时间：2023-09-10 15:10:45
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产公司财务预算，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：房地产公司；财务管理；问题；对策
随着市场经济的不断改革发展和变化，我国的房地产企业不仅仅面临着一些来自于房地产企业内部的压力，而且也面临着来自于一些客户、竞争者和法律法规方面的压力，尤其是在财务风险方面更为严重。因此，在当前这样的经济环境下，我们有必要对房地产公司的财务管理体系做出优化，以便于其适应当前的社会发展。
一、房地产公司财务管理的特点
在当前环境下，房地产公司的财务管理特点主要体现在两个方面，一方面是房地产公司所面临的财务风险更大了，另一方面是房地产公司的财务管理难度增加了。
1.房地产公司所面临的财务风险加剧。近些年来，我国的国内经济在不断地发展着，这也使得我国的城市化水平有了显著的增加。因此，房地产行业获得了十分显著的发展优势，这促使房地产企业的资金投入增大，筹备物资的资金增多，造成财务管理的周期延长。在这样相对较长的开发经营周期当中，会使房地产的经营管理面对着诸多的不稳定和不确定因素，这也使得房地产企业的经济效益和投资项目都面临着多重的结果，也使得房地产的开发所面临的风险加剧。
2.房地产公司财务管理的难度加大。在当前环境下，关于房地产的开发主要涉及到了来自很多方面的问题，所以这就导致了房地产公司财务关系也面临着一些复杂性和多样性的选择。通常债权人、债务人、投资人、公司内部职员、被投资的单位和开发公司之间的关系都属于房地产公司财务关系范畴之内。除此之外，房地产公司内部的各个单位之间或者和上级单位以及各个管理部门之间的关系也属于房地产公司财务关系，具体来说表现在很多的方面，比如被拆迁单位或者居民住宅，勘察设计等，这些都和房地产企业的大量的、频繁的资金交往存在直接的关系。由此看来，在当前这种环境之下，房地产企业的财务管理难度是有所增加的。
二、房地产公司财务管理的基本现状分析
1.房地产企业管理制度存在漏洞，不够合理。房地产公司是资金密集型的一类公司，对资金的流动性要求比较高。但是在实际房地产公司中，基本的管理制度不够规范，在财务管理环节尚未形成有约束力的标准。这方面的原因主要如下：部分房地产公司规模较小，由于自身的实力较弱，在公司制度建设方面投入不足，公司缺乏明确清晰的管理制度；一些房地产公司制定的管理制度缺乏实际的灵活性，操作性很差，在涉及到资金管理时财务管理部门受公司高层领导影响较大，缺乏一定的独立性；公司的长期战略规划不清晰，在财务处理方面有时过于看重短期利益而忽视对长期公司战略发展的考量。
2.成本管理和财务预算的意识淡薄。一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深人详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。
3.房地产公司融资困难。房地产企业为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。
4.财务管理人员的素质不高。一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。
三、房地产公司财务管理工作的优化措施
1.健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度：如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序,提高会计质量。
2.提高决策者的财务管理意识。房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。
3.扩大房地产公司则务管理的资金筹集。如果想要在当前环境下促进房地产企业的更好发展，必须要结合当下房地产行业发展的现状对整个房地产行业做出分析，经过分析之后，我们可以得出，房地产企业必须要具备有足够的资金来作为维持房地产企业正常运转的基本保证。因此，对资金的筹备工作是应该摆在第一位需要解决的问题。具体来说，需要从四个方面进行：第一，依托银行贷款并将其作为资金筹备的主要方式，在此基础上拓展其他形式的金融业务，比如商业汇票和保函等；第二，要制定出一种合理有效的打入资本市场的途径，比如发行股票或者债券进行融资；第三，房地产公司需要对外筹集资金，以此方式来加大本企业的市场占有份额，扩大企业在市场上的竞争实力；第四，对融资左式进行创新，可采取多种方法进行。
4.提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。
5.加强风险控制。房地产公司财务管理中的风险控制主要从以下方面入手：一是要了解当下的法律环境，尤其是在现有的市场环境下，企业必须要以法律为依托，规范各项业务活动和经济活动，科学进行利润分配，强化企业理财职能；二是要了解企业所在的经济环境，要以我国国民经济为导向，深入公司体制改革，适应我国的市场经济体制，一切从实际出发，及时调整公司的经营方式，以此来提高自己的市场应变能力。
参考文献：
[1]田林永.房地产企业财务现状及管理建议[J].上海房地,2011(5).
[2]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国住宅设施,2011(7).
[3]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师,2010(2).
摘 要 财务风险是企业在经营、管理过程中必须面对和解决的问题，本文以房地产公司为研究对象，对其财务风险的高发环节及成因进行了分析，并提出了相应的应对措施。
关键词 房地产企业 财务风险 高发环节 对策
财务风险是指由于难以控制和预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的财务成果、预期的经营目标发生偏差，导致企业蒙受经济损失或更大的收益的可能性。
一、房地产公司财务风险的高发环节
（一）募资环节风险
由于资金供需平衡、宏观经济环境发生变化，房地产公司筹资给财务管理带来了不确定性。筹资风险包括再融资风险、财务杠杆效应风险、汇率风险等。近年来，国际金融市场波动剧烈，国家的货币政策、宏观调控政策日趋从紧，房地产公司筹资结构不合理的情况也比较突出，导致房地产公司筹资困难，财务状况恶化，难以保证项目实施、偿还到期债务，影响房地产公司预期投资回报。例如，一些中小型房地产公司采用担保形式获取贷款，在外部条件影响下资金链断裂时，将导致公司面临较大财务风险。
（二）投资环节风险
房地产公司投入资金后，存在因市场变化造成实际收益和预期收益偏离的风险。投资风险包括再投资风险、汇率风险、金融衍生工具风险、违约风险等。房地产项目投资金额大、周期长，容易发生投资风险，由于前几年房地产市场的持续升温，政府接连出台了宏观调控政策，特别是2013年2月颁布的“国五条”，给国内房地产市场的发展带来较大的不确定性，造成房地产公司未来几年发生投资风险的几率较大。
（三）利率环节风险
随着国家加强对房地产行业政策调控的深化，从2010年开始明确了首次购房标准，2012年1月、2月，央行两次上调了存款准备金率，并将首套房的优惠利率由7折上调至8.5折，加强对房贷的风险防控，利率上调对房地产企业的经营影响较大，导致房地产公司的资金成本增加、预期收益相对减小，有可能造成房地产公司资金无法良性循环，也可能引发财务风险。
二、房地产公司财务风险的成因
对于企业来说，财务风险的产生是由多方面原因造成的，需要客观地分析财务风险的成因，从而采取有针对性的措施加以控制。
（一）资本结构不合理
在目前的经济形势下，国内大多数房地产公司资产负债率较高、资本结构不合理，企业对银行贷款的依赖程度较高、融资渠道相对单一，导致房地产公司缺乏抵御市场风险的能力，在市场发生波动、国家加大宏观调控力度的情况下，可能造成资金链紧张，引发财务风险。
（二）缺乏财务预算管理
预算管理是企业财务管理的核心环节，但部分房地产公司对全面预算管理认识不足，片面强调预算管理中对成本费用的控制，缺乏系统管理、价值管理的理念和措施，将预算和计划混为一谈，对预算的执行、监控力度不够，降低了房地产公司财务管理的质量，有可能引发财务风险。
（三）缺乏现金流管理
对房地产公司来说，净现金流是通过融资和销售房地产取得的现金流入，和购置土地、建设工程款、管理费用、偿还借款等现金流出抵消后的差额。房地产公司现金流量管理要求企业通过融资、存货和应收款项管理等措施，确保企业拥有正向现金流，能够满足正常经营和发展的需要，既要避免现金囤积、浪费，也要避免资金紧张影响经营。我国房地产企业的对现金流管理的重视不足，存在现金流管理和企业战略脱节、缺少全程控制等问题。
三、房地产公司财务风险的对策
根据笔者的实践经验，结合相关文献和研究成果，提出以下房地产公司应对财务风险的对策。
（一）优化资本结构
负债经营可以带来杠杆效益，但要控制好比例。对于房地产企业而言，必须严格控制负债规模，保持产权和债务的合理比例，优化企业资本结构，在充分发挥财务杠杆的作用的同时，有效降低筹资风险。
（二）加强全面预算管理
在市场经济条件下，完善资本运营、加强全面预算管理对房地产公司具有重要意义。科学的预算是筹集资金、贷款的基础，也是进行可行性研究、项目立项评估的重要依据，房地产公司要结合自身情况，建立完整的预算流程、编制合理的预算，加大内部财务控制和对预算执行、监控力度，降低企业财务风险。
（三）加强现金流管理
房地产公司要在对企业发展目标进行认真分析，深入了解外界政治、经济环境因素的基础上，根据自身的实际情况，制定科学、合理的企业发展战略，要实现企业战略和现金流管理相匹配，不仅要避免盲目扩张，也要避免固步自封。房地产公司在现金流管理中，还要考虑企业的生命周期，现金流管理要符合企业在不同发展阶段的特点。在日常的现金流管理中，房地产企业必须做好资金的流动性、收益性和增长性之间的平衡和调节，要从现金流的预算、现金收入管理、现金的支付管理、融资管理等方面做好现金流管理，保障企业实现战略目标。
四、结束语
当前阶段，国内的房地产企业在国民经济中发挥着重要作用，同时也面临着全球经济衰退、政府宏观调控的双重压力，针对财务风险的高发环节有针对性的采取防范措施，是房地产公司实现可持续发展的关键。房地产公司应该多优化资本结构、拓展筹资渠道、降低筹资风险、加强投资项目可行性分析、制定投资组合战略、加强全面预算管理、加强现金流管理等方面采取有效措施，切实降低企业的财务风险。
参考文献：
关键词:房地产公司 财务风险 表现形式 成因分析 防范措施
一、房地产公司财务风险的表现形式及成因分析
财务风险有广义和狭义之分，广义上的财务风险是指企业在财务活动中因各种内外部因素而引起的导致投资者预期收益下降，对企业的生存、盈利和发展产生一定的影响的风险；狭义上的财务风险是指公司利用财务杠杆导致企业普通股收益产生大幅度变懂甚至破产的风险。以下是对房地产公司财务风险的表现形式及成因分析。
(一)房地产公司财务风险的表现形式
1、筹资风险
筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。筹资风险主要包括再融资风险、财务杠杆效应、汇率风险、购买力风险等。由于金融市场金融资产的波动、货币政策紧缩以及房地产公司自身筹资结构的不合理等诸多因素都有可能导致房地产公司筹资困难，财务状况恶化，难以保证项目的顺利实施或者无法偿还到期的债务，从而影响房地产公司预期投资回报。例如，欧债危机造成的金融市场波动，一些房地产公司采用采用担保形式获取项目贷款，资金链中段，造成公司的财务面临风险，甚至导致公司的生存危机。
2、投资风险
投资风险指企业投入一定资金后，因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。投资风险主要包括再投资风险、汇率风险、通货膨胀风险、金融衍生工具风险、道德风险、违约风险等。房地产投资具有金额大，时间长的特点，近几年来，由于房地产市场的持续升温，投资房地产开发的规模急剧扩大，若房地产公司不能正确的衡量项目的期望报酬率和期望值标准差而盲目开发，而项目的利润率小于负债率，则会造成财务风险。
3、利率风险
近年来，国家加强了对房地产行业的政策调控，从2010年开始明确了首次购房标准，2012年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，同时加强房贷风险防控，对违规房企停止新增贷款等一些列政策给房地产行业带来了行政降温，利率的上调对房地产企业的影响较大，增加了房地产公司的资金成本，预期收益也就相对减小，加上人们对房地产的投资回归理性，必然导致房地产公司资金不能良性循环，产生财务风险。
(二)房地产公司财务风险的成因
财务风险是由多种原因造成的，分为外部原因和内部原因，因此要客观地分析和认识财务风险，从而采取有效的措施加以控制。
1、外部原因
在经济全球化的市场经济环境下，企业所处的环境复杂，宏观的经济环境以及国家的经济政策，都会给企业带来一定的影响，例如全球经济危机，国家的利率汇率政策变动，都有可能加重企业的成本压力，造成房地产公司的财务风险。
2、资本结构不合理
在目前经济形势下，大多数房地产公司存在着资产负债率较高，资本结构不合理的状况，企业过分依赖银行贷款，融资渠道单一，也就使房地产公司缺乏低于市场风险的能力，在国家实施货币紧缩政策时，就会导致资金链紧张，造成财务风险。
3、缺乏财务预算管理
预算管理在企业的财务管理中处于中心地位，很多房地产公司对全面预算管理的认识不足，比较注重预算管理对成本费用的节约，缺乏系统管理和价值管理的观念，甚至将预算与计划相混淆，对预算管理的重要性认识不够，预算执行和监控的力度也不够，也就降低了房地产公司抵御市场风险的能力。
4、缺乏现金流量管理
房地产现金流就是通过融资和销售房地产产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、管理费用、偿还借款等款项后的差价。房地产现金流量管理就是企业通过对外融资、存货及应收款项管理等手段，使企业保证正向现金流满足企业正常经营及发展需要，避免现金囤积造成浪费。我国房地产企业的对于现金流量的管理的关注较晚，目前还普遍存在着现金流量管理没有与企业战略相吻合，现金流管理缺少全程控制等问题。
二.完善房地产公司财务风险的防范措施
关于房地产财务风险的防范措施，已经有较多文献进行了研究阐述，本文在此基础上，结合目前我国房地产企业面临的内外部环境及存在的问题，对如何完善房地产公司财务风险防范措施进行了分析。
(一)对筹资风险的防范
1、优化资本结构
企业的负债经营可以带来杠杆效益，但要控制在一定的比例，否则会加大企业的财务风险。对于房地产企业，必须要严格控制负债经营规模，合理安排产权资本和债务资本的比例关系，优化资本结构，才能充分发挥财务杠杆的作用，降低筹资风险。
2、拓展筹资途径的多样性
我国的房地产公司要改变传统的“自有资金+银行贷款“的方法，在这方面可以借鉴西方国家的经验，推动房地产融资的证券化，一方面可以让金融机构将房地产抵押债权分割为小面值的有价证券，面向公众发售，用筹得的资金再发放住房抵押贷款；另一方面房地产开发企业可以上市发行股票或是根据开发项目委托银行发行住房建设债券，用以筹集资金。另外，还可以利用房地产信托筹集资金，房地产企业基金融资等方式来拓展融资渠道。
(二)对投资风险的防范
1、加强投资项目的可行性分析
房地产项目的种类很多，风险程度也不相同。房地产公司要建立高水平、多学科的开发队伍，对房地产市场加强调研，在项目开发之前进行可行性研究，选择适宜的投资项目类型，避免盲目开发。
2、制定投资组合战略
由于房地产投资具有资金大，收益时间长的特点，为了降低风险，房地产公司可以采用投资组合战略，例如在一项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的组合，也可以采取不同区域不同类型房产的投资组合，来分散投资风险。
3、加强全面预算管理
在市场经济条件下，企业财务管理的的目标就是追求资本利润的最大化，房地产公司具有投资大，建设周期长，投资风险大的特点，因此完善资本运营机制，加强全面预算管理具有重要的意义。编制科学的预算不仅是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据，也是确定设计任务书以及可行性研究和项目评估中技术经济分析的依据。房地产公司要要编制科学合理的预算计划，建立完整的资本预算程序，同时加大固定资产循环中的内部控制以及预算的执行和监控力度，从而降低风险。
4、加强现金流量管理
现金流量管理是资金的流向、流量、流程、结构及效益等过程的管理，分为战略性的管理和战术性的管理。房地产公司要在分析企业战略及环境因素的基础上，根据自身的经济实力制度切实可行的企业发展战略，做到企业战略与现金流管理想吻合，切忌盲目扩张。同时，房地产公司的现金流管理还要与企业的生命周期相结合，满足企业不同发展阶段，突出重点。另外，房地产公司的现金流量管理必须要做好流动性、收益性以及增长性的动态平衡。现金流的战术性管理就要从现金流预算、现金收入管理、现金支付管理以及融资管理等方面做起，来保障企业战略目标的实现。
三、总结
房地产企业在国民经济的发展中，发挥着重要的作用。目前我国房地产企业面临着经济危机和政策调控的双重压力，完善公司的财务风险防范措施，是房地产公司面临激烈竞争求得长远发展的关键。完善财务风险防范措施，要求房地产公司优化资本结构，拓展筹资途径的多样性，降低筹资风险，同时还要加强投资项目的可行性分析，制定投资组合战略，另外，房地产公司还要加强全面预算管理和现金流管理，来降低企业的财务风险，提高经济效益。
参考文献:
[1]严红.国有房地产企业财务风险及防范措施[J].中国房地产业，2011（2）
[2]董纯波.房地产企业财务风险防范措施探讨[J].中国科技博览，2011（25）
[3]关涛.国内房地产企业财务风险及防范措施[J].经济研究导报，2008（18）
[4]陈兵.浅析当前房地产企业的财务风险及防范措施[J].中国外资，2010（8）
[5]秘琰.当前房地产企业的财务风险及控制[J].产业与科技论坛，2009,8（1）
1.过分强调利润最大化
众所周知，企业财务管理的目标有利润最大化、股东权益最大化以及企业价值最大化等不同的目标，而利润最大化是最片面，最局限的一种，这种财务管理目标直接阻碍着企业的长期可持续性发展。目前，许多房地产企业过分强调利润最大化的财务管理目标，而忽略了股东价值以及企业整体价值最大化的实现。房地产企业目前存在这过多的泡沫，因此财务管理人员和企业负责人过分强调利润最大化无疑将加剧这种房地产行业的这种情况加剧。因此，从利润最大化的财务管理目标转为股东价值最大化或者企业价值最大化才是正确的选择。
2.资本结构和资金控制存在问题
资本结构的不合理和资金控制上产生的问题也是目前困扰许多行业和企业，尤其是房地产企业和房地产行业的主要问题。首先，房地产企业尤其是房地产开发商由于需要大量资金进行房地产的建设和开发，因此往往会进行高负债经营。然而高负债经营往往会导致企业资本结构的不合理以及利息费用的支出过高等严重的问题，给企业的财务管理带来困难。其次房地产企业在资金控制上面也存在着问题。主要体现在房地产投资和开发项目的资金投入控制和资金回收控制方面的问题等等。调整资本结构，有效控制资金，促使资金回笼也是目前亟待解决的问题。
3.税收筹划和利润分配的问题
税收筹划和利润分配也是目前企业在财务管理上应当引起重视的方面，但是很多企业并没有采取有效的措施进行税收筹划和利润分配工作。好的税收筹划和有效的利润分配有利于提高企业净利润、改善企业经营者与出资者之间的关系。如前所述，目前房地产企业应当改掉片面追求利润最大化的“陋习”，而应当加强对股东利益的关注，并且实现更高的“净利润”而不是“收入”或者“利润”。并且，由于房地产企业面临着土地增值税、消费税、增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等多重课税的压力，因此，做好税收筹划工作也是非常必要的。
4.缺乏事前财务预算控制和事后财务评价
全面预算管理系统下的企业财务管理系统要求企业必须做好事前财务预算和事后财务评价的工作。但是目前许多房地产企业的全面预算系统和标准成本体系并没有得到有效的实施，这导致房地产企业成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，导致最终的净利润数据并不乐观。因此，在房地产企业中建立一套有效的事前财务预算体系和时候财务评价体系也是非常必要的。
二、正确定位财务管理的核心作用，体现财务管理的价值
1.提高财务管理人员素质，加强财务管理人才队伍建设
提高财务管理人员素质包括加强财务管理人员的岗前培训以及财务管理人员的平时继续教育。房地产企业必须从源头做起，应当尽量招聘一些高素质的财务管理人才，例如，招聘人员的时候要求必须从事多年的财务管理工作以及拥有多项财务管理方面的证书等等。另外，在平时工作中也应当注意财务管理人员技能的提升，加强对财务管理人员的继续教育培训，加强对最新财务管理政策法规的学习，做到与时俱进，并让员工意识到学无止境，只有加强自身财务管理能力的提升才能不被淘汰。
2.健全内部控制建设，强化外部审计
首先，房地产企业应当加强和健全内部控制建设，根据企业内控准则COSOII或者国际最新规定，完善内部控制五要素（或者八要素），建立全面的内部控制评价体系。并且在房地产公司内部建立和健全企业的内审机构，培养专业的内部审计人才队伍，从而做到真正有效的而不是形同虚设的企业内部控制。其次，房地产企业还应当聘请知名的会计师事务所来强化企业的外部审计。房地产企业不能为了自身利益而与会计师事务所私下沟通，制造虚假的财务报表或者虚假的审计报告、验资报告等。所聘请的会计师事务所也应当站在中立的立场上，客观地对房地产公司的财务进行评价，出具公正的财务审计报告，以保证企业的长期可持续发展。
3.调整资本结构，加强资金控制
在房地产企业和房地产行业中加强资金控制和资本结构的调整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地产行业往往是高负债经营，因此，应当减少房地产企业对金融机构和大量资金的依赖，从财务管理的角度将房地产企业从以资金和劳务堆积而成的粗放模式转为技术集中型。另外，促使房地产企业上市也是调整房地产企业资本结构的有效方法。一旦上市，将会减少这些企业对于金融机构借贷资金的依赖，筹资渠道也变得更加多元化。其次，加强资金控制主要包括减少房地产企业胡乱投资的行为以及加强营运资金的管理。由于筹资、投资和经营是企业财务管理必不可少的三个重要内容，因此加强这三方面的资金控制显得尤为重要。在生产经营过程中防止资金链断裂；在筹资过程中拓宽融资渠道，减少财务费用的支出以及在投资过程中注意资金回笼和投资效益的考核，这样做可以全方位加强房地产企业的资金控制。
4.强调成本控制和存货管理
房地产企业的总收入高，但是成本相对也比较高，因此强调房产公司的成本控制和商品房等存货的管理工作是十分必要的。加强单位成本和总成本的管理工作，降低采购价格，合理制定销售价格等等都是成本控制的重要环节。此外，在企业中杜绝浪费可以有效的降低间接成本的总额。其次，加强存货管理意味着房地产工资应当加强营销力度，避免过多囤积商品房，保证商品房等等存货周转的速率。
5.建立健全事前预算控制和事后财务评价体系
建立健全财务事前预算控制和事后财务评级体系包括建立和完善一套标准成本核算系统，以及做好单位成本的核算和控制，计算实际成本和标准成本的差额以分析原因等等。在房地产企业建立好事前预算控制，包括制定房地产开发的每一项标准成本；而事后评价体系，如前所述，主要是将标准成本与实际成本之间的差异进行计算，用于下一会计年度的参考，避免再次发生实际成本远远超过预算成本的情况，让企业的成本处于可控的范围之内。
三、结论
关键词：房地产 项目成本 预算
如今房地产行业里的预算管理通常只是停留在表面，流于形式，在房地产公司的管理层不受重视，管理者将成本预算看作是公司财务部门的事情，不注重整个工作流程。于是对于项目资金的使用缺乏计划性，在开发项目的过程中经常会出现资金短缺的现象，这也影响了房地产公司的发展。因为房地产行业比较特殊，对于成本的管理具有较长的时间，这是因为房地产开发会耗费较长的时间，通常会以年为单位来计算，而且对于成本的控制也拥有很多环节，具有一定的难度。在项目开发的时候还会出现一些计划之外的成本，这些既是不可预见的，也是无法避免的。所以提前对项目成本预算进行规划就显得尤为重要。
一、成本预算编制
房地产公司开发新的项目时通常会面临很大的风险，因为开发新的项目房地产公司必须要投入大量的资金，但是对于项目完成以后的收益又是不能确定的。所以在对性的房地产项目进行开发的前期，应该要进行相应的成本预算，这样从某种程度也可以降低风险。
（一）打破传统模式
成本的预算编制应该要不拘泥于传统的管理模式，房地产项目所要花费的成本在设计之初就有一个大体的规划，这就意味着项目成本的预算应该在项目设计之前就做好。应该要清楚的了解项目开发应该要达到怎样的效果，大体花费是多少。可以参考同类的产品，因此应该要对同类的产品成本做相应的调查。还要对项目从整体上进行分析，对于在房地产项目设计过程里需要用到的材料、施工建造、装修等都应该要进行调查，最后给出建议，这样可以给编制项目成本的预算提供参考以及支持。
（二）编制项目成本预算
1、建立相应数据库
房地产公司应该收集以及积累关于项目开发时间的成本数据，经过归纳总结之后可以得出各种成本、花费的标准。不管是房地产公司的运营还是开发新的房地产项目，合理的使用这些数据都可以起到很好的参考作用，可以有效地降低成本，并且让利润得到最大化。可以把这些数据划分为产品类型、初期成本、施工成本、尾期成本等这些种类，方便进行查阅。还应该在数据库中加入同行相似的项目成本数据，这样可以是的数据库更加完整，更具有参考性。建立好成本数据库之后，既可以给进行的房地产项目作参考，也可以给以后的房地产项目成本预算作参考，项目完成之后也把有关数据进行统计归纳，整理到数据库中，这样数据库在不断更新中，将变得更加完善。
2、编制成本预算
房地产项目的成本预算是开发商对所开发的项目进行的整体的预算，包括房地产开发项目中的开发成本、间接费用、经营收益、可得利润、贷款规划等。成本的预算不可能仅靠个人的管理行为或是单个部门的管理行为就可以很好的完成，它的工作内容和许多部门息息相关、不可分割，包括企业的工程、管理、财务等部门，构成了一个完整的预算体系，这就是财务预算。多个部门应该要一同研究项目的情况以及预测有可能会发生的事情，使用建立的成本数据库来分析项目情况。
销售部门可以根据房地产项目的分类，可售、建筑、占地面积等一些信息来对收入做出预算，还要对项目的各项宣传费用进行预算；工程部的人员可以对初期工程的成本费用进行预算，比如设计、研发、基础等；行政部门可以对房地产项目的管理费用做出预算；财务部门可以对房地产项目开发可能发生的资金流动以及税务问题进行预算。最后财务部门的人员可以把各个部门的预算进行核查，主要要考察这些预算的编制是否有足够的依据，相关数据是否准确等，然后对这些预算进行汇总与归纳，经过公司的管理层审批以后成为正式的预算，再进入执行阶段。如果在执行时遇到了环境的变化，应该根据具体情况对这些预算数据进行调整，让预算更加符合实际情况。
二、执行预算的控制
（一）加强对设计成本的预算控制
房地产项目的成本控制，关键也在于设计管理，这一点会直接对项目成本的预算执行造成影响。在设计的阶段应该要避免两种情况发生，第一是不合理的成本，这样会导致品质的下降，第二是一味的追求设计效果而不考虑成本。
房地产公司在执行预算管理的过程当中，首先应该要选择好的设计单位。可以使用方案竞赛或者招标的手段，减少设计所花的时间，并且得到更加理想的方案设计，这需要房地产公司和设计项目的负责人沟通好，让设计公司之间进行交流和竞争。此外，应该和设计的单位做好权责分配，并且签订合同，明确地指出设计的标准、限额，这些事项都可以和设计的费用进行挂钩，还应该要对一些细节部分都进行明确的规定，比如说设计的改变以及修改的限制，这样可以减少早施工过程里出现不必要的纠纷。最后应该要坚持对于设计的整个过程都实施优化，组织有关专家来对设计进行评估与审查，关注影响成本的一些重要因素，在对于项目的成本预算在设计之初就落实。
（二）关于施工的控制
1、控制施工招标
在对土建以及安装水电的招标当中，房地产公司决定中标应该要看价格是否合理、施工工期以及施工质量是否能够得到保证，经济效益是否良好，以及社会信誉是否够高等因素。还要注意观察一些进行招标的公司是不是为了低价中标而故意在项目的预算编制里漏掉某些项目。对于投标的公司报价以及提供的公司资格凭证，房地产公司都应该要进行非常严格的核查，只有这样做才可以保证房地产公司自己的利益。让房地产开发项目达到低成本、高质量、短工期、高效益的开发目标。
2、对于材料的控制
在房地产开发项目的工程造价成本中，设备以及材料占70%。房地产公司应该建立材料价格信息的网络，这样可以便于准确而又及时的了解建筑材料在市场中的行情。对于大笔的设备材料的订购更应该要谨慎，要做到多对比，多研究，如果条件允许，使用投标的方式也是可以的，但是要注意订货的时间。相同的设备以及材料，因为生产地的差异价格也会不一样。因此要建立对于成本的控制意识，建立成本的控制机制。都与某些材料能够使用限价的方式来进行成本控制。工程管理部以及成本管理部可以和工程师进行关于订货的讨论，可以对推荐的厂家进行分析与比较，与此同时要注意对于采购价格的控制，对于材料质量的监督。
3、控制设计变更
变更可能是由设计、建筑、施工等任一部门提出的，所以对于设计的变换，应该交由原部门的负责人统一进行管理，因为原负责人对于设计方案比较了解，这样就可以减少不必要的麻烦，减少因为变更设计所带来的成本增加，或者是对工期造成的延误，也可以避免带来更多的变更。
4、施工签证控制
因为在现今建筑工程的施工当中，建设周期很长，投资金额比较大，技术含量也越来越高，设备材料在规格和价格上都可能发生变化，所以工程的合同不能对整个施工过程中的方方面面都作出具体的规定，所以现场的签证也是非常重要的。现场的签证用书面的方式记录下了在施工现场出现的各种特殊的费用，这关系到开发公司的切身利益，也是房地产项目工程进行结算的重要依据之一。
三、结束语
房地产公司的项目成本预算可以说是一个系统的工程，是和房地产公司发展战略相配合的一个保障。因此房地产公司要依据自身的特点建立出适合本公司发展的预算管理的制度，这样才可以更好地实现公司的战略目标，有效的提升公司利益。对于项目成本的预算管理应该要落实执行，这样才可以保证效果，还要让全体员工都参与进来，最后形成预算管理体系。
参考文献：
【摘要】 本文对政策调控期我国房地产业存在的财务风险及其形成因素做了比较详细的研究，分析了政策调控期房地产业财务风险的各种情况，有针对性地对一系列问题拟定出了系统的应对策略，从而确保政策调控期房地产业投资的科学性、合理性和安全性。在当前的政策改革的大环境下，房地产公司要实现科学合理的长期发展，就需要提高自身应对策略及财务管理水平，重心应多放在财务风险应对的能力上。针对正在政策调控下的房地产公司所存在的一系列弊端，本文通过多方面数据研究，对政策调控期房地产公司财务风险及应对策略进行了探讨。
【关键词】 政策调控 房地产公司 财务风险 应对策略
房地产业是我国一个非常有代表性的资金密集型的行业，房地产公司具有资金投入大、回收期长、变现能力弱等明显特点。就当下而言受全球经济变动以及我国政策调控的影响，暗藏在房地产业的财务风险隐患已经成为很多房地产公司稳定发展乃至生存首要解决的大问题。
一、近年来房价持续走高及社会资源过度集中于房产的成因
1、目前我国房产市场需求占主导地位
在十六大关于建设小康社会的目标当中提出：城镇人均住房由19平米升至30平米、城镇化由百分之三十涨到百分之五十。在实现这两个目标的框架内，截止到2020年，我国城镇居民需要增加住房面积50亿平米。由此可见，在相当长的时期，房产市场的主流是需求占主导地位。而根据我国国情，由于人多地少的条件限制，能作为房地产开发的土地就相对太少，而且我国提出13亿耕地的红线，各种因素导致住房供应无法满足人们预想的住房需求。
2、人均收入的增加
我国近年来经济发展迅速，国民经济水平得到很大提高，从而人们开始注重生活质量的改善和提高，对住房条件提高的需求只是人们改善生活水平的其中一个方式。
3、不正确的住房消费理念促使房价一路走高
很多购房者不客观不理性的购房理念也推动了我国房价的暴涨局面，互相攀比、买了房以后倒卖等现象使许多购房者成为不理性消费大军中的一员，这些不正确的消费观念催动了房价持续上涨而不下跌的局面。
4、地价上涨与房价上涨相辅相成
地价是房价的根源，我国房产市场一度出现地价涨高房价也随着涨高，再出现地价跟着房价继续涨高的恶性循环，凡树必有根，主要原因就是地方政府的高地价以及开发商囤积土地所造成的。
5、开发商的哄抬炒作促使房价居高不下
房产开发商抓住了百姓买涨不买跌的心理，去散布一些信息，用坐地起价等方式哄抬房价。这是房产商追求高暴利的一种投机行为。
二、我国房地产在宏观调控下的环境分析
在房价上涨过快、房产泡沫日渐增加的背景下，政府为保证房地产行业和经济的健康发展，出台了一系列宏观调控政策，包括上调存款准备金率、上浮利息率、紧缩信贷、限购、税收调节和土地供应调整等。2010年4月27日史上最严厉的“国十条”出台，但由于政策实施的时滞性和房地产行业的复杂性，房地产调控的威力直到2010年底才开始释放，在开发停贷、销售观望的大背景下，开发商资金回笼变慢，融资无渠道，而很多开发项目是箭在弦上不得不发，如果不加强风险应对，很多房地产企业一旦资金链断裂，项目就会形成烂尾楼，企业会有倒闭或被兼并的危险。
三、政策调控期房地产公司财务风险以及风险出现的原因
1、资金结构失衡，负债比率过高，资金链断裂的风险
近年全国规模以上房地产开发企业平均资产负债率均在75%左右，截至2013年3月22日已公布年报的上市房企有七成资产负债率上升，远高于其他行业平均负债水平，对信贷资金的依赖性超强。房地产开发企业一般是以土地或是在建工程抵押获取银行信贷资金。而随着国家调控政策的出台，存款准备金率的提高和利息率的上浮，使信贷成本不断增高，而住宅开发的限贷又使到期的信贷资金很难再次流入住宅开发项目。另外调控政策的出台，使购房者观望情绪日渐增加，使销售资金回笼变慢。以上因素致使房地产企业面临大的资金压力，甚至有资金链断裂的危险。
2、财务人员素质参差不齐，风险意识淡薄，财务制度不健全
部分企业财务主管人员观念老化，知识陈旧，认为财务管理只是简单的记账、报账，认为房地产开发就是人力、物力、财力的简单组合，根本没有意识到财务预算管理、监督管理的重要性。如果没有对人力、物力、财力的事前详细预算，就不能进行开发中的成本控制，起不到有效的监督功能，会造成成本增加，更难预测日后的偿债能力，容易造成高层管理者决策失误，以至于诱发财务风险。
3、房地产企业税收成本的提高
提高房地产企业的土地增值税和企业所得税预征率是国家房地产调控政策之一，预征率的提高导致企业提前多交税款，使企业流动资金雪上加霜；另外国家对房地产企业的调控致使税务部门更加关注房地产企业财务，税务管理部门依据当地平均水平制定出建安成本线，加大了企业的财务管理成本。
四、房地产企业财务风险防范及控制措施
1、改变经营策略，多渠道融资，增强企业抗风险能力
房地产开发企业的行业特点决定了短期内无法脱离对信贷资金的依赖，在住宅开发资金限贷的严峻形势下，有条件的房地产企业，或说是有商业用地储备的房地产企业，适时开发商业地产，以商业地产融资，同时将商业地产进行出售或出租，尽最大可能回收资金。2013年土地、金融政策继续向保障房倾斜，房地产企业应充分把握保障房政策的契机，通过积极创新保障房融资形式，来补充企业现金流。房地产企业还应降低收益预期，改变公司经营策略，适应调控大环境下住宅刚需的要求，适时调整户型结构，推出小户型，适当降低售价，以价换量，快速回笼资金，坚持“高周转”的销售策略，保持快速的市场应变能力，以增强企业抗风险能力，化解企业资金链断裂的危险。
2、执行严格的财务预决算制度，严格资金管理，严控成本
很多房地产企业往往注重工程工期和质量，而忽略财务管理的重要性，致使很多项目达不到预期盈利要求。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为大的框架，对公司资金的收入、支出及分配做出一系列的安排。对项目建设的可行性做出科学的分析，合理测算开发成本，开发费用，经营效益等，从而提高开发投资的准确性，减少投资方案的错误。同时对资金需求和运用计划进行安排，确保按年度投资计划及时间节点执行，杜绝资金使用的随意性。一些费用的支出要有严格的管理控制，杜绝费用超出预算的情况发生，一定要安全、合理地去运用资金，注重资金的管理，最大限度发挥财务的监督功能。
3、加强税收筹划，减少企业税收负担
房地产开发企业主要涉及营业税、土地增值税和企业所得税三大税种，在实际开发建设中财务部门应在
不触及税务红线的前提下合理筹划，以减轻企业的税收负担。比如土地增值税，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关规定和优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇，具体可以进行如下筹划：合理定价，以20%的增值额临界点进行筹划；分散收入，将可以单独分开处理的部分单独签订合同；销售筹划，通过独立核算的销售公司将销售与装修分开核算，或是先将房地产销售给子公司，子公司再将其对外销售；制定合理的利息扣除方式，如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用；代收费用筹划，将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。以此类推房地产企业营业税也可通过分散收入、捆绑销售、合作建房等进行筹划。企业所得税也可从税基、税率、优惠政策利用等各个方面进行筹划，在此不再一一列举。
4、提高财务人员的责任意识和业务水平，完善内部审计
财务人员的综合素质决定了企业的财务管理水平，现阶段高素质财务人员应具备以下职业能力：一定的政策理论水平，会计政策的职业判断能力，实施内部控制的能力，综合运用财务会计信息为管理决策提供意见和建议的能力。这就要求房地产企业要充分认识人才的重要性，在引进高素质、高层次人才的同时，加强内部财务人员的培训，将继续教育工作做到经常化、制度化，切实帮助会计人员提升业务素质、积累经验、更新知识；同时加强内部审计，强调过程控制和主动控制，最大限度发挥内部审计的风险估算以及防范作用，尽早消除隐患，保护公司的权益，发挥经营效益。
五、结论
我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。房地产企业必须清醒认识到调控大环境下自身存在的问题、面临的风险，并积极应对，以使我国的房地产业步入健康、良性的发展轨道，保持经济的可持续发展。
【参考文献】
[1] 王希迎：房地产企业融资新解[m].中国经济出版社，2005.
[2] 扬、盛立军、潘蒂：私募融资230问：中小企业融资操作全程指导[m].华夏出版社，2005.
房地产开发企业是指对城市土地综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。近年来，我国房地产企业发展迅猛，房地产业已经成为我国经济支柱之一，伴随着房地产政策的改进，以及金融政策的创新，房地产业得到了越来越广阔的发展空间。房地产业作为一个尚未成熟的新兴行业，丰厚的利润吸引了许多房地产开发商的参与，面对着中国房地产市场所拥有如此广阔的前景，大批的投资者纷纷进入房地产业，使得该行业的竞争日趋激烈，其面临的风险也不容忽视。
我国的房地产市场起步于80年代中期，但是它的发展是非常迅速的，它为国民经济的快速增长做出了很大的贡献。由于经济的发展，人民生活水平的提高，对房地产的需求呈现日益扩大的趋势，使得房地产行业资产规模迅速扩张，但同时国家也逐渐加强了对房地产行业的宏观调控，房地产企业出现财务危机的可能性更加大。加强开发项目的经营管理，特别是财务风险管理，提高资金使用效果，提升竞争力，向效率和创新要利润将是未来房地产业健康发展的必由之路。
1 我国房地产财务风险研究现状
我国对于房地产财务风险研究起步比较晚。在这之前，我国房屋建设从不追求效益，主要是用于福利分配。从理论层面上来分析，那是一种低风险甚至零风险的投资建设，这就导致了我国对于风险理论研究工作迟迟未能展开。20世纪90年代初期，国内出现了房地产投资热，我国才真正开始了对房地产财务风险的研究。一些专家、学者都发表了这方面的相关著作，弥补了我国在这方面的缺陷。
目前，我国房地产建设正处在高峰期，随着我国改革开放的层次加深，房地产市场也开始了与国际接轨，使得房地产项目竞争更加激烈，企业面临的财务风险越来越大。大部分房地产开发企业，由于不重视风险管理与经营管理，在激烈的竞争中败下阵来，有的甚至被淘汰出局。财务风险贯穿于房地产项目开发的始终，因此，深化房地产项目财务风险的研究，建立适合我国房地产开发实际的、系统化的风险管理体系与风险管理模式，是当前理论界与实业界亟需解决的重要课题。
2 企业财务风险内涵及其表现形式
2.1 财务风险内涵
财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。
2.2 企业财务风险表现形式
房地产是一个非常注重资金流的行业，在房地产企业内部控制管理中，基本以财务为主。现阶段房地产企业的财务风险主要由以下六个方面构成：
2.2.1 税率变动风险 房地产是一个非常注重现金流的行业，因此对税率的变化非常的敏感。其中涉及营业税、印花税、教育费附加税、房产税、车船使用税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、个人所得税等，在投资、开发、经营过程中税率的变动，将导致企业成本费用增加或减少，预期收益和银行流动现金储备无法确定。
2.2.2 资金闲置或断裂风险 房地产企业财务内部控制的重点在于保持净现金流量的稳定，只有拥有稳定的现金流，才能保证资金链的稳固。只有在保证净现金流量为正的情况下，才有资格谈论投资报酬率，才有资格谈论企业的未来发展规划，因此，房地产开发企业需要通过控制财务预算计划的方式来控制现金流的大小，防止出现资金链断裂或者大量闲置资金的情况。
2.2.3 经济周期影响的风险 房地产开发企业与国民经济有着相当密切的依存关系，非常容易受到国家宏观调控政策和经济环境变化的影响。在经济繁荣时期，货币政策相对宽松，居民收入水平显著上升，投资的需求增大，对房地产企业的发展有良好的促进作用；相反在经济萧条时期，货币政策相对紧缩，居民收入水平下滑，投资的需求减少，对房地产企业的需求也会下降。由此可见，房地产开发企业的发展存在随经济周期变化而膨胀或萎缩的风险。
2.2.4 融资风险 由于房地产开发企业需要大量资金，而房地产开发企业在融资的时候容易受到经济周期波动、政府宏观政策调控、房屋销售情况、银行贷款政策等影响，使得融资成本波动较大。
2.2.5 资产负债率超标 房地产企业是资金密集型行业，开发一个项目需要投入大量的资金，我国房地产企业的资金来源主要是银行贷款。近年来，大部分房地产开发企业的资产负债率都在警戒线附近上下波动，如果企业达不到预期的收益或者融资没有达到原先计划的数额，就会面临相当巨大的偿还债务风险。
2.2.6 预期投资回报风险 房地产企业的收支计划与年度项目进展基本都依靠预期的投资回报来决策，如果受到政治、经济等因素的影响，有可能会出现一些房地产开发企业的产品空置，或者房地产的开发租赁或者买卖合同终止、客户逾期未交款等情况，然而此时房地产企业的资金已经投入，短时间内套现是不可能实现的。由于存在种种不能预期的影响，房地产企业的投资回报也就不能确定，就会存在资金链断裂的风险。
3 企业财务风险的原因
3.1 企业管理者的风险意识淡薄
财务风险存在于财务活动的始终，是企业管理层与财务人员必须引起重视的问题。然而，在企业现实经营中，企业管理层与财务人员对财务风险的客观性认识不足，防范风险的意识淡薄，从而在市场竞争中处于劣势。在具体业务当中，正是由于相关人员的意识淡薄，从而导致了应收账款风险产生。
3.2 企业的资本结构不合理
在企业全部资金来源中，权益资金与负债资金之间的比例，就是资本结构。不合理的资金结构有如下几方面危害：第一，增加企业的财务负担；第二，造成企业偿贷能力不足的现象；第三，使企业资金的流动性不足。资产的流动性是指，资产变为现金并保持其购买力的能力。它不仅是企业得以运行的关键所在，也是引起财务危机的直接原因。资金流动性不好往往体现在存货积压、资金缺乏。企业的资本结构不合理也往往体现在筹资决策失误造成的财务风险。
3.3 企业内部财务关系的复杂性
我国企业财务关系混乱，子公司与母公司以及企业的各个部门，在利益分配、资金管理使用等方面，存在着管理混乱、责权不明的现象，从而不能保证资金的完整性、安全性，使得资金的使用效率低。这种情况是导致企业财务风险的重要内因，所以要花大力气改变这种状况。
4 房地产企业财务风险的防范措施
4.1 提高管理层及财务人员的财务水平
随着政府部门不断调整监管披露要求、税收政策、财务核算细则等方面，并且全面施行新会计准则，企业有必要进行财务方面的调整。企业管理层是企业的舵手，决定着公司的发展走向。企业管理层的财务管理水平的提高，有助于他们做出对公司发展有益的决策，有利于公司财务机制建设，从而减少公司所面临的各种风险。有必要加强财务人员在合理避税、建造流程、工业工程等方面的培训，从而提高自身素质，进而提高自身财务管理水平。
4.2 实现财务管理预算化
在房地产开发企业的经营过程中，在预算方面有很多不确定因素，决定着企业投资项目的成败与经济效益良好与否。房地产开发企业的财务部门应该以资本预算与项目预算为基础，具体安排企业资金的收入与支出、取得与投放、经营成果与其分配等等。对于资金预算，企业财务部门应依据企业运营的整体情况，规划资金需求与使用计划，从而构建财务预算指标体系。对于项目预算，财务部门研究前期建设的可行性，整体预算经营收入、规划设计费用、工程开发直接成本与间接费用、借款计划等等，并做到认真贯彻执行财务预算，从而提高投资决策的准确性，减少投资决策失误。同时加强考核执行力度，适量企业经济行为，从而发挥预算监督的财务预警功用。
4.3 优化资本结构
房地产企业必须保持合理的资金结构，适度负债经营，在充分考虑企业偿债能力的前提下，设法筹足项目建设资金。在利用传统融资的前提下，通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，降低资产负债率，控制企业资本成本，改善资本结构减轻筹资压力，降低财务风险。一方面，加强预售房款、银行贷款这些传统融资渠道的管理；另一方面，可以通过股票融资、债券融资、合作开发等来扩充资金，使企业逐渐做大，并且逐渐具备吸引外部投资者的条件。不仅有利于房地产公司持续发展，还可以优化公司结构。
4.4 完善内部审计
房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就显得非常重要。内部审计工作强调过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制工作，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益；同时，也要做好事后审计，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展，评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务、评价职能。
4.5 收益分配风险的防范
笔者根据房地产开发企业的实际，对利润分配方面提出一些建议：①做好利润分配的长期规划。因为目前房地产开发企业没有发挥内源融资成本低的优势，从而给企业融资增加了负担，减少了企业利润。另外，房地产开发企业利润分配极不规范，十分随意，从而导致企业资本结构不合理，增加企业负债率，影响企业的外部融资。因此，房地产开发企业应依据企业经营战略与融资策略的要求，把利润分配制度化，从而优化资本结构，整合内源融资，进而增加企业利润。②减少以现金分配的方式进行利润分配。因为房地产开发企业拥有较少的融资渠道，较小的资金规模，所以资金是房地产开发企业发展的瓶颈。房地产开发企业，要依据内源融资优势，制定以增加实收资本为主，现金分配为辅的利润分配战略。这种分配方式不仅有利于降低融资成本，扩大资金规模，优化资本结构；还能够促进企业盈利，增强企业竞争力，降低企业财务风险。从企业自身及所处环境来看，在中短期内，这种分配方式应占据主导地位。
【关键词】财务风险；识别；控制
由于我国房地产业起步较晚、基础较差、规模较小，企业运行远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产业资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，房地产企业承受着巨大的财务风险。再加上目前国内宏观调控政策的影响，国际经济的变动影响以及金融政策的从紧，使得财务风险已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的问题。本文通过分析上市房地产企业财务风险形成的原因，并提出控制策略，这无疑对上市房地产企业财务风险控制大有帮助。
1 上市房地产企业财务风险的外在表现
房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当、营运资金管理不善等而使企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降甚至造成企业破产的风险，是本企业财务活动和日常经营管理不确定性的综合反映，是企业风险货币化的产物，并会通过各种联系表现在企业的财务成果之上。由于房地产企业具有投资周期长、投资额大、不确定性高等特点，国内上市房地产企业在财务风险的表现上有一些共同的特征，在当前复杂的经济形势下，上市房地产公司财务风险的表现形式也不尽相同，但主要表现在三个方面：一是，资金周转率偏低；二是，财务杠杆使用过度；三是，项目调整能力弱。
2 上市房地产企业形成财务风险的原因
2.1 资本结构不合理，偿债能力不足
房地产企业的资金来源主要包括自有资金积累、股权融资、债务融资、预收款、其他商业信用等。其中债务融资占到了企业资本结构的70%到90%，房地产企业如此高的杠杆比例就如同对应同样高的财务风险。如果企业利润下降，股权收益率将成倍下降，企业市场价值随之降低；如果企业资金链管理出现问题，无法按期支付本息，企业将面临被收购甚至破产的风险。
2.2 业务拓展过快，盲目进行投资
部分房地产开发商认为，只要能够成功“圈地”，按照设计图进行施工，在各环节投入相应的资金，按时完工，便会产生其预期的经济利益。很少进行全面的财务预算，没有对开发的房地产项目从征地的成本、资金的运作方式、经济效益的回报率方面做出细致的财务预算。房地产企业大多比较注重工程决算而没有重视项目决策。这些房产企业在事前并未从项目选址、市场需求、投资报酬率、国家法律与政策等各方面进行全面科学的项目分析，也没有进行必要的市场调查，导致决策没有依据，加大了财务风险。
2.3 盲目开展多元化经营，主营业务受损
开展多元化经营是企业防范和化解经营风险、开拓新的市场、培育新的经济增长点的有效途径。我国许多的上市房地产企业在这方面陷入了误区，它们在多元化经营的过程中，往往只是对证券投资组合理论不加分析地简单运用，只注重外延性扩张，盲目地向多领域、多行业投资，极力拉长战线，导致企业无法突出的主营业务，投资分散，机会成本增大，不能形成资金的合力，最终导致企业特色形象缺乏，核心竞争能力丧失，市场萎缩等不利局面的出现。
3 上市房地产企业财务风险的控制对策
3.1 建立科学合理的资本结构
房地产企业必须将负债经营带来的风险控制在刻意接受的范围内，找到适合企业发展的最佳资本机构，通过对两大筹资渠道来源的资金（债务融资和权益融资）科学合理的安排和筹划，使他们呈现最佳的资本结构，达到增加企业价值的目的。其主要手段有：一方面贷款程度要适度，建立科学合理的融资决策机制。对于一些经营状况好、房产销路佳、资金流转快的房地产企业，可以进一步提高资产负债率，更高程度的利用财务杠杠。反之，对于经营状况差、房产销路不畅、资金流转慢的房地产企业，可以适度降低负债规模，防止企业过高的财务杠杠放大风险。另一方面，对于负债来说，合理确定长期负债和短期负债分配，使企业短期内到期的负债处于公司可以支付的范围内，对于流动负债问题一定要及时处理。同时结合公司自身能力、合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。
3.2 进行组合投资，分散投资风险
房地产企业应通过联营、多种经营以及对外投资等多元化的投资策略来分散企业所承担的财务风险。特别是针对单个风险较大的房地产项目，房地产企业可以采取与其他企业共同进行投资，实现收益与风险的共担，这就能有效分散投资风险，避免因投资风险而引发企业的财务危机。房地产企业可以采取多种经营方式，比如企业应该避免单一类型楼盘的开发，可以将住房、办公楼、商业广场等两项结合或者多项进行综合开发，利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，提高总体抗风险能力和获利能力，从而避免单一产品滞销而造成企业财务损失，以及规避单一产品而带来的风险。
3.3 日常营运环节的风险控制
我国市场经济运行还处于初级阶段，企业在日常营运过程中必然会承担很多的经营风险，特别是作为高风险行业的房地产行业，企业必须树立风险意识，在日常运营过程中加入风险管理的学习与培训，使整个企业有备而战。房地产企业必须在应收账款产生之前通过科学设计出最佳的信用政策，在为客户提供信用方面的同时，规避企业坏账风险。此外，收集和积累客户各种信用状况，根据这些资料估计企业能承担的风险水平。根据应收账款有关政策的确立，将应收账款控制在合理的范围之内，通过尽早收款、推迟付款，减少企业发生损失的可能，加快资金周转和流通，实现企业资金的良性循环。
4 结束语
在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险管理的识别、防范和控制，提高抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。笔者通过对上市房地产财务报表进行分析识别财务风险，并总结发生财务风险的原因并提出了一些控制对策，希望能给其他企业一些借鉴。
参考文献：
[1]潘春华.浅谈房地产企业财务风险特点与控制[J].财经纵，2010：273.
购物车(0)
