时间：2023-09-27 16:06:45
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产基金投资策略，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
【关键词】 房地产 投资项目 风险管理 风险控制
一、研究背景及私募房地产投资基金介绍
中国房地产业经过十几年高速发展之后，已经成为我国经济的支柱产业之一。中国房地产业的资金主要来自银行信贷，近期由于国家持续对房地产市场进行宏观调控，银行对房地产风险评估趋严、信贷趋紧，这都导致房地产项目融资渠道变窄、资金回笼压力增大。房地产业过分依赖银行信贷的发展模式正在改变，其它渠道的融资逐渐发挥重要作用。私募房地产投资基金在我国作为一种创新的房地产金融产品，在房地产市场转型升级中发挥重要作用，促使房地产业慢慢步入金融化时代。
房地产投资基金首先出现在美国，是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益收益和服务费用。私募房地产投资基金是房地产投资基金中的一个分支，是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。
我国私募房地产投资基金的基金管理机构按背景分主要有三类：PE背景类、产业背景类、开发商背景类。房地产投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。房地产基金投资方式主要分为对房地产公司进行股权、债权或股债结合投资。但不论哪种方式，均应对目标房地产公司进行调研及评价，对投资项目进行可行性分析、财务分析以及风险评估，从而做出是否投资的决策。目前我国私募房地产基金受基金的存续期及规模所限，以项目导向型为主，也就是先有项目再募集资金。本文主要探讨私募房地产投资基金在投资项目选择阶段如何进行风险管理。
二、私募房地产投资基金在项目选择阶段面对的风险种类及风险管理
私募房地产投资基金按投资对象可简单分为住宅和商业地产两类，住宅可按档次分类，如公寓、别墅等；商业地产可按用途分类，如写字楼、酒店、零售地产、仓储等。由于投资对象的特性不同，在投资策略上会有差异，但在投资项目选择阶段，结合房地产项目开发过程要系统考虑风险的共性。
房地产基金的投资风险和被投资房地产项目风险之间有着紧密的联系，当开发商投资一个项目，明确项目定位后，该开发项目70%～80%的风险其实已经确定，房地产投资基金需要从自己的专业角度，对开发商风险评估的标准、风险控制的措施进行判断，尽量减少信息不对称带来的风险，只有在投资决策阶段对项目进行风险识别、风险评估，制定风险控制的措施，才能客观、有据地进行投资决策。
房地产项目按开发过程分为以下四个阶段，分别是投资决策阶段、前期阶段、建设阶段、销售和物业管理阶段，各阶段都存在特有的风险。以下将根据房地产开发过程的四个阶段，分别对房地产基金公司在投资项目选择阶段面对的风险及风险管理策略进行探讨。
第一，房地产项目投资决策阶段存在风险如图1所示。
针对此阶段风险，基金公司主要对政策风险、时机风险、区位风险、类型风险等进行风险识别和评估。基金公司要建立经常性信息收集和处理机构，建立分区域房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度，对城市化、城市圈进行深入研究，着眼于存在长期发展机会的区域，进行多业态的投资布局。通过上述研究，评估政策风险、投资时机风险，建设区位风险、投资类型风险等，制定自身的投资策略。投资策略中明确投资区位、投资物业偏重类型，例如区位是以低风险的一、二线城市为主，还是以发展潜力大的三、四线城市为主，投资物业偏重类型是住宅还是商业地产。按投资策略选择投资项目区位及类型，分析后确定是否符合自身的经营策略和风险承受度。同时要重视投资项目可行性研究，减少投资项目的盲目性，谨慎做出投资决策。
第二，房地产项目前期阶段存在风险如图2所示。
针对此阶段的风险，基金公司根据进入的不同阶段主要对置地风险、融资风险、合同风险等进行风险识别和评估。通常地产基金介入项目都比较早，投资期限较长，期间如果国家宏观调控政策、货币政策发生变化，都可能导致房地产开发的工程进度节点得不到保障，进而导致现金无法按照预期回笼。如果是拿地前进入项目，基金公司要详尽调查前期拿地工作的进展情况，落实相应节点，基金投入项目后何时可以取得土地证，完成土地抵押。此阶段要开展调查，了解开发商在当地的信誉，积极同当地国土局、房地产交易中心等部门沟通，及时了解置地过程中除资金外是否存在其它未尽事宜。同当地金融机构联系，了解投资项目在当地取得开发贷及按揭贷款的难易程度，有无其他特殊问题，按揭贷款申请的难易程度，对项目销售及现金流回笼有直接影响。
第三、房地产项目建设阶段风险如图3所示。
针对此阶段风险，基金公司在投资阶段要综合评判开发商的操盘能力，可根据开发商以往开发项目的实际成果、开发商在当地的市场接受度等进行预判，也可借鉴银行等金融机构要求开发商具备二级开发资质的参考标准。投资项目决策通过、执行投资后，此类风险的管理将贯穿投资项目投后管理的始终，并且是项目投后管理的重点内容。
第四，房地产项目销售及物业管理阶段风险如图4所示。
房地产项目销售及物业管理阶段风险
针对此阶段风险，基金公司应根据融资期限的长短，预估投资项目的现金流回笼，拟定项目快销、慢销的营销策略，同开发商达成一致，预先约定开发商应满足基金退出时间要求，操盘过程中根据项目实际销售情况，适时调整项目销售策略。
私募房地产投资基金公司除对前述贯穿房地产开发过程的风险进行管理外，还有其自身不同于开发商的特有风险管理。房地产基金本身的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险等。房地产投资基金在项目选择阶段的风险主要是由信息不对称引起的，这一时期的风险管理应建立在如何保证房地产投资基金公司能够尽可能得到来自被投资项目管理层关于其自身及被投资项目的完整、准确信息，只有被投资项目管理层值得信任，才能使房地产投资基金获得最大利益。下面列示几点笔者认为基金公司在项目选择阶段需特别进行的风险管理。
其一，对被投资项目实际控制人和管理团队进行考察，预先识别风险，审慎选择交易对手。基金公司可建立合作开发商档案，针对开发商特质进行分类，可分为稳健型开发商、高成长开发商、机会型开发商，针对不同类型的开发商构建多元的项目合作平台。着重考察交易对手的契约精神、信用记录、操盘能力等，被投资项目管理层的素质是决定一个投资项目成败的关键因素，基金投资成功与否除了项目本身的质量外，很大程度上取决于被投资项目管理层是否值得信任，在未考察管理层前，不应投资其资产。
其二，调查被投资项目法律关系是否清晰，识别法律风险。基金公司应开展法律尽职调查，调查被投资项目公司是否存在未决诉讼，未决诉讼的性质是否会影响到基金交易；土地取得是否附条件，满足该条件是否会影响基金交易；项目公司股权结构是否清晰，如发生过股权转让是否存在股权转让对价支付上的瑕疵；原始投资是否存在非法集资等情况。基金公司依据调查结果及相应的法律意见书，根据自身风险承受能力，结合投资客户的风险承受度及风险预算，评判是否投资。
其三，了解、评估开发商融资真实意图是否合理。基金公司针对房地产开发项目的投资应用于项目本身开发，若开发商仅以项目土地做抵押，融资所得资金外调用于其它高风险投资，则基金投资的风险则不可控。基金公司在投资项目选择阶段即应明确资金的使用用途，并告知开发商投后将会执行何种程度的监管，例如基金投资资金将监控支付，只可用于支付项目开发建设费用；项目销售回款在未归还基金投资前也将严格监控，只能用于项目本身建设等。资金用途和投后监管方式在基金签约前和开发商达成一致，方能促成投资项目顺利进行。
其四，被投资项目是否存在其它硬伤，如土地未完成动拆、土地抵押物价值不能覆盖基金投资额、开发商自有资金投入比例不能满足公司投资政策要求等。如存在上述问题则要结合公司的投资政策，根据对风险的识别和评估，选择是否放弃项目。
三、结论与展望
本文就私募房地产投资基金在投资项目选择阶段的风险管理进行了初步的探讨，试图从房地产金融从业者角度给出实际项目选取、操作中不同风险类型对应的风险管理、控制措施与需要引起重视的关键点，有利于投资人清晰认识到各种风险和相应关注点及对策。
私募房地产投资基金的未来很广阔，它将会改变整个房地产的行业格局，提高房地产业内的市场化资源配置效率，促进房地产行业的健康成长，成熟的私募房地产投资基金应该最终实现真正的资本与产业的融合。可以预见在未来的几年中，私募房地产投资基金在开发环节的参与度将会继续提升，同时还将伴随部分房地产开发商的金融化转型，基金的风险管理措施将不断随着创新方式的出现而改进，希望通过对私募房地产投资基金在投资项目选择阶段风险管理的探讨，为私募房地产投资基金行业在我国的健康发展起到一定的促进作用。
【参考文献】
[1] 任纪军：房地产投资基金-组织、模式与策略[M].经济管理出版社，2006.
截至2006年12月20日，世茂房地产股价从6.60港元上涨到了13.16港元。按4.14港元的进入价格计算，世茂房地产在上市前向四家海外私募股权基金每股折让33.8%而让度的大约16.0%的股份（最初的发行价为6.25港元），已经让这四支基金在半年的时间内获得了约3.2倍的投资回报。
参股内地房地产公司似乎正在成为外资私募基金的一种趋势。北京奥运会、上海世博会以及人民币升值的预期――三大契机加快了外资私募股权基金入驻中国的投资步伐。显而易见的是，日益深入的经济全球化趋势以及中国内地投资环境的改善，使越来越多的外资私募股权基金进入中国房地产市场成为了可能；而中国内地庞大的人口基数和高速发展的国内经济，也为外资私募股权基金觊觎中国房地产市场提供了巨大的投资机会。
据清科集团研究中心2006年中国私募股权投资市场调查统计的数据显示，1～11月中国房地产行业从外资私募股权基金手中获得了大约23.98亿美元的投资，占据了其传统行业投资总额（56.24亿美元）的42.6%，也占了中国私募股权投资市场整个投资总额（117.73亿美元）的20.4%。从投资案例数量看，房地产行业总计有26起投资案例，占63起传统行业投资案例总数的41.3%。
从外资私募股权基金的类型来看，合计有4类基金完成了26起投资案例，分别为房地产基金、PIPE（Private Investment in Public Equity）、成长基金和并购基金。其中17起投资案例是由房地产基金完成的，涉及投资金额12.75亿美元，占外资私募股权基金在房地产行业投资总额的53.2%，超过了一半。
私募基金投资策略转向
早期涉水中国房地产市场,由于外资私募股权基金对中国房地产市场特有的政策、模式以及关系等方面极为不熟悉，其进入的主要方式是与国内大型房地产公司成立合资项目公司搞联合开发，或者独立成立投资公司开发房地产项目。
在投资中国试水阶段，外资私募股权基金与国内房地产企业合作开发房产项目，可以克服上述诸多不适应。因为双方合作可以充分发挥各自的资源优势，实现优势互补，各取所需。外方资金充足，管理先进；中方既熟悉政策、法律，又熟练地掌握规则。
随着私募股权进入房地产的深入，资产收购逐渐取代联合开发和独立开发已经成为外资私募股权基金投资中国房地产市场的主要投资方式。考虑到中国经济发展的预期，资本退出的安全性以及收益的稳定性，2005年外资私募股权基金的投资策略由原来的合资合作开发房地产项目转变为以写字楼和商铺为主的资产收购，这是他们在严格的房地产调控下为探索新的盈利模式而作出的投资策略调整。
根据国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心的《2005中国外资地产基金生态报告》显示，2005年前两个季度大型商业资产的收购占同期投资总额接近50.0%。2005年12月21日，中国首只REITs（房地产投资信托基金）广州越秀基金在香港主板市场挂牌上市，在一定程度上掀起了外资收购写字楼和商铺的热潮。此时相对于资产收购模式，2005年的股权投资方式仍然处于从属地位。
参股渐变为主要手段
2006年，以参股内地房地产企业为主要特征的股权投资方式成了外资私募股权基金的最爱。根据清科研究中心的调查，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例数就有14起，总额达14.54亿美元，占同期投资总额23.98亿美元的60.6%；而以写字楼和高档住宅为主的资产收购模式有8起，涉及金额8.70亿美元，比例为36.3%。较2005年有较大幅度的下降。 参股内地房地产项目的股权投资案例有3起。譬如美林集团以3000万美元参股北京锋尚房地产公司南京锋尚项目，持股约50.0%；扬子基金1612万美元入股位于天津市和平区的天津中心项目，携手上海复地集团合作开发；花旗银行房地产基金2000万美元参股上海徐房集团共同开发徐汇区“建业里”部分公寓项目。仅此3起项目涉及的金额已高达6612万美元。 同样属于参股房地产企业的股权投资方式还有Pre-IPO房地产企业的股权投资。这一方式成了2006年外资私募股权基金房地产市场投资的一大亮点。根据调查数据显示，外资私募股权基金Pre-IPO房地产企业投资案例为3起， 2005年没有一起，2004年只有1起（环亚投资基金投资合富辉煌房地产，具体金额不详）。
从投资金额上看，Pre-IPO房地产企业股权投资总额约3.19亿美元。在政府方面一轮又一轮的房地产调控下，拟海外上市的房地产企业主动走出国门，恰恰就为熟悉和善于资本运作的外资私募股权基金提供了新的投资缺口。
投资策略转变缘由
2006年，外资私募股权基金直接参股房地产企业，取代了以前的资产收购而成了他们主要的投资方式，原因主要有以下两个方面：
第一，171号文件令直接收购房产成本大增。2006年7月11日，建设部、商务部、发改委、中国人民银行、国家行政管理总局和国家外汇管理局六个部委联合了171号文件，即《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。其中规定“购买非自用房地产，必须设立外商投资企业”，这一条就禁止了外资私募股权基金利用海外壳公司直接收购房产的行为。
实际上，如果允许外商独立设立投资企业进行投资，则必须按照中国的相关法律办理登记注册手续，依据中国税法交纳企业所得税。此外，还规定“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50.0%”，显然，171号文件提高了外资私募股权基金直接收购房产的交易成本和时间成本，并且资金门槛也比以前高出了许多。 171号文件实施后，许多外资私募股权基金改变了单纯的直接购买投资的路数，转向参股房地产企业或者参股房地产项目的股权投资策略。
第二，房地产企业上市融资为外资私募股权基金提供了投资机会。在包括紧缩银根在内的房地产调控下，资金过度依赖银行信贷的国内房地产企业陷入了自身资金链即将断裂的困境。在这种情形下，银行信贷以外的融资方式，例如上市融资、私募融资、信托融资等方式变得越来越普遍。2006年7月22日，银监会出台的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》）规定信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。以集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。《通知》使得房地产企业通过信托融资的方式难度和门槛大大提高了，信托融资的这个渠道基本堵死。
外资股权基金未来走向
由于中国房地产行业处于初级阶段，地产金融不发达，直接融资渠道狭窄，资金来源过度依靠银行，因此地产金融发展前景深深地吸引着外资私募股权基金。随着改革开放的持续深入，经济全球一体化趋势的加强，更多的外资私募股权基金将进入中国房地产市场。
此次调研的范围主要针对在中国大陆地区有活跃投融资记录的75家私募股权投资机构。
新募基金总额增长
策略结构分化
记者从清科研究中心《2008年第一季度中国私募股权投资研究报告》中得知，今年第一季度针对亚洲市场（包括中国大陆地区）的私募股权基金募集非常活跃。本季度共有16只可投资于中国大陆地区的亚洲私募股权基金完成募集，资金额达到199.98亿美元，比去年同期大幅增长，增幅达163.3%；对比2007年第四季度基金募集情况，本季度募资金额也增长59.6%。未来大量新募集的私募股权基金涌入中国市场，在带动中国优秀企业的快速增长的同时，也将加剧中国私募股权投资市场的竞争。
在募资总额大幅增加的同时，新募集私募股权基金的策略类别也变化较大。其中，房地产基金占比显著下降，而成长基金占比显著增加，房地产基金募资金额占比由去年的19.3%下降到2008年第一季度的2.5%，成长基金募资金额占比则由去年的24.4%增长到本季度的46.5%。这种结构的变化不仅反映了次债危机影响下投资者对房地产行业投资前景预测的微妙变化，也反映了投资者更加关注中国总体经济高速增长带来广泛的行业投资机会。
广义IT行业投资额增加
清科研究中心的报告中显示，在中国大陆，共有36家企业得到私募股权基金的投资，投资额为26.79亿美元，整体来看，一季度私募股权基金投资总额保持稳定。
从被投资方的行业分布看，2008年虽然传统行业仍然领跑，但私募股权在中国的投资过度集中在传统行业的趋势有所缓和，从投资金额看，传统产业由去年占比65.0%下降到2008年第一季度占比52.9%。
值得注意的是，在总体平均投资额2008年第一季度与去年相比持平的基础上，广义IT行业平均投资额由去年0.94亿美元增加到2008年第一季度1.50亿美元。
北京领跑私募股权投资
在2008年第一季度私募股权基金投资的地域分布中，北京摘得桂冠，共10个案例，获13.3亿美元投资。上海、深圳、广东（不包括深圳）2008年第一季度获私募股权基金投资额都有所减少。
值得注意的是，私募股权基金投资除在东部沿海地区保持稳定增长外，东北和中西部地区所获得的私募股权基金投资也有逐渐增加的态势。一季度河北、河南、湖北、重庆、陕西、辽宁等中西部地区和东北地区私募股权基金投资表现活跃，这些地区一季度共获得6.3亿美元的私募股权基金投资。可以预计，今后中西部地区和东北地区的私募股权基金投资额将会进一步增加。
成长资本保持绝对主流
从投资策略分析，一季度成长资本投资策略依然占据绝对主流地位，且投资额度大幅增加。采取成长资本投资策略的投资金额达20.89亿美元，占一季度总投资额的78.0%。与此同时，成长资本策略的平均投资额由去年的0.33亿美元增长到2008年第一季度的0.77亿美元。
结合前述关于广义IT行业平均投资额大幅增加的分析，经过一波传统行业投融资“补课”后，在3G启动和创业板即将推出等利好消息刺激下，一向对广义IT行业不太关注的私募股权基金似乎也有逐渐拓宽原有领域，向以广义IT行业为代表的高成长行业迈进的趋势。
退出案例急剧减少，IPO和上市后退出仍为主流
在本季度8笔投资退出案例中，以IPO方式退出的案例笔数为4笔，占据50%份额。本季度总退出案例数相较于2007年第一季度13笔退出案例减少38.5%，相较于2007年第4季度37笔减少78.4%。整个退出市场在2008年第一季度步入低谷，这与2008年第一季度国际资本市场环境急剧恶化，国内股市大跌有直接关系。一季度私募股权基金投资退出情况反映出IPO和上市后减持退出仍是当前私募股权基金在中国投资的主流退出模式。
VC/PE相关并购数量下降，规模偏小
从清科研究中心的报告中可以看出，在一定范围内，2008年第一季度与VC/PE相关的并购事件共有5起，比去年同期减少了50.0%。其中2起与VC/PE相关的并购发生在广义IT产业内，2起发生在服务业,但规模都偏小。另外一起与VC/PE相关的并购发生在传统产业，规模远大于上述两个产业。
预测2008：全年中国大陆私募股权投资将保持在100亿美元以上
中国和亚洲私募股权市场的良好发展正吸引全球资本纷纷涌入。结合2006年和2007年的募资和投资的历史数据分析，来自清科研究中心的报告显示，在2008年，专门针对亚洲市场（包括中国大陆地区）投资的私募股权基金管理的可投资的资金可望超过500亿美元。如果没有太大的市场波动，预计2008年全年中国大陆的私募股权基金投资额将保持在100亿美元以上。
就行业来看，预计2008年全年传统行业私募股权基金投资仍然占据重要地位，但是行业分布会有较大的改变，房地产行业在市场不明朗和政策从紧的预期下投资热情会有所下降。在广义IT领域，2008年第一季度通信、电信领域增长较快，随着3G和三网合一进程加快，预计广义IT领域投资将会有所增长。在其他高科技的细分领域中，基于全球市场对替代能源的巨大需求，近两年来兴起的投资中国新能源企业的热潮在2008年将热度不减。
有关部门预测2011年GDP将增长9 5％，A股市场新增资金2万亿元左右。“十二五”是主题投资的绝对核心，它将为A股市场提供一些结构性的热点，以战略新兴产业和大消费类为主的“新兴蓝筹”将表现出不俗的成长潜力。因此，股票投资的行业配置要紧跟政策，可以对这些新兴产业和“十二五”规划相关板块重点布局，如消费类的医药、保险、汽车、电子，新兴产业中的节能环保、新能源、高端装备制造业、生物科技、下一代信息技术、先进材料等。格外关注盈利增长确定的低估值相关公司，短线可关注资源股和智能电网板块。在紧缩银根、大盘加剧震荡的形势下，2011年新股发行的规模和速度不会放慢，扣‘新股可避免大盘震荡风险，也可得到不错的收益。
基金投资策略
2011年是“十二五”开局之年，“复苏”和“向上”是大的趋势。基金投资首先要看产品配置，把握政策的脉搏，挖掘结构性、主题型的投资机会。再点关注“五大网”(即高速铁路网、智能电网、三网合一、新能源网和新投资网)、“十条线”(即国防军工、电力电子、智能电网、核电、节能减排、高铁、品牌家纺和户外用品、新能源汽车的产：业链、三网合一和特色新材料)的投资机会。把握经济周期的变化，寻找较好投资价值的企业如持续增长型、拐点型、主题类。倘若只想现金管理，可投资货币基金，收益率有望继续上升。如抗风险能力较强，可配置股票基金或混合型基金。指数基金和创新型封基要关注阶段性机会。封闭式基金要看分红情况。
房地产投资策略
2010年出台的一系列房产调控政策涉及信贷、土地、税收等各方面，覆盖面和打击力度可谓史无前例。2011年房产市场将受调控深化和银根紧缩等不利因素影响，尤其要注意房产税征收的信号。这一政策的出台对炒房、投机、投资者都会造成重大影响，再加上国家推出10007-套保障房的投资计划，会给房市带来一定冲击。因此，投资者要慎对房地产投资，关注阶段性投资机会。如按惯例一季度是信贷投放宽裕的旺季，投资机会可能出现在2、3月，关键要看信贷是否出现明显收紧情况如再次加息等。如房价明显下调，投资机会可能出现在6、7月。如信贷紧缩使CPI逐步回落，投资机会可能出现在年底。列于已贷款买房的投资者可适当考虑提前还贷，但三类人群要慎重考虑：第一类是首套房贷者；第二类是公积金等额本息还款已到还款中期者；第三类是公积金等额本金还款期已过1／3者。
黄金投资策略
2010年黄金价格屡创新高，目前金价涨幅在20％左右。国内黄金市场主要的投资标的有实物黄金、纸黄金、黄金期货、挂钩黄金类理财产品、与黄金有关的A股上市公司等。随着诺安基金黄金ETF的获批，新的黄金投资渠道带来新的投资机会。2011年上半年黄金价格可能出现反复，通常美元二季度初期会出现涨势，黄金与美元成反比关系，因此投资者可考虑年中投资黄金。此外，随着IPA D和智能手机等高科技产品需求的增加，黄金在纳米技术、环境和生物医学领域的应用等都将带动其需求的增长。因此，长期看黄金价格还是呈现上涨趋势。
拓展私募股权和房地产不良资产投资
私募股权业务调整投资策略
全球金融危机中，黑石私募股权投资部门把握市场机会，及时调整投资策略，进行不良资产投资。
从2008年开始，黑石私募股权基金开始投资不良债权和结构化证券以及价值被低估的资产，并在几乎未使用杠杆的情况下，对投资组合公司进行战略收购。另外，还购买信誉良好的高杠杆公司和陷入财务困境企业的银行债权和证券，通过投入资本和专业知识，使许多陷入困境的优质企业恢复财务健康和竞争力。
2009年，黑石不断拓展业务领域。黑石私募股权基金对陷入困境的位于佛罗里达州的Bank United进行资本重组。通过持续推出新产品，比如企业救援融资专项基金对企业提供资金支持。募集基金，投资于基础设施和清洁技术。2010年，在中国设立以人民币计价基金投资中国市场，并拓展对印度、韩国等新兴市场的投资。
房地产板块大力拓展不良资产收购与投资
全球金融危机爆发以后，黑石房地产部门调整投资策略。一是在房地产市场趋稳之前停止物业、房地产公司投资。二是自2008年开始加快设立各种房地产投资基金。三是开拓不良房地产债权投资领域。开拓不良房地产债权投资领域。2008年，在全球房地产和信用市场陷入混乱、银行退出房贷市场之际，黑石把握市场机会，通过设立房地产债权策略基金，建立房地产债权策略，将业务重心放在向新贷款客户提供流动性、向面临遗留商业房地产风险暴露的银行提供流动性以及对流动性强的房地产债权进行投资。黑石房地产债权策略注重估值及市场分析，谨慎使用杠杆，坚持价值导向投资。主要投资领域包括：一是夹层债权；二是资本重组；三是遗留债权投资，随着越来越多的贷款人希望减少债权头寸，黑石房地产债权策略对遗留债权工具进行折价收购和投资；四是上市股权及债券；五是优先股，主要专注于房地产领域与收购、开发及资本结构调整有关的优先股投资。截至2014年9月底，黑石房地产债务策略拥有93亿美元管理资产。
开展抵押贷款收购业务。与在调整贷款期限方面有良好经营记录、管理抵押贷款支持证券的抵押贷款服务商Bayview合作发起设立基金，购买住房抵押贷款，并通过改善不良贷款质量，使不良贷款恢复正常。
2009年下半年市銮饔谖榷ê笤谌球范围内寻求房地产投资机会。在物业和股权投资领域，把握机会对高品质物业以低价进行投资。2009年底，收购伦敦布罗德盖特办公综合大楼50%权益。在债权投资领域，黑石将业务重点扩展到一系列房地产债权投资机会，包括其认为被错误定价的公开交易债券、夹层贷款、房地产贷款收购、救援融资和优先股。房地产特殊机遇投资基金主要集中在公开市场和私人市场进行全球范围的非控制型债权收购和股权投资。2009年设立若干新的房地产债权投资基金专注于在公开市场和私人市场与非控制型债权相关的投资机会，主要集中于美国和欧洲地区。
2010年，黑石房地产业务投放近50亿美元，其中绝大部分投资于破产企业、资本重组和债权收购，为美银美林管理21亿美元的亚洲房地产资产并担任美林亚洲房地产机会基金普通合伙人。2011年，黑石房地产部门投放76亿美元，绝大部分投向不良房地产领域。2012年，黑石房地产业务部门创建用于购买、装修并出租需修复的单户住宅的重大项目InvitationHomes，投入30亿美元修复住房，为美国家庭提供住房并重建社区。
在全球范围内拓展并购重组咨询服务
全球金融危机爆发后，在大型银行和证券公司等传统竞争对手自顾不暇之时，黑石大规模拓展金融咨询业务。
拓展重组咨询业务
经济低谷时期重组需求不断增长，黑石为企业、债权人、投资者和陷入困境企业的收购方提供破产重组咨询服务，2008～2009年业务量大幅度增加。2008年重组咨询服务涉及61宗破产项目、涉及金额5000亿美元。2009年重组咨询业务涉及265宗，涉及金额8900亿美元，远远大于1991～2007年的150宗和3500亿美元规模。
黑石在金融危机期间的重组咨询业务代表性案例有：2008年2月，向北岩银行（Northern Rock）就一系列策略选择和制定公众股权框架下的重组计划提供顾问服务；2008年9月，作为AIG全球重组顾问，帮助AIG评估可选方案，协调分拆出售若干附属公司；2009年2月，向AlliedCapital庭外重组10.15亿美元债务提供顾问服务；2009年3月，为拉脱维亚国内最大的银行Parex Banka提供顾问服务，就Parex Banka进行战略选择审查、“好银行/坏银行”结构安排以及为持续融资提供担保在内的重组事宜提供服务，涉及交易金额47亿欧元；2009 年6月，为哈萨克斯坦图兰・阿列姆银行 （BTA Bank） 提供顾问服务，就BTA Bank债券违约保险投资基金 （Monolines） 以多元化支付权利 （“DPR”） 证券化方式包装“票据”事宜提供咨询服务，涉及7.55亿美元交易金额；2010年12月，向GoodyearTire&Rubber Company就各种资本结构、策略替代方案等事宜担任财务顾问，涉及金额58亿美元；2012年3月，就希腊债务交换事宜为希腊私人债权人投资者委员会 （PCIC） 的Steering Committee担任独家财务顾问，涉及交易金额2060亿欧元。
拓展并购咨询业务
2008年金融危机时期并购业务陷入低谷。2009年，黑石开展了一系列重大并购咨询业务，涉及交易金额达4260亿美元。随着全球金融危机推动重组及整合活动的增加，健康企业也重新审视自身业务结构和战略，黑石并购咨询业务团队为企业开展战略咨询业务，为企业实现财务目标、解决资本结构问题等复杂交易提供增值服务。
金融危机期间黑石并购咨询业务的代表性案例有：为施乐公司以8.3亿美元收购联盟计算机服务公司提供咨询服务；协助世界最大的传播集团之一Pu b l i c i sGroup SA以5.3亿美元收购微软互动商Razorfish公司；为雀巢公司以37亿美元收购卡夫食品公司冷冻比萨业务提供咨询服务；为路透社与汤姆逊并购交易提供咨询业务。
金融危机中收购GSO信贷平台
2008年3月，为把握金融危机期间市场动荡和错配产生的信贷业务机会，黑石收购了拥有100亿美元资产管理规模、擅长杠杆信贷业务的GSO 资本公司（GSOCapital Partners，GSO）。以此为基础，黑石将不良证券对冲基金整合到该平台，创建了黑石GSO，成为全球最大的另类信贷平台之一。
2007年，GSO三位创始人出席黑石的上市路演。路演期间，黑石披露的数据展示了其在私募股权、房地产和对冲基金投资领域的竞争优势及其与全球大型机构投资者的密切关系，但是也显示出仅有50亿美元资产管理规模的信贷业务与集团整体以及与其他版块发展的不相称。黑石正在另类资产管理领域寻求新的发展空间，与私募股权、对冲基金和房地产业务相互补。而GSO的资产负债表较小，投资者数量也很少，投资者投资金额只有220万美元，且过度依赖已经受到次贷危机早期冲击的美林和瑞士信贷，GSO自2007年3月股价已下跌了40%。2008年1月，寻求多元化的黑石宣布，将收购拥有100亿美元资产管理规模的另类信贷资产管理公司GSO。该项收购使黑石一跃成为全球最大的信贷平台之一，交易于2008年3月完成，通过支付9.3亿美元收购拥有32亿美元信贷对冲基金、5亿美元夹层投资、48亿美元CLO业务的GSO，黑石加强了信贷业务板块并使其私募股权业务受益。
全球金融危机中，世界各国政府对金融机构提出了更加严格的资本要求。基于更加严格的监管环境以及资产负债表修复的自身需求，银行回归至传统角色，仅对评级最高的企业和风险最低的交易承销债券和发放贷款。投资银行自金融危机爆发以后一直处于去杠杆状态。黑石收购GSO之后形成的信贷业务平台，为充分利用和把握由银行留下的市场空间，拓展信贷业务奠定了坚实基础。
把握金融危机契机拓展另类信贷业务
黑石凭借收购GSO之后形成的信贷业务平台，充分把握市场空白机会，同时也受益于处于历史最低点的低利率和投资者对信贷投资的需求，当企业需要Y金、投资者需要收益之时，成为寻求获得融资的企业至关重要的资金来源。
金融危机爆发当年大力拓展另类信贷业务
2008年收购GSO之后，尤其是在全球金融危机爆发以后，黑石凭借GSO活跃于全球信贷市场。收购GSO当年，黑石通过设立对冲基金、夹层基金和杠杆贷款基金募集55亿美元，为开展信贷业务奠定资金基础，并以GSO为平台提供了17.7亿美元贷款。由GSO提供的夹层融资帮助许多信誉良好、在信贷市场动荡时期难以获得银行信贷的企业走出困境。
2008年8月，GSO和黑石的私募股权基金共投入10亿美元从德意志银行收购约30亿美元的不良过桥贷款组合。随后GSO和TPG一起收购了20亿美元花旗集团的过桥贷款。由于GSO详尽的信贷分析和对债权进行的结构化处理，2年之后，每家公司都偿还了债务，GSO投资获得1.5倍的收益。到2009年，GSO拥有了240亿美元的资产。
金融危机中持续拓展信贷业务领域
2009年，GSO通过创新拓展信贷业务及产品系列。产品包括夹层基金、不良资产基金、多策略信贷对冲基金、CLO和其它为客户量身定制的产品等，向需要流动性或资产负债表需要重组的企业提供救援融资，收购陷入困境企业资产和因市场错配被错误定价的正常债权。在收购GSO后的2009年1月，黑石清算了原来的不良证券基金，整合到GSO平台，投资者被赋予资金转移到GSO的选择权。2009年市场触底之后，GSO发起不良资产基金，其首只救援融资基金（re s c u e l e n d i n gfund）――GSO资本解决方案基金（GSOCapital Solutions Fund）作为救援融资工具。由于针对中型企业的投资很少，黑石的夹层贷款和新开展的救援融资通过提供资金，帮助许多中型企业走出困境。比如，GSO资本解决方案基金以1.25亿美元可转换优先股的形式向受金融危机冲击的美国能源企业CRO
TEX提供支持，帮助企业建立了稳固的资本结构，并帮助企业通过发行债券以及获得银行信贷拓展业务。
通过战略收购扩大信贷市场份额。2010年，GSO完成收购Allied CapitalCorp.旗下的9只CLOs。2011年，GSO收购了拥有100亿美元管理资产规模的欧洲杠杆信贷管理机构Harbourmaster CapitalManagement，以及Allied Irish Bank的4只CLOs。对Harbourmaster CapitalManagement的收购使整合后的GSO成为欧洲和美国最大的另类信贷管理机构。
2 0 1 1 年继续开展创新并提供信贷业务。募集GSO高级浮动利率期限基金（BSL），该基金为封闭式基金，目标是寻求当期收益和资本保值，主要投资于优先级贷款。提供4.35亿美元融资，帮助NANA Development Corporation收购一项重要油田服务业务，使其构建了多元化资源组合。
把握美国信贷评级被调低的机会拓展业务。2011年8月，在美国信贷评级被调低之前，GSO提前做好了市场冻结的准备，以识别、把握潜在的投资机会。在美国信贷评级被下调之后，GSO以50亿美元资金投资于几十家企业，包括美国、西班牙大、英国等国的企业。
GSO实现跨越式发展
在进入黑石的5年中，G S O从最初拥有2只基金产品发展到管理27只基金。GSO基金的广度和深度使GSO有能力通过自身发放贷款和投资于行业龙头企业，向企业提供“一站式”和“一揽子”解决方案，展示了强大的竞争优势。同时，黑石的集团平台给予了GSO许多潜在的投资机会。在黑石集团框架下，GSO有能力完成整个融资，降低了企业向其他机构寻求额外资金的需求。GSO的旗舰对冲基金积极参与信贷业务和事件驱动型信贷业务，向面临债务违约、债务到期、监管政策变化、破产或者法律纠纷的企业开展业务。与其他机构合作对企业进行短期和长期融资也是GSO拓展业务的方式之一。2013年2月，澳大利亚冲浪服装零售商Billabong International Ltd宣布，由于欧洲贸易环境恶化等原因，半年内亏损高达5.56亿美元。2013年7月，GSO和Altamont Capital Partners一起向陷入困境的澳大利冲浪服装零售商BillabongInternational Ltd提供2.94亿美元过桥贷款。依靠G SO和A l t a m o n t Ca p i t a lP a r t n e r s提供的过桥贷款，该企业得以偿清债务，稳定业务。贷款自7月22日开始，12月31日到期，贷款利率为12%。同时，Billabong同意以636亿美元将DaKineH a w a i i I n c .品牌出售给Al t a m o n t。GSO还与Altamont、GE Capital一同向Billabong提供长期融资，使该企业通过建立更为灵活的资本结构稳定业务，实现长期增长目标，并且用于偿还过桥贷款。融资安排包括提供短期贷款、循环信用额度等形式。作为交易的一部分，美国加利福尼亚州运动服装公司Oakley Inc.前CEO被任命为Billabong的CEO。
募集第二只救援融资基金。2013年9月，GSO关闭其第二只救援融资基金――G S O资本解决方案I I（G S O C a p i t a lSolutions Fund II LP），募集50亿美元资金，向遭遇流动性困难的企业提供债务融资，向试图走出破产境地的企业提供退出融资。由于基金规模远远大于2010年关闭的第一只救援融资基金规模，使黑石具有了向具有大额流动性需求的企业进行融资的竞争优势。
基金经理
2005年7月2日庞飒开始担任基金经理，他目前还兼任均衡增长的基金经理。庞飒先生曾担任富国基金公司行业分析师以及投资策略小组成员，具备较丰富的投资经验。他注重实地调研，通过细致深入的公司基本面分析为投资提供决策依据。自他担任基金经理以来，该基金业绩稳步上升。2007年三季度增聘苏竞担任助理，他有较好的研究背景，可以给基金提供研究支持。
基金业绩
收益方面，该基金今年以来、一年、两年回报均战胜同期晨星股票型基金指数。截至2007年11月21日，该基金今年以来回报为148.60％，列69只同类基金的第3名。该基金最差季度收益为-0.07％(2006年3季度)，最好季度收益为45.83％(2007年2季度)，历史上8个季度中仅有1个季度获得负收益。
投资策略
优势精选基金契约规定较为宽泛，股票投资范围是40％～95％，投资风格箱稳定在大盘成长型。
2006年全年基金的一年风险调整后收益处于股票型基金的前列。2007年1～4月该基金业绩表现滑落，投资策略面临着短期排名压力，“5.30”以来业绩恢复稳步上升。2007年3季度，基金经理看好未来增长明确以及盈利质量较高的消费服务业，季度末超配金融、保险业达净值的23.67％，重配房地产和食品饮料行业；同时还结合市场特征和估值考虑，投资了能够最大程度分享通货膨胀的资源和资产行业，包括石油化工、金属非金属行业和采掘业等。3季度明显增持金融、房地产，金属非金属和采掘业，减持食品饮料、机械设备，交通运输和信息技术业。前3大行业投资集中度为46.51％，处于历史较高水平。
个股方面，2007年3季度基金重仓股大幅增持万科A，中信证券和云南铜业，小幅减仓中国平安和苏宁电器。长期以来，基金在第一、二大重仓股上保持超过5％的配置比例，其余个股投资相对分散。3季度前10大重仓股持股集中度略有提高，为41.45％。
展望未来，基金经理依然坚持“行业相对均衡、个股适度集中、适时动态调整”的配置思路。4季度看好3个投资主题：宏观调控背景下的消费服务业，通胀背景下的资源和资产行业，整合背景下的资产注入和整体上市。
疾风暴雨般的大调整瞬间吹散了基金此前极度乐观的情绪，基金经理对后市看法的分歧也逐渐显现。7月宏观数据的差强人意，再次引起人们对经济二次探底的忧虑，各类观点的碰撞和交锋显得热闹非凡。
房产论：先导性行业主宰后市发展
对于后市如何发展，一部分基金人士认为重点取决于房地产等先导性行业的发展。
长信基金在其策略报告中认为，房地产行业的复苏直接影响到国内整个经济的复苏。由于地产投资占整个固定资产投资的25％左右，如果加上各类下游产业可能占到近50％的比重。自1998年启动房地产市场化以来，房地产已成为1999～2007年经济上行周期的两大主要引擎之一。
长信基金认为，市场日前的调整主要源于对货币正常化以及由此带来的经济二次探底的风险预期。同时，7月经济数据显示，经济复苏有所反复也是市场调整的重要原因。在未来经济发展中，政府可能首选保增长，民生问题将退居次席。类似于一季度，房地产等先导性行业或将带领市场在调整后继续上行。
当前国内地产投资情况仍处于历史较低水平，长信基金认为，未来仍具有进一步复苏的空间。数据显示，在2005～2006年较为低迷的房地产市场，其销量一度只有10％以内的增长。即便如此，当时的房地产投资增幅仍然达到25％左右，新开工而积增速也在10％以上。但是现在房地产投资仅有12％的增速，新开工累计增速依然为负，离历史最低迷的时期还有50％左右的距离。
此外，自2005年开始，另一个经济增长引擎――出口的迅速崛起，在很大程度上弥补了房地产和投资的低迷。但从目前来看，由于美国经济短期反弹的趋势已经明确，但中期趋势依然不明朗，所以对中国出口的拉动仅仅是小幅和暂时的，出口再次成为主要引擎将比较困难。
长信基金认为，在目前的经济环境下，政府对于房地产的表态将非常重要。基于房地产行业在经济复苏中占据主导的以识，政府将继续保持对房地产的刺激作用，这也是长信基会看好房地产行业的主要原因。此外，汽车、家电以及新能源等行业也有望成为后市发展中新的经济增长点和市场热点。
持有类似观点的还有交银施罗德投资总监项延峰，他认为中国经济强劲复苏，投资功不可没。虽然宏观政策基调不变，但微调已展开。从拉动中国经济的“三驾马车”上看，固定资产投资拉动最大，消费和出口也成上升趋势。从进一步拉动经济的手段分析，私人投资刚开始触底回升，下一阶段房地产投资的回暖将是需要投资者关注的关键指标。
建仓论：调整正是建仓良机
对一部分新发行基金而言，调整正是其求之不得的良机。目前场内基金的平均仓位约85％，后市走向可能更多取决于新增资金的流向。新基金建仓的动向值得重点关注。
摩根士丹利华鑫基金的投资总监项志群认为，目前的调整更有益于未来的市场，对基金投资也是难得的机遇。
他表示：“股市在3000多点出现调整，应该说是一件好事，有助于夯实市场基础。目前的股市对政策的依赖性比较高，当大家预期政策有可能发生调整时，股市的波动必然加大再加上近期房市也有所降温，引发了大家的担心，股市出现震荡在所难免。”
从全球的角度而言，目前的整体状况是全球产能过剩，而需求相对比较疲弱，这也包括中国在内，特别是外部需求这方面，短时期内很难提振。中于我国仍属外向型经济，在外需疲弱的情况下，受到外部冲击的情况实际上是很大的。项志群认为，从这个角度而言，A股持续上涨的基本面支持是不够的。
此外，他认为今年A股大幅上行的主要原因归根到底是政策，包括流动性和复苏预期，所以目前的股市对政策的敏感性变得越来越大，以致当政策预期发生细微变化时，股市的波动也必然会加大。
项志群表示，从2007年基金申购的平均成本来看，大概接近沪指3700点的位置，也就是说目前大部分的投资者还处于解套和待解套的状态。此前有媒体报道基金赎回压力已经开始显现，这一因素也不可忽视。
从统计数据来看，目前新发行基会的建仓比例并不算高，新任基会经理们中约掌握400亿元的现金，本轮下跌使他们得以从容建仓。项忠群认为，而对股市大跌，正好是新基金建仓的好时机，在寻底的过程中，反而更能分辨出到底哪些东西是值得买的，哪些东西是值得信赖的。“我们已经初步决定在接下来6个月，少跌少买，大跌大买，不跌不买”。
对于未来的投资方向，项志群表示，摩根士丹利华鑫领先优势基金主要是买入长线看好、并具有领先优势的品种，并会积极参与一些大的整合购并主题。未来的投资主线包括新能源、房地产、电网建设、商业零售以及并购重组等。另外，公司投研还看好化工行业中的农药、新材料以及精细化工等。
“我们从今年5、6月份集中调研。以往中国的市场，普遍都是公司比较小，比较脆弱，过去几年中国公司在加速成长，从2007年开始到现在为止，实际上中国已经进入产业成长及整合期。”项志群表示，“我们要用这个思路评估公司，我们的组合里就会体现这种发展趋势的公司，找出持续有效成长的公司，这就是我们可以选择的部分。”
泡沫论：下半年攻防结合
还有一部分率先看空的基金，较早开始减仓，其中以兴业基金为代表。
兴业基金投资总临监王晓明在近期的投资策略报告会上指山，基于流动性推动、预期恢复和风险偏好上升带来的股市趋势性上涨整体上已经告一段落，体市场将逐渐回归价值、叫归基本面、回归长期成长。下半年投资选择上，应该更注重从自下而上、回归成长、确定性溢价等方面精选个股，同时做好防御与进攻的均衡策略。
王晓明表示，目前股市估值已进入高区域，市场风除也日益加大，投资者应做好资产配置，理性对待下半年的投资机会。同时，关注现实通胀何时来临、企业利润能否进一步改善以及人民币升值趋势能否保持等影响资产价格泡沫能否延续的条件。
此外，影响估值的重要因素是预期，长期股票投资回报并非取决于企业实际的盈利增长，而是取决于企业实际盈利增长率与投资者预期之间的差异。
事实上，基金定投只是一种帮助投资者克服情绪影响，按照既定计划进行纪律操作的投资策略，能否赚到钱，关键还看我们如何运用这种策略。
以股票型基金为例，我们分析和比较了采用“定投”和“一次性买入”这两种投资策略，在大牛市、大熊市、平衡市、牛短熊长，熊短牛长这几种市场走势情况下的收益差异。我们发现，定投策略获得收益金额和避免亏损的概率远远大于一次性投入或是频繁操作策略，定投策略确实能够有效规避一部份市场风险，特别是把周期拉长后，风险会进一步释放。
今年以来，随着债券市场的不断扩大，投资者对债券的投资热情开始蔓延，我们选取了近两年的债券型基金的业绩，进行定投策略的数据模拟，发现表现也非常不错。债券市场属于长期向上的单边市，震荡幅度较小，适合期初单笔投入后期持续追加的策略。债券基金定投对于稳健型客户来说，同样能获得可观的收益。
然而，基金定投不应该只专注于在投资时点的选择上，更应该把关注点放在投资标的的选择上，两者相结合才能让定投发挥应有的功效。
通过对不同投资期限和不同类型基金的定投收益的分析比较，我们得出如下结果：
1、混合型优于股票型
从最近五年到最近三年的基金定投业绩比较可以发现，混合型基金由于灵活的仓位控制，整体定投业绩好于主动型股票型基金。说明基金仓位对业绩稳定性有很大影响，谁都不希望赚到的钱很快输掉，混合型基金能有效锁定收益。
2、中小盘指数基金优于大盘指数基金
从最近五年到最近三年的中小板基金定投业绩优于中证100和上证50等大盘指数基金，主要原因还是中小企业公司的企业增长和盈利能力相对权重股要更强，虽然PE较高，波动较大，成长性远优于权重指数，业绩表现相对更佳。
3、QDII基金定投值得关注
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