时间：2023-09-21 16:34:54
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关键词：税收筹划；增值税；增值税筹划
一、增值税的概述
增值税是对纳税人在生产经营活动中的增值额征收的一种间接税。它是一种价外税，其征收范围包括所有的工业生产过程商业批发和零售过程及提供加工、修理修配的劳务以及进口货物。增值税税收筹划纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人基本税率为17％或13％，同时有权领购使用增值税专用发票和按规定取得进项税额的抵扣权。小规模纳税人则按6％的征收率征收，不能领购增值税税收筹划专用发票，不得抵扣进项税额。
1.生产型增值税制度严重影响中小企业发展
我国这几年税收增长的速度远远超过GDP增长速度。税收的增长都是以企业和个人的负担加重为代价的。为保证财政收入遏制固定资产投资规模膨胀，根据规定，我国企业购入固定资产所支付的增值税税收筹划直接计入固定资产成本，在这种生产型增值税法的制度下，企业购进生产设备的支出不能抵扣，造成企业负担沉重，不利于企业扩大投资、促进设备更新和技术进步。生产型增值税税收筹划将购入固定资产支付的增值税计人固定资产成本，因此导致对固定资产的重复征税，从而加重企业的税收负担。高新技术企业、高投资企业的资本构成较高，固定资产投资较其他企业要多。
2.骗购、虚开增值税发票的犯罪行为猖獗
由于增值税专用发票是兼记销货方销项税额和购货方进项税额进行抵扣的凭证，它对增值税税收筹划的计算起着决定性的作用，直接决定着纳税人应纳税额的多少。因此，增值税专用发票一直是不法纳税人进行欠税、偷税、骗税的主要切入点。此类犯罪活动严重干扰了社会正常经济秩序，导致国家税收的大量流失。暴露出税务机关目前在对增值税税收筹划一般纳税人的认定和管理方面存在着较大的漏洞，同时也正考验着中小企业是否有规范的财务制度和严谨的工作作风。
3.增值税纳税人分两类的做法对中小企业来说显失公平
我国现行的增值税实行购进扣税法，而作为增值税税收筹划纳税人又分成了一般纳税人和小规模纳税人，并对两类纳税人的认定条件作了诸多界定。作为一般纳税人需要：年应税销售额（工业企业100万元以上，商业企业180万元以上）和财务制度健全、核算准确。有的中小企业因为销售规模不达标而不能被认定为一般纳税人，从而丧失了使用增值税税收筹划专用发票的权利，致使企业的生产经营不能正常开展，而且大多小规模纳税人的征收率远远高于一般纳税人的税负率。
三、中小企业增值税收筹划方式
1.利用固定资产投资进行纳税筹划
增值税税收筹划转型后，直接受益人为纳税人，由于新购固定资产进项税额准予抵扣，在固定资产购置价款保持不变的情况下，固定资产的成本减少，各期折旧额减少，各期利润额增加。同时，企业的流动资金状况也会得到明显改善，由于消费型增值税下，固定资产投资的进项税可以从销项税额中抵扣，从而减少了企业的流动资金占用，也将有助于减少企业的资金成本，在目前企业流动资金普遍紧张，实际利率高企的情况下，企业的利润也将因此得到提高。
2.改变购货方式进行纳税筹划
目前《增值税暂行条例》规定，对企业收购农副产品和收购废旧物资的，分别可以按照农副产品收购价的13%和废旧物资收购价的10%计算进项税额进行抵扣，那么，中小企业在收购农副产品和废旧物资时要尽量创造条件来适应税收政策的要求，以享受国家规定的减免税规定，达到少缴税款的目的。
3.对实物折扣销售方式的增值税筹划
实物折扣是商业折扣的一种。一般情况下采取实物折扣方法销售货物，折扣的实物不论会计上如何处理，均应按规定视同销售计算缴纳增值税税收筹划。但是，如果将实物折扣“转化”为价格折扣，则可达到节省纳税的目的。例如某客户购买10件商品，应给1件的折扣，在开具发票时，按销售11件开具销售数量和金额，然后在同一张发票上的另一行用红字开具折扣1件的折扣金额。这样处理后，按照税法的相关规定，折扣的部分在计税时就可以从销售额中扣减，不需计算增值税，节约了纳税支出。
四、解决中小企业增值税问题的对策
1.改生产型增值税为消费型增值税
借鉴国际经验，逐步实现增值税税收筹划转型，由生产型增值税税收筹划向消费型增值税税收筹划转变。这一转型将对我国企业的生产经营产生重大的推动作用，也将进一步增强我国企业在国际市场上的竞争力。这样做的优点首先是有利于均衡税负，使企业在同一起跑线上开展公平竞争。其次是消费型增值税税收筹划可以彻底消除流转税重复征税带来的弊端。即彻底消除因固定资产含税而导致的重复征税、税负不平的现象，从而可以克服传统流转税重复征税的弊端，圆满地实现增值税税收筹划的中性目标。
2.依法严厉查处利用增值税专用发票的违法行为
由于增值税税收筹划专用发票是兼记销货方销项税额和购货方进项税额进行抵扣的凭证，它对增值税税收筹划的计算起着决定性的作用，直接决定着纳税人应纳税额的多少。因此，所有违法违规的处理当中虚开增值税专用发票的处理后果是最严重的。
（1）严格落实复审年检和清理制度
要严格落实复审年检和清理制度，认真执行有关法律规定的纳税人认定标准，对不符合一般纳税人标准的企业，或者按照规定取消其一般纳税人资格，并实行重点监控，堵塞一般纳税人异常申报的源头。
（2）加强发票管理，实行以票控税
将异常申报企业每月列出清单，重点稽核其发票有无虚开、代开、大头小尾等违反发票管理、造成发生偷漏税的行为。
（3）形成“管、查互动”制度
通过在征收、管理和稽查各部门之间建立以查促管、以管促查的查管协作机制，进一步加强纳税申报管理和日常评估、稽查工作。数据评析岗要重点评析纳税人零、负申报的行为，在评析过程中发现有偷税嫌疑的及时转稽查部门重点稽查，稽查部门根据发现的问题及时进行分析和总结，并有针对性地提出管理建议和对策，让管理机关做到有的放矢，减少异常申报行为的发生。
税收筹划在给企业带来节税效应的同时还具有其他的效应。说明了税收筹划产生的背景，原则，增值税筹划的方式等来实现企业价值最大化；政府利用它来引导企业，实现国家税收宏观调控的目标。
参考文献：
[1] 周瑞英，浅议增值税纳税筹划[J]，中国总会计师，2010(02)
[关键词] 企业；增值税；税收筹划；问题；对策
[中图分类号] F230 [文献标识码] A
Abstract： In order to reduce the tax burden of pressure in the market economy， the tax planning becomes one of the effective ways to increase the strength and market competitiveness. However， there are many problems of tax planning of enterprises VAT. The reasonable tax planning and practical action could compress the tax cost， ease the tight capital chain and increase the use efficiency of funds， so as to expand the production scale and improve market share. As an important way of financial management， tax planning could effectively ease the cost of tax expenditure. Therefore， combining VAT with tax planning reasonably and organically injects fresh vigor to the growth of the economy in our country， which becomes a top priority.
Key words： enterprises， VAT， tax planning， problems， countermeasures
[文章编号] 1009-6043（2016）12-0099-03
一、企业增值税税收筹划的现状分析
增值税作为我国一个较为重要的税种，是对销售货物、提供加工和修理修配劳务、以及进口货物的个人和单位就其实现的增值额，而相应增收的费用。随着我国的经济的快速发展，税收筹划的意义也至关重要。企业通过压缩企业税收成本支出空间，来放大企业的经营效益，提高企业经济收益，实现利益的最大化。税收筹划，在一定程度上缓解了企业资金链吃紧的状况，实现企业税后现金流量的最大化和纳税最优化的既定目标。通常我们将税收筹划称为税务筹划纳税筹划和税收策划。税收筹划作为企业合理规划资金流向的重要举措之一，具有合法性、专业性、和超前性等几大特点。税收筹划的原则有合法性原则、利益最大化原则、针对性原则和及时性原则。然而目前由于我国发展较晚起步较慢，在税法方面制度还不够规范，政策还不够完善和严谨。我国税法繁多且结构复杂，然而并不能明确解决在税收过程中存在的现实问题，应用性不强，实践性较差，加大了企业在计划税收筹划过程中的工作难度。同时由于税法的种类多且变动幅度较大，导致一个问题有多种文件可以参考，这就造成了解决方案的模糊，定位不够准确。加之不同地区的企业发展情况不同，因此统一性的税收文件不能满足企业发展的需要，无疑限制了税收筹划的可应用空间，这也是当下企业增值税税收筹划现状。
二、企业增值税税收筹划过程中存在的问题
（一）税收筹划的综合性观念薄弱
企业之所以进行税收筹划，其目的就是在有限的经济收益范围之内，通过压缩增值税收成本支出，来放大收益成果，实现利益的最大化。然而由于我国税收方面的法律法规条例较多，结构层次较为复杂。因此企业在规划增值税税收筹划方案的过程中，难免会跳出法律许可的范围之外。从而导致所进行的税收筹划过程由于不合理不合法，反而适得其反，导致企业资金支出成本的增加。第一由于我国相关税收方面的法律法规尚且不够完善和严谨，关于税收筹划是否符合法律界定的范围之内，还存在着诸多的争议。导致纳税人对政策的把握失去偏颇，甚至面临承担法律责任的风险。因此，强调税收筹划是否合理合法是税收筹划过程中的核心环节。
第二，税收筹划的综合性观念薄弱，具体体现在企业在执行税收筹划过程中，没有将节约增值税成本和企业的经营效益两者之间进行有机的结合。随着全球经济一体化的深入，经济市场走向变幻莫测，而大部分企业在进行税收筹划的过程中，考虑方向单一，考虑因素不够全面。没有考虑市场经济条件下的市场环境，资源配置，发展前景等外部存在因素。只是单一的对成本、税负、收益等因素进行分析和考虑，导致了企业的税收筹划流产，与实现降低增值税成本支出的目标相背离。因此，如何密切税收成本和企业的经济收益之间的关系，加强企业税收筹划的综合性意识，成为解决企业增值税税收筹划过程中存在诸多问题的途径之一。
（二）法制环境建设工作不到位
在经济发展的大背景下，市场竞争日益激烈进入到白热化的程度。税收筹划是企业在市场经济条件下为了实现利益的最大化，通过该途径来减轻税负，缓解资金链的压力。税收筹划对企业的长远发展而言意义重大，然而当下由于法制环境建设工作的不到位，对企业税收筹划工作的开展而言无疑是雪上加霜。税收筹划是指纳税人在法定允许的范围内，对企业在企业生产经营过程中进行投资、经营、组织、交易、许可、理财等一系列活动进行筹划的过程。如何通过完善税法来实现企业增值税税收筹划工作的实施，成为重中之重。当下我国税务执法力度不够。虽然做到了有法可依，却没有落实有法必行。执法力度上的缺失，导致偷税漏税等现象屡禁不止，日益猖獗。没有为企业更好地实施，增值税税收筹划提供一个良好的发展环境。同时，由于执法力度的不够，为企业的不良行为提供了可乘之机。部分企业不再通过税收筹划来降低税收成本，而宁愿冒险选择偷税漏税等途径来实现牟取利益。
税收筹划评估机制的完善和健全，有助于企业合理规避发展过程中存在的运营风险。然而部分企业并没有意识到税收筹划评估机制的重要性。在现有的税收筹划评估机制建设中，还存在着诸多的纰漏。税收筹划评估机制是在税收筹划收尾工作后，对企业税收目标的完成情况进行客观真实的考核和评定。因此税收筹划评估机制的存在，在一定程度上保证了税收筹划既定目标的完成情况，另一方面又提高了税收筹划工作的质量。然而目前大部分企业税收筹划评估机制，处于留白阶段。
（三）筹划过程中的可操作性低
当下大部分企业的税收筹划工作侧重于压缩税负成本支出，而忽略了对企业生产经营目标的分析和参考，导致税收筹划工作的可操作性较差。其计税依据是根据商品在整个交易流转过程中所产生的增值额为参考项。目前我国增值税主要类型有三种，即生产型增值税，收入型增值税，以及消费型增值税。增值税作为我国重要的税种之一，具有中性税收、转嫁性、普遍性和连续性等几大特点。在具体的税收筹划工作过程中，大部分企业更看重于税收筹划工作的结果，而没有履行财务核算的基本要求规则，不符合税收政策所划定的范围，导致税收筹划方案的可操作空间受到法律和制度的双重制约。浪费了大量的物力和人力，反而适得其反。第二，税收筹划的管理人员和工作人员缺乏对税收筹划理论的研究和方法规律的总结，使得企业没有在税收过程中形成一定的自我保护意识和风险防范意识。第三，由于我国税收方面的法律条例变动性较大，加之地方性政策也不尽相同，在一定程度上促成了税收筹划工作的可操作性较低的局面。
（四）税收筹划领域专业性人才的缺失
优秀的税收筹划团队是企业开展税收筹划工作的基础。通过大量的储备优秀的税收筹划方面的人才对企业的税收筹划工作行之有效的开展而言，有着重要的意义。然而由于我国在税收筹划方面起步较晚，因此在该领域对专业型人才和技能型人才的需求量，处于供不应求的状态。
其次，我国税收筹划相关的法律政策变动幅度较大，为企业税收筹划工作的开展设置了障碍，无形之中也提高了对税收筹划领域工作人员的要求。不仅需要他们具备丰富的工作经验和优秀的专业技能，还需要在频繁变换的政策条件下，具备与时俱进的创造力和适应力。第三，我国高校开设的税收筹划相关的课程较为浅显。由于教学经验有限，师资力量较为薄弱，导致课程在内容设计、目标界定、方法使用和教学方式等方面，存在着很大的提升空间。这也意味着现高校所培育出来的人力资源不能满足现代企业在开展税收筹划过程中的需求。税收筹划方面的专业人才资源匮乏，成为当下税收筹划工程，难以得到更好的开展的原因之一。
三、企业增值税税收筹划的策略探讨
（一）转变传统的增值税税收筹划的价值观念
转变传统的增值税税收筹划的价值观念是针对收税方和纳税方而言的，具有一定的双面性和统筹性。于纳税方而言通过进行增值税税收筹划方案来降低成本支出，扩大企业的经营效益，实现利润的最大化。于征税方而言，由于纳税收入的减少，导致国家经济收入受到了侵蚀。这种传统守旧的价值观念，从本质上存在认识错误的。优秀的税收筹划方案，是以实现双赢局面为目的进行展开和实施的。因此纳税方和征税方都应扭转当下对增值税税收筹划方案应用的传统价值观念，实现双赢的局面从而促进我国经济得到长足的发展。企业通过对增值税税收筹划方案的合理规划和切实行动，压缩税务成本支出，缓解资金链吃紧的状态。通过提高资金的使用效率，从而扩大生产规模，提高市场占有率，强化企业自身的综合实力，在激烈的市场竞争中崭露头角。而企业的不断发展和进步，也正是为国家的税收来源提供了可靠的保障。企业通过完善实施增值税税收筹划方案来扩展自身发展规模的同时，也为国家带来长远的利益和收益来源，这也正是增值税税收筹划工作于征税和纳税两方而言所带来的好处之一。第三税收筹划在国家和企业之间充当着剂的角色，它不仅维系着国家和企业之间的良性征纳税关系。在一定程度上避免了偷税漏税等现象屡禁不止的局面出现。况且合理的税收筹划工作的开展在一定程度上为国家财政收入保驾护航。这也正是增值税税收筹划方法方案实现双赢的魅力之所在。
（二）加快建设增值税税收筹划环境
1.经济环境。为保障税收筹划工作得到推行和发展，筹划者需要对企业的地域环境、经营状况和经营活动进行深入的了解和调查。企业所处的地理位置和该区域的经济发展程度，将决定企业生产过程中原材料的供应情况和投资成本。同时外部环境因素对企业的基础设施投入，劳动力成本等都会产生一定的冲击和影响。通过对税务制度差距进行考虑分析，并做出合理的规划，实现缓解企业税务成本支出的压力的目标。第二筹划者要考虑企业的行业性质。不同行业的税收政策也存在着迥异之处，因此筹划者要切实的结合企业的发展模式，对企业的所属性质进行分类。比如服务业，技术密集型行业和第三产业有效地缓解了当下就业紧张的尴尬局面。为我国科研技术的发展，提供了有力的保障。因此该行业的税收政策也会相对宽松一些。由此可见，不同的经济环境对企业的税收筹划工作的开展，促进作用也不尽相同。因此，加快建设税收筹划的经济环境，成为重中之重。
2.法律环境。当下我国税收筹划政策工作的开展，缺乏法律制度的保护。收税筹划目标往往不能实现与我国法律环境建设的缺失有着直接的联系。目前我国法律，还未对筹划工作进行明确的允许许可。纳税人通过税收筹划来实现自身利益的发展，缺乏法律制度的保障，因此为了更好的推行深化税收筹划工作，为其创造一个良好的法律环境，对其发展而言起到了积极促进的作用。针对这一问题，现行的法律中要明确税务筹划的概念和范畴。其次要完善现行的增值税税法，将税收权利和义务进行明确的要求和规范，解决长期以来存在于税收过程中的弊病。在保障纳税人基本权益的前提下，完善国家赔偿法，严厉惩治税收筹划过程中存在的违法行为。
（三）协调企业与相关税务机关两者间的关系
税务中介机构又称之为税务机构，为企业开展税收筹划工作提供了资源和途径。随着经济的不断发展，市场竞争的日益激化，专业的税务机构被大量的需求，行业发展前景形势大好。税务中介机构为企业输送工作经验丰富，综合素质较高的税收筹划人员。该类人员通过对企业的生产经营状况进行深入的了解和分析，快速的掌握企业内部管理和纳税情况等综合信息的同时，把握企业生产经营过程中的薄弱环节之所在，从而有效地开展税收筹划工作，制定合理可靠的增值税税收筹划方案。企业加强和相关税务机构的联系，将会有助于税收筹划工作的高效开展，同时也能获得一流的税收筹划人员来辅助企业完成税收方案的规划。另一方面，企业还要协调好与负责税务机关的关系。企业和税务机关之间形成良性的合作关系才能是得两者互相信任，为税收筹划工作的开展提供一个良好的平台和环境。纳税人按照税务机关所定的标准和要求，及时地缴纳税款，而税务机关有义务向纳税人提供完整的税收信息资料。征纳双方通过建立良好的信任关系来实现双赢合作的局面，因此密切税收双方的税收信息联系，丰富税收双方的沟通渠道至关重要。
（四）提高税务筹划方案的灵活度
随着我国经济得到更长远的发展，变幻莫测的经济环境和税收政策，无疑加大了税收筹划的工作难度。在这些外力作用下如何及时的改变税收筹划方案与当下社会环境相契合，提高税收筹划方案的灵活度成为当下的主流。首先，针对国家税收制度税法和地方性政策的变化，相关的税收筹划人员要制定出相应的筹划应对方案，及时的更新筹划内容和筹划方向，并重新审核和评估修改后的筹划方案。通过紧急预案来降低筹划过程中存在的风险，实现压缩税负支出成本，扩大经营收益的税务筹划目标。
四、结论
企业通过对增值税税收筹划方案的合理规划和切实行动，压缩税务成本支出，缓解资金链吃紧的状态。通过提高资金的使用效率，从而扩大生产规模，提高市场占有率。增值税给企业的资金成本支出带来了巨大的压力，而其作为我国一个重要的税种，在企业经营管理中所占的比重相对较高。税收筹划作为重要的理财方式能有效的缓解企业税收成本的支出，因此合理的将增值税和税收筹划两者进行有机的结合，为我国经济的增长注入一股新鲜的活力成为重中之重。
[参 考 文 献]
[1]詹政国.有关企业增值税税收筹划问题的几点思考[J].商场现代化，2014（27）：188-189
[2]周冰.中小企业销售过程增值税的税收筹划[J].时代金融，2014（35）：153-154
[3]赵旭，杜菲.浅谈中小企业增值税纳税筹划[J].经营管理者，2015（10）：22
关键词：房地产企业；增值税；税收筹划
一、房地产企业增值税税收筹划的重要意义
长时间以来，房地产企业在我国社会经济发展中发挥着重要力量，特别是进入新常态环境下，逐渐朝着分化改革方向转变，房地产企业不但面临较大去库存压力，同时也会出现房地产泡沫现象。在这种环境下，我国相关部门进行了多次改革，希望可以引导房地产行业的稳定发展。在这种情况下，我国各级部门加强对房地产企业内涵建设，并从增值税税收筹划方向入手，促进整个房地产行业的持续发展。房地产企业通过加强税收筹划，可以提高整体效益，并以此为依据，增强企业发展潜力，促进自身长远发展。增值税税收筹划针对房地产而言，并非偷税漏税，而是结合法律标准合理避税，以此促进自身效益提升。
二、“营改增”后对房地产企业税收带来的影响
（一）税负影响
在“营改增”背景下，预示着营业税正式在税收舞台中消失。房地产作为原营业税主要的征收企业，在税务改革后，正式步入到增值税阶段。在税额缴纳上，房地产企业由之前税率17%更改成9%，针对房地产企业而言，税率改变对提升企业经济效益有着直接影响。与此同时，在税务改革后，土地成本将会纳入到可抵扣范畴中，便于房地产企业税负的减少，减少各种税务风险出现。所以，在增值税税收筹划时，房地产企业应该对现有税收政策有全面了解，以此实现节税。当前，房地产企业采用各种拿地方式，如拆迁、投资等，不同拿地方式，征收税额也会存在不同。所以，这样采取合理方式拿地，减少房地产企业税负，需要结合实际情况进行分析。
（二）土地增值税影响
在“营改增”背景下，针对房地产企业而言，土地增值税将会受到一定影响，这是由于房地产企业增值税作为价外税，所以，在核算中，不可将其当作抵扣项目进行核算，使得房地产企业土地增值税中增值率不断提高。从该角度来说，“营改增”政策的颁布，将会加剧企业税负。所以，要求房地产企业在税收筹划过程中，应该给予该内容高度重视，采取合理方式，降低增值税税率增加给房地产企业带来的不良影响。
（三）所得税影响
鉴于上述内容得知，房地产企业增值税作为价外税，所以，需要将其融合到所得税中，不能实现抵扣处理，使得企业所得税税额不断提高，加剧企业税负。但是从另一方面来说，在原有缴纳营业税过程中，房地产销售收入需要全面纳入到企业销售额中，而在税务改革下，在销售收入明确之前，已经把增值税从中扣除，所以，在明确所得税额过程中，无须再进行税额扣除，所以，站在本质角度来说，房地产企业所得税没有发生明显变化，所以，在对房地产企业税收筹划分析时，应该具体分析，将影响房地产企业所得税的各项因素抽离处理，全面处理。
三、房地产企业增值税税收筹划对策
（一）加强企业税收筹划
随着“营改增”政策颁布后，作为房地产企业一般纳税人，企业增值税税率由之前17%更改为9%，基于该现象，在开展税收筹划工作时，可以从房地产企业日常活动中进行，减少运营活动成本投放，结合实际情况，在经营活动中获取增值税发票，缓解房地产企业税负压力。并且，房地产企业还要给予增值税专用发票管理高度重视，加大管理力度，通过采取各种宣传方式，提高财务人员对增值税专用发票管理意识，充分利用“营改增”政策，给房地产企业创造更多优惠，减少企业税负。除此之外，房地产企业还要和合作企业合同约定，在选择供应商的过程中，秉持“货比三家”的原则，在确保供应材料质量的情况下，选择最低的材料价格。假设在一般纳税人身份的供应商中采购材料，应该要求其提供增值税专用发票，从而让企业在纳税上，可以获取更大的优惠。房地产企业在增值税税收筹划时，需要利用存在的税率差异。一般来说，供应商税率一般为17%，但是房地产企业税率为9%，所以，房地产企业需要迎合国家法律标准，通过应用税率差异实现节税。同时，房地产企业在增值税税收筹划中，通过采用纳税时间延迟、优惠政策应用等方式，减少房地产企业税负。
（二）及时和税务部门交流
针对房地产企业来说，要想全面提高经济效益，在纳税过程中，需要结合实际情况，采用一系列合理避税方式，减少企业税负压力，但是这种避税方式将会受到各种因素影响，如果操作不合理，将会触及法律底线，给企业造成严重的损失。所以，在具体房地产企业增值税税收筹划中，需要科学设定避税方案，并对其进行具体分析，保证避税方案的合理性和合法性，从而起到合理避税的效果。在此过程中，税收筹划工作人员还要对国家税法变化情况有所了解，及时掌握行业最新动态，保证房地产企业可以科学规划各种税务活动，从而实现缓解企业税负的效果。在确保房地产企业税收筹划合法的基础上，还要注重加强和税负部门的交流，把来自执法部门的法律风险降至最小，通过制定一系列规范的税务风险管理体系，实现对税务风险把控，引导房地产企业稳定发展。
（三）改变传统营销策略
随着“营改增”政策的顺利实施，给房地产企业增值税税收筹划提供机遇的同时，也提出了一定的考验，房地产企业应该紧抓发展机会，迎接各种挑战，尽可能降低税务改革给房地产企业税收造成的影响，确保房地产企业可以稳定运行。因此，财务工作人员应该结合房地产企业运营状况，自足当下，放眼未来，站在税收筹划角度入手，对企业现有的营销模式进行优化改革。例如，在原有营销定价模式下，房地产企业通过设定目标成本方式，对企业营销环节中形成的各项成本进行科学控制，降低对应成本支出，提升房地产企业整体效益。特别是在房地产项目材料成本只升不降的情况下，更好结合房地产企业实际情况，适当调整营销战略，从而提升企业整体效益。房地产企业应该对当前市场发展趋势有深入的认识，根据形势发展，调整战略目标，让税务改革政策在房地产企业中的积极作用充分发挥，减少房地产企业税负压力，增强企业综合实力，从而让房地产企业实现更好发展。除此之外，房地产企业还要充分应用各种优惠政策，加强增值税专用发票，让企业税收可以享有更多的抵扣优惠，缓解企业税收压力。在增值税发票管理过程中，要求财务人员对房地产销售收入确认时间、开具发票时间高度重视，在获取发票以后，结合实际情况及时抵扣，防止发生抵扣时限超期现象。
一、房地产企业土地增值税税收筹划分析
（一）土地增值税概述
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。土地增值税的特点是以转让房地产取得的增值额为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；实行超率累进税率及实行按次征收、纳税时间、纳税方法根据房地产转让情况而定。土地增值税的立法原则是适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控；抑制土地炒买炒卖保障国家的土地权益；规范国家参与土地增值收益的分配方式、增加财政收入。土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物征收，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。基本征收范围包括：转让国有土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产的买卖。
（二）土地增值税计算
转让土地使用权和出售新建房等情况，计算土地增值税分四步计算应纳税额。第一步计算增值额：增值额=收入额―扣除项目金额，其中收入额包括货币收入、实物收入及其他收入；扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关的税金及其他扣除项目。第二步计算增值率：增值率=增值额÷扣除项目金额×100%。第三步确定适用税率：根据计算的增值率，按照税率表确定适用税率。第四步依据适用税率计算应纳税额：应纳税额=增值额×适用税率―扣除项目金额×速算扣除系数，土地增值税实行四级超率累进税率。
二、房地产企业土地增值税税收筹划存在的问题
（一）缺乏全面系统的筹划
企业内部财务人员、税务人员及高层管理人员只是更多地侧重于理财层面及各自工作相关领域的筹划。比如财务人员在会计的领域中，通过一些会计技巧、会计分摊及会计成本计提等方法的运用，在这些方面的筹划能起到一些节税的目的，但如果想要有更大的作用，想节约几千万甚至上亿元比较困难，因此企业必须从战略管理层面上进行改革，并落实在公司经营管理的各个环节。此外税收筹划不再在只是一个部门和个人的事，而是自上而下各个部门各种岗位的责任，形成全面的系统的筹划体系。
（二）缺少专门的筹划人才
现在大型的房地产企业都在成立或者考虑成立有独立税务经理的税收筹划部门，但目前很多中小型开发商还是财税不分家，财务部的人员兼任税务部的工作，甚至存在出纳比财务总监的权利要大。房地产行业早期比较容易赚钱，财务人员的工作就是报税做账去银行，正是因为大家对这样的职位任职不够深入，对财务人员要求不高，导致许多开发商聘用的财务人员专业水平不高，职业素质不高，所以税收筹划还有很多的空间没有得到充分的挖掘。在筹划人才及技术力量层面上，中小型开发商相对来说还是很薄弱的，许多房地产企业在这个方面还有很大的蓝海去发掘，因此企业可以设立专门的税务经理职位并招聘有经验的税收筹划人才，还可以通过外包的方式委托具有丰富经验的中介机构来针对本企业进行筹划。
（三）外部环境的改变造成行业管理的转型
过去十年是中国房地产企业黄金的时期，毛利高利润空间大，因此房地产企业高层并不重视税收筹划，而现在房地产行业正处于下行通道，许多房地产企业出现资金压力大，利润空间降低，销售不畅等特点。而房地产企业在资金和销售双重的压力背景下，又遇到土地增值税清算和征收的压力，这样迫使房地产企业自身管理由粗放化型向精细化型转变，在这期间精细管理的核心就是，对成本控制中的财税成本控制。
（四）错过最佳的税收筹划时机
现在许多房地产企业一般都是在项目开发后期，或者需要做土地增值税清算时才开始进行税收筹划。项目开发到这个阶段时，筹划的空间已经很小，此时不是不能进行筹划，而是这个时候可操作的方法已经很少了。所以企业如果在项目开发后期，或者需要做土地增值税清算时才开始税收筹划，筹划的效果将会大打折扣。例如，房地产企业刚刚立项，准备在一块地上同时开发公益性项目和住宅项目两个部分，此时土地价格的筹划就尤为重要，为避免所有土地价格的一刀切，在取得土地的时候就要和政府的相关部门进行沟通，把价格合理分配到两个项目中去，这样就可以获得更好的筹划效果；如果企业在项目开发中后期才开始筹划，必然会错失扣除项目中最大的筹划空间――土地价格这个部分。
（五）不及时了解新的税务政策及各地区税务政策的差异
国家税收法律政策是在不断地改进和完善中，如果许多房地产企业的财税人员不及时了解和掌握新的税务政策，不仅造成其做出的税收筹划价值大打折扣，甚至使得房地产企业遭受不必要的高额税负及税收处罚。例如北京市地方税务局公告2013年第8号文件中规定，“纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认”，在这之前是按照一栋楼来计算平均值，确认是否符合普通住宅的标准，如果企业的财税人员没有及时了解到这个政策，还用以前的旧政策来筹划，在土地增值税清算中将无法享受普通住房的优惠政策，这样必然会对企业造成不可挽回的损失，并且将会承担高额的税负。
在我国不同地区出台一些有地域特色的税务政策，许多房地产企业并不了解，所以企业要及时了解所在地区税务政策的特色及关注每个地区税务政策的差异，做到最大程度上的享受税收优惠政策、合理合法的加大扣除项目，最大限度地提高企业的利润空间。
三、加强房地产企业土地增值税税收筹划的建议
（一）改变项目的转让方式
房地产企业税收筹划不应只是停留在理财层面上，要达到战略层面和企业架构方面的高度，形成属于企业高端层的筹划设计和运作。譬如通过对项目转让方式的复杂化，把一个简单的资产转让方式变为一个复杂的股权转让方式，通过转让项目方式的复杂化进行税收筹划。
案例1：A公司将某大厦转让给B公司，大厦转让额为9亿元，可扣除项目金额为3亿元，增值额为6亿元，本次交易不是简单的资产转让，而是通过境外股权转让方式完成的；适用的营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，企业所得税税率为25%。
方案1：简单的资产转让方式。
营业税金及附加： 9×5%×（1+7%+
3%）=0.495亿元。
增值率：6÷3×100%=200%，适用的土地增值税税率为50%，速算扣除系数15%。
应缴纳土地增值税额：6×50%-3×15%=2.55亿元。
应缴纳企业所得税额：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875亿元。
税后利润：9-3-0.495-2.55-0.73875
=2.21625亿元。
方案2：通过境外股权转让方式。
营业税金及附加：根据相关的税收政策规定，在中国境内没有任何股权转让，也没有任何资产交割，免征营业税及附加。
应缴纳土地增值税额：同上，也免征土地增值税。
应缴纳企业所得税额：（9-3）× 10%
=0.6亿元，根据国家税务总局公告2013年第72号文件的相关规定进行反避税，虽然在境外做的股权交割但其资产包在中国境内，如果反避税成立，需要缴纳企业所得税，本次为境外公司非居民企业，所以企业所得税税率不是25%而是10%。
税后利润：9-3-0.6=5.4亿元。
通过上述计算可知，方案1房地产企业需要缴纳税金合计为3.78375亿元，税后利润为2.21625亿元，方案2需要缴纳税金合计为0.6亿元，税后利润为5.4亿元，通过把简单的资产转让方式变为复杂的股权转让方式，可以减少税负并增加企业利润3.18375亿元。
（二）前期合理分配各个项目中的土地成本
房地产企业税收筹划最好的时机在项目前期，最大的筹划空间是土地成本，如果能在项目前期对土地成本进行合理的分配，将会加大扣除项目的金额，减小增值率降低土地增值税税率，从而起到节税的作用。
案例2：A房地产企业以8000万元价格买到一块土地，其中75%的面积开发文化旅游地产及相关配套设施、25%的面积做住宅，而住宅部分总销售收入2.1亿元，按照面积分配的土地成本2000万元，房屋开发成本1亿元，本例适用的营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%。
方案1：项目前期不进行筹划。
营业税金及附加：2.1×5%×（1+7%
+3%）=1155万元。
增值额：2.1-1-0.2-0.1155=7845万元。
增值率：7845÷13155×100%=59.64%，
适用的土地增值税税率为40%，速算扣除系数5%。
应缴纳土地增值税额：7845×40%-13155×5%=2480.25万元。
方案2：该房地产企业开发的项目大部分属于文化旅游和公益项目等，所以从政府取得的总土地价格非常优惠，其他房地产企业周边住宅项目的地价是A企业的3倍左右。如果能在事前做一下税收筹划，在取得时和政府部门对土地成本分配进行谈判，把文化旅游项目和住宅项目的土地价格分开，总地价不变还是8000万元，住宅项目部分的地价和周边地价一样6000万元左右，剩下金额2000万元作为文化旅游项目部分的地价。
营业税金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155万元。
增值额：2.1-1-0.6-0.1155=3845万元。
增值率：3845÷17155×100%=22.41%，
适用的土地增值税税率为30%。
应缴纳土地增值税额：3845×30%=
1153.50万元。
通过上述计算可知，如果能在项目前期把土地成本进行合理的分配，便可以节省税金增加利润1326.75万元。
（三）适当加大公共配套设施的筹划
房地产企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，〔2005〕26号中对普通标准住宅的规定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此，房地产企业有时可以通过适当增加公共配套设施投入减少增值额，来享受免征的税收优惠政策。
承上文案例2：筹划后仍需缴纳土地增值税额为1153.50万元，如果房地产企业再增加投资600万元在小区内建设一个居民健身场所和增加一所幼儿园，则项目总成本为17755万元。
增值额：3845-600=3245万元。
增值率：3245÷17755=18.28%。
应缴纳土地增值税额：由于增值率小于20%符合税收优惠政策，所以免征土地增值税。
通过上述计算可知，房地产企业虽然项目增加600万元的投资款，但可以减少税金1153.50万元，同时增加项目利润553.5万元，并提高了小区的档次、完善了相关配套设施。
（四）利用税率临界点的筹划
我国土地增值税计算采用四级超率累进税率，在每一级税率范围中都存在税率临界点，利用这些临界点可以直接影响到土地增值税缴纳金额的大小，通常基本的方法是在土地增值税清算时，通过加大扣除费用或者减少销售收入的方式，使土地增值税税率降低一个级数，从而起到节约税金的作用，基于基本方法的运用又衍生出许多的筹划方案。例如通过增加销售环节的方式，普遍认为减少纳税环节可以减轻税负，增加纳税环节会加大税负，但对于土地增值税来说却是恰恰相反的，两次买卖或者多次买卖可以减少每次销售房产的增值额和增值率，使土地增值税税率级数下降，从而减少应缴纳的土地增值税税额；还可以通过分期销售、分期组合不同项目的搭配销售、项目合并清算及减少销售单价等方法。
综上可以计算出增值率、毛利率和税率对应关系为：第1级数为税率30%、增值率不超过50%时对应的毛利率区间为小于52.95%；第2级数为税率40%、速算扣除系数5%、增值率超过50%～100%时对应的毛利率区间为52.95%～65.77%；第3级数为税率50%、速算扣除系数15%、增值率超过100%～00%时对应的毛利率区间为65.77%～78.59%；第4级数为税率60%、速算扣除系数35%、增值率超过200%时对应的毛利率区间为78.59%以上。
四、结语
关键词：房地产企业 土地增值税 税务筹划 税负 降低
一、问题的提出
无论何种企业类型，税务筹划都具有着积极意义，是企业的一项重要的财务管理活动。良好的税务筹划手段，能够提高企业的财务管理能力，降低企业的税务成本。现阶段，税收筹划已成为企业发展中不可忽略的一项重要因素。税收筹划起步于西方，但在我国的发展较晚，很多方式方法还需进一步探索。但是，随着市场经济的发展，越来越多的财务人员和企业管理者都已深刻认识到税务筹划的重要性。
房地产行业不仅是我国的一项基础性产业，还是国民经济的支柱。我国财政收入的很大一部分都来自于房地产业。一直以来，房地产业都被视作一种“暴利行业”。然而，我国房地产业在实际中面临着诸多税种，税收负担较重。不仅拥有一般企业的企业所得税、印花税、增值税，还涉及土地使用税、土地增值税等各项税负。在此其中，土地增值税的税收负担最重。
研究房地产企业合理避税的途径，对土地增值说进行税收筹划，不失为一种有利于对房地产企业发展与运营的有效措施。
二、土地增值税概述
（一）土地增值税的内涵
土地增值税的征税主体是国家地税局。征税对象主要是针对房地产（地上建筑物及其附着物）的转让行为。征税客体是具有转让行为的单位和个人，并能从该转让行为中获利。转让行为不包括以继承、赠与等无偿转让行为。计算依据是征税客体转让房地产所取得的增值额。
（二）土地增值税的计算
纳税人所缴纳的土地增值税是增值额套用适用税率所计算的数值。该数值不包含可扣除项目金额的速算扣除数。增值额是增值数额（收入额）与可扣除项目金额的差值，不仅包括货币收入，还包含实物收入和其他收入等。用公式可表达为：
应纳土地增值税=增值额*适用税率-可扣除项目金额*速算扣除数；
增值额=增值数额（收入额）-可扣除项目金额；
（三）其他
1、土地增值税的可扣除项目
土地增值税的可扣除项目共包含五种，详见表1。
2、土地增值税税率
我国土地增值税根据增值额与速算扣除数的比率不同而执行不同的税率和速算扣除系数。目前，土地增值税税率实行四级超率累进税率。分别为：增值额与扣除项目金额的比率Q50%的，执行30%的税率，速算扣除系数为0；在50%-100%区间内的，执行40%税率，速算扣除系数为5%；在100%-200%区间内的，执行50%税率，速算扣除系数为15%；超过200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为20%。
3、税收优惠政策
目前，我国政府对土地增值税规定了免税政策。免税政策适用于两种情形：建造的房地产为普通标准住宅，对外出售时增值额未超过扣除项目金额20%的；宏观经济建设中需依法收回、征收的房地产。
三、我国房地产企业土地增值税税收筹划策略
（一）从寻求税收优惠政策入手，实施税务筹划
目前，我国《税法》对土地增值税规定了免税政策。其中要求：“纳税人建造普通标准住宅且用于对外出售的，如果增值额未超过扣除项目金额20%的，则可对该纳税人免征土地增值税”。同时规定：“纳税人建造普通标准住宅之外，还进行其他房地产开发，则应将普通标准住宅与其他房地产分开核算土地增值税。未分开核算的，不享受免税优惠，统一征收土地增值税”。
对此，我国房地产企业可以采取增加可扣除项目金额或者降低增值额（销售收入）的手段，将普通标准住宅的增值额与可扣除项目金额的比率控制在20%以内。这样做，实际对房地产企业和购房者都有好处。既能实现房地产企业免缴土地增值税，又能通过增加可扣除项目金额而使房屋质量、配套设施等有所提升和改善，并最终实现房地产企业在激烈的市场竞争中占据优势地位。该税收筹划方式下，房地产企业需控制好普通住宅的增值率，并计算出销售收入的降低额与免缴的土地增值税之间的平衡点。
（二）结合市场环境，综合制定合宜价格
房地产的销售价格不仅影响企业的房产收入，还影响着土地增值税的高低。房地产企业若要做好税收筹划，便应结合市场环境，综合考虑土地增值税各类影响因素，综合制定出合宜的价格。作为销售一方的房地产企业，都想制定较高的销售价格。然而，在价格制定过程中，房地产企业不能一味追求高定价，除了要结合市场行情，还应充分考虑价格提高的收益是否能够完全抵消无法享受土地增值税优惠政策而增加的税收负担，做好二者之间的平衡，找出临界点。倘若房地产企业的产品只是普通标准住宅，则房地产企业可以在收益增值额与可扣除项目金额的比率不足20%的情况下适当提高房价。倘若房地产企业的产品为豪华住宅或者其他非普通标准住宅，则无论增值率高低，都无法享受免税政策。这种情况下，只要市场刚性需求旺盛，房地产企业还是具有涨价的空间。该涨价空间除了考虑市场的刚性需求，还应结合人们的购买力，防止价格过高造成房产空置。
（三）有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入
目前我国的房地产市场，大多数车位和车库都没有“产权证”。很多房地产销售企业在销售普通标准住宅之外，还会将小区内的车位/车库销售给业主。但是，由于这些车位/车库并没有相应的产权证，因此，房地产企业销售的实际只是一种有限期内的“使用权”，严格来说只是一种“出租行为”，并不符合我国《土地增值税暂行条例》中所规定的土地增值税的征税行为。所以，房地产销售企业对外销售车位/车库的收入不需考虑增值额和扣除项目等问题，不需缴纳土地增值税。
对此，房地产企业在税收筹划中，不妨将普通标准住宅的销售行为与车位/车库的销售行为区分对待。在清算土地增值税时，应将车位/车库的销售收入从销售总收入中扣除。间接也能够实现增值额和增值率的降低。
（四）将销售收入与装修收入相区分
在当前的房地产市场中，越来越多的房地产企业倾向于在房产正式销售前，进行维护和装修。而且，越来越多的房地产企业倾向于将房产进行精装修之后再行销售。倘若将装修费用并入房产销售价格，无疑会大大增加土地增值税计算中的增值额和增值率。对此，房地产企业不妨将房屋的销售收入与装修收入分开核算。可以将房产的装修、维护、设备安装等作为企业的独立业务，各业务间独立核算和计税。如此一来，不仅能够大大降低房屋的销售价格，还能有效控制房屋的增值率，降低房地产企业的土地增值税的税收负担。
四、结束语
随着市场经济的发展和企业间竞争力的日益加剧，越来越多的企业都希望通过有效的税收筹划手段实现降低税务成本的目的。一直以来，房地产企业不仅是我国的一项基础性行业，其还一直都是我国国民经济的支柱。然而，房地产业面临的税种较多，税负也较重。在众多的税种税负中，土地增值税最为严重。对此，笔者围绕目前我国的房地产市场和企业现状，提出我国房地产企业若要实施有效的税收筹划，需积极利用目前的税收优惠政策；结合市场环境，综合制定合宜价格；有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入；将销售收入与装修收入相区分。这些手段的实施能够有效帮助房地产企业降低土地增值税的税收负担。然而，上述行为只是笔者围绕土地增值税的内涵和计算要求，结合目前我国的房地产市场所提出的相关建议。房地产企业在实际运营中还应结合房屋性质、实际情况等进行灵活分析，有效运用税收优惠等相关政策，在合理合法的范围内为企业节省税收负担、有效规避纳税风险。
参考文献：
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[5]陈培. 我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].商业经济，2012（7）
【关键词】土地增值税 扣除项目 税收筹划 税收优惠
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。
一、利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。
例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元（未包括税金）。
解答：销售税金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330万元
扣除项目金额合计＝4400＋330＝4730万元
增值额＝6000－4730＝1270万元
增值率＝1270/4730×100%＝26.8%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270×30%＝381万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在 20%以内，筹划的方法有以下两种：
第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：
销售税金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1
扣除项目金额合计＝4400＋0.055X1
增值额＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400
增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%
由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。
第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：
扣除项目金额合计＝X2＋330
增值额＝6000－（X2＋330）＝5670－X2
增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%
由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。
二、利用土地增值税的征税范围进行筹划
第一，利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。第二，利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。第三，改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。
三、利用增加扣除项目进行税收筹划
房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。
【参考文献】
关键词：重组改制；油气田企业；增值税：税收筹划
一、背景介绍
重组改制后，各油气田企业由原来单一的纳税人(油田管理局)演变为股份公司的分公司或子公司和提供技术服务、辅助生产的存续公司。其后在国有企业主辅分离改革的大背景下，又从存续公司中剥离一部分辅业，成为独立的民营企业。根据相关规定，股份公司和存续公司属于油气田企业，而民营企业属于非油气田企业，油气田企业之间提供的生产性劳务征收增值税，而非油气田企业从事与原油、天然气生产有关的生产性劳务不征收增值税仍征收营业税。
二、重组改制油气田企业增值税征收的有关规定
油气田企业为生产原油、天然气接受其他油气田企业提供的生产性劳务，可凭劳务提供方开具的增值税专用发票注明的增值税额予以抵扣。油气田企业向非油气田企业或非油气田企业向油气田企业提供的生产性劳务征收营业税，不征收增值税；存续公司经过持续性重组、改制后不论是控股还是参股仍按油气田企业增值税办法征税；油气田企业间提供的生产性劳务和非生产性劳务应当分别核算销售额，不能分别核算或不能准确核算的应一并缴纳增值税；油气田企业将承包属于生产性劳务的工程转包、分包给油气田企业或其他企业，应当就其总承包额计算缴纳增值税；非油气田企业将承包的属于生产性劳务的工程转包、分包给油气田企业或其他企业，其工程收入不缴纳增值税，缴纳营业税。
三、改制后油气田企业增值税存在的问题
假设江汉油田分公司需要对某一个设备(油气工程)进行维修，估计劳务合同总额为1000万，其中材料款为700万，劳务款为300万。假设有两个企业都可以为江汉油田分公司提供这个劳务，其中一个是属于存续公司的油建公司，其身份归属为油气田企业，另一个是向阳公司，是主辅分离后形成的民营企业，身份归属为非油气田企业。
若油建公司提供维修劳务，江汉油田分公司的会计处理是：
借：油气生产成本 1000万
应交税费－应交增值税(进项税额)170万
贷：其他应付款 1170万
油建公司就这部分劳务缴增值税
170万
若向阳公司提供维修劳务，为了控制材料的质量，劳务所需材料一般由江汉油田分公司提供，其会计处理：
借：油气生产成本－修理费－其他300万
贷：其他应付款 300万
借：油气生产成本－修理费－其他700万
贷：原材料
700万
同时依照现行税法，江汉油田分公司为维修劳务提供的材料应视同销售，计征销项增值税，税务处理：
借：油气生产成本－修理费－其他1119万
贷：其他应付款 300万
其他业务收入 700万
应交税费－应交增值税(销项税额)
119万
向阳公司作为营业税纳税人，必须就1000万的合同款缴纳1000×3％=30万的营业税。
对江汉油田分公司而言，在接受相同劳务隋况下，由非油气田企业提供劳务比由油气田企业提供劳务要多支付119万元，加重了企业的税收负担；对劳务提供方而言，在提供同质同量劳务情况下，向阳公司要比油建公司少获利30万。此外。在向阳公司提供维修服务时，对于700万的材料款，江汉油田分公司缴纳了增值税，向阳公司也缴纳了营业税，产生重复征税问题。
四、增值税税收筹划方案
(一)油气田企业身份确定的筹划
仅仅因为一个是油气田企业，另一个是非油气田企业，结果产生税负差异和重复征税的问题。按照国家税务总局规定，油气田企业为在中华人民共和国境内从事原油、天然气生产的企业。同一油气田可以是一种类型的油气藏，也可以是多种类型的油气藏。人们通常所说的江汉油田、大庆油田、胜利油田等则主要是从地理意义上或指行政管理单位而言。实际上，他们内部含有多个地质意义上的油田或气田。从这个定义上判断，如果B公司通过收购兼并等手段也能含有一些油藏、气藏，就可以申请确定为油气田企业。以上问题就不复存在了。
(二)利用先承接再转接的方式筹划
在上例，江汉油田分公司1000万的生产性劳务项目，如果先由油气田企业油建公司承接，由其负责提供材料和技术，油建公司再和向阳公司签订300万的合同，将其中的纯劳务部分交由向阳公司这样的非油气田企业承担，这样不但避免了700万材料款的增值税，向阳公司也可以只按劳务款300万额度缴纳营业税，(节约了700×3％=21万的营业税)，不仅税负大额减少，重复征税问题也迎刃而解了。
摘要：我国土地增值税一直被视为影响房地产收益的主要税种。房地产企业可以从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。从收入角度来看，可以采用分散收入、合理定价等方法进行税收筹划；而从扣除项目角度来看，则可以进行土地取得成本、房地产开发成本、利息支出和代收费用相关的税收筹划。
关键词 ：房地产企业；土地增值税；筹划
一、土地增值税的清算制背景
土地增值税是针对单位或个人有偿转让土地使用权及其地上建筑物和其他附着物产权，所取得增值额征收的一种税。自1994年开始实施以来，土地增值税一直被视为影响房地产企业收益的主要税种。随着房地产行业的兴起，国家税务总局为了对房地产行业实施有效的宏观调控，于2006年12月了相关文件，明确规定房地产企业的土地增值税自2007年2月1日起由预征制变更为清算制。伴随着2010年新国十条的，关于土地增值税清算的一系列文件也相应出台，房地产企业有关土地增值税的清算事项再次受到广泛关注。土地增值税是房地产企业的一项重大支出，在清算制的背景下，房地产企业应当更加重视土地增值税，做好相关的税收筹划工作，从整体层面提高企业的经济效益。房地产企业可以从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。
二、从收入角度进行税收筹划
1.分散收入筹划法
土地增值税按次征收，根据每次清算时的增值率来确定税率，增值率越高，计算土地增值税时所采用的税率就越高。增值率共有四个临界线，20%是第一个临界线，房地产企业所建设的普通住宅在出售时，如果增值率在20%以内，那么就免征土地增值税。第二个临界线是50%，超过20%但未超过50%的增值部分适用30%的税率。第三个临界线是100%，超过50%但未超过100%的增值部分适用40%的税率。最后一个临界线是200%，超过100%但未超过200%的增值部分按照50%的税率进行征收，而超过200%的增值部分则按照60%的税率进行征收。由此可见，合理分解房地产销售收入，使计算土地增值税的收入项目金额降低，是减少土地增值税支出的一个有效方法。房地产企业在建设房屋的过程中，涉及的工序和业务众多。对于一些能够独立核算的工序和业务，企业可以根据其性质及适用的税收政策加以分解或加以组合。首先，能够不作为土地增值税收入项目的应当完全剥离开来。为此，企业需要认真研读土地增值税收入项目的相关内容，深入了解收入项目的审核标准，进而结合企业自身的收入来源找出剥离对象，以降低计算土地增值税时的收入项目金额。其次，各个分散的工序和业务往往具有不同的组合方式，通常都存在一个合理降低税收支出的最佳组合方式。房地产企业可以将所有收入支出项目进行分解，然后系统性地计算各种组合方式的实际税收支出，从而找出能够合理降低税负的方法。
2.合理定价筹划法
计算土地增值税时的收入项目金额直接与房屋的售价相关，因而房地产企业的定价策略是对土地增值税支出金额起决定性作用的重要因素之一。企业对其税收进行筹划，最终的目的是实现企业的经营发展目标，而不仅仅是减少其税收的支出。因此，房地产企业在对其土地增值税进行筹划时，不能仅考虑税收支出，而应该从企业的经营发展目标出发，进行全面的筹划。在为其待出售房屋进行定价时，将税收考虑在内，以特定的经营发展目标为出发点，进行合理定价，是房地产企业对其土地增值税进行税收筹划的有效方式。如果企业目前的经营目标是利润最大化，那么就可以据此来计算有效的定价区间。土地增值税的税率共有五个，分别是0，30%，40%，50%和60%，对应着20%，50%，100%和200%的房地产增值率。企业首先根据增值率的四个临界点以及相关税收政策计算出相应的最高定价系数，然后根据利润最大化原则计算出最低定价系数，从而确定有效的定价区间。最后，企业只需要根据扣除项目金额即成本来选择不同的定价区间，再参考市场销售情况以及同行业类似房屋的销售价格确定最终的房屋出售价格。
三、从扣除项目角度进行税收筹划
1.土地取得成本和房地产开发成本相关筹划
土地取得成本和房地产开发成本对房地产企业来说是两项最大的成本，同时也是土地增值税的扣除项目中金额较大的两项。因而，在制定税收筹划方案时，应当对土地取得成本和房地产开发成本给予足够的重视。与此相关的税收筹划主要从企业经营计划层面入手，具体体现在开发项目的规划和选择上，这也是一种事前筹划的思想。在计划开发项目的前期，房地产企业就应当具有税收筹划的意识，在比较各个开发项目的土地取得成本和房地产开发成本的同时，也要充分考虑其对土地增值税的影响。虽然此时各种信息都还不充分，内外部环境也还存在较大的不确定性，但还是需要在事前做一份大致的预算。土地取得成本和房地产开发成本是房地产企业面临的两大主要成本，往往可以根据现有信息和以往的开发经验做出一个初略的估计。在做初步预算时，只要将土地增值税考虑其中，不仅关注土地取得成本和房地产开发成本本身对企业利润的影响，还充分考虑其对土地增值税的影响，那么就能够对项目的盈利性做出更加准确的预测，使企业的选择更加合理。
2.利息支出相关筹划
根据土地增值税相关规定，房地产企业在进行房产开发的过程中所发生的利息支出，在计算土地增值税时有两种扣除方式。第一种是将其利息支出予以据实扣除，但不得超过按照商业银行的同类同期贷款利率所计算出的金额。除此之外的其他房地产开发费用则按照取得对应土地使用权所支付的金额和房产开发所付出成本的金额之和的5%以内予以计算并扣除。其适用条件是房地产企业的该利息支出能够按照所转让的房产项目计算分摊，并且能够提供相关金融机构的贷款证明。第二种是利息支出连带其他房地产开发费用一并作为房地产开发费用，按照取得对应土地使用权所支付的金额与房产开发所付出成本的金额之和的10%以内予以计算并扣除。其适用条件是房地产企业不能够按照所转让的房产项目计算并分摊相应的利息支出，或者不能够提供相关金融机构的贷款证明。由此可以看出，虽然两种扣除方式的适用条件不同，但对于房地产企业来说是具有一定选择性的，特别是当企业能够按照不同的房产项目对其利息支出进行恰当的计算分摊并能够提供相关金融机构的贷款证明时，企业可以在两种扣除方式之间进行自由的选择。经过初步分析就可以发现，利息支出如果在所有开发费用中占比较大，那么采用第一种据实扣除的方式将更有利，而当利息支出在所有开发费用中占比较小时，则采用第二种一并扣除的方式会更好。
3.代收费用相关筹划
房地产的开发及销售往往涉及众多业务和事项，房地产企业在此过程中经常会代其他单位或个人向客户收取一些费用，比如维修费用、城建配套费用等。根据相关规定，目前此类代收费用有两种核算方式。第一种是作为房屋售价的一部分向客户收取，进而视作房屋销售收入的一部分。第二种是向客户单独收取，不作为房屋销售收入。由此可以看出，两种方式下的土地增值税收入项目金额和扣除项目金额会有所不同，因而房地产企业可以据此来对土地增值税进行相关的筹划。一般来说，只要符合相关规定，满足适用条件，按照第二种方式收取的代收费用，因未计入房屋售价，从而在计算土地增值税时不作为收入项目金额，相应地，其支付的成本也不作为扣除项目金额。第一种方式则恰好相反，在计算土地增值税时，与代收费用相关的收入和支出应当计入收入项目金额和扣除项目金额。而代收费用是确定的，因而主要考虑的应当是其对扣除项目金额的影响。为此，房地产企业应当准确计算出两种方式下的扣除项目金额，再结合相应的税率计算出税收支出，从而判断哪种方式对企业更加有利。如果将代收费用纳入收入项目金额能够为企业带来更多的扣除项目金额，进而节约土地增值税支出，那么就应当采用第一种方式来核算为其他单位或个人代收的费用。
土地增值税的金额主要取决于收入和扣除项目。因而，房地产企业可以结合税法的相关规定从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。从收入角度来看，可以采用分散收入、合理定价等方法进行税收筹划；从扣除项目角度来看，则可以进行土地取得成本、房地产开发成本、利息支出和代收费用相关的税收筹划。不同的税收筹划方式最终的目的都是促进企业实现其经营发展目标，因此房地产企业土地增值税在清算中的税收筹划应当尽可能地从企业整体层面的经营发展目标出发，从而制定出更加有利于企业长远发展的税收筹划方案。
参考文献
[1]李晓愫.房地产企业税收筹划研究[J].当代经济，2014(02).
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