时间：2023-09-19 15:44:04
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产企业财务风险研究，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
1. 房地产企业财务风险的形成原因
1.1 财务风险形成的内部原因及内在财务风险分类
1.1.1 内部原因。
(1)财务管理人员对财务风险的客观性认识不足。在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识，认为只要管好、用好资金，就不会产生财务风险，风险意识淡薄。（2）财务决策和管理缺乏科学和有效的制度。目前，我国房地产企业的财务决策普遍存在着经验决策及主观决策现象，由此而导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。
房地产企业与内部各部门之间及企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重。房地产企业内部经营活动是指资金从筹集、投入、运营、收回到收益的分配的正常生产经营活动过程。
1.1.2 内在财务风险分类。
在此活动过程中，由于各生产经营环节内部因素的影响而可能引起财务收益的不确定性，称之为内在财务风险。内部的影响因素主要包括筹资过程中负债资金数量和筹资成本以及偿还时间;资金投入过程中的投向、数量、结构;生产运营过程中的收入、成本、经营管理水平等;收益分配过程中收益的确认以及收益分配政策、数量和形式。上述这些因素的影响引起的内在财务风险具体表现在以下几方面:
（1）筹资风险。它是由于负债融资不能如期偿还而带来的风险。该风险叫分为收支性风险和现金风险，收支性风险为收不抵支造成房地产企业不能到期偿债以至破产的风险;现金风险为房地产企业某时段上现金流出额超过现金流入额，而造成手中没有现金偿还到期债务而带来的风险。
(2)内部投资风险。它是指房地产企业对内部资金投入所产生的风险。投入资金不足会破坏生产经营的连续性;投入资金结构比例不合理会形成流动比率过高或过低，固定资产闲置或不足;投入资金效益低等都会给房地产企业带来很大的风险。
(3)经营内部风险。它是由于房地产企业经营收入不确定性而产生的风险。这里主要指经营管理不善而造成的风险。主要有销售风险、成本风险、违约风险、流动性风险、管理风险等。这些风险与企业正常生产经营活动和经营管理密切相关，因此称其为内部风险。
(4)收益分配风险。它是指收益确认是否适当和收益分配政策是否科学以及分配形式是否合理、是否符合房地产企业的发展要求等而产生的风险。
1.2 财务风险形成的外部原因。
房地产企业财务管理的宏观环境复杂多变，它也是企业产生财务风险的外部原因。财务管理的宏观环境包括经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素。这些因素存在于企业之外，但对企业财务管理产生重大的影响。宏观环境的变化对企业来说，是难以准确预见和无法改变的。宏观环境的不利变化必然给房地产企业带来财务风险。。企业在原料采购中没有话语权，处于相对被动地位，只有依赖自身能力消化高成本带来的外部风险。
2. 财务风险的防范与控制
2.1 确立财务分析指标体系，建立长期财务预警系统
对房地产企业而言，获利是企业经营的最终目标，也是企业生存与发展的前提。建立长期财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。
2.2 结合实际，采取适当的风险策略
财务风险是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，尤其是在我国市场经济发育不健全的条件下，更是不可避免。产生财务危机的根本原因是财务风险处理不当，因此面临财务风险，房地产企业要根据自身情况采取回避风险、控制风险、转移风险和分散风险等策略防范财务风险，这对于降低和化解财务风险、提高房地产企业经济效益具有重要意义。
2.3 加强房地产企业财务活动的风险控制
2.3.1 筹资活动风险控制
市场经济条件下，筹资活动是一个房地产企业生产经营活动的起点，管理措施失当会使筹集资金的使用效益造成很大的不确定性，由此产生筹资风险。而对于借入资金而言，企业在取得财务杠杆利益时，实行负债经营而借入资金，将给企业带来丧失偿债能力的可能和收益的不确定性。
2.3.2 投资活动风险控制
房地产企业通过筹资活动取得资金后进行投资的类型有三种：一是投资开发项目；二是投资证券市场；三是投资商贸活动。在决策中要追求收益性、风险性、稳健性的最佳组合，或在收益和风险中间体现稳健性原则的平衡器作用。。
2.3.3 资金回收风险控制
房地产企业财务活动的第三个环节是资金回收。应收账款是造成资金回收风险的重要方面，有必要降低它的成本，包括机会成本（常用有价证券利息收入表示）、应收账款管理成本、坏账损失成本。应收账款加速现金流出，它虽使企业产生利润，然而并未使企业的现金增加，反而还会使企业运用有限的流动资金垫付未实现的利税开支，加速现金流出。因此，对于应收账款管理，应建立稳定的信用政策，确定客户的资信等级并评估房地产企业的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立销售责任制。
3. 房地产企业财务风险预警指标体系的构建
3.1 明确警义
明确警义也就是明确预警的对象。所谓警义是指警的含义。警义又可从警素和警度两个方面考虑。。警素是指构成警情的指标是什么，而警度则是警情的程度。
3.2 寻找警源
警源是警情产生的根源。从警源的生成机制看，警源可分为3种:l)来自自然因素的警源，即自然警源;2)由国外输入的警源，即外生警源;3)来自经济运行机制内部的警源，即内生警源。
3.3 分析警兆并预报警度
分析警兆是预警过程中的关键环节。警兆也叫先导指标。一般不同警素对应着不同的警兆。当警素发生异常变化导致警情爆发之前，总有一定的先兆，这种先兆与警源可以有直接关系，也可以有间接关系。警兆的确定可以从警源入手，也可以依经验分析。
4. 结论
发现了房地产企业财务风险的警度，不论是处于哪一警限区间，这都不是我们进行财务风险预警研究的最终目标。我们的最终目标是根据警度预报来寻找是哪些因素的异常导致了这种警情的出现，即与标准指标离差巨大的先导指标(警兆)，并对此进行分析研究发现警情产生的根源(警源)，针对具体的情况做出具体分析，及时采取措施对其加以控制、排除，以免风险的发生。构成预警模型的偿债能力、盈利能力、周转能力和成长能力的四个模块中，盈利能力的权重最大，因为盈利能力是房地产企业经营的根本目标，没有盈利企业经营就没有意义，当然存在着较大的财务风险;其次是偿债能力，企业虽然有盈利，但只是帐面上的盈利，而没有获得现金净流量，很可能面临不能到期偿还债务或无资金继续持续经营而导致破产的结局。。综上所述，房地产企业可以通过建立财务风险预警系统来最大限度地减少财务风险损失。
【参考文献】
[1] 喻辉, 余珍. 论财务风险与财务危机的关系[J]. 商场现代化, 2009, (01) :330
[2] 刘丽, 张金贵. 试论公立医院财务风险的控制[J]. 卫生软科学, 2009, (01) :42-43
[3] 孙惠, 张翠燕. 浅析房地产企业财务风险控制[J]. 合作经济与科技, 2009, (02) :85-86
关键词：房地产企业；财务风险；控制对策
中图分类号：F23
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）22012802
1房地产业财务风险的原成因分析
1.1筹资过程中财务风险的成因
1.1.1资本结构不合理
房地产企业资本结构的不合理主要指房地产企业的资本来中，权益资本金和负债资本金的比例安排不合理，从而对企业投资收益产生了负面影响。在我国，绝大部分房地产企业负债比率过高，据统计，房地产企业的资产负债率一般都在70%以上，有的甚至达到了90%。高负债率给企业带来的效应体现为两面性：一方面可能给企业带来较高财务杠杆收益，另一方面又可能会带来较大的财务杠杆损失，加大企业的财务风险。如果房地产投资收益不理想时，则资产报酬率可能会低于负债资本成本，企业将会面临巨大的偿债压力，财务风险加大。
1.1.2融资渠道单一
我国大多数房地产企业的资金来源主要依靠银行借款，融资方式单一，目前银行信贷仍然是我国房地产企业融资的主要渠道，只有少量地产商运用产业基金、股权投资、发行企业债券、信托融资、行股票等融资方式筹集资金。由于地产商过度依赖银行，一旦银行缩紧信贷政策，势必导致多数企业面临融资难的局面，造成在项目开工过程中存在大量资金缺口，企业面临着再筹资的风险和再次遇到筹资难的问题，最终导致企业财务风险的加大。这种情形既是由于我国房地产企业金融市场欠发达和相关法律政策严格引起的，又是房地产企业自身未能合理利用现有融资渠道，不能灵活采用多种融资方式的组合造成的。
1.2投资过程中财务风险的成因
1.2.1投资结构不合理，品种单一
尽管当前我国城镇居大量居民处于缺房壮态，甚至有许多家庭人均居住面积不足4平方米，而且我国总体上人均居住水干和质量不高，造成了大量的住宅需求。但是就目前我国房地产企业的投资项目而言，大多数企业的投资产品结构单一，不少企业投资目标主要定位于中高端消费者，导致投资产品集中在中高端住宅，因此对经济的敏感性较强。由于外部环境总是多变的，尤其是目前国家政策的制约，再加上市场需求的不定性，结构单一的房地产项目容易使企业面临更大的财务风险。
1.2.2缺乏投资项目可行性的深入研究、盲目投资
由于房地产投资项目普遍分散在各个城市，所有项目重大决策都需要集中在集团本部中心来做决策，因而不能够随之深入到各个项目来进行调查，造成决策机构对各个投资项目了解不够充分。在管理半径过大且信息搜集不够的条件下，造成对投资项目分析不够准确，导致效率偏低。据统计，不少房地产企业现有可行性分析报告中普遍存在分析不够全面与准确，存在盲目跟从领导层意愿的现象，大部分分析报告主要针对开发产品可获得利润大小而忽略其可能存在的风险与问题。
1.3日常营运过程中财务风险的成因
1.3.1现金流管理的重视不够
房地产行业是资金投入巨大的行业之一，在“现金为王”的时代，谁的资金实力雄厚，谁就拥有强有力的竞争能力与抗衡能力。当前，房地产行业资金运作效率并不高。据统计，2008-2013年间房地产行业年经营现金净流量皆为负数，这就意味着企业将大量的留存资金用于了土地拓展，导致经营现金回流不能满足经营现金支出，需要借助筹融资维持企业正常运营，一旦国家紧缩信贷政策，企业将面临资金链断裂。再者许多房地产企业缺乏现金的收支预算，即使有现金预算也是流于形式，完全与实际相脱节，进而阻碍了资金调度，使资金周转速度缓慢，造成大量资金被占用，资金成本增加，增加企业的财务风险。
1.3.2营运能力较弱
与其他行业相比，房地产企业存货周转率、总资产周转率明显较低，这与房地产投资量大、周期长、回收期长等特点有关。近年来，我国商品房成交量持续下降，导致资金回笼缓慢。究其原因来看主要是前几年的大规模高价取得的土地，占用了大部分的资金，阻碍了资金的流动，在加上这几年房产需求受到宏观调控的制约而下降，土地房产开发的资金周转困难使得企业高盈利业务运行受阻；宏观经济的紧缩政策，使得外部融资难度加大，成本提高。由此表明房地产企业自身经营风险已经攀升，占用资金量大且占用时间长，导致资产周转率降低，这些都会给企业带来较大的财务风险。
1.4收益分配过程中财务风险的成因
我国房地产企业主要是民营企业，并且全是项目型企业，因此许多开发商并没有系统的收益分配政策，利润分配随意性较大。同时由于我国房地产行业起步晚，企业成立时间短，相关专业人才的缺乏，导致企业对未来没有系统长远的规划，因此，在企业获取高额利润之后，投资人并不是根据企业的最佳资本结构、融资需求和企业内外部关系人的要求去制定系统合理的利润分配策略，而是直接根据投资人的意愿进行收益分配，这样无疑会给企业带来较大的财务风险。
2房地产企业财务风险的控制对策
2.1资金筹集过程的风险控制
2.1.1拓宽筹资渠道，增强融资能力
现阶段，制约我国房地产企业提高效益和扩大规模最大的阻碍就是筹资渠道过于单一的问题。目前在我国宏观调控的背景下，房地产企业的债务融资比例从总体上来看基本都在70%以上，一方面来看，这有利于企业获得抵税效应；但另一方面又加大了企业发生财务风险甚至于面临危机破产的可能性。所以，房地产企业要从单一的筹资渠道过渡到多元化的筹资渠道，根据企业自身情况确定合适的资本结构。在未来的发展中，多元化的融资方式和配置合理的资金结构必然会是一种良性发展的趋势。此外，企业还应合理采用投资信托和典当融资这种新兴的融资渠道，特别是中小型企业，还应将以银行贷款为主的融资模式转变以市场为主导的融资策略，例如企业合作开发、海外融资、房地产信托基金、配股融资和银行贷款等方式。
2.1.2优化企业资本结构，规避筹资风险
企业在整个筹资环节中应该以优化资本结构为目的进行规划。企业为了实现最佳的资本结构，必须要科学合理安排权益融资和债务融资比例，这样才能提升自身价值。因此，笔者认为可从以下两方面着手：一是从企业的未来发展前景和投资回报率水平这两方面出发，建立科学的融资决策机制。并且根据企业当前的融资环境和企业规模大小确定合理的债务和权益比例，同时还要充分考虑到市场因素，在条件允许的情况下安排自有资金、预售资金以及银行贷款各占三分之一的资本结构，从而达到企业的财务杠杆平衡；二是合理分配长短期负债的比重，确保短期债务到期在企业可以支付的范围内，均衡长、短期债务比例，更有助于企业避免债务危机。
2.2投资环节的财务风险的控制
2.2.1强化投资项目的可行性研究，防止盲目投资
投资项目是否可行必须要对供需情况进行市场调查，从而把握市场方向和让项目更具有针对性。首先应以消费者的购买意向为基准，聘请专业人员进行严格缜密的市场调查，避免因盲目跟风或者个人主观意见致使市场开发出现的定位错误；其次在确定好投资方向和项目后，还要运用科学合理的团队组织来制定获取最优经济效益的具体途径，以加快资金周转速度和缩短项目的建设周期；最后，要时刻了解当地的政策信息以及开发项目的周边环境设施的变化情况，并做好相应的应对措施。只有充分的确定了项目的可执行性和可靠性，后续的工作和准备才能顺利展开，才能进一步研究该项目预期的收益和损失，有效的应对各种突如其来的风险。
2.2.2合理利用组合投资
近几年国家政策对房地产也有着明显打压并且形势变化多端。因此，我国房地产企业在这一方面可以向国外企业学习借鉴。国外房地产企业比较擅长组合投资策略，这也是有效规避财务风险的重要手段。房地产企业可以通过强强联合来化竞争为合作，采用多种经营和合作开发来降低分散企业的财务风险。特别是投资方式单一的房地产企业，可以与其他企业联营，取长补短，共同投资，从而实现风险与收益共同承担的局面，这样可以有效分散投资，避免引发财务危机。目前虽然国家现行政策对房地产的发展有一定不利的影响，但是社会对于房地产多样化的需求空间还是巨大的。随着社会的进步和发展，人们生活质量的提高，一些大型商场，写字楼，办公楼，综合型住房，公寓等诸多方面还存在较大的需求，因此，房产企业应该本着从实际角度出发广泛拓展业务，坚决杜绝单一类型投资，来规避企业财务风险。
2.3日常营运过程中财务风险的控制
2.3.1强化资金的全面预算管理、控制预算外成本费用支出
房地产企业应当采用以资金预算与项目预算与为基础的企业年度责任预算管理模式。房地产企业全面预算的编制过程需要反复沟通、上下层互动。一方面，有计划的针对项目建设初期的借款计划、可行性研究和规划设计费用进行前期预算。另一方面，在项目建设过程中对工程开发成本和经营收入等也要进行全面预算和管理。同时将预算执行控制需要与业务授权体系的内容相结合来有效地控制预算外支出和增强企业的资金管控能力，有效的降低企业的财务风险。各项的费用支出应在预算规定的范围内，特别是防止一些施工单位将本不属于楼房建设的费用纳入结算成本，从而增加公司的成本费用行为发生。并且这个过程要反复执行审核，以达到有效地控制资金流。
2.3.2加快资金的周转、提高资金使用效率
首先，企业应充分利用内部闲置资金，在各部门相互融通后统一调度工程物资，这样既能减少物资积压，又能确保工程顺利进行，有效提高资金利用率。其次，要加强企业的应收账款的管理：建立稳定的信用政策；确定客户的资信等级，评估客户的偿债能力；确定合理的应收账款比例；建立销售回款责任制。此外，多元化项目开发的大型房地产公司，可以滚动开发推动多个项目交叉进行，这样就能够有效地提高资金利用率，缓解企业应对银行资金紧缩政策的压力。
2.4建立健全财务风险的内控制度
2.4.1不断提升财务人员的专业素养
在房地产企业的发展过程中，各部门的相关人员综合素质决定着该企业的的财务管理水平，因此，企业财务人员的财务管理水平、相关专业能力以及决策者的敏锐洞察力尤为重要。企业应该定期对财务人员进行考核评估，积极招聘专业人才，在企业内部进行良性竞争，安排相关人员参加培训和教育，从而提高企业财会人员的专业技术水平和能力，提高财务人员的财务管理的意识和风险意识，尽可能地降低企业的财务风险。
2.4.2不断提升管理层的综合管理水平
良好的综合管理水平是企业开展一切经营活动的前提和保障。风险的防范与控制能力的提高是一项复杂、系统的工程，加强内部财务管理水平的同时更需要提升企业的综合管理水平。企业只有在供、产、销等各个环节来提高风险管理意识和水平，才能将风险维持在一个可控范围内，企业也才能真正具备较强的风险规避能力和风险抵抗能力。
参考文献
【关键词】房地产企业；财务风险；原因分析
【中图分类号】F27 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2012）05-0089-1.5
一、企业财务风险的概念
财务风险的概念最先出现在财务管理领域，其出发点是基于企业财务管理决策活动过程中的不确定性。企业财务风险也称筹资或融资风险，首先是由企业负债引起的，具体来说是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。
二、房地产企业财务风险的产生环节
财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。房地产企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。
融资风险：融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是满足企业生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。当前市场经济发达，筹集资金的渠道更是多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。债务规模不合理而导致过度负债，既造成资金浪费，又增加了财务费用，增加了企业的成本，对企业的长期发展十分不利。
投资风险：投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期效益，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险。主要表现为投资项目在工艺技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债经营的负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。
资金收回风险：企业产品售出后，就从成品资金转化为结算资金，再从结算资金转化为货币资金。这两个转化过程在时间上和金额上的不确定性，就是资金回收风险。资金回收风险的存在，与国家宏观经济政策尤其是财政金融政策是紧密相关的。
收益分配风险：收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。收益分配是指企业实现的财务成果即利润对投资者的分配，包括留存收益和分配股息两方面，留存收益是扩大规模来源，分配股息是股东财产扩大的要求，二者既相互联系又相互矛盾。
三、房地产企业财务风险的产生原因
一个企业面临的风险最终都要将在该企业的财务状况中体现出来，因而某种意义上，企业面临的风险也是引发企业财务风险的因素，房地产企业的财务风险主要来源于以下几点：
客观因素：房地产的周期性特点。房地产业受经济发展周期和国家的经济发展水平影响较大。房地产业与国民经济的发展周期一样，也有周期性循环。房地产业的周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。国内房地产的周期与GDP增长有明显的关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者；而且复苏早于宏观经济，衰退晚于宏观经济。
法律、政策环境。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济手段对房地产行业实行宏观调控，宏观政策对企业收益具有很大的影响。
利率风险是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的走向，从而起到宏观调控的作用。市场利率的高低与房地产价值呈反方向变动，即利率越高，房地产价值越小，房地产投资价值越小。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。随着房地产市场的发展，房屋商品化、社会化和自有化程度的推进，房地产市场的发展迫切需要资本市场的推动，那么房地产投资者将面临较大的利率风险。
通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期，尤其是房地产的投资周期较长，因此只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险。
市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的，房地产的供求关系也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产投资的预期收益发生偏离。更严重的是，当市场内某种房地产的供给大于需求并达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的局面，即找不到买主或租户，由此会进一步引发更为严重的问题，资金收不回来，无力偿还贷款，很容易导致投资者破产。
变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险。房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，使投资者蒙受折价的损失。房地产一般要较长时间才能在市场上脱手，如果急于卖出，损失是不可避免的。
主观因素：自身经营特点，从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监督，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。
企业资金结构不合理。主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款等四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的70%，有的甚至高达90%，一旦企业经营出现失误，不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。
财务管理水平。我国的房地产企业中，有相当一部分是由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法保证。
财务决策能力。在决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统地分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力有限等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期地收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。
【参考文献】
［1］李大薇．房地产企业财务风险的认识和控制［J］．上海轻工业，2010（5）：47-52．
［2］龙胜平．房地产金融与投资［M］．上海人民出版社，2008．
关键词：房地产企业；财务风险；风险防范；经济发展
中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058
房地产行业需要的投资数额巨大，回收周期较长，而且变现能力不足，这些都使得房地产企业面临着较高的财务风险。与此同时，由于我国房地产市场的起步较晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整个房地产行业较为混乱，而市场上存在的很多中小企业又使得市场集中度过低，不能有效的配置市场资源，而这些管理不完善的企业本身又会加大整个行业面临的财务风险。因此，我们需要对目前我国房地产行业面临的财务风险管理现状进行研究和分析，并从中寻找出防范财务风险的措施，来达到完善整个地产行业的目的。
1财务风险的概念
1.1狭义的财务风险
我们一般将狭义的财务风险称作筹资风险，企业的财务风险一般是由企业的负债所导致的，具体来说就是企业由于欠缺资金，不得不向外界借款，导致企业产生负债，从而使得企业未来的发展具有一定的不确定性，企业存在着一定的经营风险，如果企业不存在负债，它的财务状况相对就比较稳定，因此我们可以说企业不存在财务风险。
1.2广义的财务风险
广义的财务风险一般是企业所面临的各种各样的风险通过货币化来表现出来，能够更加全面地反映企业当前所面临的风险，企业在经营过程中，面临着复杂的外部环境，存在着很多不确定性，有很多企业并不能够控制的因素，种种原因状况的存在导致企业在经营过程中面临着各种财务损失的可能性，这些都会对企业的进一步发展带来巨大的影响。因此我们一般认为广义的财务风险更加能够反映企业的生产经营状况，让外界能够更加清楚其面临的财务风险状况，这也更符合市场经济的实际状况。因此综上所述，本文认为财务风险的主要含义是：企业在生产和经营过程中，由于各种不可预料因素以及不可控制状况的存在，使得企I的生产经营存在着巨大的不确定性，从而进一步导致企业出现财务损失的可能。
2房地产企业财务风险的类型
房地产行业需要的投资数额巨大，回收周期较长，而且变现能力不足，这些都使得房地产企业面临着较高的财务风险。理论界对其面临的财务风险类型也有多种不同的分类方法。本文根据对房地产企业影响范围的不同，将其面临的财务风险分为系统风险和非系统风险。而系统风险和非系统风险又主要有以下几种风险。
2.1政策风险
在房地产行业，政府政策主要有：土地拍卖政策、住房供给政策、金融政策、税收政策、房产价格政策、环护政策和结构调整政策等。这些政策都会对房地产的经营发展产生影响，继而影响到房地产企业的财务情况，影响其进一步的发展。众所周知，房地产投资是一个周期很长的过程，在这个过程，很多房地产商都可能经历不同的政策变动，而对于很多中小企业来说，他们资金本身就不雄厚，抵抗风险的能力很弱，很容易成为国家政策的牺牲品。例如：在2010年1月10日，为了稳定房地产市场和促进房地产行业的良性发展，我国政府出台了促进房地产行业健康发展的五条措施，也就是我们熟知的“国五条”。2011年1月26日，我国政府又出台了“国八条”，紧接着的是“新国八条”，从而直接导致“金九银十”的房地产神话破灭，众多开发商不得不纷纷降价。从以上内容我们可以看出，政府政策对房地产行业的发展起到重要的作用，一般我们认为这种风险属于系统风险。这种风险是个别企业不能控制和消除的，所以为了避免这种风险，降低企业的损失，就需要选择那些收益具有保障且国家支持的项目进行投资，而且资金的周转周期也不能过长，比如可以投资国家保障性住房建设项目。
2.2社会风险
社会风险则指的是一个社会的人文、社会、环境等因素给房地产企业投资带来的不确定性，从而导致其产生财务损失的可能。近年来，我国房地产价格居高不下，给民生带来了极大问题，也让房地产行业显得有些混乱，加上一些房地产开发商的不文明行为，导致了很多社会问题，从而产生了极大的社会风险。一些房地产商在开发过程中，违背了城市发展的长远规划和区域发展趋势，损害了广大人民的利益，这些项目会很容易受到大多数人的反对。当房地产企业在扩大投资，将项目投资到不同区域时，由于地域环境和文化的不同，导致水土不服，让房地产商在开发过程中面临着极大地社会风险。例如，昆明市在城市化扩张中（2010-2011），大量拆迁城中村，对当地居民的生活带来了极大的影响，导致后来的房地产开发集中放量，对昆明的房地产市场产生了极大的影响。
2.3筹资风险
筹资风险是指在房地产厂商在投资、经营、开发过程中，由于房地产商资金不能及时供应导致项目失败，给开发商带来财务损失而产生的风险。众所周知，房地产开发资金投入巨大，基本上每个环节都需要充足资金的保证才能正常运营下去，一旦资金链断裂，很可能导致投资项目失败，给房地产开发商带来无法估计的损失。在房地产开发过程中，企业一般都会向银行贷款，当企业面临着高额的债务时，就会存在着到期不能够还款的巨大风险。如果房地产企业出现了这种风险，将会对房地产商接下来的运作产生影响，如企业不能及时处理这个问题，很可能造成房地产企业开发的项目资不抵债，最后经营失败，出现巨大财务损失。在当前开放的市场环境下，如何通过风险最低、费用最少的方式筹到资金成为每个房地产企业投资经营的目标。虽然民间筹集资金的方式和流程简单，但是潜在风险巨大，企业一定要慎用这种筹集资金的方式。比如2011年的温州跑路事件就产生了恶劣的影响，给房地产行业带来了巨大的冲击，严重影响国民经济的发展。
2.4投资风险
投资风险一般指的是在房地产商在进行投资过程中，面临着复杂的外部经济环境，存在着各种不可预知的状况，导致投资结果不能够达到预期，影响房地产企业的盈利水平，给企业的财务状况带来损失。与其他行业相比，房地产行业面临的外部环境更加复杂，首先，它和政府、银行以及市场都有着极为密切的联系，如果政府政策出现变化，市场环境发生改变都会导致房地产企业投资的失败，从而导致其投资达不到预期收益，因此，我们认为房地产企业相比其他行业面临着更为严峻的投资风险状况。
2.5资金回收风险
房地产投资数额巨大，在企业实际经营销售过程中，企业难以短时间内回收全部资金，这种情况使得房地产企业存在一定的资金回收风险，虽然企业的销售收入可以记到应收账款项目上，并给企业的财务带来利润，但这些可能并未增加企业的现在流，可能反而会使企业用有限的现金流去垫支尚未实现的利税开支，给企业带来极大的负担。资金回收风险一方面会受到国家宏观政策和财政金融政策的影响，也取决于企业决策和管理水平的高低。
3房地产企业财务风险的防范措施
3.1培养房地产企业核心管理团队
不管任何行业，取得成功的关键都在于人，在于企业的管理者们，任何一个企业的成功都离不开一个优秀的管理团队。目前国内房地产商的利润趋于下降，在这种环境下，一个企业想要健康的发展和壮大必备的条件就是需要职业化的经理人管理团队，在他们的带领下。为企业的发展营造一个和谐、良好的氛围，让员工们能够更加愉快地、有效率地去工作，并帮助企业实现经营目标。
3.2加强房地产企业成本管理和控制
房地产行业投入资金巨大，对成本的控制就显得尤为重要了，在企业投资一个项目前，一定要做好可行性分析、财务经济评价及不确定性分析，从土地到物业管理这一整套经营过程，都要严格控制它们的成本，减少成本的关键就是加强对原材料和供应商的管理，大力倡导节价意思，实行成本责任制。而且，企业应该努力减少不必要的经营活动，尽可能的减少非生产性支出，努力降低管理费用从而达到控制成本的目的。
3.3善于利用市场机遇
虽然我国房地产行业存在着很大的泡沫，但是城市化进程、居民的刚性需求、人口结构和中国居民的财富性结构调整都表明我国房地产行业有进一步扩张和发展的潜力，在这种有利的环境下，房地产企业应该善于把握住机会，充分利用市场环境，争取进一步发展和扩张的机会。
3.4提高资金使用效率
减少现金流出以及增加能够控制的现金能够提高企业的资金使用效率。房地产企业需要从经营过程的每个环节入手，要和房地产企业相关的行业建立长久的合作关系，使得房地产商能够在各个经营环节充分利用合作方式，让资金在采购环节尽可能实现间接融资，动态追踪应收账款的情况，谨慎估计坏账的额度，改善企业的经营投资模式，促进企业的现金周转效率，通过这些措施来保证房地产商现金流的充足，从而保证企业的正常运行和发展。
4对未来的展望
从宏观经济上看，我国人均GDP超过2000美元、城市化进程的加深、消费结构的变化都表明未来我国房地产行业有很大的发展潜力，虽然近期我国经济处于下行压力、银行收紧信贷、大多数投资者持观望态度给短期内的房地产行业带来一定的冲击，给很多房地产企业带来巨大的资金和销售压力，也让大多数人对房地产市场的发展持悲观情绪。但是，在本文看来，我国经济正处于结构转型过程，短期内的市场低迷不可避免，这也是为经济转型付出代价，但同时我们应该看到房地产市场低迷背后的机遇。在当下的资金和融资渠道的压力之下，很有可能就会产生新的融资渠道，房地产市场的融资渠道也会呈现专业化和多样化。就未来房地产市场的投资方向而言，保障性住房将是一个非常重要的项目，结合当下我国国情，我国的房地产政策不可避免将会向保障性住房倾斜，保障性住房将成为我国多层次供房体系重要的组成部分，结构性的调整会主要通过土地、税收和信贷政策实现，未来我国房地产行业的利润率会逐渐回落到合理水平，开发商也会更多的涉及保障性住房方面。
总而言之，在当下我国房地产市场环境下，房地产企业应该积极采取各种有效措施，改变经营理念，提高企业的责任意识，提高财务风险的抵抗能力，总之，一个完善的财务控制体系是房地产企业长久发展下去的关键，同时也是我国经济可持续发展不可或缺的一环。
参考文献
[1]李伯圣.企业财务危机管理[M].北京：社会科学文献出版社，2008：615.
[2]财政部企业司.企业财务风险管理[M].北京：经济科学出版社，2004：28.
[3]何晓群.多元统计分析[M].北京：中国人民大学出版社，2004：5496，167194.
[4]陈立文，孟苓阁.房地产上市公司Logistic预警模型研究[J].价值工程，2010，（8）：3436.
[5]张霞.搞好财务管理增强企业的市场竞争力[J].网络财富，2010，（09）.
[6]李文鹏.由“标准化”引发的管理思考[J].河北省社会主义学院学报，2009，（04）.
[7]蔡敏妮.房地产企业应加强财务风险管理[J].科技信息，2010，（29）.
[8]苏宝华.浅析房地产企业的财务风险及防范措施[J].科技资讯，2010，（32）.
关键词：房地产企业；财务风险；管理
我国在经济的发展过程中同时也重视对基础设施的建设，并且也在不断的提高城镇化建设，人们对于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在这样的大背景环境下，我国的房地产行业迎来了一个大的加速时期。在初始我国为了保证房地产行业的健康快速发展，开展了一系列的扶持政策，但是随着经济的增长速度，房地产行业在快速发展的过程中存在的问题也逐渐凸显出来，首当其冲的就是房地产企业的财务风险管理问题。
一、房地产企业财务风险的概念
风险一词主要是指不能明确各种事件发生的概率，并且也不能控制事件发生对于主体所造成损失的大小，而且也不确定事件发生时是否可以承担损失的概率。通过对房地产企业财务活动方面进行划分，一共可以分为以下四个阶段：第一个阶段是筹资阶段，第二个阶段是投资阶段，第三个阶段是资金回收阶段，第四个阶段是收益分配阶段。并且通过对房地产企业财务活动的这四个阶段进行分析发现，在每个阶段所产生的对应的财务风险为：一是筹资风险，其主要的内容是负债规模的大小以及房地产企业是否有能力偿还的问题；二是投资风险，主要的内容是对于房地产企业的投资项目中的不确定因素的损失情况分析以及项目实施的可行性分析等；三是资金回收风险，主要的内容是企业在后期回收款项以及存货方面的控制；四是收益分配风险，主要是指在企业获得收益后企业内部出现的问题[1]。
二、房地产企业财务风险的内容
房地产企业在筹集资金时的途径通常是以下三种，分别是通过发行股票以及向银行进行贷款和发行债券。后两者都需要支付一定的利息，通过这种负债经营可以有效地解决房地产企业自身运营中投资多以及项目周期长的问题。但是企业在进行筹资的过程中所产生的财务杠杆是一把双刃剑，所以需要企业充分的对自身实际情况进行考量再选择负债的规模。房地产财务风险主要体现在以下三点：第一点是偿付风险，主要是企业对负债的偿还方面；第二点是债务资金成本的变动风险；第三点是再融资成本以及筹资渠道的变动风险[2]。
三、房地产企业财务风险的管理策略
（一）在筹集资金方面的风险管理
在筹集资金方面的风险管理主要包括以下几点：一是房地产企业要加强自身对于资本结构的建设，一定要将自身的发展情况与完善的资本结构理论相结合，并且将权衡理论作为建设的基础，对于负债规模需要符合房地产企业的财务实情，太大的负债规模可能会直接导致房地产企业破产或者贬值。主要的原因是由于房地产企业负债规模过大的话会导致企业在负债运营的过程中出现没有资金偿还的现象，并且这种无法偿还的风险也是随着负债规模的扩大而增加的。
二是要扩展筹集资金的渠道，目前我国房地产企业应用最为广泛的筹资手段就是向银行申请贷款，从而忽视了债券筹资这种筹资方法，债券筹资在其他领域都取得了良好的成效，所以目前我国也在大力支持房地产企业使用这种方法进行筹资。房地产投资信托主要是指房地产企业聚集多个投资商进行筹资，并且为每个投资商都发放受益凭证，通过委托专业的投资机构进行管理，最后再将资金收益发放给投资商[3]。此外筹资渠道还有包括海外地产基金、私募方式筹集资金、典当融资以及合作开发等，企业可以根据自身的实力选择筹资的渠道。
（二）对投资方面的风险管理
为了有效的控制房地产企业在投资环节的财务风险，就需要企业在开展新的项目的同时要严格的对项目进行可行性分析，并且要对项目所涉及的各个环节做出报告，例如项目的投资成本等。首先房地产企业需要对投资的项目进行可行性分析，并且对项目的每个环节都需要进行预算统计，从而提高企业的抗风险能力，企业要明确市场的需求，从而再考虑自身的经济效益。其次，企业在整个可行性分析的过程中需要注意以下几点：第一是该项目的市场需求；第二是当地政府的规划以及政策是否影响到该项目的开发；第三是该项目施工地点的周边环境因素。房地产项目的开发不仅可以给房地产企业带来客观的经济效益，同时也可以促进房地产项目周边的发展，所以在投资项目前一定要充分的进行可行性分析，并且将动态指标与静态指标相结合，从而做到多方面多角度的研究[4]。
（三）在房地产企业运营中的风险管理
在对房地产企业正常运行中的财务风险管理中，房地产企业首先要有财务风险的意识，从而在面对财务危机时才不会出现措手不及的情况。房地产行业作为一个高投资、高风险的高危行业，这也就致使房地产企业在正常运营中同样要承担大量的风险，所以房地产企业在这样的发展环境下就需要提高对财务风险的意识程度，在日常的运营中就应该加强风险管理的建设，从而做到有备无患。房地产企业应该时刻的关注市场经济以及房地产行业的最新动态，并且积极地响应国家的政策制度，在企业内部针对所处的环境状态适时的进行调整，从而提高房地产企业对于财务风险的应对能力。房地产企业在日常不仅需要提高风险意识，同时也需要对企业内部的财务部门增强管理，树立科学的发展观念，提高企业自身的信誉度，并且加快企业资金的流通速度。在进行资金管理方面还应该进行全面的预算，从而避免企业在运营的各个环节中出现非法的情况造成资金的流失，从而实现房地产企业的可持续性发展。
（四）在房地产企业资金分配方面的风险管理
针对于我国的房地产行业的发展特点以及发展状况，房地产企业应该将经营过程中所产生的现金流量净额作为在分配决策过程中的主要财务指标，主要的原因就是现金流量可以有效的反映出企业的现金收支状况，因此现金流量数据比企业的利润更加重要，由此可以说明就算房地产企业的利润在上升，但是如果企业的现金流量在持续下降，那么长远来看企业的盈利其实是在下降的[5]。
（五）房地产企业内部制度对财务风险的管理
房地产企业内部的建设主要涉及以下三个方面：一是对市场情况的掌握；房地产企业需要建设专门的信息收集分析部门或人员，从而对市场的情况进行调研，并且及时的掌握其他房地产企业的工作情况以及国家出台的相关政策，从而企业可以采取有效的防范措施并且提高企业的应变能力。二是要加强企业内部工作人员的自身素质，从而提升企业的总体工作水平；三是要加强企业对于财务方面的管理和控制，建立完善的财务管理制度，避免为不法分子造成可乘之机。
四、结论
房地产行业目前仍是我国经济发展中的重要组成部分，并且有着较好的发展前景。本文旨在探究房地产企业在面对激烈的市场竞争、突出的内在矛盾以及外在调控压力的情况下，是如何科学有效的进行财务风险管理，从而实现自身的可持续发展。
参考文献：
[1]曹阳.基于风险定位的房地产企业财务风险预警研究[D].哈尔滨理工大学，2014.
[2]石梦娜.我国房地产企业财务风险控制研究[D].武汉理工大学，2013.
[3]许璐.房地产企业财务风险预警管理研究[D].武汉理工大学，2012.
[4]王萌萌.房地产企业财务风险评估与防范研究[D].青岛科技大学，2016.
一、房地产企业的特征与财务风险
作为从事房地产开发和经营的房地产企业,在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性,这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。
1.房地产开发周期与风险。
房地产开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段,经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大,风险也就越大。首先,房地产开发周期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,产品的成本和售价的不确定性就越大;如随着政府土地政策的变化,土地拍卖价格变化变动越大,房地产企业成本和售价变动越大;随着利率水平的变动,房地产企业成本和售价也发生相应变动。其次,随着社会的进步和生活水平的提高,人们可支配收入增加,对房产的品质要求也越来越高,房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险;如由于房地产产品周期的长久性,其适应性能和替代性也差,一些设计过时的房地产产品面临不能满足人们日益变化的需求的风险。
2.房地产产品特性与风险。
土地与房屋同属于不动产范畴,房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性,造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置,而地理位置则取决于给城市、区域、地段未来发展的趋势,未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。因此,房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关,而这些条件的变化非常复杂,有很多不确定的因素在起作用,房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比,房地产企业的存货具有单个存货价值巨大,存货的成本按新会计准则公允价值计算,随着土地成本的变化,建筑成本、房屋售价的变化,存货成本随之变动。这说明房地产企业的资产受市场影响较大,资产价值具有相当程度的不稳定性。
3.房地产企业资金供求与风险。
房地产投资是资金密集型的投资,房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说,预售款与银行贷款假设为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高,房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多,投资者承担的风险也越大。因为投资额越大,投资周期越长,资金周转也越慢,资金流动性也越差,同时变现性能力也就越差,房地产企业面临财务风险也就越大。房地产企业融资方式越复杂,资金成本控制越困难,房地产企业风险也就越大。高负债率是房地产企业最大的特点之一。大多数房地产企业采取项目资本化的经营模式,通过对项目立项之后再进行融资,而融资的方式多种多样,但是负债占有相当大的比例,主要是银行贷款和房屋预售款。目前我国房地产企业的资产负债率非常高,通常超过70%,也就是说,一个房地产项目在最初的开发中,自有资金不到30%。所以,房地产企业极度依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。
4.房地产企业组织结构形式与风险。
在组织结构上,大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处,同时也增加了管理的风险。总公司和项目公司也存在委托——关系,项目公司是人,在空间上具有相对的独立性,总公司和项目分公司之间存在比较严重信息不对称,总公司在获取的信息上具有不准确性和滞后性,这削弱了总公司对项目公司的控制。在经营上,项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则,在财务上,总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。二、房地产企业财务风险的防范措施
1.融资风险的防范。
在对企业融资风险充分评估、测度的基础上,为了降低和控制房地产企业筹资风险,企业应根据本企业的实际情况,制定严格的筹资管理规则并严格遵守。首先,应该收集相关企业的信息,找到房地产行业最佳的资本结构,与本企业的资本结构相比较,评估能否优化本企业的资本结构,降低公司的综合资本成本。同时,公司也应该比较资金筹集的来源、方式、成本和风险,以降低本公司各种筹资来源的成本和风险。其次,公司应该对每个项目的资金筹集活动进行管理,优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。最后,公司也应在本企业内部进行管理,比较分析在本企业内部不同项目的资金筹集活动,分析评估风险和成本。
2.投资风险的防范。
(1)做好投资项目的可行性分析。
房地产投资项目的金额大,资金占用时间长,企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效,必须按科学的投资决策程序,认真进行投资项目的可行性分析,财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容,包括:对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析;对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析;对资产、负债、所有者权益的预测和分析;预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。对投资项目技术上的可行性进行论证,运用各种方法计算出有关指标,以便合理确定不同项目的优劣。
(2)制定后备措施。
影响企业投资项目收入的不确定因素较多,如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等,因此,收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性,收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足,如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加,市场利率的波动,建设期的延长。此外,投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度,项目的经营管理水平,技术进步与经济发展的状况,国家的投资及产业政策,投资决策部门的预测能力,通货膨胀和汇率等因素,应针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中可制定后备措施,如设定预算应急费,即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确定性,对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金,专款专用。
3.日常资金运营风险的防范。
(1)加强对日常现金流量的预测。
控制日常资金运营风险,编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动,就短期而言,公司能否维持下去,并不完全取决于是否盈利,而取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此,编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算就是通过对现金持有量的安排,使企业保持较高的盈利水平,同时保持一定的流动性,并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成,因为通过现金流量分析,可以观察到企业的经营、投资和财务政策,将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。如通过现金流量分析,企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强,营业现金流量是正值还是负值,原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力,扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此,准确的现金流量预算,可以为企业提供风险预警信号,使经营者能够及早地采取行动,防范风险。
(2)采用资金集中管理模式。
房地产企业一般采用项目法人制,通常设立多个项目公司,一般会形成集团公司模式,集团公司不是几个公司的简单组合,为了公司能利用集团公司的协同效用,提高公司日常资金运作效率,集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益,防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为;也能够实现集团整体资源的有效配置,解决资金的多头开户的资金余裕和短缺并存问题。资金集中管理的政策,能最大限度的拓展内部融资的渠道,降低资金的闲置形成统一的资金池,以提高资金的使用效率,增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理,由于集中管理具有较大的规模和实力,在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位,如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。超级秘书网
关键词：财务风险；资金管理；低碳房地产
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1673-1573（2013）04-0081-03
房地产企业作为我国国民经济的支柱产业，是公众关注的焦点。作为典型的资金密集型企业，它具有投入资金量大、回收期长、产业链广等特点，这些特点和它本身所具有的特殊的经营模式决定了房地产企业在高收益的背后蕴藏着比一般企业更大的财务风险。在市场竞争不断加剧、国家政策继续调控的情况下，房地产企业开始面临更大的风险和挑战。财务风险作为财务管理的重要组成部分，已经成为房地产企业求生存、促发展迫切需要解决的问题。只有充分认识财务风险，才能采取相应的控制措施，增强抵抗风险的能力，以保障房地产企业持续健康地发展。
一、房地产企业面临的财务风险
（一）财务风险的内容
财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业的内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果和预计的财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。将房地产企业的财务风险定义为经营活动中各种不确定性的综合反映，而不仅仅是狭义的筹资风险，更适于对房地产企业财务风险的分析与控制。当前备受房地产企业关注的财务风险主要包括开发周期风险、资金供求风险和内部控制风险等。
（二）房地产企业的财务风险指标分析
财务风险指标即设置敏感性指标，通过观察其变化，从而对企业已存在的或者将面临的财务风险进行监测预测。通过对房地产企业财务风险指标的分析，能够了解企业的财务状况以及经营结果，预测财务风险。反映房地产企业财务风险的指标体系，包括盈利能力指标、偿债能力指标、运营能力指标以及基于现金流量的指标等。
2012年、2013年中国房地产上市公司测评研究报告的相关数据显示：从整个房地产业来看，负债水平仍然高居不下；2012年上市房地产企业资产负债率均值与2011年几乎持平，净负债率均值上升为64.36%，偿债压力很大；存货周转率均值较上年虽然有所上升，但是运营效率仍然低较，资金回流速度缓慢；2012年上市房地产企业盈利能力有所下降，营业利润下滑的企业较上年增加了26家，达到87家；净资产收益率均值呈现下滑趋势，降至11.23%（如表1所示）。
通过数据分析可见：面对市场的不确定性、库存压力的增加、资金链的压力和融资渠道的从紧，房地产企业整体抗风险能力偏低，有待进一步加强。现阶段国内大部分房地产企业均开始关注财务风险的影响和作用，但对其反应普遍比较迟钝，缺乏风险系统控制管理。加强对财务风险的认识及成因分析，从根源上加强对财务风险的防范，提高抗风险能力，对房地产企业来说已经迫在眉睫。
二、房地产企业财务风险的主要成因
房地产企业在经济全球化的经济环境中，所处的环境十分复杂。作为高收益高风险的行业，房地产企业具有很大的发展潜力，但是在我国房地产企业还属于一个新兴的行业，有着很大的财务风险隐患。行业自身的特点和外部宏观的经济环境因素的影响也无形中增加了房地产企业所面临的财务风险。
（一）外部宏观环境因素
1. 市场和经济环境的变化。我国的房地产企业处在竞争十分激烈的环境中，市场格局的变化导致市场供求关系和购房者消费观念的改变，个人购房者的个性化需求逐渐明显，这就要求房地产企业要对不同的客户群体进行细分，要在项目定位上具有前瞻性，不断创新营销方式。现在大多数房地产企业缺乏应对市场变化的灵活机制，直接会导致商品滞销的财务风险。
在低碳经济下，低碳建筑逐渐成为建筑界主流趋势，同时对房地产企业带来了巨大冲击。传统的房地产模式已经难以适应低碳经济的要求，“低碳建筑”将会在房地产业引发一场新的革命，是未来房地产企业发展的主要方向。但是，由于我国房地产企业开发动力不足、低碳技术不成熟、节能激励机制不健全等原因，现阶段发展低碳房地产面临着许多严峻的挑战及风险。
2. 税收、土地政策因素。房地产企业属于固定资产投资领域，在开发和经营过程中，受国家宏观经济政策的影响很大，其中最关键的是土地和税收政策。近年来土地的闲置问题十分严重，国家出台了新的土地政策，比如企业未能在规定的时间内开发所储备的土地，将会被征收闲置土地税甚至会被无偿收回。由于土地成本占用资金比例很大，相关土地政策的出台加大了房地产企业的开发成本，直接影响到资金周转率和预期收益率。从表1数据中可以看到，2012年上市房地产企业净资产收益率均值下降为11.23%，较上年降低了2.87%，财务风险加大。
此外，房地产企业是税收筹划的重点，涉及的税种多、税费负担重。而房地产企业的资金大部分是通过举债获得，借入的资本额越大，可能获取的税收筹划利益就越大，同时由此带来的财务风险也很大。
（二）房地产企业自身因素
1. 行业特点。房地产企业作为典型的资金密集型企业，开发周期长、投资规模大、变现能力低等特点决定了它具有较大的财务风险。这种风险贯穿于企业的开发、经营、管理之中。较高的资产负债率在给企业带来财务杠杆效应的同时给企业带来了一定的财务风险，同时也使得企业在货币市场的筹资难度进一步增大，筹资风险增加。受关联性影响的作用，当通货膨胀幅度上升时，建筑材料、劳动力的成本以及管理费用也会相应的上升，而相关行业成本的上升会使得房地产商品增加的开发成本大大高于通货膨胀的幅度，高额的成本费用占用的资金比例过高，加大了房地产企业的财务风险。
2. 资金管理不善。首先，我国许多房地产企业的管理人员资金管理意识淡薄，缺乏资金风险控制观念，对现金流的重视不够；其次，普遍缺乏资金集中管理模式，大部分房地产企业在资金的结算和计划方面的管理还不够完善，导致信息脱节，资金管理和调度比较被动；再次，企业内部的资金管理权责不够明确，项目的拆迁、规划、施工质量等因素使得工期延长，成本增加，风险加大；最后，商品房作为特殊的存货，占用投资成本比例很大，消费者购买欲望的下降，使得商品房市场滞销，无法快速地回笼资金。2012年数据显示，将近50%上市房地产企业的经营活动现金流量净额为负数，资金链趋紧，经营风险凸显。
3. 投资决策失误。决策失误是房地产企业产生投资风险的重要原因，如果项目整体的规划缺乏可行性，市场调查不够充分，技术分析不到位，对未来市场的估计过于乐观，就会造成决策失误的财务风险；另外，项目投资决策后，由于投资估算出现偏差，会使资金无法正常流转，影响投资结果，甚至导致投资无法收回的风险。
4. 缺乏全面预算管理。预算管理在财务管理中处于十分重要的地位，许多房地产企业往往比较重视预算管理对成本的节约，对系统管理和价值管理的认识不足，对全面预算的重视度和执行力度不到位，从而降低了企业抵御市场风险的能力，增加了面临的财务风险。有关数据显示，2012年上市房地产企业成本费用利润率均值率下跌为31.87%，成本费用整体较高，资源利用率低。
三、房地产企业财务风险的防范措施
面对市场的激烈竞争，房地产市场出现大规模并购、集团化趋势，如何加强对财务风险的认识，增强企业抵抗风险的能力已经成为房地产企业密切关注的问题。从以上财务风险成因来看，加强财务风险的防范要做到：
（一）把握国家的宏观政策，发展低碳房地产
我国房地产企业的发展和走势在很大程度上受到国家宏观政策的影响，房地产企业应该准确理解国家在土地、信贷、税收和房地产市场中的调控政策，及时调整企业项目投资，减轻成本压力，从而降低财务风险。
作为我国国民经济支柱产业，房地产企业应该与时俱进，推动“低碳房地产”的发展，进行低碳建筑的研发，摆脱旧的经营模式，开拓创新，从而提高核心竞争力，增强抵御风险的能力。为此，房地产企业应树立低碳意识，选择环保型材料，合理规划建设小区，在不影响居住质量的基础上做到节能减排，实现绿色房地产和产业链的低碳整合，增强核心竞争力，降低因市场消费脱节产生的财务风险（如图1所示）。
（二）优化资本结构，创新融资策略
对于房地产企业来说，要严格控制负债的比例，合理安排产权与债务的关系，依据自身的融资能力、获利能力，确定最优的资本结构，寻求最优组合，降低筹资财务风险。
房地产企业要降低对金融的高度依赖性，摆脱单纯依靠自有资金和银行贷款的模式，可以通过面向公众发行小面值的有价证券、上市发行股票、利用房地产信托、委托发行住房建设证券等，由单一的筹资模式向多元化组合式的筹资方式转变，争取主动性，降低风险系数。
（三）科学决策，谨慎投资
房地产企业部分财务风险是由于投资失误导致的，而这部分风险恰恰是可以避免的。在房地产企业加强投资风险意识的同时，应该充分准备投资决策前的准备调研工作，这是做好项目风险分析和可行性分析的前提。为了实现科学决策，避免盲目投资，在投资过程中应注重投资与市场、政策的紧密结合，从而规避决策失误导致的财务风险，提高应对能力。比如企业可以采用投资组合战略，开发不同类型物业或者同一类型物业不同档次、不同类型房产、不同区域的组合来分散风险；在绿色经济、旅游经济领域进行探索，寻求新的利润增长点。
（四）控制资金管理，重视现金流
为了降低由于日常资金管理不善导致的财务风险：首先，房地产企业应该强化资金的预算管理，实现资金良性循环，努力减少资金的闲置，节约融资成本；其次，加强现金流量管理，尤其是重视经营性现金流，在日常的资金运作中，经营性现金流的稳定是控制风险的关键，可以提供风险预警信号，使经营者能够及时地发现问题所在，并采取行动，防范风险；最后，要加强存货管理。商品房作为房地产企业特殊的存货，资金占用量很大，投资成本很高。要不断创新营销策略，利用互联网、微信、微博、电商平台等高效的营销方式，降低空置率，加快资金的回收和周转，以满足房地产企业对资金的需求，并降低财务风险。
（五）实施全面预算管理，提高资金使用效率
全面预算管理能够对资金进行全程控制，保证资金使用和企业战略的有效结合。为了降低财务风险，房地产企业要及时编制预算计划，完善资本预算程序，加大预算的执行和监督力度，并且完善企业的财务内部控制，有效地控制财务风险，从而保障预算计划的实行。比如房地产企业的建筑材料成本一般会占到开发成本的60%左右，在预算中加强材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及标准，加强出入库管理，提高资金的使用效率，才能有效地降低财务风险发生的可能性。
四、结语
房地产企业在实现高回报的同时伴随着很大的财务风险，这就要求房地产企业对这些问题予以高度的关注。目前我国的房地产企业面临着经济危机和政策调控的双重压力，提高风险意识，完善企业的财务风险预防措施是房地产企业在激烈竞争中取得长足发展的关键。房地产市场的风险是十分复杂的，应对这些风险需要不断地进行思考和应对。市场上大多数房地产企业正朝着规模化、集团化方向发展，部分企业设立房地产联盟也是为了化解区域财务风险，提高资金使用效率，并且有效地规避财务风险。总之，为了促进房地产企业的发展壮大，顺应时代潮流，提高抗风险能力，房地产企业必须时刻树立风险意识，正确的防范财务风险。
参考文献：
[1]秘琰.当前房地产企业的财务风险及控制[J].产业与科技论坛，2009，（1）.
[2]陈妮.浅议房地产项目可行性研究的现实意义[J].价值工程，2011，（23）.
[3]刘艳花，邢佳维，李佳.土地供给政策对房地产影响分析[J].合作经济与科技，2010，（12）.
[4]【英】阿诺德·汤因比.历史研究[M].上海：上海人民出版社，2005.
[5]张延波.企业集团财务战略与财务政策[M].北京：经济管理出版社，2002.
[6]徐奋.我国现阶段企业资金管理存在问题及应对措施[J].时代金融，2007，（2）.
[7]吴志华，华马姣.房地产开发企业的财务风险管理初探[J].现代经济（现代物业中旬刊），2011，（5）：45-46.
[8]中国注册会计师协会.财务管理[M].北京：经济科学出版社，2006：122-123.
房地产开发企业是指对城市土地综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。近年来，我国房地产企业发展迅猛，房地产业已经成为我国经济支柱之一，伴随着房地产政策的改进，以及金融政策的创新，房地产业得到了越来越广阔的发展空间。房地产业作为一个尚未成熟的新兴行业，丰厚的利润吸引了许多房地产开发商的参与，面对着中国房地产市场所拥有如此广阔的前景，大批的投资者纷纷进入房地产业，使得该行业的竞争日趋激烈，其面临的风险也不容忽视。
我国的房地产市场起步于80年代中期，但是它的发展是非常迅速的，它为国民经济的快速增长做出了很大的贡献。由于经济的发展，人民生活水平的提高，对房地产的需求呈现日益扩大的趋势，使得房地产行业资产规模迅速扩张，但同时国家也逐渐加强了对房地产行业的宏观调控，房地产企业出现财务危机的可能性更加大。加强开发项目的经营管理，特别是财务风险管理，提高资金使用效果，提升竞争力，向效率和创新要利润将是未来房地产业健康发展的必由之路。
1 我国房地产财务风险研究现状
我国对于房地产财务风险研究起步比较晚。在这之前，我国房屋建设从不追求效益，主要是用于福利分配。从理论层面上来分析，那是一种低风险甚至零风险的投资建设，这就导致了我国对于风险理论研究工作迟迟未能展开。20世纪90年代初期，国内出现了房地产投资热，我国才真正开始了对房地产财务风险的研究。一些专家、学者都发表了这方面的相关著作，弥补了我国在这方面的缺陷。
目前，我国房地产建设正处在高峰期，随着我国改革开放的层次加深，房地产市场也开始了与国际接轨，使得房地产项目竞争更加激烈，企业面临的财务风险越来越大。大部分房地产开发企业，由于不重视风险管理与经营管理，在激烈的竞争中败下阵来，有的甚至被淘汰出局。财务风险贯穿于房地产项目开发的始终，因此，深化房地产项目财务风险的研究，建立适合我国房地产开发实际的、系统化的风险管理体系与风险管理模式，是当前理论界与实业界亟需解决的重要课题。
2 企业财务风险内涵及其表现形式
2.1 财务风险内涵
财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。
2.2 企业财务风险表现形式
房地产是一个非常注重资金流的行业，在房地产企业内部控制管理中，基本以财务为主。现阶段房地产企业的财务风险主要由以下六个方面构成：
2.2.1 税率变动风险 房地产是一个非常注重现金流的行业，因此对税率的变化非常的敏感。其中涉及营业税、印花税、教育费附加税、房产税、车船使用税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、个人所得税等，在投资、开发、经营过程中税率的变动，将导致企业成本费用增加或减少，预期收益和银行流动现金储备无法确定。
2.2.2 资金闲置或断裂风险 房地产企业财务内部控制的重点在于保持净现金流量的稳定，只有拥有稳定的现金流，才能保证资金链的稳固。只有在保证净现金流量为正的情况下，才有资格谈论投资报酬率，才有资格谈论企业的未来发展规划，因此，房地产开发企业需要通过控制财务预算计划的方式来控制现金流的大小，防止出现资金链断裂或者大量闲置资金的情况。
2.2.3 经济周期影响的风险 房地产开发企业与国民经济有着相当密切的依存关系，非常容易受到国家宏观调控政策和经济环境变化的影响。在经济繁荣时期，货币政策相对宽松，居民收入水平显著上升，投资的需求增大，对房地产企业的发展有良好的促进作用；相反在经济萧条时期，货币政策相对紧缩，居民收入水平下滑，投资的需求减少，对房地产企业的需求也会下降。由此可见，房地产开发企业的发展存在随经济周期变化而膨胀或萎缩的风险。
2.2.4 融资风险 由于房地产开发企业需要大量资金，而房地产开发企业在融资的时候容易受到经济周期波动、政府宏观政策调控、房屋销售情况、银行贷款政策等影响，使得融资成本波动较大。
2.2.5 资产负债率超标 房地产企业是资金密集型行业，开发一个项目需要投入大量的资金，我国房地产企业的资金来源主要是银行贷款。近年来，大部分房地产开发企业的资产负债率都在警戒线附近上下波动，如果企业达不到预期的收益或者融资没有达到原先计划的数额，就会面临相当巨大的偿还债务风险。
2.2.6 预期投资回报风险 房地产企业的收支计划与年度项目进展基本都依靠预期的投资回报来决策，如果受到政治、经济等因素的影响，有可能会出现一些房地产开发企业的产品空置，或者房地产的开发租赁或者买卖合同终止、客户逾期未交款等情况，然而此时房地产企业的资金已经投入，短时间内套现是不可能实现的。由于存在种种不能预期的影响，房地产企业的投资回报也就不能确定，就会存在资金链断裂的风险。
3 企业财务风险的原因
3.1 企业管理者的风险意识淡薄
财务风险存在于财务活动的始终，是企业管理层与财务人员必须引起重视的问题。然而，在企业现实经营中，企业管理层与财务人员对财务风险的客观性认识不足，防范风险的意识淡薄，从而在市场竞争中处于劣势。在具体业务当中，正是由于相关人员的意识淡薄，从而导致了应收账款风险产生。
3.2 企业的资本结构不合理
在企业全部资金来源中，权益资金与负债资金之间的比例，就是资本结构。不合理的资金结构有如下几方面危害：第一，增加企业的财务负担；第二，造成企业偿贷能力不足的现象；第三，使企业资金的流动性不足。资产的流动性是指，资产变为现金并保持其购买力的能力。它不仅是企业得以运行的关键所在，也是引起财务危机的直接原因。资金流动性不好往往体现在存货积压、资金缺乏。企业的资本结构不合理也往往体现在筹资决策失误造成的财务风险。
3.3 企业内部财务关系的复杂性
我国企业财务关系混乱，子公司与母公司以及企业的各个部门，在利益分配、资金管理使用等方面，存在着管理混乱、责权不明的现象，从而不能保证资金的完整性、安全性，使得资金的使用效率低。这种情况是导致企业财务风险的重要内因，所以要花大力气改变这种状况。
4 房地产企业财务风险的防范措施
4.1 提高管理层及财务人员的财务水平
随着政府部门不断调整监管披露要求、税收政策、财务核算细则等方面，并且全面施行新会计准则，企业有必要进行财务方面的调整。企业管理层是企业的舵手，决定着公司的发展走向。企业管理层的财务管理水平的提高，有助于他们做出对公司发展有益的决策，有利于公司财务机制建设，从而减少公司所面临的各种风险。有必要加强财务人员在合理避税、建造流程、工业工程等方面的培训，从而提高自身素质，进而提高自身财务管理水平。
4.2 实现财务管理预算化
在房地产开发企业的经营过程中，在预算方面有很多不确定因素，决定着企业投资项目的成败与经济效益良好与否。房地产开发企业的财务部门应该以资本预算与项目预算为基础，具体安排企业资金的收入与支出、取得与投放、经营成果与其分配等等。对于资金预算，企业财务部门应依据企业运营的整体情况，规划资金需求与使用计划，从而构建财务预算指标体系。对于项目预算，财务部门研究前期建设的可行性，整体预算经营收入、规划设计费用、工程开发直接成本与间接费用、借款计划等等，并做到认真贯彻执行财务预算，从而提高投资决策的准确性，减少投资决策失误。同时加强考核执行力度，适量企业经济行为，从而发挥预算监督的财务预警功用。
4.3 优化资本结构
房地产企业必须保持合理的资金结构，适度负债经营，在充分考虑企业偿债能力的前提下，设法筹足项目建设资金。在利用传统融资的前提下，通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，降低资产负债率，控制企业资本成本，改善资本结构减轻筹资压力，降低财务风险。一方面，加强预售房款、银行贷款这些传统融资渠道的管理；另一方面，可以通过股票融资、债券融资、合作开发等来扩充资金，使企业逐渐做大，并且逐渐具备吸引外部投资者的条件。不仅有利于房地产公司持续发展，还可以优化公司结构。
4.4 完善内部审计
房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就显得非常重要。内部审计工作强调过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制工作，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益；同时，也要做好事后审计，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展，评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务、评价职能。
4.5 收益分配风险的防范
笔者根据房地产开发企业的实际，对利润分配方面提出一些建议：①做好利润分配的长期规划。因为目前房地产开发企业没有发挥内源融资成本低的优势，从而给企业融资增加了负担，减少了企业利润。另外，房地产开发企业利润分配极不规范，十分随意，从而导致企业资本结构不合理，增加企业负债率，影响企业的外部融资。因此，房地产开发企业应依据企业经营战略与融资策略的要求，把利润分配制度化，从而优化资本结构，整合内源融资，进而增加企业利润。②减少以现金分配的方式进行利润分配。因为房地产开发企业拥有较少的融资渠道，较小的资金规模，所以资金是房地产开发企业发展的瓶颈。房地产开发企业，要依据内源融资优势，制定以增加实收资本为主，现金分配为辅的利润分配战略。这种分配方式不仅有利于降低融资成本，扩大资金规模，优化资本结构；还能够促进企业盈利，增强企业竞争力，降低企业财务风险。从企业自身及所处环境来看，在中短期内，这种分配方式应占据主导地位。
购物车(0)
