时间：2023-09-28 15:27:30
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产项目财务分析，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
1、项目背景
2、可行性研究结论
3、主要技术经济指标表
4、存在问题及建议
二、西北地区二三线城市房地产项目市场分析和营销战略
1、西北地区二三线城市房地产市场概况
2、市场预测
3、营销战略
三、建设条件与场址选择
1、建设条件
2、场址选址
四、西北地区二三线城市房地产项目建设规模及功能标准
1、建设规模
2、功能标准
五、西北地区二三线城市房地产项目建设方案
1、建筑方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、项目实施进度安排
1、工程项目管理
2、项目实施进度
七、西北地区二三线城市房地产项目投资估算与资金筹措
1、投资估算
2、资金筹措
3、投资使用计划
八、西北地区二三线城市房地产项目财务分析与敏感性分析
1、生产成本和销售收入估算
2、财务评价
3、不确定性分析
4、敏感性分析
九、社会效益分析
1、社会效益分析
2、项目与所在地区互适性分析
十、风险分析
1、风险类别
2、风险应对措施
十一、可行性研究结论与建议
1、结论
2、建议
附件
1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件
2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件
3、自有资金存款证明
4、相关银行贷款承诺
关键词：房地产；成本控制；对策
0.引言
住房一直是我国民生问题中的热点话题，随着我国社会经济的发展，房地产行业也取得了较快的发展，并逐渐成为我国国民经济的支柱产业[1]。房地产行业可以为我国工业生产及人民日常生活提供必要的空间场所，与上下游产业具有较高的关联度，对我国国计民生的影响较大。因此，促进我国房地产行业的健康发展对我国社会经济的发展和人民生活水平的提高具有重要意义。当前我国房地产行业由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多资源浪费的现象，这不利于我国房地产行业的健康发展。我们只有对房地产成本管理控制的问题进行有效的研究并提出相应的解决措施，才能有效地控制我国房地产行业的成本，从而提高我国房地产企业的经济效益和社会效益。
1.我国房地产成本控制中存在的问题
1.1缺乏全面的成本管理控制体系
尽管我国的房地产行业的发展状况较好，但是在成本控制方面并没有形成全面的成本管理控制体系[2]。房地产行业的开发项目往往具有较长的周期，涉及决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段，其成本构成较为复杂。目前我国房地产企业往往采用目标成本的核算方式，大多数房地产企业都采用以计划价格为基础，将工程结束后的核算作为重点的成本管理方式，不能很好地对房地产成本进行全面有效的控制管理。
1.2缺乏科学的成本费用分摊机制
在我国房地产行业中，房地产的成本支出包括很多方面，而我国房地产行业并没有形成科学合理的成本费用分摊机制，这导致在很多具体支出项目上出现成本叠加，造成资金浪费[3]。举个例子来说，在用于拆迁的商品房成本计算中，很多房地产企业就没有遵循实际的用途分摊资金，在不同对象的同意费用支出上会存在相关科目不依据规定进行分摊，这就增加了房地产项目的成本。
1.3账目和实际情况不一致
房地产行业的生产经营设计的方面很多，其财务管理涉及的内容相对较多[4]。在实际的房地产项目中，经常会有一些企业将商品房内部调拨使用，但是却没有相应的管理体制对此进行有效的记录和核实，经常造成账目和实际情况不一致，导致房地产项目的成本管理缺乏有效的数据参考。
2.加强我国房地产成本控制的对策
由于房地产项目的周期较长，主要包括决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段，因此，加强我国房地产成本控制应该从这四个阶段着手。
2.1决策阶段
决策阶段是影响工程造价的最主要阶段，通过优化决策阶段的成本管理是减少房地产项目成本、提高房地产企业经济效益的主要措施。决策阶段的成本控制应该从两方面实现：一、加强市场调查。有效的市场调查是控制房地产成本的关键，通过对市场环境、市场需求进行有效的调查，针对市场需求进行项目建设，才能取得实际的经济效益和社会效益。二、加强财务分析。财务分析是控制成本的有效手段，在决策阶段只有加强财务分析，对房地产项目的资金回收期、投资风险等多个项目进行有效的评价分析，才能从整体角度和经济角度对房地产项目的可行性进行评价。
2.2设计阶段
在房地产行业中，设计阶段是影响房地产项目成本的第二因素，为了更好地对房地产成本进行有效的控制，房地产企业必须重视设计阶段的成本控制。在这一阶段，必须确保房地产项目的设计图纸具有可行性和经济性。
2.3施工阶段
施工阶段对房地产项目成本的影响较小，但是也不容忽视，在这一阶段有很多因素会对房地产项目的成本产生影响，例如设计变更、施工材料价格、施工进度等。这就要求房地产企业做到如下三点：一、减少设计变更。在房地产的施工阶段经常会出现设计变更，这会增加房地产项目的成本，因此，施工部门要对施工现场进行有效的监督、管理。二、加强对施工人员的管理。房地产项目的施工阶段涉及的施工人员人数众多、职业素质参差不齐，在施工过程中很有可能出现监守自盗等不利于成本控制的现象，只有加强对施工人员的培训，提高施工人员的成本意识，通过有效的管理对施工人员进行行为约束，才能避免不必要的成本增加。三、严格控制施工进度。施工进度会影响施工阶段的成本，如果施工进度跟计划进度相差太远，那么相应的设备使用费用、人工费用等成本就会有所增加，造成成本增加，因此，必须严格控制施工进度。
2.4竣工阶段
竣工阶段对房地产成本的影响最小，但是，在工程验收过程中如果不注意对费用计算进行有效的核查，就很容易出现重复计算的现象，增加不必要的成本。除此之外，还应该对隐蔽工程进行有效验收，严格执行隐蔽工程的验收程序，只有通过监理工程师的确认才对隐蔽工程进行结算。
3.结语
随着房地产行业的发展，房地产行业对我国社会经济的影响越来越大。通过有效的成本管理控制手段对房地产成本进行管理，可以降低房地产行业的成本，提高房地产行业的经济效益和社会效益，促进我国房地产行业健康发展，最终实现我国社会经济的健康发展，为我国社会主义事业的建设提供助力。
参考文献：
[1]王利.对中国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].当代经济，2010，（24）：41-42.
[2]沙立军.浅谈房地产开发造价控制[J].当代经济，2012（12）：19-22.
[3]闫晶，尹立新.基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究[J].商业会计，2011（12）：37-39.
[4]金渡，关海玲.房地产项目的成本控制分[J].山西高等学校社会科学学报，2010（26）：14-15.
关键词：房地产；经济评价；对策
一、房地产项目经济评价
（一）概念
房地产项目经济评价是进行房地产投资可行性分析中必不可少核心内容，是保障房产项目科学性决策的重要方法。它主要通过科学化分析手段，对拟建项目进行多个建设方案财务等相关因素对比分析，运用相关经济技术手段筛选出技术上先进、经济上合理的方案，并对其进行全面的技术、经济、社会等方面的评价，提出对投资项目的技术、经济、社会等方面的全面评价意见。
（二）特征
客观性与主观性相结合的特征。客观性是房地产项目经济评价的基本属性，也是保证评价结果准确有效的基础。评价人员的评价依据必须是真实的，是客观存在的。因此，分析人员要善于利用各界的统计资料，对项目进行经济评价时一定要求分析是客观的。但在实践中，评价人员运用评价的方法的能力、专业技能、观念意识等差异都会使评价结果具有高主观性的特征。
高度策划性特征。开展房产项目经济评价分析实质是为投资者出谋划策。由此而来，策划性便是房地产项目经济评价的重要目的。分析人员不仅要告诉投资者所面临的客观投资环境，更重要的是要告知投资者如何去应对和利用客观投资环境，要为投资者分析投资进程中的机会与威胁，提出正确的策略和方法。当客观因素变化难以确定时，要运用概率等科学的方法分析出变化的趋势。
全面性特征。房地产项目经济评价是一个复杂的系统工程。要求分析人员对投资活动的各方面进行全面系统的诊断，从投资的方向选择、形式特征、方案筛选、需求分析、资金筹措到投资收益、投资风险、社会因素评价等，充分运用定量分析的手段以便客观准确的把握开发项目在市场中的实际状况。
责任性特征。由房地产项目经济评价的策划性决定了，进行经济评价的主要目的在于为投资者出谋划策，辅助投资者进行科学正确的投资抉择。一项好的经济评价可为投资者节省大量资金的同时谋得巨额收益，而一项质量较差或错误的经济评价可能使投资者产生巨额亏损。因此，分析者必须要对自己的分析结果负责。
（三）影响因素
首先是财务因素。对于一个拟建房地产开发项目，必须从财务角度厘清相关财务影响因子。包括固定资产投资收益、住宅销售收益、商业部分销售收益、土地转让收益、管理支出、资金投入、财务费用、税费成本、投资回收期、清偿能力和资金平衡能力等，这一系列财务指标都可能对评价产生重要影响。
其次是市场不确定因素。作为对未来事物的评价，房产开发还必须面对市场不确定因素，涵盖从销售单价、去化速度、房屋空置率、容积率、可售面积、开发时序、土地成本、建安费用、融资成本、资金来源等方面。
此外，在充分分析上述因素指标的同时还必须按照《房地产开发项目经济评价方法》制定的原则，同时综合考虑新财会制度、国家现行法规和政策，按照合理合法的原则进行处理。
二、我国房地产项目经济评价中存在的主要问题
（一）“先入为主”，评价带有极强的主观性
在房地产开发实践中，失败项目的开发商总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，在进行相关评价时，带着求证自己心中的某种假设进行相关论证分析，自然而然的将分析重心置于论证分析某种方向可行的方面，人为的忽视项目的负面因素与不利影响。更有甚者在项目开工建设之后才开展项目经济评价分析工作，必然导致项目投资决策失误的可能性大为增加。
（二）评价配套不完善，缺乏专业评价机构与人员
一个成熟可信的经济评价分析报告必须要求数据准确、使用的方法规范科学、观点客观可信，这就要求进行评价的机构和人员必须是业内的专家。一般来讲，房地产项目的经济评价应由这样几种人来主持分析：由经济专家主持的市场调研；由有经验的工程师和财务专家主持的投资预算；由具有丰富市场经验的营销专家进行市场推广。
可在实际工作中，部分评价人员责任心较弱，加之缺乏自我补充学习能力，导致专业技能存在加大缺陷。此外，部分设计单位根本没有配置市场分析、运营管理、财务分析、项目运营管理、资本运作等板块专业人员，导致评价方案可靠性大为降低。甚至有些房地产项目根本没有成立房地产项目经济评价小组，只是由开发商凭主观经验编写一份评价报告，敷衍了事。有些房地产项目即使成立了房地产项目经济评价小组，但其组成成员往外很难同时配备具备丰富经验经济专家、营销专家、工程师等。这样小组在进行评价工作时，往往凭借主观经验，而非运用各种科学的方法进行技术、经济上的研究、论证，从而导致结论缺乏科学性和可靠性。
（三）缺乏市场分析，基础工作不扎实
房地产项目经济评价必须坚持定量为主、定性为辅的分析方法。客观、高质的评价方案，必须建立在大量市场调研数据分析论证的基础上。因此，必须扭转部分开发商将房地产项目经济评价单一的理解为财务分析的意识。实际上，经济评价中首先要解决的是对市场的评价，其次才是财务评价。对于任何一个投资设想，要证明其是否可行，首先要研究它有没有市场，其次才进行财务评价，研究是否可行。在对房地产市场现状和发展趋势、特定的街区功能配置和变化，交通条件、社会和人文环境、社会商业利润水平及其变动进行研究分析的基础上再谈财务评价，才能保证评价真正有效。
（四）忽视项目不确定因素分析
许多房地产开发商在进行项目经济评价过程中，将过多的精力置于论证项目投资回收周期、盈利能力的论证分析，而忽视了对项目不确定性因素的筛选与分析。但是任何一个房产投资项目都具有各式各样的不确定性因素，合理界定项目不确定因子，对其影响因素进行有效分析并据此提出减少或规避风险的方法，对于保障项目评价的科学性与可靠性具有十分重要的作用。
（五）经费不足
我国房产企业或投资者在房产项目决策阶段，普遍依靠经验主义，定性的分析较多。未充分认识到经济评价对房产开发项目的重大指导意义，对项目经济评价的重视程度极为不足，有些开发商即使外表看来很重视，但人力、财力、物力等方面的投入又大幅压缩，严重阻碍了评价方案的系统全面性与科学有效性。
三、对策建议
（一）改变观念，从意识形态角度增强对项目经济评价的重视程度
经济评价对于房地产项目决策的重要作用已毋庸置疑。如果我们在意识形态上为能充分认识到它的重要作用，那么想得到科学、公正、客观的评价结论几乎是不可能的。一方面，作为房产业内人士必须高度重视房产项目经济评价，另一方面作为行业的关联者或管理者的投资方、业主政府管理部门和人员同样也必须高度重视房产项目的经济评价工作。在充分认识到经济评价对房地产开发项目的重大意义的同时，加大对经济评价的资金以及人力支持，保证评价过程的顺利实施。
（二）完善科学的指标评价体系
完善房地产经济评价指标。首先是财务评价体系的规范化，利用相关财务分析指标，如财务盈利能力、资产平衡状况、财务收支水平等明晰项目财务风险及其可行性；其次是充分运用综合评价方法，站在区域发展运营的角度，对房产项目的区域效应与成本进行有效评估，衡量拟建项目对区域经济贡献度，论证项目社会效益的有效性与合理性。
（三）培育专业房地产项目经济评价研究市场，规范房地产咨询业发展
国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导，培育经济评价研究的专业市场。此外，应鼓励企业与高校进行联合，充分利用高校的人力资源，尤其是高校中的经济专家、营销专家、工程师等，挖掘校企合作的模式，保证房产企业经济评价的客观性与准确性。
（四）提高从业人员素质
在科技迅猛发展的今天，科学技术人员在进行经济评价时必须坚持与时俱进，在不断增强自身业务能力，不断完善与提高自身综合能力的同时必须牢固树立科学发展理念，提升自身使命感与责任感，以适应不断变化的形势的需要。
（五）强化市场调查对房产项目经济评价的重大作用
房地产投资项目经济评价是项目投资决策的重要依据。项目决策必须建立在科学分析、系统论证的基础上，通过大量实地走访调查，获取第一手准确可靠的数据信息，并在其基础上进行细致缜密的数据分析处理，从根源上明晰拟建项目的投资必要性与财务、技术、经济的可行性。
（六）加大对经济评价方案的再评估力度
学会运用专家验证法，将掌握行业专业技术与经验丰富的专家意见同项目经济评价有机结合，对相关评价结论，组织专家团队再评估，将评价过程中不合理因素进行有效的剔除，可极大地增强相关投资决策意见的科学性与合理性。
四、小结
房地产项目经济评价工作，可极大的提高房地产投资经济效益。同时也可为多个单位提供决策参考。它不仅可以作为房地产开发商决策的依据，也能作为政府管理部门房地产项目审批依据，还可以作为金融机构贷款审查依据。合理的房产经济评价报告在完善国家宏观调控、避免项目决策失误、引导投资方向、调整产业结构、合理利用资金、缩短建设工期、节约投资、提高投资效益、提高项目的管理水平等方面具有举足轻重的地位，因此无论是房产从业人员，还是投资者、相关政府部门都应重视房地产项目经济评价在房地产开发过程中的地位与作用，科学合理的进行项目经济评价。（作者单位：成都理工大学）
参考文献：
[1]李竹成. 房地产经济专业知识与实务[M].北京：团结出版社，2001
[2]中国建设部.房地产开发项目经济评价方法[M].北京：中国计划出版社，2000
[3]游达明.刘亚铮.技术经济与项目经济评价[M].北京：清华大学出版社，2009
[4]洪 红.杜昌盛. 房地产开发项目经济评价的特点[J].合作经济与科技，2010（6）
[5]任长能.浅谈房地产开发项目经济评价时应注意的问题[J].工程经济，2004（1）
［关键词］成本控制房地产影响因素
房地产开发项目的成本控制是保证企业完成既定成本目标的重要手段，是成本管理的重要环节，也是企业全方位管理的最基本环节，成本控制的实施是降低产品成本、增加盈利、提高经济效益的重要途径，其最终结果是给企业带来一定的效益。成本控制是企业增加盈利的根本途径，是以直接服务于企业为目的，是抵抗内外压力、求得生存、增加竞争力的保障。在目前的房地产行业中，楼市进入了更深程度的调整，房价偏高，消费者持币观望。有业内人士认为：“房地产目前正处在比较剧烈的调整过程中，从经济发展的角度看，政府有必要给予稳定发展的环境”。基于对国内房地产形势的分析，房地产开发项目成本的控制与管理就更成为企业发展与生存的重中之重。
房地产行业发展到目前阶段，已经从最初的粗放型开发模式逐步进入到精细化开发模式。房地产市场逐步规范和完善，消费者日趋理性和成熟。无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是迫于开发企业之间日趋激烈的竞争，规范化的成本控制管理已经成为开发商普遍关注，并需要急切解决的一个核心问题。加入了WTO之后，我国的企业开始直接面对众多国际企业的激烈竞争，中国的造价管理也逐步由传统的预算模式向工程量清单方式转化。工程量清单是适应市场变动的规范、有序的竞争机制，减少了工程结算中对工程造价的争议和扯皮现象，是真正和市场经济体制相适应的一种投标报价模式，也是未来工程造价管理发展的必然趋势。随着计算机的技术的日臻完善，电脑为成本控制提供了极大的便利。
一、工程成本控制的基本内容
程造价控制的两种含义：建设工程投资费用控制，建设工程价格控制。建设工程全面造价控制包括：全寿命期造价控制、全过程造价控制、全要素造价控制、全方位造价控制。工程造价控制制度：是指为了合理地确定和有效地控制工程造价，保证整个工程造价控制工作正常运行，并取得良好的经济效益和社会效益，所制定的一系列工作方法，内容和工作程序。
工程造价的有效控制是指在项目投资决策阶段，设计阶段，承发包阶段和项目实施阶段，采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中能合理使用人力，物力，财力，取得较好的投资效益和社会效益。有效控制工程造价体现三个原则：一，以设计阶段为重点的建设全过程造价控制。二，主动控制，以取得令人满意的结果。三，技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段。
建设工程项目总投资构成为：建设投资；流动资产投资(铺底流动资金）
建设投资：建筑安装工程费用；设备及工、器具购置费用；工程建设其他费用；预备费；建设期利息；固定资产投资方向调节税。建筑安装工程费用：直接费；间接费；利润；税金。直接费：直接工程费；措施费。间接费：规费；企业管理费。设备及工、器具购置费用：设备购置费(设备原价，设备运杂费）；工、器具及生产家具购置费。工程建设其他费用：土地使用费；与项目建设有关的其他费用；与未来企业生产经营有关的其他费用。预备费：基本预备费；涨价预备费。直接工程费：指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费，材料费和施工机械使用费。措施费：指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目费用，包括环境保护费，安全文明施工费，临时设施费，夜间施工增加费，二次搬运费等。规费：指政府和有关权利部门规定必须缴纳的费用。企业管理费：指项目开发企业组织施工生产和经营管理所需费用。利润：指项目开发企业完成工程获得的盈利，按照不同的计价程序，利润的形成也有所不同。税金：指国家税法规定的营业税，城市维护建设税及教育费附加等。设备购置费：国产设备原价或进口设备抵岸价与设备运杂费之和。
二、成本控制影响因素影响因素的确定
成本控制影响因素的研究中，由于收集影响因素的目的是为了制定更佳的建设项目成本控制措施，因此从企业以及实际项目的情况出发，所调查的对象必须是对在建设项目中具有实际项目管理经验，并能从全局或重要局部分析现状和未来的相关人员。本着这个原则，此次调查的对象确定为主管部门领导、部分主要职能部门负责人、施工单位、业主以及项目管理人员等。本文调查采用“问卷法”与“座谈法”相结合的方式进行，通过对调查问卷及访谈结果的统计分析，识别出以下10种因素，如表1所示。
表1 项目成本控制影响因素表
编号 因素名称 编号 因素名称
S1 项目设计 S2 财务分析
S3 工程招标 S4 工程谈判
S5 合同管理 S6 变更管理
S7 施工组织 S8 反索赔
S9 保修服务 S10 竣工
三、构建影响因素的ISM模型
解释结构模型法（Interpretative Structural Modeling Method 简称ISM分析法）的特点是把复杂的系统分解为若干子系统(要素)，利用人们的实践经验和知识，以及计算机的帮助，最终将系统构造成一个多级递阶的结构模型。按照总结出的各个影响因素的实际意义，根据要素间二元关系的传递性，逻辑推断各要素间各次递推的二元关系，并加用括号的标示符表示。最后，再加入反映自身到达关系的关系矩阵，建立起系统要素的可达矩阵，如图1所示：
V V S1项目设计
V V V V S2财务分析
V V S3工程招标
V V S4工程谈判
V V V V V S5合同管理
V S6变更管理
V S7施工组织
V S8反索赔
V S9保修服务
V S10竣工
S11项目成本
图1各因素影响关系方格图
根据图2，加入单位矩阵及间接关系建立可达矩阵。最终将多级递阶有向图阵转化为解释结构模型，解释结构模型如图2所示。
四、结论
根据本文房地产项目成本控制影响因素模型构建，可以看出房地产项目成本控制影响因素较多，这些影响因素分为两个层次。其中主要的成本包括了变更管理，施工组织，反索赔，保修服务，竣工等5个大方面，而每个大的方面又包括若干个影响因素。而对房地产企业进行成本控制时，则更应从最底层因素进行管理，即项目设计成本，财务分析成本，工程招标成本，工程谈判成本，合同管理成本等。这些因素是影响项目成本控制的直接关键性因素。
参考文献：
[1]陈一贵武 葛凤玲译：管理经济学[M].机械工业出版社，2005.8
摘 要 动态财务管理（DFM）是一个财务信息的整体过程，它通过对财务目标和实际结果进行模拟，并且运用相关的财务动态指标和一套辅助管理程序进行动态分析，并表示出财务变动的信息与预计财务中的差别。本文作者从事财务管理多年，在文中以自己的工作经验，对财务的动态管理模式进行分析。
关键词 可行性 管理系统 操作流程
引言：在房地产开发项目的过程中，动态财务的管理在项目的实施过程中并通过对项目未来的经营情况和最终目标进行设置，并在项目的实际运行过程中严格按照事先的动态财务设定进行运行。从而实现计划和实际财务管理的相互对比，并且达到有效控制资金走向的目的。
一、实施动态财务管理的可行性
1.动态财务管理能提高房屋地产开发的客观需要，要采取差异化的竞争策略，房地产企业要维持本身的创新能力，还要在行业内不断创新和提高。房地产行业内任何的创新都会被同行所模仿，甚至超越，所以在房地产业内真正维持创新的企业很少，所以房地产企业要想维持长远发展，获得持续性的竞争力。就要在企业的财务管理层寻求突破，并将财务管理上升到企业发展的战略层面。要超越传统的财务分析模式，制定可行的动态财务管理体制。
2.信息化技术的应用为实施动态财务管理.计算机财务管理系统的普及和企业管理网络化使财务信息的的传递有事后信息转化到实时信息。在经济信息全球化的发展趋势中，财务管理信息化成为了必然趋势。房地产企业自然也不例外，在进行财务动态管理时要首先具备分析信息和数控运算能力的硬件系统。这就要求要研究出适合广大房地产企业的的财务动态管理工具，作为房地产企业进行动态财务管理途径。在应用管理工具的同时还要保证动态财务管理系统的数据储存量，以满足动态财务管理系统的完整性，和实施性。从而避免错误信息数据的产生。
二、动态财务管理系统的构建
1.系统设计原理。将动态财务管理构建成一个实时反映项目资金运作的信息平台，其立足点主要金钟在对财务信息的及时处理和传递，并能事先模拟出在不同经济环境下实施方案的可行性。对财务指标和项目目标的差异进行反馈，帮助房地产企业提前预测投资风险，并进行预防。房地产企业有着本行业特有的特点，房地产行业在项目策划，实施，完成的过程都是有房地产企业自己执行的，所以房地产企业间相互中缺少沟通的桥梁。动态财务管理可以把房地产开发的整个过程制定成一个系统的工作链。把每个环节都看成相对的作业点，在通过不同阶段制定相应的财务控制计划，力争把资金的最大使用额控制在预先设定的限额内，同时进行预期值和实际发生值的比较，把有关差异进行反馈，使企业管理者实时了解财务的基本走向，同时调整企业的管理环节，使企业的人力、财力、物力得到最大化的利用。
2.系统功能设计。动态财务管理的系统设计是财务数据管理的重要环节，在进行工作之前，就要对财务需求进行分析，并且根据系统目标明确工作方向，并要解决系统的最终工作目的，以此来确定系统模块的主要功能，和作用。
动态财务管理系统在功能方面来说，主要是针对房地产项目的财务管理的信息化所设置。以财务工作需求的角度来分析主要分为三个方面：
（1）充分满足项目管理者能通过动态财务管理系统实时了解本项目的财务信息、项目目标的实施和管理责任的落实情况。
（2）能更快速的完成项目目标任务的修改、计算、监察等任务，并实现对项目每一阶段目标的预测。
（3）使项目管理者及时完成项目目的执行结果的反馈和统计分析工作，并在执行后进行综合性的评估，来纠正项目管理中的差异。
三、动态财务管理系统操作流程
1.前期准备工作。项目设立初期，由财务部负责，相关部门协助完成前期财务信息的收集整理工作，并参与相关财务分析资料（主要是可行性研究报告、资金运作计划等）的编制，为系统的后期运作做准备。
2.成本分解。项目分析资料编制完成后，财务人员按系统设定的初始投资总目标，根据系统流程，将各阶段目标成本按单位成本要素细分到相应部门，在项目工作会议上告知相关部门责任人或及时通报相关部门，在规定的时限内进行及时的信息沟通和目标调整。
3.实施成本跟踪管理。在项目正式实施阶段，参照确定的各项子目标值进行项目实施，系统会对每项执行情况给出评定，并根据实际需要将评定结果反馈给相关部门，使其能及时了解和调整任务计划。也可以按每个阶段来累计项目引发的相关成本，与期初的目标成本进行对比分析，核实项目投资及部门资金运作情况。4.实施项目动态管理。系统可以实现自动保存和随时输出已执行项目的记录，将具体执行指标作为部门绩效评估的一部分，纳入部门不定期的考评计划中，作为参照的量化指标。对项目成本超支部分，能够及时找出超支原因和相应的解决办法，将实际成本控制在目标范围内。
结束语：
本文通过对房地产开发中财务管理动态管理进行分析，总结房地产项目中的管理方式和考评制度，并且要细致做好的考评工作，要针对项目完成后实际的资金发生来对项目的整体投资情况进行考核与评定，近而对项目中的超支现象进行总结，提高资金在项目投资中的使用效率。
参考文献：
[1]项勇.房地产开发项目的动态财务管理模式研究.财会月刊.2008（15）.
[2]张迪.房地产开发项目的动态财务管理模式研究.黑龙江科技信息.2008（28）.
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[4]赵绘东.浅析房地产项目结构成本的控制.黑龙江科技信息.2011（18）.
关键词：房地产；投资项目；经济评价
本文对目前的房地产投资项目在经济评价中出现的过于主观、缺乏专业人员的经济评估、缺乏市场分析、忽视分析房地产项目中的不确定因素及经费不足等一些问题进行分析，并提出相应的解决措施和建议作为参考。
一、我国房地产项目经济评价中的问题
(一)经济评价具有主观性在开发项目中，开发商将之前失败的项目归咎于不可控外界因素，在经济评价中，带着主观上的假设，忽略人为的负面因素进行可行性方案的实施，有些施工项目没有做好相应的经济评价和周密的分析工作就开展建设，导致不可逆转的决策失误在房地产项目中，浪费了人力、物力、财力及土地资源。
(二)缺乏专业人员的经济评估经济评价中最重要的是数据的准确性，需要专业的机构进行评估工作，要求使用科学的评估方法，可信度较高且客观的评估观点，同时评估人员必须是专业人士，例如经过一段时间市场调研的经济专家、有过投资预算的工程师或财务人员，实行过市场推广的营销专家。但是在当今的房地产经济评价中却不是以上那些人在主持开展，评价人员不具备高度的责任心，在专业技能上显得不够专业，缺乏学习经验的能力。甚至以没有经过市场分析、财务分析、资本运作等专业配备的方案执行项目，对项目资金的运作造成一定风险[1]。
(三)缺乏市场分析房地产项目的经济评价分析方法要始终贯彻定量为主，以定性为辅的中心思想。以客观的角度进行评价，要通过大量的实际调研分析数据，有些开发商只是将经济评价理解为财务数据，忽略了要以市场为前提进行调研的重要，要在项目实施前对市场的状况有一定的了解，包括交通环境、社会环境以及人文环境，还有商业环境与发展前景等市场环境的问题进行分析。
(四)忽视分析房地产项目中的不确定因素大多房地产项目的开发商都将眼光瞄准投资回报率和盈利能力，在其进行细致的分析，而在项目中的不确定因素却没有筛选和分析，由于多种难以控制的不确定因素发生在房地产开发项目中导致项目被搁浅的情况频频发生，增加了投资风险。
(五)经费不足我国房地产过于依靠经验主义，在决策中植入大量的主观意识，对经济评价的认识不够充分，在实际项目的开展中时常由于经费不足而不得不缩减财力，在一定层度上抑制了评价方案的科学性与高效性。
二、对策与建议
(一)改变观念，增强对经济评价的重视经济评价在房地产项目的开发与实行中是一项十分重要的决策报告。要在意识形态上充分的承认经济评价的重要，如果想在评估报告中获得公正、科学、客观的数据支持项目的进行就必须加强对经济评价的重视，无论是业内人士还是管理人员都要制定切实可行的方案，落实经济评价的工作进程。同时，还要投入一定的资金保证经济评价的正常运行[2]。
(二)完善评价体系使评价体系走向规范化，对经济评价指标作出规范，合理利用财务手段分析评价指标，在财务的盈利能力、资产状况及收支水平的房地产项目中进行明确清晰，对财务风险和项目的可行性进行完善其评价体系，使用综合的评价方法将运营角度建立在区域的发展上，对成本有效评估，通过合理控制成本，使区域效应最大化，以经济角度衡量项目对区域的贡献，使得到完善的评价体系使经济评价更具有合理有效性。
(三)规范经济评价市场国家对建设部门要加强管理与引导，通过可行性的研究工作实现经济评价专业市场的培育，优化市场环境，还可以号召各大高校与房地产企业实行联合发展，可以利用高校特有的资源，例如经济学专家，营销学专家以及高校中大量的工程师，这些专业人才都可以为经济评价工作作出相关指导，国家可以充分挖掘这种合作模式，使经济评价得到应有的客观准确性[3]。(四)提高从业人员素质适应时代的高速发展，从业人员必须与时俱进，在不断的学习与进步中对经济评价作出一份贡献，通过提高自身的专业水平和综合素质使经济评价的结果更加准确、更加高效，从业人员要时刻拥有使命感，要时刻重视责任感适应变化迅速的形势。
(五)市场调查的作用经济评价是重要的投资依据，所以这就对经济评价有了更高的要求，必须进行科学的分析、在系统的论证过后才能作出项目的决策依据，在科学分析之前要经过实践，要进行大量的调查通过走访的形式，通过实践获得可靠的第一手数据，利用准确的信息进行周密的分析，再加之对分析后的真实数据进行处理才可以实现经济评价具有较高的准确性，才能从根源上对投资项目的拟建有实现力指导，控制财务风险。
(六)加大再评估力度要将经济评价与经济评估相结合，通过专家对经济评价实行验证，将专业的技术与经验丰富的评估意见共同权衡，要对专家的评论总结不断反思，除去过程中各种不合理的因素，增强决策的科学性。
三、结束语
房地产项目的经济评价工作，对提高其经济效益有着重要作用。不仅是决策依据，也是政府部门对房地产进行审批的依据，同时对金融机构的贷款审批工作也起到支持作用，在国家的建设中有着举足轻重的地位。
参考文献：
[1]姚荷婷.房地产投资项目的经济效益评价研究[D].安徽建筑大学，2015.
[2]吴雪峰.我国房地产项目经济评价存在的问题与对策分析[J].商，2013(15):238+235.
（一）房地产业重要性
房地产业是我国经济发展的主导产业，也是关乎国计民生的关键产业。房地产业对上下游多个行业及全产业链具有辐射和拉动作用，对GDP的贡献达到20%-30%。
房地产行业作为国民经济的支柱产业主要表现在：（1）房地产是国民生活的必需品及城市化进程的需要；（2）在固定资产投资中也具有最重要的地位；
（二）我国房地产业基本特征
（1）垄断性。
我国房地产市场存在两大垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断。具体来看，房地产行业垄断主要体现在以下几方面：
（2）整体市场供不应求。
（3）房地产业已基本形成了一条多个行业相互依存的产业链。
商业银行开展房地产融资业务的动机
（一）政策态度
国家当前对于房地产业持有区别的限制态度，既希望尽可能满足群众需求，也希望房价上涨不引起民怨；既希望房地产继续为GDP做贡献，又不希望经济社会被房地产绑架。无论是窗口指导、隔空喊话，还是出台“国五条”、“国八条”、“国十条”等限制政策，无不体现国家政策对于房地产业运行的批判发展的态度。
（二）商业银行房地产融资业务产品
常见商业银行房地产融资产品主要包括贷款、票据、表外融资等。
商业银行向房地产开发企业发放的贷款主要指房地产项目开发贷。按照监管部门要求，商业银行不得向房地产开发企业发放除开发贷以外的其他任何形式贷款，此处贷款为狭义概念，指货币贷款；开发贷款必须实行名单制管理，并区别于土储贷款；贷款总额、期限、还款方式、成本、担保方式均有严格限定，不得展期续作；开发贷审查要点包括：申报要件审查、经营情况审查、授信方案审查、财务和非财务分析、担保审查等。
票据主要指银行承兑汇票，该产品实际使用较少，主要由于银行承兑汇票通常为半年期，一旦开具，半年后造成信贷规模缩减，不能满足企业需要，故实际采用较少。各房企通常运用货币贷款。
表外融资是银行业务创新的重要体现领域，出于规避监管、腾挪信贷规模等目的，金融机构不断尝试各种方式将表内资产出表，开展各种通道业务。常见如银证、银基、银信等，通常监管部门对表外融资采取审慎、“实质大于形式”的监管态度。
（三）商业银行房地产融资业务动机
商业银行自始不愿放弃房地产业务，是因为对商业银行来说，房地产信贷项目具有快速提升资产规模、利润水平高、现金流稳定、易于实现多产品交叉销售、提前锁定长期收益、担保方式有力等特点，是银行优质资产，这也是商业银行开展房地产信贷业务的最主要动机。
商业银行房地产业务创新及监管规避
金融机构业务创新的动机之一就是规避监管。
监管部门对于商业银行房地产业务的监管手段主要包括窗口指导、业务限制、规模控制、存贷比调节等，其中较为主要的包括禁止发放开发贷款、限制房地产业务规模等。但由于监管部门的限制手段通常具有单一性和滞后性，即针对既有的单一产品或融资方式进行限制，这就给商业银行不断出台创新手段，绕开监管提供了空间。
当前最主流的监管规避手段为将房地产业务“出表”，不体现在信贷资产中，而以自营投资、同业业务的面目出现，以达到规避信贷控制的目的。出表后通常采取银基、银证、银信合作等“通道”方式间接为房地产项目提供融资。虽然8号文、127号文等政策不断出台，但金融机构们仍在不断进行金融创新，以期更完美的规避监管。
商业银行房地产融资风险审查要点
（一）政策与合规风险
商业银行房地产融资业务的政策风险主要体现在国家和行业政策变化对业务运作的影响，比如限贷政策对开发贷的影响、限购政策对住房按揭业务的影响等。
合规风险主要体现在业务操作是否符合各项监管要求，比如项目自有资金比例要求等规定，在进行业务风险审查时，需要严格予以执行。
（二）信用风险
信用风险是商业银行进行房地产融资业务风险审查的重点内容，即借款人是否能够按约定还本付息的风险，重点对以下几个方面予以关注：（1）企业背景、股权结构与治理机制。（2）企业外部评价。（3）企业经营情况。（4）企业财务情况。（5）资信情况。（6）资金用途及偿债分析。（7）担保方式审查。
（三）完工风险
开发商由于资金链、外部监管、物理环境、其他不可抗力等因素影响，可能存在不能按时完工的风险，这将影响到项目销售，进而影响现金流回收造成还款来源不足，导致逾期。
（四）关联风险
当前多数房地产项目均以项目公司来运作，一来可以轻易实现自有资金比例要求，二来项目公司比较“干净”，没有历史包袱，项目结束后主体解散，后患较小。这样一来就造成多数开发商关联企业众多，资金最终流向的监管难度较大。
（五）担保风险
抵押物受工程进度和市场行情变化的影响，容易出现不足值的现象；而保证人通常为股东或壳公司，实际担保能力与项目运作情况息息相关，保证担保的有效性不足。
关键词：房地产；财务风险；对策
一、房地产企业财务风险解读
1.财务风险的概念。财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。
2.房地产企业财务风险的种类。(1)房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。(2)房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。(3)项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。
3.房地产企业财务风险的基本特征。(1)不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。(2)分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。(3)预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。
二、房地产企业财务风险管理存在的问题
1.大量举债，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，也没有考虑催收应收账款，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。据《21世纪经济报道》2010年11月19日公布，上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别房地产公司的负债率则高达100％以上。而11月18日，中邮证券分析师表示，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到71.3％，比2009年末提高5.09个百分点，达到我们研究-时间范围内的最高水平。”最新的数据银监会完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70％。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60％-70％以内。可见，当前房地产行业虽然经“国十条”、新“国五条”及地方各级调控政策后，仍然居高不下的房价后面，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。
2.不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。
3.忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。
三、规避房地产企业财务风险的思路
1.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。
2.优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。
3.加强资金管理，提高资金的利用率。一是企业应编制《项目进度资金需求计划表》，根据项目进展过程中的资金需求量分批次的借入资金，杜绝一次性的全额借入资金而引起的资金的闲置。此外借款期限的长短与利率的高低也是成正比例变动的，建议企业以短期借款为主，借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款，如此周转可以提高企业在金融机构的信誉度，又为以后的增加授信额度打下了基础，还可以节省借款利息支出。二是要提高项目的销售进度，加快资金的回笼，采取优惠政策鼓励一次性付款。对于可办理按揭贷款的项目，在工程的进度达到办理按揭的条件时，及时予以办理。三是严格按照工程的进度付款，对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚。办理零保证金或差额保证金的银行承兑汇票改变付现款的方式也可以在一定程度上节省利息支出。
4.加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。
5.加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果，投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享从而增强自身防范财务风险的能力。
四、小 结
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。
参考文献：
[1]李晓梅：浅析房地产企业的财务风险管理，财会研究，2007，(1)
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