时间：2023-09-27 16:06:42
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产风险管理，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
在这个经济快速发展的社会里，我国市场竞争日益激烈，房地产作为我国经济发展中的一部分，房地产投资对我国经济的发展有着至关重要的作用。然而，我国市场经济体制还不够完善，房地产投资在这个经济飞速发展的环境下面临着较大的风险，一旦房地产投资出现风险，不仅会影响到投资企业的利益，同时还会危害到广大人民群众的利益。为此，我国房地产行业要想在这个竞争激烈的市场环境下生存下去，就必须认识到房地产投资存在的风险，做好风险管理工作，进而为我国房地产业的发展提供保障。
二、房地产投资风险管理的重要性
随着我国城市化建设步伐的加快，房地产业规模不断扩大，房地产业在我国经济发展中所起的作用也越来越大。房地产是一项投资大、风险高、周期长的行业，它的这些特点就决定了房地产投资风险管理的重要性。然而在当前社会发展形势下，我国市场经济体制还不够完善，我国缺乏有效的法律法规对房地产投资进行保护，进而对我国经济的发展极为不利。同时，房地产投资企业的资产、账务、经营状况直接影响到房地产投资企业的投资行为，一旦房地产投资企业面临着风险，就会造成房地产投资市场萎缩，进而影响到我国经济的发展。近年来，我国与外界的联系日益紧密，一些外资企业纷纷涌入到我国国内，这些外资企业的加入既给我国房地产投资提供了机遇，同时也带来了挑战。随着我国经济的快速发展，我国房地产投资规模逐渐扩大，如表1，有效地推动了我国经济的发展。[1]在当前社会发展形势下，风险管理已经普及到大中小企业，针对我国房地产业，做好房地产投资风险管理工作有助于降低企业生产经营风险，保障企业的经济效益，进而为我国经济的发展提供保障。
三、房地产投资风险管理中存在的问题
（一）人才匮乏
房地产投资作为一项风险高的行业，在风险管理工作中，对专业的人才需求是非常大的。然而就我国当前房地产投资风险管理工作来看，这方面的人才比较匮乏，主要体现在人才素质偏低，专业人才不足，不能就房地产投资中存在的问题进行有效的解决，进而影响到了房地产业的发展。
（二）缺乏风险评估机制
在这个竞争激烈的社会环境下，有竞争就会有风险，房地产投资作为一种经济活动，其在这个竞争激烈的社会环境下同样要面临着的市场上的各种风险，然而就我国当前房地产投资企业来看，企业缺乏必要的风险评估机制，对市场信息把握不准确，不能全面地掌握房地产投资市场信息，进而造成房地产投资结构不合理。
（三）风险管理认识不足
在这个以经济效益为核心的市场环境下，我国房地产投资企业注重的是经济效益，而在追求经济效益的时候往往就会忽略其他工作，风险管理工作就是其中当代房地产投资中较为容易忽视的一项工作。房地产投资本身是一项风险大的行业，而房地产投资企业在进行投资的时候片面地追求经济效益的话就会增加投资风险，进而造成各种问题，不利于房地产业的健康发展。
四、房地产投资风险管理措施
（一）加大人才的培养
在这个科技与经济飞速发展的时代里，人才已成为这个社会发展的主导力量，专业的技术人才在当前社会发展中起着决定性的作用。在我国房地产投资风险管理工作中，房地产业要想在这个竞争激烈的市场环境下生存下去，就必须认识到人才的作用，加强房地产投资风险管理人才的培养。首先，加强房地产投资风险管理人员内部的专业技术能培养，不仅要注重专业知识的培养及相关财务知识的培养，同时还要加强他们专业素质的培养，可以安排他们出国深造，从而为房地产投资风险管理工作提供保障。[2]其次，房地产企业要扩宽企业人才招收渠道，让外面优秀的人才走进来，同时加强与外界企业的联系，建立互联平台，通过互助学习的方式来提高房地产投资风险管理水平，进而促进房地产业的可持续发展。
（二）建立有效的风险评估机制
在这个竞争激烈的市场环境下，只有建立有效的风险评估机制，全面把握市场风险，才能更好地促进自身的发展。房地产投资作为一项风险大的行业，其在这个竞争激烈的市场环境下要想稳定发展，就必须建立有效的风险评估机制。首先，建立风险识别体系，全面掌握房地产投资状态，从而有效地降低房地产投资经营风险。[3]其次，建立科学的风险指标评估体系，制定风险等级评定，完善风险预警机制，全面把握房地产投资市场信息，确认房地产投资风险管理工作中面临的风险，进而为房地产业的发展提供保障。
（三）提高风险管理的认识
就目前我国房地产风险管理工作中对风险管理认识不足的问题就必须加强风险管理的宣传，提高房地产企业、房地产投资企业对风险管理的认识。[4]作为政府，必须加强宏观调控职能，提高房地产投资企业对风险管理的认识。其次，作为企业，必须提高企业自身对风险管理的认识，在房地产企业内部完善风险管理制度，进而提高工作人员的风险管理意识，进而促进房地产投资的健康发展。
五、结语
房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大,投资周期长,变现能力差,投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险,也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素,决定了投资效益的不确定性,从而使投资方案和决策具有一定的潜在风险。房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制,以使风险损失减少到最小程度。由于房地产经营面临着各种风险,这就要求经营者增强风险意识,加强风险管理,把风险管理作为企业管理体制的一项重要的管理活动来抓。除了必须设立风险管理机构、培训和配备专业管理人员以外,还要认真研究各类风险从潜伏到发生和发展的运动规律,对风险的各个环节都能采取有效的措施,并对控制措施能做到有效的监控。如何有效地分析风险、避免风险事件的发生就成为房地产决策中的首要问题。
2 房地产投资风险
房地产投资风险概括讲包括经营风险、财务风险以及市场风险三方面内容。
2.1 经营风险
一般是指房地产投资开发项目经营管理不善而引起预期收入水平不能实现,或不足以补偿费用的可能性。一般来说,投资项目越大,对经营管理的水平要求也越高。尤其是错误预测了房地产投资市场,并造成决策的失误,将会对房地产投资造成很大的风险。
2.2 财务风险
一般是在贷款投资房地产时形成的一种极端的不确定性。也就是说,投资者以所投资的房地产作为抵押物,获取用于该项目投资的贷款时。便承担了一个如果不能按照抵押货款协议规定的期限还本付息时,其所抵押的房地产就会成为他人财产的风险。不贷款的投资者不会有财务风险,但也难以利用身外资金获取利益。房地产经营者应充分估计到企业筹资困难度财产状况不良对企业带来的有关财务方面的风险。
2.3 市场风险
一般是指由于国家或地区的政治或经济因素的影响,利率变化以及其他因素的影响,造成房地产市场购买力下降,价格跌落的可能性的由于房地产市场价格与通货膨胀趋于同步的增长,且从一定时期来看,房地产总体上是处于供不应求的局面。因此,房地产投资的市场风险,常常是比较小的, 但是当一个国家或地压的经济不景气时,由于房地产市场在一定时期内需求会骤然降低,房地产价格也可能会出现急剧下跌的情况。
3 房地产风险管理的策略探讨
3.1 加强对经营环境的研究。房地产企业和其它企业一样总是在一定的环境中开展经营活动的,环境既提供了机会也构成了威胁。企业的经营活动与外部环境的联系越来越紧密。外部环境的各种因素如经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等都对企业的开发经营产生各种各样的影响,并且外部环境还处于不断的变化之中,这就要求房地产企业的经营者们把自己的企业看成是一个开放的系统,它不断地与外部环境产生相互的影响和作用。正视环境的影响和作用,把外部环境、内部条件有机结合起来,提出一个适合自己的科学的战略目标,潜心培养并提高自己的核心竞争力,并能审时度势、因势利导、灵活应变,不断地随环境的变化而调整企业的经营活动,这样对提高项目投资成功率,实现风险管理的目标定会有大的帮助。
3.2 加强对房地产市场调查与预测。实现从产品观念到营销观念的转变。房地产企业生产的产品是房屋,它具备一般商品的特征。随着市场经济的发展,人们生活水平的提高,消费者一些低层次的需求已得到满足,人们消费商品也越来越为了满足心理方面的要求,消费者在消费方面也日益呈现出个性化的特征。面对这些变化,房地产企业要改变过去那种我盖什么就卖什么的思想,现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能,房产商品除了具备居住这个功能外,还要具有良好的套型设计、漂亮的造型、优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说,房子与房子之间没有什么太大的差距,而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。完整的现代产品概念应该包括核心产品、形式产品、无形产品三个部分。每一种商品这三部分都完全具备。对房地产品来说,恐怕大文章要做在形式产品和无形产品方面,因为只有这样,才能更好满足消费者审美观、舒适感、安全感、方便感、文明感、优雅感、人文观等方面的要求,也才能更好地适台消费者个性化的需要。现代房地产市场已经告别了卖方市场的时代。虽然这个市场的潜力巨大,但目前这个行业内的竞争却十分激烈,稍有不慎就会有面临失败的危险。开发商们煞费苦心的谋划,目不暇接的房地产广告,不断出新的住房消费新概念等足以说明这一点。
3.3不断提高物业管理水平。物业管理是改革开放、住房体制改革、房屋商品化的产物。它把专业化、社会化和企业化的运作机制引进了我国房地产的管理。物业管理是和房地产综合开发的现代化生产相配套的综合性管理。世界上许多国家和地区房地产的经验证明,一个优良的物业管理不仅是房地产成熟的标志,而且是本身获得长足、持续发展的强大动力。优良的物业管理有利于树立开发商的良好形象,也可以很好地满足人们物质文明和精神文明需要。随着市场经济的发展,人们的消费观念已有了改变,居住不仅仅是为了“栖身”,而且是为了满足人们的精神需求。卓越的物业管理所创造的“整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适”的居住环境,可以陶冶人们的情操,净化人们的心灵,提高人们的素质。同时,也有利于房地产公司的经营与发展,有利于提高房地产企业的档次,有利于降低风险。所以,房地产企业要克服前几年随着房地产业的迅猛发展而出现的“重开发轻管理”“、重销售利润而轻售后服务”的思潮给房地产业发展带来的约束,认真探索一条适合我国国情的物业管理之路 由于我国房地产改革与发展时间很短,物业管理方面的理论和经验还很缺乏,具体如何做,还要开发企业多实践、多探索、多借鉴。
【关键词】房地产企业；风险管理；研究
一、房地产企业风险管理的意义
房地产行业具有开发地点固定，开发条件差，建设周期长，投资规模大，涉及面广的特点，为此在房地产开发的每个阶段均有风险的存在。房地产企业通过加强风险管理，可以提高对风险的认识。我们国家由于长期受传统社会主义计划经济体制的影响，对风险的作用及影响没有充分的认识，风险观念比较薄弱，很难适应复杂多变的现代市场经济环境。风险既然可能会导致经济损失，就必须采取相应的措施对其进行管理，制定防范对策，从而降低风险损失。但我国大部分房地产企业对风险的反应较慢，缺乏对风险进行系统的管理。由于对风险缺乏有效的对策，让一些本可以避免的风险损失未能避免，本可以减少的损失未能减少，并在风险损失发生后，不能采取规范的手段及时处理而使损失扩大。加强风险管理可以有利于利用风险机制，促进和调节房地产行业的发展。风险具有双重性，既有风险的一面，又有高收益的一面。为此对风险不是单纯防范，还要合理利用。随着市场经济体制的建立，风险机制逐步确立。风险机制通过风险报酬的诱惑力和惨遭破产的压力作用于房地产企业，促使其加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。
二、房地产企业风险因素分析
（1）决策风险。房地产企业决策对房地产开发各环节决策不当而带来的风险。由于房地产开发涉及投资高、周期长，通过后期的开发来检验早期决策是否正确，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险很大。（2）财务风险。房地产开发过程中需要大量的资金，而房地产企业在开发过程中自有资金往往不足以支付高额的开发成本，因此还需要从金融机构及其他企业处融通资金，财务风险也随之产生。财务风险是指由于房地产企业举债经营而产生的不能及时获得贷款或不能按约履行债权义务的风险，负债比率越高，财务风险越大。应对这一风险需要在投资前就做好资金预算，综合考虑各种可能发生的财务风险。（3）营销风险。房产或地产的转让成为房地产企业实现利润的重要步骤。营销风险是由于房地产滞销而给投资者带来的风险。如何制定出合理可行的营销策略，促使房地产顺利销售，具有非常高的挑战性。
三、房地产开发投资项目风险管理对策
（1）完善风险管理体制。为了有效降低风险，房地产企业需设立风险管理职能部门，以动态的方式来管理风险和分析风险，将房地产开发投资全过程的每个阶段的工作和风险因素进行综合分析，形成高效运转、有效制衡的监督制约体制。（2）加强风险管理培训。房地产企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的风险管理培训，从而提升员工的专业度，增强企业凝聚力，通过风险管理教育，使全体员工了解所面临的各种风险，掌握风险防范和处理风险的方法，强化风险意识，从而强化整个房地产企业抗风险的水平。（3）制定风险管理计划。房地产投资风险管理计划是以房地产企业的风险管理活动为对象的计划安排，是房地产企业风险管理的目标、程序、责任、任务、措施等一系列内容。房地产企业通过风险管理计划，建立整个企业各项风险管理工作的目标，确立风险管理部门或风险管理人员的岗位职责，协调企业各部门的风险管理工作，识别投资活动中可能存在的风险，明确风险防范与处理的方法及其选择使用，确定风险管理绩效评价标准，通过风险管理计划的实施和全过程、全方位的动态监控，可以做到事前计划，事中监控，事后评价的系统性风险管理。（4）采取投资分散联合策略。房地产市场具有很强的区域性特征，由于不同区域、不同城市的投资政策、经济环境、市场供求等情况不同，对房地产投资收益的影响也不相同，房地产投资分散于不同的区域，通过区域分散分化和降低风险投资，就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响，达到降低风险的目的。投资时间分散是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。投资种类分散是指不同类型的房地产投资的风险大小不同，获得的收益也不同，在房地产投资种类上分散，可以降低房地产企业的整体风险。联合策略就是多个房地产企业联合起来共同对某项房地产项目进行投资，利益共享、风险共担，发挥各自的优势，从而降低独自经营项目的风险。
参考文献
[1]贾守国．浅谈房地产开发项目的风险管理[J]．山西建筑．2011（4）：222～223
关键词：房地产行业;投资风险;风险管理
在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。
1房地产投资特点
房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。
2房地产投资的主要影响因素
对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效益的获取。从当前我国房地产投资活动的基本情况进行研究，发现受到多种因素的影响，房地产投资工作中存在巨大的风险，新时期要想促进房地产投资活动中创造巨大的经济社会效益，就要对房地产投资三个重要因素进行分析，并以此为切入点制定合理的风险管理和控制措施，为房地产投资风险的控制创造良好的条件。
2.1区位因素
由于房地产作为一种特殊的产品在生产过程中表现出不可移动的性质，因此在房地产投资方面，区位因素是投资人需要重点考察的项目，是顾客群体应该高度重视的因素之一。一般情况下，在房地产领域，区位因素是房地产所处位置以及相关房地产与房地产建设项目之间交互关系［2］。从宏观角度对房地产的区位因素进行细化解读，能够看出区位是项目所在区域，区位因素直接影响房地产投资效益，要想在房地产投资活动中实现对风险的有效规避，就需要重点考察投资活动中既定环境与周围各类环境因素之间产生的互动关系，对房地产区位价值进行合理的判断和评估，保证房地产评估决策的科学性和合理性，为投资项目的落实提供相应的支持和指导，切实保证房地产投资开发工作的实际效果。
2.2时机因素
房地产产业是我国国民经济中的基础性产业，因此房地产产业的发展与宏观经济发展存在紧密的联系，要想对房地产的发展形成客观的认识，就要综合考察经济发展的周期规律，结合房地产经济的周期性涨落对投资时机进行科学系统的研究，保证房地产投资可以形成较好的市场前景，为成功投资创造条件。简言之，在房地产投资活动中，对投资时机的合理选择和控制是影响投资成功率、实现对投资风险有效控制的关键因素。房地产项目的投资人员要对各类型影响因素进行准确的研究，善于抓住时机制定科学合理的投资决策，保证投资效果，促进投资风险的有效控制。
2.3类型因素
对房地产投资类型进行科学的划分，主要可以分为开发投资和置业投资两个类别，并且不同的投资类型基本目标都是获得最大的投资效益，形成房地产投资方面的稳定经常性收入，促进房地产投资效果的全面提升［3］。在房地产产业的发展过程中，要结合不同类型的影响因素对房地产投资项目的经济风险抵御能力进行科学系统的分析，对区位敏感度加以判断，进而增强房地产投资开发工作的科学性和系统性，为我国房地产产业的持续稳定发展提供良好的支持，为房地产市场在新时期社会背景下的持续稳定运行奠定基础。
3房地产投资风险的管理和控制措施
在系统分析房地产投资风险影响因素的基础上，要想实现对投资风险的科学合理控制，保证投资效益的全面提升，在实际组织开展房地产投资的过程中就应该对投资风险实施有效的管理和控制，促进房地产风险投资控制质量的全面提升，逐步推动我国房地产市场综合管理水平的提高。结合影响因素，对房地产投资风险的管理和控制可以从以下方面入手进行系统研究，为房地产投资工作的科学化发展提供相应的支持［4］。
3.1房地产市场投资环境的风险管理和控制
一般情况下，对房地产市场投资环境进行系统研究，发现投资环境风险主要涉及到社会环境风险、经济环境风险和金融环境风险、国际环境风险等等，并且由于我国房地产经济是国民经济的重要组成部分，对国民经济的发展产生着至关重要的影响，因此房地产投资活动发展过程中会受到明显的政策影响，政府能够借助移动的宏观调控手段对房产价格进行控制，并且对贷款利率进行重新规定、对土地供应情况和土地使用情况进行限制等，影响房地产项目的开发管理。如近几年为了实现对房地产市场中房产价格过快上涨情况的有效抑制，促进房地产市场控制效果的逐步提升，政府部门就在全面分析我国房地产市场实际发展情况的基础上出台了相应的调控政策，对房地产市场进行有效的调控［5］。在此社会背景下，房地产相关企业在投资活动中为了规避投资决策方面可能产生的风险，就需要对环境风险进行科学系统的研究，并且结合环境风险的影响因素制定合理的投资方案，保障在投资活动中能够对各个方面的影响因素形成客观的认识，把握政府宏观动态情况，对市场新情况和新问题保持密切的关注，确保各项投资决策的调整都能够适应房地产市场的基本发展情况，尽量将风险降低到可控制范围内，促进风险管理和控制工作取得更好的效果。此外房地产行业要对市场动态变化信息进行全面观察和控制，增强信息对称性，避免由于信息不充分导致出现投资风险问题，影响房地产投资收益。
3.2投资时机风险控制
对房地产开发活动进行研究，可以看出房地产开发工作表现出明显的周期性特征，房地产投资也具有周期性涨落的性质，这就造成房地产市场供求呈现出动态变化的特征，并且房地产价格变动也存在一定的动态性特点，房地产开发收益受到房地产投资情况的影响不断出现变化。在我国房地产市场中，房地产周期与我国宏观经济运行周期一般存在一定的一致性，因此房地产投资也必然存在高峰、萧条、衰退、复苏等几个阶段，从理论层面进行科学系统的论述，房地产投资活动中要想实现成功发展，就要结合投资时机对投资活动进行科学系统的选择，通常情况下最佳投资时机是市场萧条时期以最低成本完成对土地的购入和建设，而在经济复苏时期以较高的价格完成对产品的出售［6］。简言之，就是针对房地产市场周期变化的特点，要想实现对房地产投资风险的有效控制，就要对投资时机进行科学合理的选择，并且在选择房地产投资时机的过程中掌握房地产市场动态变化特征，对房地产项目供求关系等因素进行合理的处理，进而预估最佳投资时机，保证能够借助投资时机的科学合理选择最大限度的实现对投资风险的规避和控制，切实保证房地产投资活动取得更好的效果，在有效促进房地产行业稳定发展的基础上争取在房地产市场中创造更大的经济社会效益。
3.3投资类型风险控制
房地产投资类型方面的差异会对房地产投资效果产生不良影响，不同类型的房地产投资会产生差异性的区位价值，进而形成不同的投资特性，产生差异化的敏感度，所以房地产项目投资的抗风险能力也存在明显的差别。房地产开发商在对项目类型进行选择的过程中必须对多重影响因素进行科学合理的考察，并且制定科学投资方案，避免盲目投资的情况导致出现房地产投资类型方面的风险。如房地产投资方面的住宅投资过程中要对层高、位置、交通便利性以及朝向等进行分析，还要考察周围是否存在医院、大型超市、学校以及治安环境等问题，只有对这些情况进行综合分析，才能够增强项目开发的全面性和科学性，为房地产开发过程中风险的有效控制创造良好的条件。同时，需要注意的是，不同类型房地产的商业风险抵抗能力和所能获取经济效益的能力也存在明显的差异，所以在房地产开发实践中为了可以实现对风险的有效控制，促进投资合理性的增加，还要结合房地产的类型探索组合投资模式，保证房地产投资效果［7］。例如房地产开发商在开展投资工作的过程中，可以将一部分资金在普通住宅开发方面应用，一部分资金应用到高档写字楼的开发方面，在房地产投资方面形成中低档商品的有机结合，并实施差别定价，确保房地产投资能够与市场多元化需求相适应，力求进一步增强客户群体对房地产开发工作的认可度，为房地产开发实践中经济社会效益的获取创造良好的条件。
4结语
综上所述，房地产投资管理涉及到多方面的内容，要想促进房地产投资管理效果的提升，推动房地产投资管理工作的全面系统优化，就应该对房地产投资方面涉及到的风险因素进行统筹分析，在正确认识投资风险的基础上制定科学合理的管理方案，切实保证房地产风险投资工作的实际效果，为房地产投资安全性的逐步提升创造良好的条件。
参考文献：
［1］姚明文.上海市商业房地产投资风险管理研究［D］.上海:华东理工大学，2015.
［2］李海燕.房地产开发项目投资风险管理研究［J］.现代商贸工业，2016，37（2）:93~94.
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在房地产交易管理中，风险管理一直占据着十分重要的地方，是广大房地产企业在经营实践中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探讨了房地产交易中的风险管理问题。
房地产交易风险管理防范
中国人自古以来都非常重视“家”的概念，而在现代社会，人们会选择购买一套商品房，建立自己的家。近年来，我国房地产的价格节节攀升，房地产市场发展迅速。与此同时，在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中，如果出现风险问题，不仅会给购房者带来巨大的经济损失，也在一定程度上影响了房地产行业的健康发展。对此，应该对这些风险有清醒的认识，并且有效管理风险，才能维护房地产交易市场的健康发展。
一、房地产交易的特点
房地产价格属于固定资产，其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产所有权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品，房地产的价值一般无法被衡量，并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动，房地产无法被即时买卖，不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大，权益转让的手续比较复杂。在我国，就有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说，一套商品房从开发商到客户手中，中间要经历多个过程及中介，流程的复杂性也滋生了风险。
二、房地产交易中存在的风险
（一）因自然环境变化带来的交易风险
自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不可抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关，一旦发生自然灾害，必然会影响到房地产的交易。如在2011年的日本大地震后，有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水灾、台风等自然灾害有可能会对房地产本身造成一定的影响，给房地产企业带来不可估量的损失。
（二）因社会环境变化带来的交易风险
人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足，直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时，人们势必会减少商品房的购买。此外，国家的经济形势也在一定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来，政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制，从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不可忽视。
（三）房地产交易中的法律风险
法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如，若对相关法律不熟悉，或是审核不严密，则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为能力人及限制行为能力人签署的合同都做了明确规定，此外在多种情况下，房屋买卖合同都可能无效，需要特别注意。又如，若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解，或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等，都会引起法律风险，造成一定的损失。
（四）房地产交易参与者的道德风险
房地产交易的参与者，包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先，一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息，诱导消费者购买房地产。其次，当前房地产中介市场鱼龙混杂，一些非专业机构匆匆进入这个市场，却操作不规范，乱收费，以及向购房者夸大其词等，还有些中介甚至将已经卖出的房产再卖给其他消费者。最后，购房者也可能在房地产交易中产生道德风险。
三、房地产交易中的风险防范措施
（一）注重保险的购买和使用
在风险管理中，保险是非常重要的风险管理手段。风险管理的四种方式包括回避风险、预防风险、自留风险和转移风险，而保险就是转移风险的方式之一。房地产企业可以在开发房地产的过程中就为房地产购买保险，从而确保在外界环境发生变化的时候其损失能降到最低。目前，我国房地产行业相关的保险包括房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产财产保险。房地产开发商应根据实际情况，选择合适的保险进行投保。
（二）健全房地产相关法规
近年来，我国经济的发展带动了房地产行业的飞快发展。在一些地区，房地产行业甚至成为了当地的支柱行业。但是由于发展速度太快，相关法律法规并不健全的问题逐渐暴露出来，许多房地产交易的风险正是因为法律的不健全而产生的。对此，政府首先要充分重视，发挥自身的主导作用，加快建设相关的法律法规，并督促各级地方政府尽快实施，从而为房地产交易提供相应的法律保障，逐步引导房地产市场走向健康发展的道路。此外，房地产开发商内部也应建立完备的规章制度，当问题和风险发生时，要依照规章制度追究责任，对违规行为严厉打击。
（三）加大诚信宣传力度
为了加强社会对于房地产交易的道德认识，政府部门可以利用电视、网络等媒介促进全民树立起房地产交易的诚信意识，在房地产交易中培养一个良好的分文，从而规范房地产交易。房地产开发商也要加大宣传力度，在设计广告时不能夸大其词。房地产开发商可以加强房地产公益宣传，培养购房者的风险防范意识，协助政府一道培养整个社会的购房诚信。
（四）增强工作人员的培训工作
房地产交易的过程中可能面临着各种各样的问题，房地产行业的一线工作人员必须具备良好的素质，首先应以诚信待顾客，其次也要能够有效分辨和预防风险。因此，要加强工作人员的培训工作，对其进行法律知识方面的培训，增强一线人员的法律意识，从而规范交易行为。此外，还要帮助一线工作人员树立正确的思想观念，在工作中能够站在客户角度为客户考虑，不要为了蝇头小利破坏与客户之间的信任，保持一个清醒的头脑，要抵制住诱惑，从源头上避免风险的产生。
四、结语
总而言之，在我国社会主义市场经济制度下，经济的腾飞带来房地产市场的飞速发展，取得了相当显著的成果。然而发展速度太快，市场交易不规范、法律不健全的问题也暴露出来。对此，要充分重视这些风险，根据房地产企业的发展实际情况，实施有效的风险管理措施，才能维持房地产行业以及行业内企业的稳定健康发展。
参考文献：
[1]刘宝文.房地产交易管理中的风险及规避策略分析[J].门窗.2015（9）：81-86.
关键词：房地产；开发商；风险控制；风险管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2012）16-0091-03
0引言
房地产开发项目是一项以房屋和土地为主要内容的综合开发项目，是开发企业按照城市规划的要求，在一定的时间，投入一定的资金设计建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，通过租售的方式获取投资收益的项目。目前，房地产开发活动随着我国经济的稳健发展日益活跃，已成为国民经济的支柱产业之一。但由于我国房地产市场机制还不够完善，正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，市场供需矛盾突出，政策法规尚不健全，特别是近几年我国的房地产业持续出现的投资过热、房价飞涨，国家宏观调控重拳频出带来一轮接一轮的调控大潮，并且世界金融危机也给我国房地产行业带来了很大的影响，所以，现在房地产业面临着巨大的风险，己成为我国风险最高的行业之一。故对房地产开发项目的风险管理进行研究是非常必要的。
1对房地产开发进行风险管理的意义
对房地产开发进行有效的风险管理，首先需要进行风险识别，定性判断房地产开发所面临的风险；其次完成风险评估，衡量风险损失对开发商的影响；然后进行风险管理决策，选择最适当能够应对风险的方法或综合方案；最后实施风险管理计划，通过实施决策和管理措施把制定的风险管理计划付诸实践[1]。风险管理是个动态的过程，风险在不断变化和更替，所以还需要对风险管理计划进行检查和评价，这种检查和评价需贯穿于整个风险管理的始终[2]。对房地产开发进行有效的风险管理将对房地产行业产生重要的意义，主要表现在以下几点：
1.1 能够增强房地产企业的风险理念，在长期、复杂、动态的房地产开发过程中对风险做出准确的识别和客观的评估，并根据不断变化的环境以及所面临的风险进行及时的自我调整，降低房地产项目风险事件发生的可能性。
1.2 可以提高开发商的风险管理水平，从而建立科学的风险管理机制，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目的顺利实现。
1.3 有效地减小房地产企业的资金流波动，维持企业生产经营的稳定，避免因风险事件突发引起的巨大财务冲击。
1.4 更好地为企业员工提供社会保障，消除员工们的后顾之忧，提高其积极性和创造性。另外，开发商能更好地履行社会责任，树立良好的社会形象。
1.5 有助于房地产企业提升品牌信誉度，增强投资商的融资信心，消除承建商的风险顾虑，保障消费者的购房品质，建立并加强与社会各方面的密切联系。
1.6 有利于政府利用风险机制进行宏观调控，通过风险报酬的诱惑力和风险损失的压力双重作用于房地产开发企业，调节房地产的开发地域、开发物业类型和开发时机，促进房地产业的健康发展，并获得良好的社会经济效益，保证社会发展的稳定。
2目前房地产开发所面临的风险
美国著名经济学家F.H. Knight就曾提出，风险是不愿发生的可预测不确定性的客观实体[3]。对房地产而言，项目开发是基于对未知将来需求的预测而进行的产品开发，因此每个房地产开发项目都存在着很大的不确定性风险。可以说在整个开发的过程中，风险无处不在。房地产开发具有投资规模大、开发周期长、涉及面广、市场敏感性高并受自然环境限制等不同于其他行业的特点，决定了房地产开发也面临着不同于其他行业的风险[4]。
2.1 政策法律风险国家宏观调控房地产市场的政策一般包括土地政策、金融政策、税收政策、住房供应结构政策等[5]。在漫长的开发过程中，开发商很难在一开始就预见到国家政策和法律的变化，并对将来的政策和法律做出准确预测[6]。而且为了促进房地产市场平稳健康发展、稳定房价防止投资过热，我国政府近些年对房地产市场宏观调控的频率和力度都很大[7]。这就增加了房地产企业适应政策和法律变化的难度，导致开发商必须面对政策和法律变化所带来的风险。
近期，各地相继出台限购令以及拟征收房产税等政策，不仅给房市带来了又一个降价寒潮，同时造成了有价无市的房地产市场局面，过量的房屋积压必将成为开发商的一大隐患。而近年来政府一再上调了银行存款准备金率，收紧的货币政策又使许多开发商面临现金流不足，甚至资金链断裂的风险。有一些城市还出现了已预售的在建项目需要补交土地出让金，更使开发商陷入财务危机，甚至出现亏损。
虽然央行三年来首次决定从2011年12月5日起，下调银行存款准备金率0.5%，但随后国务院总理在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》就指出，调控决心方向不能动摇，必须抑制二三线房价过快上涨；国务院副总理也表示明年房产调控会持续，并要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施。可见，政策法律风险将是房地产开发未来一段时间内所要面对的首要风险。
2.2 社会风险房地产商品价格与其所处地域的人文环境、社区经济建设、配套设施完善程度等条件都有着密切联系。这些相关条件都是由社会发展所决定，并在发展中不断变化，同时还具有很多不确定性因素，并且不以开发商的意志为转移。因此，开发商在商品销售和价格制定上变得非常被动，很可能产生与预期结果不一样的偏离，这使得开发商不得不承受社会的不平衡发展所带来的风险。
自1998年住房改革以来，我国房地产出现投资与消售持续高速增长，投资比重增大，房价大幅攀高并居高不下，房价收入比过高等现象[8]。这就暴露出我国大部分地区普遍存在房地产开发过热的问题，在一些地区甚至出现了房地产泡沫[9]。过度的房地产泡沫会对整个市场经济造成消极作用，在抑制其他消费的同时牵制开发商的资本，使之不得不放弃其他市场利益而把资金大部分投入房地产开发中[10]。这样的恶性循环最终必然导致泡沫的破灭，这将给整个市场带来毁灭性打击，甚至可能引发金融危机。纵观历史，20世纪30年代美国经济大萧条、20世纪90年代日本经济倒退、1997年东南亚经济危机以及2007年全球金融风暴，其根源都是由于房地产泡沫破灭所导致。所以说，我国房地产行业的迅猛增长，必然导致开发商需要承担开发过热等原因所产生的一系列社会风险。
【关键词】房地产开发 风险管理 研究
一、房地产开发的主要风险类型
风险，指的是在特定期间内，在特定的客观条件下，项目的实际结果与计划所期待的结果的变动程度，这种变动程度越大，执行起来的风险就越大。房地产开发的风险，实际上就是开发商在实施项目开发的过程中，最终的实际结果与当初预期利益的变化和差异。目前在新时期市场经济条件下，我国房地产开发企业主要存在的风险类型可以分为外部风险和内部风险两种。
（一） 房地产开发的外部风险
1. 宏观经济风险
宏观经济运行带来的影响，能够笼罩影响所有的房地产开发企业。每次经济危机几乎都会给各国房地产企业带来狂风暴雨般的摧折。由于我国经济发展形势很好，我国房地产市场近几年呈现出旺盛的发展态势。但是2008年冬天的经济危机也曾经席卷了国内大中城市，全国各地楼市一度运营艰难。
宏观经济风险存在的原因主要是当经济衰退时，消费需求会大幅度减缩。特别是当经济陷于低谷，消费急剧减缩时，汽车、房地产之类的长线耐用消费品首先会遭受强烈的冲击，这时人们会主动修正在经济景气时制订的消费计划，推迟或者取消对于那些耐用消费品的购买。这就很快会造成房地产市场上一时供大于求，房屋价格急剧连连下跌。
2. 财政利率风险
财政利率风险大多来自利率波动的影响。很多消费者买房的时候并不是全额付款，而是利用贷款解决一部分甚至大部分资金。当贷款利率上升的时候，投资人所需要负担的贷款利息就随之上升。对那些财力有限的投资者来说，利息提升有可能迫使他们做出选择放弃投资房产，这样就会影响楼市的销售。另外，开发商本身在开发项目的时候，由于往往也存在贷款，利息的提升会加大开发的成本。所以，财政利率风险会直接影响开发项目的销售和利润情况。
3. 市场风险
房地产市场风险是指由于市场供应形式的变化，可能导致房地产市场价值的跌落。当市场供应短缺、房价上涨时，开发公司纷纷兴建楼宇，由于建筑需要一定的时间才能建成，所以虽然待建楼的总体规模已超出市场实际需要，但在短期内包括开发建设期间楼价仍然可能会持续上扬。兴建完工之后，由于供过于求，房产价格已经下跌，造成房产滞销。另外，随着建筑业技术逐渐先进，虽然房地产能迅速供应市场，但是直接缩短了地产循环的时间，市场推陈出新速度很快，竞争更加激烈，也容易造成楼价波动更加频繁。
4. 自然风险
由于自然因素而存在的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、火灾等）等情况，以及由于土地的自然地理和技术经济特性而带来的开发风险。
（二） 房地产开发的内部风险
1. 经营风险
由于房地产开发经营上的失误，可能造成实际经营结果偏离最初的期望值。房地产开发的经营风险一般起源于投资内部问题，比如管理效率低，经营费用超过预计，房屋滞销等问题，都可能使企业的开发利润小于预期值。
2. 财务风险
房地产开发企业运用财务杠杆向银行贷款融资，扩大了开发的利润范围，增加了营业收入最后不足以偿还债务的隐患。
二、房地产开发风险管理的内容
（一）房地产开发风险管理的流程
1. 风险识别
风险识别是房地产开发商针对开发的不同阶段，在风险事故发生之前感知风险，对风险进行分析。感知风险，是开发商通过调查研究，了解客观存在的各种风险，寻找可能导致风险事故发生的各种因素；分析风险，是在感知风险的基础上分析风险可能带来的后果，为减少和预防风险的发生拟定方案。风险识别作为风险管理流程的第一步，是风险管理的基础和关键。
2. 风险评估
房地产开发的风险评估是在对风险识别的基础上，分析项目存在的弱点、面临的威胁、可能发生风险的概率、以及风险可能造成的负面影响。在房地产开发过程中，为减少投资失误和风险，需要编制项目投资风险评估报告。在编制报告的过程中，通过搜集丰富的资料和数据，对开发项目的风险进行定性和定量的分析，将风险按照高低程度排序，编制风险列表进行专题研究。根据风险评估的结果，开发企业要采取相应措施规避风险。
3. 风险监控
房地产开发的风险监控，是投资主体在项目的开发过程中自觉监视风险，根据情况变化进行风险管理策略的调整，主动对风险进行控制。风险监控是风险应对计划修正和提高的过程。随着开发项目的展开和深入，管理者要及时发现新出现的风险，关注由于时间变化引起风险发生的新变化，不断调整方案，重新对风险进行识别、评价，修订应对措施，从而保证风险管理达到预期目标。
（二）房地产开发风险应对措施
1. 风险回避
风险回避是主动回避风险发生的可能性。它是在房地产开发的过程中，管理者经过权衡风险带来的损失与冒险所获利益相比较，迫不得已中止开发项目，或者改变方案，从根本上消除风险隐患。风险回避虽然能避免重大损失，但同时也失去了投资获利的机会，是一种比较消极的防范手段。通常只是在未来可能发生的风险带来的影响太严重，没有其他办法的时候，才建议采用风险回避这种应对措施。
2. 风险控制
房地产开发的风险控制主要是指管理者主动采取积极措施，预防、减少风险发生的可能性，或者尽量降低风险带来的损失程度。风险控制的手段有风险预防和风险抑制两种类型。风险预防涉及现时成本与潜在损失的比较，当潜在损失远远大于采取预防措施所支出成本的时候，就要果断采用预防风险的手段。风险控制是管理者为消除和减少风险隐患主动采取措施的一种积极办法，在运用时成本低、效益好，一般不会产生后遗症。建议在处理房地产开发过程中的各种风险时，要优先采用风险控制措施。
3. 风险转移
房地产开发的风险转移是指开发商通过某种有意识的安排，将企业不能承担的风险转移给另一方。与风险回避不同，风险转移是将责任或者风险转嫁给别的单位承担，风险回避是放弃项目开发；风险转移与风险控制也有不同，风险转移是将风险直接转移出去，风险控制是自身调节风险因素。开发企业通过转移风险得到保障，是目前普遍应用的一种有效手段，比如保险合同就是经常运用的方式。开发商可以根据所开发项目的具体情况，采取适当的形式转移风险。
4. 风险自留
指开发商自己承担风险带来的损失。在房地产开发过程中，对于那些无法回避、难以控制的风险，在不影响整体利益的前提下，或者如果冒险能够带来巨大利益，可以考虑风险自留。风险自留分为有意识的风险自留和无意识的风险自留。有意识的风险自留是管理者的主动风险自留，是经过权衡比较，认为企业能够承受预测到的风险带来的损失，主动去承担未来的风险，具体措施有自我保险、专属保险等。无意识的风险自留是开发商对损失的发生存在侥幸心理或对损失估计不足而暴露于风险中，是被动的风险自留，需要通过风险应急准备金来应对。
5. 风险利用
风险利用是房地产开发项目对风险的价值进行利用而获利的行为。一般是开发商利用现实存在的风险，通过风险管理技术化险为利。比如在经济危机时期，楼市滞销，地产价格大跌，但是开发企业反而在此时大量拿地开发，等到经济形势好转时获利丰厚。风险利用要求管理者有敏锐的观察力，具有丰富的经验和高度的应变能力。
三、房地产开发风险管理应注意的问题
（一）重视可行性研究
可行性研究是开发商对拟开发项目通过科学的分析，评价项目的可行性以及风险系数，是房地产开发项目前期活动中不可缺少的阶段。评价房地产开发项目是否具有可行性，开发商要研究宏观经济发展形式，在国家相关法律、政策等条例的许可范围内，根据当地房地产市场的供求需要，预测开发项目的成本、需求量、售价等，从而确定出计划投资项目的类型、规模、销售渠道。由于未来具有很多不确定因素，因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多的阶段。在这个阶段，对风险的评估是否客观准确，直接影响到开发项目的成功与否。
（二）选择最佳开发区位
开发项目区位的选择对房地产开发起着举足轻重的作用。通常从这几个方面进行最佳开发区位的选择：项目所处的具体地理位置；项目所在地的交通、商贸状况及水电通达情况；项目所处区域未来的发展情况等。另外，房地产开发项目的类型不同，其区位价值的决定因素就不同。如住宅项目要考虑交通是否便利，附近是否有学校、超市、医院，治安是否良好等，消费者对地段、位置、朝向等也有要求；写字楼则要求位于城市金融商贸的中心区；商铺要考虑地段的增值潜力、商业氛围等。开发商还要密切关注未来环境变化对开发项目的影响，在项目建成后确保此区域项目的价值不会下降。另外有些区位现在不理想，但城市的发展会使该区项目建成后有较高的增值可能。
（三）开展财务分析
财务分析是通过对财务报表进行分析，掌握企业财务状况，为企业进行决策提供依据。开发商应定期地进行财务分析，了解具体的资产管理情况、综合财务状况等，以判断开发项目是否可行，评判企业的债务偿还能力。企业进行合理的财务分析，能及时发现房地产开发过程中的财务风险，采取措施进行规避。
（四）推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设
房地产企业要建立起现代化的管理体系，用科学的工作标准、程序、制度规范职工的行为。企业通过加强风险知识的系统培训，强化员工风险管理意识，加强对现行法规和企业制度的学习，提高从业人员对“违法、违规”行为的识别能力，能有效减少职工由于工作的盲目性带来的法律等风险。
（五）加强项目的招标管理、合同管理
在招标的过程中，开发企业要本着公平竞争的原则，准确制定项目的标的、工期、质量、造价等，按照供求机制进行招标，保证项目的质量安全。开发企业还要利用法律的有关规定，通过签订合同等手段，对风险进行合法的消除、转移，通过多种风险管理手段将可能出现的各种风险都进行有效的控制，保障项目的正常运行。
（六）加强对工程建设的监管
由于房地产项目投资的主体单位常与施工的主体单位相分离，造成了项目经常不能按开发商的既定工期、质量、合同成本如期完成建设。作为投资的主体，开发企业要加强对工程建设的监管，减少因工期、质量、成本所引起的房地产开发风险。主要内容包括：认真签订施工合同，保证开发企业的经济利益；聘请工程监理，对施工进行监督；在施工过程中坚持不对施工图做较大的修改等。
参考文献
[1]张宇祥等.房地产投资风险及防范策略分析[J].商业研究，2001（01）.
[2]陈华飞.住宅市场供求均衡研究[D].华中农业大学，2010.
关键词：房地产企业 风险管理
房地产业在当前经济社会发展中起着举足轻重的作用，与国民经济高度关联。2009年，房地产业已占到国内生产总值的6.6%和国内投资总额的四分之一，与房地产直接相关的产业达到60个以上，房地产业的健康发展是整个国民经济又好又快发展的重要保障，有效的防范、应对和化解房地产行业的风险有助于行业的长期稳定健康成长，有利于中国经济社会的可持续发展。
近年来，不少企业和个人受利益驱动，忽视行业风险，缺乏对自身优劣势的权衡，盲目进入房地产业，虽然在此之前房市一路高歌做不好也会赚钱，但步入正常轨道之后，这种现象加剧了房地产行业风险，也给企业自身的发展造成了困惑。目前，房地产已成为中国风险最高的行业之一。
一、房地产企业风险管理的定义和特点
全面风险管理，指企业围绕总体经营目标，通过在企业管理的各个环节和经营过程中执行风险管理的基本流程，培育良好的风险管理文化，建立健全全面风险管理体系，包括风险管理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、风险管理信息系统和内部控制系统，从而为实现风险管理的总体目标提供合理保证的过程和方法。其主要特点为：有别于企业危机管理，预警管理等狭义的风险管理手段和方法，全面风险管理的“全面”体现在以下几个方面：战略性、系统性、专业性、全员性。
二、房地产企业面对的主要风险分析
房地产业所面临的风险是复杂多样的，其中一些风险与其他行业存在普遍共性，如债务风险、经济合同风险、信用风险等；有的风险则具有较为显著的行业特征。
（一）项目风险
项目风险是一种不确定事件或状况，一旦发生，会对至少一个项目目标产生积极或消极的影响。而对风险的识别是要确定风险管理的目标，如果风险识别做得不清晰、没有条理，那就会像一个很高明的将军，即使再高明，也无法让他去打无目标之仗。风险识别首先是识别风险事件，并进行分类、量化等工作。对于房地产企业，常见的几种风险为政策风险、决策风险、管理风险，具体表现在：
1、政策风险成为除了自然灾害之外的最大风险
政府作为保护广大人民的利益载体，在制定政策时，要充分考虑资源与经济的关系，要考虑土地利用问题、农业保护问题，还要房价不高，让老百姓能买得起房子！这其中的博弈甚是微妙，这也大概是前些天出现政策闹剧的原因，当然，还有政策的不连续性、突变性和漏洞的存在等等矛盾。而对于开发商来说，政策应该是一种约束和控制的行为，企业必须要遵守相关的政策法规，同时要制定对于相关法律法规进行补充和操作的部门管理规章制度和规范性文件以及强制性标准等。
2、项目决策风险
房地产项目决策风险，主要体现在项目的定位风险、创新风险等。
（1）项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，包括项目的目标客户定位、产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，基本上决定了项目的销售前景。如果项目定位不准确、盲目开始项目建设，带来的影响将是巨大的，也给管理控制带来的巨大的难度。这是项目开发过程中最大的风险，属项目的决策性失误风险，风险事件一旦发生，其管理非常困难，成本巨大，甚者能导致不可挽回的后果。
（2）不同的开发商风险喜好不同，采取的决策不同。有的房地产商喜好追求项目与其他项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，正常地创新本身就是有风险的，更何况是遇到不熟悉的领域，很多情况下创新便成了失败的同义词。曾经有个开发商本意为客户着想，采用轻质板墙以增加客户的得房率。尽管采用新型的轻质板墙前期也进行了考察、客户走访等，但是却忽略了南北方的气候差异，客户交房入住采暖季以后，在轻质板墙部位出现大量裂缝，致使客户满意率急剧下降，投诉率迅速上升，导致向客户赔款几百万。
3、项目资金风险
这是任何项目都要面临的风险类型，如果项目资金链出现问题，项目将会举步维艰。所以，项目可行性报告要体现项目的资金曲线，制定合理的资金控制计划，保证项目能够有充足的资金运行。但是由于项目的资金绝大多数来自于外部，如银行、合作伙伴、金融市场等，因为会受到金融市场的影响，在做资金计划时，要保证能合理规避这些外部金融风险事件。
4、项目管理风险
房地产管理是在房地产业务流程框架内进行的管理活动、行动决策，这些管理事务本身都能给项目带来致命的打击，而且是重量级的风险事件。如果管理不到位，带来的项目质量风险、进度风险、人力风险，还有前面的资金风险，都会因为管理对项目产生致命的伤害。房地产项目的项目特性非常明显，房地产商应该建立完善的项目管理体系，保证项目管理体系流程清晰、责任明确。同时要加强项目管理人员的项目管理知识。
（1）项目的质量风险：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过验收而造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题；处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后给客户造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等
（二）政策风险
每个行业在一定程度上都会受到政策因素的影响。但客观地讲，关于房地产业的政策、法律、法规，及各种专项整治措施是最为复杂的，变化也是最频繁、最难以预见的。
（三）市场风险
对于一般行业而言，市场风险主要包括市场波动、竞争加剧、原材料采购供应失控等因素。除上述状况外，房地产业所面临最突出的市场风险是房屋销售价格巨幅波动。
（四）经营风险
房地产项目运作周期长，从前期策划、项目开发到后期管理的环节众多，尤其是一些关键环节，如土地获取、规划设计等，对整体运营有着“牵一发而动全身”的影响，这对企业的综合操控能力提出了很高的要求。然而实际情况是，有的企业对土地开发缺乏准确定位和全面规划，导致项目严重偏离市场需求；有的企业在土地获取过程中盲目跟风，抬高地价，致使产品成本过高，远远超出市场承受能力；有的企业在项目施工建设中自身管理能力不足，加上工程发包大部分受总承包方层层分包，造成实际施工队伍资质不符的严重影响。施工进度拖延、建筑质量欠佳、安全事故频发等问题时有出现，不仅给企业造成巨大损失，也影响到房地产业的健康发展和金融稳定等社会形象。
（四）是资金链风险
房地产是资金密集型行业，资金流动量大，运作周期长，对企业的投融资和资金管理能力
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