时间：2023-09-20 15:23:00
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房屋产权相关法律法规，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：集体土地房屋 拆迁安置房 登记
在中国城市化建设的进程中，涉及广大农民的集体土地房屋拆迁工作，一直是关系民生与社会和谐的工作热点之一。造成集体土地房屋拆迁安置房登记难的问题，既有体制性的原因，也有拆迁过程中拆迁部门工作失位的原因。
1.集体土地房屋法律关系多样性
由于各地农民的知识文化水平与其法制意识的不一，导致当前集体土地房屋法律关系的多样化。其一，产权合法权属法律关系。对于那些建房时间不长，且产权人产权意识较强的农民，他们相对而言手续较为完备，依法办理了建房审批手续，并按规定办理了《集体土地使用证》及《房屋所有权证》，这种情况则属于产权合法权属法律关系。其二，事实权属法律关系。在农村大多数老房子是七、八十年代以前建造的，有部分能提供当时地方主管部门出具的建房证明，很多的则没有任何手续。这种在农村目前表现为大多数，房屋所有权登记的很少，大部分持有的是《集体土地使用证》，到拆迁安置时，现被拆迁人又是经过继承、受遗赠等方式取得被拆房屋的产权，所以很多农民的房屋在拆迁后出现了各种纷繁复杂的法律问题。[1]
2.集体土地房屋拆迁安置房登记存在的问题
鉴于集体土地使用者自身的文化素质、相关农村房屋产权法律的不健全与集体土地房屋事实权属现象的广泛存在，直接造成了集体土地房屋拆迁安置房登记存在诸多的困难。
2.1原房屋产权法律关系模糊
一是，原房屋存在隐性共有人。众所周知，我国农村真正进行过房屋所有权登记的很少，因从未以法律的形式确认过产权，权利人经过多次转移，例如分割、离婚析产等形式，房屋可能存在隐性共有人。二是，遗产性房屋产权继承人模糊。这种情况可以分为三类：一类是孩子较多的家庭，遗产按乡规民俗往往分割给儿子，出嫁的女儿认为自己根据继承法的规定也是合法继承人，从而导致继承人之间的纠纷；二类是在对父母赡养不均的情况下，父母对房屋产权遗嘱分配导致纠纷；三类是父母生前与某个子女有遗嘱，或与他人存在房屋交易现象，在房屋转移涉及相关法律程序不健全的情况下导致的纠纷。这些存在纠纷的房屋往往缺少有效的法律文件，权利人之间的纠纷只有通过法律的途径才能得到最终的解决。
2.2拆迁前产权确认工作失位
拆迁前产权确认是做好拆迁安置房登记工作的最基础最扎实的第一步，但由于房地产建设的趋利性以及地方政府对地方发展建设的迫切性，导致拆迁前的产权确认工作失位。其成因可能程序不到位，调查不仔细。拆迁部门一方面由于拆迁任务重很难在短时间内认真仔细完成大批量的调查摸底，另一方面由于联系当事人困难等原因，无法完成相关确权资料的搜集，就匆忙予以认定，被拆迁人相对而言文化程度不高，法律意识比较淡薄，对拆迁政策不是很了解，从而导致产权确认出现误差。[2]
2.3 拆迁过程具体执行有偏差
由于参与拆迁的工作人员其专业、知识水平与业务职责的不同，及对相关法律法规及房产登记方面的知识较为缺乏，与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议时存在两个方面的问题：一是，难以做到审查继承、受遗赠等的相关法律关系，直接由某个继承人或人直接签订拆迁补偿安置协议。二是，对存在产权纠纷的房屋疏于纠纷的处理，只要关系人方谁对拆迁工作有利就倾向于谁，从而导致缺少相关法定的材料。
2.4拆迁安置房登记缺少必要的材料
拆迁前与拆迁过程中工作的失位，其直接结果就是拆迁安置房登记时缺少相关规定的材料要件。一是，原产权来源依据材料缺乏。在事实权属广泛存在的情况下，原产权来源依据显然是缺少的，与拆迁前产权确认工作的失位，导致被拆房屋缺失重要的相关来源材料，等拆迁后被拆迁人申请安置房登记时，根据房屋登记的相关规定，无法办理安置房的登记。二是，产权转移材料缺乏。对于一些原被拆房屋是通过继承、受遗赠等方式取得的，而未办理相关的法定手续，拆迁后被拆迁人拿到安置房申请办理登记时，因原权利人（被继承人）与被拆迁人（继承人）之间存在转移的形式，由于缺失法定的继承材料，不符合《房屋登记办法》的规定，而不能办理安置房的登记。
3.集体土地房屋拆迁安置房登记问题解决办法
根据当前集体土地房屋拆迁安置房登记工作的实践，由于现实情况的复杂性，房屋登记部门只有立足工作的实践，积极向建设主管部门建言献策，促使拆迁部门拆迁前不断完善各方面工作以及拆迁后的程序缺失的补救措施。现从以下二方面来探讨予以解决与完善：
3.1不断完善拆迁前的确权工作及依法办理拆迁安置工作
其一、按规范做好拆迁前的确权工作。首先，拆迁部门做好宣传工作，让被拆迁人意识到对房屋的确权会直接影响到今后的拆迁补偿工作，关系到每个人的切身利益，提醒被拆迁人需提供房屋的所有合法来源依据。其次，是拆迁部门进场确权时必须走访、联系到被拆迁人本人，充分听取他的意见，收集房屋的来源资料，接下去才能对产权进行客观的予以确认。最后，确权工作完成后，需在房屋所在地集体经济组织张贴公告，征询无异议后方可进行拆迁补偿安置协议的签订。其二、依法办理拆迁安置工作。拆迁部门应引导被拆迁人因继承、遗赠等方式取得的房屋需按规定办理相关的继承公证等必要的手续。在办理拆迁安置工作时，拆迁部门应严格把关，签订拆迁补偿安置协议时需严格按照继承法等法律法规的规定办理，为以后的拆迁安置房登记做好基础工作。
3.2拆迁安置房登记时对登记要件的完善与补救
事实权属无争议的被拆房屋，因被拆迁人是经过继承、受遗赠等方式取得的，因缺失法定的继承关系证明，对此类缺失登记要件的可以从以下三种途径予以完善与补救：一、现取得安置房的被拆迁人可以到公证机构办理相关法定继承关系的公证，被拆迁人取得公证材料后可办理安置房的登记；二、被拆迁人还可以通过人民法院或者仲裁委员会申请司法确认的形式，被拆迁人凭人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书可办理安置房的登记；第三、拆迁部门牵头组织建设、土地、司法、税务等部门组成专门的调查小组，对拆迁安置中涉及继承、受遗赠等情形案例特殊通过以上两种途径也难以解决的，通过调查小组对他们的法律关系进行审查，根据继承法等法律规定，需补充材料的按规定进行补充，经确认无产权纠纷的以参会相关部门的联审会议纪要的形式进行确认，被拆迁人凭联审会议纪要可办理安置房的登记。[3]
结语
集体土地房屋建设农民的自发性、产权意识薄弱性以及地方政府主管部门工作的不足，需要地方政府创新开展工作化解各种矛盾，做好拆迁安置房登记这项工作，切实保障集体土地房屋被拆农民的合法权益。
参考文献
[1]王太高，姚俊，赵杰，赵坚. 城市规划区内集体土地房屋拆迁制度研究[J]. 中国人口资源与环境，2010（5）
一、已开展农户登记基本情况
全县共调查测绘农房1089户，建筑面积22.77万平方米，登记发证554户。其中：驷马镇当先村调查测绘166户，建筑面积4.34万平方米，登记发证78户；创举村调查测绘225户，建筑面积6.32万平方米，登记发证56户；五木乡石马村调查测绘38户，建筑面积0.58万平方米，登记发证36户；坦溪镇民兴村调查测绘27户，建筑面积0.60万平方米，登记发证16户。
二、工作措施
1、制定工作方案。在县农村产权改革领导小组领导下，成立农村房屋产权登记办公室，落实专人，责任到人，制定详细的工作计划，制定相关登记表册，分组、分阶段推进房屋登记工作。
2、业务培训。在县政务中心的组织下，对相关工作人员、基层干部、业务骨干进行农村房屋产权登记相关法律法规知识、业务技能培训，使他们熟练掌握了农房登记的相关法律和政策，明确工作任务、操作规程、标准和要求。
3、宣传发动。在乡（镇）村社干部的带头组织下，召开了几个试点村产权登记工作动员会，动员广大村民积极参与、支持和配合，将相关政策、法律法规传达到户，营造了良好的社会舆论氛围和工作环境。
三、创新及亮点工作
1、起草制定了《县集体土地上房屋权属登记实施办法》和《县集体土地上房屋产权流转管理实施细则》，进一步规范和明确了我县农村房屋登记流转的操作规范。
2、开展集中和延伸服务。在各乡、镇、村便民服务中心开设了代办点，由代办点集中预约、收集登记相关资料上报我局，我局派工作人员到村、到户集中、快速办理，让老百姓不出村就能领到产权证书。
3、简化程序，服务到户。简化办事程序，相关工作人员深入实地逐户调查、摸底、测绘、收取房屋登记相关资料，现场填写登记申请表，工作一次到位，避免了多次扰民，真正做到便民、利民、减轻农民负担。
四、工作中存在的矛盾和需解决的问题
1、工作人员紧张的问题。全县农房登记发证工作牵涉幅员广、数量多、条件差，我局在各乡、镇无延伸机构，靠现有的工作人员完成这项工作，需要很长一段时间。
2、部门之间协调不到位的问题。各相关部门工作不协调、不配合，各吹各的号，各唱各的调，致使我局登记发证工作面临很多困难。
3、乡、镇村干部不积极、不主动的问题。很多乡镇村干部对产权制度改革认识不到位，态度不明确，存在不主动、不积极、不配合现象。
4、有部分权利人在外务工，对农村产权制度改革不知晓，无法申请，提供相关登记资料，存在集体经济组织外成员建房、买房现象，无法进行确权登记。
5、解决经费的问题。为确实保护权利人的合法权益，保证产权登记的合法性、有效性，房屋测绘需委托专业的测绘机构进行测绘，要完成全县农房登记测绘需很大一笔测绘费，工作人员下乡的工作经费、产权登记的证书工本费等。
五、推进全县农村产权制度改革的建议
1、以村、社为单位，召开村民大会，动员村民积极参与、配合，运用广播、电视等多种形式开展宣传，将相关政策、法律、法规传达到户，营造良好的舆论氛围和外部环境。
针对上述关于我国当前城市建筑管理工作存在的问题，笔者提出以下几个方面的对策：
（一）加大相关法律法规的宣传力度，增强广大人民群众的法律意识。
笔者认为，加大法律宣传力度，增强群众的法律意识应当做好以下两个方面的工作：一方面，政府有关部门应当针对城市建筑管理相关部门的管理人员定期开展法律法规方面的培训工作，使城市建筑管理工作者充分意识到法律法规在城市建筑管理中的重要性，从而确保其在处理城市建筑管理相关问题时能够坚持依法办事的原则，有效避免违法违规现象的出现。另一方面，应当积极拓展多个渠道对广大人民群众进行城市建筑相关法律法规的宣传，增强社会公众的法律意识，使其能够运用法律武器维护自身的合法权益，通过法律途径解决城市建筑过程中的侵权问题。
（二）进一步规范城市建筑许可审批程序及管理体制。
要使我们城市建筑管理工作符合城市发展的客观规律，首先应当具备一整套规范性的审批程序。完善城市建筑行政许可听证制度，才能有效防止决策的片面性，降低审批过程中的随意性。除此之外，还应当加快管理体制改革，有效发挥城市建筑管理的重要作用。要改革规划行政管理体制，对于城市建筑区的土地利用和各项建设活动也要以有关的城市建筑管理法规为依据，使城市建筑管理的各项工作任务都有明确具体的责任主体，对违背城市建筑管理法规的行为要追究当事人法律责任。
（三）城市建筑管理必须具有科学性与前瞻性。
城市规划管理直接影响着城市的长远发展。要坚持生态的、可持续发展、以人为本的理念。城市建筑管理应该充分考虑城市发展所面临的不确定性因素，统筹考虑全市的职能分工、功能布局，城市建筑管理不但要处理好自己后续发展的问题，还应该注意处理好与周边城市及农村的相互发展关系，使城市经济、社会、人口、资源、环境协调发展。
二、结语
在我国经济社会飞速发展的今天，城市建筑管理工作的重要性也日益凸显出来，已经成为推动城市发展的重要动力。
Abstract: In this paper, the broad perspective of the Housing Endowment and property rights based on whether the changes to the existing way of summing up by the Housing Endowment, according to China's urban residents to the Housing Endowment's current situation and problems, proposed the establishment of a comprehensive support system for the three to the Housing Endowment, give full play to the effectiveness of self-protection the elderly.
关键词:老龄化 以房养老方式 倒按揭
Key words:aging to the Housing Endowment way reverse mortgage
作者简介:李昕蔚(1985―),女,汉族,辽宁人,四川省社会科学院人口学专业研究生,研究方向:社会保障
一、我国城市“以房养老”的实施背景
2009年,全国60岁及以上老年人口达到1.6714亿,占总人口的12.5%,与上年度相比,老年人口增加725万,给我国目前的养老保障体系带来巨大压力。首先,由于计划生育政策实施,我国家庭结构发生变化,由多子女的大家庭结构逐渐演变成“4―2―1”倒金字塔型家庭结构,外加人口流动的日益频繁,导致了老人与子女分居或子女不在身边的“空巢”家庭迅速增加,传统的家庭养老已无法实现;其次,养老服务市场供给缺口较大,目前我国养老床位250万张,每千名老人占有养老床位不到15张,不仅与发达国家差距很大,也低于一些发展中国家中如罗马尼亚、巴西每千名老人占有养老床位20至30张的水平;第三,随着老龄化的程度加深,退休人数日增,缴纳养老金的人数相对减少,这一现象将对已存在缺口的公共养老金造成更大压力。
因此,不断的拓宽养老途径,利用多种养老资源多维度满足不同老年群体的养老需求不仅利于提高老年人的生活满意度和生活质量,也同样有利于社会经济的可持续发展。
二、如何界定“以房养老”
目前,大多数学者对于以房养老的研究多局限在“反向住房抵押贷款”又称“倒按揭”,它是指老年房屋拥有者以自己已有的房屋作为抵押, 从金融机构获得一笔或多笔款项, 主要用于老年时的生活或其他费用, 他可以选择在死亡前通过出售房产或其他资金来源返还
所借本息, 或选择死亡时将房屋的所有权转给金融机构。在本文中笔者从更广泛的层次界定“以房养老”:即到达一定年龄的老年群体,对其自有产权房屋在市场上进行流通,所获得除养老金以外的资金,并通过这些资金来改善其养老状况的一种养老方法。
三、基于房屋产权“变”与“不变”的两种“以房养老”方式
本文根据老人房屋产权的变更与否来归纳总结以房养老方式,主要有:房屋产权改变的以房养老方式和房屋产权不变的以房养老方式。
(一)房屋产权不变的以房养老方式
这种以房养老方式是指老年人利用自有房屋通过出租等方式无需改变房屋产权,从而获得额外养老金的一种养老方式。当今老年人养老过程中,这种以房养老的方式最为广泛使用,其具体的表现形式也根据老年人的自身条件分为多种,如租房入院养老、招租养老、出租市内住房移居郊区养老等都属于不改变房屋所有权的以房养老方式。
(二)房屋产权改变的以房养老方式
这种以房养老方式是将自有住房的房屋产权完全变更,或以出售或以反向抵押后等方式来兑换现金供养老所需。这种方式在目前比较流行的有售后回租、售房入住养老院、合居养老以及2005年试点的南京留园公寓模式、2007年上海公积金管理中心实行的“以房自助养老”等都属于最终将产权变更的以房养老方式。
(三) 我国上述两种方式的现状、特征以及存在的问题分析
1.以上两种以房养老方式的现状及特征
在上述两种以房养老方式中,房屋产权变更的以房养老方式较适合一些有2处及以上房产、无儿女或不需将房产传递给子女的老人。相比较,房屋产权不变的以房养老方式更广泛的被老年人所使用,因为这种产权并未变更的以房养老方式符合中国人的传统观念,老人去世后仍可把房屋列为家庭最主要资产传递后代,消除了养老需求者本人及其家人对家庭财产流失的顾虑。
2. 以上两种方式存在的问题分析
第一,缺乏相关法律保护及政策引导。
以房养老中的“倒按揭”方式之所以不被人所接受,除产权需变更外,就是缺乏相关法律法规的保护。由于以房养老需要的是透明、公正的法制环境,不仅牵涉到房地产业、社会保障部门,还牵涉到了如金融保险业等其他一些相关部门,若没有相应的法律法规保护,不管以房养老的哪一方都会缺乏利益保障。
第二,房地产市场不成熟以及房产中介机构不规范。
我国目前的房地产行业存在很大的不确定性,如房价不稳定等,这为以房养老带来了诸多不便。房产中介机构的不规范也限制了以房养老的健康发展。老年人若选择租房售房入院养老等方式,大多通过房屋中介的平台来进行房屋流转,但目前我国房屋中介机构鱼龙混杂、交易手续复杂繁琐,缺乏行业的规范性操作,并存在中介机构欺骗中介费等不道德行为,这就增加了老年人的交易成本,不利于以房养老的实行。
第三,金融技术的相对落后
在实施以房养老过程中,金融保险业同样遇到挑战,如“倒按揭”的实施需要对其利率进行确定,这是一个比较大的难题,无论偏向交易的任何一方,都会影响实施的效果。同时,还需要大量的保险精算人才来完成对人的预期寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等估算,我国保险业目前的水平还是难以完成的。
四、针对以上问题全面建立“以房养老”支持体系
“以房养老”在我国的实施尚属于发展中阶段,若要更好发展,需要明确其发展方向并建立多方不同层面的支持体系,因此,基于国外的成功经验和我国实际情况来构建以房养老模式的三大支持系统,使“以房养老”能够发挥其最大效用。
(一) 明确我国“以房养老”的发展方向
我国城市居民以房养老,是我国社会保障的一种补充,是社会保障体系不断拓展的结果,并结合我国城市居民为适应老龄化和空巢家庭的到来,充分发挥自我保障,使以房养老成为继家庭养老、社区养老以及社会养老后的又一新型养老方式。
(二) 建立三大支持体系,实行全面“以房养老”
1.政策法律支持系统
积极发挥政府引导作用,制定相关的法律法规。目前我国以房养老中的出租出售等方式成为老年人选择的主流方式,而国家积极提倡的“倒按揭”则备受冷落,除了我国传统观念的排斥外,其客观原因也不容忽视。以美国为例,早在1987年时国会就通过有关“倒按揭”法案,1988年美国总统批准了该法案,至此,美国的“倒按揭”制度以立法的性质确立起来。因此,我国若想积极开展以房养老则需要政府积极建构支持体系,如制定一系列相关的法律法规,使在具体操作过程中有法可依、有规可循,还需加大宣传力度,安排有关部门对民众关于以房养老方面的问题进行解答与指导,使群众能够最高效的利用手中住房来增加养老资金。
2.宏观支持体系
(1)加快完善我国房地产市场,规范房产中介机构
正是由于我国房地产市场的不稳定因素,使得“倒按揭”的实施过程中加大了保险公司的经营风险。因此,稳定目前的房地产市场将对以房养老中的“倒按揭”方式具有重要的推进作用。同时规范房产中介机构,完善目前市场上的房屋交易程序和改善交易环境,降低老年人房屋流通的交易成本等,能够保证老年人获取最大的养老利益。
(2)提高金融保险业务能力,加强监督力度
实行“倒按揭”对于我国金融保险行业是项挑战的同时也迎来了许多机遇。培养金融保险实用型人才如精算师等为我国以房养老奠定扎实基础,并做好行业规范与监督工作,使以房养老的业务流程透明化,保障需求者的根本利益。
(3)做好“倒按揭”试点工作,不断反思修正,从实践中找出适合我国需要的以房养老方式
对于目前的“倒按揭”以房养老试点工作已经在北京、上海和南京等城市进行,然而响应的却寥寥无几。主要还是一些百姓对“倒按揭”中需放弃自己房屋产权或增加了房屋交易成本而无法接受。这就需要将现有的以房养老方式根据现实需要进行修改进一步补充与完善。如成立专业的以房养老研究小组,对不同层次不同需求的老年人设计适合个人以房养老方式。因此,通过不同城市的试点工作进行反思总结,从而找出适合我国国情与民众的以房养老方式。
3.微观支持系统
美国之所以开展以房养老比较成功,主要也是由于美国人更崇尚自主自立的精神,代际之间的物质凝聚力较小,老年人能够很大自由的处理自有财产。而我国由于几千年流传下来的养儿防老、家庭财产从上到下传递的这些观念,深深影响着老年人处理财产的自主性。因此,老年人应积极接受新事物新观点,从自身利益出发,充分的发挥房产的养老功能,提高自身的养老水平。而作为新一代的青年人,也要适应现有的社会发展形势,发尤其是“啃老族”们,发展前途不要依赖父母给予,要逐渐的形成一种新的独立代际关系。所以,从老年人与青年人作为出发点形成的微观支持系统也是实行以房养老的必要前提。
参考文献:
[1].丛诚,美国逆序住房抵押贷款的时间与我国以房养老前景,上海建设科技,2006年第4期
一、充分认识新时期房产档案工作的自身特点
房产档案管理工作的特点主要有以下六个方面：一是较强的专业性和技术性。房产档案工作涉及相关专业性知识多、业务性范围广、专业俗语多。二是真实性。房产档案记录在产权审核和纠纷中起到凭证作用，记录情况与房产实物相吻合，必须体现其真实情况。三是动态性。随着房屋的损坏、产权交易等权属转移不断发生改变，房屋权属具有明显的动态性。四是完整性。房产档案的完整性体现在房地结合，即房屋的产权和房屋的土地使用权是一体的，是不能分隔开的。五是价值性。在房地产市场交易的过程中，房屋产权体现了它的经济价值。六是房屋产权档案登记是受法律保护的，具有法律的执行力。
二、及时更新房产档案工作者的知识结构
随着房产档案数字化、信息化管理体系的建立，房产档案信息的数据处理更加高效及时，要求档案管理工作人员不仅要掌握一般性档案管理知识，而且要求熟练掌握计算机操作、网络应用、软件记录、信息处理、打印等新技术、新业务。这就要求他们通过不断的专业知识学习和积累，及时更新自己的知识库，以满足不断发展的工作岗位要求。
三、创新房产档案目标管理体制
要做好新时期房产档案工作，必?规范各项规章制度，依据我国现行相关法律法规来指导各项工作的顺利开展。《中华人民共和国档案法》是档案管理工作的基本法律，我们要严格执行，遵法守法，结合单位工作实际，不断完善管理规章，规范档案管理细则。创新是完善档案管理工作的动力，在严格遵守有关法律、法规的前提下，在管理机制上也要进行大胆创新，积极引入目标管理；创新管理内容，科学细化管理目标，重点把关房产档案信息的采集、存贮和开发利用；创新档案管理系统流程，科学规范采集、整理、鉴别、利用、保存等全过程。
四、建立科学的数字化房产档案管理体系
积极推进产权档案管理信息化体系建设，建立科学的数字化房产档案管理体系。档案信息化建设就是综合利用计算机技术、互联网技术、多媒体、档案查询等现代高科技手段对档案信息资源进行科学归纳、加工和处理，实现档案信息资源的社会化开发和利用。信息化建设中应该注重房产档案管理自身的内在规律和特点，利用计算机、打印机、数码处理等现代化信息设备，实现房产档案信息处理自动化、数字化、智能化，全面提高档案管理工作的实效性。
甲方:
乙方:
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定,甲乙双方在平等,互利,自愿,诚实信用的的基础上,经协商一致,订立本合同,承诺共同遵守.
甲乙双方已互尽说明义务,充分注意到合同各项条款,明确各自的合同权利与义务,且合同已真实反映双方意思表示.
1、总则
1.1,本合同的签署仅为双方就有关房屋租赁提供依据,甲乙双方除遵守本合同的约定外,均可继续在法律法规授权经营范围内独立开展经营活动.甲乙双方并未通过本合同的签订而在相互间建立任何方面的合伙,联营,委托,信托等关系.
1.2,除本合同明确约定外,乙方不作任何未明示的承诺,担保或保证.乙方不承担任何偶然的,间接的,附带的或未明确约定的违约或赔偿责任(包括但不限于利益损失,场地费用,广告费用及其他任何乙方所能预见范围外的损失).
1.3,甲方必须保证所出租的场所符合国家法律法规的规定,甲方针对乙方对该场所的的出租行为完全合法有效,且不会损害乙方及任何第三的合法权益.
1.4,除乙方外,甲方不得将附近的,可能对乙方经营造成竟争的场所再租赁给任何与乙方经营项目相同或类似的单位或个人.
2、双方签约主体的确认
2.1,甲方确认其签订本合同的名称 ,授权签约代表姓名 ,性别 ,身份证号码 ,授权范围
2.2,乙方确认其签订本合同的名称 ,授权签约代表姓名 性别 ,身份证号码 ,授权范围
2.3,甲方变更包括但不限于其名称,法定代表人,住所地等,必须在变更后 日内书面通知乙方,本合同对甲方变更后的主体依然具备法律效力.
2.4,甲方应提供房产证(或具有出租权的有效证明),身份证明(营业执照,税务登记证,法人身份证)等文件.如房屋抵押给第三人,应由第三人提供允许甲方出租的证明文件,乙方应提供身份证明文件,营业执照,双方验证后可复印对方文件备存,所有复印件仅供本次租赁使用,任何一方不当使用上述文件,对不当使用所引起的后果承担法律责任.
3、出租房屋坐落地点及设施情况:
3.1,甲方将其拥有的位于 市 区 号 栋 的房屋(以下简称"该房屋")租给乙方使用,用途为 ,房屋面积为 平方米.
3.2,该房屋现有装修及设施情况见附件.除双方另有约定外,该附件做为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据.
4、房屋产权状况:
4. 1,房屋所有权证书登记人:
4. 2,法人代码(身份证号码):
4. 3,房屋所有权证书编号:
4. 4,土地使用权证书编号:
4. 5,房屋所有权证书上登记的房屋建筑面积:
4. 6,房屋的使用面积:
4. 7,房屋的附属建筑物和归房屋所有权人使用的设施:
4. 8,出租房屋其他概况:
5、房屋用途:
该项房屋用途为 ,乙方保证在租赁期间内未征得甲方同意以及按规定经有关部门审核批准前,不擅自改变该房屋的用途.
6、房屋改善:
6.1,甲方应在本合同签订后 日内对该房屋做如下改善:
费用由(甲方/乙方)负担.
6.2,甲方允许乙方对该房屋进行装修,装饰或者添置新物.装修,装饰或者添置新物的范围是; 双方也可另行约定.
7、租赁期限,交付时间
（南京航空航天大学，江苏 南京210016）
摘要：由于住房反向抵押贷款的特殊性，其面临的风险要大于一般的抵押贷款，在住房反向抵押贷款面临的诸多风险中，违约风险是影响其能否健康有序运行的重要因素。本文旨在对住房反向抵押贷款的违约风险进行初步探讨，利用文献研究和对比研究的方法，梳理了住房反向抵押贷款违约风险的类型，并分析其产生原因，结合国内外的住房反向抵押贷款实践，提出通过完善法律法规、收取违约金、明确房屋产权，建立多种住房反向抵押贷款模式等防范违约风险的建议。
关键词 ：住房反向抵押贷款 ；违约风险
1导 论
当前，我国老龄化程度不断加剧，而我国养老服务业，尤其是养老保险金面临一些特殊状况，如养老保险金给付对象待遇不公、养老保险金存在资金缺口等，因此必须探寻新的养老模式，以对现行的养老模式进行补充。住房反向抵押贷款，是通过完善投融资政策促进养老服务的举措之一，这种养老模式在西方国家已有了较为成熟的发展，但在我国还处于探寻阶段。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，实施这一试点，是为了探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。但由于住房反向抵押贷款的特殊性，其面临的风险要大于一般的抵押贷款，因此对于其风险的研究具有重要意义。
2 住房反向抵押贷款的违约风险类型及原因分析
2.1 借款人的违约风险
住房反向抵押贷款的借款人违约风险是由于借款人违反住房反向抵押贷款合同的约定而引起的风险。它主要包括提前偿还违约、非完全产权房抵押违约和重复抵押违约三种情况。导致借款人违约风险产生的原因主要有：
2.1.1借款人资产净值变化
借款人提前还款的意愿可用借款人的资产净值来进行推测，在住房反向抵押贷款中，资产净值=房屋价值－贷款总额。房价波动会导致借款人所持房屋价值的变化，利率波动、寿命等因素则会影响借款人所能获得的贷款总额。在贷款开始的时候，借款人的资产净值与其房屋价值相等，随着时间的推移，贷款总额逐渐增大，但由于房屋价值具有变动性，因此借款人的资产净值变化不确定。如果房屋价值上升，且始终保持借款人的资产净值为正，那么借款人就有提前还款的动机。
2.1.2房屋产权界定不明确
在我国，虽然商品房已经占主流，但是还存在大量的保障性住房以及农村的小产权房等。住房反向抵押贷款的借款人必须对所抵押的房产具有完全产权，但是在当前我国房屋产权界定不明确的情况下，可能产生借款人利用非完全产权房或故意隐瞒共有人申请住房反向抵押贷款的行为。
2.1.3个人信用体系不完善
大量研究表明，个人信用评级制度是现代经济健康持续发展的重要保障，住房反向抵押贷款同样需要良好的信用体系作为支撑。然而，当前我国的信用体系尚处于筹建阶段，存在缺乏相关的法律法规保障、信用评价标准不确定、个人信用信息分散、失信惩戒机制未建立等现象。信用体系的不完善可能导致一些借款人利用欺骗、隐瞒的方式将一套房产重复抵押的行为。
2.2贷款机构的违约风险
导致贷款机构违约风险产生的原因主要有：
2.2.1住房反向抵押贷款现金流特点
住房反向抵押贷款现金流的特点是“分期支付，一次偿还”，贷款机构在与借款人签订合约之后就必须按时向借款人支付现金，支付时间长并且具有不确定性。长时间只有现金流出而无现金流入，这就要求贷款机构必须有长期稳定的资金来源，否则贷款机构很容易陷入无法支付的状态，从而产生违约。
2.2.2借款人资产净值变化
借款人资产净值变化不仅可以衡量借款人违约的可能，也是衡量贷款机构违约可能的重要因素。贷款机构如果是以盈利为目的，则其只有在住房反向抵押贷款到期时，借款人的资产净值为正时才可能获得收益。但是由于房价、借款人寿命不确定等原因，在合约到期时，借款人的资产净值有可能为负，同时住房反向抵押贷款不具有追索权，即如果到期时借款人房产价值低于贷款总额其损失只能由贷款机构自行承担，在这种情况下贷款机构可能出现违约行为。
2.2.3贷款机构破产
贷款机构如果由于经营不善或其他原因致使破产，则住房反向抵押贷款合约难以继续按原约定执行，违约风险产生。
3 国内外反向抵押贷款运作模式及其违约风险分析
3.1国内反向抵押贷款运作模式及其违约风险分析
3.1.1反向抵押贷款运作模式
2011年由中信银行发起的“养老按揭”是我国最早的住房反向抵押贷款运作模式，其具体运作方式是老人将自有产权房屋抵押给银行，银行按照60％左右的评估价按月给老人发放养老贷款，具体数额为每月放款额扣除应偿还的利息或部分本息，贷款期限最长为10年，期限届满后，一次性偿还贷款本金或剩余本息，或者将房屋交由银行处理。
3.1.2违约风险分析
中信银行的“养老按揭”业务根据中国的国情进行了一定改进，最突出的特点是贷款期限结束后不收回房产，房产处置交由借款人自行决定，银行只收回贷款本息。由于贷款期限和贷款总额在贷款初期就确定，并且申请条件较为严格，所以无论对于银行还是借款人，其所面临的违约风险都大为降低，但仍不排除借款人以非完全产房进行抵押的违约可能。
3.2国外反向抵押贷款运作模式及其违约风险分析——以美国为例
3.2.1反向抵押贷款运作模式
国外“以房养老”的发展已经具有很长的历史，迄今为止，发展最为完善与成熟的是美国，这与美国的文化以及美国公民思想开放、敢于尝试、大胆创新密不可分，还有强大的金融证券市场作为基础，美国的住房反向抵押贷款运作模式在实践过程中，分为三类。
（1）房产价值转换抵押贷款（HECM）
据调查显示，HECM计划在整个美国的住房反向抵押贷款中约占全部份额的95%左右，其之所以具有如此之大的吸引力，在于这种贷款方式支付的灵活性与多样性，分为一次性支付、按月支付、年金支付与信用额度支付以及上述方式的组合形式，多样性的支付方式能够满足不同人群的需求，在最高额度的限定范围内，借款人可自由选择；另外一个重要的因素在于HECM计划由美国联邦政府为借贷双方作担保，排除了借贷双方的后顾之忧，即使贷款机构倒闭，借款人也不必担心，仍然可以按照合同要求获得正常的房屋贷款金额用于日常消费，贷款机构都是经过FHA的资格认证才能进入反向抵押贷款的市场之中，若贷款到期，贷款金额超过房屋总价值，由FHA提供的保险基金补齐差额，若贷款金额不足房屋总价值，贷款机构将退还余额给借款人，有了政府的担保与支持，该项目计划发展呈现增长趋势[ 高锐.我国保险业开展住房反向抵押贷款的可行性及对策研究[D].吉林大学，2013-4]。
（2）房屋保留计划（Homekeeper）
房屋保留计划是由美国联邦政府提供担保与资助的房利美公司[ 商务印书馆出版的《英汉证券投资词典》中对房利美（FannieMae）解释如下：“联邦国民住房贷款协会FederalNationalMortgageAssociation（联邦国民住房贷款协会）的昵称。美国三大住房贷款证券化经营机构之一，成立于1938年。其性质为社会公众拥有，美国政府资助。专门运作由联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款。将这些住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保。所发行的重要品种为住房抵押债（mortgagebackedsecurity或mortgagepass-through）。联邦国民住房贷款协会自身的股票在纽约股票交易所挂牌上市。”]提出的，房屋保留计划与HECM差距不是很大，所不同的是这种产品适合的人群更加宽泛，HECM要求借款人年满62周岁且必须拥有独立的房屋产权，但是房屋保留计划对于借款人年龄的设置更为宽泛，借款人即使没有独立的产权也可以申请，如房屋产权为多人共有或是租赁的情形都是予以认可的，其贷款的限额高于HECM的限额，其贷款限额由借款人的年龄、房屋的价值、房屋所处的位置以及当前的利率所综合决定的。
（3）财务独立计划
财务独立计划又称财务自由计划，是美国反向抵押贷款市场上唯一的私人贷款机构提供的产品，这种产品的覆盖面很窄，美国只在较少州开办这类贷款产品。它的特点是没有政府担保，也没有政府提供的保险，所以风险是借贷双方自行承担，其最大的好处是可以申请到大笔的养老保险贷款，贷款额度与还款额度都是按照房屋的价值百分比确定，例如借款人申请贷款的数额为房屋价值的50%，那么到还款时也按照房屋价值的50%来偿还贷款，与房屋保留计划相同之处是可以享受到房产升值也带来的收益。这类贷款产品的借贷成本较高，适合拥有较高价值房产的人群，可以申请到数额较大的贷款。
3.2.2违约风险分析
美国的住房反向抵押贷款的三种运行模式覆盖人群广，其违约风险按照政府担保和模式特点而各有不同；国内的住房反向抵押贷款运行模式虽然违约风险较小，但比较单一，覆盖人群窄。同时根据上述分析可以看到，只要保障借款人能获得房产升值的好处或在贷款金额不足房屋总价值的时候能得到补偿，那么借款人的违约风险主要是非完全产权房抵押违约和重复抵押违约；如果贷款机构能够事先确定贷款期限和贷款总额并且合理安排其资金流或者政府能对反向抵押贷款进行担保，那么贷款机构的违约风险也会大为降低。
4 防范住房反向抵押贷款违约风险的对策
为防范住房反向抵押贷款违约风险，结合国内外住房反向抵押贷款的实践，本文提出以下一些对策。
4.1完善相关法律法规
目前，住房反向抵押贷款的推行可以援引的法规仅散见于《城市房地产管理法》、《个人住房贷款管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《担保法》、《物权法》的相关内容。缺乏系统的、操作性强的法律法规，增大了住房反向抵押贷款的违约风险。必须完善相关的法律法规，明确住房反向抵押贷款参与双方的权责，对于违约行为给予严厉的惩戒。
4.2收取提前还贷违约金
为预防借款人提前偿还违约，贷款机构可以设置一定的提前还贷违约金。当借款人要求提前偿还贷款时，还必须支付违约金，这就提高了借款人提前还贷的成本，可以有效降低提前偿还违约发生率。
4.3明确房屋产权，建立多种住房反向抵押贷款模式
必须明确各类房产的产权，特别是要解决各类保障性住房和小产权房的产权归属问题。可仿照美国经验，建立多种模式的住房反向抵押贷款，让不同人群可根据自己所拥有的的房产类型选择合适的住房反向抵押贷款模式。
4.4完善个人信用体系
完善个人信用体系的相关法律法规，使个人信用体系有法可依；借鉴国内外经验，选择合适的信用评价标准；各类机构间应该建立个人信用信息分享机制，这样在住房反向抵押贷款中可以有效防止借款人重复抵押房产看的可能性；最后要建立严格的失信惩戒机制，提高借款人失信成本；在支付时可借鉴美国房屋保留计划中的“按信用额度支付”，这样可有效降低违约风险的发生。
4.5提高贷款机构的准入门槛，设立准备金，匹配资产和负债
应当选择具有雄厚资金实力的良好信誉的机构开展住房反向抵押贷款业务。贷款机构还应当设立一定比例的准备金，以防范违约风险。贷款机构还要注意所开展业务的多样性，注意资产和负债匹配，如合理设置住房抵押贷款业务和住房反向抵押贷款业务的比例，利用资产证券化手段提高流动性等。
4.6政府提供担保
美国的房产价值转换抵押贷款（HECM）享有美国住宅与城市开发部（HUD）下属的联邦住宅管理局（FHA）提供政府担保，这是HECM得以广泛推行的重要原因。由国家设立住房反向抵押贷款担保基金，对借款人和贷款机构的可能损失进行补偿。这样做，一方面可以保证老年人在贷款机构破产时也可以拿到贷款，另一方面，若贷款本息额超过贷款到期时的住房价值，差额由担保基金补偿，避免贷款机构的损失。这对反向抵押贷款的开办机构和借款申请人，都会起到坚定信心和防范化解风险的作用。
参考文献
[1]Miceli， T. J. and Sirmmans， C. F. Reverse Mortgages and Borrower Maintenance Risk [J]. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，1994（2）：433-450.
[2]Thomas Davidoff， Gerd Welke. Selection and Moral Hazard in the Reverse Mortgage Market[R]. Haas School of business， 2004.
[3]柴效武.反向抵押贷款风险与防范[M].杭州：浙江大学出版社，2008：1-14、139.
【关键词】房产登记；作用；前景
房屋它指的是依附于土地上面所建立的各类建筑物的统称，它同样也是属于不动产，具有不动产的一些特征，它是同时也是我国法律所比较关注的对象。为了保障房屋所有权人的基本权力，房屋登记制度被大众所熟知，这种制度在明确产权关系和明晰产权方面都具有重要功用。不过当前我国的房屋登记制度仍旧是处在发展阶段，还不够完善，要想确保这项制度能够长期有效的发挥作用，就需要进一步对房屋登记进行的相关改革。
一、现阶段房屋登记制度存在的问题
（一）缺少专门的法律依据
我国目前的房屋登记管理制度明显有行政管理的走向，但是现阶段国家仍然没有制定出一套专门约束房屋登记的登记法。虽然现有的法律法规中会涉及到一定对管理工作方面的约束，但是里面的规范内容比较零散而且对行为并没有直接性的要求。还有甚者不同的管理法律法规中，关于房屋的管理规范中存在一些冲突，其中还存在很多的不合理的法规制度，为进行科学合理的房屋登记管理提供了障碍。
（二）管理机关不够明晰
在我国，很多地方对房地产业的管理职责还并没有明确划分，管理部门比较繁多，一般情况是有房屋和土地管理部门协同管理，在对房屋的产权问题进行登记的时候还需要到土地管理机关以及房屋管理机关，降低了登记管理工作的效率也违背了制度设立的初衷。同时进行多个部门的房屋登记还会造成房屋管理所依据的法律不统一，容易引发不同部门管理方法的冲突；另一方面进行多部门登记容易使得权责出现交叉，当部门和部门之间存在利益交叉的时候，就会很容易出现冲突。
（三）城乡管理中存在差异性
随着我国农村和房地产有关的经济交易活动的日益频繁，城乡之间进行的房屋登记也逐渐的出现差距。通常来讲我国农村的房地产登记工作都是由乡镇上面的土地管理机关进行的，缺少专门的管理机构，但是城市里面的房屋登记工作就会有专门的机关负责，这样就会使得房屋登记工作方面存在严重的不协调，容易加剧城乡之间的差异。
二、房屋登记的作用
（一）房产产权的确认职能
房屋登记簿上会载有明确的房屋所有权权所属问题，并且房屋登记簿还具有法律的一般效力，它明确赋予了房屋所有人对房屋的支配权力[1]。在房屋登记制度下，被被登记入房屋登记簿的房屋就相应的具备了法律效力，得到了法律的确认，当房屋的产权问题受到危害时可以依靠法制的利用对自己的权利加以保护，从而排除其他一切人的侵害行为。房屋登记制度中的房屋产权确认制度是房屋登记制度能够得以运行的基础，它提供房屋产权的明晰关系，为以后进行房屋管理工作提供了基础，并且随着经济发展房屋的所有权和使用权之间的分离已经变得越来越普遍，基于这些形势通过房屋产权登记制度对房屋的具体情况加以登记就成为了一种必然需求。
（二）房地产权利变动公式职能
这种职能是指当房屋登记的权力发生或者是将要发生变化时，房屋登记的相关职能和部门就会发挥作用，并且有义务将房屋的具体情况向社会公开。这项职能同样也是房屋登记制度中最为重要作用，如果房屋的权力在进行公示之后，房屋的权力就会立即发生变化。要想能够确保房屋公示职能的顺利实施，是需要登记并且向社会每一个人来说明房屋的具体利害关系，当产权被公示过以后，能够促进房屋的安全性。当房屋没有交易完成，或者是其他的一些情况当权利人以及名义人的权力发生抗衡的时候，为了减少有关纠纷情形发生的可能性，对每一栋房屋的物理变动，都需要进行仔细的产权变更说明。
（三）房屋登记管理作用
这种管理也被人称为房屋产权的管理，当对房屋进行登记记录的时候，房屋登记的申请人和管理机构就形成了一种管理和被管理的关系。之所以房屋登记制度具有管理方面的职能是因为它的管理职能作用主要体现在良好方面：第一个方面对房屋的产籍加强了管理。通过产权登记制度，每一个被登记的房屋都相应的被赋予了产籍管理的职能[2]；另一个方面所提及的就是审查监督的职能，通过对房屋产权的核查，能够第一时间对发生的情况进行了解，加强了对房屋安全性以及稳定性的管理工作。
三、房产登记制度的未来发展走向
我国现阶段的房屋登记制度依旧是处在计划经济向市场经济转型的重要阶段，很多的法律法律都还不够健全，并且我国的房屋登记制度不够完善。为了更高要求的符合国家的需要，房屋制度需要再进行一次大规模的改革的变更。笔者认为要想实现房屋登记制度的设计初衷，房屋登记制度的设计改革具体如文所述。
（一）利用房地管理制度合一的房屋登记体制
我国当期建筑行业发展的势头比较大，在对这些房屋进行房屋登记管理的时候，仍是没有完全迈向市场经济体制，仍旧保留了一定的计划经济体制形态所具有的特点。随着我国开放程度变得越来越大，在行政管理方面，国家和政府的要求也就变得更高，原本的管理体制已经很难当前的经济形势。我国现阶段的房产登记立法过程中，仍然是把行政管理作为主要手段，但是却缺少相应的法律规范作为依据，所以在进行立法的过程中一定要注重市场所需求的效率和手段，并提供相应的法律依据，建立科学完整的制度体制。
（二）统一城乡的管理机关
为了能够切实加强对农村土地房屋的管理并且减少和城市房屋产权管理工作之间的差距，在进行管理的时候会逐步设立统一的管理机关，最终实现房屋登记的规范化和统一化。我国对城市的房屋产权管理存在明确的法律规定，里面明确说明了县级以上的人民政府土地管理机关为房屋登记机关，履行相应的登记管理职责，不过这些规章制度只是适用于城市规划区以内的国有土地管理范围。在农村施行房屋登记的时候缺乏相应的标准依据，很难和城市的管理登记有一个统一的标准，不利于进行数据之间的比较[3]。所以在进行管理的时候一定要设立一个机关对房屋进行权属的登记，而不是根据土地所有权的性质来进行划分，然后分属于不同的管理机关。
（三）房屋登记相关法律法规趋于完善
房屋的产权登记本身就是一项非常严肃的法律行为，它需要相应的法律保障，如果工作人员在登记的过程中没有法律的约束而出现填写的内容不真实，会严重损害所有人的利益。但是目前我国在房屋登记制度中缺乏约束性的法律法规，所以关立法机关制定约束制度成为了当前非常重要的事情。只有制定了相应的约束性制度，才能够强化登记人员的法律意识，减少登记工作时的错误，进而确保登记的质量。
结语：
综上所述国家政府为了明晰房屋的产权问题，制定了房屋登记制度，房屋登记制度就是指法定的行政机关根据申请人的申请，就申请人对房屋所享有的权力进行的审核并且在房屋登记册上的登记。房屋登记制度它存在很多的职能作用，主要体现在三个方面确认职能、公示职能以及管理职能，但是它目前仍然存在一定的问题，需要制定的相关人员不断进行改革和完善。
参考文献：
[1]白晋峰. 浅析我国房产登记制度[J]. 现代商业，2013，06：114.
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