时间：2023-09-18 17:01:46
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇投资分析的方法，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
【关键词】创业板 价值投资 估值 证券投资分析 行业研究
一、创业板的发展概况与问题
（一）创业板的发展状况
为向中小企业提供更方便的融资渠道，为VC/PE营造良好退出机制。创业板于2009年10月开闸，对中小企业融资和风险投资的促进起到了非常积极的作用。大量的PE/VC机构建立，并参与其中。自2009年7月IPO重启至2012年7月，先后有292家具有PE背景的公司成功上市，触及283家PE机构，累计投资160.2亿元，PE的持股市值尚有约1233.5亿元，两项相加，PE的全体报答为1377.7亿元，浮盈高达760%。截至2012年12月，创业板已经上市355家，总市值8712亿元，限售股占总股本的57.1%，2010和2011年的股息率仅为0.48%和1.06%。
（二）创业板发展中遇到的问题
经过3年多的发展，创业板在发展中遇到了众多问题：
1.“高估值”。数据显示，首批上市的28家创业板公司，平均市盈率为56.7倍，而市盈率最高的宝德股份达到81.67倍，远高于全部A股市盈率以及中小板的市盈率。截止2012年12月23日，创业板PE（TTM）为32.29，中小板PE为26.70，沪深300PE为10.44。创业板仍然是沪深300的3倍多PE。
2.“业绩下滑”。截至2012年10月31日，创业板355家公布2012年三季度财报显示，创业板单季净利润延续了二季度的下降态势，同比增长-11.16%，低于二季度的-5.79%，环比增长-14.7%，这表明创业板的盈利在继续恶化。
3.“造福潮”。清科研究中心2012年11月9日数据显示，创业板成立三周年来，VC/PE（风险投资/私募股权投资）机构在创业板累计套现37.03亿元，平均账面投资回报7.65倍，截至10月30日平均实际投资回报4.93倍，平均年化收益率42.4%。
4.“高管离职潮”。创业板上市仅一年，28家创业板公司竟然有40多位高管辞职，其中不乏企业创始人，究其原因大部分是由于“纸面财富”后着急套现引起的。
5.“解禁潮”。随着第一批创业板公司满3年，原始大股东都将解禁。总之，究其创业板的目前所遇到的问题，可以看出发行制度的改革是问题的关键。目前还沿用了主板的“审批制”，与国际通行的“注册制”还未接轨，导致了上市公司资源稀缺，小盘股高估值的炒作热潮，而创始人股东缺乏长期经营的信心和压力也导致经营业绩不尽如人意，更有甚者做财务造假、突击业绩等行为，使创业板缺乏长期良性的生态机制。
二、创业板的主要投资分析方法
（一）证券投资分析的概述
证券投资分析是投资者在进行证券投资时，对在资产组合中的证券进行的研究与价值评估。自从1934年格雷厄姆编写了《证券分析》一书，它为投资者树立了“价值投资”的理念；直至今日，国内的基金、证券业发展成熟，各类专业、科学的预测模型与投资评级机制引入，证券投资分析成为了一门比较系统的学科。
证券投资分析的常用步骤：宏观分析、行业分析、公司基本面分析、技术分析、金融工程分析等；但各个步骤不一定按顺序串行。
证券分析从方法论上可以分为四个主要流派：（1）基本分析流派：是目前西方的主要派别。体现了以价值分析理论为基础、以统计方法和现值计算方法为主要分析手段的基本特征。（2）技术分析流派：指以证券的市场价格、成交量、价和量的变化以及完成这些变化所经历的时间等行为，作为投资分析对象与投资决策基础的投资分析流派。（3）心理分析流派：其分析有两个方向：个体心理分析和群体心理分析。（4）学术分析流派：重点是选择价值被低估的股票并长期持有，其代表人物是格雷厄姆和沃仑巴菲特。
（二）行业分析方法
对于创业板而言，目前最重要的是行业分析和基本面研究。行业分析主要的方法理论包括：（1）需求与供给分析；（2）行业成长阶段分析；（3）行业周期性分析；（4）市场结构分析；（5）市场行为分析。
由于创业板的企业主要都是细分行业的小企业，主要应用以下理论：
1.行业成长阶段理论
按成长阶段可以划分为包括新兴行业（导入，成长）、成熟行业、衰退行业；主要根据需求量的变化及未来趋势来判断、行业结构的演变与行业发展的生命周期密切相关。例如信息技术行业是成长阶段，新材料等行业属于导入阶段。
2.市场结构分析理论
根据市场规模经济性与市场集中度，可以分为以下几种市场结构：完全竞争，垄断竞争，寡头垄断，完全垄断（案例：有色金属，移动通信）。在不同市场结构下，企业行为产生的绩效不同、政府管制。主要关注以下几方面：
（1）进入壁垒与推出壁垒。
（2）行业的区域分布与区域评价。
（3）行业的特性分析，主要采用的方法包括：行业能力分析；潜在优势矩阵；成功关键因素分析；波士顿矩阵；SWOT分析；价值链。
3.市场行为分析理论
按照波特5力竞争理论，可以对行业竞争与企业战略之间进行详细具体的分析研究。本文列举了某通信行业公司的波特竞争力分析案例。
公司在行业竞争中，根据企业的定位和行业市场分析，会结合自身情况采取主要三种竞争战略：成本领先战略、差异化战略、聚焦战略。
（三）基本面分析
基于行业分析，公司的基本面分析的主要方面包括：（1）市场竞争环境；（2）公司战略；（3）管理层评估；（4）核心竞争优势；（5）潜在发展空间；（6）面临风险；（7）财务状况（杜邦分析法）。
三、创业板公司的行业研究具体实践举例
本文以创业板的计算机软件行业为例，运用具体分析方法来举例行业研究。
（一）行业成长性
软件行业规模和成长速度：2011年约1.8万亿，未来3-5年复合增速约25%。总体来看，中国软件最近十年持续高增长。
软件行业结构性的特点：服务收入增速较快；驱动因素：行业驱动因素丰富：云计算、智慧城市、安防天下、智能手机、移动支付、移动互联网等。
（二）行业产业链关系
按照软件行业内部细分：可分为4类软件公司。
（三）行业内公司的成长逻辑
软件公司的价值有四大驱动核心：客户、ARPU、通用性、粘性。如下表2：
（四）行业动态数据跟踪
举例说明如下表3：
四、创业板投资分析的趋势与创新方向
（一）并购化
创业板公司大多处于成长期、景气度高、盈利好、增速较快的行业。企业普遍规模较小，扩张愿望强烈，且同质性比较高、门槛不太低准入有一定难度，如传媒，地产，电子，生物医药等。从并购的规模排名来看也显示出这种特征，并购的热门行业始终是矿产、房地产、生物、电子等。目前主要有两种并购模式：
蓝色光标的“现金+股权式”并购
博盈投资的“并购基金”模式
（二）价值判断和预测
由于并购公司、业务类型等的数量增多和多元化，利用传统的现金流折现、相对估值等方法来进行价值判断，会容易出现较大的偏差。因此，拆分价值评估、风险预测成为公司价值判断的新方向。
参考文献
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[2]郑方镳.中国证券分析师行业研究：效率、行为与治理[D].厦门：厦门大学， 2009.
[3]戈登·J·亚厉山大，威廉·F·夏普，等.投资学基础[M].北京：电子工业出版社，2003.
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[5]徐跃.关于我国证券分析师盈利预测的实证研究[D].厦门：厦门大学， 2007 .
[6] Aswath Damodaran.林谦，译.投资估价——确定任何资产价值的工具和技术[M].北京：清华大学出版社，2004.
[关键词]水务项目投资；水务产业；财务测算
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.069
[中图分类号]F283 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）08-0-02
1 水务产业发展现状及水务项目的特点
随着我国经济的快速发展，城市现代化建设取得了巨大的成效，而水务产业发展是我国城市建设发展的重点内容之一，但是我国的水务设施，尤其是供水设施的供需矛盾日益突出，在建设和维护方面仍然存在巨大的资金缺口，所以，从总体而言，投资不足已成为阻碍我国水务发展的主要障碍。首先，我国水务产业的发展表现出投资主体多元化的特点，近些年来，随着外资和社会资金的注入，我国水务产业的传统政府单一投资结构已经发生了改变。其次，运营主体多元化。针对水务产业的发展，原先为单一政府所属事业单位进行经营管理，发展至今，其经营主体已经由事业单位逐渐向企业转变，而且相应的竞争机制也已被引进。再者，经营模式也逐渐向多元化发展，与传统的经营模式相比，市场化对我国水务产业的经营发展表现出了更大的影响。在水务产业市场化推进的过程中，整个产业的投融资结构已经发生了明显的变化，在传统水务产业的发展过程中，主要是以政府主导进行的公益性投资，但是，随着社会资本的注入，其投资模式已逐渐转变为以社会资本为主导的市场收益性投资。
2 水务项目投资分析的内容及要点
投资分析指的是投资者通过采用各种可行方式对其目标项目进行全面分析，具体对技术、市场、社会、经济等方面的内容进行科学评价，从而为投资者的投资活动提供主要判断依据，具体而言，水务项目投资包括以下几方面的内容。
2.1 地区社会经济状况
在水务项目投资过程中，投资者需要对所在地区的宏观经济发展状况进行进行分析，并对当地产业结构以及产业特色加以分析，然后对与水务项目开展的工业发展情况进行调查，通过多个方面内容的调查分析，促使投资者对地区社会宏观经济状况有一个整体的了解。
2.2 项目建设的必要性
投资活动的主要目的是获得一定的经济收益，所以，在水务项目投资过程中，需要根据自身的实际需要对项目建设的必要性进行衡量。具体而言，首先，投资者需要对目标地区的水资源供需情况、水资源结构以及当地的水质有一个全面的了解。其次，投资者还需要分析目标地区存在的供水矛盾以及产生矛盾的直接原因和根本原因，投资人还应深入了解当地民众以及政府对水务项目建设所持有的态度。通过对这些因素的综合了解，作为其判断水务项目建设的必要性。
2.3 目建设规模与建设内容
项目建设规模决定了投资者所需投入资金的总量，而项目建设的内容决定了其投资的方向，所以在水务项目投资中，必须考虑到项目建设的规模以及建设内容。投资者应根据我国的相关规定以及投资可行性分析报告，对项目的建设规模及建设内容进行描述。通常情况下，在水务项目建设过程中，水源、水厂以及网管工程等部分的规模较大，所以，投资者必须对这些部分进行重点考虑和分析。
2.4 供水设施与供水市场现状
在水务项目投资过程中，调查项目所在的区域现有各个供水主体包括多个方面，如供水规模、供水量以及售水量、水源地水质量等，通过对供水设施的调查分析，可以对目标地区供水能力有一个全面的了解。而对当地供水市场的了解，可以根据当地供水市场发展情况对其投资活动进行适当的调整。
2.5 水价分析及预测
在水务项目投资中，投资者必须对目标地区水价变化情况有一个全面的了解，以此来判断其投资活动是否会获得收益，通常情况下，如果目标地区水价变动较大，则会存在较大的投资风险，所以投资者应该对其投资活动进行慎重考虑。另外，投资人员还应对目标地区的水价变化趋势有一定的了解，并做出科学的预测，如果地区水价发展变化趋势能够为投资者带来一定的投资收益，则可以考虑进行投资活动，反之，如果地区水价发展变化趋势不符合投资者的期望值，那么可以对其业务投资进行适当的控制。
2.6 投资概算与投资数据校核
在水务投资过程中，对于投资者而言，其可以根据相关水务单位提供的业务数据以及相关投资数据，并根据自身的实际需求进行有针对性的校验，具体校验过程中，可以采用定额以及当地造价信息库数据进行测算，并且采用经验数据进行详细对比，在校验过程中，投资数据应尽可能的采取上限，这样才能有效提升校验的准确性。
3 水务项目财务测算的多角度、多方案对比分析
在水务项目投资过程中，如果财务测算制订方案的结论的可行性较大，则需要对思考问题的角度进行适当的改变，也可以对一些边界条件进行适当的改变，进行补充测算，进行多角度对比分析。
第一，投资者需要根据工程投资和目标地区水价变化情况对资本金回报率进行测算。通常情况下，地方政府或者企业投资者针对水务项目进行招商引资时，水务项目的可行性研究和初步设计已经完成，针对水务项目的招商引资范围已经进行了明确的界定，针对所要投资的水务项目所用资金数额以及整个工程项目规模予以确立。在这样的背景下，投资者需要对其投资回报率进行测算，在测算过程中应以先前的水价以及水价历史变化作为重要依据。第二，根据工程投资和资本金回报率反算销售水价，如果测算结果显示所进行的项目投资活动不可行，则需要对其原因进行深层次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水价比较低，对于投资者而言，在水务投资过程中，水价是其投资考虑的重要因素之一。所以，在投资过程中，投资者应该根据原先设定的基准收益率，反算销售水价，并通过这种方式，清楚的预测到在何种情形下投资者才能取得投资回报，而且这一测算思路还可以为地方政府稳定水价提供有力的依据。
4 水务项目投资由“不可行”转变为“可行”的方法和策略
在水务投资过程中，对于大多数水务项目而言，在现有工程方案、建设规模、投资额以及水价等边界条件不变的情况下，单靠水务项目本身盈利往往满足不了投资者的回报要求。为此，将水务项目投资由“不可行”转变为“可行”，可以通过以下几方面进行。第一，我国很多地区的供水规划是为了“上工程、要资金”而编制的，这就需要投资人员根据工程建设总体规模和建设方案，对投资方案进行进一步的论证和分析，重新确立投资额。第二，针对水务投资项目，政府应该进一步加大投资力度，尤其在公益性水库工程建设、配水管网工程建设等方面。另外，针对水务项目投资活动的进行，政府应该对企业投资者进行适当的资金补偿，例如，地方政府可根据当地销售水量以及当前水价，以现金或者土地的形式对投资者进行补偿，进而有效推动水务投资项目的进行。
5 结 语
水务项目投资在地区经济建设发展中发挥了重要的作用，在水务项目投资过程中，必须要考虑多方面的因素，如目标地区社会经济状况、项目建设的必要性、项目建设规模与建设内容、水价分析及预测等。在水务项目投资中，投资者还应多角度进行财务测算，并进行方案对比，以确保投资的准确合理性。
主要参考文献
[1]华坚，魏森.中国上市水务公司新型投资模式的选择[J].水电能源科学，2013（2）.
[2]林惠N.水务项目投资分析报告撰写精要[J].经营管理者，2012（1）.
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[5]国家发展改革委，建设部.建设项目经济评价方法与参数[S].2006
【关键词】聚类分析；成长能力；判别分析；投资应用
聚类分析建立在基础分析之上，基于各类股票的行业因素、公司因素、收益性、成长性等基本层面的考察，然后利用综合评价指标体系来衡量样本股票的“相似程度”，立足于对股票基本层面的量化分析，运用聚类分析模型能帮助投资者准确地了解和把握股票的总体特征，确定投资范围，并通过类的总体价格水平来预测股票价格的变动趋势，选择有利的投资时机。
一、聚类分析在证券投资中的应用
把聚类分析和判别分析应用于金融投资分析中，不仅可以弥补金融投资定性分析的不足，也可以使金融投资分析更精确。
（一）如何运用聚类分析模型进行证券投资分析
聚类结果对投资者的指导作用表现在以下几个方面：
1.了解各类股票群的基本特征及总体状况，从一定程度上区分出业绩优良和业绩一般板块，初步划分选择范围。
2.根据类的业绩状况、成长性、平均股价水平等，可以帮助投资者判断股票应具有的内在投资价值。
3.在同一类别中，可找出其均衡价格，由于一些市场因素往往使股票的价格发生偏离，或高于或低于这一水平，低于平均股价水平的存在上升趋势，可看作是较好的投资时机，潜在的投资风险也较小。
（二）聚类分析指标体系的选取
基于上市公司基本面情况，企业的经营盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力，盈利能力和成长能力是支持股价的长期因素，也是判别公司是否具备投资价值的根本所在，而经营业绩良好的公司其股市的扩张能力也应较强。
1.盈利能力的大小决定了股票价值的高低
总资产利润率直接反映公司的整体获利能力，净资产利润率反映股东投资报酬的大小。
主营业务是上市公司重点发展方向和利润的来源，主营业务收益率越大，上市公司在市场竞争中就更具有优势，每股收益越高，反映行业的投资收益越高，每股的获利能力越强。
2.成长能力的指标
成长性好的上市公司在总资产扩张能力，股本扩张能力，资产重组方面都比较强，盈利增长速度也相应较快。主营业务收入增长率反映了公司扩大市场规模的能力，表明公司重点发展方向的成长性；上市公司的积累，发展以及给投资者的回报主要取决于净利润的增加，所以净利润增长率也是一个重要指标。
3.股本扩张能力指标
股本扩张能力经营业绩良好的公司其股本的扩张能力也应较强，流通股本是一项逆指标，股本规模较小的上市公司往往具有较强的扩张能力和较大的成长空间。每股净资产值越高，公司股本扩张余地也越大，公司提供回报的潜在能力也越强。
二、应用实例
从沪深股市2000多只A股中随机抽取钢铁行业分类下33只股票，样本数据均来自Wind资讯中国上市公司财务指标数据库。
（一）原始数据标准化
为了消除原始数据量纲和数量级的差异所带来的影响，以便进行聚类分析，我们采用对指标值标准化的处理方法[1]。
（二）聚类分析结果
第1类：攀钢钒钛，本钢板材，包钢股份，济南钢铁，抚顺特钢，方大特钢，方大炭素，广钢股份，重庆钢铁。
第2类：大冶特钢，新兴铸管，凌钢股份，酒钢宏兴。
第3类：河北钢铁，韶钢松山，太钢不锈，鞍钢股份，华菱钢铁，首钢股份，三钢闽光，武钢股份，宝钢股份，莱钢股份，西宁特钢，杭钢股份，南钢股份，安阳钢铁，八一钢铁，新钢股份，马钢股份，柳钢股份。
第4类：久立特材，鄂尔多斯。
此分类是否正确还需要判别分析对其结果进行校验和完善。
（三）判别分析
分别以1，2，3，4代表1到4类，判别函数中的自变量取原表中的自变量，对其用SPSS中的Discriminant过程进行判别分析，分析结果如（表2-2）：
（四）实证总结
实证结果分析：
在分析各类样本时，我采用指标的平均值，即：
公司利润的高低、利润额的增长速度是其有无活力、管理效能优劣的标志。作为投资者，购买股票时，当然首先是考虑选择利润丰厚的公司进行投资。所以，分析财务报表，先要着重分析公司当期投入资本的收益性，净资产收益率高表明公司盈利能力强，将本期经营活动现金净流量与上期比较，增长率越高，说明企业成长性越好。
分析现金流量及其结构，可以了解企业现金的来龙去脉和现金收支构成，评价企业经营状况、创现能力、筹资能力和资金实力。
每股经营现金流净值是每股股利的最基本保证，这个指标说明的是经营活动能带来的现金流净值，是反应经营状况好坏的指标之一，也是每股收益的最基本保证。大多公司如上面所述，但也有特殊情况。如果公司产品的生产周期较长，同时公司正处于扩张期，它的经营活动现金流量净额就有可能是负值，每股经营现金流净值当然也是负值，此时是不能说明公司的经营状况是不好的。
由以上分类结果可知：第1类股票属于明显的低收益，低成长性的绩差股。每股收益，每股净资产都相对较低，特别是较低的每股现金流量净额，说明股本扩张能力相对较低，由此说明第一类上市公司的经营稳定性差，发展不畅而负的营业总收入同比增长率和经营活动产生的现金流量净额同比增长率说明公司已不具有成长性。所以该类公司呈衰退趋势，投资价值不大。
第3类股票的收益性和成长性表现一般，这类上市公司的股票对于短线介入的投资者来说尚具较高的投资价值，但不宜长期持有。
第2类和第4类股票净资产收益率和投资回报率都很高，说明2类和4类公司收益好，盈利能力好，这些公司大都在行业中处于领先地位，经营状况良好。2类经营活动产生的现金流量净额（同比增长率）和归属母公司股东的净利润（同比增长率）较高，说明成长性高，4类公司在成长性方面不如2类高。
每股净资产值越高，公司股本扩张余地也越大，公司提供回报的潜在能力也越强，4类比2类公司具有乐观的发展前景和较强的扩张趋势，属于一批成长型较好的股票，是板块中的潜力股。
2类公司在投资方面稳定性优于4类，各项指标的实际情况，可以由股民们自己选择，看股民是注重公司哪方面的情况。2类和4类应属于投资者进行长期投资的首选投资对象。
通过以上分析，可以指导我们的投资：一方面，分析股票的业绩指标可以判断出绩优的类和绩差的类，高成长的类和低成长的类，由此投资者可在某一类或几类中确定投资范围，提高投资决策的效率和准确性；另一方面，从聚类的结果中得出类的均衡价格水平，预测股票的价格趋势，低于这一价格水平的，其当期市价与均衡价格的差距就是该股票价格可能的上涨空间，投资者若把握时机对这类股票进行长期投资则承担的风险较小，获利的可能性较大。
三、结论
聚类分析法是一种应用极为广泛的多元统计分析方法，将聚类分析模型应用于证券投资中做了拓展性的研究和探讨。聚类分析采用综合指标来反映上市公司的成长性，对聚类结果进行定量分析得出各类公司的实力强弱情况。立足于基本面的定量分析，研究股票的内在价值，有利于投资者缩小投资选择范围，确定投资价值，降低投资风险，有利于为经营管理者提供借鉴。
参考文献：
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[3]Jiawei Han Micheline Kamber.数据挖掘概念与技术[M].范明，译.北京：机械工业出版社，2007.
[4]孔祥永.对行政事业单位实行会计集中核算的问题浅析[J].工会论坛（山东省工会管理干部学员报），2009（3）.
关键词:房地产投资风险;风险调整系数法;肯定当量法
中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03
一､房地产投资风险的类型
房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡
1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:
(1)流动性和变现力风险
由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡
(2)购买力风险
指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡
(3)利率风险
指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡
2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡
3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡
二､房地产风险分析方法
经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡
(一)风险调整贴现率法
这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡
1.计算公式
风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q
式中:K――风险调整贴现率
i――无风险贴现率
b――风险报酬斜率
Q――风险程度
2.风险调整贴现率法的计算步骤:
(1)风险程度的计算
首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);
其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);
再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);
最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡
(2)确定风险报酬斜率
首先,计算风险报酬斜率(b);
其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;
最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡
例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:
计算为:
E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21
K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%
NPV(A)=1775
NPV(B)=1375
(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)
(二)肯定当量法
这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡
其计算公式为:
式中:at――t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间
i――无风险的贴现率
CFAT――税后现金流量
在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡
由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡
因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡
(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析
从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:
第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡
对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡
第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡
这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:
第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡
第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡
从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡
三､房地产投资风险的规避与控制
高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡
规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:
1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡
2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡
3.风险预控｡风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性｡减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险｡
层次分析法；房地产投资；多方案；比较
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）06-0017-01
一、引言
而我国从全面推行住房制度市场化改革这十几年来，房地产行业呈现出强势扩张的发展趋势，在房地产成为我国国民经济主要支柱产业的今天，房地产行业更是出现了发展过热的现象。房地产投资的高额利润正是其吸引广大投资者的魅力之所在，但是其低流动性和投资回收期长等特点也导致了伴随而来的高风险。因此，如何科学合理地进行投资方案的选择，成为降低风险、提高房地产投资项目可靠性的重要因素。
一、层次分析法基本原理
层次分析法是一种定量与定性分析相结合的方法，它根据要达到的总目标，将复杂的问题由高层次往低层次分解成各种因素，按照各个因素间的横纵向关系进行分层组合，构造出一个层次模型，最低层各方案相对于最高层总目标的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定即为要解决的问题。
二、层次分析法在房地产投资项目多方案选择中的应用
1.建立分析指标的原则有：准确性原则，合理性原则，针对性或具体性原则，完备性原则，可操作性原则。
2.评选指标的确定：影响房地产投资决策因素的复杂多样性决定了确定比选指标的重要性，结合房地产项目特点和实际情况，将评选指标定为以下五类：
（1）投资资金的筹措：资金筹资方式是多种多样的，无论是发行股票、债券、银行贷款等传统融资方式，还是杠杆租赁、生产贷款、BOT等项目融资模式，其筹资方式的不同会带来成本的变化，影响开发商的实力和投资的偿还能力。
（2）投资效果：房地产开发项目，像生产用楼、住宅公寓、教学楼、娱乐商业楼等，由于投资类型的不同，投资产生的效果也会有所差别。在各项静动态的投资财务指标中，选取投资利润率、投资回收期、资金增值率、项目财务净现值以及会对投资收益产生重要影响的市场需求作为衡量投资效果的主要指标。
（3）经济政治环境：任何房地产投资项目都不可能避开所处的宏观经济政治环境的影响。对房地产投资影响较大的因素有：房地产开发的产业政策、国家及地方的金融政策、房地产产业周期及房地产项目所在地的经济发展水平等。
（4）项目环境：房地产投资项目所在地周边环境很大程度上决定了项目的投资收益水平，只有将项目建在不断增值或者具有明显增值潜力的地区，项目才能达到最佳收益。房地产开发商重点考虑的因素是：商业繁荣程度、交通便利程度、基础配套设施、城市土地规划限制、土地使用权限等。
（5）投资规模：在房地产开发过程中投入资金的总额称为房地产投资规模。通常情况下，项目的边际投资现值等于其所获得的边际收益现值时的投资规模为最佳投资规模。
表1房地产开发项目比较指标体系表
3.确定各指标权重：根据上表确定的指标层次，通过专家打分确定各指标1-9标度。
4.构造判断矩阵并进行一致性检验：确定各指标权重后可构造指标判断矩阵，利用和积法计算指标Si的最大特征值max及其对应的特征向量wi，并根据公式= ，= 检验一致性。
5.进行层次单排序及目标总排序，确定最优方案。
三、结论
层次分析法是进行房地产开发项目的方案比选中是一个简便实用的方法。基于层次分析法的房地产项目多方案比较体系可以有效地控制项目风险、提高决策科学性，从而推动我国房地产行业的高效化、正规化发展。
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由于盈利能力不强的上市公司价值投资研究价值不大,而且缺少较大的收益时间,无需把每股收益看作参考依据,所以为了避免非正常值导致的影响,选择的依据必须满足每股收益大于等于0.1,此外,将不完整的上市公司数据排除。最终的选择结果如下:2009年188只、2010年205只、2011年226只,总共有619只。1.样本期内各个时间段内的基本面量化指标和股票价格的相关研究。首先,利用SPSS16.0软件计算出2009~2011年各个时间段的基本面量化指标和相应时间段的股票价格间的Pearson因子,相应的统计数据结果见表1。多元模型的自变量选择那些和股票价格有明显相关性的数据指标,排除与股票价格存在较小相关性指标,进而能够为下一步各时间段的多元回归分析提供合理的数据支持。在该阶段,能够保留下来指标的相关系数必须满足0.05水平上的显着性检验。然后,为了避免回归过程中的自相关,所以将排除净资产收益率。同时,因为流动比率在决策过程中可能转换为风险控制因素,和股票价格间有较强的非线性,所以也应该给予剔除。2.优化选择后的量化指标对股票价格贡献度的影响分析。选取2009~2011年3组数据作为研究对象,利用Stepwise的输入技术进行三次多元回归分析,可以得到三组输出。研究过程中关键要讨论标准化因子和可决因子。标准化因子是指量化指标经过一个标准差的改变对股票价格产生的影响程度。该因子能够防止由于不同指标的量纲不一样而无法比较影响程度的问题。标准化因子绝对值越大,表示该因子对股票价格的解释水平越高。可决因子是在调整回归方程后获得的,主要是指全部指标对股票价格的整体解释水平。可决因子越大,表明该模型对股票价格的解释水平越高,也就是说股票价格的变化对基本面因素变化有较大的影响,投资的合理性越大。相应的回归分析结果见表2。根据回归分析的计算数据能够获得如下结论:在观察时间,每股收益包含在回归模型之中,具有最佳的解释股票价格的水平,因此,这个结果表明上市公司的盈利能够受到较好的关注。回归数据表明大多数情况下每股收益和总资产收益率均包含在回归模型内,从而表明证券投资者非常关注对股票价值有较大影响的基本面,这一结果表明价值投资意识已经不断地深入人心。从回归分析结果数据可以看出,在2011年营业利润增长率包含于回归模型,从而说明证券投资者已经对上市公司的成长性有了关注,同时能够表明证券投资者对和内在价值有关的基本面因素有了更为深刻地认识。从回归分析数据可以看出,2010年和2011年期间每股净资产已经退出了回归模型,表明证券投资市场不够关注风险水平。每股净资产是指上市公司在破产时证券投资者股票的内在价值。每股净资产属于主要的风险评估基本面因素,正在被证券市场逐步地认可,说明证券市场对股票的关注不仅停留在投资回报上,同时非常关注风险的存在,这正是证券市场不断趋向于理性的具体表现。通过对2009年和2010年的回归分析可知,每股净资产指标出现了缺失。主要原因在于2008年股票市场比较好的局面导致了证券投资者的思维定式,降低了对风险的关注度。经历了一段时间,大量的解释变量符合了回归模型,这表明投资者对基本面的研究更加完善。根据回归分析的结果,证券投资者不断地利用更多的指标,通过不同的层面更为全方位地考虑证券的内在价值,证券市场不断向以价值投资为中心的投资方向发展。此外,可决因子的周期变化表明在我国证券市场中,基本面因素对股票价格的解释能力不断提高,然而并不稳定。当外部经济环境产生变动时,证券投资者容易产生非理性行为,从而使非价值因素再一次占了上风。
我国证券投资基金价值投资的应对措施
管理费还能够促进基金公司的可持续发展,为基金持有者带来更大的投资回报。然而,如果基金管理公司的工资待遇和资产管理规模关联过大,就会导致基金管理者仅仅关注视资产管理的规模,忽视帮助基金持有者获得更大的投资回报。最为管用的方式就是优化基金管理收入的基本组成,采用浮动收益的方式,一定的资产管理费可以确保基金的有效实施,而浮动收益可以使基金管理者以基金投资者的权益为中心帮助基金投资者能够获得更大的收益。充分地利用投资组合策略。证券投资本身具有较高的风险,但是高风险和高收益是相互对应的,怎样才能使投资风险减少并且使投资收益最大,投资组合策略就是一种行之有效的方法,利用这种方法不仅能够有效地预防投资风险,而且能够有效地弥补证券投资价值的缺陷。投资者可以依据不同阶段国际经济形式、国内产业制度以及行业的发展潜力适时地调节投资产品的比重,从而能够得到最佳的收益。投资者应该不断地转变投资理念。投资者的理念在证券投资中具有非常重要的作用,证券投资者应该坚持长期投资的理念,主要关注证券投资的长期回报。证券投资者必须熟悉证券投资的相关概念和理论,知道证券投资过程中潜在的风险,掌握证券投资产品的相关功能;投资者应该明确投资目的,依据自身的实际情况选择适合自身的证券投资产品。投资者应熟悉证券公司的相关情况,对证券公司的专业化水平、标准化产品、内部风险控制制度以及信息披露系统等情况有比较深入的了解,从而能够从长期投资的角度获得最大投资回报率。不断健全证券市场的管理制度。通过股权改革可以较好地处理中国证券市场流通股和非流通股股东之间利益的不一致性、中国国有上市公司管理者缺位等难题,能够为中国证券市场的制度化营造一个有利的环境,从而能够不断深化中国证券市场的中长期投资价值,为证券投资基金执行价值投资创造一个非常有利的市场平台。五、结 论我国证券市场仍然是一种新兴的证券市场,依然处在非有效市场向弱有效市场不断转变的阶段,从某种意义上,利用价值投资策略得到的收益不是非常稳定的。通过股权分置改革,伴随着上市公司质量持续提升,价值投资策略将转变为证券市场的主流方式。根据相关研究可以得到以下结论:1.选取深证300指数股进行相应的回归分析。根据回归分析的结果可知:上市公司的盈利水平是非常受到重视的。证券投资者更加关注决定股票内在价值的基本面因素,价值投资理念正在渐渐地深入投资者的人心。投资者对上市公司的成长性给予了足够的重视。市场对风险的关注程度正在降低。每股净资产能够表明上市公司在破产的状况下,投资者持有的每股股票的价值。证券市场对股票的重视不但保持在收益上,而且非常关注风险,从而使证券理性更加回归理性。随着证券市场的不断发展,投资者能够更深入地剖析基本面的内涵。根据回归分析的结果可知:证券投资者已经利用更多的指标,从不同的层面深入地考察股票的经济价值,市场正在向以价值投资为主的理性投资发展。2.中国证券市场是一个新兴市场,正处于转型时期,因此,具有较好的价值投资意义,然而不能获得比较稳定的收益。因此,应该采取有效的措施,完善基金绩效评估体系和股票发行政策;合理地调整基金管理收入结构;充分地利用投资组合策略;投资者应不断转变投资理念;不断完善证券市场的制度体系。随着上市公司质量的持续提升,价值投资将不断地深入人心,通过价值投资可以使中国证券市场更加趋于稳定。
一、新基金与老基金的净值高低问题
在开方式基金快速发展的时候，市场上常有一种声音，说单位净值低的基金比单位净值高的基金好，所以当时掀起了一股追捧新基金的热潮，基金公司也纷纷玩起了份额拆分的游戏。然而非常不幸的是这种观点是没有任何依据的。因为开方式基金的运作，其价格形成机制非是市场交易价格，其申购、赎回的价格取决于基金的单位净值。基金的单位净值的高低，其实取决于基金资产运作所带来的收益。因本文由收集整理此同样获得了10%收益的基金，1元净值的基金会涨到1.1元，而2元净值的基金会涨到2.2元，算下来对于投资者而言，没有任何差异。
二、新基金与老基金在投资风格上的比较
投资开方式基金需要仔细考虑的问题之一就是基金的投资风格，或者说是基金管理人的投资风格。而在这一点上，新基金和老基金存在很大差异的。对于新基金而言，还未实际进入操作阶段，投资风格只能从招募说明书、基金合同上略知一二，对于实际市场环境中是否能有好的表现还无从知晓。对老基金而言，对投资风格的分析往往就能更准确些。因为基金经过一段较长时间的运作，通过基金的定期报告和基金经理日常发表的一些观点，就可以看得出这个基金经理的投资风格，然后通过一定的市场分析，就能看得出这位基金经理对于这个投资风格的执行能力和风格把握情况，是否经常出现风格漂移，是否经常出现实际操作与宣传的风格不符的情况。通过一段较长时间的考察，投资者通常可以更加准确的把握一个基金的投资风格，从而做出更加适合的选择。
三、新基金与老基金在投资业绩与业绩预期上的比较
投资开方式基金最重要的还是要看基金的业绩，虽然基金的过往业绩并不代表对未来业绩的保证，但是我们有理由认为，拥有良好过去业绩的基金，未来同样拥有良好业绩的概率还是相对要大些。那么放在新基金和老基金上面来比较，则主要又有哪些不同呢？新基金，尤其是还在发行募集期的基金，没有任何过去业绩可以参考。倘若拟任基金经理有过往业绩，那么具有一定的参考意义的，然而更多的情况是没有过往业绩可以参考的。而与此相比，老基金透明度相对较高，在业绩预期上拥有更多信息可供参考。作为一支运作多年的老基金，其业绩通常趋于稳定，因此购买老基金对未来的业绩的预期将会更加准确。当然除此之外，还有一些很重要的因素，也会影响基金未来业绩预期。例如，公司的投资总监、投委会的人员变动，研究部门的实力，公司治理水平等，这些都会间接的影响基金的业绩。因此，如果是一个优秀的公司的优秀团队，发行的新产品，通常会拥有非常大的吸引力。
四、建仓期对基金投资的影响
新基金通常拥有六个月的建仓期，在这期间，股票型基金的股票仓位允许有很大幅度的波动，而相对而言那些老基金，无论市场如何波动，都必须保持股票仓位在60%-95%之间，因而灵活性相对较差。具体的来说，震荡行情中，选择新、老基金的差别不大，其区别仅在于新基金的不断建仓会带来被投资股票价格被推高而形
成的建仓成本，如果基金规模本身不大，这种影响可以忽略。如果市场处于牛市中，那么老基金通常可以较为轻松地拥有高仓位，从而实现净值的快速同步增长，然而新基金需要从零开始开始，在价格被不断推高的过程中，建仓成本将更为明显。反过来说，在熊市中，由于新基金可以维持一个非常低的仓位，甚至完全空仓，就可以有效避免接受下跌带来损失，躲过熊市的不利行情，而且另一方面也可以大大降低建仓成本。
五、新基金的基金经理挂名现象造成的影响
通常基金公司为了能顺利地发行新基金，都会选择旗下业绩较好，拥有一定名望的基金经理作为新基金的拟任基金经理之一，这样在宣传上将拥有更大优势。但是从在基金的实际运作过程中，仅仅只是作为挂名经理而已。这种情况在基金业内，尤其是中小基金公司，只拥有个别拳头产品时，就很有可能发生，它给基金投资带来很大的不确定性！
六、基金分红对基金投资也存在很大影响
首先，大盘经过快速上涨，接近见顶时，基金大比例分红。由于大多数投资者默认选择的是现金红利，因此大比例分红必然导致现金保有量下降，股票仓位被动提高。这时分红，对于老持有者是有利的，因为获得的现金实际上是降低了其购买成本，可以看做是一种成本的回收，但是对于分红除权后的新投资者则较为不利。因为如果后市市场开始下行，新进的投资者将面临高仓位的风险。
［关键词］房地产 投资基金 SWOT法
房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。
一、当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险：
第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。
第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000―2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。
第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。
第五，土地开发贷款有较大信用风险。
第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。
二、房地产投资基金分析
房地产投资基金是通过集合社会闲散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。
1．房地产投资基金的优势分析（S）
（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性。房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
（2）房地产投资基金具有较高的流动性。它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大，交易成本高，流动性差。
（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小。它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此，它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。
（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。
2．房地产投资基金的劣势（W）
（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
3． 房地产投资基金的机会（O）
（1）投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目（比如城市基础设施建设）、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。
（2）市场分析。目前，我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。
（3）需求分析。目前，我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。
4． 房地产投资基金的风险分析（T）
（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。
（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司也应健全财务制度。
（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。
三、发展房地产投资信托基金的政策建议
1.我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。
2.在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
3.创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。
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