时间：2023-09-21 16:35:04
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇商业开发模式，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
我国房地产行业经过三十余年的现代化发展，所取得的成就是非常辉煌的，尤其是商业地产开发至今为止依然保持着较快的发展势头。但是，从事物发展的两面性上来说，任何事物的发展都存在着利、弊两个方面，商业地产开发也不例外。近年来，商业地产开发存在的诸多问题日益凸显，已经逐渐影响到了整个行业的健康发展，比如说，招商乏力、经营不善、质量问题突出、空置率过高等等。下面，我们就对商业地产开发模式的创新展开探讨，以期能够为大家提供一些理论上支持与帮助。
一、商业地产开发现状及存在的主要问题分析
（一）商业地产开发的现状分析
总的来说，我国商业地产开发能够用“起步晚，发展快”这一句话来概括。国内商业地产的开发大约起步于2000年，至2003年以后进入了快速发展时期，2005、2006这两年我国商业地产开发进入了第一个高峰期，但是，在这之后前期大规模开发的商业地产弊病渐渐显露出来，由此也标志着我国的商业地产开发开始进入相对理性的发展时期。纵观我国商业地产开发的发展历程，我们发现之前国内商业地产开发主要采用了分割出售、租售结合以及只租不售和不售不租等几种主要模式。
（二）传统商地产开发模式存在的问题
首先，分割出售模式致使业主产权多元化，很难实施统一的经营与管理，这种模式最主要的弊病已经为业内人士所熟识，并且现在基本上已经没有开发单位再采取这样的开发模式了。
其次，租售结合模式曾经也是商业地产开发中较为成功的一种模式，比如说2003年大连万达集团在南宁建设的万达商业广场就是采取的这种模式，并且它也是当时南宁经营较好的众多大型商业广场之一。然而，这种模式也存在着明显的弊端，所出售的部分依然带有“商铺全零售”的弊端。
最后，不租不售开发模式，虽然是由开发商掌握了产权以及经营权，但最明显的弊端在于这种模式对开发商的商业经营能力都有着很高的要求，一旦后期经营不善，就会成为开发商的一大包袱。此外，这种经营模式属于资金长线运作的模式，资金回笼的期限的较长，风险比较大，并不适于资金力量相对薄弱开发商操作。
二、商业地产开发模式的创新
（一）传统模式不再适应经济发展需求的具体原因分析
在商业地产开发热的那几年，各地方政府为了鼓励当地经济发展，主动降低了商业地产开发的要求与相关条件，更多开发商基于地产开发巨额利润的诱惑和资金的压力，更多采取了“分割零售”与“售后返租”等方式实施商业地产的开发。然而商业地产开发本身是一项投资期限较长、投资金额较大、风险比较高并且对于专业人才要求较高的经营项目，如果开发商仅仅是基于迅速获取高额利润的目的，全然不顾开发与后期经营的相互结合，显然是不科学、不理性的；这也是当前众多商场出现招商乏力、经营困难的主要原因之一，当商业地产开发进入了相对理性的发展阶段，这些模式自然将不再适合商业地产开发的需求了。
（二）只租不售模式在现代商业地产开发上的优势
商业地产开发采取“只租不售”的模式将更加有利于项目的总体规划、经营管理及资源整合。从商业地产的国际开发惯例上来说，很多实力较强的开发商都是采取“只租不售”的开发模式，并在后期的经营上对产品进行统一招商、实施统一管理，主要是以持续有效的经营管理来提升整体项目的商业价值。当前，我国上海、杭州等地的诸多开发商都开始走回头路，把曾经卖出去的商铺又回购了回来，重整项目、再做运营；北京也有许多高端的商业地产项目明确表示项目采取“只租不售”的开发模式。
（三）只租不售模式应用到现代商业地产开发上的创新与发展
只租不售的商业地产开发模式对于开发商来说，最大的问题就是融资问题和盈利前景问题，这也是众多业内人士所关心的。以前地方政府在商业地产开发时，通常采取的是千人指标进行配套，并没有详尽考虑地方的实际市场需求，而有经验的投资者主要是分析商业地产所在地的居民消费水平和消费习惯等来决策是否实施项目的开发。在商业地产开发理性发展阶段，地方政府的发展要求与商业地产开发的具体要求可能不完全一致，致使地方政府不在重点扶持商业地产的开发，再加上银行银根紧缩等原因，商业地产融资确实尤为艰难。但是，从国内资本市场上的闲散资金综合状况以及投资者的趋利根本上来看，有好的项目是不愁融不到钱的。因此，我们可以借鉴发达国家和地区在商业地产开发上的成功经验，大力发展地产投资信托基金，这样不仅能够有效化解商业银行的金融风险，同时还能解决资本市场资金闲置以及商业地产投资资金不足的问题，从而更好的带动地方经济实现快速、平稳的发展。
三、结语
总的来说，商业地产开发模式的创新发展尚且算是一个较为新颖的研究课题，并且其间所涉及到的主体也比较多，比如说地方政府、主管部门以及市场资本机构、开发商、当地居民等等，所以说这是一个综合性比较强的项目，在房地产开发越来越理性的发展阶段，综合考虑与分析各方需求，并能够确保商业地产项目开发实现较高的经营利益，还需要我们诸多业内人士及专业研究、学习人员的共同努力。
参考文献：
[1]蔡鸿岩.商业地产或是开发商转型机遇[J].城市开发，2010，（08）.
关键词：网络消费时代 商业地产 第五代商业模式
引言
随着互联网的迅猛发展，利用网络进行交易的新型商务模式—电子商务经济，伴随经济模式转型，正从边缘化、小数量的商业销售模式，演变成为一股中国重要的力量。据中国电子商务研究中心数据显示，2012年，全国网购市场销售额预测为接近10000亿元，社会消费品零售总额预计提升到18万个亿，网购占比或突破5%。至此，网络购物成为了一个时代消费方式的代名词。
而电子商务的兴盛，也逐步蚕食着传统商业市场；其表现之一就是实体书店逐步消失，但电子商务并不能完全取代实体店，根本原因是人作为社会一员“面对面”服务交流和“看得见、摸得着、试着看”的体验需求。那么在网络商务时代，作为商业经营载体的商业地产该如何转型、升级从而找到自己的生存之地和发展空间呢？本文从当代外出的消费特征，浅析在现代消费需求的驱使下，商业开发模式的转型升级。
第五代商业模式在我国的凸现
（一）网络消费时代的消费特征的转变：单一的购物消费休闲娱乐消费
在互联网时代，人们外出消费的起源多源于生活态度的转变；慢慢的，闲暇时间的消费活动，变成了现代的都市生活中最重要的消费内容。 最明显的例如，原来“在家做饭”的频率慢慢已经降低，而各种外出就餐的概率在逐步增加。所指的“逛逛街”也不仅是单纯的以外出购物为目标的行动，其也变为休闲、放松、社交等等的一种生活方式，例如电影院、艺术剧场等等休闲娱乐空间在商业区中的兴起。
很多年前，传统封闭式购物中心就已成熟，如今，以王府井、西单为代表的百货大楼模式已经不能满足现代人们的多样与个性的精神消费需求；当传统的百货业趋向于没落，大型Shopping Mall正迅速崛起，“主题式”商业也越来越被关注。商业的主题按照项目本身的条件选择，正确的主题商业不但能吸引较多的客流量，并且在招商环节时，也能大量吸引相应的商家进入。
而现在，Shopping Mall的模式已经趋向饱和；在Mall中，虽然注重各种休闲业态的建设，但其还是处于一个密闭的空间中；都市消费人群更加渴望的是开放或半开放的、自然的闲适购物环境。据北京有关调查显示，中高消费阶层更倾向于选择蓝色港湾、后海等具有景观环境休闲功能的商业空间场所—居民的消费特征正在从单一的购物消费向主题型的休闲娱乐消费转变。随着这一转变的逐渐深化，商业区的形态也正在发生变化。
（二）第五代商业模式在中国的凸现
第五代商业模式定义。第五代商业模式，是建立在第四代城市生活休闲中心模式基础上的一种集消费、休闲、文化、运营、体验、服务、参与、共赢功能为一体的情景式休闲体验中心。其中运营、服务、参与、共赢成了经营者的核心；消费、体验、休闲、文化成了顾客的核心；理念上强调顾客在休闲体验中消费。
体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。而当大众消费能力发展到一定阶段后，个性化的消费需求更加凸显，人们渐渐渴望购物的内容、消费的方式等等与别人有所不同，品牌、独特的设计、限量版等蓝海商品需求也逐渐凸现。所以说，第五代商业是对需求专业化的整合，必然带来主题性的商业形态。
商业模式的发展演变，如表1所示。
网络消费时代商业地产开发模式的对策
（一）网络消费时代商业功能的变化：纯购买性商业体验性商业
网络消费时代的商业功能定位：体验、展示、互动。在网络消费的时代背景下，实体商业在未来将更多承担的是展示、体验、互动的功能。在这一点上，苹果的专卖、宜家的商场，算是大众最熟悉不过的了，而对于其他的购买型商品实体店铺，也在朝着这一趋势慢慢转型。所以说，在新商业项目中要更多的融入体验性、参与性的元素，通过一些科技型、趣味性、参与性强的主题展示或活动，形成项目特色，吸引更广的客群—即通过情景化、主题化、科技化等手段做足体验、展示、互动之道。
案例借鉴：朝阳公园的索尼探梦—科技体验化。朝阳公园的索尼探梦馆是以“光”与“声音”为主题的体验式娱乐馆，馆内不仅有应用了索尼在数码、IT、音视频等领域的顶尖技术的众多展品，还有着丰富多彩的各种现场活动。其独具特色的科技体验受到了社会公众的一致好评。
（二）网络时代商业地产的业态变化趋势：零售∶餐饮∶娱乐=4：3：3
第五代商业地产业态的发展选择。现代的都市生活中最重要的消费内容是闲暇时间的消费活动，“商业中心”不仅是单纯的以外出购物为目标的行动，也是休闲、放松、社交等等消费的目的地。所以，在开发第五代商业地产时，其业种空间应基于第四代商业业种的丰富业态和尽量避免网络购买型商品的成熟业种。文章根据表2的分析得出第五代商业地产的业种空间：日用百货（超市模式建设）、健康产品、高端品牌服装（奢侈品）、教育类培训机构、科技体验馆、餐饮类（酒吧、茶馆、美食街等）、娱乐休闲类（瑜伽馆、健身房、儿童体验馆、海洋馆、亲子乐园等，电影城，探险乐园）等。
第四-五代商业地产的业态比例。从表3国际国内成功的商业中心的商业结构和业态分布来看，业态比例大致为：零售∶休闲娱乐∶餐饮=5：3：2。面对新的开发，考虑到电子商务对实体商业的冲击主要是零售业态，零售业态比例可适当降低，休闲、餐饮类等服务业态适当提高，笔者初步建议业态分布比例为零售∶餐饮∶娱乐=4：3：3。
（三）网路消费时代商业空间的变化：室内、封闭 室外、开放
现代消费行为与社会交往、休闲和娱乐活动密不可分，商业空间不仅是购物场所，也是社会活动集中发生的场所。商业地产的社会化公共开放空间用于专门满足购物者的休息、娱乐、开展促销活动或其他社会活动。
以笔者参与新改造的东营中心城区商业中心区（“东营中央商谷”）为例，其顺应了商业建筑公共空间开放化、室外化的趋势，以“谷”为总体形象定位，用绿色平台场所、水通廊空间、下沉的公园广场、起伏的现代商业建筑，营造富有山水谷地的生态特征的购物公园。这些公共空间不仅组织着商业行为，更是商业休闲环境的精华部分，同时也起到改善城市中心区休闲生活环境的作用。
（四）网络消费时代商业环境的变化：单调生硬情景化、主题化
透过优美的购物环境，消费者能产生愉快的心理体验，并刺激消费欲望的持续增长。而日益更新的消费文化、经营理念、设计风格等方面的变化又将推动商业环境的更新发展。网络消费时代的商业空间，更加的人性化、情景化、主题化。
商业空间的情景化体验。情景体验是将商业空间环境塑造成某种特别的场景—通常是具有与审美有关的情感意义的场景，鼓励消费者在感官体验的基础上，享受眼前的即时感受从而获得消费者心理上的认同，产生情感上的渴望最终改变消费行为。这也正是商业空间环境体验功能的意义所在。
案例借鉴：北京朝阳公园，蓝色港湾—情景化。蓝色港湾是我国首家Lifestyle Shopping Park。在蓝色港湾蓝天白云代替了天花板；自然清风代替了空调管道新风；原汁原味的欧式建筑；宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感；为消费者创造出一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。
商业空间的主题化体验。从体验式营销模式来说，体验需先设定一个“主题”。主题式体验型商业空间是以设定主题为核心，结合各类商业的业态特色和多种空间处理手法，重在设计商业空间的“性格”，把其打造为“有故事”的主题空间，以吸引人群体验、诱导消费，它是商业体验空间的重要类型。
案例借鉴：内华达州-拉斯维加斯市的沙漠通道—主题化。内华达州-拉斯维加斯市的沙漠通道，是典型的体验式娱乐主题导向购物中心。沙漠通道主要的吸引物是其建筑物（主力店），辅之以类似主题的现场娱乐活动和特效表演。非凡兴旺至今，世界各国前还是继续前往体验购物的人们源源不断，而且效益极佳。
（五）网路消费时代商业经营模式的变化：传统商铺专业连锁店、授权店
随着商业地产的“进化”，传统商铺的经营模式越来越不能满足市场的需求（如购买型商品已从百货向特许、专业经营的主力店转变，其空间载体也应满足其功能内容的需求），专业连锁店和授权店的建设持续升温。从消费者的角度来说，对购物环境、品牌、个性化需求的升级，导致了品牌专卖店的出现，打破了曾经传统商铺独占天下的局面。从零售商的角度来说，当品牌步入成熟期，必然开始注重对自身形象的塑造和营销，就要打造独立的店铺。
网络消费时代，专业连锁店已经成为了商业地产的主力业态的新势力。由于很多商业地产在招商和管理遇到不少挑战。此种业态本身具有一定的目的性，对相对位置要求不高， 能够“吞噬”难出租面积，本身也分担一部分内部管理，为经营经验不足的业主提供方便，减少管理成本。
一个成功的商业开发，一定是符合消费人群的需求与口味的项目，从而让消费者产生兴趣而具有独特的吸引力；在“网络消费时代”，越来越多的人们不会为单纯购买 “已经看好的商品”而“去逛街”，人们只会为社交、娱乐、休闲、体验试的购物等网络无法完成的事物走出家门。在此同时，商业地产的开发，必须重视并顺应其最重要的一个消费特征—城市闲暇时光的消费的需求，将这一特征落实到商业地产的开发模式研究和具体的空间载体设计中，积极引导消费者走出家门，到我们塑造的轻松的、休闲化的、商业氛围场所中去体验生活、享受生活。
参考文献：
1.杨魁.消费文化—从现代到后现代.中国社会科学出版社，2003
关键词：民族文化旅游；商业模式；资源扩展
中图分类号：F590 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-02
在推动经济发展的过程中，民族文化旅游成为民族地区非常重视的一个方面。民族文化是人文旅游资源的重要组成部分，因具有很强的民族性所以具有很大的吸引力。所谓的文化旅游，是指以历史文化遗存、自然风光为基础进行资源扩展或者以文化活动作为核心产品的旅游。[1]民族文化旅游当然是把民族文化作为一切旅游开发资源的基础。有学者指出，凡是与文化旅游相关的活动，我们可以称之为“活动经济”。民族文化旅游活动就是一种动态的、体验的文化旅游活动。
一、民族文化旅游及其资源的扩展
民族文化旅游是文化产业活动的形式之一，也是文化旅游的发展模式之一。目前，在很多民族地区，这已经成为一种推动民族经济发展的新方向。这种文化旅游的经济模式是以本地人文或自然风光为依托组织、举办的各种活动。很多地区举办的节庆活动、观光活动、民族文化节、那达慕大会、泼水节等都是民族文化的代表，如果通过这些活动所带来经济上的消费效益就是活动经济的典型代表。民族文化旅游当然也包括交通、餐饮、住宿、民族文化产品消费等，因此，我们似乎可以说民族文化旅游是全行业性质的。对于民族文化旅游，体验、感受、交流、娱乐是重点。很多民族地区，旅游地点有很多的配套设施，比如出租车、宾馆、饭店、娱乐场所，这里面都应该包含一些体验性的活动。这里包含两个问题，即：一为民族文化和旅游相互交织如何带来经济效益；二为民族文化旅游产业的商业模式。现在很多地区的文化旅游已经改变了传统的人文景观和自然景观的旅游，有更多新的元素加入进来，比如商务旅游、会展旅游、生态旅游、民族风情旅游、湿地旅游等。新的旅游因素的注入，已然使旅游不是过去单一的浏览式旅游，过去传统的自然资源和人文资源都是有限的，需要扩展，这些活的文化因素的注入使得旅游的开发模式有了新的变化。
民族文化旅游资源的扩展与人们的生活方式、生活水平有关。人们生活方式的改变，也扩展了民族文化旅游资源的领域。民族文化旅游的重点是民族文化，民族文化是旅游的灵魂。随着国内旅游业的逐步升温，民族文化旅游可以衍变成以文化体验为主的动态性旅游。一个民族地区的最大卖点应该是其中包含的文化内涵及深度文化故事，从而用以打动人、感染人，民族文化旅游产品还可成为增加民族文化旅游取得市场效应的手段之一。人们去民族地区旅游，消费的就是对民族文化的感知，感受文化、体验文化已然成为民族文化旅游的最高级形式。
民族文化旅游要对以往的旅游观念进行更改，要突出动态性的经济与文化旅游之间的联系，要体现出体验与旅游的联系。因人们生活方式的改变，旅游群体也发生变化，现在的教育者、企业人群、参会人员等都成为旅游主体。那么，对于民族文化旅游资源扩展，就需要注重通过构建大型旅游项目扩展旅游资源。项目引进是一方面，景观设计也很重要。有的民族地区的自然景观非常独特，它完全可以通过自然景观弥补硬件设施。另外，民族文化的体验需要深度开发。比如，1998年在贵州省建立了中国乃至在亚洲的第一座生态博物馆。它是一种保护民族文化，保护生态，使得人类与自然处于一种和谐发展关系的理念，这对于我们这样一个有着自然风光且文化多样的国家来说，有很大的发展空间。生态博物馆的“生态”当然包括自然生态，也包括人文生态。它的主要功能是用于所在地居民以及向旅游参观者展示自身的文化，是对自然和民族文化进行整体性保护的一种新型博物馆形式。它将在某一特定自然环境下的活态文化为展示内容，将民族文化在原生地上予以展示，让参观者来此地真正感受到原生态文化。这是对传统旅游产业发展模式进行了创新和改造的典型，由原来的观光旅游向体验和感受文化转型。
二、民族文化旅游发展商业模式的探讨
对于商业模式的定义，不同学者有不同观点。Powell指出商业模式是开办有利可图的业务包括客户、供应商、渠道、资源和能力的总体构造。高闯、关鑫认为商业模式是一种基于价值链创新的企业价值活动；[2]张向国、吴应良认为商业模式是通过整合产业链构筑起来的一种以顾客为核心的价值创造体系。[3]民族文化旅游开发的商业模式，主要是对民族地区的自然风光资源和历史文化资源进行文化上的扩展及新内容的建设，这些建设可以包括举办民族文化产业链、会务展览、生态旅游等。当然，最重要的是民族地方的文化旅游需要结合自身的特点考虑商业模式的开发。
1.基于民族文化保护的商业开发模式。这是一种首先以保护为主的一种商业开发模式，要基于保护文化，使文化具有原真性，争取不改变原生态文化基础上而开发的一种商业模式。在民族地方可以以历史文化遗迹、民族工艺品、民俗风情、民族文化文物、古迹、民族村寨等为开发对象，主要的开发类型有各种博物馆，比如生态博物馆、民俗博物馆、各种民族文化遗存博物馆，遗址公园等，让游客感受民族文化，民族历史。这一类型的民族文化开发的商业模式要以保护民族文化为主。旅游对保护也有积极正面的影响，民族文化保护的好，旅游便有了好的资源；旅游发展好了，经济效益好了，可以为有效地保护民族文化提供更好的资金和物质保障。
2.民族文化旅游成为产业链的一部分内容。民族文化旅游包含的内容应该是广泛的，对产业链的延伸比如可以让游客在晚间还可以看一些演出，一些清吧、酒吧、歌厅等都可以是产业链的一部分。
旅游产业和民族文化相结合，以产业相互融合为突破点，这样可以促进产业之间的融合和相互的发展。民族地区本身有自己的民族文化资源可供利用，要运用本地民族文化资源，用一些新的文化创意进行建设，使文化创意贯穿在旅游产业中，做到旅游和文化相结合。对文化产业的一部分内容即文化产品进行宣传，吸引顾客的眼球，把民族地区文化景点、文化产品都能做好做强，让游客能够感受到民族文化的深刻内涵，深知民族文化，也提升对民族文化的认知度和满足感。旅游和民族文化相结合，尽量充分发挥各种行业优势资源，实现高品质化的产业增长。要适时地制定出产业发展战略，并找专业人士进行精心策划，不断地推出文化产产品，从而使民族文化旅游成为产业增长的新契机。为了更好地推动民族文化旅游，就需要对文化产业做更好地分析、规划和扩展。通过文化产业规划对现有的旅游资源进行扩展，可以有很好的效果产生。
3.主题公园与地产结合的形态。文化主题公园开发的商业模式主要是以民族文化作为主题，采用现代科技和多种活动结合的方式，把娱乐、休闲和服务都串联起来融为一体的一种民族文化旅游开发模式。主题公园应该是主要发挥的一个项目，目前，国内比较有名的迪斯尼乐园和港中旅集团的温泉及其地产模式，因为包含的是娱乐、酒店及旅行等内容的产业链，这种商业文化模式似乎可以给民族文化旅游一些借鉴。
4.专业化的形态。民族地区每年要有接纳大型会议的安排，要力争把会议服务及其产业链做到最优，酒店、餐饮、娱乐等都要高标准严要求。要求既要专业化，还要一体化，让来者深切体验到当地民族文化。还可以举办一些以某个论坛为主的专业化会展，比如车展、服装展、瓷器展、书展等，这种主题性质的活动不仅可以吸引更多的游客，还可以获得一些广告赞助等在内的各种收入。
5.民族文化创意产业园。这种模式要与民族文化及相关产业相关联，具有一定鲜明的文化特征用以吸引外界，可以形成一个串联的集生产、交易、居住及休闲为一体的功能性园区。这需要投资耗大，用于对文化及产品的生产、发行及消费。比如东北的赫哲族，因为自己本身的民族文化，自然环境的优美，加之生产的民族产品吸引人，完全可以建立一个民族文化产业园区。政府也可以规划建设或大力支持并对民族文化园区进行有效管理与指导，把握好民族文化产生的社会效益及经济效益，引导文化园区有效合理地发展。
三、结论与建议
上文所述，民族文化旅游的商业模式，最为主要的是有几个方面需要注意：一是要为民族文化旅游产业发展良好的生态环境，政府要支持民族文化旅游活动；二是要改变过去的旅游方式，把浏览式旅游改变为体验式旅游，迎合游客的精神需求；三是民族文化产品要符合市场的经营管理机制。
1.良好的生态环境。无论什么类型的产业发展，其商业模式的成功均需要良好的外部生态环境做支撑。民族文化旅游要想发展的好，要积极发展相关的产业配套设施，完善相关的政策法规都是民族文化旅游商业模式发展的基础。同时，政府还要给予一定的配套设施的支持，对一些公共服务设施要本着为民众服务的无盈利准则，给予关注与支持。政府对于一些民族文化资源，要认真保护和传承，对未来社会的文化传承机制要给予一定的氛围。政府还要完善文化产业相关的制度、政策及服务体系，积极营造有利于民族文化旅游产业的外部发展环境，使民族文化旅游产业能够有市场价值的体现。
2.改变传统旅游方式，迎合市场需求。商业模式的成功还需要积极迎合市场。民族文化旅游产业的商业模式要创新，深度挖掘民族文化的内涵，将民族文化内涵融入到旅游开发中，两者结合创造出更新更好的价值。传统的旅游方式就是游览景点，民族文化旅游要突破以往的旅游方式，将游客的体验放置到民族文化旅游中来，让游客深刻体会到民族文化。将民族文化融合到旅游的环节里，开发旅游产品、旅游活动、建设景观等。游客要体验民族文化风情，比如彝族的火把节，傣族的泼水节，游客不再只是观看，而是深深融入参与到节庆活动中去。市场是讲究经济效益的，在开发民族文化旅游产品时要突出民族风格，打造不同的民俗文化产品，立足文化创意，策划有民族特色的文化活动，吸纳更多的游客，创造经济效益的同时也发挥社会效益。
3.实现产业价值。经济市场中，实现产业价值才是成功的最关键，这关系着产业的顺利发展。从民族文化旅游看，利用民族文化作为宣传打造文化旅游创意品牌，可以通过民俗文化活动宣传品牌，利用一些节庆活动，展示民俗文化风情，扩大民族文化品牌影响力，还可以依托当地的民族文化、历史文化、民俗风情等，利用现在各种媒体，广播电视短信等扩大民族文化旅游的范围。这一切事民族文化旅游崛起的基础，在此基础上，要整合文化资源，发展好产业具体的经营和销售，但也要注意避免企业为了经济利益不择手段地对民族文化旅游资源的破坏。
参考文献：
[1]陈少峰，张立波.文化产业商业模式[M].北京：北京大学出版社，2011，185.
[2]高闯，关鑫.企业商业模式创新的实现方式与演进机理——一种基于价值链创新的理论解释[J].中国工业经济，2006（11）：83-90.
关键词：轨道交通；商圈建设
发达国家轨道交通发展起步早，呈现多样化趋势，与西方发达国家相比，我国城市轨道交通建设起步较晚，我们应吸收国外轨道交通建设以及沿线商业圈发展的宝贵经验，避免一些不必要的失误。
例如，纽约是美国最大城市及第一大港，公共交通是纽约最受欢迎的交通模式。2005年，54.6%的纽约人上下班通勤乘坐的是公共交通工具。纽约的轨道交通系统分为两个独立的系统——地铁网和通勤铁路网。地铁网为纽约中心城服务，覆盖范围为中心城4个区，目前共有线路25条，长度370km，运营车辆6700余辆，占全美地铁车辆的2/3，地铁工作日日均客流量350万乘次。通勤铁路网络由长岛铁路，大都会北方铁路和新泽西运输铁路构成，整个系统覆盖了包括大中央车站及宾夕法尼亚车站的254个车站以及20条铁路线，总长1057km，工作日平均客流量约48万乘次。美国各州政府就出台了相关明文规定，在各大交通枢纽地段，都兴起了各种商业区，这些商业区抓住这些客人，很快发展起来，成为带动美国经济的一份力量。
而在我国，上海中山公园商圈的崛起，是上海传统带状商业格局向圈状格局转变的体现。上海传统商业布局主要是带状，最具代表性的是南京路、淮海路、四川路，而随着申城轨道交通快速发展，一个个商圈从无到有，并迅速繁荣兴旺。而且整条磁悬浮线路是高架轨道，没有平交路口，不存在交通行车干扰，其乘客的安全性就得到了保障，同时线下区域不受干扰，可以用作民用或商业用地，为房地产开发提供更广阔的发展空间，带动区域商务往来。
而对于重庆来说，重庆本身多山的地形，严重制约了各个区域之间的往来，不利于大型商业圈的兴起。但是轨道交通正好解决了这个难题，重庆轨道交通的发展使得各个区域之间的往来变的快速、方便。这对于轨道交通沿线商业的发展无疑是一个巨大的优势。
一、重庆轨道交通环线建设规划
目前，重庆在轨道交通建设方面取得了巨大成果，有效缓解了城市发展所带来的交通压力，同时也带动了轨道沿线商业经济的发展。
重庆轨道交通环线起始于重庆西站，顺时针连接凤鸣山、天星桥、沙坪坝、玉带山、南桥寺、新街、二郎等区域，最终回到线路起点重庆西站。线路全长约51公里，采用地铁系统。作为重庆市城市轨道交通第二轮建设规划中最先开工的项目，环线南北段工程均已在2013年10月28日同时开工建设，计划于2017年建成通车。
本工程分为南北两段，北段为重庆西站起顺时针至上浩站，由重庆市轨道交通相关部门自建。南段为上浩站顺时针到重庆西站，由BT融资建设总承包方式交由承包方建设。
环线敷设方式：重庆西站起为地下站，地下穿行到沙正街站北侧转为高架，利用高家花园轨道交通专用桥上跨嘉陵江。过江后在江北渝北区域内地下穿行15公里，利用轨道交通专用桥上跨长江，过江后以地下方式向西接入谢家湾站后回到起点重庆西站。
二、重庆轨道交通环线沿线商圈发展规划
重庆轨道交通环线沿线商圈发展规划环线计划穿过原有的沙坪坝商圈、冉家坝商圈、弹子石中心商务商圈，与解放碑商圈和南坪商圈毗邻。环线的建设必将带动这些商圈的发展和全新的开发，根据“长江上游购物之都”的规划目标，把重庆建设成为长江上游地区商贸中心和西部消费之都的重要标志以及长江上游地区经济中心。
商圈规划主要为：提升完善解放碑、江北观音桥、南岸南坪、沙坪坝三峡广场、九龙坡杨家坪等原有5大成熟商圈，调整结构、完善功能、提升档次、优化形态，进一步增强聚集辐射能力，使之成为展示都市商贸繁荣繁华、汇聚传递都市现代时尚的重要窗口。
三、重庆的区位优势
重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。特别是畅通重庆建设的提出，内陆首个保税港区的建立，重庆的区位优势会越来越明显。
（一）体制、政策优势
重庆发展已上升为国家战略，2007年3月两会期间，总书记提出“314”总体部署，要求重庆加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会目标。2007年6月7日，经国务院同意，国家发展和改革委员会批准重庆设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。2007年，国务院正式批复同意修订后的《重庆市城乡总体规划（2007—2020）》，首次明确了重庆作为“我国重要的中心城市”等五大战略定位。
（二）科技教育力量雄厚，人才相对富集
重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万科技人员。重庆事实上是内陆地区的一个教育高地，“这个地方有白领的供应基础，一年有17万大学生毕业；蓝领有蓝领的供应，每年有20万职业中学的毕业生。”
（三）基础设施功能完备，工业基础雄厚
重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高。重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。
（四）市场潜力巨大
重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。根据重庆的规划，要达到70%的城市化率，需有800万左右的农村人口向城镇转移。强大的市场消费能力凸显，届时，将会迎来新一轮的经济消费冲击。
相信重庆在结合外部经验与自身优势的情况下，能找到自己的轨道沿线商圈独特的发展方向，并将成为全国发展的一项标杆。
参考文献：
[1] 新闻快讯[DB/OL].重庆轨道交通官方网站，2013-08-11.
[2] 国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的意见.国发〔2009〕3号.
[3] 重庆市城乡总体规划（2007-2020年）.
关键词：国有房企，商业地产，盈利模式
中图分类号：C35文献标识码： A
1引言
当住宅市场在房地产政策的不断打压下，商业地产作为城市和居民的生活配套工程，越来越被各大房地产企业所重视。就连一向对商业地产多有回避的万科，也表示会像重视住宅一样重视商业开发。其实商业地产得以迅速发展，一方面是由于居民的消费结构在发生质的变化，另一方面很大程度上是由政府推动造成的，这点从土地的招拍挂市场就能看出端倪，现如今几乎每个地块的出让条件里都规划了一定体量的商业配套，开发企业的拿地能力与商业地产开发能力紧密联系在了一起。
2国有房企的优劣势分析
2.1国有房地产企业的开发优势
拥有优良的资质和信誉，各方合作单位均喜欢找国有背景的企业进行合作，就拿建筑单位来说，它们甚至可以先行垫资也要和国有房企合作，因为国有房企为了维护自己的社会形象和承担一定的社会责任，特别是努力杜绝社会性的恶劣影响，坚决不会拖欠施工单位的佣金。资金充裕有保障，如果是上市的国有房企，股值稳定，现金流有保证，银行信用等级高，贷款获批较民营房企更为容易，银行贷款利率也更低，大大降低了融资成本，在资金运作方面占据了很大的优势。甚至连国外投资机构都比较看好国有房企，特别是首次进入中国发展的外企，注重的是资金的安全性，而国有房企的企业“稳定、安全“的发展理念正符合双方的诉求。
与地方政府能够更好建立紧密的关系，往往国有房地产企业在土地市场上的踊跃，其背后是地方政府的推动。更有甚者还能得到政府发放的巨额“财政红包”，在众多获得地方政府补贴的国有企业中，华侨城2013年获得的政府补助金额最高，达3.66亿元。据媒体报道，国有房企获取政府补助的形式多样，除了常规的地价偿还、税收返还外，还有其他方式，如帮助提高就业率、支持绿色生态、绿色建设等名目。
2.2国有房地产企业的开发劣势
决策流程复杂，时间长。虽然自改革开放以来，国有企业业已实现政企分开，但与民营房地产企业相比，国有房企在市场化、发展机制方面仍出现了明显地滞后。例如某国有房企，原本一个非常平常的决策，需要分公司按照内部流程上报总部，相关的业务部门进行审批，然后再由分管领导进行批示，最后才能送达公司总经理，如果事情更为紧要的，还需要召开总经理办公会审议，甚至是董事会，中间的过程还包括各种部门研讨会和专家评审会。和民营企业的“一人说了算”不同，国有房企更注重的是风险控制、流程严格化，所以通常一个问题得到解决平均需要用时一个月。企业间的合作或兼并等工作就更为麻烦，因为涉及到国有资产等敏感问题，还需要国资委审批通过才可以操作，例如某国有房企和某民营企业商讨赴港上市，从方案立项到审批，过程中花费了近一年的时间，方案最终也没有得到落地，最后该民营企业实在是等不及国有房企的审批速度，自己在香港“借壳上市”。而国有房企也并没有对方案持否定态度，只是因为方案的实施牵涉到商业物业资产的剥离、规避国有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切实可行的办法，该事件就能看出民营企业“扁平化”管理的优势。
和决策程序同样有问题的是国有房企的用人机制和考核激励机制。国有房企仍带有浓重地“铁饭碗”色彩，企业员工存在着“少做少错，不做不错”的无为之道，导致公司结构越来越臃肿，但是工作效率却越来越低，长期以来干部能上不能下，职工能进不能出。在薪酬分配方面也存在平均主义，公平原则失效等现象。例如某国有房企，新成立了商业地产部门，部门人员过多，商业地产方面的专业技术人员却没有几个，商业地产业务开展起来困难重重，也试着对外招聘，却由于固化的工资体系和用人机制，无法和其它房企相竞争，最后只能寄希望于公司内部培养。
3现有的商业地产盈利模式
按照国际惯例，商业地产的盈利模式大致可分为发展物业模式、投资物业模式和混合模式。发展物业模式又称持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进行整体经营，获取租金收入和增值收益。投资物业模式是指商业地产企业将项目建成出售，取得销售利润。投资物业+发展物业混合模式是指商业地产企业持有物业与投资物业并举，一方面开发出售高回报、高价值的商业项目，获得盈利率高增长，另一方面持有稀缺的商业物业，产生持续收入，提升净资产价值。
从开发周期、资产周转率、业绩可控性、投资回报率等指标来对比分析三种盈利模式，得到结论如下表所示，“投资开发模式”的平均开发周期最短，资产周转率最高，短期投资回报率最高，运营成本最低；“持有发展模式”的运营成本最高，平均开发周期最长，长期投资回报率最高；“投资开发+持有发展模式”的大部分指标都处于中位，但收益来源最多，业绩可控性最强。
三种盈利模式各种指标对比分析
考察指标 三种盈利模式
投资开发模式 持有发展模式 投资开发+持有发展
平均开发周期 最短 最长 中位
资产周转率 最高 最低 中位
业绩可控性 最低 中位 最高
投资回报率 （短期） 最高 最低 中位
投资回报率（长期） 最低 最高 中位
收益来源种类 最少 中位 最多
运营成本 最低 最高 中位
经营能力依赖度 最低 最高 中位
资料来源：东海证券研究所
4国有房地产开发企业的商业地产盈利模式建议
与成熟的商业地产开发公司不同的是，国有房地产开发企业更偏偏重于“以住宅为主，商业为辅”的发展模式，“快进快出，现金为王”的战略思想。国有房企既然没有办法避开商业地产的开发，不如主动迎头而上，在塑造和提升企业核心竞争力的过程中，结合自身的企业实力，扬长避短，确定合理的目标，制定行之有效的措施。在初期，国有房企通过对可售物业的销售实现阶段性利润及现金流入，并对持有型物业的开发经营进行初步探索。在中期，可通过对销售物业的销售回款、开发贷款和经营性物业抵押贷款力争实现项目的现金流基本平衡，以形成项目的滚动开发和商业地产的良性循环。在后期，通过境外上市或其它房地产金融工具拓展融资渠道，扩大资金规模和开发规模，最终实现销售和持有型物业并举的经营机制。
4.1追求现金流的同时，逐步增加持有商业物业
虽然业界一直强调商业地产应该持有经营，以长期的租金收益为主要利润，但现实情况是国有房地产企业的领导关注的是资产的保值和增值，追求的是合理利润和企业的稳定成长，上市公司还要实现股东利益最大化，还有任职期间的个人职务前途。特别是在住宅市场起伏波动的当下，不关注现金流的房地产企业是相当危险的。所以要用务实的眼光来看待商业地产，结合企业和市场情况，对商业项目进行整合分类，梳理分析出占用资源情况，货值及释放情况，明确不同项目的商业销售和持有比例。对商业各产品类型进行深入研究，搞清哪部分是实现现金流的，哪部分是实现物业增值的。对于临街商铺来说，全部销售比较容易实现，可是对于一个综合体项目来说，全部销售或者全部持有对于国有房企来说都是不可取的，第一，全部销售很难实现，即便实现了，后期也会引来麻烦不断，因为全部销售的物业后期经营将得不到保障，容易导致社会发生，直接影响开发企业的品牌形象。第二，全部自持只是个理想状态，对开发企业的资金要求太高，投入太大，回收周期过长，即便是像万达集团这样的商业地产龙头企业，在发展的初期也是将产权商铺全部进行销售，在保证了现金流之后逐步将产权商铺的经营权回收。根据现有的成功案例，建议国有房企可从被动持有开始，逐步增加商业物业的持有量，寻求城市综合体开发机会，逐步加大商业地产的投资力度，完善整个商业地产运营管理体系建设。在开发运营的过程中积累商业地产经验，并为将来的跨区域复制、跨产业经营打下坚实基础。
4.2整合多元产品线，挖掘细分市场
随着商业地产市场需求的日益细分，领先企业更加注重打造不同定位的产品线，推出特色鲜明的项目品牌，并通过品牌复制战略，快速实现跨区域拓展，占据主流商业地产市场。目前大多数企业基本围绕城市商业、区域商业、邻里商业三个层级划分产品系列，诸如华润置地的“万象城”、“五彩城”、“欢乐颂”系列产品。在商业地产快速发展的背景下，拥有系统化、专业化的产品线，更能精准锁定不同层次的目标群体，并通过规模效应获得更大收益。
4.3创新经营、拓宽融资渠道
随着万科、金地、招商、中粮相继在香港购买上市公司，相比于目前国内严厉的调控环境，内地房地产企业更倾向于在港上市。国有房企如能实现在港上市，将实现规模化发展：满足国有房企的业务发展需要，提升房企在行业的影响力，增加品牌附加值，拓宽融资渠道。财务上由减值计提转变为增值溢价，实现国际化管理，适应可持续发展要求。
5结论
国有房地产开发企业在加快城市建设步伐、改善居民居住环境方面起着重要的推动作用，但在商业地产开发板块却属于落后者。本文是基于对国有房地产企业和民营房地产企业的体制对比，结合商业地产开发的特点，探讨国有房企在开发商业地产物业时，应摒弃住宅开发的套路，谨慎看待商业地产开发，商业地产开发不是朝夕就能完成和快速周转的。只有降低预期和利润指标，全面平衡项目的资金成本，在务实的指导思想下，给予一定的耐心和信念，找准商业项目的定位。
参考文献：
1.大连万达商业地产股份有限公司.商业地产投资建设.清华大学出版社，2013
关键词：商业信用信息；信息资源开发利用；征信机构
文章编号：1003-4625（2014）01-0024-04 中图分类号：F832 文献标志码：A
一、商业信用信息的定义
社会信用体系建设的基础是建立有效的信用信息资源披露、开发和利用机制，在“十二五”全面推进社会信用体系建设的背景下，加强商业信用信息资源的建设工作对优化商业信用环境、维护正常商业秩序、促进社会和谐具有重要的意义。
简单地说，商业信用信息是指商务活动中反映企业信用情况的所有信息，不仅包括企业的财务状况、银行往来、经营情况、股东情况、主要管理人情况，还包括企业的买卖交易、投资合作、合同履约等经营行为中产生的信用信息。商业信用信息具有动态性，一段时间内记录的信息只能反映被记录人该时间段内的交易状况，体现的只是该时期内的资信状况，因此广义的商业信用信息是随着时间不断更新与变化的。除了常见的信用信息外，商业信用信息还包括守约、违约等多样的商务活动记录。对各级政府、各类金融机构和商业机构来说，商业信用信息是商业活动开展的基础，是决策者进行交易决策的重要依据。开发和利用好商业信用信息资源，可以有效降低交易风险，提高决策准确度，激发市场授信活力。
区别于社会信用信息可以通过法律、行政手段推动共享，目前我国商业信用信息受到市场主体分散性和复杂性的影响，整体开发和利用的范围较小。尽管商业征信机构、行业协会等已经开始了一些尝试，但国内商业信用信息的共享工作仍然没有建立起有效的运行机制，普遍存在着企业信用管理理念缺失，商业信用信息共享利益机制不完善，商业信用法律不配套，信息采集、验证、共享技术手段落后等多个方面的问题。
二、国内商业信用信息开发利用的六种主要模式分析
在具体实践层面，目前我国商业信用信息资源开发利用主要有六种模式，分别是征信机构建立的商业信用信息交换数据库、商业信用信息自主交换平台、企业之间自发的俱乐部、政府主导的商业信用信息开发、行业协会或商会主导的商业信用信息开发和第三方交易平台运作的商业信用信息开发。
（一）征信机构建立的商业信用信息交换数据库
这类模式的典型代表是交易信息交流计划。美国邓白氏公司于20世纪70年代创立了“交易信息交流计划”并推广到全球各主要国家和地区，目前已拥有超过6亿条数据记录，成为世界范围内商业信用信息的重要来源。交易信息交换理念引入中国后，国内征信机构的代表华夏邓白氏和新华信公司开发了各自的商业信用信息交换平台，经过多年的发展和积累，都已拥有成员企业数百家、交换记录数百万条，为成员企业的商业信用管理提供了更加有针对性的帮助。
征信机构商业信用信息交换的主要操作步骤为：首先，成员企业与征信机构签署合作协议，成为该交换平台的正式成员；其次，征信机构负责数据处理，单方面向成员客户提供法律文件，承诺对所收到的付款信息承担保密的责任；再次，将信息交换的付款记录进行汇总，及时反馈给成员企业，相关付款记录同时也成为征信机构提供的商业信用报告的组成部分。
问题分析：这类信息交换数据库中的商业信用信息以商务主体的交易付款记录为主，涉及较多的企业内部信息与商业秘密。虽然平台发起方是业界知名的征信机构，且与企业签订了保密协议，但是受到国内外不同的法律、商业环境影响，在国外适用的运行机制出现了“水土不服”，特别是国内企业运用商业信用信息的意识还不强，商业秘密的保护意愿过于强烈，参与积极性不高，商业征信机构往往需要花费大量成本和时间说服企业参与交换计划，最终导致推广速度慢、运作困难。
（二）商业信用信息自主交换平台
这类模式的典型代表是国际信用监督网。国际信用监督网由国际信用评估与监督协会（ICASA）创立，作为一个商业信用信息的自主与交换平台，会员单位可以在平台上或交换法人、自然人的商业信用信息，为商业信用的监督工作提供了一个第三方渠道。
截至2010年1月，国际信用监督网的会员在网站上公布了多家企业在商业活动中的恶意失信行为，其中不乏国际知名企业；网站也同时公布国内多家企业的诚信行为与案例，营造出一种抑恶扬善的氛围。需要说明的是，所有浏览网站的访客都能看到这些诚信与失信主体的名称，网站会员单位则可以查阅到这些主体的具体诚信、失信行为，并据此来了解相应的风险情况。
问题分析：由社会第三方发起的自主交换平台模式虽然能够吸引更多的主体参与商业信用信息交换，但在实际运作过程中，平台上交流的信息以负面为主；同时平台运作主体的公信力和权威性较低，缺乏一定的保障机制，负面信息的真实性得不到验证，因此这类模式的认可度较低，运营面临较大的局限，信息的交换量和交换频率都不高。
（三）企业之间自发的俱乐部
这类模式的典型代表是国内的药品生产企业。药品生产企业（药企）需要借助各地的药品批发商把商品销往各地，而一些批发商凭借多年的经营积累，在特定的销售区域拥有较多与药企讨价还价的筹码。相对弱势的药企会被这些批发商以应收账款的方式占用大量资金，进而面临资金链吃紧甚至断裂的风险，因此药品生产企业迫切需要批发商的商业信用信息作为授信的重要依据。
药品生产企业通过一些行业峰会或合作伙伴介绍，结成了商业信用信息共享同盟，相互交换各自了解的批发商情况。多个来自于不同制药公司的信用管理者自发组成信息网，如果某一个客户拖欠某家药企的账款，那么这一消息会在信息网上迅速传播，信息网的所有参与者会根据相关信用信息调整针对该批发商的信用政策，从而降低面临的风险。
问题分析：企业之间自发形成的俱乐部模式属于初级的商业信用信息开发利用模式，模式的建立需要至少具备两个基本条件，一是参与方之间的竞争性不强，二是有着较强的企业信任关系，这些条件限制了参与者的数量和范围。此外，这类模式往往通过职业经理人私下交流获取信用信息，受人为因素影响较大，缺乏保障机制，无法实现大规模的信用信息处理与交换。交换的信用信息虽然比较有价值，但是信息量太少，未必能起到有效的决策支持作用。
（四）政府主导的商业信用信息开发
这类模式的典型代表是上海市中小企业信用信息自主申报平台。2007年上海市征信管理办公室组织开展中小企业信用信息自主申报试点工作，探索中小企业商业信用信息的采集、比对、更新、共享服务机制。平台基于上海市企业信用联合征信系统，在互联网上搭建了市、区、企业三层平台，通过区县社会诚信体系建设推进部门的宣传、发动，鼓励中小企业向区级平台自主申报信用信息。相关信息经区级平台和市级平台比对后，纳入上海市企业信用联合征信系统，为每一个中小企业建立一份信用档案，与人民银行的征信系统实现共享。
经过上海市、区各级部门一年的努力，数百家中小企业向平台提交了商业信用信息。但参与的中小企业大多是为了完成政府部门交办的行政任务，积极性不高，所提交的数据也残缺不全，目前该项目已基本停滞。
问题分析：政府开发的商业信用信息系统的核心问题是没有建立信息资源开发利用的利益机制。商业信用信息并不完全符合公共产品的特征，不应该由政府来直接提供，政府应该担任商业信用信息开发利用的支持者和规范者，牵头开展信用管理相关宣传与培训，提供政策和资金支持，出台规范性文件等。参考国外信用管理模式，政府部门掌握的公共信用信息（如政策扶持基金、企业信用等级评价结果等）是商业信用信息的重要来源，由政府主动提供而不是索取将有利于信用信息资源利益机制的形成。此外，这类模式受到政府资金投入和运行机制的限制，无法将企业实时交易记录纳入系统，在信息更新的及时性上存在问题。
（五）行业协会或商会主导的商业信用信息开发
这类模式的典型代表是上海市医药商业行业协会及“诚信服务档案”。2004年4月，上海医药商业行业协会与12个行业协会联合提出“建立‘诚信服务档案’的倡议”，按照规范化、制度化、电子化的要求，开始了诚信档案的创建工作。协会借助管理软件将会员企业档案资料输入系统平台，会员的诚信服务情况可以实时在局域网中查阅到。协会在诚信服务档案的基础上，建立了上海医药商业行业诚信建设评价体系，指导会员企业开展诚信服务活动。截至2007年，该协会为2159家会员企业建立了信用档案。目前还有行业协会尝试在内部引入互助基金和商业银行金融服务，建立以融资为导向的商业信用信息利用机制，有效解决会员企业的融资需求。
在该模式下，收集商业信用信息采用会员单位向“企业信用信息平台”自主申报和协会主动征集相结合的方式，实现“诚信服务档案”的动态管理。对于会员企业而言，该模式的关键在于能够实现商业信誉与征信融资的双重价值。企业报送信用信息后，协会统一创建“信用诚信服务档案”，借由协会成员和第三方评价机构对企业的商业信用进行评价，相应的信用等级得分既是企业的商业信誉，又是进行融资的信贷等级，商业信用信息的价值得到了充分体现，也能激励企业主动申报信用信息。
问题分析：行业协会主导的开发模式缺少商业信用信息中最核心的交易履约情况记录，也没有形成信息交换、共享的良性机制，诚信服务档案和信用评价体系不能完全满足商业信用信息开发的需求。行业信用信息平台包含了会员企业的基本信息和履约能力信息，但在具体交易信息的收集方面仍然处于空白状态。此外，该模式的信用评价方式主观性较大，相关数据和资料缺乏统一的评价标准，不同行业间信息难以共享，这些都直接影响了信用信息开发利用的效果。
（六）第三方交易平台运作的商业信用信息开发
这类模式的典型代表是阿里巴巴的诚信体系建设。阿里巴巴是国内规模最大的电子商务平台，旗下拥有多个电子商务平台网站，仅经过认证的会员数目就超过65万。传统信用评价模式缺乏反映主体信用水平的商业行为信息（如交易成交记录等），而阿里巴巴借助其电子商务交易平台却可以低成本、高效率地获得并分析这类信息，甚至包括企业“发帖、友情链接、点击数”等细微的网络行为数据。除了交易数据，阿里巴巴平台还收集客户的企业注册信息数据，这些数据通过了第三方机构的认证，可以反映企业的真实性与合法性，进一步提高了阿里巴巴平台上商业信用信息的准确性和公信度。
在大量准确、全面的一手数据基础上，阿里巴巴建立相应的信用评价体系，根据会员信用档案评估其信用等级。该模式下商业信用信息开发利用的价值体现在两个方面，一是提高卖家的违约成本，降低买家的购买风险。以阿里巴巴旗下的综合购物网站淘宝网为例，淘宝网2009年的平台交易金额达2083亿元，日均交易量超过500万笔，其信用评价机制起到了关键的作用。二是降低金融机构的贷款风险，帮助中小企业提高获得贷款的可能。根据阿里巴巴的数据，其合作银行引入公司的信用评价信息后，会员单位申请贷款的初审通过率提升了17.92%，初审周期缩短了50%。
问题分析：第三方交易平台模式的缺点是涉及范围有限，线下交易无法记录。商业信用信息第三方（主要是电子商务平台）只适用于在交易平台上进行交易的目标主体，对于线下交易或只有少量业务通过线上完成的企业来说，这种模式就无法实现有效的信用分析与评价。此外，一些金融资产机构（如商品交易所）和中介服务机构作为第三方平台也记录了交易主体大量的商业信用信息，但受到法律法规等原因的限制，这部分信息目前还不能公开进行开发与利用。
三、对现有主要模式的总结与探讨
对目前我国商业信用信息资源开发利用的六种模式进行总结，不难发现现有模式都存在着一些核心问题，参见表1。政府部门、行业协会、商业征信机构、企业联盟、电子商务平台运营商等主体都对商业信用信息的开发利用进行了尝试，取得了一定的突破，新华信、阿里巴巴等公司成为征信业界公认的成功案例；但从整个商业实践层面来看，尚未形成高效合理、可向全社会推广的应用模式。
从实践效果来看，前四种模式的运行效果欠佳，不少相关机构与联盟的运营陷入停滞状态；而行业协会和电子商务交易平台仍然保持一定的发展势头，处于改进完善的上升期。从运作主体的角度来看，六种模式的主体各有优势，而商业信用信息的开发利用周期较长，不同时期不同主体发挥的作用也各异，存在较大的整合提升空间，关键是在合适的阶段选择合适的主体牵头。从商业信用信息获取和累积来看，线上平台的优势较大，信息的数量和质量都可以满足信用评价的要求，政府、第三方机构等主体应该主动依靠电子平台，充分发挥出信用信息降低违约风险、提高征信效率的作用。
未来可以考虑由政府牵头，多个行业协会结成联盟，共享各自的会员商业信用信息，同时与电子商务平台合作，在诚信档案中引入企业的线上交易履约信息，由社会第三方和商业征信机构提供权威的评价体系，为企业打分、评级，这种全面协同的商业信用信息开发利用模式更加符合国内市场实际情况，容易取得实效。
参考文献：
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开放的终端
业务的活跃与合作的开放将首先由终端带来，以中国移动为例，中国移动就将其开放商业模式战略的第一步定位在了终端上。在本次大会上，中国移动总裁王建宙表示，OMS是中国移动利用GoogleAndroid作为基础的手机操作系统，其中加入了很多中国移动的应用，以客户端的形式给用户，这样可以使用户更好地使用中国移动的业务；但同时，王建宙强调，OMS操作系统是开放的，中国移动希望不同的厂商都能采用中国移动的操作系统。
中国移动在终端战略上的开发不只表现在技术上，也表现在合作模式上。中国移动研发OMS，并不代表其放弃了与其他终端操作系统技术和相关厂商合作的机会。王建宙指出，中国移动是开放的，既会使用基于Android平台下的OMS，也使用WindowsMobile和SymbianS60等多种手机操作系统，中国移动的网络会对各种手机操作系统都给予同样优质的支持。
微软是本次展会移动终端领域的另一个亮点。在本次展会上，微软高调了最新的移动战略“WindowsPhone”。微软公司首席执行官史蒂夫•鲍尔默表示：“全新的Windows手机把网络、个人电脑和手机的优势集于一身，让人们可以随时随地享受到想要的体验。我们正在与合作伙伴密切合作，提供新一代的Windows手机，打破人们与信息和应用之间的隔阂，提供适用于人们包括工作和娱乐在内完整生活的方方面面，最优秀的端到端体验。”
微软开放而稳固的移动通信合作联盟在此时显现出了强大的实力，除了HTC、LG两大终端巨头外，Acer、贝尔移动、中华电信、华硕、惠普、NTTDOCOMO、Palm、新加坡电信、沃达丰、西班牙电信、澳洲电信等多个终端厂商和运营商，都已经和微软WindowsMobile开展了深入合作。
开放的业务
除了终端层面的开放与活跃，本次展会上各大巨头也不约而同地提出了“AppStore”，即“业务应用商店”的概念。苹果的AppStore模式的成功引来了竞争对手们的效仿，在本次展会上，跟随苹果，微软和诺基亚等IT厂商纷纷透露出自己开设手机软件商店的计划。
微软在本次展会上透露了WindowsMobile7.0计划的新进展，其AppStore将与WindowsMobile7.0的和商业推广保持同步。在AppStore中，微软会将其各种个人和商用软件应用的在线服务版和手机版结合起来，列在AppStore商品目录中供用户选用。由于微软在软件应用领域有太多成熟的、被大众接受的产品，相比苹果面向时尚人群的小众应用，微软在未来或许会更具后发优势。
相比微软按部就班的商业计划，在本次大会上，诺基亚则直接展出了自己的AppStore。记者了解到，在正式AppStore的同时，诺基亚已经将其AppStore进行内部测试运营，并不断改进用户体验不够好的地方。此外，应用方式以及开发者和诺基亚之间的收入分成方式非常引人注目。
运营商方面，中国移动也将AppStore看作是移动互联网成功的一大要素，并且很看重AppStore产品供应的开放性。王建宙在大会上指出，中国移动在移动互联网发展方面的主调就是开放移动互联网平台，展现开放模式。他透露，中国移动目前正在建立自己的AppStore，并欢迎所有愿意开发业务的人都来参与开发。
关键词：后危机时代 城商行 投行业务 模式
在2008年的国际金融危机中，美国五大投行遭受重创，宣告了美国独立投行模式的终结。此次金融危机对国际投行的组织形式、经营模式、风险管理和监管制度等方面都产生了深远影响。美国投行遭受重创的主要原因在于缺乏有效的流动性支持、高杠杆经营、结构化金融产品交易缺乏透明度等（潘永、曾宪友、宁莉，2009），这些问题的产生及解决对国内投行业具有重要的参考价值。目前国内五大国有商业银行工行、建行、中行、农行、交行，以及光大银行、民生银行等一些股份制商业银行都成立投资银行部门，大力拓展投资银行业务。由此，中国城商行必然要做出试水投行业务的战略选择。
从中国金融业发展的宏观环境来看，不断深化的经济改革、不断增长的内需和不断加深的经济国际化进程三大动力，会使中国经济在未来15-20年内持续繁荣。中国目前正处于市场经济的初级阶段，经济增长的起点低、基数小，经济增长和金融发展之间呈现典型的“需求追随”模式。而当前中国经济转型带来的巨大金融服务需求和未来的高经济增长必然会带来金融服务需求的快速膨胀，这无疑会成为未来投行业务发展的大平台。
目前，国内外学者对投行业务展开了广泛的研究，如Skipper（2002）和Saunders（2000）认为商业银行、投资银行和保险公司等金融机构在业务文化和风险偏好上具有很大差异；马光霞（2001）和中国工商银行湖北省鄂州市分行/宜春市分行课题组（2010）探讨了我国大型商业银行开展投行业务的背景、问题及途径；张亚斌和唐超峰（2010）通过Sujit模型研究了央行政策对于内嵌投资银行的商业银行的危机防范作用。纵观国内外投行领域的研究文献可以发现，国外投行的政策环境和组织模式与国内差异很大，而国内现有的投行研究或只是围绕大型商业银行展开，或只是从单一技术层面对整体投行业务进行的中观探讨。投行业务对于当前国内的城商行来说仍然是一个新兴领域，如何在现有政策环境背景和资源框架下开展这项业务，既需要摸索，更需要前瞻性的理论指导。
后危机时代中国城商行投行业务的组织模式选择
从整个国际投行组织形式演变的历程看，尤其是2008年金融危机后国际投行的变化，结合国内的政策环境来看，中国城商行开展投行业务的组织形式应遵循一种渐进式的组织模式，即职能制模式事业部制模式控股金融公司模式。
（一）职能制模式—投资银行部
在城商行涉足投行业务的初级阶段，设立与其他业务部室平级的投资银行部。这种设立方式有助于进一步明确和根据实际情况调整按照投资银行业务发展战略而设定的业务内容和岗位职责；在业务人员熟练掌握本职工作技能的基础上，磨合管理人员与业务人员的关系，同时有利于强化专业化管理，提高工作效率；在投行业务开展初期，有助于高层领导对该项业务和相关人员实施严格的控制；有利于建立同其他部室的业务关系和内部上级领导的业务关系。
（二）事业部制模式—投资银行事业部
在职能制投行部模式运行进入平稳阶段后，进一步将其改组成投资银行事业部。投资银行事业部有自己的产品和市场，既能规划其未来发展，又能灵活自主地适应市场出现的新情况迅速作出反应。因此，这种组织模式的稳定性和适应性较职能制投行部模式有了较大的提升；投资银行事业部自成系统，相当于一个完整的企业，自主经营，责任明确。在这里，个人的专业技术和能力可以得到最大限度地发挥，使目标管理和自我控制能有效地进行，有利于发挥整个事业部经营管理的积极性和创造性，提高银行的整体效益。与此同时，高层领导的管理幅度也可以适当扩大；投资银行事业部作为利润中心，有利于建立衡量投资银行事业部及其经理工作绩效的标准，并评价具体业务对银行总利润的贡献大小；投资银行事业部有利于培养全面管理人才，为银行的未来发展储备干部。
（三）控股金融公司模式—银行全资金融子公司或控股金融子公司
随着城商行资产规模的快速增长和抗风险能力与管理能力的同步大幅提升，将运行稳定的投资银行事业部改组成银行全资金融子公司或控股金融子公司。在这种模式下，商业银行通过对子公司的股权控制和资本调度，制定各种中长期发展规划来实现各子公司间或子公司与银行总部之间在资金、业务和技术上的合作，从而实现资源的有效配置，快速应对市场变化和需求，降低成本，提高运营效率和城商行的综合竞争能力。
后危机时代中国城商行投行业务的经营模式选择
在城商行经营结构调整和增长方式转变的整体发展战略框架下，综合考虑国外投行业务发展经验、国内监管政策取向、金融市场发展趋势和内部资源条件等因素，国内城商行投行业务的经营模式选择有以下两个方面：
（一）专业化—系统化模式
首先利用城商行区位优势、地方资源优势和资金优势建立广泛的银证、银信、银保、银基合作网络，开展证券代销、基金代销、并购重组、财务顾问、结构化融资、资产证券化、资产管理、衍生产品交易、股权直接投资等专业化服务，依托银行的信息网络技术，构建系统化的专业服务平台，最大限度地实现专业化服务的业务协同并通过规模经济、范围经济等手段有效增加银行利润来源。
此种业务模式的选择主要基于供需两方面的原因：
1.需求方面原因。目前，客户的需求呈现明显的专业化和多样化特征，而且时效性较强，而多样化的金融需求之间往往具有较强的关联性，这种关联性要求必然导致投行业务呈系统化或综合化发展趋势；一些大客户或大项目的业务需求，不仅仅需要投行提供专业化的服务，更需要投行提供综合化的解决方案，即需要投行制定两种或两种以上产品或服务的密切协同方案，这种协同的优越性首先取决于投行所提品或服务的专业化程度和丰富程度。
2.供给方面原因。商业银行拥有强大的信息技术、金融资源和专业人才，能够更大限度地实现投行产品或服务的及时性、专业性和系统性。城商行也不例外。另外，二线或三线及以下城市的城商行，与当地的大银行分支机构相比，往往拥有更强的区位优势和地方资源优势。比如在区域性的证券代销、基金代销和参与地方企业的并购重组等业务活动中，城商行会表现出特有的竞争优势，这些优势无疑会提高城商行投行业务的专业化或协同化程度。
（二）基于供应链的整合业务模式
国内的城商行与“五大行”和国外大型股份制商业银行相比，在资金规模、技术实力、抗风险能力和业务范围等多方面存在很大差距。因此，在国内现行的政策与竞争环境背景下，在新兴的投行业务领域，城商行向顾客提供的服务和产品必须是兼具成本集中和差异化集中的基于供应链的整合服务或产品为主的模式。
在很多投行业务领域，城商行都存在诸多瓶颈因素，很难积极开展；在证券代销、基金代销领域，多数城商行没有相关的业务许可，即使有，由于业务份额很少，这一类业务很难成为城商行的一个主要盈利点；在金融租赁、资产证券化方面，只有一些大中型银行具有相关许可，对于城商行来说，短期内很难突破；在结构化融资、银团贷款方面，其收益不能满足城商行的目标收益要求。
城商行若想把投行业务切实发展成一个新的利润增长点，必须充分依托自己的区位优势、地方资源优势和资金优势，通过创新服务或产品模式，比竞争对手更有效地为其狭隘的顾客群体服务，从而形成区域内独特的竞争优势。具体来说，第一，城商行通过自身的服务网络、信息优势和资金优势等与证券公司、保险公司、信托公司、基金公司、投资公司建立以资金融通和流动形式为主的合作伙伴关系，在规避很多政策瓶颈制约因素的基础上实现一体化金融产品或服务集成功能。这种集成功能涵盖了资金流动与融通、投资与退出、短期融资与长期融资功能，全方位满足不同客户的需求；第二，对行内的重点客户或次重点客户进行沿产业链的投资价值、投资机会和金融需求分析；第三，通过与目标客户和可能的金融服务或产品提供商对接，制定并购融资退出的整体金融解决方案。其中，并购指的是对目标客户沿其产业链进行纵向并购；融资包含了贷款、发债、信托、私募、上市等形式；退出指资金的回收、股份质押、出售等。在这一过程中，城商行不但可以深入地挖掘企业投资价值，而且通过基于供应链的整合服务或产品提供模式，可以实现中介费用、现金流、间接投资、协同收益等多重收益最大化。
后危机时代中国城商行投行业务的风险管理模式选择
（一）低杠杆率经营
投行的高收益多数源自于其高杠杆的经营模式，经营风险很大。通常情况下，单纯的投行机构杠杆比例要远高于全能型商业银行。而此次金融危机带给我们的启示就是银行控股的投行经营模式是单纯公司制投行经营模式的最终归宿。因此，作为国内的城商行如果选择投行业务作为其利润增长点，必须降低相关业务的杠杆比率，把平均杠杆率控制在13-15以下。2003-2007年，高盛、雷曼和美林三家投行的平均杠杆比为23.8，而摩根大通、美洲银行和汇丰银行三家全能型银行的平均杠杆比率仅为13.2（潘永、曾宪友、宁莉，2009）。参照国际经验，同时考虑国内城商行投行业务的管理能力和业务范围（以传统业务为主，衍生金融工具业务很少），故将平均杠杆率上限最高设为15。
（二）设立防火墙
传统的商业银行与投行在经营策略和风险偏好方面存在很大差异。商业银行一般是风险厌恶型金融机构，倾向于采用稳健的经营策略，而投行作为风险偏好型金融机构，为了博取更大利益，倾向于采用顺周期的激进的经营策略。如果把商业银行与投行有效结合，需要在二者的差异性方面进行有效的平衡。商业银行开展投行业务的最大优势在于可以为其提供充足的资金、强大的技术和资源平台，但这恰恰是关键问题所在。投行业务的高风险往往会因为这种优势，通过在输送过程中形成的资金链和业务链传导到传统的商业银行业务中，增大商业银行的非系统性风险水平。因此，必须在投行业务与其他业务部门之间设立防火墙，即通过专门的投行业务资本约束、预算约束和损失准备制度设立立体防火墙。对于衍生金融工具业务和间接或直接投资业务，设立全额损失准备，其他业务损失准备标准参照商业银行相关业务标准。
（三）全面风险管理模式
建立专门的投行风险组织架构体系，从城商行投行业务的战略制定开始一直到各项投行业务的展开，进行全面的潜在风险识别和度量，强化综合风险的识别与度量，并通过风险管理部门与业务部门的分离，确保实际风险限额符合既定的风险管理目标。
参考文献：
1.潘永，曾宪友，宁莉.基于业务视角的美国投资银行危机形成机制研究[J]. 区域金融研究，2009（3）
2.CS Ciccotello，HD Skipper. Issues in comprehensive personal financial[J]. Financial Services Review，2002
3.K John，A Saunders， LW Senbet. A theory of bank regulation and management compensation[J].Review of Financial Studies，2000，13（1）
4.马光霞.对我国投资银行发展途径的探讨—从资产管理公司到投资银行[J].山西财经大学学报，2001（3）
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