时间：2023-09-24 15:44:14
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[关键词] 房地产企业；节税；税务筹划
[中图分类号] F420 [文献标识码] B
房地产业作为新兴的经济增长点，日益成为国民经济的支柱产业。近年来，随着住房消费市场的增长，房地产市场愈加活跃，房地产企业也越来越受到政府和公众的关注。房地产业涉税事项和涉税环节较多，税收负担相对较重，这就决定了房地产企业的税务筹划空间广阔，节税潜力巨大。因此，对房地产企业进行税务筹划就显得十分必要。
一、税务筹划概述
税务筹划是指在法律规定许可的范围之内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得“节税”的税收利益，以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的一系列经济活动。税务筹划不同于偷税、漏税，偷税、漏税属于违法行为，会给企业带来重大税务风险。而税务筹划则是利用现行税法优惠来进行合理的税务安排，是一种正常的商业动机和税收行为，是企业达到“涉税零风险”的最有效途径。
税务筹划的特点主要表现在：（1）时间的超前性。（2）内容的合法性。（3）行为的长期性。（4）其目的是企业的税收成本最小。一般来说，税务筹划“节税”的税收利益来自两个方面，一是选择低税负；二是延迟纳税时间，但是不管哪一种，其结果都是降低税收成本。
二、房地产企业涉及的税种与税务筹划基本方法
（一）房地产企业在不同阶段涉及的税种
1.开发建设阶段涉及的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，取得土地使用权需缴纳契税和耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税，计税依据为契约价格；耕地占用税按实际占用的土地面积核算，每平方米税额从5元～50元不等。在委托施工阶段，与施工单位签订合同时，需按合同金额的0.3‰缴纳印花税。
2.出售出租阶段涉及的税种
在房地产交易环节，房地产企业需要缴纳营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、印花税、教育费附加共6个相关税费。其中出售、出租房屋时需要按照营业收入额的5%缴纳营业税；城市维护建设税按照缴纳的营业税税额计算，市区税率为7%、县镇税率为5%；教育费附加按照缴纳的营业税税额的3%计算；企业所得税按照企业净收益的25%计算；土地增值税实行超率累进税率，按照增值额与扣除项目金额的比例计算，最低税率为30%、最高税率为60%；印花税按照房地产交易金额的0.5‰的税率征收。
3.保有阶段涉及的税种
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。其中自用的按房产原值一次扣除30%后的余额的1.2%计算，出租的按租金收入的12%计算应缴税额。
（二）房地产企业税务筹划基本方法
1.不予征税技术
不予征税技术是指选择国家税收法律、法规或政策规定不予征税的经营、投资、理财等活动的方案以减轻税负的方法。房地产企业在销售阶段，资金充足时可以加大一些免税方面的投资，比如购买国债等，以达到节税的目的。
2.减免税技术
减免税技术就是利用税法规定的减免税条件，尽量争取最大的减免税额和最长的减免税期。税法中有很多减免税条款，纳税人可以根据各项条款尽量创造条件以享受减免税的优惠。比如国家对新办企业一般都给予一定的免税期，企业可以加以合理利用。
3.分割技术
分割技术是通过分割应纳税所得，从而减少应缴纳税费的技术。房地产企业的项目一般周期比较长，对于这种跨年度经营的项目应充分利用权责发生制原则和配比原则来进行筹划，根据企业不同情况可将所发生的列支费用化或成本化，提前回收成本、费用，能够当期确认的损失则应及时确认，选择有利于企业的成本分配方法。
4.税率差异技术
税率差异技术是指在不违法的情况下，利用税率的差异而直接节减税收的税务筹划技术。税率差异是普遍存在的客观情况，它体现国家的税收鼓励政策，这就给企业利用税率差异少缴纳税收提供了机会。例如房地产建筑安装业适用3%的税率，而房地产销售则适用5%的税率，所以房地产企业要分清核算对象，分别适用不同的税率。
5.延期纳税技术
延期纳税技术是指依据国家税法规定，将经营、投资等活动的当期应纳税额延期缴纳，以实现相对减轻税负的方法。纳税人延期纳税不能减少应纳税总额，但推迟的应税款无需支付利息，对纳税人来说等于降低了税收负担，还可使纳税人享受通货膨胀带来的好处。
三、房地产企业主要税种的税务筹划策略
（一）土地增值税的筹划
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式
根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息；反之，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，房地产企业可以合理估计并把“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”加以对比，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠
根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，应就其全部增值额按规定征税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时，房地产企业应根据整个市场的情况，适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，合理制定房产价格。
3.合理利用土地增值税的征税领域进行筹划
税法确定了土地增值税的纳税领域和征税准则，房地产企业可以运用代建房、合作建房、改售为租、投资联营等形式实施房屋开发。其中代建房行为不缴纳土地增值税，合作建房后自用暂免征土地增值税，出租和投资也不用缴纳土地增值税，这种通过经营方法的变动能够达到少缴土地增值税的目的。
（二）营业税的筹划
1.有效运用企业合同制度，按业务类别分别签订合同
因为房地产企业签订的合同与建筑施工单位签订的合同的性质不同，相应的税收结果自然也会不同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在精装房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项，将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同，即分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，这一区别为房地产企业的税务筹划提供了较大的可操作空间。
2.科学确定纳税主体，合理划分相关代收代缴税费
房地产企业在销售过程中，通常代为收缴业主缴纳的天然气初装费、水电安装费、有线电视初装费等各种费用，按规定这些费用也应统一归为房地产销售收入，计算缴纳营业税，这样房地产企业的税收负担也就增加了。因此，房地产企业可通过设立独立核算的物业公司来实施统一收费，将类似服务性质的业务从房地产企业单独剥离出来，这样就可以针对不同的业务按照不同的营业税率进行缴税，总体上可以降低房地产企业营业税的税额。
（三）企业所得税的筹划
1.充分利用税法规定的税前扣除项目
我国税法规定，房地产企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括建安成本、销售费用、管理费用、各项税金、其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。因此，房地产企业在纳税时，应合理分配这些成本费用支出，以增加准予税前列支的成本费用项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税，又为员工谋取了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
2.推迟收入确认期限，合理延缓纳税时间
纳税时间的推延，考虑到货币的时间价值，可以延缓企业资金周转的负担，相应的起到了税务筹划的效果。当房地产的权属出现变更时，销售收入才可以最终确认。房地产开发企业可以通过延迟房地产权属更改时间，推迟销售收入的完成时间，延交企业所得税，以缓解企业资金紧张的局面。通常来说，会计收入确认有不一样的时期，只要收入确认，不论资金有没有回笼，都应该上缴应缴的税款。因此，企业可以在签订销售合同时选择不一样的销售方式，比如分期付款销售、委托销售等，在不同时期确认收入，实现递延纳税，减少筹集资金的成本，增加企业税后利润。
[参 考 文 献]
[1]胡芳，罗鸣.房地产企业税收筹划[J].特区经济，2011（3）
[2]张新红.试论房地产企业的税收筹划[J].北方经贸，2011（7）
[3]陈惠萍.房地产开发企业内部纳税筹划实践的探讨[J].中国外资，2012（17）
【关键词】税务筹划；房地产企业；营业税；土地增值税；企业所得税
一、房地产企业的税收现状
房地产业是国民经济的支柱产业之一，也是国家财政收入的重要来源。房地产作为一项不动产，价格昂贵这是显而易见的，其中，大宗房地产交易涉税金额多，税收负担重，也令许多房地产企业感到了行业压力。根据我国税法的规定，房地产企业在开发、建造、销售等整个经营周期内涉及的税种主要有营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、印花税和教育费附加等。因此对开发商而言，与其在销售广告上宣传诸如“上风上水”“海景房”等倒不如通过合法合理的方式减轻税负，降低房价更加实惠和重要，在这其中税务筹划起着举足轻重的作用，而房地产企业涉及的税种多，各种税收政策及优惠纷繁复杂，也为企业进行税务筹划提供了广阔的空间。
二、税务筹划的涵义及其对房地产企业的意义
税务筹划是指在纳税行为发生以前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体的经营活动或投资行为等涉税事项做出的事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。房地产企业税务筹划包括避税、节税、转税等多方面的内容，并且具有合法性、筹划性、目的性、多维性和专业性等特点。税务筹划对房地产企业具有以下意义：
（一）有利于提高企业财务管理水平，增强企业竞争力
税务筹划作为房地产企业理财的一个领域，从围绕资金运动展开，促使企业精打细算、节约支出，同时规范企业的成本核算和财务管理。
（二）有助于企业财务管理目标的实现，提高综合收益
作为以营利为目标的房地产企业，追求利润是房地产企业财务管理的目标。房地产企业增加利润的方式有两种：一是提高效益；二是减轻税负。在投资一定的情况下，通过税务筹划来节税，在无形中就增加了企业的综合收益。
三、房地产企业主要税种的筹划
（一）营业税的筹划
房地产企业涉及的营业税税目有建筑业、服务业、销售不动产和转让无形资产。针对营业税的计算方法，我们可以从营业额和税率两方面着手考虑。
1.从营业额方面进行税务筹划
根据税法规定，营业税的计税依据是营业额，营业额为提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括收取的补贴、基金、集资费、延期付款利息、代收款项及其他性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理公司代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“业”行为，只对其从事此项业务取得的手续费收入征收营业税。这也为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了可能。房地产开发企业在销售房屋的同时，就可将代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费从销售额中分离，可以通过专门成立物业公司或是暂缓收取其他费用等方式，将这部分价外费用分离出来，这样其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，延期收费也不影响其收入，从而达到营业税税务筹划的目的。
2.从税率差异方面进行税务筹划
根据税法规定，销售房屋等不动产适用5%的税率，而房屋装修、装饰适用3%的税率，相差的2%的税额对房屋这种大宗商品而言可不是个小数目。企业可以将房屋售价和房屋装修价款分开核算，并分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税，从而实现营业税的税务筹划。
（二）土地增值税的筹划
土地增值税的计算公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。针对该公式可以考虑从以下方面进行税务筹划。
1.从降低增值额方面进行税务筹划
我国土地增值税实行四级超率累进税率，增值额的提高会直接引起税额的大幅度上涨，因此在扣除项目金额一定的情况下，适当降低售价，则在一定程度上把本应上缴税务的部分返还给了消费者。在这个过程中开发商的利益没有太大的损失，同时也让消费者得到了实惠。
2.从增加扣除项目金额方面进行税务筹划
计算土地增值税时允许扣除的项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产允许扣除的税金和加计20%扣除。其中在开发费用中进行税务筹划的空间比较大。房地产企业可以选择适当的利息扣除标准计算开发费用。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，从而达到节税的目的，实现收益最大化。
3.从税收优惠方面进行税务筹划
（1）根据我国《土地增值税暂行条例》规定，房地产开发企业建造普通标准住宅销售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。根据以上规定，房地产企业可以考虑，在建设高档住宅的同时另行建造一批普通中低档住宅，控制好楼房的容积率、面积以及价格，恰当的利用好这一税收优惠政策，在会计核算中应将普通标准住宅和其他房产分开核算，而且应该通过调整普通标准住宅的销售收入或者调整扣除项目的金额，使得普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税优惠。
（2）采用合作建房方式进行税务筹划。根据税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分配的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅房，可以通过预收购房者资金的方式，这样在内容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。一般情况下，一幢住房中地价款所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的商品房就较少，大部分由出资金的购房者分得。这样，在该房地产开发企业出售剩余部分商品房前，各方都不用缴纳土地增值税，而只有在房地产开发企业转让属于自己的那部分住房时才缴纳土地增值税，应缴纳的土地增值税额自然降低。
（3）采用代建房方式进行税务筹划。代建房顾名思义即开发商代客户进行房地产的开发建设，完成后向客户收取一定的代建费用的情况。对于开发商而言，虽取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，仅仅是提供了建筑业劳务，并收取的劳务收入，自然不属于土地增值税的征税范围。代建房不失为一种税务筹划的切入点。
（三）企业所得税的筹划
企业所得税作为大多数经济组织面对的税种，因其税率高、征收面广而成为经济组织的主要税负，房地产开发企业也无一例外的要面对这一税种。企业所得税的税务筹划可以通过利用税收优惠政策进行税务筹划，比如选择有利的行业享受税收减免，选择有利的注册地享受税收减免，同时由于房地产商品的地域性强，因此房地产开发企业在进行不同区域投资时还有区别于其他企业税务筹划的空间，即开发商通常需要建立项目公司，此时就会面临建立子公司还是分公司的选择。根据《公司法》的规定，子公司是独立法人，而分公司则不是一个独立法人，它们在税收利益方面存在差异。子公司是独立法人，在设立区域被视为纳税人，通常要承担与该区域其它公司一样的全面纳税义务；分公司不是独立的法人实体，在设立分公司的所在区域不被视为纳税人，只承担有限的纳税义务，分公司发生的利润与亏损要与总公司合并计算。由此，房地产开发企业可以综合权衡不同地区的税负和经营预期来确定项目公司的形式。
四、房地产开发企业税务筹划注意的问题
税务筹划是一项综合的财务管理活动，需要专业税务人士的统筹开展，并且要做好每个细节的规划，不当税收筹划带来的税务危机不容小觑。企业不但要承担因此造成的补缴税款、加收滞纳金或被处以巨额罚款的后果，还有可能面临刑事责任，因此在看到税务筹划优越性的同时也应看到它的严肃性、专业性和风险性。房地产企业在进行税务筹划时应注意以下几个问题：
（一）遵守税法法律、法规。房地产企业进行税务筹划必须知法、懂法、守法，不能只靠对税收政策的一知半解，税务筹划必须结合企业自身的实际情况，才能达到预期效果。
（二）税务筹划要规范化。房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，离不开规范的组织和谨慎的筹划。
（三）税务筹划要坚持多维性的原则。筹划的目的是使得企业整体收益最大化，而不仅仅是某个税种的节税，因此，要从整个企业的利益出发，做好税务筹划。
（四）提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质。税务筹划是一项综合的财务管理活动，需要专业水平高的财务人员多方权衡、细心规划，更不是变“节税”为“逃税”。
总之，税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。事实上，税务筹划是综合的统筹各种税种，通过采用多种多样的方法，使其在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，对经营活动和财务活动精心安排，满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。因此，房地产企业应该在前期开发、建设和销售等各个环节贯穿税务筹划的思想，让企业和普通购房者双双受益。
参考文献：
[1]中华人民共和国土地增值税暂行条例,国务院令,第138号,1993.
[2]国务院:中华人民共和国营业税暂行条例,国务院令,第540号,2008.
摘 要 房地产企业税务筹划是指相关的指纳税人根据我国在税法中的一些相关的规定针对相关的企业涉税事项进行的一些有效地活动，这样能够促进减轻相关的税负，同时能够实现企业的相关财务目标的对策与安排，这是房地产企业日常管理活动中一项十分重要的财务管理活动。根据房地产行业的特点，分别从如何进行所得税筹划，以及如何进行土地增值税的筹划等两个方面进行了相关的探讨，旨在能够为房地产企业的发展提供相关的指导作用。
关键词 房地产企业 税务筹划 财务管理
企业的利润会受到成本的高低的影响，影响房地产企业生产经营成本的高低会受到多个相关因素的影响，其中税收因素是一个较为重要的因素。根据我国建设部房地产业司的相关资料统计显示，各种税费能够占到占商品房相关成本的30%到40%，因此相关的企业可以采取有关措施来安排企业的相关涉税活动进而能够合法规避或者减轻自身的税负，同时还可以采取相关的防范措施来进而化解相关的纳税风险，这已经成为了房地产企业一项十分重要的财务管理工作。税务筹划的主要方向：1、递延税费缴纳时间，减轻资金的时间成本；2、从总量上减少企业实际税赋。
一、如何进行企业所得税的筹划
1、改变企业注册性质
房地产商品具有很强的地域性，因此房地产开发企业选择在不同区域进行投资，都需要建立相关的项目公司。子公司为独立法人，因此在设立区域将会被视为独立的纳税人，进而就要要承担相应的全面纳税义务；而分公司没有独立的法人资格，因此不被视为纳税人，公司就只是承担有限的纳税义务，分公司所发生的利润与亏损要与总公司进行合并来计算。在经营期间，如果分公司出现亏损，就可以抵冲一部分总公司的利润，进而减轻相关的税收负担。而且分公司与总公司之间发生的资本转移，不会涉及所有权的变动，因此不会承担相关的税收。
2、选择合理的成本分摊方法
根据国税发2009年31号文的相关规定：房地产企业成本分摊可以按照占地面积法、建筑面积法、直接成本法，预算造价法进行分摊。同时文件规定：土地成本一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。由此主体工程、内部装饰工程、机电工程就成为重点关注的项目，房地产企业应根据自身情况对成本分摊方法进行选择，合理分配成本已达到节税目的，特别是一些CBD项目，将成本大量转移至出售业态，这不仅仅节省了税金，同时还降低了自持物业的成本，为日后支持物业的升值创造有力因素。
3.合理选择费用分摊方法
目前很多房地产企业在同一城市中存在多个项目公司，但却使用一个团队进行管理，企业完全可以根据销售的进度，合理与员工签订劳动合同，将员工成本分别计入各家项目公司，相关的开办费、销售费用、管理费用也可采取与销售进度配比的方法，进行合理的配置已达到节税目的。
在所得税预缴阶段，企业在计算成本时可以选择对于自己有利的相关方法，同时已发生的相关费用及时进行核销入账。对于能合理预计发生额的相关费用以及损失，要采用预提方法计入相关费用，对以后年度需要进行分摊列支的相关费用、损失的摊销期进行适当的缩短。对于限额列支的相关费用等的摊销要选择最短的年限，尽量增大前几年的相关费用，递延相关的纳税时间。
二、如何进行地增值税税收的筹划
1.根据不同建房方式进行纳税筹划
在相关的土地增值税的税收优惠政策中，对于代建房以及合作建房的有一个较为明确规定，例如在什么情况下可以暂免征收土地增值税。
（1）合作建房。合作建房是在房屋建设完成之后自己进行使用的，可以免征收相关的土地增值税，但是建成后需要进行转让的方式，则需要补交相关的土地增值税。
（2）代建房。代建房的本质是相关的房地产开发公司代表客户进行房地产的开发，同时还要收取相关的手续费。在整个经济行为不会涉及产权的变化，因此不在土地增值税纳税范围之内，只要依法缴纳相关的营业税。这样可以在一定程度上减轻相关的营业税负担，可以免除相关的土地增值税，进而减低企业的税收负担。
2.通过分散收入的形式进行纳税筹划
土地增值税要采用超率累进税率的方式进行计税，增值额等于收入减去相关的扣除项目，增值率越高，那么对应的税率就越高。因此可以采取分散企业收入的方式，对增值额产生影响，进而对企业的税负产生影响。在实务操作过程中，可以将可分除的项目从整个房地产项目中进行剥离，并且单独进行处理，例如装修费，设备安装费以及附属设施建设费等。这样能够使上述业务的盈利免除了相关的缴纳土地增值税，进而起到增加企业利润的目的。
举例说明，例如对于A房地产开发企业来进行一个项目的开发，其中建设一栋普通标准住宅进行出售，预计售价可以达到5000万元，其中可以进行扣除的项目金额为4500万元；而建设豪华别墅为10栋，预计相应的销售额为1500万，其中可以进行扣除的项目金额为1000万元。在上述案例中，如果不分开进行核算，那么需要缴纳相应的土地增值税为（5000+1500-4500-1000）×30%=300万元；然而如果分开进行核算的话，A企业按照相应的建设普通标准，由于增值率未超过2 0%，可以享受免相应的征土地增值税的优惠，这样就需要相应的缴纳土地增值税值为（1500-1000）×30%=150万元。
3、对利息支出的筹划。
按照相关法律的规定，对于扣除项目中财务费用中的利息支出，只要是能够按转让房地产项目计算分摊同时能够提供有关的金融机构证明时，可以据实进行扣除，最高不能超过相关商业银行同类同期贷款利率计算的相关金额。对于其他的房地产开发费用，可以将土地取得成本和土地开发成本总金额的5%扣除。凡不能按转让房地产项目进行分摊利息计算或者不能提供相关金融机构有效证明的，房地产开发费用可以按照土地取得成本与土地开发成本总额的10%进行扣除。 因此房地产开发企业可以根据自身的相关情况，通过计算决定是否要提供金融机构相关的利息分摊证明，进而达到有效节税的目的。
三、关于地下车位成本的分摊
目前车位成本问题主要是由产权问题导致！
对于地下人防设施形成的车位，产权归属于相关的人防部门，因此这部分的相关成本要从总成本中进行扣除，将这部分成本分摊到销售或者自用部分的开发成本中，将其作为公共配套设施费进行分摊，因此在房地产公司的财务帐上可以不体现这部分的成本，将其成本分摊到可售业态中，降低企业所得税赋。
对于非人防性质的车位，无论地下以及地上车位是否办理相关的产权的，其成本核算都应单独列示其成本，而非全部分摊到可售业态中去。能办理单独产权的车位，可以毫无疑问的做出售处理，其成本属于所得税和土地增值税的税前扣除范围；而不能办理产权的车位，如果是销售，则是出售使用权，在部分地区视作长期出租，此时在土地增值税汇算中核算上就按出租处理，需要交纳房产税（从租），其成本不能计入土地增值税扣除项目，但在所得税中仍然可以视为销售，其成本可以税前扣除。
三、结束语
房地产企业的税务筹划是一项具有技巧性较强，高技术含量和综合性较强的企业筹划工作，相关的企业部门需要一方面要熟悉相关企业的运营状况以及国家出台的相关税收法规进行认真的学习和研究。另一方面相关的房地产企业要采取相关的合理合法的运作手段，合理利用相关的纳税筹划的方式，对企业的相关目标以及相关的实施成本进行综合考虑，做好相关风险控制工作控制风险，这样才能有效减少房地产相关的税负状况，进而有效增强企业的竞争力。
参考文献
[1]张中秀，王晓菲，李首雁.税收筹划教程.中国人民大学出版社.2005：P125-126.
[2]汪治，陈文梅.税收筹划实务.北京：清华大学出版社.2005：P1-3.
关键词：房地产 企业所得税 税务筹划 财务运用 收益
一、房地产企业税收情况概述
税务筹划，是指纳税人在国家税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财、核算等一系列经济活动的事先筹划和安排下，充分利用国家税收法规提供的优惠政策及税收法规允许范围内的技术手段，从而尽可能的获得“节税”的目的，使纳税人获得最大的税收利益。本文主要简述房地产企业所得税税收筹划的财务运用研究，在此前提下，先对我国房地产项目税收立法的整体情况概括如下。房地产项目从招投标、开发、建设到销售过程中主要涉及的税种有：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，这些税种所对应的法规为各税种的暂行条例，另外还有税收部门的规章、通知等。所以，房地产企业在进行税务筹划时，一定要对国家相关税收政策做到充分了解，同时要结合自身的情况进行税务筹划。税务筹划的分类根据类别的不同主要分为：行业、税种、经营活动三种。房地产项目的科务筹划可根据经营活动和税种的不同来进行。
二、房地产企业所得税税务筹划概述
1、房地产企业所得税税务筹划的含义
企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》是1994年工商税制改革后实行的，它把原国营企业所得税、集体企业所得税和私营企业所得税统一起来，形成了现行的企业所得税。它克服了原来按企业经济性质的不同分设税种的种种弊端，真正地贯彻了“公平税负、促进竞争”的原则，实现了税制的简化和高效，并为进一步统一内外资企业所得税打下了良好的基础。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得，我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业，其中居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在依据国家相关政策及税法规定的为前提，利用税收法规允许范围内的技术手段，结合企业自身生产、经营、投资和理财活动，尽可能选择税收利益最大化的纳税筹划形为。
2、房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析
税收筹划是在法律法规的许可范围内进行的，实质是纳税人为维护自己的权益，在遵守国家法律及税收法规的前提下，在多种纳税方案中，对企业投资、经营、理财等事先做的筹划和安排，以尽可能达到税收利益最大化方案的决策，具有合法性。合理避税的前提条件是：依法纳税、依法尽其义务，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其细则和具体税种的法规条例，按时足额交纳税款。只有在这个基础上，才能进行合理避税，才能视合理避税为企业的权利，才能受到法律和社会的认可和保护。可见，企业的税收筹划和合理避税是一体的，在广义上，可属于同一个范畴。所以，房地产企业在进行企业所得税税务筹划时要结合自己的实际情况，利用合法的财务手段，选择适合自己特点的避税筹划措施。
(1)税务筹划、合理避税有利于实现企业财务管理目标
房地产企业依据自身的特点，通过成功的避税筹划，可以为企业带来最大化的税收收益，实现企业的利润最大化，使企业更具规模，并能更好的实现企业的财务管理目标。
(2)税务筹划有利于企业财务管理水平的提高
房地产企业在进行企业所得税税务筹划的前提必须是合理、合法的，要求企业必须规范财务管理行为，以此为企业提供正确有效的财务决策，使企业的各项经营活动都能实现良性循环。为了达到合法的节税目的，房地产企业必须加强经营管理和财务管理，才能使避税筹划方案得到最好实现。因此，开展避税筹划有利于规范企业财务核算，加强财务核算尤其是成本核算和财务管理，促进企业加强经营管理。
3、房地产企业所得税的税收筹划案例分析
由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。
案例1：某公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。
案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收账款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。
实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。
三、结论
总之，税收筹划是合法的，是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下进行的，并不是要企业虚报成本、虚报支出，而是要求企业在经过合理的、不违反税收法规的前提下对企业的各经营活动和财务活动精心安排下，以达到减轻企业税负，提高企业利润的目的。
参考文献：
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房地产开发企业税负偏重,税收种类众多,包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时,由于房地产交易金额大,开发企业所缴纳的税收金额随之较大,税务筹划对税额的影响也就很显着。此外,近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响,获利空间大大缩小,迫使房地产开发企业需求成本优势。因此,需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担,提高企业的获利能力,增强企业的市场竞争力。
(二)税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段
目前,我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变,这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本,又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策,针对企业实际情况制定发展规划,有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。
(三)税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道
良好的法制环境,健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下,利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断,发现政策漏洞,有利于健全我国税制,符合房地产行业长远发展的需要。
二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略
(一)前期准备阶段税务筹划
房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先,企业组织形式的不同,导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式,从而产生税务筹划空间。其中,子公司具有独立的法人资格,可以享受政府的税收优惠政策,但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司,分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款,但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此,房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次,土地获取来源不同,项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地,也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题,前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税,后者不涉及土地所有权转移,不需要缴税。因此,房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。
(二)开发建设阶段税务筹划
开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一,在可以规避甲供材料税务风险的情况下,建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点,其施工设备的采购金额也很大,涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购,而非交由施工方自行采购,就可以避免缴纳营业税,虽然建筑施工合同金额减少,但是双方收益都会有所增加。第二,权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中,企业采用据实扣除方式,借款利息费用较高;权益资本筹资中,采用比例扣除方式,利息费用低。
(三)商品房销售阶段税务筹划
房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税,在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式,这些税收无可避免,但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税,从而合法减少纳税支出。此外,房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性,既包括房屋销售业务,又有装修业务,若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。
(四)物业持有阶段税务筹划
在物业持有阶段,通过对持有方式的合理选择,房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税,而将房产用于投资,则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用,应当分别进行核算,使房屋租金仅包括房屋本身的使用费,将家具、家电的出租改为出售,将电话费、水电费改为代收,就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。
三、房地产行业税务筹划存在的问题
虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本,但具体的纳税实践中还存在一些问题。
(一)房地产开发企业对税务筹划认识不足
房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够,这就导致了很多企业对税务筹划认识不足,不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性,甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税,这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看,由于在过去传统的经济体制下,企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自,不具备产生企业纳税筹划的前提条件,客观上限制了理论研究的发展,企业的纳税意识也相对薄弱。
(二)房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏
税务筹划人员不仅需要具备税收、
会计、财务等方面的专业基础,而且要熟悉企业的整个经营流程,同时还要能够根据自身的经营状况,制定适合企业自身的税务筹划方案。因此,人员的素质要求较高,必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺,税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。 (三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够
税务筹划给房地产开发企业带来节税效益,但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中,由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响,是税务筹划的结果偏离预期的目标,导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素,也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中,房地产开发企业往往只重视节税利益的多少,而忽视了对税务筹划风险的管理,规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。
四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议
(一)增强房地产开发企业税务筹划意识
要想增强房地产开发企业的税务筹划意识,首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别,确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行,拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说,要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益,正确理解税务筹划的含义,提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说,不仅要加强对税收法律法规的学习,树立依法纳税、合法节税的观念,还要对企业税务筹划活动予以支持,设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员,以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。
(二)重视培养税务筹划的专业人才
一方面,房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度,还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查,必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面,还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中,税务筹划人员应当坚守职业道德;在制订与执行任何税务筹划方案过程中,要坚持合法原则,不可因企业的私利损害国家利益,应立场鲜明地维护税法的权威性。
一、房地产项目公司税务筹划简述
（一）关于税务筹划的概念
关于税务筹划的概念，国内外学者并未达成统一的口径，争辩内容包括很多方面，例如对税务筹划主题的争论以及对税务筹划外延的划分，都是学者们所争议的焦点。对于企业经营者来说，无论将税务筹划以何种方式定义，其中所涵盖的包括节税、避税以及税负转嫁等内容，都应是企业经营者在进行税务筹划时所予以充分规划的内容。
（二）有关房地产项目公司的税务筹划
房地产项目公司与普通的房地产企业、房地产集团企业相比有很大的区别，它只有生产过程而没有再生产过程。以“项目”为本质组建的房地产项目公司，因项目的开始而开始，同时也因项的目结束而结束，因此，相较于普通公司以企业周期为基础的统筹，由项目决策阶段、建造阶段、销售阶段以及项目终止阶段组成的项目生命周期更适宜作为房地产项目公司的统筹感念。
根据房地产项目公司项目生命周期的不同阶段，在项目实施的决策阶段、造价阶段、销售阶段以及清算阶段均要进行相应的税务筹划，涉及包括契税、耕地占用税、企业所得税、土地增值税等等多项内容。针对房地产项目公司经营及项目特性所做的税务筹划，要充分利用国家的税收优惠政策、纳税时间、行业差异、成本费用等合理手段进行相应的税务统筹规划。
二、税务筹划实例――以共同投资的房产项目公司税务筹划原则为例
有的房产项目公司没有单独成立法人单位，但各股东实质上对其进行共同投资、共享利润、共同承担投资风险。因此，此类房产项目公司所得税应按照实质性投资收益进行税收处理。房产项目公司形成的营业利润额并入房产总公司当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。
三、房产项目公司拟定税务筹划方案
从实际杭州税务对房地产行业税务认定标准看，房地产行业税目主要有营业税金及附加、土地增值税、企业所得税。营业税金及附加的纳税基数为销售收入，固定税率约5.7%。土地增值税实行预缴形式，预售收入为纳税基数按一定比例1%预缴,。企业所得税实行预缴形式,预售收入为纳税基数按一定比例20%预计利润，计入利润总额纳税。
根据税法相关法规，笔者为房产项目公司的税务筹划拟定以下三个方案。
方案一、利用装修房分解销售收入的税收筹划。
如房地产项目部毛坯房销售价格800万元，成本400万元。需交纳营业税金及附加800*5.7%=45.6万元，土地增值税=(800-400-45.6)*30%=106.32万元。合计151.92万元。
房地产项目部装修房销售价格850万元，成本450万。把销售价分成二部分，毛坯房销售价750万元，成本400万元。装修价格100万元，成本50万元。销售房子需交纳营业税金及附加750*5.7%=42.75万元,土地增值税=(750-400-42.75)*30%=92.175万元。装修交纳营业税100*3.7%=3.7万元。合计138.625万元。税收节约(151.92-138.625)*(1+25%)=16.61875万元。而对于受让方所征收的契税也相应减少（800-750）*3%=1.5万元。
此方案较简单，操作比较方便。
方案二、成立具有法人资格的控股子公司，专门销售该项房产。
房地产项目部装修房销售价格850万元，成本450万。把此房产以700万元的结算价格卖给销售公司，销售公司再以850万元价格出售。项目部营业税金及附加700*5.7%=39.9万元,土地增值税=(700-450-39.9)*30%=63.03万元。销售公司营业税=(850-700)* 5.7%=8.55万元。合计111.48万元。税收又节约(138.625-111.48)*(1+25%)=33.93125万元。
此方案较第一方案节税，但需成立公司。
方案三、利用股权转让避税。
房地产项目部通过一揽子协议将销售行为转化为股权转让。房地产项目部成立控股子公司“某某商厦有限公司”，利用注册资金和向母公司借款建楼。竣工后将该控股子公司的全部股份转让给事先确定的最终用户，最后收回借款。在该项筹划中，由于“某某商厦有限公司”的法人主体资格未发生改变，一切与产权过户相关的税种完全规避，软件园项目部只需就股权转让的增值部分缴纳企业所得税即可。
此方案最节税，但需各方配合，最繁，难操作。
另外，企业在销售房产过程中如出现滞销，则可将未售房产转为出租房。企业一旦出现房产滞销，其潜在成本的增加极其巨大，可将其出租以摊低成本。虽然出租房屋要缴纳房产税、营业税，而且收入并入企业应纳税所得额，但税负不会超过收入，对企业而言还是利大于弊。一些有扣除限额的二级科目注意筹划。如属于没有扣除限额的会议费注意单据的齐全，避免计入有扣除限额的业务招待费等。
关键词:税收筹划;房地产开发企业;财务管理;应用
一、引言
房地产开发行业是近年来发展迅速的行业之一，房地产开发企业面临着严重的市场竞争问题，而涉税问题属于法律层面的重要问题，如何合理缴税、合理节税避税成为房地产开发企业管理人的共同问题。房地产开发本身属于运行周期比较长的项目，企业盈利浮动空间较大，若不能提前做好税收筹划，房地产开发企业就不得不面对优惠政策享受不到、多缴税、税务风险高的一系列问题，纳税支出也将成为企业运行成本提升的主要原因。
二、税收筹划概述
税收筹划是指企业在不违反国家税法规定的前提下，通过事先筹划的方式来合理避税、节税来达到涉税零风险的行为，使企业自主完成的内部管理活动，能够有效为企业控制运行成本、扩大利润空间提供推动力，是现代企业重要的内部管理工作之一。税收筹划具有合法性、明确的目的性，是符合国家税法立法意图的企业行为，有助于企业的可持续发展，也有助于国家经济的稳定发展。
三、税收筹划在房地产开发企业财务管理中的特点和必要性
(一)房地产开发企业财务管理税收筹划的特点
第一，税收筹划具有合法性。这一点房地产开发企业税收筹划也不例外，房地产开发企业在进行税收筹划时必须以国家税法为基础，遵循国家税法的要求，否则，就会将原本的合法税收筹划变成违法的逃税，反而会增加企业的税务风险，影响企业的正常生存和发展。第二，税收筹划符合房地产开发企业的运行需求。房地产开发企业进行的税收筹划，是为了在应交所得税产生之前根据税法要求、新会计准则要求、行业和自身发展需求进行合理调整，对不必要的涉税行为进行规避，节约纳税金额，合理规避一部分不必要的税款，最大程度上提高企业生产经营行为的合法、科学水平，控制成本支出，提高经济效益。第三，税收筹划具有准确性。房地产开发企业所进行的税收筹划涉及企业的每一个部门，影响到各个部门的传统资金运转方式、货物采购方式、人员调动方式，牵一发而动全身。房地产开发企业进行税收筹划时，必须要提高筹划的准确性，提高每一笔资金的利用率，将每一笔利润的分配合理化，保证财务报告中数据的准确性，保证税收筹划方案准确落实于企业部门中，得到顺利地开展。
(二)房地产开发企业财务管理中进行税收筹划的必要性
1．税收筹划能够提升企业的财务管理效率
在房地产开发企业的日常运行中，投融资、项目推进、应付款项支出、应收账款回收、员工福利待遇支出都属于财务管理问题，也都牵涉纳税问题，即使不牵涉企业纳税问题也会涉及员工个人所得税缴纳问题，可以说，几乎所有的财务管理都与税收筹划有关联。因此，房地产开发企业财务管理中加入税收筹划十分有必要，能够有效提升财务管理的效率，使每一笔资金都以正确的方式、在正确的时间、用在正确的地方，切实提高企业资金利用率。
2．税收筹划有助于企业实现战略性发展目标
房地产开发企业的战略性发展目标归结到底就是追逐最大的利润，在此过程中，企业必须从控制成本、提高经济效益两方面入手。税收筹划是关系到企业税务成本支出的重要管理活动，企业税务管理人员进行税收筹划的最终目标是合理的节税、避税，最大程度上利用纳税优惠政策，在法律允许的范围内减少纳税总额，降低企业在纳税上的成本支出。税收筹划还关系到企业的税务风险问题，若税收筹划工作不到位，企业没有合法纳税或避税方式不合法，都会给企业带来更大的税务风险，影响企业的正常运行，影响企业经济效益的创造。从这两方面来看，税收筹划是企业实现战略性发展目标的必要工作，税收筹划做得好能够推动企业尽快实现发展目标。
四、税收筹划在房地产开发企业财务管理中的具体应用措施
(一)提高税收筹划方案的可行性
房地产开发项目的开发过程中始终存在许多的不确定因素，项目的变更、国家某一方面政策的变化、市场价格的变动都会影响项目的推进和最终经济效益。因此，房地产开发企业必须在投资项目前进行合理的评估，从土地成本、建设成本、项目收益等方面评估企业能够从中获取的利润空间，提高项目的可行性。对于房地产开发企业来讲，房地产开发项目是他们涉税的大头，项目的投资、负债、收益都会牵扯到企业的纳税金额变化，这也是房地产开发企业税务管理人员必须联合财务管理人员进行可行性评估的主要原因。在完成项目的评估后，税务管理人员还要进行税收筹划方案的可行性评估，根据项目的融资模式、投资方式来筹划合理的投融资时间点、方式、结算渠道，合理降低企业在此过程中的税负。除此外，房地产开发项目中涉及的资金额度通常比较大，大笔资金收入需要集中纳税，而国家在此方面往往有一定的优惠政策，税务管理人员要根据国家优惠政策调整投融资方式，尽可能多的享受优惠，尽可能在合法合理范围内降低企业的纳税金额。
(二)强化对税金风险的管控力度
税金是指房地产开发企业财务账户中专门用于纳税的资金，这部分资金要进行专项管理，专款专用，不可随意调用。房地产开发企业的税务管理人员的税务筹划工作，包括事前风险评估、事中管理、事后监督等工作都会在税金的应用上得到一定的体现。因此，企业财务人员要做好对税金的监控工作，全面开展预算、核算管理工作，并每月、每季度、每年进行税金使用情况的分析和报告，为接下来的税务筹划工作提供基础数据支持，最大程度上避免税金风险。
(三)加强增值税发票管理
增值税发票是企业纳税申报、享受优惠政策的重要工具，必须引起税务管理人员的重视。增值税发票与传统的营业税发票有较大的不同，房地产开发企业税务管理人员要做好票据的管理，保证每一张发票的开具名目、细节准确，保证增值税发票能够在抵税、享受优惠时真正发挥出作用。房地产开发企业在关于资金支出的方面要寻找好的合作伙伴，确保合作伙伴能够在资金支出后出具正确的增值税发票，保证己方享受优惠政策，保证成本的降低。
【关键词】 房地产;合作开发;税务
一、项目合作开发方式
1.以物易物式合作建房。是指由一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
2.项目独立核算法。以拥有土地的一方企业为主体,另一方资金以协议借款方式参与项目的开发,并约定对项目税后利润的分配方式。
另外,还有新设公司合作建房,开发企业采取增资或股权部分转让方式吸收外部投资。
在上述4种合作方式中合作方承担的责任和享有的权力不尽相同,但对投资各方的利益分配上只要方案得当,均能达到相同的结果。
二、项目合作开发方式的税务分析筹划
(一)以物易物式合作建房
1.土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。实际业务中由于土地使用权证在甲方。参与合作建房的开发产品如果是对外出售的商品房,因涉及办理房产证和施工许可证等,比较复杂,实际操作性较差,一般房地产企业不会考虑此种方法。
2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。如甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业一租赁业”征营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
所得税处理方面,开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,该项目未成立独立法人公司,开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的,开发企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方(即合作、合资方,下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
土地增值税方面,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。这种方法适合参与合作建房的双方出于自用目的,因土地出租,办理相关产权证较困难,不适合对外出售的开发产品。
(二)项目独立核算法
国税发【2006】第031号规定:开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:
(1)开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
(2)投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利,凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
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