记制度与澳门不动产等级制度在不动产含义界定、不动产登记立法、不动产登记效力及不动产登记机关方面的比较，对两个地区的不动产登记制度有了进一步了解。澳门地区的不动产登记制度形成时间较长，值得内地在不动产制度及法律制定过程中学习与借鉴。同时我们需要继续加强对中国内地与澳门地区不动产登记制度的研究，通过对比分析，完善两个地区的不动产登记制度，从而提高土地、房屋等不动产资源的利用效率。
参考文献：
[1]彭威坚.澳门与内地不动产登记制度比较[D].华东政法大学， 2012，04（15）.
不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、社会或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国民法的重点。不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。本文拟结合司法实践和物权法理论。对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等英语国家均采此制。
故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。
《合同法》颁布之后，物权立法正式提到日程。因我国长期将不动产物权登记视为行政管理之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。
一、不动产物权登记的含义
登记，也称不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。
（一）不动产的含义
一般而言，所谓动产，是指易于被移动的财产；所谓不动产，则指不能被移动的财产。这种从表面上看来“纯粹”仅具有物理意义上的分类，何以会导致两类财产在政治上、经济上和社会意义上有如此不同的效果呢？颇值深思。
动产与不动产确定的根据是法律而非所有人的意志，但是，这种分类的物理性并不妨碍法律允许所有人依照其意志、通过确定财产的目的而将之不动产化，或人为地将财产动产化。不动产主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人为的可自然附着物及其收益，所以在登记制度上，各国不论称“土地登记”抑或称不动产登记，在观念上应把握两点：其一，这里的土地与不动产为同意语，即使规定在土地法中的登记也兼指房地及其附着物等总体的登记制度；其二，不动产与不动产物权并无区分之必要，《意大利民法典》规定：“除法律另有规定的以外，有关不动产的规则准用于客体为不动产的物权以及相关的诉权……”也可以不动产物权为不动产。为明晰法律关系，我们应采不动产登记这一用语。
（二）不动产登记制度立法例
当今世界各国的不动产登记制度，源于三种基本的登记制度，即“契据登记制度”，又称“法国登记制度”；“权利登记制度”，又称“德国登记制度”；“托伦斯登记制度”；又称“澳大利亚登记制度”。
1.德国法主义。德国登记制度之特色：（1）登记（eintragung ）为土地物权变动之效力发生要件。即土地物权之发生变动效力，除当事人之合意外，尚须登记。（2 ）登记官吏为登记时有审查土地物权变动实质关系之权限——所谓实质审查主义。（3）登记有公信力， 即登记簿上之事实，纵实体法上不成立或无效，不得以其不成立或无效对抗善意第三人，常视为实体上有效。（4 ）登记簿的编成采物之编成主义（prin-zip des reaifoliums）即以不动产标准编成之。（5 ）登记物权之静的状态，即于登记簿不记入物权的变动事实，而记入物权的现在状态。
2.托伦斯登记制度（torenssyhem），此制度为sir robet tomens所创，1855年始行于南澳洲，现在美国多数州亦采之，乃登记制度中最优者。其主要特色如下：（1）始登记一定不动产时，登记局依一定的程序，精查确定其不动产的权利状态后，制成记载此权利状态之地券二份。一份交与所有人，一份保存，依物的编成主义，编入登记簿。（ 2）不动产移转之时使用一定的官制用纸，或转让为证书，存于登记局。登记官制审查以后，记入权利的移转于登记簿，让与证书存于登记局，对于受让人交付新地券，成为背书之原来地券。（3 ）不动产设定抵押权时应依一定的形式，作成抵押书二份，连同地券，提出于登记局，登记审查后，记入于登记簿及地券，返地券于债务人。（4 ）不动产物权之变动，非登记于登记簿，不生效力。（5 ）其登记官有实质审查的权限。（6）登记有公信力。 其结果真权利人因不实的登记而受损害时，国家负赔偿的责任。
3.法国法主义。法国法登记的特色：（1 ）登记为物权变动对抗第三人之要件，即物之变动，依当事人的合意发生效力，登记不过为已发生的物权变动对抗第三人的要件。（2）登记官吏于登记时，只得为形式的审查，对于物权变动更无实质的审查的权限。（3 ）登记无公信力，故登记事项，实质上不成立或无效之时，其不成立不得以之对抗善意之第三人。（4）登记簿的编成采人的编成主义（prinzip desporsonenfoliuncs），即不以不动产为标准，而以权利人为标准编成之。 （5）登记物之动的状态，即不仅登记物权之现在状态，而且登记物权之变动。
但我们认为，我国目前立法受转型社会的影响，其行政管理倾向较为明显，保障交易安全功能不足，主要是德国登记规则，如登记生效主义、物的编成主义，登记的公信力等，其制度基础是国家干预主义。但并未建立地券、赔偿储金等制度，故不具以自由主义为基础的托伦斯登记制度的特色。我国正处于转型时期，物权法负有整理旧物权，确定、稳定物权关系的使命，登记制度是完成这一使命的重要工具。我国长期以来房地产登记为部门利益所左右，造成房产、地产的不统一，登记机关的不统一，登记程序的不统一，登记效力的不统一，登记权属证书的不统一。
立法建议上，我国学者们比较赞同德国法主义，但应考虑托伦斯登记制度之优点。在登记自主主义这一点上，从中国实际出发则不宜采用，对一些法定物权应强制登记，我们赞同上述之观点。
二、不动产登记的目标及性质
（一）不动产登记的目标
每一部法律都应有明确的目标，其中的每一制度有相应的制度价值。我国土地立法过分强调国家利益，强调管理。而在转轨时期，国家利益又多为部门利益所代替，所以形成登记制度的五种不统一，即登记机关、登记根据、登记簿册、登记程序、登记效力的不统一，由此带来诸多交易安全上的问题。
80年代我国重建不动产登记制度时借鉴了前苏联立法经验，亦十分强调国家目标，可谓历史上退步式的回归。在转轨时期，部门利益又使登记目标加上了部门利益目标。现在的中国不仅土地流通性很差，而且登记所保护之交易安全时有被破坏之虞。所以，我们建议立法目标应向个人倾斜，以维护交易安全，并以之为登记制度之根基。
（二）登记的性质
对登记的性质大体有三种学说：1.公法上行为说。该说认为：“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。”2.证明行为说。该说避免公、私法性质上的判断，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。”更有人认为：“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为。” 3.我们认为， 上述学说均有偏颇，登记本质上应为私法行为。证明行为说回避这一问题，不甚确切，必然说不清证明与登记行为的关系如何。
首先，从登记行为过程来看，登记行为包含了诸多行为，但真正由当事人参与的仅是登记请求及登记申请两部分，研究登记行为的性质应从这两项权利去考察。
其次，从登记所产生的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为，登记的首要意义在于物权变动的公示及公信，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信登记权利而为交易。另外，虽然登记之效力具有统一性，并且自登记簿上登记后始生效力，但是登记并不是行政机关的权力，对于符合法律要求的形式要件的登记申请.
再次，自罗马法以来，法律在理论上被划分为公法与私法，其区别之实意“除理论认识目的以外，厥载于救济程序。易言之，即私法案件由普通法院管辖；公法案件，除刑事案件由普通法院管辖外，原则上得受行政救济，由行政机关或行政法院管辖。”就登记制度而言，预告登记、异议登记、撤销登记性质上均为向法院提起的私法上之诉权，并且登记机关应负登记错误之赔偿责任。
综上所述，登记性质上为私法行为当无异议，其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。故此，立法者应注意登记之私法属性及保护交易安全之功能，应摒弃批准式的行政行为观念，剥夺登记机关之行政特权，确立其为法律服务、为当事人服务的立场，这对中国真正登记制度的建立具有指导性意义。
三、中国不动产权利登记的制度问题与解决方案
我们认为土地权利登记能解决登记不统一，登记中公权干预私权的问题，登记的效力问题、登记的物权法定与意定平衡的问题，即将形成物权的债权的保护问题以及物权争议诉讼的保全问题。
（一）登记机关不统一问题的解决
我们认为，我国登记五不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。统一了不动产登记机关，登记原则、根据、程序、效力、簿册自然便统一了。我国旧民法制定之时，也采用由地方法院统一登记的作法，但后来由于民国初期的司法混乱而改为由不属于行政机关的独立部门——地政局统一负责。二是不动产登记机关的统一性。为维护在不动产登记上的司法统一性，同时也因为不动产在自然联系上的紧密性，国家法律均规定一国之内或一个统一司法区域内实行统一不动产登记制度，即不论是土地房屋还是其它不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的登记机关负责。
关于登记机关统一性的问题，广州、深圳等地已实行房产、地产证合一的制度，但并未为全国性基本法律所承认。我们认为，物权立法应协调各有关部门，解决好这一问题，学习成功经验，建立统一独立的登记机关.
（二）登记中公权力干预私权利问题的解决
利用登记机关行政权力的高效、权威性使物权得以公示并获得公信力，但同时也带来了公权力对私权利侵扰的问题。为解决这一问题，无论采取实质审查主义国家还是采取形式审查主义国家，均采取了一些补救措施，典型的如德国的物权行为理论、法国及日本的公证制度等。
1、实质审查主义。实质审查主义是与公示、公信原则相协调的制度，登记机关不仅就登记之申请在登记程序法上是否适合加以审查，同时就其登记的申请，是否与实体法上的权利关系相一致，且其实体法上的权利关系，是否有效，亦加以审查。
2、形式主义审查制度。形式主义审查制度，指就登记的申请，是否在登记程序法上赋予登记机关以审查的权限，惟就其登记的申请，是否为实体法上的权利关系，一般不得加以审查，亦不得决定其登记申请的许否。法、日采之。这种方法的优点是公权力不干预私权利，登记的效力纯依当事人意思自治，登记并无公信力，仅有对抗力，故登记效率很高，但由此产生的弊端亦不少。
我国登记机关在进行登记时所拥有的权利相当大，不仅如德国实质登记主义那样对当事人提交的文件资料有审查权，而且享有审查这些资料以外事实的权限，力求达到“客观真实”的理想状态。所以，公权力对私权利的侵扰甚大。我国土地立法实质登记主义是正确的，但必须有相应的立法技术对其弊端加以补救，才能达到权力与私权平衡的目的。从改革开放以来的登记实践看，大部分登记机关要求公证这一程序，只有公证的真实性得到保证，登记机关的审查权加以弱化，方能结合实质审查与形式审查的优点。
（三）不动产登记效力问题
物权登记的效力，是指物权获致登记后所取得的私法上的效果，亦即对相关当事人所施加的实际作用。它是整个登记制度的核心。因登记效力的不同，世界各国可以划分为登记生效主义及登记对抗主义，德国是典型的登记生效主义国家，而且其登记还有公信的效力，有的学者称之为公信原则。公信原则系指依公示方法所表现的物权纵不存在或有异，但对于信赖此项公示方法所表示之物权、而为物权交易之人，法律仍承认具有与真实物权存在相同法律效果，以为保护的原则。
关于不动产登记效力的问题，目前在我国出现的问题表现为其效力的不统一，以不动产抵押登记为例，实践中大体有四种做法：一是规定自完成抵押登记时生效；二是规定自合同公证后生效；三是规定合同鉴字后生效；四是规定登记时生效，但当事人得另行约定。这里的生效一般指合同生效，如《城市房地产抵押管理办法》第31条规定：“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。”这样的规定不仅在理论上说不通，实践中也必侵害当事人的利益。国外的有关立法中，不论把登记作为成立要件还是对抗要件，都是针对不动产合同履行或物权行为效力而言的，已经登记只是说明不动产的物权已发生移转或不能对抗第三人，并不意味着不动产买卖合同本身无效。否则，当事人之间不仅没有登记请求权，发生纠纷时亦不能以有效合同为据提讼。所以，不动产民事立法应规定登记的效力，并仅针对物权的设立或移转，而不针对债权合同之效力。关于产生物权公信力还是对抗力，依目前大多数学者的看法及我国司法、立法实践，应采公信力主义立法，以统一登记效力。
（四）不动产登记权利范围的问题
登记的客体为物权及其相关因素，特定的债权登记属特殊登记程序，但债权的效力一般不受登记之影响，我国立法及司法实践中将租赁权的登记等同于物权登记，认为租赁权不经登记不生效力，这是极端错误的，没有明确的登记权利范围的概念。登记制度为物权实体法服务，故实体物权种类、内容、方式的法定是不动产登记权利的基础，登记权利范围就因各国法定物权之不同而不同。《日本不动产登记法》第1 条规定：“登记，就不动产标示或下列不动产权利的设定、保存、移转变更、处分限制或消灭而制定：1.所有权；2.地上权；3.永佃权；4.地役权；5.先取特权；6.质权；7.抵押权；8.承租权；9.采石权。”而我国台湾登记权利范围与此不同，计有所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权、耕作权。可见物权法定是登记权利的基础。而我国现代的物权制度呈开放性体系，尚未法定，不仅表现为法的依据的不统一，而且表现为类型的未法定，物权变动的未法定，如我国农村承包经营权、“四荒”土地使用权等作为物权的依据是否充分颇值讨论，但这些权利类型不仅存在，而且日益有物权的特征。在我国存在这样的现象，法定需要登记的物权并不涵盖所有物权，这就使得有些物权不经法定登记方式也可获得，实质上否定了物权法定。《土地登记规则》亦采开放式方法，其第2 条规定：土地登记是依法对国有土地使用权和他项权利的登记。不能认为这里的“他项权利”即法律上的他物权。大陆法系的大多数国家由于采物权法定之立法主义，故其登记权利亦随之法定，整个物权制度的概念、内容、体系历经百年而无实质改变；而我国转轨时期，物权放任主义有其适宜的土壤，并且一定程度上有挖掘、整理、发展中国物权之功效，但相应地却带来了登记权利的开放性及开放性弊端防止问题，如在法律上，土地他项权利就是一个开放的概念；随着土地所有权和土地使用权利以外的土地权利的逐渐增加，土地他项权利所涵盖的具体权利也会越来越多。登记权利的开放性必然会带来物权法定的否定，而物权放任主义立法不仅有违物权绝对、排他性质，而且使以物权为内容的契约不能无争议的事先确定，进而使契约无以自由，同时也会造成交易程序混乱。所以，当务之急是登记权利的法定化，使复杂的物权社会关系明晰化。
中国的不动产权利类型纷繁复杂，难点在于对农村不动产的整理。城市不动产权利在流通中已逐步有明确的权利内容及类型，如国有土地使用权，而农村不动产权利则不然，并未真正建立土地他物权体系，土地及房屋缺乏流通性，从而并未真正进行保障交易安全的登记，所进行的登记不过是为了保护耕地，整理土地，政府财税等。
我国民法通则、土地管理法、担保法、渔业法、城市房地产管理法、矿产资源法、海商法及水法等法律，已规定了所有权、国有土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、抵押权、留置权、采矿权等若干不动产权利类型，但法律并未明确这些权利的性质与效力。如果登记权利范围容纳了这些权利，同时又规定登记生效主义，则就完成了这些权利物权化及法定化，这一工作又是特定物权法的前提。登记权利范围的确定解决了物权法定的问题，而登记制度本身又可避免物权法定的僵化，平衡物权法定与意定的冲突。现代生活日益复杂，债权与物权的界限有模糊的领域，典型的如土地上债权所出现的物权化现象，故物权有一定公示方法后，其具体存在的合理性便可以被确认。
（五）即将形成物权的债权或请求权的保护问题。
为解决债权及物权请求权保护的问题，各国规定了两种性质的准备登记，即异议登记及预告登记。德国法称预告登记与异议登记，日本相应称为假登记及预登记。瑞士则分为三种，第一种为债权的预登记，第二种为处分权限制，第三种为暂时登记，前两种相当于德国民法的预告登记，第三种相当于德国民法的异议登记。预告登记（vormerkungen）为债权请求权的准备登记。目的是为了保全关于不动产的请求权，并有警示的作用，其登记权利并不是不动产权完成权，例如在瑞士民法，先买权、买回权、购买权、用益和使用权、使用租赁权等债权均可预登记。登记顺位也可预先保留，由此可见这种制度的优越性； 异议登记（widresprudn）为物的请求权的准备登记， 即因登记原因的无效或撤销之物的请求权，提起登记、涂销或恢复之诉时，对于既有物权所为之异议登记，有阻止公信力之效力。预告登记制度的核心问题在于其效力。在不动产债权行为成立之后和不动产物权移转之前，虽然，不动产的所有权人或者其他物权的持有人已经承担了未来移转物权的义务，但因为合同相对人享有的债权的相对性，并不能对抗第三人，所以为平衡当事人间的利益，将债的请求权预告登记之后，该项请求权既获得物权的对抗力及排他力。关于异议登记的效力，有国家规定物权经异议登记后，即冻结登记簿，即物权不得为处分，如德国。而瑞士的暂时登记却不生冻结土地登记簿之效力，原登记名义人，仍得为处分，被暂时登记人无处分权。如果其主张暂被登记之权因判决而确定，则其确定溯及于暂时登记之时，发生效力。登记名义人于其间所为之登记不发生效力，而且对于一切人，并对于处分人及其继承人不发生效力。胜诉之原告，得迳请不正当登记的变更或涂销。由上可见，“处分行为的重点其实是在交付或登记，藉以满足物权的公示性需求。此所以在没有处分合意的买卖预告登记，反而可以有一定的处分权限制效果；相对的，无法满足公示性需求的物权合意，反而不承认任何处分权限制的效果。”
我国《城市房地产管理办法》第34条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间峻工，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”在建工程抵押登记是否为预登记，值得探讨。从整体看，我国并无预告登记及异议登记制度，实践中却有确立二制度之需要。所以，物权立法应借鉴之，规定其定义、程序内容及效力，以其衡平当事人间的利益。
基于上述，我们得出如下立法建议：确立登记行为私法观念，建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等；确立物权行为独立与无因基础上的实质审查主义，公开登记簿以确立公示与公信原则；确立嘱托登记、宣告登记、公有物登记、区分建筑物登记、预告登记等登记种类。同时建议在物权立法中仅规定不动产登记效力、权利范围、顺位保留及预告登记等私法内容，并另行起草一部《不动产登记法》，以为物权程序法。
参考文献
1、《中华人民共和国土地管理法》第12条；
2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第3条、第6条；
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第59条；
5、《中华人民共和国草原法》第3条；
6、《中华人民共和国担保法》第41条。
7、《中国物权法草案建议稿及说明》，182页，中国法制出版社，
8、著：《中国民法总论》，162页，中国政法大学出版社，1997年。
关键词：不动产；登记；请求权制度
中图分类号：G264文献标识码： A
1、不动产概述
不动产即是指任何国家、任何集体、任何企业、任何个人都不能须臾离开的生存和发展的物质基础，包括土地以及房屋、林木等地上定着物。因此，所有国家都在其财产法或者物权法中将不动产作为重点内容予以规范。在民事实体法上，不动产权利的变化，如以不动产为买卖或设立抵押权的标的物时，必须经过一定登记的公示手续，否则不发生效力。
2、不动产登记要点分析
2.1、不动产登记的内容
不动产登记即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记簿为公示不动产物权的根据，保存于房地产登记机关，对不动产物权的当事人及利害关系人公开，利害关系人可以申请查阅。经查阅，第三人可以知悉、了解特定不动产的权属状况、负担情况等。
2.2、登记请求权的三种类型
(1)变更登记请求权。当初始登记完成后，某一不动产物权因买卖、赠与、分立、合并及设定他物权等发生变动时，登记权利人有权请求登记义务人协助变更登记。变更登记请求权是基于合同债权而发生的一种请求权，也是最基本、最常见的一种登记请求权；(2)更正登记请求权。对已经完成的登记，如有不正当登记的情形，导致登记薄上的记载与实质权利关系不一致时，“因不正当登记而受不利益之人，得对因更正而受不利益之人，请求为更正登记之同意。被请求人不为同意时，得以判决代之”；(3)预告登记请求权。所谓预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以致将来只能发生请求权所期待的法律后果。
2.3、不动产登记需要法定程序
登记程序的健全和切实履行是不动产登记实现其价值的必要条件。从我国《物权法》的规定来看，登一记程序的规定仅间接体现在第十一条中申请人的申请、十二条登记机构的审查职责和十四条不动产物权变动上。
2.4、不动产登记簿是不动产登记的载体
不动产登记簿对防范交易风险举足轻重，它为当事人进行交易提供了完备的信息，交易人可以通过查询不动产登一记簿来获取有效的信息以备交易时使用。因此，不动产登记簿是登记机构记载不动产物权变动和相关事项后，予以长久保管和公示的簿册。不动产登记簿对外公示其登记事项，其所记载内容具有公信力或对抗力并以此为今后的不动产物权变动的安个性提供保障。
3、不动产登记请求权的设立依据
所谓登记请求权，是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。登记请求权一般包括两方面内容：一是享有请求权的一方可以请求对方为其办理登记手续。原则上，登记机构只能应登记申请人的请求才能办理登记，且只能在登记请求的范围内进行登记。二是负有办理登记义务的一方，有权利请求对方协助办理登记义务。可见在登记请求的过程中，依据法律和合同规定，一方有义务办理登记手续，另一方有义务协助办理登记手续。
3.1、合同约定
不动产登记请求权作为民事主体的一项权利，它就符合民法的基本精神，即最大限度意思自由，最不的法律干预。故而登记请求权也可以通过双方当事人进行协商约定双方所享有和负有的权利义务，根据合同法原理，如果合同明确约定由一方办理登记，那么这一方就负有履行登记的义务，而另一方就有权要求该方在规定的时间里完成登记的权利，如果履行义务方未能够在规定的时间内完成相应的登记手续，则权利方就可以通过司法途径来实现自己的权利请求履行登记义务或者请求赔偿一定的损失，又如物权失效前，应为涂销登记因而产生的涂销登记请求权，担保物权或被用于物权的设定登记的某种事物等都与物权承担人之间有约定，其次，在特殊约定的基础上，被省略的中间登记程序也可以产生不动产登记请求权。
3.2、法律规定
不动产物权登记的目的在于使得不动产登记具有公示、公信力，是不动产物权变动的凭证，更是第三方善意第三人的信赖依据，维护市场交易安全。因此，不管是出卖人的主观因素，还是市场交易中的客观因素导致无法进行不动产登记时，享有登记请求权的一方有权要求对方履行或者协助履行登记义务，登记请求权制度不但能够维护正常的交易秩序，保护权利人的利益，而且对物权法中的公示公信原则具有积极的确立和实施作用。
3.3、法律司法裁决
当负有履行登记申请义务的一方不履行义务，双方之间变产生了不动产物权权属纠纷，权利人一方可以以此为由，诉至人民法院，法院经过审查后作出相应的生效判决，胜诉一方便可以依据此生效判决到相应的不动产登记部门，申请不动产变更登记，依法取得不动产所有权。
4、不动产登记请求权的制度完善要点
4.1、明确不动产登记公证的内容
明确不动产物权登记公证事项，也可称为法定公证，或强制公证、必须公证，即是指法律明文规定必须经公证方可有效的重大法律行为、法律事件和文书，不经公证不发生法律效力。不动产物权登记法定公证制度的确立是在立法将公证机关的审查作为一种制度进行明确规定，并且与物权登记制度衔接的共同作用下形成的，而公证则是在不动产物权法定公证制度的基础上进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序，公证机关对引起物权设立、变更、转让和消灭等行为进行实质性审查，登记机关只对提交登记的申请及有关材料进行形式审查。
4.2、明确登记合同中主要义务
在房地产买卖合同中，应明确出卖人为登记义务人，买受人为登记权利人，将登记视为双方当事人所附的主要义务，任何一方不办理登记手续可以视为其已经违反了依据合同所应负的主要义务。依据此规定，当出卖人违反此义务时，买受人可以及时提讼，请求出卖人履行登记义务。此时，登记并不是依合同而产生的义务了，而是依民事法律行为以外的原因——法院判决而产生。根据前文第一章关于单方申请原则的论述，在基于此类原因而产生的登记，可以实行单方申请登记。如瑞士民法典第665条第2项即规定：“在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情况下，取得人得自行请求登记。”
4.3、建立个人交易诚信查询机制
就法律本身而言，在没有明确登记请求权的法律地位之前，对强制解除合同所能采取的救济手段比较有限。而民法中的诚实信用原则可以在保护登记权利人方面提供一些裨益。诚实信用原则，是指民事主体在从事民事活动、行使民事权利和履行民事义务时，应本着善意、诚实的态度，即讲究信誉、恪守信用、行为合法、等。诚信原则要求民事主体行使民事权利与他人设立、变更、终止民事法律关系，均应诚实，不做假、不欺诈，不损害他人利益和社会利益。为保护交易公平，可以建立个人交易诚信查询机制，将侵害登记请求权的情况记入侵害方的个人诚信档案，并对多次反复不履行协助办理登记义务的人员，在今后的交易行为中加以限制，以保护交易的公平。比如，以前违约多次的出卖人在今后的交易中，可以适当加大其违约后所应承担的赔偿责任，这与民法诚实信用原则也是相适应的。
5、结束语
完善不动产登记制度不仅关涉不动产交易市场的健康有序发展，而且对保护权利人的合法利益,促进社会经济秩序和谐与进步具有重大意义，这是我国市场经济法治化的必然要求。
参考文献：
[1]崔建远.《物权法》,中国人民大学出版社,2009年第1版.
关键词：不动产,物权,不动产登记制度
不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。
一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]
（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。
（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。
（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。
通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。
二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。
第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。
三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。
（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。
（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。
（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。
（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。
我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。
注释：
[1]参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。
[2][3]赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。
[4]金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。
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