时间：2023-08-31 09:21:03
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇公益项目风险分析及对策，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：PPP融资模式 地方政府 债务风险
在经济高速发展当下，不可避免的存在债务危机，也是影响经济复苏的重要因素。我国在2009年金融危机洗礼后，地方政府提出了高达18亿元的投资计划，促使地方政府债务规模巨大，且增长率飙升。地方政府债务是一把双刃剑，在拉动民生建设，累积经济增长资本的同时，风险也不断累积。
一、PPP融资模式概述
（一）PPP模式的定义及优势分析
PPP融资模式是一种新的合作方式，是对公共部门与私人企业合作融资模式的简称，主要指政府和企业就某些项目，包括基础设施建设、公益项目等，达成的相互合作意识，能够最大化的实现预期效果。它同传统的融资模式相比较而言，能够将项目合作风险分摊，通过新的资金来源，提高公共服务效率，增加经济收入，推动城镇化建设，有效的化解地方政府债务风险，最终实现政府、企业的双赢局面。当然，PPP的形式多样，包括管理协议、BOO/BOT/BLT/BOOT、运营维护协议、非公共机构拥有等，与BT、BOT存在明显的差别，它更注重项目管理，贯穿于整个项目建设管理运营过程，无论是项目前期科研，还是项目立项都全程参与。这样一种新的融资模式，促进了政府企业对项目的参与，使得双方在长期合作中信息更加对称。
对于政府而言，采用PPP融资模式能够有效降低基础设施建设的公共开支，通过引进社会资本来环节地方政府债务风险，同时政府利用PPP模式还能够提高项目运作效率。据相关数据统计，截止2013年6月，我国省市县三级地方政府债务达17.89万亿元，较2012年增加12.6%。2014年的偿付债务占21.89%，也就是地方政府需偿还的债务金额增加至2.4万亿元。这就需要在PPP模式下身兼发起者、监督者、管理者的政府，积极探寻化解地方政府债务风险的途径。而对于PPP融资模式下的企业，这是一个最佳的分享城镇化红利的契机，可以最大化的利用自身的优势，将资金、技术、管理等投入项目建设中，与公共部门共同承担项目风险，获得更多的收益。
（二）PPP模式存在的风险
当然在政府大力支持下蓬勃发展的PPP模式也不是绝对成功的，因为系列因素也会给地方政府带来一定风险。通常PPP项目常见的风险有3种，金融风险、市场风险与政策法律风险，根据风险属性、数量的不同，可以从政府、项目企业、发起人三个不同主体的角度进行风险分析。而在进行风险分析的过程中，涉及涵盖了风险角度、变量、主要风险、解决措施等多方面，利于更好的化解风险，保证项目的顺利进展。
二、应对地方政府债务风险的措施探讨
（一）关于PPP模式下金融风险的应对之策
金融风险是PPP融资模式背景下不可忽视的风险，也是地方政府债务中常见的风险之一。为了更好的解决金融风险，政府可以通过设立融资基金或是提供中央财政支持等措施来介入项目建设，使得融资更加的便利可行。当然政府的资金提供促进了项目建设的顺利筹备启动，也有效的降低了融资成本，待项目步入正轨后，政府的融资基金就可以逐渐退出项目建设，确保政府、发起人、项目企业三者间承担的金融风险公平。
在出现通货膨胀、利率风险等我问题时，政府也可以采取相应的对策来加以防范，如：根据物价变动指数调整合同、建立亚UN期利率协议、期货等，有效控制器对项目的影响，最大程度的规避项目的金融风险。当然政府在给予PPP模式最大资金支持时，也需要结合财力状况成立担保有限实体，避免项目风险转化为政府财政风险。
（二）关于PPP模式下市场风险的应对之策
为了应对PPP融资模式运营中的市场风险，最主要的就是做好项目可行性调查分析，结合PPP自身的优势特点，有针对性的选择适合的项目。从国际PPP模式经验来看，适合的项目都具有几大特点，包括具有稳定的未来现金流，行业波动性较小，需求稳定等。因此，结合我国国情实际，适用PPP融资模式的项目多为基础设施建设和公益项目，如：城市轨道交通建设、养老医疗设施、水电气供应项目等。在进行项目可行性调查分析时，最大化的考虑是否物有所值，对资本结构、融资成本、预期利润、风险分担、项目效率等进行全面综合的评估。
（三）关于PPP模式下政策法律风险的应对之策
政府政策法律随着市场环境变化而改变，是造成PPP融资模式出现政策法律风险的主要原因。为了进一步应对解决这一风险问题，作为PPP模式重要组成者的政府可以出具相应的承诺和担保，以确定政策法律的连续稳定性，并提出政策变更时的补偿救济之法。首先，政府部门吸取外国实践经验，并结合中国实际完善相关的政策法律体系，通过制定相关政策法律，为社会资本提供最佳保障，以吸引更多民间资本。这样不仅能充分调动企业的能动性，还能避免政府因现金流量过大造成的丈夫债务风险。
其次，需要制定PPP融资的指导标准，将项目设计、融资、建设、施工等各个环节职务明确规定，提前预防可能出现的争议纠纷，约束PPP模式政策法律风险。同时，要进一步建立完善风险分担机制，使项目建设的参与者公平的承担风险，如：政府主要承担政策、法律、政治风险；企业承担技术、运营风险。当然，在进行风险承担划分时，也要根据其风险的大小获得相应的回报，才是真正的公平原则体现。
三、结束语
综上所述，PPP融资模式是实现地方政府债务风险化解的一大途径，推动了城镇化建设的进度，受到越来越多的关注。但是在实际操作过程中，还需要最大程度的考虑金融、市场、政策法律风险等，寻求最佳的解决之道，循序渐进的推进PPP融资模式的多方应用。
参考文献：
[1]王亚芬.我国地方政府债务风险的现状和防范对策研究[J].科技促进发展，2011（9）：57-61
[2]谢琳璐.PPP融资模式结构的风险分担探讨[J].现代经济信息，2014（21）：338
[3]杜莹冰.新时期我国PPP融资模式问题研究[J].行政事业资产与财务，2014（33）：108-109
关键词：工程项目；风险管理；组织结构；防控措施
中图分类号：TV 文献标识码：A 文章编号：
近年来我国水利工程建设项目数量日益增加，大量项目的建设极大地加快了城市基础设施建设的步伐，同时也促进了我国城市经济的发展。因此，合理地对水利工程项目的风险进行有效的防控是当前水利管理人员亟待解决的难题。从而充分发挥出工程项目的经济效益。
1水利工程项目风险与风险管理
1.1水利工程项目风险内涵与特点
水利工程风险主要包括人为性风险和自然风险等。根据本文分析的内容看，除不可抗外力风险外，主要包括：
（1）技术风险。在水利工程建设前、中、后期，由于合同管理、图纸设计、数据计算、投资概算等个人或组织技术环节疏漏或失误所造成的风险。
（2）人为性风险。利用市场差价、擅改发票，多算工程量、伪造交易单据、贪污受贿等所造成的质量行为。
1.2水利工程项目风险管理及其重要意义
首先，有利于减少风险发生的频率。利用风险管理理论，在水利工程建设中，可采取依靠观察、调研、实地勘测、采访或参考有关资料、咨询专家、广纳建议、咨询有关法规、召开研讨会等方法，结合项目建设全过程，制定出面对既发、未知因素导致的风险预控之道。
其次，工程项目风险管理是管理的一个过程。在风险管理中，我们应用管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，科学地估计风险大小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。
最后，工程项目风险管理利于节约项目成本。在科学的风险防控行为中，可减少风险发生概率，降低风险水平，节约项目成本，提高工作效能。
2水利工程项目风险管理的困境与影响因素分析
2.1风险管理意识的缺失
一是水利行业在政策引导方面风险管理意识缺失。根据本地市场生态环境和经济发展的宏观战略制定科学的发展规划，同时对专业化风险防范技术缺乏专业研究和重视；二是对于水利工程的风险度以及工程进度等工作的核定过多依赖评级结果，对资金的运用概算缺乏科学手段予以审计，对风险的判断、预警也难以及时、到位，监督职能发挥不足。
2.2组织结构的不完善
基于水利工程项目风险管理的角度，项目法人来源、审计工作非客观性、日常考评的权威性流失、信息屏蔽时有发生，这一切都会导致风险发生。
（1）项目法人由内部产生
从项目法人尤其是公益型水利公司的项目法人的产生程序来看，项目法人产生具有很大的非市场因素，它是行政领导部门主持建立的国家独资公司予以产生，其竞争市场的范围仅限定在体制内而非面向整个社会。
（2）内部审计的非独立性
独立性是指内部审计人员独立于他们所审查的活动之外，是内部审计工作的必要条件。目前，公益型水利建设项目法人比较普遍的组织形式是由综合部门、计划合同部门、工程建设部门、财务部门组成。在这种组织结构中，缺少了一个独立的内部审计部门。
（3）信息共享与整合程度低
目前，在公益型水利建设项目的建设与管理中，信息管理方面主要的问题是横向信息不能有效整合和共享，不利于资金控制，自然会产生投资风险。
2.3概算制度的僵化
首先，概算制度的僵化会增加工程的风险系数。一方面，若严格遵守概算，就有可能导致承包方偷工减料，压缩成本，有可能诱发安全风险；如果不加以控制，客观上就有可能鼓励承包方肆意挥霍，铸就成本浪费和寻租的风险。
其次，概算制度的僵化会设置寻租机会。如上所述，概算制度成了一种僵化的制度安排：作为水利管理及执行主体难于处理的一条刚性规定；同时有的施工主体会利用制度僵化的现实创造寻租机会。
2.4抵御风险必要技能的缺失
（1）合同风险。合同是阻止他人侵犯，保护己方利益的法律依据。一般说来，风险常常位于合同款项和合同管理。
（2）承包商风险。现代工程规模大，功能要求高，新技术、新工艺层出不穷，所有这些对工程管理提出了更高的要求。
（3）市场诚信风险。为了达到不支付或少支付工程款的目的，在合同签订期百般干扰、合同执行期间要求苛刻、故意刁难承包商，滥用权力，实行罚款或有意拖欠工程款是一种常见的缺乏诚信的不良市场行为。
（4）投资风险。常见的表现形式为：业主的经济情况变化无力支付工程款，使工程被迫终止：不可抗拒的外力导致投资回馈难以落实；物价因素和货币风险所引起的困境在承包工程中经常出现。
3完善水利工程项目风险防控的对策
3.1增强风险管理意识
在水利工程领域，首先，管理者要有风险管理意识，要改变原来注重上级要求和关系协调而淡化风险管理的观念。其次，应把水利工程项目风险管理作为项目管理的一种常态，进而把风险管理塑造为一种常态文化。在水利工程风险管理框架构建的过程中，注重全局，强调整个流程，即关注全面的风险管理范围、完整的风险管理体系、全程的风险管理过程、全员的风险管理文化”。
3.2完善风险管理组织结构
（1）由市场选择项目法人。现在很多地方水利工程项目法人选择采用的往往是非市场行为，具体说即项目法人在水利系统内部是市场竞争，系统之外的单位极难有资格竞标。从这一点可以看出，项目法人选择实际上是内部产生，而在系统内部，基本上运行的是一种市场竞争，即竞标是一种有限的市场行为。这种内部产生项目法人的非市场行为实际上是一种垄断行为。
（2）内部审计独立性
为保障内审的独立性，理应从制度设计上予以完善。首先，内审人员的地位问题。只向最高管理层负责，使他们脱离利益相关者，以公开公正地展开工作；其次，组织内部理应以正式沟通的手段向所有公司的人员宣布内审人员的任命，逐步走向内部审计职业化之路。
（3）信息共享
在水利工程部门，用制度形式保证信息标准化和规范化，以落实信息公开、提高信息资源利用率，避免在信息采集、存贮和管理上重复浪费，使不同层次、不同部门信息系统间理应做到信息和信息产品的交流与共用，以便更加合理地达到资源配置，节约社会成本，创造更多的财富之目的。
3.3科学应对超概算问题
对于该领域的问题，需从设计单位、设计人员选择上入手，注重概算编制，积极推行限额设计，加强对施工单位的监督管理，只有把整个流程上的工作做到位，落实好，概算的编制才会最科学，从而最大限度地消减该种风险。
（1）初步设计概算。在设计人员的选择上，理应选择具有一定施工经验的设计人员；或在设计初稿交付之前，从实践的角度提出一些可行性建议；其次，强化技术问责，严加管理，并且对不科学设计的技术人员进行技术问责，并统一惩戒标准，从源头抓起。
（2）设计概算编制。概算编制的质量问题，主要是针对编制依据，编制深度、编制内容三点主要问题落实质量管理，以便防患于未然。
（3）积极推行限额设计。此制度要求设计人员必须熟悉建筑材料预算价格，树立强烈的工程造价控制意识，导致的返工费由设计单位自负，这种制度设计以刚性的规定要求责任到岗、责任到人。
（4）加强对施工单位的监督管理。为控制概算，一要严格执行招标投标制；二要贯彻执行建设监理制度；三要健全设计变更审批制度；四要严把工程结算关，以实现科学合理的施工组织，保证工程质量、控制均衡进度、节约建设投资。
3.4加强抵御风险的各种技能培训
（1）合同风险管理。在水利建设的合同条款中，首先要注意合同内容规定。项目的管理者必须具有强烈的风险意识，一定要从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款，对项目可能遇到的风险因素有全面深刻的了解，稍有不慎，风险将给项目带来巨大损失。
（2）帮助承包商规避风险。首先，“承包商要采取技术、经济和管理的措施，对风险大的工程派遣最得力的项目经理、技术人员、合同管理人员”其次，对风险大的合同，承包商可以提高报价中的风险附加费；采取一些报价策略降低或转移风险，通过谈判，完善合同条文，双方合理分担风险。第三，工程保险是业主和承包商转移风险的一种重要手段。在开始水利工程之前，必须要落实工程保险。
（3）以法律合同防范市场风险。市场中诚信缺失所造成的一系列风险只有用制度的力量才可以防控。首先，针对具体风险，经过独立性强的中介予以制定合同，对有可能出现风险的方面予以法律界定和风险防范；其次，针对具体的业主、监理、承包商等主体责任予以列举式合同编制，从而为风险制定防范性制度保障。
（4）防范投资风险。主要表现在增强项目管理的风险意识及风险管理理念的普及和宣传，有步骤、有计划、有重点地开展水利工程项目专项执法检查，把检查结果作为考核评优的依据；建立完善以项目法人制为核心建立完善的招标承包制、合同管理制和工程监理制，完善防控机制让各方各尽其责。
4结论
风险管理水平是确保水利工程项目顺利开展和促进经济发展的重要举措。目前，我国水利工程项目风险管理仍存在许多问题，影响到项目的经济效益。同时开展抵御风险技术培训等相关活动，并不断完善项目风险管理组织结构，以此提高水利工程项目风险管理水平。
参考文献
关键词：林业；可行性研究；问题；对策
中图分类号：F316.23 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）012-000-02
“工程”一词在林业上使用频率很高，但与建筑领域的“工程”比较，显得有些见拙。根据笔者多年参与林业项目可行性研究报告编制工作， 结合宁夏林业建设的实际，谈谈建筑工程造价对林业可行性研究的借鉴及应用，找出林业可行性研究报告编制中存在哪些问题，提出弥补的对策和措施。
一、现状及特点
宁夏林业是以生态建设为主的基础产业，生态效益是巨大的，肩负着建设和保护森林生态系统，保护和恢复湿地生态系统，治理和改善荒漠生态系统，维护生物多样性和弘扬生态文明的重要职责，处在首要的地位，社会效益主要体现转移农村富裕劳动力，而经济效益不明显，建设投入与经济产出悬殊较大。
1.现状。宁夏地处干旱和半干旱地区，三面被腾格里、乌兰布和、毛乌苏三大沙漠围合，属典型的土地沙漠化类型。据统计，全区有13个县、40多个乡镇、600多个村庄、13.2万公顷的农田、121万公顷草场遭受沙化危害。境内分布有贺兰山和六盘山两大主要山脉，是国家级自然保护区、风景名胜区和国家天然林保护基地。贺兰山是中温带半干旱―干旱地区山地生态系统的典型代表，六盘山是重要水源涵养林基地。
2.特点。表现在四个方面：一是生态公益性建设周期长、见效慢、经济效益不明显。二是林业工程点多面广，投资大，周期长。三是造林季节性强，不可预见风险因素多，受地形、地质和水文、气象条件影响大，森林易遭受火灾和病虫害危害。四是营造林工程单位面积投入标准低，国家投资和各级财政配套资金主要用于种苗补助，其他如整地、种植、管护、抚育主要依靠群众投入。
二、作用
林业工程建设分为项目建议书阶段、可行性研究阶段（世行项目增加预可研阶段）、作业设计阶段、造林施工招投标阶段和工程竣工验收阶段，其中可研质量的高低，对整个工程至关重要。在项目管理中，可研的作用体现三个方面。
1.可行性研究是林业项目投资决策的主要依据。林业工程可行性研究要阐述项目建设的必要性和建设条件，要明确工程建设目标和技术指标；要重点阐述营造林或非营造林项目、公益林或商品林项目建设方案，针对性提出选址、布局、技术、辅助设施方案，对于林产工业项目要在职业卫生、节能节水、安全消防等环节作进一步分析；要结合项目实际，找出项目风险点，加以辨识和识别，分析成因，提出防控措施，做好市场调查，力求使估算符合实际。
2.可行性研究是建设单位资金筹措的重要依据。针对商品林项目或林产工业（葡萄酒庄）项目，林业工程可行性研究要在现金流量、资金时间价值、营业收入、营业税金、利润、基准收益率确定、盈亏平衡分析、敏感性分析、融资方式、债务筹资、费用效益分析、成本效用分析方面做深入分析。这一章节内容与建设方案构建了可研报告支撑骨架，是政府项目财政预算和社会融资的依据，也是银行及担保部门资金借贷审核的重要依据。
3.可行性研究是林业工程合同履约的必须要件。在土木工程等领域，国家工商管理总局与建设部等部委局早就颁布施行一系列规范性合同文本，如勘察设计合同示范文本、施工阶段合同示范文本、委托监理合同示范文本、设备采购合同示范文本等。这些文本由合同协议、通用条款和专用条款三部分构成，对合同履行监督、工程质量、纠纷解决起到严格规范约束作用。而在林业领域，除外援林业项目参照合同文本外，几乎没有颁布过林业合同规范性文本。因此，现阶段林业项目可行性研究是项目合同履行的必须要件和重要补充。
三、问题及对策
有的项目虽然竣工，但效益不理想，达不到预期的生态效益、社会效益和经济效益，造成这种情况的原因很多，但主要是宁夏林业工程造价制定工作滞后。
1.问题
（1）可行性研究涉及相关学科还不宽。在经济社会发展过程中，每一个行业的成长都与其他领域有着千丝万缕的联系，林业工程也不列外，造一片林子，就会涉及到水利、道路、桥梁、建筑物等。拿到一个咨询项目，首先要选择由林学、水利、土木工程、经济学方面专业力量组成一套“专班”。但在实际工程咨询中，往往是清一色的林学人员，难免存在顾此失彼。
（2）可行性研究深度还不够。林业项目与土木工程项目相比，深度显得不够。表现在项目风险与不确定性分析不完整，财务评价和国民经济评价不完整，文字描述的多、量化数据的少。
（3）可研报告核心内容偏少。公益林项目可研报告内容一般由项目概要、项目基本情况、项目建设的必要性和可行性、项目建设内容、投资估算与资金筹措、效益与风险分析、保障措施和结论组成；商品林项目可研章节上有所变动，诸如建设条件、市场分析与销售方案、项目管理与组织运行、环境影响评价和效益分析。个别咨询项目，建设方案内容较其他篇章阐述的不多，财务评价、经济效果分析的内容偏少，有的一带而过。
（4）可行性研究缺乏独立性。从部分可研报告上看出，往往站在咨询者自身利益的角度，投业主所好，掩盖矛盾和风险，为“可行”而研究。如有的有意压低建设投资额，降低投资估算；有的有意压低经营成本，提高经济效益；有的不分析风险，或有意降低风险。有的低估投资预算，高估收益，夸大技术和产品的先进性，缩短建设期和效益回收期。
（5）林业工程造价制定滞后。2008年国家林业局首次出台了《防护林造林工程投资估算指标（试行）》，宁夏至今还没有形成自己的林业工程造价，尚未建立林业工程量清单计价体系。
2.对策
（1）搞好林业项目市场预测。在“互联网+”的时代，经济呈现全球化，只有“去库存、去产能、降成本”，才能更好的适应市场，通过对市场的容量、价格、竞争格局的调查、分析和预测，确定商品林或林产工业在市场中所占的份额。市场调查要把握住需求、供应、消费和竞争者调查，市场预测要重点解决好商品林投资方向、产品方案、生产规模和价格预测。要运用SWOT分析方法，结合项目自身实力，分析外部环境带给项目机会和威胁，制定最佳的建设方案。
（2）做好林业项目财务评价分析。针对公益林项目，财务评价的目的是解决项目的盈利能力，针对商品林项目，财务评价的目的是解决项目财务的生存能力。分析评价分为准备、融资前的分析、融资后的分析三个阶段。在准备阶段要编制建设投资估算表、流动资金估算表、营业收入、营业税金及附加估算表；融资前分析要编制项目投资现金流量表，计算项目投资内部收益率、净现值和项目投资回收期，根据分析结果，如果项目效益符合要求，考虑融资；如果项目效益不符合要求，就要修改方案设计；融资后分析，要编制项目总投资使用计划与资金筹措表和建设利息估算表，编制项目资本金流量表和投资各方现金流量表，计算财务内部收益率指标。找出敏感性因素和风险等级，提出防范和降低风险的措施。
（3）重视林业项目风险与不确定性分析。生态造林、经济林栽培和葡萄酒庄等项目受自然条件和市场竞争影响较大，具有一定的风险和不确定性。通过产品生产收入和造林抚育、苗木栽培、设施投入和土肥水管理环节费用与产量之间变化关系，找出盈利和亏损之间的转折点，盈亏平衡点越低，表明项目盈利的可能性越大，反之越小。林业项目风险主要来自市场风险、技术风险、财产风险、责任风险和信用风险，通过风险识别、风险估计、风险评价、风险决策和风险应对，有目的进行风险回避、损失控制、风险转移，避免投资决策失误。
关键词：PPP（publicprivate partnership）；合作伙伴；公共基础设施项目；研究评述
中图分类号：F062.4文献标识码：A文章编号：1001-8409（2013）06-0006-04
1引言
PPP项目是实现公共项目建设资金的融资模式，也是公共产品的一种供给方式。PPP模式是伴随着公共项目需求的多元化而产生的私人部门和公共部门合作。早在17世纪英国领港公会和私人投资者合作建造灯塔[1]，开始了公共项目公私合作的实践。英国财政大臣肯尼斯·克拉克为了提升基础设施水平、解决公共服务的资金匮乏和公共部门缺少有效性及资金效率等问题，率先提出“公私合作”的概念。1984年我国以BOT（Build-Operate-Transfer，建设-运营-移交）方式建设的深圳沙头角B电厂是我国尝试实践基础设施公私合作的标志。
近年来，我国学术界形成了大量可供借鉴的研究成果，但至今PPP概念的认识仍存在多种解析，难以形成有效的制度。研究内容侧重于风险与利益分担，方法研究实效不足；研究范围广泛，政策促进的运行机制不足。因此，结合我国的制度背景，探索我国公共项目公私合作模式的本质、理论基础和实现途径，对进一步推动我国PPP理论研究和制度创新具有重要意义。
2PPP概念及特征研究
2.1国外PPP定义研究
PPP即公私合作伙伴。西方发达国家在PPP项目推广方面建立了成熟的制度体系，得益于理论研究与实践经验的结合。理论研究成果主要从4个角度：一是关系性合约理论，Tony Bovaird认为PPP是新型的合作伙伴关系及联盟，与交易契约关系是有区别的，具有关系契约的特点，相应的治理方式也应吸收关系契约的治理原则。二是从交易成本经济学角度，Michael Essig和Alexander Batran提出了PPP交易成本的作用和关系合约中信任的重要性。三是产权经济学观点，Peter Scharle提出了私人部门参与政府提供公共产品的产权是怎样起作用的，即何种产权安排导致联合剩余最大。四是把PPP看作一个社会博弈，Grout认为把PPP的现象、经验和讨论放到更广的博弈视角的环境中，有利于更好地理解。
基于理论研究成果和丰富的PPP项目实践，各国对PPP的科学内涵解释，如加拿大PPP国家委员会的定义：PPP是指公共部门和私人部门之间的一种合作经营关系，它建立在双方各自经验的基础上，通过适当的资源分配、风险分担和利益共享机制，最好地满足事先清晰界定的公共需求；联合国培训研究院的定义：PPP涵盖了不同社会系统倡导之间的所有制度化合作方式，目的是解决当地区域内的某些复杂问题；标准普尔认为PPP是公共部门与私人部门之间长期合约关系的媒介，包括风险分担和多部门之间的专有技术人才和融资共享，从而达到理想的政策结果。
PPP概念的本质在于：①明确了PPP是公共部门与私人部门之间的伙伴关系，是PPP区别于其他项目融资模式的关键点。②定义了这种合作伙伴关系是关系性的契约形式，契约实现的是公共需求目的，而非单纯的商业利益关系。③提出了PPP项目公私合作的实现，需要有长期的、有效的公共政策或制度的规范。④明晰了公共部门和私人部门合作基础是基于共有产权关系以及合作期间的资源配置、风险分担和利益共享，实现公共项目理想的政策结果。
2.2国内PPP概念内涵解释
我国城市公共项目建设的传统模式一直是由政府行政指令性管理，从项目立项、建设到运营都是由国家或地方政府部门统筹管理。改革开放以后，1999年深圳沙头角B电厂顺利移交，实现了基础设施BOT项目融资；2000年我国颁布了“建设项目业主制”；2005年试行了政府项目“代建制”等系列体制的改革；2008年成功运用PPP模式实现国家体育场馆建设与运营等，不断深化了公共项目投融资管理体制改革。迄今为止，对PPP的认识及解释一般借鉴国外释译，我国学术界对于PPP的概念仍有歧义，如表1所示。
概念解读的差异性客观存在，有人译为“公私合作经营”、“公私合作关系”和“公私伙伴关系”等，但对公共项目而言，“公私伙伴关系”解释更适合PPP运营特征。重要的是需要明晰我国混合经济体制下的“伙伴关系”结构，即中国式伙伴关系的特殊性与国际通用惯例的有机统一。伙伴I是我国“公共部门”发起主体或投资主体，包括政府及政府管理部门、公用事业部门、事业单位等；伙伴Ⅱ是我国“私人部门”投融资合作主体，界定为企业集团、公司或个人等；伙伴Ⅲ是监督主体，包括社会公众、专业咨询组织和政府监管人。概念的另一个核心点就是“合作模式”，即2010年国务院 “新36条”中明确提出“鼓励和引导民间资本”参与基础设施建设。为此，公私合作将通过企业与政府签订的协议或合同文件实现，通过专业的、系统的合约制度安排确认伙伴关系，提高公共项目的资源配置效率或生产力，实现公共项目的“物有所值”[8]。
因此，中国的PPP概念是：公共部门和私人部门为提供公共产品或服务、实现特定公共项目的公共效益而建立的项目全生命期关系性契约的合作伙伴、融资、建设和经营管理模式。
2.3PPP的本质
本质是指事物所固有的根本属性。PPP项目基本的活动是对公共工程项目以关系型契约方式合作融资、合作建设、共同经营和项目移交的全过程。王守清认为项目融资专指狭义的项目融资，即“通过项目融资”，而非广义的为项目融资。韩颜超认为PPP 项目的本质是公共部门和私人部门选择集扩大的过程，也是公共部门和私人部门之间进行优势能力交换的过程。李晓东认为其本质在于公共部门和私营部门间实现优势互补的过程，同时也是基础设施建设中公共部门与私营部门相对参与程度实现帕累托最优的过程[9]。PPP的产生源于“公共项目”（Public Project）供给的基本属性，根据C V Brown和P W Jackson的观点，社会物品可分为公共物品（Public Goods）和私人物品（Private Goods）两类，公共物品来自于公众需求，因此必须由政府提供。正是由于形成了政府提供的公共项目，公共产品的经济特性体现在公共项目的自然垄断性、公益性、公共产权属性和外部性。
认识PPP本质的目的不在于它如何提供公共项目，而是在这种提供方式下如何实现满足公众利益的最佳效果，即PPP实现了政府资源和社会资源式的零和竞争，相比有很大的优势[11]，厘清PPP项目合作中形成的复杂的契约关系和保障PPP项目成功的系列法律法规、管理机制、激励机制、合同体系等在内的制度框架创新。
因此，我国PPP的本质一方面包含公与私的内涵，另一方面包括合作主体广泛性的外延。在合作本质上，通过建立新型的伙伴契约关系，在规范的合作规则和运行机制下，为公众提供公共产品或服务，从而形成一致和明确的PPP定义，为政府促进PPP项目的政策制定、机制设计和管理体系建设提供理论依据。
3PPP项目风险与分配研究
PPP项目投融资决策成功的必要条件之一是设计合理的风险分配和风险分担。由于PPP项目通常都是投资规模大、技术复杂、建设周期长、涉及面广、发挥社会效益长和社会公众影响大的公共工程项目，因此PPP项目融资风险与分配研究十分重要。
3.1风险管理及评价方法研究
公私双方合作存在明显的利益冲突，是PPP项目产生风险的基本因素。崔军归纳了项目融资风险要素的主要风险类别及风险承担的原则。王要武、孙成双提出了动态项目风险管理框架。金德民提出的项目风险集成管理模式具有现代风险管理意义。PPP项目风险评价方法研究始于近几年，李胜等运用模糊综合评价法对BOT项目风险进行评估。刘晓君等根据TBT原理，提出对基础设施项目的投标风险、财务风险、建设风险、市场风险和投资环境风险进行有效管理的若干措施；陈玲在专家打分法、统计概率法等风险分析论述的基础上，提出了基础设施项目风险的基本管理程序；尹贻林在PPP项目风险分担研究中提出风险分担方法主要有矩阵法、类比法、统计分析法和数学模型法。
3.2风险分担研究
国内学者从不同的角度研究了PPP模式运用过程中的各种风险及合理分配问题。王守清在其研究中提出的风险分配观点具代表性，论证了我国PPP 项目外汇风险、政治风险等的主要表现，提出了PPP 项目风险分担的三条原则，对公共部门和私人部门谈判PPP项目具有实际指导作用。李启明提出了风险分配的9 条原则。尹贻林认为PPP项目的风险分担通常是在若干主体之间通过风险转移的方式进行，主要是通过复杂的合同安排来实现，同时指出了PPP 项目风险分担研究存在的三个薄弱环节，即风险分担的过程评价、风险分担比例的确定以及风险分担与其他方面的关联关系。
以上研究表明：第一，研究都是将公私合作作为统一模式，不区分公私合作中所有权不同的具体形式，特别是不同模式之间风险分配有怎样的异同[10]，仍有待深入探索具体规则。第二，PPP项目是现代关系性契约形式，而非单纯的商业合同。第三，风险评价方法研究注重理论上可行，但实践的简便性、操作性和实用性不足。第四，对政府宏观政策性风险研究以及如何推进政府有效的PPP项目公共政策与创新机制研究程度不够，成为有效推进PPP项目的主要矛盾。
4PPP项目治理理论研究
国外项目治理的概念是秉承Williamson的交易成本经济学框架而提出的。公共项目治理是通过一套制度体系来建立并维持项目交易中的一种良好秩序的过程。至于项目治理的结果，从宏观角度来看即在项目交易市场中营造了一种体制环境，从微观角度来看即在项目交易内部建立和维持了一种良好的秩序[11]。然而，公共项目不同于企业的盈利项目追求利润最大化。公共项目是政府为了满足公众需求而发起的，其追求的是公共利益，其治理目标不能局限于某一方的利益，而应为公共项目众多利益相关者的利益服务，以达到利益相关者之间关系的协调和利益的趋同，从而最终实现项目价值的目标[12]。对于确定的公共项目，治理分为内部治理与外部治理，内部治理的基本特征是以产权为主线的内在制度安排，其治理载体就是项目组织；而外部治理则是以竞争为主线的外在制度安排，其治理载体是市场体系[13]。
我国公共项目治理的主要代表性研究有：尹贻林教授团队从政府、项目公司角度探索了项目治理理论与实践方法，构建了治理模式；丁荣贵教授从管理学的角度更加关注多组织合作项目的治理[14]；沙凯逊教授探讨的是建设项目或者建筑市场制度层面的问题 [15]。他们的研究有效提出了PPP项目公司共同建设、运营和管理的机理、机制和实践方式，为防范合作风险、指导有效合作提供了理论依据。在宏观政策层面尚未开展PPP项目治理机制研究，缺乏PPP制度系统的顶层设计。
国际经验表明，公共项目治理机制是制度控制运行的一种管理模式，主要有三个方面：①政府政策和管理组织机制创新；②建立社会有效的独立监督和公众参与机制；③项目公司内部建立科学的合作治理机制。
5政府管理机制与监管研究
从概念界定到治理研究，政府作为PPP模式中公共利益的集中代表，既是项目发起者和参与者，又是项目的监管者。明确政府在PPP项目全生命周期中伴演的“双重”角色和具备的“双重”职能，是探索政府在PPP项目中定位与管理的前提。
5.1政府的管理职能
我国对特许经营项目及垄断产品定价沿用成本定价辅以价格听证，PPP项目适当价格管制会使社会经济效率提高。赵宇等人讨论了垄断行业进入博弈及其管制绩效评价，管制对社会福利和消费者剩余的影响。何寿奎、傅鸿源在分析PPP项目政府监管现状的基础上，提出健全监管体系、合理确定政府监督边界、科学选择监管途径，以推进公共项目PPP模式的健康发展。
5.2政府的激励措施
任志涛分析了我国基础设施领域公私伙伴关系，研究了信息不对称条件下政府部门和民营部门之间委托—关系的目标函数，并对公私伙伴关系下的激励问题进行了博弈分析。王守清等认为政府激励措施包括政府投资赞助、政府对融资的协助、政府担保、税收减免优惠和开发新市场，私营部门充分肯定各种激励措施的有效性，其中税收减免措施得分最高，政府投资赞助得分最低。
5.3政府的定位
PPP 模式下的参与方主要有政府、私营企业和公众，其总目标是三方满意。尽管三方在PPP项目中所关注的目标有着很大的不同，但三方的目标体系并不是完全独立的，而是交叉在一起，只是三方对同一目标的重视程度不同[16]。因此，政府在PPP项目上必须定位于促进、主导和管理的功能，同时又是参与合作的一方，只有明确政府的目标才能促进PPP项目的实施。
现有研究表明，我国政府参与PPP项目的主体表现在地方政府或政府部门，或政府授权融资平台，是有条件的公私合作，容易形成政府公司对公共资源的垄断，缺乏有效的竞争，不利于PPP项目的可持续发展。因此，PPP项目的政府管理有必要从两个方面进行研究：其一，理论上明晰政府在PPP中的定位、责任和管理主体，科学分离政府的参与者和监管者职能；其二，运行上探索建立中央政府与地方政府层级的PPP政策指南、运行机制和有效的监管机制。
6小结和未来研究方向
6.1小结
我国的PPP研究尽管开始时间相对较晚，但发展十分迅速。在经历了理论引进、经验介绍、初步研究过程之后，近年来针对我国PPP模式的研究无论是在量上还是在质上都有较大提升。许多研究已不再简单停留在理念层面，而是将其应用到公共项目建设实践的理论分析框架中，出现了一些较有深度的研究成果，PPP的研究也因此更趋深入。总体而言，我国PPP项目融资研究与实践持续了10年的历程，在PPP的概念与本质理论分析研究方面已经有了比较清晰的界定；在风险与分配研究方面已经做了比较系统性的研究；在治理理论研究方面开始了初步的尝试；在政府管理机制与监管研究方面已经有了比较全面的研究，但我国公共项目PPP模式的研究尚处于起步阶段，研究的系统性和深入性仍显不足。
6.2未来研究方向
“十二五”期间是我国民生保障、城市建设和社会经济可持续发展的重要时期，因而也是我国PPP项目的重要发展阶段。加强我国公共项目公私合作模式的研究，对于促进我国城市建设发展具有重要的理论意义和实践价值。未来的PPP项目研究主要关注以下几个方面：第一，在市场经济条件下，我国PPP项目合同管理理论与实践合同体系形式的研究。第二，目标利益关系方面，PPP项目中政府、私人部门与公众利益三者间关系的理论梳理值得进一步探索。第三，合作的机制建设方面，政府各层级公私合作机制如何建立。第四，PPP准入门坎研究，即我国对公共项目公私合作过程中所涉及到的私人部门准入的具体条件的论证。因此，理论突破和制度创新不仅是我国实现PPP项目制度化的有效途径，更是为社会和广大公众有效提供公共产品与服务的现实需要。
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【关键词】青海省；高速公路；融资风险
1. 引言
（1）进入“十一五”特别是2008年后，交通部门又紧紧抓住中央实施新一轮西部大开发，扩内需、保增长和支持青海等省藏区经济社会发展等机遇，掀起了高速公路建设新，先后开工建设了倒共、共茶、茶德、德小、当大、大察、察格、湟源至西海、湟贵、阿李、共玉和南绕城11个高速公路项目，建设规模1889公里。据统计，近6年来，全省共计完成交通固定资产投资540多亿元[1]。
（2）2011年，青海省高等级公路总里程突破1400公里，不仅实现了海南、海北两个藏族自治州通高等级公路，而且使省会西宁至戈壁新城格尔木市基本实现高速化。目前，青海省高速公路建设正在火热进行中。“十二五”期间，青海省将进一步完善交通运输网络结构，提高区域主通道的通行能力，加快国家高速公路网、通州高速公路建设，基本实现通州公路高速化，打通与四川、、新疆高速公路的相连通道，力争公路通车里程突破7万公里，高速公路达到3000公里[2]。
2. 青海省高速公路发展及融资现状
2.1 在我国，高速公路具有双重属性，既具有公益性，也具有商品性。首先，作为一项促进国家经济发展的重要的基础设施，它具有很强的公益性。随着我国市场经济体系的建立，高速公路的商品性也越来越受到市场的重视。一方面，高速公路不同于其他商品可以任意买卖，必须由国家进行统一规划和审批，另一方面，高速公路的建设将巨额的流动资产变成了固定资产，因缺少了流动性而产生了各种风险，但是就目前来看高速公路往往要比其他商品更具有稳定的收益。正因为高速公路的这些特殊性，使得高速公路公司的融资有别于其他企业的融资。
2.2 高速公路的融资渠道和融资方式主要有：（l）政府投资，（2）银行贷款，（3）高速公路经营权转让，（4）BOT融资，（5）股票融资，（6）债券融资[3]。
2.3 现在国内高速公路公司融资的主渠道是银行贷款，既包括国有银行也包括世界银行、亚洲开发银行等国外融资机构。股票融资在高速公路建设中也起到了很大的作用。目前我国已经有20多家高速公路上市公司，并且很多公司也在做上市的准备。由于金融体制的不完善，高速公路债券融资一般以短期债券为主，一般是三年以下的短期债券。
3. 青海省高速公路融资风险分析
3.1 高速公路融资风险概念。 融资风险，是指企业在一定的经营状况下进行融资可能面临的风险。融资风险首先表现为损失发生的可能性，其次表现为收益的不确定性。对于经营中的企业来说来说，具体可以表现为融资的失败、筹资成本太高以及达不到预期收益的可能性。一般来说，融资风险是仅指债务风险，因为企业在借入资金之后，就必须按时支付利息，到期归还本金，但却常常因为资本收益率低于借款利率而不能还本付息，这样就产生了融资风险。
3.2 青海省高速公路融资风险分类。
3.2.1 内因性融资风险。 内因性融资风险顾名思义，是指由资金融入方自身的原因造成而产生的融资风险，可能造成融资风险的原因有内部管理不当、融资结构不合理、内部运行机制失误等。
（1）公司管理风险。 公司管理风险就是指高速公路公司的管理存在问题而引起的融资风险，比如缺乏科学合理的决策组织和过程，以及管理实施过程缺乏相应的监督和考核等问题。例如，在高速公路建设过程中可能出现的工程无法或不能按时完工。这种情况对高速公路公司来说就意味着要增加利息支出，延期偿还贷款和错过有利的市场机会等。在高速公路公司运营期间，会出现市场缺乏统一管理等问题，例如现在常见的经营权和所有权相分离的现象，因为经营者不承担还款义务，因此容易出现为了短期目标的实现而忽略了整体的运营计划，预期收入无法实现，最后整条路的获利能力受到影响，不能按时还款或者不能为股东创造更多价值。
（2）债务结构风险。 债务结构风险主要是指由公司融入资金的渠道的多少和各渠道资金偿还期限长短的相对比重出现问题而产生的风险。例如资金来源的渠道单一，会影响到资金使用的长期性，并且融资量也有限，且还款时间比较集中，对于企业来说还款难度自然比较大，很容易出现融资风险。如果公司融资的偿还期限安排不当，比如利用短期借款作为长期资金使用，或者长期借款作为短期资金使用，这样都会使企业的融资成本增加，发展到一定程度就会引起融资风险。
（3）债务规模风险。 债务规模风险是指由于公司负债总额的大小在总资产中所占的比重不当而引起的融资风险。对于企业来说，负债规模越大，利息支出自然就越多，利息支出越多就会导致收益降低，从而企业难以维持以致破产的可能性就越大。同样，如果资金融入方负债比重越高，那债权人的收回资金的可能性就越小，这样作为债务人的企业今后的融资也会受到影响。通常，负债规模越大，融资风险相应就越大。高速公路建设所需资金量较大，建设周期长，对于高速公路公司来说自有资金所占比例很小，因此对于高速公路公司来说就应该更加关注债务规模所引起的融资风险。
（4）运行机制风险。 运行机制风险主要是指高速公路公司的内部机制出现问题而引发的融资风险。首先是人制度可能引发的融资风险。高速公路公司大多数归国家所有，目前大多数公司实行的是所有权与经营权分离的管理模式。这样在人与股东和债权人利益发生冲突的时候，人就有可能牺牲股东或者债权人的利益来维护自身利益。这是高速公路公司中出现腐败问题的很重要的原因，也是增加融资风险的一个主要原因。其次计划体制也是运营机制风险的一个主要方面。高速公路通行费的定价权和收费费率的制定主要是一种政府的计划行为，而这两者又是决定高速公路公司收益的主要方面，收益决定融资，因此这种权利和义务的分离使得高速公路公司无法灵活的控制自己的经营，加大了融资风险。
3.2.2 外因性融资风险 。外因性融资风险是指由于融资主体的外部环境的因素而引起的融资风险，主要表现在经营方式和环境、银行借贷环境、股票和债券市场、自然环境因素、以及社会经济制度等方面。我们可以从以下七个方面进行归纳。
（1）经营风险。 一个公司的经营管理在很大程度上影响着融资风险的产生或者融资风险大小。如果公司经营不善，产生的利润不能应付所要支付的利息，企业就丧失了偿债能力，甚至出现资不抵债的情况，股东和债权人的利益也会由此受损，所以，公司经营风险是融资风险的主要源头。当公司组织结构不健全，决策机制不合理、内部管理存在漏洞和失误，那么经营风险就出现在管理层上。这种经营风险的形成是由于公司的经营机制、管理水平及投资者的决策能力等因素决定的。从对外经营来看，由于缺乏严格的指标和可行的度量标准，出现高速公路在运营期间遭到损坏增加维修成本，或者服务区经营不善降低高速公路的运营效率和服务水平下降等问题。这样都会影响高速公路的盈利，进而影响到高速公路的资金融入。
（2）借贷融资风险。 当公司通过银行进行融资时，就会受到利率、汇率、金融市场变化等融资条件的制约。这些影响因素具有一定的客观性，在企业的能力控制范围之内。对我国高速公路公司而言，银行贷款是主要的资金来源。首先需要考虑的是银行信贷风险。当前我国高速公路公司融资的信贷风险主要表现为公司由于种种原因不愿或无力偿还银行贷款本息，使银行贷款无法收回，从而形成坏账损失，而企业的金融信誉度受损，再融资阻力加大。无法按时还款面临的一方面是需要缴纳滞纳金，另一方面收费权也可能被剥夺，这样的融资风险引起的损失是巨大的。其次是汇率和利率风险。我国高速公路的建设资金有相当大的一部分来源于世界银行，亚洲开发银行和一些外国政府贷款，高速公路经营权转让的受让方也有一些是境外财团和跨国公司，所以我国高速公路建设从资金筹集、设备材料供应和营运都有外资、外币的参与。在高速公路融资的过程中存在着外汇贸易结算风险，资本借款风险，外汇买卖风险以及外汇存量风险和外汇流量风险。利率风险是指一定时间内因利率变动导致企业融资成本或投资收益可能出现的不确定性。利率风险也称价格风险抵押，是指由于利率变动引起企业的资产与负债的市场价值发生变化，首先会导致融资成本风险，从而引起企业融资成本提高，投资收益减少。对于贷款比重较大的高速公路公司来说，利率风险不可避免。
（3）项目风险。 高速公路的项目风险主要分为可控制风险如完工风险、经营维护风险、环境风险和不可控制风险，如政治风险、获准风险、法律风险等。高速公路建设项目资金需求量很大、投资回收期长，收益先递增后递减。高速公路的建设对一个国家的国内环境和国际环境，对法律的完善性和执法程序，对政府的审批程序和审批的公开程度，对知识产权的保护等方面条件都有很高的要求。如果这些外部条件不规范或者控制不当，就会在高速公路项目建设过程中遇到各种政治、政策和法律等障碍，增加管理成本，加大非建设成本的开支，减少获利，增加融资风险。此外，不可控制风险中的经济风险也是一个重要的影响因素，通常见到的经济风险包括价格风险、利率风险和汇率风险等。可控制风险中的完工风险是指在高速公路建设过程中因施工设备问题、作业人员不足、调整原设计方案导致无法按时完工或者是完工后无法达到预期目标的风险；维修维护风险是高速公路建成后投入运营，但因为经营、或者维护技术落后而无法保证正常运营产生的风险。环境风险是指高速公路建设过程中故意躲避环保部门的监管，不经审批擅自开工，而造成的环境污染，影响高速公路的正常运营，进而增加融资风险。
（4）租赁融资风险。 高速公路建设需要大量的资金和技术支持，在建设过程中不仅需要大量的普通设备也需要大量的大型特种设备。在现阶段，我国普遍采用的方式是通过租赁的方式来解决这些专用和通用设备短缺的问题。这就是高速公路建设中经常采用融资租赁。融资租赁是指出租人自己购买承租人需要的设备，然后将这些设备长期出租给设备使用方。这种融资方式的风险在于设备使用时期过长，收取的租金过高，租借期间货币价格变化等原因会给高速公路公司带来一定损失，例如技术落后的风险，利率变化带来的风险等。
（5）股票融资风险。 截止2007年底，在境内上市的高速公路公司有25家左右，在我国高速公路公司和全部上市公司中的比例都很小，在上市公司中占约1%。但是，在高速公路产业中影响很大，这使得我们看到了高速公路公司发行股票融资的发展空间和获利空间。股票融资风险的诱因在于高速公路公司的股票发行数量不当，进行融资的成本过高，发行股票的时机不当，夸大对股民的承诺等。如果高速公路公司经营不当很可能会引起公司股票趋势下滑，影响公司运营，也会增加公司今后的融资。
（6）债券融资风险。 现阶段，我国高速公路公司融资结构中债券融资的比例较小，但上世纪90年代末期，我国曾经经历了债券融资的高峰期，在融资数量上达到了最高点。由于处于摸索阶段，在操作方面欠缺考虑，例如发行债券的公司的信誉考核，发行债券的时机、发行价格的确定、票面利率和还款方式的规划等，结果使企业经营成果遭受到巨大损失。归纳的出，债券融资的风险包括发行风险，可转换债券的转换风险，通货膨胀风险等。
（7）环保风险。 环保风险是指项目投资者可能因为环境保护法而迫使项目降低生产效率，增加生产成本，或者增加新的资本投入来改善项目的生产环境，甚至迫使项目无法持续下去的风险。
4. 结论
结合青海省高速公路发展的宏观国家政策和地方政策，以及自身发展的现实情况，通过对青海省高速公路融资所需要面对的风险进行详细的分类，对内因性和外因性融资风险中的具体类别进行了详细的分析，得出了一系列相应的融资建议。这些融资意见会在以后青海省高速公路的建设的融资过程中起到很好的辅作用，为降低融资风险、提高融资效益、加快青海省高速公路的建设做出贡献。
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[关键词]政府投资项目；代建制；风险；对策
[中图分类号]F270 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X(2012)04-0063-03
2004年7月，国务院了《国务院关于投资体制改革的决定》。在该决定的第三条第五款明确规定：“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位”。这表示国家以法规的形式，提出对政府投资项目推行“代建制”管理模式的要求。
一、“代建制”管理模式
政府投资项目，实际投资人应为全体公民，行使投资决策是国家计划主管部门，工程业主一般为工程使用单位，也是政府部门，代建制企业作为专业化、社会化项目管理机构以项目管理服务(PM)或者项目管理承包(PMC)身份代替业主实施工程项目建设管理全过程或者部分工作。由于代建范围和深度的不同，或者说业主委托职能和赋予职权的大小不同，从而形成了不同方式的代建管理模式。
(一)咨询代建模式
咨询代建模式是代建企业作为咨询身份承担原“建设单位”的部分职能，为业主提供建设管理过程技术和管理服务，业主保留招标选择承包商的权力，并且直接与承包商签订合同，主要合同风险由承包商承担，代建企业的角色相当于国外FIDID体系中的“咨询工程师”的咨询地位，在国内往往要求其具备监理资质并承担监理职能(见图－1)。
(二)管理代建模式
管理代建模式是代建企业作为管理主体承担建设管理全过程服务工作，其身份是业主全权人，而不是咨询方，代建企业通过招标选择承包商并与之签订合同，承包商承担合同风险，代建企业通过招标选择监理机构，行使对承包商的监督职能(见图－2)。
(三)承包代建模式
承包代建模式是代建企业不仅成为建设管理的主体，也成为合同风险的主要承担者，其代替总承包商的地位成为建设主体；业主通过招标方式选择代建公司，代建公司以中标价格作为最高成本限额对业主承担投资风险；代建公司通过招标选择分包商，负责实施建设工程；业主通过招标方式选择监理机构，行使对代建公司和分包商的监督职能(见图－3)。
上述代建管理模式对比，我们可以看到：“咨询代建”的实质是把原来“建设单位”的部分职能向社会化咨询单位转移；“管理代建”的实质是把原来“业主”和“建设单位”的职能向社会化咨询单位转移；“承包代建”的实质是把原来“建设单位”和“承包单位”的职能向社会化咨询机构转移。从治理机构的层次上分析，“咨询代建”模式中代建企业处于从属地位，管理方式和风险分配依然属于传统管理模式范畴；“管理代建”模式中代建企业真正处于建设管理主体地位，业主的绝大部分职能真正实现了委托代建的目的，不足之处在于管理层次重叠，社会化咨询机构和承包企业同时承担合同风险，职责不清；“承包代建”模式中代建企业以总承包商身份承包工程项目，处于建设主体地位，业主的工作多数不能实现真正意义上的转移。
二、“代建制”管理模式的风险分析
2004年以来，全国已有十几个省市相继推行“代建制”工作，取得了一些明显的成效，同时也存在众多的风险，主要涉及项目环境系统风险、项目行为主体风险和管理过程的风险。
(一)项目环境系统风险
目前，国内尚未建立起一套行之有效的代建制管理体系，相关法律法规建设滞后。如代建单位的资格认定、业务规范、对业主的管理办法等缺失都是现阶段代建市场未能走向制度化、规范化存在的问题。尤其是缺乏法律法规的保障，缺乏代建职能定位的依据，政府对代建市场的监管、业主对代建单位的选择、取费标准、代建责任、管理效益的考核等方面的不明确，使项目代建存在众多风险。
(二)项目行为主体风险
项目行为主体产生的风险主要有两个方面：一是政府违反程序的干预；二是代建人技术和管理能力不足。政府工程实行代建制的目标之一就是要解决建设、监管、使用多位一体的矛盾，但在工作过程中，有些项目的建设和使用并没有实现真正的分离。一些业主单位为了部门利益对项目进行干预，这在一定程度上影响了代建单位对项目的管理，也影响了代建单位的积极性和主动性发挥，进而影响到工程项目的顺利实施。建设部建筑市场管理司招投标监管处对各地投资项目实施代建制的调研报告显示，对具备代建资格的单位，无论是总承包企业、房地产开发企业还是监理单位，虽然都具有一定的专业水平，但由于项目管理都不是其主业，代建单位的技术和管理能力总体水平低，造成了代建风险。
(三)管理过程风险
因为存在对项目管理公司的职业道德和技术能力的不信任，以及承担代建的项目管理公司多是技术型和智力型的咨询企业，注册资金少，所以代建制单位签订的代建合同普遍是管理责任大和权力小，承担义务多和收费少。而且大多数地方在实施代建制的相关文件中没有明确设置代建费取费下限和严格的标准，激烈的市场竞争使各代建单位在投标中出现无序竞争的现象，导致代建管理费一降再降，最终产生投资失控，质量降低，进度拖延的风险。
综上所述，由于管理体制的不完善，产生了环境系统风险，它是是其他风险的主要根源，会引起项目行为主体的风险和管理过程的风险，最终将导致项目目标的风险(见图－4)。
三、“代建制”管理模式的风险防范对策
(一)完善“代建制”的法律法规
“代建制”已经经历了近十余年的试点探索，其制度安排主要在《合同法》、《招标投标法》、《政府采购法》和《行政许可法》等法律框架下构建。由于中央政府公益性建设项目代建暂行规定及相关实施细则尚未出台，为此，各地方政府主管部门陆续出台了一些地方性法规。但由于尚未上升到国家法律的高度，因而，一方面，“代建制”本身及代建人缺乏应有的法律地位，另一方面，各项法规之间不配套，甚至相互矛盾，使得代建实施颇有举步艰难之感。因此，政府尽快出台相关的法律法规，明确代建各方的法律地位、权力与责任。同时制定出台代建制管理办法，该办法主要内容应该涉及代建项目单位条件与选择、代建工作内容、代建单位的权利与责任、代建项目执行标准、代建项目报告制度、代建项目的验收与移交、代建项目咨询管理费用标准与支付、代建项目中止与终止等众多内容。同时还应研究和编制项目代建合同示范文本，为代建制的实施打下一个良好的基础。
(二)健全“代建制”的政府监管约束机制
政府监管机制应由一整套制度构
成。我国应进一步完善工程预算审核制度、招投标监督制度、合同变更审查制度、索赔与反索赔审查制度、责任追究制度和舆论监督与举报制度；建立代建单位以及承包商、供应商的资质管理制度；修订专业组织、专业人员工作条例，及职业道德标准。健全的政府监管机制为“代建制”的推行创造了良好的实施环境。
(三)培育工程项目管理公司
由于对代建单位资质要求不严，导致代建单位在代建项目技术方案的确定、设计以及直接的工程质量、安全控制等方面的管理能力明显不足。参照国外项目管理公司的做法，代建单位可以根据业主的需求，按自身的实力和能力，找准自己的市场定位，采用多种管理承包和项目管理咨询方式提供服务，培育企业的核心竞争力。第一，要大力培养和引进既懂经济法规、又精通专业技术、还会进行项目管理的复合型人才；第二，要树立先进的管理理念，不断提高企业科学管理的水平；第三，要细分管理服务咨询业务，可设立各种专业子公司，完成招标、动拆迁、投资顾问等业务，形成代建管理的全方位、全过程服务。
(四)推行工程合同担保制度
工程担保是有利于解决代建单位的逆向选择和道德风险。通过工程保证担保能有效地将信用风险转换到风险源本身，让风险的制造者成为风险的承担者，在主观上消除代建单位不认真履约的动机，增强其履约的自觉意识，降低违约事件发生的概率。因此在代建单位向担保公司申请保函时，担保公司为了避免损失，减少代建单位履约不良的情况，在考虑是否接受代建单位为承保对象及确定保额和保费时，要对代建单位进行严格的资格审查，对代建单位的经营状态进行深入了解，这样通过专业化的资格预审进一步降低逆向选择的可能性。此外，如果道德风险发生后，委托人也可以通过担保人获得损失赔偿，或者由担保人代为履行合同义务，从而极大地降低了风险损失。鉴于工程担保的以上作用，应在政府投资项目中大力推行工程担保。当然，推行工程合同担保需要建立与完善相应的配套体制。
四、结束语
“代建制”项目管理模式是政府投资项目的必然选择。开展“代建制”模式下风险防范的研究，有助于增强政府投资“代建制”项目管理的规范性和操作性，引导项目管理公司开展公平合理的竞争，促进政府投资项目管理工作健康、有序地协调发展，使“代建制”管理模式更好地服务于建筑业的改革开放，增强我国建筑业的国际竞争能力。
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一、总 论
1.项目建设背景
南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区” ，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近c民族园，与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成÷片，建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可，由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。
根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。
该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2.项目概况
(1)项目名称：“佳园二期”项目。
(2)建设地点：A市白龙路。
(3)建设单位：B房地产开发公司。
(4)企业性质：国有。
(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、
装饰材料、室内外装饰。
(6)公司类别：专营企业。
(7)资质等级：城市综合开发二级。
(8)企业概况：B房地产开发公司是独资国有房地产开发企 业，成立于1993年。6年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98佳 园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。
(9)工程概况： “佳园二期”项目占地33333.5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。
(10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值(Ic=15%)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。
3.可行性研究报告编制依据
(1)省计委计投[20xx]X X号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;
(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;
(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;
(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》;
(5)白龙寺片区地质勘探资料;
(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;
(7)省审计事务所验资证明;
(8)A市城市合作银行资金证明;
(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;
(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
4.可行性研究报告研究范围
根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
5. 研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
6.主要经济技术指标
“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。
表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标
序号 项目名称 单位 指标
1 总占地面积 平方米 33333.5
2 总建筑面积 平方米 76100
3 建筑容积率 1.4
4 小区绿化率 % 40以上
5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型100、B型160
联排低层住宅 平方米/户 260
6 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米
7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950
联排低层住宅 元/平方米 3850
8 地下停车库 元/位 7500
9 建设投资 万元 17623
10 每平方米建设投资 元 2316
11 投资利润率 % 17.7
12 全部投资财务内部收益率(税前) % 18.7
13 全部投资财务净现值(税前) 万元 379
14 全部投资投资回收期(税前) 年 2.9
二、住宅市场分析与营销战略
1、当前住宅市场现状
进入20xx年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：
(1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。
(2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。
(3)住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。
(4)房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。
2、A市商品房现状与市场需求
A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，A市目前有26%的市民住房是“单位借房”，约39%属“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
3.“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅’’的表现为：
3.1 住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，A市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60%以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
3.2 商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：
(1)先富者的市场潜力。A市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3%左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次 的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。
(2)商业消费潜力。A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市，发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。由于几次博览 会的成功举办，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市 经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋
旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像 98佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
(3)项目区位市场潜力。“佳园二期”项目位于C民族园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点
户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。
3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。
3.5 住宅开发及开发商向规模化发展
前几年，A市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前A市已有各类资质的房地产开发企业200多个，除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区外，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。A市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。
3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着A市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，A市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1990年A市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，1996年汰到5151元，1997年达到6243元，1997年比1995年实际增长42.4%。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28%增加到1997年的32%，目前这一比例已超过50%，并保持逐步上升的势头。
从以上分析可以看出，“佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园’’等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“佳园二期”市场 定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。
4，当前住宅市场面临的矛盾和问题
目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面：
(1) 商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，A市
空置商品房已达80余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。
(2) 住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。
(3) 市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。‘‘佳园二期”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后将建成1000万平方米的经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有一定的市场风险。
5.营销战略
根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：
5.1 确定项目整体形象
‘‘佳园二期’’ 与“98佳园”地块相连。佳园小区已成功开发，其品牌形象得到了A市市民和政府的认同，在A市房地产市场有一定影响，建立了一定信誉。“佳园二期”处于C民族园片区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，开发继“98佳园”之后又一个精品住宅小区。
5.2 “卖点”分析
‘‘佳园二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：
(1) 小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突
出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。
(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。
(2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高
质量、高水平。
(3) 小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准
档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。
5.3 营销推广策略
高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：
(1)广告宣传策略。
由于佳园小区的成功开发与经营，B房地产开发公司已在A市消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。“佳园二期”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。
(2)促销策略。
1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：①销售准备阶段;②首次公开展销和跟进销售阶段;③二次公开展销及跟进销售阶段;④三次公开展销及跟进销售阶段;⑤扫尾阶段销售。
应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。
2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者;②收入较高或中、高收入的消费者;③驻A市办事机构商用或商住;④其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。
3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传;②内部认购;③人员直销;④举办展销会;⑤集团认购;⑥有针对性(销售对象)的举办展销会;⑦灵活多样的付款方式;⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;⑨售楼现场样板房促销(佳园小区效果很好);⑩其他促销手段。
5.4定价策略
(1)价格定位。
1)根据A市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表3-2。
表3-2 楼盘销售价格情况表
(20xx年1、2月)
序号 名称 房屋类型 区位 地段 最低价(元/平方米) 最高价(元/平方米)
1 红塔花园 多层住宅 市西区 高新开发区 2520 2880
2 阳光花园 高档商住 市南区 滇池路 2480 3880
3 星河明居 高档住宅 市南区 交易会旁 3380 3880
4 宝海豪园 高档住宅 市南区 关上宝海公园 3160 3730
5 盛达花园 多层住宅 市南区 春城路北段 2650 3020
6 钻石豪苑 三层住宅 市东北 C民族园 3200 3900
从A市20xx年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在2480～3880元之间;别墅式高级住宅每平方米3200-3900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。
2)98佳园第一期销售价为2030—2580元/平方米，最高价为3、4楼，最低价是7楼。复式楼砖混结构为2380元/平方米，框架结构为2580—3088元/平方米。“佳园二期”价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在2800～3000元之间，联排低层住宅每平方米定在3500～3900元之间，可研中分别取2950元和3850元，地下停车位每个75000元。
(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠;② 集团购买优惠;③选择购买优惠;④特殊消费对象优惠;⑤其他优惠措施。
(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价;②限期销售优惠浮动价;③正常销售期段浮动价;④其他浮动措施。
(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。
三、项目选址及建设条件
1.项目选址
1999年以后，C民族园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后A市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为A市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。C民族园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。‘‘佳园二期”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。
2.建设条件
2.1 位置优越
“佳园二期”项目建设地块位于C民族园1公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路、昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路一带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多(仅新迎小区就有人口10万人)，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与C民族园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托C民族园一流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。
2.2 交通方便
已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由A市的东、南、西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需10分钟，到火车站15分钟，到A市机场20分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达A市机场。由另一条主干道穿金路可连接A市城市南北方向交通动脉---北京路，并以东西方面交通干线---人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。
2.3 建设厂区“五通”条件具备
C民族园片区市政设施有;道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
供水;设施自来水管网供水。接入干管为DN300--DN800。从佳园一期预留口引入。
供电：D厂有现成的变电所(2*315KV.A)，电源不需重新引入。
煤气：佳园一期建有开闭所，从预留口接入。
地质勘探：该地块与佳园一期相连，相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。
通信：直接由A市市话通信网接入
场地：建设场地为D厂内生产用地，土地平整，需要拆迁。
2. 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
“佳园二期”与’98佳园小区、云山小区、白龙小区、世界花苑构成白龙寺住宅片区，区内商业、教育设施完备，交行、农行、建行在该区均设有营业网点，龙聚商场、新世纪购物广场是小区的购物中心，附近有白龙幼儿园、云山小学等初等教育园地，西南林学院、A市理工大学建筑学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化氛围。
2. 5 土地征用情况
开发土地以定点拆迁方式获得A市D厂生产用地33333.5平 方米，未用转让变更方式办理用地手续。
四、建设规模及功能标准
1. 建筑面积和内容
根据省计委立项批复，佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积76100平方米，其中住宅建筑面积50960平方头，联排低层住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。
2. 功能设施标准
2.1建筑使用功能
20xx年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模"3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展;学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求;公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。
20xx年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发序势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。
根据这一趋势，“佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。
2.2 设施标准
住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《X X省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
(1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。①外墙：高级外墙涂料;②内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉;③顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉;④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪;⑤门窗：高级塑钢窗带纱窗;分户门：复合防盗门;户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门;⑥厨房设施：洗涤盆;⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧阳台：铝合金封闭式阳台;⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。
(2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。
2.3 住宅户型规划
根据“佳园二期” 区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下3种户型：
多层住宅A户型： 每户建筑面积100平方米。
多层住宅B户型： 每户建筑面积160平方米。
联排低层住宅C户型： 每户建筑面积260平方米。
多层住宅A、B两种户型各196套;联排低层住宅39套
以上户型在下一步单体设计时，还应根据消(费对象需求，综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间(卧室(单双人间))、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排
3.工程项目一览表
依据初步规划方案，“佳园二期’主要工程项目见表3-3
表3-3主要工程量一览表
序 号 项 目 名 称 说 明
1 土建工程 建筑面积76100m2
1.1 1.2 1.3 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库 建筑面积50960m2建筑面积10140m2建筑面积15000m2
2 给排水工程 水箱、水池、水泵机房
3 普通消防系统 住宅区
4 变配电工程(强电) 配电房变配电设备
5 照明工程 小区照明
6 通讯工程 普通申话配线(端子接单元口)
7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门
8 通风工程 地下停车库通风
9 闭路电视 住宅区
10 室外工程 室外绿化及部分道路场地
五、建设方案
1.建设场地环境
1.1 地形
建设场地为D厂厂区现状不规则矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。根据“佳园一期” 地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为1901.41—1902.42米，高程差为1米左右。
1.2 场地自然条件
(1)地貌：场地位于A市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。
(2)水文地质：根据“佳园一期”地质勘察结果，场区内地下水位高程为1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。
(3)地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按A市地区标准，设防烈度要求为8度。
(4)地基土工程地质评价：依据《岩土工程勘察规范》(GB50021—94)、《建筑地基基础设计规范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震设计规范》(GBJll—89)、《土的分类标准》(GBJl45—90) 。根据佳园小区地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积(沼)相堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。
2.总体规划布局
2.1 片区规划
A市规划局已对白龙路沿线C民族园片区做过控制性详细划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。
2.2 小区整体规划设计原则
(1)高绿化低密度;
(2)综合服务配套设施齐全;
(3)户型设计适应“升级换代”居住要求;
(4)体现小区独特的整体建筑风格。
2.3 总平面布局
“佳园二期”总平面略呈“T形布局，由4个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与“98佳园小区”内空间视觉相呼应，风格相协调。
2.4 交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口和人口分别设于小区北面主出人口，紧接北面20米宽这域规划路。
2.5 规划指标
根据“佳园二期”初步方案及建设规模，规划指标见表3--4。
3.建筑方案设计
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
表3-4 “佳园二期”项目建筑技术经济指标
序 号 项 目 指 标
1 总用地面积 33333.5平方米
2 总建筑面积 ?6100平方米
3 地下建筑面积(地下停车场) 15000平方米
4 地上建筑面积 61100平方米
其中：多层住宅 50960平方米
联排低层高档住宅 10140平方米
5 建筑层数地上 2～7层
地下 1层
6 建筑总高 7—22米
7 建筑层高地上 2.8—4米
地下 3.6米
8 建筑容积率 1.4米
9 绿地率 40%以上
10 停车 地上 不停车
地下 500辆
3.1 建筑方案总体构思
建设地块紧连“98传园小区” ，背靠C民族园，位置居园区中北部。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区，并与“98佳园小区” 相呼应，与周边建筑环境协调统一。
同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。
3.2 平面设计
(1)住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表3-5。
表3-5 “佳园二期”项目住宅经济技术指标
序 号 指标名称 单 位 指 标
1 套内使用面积 平方米/套 80、128、208
2 住宅标准层总使用面积 平方米 48880
3 住宅标准层总建筑面积 平方米 61100
4 住宅标准层使用系数 % 80
5 套内建筑面积
5.15.25.3 多层住宅A型多层住宅 B型联排低层高档住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260
6 户内平均居住人数 人/户 3.2
7 居住户数 户 431
8 居住人数 人 1379
(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJl00)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。
3.3 立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“佳园一期”和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
4.结构设计
根据“佳园一期”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：
4.1 基础选型及处理
(1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。
(2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。
4.2 上部结构
“佳园二期”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高挡住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构;地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。
5.公用设施方案
本住宅区因与’98佳园相连，可利用部分佳园小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。
5.1 供水排水 ’
水源为城市自来水管网，进水管径为DN200—DN800，由佳园小区预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：
(1)用水标准和用水量。
住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。
(2)给水。
1)设300～500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。建设区内已有水泵房。
2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱(每单元一个)。
3)城市自来水进水管不小于DNl50，设一组水表装置。
(3)室内给水和消防给水系统。
1)室内生活给水：4层以上屋顶水箱给水，1～3层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。
2)普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。
(4)室内外排水。
1)室内污水排放量按供水量的85%—90%估算，约173立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。
2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按A市地区暴雨强度公式计算。
5.2 供电
(1)供配电系统。
1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。
2)供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。
3)主要电力供应指标：设备容量2155kW，计算负荷1657kW，变压器总装机容量2134kV·A。目前厂内配电室变压器装机容量为2X 315kV·A。
4)计量方式：l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。
(2)照明及电力设计。
1)配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电;三级负荷为单回路供电;每户户内设分户箱，按5kW/户计算。
2)照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB 133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯;在通道及转弯处，设疏散标志灯。
3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机;通风空调系统集中联动控制;生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。
5.3 供气
采用城市管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月40—50立方米) ，从98佳园小区预留口接人。
5.4 通风空调
(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器(挂璧式或立柜式)。由住户自行购置(一般不需要)。
(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为4～6次/小时(变配电房按10次/小时计算)。
5.5 弱电设计
(1)小区通信线路由A市市话网直接引入。
(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。
(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式，用五类传输线。
(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。
(5)小区CATV电视系统由A市光纤电视网引入，每用户设2～3个电视用户盒。
(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。
6.消防
(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。
(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。
(3)小区室外按规范设消火栓。
(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。
(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。
7.环境保护
本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理： 、
(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。
(2)固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。
(3) 噪声：设备选型应尽量选用噪较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。
六、项目实施进度安排
本项目计划在两年半(29个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：
20xx年1月20日：项目建议书批复。
20xx年2月23日～20xx年3月：编制可行性研究报告并报批。
20xx年5月—20xx年7月：建筑方案设计。
20xx年8月：综合管网设计。
20xx年9月～20xx年11月：施工图设计。
20xx年12月：报建、领取建设规划许可证。
20xx年1月：工程开工。
20xx年3月：完成投资25%，开始预售。
20xx年8月：主体工程断水。
20xx年12月—20xx年2月：单体工程验收。
20xx年1月—20xx年3月：分项工程验收。
20xx年6月：正式人住。
七、投资估算与资金筹措
1.投资估算
根据建设单位提供的“佳园一期”土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表3-6和附表3-1。
表3-6“佳园小区” 项目投资估算 单位：万元
序号 项 目 开发产品 分期计划进度
成 本 1 2 3 4
1 土地费用 4500 4500
2 前期工程费 647 647
3 基础设施建设费 2054 600 1454
4 建筑安装工程费 7132 1090 5400 642
5 公共配套设施建设费 280 50 100 130
6 开发间接费 109 25 35 35 14
7 管理费用 285 90 90 90 15
8 销售费用 713 50 250 250 163
9 开发期税费 130 130
10 其他费用 544 90 90 364
11 不可预见费 1230 400 500 330
合 计 17623 7142 7949 20xx 522
2.资金筹措
本项目建设资金完全由建设单位自筹，B房地产开发公司使用自有资金8000万元作为项目资本金;按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约9623万元。详见附表3-2。
八、经济效益分析
1.住宅销售价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米2950元;低层联排高档住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售价3001元。地下停车库每个车位75000元，按80%即400个车位销售计。
2.销售进度及付款计划
本项目计划在3年内完成销售，各年销售计划见表3-7表。
表3-7 各类建筑销售计划表(%)
项 目 合 计 1 2
多层住宅 100 15 60
联排低层高档住宅 100 10 60
地下停车场 100 10 60
所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。
考虑小区临时停车的需要，20%的地下停车库车位，用于租赁，由小区物业公司经营和管理。投入经营后第一年60%出租率，每个停车位每月280元;第二年以后出租率为100%，第二年至第五年，停车位每月300元，五年以后每月400元。
3.税费率
本报告采用的各种税费率见表3—8。
表3-8 税费率表(%)
税 费 项 目 税费率 税 费 项 目 税费;
营业税 5 土地增值税 30、40、50超率累进
城市维护建设税 7 公益金 5
教育费附加费 3 法定盈余公积金 10
企业所得税 33 任意盈余公积金 8
房产税(按租金) 12 不可预见费 7.5
4.盈利能力分析
项目在计算期内经营收入22089万元，可获利润总额3132元，扣除所得税1034万元、公益金105万元、公积金210万任意盈余公积金168万元后还有1616万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1215万元，企业所得税为1034万元，土地增值税为380万元，合计缴纳税金2629万元。详见附表3-3—附表3-5。
项目全投资内部收益率(所得税前)为19.8%，在预期可接受的内部收益率为15%时净现值可达517万元，投资回收期为2.9年。资本金内部收益率为13.1%。详见附表3-6和附表3-7。
商品房投资利润率=利润总额/总投资X100%
=3132/17623X 100%=17.8%
商品房资本金净利润率=税后利润/资本金X100%
=2099/8000X 100%=26.2%
5.清偿能力分析
本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。
6.资金平衡分析和资产负债分析
在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，由附表3-9可见，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。
7.敏感性分析
将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，全部投资内部收益率将分别下降至6.3%和4.8%，净现值分别下降至—857万元和—927万元，均为负值;投资回收期则增加到3.5和3.?年;租
房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案6%左右的范围，否则，项目收益风险较大。详见表3-9及图3-1。
表3-9敏感性分析表
序号 项 目 变动幅度(%)
内部收益率(%) 净现值(万元) 投资回收期(年)
0 基本方案 19.8 517 2.9
1 开发产品投资 +10 7.7 —867 3.5
-10 35.3 1901 2.7
2 售房价格 +10 33.9 1961 2.7
-10 6.5 —927 3.7
3 预售款回笼进度 +10 21.1 616 2.9
-10 17.0 246 3.3
4 租房价格 +10 19.9 523 2.9
-10 19.8 510 2，9
敏感因素变动(%)
图3—1 敏感性分析图(全部投资，所得税前)
1一售房价格;2--预售款回笼进度;3一租房价格;
4--基准收益率;5一开发产品投资
8.临界点分析
为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的内部收益率为15%，则项目投资的临界18281万元，增加654万元;每平方米售房价格的临界点为2894元，下降107元;土地费用的临界点为5069万元，增加569万元;售房面积的临界点为70335平方米，减少2765平方米。详见表3--10
表3-10 临界点分析表
敏感因素 基本值 临界点
全投资税前内部收益率 19.8% 期望值 15.0%
开发产品投资(万元) 17623 最高值 18281
售房价格(元/平方米) 3001 最低值 2894
土地费用(万元) 4500 最高值 5069
售房面积(平方米) 73100 最低值 70335
9.主要经济指标
本项目的主要经济指标见表3—11。
表3-11 主要经济指标表
序号 名 称 单位 数据 备注
Ⅰ11.11.2 建设规模房地产开发产品总建筑面积 商品房销售其中：多层住宅联排低层高档住宅地下停车场 出租房地下停车场 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000
Ⅱ123456789 经济数据 总投资 资金筹措 其中：资本金使用预售房款 经营收人 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 土地增值税 万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均
Ⅲ12345676 财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前)全部投资内部收益率(所得税后)全部投资投资回收期(所得税后)资本金内部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1
九、风险分析及对策
1.市场风险分析
(1)从A市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压商品房达80万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。
本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房价每平方米售价为1500--20xx元之间(中低档商品房)，一套建筑面积65平方米的住房平均售价达9.75万元～13万元之间，相当于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，
难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前A市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。
虽然目前A市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。
(2)做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。
2.经营管理风险分析
(1)本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。
(2)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用;降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1%，将比基本方案增加净现值139万元，增长36.5%;反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。
(3)做好物业管理和售后服务工作。
3. 金融财务风险分析
本项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成银行按揭方式;(4)建筑分期付款+银行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。
附表3-1项目总投资估算 单位(万元)
序号 项 目 总投资 估算说明
1 开发建设投资 17623
1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地费用前期工程费基础设施建设费 ’建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用 450064720547570
2 经营资金
3 项目总投资 17623
3.13.23.3 开发产品成本 固定资产投资经营资金 17623
附表3-2投资使用计划与资金筹措表 单位：万元
序号 项 目 合计 ] 2 3 4 5 6
1 总投资 17623 7142 7949 20xx 522
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自营资产投资自营资产投资借款建 设期利息自营资产投资方向调节税 经营资金 开发产品投资其中：不含财务费用财务费用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522
2 资金筹措 17623 7142 7949 20xx 522
2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 资本金预售收入预租收入其他收入借款 固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款 经营资金人民币借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522
附表3-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915
1.1 1.2 1.3 可出售面积(车位)平均售价(元/平方米) 销售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160
2 经营税金及附加 1207 81 443 522 160
2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104
3 土地增值税 380 19 133 171 57
4 商品房销售净收入 20350 1373 7478 8802 2697
附表3-4 租房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 租房收入 152 20 36 48 48
1.1 1.2 1.3 可出租面积(车位) 单位租金(元/车位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100
2 经营税金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64
2.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07
3 租金净收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36
4 净转售收入 339.51 339.51
附表3-5损益表 单位：万元
序 号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 经营收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48
1.11.21.3 商品房销售收入 房地产租金收入 自营收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48
2 经营成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21
2.12.2 商品房经营成本出租房经营成本(摊销) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21
3 出租房经营费用 78 12 21 22 22
4 自营部分经营费用
5 自营部分折旧、摊销
6 自营部分财务费用
7 经营税金及附加 1215 81 443 523 162 3 3
8 土地增值税 380 19 133 171 57
9 利润总额 3132 207 1149 1358 414 2 2
10 弥补以前年度亏损
11 应纳税所得额 3132 207 1149 1358 414 2 2
12 所得税 1034 68 379 448 137 1 1
13 税后利润 2099 138 770 910 277 2 2
公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 105210168 71411 387762 469173 142822
14 加：年初未分配利润 43 220 220 220
15 可供投资者分配的利润 107 635 921 434 222 1
16 应付利润 1616 64 415 701 214 222 1
A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1
17 年末未分配利润 43 220 220 220
附表3-6 财务现金流量表(全部投资) 单位：万元
序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收人 回收固定资产余值 回收经营资金 ’ 净转售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 现金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定资产投资(含方向税)开发产品投资(不含投资费用) 经营资金 . 自营部分经营费用 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231
3 净现金流量累计净现金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099
4 所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132
计算指标 所得税前所得税后内部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%财务净现值(FNPV) 517 -203。投资回收期(年) 2.92 3.16 基准收益率(/。) 15.00% 15.00%
附表3-6 财务现金流量表(资本金) 单位：万元
序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6
1 现金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自营收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
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