时间：2023-10-07 08:47:24
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇关于买房的法律知识，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词:小产权房;法规;政治体制;保障利益
中图分类号:DF461 文献标识码:B 文章编号:1009-9166(2010)020(C)-0256-01
中国房地产行业近年来以一种近乎狂热的速度在发展着,然而在诸如房地产价格持续上涨,房地产投机行为逐渐增多等众多问题中,“小产权房”问题也受到人们的普遍关注。
按照不同角度的解释,“小产权房”有多种定义,按房屋产权证的发证机关来区分,县级及以上人民政府主管部门颁发产权证的叫大产权房,由乡镇人民政府或村(居)委会颁发产权证的叫小产权房。具体来说“小产权房”就是指在农民集体所有的土地上,由开发商和村委会合作或村委会自行组织开发建设的房屋,在未交纳土地出让金和各种税费的情况下自行销售,并向购房者发放由乡镇人民政府制作的“房产证”。
一、“小产权房”的现状
归结来说来说小产权房的现状如下:
(一)规模庞大,涉及面广。据统计,目前我国住宅总量在186亿平方米左右,其中高达66亿平方米面积的住房属于小产权房,占比超过1/3。全国各大城市的小产权房数量惊人,在深圳小产权房的数量占市场总量的49%。北京、上海的小产权房数量占市场总量皆为22%左右,西安小产权房已占市场总量的25%―30%,郑州、广州等城市的小产权房屋数量也都在20%以上。
(二)价格低,客观需求量大。小产权房难以控制的最根本原因是其价格与现今高房价相比要低很多。除去土地出让金和开发商过于疯狂的利润攫取部分,小产权房的建设成本变得非常低,所以其价格一般仅占同地区商品房价格的1/3甚至更低。
(三)法律依据不足。小产权房问题的泛滥来了许多隐性问题,一方面买房人的利益很难得到保障。小产权房的买卖,因违反法律强制性规定,双方所签合同为无效合同,无法在房屋管理部门进行权利登记,买房人在交付房款后并未获得房屋的所有权。因此,一旦发生相关当事人主张购买行为无效或者国家按照法律规定进行整顿时,买房人的利益很难得到保障。另一方面建设小产权房,从表面看,农民是获得了很高的收益,但其实,农民失去了土地使用权意味着失去了最基本的生活保障。
二、解决途径的几点分析
(一)明确小产权房的不合法性,进一步完善相关法律、法规。我国目前有关土地管理的法律法规还不健全、不完善,有些甚至是相互冲突矛盾的。面对强烈的社会争议和小产权房屡禁不止的行为,应明确小产权房处置的时段,对现已经完工出售的小产权房列为处置的范围,对未建或正建的小产权房立即叫停;公告社会,对以后再建的小产权房一律拆除,并追究当事人的法律责任。
(二)处理现有小产权房,加强保障性住房建设。全国各地已经销售的小产权房不在少数,强行拆除不利于社会稳定及社会资源的节约,应当采取惩罚和改造的方法。对于已销经售的小产权房,购房者应当补交土地出让金,以取得合法产权证书。对未销售的房屋,可将其转为保障性住房。国家正在实行加大建设经济适用房、廉租房的政策,但是建设进度却缓慢,所以建议将尚未销售的小产权房转换为保障性住房,将其从不合法的位置提升到社会公益性位置,在一定程度上可以缓解我国保障性住房不足的情况。
(三)政府应当积极探索新的住房生产和分配制度,控制商品房价格,减少城市居民购买小商品房的需求。一方面,在暴利的推动下,中国房地产行业异常繁荣。另一方面,地方政府和开发商借法律法规的漏洞,刻意推高地价、房价,造成了新的社会矛盾。而且,在开发商模式的设计中,地方政府还承担特殊的责任――通过提供大量的廉租房、两限房、经济适用房(俗称“三类房”)来解决中低收入人群的住房改善问题。
(四)提高征地补偿,保障农民集体利益。对于没有经济实力的、处于社会最低阶层的农民而言,土地是他们生存的根本。国家低价征收农民的土地,农民再辗转反侧移居他乡,对农民而言这怎么算都是一笔不合算的交易。想要更好地阻止农民卖地给开发商,政府应当完善征地补偿制度,将生态补偿纳入补偿范围,提高征地补偿费,合理的征地补偿费再加上法律的约束才能与开发商给出的利益相抗衡。
(五)加大监控力度,严惩违法三方。与合法产权的房屋一样,小产权房的建设也联系着农民、房地产开发商、基层政府三方的利益。不过这其中应当负首要责任是房地产开发商,这些房产开发商为躲避交纳土地出让金而将目光瞄向了农村集体土地,以低廉的成本建设房屋,然后以的商品房的形式卖出。对这部分知法犯法的开发商,应当根据其造成的危害程度,采取罚款、吊销营业执照或是降低资质等惩罚措施。农民在这个过程中虽然是弱势群体,对这部分农民应当给予一定的罚款和法律知识教育。过错的第三方是基层政府,在合法土地出过程中基层政府得不到出让金,其财政不宽裕,缺乏抵制开发商诱惑的能力,这也是小产权房得以建设的根本原因。
作者单位:四川大学经济学院
作者简介:黄敏(1988― ),女,汉族,四川内江人,本科生,四川大学金融工程学生。
参考文献:
新课程改革要求教师在教学中能够让学生学会自主学习，合作学习，探究学习。思想品德课的社会实践课要求进一步提高，通过教学活动的安排能够让学生适应从传统的闭卷考试形式向开卷考试形式的转变。
以往开展的活动课形式主义严重，随便拿个问题就让学生讨论，只为满足形式而没有真正从学生本身出发。这种传统的学习活动使学生的思维限制在教师给出的讨论范围中，这种学习方式对于培养学生的创新能力和探究能力是不利的。
二、活动的设计
初中思想品德课的教学活动设计不能停留在活动的表面，要从教学的实际出发设计必要的活动，教师在设计活动时着眼点应放在如何使学生得到自主发展上，充分体现学生学习新课程的主动性、独立性、独特性、体验性和合作性。教师应努力提高组织活动的艺术和技巧，充分把握学生的特点和思想品德课的相关原理，在教学实践中敢于探索，不断创新，使活动课向着更科学、完善、实用、易教、乐学的方向发展。
笔者为了准备南京市思想品德八年级的会课可谓是绞尽脑汁。但是再缜密的构思也敌不过实践的检验。现笔者谈谈这次会课的一些经历与感受。
笔者这次教学的是人教版思想品德八年级下册第七课第一框《财产属于谁》。本课题的知识目标是：公民的合法财产、财产所有权的含义；法律保护公民合法财产及其所有权的重要意义、方式；财产所有权的归属发生争议或所有权受到侵害，要及时寻求法律救助。能力目标是：鉴别合法财产与非法财产的能力，依法维护自己合法财产及其所有权的能力。情感态度价值观目标是：珍惜国家、集体、他人、自己的财产，敢于、善于同侵犯财产的行为作斗争。本课时的教学重点、难点都是公民合法财产的所有权受法律保护。
这一课是相对比较枯燥的法律课，而且对于财产学生现在还没有太深刻的感受，所以为了解决教学的难点重点而又不会让学生感觉过于枯燥，笔者决定不采取常规的教学模式和方法，选择了一条能让学生感兴趣的线从头走到尾。
笔者在拿到课题之后一直在思考，一直在不断地自己构思的一个又一个思路。总是觉得按照常规模式上课还说得过去，但是这毕竟是比赛，不能没有一点突破和创新。在反复斟酌了之后，笔者还是决定冒险一点选择一个新的思路。本节课分为三个版块：第一个版块要让学生知道财产的归属，只有合法的财产才属于公民个人所有以及财产所有权的含义。第二个版块要让学生明白法律保护合法财产的所有权。第三个版块要让学生知道当财产所有权受到侵害时的具体做法。这三个版块按照常规模式就是用案例将这些版块一个个讲解下去。笔者的思路是用一个游戏来当一条完整的线把第二、第三两个版块串起来，然后最后点题财产属于谁。
有一个财经类的电脑游戏叫大富翁，它是几个人通过掷色子在一张地图上往前走，在途中会遇到一系列问题要解决，比如买房、买地或炒股等。这个游戏很受学生欢迎。笔者在这节课中设计了一个新版的大富翁游戏来贯穿整节课，先把学生分成六小组，每组六人。每组就是一个整体，也就是当作游戏中的一个人，当遇到问题时他们可以发挥群体的力量团结合作。笔者还设计了一个地图，地图上的每一步，也就是每一个小格子笔者都设计了一个情境，当某个小组掷色子后走进去就要遇到关于侵害他人或国家财产权的情境。比如小运在放学路上捡到了一个装有820元人民币的钱包，并将之据为己有。这时，学生要想判断小运的行为是否侵害了他人的财产所有权，首先就要运用第二版块中的法律知识来判断。他们要想解决这个问题接着就要运用第三版块中当财产所有权受到侵害时的具体做法。在解决这些问题时每个小组又展开了深入的讨论。那么在每个小组掷色子玩游戏的过程中他们也就通过解决一个个情境而掌握了第二、第三两个版块的知识。最后再回过头看第一版块中的财产所有权就不难理解了。在上课的过程中，每一组的学生都很乐意去通过这种方式解决问题。以这样的一个游戏为线索，学生都很好奇也很有兴趣地积极投入到整堂课中。
购房者选择物业项目，应该充分考虑物业项目所处的地理位置、户型、周边环境、开发商的资信情况，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。
购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意查验开发商的五证。交付定金，签订认定书。选择付款的方式，签订商品房买卖的合同。再交付购房款，办理销售或预售备案登记。
在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请专业的房地产律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。
一、关于五证
有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
1、复印件要注意看原件。
2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。
3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
二、关于公摊面积
建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。
1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。
2、在附件二中列明公摊面积的构成。
3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。
三、关于房产证
建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。
2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。
四、关于书面通知
合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。
1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。
五、关于所售房屋的坐落位置
陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。
六、关于所售房屋的抵押
有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。
1、在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。
2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。
七、关于物业管理公约
《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。
2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。
3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
八、关于各方责任范围
如果因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。
【关键词】法治媒体 新媒体 互联网思维 内容 服务
随着科学技术的进步，新媒体发展迅猛，传播主体大众化、传播内容多元化、传播速度快范围广，使得新媒体正在逐步取代传统媒体成为使用率最高的媒体形态。相比之下，纸质报纸、纸质杂志、电视、广播电台等传统媒体的用户使用比例下跌明显。如何加快传统媒体与新兴媒体的融合发展，新媒体格局下传统法治媒体如何破题，成为摆在辽宁法制报人面前十分紧迫的新课题。
一、新媒体给法治媒体带来的挑战和机遇
1.新媒体分流大批受众。有资料显示，中国是目前世界上使用社交媒体比例最高的国家，平均每人每天有5.8小时的时间上网。以前受众是从电视、报纸、杂志和广播获得信息，而今天大众信息的来源则大多是通过微博、微信、QQ、论坛等新媒体。这种分流，使得传统媒体的用户大量流失，影响力也日渐式微。
2.法治媒体迎来最好时代。尽管传统媒体受新媒体冲击明显，但对于法治媒体来说，这却是一个最好的时代。我国的法治媒体是在后国家重建法制的形势下应运而生。30多年来，在宣传和普及法律、提高全社会法律意识等方面起到了重要的作用。而以党的十八届三中全会为起点，以四中全会为标志，中国进入重法时代。法治媒体作为传播法律知识、提升法律素质、培育法治文化、弘扬法治精神的主要载体和重要阵地，完全可以借助新媒体快捷灵活、形式多样、传播广泛等特点，获得新一轮发展良机。
二、有效推进传统法治媒体与新媒体融合发展
1.利用好法治媒体无以伦比的公信力。媒体公信力是指新闻媒体本身所具有的一种被社会公众所信赖的内在力量。据“2015中国信用小康指数”之“媒体公信力调查”结果显示，在不同类型媒体公信力排名中，电视以54.6%的得票率依然高居榜首，紧随其后的是报纸、网络和广播，微信与微博分列第五、第六位。可见传统媒体在公信力方面仍强于新媒体。而法治媒体相比其他媒体，更拥有无以伦比的公信力。此外，法治媒体具有强大的政治资源，因为每个法治媒体机构，都是由司法机构、司法机关作为后盾，这也成为发展的最重要资源优势。在推动媒体融合的过程中，法治媒体要善于利用这一优势。
2.传统媒体人要具备互联网思维。新媒体时代，讲究的是“互联网+”，不管“+”的是什么，“互联网”都要在前面。有人误以为这里的“互联网”是指技术手段，实则不然，它指的是互联网思维。
就法治媒体而言，在媒体融合的背景下，传统法治媒体从业工作者要转化思维，把读者思维转向用户思维，内容思维转向服务思维，条块分割的思维转向融合发展的思维，提升“互联网+法治”能力，其目标是实现融媒体时代读者、用户对于法治新闻及其衍生产品的阅读获得感、体验满足感。
3.专注内容、强化服务，打造法治新媒。最近两年，媒体融合成为业界讨论的热点，各种观点和尝试也有很多，却鲜见有传统媒体在这方面取得成功。有些媒体认为媒体融合、报网互动就是把报纸的内容搬到网上，这种理解无疑是错误的。
其实，报网互动也好，媒体融合也好，指向的都是新工具，而媒体的核心任务是提供信息。真正的媒体融合，应该是遵循互联网传播规律生产适合网络传播的内容，并与用户进行有效的互动交流与共同生产。不管什么时候，我们一定要相信好内容的力量。
除了专注内容之外，作为法治新媒体，还应强化其服务功能和属性，以服务决定其价值。
三、辽宁法制报正努力打造辽沈地区最有影响的法治新媒
辽宁法制报新媒体事业部成立于2015年1月，目前负责报社的官方微信、微博以及网站的内容制作、运营、更新和维护。现以辽宁法制报官方微信（ID：lnfzbwx）为例，介绍我们在打造法治新媒过程中的一些尝试。
1.内容为王，“法律急救包”阅读近20万。辽宁法制报官微“坚持输出有实用价值的内容”，以“法律性”和“服务性”为主导。现在微信公众号内容同质化严重，作为法治类官方微信，如何保持自己的特殊性是个大问题。一定要根据新媒体的特点，打造实用性强又适宜传播的内容。
2015年7月7日，辽宁法制报官微推送了一条“法律急救包，人手一个”的内容，将百姓平时能用得到的一些基础法律知识和维权技巧进行归纳整理，然后以类似点击菜单的形式呈现。对于一条没有爆点的内容，2天多的时间，阅读数10W+，最终这收获近20万的阅读和近2000的点赞。当时，这条内容的成功，给了我们很多启发。概括来说，新媒体在内容制作上要做到快、准、狠。
快，包括快速生成，快速，互联网思维之下的采编，要求的是分秒必争。既考验常态或应急的采编能力，也考验数据的整合能力。准，讲的是基于大数据分析下的读者、用户的精准研判分析。如今，在读者变用户时代，需要的是黏性，目标是争取铁杆粉丝。狠，新媒体时代的基本法则是赢家通吃，必须要站到前排去，对于法治媒体而言，更要求定位的精准与坚定，所谓战术是用己之长克敌之短。
2.强化服务，“公告查询”、“微信排行榜”吸引特定用户。除了靠内容吸引粉丝，我们也考虑一个问题，就是能不能给我们公众号的特定粉丝提供他们所需要的工具，这个工具基于粉丝的高频+刚性需求，从而达到粉丝留存和促活的目的。2016年6月29日，辽宁法制报法院公告查询系统正式上线，我们将它植入到菜单栏里面，使得各级法院工作人员及当事人可以通过辽宁法制报微信公众平台即时查询法院公告。虽然这是一个很小的互联网产品，但它精准地满足了用户的强需求，所以注定是一个成功的产品。
此外我们还每周制作辽宁政法微信影响力排行榜。近两年，辽宁很多的政法机关都开通了官方微博、微信，通过新媒体信息、通报案情、击碎谣言、办理业务、与网友互动。通过制作和辽宁政法微信影响力排行榜，树立起辽宁法制报新媒体在辽宁政法新媒体中的权威性。同时由此将全省政法系统负责新媒体的人员聚到一起，也为后续开展线上线下活动奠定了坚实的基础。
3.通过解答法律咨询，与粉丝形成互动，增加粉丝黏性。如果说公告查询、辽宁政法微信排行榜是为了吸引特定用户，那么我们依托百名律界精英组成的辽宁法制报维权律师团，为最广泛的人群进行普法宣传、解答他们的法律咨询，既达到了宣传法律、普及法律的目的，也为辽宁法制报的新媒体吸引了大批粉丝。
及时准确解答粉丝的法律咨询。作为专业而权威的法律媒体，辽宁法制报的微信、微博上经常能收到很多用户的法律咨询。新媒体编辑及时将这些问题反馈给维权律师团成员，收到解答后再第一时间反馈给用户。
创新形式，辽法微讲堂受到好评。如何把“互联网+法律服务”做得更好，是辽宁法制报新媒体事业部一直在考虑的问题。2016年6月30日，第一期“辽法微讲堂”上线，我们邀请专业房产律师就买房、收房过程中经常遭遇的问题进行分析，并提供实用的维权技巧。这种通过微信直播进行的法律讲座，受到了用户好评。其实关于“互联网+法治”，还可以衍生出很多的内容，如“互联网+法律阅读”、“互联网+法学教育”等等，今后我们将结合自身能力去进行尝试。希望在“互联网+”的推动下，辽宁法制报的新媒体能走得更远。
四、法治新媒体发展过程中面临的瓶颈和需要解决的问题
1.缺钱又缺人。众所周知，新媒体是很“烧钱”的，但在目前纸媒行业受到严重冲击的大背景下，传统广告收入锐减，在这种情况下，报社往新媒体部门投入更多的资金是不现实的。另外由于工资不高等原因，目前传统法治媒体的新媒体部门很难招聘到高水平的人才，只能是从编采队伍中抽调人员。但由于传统编采人员普遍缺乏互联网思维，这使得很多法治新媒体缺乏“新”意。
2.困境也不能回避：缺少盈利模式。现在传统媒体都在发展新媒体，核心目的就是为了盈利。但现在业内有一句话，“不办新媒体肯定死，办了新媒体就是等死。”到目前为止，中国传统媒体办新媒体能盈利的，严格意义上来说是微乎其微的。
当然也有新媒体通过策划活动，发硬广赚广告费，但是受限于媒体影响力以及经济环境，挣大钱还是比较难。可以说，盈利模式是困扰传统媒体发展新媒体的突出问题，而法治媒体由于市场化程度低、受众面相对窄等原因，这一问题尤为突出。
（作者单位：辽宁法制报社）
【关健词】房屋登记；法律问题；未成年人；房屋财产；权利
近年来，笔者在从事房屋权属登记管理当中，经常受理到一部分人购买房屋往往想使用自己未成年子女的姓名作为房屋所有权人的现象。概括起来主要有以下几种情况：一是夫妻感情基础不牢，怕今后要离婚，不愿意使用夫妻任何一方的姓名，而使用子女姓名；二是担心若干年后遗产继承要交遗产税，而直接使用子女姓名；三是怕露富而将房产分散；四是为逃避债务、转移财产，而将自己购买的房产登记为未成年子女的姓名；五、为了培养子女的财富观念和独立意识，使用子女姓名为房屋所有权人。但是不少父母却只考虑眼前的利益，对今后万一发生的如：父母离婚、经商、子女上学或父母、子女有病等情况需将子女名下的房产分割、变卖、典当、抵押时等情况的发生却没有仔细考虑，错误认为没有什么法律后果，房屋依然是父母的房屋，父母是房屋的共同所有权人，父母有权随时更换过来，未成年人没有所有权，因为子女没有承担购房款等等缺乏法律知识的行为必将侵害了未成年人的合法权益。或许就是出于以上原因的考虑，建设部在这次的《房屋登记办法》上就新增加了第十四条关于处分未成年人房屋申请登记的情况。故我们在办理此类业务时，应该如何把握尺寸，还是在尝试中、学习中、思考中。
1 首先应该肯定的是登记为未成年人名下的房产，其财产所有权应为未成年人。理由如下：
1.1 自然人权利能力平等性决定未成年人的房屋权属主体资格
自然人是因出生而取得民事主体资格的人，从年龄上包括成年人与未成年人，从国籍上包括本国公民、外国公民和无国籍人。《民法通则》第九条规定，“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”自然人的权利能力是法律赋予自然人享有民事权利、承担民事义务的资格。只有具备了权利能力，才能作为主体参加民事活动，承担义务并享受权利；自然人的权利能力是一种生存资格，没有权利能力就丧失了生存的人格，因此现代社会不允许剥夺任何人的权利能力，包括未成年人；自然人权利能力最根本的特征就是平等性，无论是成年人，还是未成年人，人人都享有权利能力，《民法通则》第十条规定，“公民的民事权利能力一律平等。”法律平等地赋予自然人的权利能力，实际上是赋予所有人以同样获得权利，参与民事活动的机会。由于未成年人与成年人在权利能力上平等，我们不难解决未成年人能否成为房屋所有权主体的问题。因此未成年人与成年人一样可以平等地享有申请权属登记、处分房屋所有权的资格。否定将未成年人登记为房屋所有权的主体，实际上是剥夺了未成年人的权利能力，是一种极其错误的作法。
1.2 我国房屋产权管理法律规定登记人是产权人
根据物权法的有关理论及我国实行的房屋登记证制度，只有在房地产管理部门登记并取得房屋权属证书的人才是房屋的所在权人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度根据”，《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。” 从以上法律规定中，可以看出，以未成年人名义购房且房屋上的名字是未成年人时，产权人应当是未成年人本人。即使是父母也不得侵犯。父母办理登记手续应视为基于监护而产生的法定。
1.3 未成年人取得房屋的方式是赠与
虽然说未成年人可以成为房屋所有权主体，即是说父母可以将购置的房产登记为未成年子女的姓名，但是这一行为实际上内含了父母对子女财产赠与的民事法律行为。赠与,是赠与人把自己享有处分权的财物无偿地给予受赠人的行为。赠与行为的法律特征主要有三点:1无偿性。赠与人将赠与标的物交付给受赠人,并不要求受赠人对等支付财物以获取经济利益。2单务性。受赠人只享受接受赠与的权利。赠与人承担将标的物无偿交付给受赠人的义务。3实践性。即只有赠与人将标的物实际履行交付给受赠人,赠与关系才能成立。不动产经过房屋登记即为已实际交付履行。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中规定，“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。据此，当父母将房产登记为未成年子女的姓名时，其意思表示是明确的，该登记行为实际上就是将房屋赠与给自己的子女。
2 明确了未成年人房屋财产权利，就要求我们切实保护未成年人的房屋财产权利。
2.1 有人认为，未成年人可以享有房地产权利，但未成年人的房地产所有权不能处分。对此观点笔者认为失之偏颇。按此观点，表面上是对未成年人房地产利的保护，实质上是对未成年人合法权益的干涉与侵害。房地产的效益在于使用等一定的处分才能产生，禁止处分是对未成年人拥有的房地产效益的损害。众所周知，房屋所有权包括：占用、使用、收益和处分四项权能，禁止处分实际上只承认“占有”，而侵犯了“使用”、“收益”和“处分”的权能，是对未成年人房地产权利的侵犯。随着市场经济的发展，随着教育、医疗、人才等方面制度的不断变革，未成年人的房地产需要处分的情况也越来越多。例如，随父母调动而离开本地、出现重大病状、上学升造、因侵权损害而进行的赔偿等，这些情况的出现，理所当然地要对未成年人的房地产进行处分。对未成年人的房地产进行处分，不仅来源于生活的需要，更有法律上的支撑。《民法通则》第133条第2款规定：“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。”从以上条款可以看出，在因未成年人侵权赔偿时，应当处分其包括房地产在内的财产；在为了未成年人的利益时，可以处分其包括房地产在内的财产。在需要处分房地产财产时而不许处分，是对未成年人合法权益的侵犯。按照《物权法》的规定，未成年人的房地产权属依法登记取得财产所有权，在一定条件下其监护人可以处分未成年人的房地产财产。《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第八条因处分被监护人房屋申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
2.2 重点我们如何来理解“利益”两个字，根据《民法通则》第十八条的规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”对于“为被监护人的利益”的表现方式法律及其他解释并未明确规定，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。最常见的有以下五种情形未成年人的房地产财产可以处分：（1）未成年人因侵权而造成的损害赔偿；（2）为改善居住环境，以旧换新、以小换大、以远换近、以区位较差换区位较好等；（3）就医；（4）上学深造；（5）随父母调离而迁出本地。处置前，监护人必须提供与此相关的真实证明资料。
草签购房合同注意事项如下：所谓草签，只是售房人员让你们尽快签字的一个借口，合同只要经双方当事人签字，就成立并产生法律效力。不过你们签订的这份合同，违约金约定过高，且对你们明显不公平，如果真产生纠纷，你们可申请法院撤销该合同。需要注意的是，撤销合同的期限是1年，自你们签订该合同起，因此，如果感觉会有纠纷，建议及时诉诸法律
正式合同未出来之前，草签合同具有同样的法律效力的
草签合同只是相对于网签合同(上房管局系统，有合同编号)的一种说法。
从合同效力角度，草签合同与网签合同都有同样的合同效力，但不能对抗第三人。
《担保法》第43条中的对抗第三人是指当两个债权债务关系标的物相同，双方发生争议，都主张享有对该标的物的权利时，有登记的一方就可受法律的保护，优先享有权利。
草签网签合同一样吗?问：20xx年8月底交房。开发商告诉我现在只能草签合同，请问有法律效应吗。网签跟草签有什么区别呢?
回复：1、开发商告诉您现在只能草签合同，可能是因为开发商的商品房预售许可证未办下来，或者是其他原因。
2、网签是指您与开发商签订的合同是先从网上载下来的版本，双方签完后，还得到建委进行备案。
3、草签表示您们双方有房屋交易的意向，网签就是正式签订的合同了
问：以前是可以网签的,因为是一些原因,市房管暂停了网签. 别的业主都是网签,同时我已经把全部房款交给了开发商, 我想知道这种情况的草签,我的应享受的利益是否跟网签一样.
回复1、国家规定预售商品房买卖必须要网签，草签的只表示你们有房屋交易的意愿，并没有履行合同必需的要件，所以您的利益很难保证;
2、现在房子暂停了网签，并且停工了，中间必定有问题，建议您考虑将全部房款要回来。
问：我也想要.但是我该从哪几个方面跟开发商协商,将房款要回呢? 我想开发商不会轻易把钱给我的.并且我也确实想买房子,将来会发生什么,我不清楚.但是他确实是五证齐全的.停止网签的原因是土地问题.
回复：1、既然土地有问题，这种房子您都敢要?
2、可以开发商目前的状态为理由将房款要回来;
3、看你们草签的那份合同，是否有在什么情况下，可以返回房款的约定? 注：网签是正规的受房管局监督的，经过网签、就不可以一房二卖了，并且也能确定此房是可以依法销售的房子，如果开发商不同意网签，说明其中有一些问题。
房屋买卖合同怎么签，签订房屋买卖合同要注意什么? 购房者在签了认购书交了定金以后，就要签订正式的房屋买卖合同了，房屋买卖合同怎么签，签订房屋买卖合同要注意什么?在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持所有合同文本，这样，开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。房屋买卖合同怎么签才能维护购房者的权益，请您阅读下面的文章。
(一)购房者要注意关于定金的约定。
因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。
(二)购房者要看清合同主体是谁。
购房者由于缺乏法律常识，有时会忽略这样一些问题，比如代表发展商签约的人并不是开发企业而是中介，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。
(三)购房者要小心开发商的补充协议。
有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。
(四)注意开发商约定的费用是否该缴纳
房地产开发对资金的要求很高，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。比如有些发展商在尚未确定物业
管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。
(五)购房者要注意把自己提出的补充协议写进去
前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。也不要轻信开发商的口头承诺，一定要将这些内容明确写进合同。
以上就是签订购房合同时需要主义的问题，大多数的中国人是拿自己一生积蓄来买房，这就意味着，签购房合同时一定要小心再小心、谨慎再谨慎。除了要做到本文的介绍之外，还要具体问题具体分析一番，多动脑子，多看多听多想，您要是做到这些，一定可以顺利地签好购房合同。如果对于开发商提供的合同条款不能把握，一定要咨询律师后在签，避免因为理解错误是自己的权益受到损害。
一般来说，签订购房合同要注意考察如下事项：
一、开发经营企业资质问
开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
二、开发经营企业经营销售房预售应当向消费者出示商品房预售许可证 售楼广告和说明必须载明商品房预售许可证的批准文号。如果是现房需注意其是否具有房地产产权证(大产证)。
三、要明确注意合同条款注明
房产面积、交房时间、付款条件、违约条款及相关配套设施，如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况。
四、消费者要注意自身付款能力
买房一定要充分考虑自己的付款能力，量力而行，不要盲目攀比。
五、注意附近相关楼盘的价格及周围的规划
更要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。
此外，在商品房预售情况下，企业应当与消费者签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。消费者应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，此点在预售合同中应予明确交付时间。无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续。
专家提醒，房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
房子在任何中国人的心中都代表一种多情感的符号，它是家、是父母，指示着温馨和安全。因此，签订购房合同注意什么，如何签买房合同，怎么签?意义重大，一定要竭尽全力签订一份尽量完美的合同，完美合同是完美家园的第一步。如果您实在不放心，可以聘请专业房产律师帮您打理一切，构建一个幸福祥和的家。
签订购房合同的注意事项，签订购房合同要注意哪些问题一、签订购房合同前的注意事项
首先我们要明确一个问题，购房合同指的是购房者与开发商之间约定权利义务的合同，所以签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定。但现在很多开发商会让中介公司，中介公司是不能以自己的名义签定购房合同的。所以在此提醒您，如果您是和中介公司签订购房合同，一定要注意看中介公司有没有开发商的授权。除此之外，还要注意下面几个问题：
(一)审查开发商是否“五证”齐全
在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，也就是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了需要去产权登记部门办理产权登记。
这里要特别提醒您，最主要的是两证，是国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确，是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立，国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。还有，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
(二)查看合同的具体内容：
购房合同是出现纠纷时最直接的法律依据，因此合同的内容尤其要注意，在签订正式的商品房买卖合同时要注意看以下合同条款：
1、房屋基本信息是否与认购书中一致，合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋;
2、付款方式以及如果没有依约付款的责任怎样承担等问题;
3、看清约定的违约金是如何表达的，是千分之几、是万分之几、还是百分之几，是按日计算的、是按房屋总价款计算的、还是以实际付款作为基数的，这
些问题很重要，没违约就好，一旦发生违约情形，开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。
4、房屋交付使用的期限问题，一定要明确具体，不能是含糊不清的，如果开发商到期没有依约交付，就是可以据此承担违约金赔偿;
5、产权登记的期限，看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据，因为如果用“工作日”，必然会使实际交付时间延长;
6、看清楚争议解决的方式。仲裁一般是开发商乐意选择的争议解决方式，因为实践中，仲裁委很多情况下都在偏袒开发商，所以在选择这一方面时，作为购房者，一定要把诉讼约定在里面，给自己留一条退路。
在此提醒您，合同的内容已经涉及专业的法律知识了，我们普通购房者对其中的名词可能都很难把握，最好邀请专业的律师陪同，将合同条款具体解释清楚，确定自己可以接受在签订购房合同，避免日后出现纠纷。
二、签订购房合同还要注意哪些问题?
(一)签订补充协议，把售楼书和其他广告宣传的内容写进补充协议里去，以防收房时发现房子与广告宣传有天壤之别，却没有依据要求开发商退房或者承担相应的责任。
(二) 明确贷款办不下来的话，双方的责任。现在贷款办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，要明确责任划分，避免出现纠纷无据可依。
(三)办理产权证的时间也要明确在合同里，避免开发商拖延办理。
(四)应该明确装修标准，如果开发商广告的是精装修，或者样板间是品牌的，那么就必须对装修的标准予以明确。不要含糊表述为使用进口品牌，或请注明装修公司，一定要明确使用什么品牌，什么装修公司来装。提醒您一定要注意这一点，以免精装修变成“惊装修”。
(五) 关于公摊建筑面积，有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪部分，确定公摊的位置。开发商有很多赠与购房者的情况，实际上有时是公用的面积。
关键词：规划实施调查；规划问题调查；尊重民愿；
一、引言
随着新农村建设规划的不断推行，不少村庄成功实施规划，取得了良好效果，但也有的村庄规划因缺乏科学有效的引导措施和相应的体制保障、地方政府与基层官员过于注重政绩、农民收入低和文化素质低等问题受阻。在我国总体上进入“以工带农”、“以城带乡”的发展新阶段，解决好新农村建设中出现的问题对于构建和谐社会具有重要意义。目前，不少专家学者针对农村规划工作开展了大量研究。傅德仁和黄耀志提出了基于公平理念的规划建设途径；林华和俞进就新农村规划与城市规划思维方法差异进行辨析；李孟波从新农村规划产生的背景入手，深入分析新农村规划的实质和作用，提出做好新农村规划应遵循的原则和措施。本文则主要从农民的角度出发，首先对前大郭村村民不接受首次规划的原因进行调查分析，然后就目前规划工作对村民开展调查，最后提出了规划在充分考虑民愿的基础可采取的措施。
二、河南省长垣县前大郭村规划概况
（一）前大郭村概况
前大郭村地处豫北平原，隶属河南省新乡市长垣县常村镇，位于长垣县城的西北方向，距县城15km，距乡镇中心8km，如图1所示。村庄附近有大广高速公路、长济高速公路，交通便利。村庄是独立的行政村，占地150000m2。截至2012年5月，全村共有387户人家，403处宅基地，户籍人口1357人。全村设有一个村委会，4个村组。各村组规模有较大差别，4组的户数占全村总户数的55%。村庄户均宅基地面积342.17m2，严重超出国家规定的宅基地面积限值，而且近年来，随着外出就业人员的增加，大量农村住房和宅基地处于闲置状态，致使32030.10m2的土地资源和4578.75m2建筑面积没有得到合理利用。
（二）2011年规划实施情况
在新农村建设的号召下，2011年常村镇政府提出将前大郭村合并到邻村――韦庄的规划方案。韦庄地处交通要道，拥有小学、初中等教育设施，是服装店、家电超市、理发店等的聚集地，其位置如图1所示。规划用地属于韦庄村集体经济组织所有的农用耕地。
实施方法：在新村庄每户宅基地面积划定为199.5m2，住房由政府委托施工单位进行统一建设，主房为10.5m×10.5m的二层楼房，配房为8.5m×3.7m的单层平房。村庄建成以后统一给排水，垃圾统一回收处理。但是，规划对原有住房的补偿和社会保障等方面并没有具体说明，而且要求每户在房屋建造前一次性缴纳13万元购买房屋。
上述规划方案确定后，政府将其下达至村，村委召开全体村民会议将方案通知大家，最后同意规划并交钱的仅有十户人家，所以规划暂且被搁置。根据村民反映，当时不同意规划的原因如下。
1.政府自行决策规划方案，村民未参与其中。此次规划方案完全由镇政府主持编制，政府编制完成后，只是通过下达政策的方式通知村庄实施，未组织村民积极参与村庄选址、房屋建造方式、土地利益分配等重要问题的决策，未积极听取广大村民的建议。
2.建房费用较高，未建房先收钱。近年来，绝大多数农户都在不同程度上对自家的住房进行了改造，目前并不需要建新房，而且13万元的房款对于农村家庭来说是一项大数目的支出，是村民辛苦多年的积蓄。另外，政府就13万元房款的合理性未做出说明，所以不是急需新建住房的农户是不会同意的。
3.搬到新村后，大家需要融入一个新的大环境，对于韦庄村村民来说，前大郭村村民属于外来人，从心理因素考虑，韦庄村在本村肯定会有许多优势，规划完成后随之而来的村内公共资源、利益分配、领导权等问题是否可以做到公正、公平、公开，前大郭村村民心中无底。
4.新村与原村址的距离较远。韦庄是位于前大郭村南边与之相距3.5公里的村庄，两村庄之间有铁路隔开，虽然严格来说距离不算远，但是村民都习惯了那种步行几分钟就可以去田地里干活的生活，搬到新村后这种距离上的改变使他们难以接受。
5.村庄规划触及部分农户的利益。村庄规划对于村庄来说是一次大整顿。如果实行规划，对于在外务工、经商的本地农户来说，他们在城里已经买了房子，但是由于目前农民保障制度的缺乏，对于村里的住房即使不使用也不敢轻易放弃，所以陷入买与不买的矛盾中；而对那些户口已不在本地但还在本村拥有住宅的农户来说，一旦实行规划就意味着农村住宅资格的丧失，所以也不同意规划；另外，目前农户宅基地面积普遍超标，尤其对于拥有多处住宅的农户来说，如果实行规划，他们的利益必定受损，所以更不会同意规划。
6.恋土情结。一些老人在本村住了将近一辈子，对于村庄的一草一木已经结下了很深的感情，现在让他们离开这个熟悉的地方到另一个陌生的环境中生活，心理上难以接受。
7.韦庄村民不同意外村占用其土地。农村土地归村集体经济组织所有，村与村之间甚至一个村内部都会存在不同的经济组织，致使土地分属不同权益主体。前大郭村村民要占用韦庄土地，许多补偿协调问题比较困难。
三、关于新农村规划工作的调查
2013年2月17日至22日期间，本人对前大郭村村民就村庄规划有关问题进行了调查。本村387户农户中参与调查的共有317户，剩余60户因为调查时家中无人或在外定居等原因没有参与，总体调查覆盖率为81.91%。调查结果总结如下。
（一）村民对规划工作的意愿调查
在“您是否愿意接受村庄进行规划”的调查中，64.29%的农户愿意接受村庄规划，23.81%是无所谓的态度，只有11.9%的农户不愿意接受。从中我们可以看出，村民对新农村规划抱以积极和期待的态度，究其原因主要有三个：①在新农村建设的下，村民感觉到实行规划是政策所向、大势所趋；②对于许多目前急需新建住房的农户来说，一方面村庄不允许再建新房，另一方面规划方案又迟迟不下达，这使他们希望尽快实施规划；③规划成功村庄的美好生活面貌使村民充满向往。
虽然新农村规划的编制和实施监督离不开政府的有序组织，但是新农村规划编制和实施的对象是农民，其目的是改善农村生活环境、提高农民生活质量、促进农村经济发展，所以为了确保规划的顺利进行，我们要弥补首次规划的缺陷，充分利用广大村民愿意规划的积极性和创造性，在政府组织的前提下，让村民积极参与整个规划过程，从规划项目的立项、现场调研到规划方案的编制都应该做到“尊民意，顺民心”。要充分依靠农民这个充满智慧与想法的团体，确保新农村规划达到惠民、利民的目的。
（二）村民接受规划的理由调查
根据对“村民接受规划的理由”的问题调查可知，出于方便生活考虑的农户占了85.19%，出于改善村容村貌考虑的占了14.81%，出于可节约土地考虑的为0%。这就给我们规划编制提出了一个很明显的要求，那就是规划方案的编制一定要方便村民的生活，所以政府部门在确定规划方案时要切实考虑农民的生产生活需求、农村土地制度、农村生活习惯等因素编制科学合理的规划方案，如新村规划的选址问题。新村是在原有村庄进行新建还是另辟新址？如果原址新建，就要合理考虑公共设施建设、基础设施配套等的规模、代价和成本问题；如果是另辟新址，就要考虑土地利益的再分配、新址与农民耕地之间的距离等问题。前大郭村前次规划失败的原因之一就是新村选择另辟新址导致新址村民的土地权益受到影响。土地是广大农民生活的重要保障，是农民安身立命之本，所以进行新村规划时一定要在维护广大农民利益的基础上进行，偏离了这个基础是不可能成功的。另外，为了让村民放心地接受规划，我们要制定科学的制度、采取合理的方式。
（三）村民对规划法规的了解程度调查
开展农村工作的一个难题就是农民的教育文化水平低，法律知识欠缺。通过对“您有没有听说过《土地管理法》或者《河南省〈土地管理法〉实施办法》”问题的调查可知，“听说过，也了解一点”的占有23.81%，“听说过但不了解”的占到26.19%，而“没听说过”的占到了50%的比例；通过对“您是否了解国家关于农村宅基地和农村建房管理的相关政策法规”问题的调查知可知，“很了解”的占有4.76%，“比较了解的”占有38.1%，而“不了解”的高达57.14%。从中我们可以看出广大农民对于农村相关管理政策知识相当欠缺，而我们在开展新农村建设时，宅基地的划分、土地的占用等都是依据法律开展的，农民法律知识的欠缺就会干扰规划的实施。另外，不少村民的“恋土情结”、迷信风水等因素都会影响规划的顺利进行。所以，政府应积极组织基层干部对村民进行普法教育工作，促进农民思想观念改变，将规划后的美好生活画面积极地展示给大家，以确保规划工作保质保量地完成。
虽然本次调查的结果可能受到被调查者的年龄、受教育程度及家庭地位等因素的影响，但就被调查人员的随机性而言，这恰恰体现了调查结果的全面性和代表性，反映了广大村民对规划问题的不同见解。从本质上讲，新农村规划的目的是实现广大人民的根本利益，农民既是新农村建设的出发点也是最终归宿。所以，我们一定要在充分尊重和考虑广大农民真实意愿的基础上，结合农民生产生活方式、农村土地制度及可持续发展的科学理念等开展新农村规划工作，避免工作中脱离群众、缺乏科学性及损害农民利益等问题的出现，要充分依靠广大农民的积极性和创造性。
四、结束语
通过对前大郭村规划失败原因的分析及规划问题的调查分析，我们知道政府在编制新农村规划时，要切实考虑村民的意愿和态度，加大法规的宣传和教育，促进农村规划建设工作的健康发展。本文认为应主要做好四个方面的工作。①建立完善的规划决策系统。农村实施规划的目的是让人民更好地生活，所以政府在编制规划时，要广泛听取人民的意愿和建议，将有效的沟通和反馈机制纳入规划决策系统。②不断完善住房制度。通过新农村建设规划可以对农村存在的诸如农户宅基地面积过大、住宅闲置量大、房屋建造质量差、村庄布局不合理、生活环境差等问题进行彻底治理，政府部门应该抓住此次机会就相关法律法规中不完善的地方进行合理的修订。③建立合理的补偿机制。我们在进行规划时对农民进行补偿的机制应科学合理并建立相关的资金扶持政策，不能因为新农村规划的实施使农民背负大量债务，导致“利民”举措变为了“害民”举措。④加强农民保障机制建设。广大农民是社会的弱势群体，为了促进农村住房制度的完善，我们应该加强农民的社会保障机制，使农民尽量享受与城镇居民同等的保障权利，让广大农民放下在城市生活的后顾之忧，放心地交出农村住房，促进农房合理利用。
参考文献：
[1]傅德仁，黄耀志.基于公平理念的新农村规划建设途径[J].江苏农业科学，2012，40（05）.
[2]林华，俞进.新农村规划与城市规划思维方法差异辨析[J].城市规划学刊，2008，（z1）.
[3]李孟波.新农村规划问题研究[J].农村观察，2007（02）.
城市购房，
不让孩子输在起跑线上
1980年出生的田海霞，大学毕业后，孑然一身到广州打拼。然而，四年的拼搏努力并没有让她融入这繁华的大都市。26岁那年，她回到了生养自己的家乡――河北邢台南和县，和初中同学王利辉结婚，并生下儿子滔滔。农忙时，小两口伺候三亩麦田；农闲时，经营一家服装小店，收入颇丰。
时光飞逝，岁月匆匆。一晃七年过去，滔滔到了上学的年龄。“市区教育质量要比县里高好几倍，咱叔的孩子市重点高中毕业后，轻松考取北大……现在月薪好几万，让咱孩子也到市里读书吧！”田海霞对老公的建议十分认同。
绝不让孩子输在起跑线上。2011年8月，田海霞和老公举家搬到市区一所重点小学的附近居住，又托熟人把儿子送进这所小学就读。随后，两人在离家不远的地方租到一间10平方米左右的门市，干起服装生意。每天，田海霞夫妇起早贪黑，笑脸迎送顾客，累得腰酸背痛，但想到儿子将来辉煌的未来，心里总是暖暖的，苦亦是甜。
半年后，一家三口生活安稳下来，积蓄增多，田海霞产生在城市购房的念头。可是，这两年房价回暖就像插上了翅膀，自己存钱的节奏哪赶的上房价的涨速？
“许多广州人都选择便宜、户型较小的公寓房住……不如咱也买公寓房，等住上十几年，滔滔考取重点大学，再脱手小赚一笔。”王利辉对妻子投资公寓房的想法点头赞许。两人逛遍邢台房产网后，来到一家位于市中心的售楼部。那天下午，田海霞刚推门进入，热情的工作人员便递来两杯咖啡，身穿黑制服、白衬衣的美女售楼员面带微笑，详细介绍市区楼房的走势。
田海霞夫妇听得心花怒放。让两人最心动的是，交上首付后，这家开发商还会出面到银行担保帮他们办理房贷手续。苦恼多日的买房“差钱”难题迎刃而解，田海霞夫妇在精心挑选各种户型后，决定购买一套32平方米左右、阳面户型的公寓房。
售楼员罗列出一堆优惠，又拿计算器认真加减乘除后，再电话报请“老板”特惠，双方最终成交于“4700元/平方米”的价格。
三天后，田海霞夫妇将9万元首付和装修款打在售楼部的账户上，与开发商和建筑商分别签下《订购合同》和《商品房预售协议》、《房屋装修合同》。在开发商的担保下，田海霞夫妇又顺利从银行贷出7.8万元，按照《个人购房贷款＼担保合同》规定10年内还清。
延迟交房，
购房者解除合同
一年后就能住进属于自己的房子！田海霞夫妇着实激动了一阵子，脸上整日洋溢着幸福的笑容。两人赚钱动力十足，每日风里来雨里去，虽苦但快乐着。田海霞还时常利用进货、办事路过的时间到工地查看新房进展。尽管她听说工地所用水泥和钢筋都和当初的承诺有些差距，但她要求不高：只要房子如期交工，自己一家搬进去住就行！
夫妻俩盼星星盼月亮终于盼到了合同约定交房的日子。2013年7月这天，田海霞来到售楼部询问何时能取房钥匙，但工作人员告诉她：建筑商正在跑水、电、暖手续……我们会加快进度尽早交房钥匙。
涉及几百户取暖、用电等问题不是由建筑商一家能定的事，手续不畅也在所难免。然而，田海霞夫妇苦等了六个月再次到工地看房时，眼前的情景让他们愤愤不已：“地砖仍没铺设、墙面也没粉刷……照这样速度，再过半年也交不了钥匙。”
后来田海霞夫妇又了解到，这座大楼征地用去10年时间，公寓房用地期限仅40年，已减少1/3寿命的新房，交房后再住几年哪还有什么升值可言，更别说翻倍了！
更让两人意想不到的是，许多楼市进入冬眠，房价徘徊不前。田海霞夫妇一合计：当初投资这个公寓房失误了，明天就去要回房款，这个房子不买了。小两口翻出《订购协议》反复研读，这时才意识到，如果不经对方同意擅自解除合同，应支付装修费总额的30%违约金，也就是说要支付6000多元的违约金。
伤心、失望接踵而至。田海霞买来许多法律书籍恶补后，又到几家律师事务所咨询，终于找到了解决办法。2013年12月20日这天，田海霞通过快递将《交房催告书》送往康丰房地产公司，要求90日内履行交房义务，否则解除合同。
《交房催告书》如泥牛入海，三个月杳无音信。
冷静后，田海霞一纸诉状将开发商上法庭。
庭审激辩，不交房是开发商“软肋”
邢台市桥东区人民法院受理此案后，依法组成合议庭。田海霞诉称：康丰公司不能如期交房，经催告后不回复我方，也不能于90日内履行合同，请求判令解除购房和装修合同，返还首付、装修费10万元及利息。
法院公开审理那天，银行作为第三人现身法庭。可是对于何时交付房子，被告康丰开发公司吞吞吐吐不能确定时间。这样一来，双方当事人不得不围绕是否解除购房合同等焦点展开辩论。
坐在被告席上的康丰和建筑公司都不同意解除合同。其人辩称，这几份合同是当事人各方自愿签订，是有效合同。如果未按期交房，双方应按补充协议第5条规定，由出卖人每天向原告交纳房款的万分之一的违约金。如果原告执意解除合同，也应按照该协议支付装修款30%的违约金。
原告律师向法庭出示《交房催告书》指出：被告不能如期交房存在过失，《订购协议》等合同未约定撤销合同的情形，违反了公平原则。《合同法》94条规定了催告解除合同的方式，原告田海霞以邮寄方式向被告送达了《交房催告书》，但至今开发商未履行交房义务，符合解除合同的法律规定。
对此，开发商抗辩称，我们始终没收到原告寄送的《交房催告书》。但庭下，法官到邮局调查发现，记录显示康丰公司的员工已在催告书回执单上签名。
法庭上，原告所指控，这几份合同属于格式合同是霸王条款，违反公平原则，请求撤销。开发商人辩称：我方购房合同是按照建设部颁发的示范文本制作，符合法律规定，不是格式合同。订购协议规定有约定按约定，无约定应按最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第18条执行，原告无权解除合同。另外，即便撤销《商品房预售协议》也没必要解除贷款合同，两合同不是主、从合同关系，请驳回原告诉求。
旁听审理的银行人反驳称：贷款合同与购房合同密不可分，如果原告和被告解除了购房合同，7.8万元贷款及利息应由最终的受益人承担！
当事人各方辩论异常激烈，谁也不服气，都在最后陈述时强烈请求法院驳回对方诉求。鉴于案件的特殊性，法官决定择日宣判。
合议庭评议认为：截至庭审日，开发商仍不能明确交房时间，导致原告无法实现买房目的，原告要求解除合同符合法律规定，应予支持。开发商不能如期交房的过错是导致解除购房合同和贷款合同的主因，应承担相应责任。
邢台市桥东区法院判决：解除《商品房预售协议》、《房屋装修合同》和贷款合同，开发商和建筑公司在判决生效后返还原告田海霞首付款及装修费10万元及利息；由被告开发商返还银行7.8万元贷款及利息。
宣判后，康丰公司以一审超出诉讼请求为由提起上诉。邢台市中级人民法院开庭审理后认为：贷款合同是建立在购房合同基础之上，解除购房主合同后，开发商掌控银行贷款显然不合理，有悖公平原则，因此解除贷款合同并无不妥。银行作为第三人参加诉讼，虽没提出独立诉求，但为减少诉累，一审判决康丰公司返还银行贷款7.8万及利息对当事人是公平、公正的。随后，邢台市中院终审判决：驳回上诉，维持原判。
（本文当事人系化名）
法博士点评
按说合同生效后，双方当事人必须信守约定，不得擅自变更或解除合同。那么，具备怎样的条件，当事人才能解除合同而不属于违约呢？通俗的说：发生意外后，出现合同履行成为不必要或不能的情况，才允许当事人解除合同。解除合同分为协议解除、单方解除、法定解除、约定解除。我国《合同法》94条规定了法定解除合同的情形，其中第三款规定，债务人在履行期限届满时，债权人发出履行催告后，债务人仍在合理期限内不能履行的，债权人有解除合同权利。具体到本案，交房合同到期，田女士采取催告方式要求开发商在90天内履行交房义务，但开发商始终不能交房，这时田女士就有了解除购房合同的权利。所以，法院依法支持了田女士的诉求。
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