时间：2023-09-22 15:04:38
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产经济学问题，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词:杜能原理;房地产区位
区位在房地产投资中占很重要的地位,这一地位是不可取代的,在房地产经济的著作中我们常常看到这一点｡区位在不同的行业所占据的位置是不相同的比如对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说,距城市的中心区域较近,它需要的是有较高人流量,具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区,这往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润｡因此,商业企业对城市中心地区的土地投标地租就较高｡而对于工业企业来说,土地投入的地理位置是否居中往往并不重要,重要的是与其前､后序产业相互毗邻,要有良好的供､排水条件和便利的交通运输条件等｡以降低他的成本和城市扩张引起的不必要的损失｡而商业企业他要求距城市的中心区域较近,它需要的是有较高人流量的地区｡
这样,城市中心地带就一般被商业企业所占用,并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心｡而商业中心又可依照其功能层次和辐射范围,分成高､中､低不同的几个级别｡而工业往往聚集在距车站､码头等运输集散地较近的地方向外辐射｡
当然影响区位选择的因素有很多,如土壤､地形､气候､矿产资源等自然因素;又如市场､交通､政策､技术等社会经济因素,都会影响区位选择｡
房地产投资区位的选择对不少开发商进行房地产投资时都是一个很难抉择的问题,一方面他们面临土地价格的上涨过快和投资成本的增加;另一方面又面临消费者收入增加缓慢的难题,这就意味着消费者对房地产区位和价格存在更多挑剔｡
在西方经济学中我们会得到很多理论如:杜能原理､同心圆理论等等｡
下面我们通过这些理论来看一看房地产住宅投资区位的选择｡
我们知道消费者在购房中主要考虑的是方便程度;当然这是人所共知的,由此我们想到了西方经济学的的一些理论如:杜能原理,在杜能原理中我们得到了公式I=(P- C-SK)Q;I定义销售收入､P农产品市价､C农产品成本､K为农产品交通时间耗费､S为运费我们将公式重新定义为
R=P- C-K我们将其R定义为购房后的时间效用､P为购房人每天可消耗的时间､C为购房后生活必需品的交通时间耗费､K为购房后的交通时间耗费(K实际上是两个变量我们在下面讨论)｡如果市场价格P一定(一年内)在公式中有两个变量C､K,那么消费者在讨论购房时主要考虑的是C､K的问题了,这样我们大家就一目了然了｡
我们先来讨论C(C为购房后生活必需品交通时间耗费)｡在一般家庭消费中生活必需品支出占有重要地位,而生活必需品交通费用支出却是不可忽略的｡生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了,我要强调的是随着人民生活水平的提高一些酒吧､餐厅和歌厅也走向百姓生活｡当然在一些住宅一层的铺面出租也能满足一些消费者的需求,但对一些中层收入家庭来说这是不够的,因为对大部分中层收入家庭来说他们愿意到较有档次的地方消费,这合乎马斯洛需求层次论｡对大多数开发商来说占有较多的中层收入家庭的市场就意味着占有较高的市场占有率｡
对于C(C为购房后生活必需品交通时间耗费)的理解我认为可以使用追求效率型模型,(寻找需求点与区位点间的总移动费用最大化――中值问题:总移动距离最小化的地点成为中值)目标函数
目的:使每个居民都能得到一个设施,其费用最小;最终居民与设施均达到效率最大化｡
下面我们来谈谈K(K为购房后的交通时间耗费)｡这里我们把SK定义为消费者关心的一些项目如:子女上学问题､到工作单位的交通便捷程度､到医院､到父母居住地的距离等等｡我们先以子女上学问题为例来谈谈,假设子女上学问题在家庭中占主要地位,而需要照顾的子女一般为小学和中学｡家长为子女选择就读的学校一般为教学质量较好的学校,我们设它为B点､设居住地为A点､家长的工作地为C点｡家长对上下班与接送子女所耗用的时间之和即为AB+CD,
AB+CD这一距离如何来确定呢,我们知道人保持某种状态的时间是有限的,时间过长必然产生疲劳,从而就会放弃某种活动｡根据测算,一般情况下儿童疲劳时间的极限为40-60分钟,成人为90-150分钟｡普通人休闲步速为30-40米/分(我们还可以以公交时间､出租车时间来计算｡当然要看投资人的目标市场的选择),那么我们得到150分钟×40米/分钟=6000米
一般这个时间为10-15分钟(12点下班到两点半上班减去吃饭午睡时间)｡这样我们就得到了以B､C点的一个椭圆｡在这个范围以内的任何一点都是较理想的｡当然AB+CD所耗用的时间可以是代步工具所达到的｡有人会提到寄宿学校,但我们都知道在这一时间无法达到的情况下是人们的被迫选择｡
对于K(K为购房后的交通时间耗费)的理解我认为可以将投资方即将选择的区位看成是公共设施可利用追求效率型模型的目标函数
说明:被覆盖的最大化人口,可以从该区位所在的常住人口加上新建小区可入住人口减去空值｡这样我们就得到了一个以K为半径的圆｡
我们在这里只说到两个因素加上其他的因素如到繁华的商业区､到医院､到父母居住地和消费者的其他偏好我们就可以构建出以下的区位,在这一区域的则不属于居住繁华区,即这一区域内为住宅的黄金区域,超过这一界限的对于消费者来讲效益递减｡
对于商业物业来说若干个黄金住宅的区域就成了B､C点,B､C点构筑的椭圆也就成为商业物业的合理投资区位,而AB+CD所耗用的时间可以为在1-2个小时之间(星期六､日,一个家庭愿意耗用的时间)｡
参考文献
[1]曹振良.房地产经济学通论[M]. 北京:北京大学出版社,2003,(6).
[2]王春生.房地产经济学[M]. 大连:大连理工大学出版社,2001,(10).
由中国高等院校房地产学者联谊会、《经济研究》编辑部和浙江工业大学经贸管理学院联合主办的“2010年中国房地产学术研讨会暨高校房地产学者联谊会” 10月30-31号在浙江杭州召开。会议由浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授主持，浙江工业大学副校长陈杰教授、《经济研究》编辑部常务副主编郑宏亮研究员、华东师范大学张永岳教授分别代表主办单位致辞。
中国社科院经济研究所副所长张平研究员作了“中国货币信贷政策和房地产市场”主题报告，深入分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学水利土木学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉教授作了“住房价格统计指标体系与住房价格研究”主题报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨，提出了改进方法。北京大学不动产鉴定中心主任冯长春教授作了“城市化与房地产”主题报告，围绕城市化的内涵、趋势，城市化与房地产发展的战略重点和主要任务介绍了研究成果。同济大学施建刚教授作了“以房价为核心的房地产市场分析”的主题报告，描述了住房价格“涨跌”的分析框架，并对住房价格走势及其影响因素做了探讨。浙江大学社会科学学部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授作了“房地产市场调控政策动态与市场周期走势”的主题演讲，对当前宏观调控中的“限购令”、“房产税”等热点问题做了分析。华中师范大学艾建国教授作了“对完善经济适用房制度的思考”主题报告，对经济适用房制度中存在的问题作了总结，并提出政策建议。南京大学高波教授作了“关于房地产税制改革的思考”的主题报告，对开征房产税带来的预期效果，实施难点做了分析。最后，浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬院长做了“公共租赁房若干问题研究”的主题报告，对公共租赁定位问题、建设管理问题、进入退出机制做了精彩演讲。
本次大会共有来自清华大学、中国人民大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、同济大学、中央财经大学、上海财经大学等全国50余所高校、100多位学者集聚一堂，对提交的100多篇学术论文作了分组讨论与交流。小组讨论主题包括“房地产与宏观经济”、“房地产价格与波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产金融”、“房地产开发与物业管理”、“房地产学科探讨与其他”。在学术论文研讨之外，大会还对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”等课题教学中的经验、问题进行深入、热烈交流。最后，经过论文评审委员会评审，确定获得一、二、三等奖的优秀论文，并颁发了荣誉证书和奖金。
[关键词] 房地产 区位 杜能原理 时间效用
区位在房地产投资中占很重要的地位，这一地位是不可取代的，在房地产经济的著作中我们常常看到这一点。区位在不同的行业所占据的位置是不相同的比如对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说，距城市的中心区域较近，它需要的是有较高人流量，具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。因此，商业企业对城市中心地区的土地投标地租就较高。而对于工业企业来说，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是与其前、后序产业相互毗邻，要有良好的供、排水条件和便利的交通运输条件等。以降低他的成本和城市扩张引起的不必要的损失。而商业他要求距城市的中心区域较近，它需要的是有较高人流量的地区。
这样，城市中心地带就一般被商业企业所占用，并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心。而商业中心又可依照其功能层次和辐射范围，分成高、中、低不同的几个级别。而工业往往聚集在距车站、码头等运输集散地较近的地方向外辐射。
当然影响区位选择的因素有很多，如土壤、地形、气候、矿产资源等自然因素；又如市场、交通、政策、技术等，以及社会经济因素，都会影响区位选择。
房地产投资区位的选择对不少开发商进行房地产投资时都是一个很难抉择的问题，一方面他们面临土地价格的上涨过快和投资成本的增加；另一方面有面临消费者收入增加缓慢的难题，这就意味着消费者对房地产区位和价格存在更多挑剔。
在西方经济学中我们会得到很多理论如：杜能原理、同心圆理论由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年总结出来的）、扇形理论（Sector Theory）霍伊特（Homer Hoyt）于1939年创立的、多核心理论最先是由麦肯齐（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）于1954年加以发展等。
下面我们我们通过这些理论来看一看房地产住宅投资区位的选择。
我们知道消费者在购房中主要考虑的是方便程度；当然这是人所共知的，由此我们想到了西方经济学的的一些理论如：杜能原理，在杜能原理中我们得到了公式
I=（P- C-SK）Q；I定义销售收入、P农产品市价、C农产品成本、K为农产品交通时间耗费、S为运费
我们将公式重新定义为
R=P- C-K我们将其R定义为购房后的时间效用、P购房人每天可消耗的时间、C为购房后生活必需品的交通时间耗费、K为购房后的交通时间耗费（K实际上是两个变量我们在下面讨论）。如果市场价格P一定（一年内）在公式中有两个变量C、K，那么消费者在讨论购房时主要考虑的是C、K的问题了，这样我们大家就一目了然了。
我们先来讨论C（C为购房后生活必需品交通时间耗费）。在一般家庭消费中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通费用支出却是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要请调的是随着人民生活水平的提高一些酒吧、餐厅和歌厅也走向百姓生活。当然在一些住宅一层的铺面出租也能满足一些消费者的需求，但对一些中层收入家庭来说这是不够的，因为对大不分中层收入家庭来说他们愿意到较有档次的地方消费，这合乎马斯洛需求层次论。对大多数开发商来说占有较多的中层收入家庭的市场就意味着占有较高的市场占有率。我们也了解到生活必需品交通费用支出也在购房中起到一定的影响。
对于C（C为购房后生活必需品交通时间耗费）的理解我认为可以使用追求效率型模型，（寻找需求点与区位点间的总移动费用最大化――中值问题：总移动距离最小化的地点成为中值）目标函数 min Z=∑∑ aidijxij
约束条件：∑xij=1
yj―xij≥0
∑yj=P
xij=0，1；yj=0，1
式中，ai为地点i的需求；dij为地点i和地点j间的最短距离；
xij：地点i的居民如利用地点j的设施，则为1；否则为0；
yj：地点j布局设施时为1；否则为0
P为设施数
目的：使每个居民都能得到一个设施，其费用最小；最终居民与设施均达到效率最大化。
下面我们来谈谈K（K为购房后的交通时间耗费）。这里我们把SK定义为消费者关心的一些项目如：子女上学问题、到工作单位的交通便捷程度、到医院、到父母居住地的距离等。我们先以子女上学问题为例来谈谈，假设子女上学问题在家庭中占主要地位，而需要照顾的子女一般为小学和中学。家长对子女在选择就读的学校一般为教学质量较好的学校，我们设它为B点、设居住地为A点、家长的工作地为C点。家长对上下班与接送子女所耗用的时间之和即为AB+CD。
AB+CD这一距离如何来确定呢，我们知道人保持某种状态的时间是有限的，时间过长必然产生疲劳，从而就会放弃某种活动。根据测算，一般情况下儿童疲劳时间的极限为40分钟～60分钟，成人为90分钟～150分钟。普通人休闲步速为30米／分～40米／分（我们还可以以公交时间、出租车时间来计算。当然要看投资人的目标市场的选择），那么我们得到150分钟×40米／分钟=6000米
一般这个时间为10分钟～15分钟（12点下班到两点半上班减去吃饭午睡时间）。这样我们就得到了以B、C点的一个椭圆。在这个范围以内的任何一点都是较理想的。当然AB+CD所耗用的时间可以是代步工具所达到的。有人会提到寄宿学校，但我们都知道在这一时间无法达到的情况下是人们的被迫选择。
对于K（K为购房后的交通时间耗费）的理解我认为可以将投资方即将选择的区位看成是公共设施可利用追求效率型模型的目标函数 min Z=∑∑ aidijxij和最大覆盖原理（指在距设施一定的范围内，尽可能向更多的居民提供服务为目的，即距离各设施一定范围内包含的需求地域最大化）。
目标函数 max Z =∑aizi――被覆盖的人口最大化
约束条件：∑yj ―zi≥0――能够覆盖地点i的至少有一个以上
∑yj=P
zi =0，1；yj=0，1
式中，zi：地点i被设施覆盖，则为1；否则为0；
yj：地点j布局设施时为1；否则为0
P为设施数
说明：被覆盖的最大化人口，可以从该区位所在的常住人口加上新建小区可入住人口减去空值。这样我们就的到了一个以K为半径的圆通过其他西方经济需理论如：
我们在这里只说到两个因素加上其他的因素如到繁华得商业区、到医院、到父母居住地和消费者的其他偏好我们就可以构建出以下的区位，在这一区域的则不属于居住繁华区，即这一区域内为住宅的黄金区域，超过这一界限的对于消费者来讲效益递减。
对于商业物业来说若干个黄金住宅的区域就成了B、C点，B、C点构筑的椭圆也就成为商业物业的合理投资区位，而AB+CD所耗用的时间可以为在1小时～2个小时之间（星期六、日，一个家庭愿意耗用的时间）。
参考文献：
[1]曹振良:房地产经济学通论.北京大学出版社,2003.6
[2]王春生:房地产经济学.大连理工大学出版社,2001.10
[3]曾诗鸿:西方经济学.出版社:经济科学出版社
[4]刘洪玉:房地产开发.首都经济贸易大学出版社,2006.1
[5]李王鸣叶信岳祁巍锋:中外人居环境理论与实践发展述评
[6]李书友:城市商业规划与网点布局.北京工商大学经济学院副教授
【关键词】房地产；高库存原因；去库存
一、蚌埠市房地产库存现状
在近十年来，房地产市场得到了空前的发展，房地产企业对市场前景保持乐观预期，导致房地产开发超出人们的需求。蚌埠市房地产商的住房投资额一直保持增长状态，且增幅明显。1999年蚌埠市住房市场投资额仅为39571万元，而2015年，数据已经增长近70倍，住房投资额为2791223万元。在2014年前，住房投资额增长率一直处于波动上升，从2014年后在去库存大背景下增长比例才稍有下降，但是投资总量仍然存在。但是蚌埠市住房需求有限，又由于近年房价上涨，有效住房需求进一步减小，导致整个市场供过于求，形成住房库存。蚌埠市采取了一系列去库存措施，截止2016年12月31日，蚌埠楼市库存量为20276套，仍然需要继续努力。
二、库存形成原因
（一）经济发展水平
2000年以来，我国经济迅速发展，居民生活水平不断提高，可支配收入不断增加，为住房市场的发展注入了动力，所以房地产市场经历了蓬勃发展的十多年。但是随着经济新常态的来临，我国经济发展将由高速发展阶段进入中高速发展阶段。伴随着经济发展的放缓，房地产市场必然会受到冲击，蚌埠作为一个三线城市，当然也不能免受影响。经济的下滑导致人们对未来预期失去信心，而贷款买房的压力只会随着现实越来越重，所以人们可能会更多的处于犹豫阶段。从另一方面来看，蚌埠仅是一个三线城市，发展水平有限，并且城市配套设施不够完善，不能有效地吸引外来人口居住本市。虽然蚌埠市有十余所高校，但是大多数高校毕业生表示都不会留在蚌埠，而是选择更具发展潜力的大城市就业生活，因为蚌埠市经济发展水平相较于大城市没有竞争力，而且就业岗位有限。
（二）地区人口流动
三四线城市较一二线城市的库存压力较大，很大一部分原因在于常住人口的流出。蚌埠市外出半年以上人口比例在2005年以前不足1%，但是从2006年开始，比例均在10%以上，并且整体处于上升，最后处于20%左右波动。这导致蚌埠市的常住人口长期低于户籍人口，有效住房需求低于理论估计水平。数据表明，绝大部分本蚌埠人外出均选择江K、浙江以及上海等富饶地区。由于蚌埠市经济发展水平有限，部分人选择外出打工，或者经济较好的市民会搬去大城市生活发展。人口流失的同时，也造成了财富的流失。这对蚌埠市房市的发展造成了一定的阻碍。
（三）政府土地财政
近年来，不仅中央出现财政赤字，地方政府财政赤字情况也比较严重。而土地出让金以及与房地产相关的税收成为了政府重要的财政收入来源。所以从这个角度考虑，政府出让了超出市场需求的土地，因此造成了住房的过量供应。另一方面，政府在土地供应方面具有垄断权，土地市场属于寡头垄断市场，政府拥有定价权。过高的土地成本增加了房地产商的建房成本，所以导致房价高居不下，而消费者才是真正的承受者，所以最后有部分人无力承受高涨的房价，住房销售遭到了阻碍。
（四）房地产供应周期
住房不类似于一般商品，建设周期比较长，供给对价格的反应要滞后一段时间，因为供给的调整需要一段时间才能实现，表现为蛛网现象。在房地产火爆的时候，在市场经济中，房地产商追求利润最大化为经营目标，加大投资力度，而且，高额利润吸引新的竞争者进入房地产市场。但是房屋建成竣工可能在两三年之后，在此期间还是会有源源不断的住房供应，由此，可能会造成住房供过于求。
（五）住房供给结构失调
随着库存的增加，各种用途的商品房库存均在增加，然而比例明显出现了差异。研究蚌埠市近五年各种用途的房待售面积可知，商品住宅待售面积占房屋总待售面积的比例不断提高，2010年占比仅为38%，而在2011年飙升至约57%，随后几年均占据库存面积的一半以上，2013年高达60%。在房地产市场中，商品住房市场确实是举足轻重的，不乏刚性需求和改善居住条件为原因的需要，但是，蚌埠市常住人口有限，市场已经逐渐趋近饱和状态，如果仍然大规模采用旧模式开发，必定会自食其果。另一方面，随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们对户型的偏爱程度也在发生变化，90平米以下的住宅库存越来越高，而144平米以上的大户型住宅库存比例却处于下降。这表明随着人们的可支配收入增加，人们更愿意在自己的最大支付能力范围内选择面积更大的住宅，过一个更舒适的生活。当然，这里面包含了首次购房需求，还有一个不容忽视的需求就是改善住房条件，在这种情况下，大面积的住宅更受到人们的喜爱。然而住房供给的调整并没有跟上消费者需求的变化，才导致库存的攀升。
而关于商业营业用房的库存比例，早在2010年该用途的房屋待售面积占房屋待售面积的62%，而在2013年达到最近几年的最低水平32.3%。从这个比例我们可以清晰地看出蚌埠市近几年商业的发展。由于整个城市经济的发展，越来越多的商家愿意入驻蚌埠，比如万达城市广场的建立吸引了一大批具有实力的商家入驻。这又带给了房地产商一个更好的预期，于是继续加大对商业营业用房的投资力度，但是蚌埠市仅是一个三线城市，消费潜力有限，所以房地产商过于乐观的预期导致供过于求。近两年，我国处于经济新常态下背景下，整体发展汗速度下降，另外由于电商的冲击，于是不可避免地在2014年和2015年，商业营业用房库存比例重新回升。
三、化解蚌埠市房地产高库存的路径
房地产市场的健康发展对经济的增长有重要意义，对国民生产总值的增长有重大影响。房地产市场与建材市场、水泥市场、装修市场等联系密切，下游产业众多，因此房地产去库存值得引起我们足够的重视。积极探索房地产去库存战略，降低库存压力，消除潜在风险，才能促进房地产产业平稳健康发展。
（一）促进经济发展，优化产业结构，扩大就业
城市经济的发展对房地产市场的发展有推进作用，城市经济条件优越，才会吸引人口流入。而蚌埠市作为工业城市，更应该优化产业结构，实现资源更加有效合理的配置。审视蚌埠市产业发展结构，发扬优势产业，比如推进化工产业向精细化发展，推动玻璃产业与国际化接轨等。同时大力发展新兴产业，创新发展，城市发展才会更有动力。与此同时，必然会与更多的就业机会，可以吸引毕业大学生留在蚌埠市发展，农民工进城落户也会更有生活保障。
（二）切实推进户籍改革制度
在刺激农民进城买房的同时，应推进户籍改革制度，使农民进城买房之后的生活有保障，同时外来常住人口也可以享受与本地人相同的待遇，解决子女上学问题、医疗问题以及公共服务问题等等，使所购之房具有含金量。不能享受到完善的配套设施，商品房的价值就会大打折扣，那么新引力也就不够。
（三）创新棚户区安置和住房保障方式
棚户区安置均统一选址统一搬迁，新房建设周期长，对于选址拆迁户众口难调，户型也难以满足人们的偏好，所以棚户区改造遇到了众多阻碍，一些拆迁户不愿配合，成为钉子户。采用货币化安置政策，虽说带来了适度的灵活度，拆迁户可以凭借补偿款自由选择心仪商品房进行购置，既缓解了去库存压力，又解决了棚户区安置问题。但是，不可否认，我们无法保证这一笔补偿款一定会流入房市。面对突如其来的一笔巨款，确实有一小部分人经受不住诱惑可能进入了赌场，导致财屋两空，引起一系列社会问题，也有部分人选择搬去外市。这减小了对去库存的促进作用。“房票”政策确实可以避免这些问题，值得借鉴。房票安置既保证了被征收人一定的自主选择权，又体现了利益最大化。房源是本市已经被政府收购的商品房，户型以及地段选择范围比较广，房票只能被征收人使用，并且有规定的期限，对房地产去库存的效果短期内就可以十分明显。在保障住房方面，在高库存背景下新建保障住房已经没有必要，可以充分利用闲置商品房。
（四）推动发展住房租赁市场
考虑到部分人实在无购房能力但是又有刚性需求的情况，发展体制健全的住房租赁市场显得尤为必要。对于刚进入社会的年轻人或者外来人口，租赁房屋都是首要选择，这是一个很大的市场需求。但是目前，住房租赁法规不够完善，参与住房租赁交易的多为老房。逐步完善法规，加强对中介机构的监管，将小户型住宅或者闲置的商业营业住房经过改建后纳入租赁体系，推动住房租赁市场发展，有利于缓解库存压力。在房屋供应方面，调整供应结构，结合蚌埠市住房实际情况，将新建租赁房纳入规划体系。
（五）调整商品房供结构
住房需求是复杂多变的，应该及时根据市场需求调整供应结构。不可否认，实体经济遭受了电商的猛烈冲击，所以商业营业用房需求将趋于不增或者下降趋势，蚌埠市目前已经有万达广场、银泰城、海亮广场等城市综合体，这部分市场已经逐渐饱和，不可再随意开发此类房产，否则很有可能沦落为淮河文化广场的境况。而对于住宅，在控制供应总量的同时，应调整户型比例。保障性住房和租赁住房适宜小面积，而商品住房可以适当增加大面积户型的住房。
（六）控制房地产用地供应量
形成住房库存的直接原因就是供过于求，在刺激需求的同时，应合理控制住房供应。最直接有效的方法就是严格控制地产用地供应量，只有从源头上进行管理，整个房地产行业的发展才能长期健康发展。尽管土地收入是政府的重要财政收入来源，但是财政收入不可过分依赖土地，另一方面，在如今高库存的背景之下，政府应该意识到过量的土地供应必定会导致住房商品的大量供应。政府应具体考察库存量以及新增住房需求，经相关部门考证研究后发放适量土地。（指导老师：郭利京）
参考文献：
[1]彭兴韵，费兆奇.房地产市场寻求新均衡加速去库存[J].上海证券报，2015：1-7
[2]倪鹏飞，丁如曦.楼市去库存的目标原则与路径[N].经济参考报，2015：12-11（008）
[3]谢逸枫，农民工进城“去库存，要打组合拳[J].产业，2016（1）：38-41
基金项目：
本文属安徽财经大学2016省级大学生创新创业项目《三线城市房地产市场去库存研究――以蚌埠市为例》（项目编号：201610378726）阶段性研究成果。
可如今有好多芝麻绿豆大的事儿我反倒弄不明白了，这其中自然有我不学无术的因素，但也可能是被“狡猾”的人给“忽悠”傻了。
几天前，女儿对我说：“你会写文章，我不会写文章，你觉得你聪明，那我考一下你的智力如何。”我说：“来吧!”女儿说：“有一位又聋又哑的人，到商店买钉子，便对售货员做了一个左手两个指头立在柜台上，右手握拳做敲击状的手势。售货员便给他拿来一把锤子，聋哑人摇摇头，晃了晃立着的那两根指头。售货员明白了，聋哑人想买的是钉子。接着又进来一位盲人，他要买的是一把剪刀，请问老爸，盲人将会怎样做?”太简单了，我伸出两个指头，做出剪刀的形状。女儿一看就笑了：“哈哈，你答错了，盲人不用手势，买啥说话就是了。”
女儿这个小把戏有点像赵本山的忽悠小品，愣是把明白的人给弄傻了。这样的“智慧”能算智慧吗?谁先做套，谁占主动嘛。都是逗你一笑了之的，并无歹意。可有些事儿就不这么简单了。
比如，杂文家王乾荣在《杂文月刊》四期上批评一位黄教授，黄教授在给北京大学的两个MPA班上课时做了个测验：“你们是否同意中国房地产是暴利行业这个观点?”结果95％以上的同学同意。他又迫问：“暴利的标准是什么?是利润总额，利润率，营业利润率，资产利润率，年利润率，还是项目利润率?”这下子，立马把众学子窘得目瞪口呆，全都傻了。黄教授接着又问：“仍然认为房地产是暴利行业的请举手。结果不到10％的人举了手。”
我不知道MPA中的学子有多少人算明白的，但“精确率”应该高于“糊涂率”(老夫也学用“率”来说话)。但经黄教授这么一搬弄，不也都傻了吧唧了吗。
那么，老夫也套用一下黄先生做学问的手法，我有个问题想考考黄先生这样能把明白人弄傻的学者，你说我们草原上的屎壳郎推出一个屎球，其屎的粘合力、空气的湿度、草叶上的露珠数与屎球滚动时的碾压力在成功率中的各自作用的比例为多少?
其实知道不知道，那也不就是个屎球吗?房价的利率越多就越是暴利，经济学家、数学家的责任就是把最复杂的东西简化了，就像陈景润最后证明的不也就是1+1的问题吗。地球人都知道房地产是暴利，这么一件人人明白的事儿，你能把大家都弄傻了，这除了卖弄点小聪明，能算学问吗?
房地产市场是健康的
“多年调控并没有收到良好的效果，其根本原因在于，调控是在试图用政治和道德的观点来解决复杂的经济学问题。”李战军认为多年来每一轮的房地产宏观调控政策都不是新的政策，而是之前失效或未落实的原有政策的拼接和重组。“政策一手压需求，一手压供给，并不符合科学发展观，也不符合经济规律，非但无助于房价的压制，反而推动了房价的上涨。”
虽然房地产业和市场本身存在着各种问题，一些问题也不是中短期内所能解决的，但李战军认为其总体仍然处于健康的状态。“中国房地产市场是一个中国老百姓不断改善住房需求的市场，其发展历程总体上是顺畅和稳定的，并非是一个充满泡沫和投机的邪恶市场。所谓的房价泡沫不能简单归结于房地产业和企业本身，主要因素是多年来中国人民币和信贷的规模化超发。长期存在着通货膨胀，造成了包括房子在内的所有商品都在涨价。而房产作为投资保值增值的最好载体之一，也备受老百姓的青睐。”
到2013年一季度，中国M2余额已经达到103万亿元。近几年，我国新增货币贷款规模一直处于每年7～9万亿元的水平。这些经济数据都处于世界最前列。
“作为投资品的商品住宅，正成为吸纳沉淀超发货币和实现老百姓家庭财富稳定的最好载体。”李战军认为，楼市的泡沫其实是替人民币的超发“背黑锅”， 去年我国商品房和商品住宅价格上涨的幅度在7.6%到8.4%之间，这个幅度基本上相当于我国GDP的增长速度，但又高于CPI的增长速度。如果将房地产行业放置于我国同步上涨的经济大环境之中，整个行业总体上仍然是健康的，房价的上涨幅度在可控可接受的范围之内。
新型城镇化并非房地产
“不能将中国的新型城镇化建设等同于房地产新一轮的开发机遇。新型城镇化建设的主要目的是要消除中国社会两元结构，解决机会公平和发展正义的问题，其中核心的是提供农业、农村和农民的发展出路，实现城乡统筹发展。”对于目前正在推进的新型城镇化建设，李战军认为，不能将房地产业的发展简单等同于城镇化建设，更不能认为城镇化建设就是要依靠房地产业。
李战军分析认为，我国城镇化需要解决的是长期积累的社会、经济、生态等复杂问题，绝非房地产业一己之力能够完成。“当然，城镇化的建设过程也必将给中国房地产业提供新的发展契机和平台。正确认识产业定位和企业定位，是中国房地产业发展长盛不衰的基本要求。”
“房企参与城镇化建设是一个大趋势，同时也要对过去三十年我们城镇化的发展道路进行反思和创新。”李战军指出，首先需要解决的是农村集体土地的市场出路问题。要让农民在城镇化的发展过程当中基本利益得到保障，工作权益得到保护，长远权益得到实现，满足城镇化发展中所要求的土地转型、产业转型和劳动者转型。重点要解决集体土地在城镇化建设中的市场流转不通的问题。对于符合规划要求，按照法律法规程序走下来的农民住房，也需要给予确权登记。实现其土地和房屋的市场价值。
其次，对于房地产企业来说，需要解决发展定位和服务定位。在中小城镇实现房地产开发，对于很多房地产企业来说并不陌生。但是，既要满足城市人口的分流，又要解决原有农民的工作居住环境的提升，做到和谐发展并不是一桩简单的事情。房地产企业要将原有城市客户的服务对象，扩展到包括原先农业人口的新型服务对象。
除一二线城市以外，大多数中小城镇的房地产主要依靠的是本地客源市场，容量较小，价格承受能力低。这就需要导入和创新适合于中小城镇的先进制造业和现代服务业，用产业集聚人口，用人口集聚带来住房消费和生活消费。
郭凯想象中的王二，是“一个没有脸谱的人物”，于是，在他的系列专栏文章中，面目模糊的王二却渐渐有了几十张面孔：他排队购买火车票、卖粮食、买地皮、盖房子、搞装修、去打工、开公司、上三险一金、去香港打酱油……王二这个普通人，就这样拥有了生命中的种种琐细平常，和我身边的你、你眼前的他，并没什么不同。
郭凯讲述王二这些真真假假、虚虚实实的故事，为的是阐述转型中国必须面对的林林总总的具体经济问题——收入分配与公平、税制、房地产、货币与汇率政策、发展模式、政府信用、民粹主义、知识产权、人口。郭凯并没有像许多经济学普及读物那样重点介绍个人的微观经济决策，而是以小见大，希望能在宏观经济的层面上，“或是表述一个观点，或是澄清一种误解，或是提供一个思维的角度”，而且前提、假设、逻辑和结论也都一应俱全。
郭凯选择用这样的方式写经济学，为的是以王二这个简化了的“代表性主体”为例，抽象化、浓缩化地理解和描述真实世界。另一方面，郭凯也希望通过经济学模型的文字化，“讲一个谁都能听懂的故事，突出事情的关键所在”，尽量避开佶屈聱牙的专业术语，简单、明了、直观地展示经济学原理的强大解释力。
实话说，郭凯的这本书并不容易读，因为他剖析的经济问题纷繁芜杂，而且正好发生在大变局、大转型的时代背景之下，更因为他力图把背后的经济学说清、说准、说透。郭凯擅长和专注的是国际金融和开放宏观经济学，这绝对是初学觉得容易、越深研越觉得高深莫测的领域，但他在谈及相关问题时，总是可以精准地勾勒出理论的精妙与现实的复杂，在“深入”之余，也做到了“浅出”，让人读起来兴致勃勃，欲罢不能。例如，“王二往一桶水里固定兑上半桶酒”和“李四往酒里兑水直到口感合适为止”的区别，就是固定汇率制与浮动汇率制之间的差异。专种水果的王村和相邻专种梨的李村协议把水果的交换比例固定下来，却因为各自收成波动总是不同步，最终让王二这样投机倒把的人把君子协定搅和得失效，恰恰可以说明维持固定汇率的高昂代价。卖粮为生的王二因为公家提高粮食收购价而存款缩水，正好有助于理解人民币升值对中国外汇储备价值的影响。而当王二贪小便宜、舍近求远地去购买邻村便宜两成的低价酱油时，他的套利活动最终也逃脱不开无贸易障碍前提下的价格传递效应，也就是著名的一价定律。
虽然郭凯谦虚地说“在跳出了自己熟悉的领域之后，很多人都可能说很外行的话”，但作为同样受过严格学术训练的同行来说，我却十分赞赏他对“外行”的房地产领域的分析与解说。存粮越存越不值钱，王二必然会选择买地；类似地，如果存款利息还赶不上通货膨胀，哪怕房价再高买房投资也不算亏，所以说，“中国这么多人买房用于投资，其实是对中国投资渠道缺乏和利率管制的一个理性、自然、正常的反应”。更有意思的是，郭凯构建了一个产权清晰、激励明确、房地产业迅猛健康发展的“样板城市”，抽象掉“任何现实中可能存在的腐败、垄断、和各种丑恶”，然后告诉我们一个意外的结论：如此充分竞争完美的市场经济，也未必会带来社会选择意义上完美的分配结果。对勤奋工作的王二们来说，拥有自己房子的梦想很可能会一次次地被高涨的地价房价打破，“干得越辛苦，挣得越多，房价也越高，而最后主要得益的反而是政府”。
在郭凯看来，房价问题绝不只是价格问题，更是分配问题。“在本质上没有动力调低房价的地方政府”，正是推动房价不断走高的根源所在，期望单纯依赖行政手段去调控房价，最终只能是缘木求鱼、无功而返。
“收入分配问题，也许是当下中国面临的最重大的政治和经济问题”，郭凯之所以一直反对限购、限价等政策，之所以持续关注春运火车票价、油价、房价等等价格问题，其所有分析的着力点与落脚点正在于此。当然，郭凯认为，造成收入分配不均局面原因不仅仅是机会不均、权钱交换、垄断收益、利益集团，还包括了经济本身的高速增长，“就像一个用百米冲刺速度跑马拉松的国家，一些人跑在最前面，但还有很多人被远远落在后面”。但他提醒我们，我们需要做的不应是质疑市场机制、加重政府戏份、人为控制再分配，而应是加大市场化改革力度，因为这些问题“不是因为市场经济的结果，而恰恰是因为我们还不够市场经济”。
事实上，郭凯最想向读者介绍的，不仅仅是经济学常识，还有多角度、全方位的思维方法。他就像刘瑜所说，“既不意图取悦政府，也不意图谄媚民众”，不预设观点，不立场先行，更不会轻易给出非此即彼、非黑即白的鲜明态度。春运火车票价不应涨价、大石油公司垄断并非高油价主因、延长养老保险年龄势在必行，他的这些观点与主张，很可能让自己被批评和攻击。
作为一名经济学者，无论是在理想主义光芒关照下尊崇纯正的计划经济，还是在经验主义信条下视市场为圭臬，其实都应该相信，通过有效率的、有自改进演化机能的、有良知的市场来开展交换活动，可以使参与者获得更好的福利。但这里强调的不应是“市场交换”这一看似绝对的“铁律”，而应是“参与者获得更好的福利”的目的。
房地产泡沫破裂之后
发达国家前几年股市崩盘使众多投资者损失惨重，人们再也不愿相信那些作弊的会计，再加上普通居民对经常亏损的养老基金失去信心，促使大量投资涌向房地产。但现在，经济学家普遍预测，“股市灭了楼市补”的局面已经支撑不了多久。房地产泡沫破裂对经济基础和金融体系欠佳的国家负面影响很大。比如1990年代初日本房地产泡沫破裂重创了日本金融业，给企业和银行带来的损失以及给消费者支出所带来的负面影响，至今仍然制约着日本经济的发展。更大的受害者将是银行。炒股的人至少还用的是自己的钱，炒房者却十有八九从银行借钱。房地产业与银行业关系如此密切，使得房价下跌必然导致银行不良贷款增加，出现大批死账坏账，甚至有可能诱发金融危机。
费尔特如何骗过FBI?
美国《国家》杂志最新获得的FBI解密文件显示，费尔特在“水门事件”中还扮演着另一个不为人知的角色：他曾两次受命追查“深喉”的身份。也就是说，费尔特曾经带领着大批FBI探员，装模作样追查他自己。然后，费尔特通过故布疑阵，让FBI特工以为“深喉”藏在美国司法部中。就连尼克松的亲信、FBI局长帕特里克・格雷也对费尔特的话深信不疑，即使当尼克松怀疑费尔特就是“深喉”时，被蒙在鼓里的格雷仍然拍胸脯向尼克松保证，费尔特“绝对忠诚清白”。为了保护自己，证明自己和“深喉”毫无关系，费尔特甚至故意以FBI副局长的身份约见伍德沃德，表现得故意不和伍德沃德合作，拒绝回答他提出的许多问题。当尼克松下决心清洗FBI，为时已太晚。
决不让弱势儿童当隐形人
台越跨境婚姻潮十多年来一直呈上升趋势，越南女子已成台湾第一大外籍配偶。许多越南女子为了摆脱贫困，离乡背井到台湾准备迎接另一种人生，不料遇到经济、家庭暴力种种问题，不得不又将孩子送返娘家养育，甚至携子逃回越南。如同大陆流动人口出现农民工子女入学问题一样，台越跨境联姻也产生类似的后遗症：越甫的出口妈妈激增的同时，进口孩子也急剧攀升，大量持有、却长期居留越南的台越混血儿处于夹缝中，面临无书可读的窘境。他们没有面孔、没有声音，有如隐形人一样被遗忘。所幸政府中的开明人士毕竟清醒地认识到，只要给予适当协助，外籍配偶儿童不是台湾的负担，而是资源。孩子们的成长，无法等待两地政府官员坐下来喝茶讨论才开始，成年人当预先为他们铺一条回家的路。
中国企业的绿色责任
近日，国家环保局副局长潘岳在与企业界的交流中提出了建立中国企业的“绿色责任”。
有企业家提出：“为什么我们不能先多赚点钱，具备足够物质手段之后再来治理污染?为什么我们一开始就非要以发达国家的环境标准要求自己?”潘岳对此回答：“第一是我们发动工业化的时间太晚了。欧美日在发动工业化时积极进行海外扩张，通过殖民地的原料和市场积累起雄厚的工业资本，他们起飞的资源环境成本是全世界买的单。我们开始改革开放时人家已经发展了几百年，早就划分完了所有的国际规则与市场，我们的环境成本转移不出去。”
“第二个原因是我们的人均资源占有量和环境容量只有欧美国家的几分之一到几十分之一，我们没有本钱跟人家拼消耗。发达国家人均GDP8000-1万美元的时候解决了环境问题，我们支持不到那一天。当中国人均GDP3000美元时，环境危机可能夹带着其他社会问题提前来到，我们所取得的那点经济成果根本无法抵挡。”
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