时间：2023-09-07 09:18:56
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇不动产登记的法律法规，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：不动产登记；风险管控；统一立法；赔偿责任
一、不动产登记制度概述
（一）不动产登记的概念
所谓不动产，不仅是一个法律概念，而且是一个生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定着物。为了使不动产这一最基本的物质基础得到最大程度的利用以及妥善的保护，所有国家无一不在物权法等基础财产类法律中对其进行重点规范。而对不动产进行规范最基本亦最行之有效的手段就是登记。而笔者认为，所谓不动产登记系权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。从不动产登记的概念即可得知，不动产登记是国家确定的相关机构（通常是行政或司法机构），对不动产及不动产之上的权利的取得、转移、运行的管控与调节方法，是国家对不动产进行管理的一种重要手段。
（二）不动产登记的意义
首先，不动产登记制度能够确认物权归属，定纷止争。当事人的物权权利经过具有国家公信力的登记机关予以登记后，经过必要的公示程序，才会产生相应的公信力，当事人的物权权利才真正得以确定下来。其次，维护交易安全，降低交易成本。现代社会经济迅猛发展，不动产交易量急剧增加。[1]但是不动产物权归属始终是相对隐秘的，不易被交易关系之外的第三人得知。因此，交易安全问题就成了制约不动产物权流通与发展的一大瓶颈。在此背景下，不动产物权登记制度更能凸显其维护交易安全的价值。不动产物权权利经过国家确定的登记机关的登记，进行一定的公示，使得物权权利情况暴露在交易关系之外的第三人面前，使得第三人能够掌握真实的物权情况，而选择是否进行交易。同时，假如没有不动产登记制度，第三人进行每一笔交易都必须对交易的标的物进行权利归属的调查，极大的增加了交易成本。而不动产物权登记制度的建立，大大削减了此项交易成本。
二、我国现行不动产登记制度的不足
（一）欠缺统一的不动产登记法律
建国以后，我国的不动产登记制度一直采取的是分散登记的思路。虽然我国《民法通则》、《物权法》对不动产登记做出了相关规定，但是都是原则性的、浅尝辄止的规定。规定的内容也非常的淡薄简略，不全面具体。由于法律行政法规效力不同、各行政机关之间的职能差异与人事管理不同，我国不动产登记制度存在着诸多的矛盾难以调和。这些现状都要求我国尽快制定一部统一的不动产登记法律。
（二）不动产登记范围不明确
众所周知，我在物权领域实行的是物权法定主义。物权的种类、内容都应当由法律进行规定，个人是不能任意创设物权的。为了保持法律适用的一致性，哪些物权可以被登记、哪些物权应当进行登记也应当由法律法规做出专门的规定。《不动产登记暂行条例》作为行政法规效力较低，并且其规定的范围也欠缺全面，仍然存在改善的空间。
（三）法律责任风险控制机制缺失
不动产登记是国家为了保持不动产流通的顺畅以及保护不动产权利人而进行的一种以国家公权力为后盾的公示。国家财政每年拨出一笔款项作为不动产登记错误专门赔偿款；有的国家采取的是建立登记错误保险赔偿机制，即通过申请人缴纳一定的保险费而将登记错误的赔偿风险予以分担了。由于我国财政压力逐年增大，由财政分担此项风险不太现实。但是我国目前也还未建立其他的登记错误赔偿风险的分担机制。
（四）不动产登记错误相关赔偿责任规定不明
我国《民法通则》、《物权法》等主要财产类法律要么对不动产登记错误赔偿责任毫无规定，要么仅仅是寥寥几笔带过，没有具体的法律条文对其予以明确。而国务院2014年颁布的《不动产登记暂行条例》也只有一个条文对不动产登记错误赔偿责任作了规定。[2]以上足以可见，我国不动产登记错误赔偿责任极度缺乏法律法规作为支撑，需要予以补充完善的地方还非常之多。
三、完善我国不动产登记制度的构想
（一）制定统一的不动产登记法
建国以来，我国对于不动产物权管制的立法采取的是分散登记的立法构建模式。对于不动产登记的立法十分的杂乱，散见于各单行法律、各种部门规章甚至是地方政府颁布的规范性法律文件之中。例如草原的登记规定在《草原法》中，对房屋的登记规定在《城市房地产管理法》中，更多细节性的规定则规定在相关配套的部门规章与规范性法律文件之中。从这些法律规定可以看出，其采用的正是分散式的登记思路，即管理有关不动产的行政部分负责对相关不动产进行登记。
我国政府、法学界显然已经认识到了此问题的重要性。2014年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，第一次将不动产登记的目的、程序、责任进行统一的规定，这不得不说是一个重大的进步。然而，期望一部行政法规就解决不动产登记的全部问题是不现实的。不动产登记决定的是物权法这一基础民事法律的运行效果，其规则理应由制定法律的方式来予以明确，行政法规和部门规章、规范性法律文件仅应当作为补充和具化存在。
（二）完善不动产登记范围
不动产登记范围是指可以或应当进行登记的不动产、不动产权利的种类。然而我国《物权法》、《民法通则》对不动产登记范围的规定都非常简略。《不动产登记暂行条例》作为行政法规，对不动产登记的范围首次予以了统一规定。将不动产登记范围限定于：集体土地所有权、房屋建筑物、构筑物所有权、森林、林木、草地、林地所有权，建设用地所有权、宅基地所有权、海域使用权，地役权、抵押权等其他可以登记的不动产权利。然而，《不动产登记暂行条例》对不动产登记范围的规定也是不全面的，遗漏了一些重要的不动产权利。一些新兴的不动产权利应运而生。例如，伴随着房价的急剧上涨，小区里的私家车车位的价值也水涨船高。愈来愈被人们视为是一项独立的不动产权利，但是车位是否可以、是否应当登记在法律上却是空白的。所以笔者认为，我国不动产登记的范围还有完善的空间与必要，应当将新兴不动产物权也囊括进去。
（三）建立科学的风险管控机制
所谓不动产登记错误是指不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利人不一致的情形。[3]考察各个国家立法，目前流行的风险分散方式有三种。其一是建立登记错误赔偿基金。此种方法为登记机关在每件不动产登记中按比例收取一定的费用作为登记错位赔偿基金。其二是财政特别拨款。此做法是由国家财政在每年的预算中拨付特别的款项作为登记错误的赔偿专用金。其三是购买登记错误责任保险，由登记机关购买商业保险。就我国国情与司法实践而言，首先，我国登记实行按件收费制，每笔不动产登记，登记机构只收取极地的登记工本费不具备建立赔偿基金的条件。倘若从每笔登记中另收取一定费用用作建立登记错误赔偿基金，则可能增加权利人的登记成本。当下住房类不动产在我国还具有相当的社会公共属性，登记费用的增加势必影响我国社会稳定与和谐。其次，我国财政压力逐年递增，由政府拨付专门款项赔偿登记错误造成的损失也不太现实。因此，笔者认为我国目前宜采取由登记机关购买登记错误责任险的方式，将登记错误赔偿风险转嫁到商业保险公司之上。
（四）明确不动产登记错误赔偿相关问题
笔者认为，我国在接下来的不动产登记立法之中，要着重对不动产登记错误的赔偿性质、法律构成要件、归责原则予以明确。首先，关于不动产登记错误的赔偿性质，笔者倾向于将其定性为民事任。虽然我国不动产登记具有浓烈的行政管理色彩，但不动产登记本质上属于物权法律制度，是一项民事制度。登记机关因过错造成的损失自然应当属于民事责任的范畴，如此也更有利于权利人合法权益的保护。其次，所谓法律责任构成要件，是指要对登记机关责任人应当承担赔偿责任的要件性规定。法律必须明确承担赔偿责任的主体、责任、过错的种类、免责条件等相关的要件。此点可以结合我国《侵权责任法》的相关规定进行设计。最后，登记机关承担赔偿责任应当适用何种归责原则也是必须要予以明确的。笔者认为，法律正义原则要求成本与收益、权利与义务具有一致性。目前我国登记机关处于只收取廉价的工本费，却承担高额经济赔偿的巨大风险的现状。因此不宜适用无过错归责原则，而应当适用过错责任原则，从而使登记机关的权力与责任统一起来。
四、结语
笔者考察建国以来我国不动产登记相关法律法规，发现我国对不动产登记的态度从疏忽放任逐渐转变为谨慎重视。从《不动产登记暂行条例》的出台，就可以看出我国政府建立健全不动产登记体系的决心。然而。诚如罗马不是一天建成的，完善的不动产登记体系也不是一两部行政法规可以建立的。笔者认为，结合上述我国不动产登记制度存在的问题与缺陷，今后的不动产登记法律法规应当着重解决不动产登记范围、登记错误赔偿风险化解机制以及赔偿责任等问题。
参考文献：
[1]常鹏翱.不动产登记法的立法定位与展望.法学.2010.
关键词：物权法 预告登记 法律性质 法律效力
中图分类号：D033 文献标识码：A 文章编号：1006-026X（2013）04-0000-01
预告登记制度的创设，它对于平衡不动产物权变动中多方当事人的利益、保障交易的安全、促使当事人自觉遵守诚实守信的原则具的现实意义。
一、不动产预告登记制度的性质
自从《物权法》确立了预告登记制度以后，理论界就预告登记制度的法律性质就一直有讨论。原因是我国关于不动产预告登记制度法律规定过于粗，导致没有建立起一个完整的预告登记制度。但是基于实践的需要，理论上对它的研究还在进一步的发展。目前，关于预告登记制度的性质，我国学者主要有一下三种观点：（1）物权性质的债权：纳入预告登记制度中的债权请求权，对后来可能发生的与该债权请求权相冲突的不动产物权处分行为具有排他的效力，其实也是债权物权化的表现。（2）介于债权和物权之间：这种观点认为，预告登记之后的债权请求权是一种准物权，其介于债权和物权之间。（3）请求权保全性质：王泽鉴认为：“关于其法律性质，究为一种物权，或仅为一种债权保全的手段，甚有争论。预告登记介于债权与物权之间，兼具二者的性质，在现行法上为其定性，实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。”
笔者认为，经过预告登记的物权变动请求权还是一种债权。物权变动请求权是基于双方当事人的法律行为产生的，权利人虽然有权要求义务人不得将不动产物权转移给他人，但是并不能阻止义务人再次对该不动产进行物权处分，一旦发生了一房二卖的情形，预告登记制度就可以来保护权利人的债权请求权，经预告登记后的债权请求权具有对抗第三人的效力，是债权物权化的一种具体表现。
二、预告登记制度在实践中的缺失
从预告登记的实践操作反馈来看，现行的预告登记制度法律法规仍然存在缺位，配套规定不完善。
1、预告登记机关混乱
我国《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产施行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”登记机关的不统一既不利于当事人进行登记确权，又不适应我国经济建设的需求，实现商品的最大化流通以便创造更多的社会财富和不动产交易市场规则的确立。
2、预告登记制度的适用范围狭窄
《物权法》第二十条对预告登记的范围、效力和消灭作出了规定，但这些规定比较原则和概括，缺乏可操作性，还要在具体的不动产登记立法中对预告登记的内容进行详细规定。《物权法》及其他配套法律法规也并未对“其他不动产”的具体范围予以界定，更是对房屋及其他不动产买卖以外的物权变更的请求权缺少法律规范。我国不动产预告登记适用范围的单一、狭窄，不利于从根源上发挥不动产预告登记的功用，限制了预告登记制度维护交易安全的制度价值。
3、预告登记制度的适用法律效力欠缺
预告登记制度的法律效力一般涵盖：权利保全效力、顺位保全效力和破产保护效力。只有赋予预告登记实实在在的效力，才能在实践中促使预告登记取得实效。《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。我国的预告登记制度的法律效力仅限于权利保全，对顺位保全效力与破产保护效力均没有相应的规定。预告登记制度法律效力的欠缺不利于充分发挥保障买受人权益的作用，更不利于维护预告登记权利人的合法利益和切实维护交易安全。
三、预告登记制度的规范完善
为切实保护买受人的权益，保障市场交易安全，促使我国不动产市场健康有序发展，充分体现预告登记制度的价值，必须积极完善现行的预告登记制度。
1、针对没有统一的登记机构的问题，首先要健全不动产登记机关和登记配套实施法规，明确等级范围，登记机构和登记办法没切实做到登记主体和登记依据整齐划一，要做到于法有据。健全法法规以后就是应当对外统一设置一个登记机构，对外进行登记。目前我国存在大量的土地登记和房屋登记，所以可以先从建立健全房地合一的登记做起。其次，要建立健全物权信息登记制度。《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人可以申请查阅、复制登记资料，登记机关应当提供。”但是具体到查阅的具体程序、查阅范围，《物权法》没有做出规定。所以，应建立健全有关不动产信息的数据库查询系统，详细录入相关不动产信息的基本情况，并规范司法机关、行政机关、自然人的查阅、查询、复制的范围、事项及程序，保障交易的安全和信息的透明。
2、预告登记的本质是为了使债权请求权具有排他的效力，可以对抗第三人，因此进行预告登记的合同是优先未进行预告登记的合同的，这样做可以维护交易安全。所以要是可以扩大预告登记的适用范围，就可以更好的发挥预告登记的作用。
在实践中，我们要从以下两方面来扩大预告登记的适用范围。一是要积极扩大预告登记所保护的请求权的范围。实践中常见的设定抵押权、地上权、不动产租赁、遗产分割请求权以及如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权之请求权等都可以包含在成为预告登记制度的适用范围之内。二是要扩大预告登记的适用对象。除去不动产，还可以包含特殊的动产，譬如飞机、汽车以及轮船等，实践中这些特殊的动产因为自身价值比较大，仅仅适用违约责任很难保护债权认的权益，所以可以包含在预告登记制度的范围之内。
关键词：不动产 善意取得 善意
一、善意取得制度的界定
（一）善意取得的概念
善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。①
（二）善意取得制度中"善意"的含义
善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即"产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉"。②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。
二、我国不动产善意取得的条件
《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：
（一）标的物为依法可流通的不动产
但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得
（二）转让人无处分权
转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。
（三）基于有偿法律行为而取得
必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。
（四）受让人受让财产时必须是善意的
即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。至于事后知道与否，并不影响善意取得的构成。
（五）转让的不动产必须已经完成交付
对于不动产来说，依法应当登记的应当办理所有权转移登记手续，即完成了不动产所有权的转让手续，受让人才能基于善意取得制度取得该不动产的所有权。
三、不动产物权善意取得制度的不足之处
（一）有关不动产的登记的法律、法规不够完善
由于我国有关不动产的法律体系并不完善，这些现有的不动产登记法律法规杂乱无章，有的甚至相互矛盾，严重损害了法律的尊严。虽然新的《物权法》实施，使得一些法律条文相冲突的情况得到一定缓解，如该法第10条规定"国家对不动产实行统一的登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律和行政法规规定。"但是该条规定过于宽泛，实施起来很困难。
（二）没有确定统一的不动产登记机关
虽然《物权法》第10条第2款规定："国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律和行政法规规定。"该条虽然明确规定对不动产实行统一登记制度，但对于是由哪一个统一登记机构办理仍然采取了搁置处理的方法，统一的登记机构仍然不明确。我国《物权法》第10条确立了统一登记机关的构想，可以看出建市统一的不动产登记机关已成定局。但如何从长期形成的"多头管理、分级登记"的体制中确立一个统一的登记机关、如何整合分布在不同登记机关的登记资源、如何协调不同统一后的登记机关和若干不动产管理机构的关系，这仍然是物权法出台以后的重点问题和难点问题。④
（三）对善意取得制度中的"善意"标准没有做具体规定
善意取得制度的关键问题就是在于对什么是"善意"的判断，但是对受让人善意与否的判断，各个国家和地区并没有一个统一的理解。以德国和日本民法典为例，《德国民法典》第932条规定受让人明知或因重大过失而不知动产不属于让与人所有者，即为非善意；《日本民法典》第192条规定须善意无过失。然而我国《物权法》在规定适用不动产善意取得时，仅指出"受让人受让该不动产时是善意的"，但并未对善意以何人、何时为标准作出规定。这点是个很大的立法缺陷，亟待解决。
四、不动产善意取得制度完善的建议
（一）不断完善不动产登记的法律法规
我国现行的的有关不动产登记的法律法规不少，但是这些法律法规比较混乱，有的甚至相互冲突，在出现问题时候如何适用就成了一个难题。因此当务之急就是对现行的有关不动产登记的法律法规进行清理，废止与《物权法》相冲突的已经不能适应现实生活需要的一些法律法规。明确《房地管理法》和《城市房地产管理法》之间发生冲突时如何适用，出台《物权法》相应的实施细则，不断地完善现有的不动产登记的法律体系。
（二）建立统一的不动产登记机关
我们应当尽快确定一个统一的不动产登记机关，来改变登记多头的现象。我们建议不动产登记机关应当由国土资源部门下的土地管理机关来充当，这是因为在土地和建筑物之间，建筑物的存在必须以土地物权的合法存在为前提，并且土地是唯一永恒不变的不动产；再者，目前我国的城乡房地产登记制度并不协调，广大农村地区的房产登记几乎是一片空白，而我国的土地登记工作已经覆盖到了所有的城市和广大的农村。由此可见，不动产登记适用统一的登记法律，实行统一的登记程序，赋予登记统一的法律效力，势在必行。
（三）规范善意判断的标准
我国新颁布的《物权法》在规定适用不动产善意取得时，并未对善意以何人、何时为标准作出规定。我们认为对于善意的认定，属事实认定问题，涉及举证责任的分配。认定是否为善意的标准还有一个重要的参考就是第三人是否查阅了登记簿。而就第三人是否以其查阅了登记簿为善意条件，却有不同意见。有学者认为，不动产物权取得人实际上是否阅览土地登记簿，在所不问。虽未阅览登记簿，仍受登记公信力的保护⑤。王利明也认为，对于不动产转让而言，受让人成立善意，必然要求其在交易之前查阅登记簿，了解登记簿上所记载的权利状况，并对此产生合理信赖，如果受让人怠于查阅，则推定其不构成善意。而我认为物权法可以把第三人在交易之前是否查阅了登记簿作为善意的一个标准。此外还可以根据受让人的专业及文化知识水平以及对转让人的熟悉和了解程度等因素，从而进行具体问题具体分析。以本人为受让人者，以本人为善意判断标准；以法定人代为受让者，以法定人为判断标准；以人为交易者是否为善意以人为判断。但如果其交易是依照本人所指示的意思而行为时，是否为善意，应以本人为判断标准。在善意的时间判断上，其首先考虑的因素是取得财产的第三人在取得财产时应为善意。鉴于此，关于"善意"的具体判断还有待在今后的立法中加以确定。
结语
我国《物权法》立法者不为善意取得制度只适用于动产物权的理论通说局限，以登记公信力为理论基础，建立了不动产物权善意取得制度，应该说，这是我国物权立法上的一大突破与进步。但我们也应清醒地认识到，虽然我国不动产物权善意取得制度设立有其必要性，其设立将有利于保护善意第三人利益和维护交易安全，但实施效果却不尽人意。因而我们要不断完善不动产物权善意取得制度，才能使不动产物权善意取得制度作用更大、走得更远，才能在整个法律制度层面上实现原权利人与善意第三人的最大利益平衡，才能真正实现法律的公正与正义。
注释：
①梁慧星、陈华彬.物权法[M]（第四版）.北京：法律出版社，2006年.第203页：
②黄谟韬.论我国不动产物权的善意取得制度.法制与社会.2011年第14期
③李建伟.民法60讲.人民法院出版社2011第9版.第140页
④于海涌.论不动产登记.北京：法律出版社.2007年.第13页
⑤王泽鉴：《民法通则：物权·所有权》.中国政法大学出版社.2003年版.第141
参考文献：
[1] 杨立新.共同共有不动产交易中的善意取得[J].法学研究.1997（19）第4期.
[2] 石晶、张锋.不动产善意取得的构成要件及法律效力分析[J].法学论丛.2008（3）.
[3] 刘保玉.物权法中善意取得规定的理解与适用[J].南都学坛.2008（6）.
[4] 薛冰.论我国不动产善意取得制度法制与经济[J] .（下旬刊）2011（1） .
我国的抵押登记制度是以不动产物权登记制度为基础，结合动产物权登记制度发展起来的。根据商业银行实践经验，我国抵押登记制度存在以下问题：
（1）抵押登记机关不统一。目前，在中国负责不动产抵押登记的部门分别为国土资源管理局和房产管理局；负责动产抵押登记的部门有民用航空主管部门、海事局、渔政渔港监督管理局、工商局、林业局、农业局、公证部门、车辆管理所、农机站等。登记部门大部分是行政管理机关，行政管理的职能被过分强化，忽视了为市场交易提供信息等服务功能，服务意识差，依法办事观念淡薄。结果是，不能很好地发挥担保物权登记的效用，不能很好地公示担保物权状态并使其具有公信力，难以保护交易安全、维护当事人合法权益、促进交易的开展。
（2）抵押登记立法不统一。中国抵押登记制度行政色彩浓厚，抵押登记按照各部门对不动产和动产的行政管理部门职权划分而分别进行，相应的抵押登记立法工作也按照行政管理职能的划分而分别进行。目前，有关不动产抵押登记的法律法规有《担保法》、《土地登记规则》、《城市房地产管理法》等7部，有关动产抵押登记的法律法规有《民用航空器法》、《海商法》、《机动车登记规定》等12部。由于抵押登记立法不统一，造成各地登记事项、审查原则、登记内容等差异较大，给当事人带来操作上的不便，也影响登记效率。
（3）抵押登记效力不统一。一是《担保法》第41条规定采用登记生效主义，而其43条和《担保法司法解释》第49条、第59条则规定采用登记对抗主义。二是《担保法》第41条规定抵押合同的成立自登记之日起生效，混同了抵押合同的生效和抵押权的设立这两个不同的概念。抵押合同的订立是在抵押交易的当事人之间形成抵押权的债权债务关系，是一种契约行为，只要经当事人合议，并符合《合同法》有关规定即为有效合同；抵押权的设立是保障抵押权人对抵押物的优先受偿权的行为，是一种物权行为，只有通过登记公示才能产生对抗第三人的效力。
（4）登记机关审查责任不明确。有关抵押登记的法律法规都未明确规定登记机关在抵押登记时须对登记申请的有关事项进行实质审查，抑或形式审查。例如《机动车登记规定》关于抵押登记只规定了申请人应提交的申请材料，而未规定登记机关是应该对这些材料所记载的内容的真实性进行实质审查，还是仅仅对提供的材料是否齐备等进行形式上的审查。
（5）抵押权优先受偿规则不明确，抵押权人无法确定自己在同一担保物上债权的优先受偿顺序，易使抵押债权悬空，导致金融机构信贷萎缩，经济发展缺乏动力。
第二，关于应收账款的问题。“应收账款”是会计学上的概念，由于其涵盖的内容比较宽泛且早已被国内外商业实践中广泛使用。《物权法》并没有确定“应收账款”的定义。一般理解为因提品或服务而产生的金钱债权，不包括票据化的债权。
为使应收账款登记制度能够顺利建立和实施，目前至少还需要弄清以下问题：
（1）如何理解《物权法》第228条规定的“信贷征信机构”的含义。
（2）如何理解《物权法》第228条规定“质权自信贷征信机构办理出质登记时设立”。
（3）应收账款的范围有多大？法律没有对应收账款进行定义，也没有规定范围，由于质权以信贷征信机构办理出质登记为成立条件，那么，登记机构就要判断出质的应收账款是否可以出质。这是登记机构难以承担的义务。
关键词：不动产,物权,不动产登记制度
不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。
一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]
（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。
（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。
（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。
通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。
二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。
第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。
三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。
（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。
（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。
（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。
（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。
我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。
注释：
[1]参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。
[2][3]赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。
[4]金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。
关键词：不动产,物权,不动产登记制度
不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。
一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。「1
（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。
（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。
（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。
通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，「2因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。
二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。
第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。「3分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。「4但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。
三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。「5从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。
（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。
（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效
力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。
（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。「6综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。
（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。
我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。
注释：
「1参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。
「2「3赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。
「4金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。
关键词：国内;不动产登记制度;探讨
中图分类号：D923.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）027-0000-01
引言
针对不动产登记，虽然我国已经制定和施行了一系列法律法规，比如《不动产登记暂行条例》等，但是这些法律条例并不能有效解决所有不动产登记问题，仍然遗留着一些问题需要有关部门予以解决。因此，应该将不动产登记制度作为重点研究课题，对制度中妨碍不动产登记的条例进行改进或者废除，以此来确保不动产登记过程的合规合法。
一、不动产登记制度的内涵
不动产制度作为我国物权制度的一种，是在《中华人民共和国物权法》的基础上确立实行的，它直接服务于利害关系人或者权利人，可以将其作为一种物权公示手段来理解[2]。其中，权利人或者利害关系人想要进行不动产登记需要提前申请相关不动产物权的变动事宜，而这一过程都要如实详尽的在政府相关的专职部门进行记录。与此同时，在我国市场经济体制不断完善的过程中，不动产登记制度也随之产生并得以完善。由此可见，不动产登记制度的确立执行一方面是为了满足市场经济要求，另一方面还涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有实现不动产登记制度的建立以及完善统一，才能在有效解决登记问题的前提下，体现市场经济的核心价值。
二、当前国内不动产登记制度的漏洞以及不足
通过研究不动产登记制度的发展演变过程可以发现，不动产根据性质的不同，其管理以及登记分别被土地、房产、林业、渔业、水利以及农牧业等行政主管部门负责，而这些部门在规章制度以及遵循的法律依据都存在一定差异，它们会依据不动产权利类型以及相关职能等进行分散登记，这就很难对这些不动产的登记行为进行有效管理[3]。与此同时，不动产统一登记的改革与多部门多级别的等级制度、当前的市场经济形势不匹配，行政审批管理的职能仍保留在原来的不同的职能部门，仅仅是把登记的职能统一，特别是当前将不动产交易、抵押管理与登记行为分别交由两个部门，及其容易引发下列问题：第一，不动产交易的风险加大;第二，在一定程度上增加了权利人的登记成本;第三，造成登记资源的浪费;第四，如因行政审批的错误导致不动产登记发生错误，会引起不必要的责任推逶，影响到政府的公信力等等。
三、完善我国不动产登记制度的建议
1.完善不动产登记制度
目前，我国尚未建立和实行专门针对不动产登记的法律法规，虽然国家出台的《不动产登记暂行条例》是目前国内最高水平以及最前沿的关于不动产登记的立法。但是想要确保《条例》的顺利实施，就要对当前政策法规中关于不动产登记的条款进行重新梳理，或者将其纳入到《条例》中，也可以对其中不利于不动产登记的条款进行修正或者废除，以此来为不动产的统一登记奠定基础。其中，可以从以下几方面入手，来完善当前的土地登记制度：第一，对土地登记申请制度进行完善。在土地登记申请过程中，除了权利人要按照程序行事之外，登记相关人以及义务人也应该向其提供协助登记的义务，从而在保护权利人利益的同时，提高登记的公信力;第二，确立实质审查制度。登记机关人员在受理了权利人的申请后，应该进行实地调查，以保证土地登记结果的准确性。与此同时，可以借鉴其他优秀的登记制度，比如托伦斯登记制度，来维护权利人的利益。当遇到欺诈或者划界错误情况时，受害者可以恢复其权利的请求权，以此来提高土地登记的公信力;第三，目前，我国关于土地登记簿公开的相关制度还不够完善，为保证土地转让或者出租等相关利益方的知情权，应该坚持土地登记簿的公开查阅，这不仅可以对土地登记实施有效监督，同时也有助于社会和谐;等等。
2.完善不动产登记机构的责任赔偿制度
不动产登记机构在整个不动产登记过程中扮演着至关重要的角色。如果不动产登记机构在交易审查过程中没有尽职尽责，或者存在暗箱操作等问题，都会给当事人乃至整个市场造成巨大危害。而一旦损害到当事人的切身利益，怎样赔偿就成为各相关部门或机构都要关注的重点问题。现如今，很多不动产登记机构都存在登记人员素质参差不齐的现象，登记错误问题时有发生，也让该不动产登记机构的公信力受到质疑。所以，想要最大限度的减少发生登记错误的几率，就必须要加强登记人员关于登记业务相关技能的学习培训，对登记业务流程有一个熟悉以及掌握。与此同时，为保证登记效率，可以对本单位所有人员进行资质认证，比如注册会计师考试以及国家司法考试等，建立和完善不动产登记人员从业资格选拔机制。另外，还可以面向社会公开招募一些专业技能过硬的人才，从而有效提升整个登记团队的综合素质。
目前，很多不动产登记的纠纷虽然由法院做出了相应判决，但是受经济因素影响，很多受害者就算拿到了赔偿判决书也迟迟得不到赔偿。这是由于当前我国的不动产登记机构很少会设立专门负责赔偿的款项，这就使得很多机构没有能力去执行法院的判决，从而影响到法院的公信力。基于此，相关部门应该结合当前的不动产登记情况，建立和完善相关的责任赔偿制度，对不动产登记机构应承担的责任，都做出明确规定。而登记机关赔偿的资金来源，可以参照国外做法设立专项赔偿资金。从登记机关上一年度收取的费用中划拨出一部分资金专门用于不动产登记错误的赔偿，必须做到专款专用。只有这样，才能从根本上维护受害者的切身利益，进而促进社会主义市场经济的良性发展。
四、结语
综上所述，我国当前的不动产登记体系已经初步确立，但是在实际工作中，仍然暴露出一些问题。因此，为进一步确保不动产交易双方的根本利益，相关部门应该就目前不动产登记制度中存在的问题加以研究，并提出有建设性的建议，来不断完善我国的不动产登记制度。
参考文献：
[1]阙持辉， 唐冬梅. 我国不动产登记制度若干问题探讨[J].工业b，2015（8）：17-17.
一、不动产抵押登记制度存在的问题
（一）不动产登记部门不统一
我国现行的不动产登记工作处于较为混乱的局面，表现为多元管理、分散登记。依据我国现行法律、法规或规章的规定，我国涉及不动产记的类型达到了六个:土地登记、房屋产权登记、林权登记、草原所有和使用权登记、水面养殖使用权登记和土地承包经营权登记。因此，负这些登记的主管机关、部门也遍地开花，比如有土地管理部门、房地产理机关、农牧业部门、森林管理部门、县级以上人民政府规定的部门等等而且由于这些部门之间的行政划界不明晰，导致在受理范围和内容上经出现交叉重叠现象，引发不必要的权利争议。不动产登记部门不统一造成的一个最为直接而重要的后果便是权属证书的不统一。权属证书是指由责登记的机关、部门颁发的不动产权利凭证，是权利人享有该不动产物权的证明。由于在现行不动产登记体系中有多个登记管理部门并存，每个部门对其管理范围内的的事项都有权发权属证书，因此权属证书的种类繁也是显而易见的。
（二）不动产登记责任不明晰
由于我国对于房地产的登记工作仍然采取一种行政管理的思维，各登记部门在实施不动产物权登记事项时自认为在行使一项行政管理职能，登记在申请人心目中成了一种强制性法律义务。这些反映到我国的相关法律法规的具体内容上就是规范申请人的法律条文较多、较具体，如我国《土地登记规则》第六十九条规定:“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处;对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”‘在《城市房屋权属登记管理办法》中还专设“法律责任”一章，对登记当事人的法律责任进行了一些简单的规定。而对于登记机关及其工作人员的法律责任规定则较少、较模糊。这些规定多数也集中在行政责任、刑事责任上，对于赔偿责任很少具体提及。登记实践中，权利人基本上认为自己在履行一项强制义务，进行登记似乎是一件不得不去做的很无奈的事情。而登记机关一般也都觉得自己只有权力而无须承担责任和义务，发生了登记错误更改过来即是。
以上分析在一定程度上反映出了我国现行的不动产物权登记制度已严重落后于时代的发展，尤其是阻碍到不动产抵押权证券化制度的发展。对该法律制度进优化调整、更新完善已到了迫在眉睫的地步。
二、不动产抵押登记制度的完善
（一）统一登记部门
登记是维护现代财产秩序的重要环节，具有较强的技术性。只有由专职机关负责其事，才能收到事半功倍的效果。登记机关应是国家行政机关，而且将抵押权登记的国家行政机关统一为一个部门为宜。而且设立统一的抵押登记机关，有利于建立统一的物权登记制度，便利抵押权人节约登记成本。相反，登记机关分散，登记对于抵押权效力及抵押担保交易的安全的保障作用会大大降低，尤其是在抵押权证券化过程中。抵押物所有人依登记公证的抵押权向特殊的金融机构申请发行抵押证券，若抵押权登记机构不统一，抵押物所有人就同一财产在不同的登记机关获得抵押权登记，于此情形就可能会产生重复抵押、登记不实之后果，严重影响不动产抵押权证券化过程的顺利进行。
（二）规范登记责任
登记制度涉及双方当事人，双方都应有具体的法律责任来规范。偏向其中哪一方的责任规范都是不公平的。抵押物的所有人申请时应按规定向抵押登记机关提交登记所需的文件和资料，不得出具虚假登记证明文件。抵押登记机关如果因其过错而为错误的登记，致使相关权利人的合法权利受损，依照行政赔偿的有关规定，受损人可以请求登记机关进行赔偿。抵押物所有人在为抵押权登记申请时应如实申请，不得有欺诈行为，若发现有类似的行为则抵押物的所有人将受到相应的制裁。此外，若抵押登记机关与申请人串通进行虚假登记或出具虚假登记证明文件而给善意第三人造成损害，登记机关和当事人均应依其过错的严重程度而承担刑事、行政或民事责任。
（三）实行登记的实质审查
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