时间：2023-08-30 09:16:48
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇商业项目风险分析，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
一、引言
随着第三产业的快速发展和中国产业结构的不断调整，商业地产在城市经济中的地位越来越显著。它的发展不但带动了第三产业的发展，吸纳了大量的就业人口，而且还改善了人们的生活品质和城市景观。在这种情况下，决策者如何有效地评估商业地产项目的系统风险，以提高企业的经济效益和社会效益，对于社会、政府主管部门、开发商和用户都具有重要的现实意义。
本文应用灰色关联分析对商业地产的系统风险进行了评估，以寻求改善系统风险，为建立稳定、繁荣和谐的商业地产市场做出贡献。
二、灰色关联分析的计算步骤
灰色关联分析包括步骤如下：
1、确定参考数列，构造数据阵
参考数列一般记为X0（k）， 即X0={X10，X20，...，Xm0}，通常xk0（k=1，2，...，m）为第k个指标的最优值。根据不同情况，这些最优值可能是指标中的最大值，也可能是指标中的最小值。
2、数列的无量纲化处理
本文运用均值化方法处理数列，首先算出X中第k列元素中的均值xik；然后再将同列各行元素xik除以xik，得到新的无量纲元素cik，从而构成新的数据矩阵C，即：
Cik=Xik/xik/■（1）
3、求差序列、最大差和最小差
差序列：Δi（ki）=■
两级最小差：
m=■Δi（ki）=■■
两级最大差：
M=■Δi（ki）=■■
4、计算关联系数
将经过量纲处理的最优指标值C0作为参考数列，经过量纲处理的各因素指标Ci作为比较数列，求出C0中第个最优指标与Ci中第k个指标的关联系数αi（k）：
αi（k）=■（2）
（i=1，2，...，m，k=1，2，...，n）
式中，αi（k）为关联系数；ρ为分辨系数，取值范围ρ=0.1—1.0，，一般取0.1—00.5。
5、计算关联度
关联度计算公式为：ri=■。
6、结果分析
根据计算出来的关联度， 对每个因素与比较因素进行排序， 若关联度ri最大，则说明Ci与最优指标值集C0最接近，第i个因素优于其它因素， 从而确定对系统影响较大的因素。
二、基于灰色关联度的商业地产项目系统风险评估
（一）系统风险评估指标的确立
本文结合商业地产项目和专家的意见，运用相关性原理，对研究对象逐步分解，构建了商业地产项目系统风险评估指标体系，如图1所示：
（二）数据的标准化
1、对于政治因素的子集，标准化的参考数列及被比较数列有：
■={0.9842 0.9876 0.9844 0.9875 0.9792 0.9776}；
■=■
2、对于自然因素的子集，标准化的参考数列及被比较数列有：
■={0.9949 0.9871 1 11 1}
■=■
3、对于经济因素的子集，标准化的参考数列及被比较数列有：
■={0.9837 0.9689 0.9880 0.9412 1 1}
■=■
4、对于社会因素的子集，标准化的参考数列及被比较数列有：
■={0.9788 0.9774 0.9567 0.9396 0.9838 1}
■=■
（三）确定差序列矩阵和最大最小级差
用公式Δi（ki）=■（i=1，2，3，4）确定标准化处理后的各子集差序列矩阵，结果如下：
1、政治因素的子集集差序列矩阵如下：
Δ1（k） =■
2、自然因素的子集集差序列矩阵如下：
Δ2（k2）=■
3、经济因素的子集集差序列矩阵如下：
Δ3（k3）=■
4、社会因素的子集集差序列矩阵如下：
Δ4（k4）=■
根据以上矩阵确定各个子集的两级最大差M和两最最小差m，即：
M（k1）=0.0538，m（k1）=0；M（k2）=0.0221，m（k2）=0；M（k3）=0.0784，m（k3）=0；M（k4）=0.0906，m（k4）=0。
（四）计算关联系数
1、政治因素子集关联系数计算结果为：
E1=■
2、自然因素子集关联系数计算结果为：
E2=■
3、经济因素子集关联系数计算结果为：
E3=■
4、社会因素子集关联系数计算结果为：
E4=■
（五）计算关联度并排序
商业地产项目系统风险评价指标权重经过整理分析如表1所示。
根据公式■=■（i，j=1，2，3，4），矩阵E1，E2，E3，E4的■值以及指标权重确定各子集的关联度并排序，计算结果如下：
（1）政治因素子集的计算结果为：R1=（0.2235， 0.1774， 0.1710， 0.1118），关联度排序为：土地政策>住房政策>金融政策>税收政策。
（2）自然因素子集的计算结果为：R2=（0.2989， 0.1443， 0.2058， 0.2446），如关联度排序为：火灾风险>洪水风险>风暴风险>地震风险。
（3）经济因素子集的计算结果为：R3=（0.2599， 0.1515， 0.2255， 0.1420），关联度排序为：国名经济状况>融资风险>市场供求>地价风险。
（4）社会因素子集的计算结果为：R4=（0.3271， 0.2646， 0.1527）， 关联度排序为：城市规划>区域发展>社会性事件。
（六）综合评估分析
从关联度的计算结果中可以看到， 不同的因素都有自己的最优指标与最差指标。如果要反映商业地产系统风险的总体状况， 需要根据全部因素， 进行二级综合评价， 因此由公式 ■ ， 计算商业地产系统风险综合关联度为：
R=（0.2444，0.1508，0.1865，0.1612）。商业地产系统风险综合关联度排序为：政治因素>经济因素>社会因素>自然因素。对比可见， 本文认为商业地产系统风险主要是政治风险和经济风险。
三、结论
本文应用灰色关联度分析法对商业地产项目系统风险进行评估，由于商业地产项目系统风险具有灰色的特性素，因此应用灰色关联度分析能够对这些风险素进行合理的优化，使结果更符合客观现实，并且该方法计算简单，所以在实践中具有一定的理论指导意义。
参考文献：
①王良举. 入境旅游产业结构的灰色关联度分析——以安徽省为例[J].皖西学院学报，2007，23（2）：99—101
【关键词】商业地产； 风险识别； 层次分析法
引言：最近十几年来，房地产在我国的发展风生水起，越来越多的房产企业和非房产企业都加入了这个看起来利润巨大的行业。商业地产更是频繁进入人们的视线，不断上涨的房价牵动着普通百姓和政府的每一根神经。随着越来越多企业进入商业地产这一行业，再加上政府不断加强的调控措施，房地产已经开始走向微利时代。其实这也正是一个行业走向成熟的必经阶段。在这个阶段，对房产企业的风险控制提出了更高的要求，而风险控制是我国房产企业发展过程中十分欠缺的，企业需要利用这个契机建立并不断完善风险控制系统。
1、国内商业地产风险管理研究综述
风险管理在我国起步较晚，“风险”一词最早出现于1980年的文献中。普遍看来，国内的商业地产风险研究还处于较低水平。在20 世纪 80 年代初，陈佑启、申立银、俞明轩进行了投资风险的理论研究，但实践方面的研究显得不足。1998年，李启明对于房地产的投融资风险做了定性分析；2001年，王伟宁和李淑同做了商业地产开发项目的风险管理研究；2003年，赵世强对商业地产的研究进了一步，他不仅提出了风险管理系统，还细致分析了商业地产开发的各阶段可能出现的风险。张道航则对商业地产的风险做了更细化的分析，提出准备不足、布局不合理、运作脱离实际等我国商业地产项目存在的普遍风险。陈世杰，刘晓君更进一步，将风险大类做了以下归类：市场供求风险、运营风险、融资风险以及政策风险（如城市规划风险），并提出了相对应的防范措施。百虹更详细地指出了资金、人才缺乏，泡沫过大等商业地产存在的六大风险。邓航，周为吉等人区分了不同的地产开发形式，从开发环节，资金的回收周期、回收方式，宏观环境影响大小，对开发商运营能力的要求等方面对投资风险做了分析。
2、商业地产项目风险管理过程
商业地产的风险管理就是在对风险进行分析识别的基础上，提出可行的风险防御、控制的全过程，大致可分为以下六个阶段：风险识别、风险估计、风险评价、风险决策、风险实施和检查。本文着重寻找风险识别阶段的方法。
3、以上海某建材大厦项目为例用层次分析法进行风险识别
上海某大厦新建项目为大型商场办公综合体项目，建设内容包括：高层办公用房、大型建材商场。总建筑面积：99993平方米，其中：地上面积约64655平方米，地下建筑面积约35338平方米。本工程为地下3层，地上3-16层的大底盘多塔楼结构，地下二层、三层层高3.90m，地下一层5.5m。东侧和北侧各布置1栋地上16层的高层建筑。
商业地产不同于住宅地产，它所要考虑的因素多种多样，比如规模的大小、选址问题、项目定位的高低、特色的定位、招商租售定位以及选取哪些品牌入驻等等因素。这些因素对于项目最后的成功都有着决定性的影响。还有一点就是，这些因素都不是一成不变的，他们受到政策、流行风尚、人们消费观念的转变而转变，一旦建成的商圈不符合大众的口味，想要反败为胜就是一件非常困难的事。因此，在做商业地产项目的决策时，风险管理是必不可少的一个环节，做好风险识别和控制是商业地产项目获得成功的重要前提。
3.1基于 AHP 对风险评价指标权重的确定
风险因素按照一定的视角可以分为不同的层次，我们将建材大厦项目的风险因素划分为三个层次：目标层、阶段层和实施层。目标层：建材大厦项目的综合风险测评值，用A来表示，它是设立标评价体系最后想要达成的目标，即完成对建材大厦项目综合风险的测量；阶段层：按照建材大厦项目实施阶段的先后顺序，各阶段的风险指标分别用B1、B2、B3、B4表示，依次代表投资决策阶段、前期准备阶段、项目建设阶段、运营租售阶段；实施层：项目的每一阶段又对应着不同类别的风险，我们用Ci来表示准则层的各个风险指标。其中投资决策阶段包含4个风险指标；前期准备阶段包含6个风险指标；项目建设阶段包括4个风险指标；运营租售阶段包括4个风险指标。
构建的风险层次结构模型如下图所示：
3.2.建材大厦项目各风险指标权重的计算
（1）投资决策阶段（B1）包含的可行性研究风险C11、开发时机风险C12、开发区位选择风险C13、投资物业类型风险C14的权重计算如下：
判断矩阵为：
判断矩阵B1的一致性检验：
因此，该判断矩阵通过了一致性检验，投资决策阶段各风险因素指标的权重为：
（可行性研究风险C11，开发时机风险C12，开发区位选择风险C13，投资物业类型风险C14）=（49.58%，26.71%，15.44%，8.26%）
（2）同理前期准备阶段（B2）包含的融资风险C21、合同风险C22、项目招投标风险C23、土地获取风险C24、勘察设计风险C25、前期手续风险C26的权重计算结果如下：
（融资风险C21，合同风险C22，项目招投标风险C23，土地获取风险C24，勘察设计风险C25，前期手续风险C26）=（35.43%，20.93%，18.57%，11.71%，7.01%，6.34%）
（3）同理 建设阶段（B3）包含的工期风险C31、成本风险C32、质量风险C33、安全风险C34的权重计算结果如下：
（工期风险C31，成本风险C32，质量风险C33，安全风险C34）=（48.39%，27.95%，16.80%，6.85%）
（4）同理运营租售阶段（B4）包含的市场需求风险C41、营销策划风险C42、销售时机风险C43、运营决策风险C44的权重计算结果如下：
（市场需求风险C41，营销策划风险C42，销售时机风险C43，运营决策风险C44）=（48.31%，22.85%，20.81%，8.03%）
（5）同理风险综合风险评价（A）包含的投资决策阶段B1、前期准备阶段B2、项目建设阶段B3、运营租售阶段B4的权重计算结果如下：
（投资决策阶段B1，前期准备阶段B2，项目建设阶段B3，运营租售阶段B4）=（51.42%，30.60%，11.24%，6.75%）
综合以上的分析计算，我们得到各风险因素所占的权重，如下图所示：
4、结语
经过以上层次分析法的分析计算得出的结论，可以看出投资决策阶段风险较大，而该阶段中可行性研究阶段的风险较大；同理前期准备阶段的融资风险也较大；运营租售阶段的市场需求风险较大。可以使得风险源通过计算的方式加以明确，为下一步风险估计、风险评价、风险决策、风险实施和检查指明了方向，打下良好的基础。
参考文献
[1] 朱云斌.工程项目风险管理基本原理与方法[J].机场工程.2004.3.
一、系统集成项目风险概述
随着系统集成业务的不断发展，系统集成项目类型主要包括：第一，数据中心建设类项目。例如，针对商业银行的原有系统实施软硬件升级，新业务系统构建等；第二，运营系统搬迁类项目。例如企业运营机房的搬迁。无论哪类系统集成业务，都是为了满足客户的需求，并根据客户的需求选择合适的产品与技术，并进行相关的方案设计、集成测试与实施工作。可以说，系统集成项目属于系统性项目，涉及技术、商务与管理等的集成。在系统集成项目实施过程中，系统集成项目的风险因素主要包括：成本风险、进度风险、质量风险、技术风险、后期维护风险与信息沟通风险等。
二、系统集成项目风险管理的现状与问题
1.缺乏项目风险意识
部分系统集成项目负责人总是将系统集成项目风险理解为“意外事件”，忽视风险的提前防范，只有“风险事件”发生了，才会意识到风险管理的重要性。由于系统集成项目的动态特性，导致一旦项目失败，这就意味着市场竞争优势的丧失。因此，系统集成项目负责人必须认真地对待系统集成项目的业务需求、技术方案与组织管理工作。
2.无法识别真正的风险
系统集成项目过程中处处存在风险。部分系统集成公司片面的认为系统集成项目的风险仅仅是技术风险，试图通过“合理选型、合理开发”来化解风险。然而风险管理的过程应包括系统集成项目的每个阶段，包括需求、技术方案以及组织管理等。系统集成项目风险管理应该要求能够识别项目整个过程的所有风险，确保风险识别过程能够关注所有不确定性。
3.风险、原因与后果混淆
系统集成项目风险管理常常混淆风险原因、风险以及风险后果。原因指系统集成项目中存在的确定事件或情况，并且会产生不确定性。风险指够对系统集成项目的目标实现产生积极或者消极影响的不确定性，并且能够通过风险管理过程实现有效的分散或者规避。后果指对系统集成项目目标的非预期变动，包括正面的与负面的，并且是由风险引发，不能通过风险管理规避。
三、系统集成项目风险管理机制
在系统集成项目实施过程中，如何有效地管理与控制风险成为项目成功的必要条件。总而言之，系统集成项目风险管理主要分为五个步骤。
1.系统集成项目风险计划
风险计划决定如何采取与计划系统集成项目的风险管理的过程。在制定风险计划时，应该全面考虑系统集成项目生命周期各阶段的风险，利用风险管理计划模板与类似项目的风险管理经验，将具体系统集成项目的风险其逐步细化，并使得风险计划具有一定的灵活性，可以容纳新风险的加入，明确项目管理人员的角色分配与职责定位。
2.系统集成项目风险识别
风险识别主要是确认影响项目正常进行的风险，并记录具体风险的特征。风险识别包括三个因素：风险来源、风险事件与风险征兆。具体识别风险过程一般会利用常识、经验与判断，通过已有项目的历史资料、数据、经验与教训，若干项目的历史资料对识别当前项目的潜在风险具有特殊帮助。历史资料可以通过项目资料文件、商业数据、项目组的经验知识等渠道获得。系统集成项目风险识别的方法包括：核对表、流量表以及面谈等。
3.系统集成项目风险分析
系统集成项目风险分析对项目风险发生的可能性及其后果做出定性定量的测度。通过风险估计，充分、系统的考虑系统集成项目所有的不确定性与风险，找到实现目标的可行方案。系统集成项目风险包括定性风险与定量风险。
定性风险分析要求使用己有的定性分析方法与工具评估风险的概率与后果。定性风险分析的依据包括：风险计划、己识别的风险、系统集成项目状态、数据精确性、概率范围及后果假设；定性风险分析的工具包括：风险概率及其后果、概率/后果风险评分矩阵、项目假设检验、数据精确等级；定性风险分析的结果包括：项目总体风险等级、风险优先次序清单、需深入分析与管理控制的风险清单、风险定性分析结果反映的趋势。
4.系统集成项目风险应对
完成系统集成项目风险分析且排出风险的优先级之后，根据风险性质与项目对风险的承受能力制定防范计划，这就是系统集成项目的风险应对。风险应对主要包括编制风险应对计划。系统集成项目中的风险应对主要有三种方法：第一，风险规避通过变更系统集成项目计划，消除风险或风险的条件，或保护项目目标免受风险的影响；风险规避是系统集成项目风险管理技术的消极种类，即在项目尚未实施时，对项目的损失最小；风险转移将系统集成项目中某风险的结果连同对风险进行应对的权利转移给第三方；风险缓解则是将某一负面风险事件的概率或其后果降低到可以承受的限度；风险接受则指以不变的项目计划应对某一风险。
参考文献：
[1]何静.系统集成项目中的风险管理[J].吉林师范大学学报（自然科学版）.2012（2）.
[2]杨泉.集成项目中的风险评估[J].信息安全与通信保密. 2012（1）.
作者简介：
曹正啟（1983.02-），男，籍贯：四川成都，在读院校：中国地质大学（北京），研究方向：项目管理，目前从事的工作：销售工程师，单位：曙光信息产业（北京）有限公司；
关键词：BOT；风险管理
一、高速公路BOT项目风险简介
（一）高速公路BOT项目风险的含义及类别
高速公路BOT项目风险是指：在一定的时间内，在项目目标既定的条件下，由于系统行为的不确定性给项目带来损失的可能性。常见的高速公路BOT项目风险有：通货膨胀风险、设计方案变更风险、成本费用超支风险、政策风险、完工风险、生产技术风险、经营管理风险、市场风险、不可抗力风险等[1]。
（二）高速公路BOT项目风险的特征
1、复杂性：以BOT模式融资建设的高速公路，一般而言其投资规模较大、建设周期及特许经营期较长。在这一较长的特许权期内，高速公路项目遭遇政治、经济等外部环境风险的概率增大、复杂程度增加。另外，高速公路BOT项目的项目公司是基于一系列协议书上的、由多个参与方组成的商业组织，从项目的设计、融资、建设、运营到移交给政府的过程中，各个环节会由不同的参与方负责完成，其间涉及到的参与者及风险承担者众多，而各个参与者均需通过利益博弈进行风险分担，这无疑增加了项目风险分担的复杂性。
2、阶段性：在BOT项目建设-运营-移交的不同阶段，由于参与方的不同，项目风险呈现出非常明显的阶段性。
（1）在建设开发阶段，完工风险是项目面临的主要风险。如在此阶段项目遭遇拆迁、特殊技术难题等问题，都有可能引发完工风险。
（2）在生产运营阶段，市场风险是项目面临的主要风险。具体的高速公路项目，由于可行性报告中对车流量的乐观估计，很可能引发项目此阶段的市场风险。
（3）在项目移交后，运营维护风险则是政府部门面临的主要风险。由于此阶段高速公路修理及养护费用的增加，政府部门需要投入大量资金及人力管理运营项目，很有可能造成入不敷出的现象。
3、政策性：高速公路项目关系到社会公众利益，政府部门在签订高速公路BOT项目特许权协议时会为自身保留一定的行政特权，即政府部门可以在其需要的时候单方面对合同进行变更。此外，一些政府性的法律法规也会增加BOT项目风险的政策性。
二、高速公路BOT项目风险管理的内涵及流程
高速公路BOT项目风险管理是指：项目利益相关者通过对高速公路BOT项目风险的识别、分析和评估，揭示高速公路BOT项目面临的各类风险的过程，并根据BOT项目及项目执行组织的特点，采用多种技术、工具和管理方法，对高速公路BOT项目所涉及的风险进行有效的控制与管理，以尽可能少的成本保证项目的实施，确保高速公路BOT项目整体目标的实现[2]。
高速公路BOT项目风险管理的流程具体包括：
1、风险识别。通过对风险的初步了解，找出风险产生的原因，并对其可能产生的后果做出定性分析。
2、风险分析。分为定性分析和定量分析两种。通过对已识别风险进行分类，分析出每种风险是否对项目目标产生影响，并确定出每一种风险的驱动因素。
3、风险评估。通过对风险因素的分析，估算风险发生的概率及其影响程度，进而得出主要风险因素；明确项目整体风险水平，为如何应对此类风险提供科学依据。
4、风险应对。有控制法和财务法两种。前者是指在项目风险发生之前，尽可能低将项目损失降到最低；后者是指在风险发生且造成损失后，运用各类财务工具对损失进行补偿，以尽快恢复项目建设运营。
三、高速公路BOT项目主要风险分析
（一）项目建设开发阶段的风险
此阶段的风险主要表现在两个方面：
1、因项目实际建设成本超过预算成本而造成的成本超支风险。
2、因未能按要求完成项目的建设而造成的完工风险。此阶段风险通常由项目公司承担。为了偿还贷款并实现项目的投资回报，倾向于风险规避的项目公司通常会通过“交钥匙”合同将风险转移[3]。同样，总承包商为了实现建设开发阶段风险的转移，会采用竞争机制来选择尽可能符合条件的子承包商。此阶段的风险对于政府部门的影响主要体现在：项目移交后的质量会因建造的不合格而难以保证；公众利益会因项目未能顺利完工而难以实现。
（二）项目车流量难以预期的风险
由于外部经济环境的变化及影响较多，即使没有竞争性项目，高速公路项目的车流量也很难预测。倘若项目的实际车流量低于预测车流量，项目公司将承担较大的商业风险；相反，政府部门则需承担了一定的社会效益上的损失。
（三）项目竞争性风险
高速公路BOT项目的竞争性风险主要表现在两个方面：
1、在当前项目车流量尚未饱和时，竞争性项目的投入运营无疑会影响当前项目的车流量。
2、与当前项目相关的竞争性项目的收费水平降低，甚至取消收费，或者与本项目的收费标准调整不同步，都有可能导致项目车流量的减少。
项目公司在特许期内对高速公路BOT项目的经营是具有一定垄断性质的，但其仍需面对其他道路的竞争。高速公路作为一种服务性的产品，缺乏一定的市场退出机制，即一旦高速公路项目与其它项目形成竞争关系，这种影响将会是长期的，而这种长期的影响很有可能导致项目商业运作的失败。
在高速公路项目中，政府部门更为关注项目建设所带来的税收增长等其它利益，而不单纯考虑甚至有时不考虑项目本身的商业收益。然而作为项目公司，其在决定是否投资高速公路项目时，最关心的却是项目本身能够带来的投资回报。二者在决策基础上的这种不同，极有可能造成一条高速公路的车流量还未饱和时，政府部门就开始筹划新的竞争性项目的现象。
（四）项目运营维护风险
高速公路BOT项目运营维护风险的根本在于政府部门和项目公司的利益趋向不同。前者关心的是高速公路BOT项目移交时运营是否良好，技术是否过时，是否能为公众提供预期的、高质量的服务；而后者则更为关注项目本身的投资收益，即如何最小化项目的运营成本而最大化项目的运营收入。因此项目公司是不具备积极性提高项目服务质量的，尤其在特许期将满时，受利益驱使，项目公司更愿意通过降低项目的维护成本来增加自身的投资回报，这极有可能导致项目移交后维护费用的大幅度增加。（作者单位：西南交通大学公共管理与行政学院）
参考文献：
[1]李秀伟.公路建设BOT项目风险管理研究[D].长安大学硕士论文.2010.
【关键词】 建筑设计 项目 风险管理
1.研究目的
近年来，我国社会经济飞速发展，各城市基建项目投资不断增加，在此过程中的不确定性因素也不断增多，会面临越来越大的风险。一个项目从最初的投资决策到建成并投产都伴随着各种风险，而项目的建筑设计在整个项目全生命周期中起着举足轻重的作用，前期的设计决定了整个项目能否顺利的完成，对建筑的经济性、安全性、适用性和美观性等都有很大影响.建筑设计对工程项目实施的安全、质量、进度和成本的影响也很大。根据有关调查研究，设计原因造成的的质量事故高达40.1%，位于各个事故原因之首。
在20世纪80年代初，随着日本在鲁布革工程中成功运用项目管理的冲击，我国开始引进项目管理理论，但当时只引进了项目管理的基本理论和方法，并没有引进风险管理，一直到80年代末，随着中国的改革开放和经济发展，慢慢开始接触到国外各种风险管理的理论和书籍，风险也被应用到项目管理之中。尽管工程项目开始应用项目管理的知识体系，但是也主要是在项目的施工阶段应用，一般我们都看到项目在施工阶段的投资是最大的，投资方对施工阶段的管理投入也会比较大，而对项目的设计阶段运用项目管理知识体系，不管在理论上还是在实践上都很匮乏，有待于我们进行积极探索与研究。
再者，我国以前的设计单位长期以来都是设计院性质的事业单位，风险意识淡薄，虽然正在向企业单位过渡，但是仍然没有足够的风险意识，并且许多设计单位并没有与所属行政部门和事业单位完全脱钩，在项目的设计阶段根本不注重风险管理。但是，随着我国建设项目多元化格局的形成，以及外国设计事务所的竞争和设计单位改革的步伐加快，设计单位要承担越来越大的风险。所以，必须要在建筑设计的项目管理中重视风险，对项目风险进行全面的识别、准确的分析评价和有效的控制及其重要。
美国项目管理协会（PMI）推出的项目管理知识体系（PMBOK）中对风险管理的界定：项目风险管理包括规划风险管理、识别风险、实施风险分析、规划风险应对和控制风险等各个过程。项目风险管理的目标在于降低项目中消极事件的概率和影响，提高项目中积极事件的概率和影响。随着工程项目风险管理的体系的不断完善，有关风险识别和风险分析评价的理论，开始不断的被应用到工程项目管理实践，对工程项目风险进行识别和分析评价己经成为工程项目管理的重要组成部分。大量风险管理的研究，促进了风险管理体系的发展，而风险识别、风险分析评价和风险控制应对也是大家共识的风险管理基本步骤。
2.项目风险识别
国外的风险识别研究中，常见的方法主要有以下几种：风险列举法;调查的识别法;系统分析方法;风险因素预先分析法;层次分析方法（AHP）;表格与问卷;影响图法和其他图形法;头脑风暴法;德尔菲法等。
对风险识别的分类在工程项目领域方面的研究比较成熟，而在其他领域也有不用的分类方法。例如，Belev把科技风险分为六类：技术风险、设计风险、资金风险、成本与进度风险支撑体系风险、和外部因素风险;Kosnik和Moriarty认为风险分为两大类：技术风险与市场风险; Bethay和Soude则把风险分为市场风险、商业风险和技术风险三类。
国内对工程项目的风险分类有：王心发对项目的决策，计划与设计，施工，项目试生产及竣工各个阶段进行风险分类。蔡依平总结主要的几种风险识别方法：事件树分析法、试验数据或结果、专家调查法、问卷调查或访谈、工作分解结构法。识别出检查表中风险的基本形式。将工程项目的风险分为类，即政治法律风险，经济风险，不可抗力风险，技术风险，财务风险，自然环境风险，组织风险和管理风险。李金海等提出了大型工程项目中的风险主要包括五种：社会风险、技术风险、政治风险、经济风险和自然风险。唐坤等结合大型建筑项目的实际情况，将风险分为三类：社会控制，自然力的作用，人的作用。官庆通过问卷调查的方式，收集了大量与大型公用建筑设计有关的各方风险因素的有效样本，并进行了信度和效度分析，最终确定影响大型公用建筑设计项目的十个关键风险因素：缺乏对安全、能源、环境、市场等的周全考虑，可行性分析流于形式，设计单位选择，设计方案评选，选址错误，业主的设计目标不明确，业主提供的设计基础资料不准确、不及时，设计招标文件不规范、不准确，方案的艺术、经济、技术和社会效益等诸多因素的不协调，设计方对业主要求的理解程度不够，业主不遵循设计的客观规律。单宝艳等分析了结构中最容易出现的各种风险因素，总结了建筑结构设计风险因素主要有：结构设计方案不合理、结构荷载及作用问题、结构耐久性不当等十方面。张相勇总结了了建筑设计的前十大风险因素：未进行项目可行性研究分析，现场不明确或情况不了解设计方案评选，业主提供的资料不完善或要求不够明确，设计招投标文件不准确或不规范，选择不当的设计单位，不按正常设计阶段设计，边设计边施工，设计方对业主要求的理解程度不够，单纯的强调建筑外观效果和功能。
3.项目风险分析评价
在20世纪50年代，国外就己经在工程项目管理中运用了风险管理技术。他们主要运用的方法有：模糊数学法、统计和概率分析法、蒙特卡洛模拟、敏感性分析、CIM模型和影响图法、调查和专家打分法、层次分析法。;Tahetal提出的用于大型工程项目的风险控制的风险评价的模糊逻辑技术;Lametal提出的用于大型复杂项目的风险决策的模糊推理决策技术。
20世纪80年代我国引进风险管理理论体系，并在水利、土木、建筑等各种项目中实施，取得较好的效果。主要的研究有：王学军等从工程项目的工期、质量、费用三大指标中抽象出共性的两个随机变量：相对量和绝对量，进而用Bayes推断模型进行相对量与绝对量的概率分布分析，为项目决策分析提供依据。吴立寰则采用了蒙特卡洛模拟对工程项目风险进行分析。贾俊峰等结合施工安全风险的特点，提出了WBS-RBS与AHP相结合的土建工程施工安全风险评价方法。邢莉莉通过建立一个基于灰色关联分析的建筑设计项目风险因子分析的模型，结合案例分析了造成设计单位经济损失的各个主要风险因素，对这些风险进行排序分析，找到最具重要的风险因子。按照建筑工程设计风险的类别、发生时间、分担主体角度，构建了建筑工程设计风险评价的三维结构指标体系;运用模糊网络分析评价方法对建筑设计风险进行多维度的分析评价，包括风险引起损失、发生概率、可预测性和可控制性。王春建采用基于AHP的模糊综合评价方法进行了风险评价。采用专家意见、统计问卷数据和文献综述，建立评判矩阵的层次分析法，得到各个风险的权重;通过的构造模糊评判矩阵，将建筑设计的风险从定性深入到定量分析，得到了建筑设计项目风险的隶属程度。
4.项目风险应对
通过对风险进行全面分析、识别建筑设计项目风险因素，根据具不同的风险提出相应的风险管应对策略，把项目风险控制在最小的范围，以实现风险收益比率的最大化。结合建筑设计项目特点，可把风险应对策略总结为风险规避、风险转移、风险减轻、风险接受等对策。
风险规避是指拒绝或放弃某项风险损失发生可能性较大的活动的方案。风险规避是各种风险管理对策中最为消极又最简单的一种。其主要优点是将损失出现的概率保持在零的水平，经济安全，简单易行。在建筑项目设计中，通过拒绝从事有责任风险的活动来规避高风险的设计技术，设计项目和设计方案。或者制定方案降低风险的损失。风险转移是指企业有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济体来承担所采取的措施。风险转移是建筑项目中最常用的一种风险应对措施。设计单位通过保险的方式，将可能发生的自然灾害、意外风险等转移给保险公司。但是风险转移是以有利于履行合同为前提的;风险的承担方应该更能有效的控制和防止风险，这种转移有助于调动承担方的积极性，是增强风险管理的效果。风险减轻是设法把不利的风险事件的概率或后果降低到一个可接受的临界值。提前采取行动减少风险发生的概率或者减少其对项目所造成的影响，比在风险发生后亡羊补牢进行的补救要有效得多。在项目设计时候就考虑到增加冗余的构件可能减少某项原有构件出现问题所造成的影响。风险接受是指企业自己非理性或理性地主动承担风险，即指一个企业以其内部的资源来弥补损失，由自身来承担风险事件。企业可以在不妨碍自身根本利益的前提下接受一些难以转移、难以控制、无法避免、收益较大的风险。
5.结语
总而言之，为了有效地防范工程项目设计风险，为了保证设计工作更加顺利的进行，各个建筑工程企业都要加强企业设计风险分析，对于工程中可能会存在的风险进行深入的研究与系统分析，加强对设计风险的有效管理，从而对设计风险给予有效地防范，进而将风险尽可能地降为最低。与此同时，企业要根据市场的发展需求找到企业合理定位，找到最适合自身发展的道路，并不断地提高自身的工程设计水平，从而促进企业的可持续发展。
【参考文献】
[1] PMI.A Guide to the project Management Body of Knowledge （PMBOK Guide）-Fifth Ediition[M]・Pennsylvania：Project Management Institute，2013.
[2] 唐坤，卢玲玲.建筑工程项目风险与全面风险管理.建筑经济，2004 （4）： 12～15.
[3] 吴立寰.工程项目风险分析中的蒙特卡洛模拟[J].广东工业大学学报，2004 （2 ）： 18～21.
内容摘要:本文阐述了房地产投资风险的特点,对房地产投资风险因素结构系统的七大因素进行了分析,并在此基础上分析了不同房地产项目投资的风险,为房地产投资决策提供科学依据。
关键词:房地产投资 风险因素 风险分析
近年来,房地产业已经成为我国经济增长的支柱产业,房地产业及相关产业对国民经济的贡献日益显著。房地产投资属于国民经济基础性投资活动,受国家和地区的社会经济环境因素影响较大。加上需用资金量大,投资回收期长,资金周转速度慢,众多不确定因素使得房地产投资风险增大。所以,房地产开发决策者绝不能仅凭经验判断市场,而更需要科学理论和方法的指导。为了正确地预测、控制和规避房地产投资的风险,在投资前必须进行房地产投资项目的风险分析,充分考虑未来可能出现的不确定因素对房地产投资项目的影响。本文对房地产投资的风险因素进行系统的分析,并在此基础上分析不同房地产项目投资的风险,为房地产投资决策提供科学依据。
房地产投资风险的含义和特征
(一)风险的含义
风险是人们熟悉的概念,但是要给它下一个确切的定义并不容易。笔者认为,所谓风险,是指某一事件发生的不确定性以及这种不确定性所导致结果的综合效应。
房地产投资风险可以定义为投资者预期收益不能实现的概率(或可能性)。这一概率越大,意味着风险越大(龙胜平、方奕,2006)。
(二)房地产投资风险的含义
房地产投资风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资金的损失和未达到预期收益的损失(陈溥才、郭镇宁,2004)。
由于在房地产投资中存在着复杂的不确定因素,因此其风险因素也很多。一般来说,可以把房地产投资风险分为系统风险和非系统风险两部分。系统风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动,这种因素以同样的方式对所有证券的收益产生影响(戴国强,1999)。系统风险主要包括市场风险、利率风险和购买力风险。非系统风险是指发生于个别企业的特有事件造成的风险。系统风险和非系统风险的分类表明,系统风险应尽可能回避,非系统风险应尽可能消除。
(三)房地产投资风险的特征
不确定性。项目风险是不可避免的,而房地产开发更是如此。对于一个特定的项目的一个特定的风险来说,它的发生是诸多因素共同作用的结果,是一种随机现象。
规律性和可预测性。风险的产生是来自于客观条件的不断变化,即风险因素是各种不确定因素的伴随物。但是由于房地产项目的环境变化和实施总是有一定的规律性,所以风险的发生和影响也必然有一定的规律性,风险是可以预测的。
可变性。风险活动除了有规律性,还存在变化的可能性,一旦引起风险的因素发生变化时,风险也必然随之发生变化。在房地产项目实施的整个过程中各种风险在质和量上都可能会发生变化,随着项目的不断持续,有些风险得到控制变小,有些风险会发生并得到有效处理,但与此同时在每一阶段都可能产生新的风险。
潜在性。尽管房地产项目风险客观存在可能性,但风险的不确定性决定了它仅仅是一种可能,而这种可能要变为现实还需要有必要的条件,这就是风险的潜在性。
阶段性。风险的发展不是一成不变的,而是分阶段的,这就是房地产项目风险的阶段性。一般认为它包括3个阶段:潜在风险段;风险发生段;造成后果段。
结果双重性。风险所引发的结果可能是损失也可能是收益,这就是房地产项目风险的结果双重性。传统上把项目风险看成是一种损失,因此项目风险的双重性也就意味着风险与收益机会共存。
房地产投资风险因素系统分析
房地产市场千变万化的根本原因是由于一系列不确定因素的存在。这些不确定因素的影响产生的动态变化会给在房地产市场中交易的商品经营者带来各种不同形式的风险。如果完全不考虑这些风险因素或遗漏了主要因素,那么风险分析就可能有很大的偏差;但要把每个风险因素包罗万象地都加以考虑,则会导致研究模型的过度复杂化,这是不现实的。经过风险分析,可以合理地、尽可能地缩小风险因素的不确定性,找到影响风险的主要因素,从而为投资者提供最科学的风险对策。
要想保证风险分析的质量,必须科学地分析房地产投资过程中可能存在的各种风险因素,采取相应措施或对策来尽可能地减少风险损失。图1至图7给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
(一)自然风险
自然风险指的是由于自然因素具有不确定性,导致房地产商品的生产过程和经营过程可能受到的影响和直接破坏,由此带来的对房地产开发商和经营者经济上的损失,如风暴风险、火灾风险、洪水风险等。
(二)政治风险
房地产的不可移动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由以下因素造成:、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等。同时,政治风险还包括政策风险,即由于国家或地方政府有关房地产投资的政策条件发生变化而带来的投资风险。房地产投资是一项政策性很强的业务,它受多种政策的影响和制约,其政策都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响,从而给房地产开发投资者带来投资的风险。政治风险因素还可以细分,参见图2。
(三)经济风险
经济风险因素主要是指国家的经济形势环境变化这类不确定因素的出现对房地产市场产生的影响,经济风险因素的分类参见图3。
(四)技术风险
房地产技术风险是指随着科学技术的不断进步,技术结构及其相关变量的不断升级,会给房地产开发商可能带来的损失。比如,科技进步可能使得房地产商品的适用性受到影响,从而使开发商不得不追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的主要变量可以分成如图4所示的类别。
(五)社会风险
社会风险因素指的是由于社会形势的变化对房地产市场的影响,有可能给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失。参见图5。
(六)内部决策和管理风险
上述风险因素都是来自外部环境,而内部决策和管理风险指的是由于开发商决策错误、策划失误或经营管理不善导致低于预期的收入水平,包括类型选择风险、地点、人、财、物组织管理风险和投资方式等,参见图6。
(七)国际风险
国际风险是指国际经济环境的变化产生的对地区性经济活动的影响,它对一个社会经济活动的影响是全局性的。投资者如果有意涉足国际房地产项目,那么就要了解项目所在国的环境,把握好投资政策,并且采用相对稳定的货币和汇率工具,才能尽可能地避免潜在损失。国际风险因素一般可以细分为如图7所示的分类。
不同房地产项目投资的风险分析
地产投资的风险。土地开发是一种风险最大、收益通常也是最高的房地产投资方向。由于土地的市场价格受一系列的风险因素的影响而波动很大,土地投资的风险也很大。为了减少在地产投资中的风险,保证投资收益,把握投资的政治及经济时机最为重要。了解和随时掌握城市规划及其变更情况,特别是对土地使用性质改变和变化趋势做出正确的分析和判断,可以在很大程度上降低投资的风险损失。
普通住宅投资的风险。除地产之外,住宅也是房地产市场中较为引人关注的项目之一。一般而言,投资于普通住宅市场,若是房屋能够很快地销售出去,那么这种投资便属于短期投资,资金周转较快,也较容易获利。如果住宅因为某些原因销售不出去,则亏损是必然的。
公寓投资的风险。评估对公寓市场的投资成功与否的主要标准,就是看公寓能否租出去,以及租金的高低。影响公寓生意的主要因素有两方面:市场需求;管理水平。若是市场需要量大,公寓难度不大;若是管理水平高,条件硬,则租金必然较高,收入也会较多。其主要风险是:市场需求量低,公寓租不出去;管理成本高于租金收入。
办公、写字楼宇投资的风险。由于中国近年来商业市场的繁荣,便为写字楼市场的发展提供了一个契机。写字楼是与商务活动和政府机关联系在一起的,因此其位置最好是接近于商业或社会活动的中心,这有利于提高其被利用率和租金价格。另外,其管理水平也是很重要的因素。所以,写字楼市场的主要风险即是:若不能使其保持较好的地理位置,并保证业务管理水平,会是很危险的。
商业楼宇投资的风险。投资商业楼宇一般比投资普通住宅、公寓、写字楼的风险大。商业楼宇市场的风险主要有以下三个方面:投资的收益取决于商店的销售情况;商业竞争带来的不利影响;租方信誉不佳对投资者的影响。
工业楼宇投资的风险。工业楼宇通常需要进行一定规模的土地开发,形成一个具有一定规模的工业园区。工业园区的基础设施,如供电、供水、道路等条件的改变或不充分都会构成对工业楼宇市场的风险,从而给投资者带来风险。
以上结合房地产项目投资的不同类型,对于房地产市场中的风险进行了分析。通过分析可以看出:不同的房地产项目,其风险程度及重心是不同的。对比分析对其有充足的了解,以期在实践应用中降低投资风险。
参考文献:
1.龙胜平,方奕.房地产金融与投资概论[M].高等教育出版社,2006
2.陈溥才,郭镇宁.房地产开发项目可行性研究与方案优化策略[M].中国建筑工业出版社,2004
【关键词】风险认知；主动预防风险；进行动态管理；降低风险
1 风险管理方案
1.1 工程风险管理的含义
工程风险管理是指依据工程风险环境和设定的目标，对工程风险分析和处置进行决策的过程。工程风险管理分为两大环节，四个步骤：第一个环节是工程风险分析，主要采用实证分析的思路对工程风险性态进行准确的描述，从定性和定量两个角度认识工程风险，在此基础上进行风险评价；第二各环节是采用规范分析的思路，依据工程风险分析的结果并结合工程项目的人员、资金和物资等资源的限制，制定和实施风险处置方案。工程风险的四个步骤是：工程风险辨识、工程风险估计、工程风险评价和工程风险处理。
2 动态工程风险管理思想
对于建设项目，代建单位拟采用动态风险管理方法。动态风险管理方法，即是在项目的实施过程中不断重复上述风险管理的步骤，利用风险管理过程中的反馈机制，实现动态的风险管理过程。
3 工程风险管理的目标
工程建筑面积大，工程造价高，工期长，故将面临的风险因素也较多。代建单位将对项目进行全过程的风险管理，保证实现项目的安全、质量、工期、功能和成本目标。
4 制定工程风险管理计划
4.1 工程风险管理组织的设置
周全的工程风险管理计划的制定及其高效率地贯彻实施都离不开良好的风险管理组织。采用矩阵型工程风险管理组织方法，矩阵型工程风险管理组织采用纵向和横向交叉式的管理模式，对于某一项子工程的管理人员来说，既要接受垂直领导，也要接受横向指挥和协调。此方式适用于大型工程项目的风险管理。
4.2 工程风险辨识
建设项目资金由建设单位拨付，投融资环节的风险较小。因此，工程风险管理的重点将放在工程施工环节。代建人拟将工程风险的辨识分为两个阶段：第一阶段是工程施工准备中的风险辨识；第二阶段是工程施工中的风险辨识。以求全面而无遗漏地辨识工程风险。为保证风险辨识的系统性，可按照工程内在的施工工艺顺序和内在的结构关系辨识风险。风险存在的普遍性使工程风险的辨识必须有所侧重。
工程风险辨识过程主要存在两个环节：一是查找风险源；二是找出风险因素向风险事故转化的条件。
4.3 工程风险估计与评价
4.3.1 风险估计
由于风险估计的结论将影响风险响应措施的选择，在此环节，代建人坚持谨慎性，以及定性估计与定量估计相结合的原则，运用多种评估方法从不同侧面反映风险状态。
（1）定性估计
在定性估计，即对风险程度进行模糊综合评判过程中，采用专家调查法搜集用于风险估计的数据，到施工现场和施工企业调查获取第一手资料，听取设计人员、现场管理人员、施工人员对工程各个环节暗含的风险的意见，将专家意见和类似工程历史评判资料汇总，作出模糊综合判断。
（2）定量估计
在定量估计，即风险量的计算过程中，分组对设计人员、现场管理人员、施工人员进行调查，运用头脑风暴法让每组内被调查者独立判断分部工程（如基础工程）的施工风险的损失水平及其发生概率。从而得出分部工程施工风险状态的调查表。
根据调查表的数据，算出各组被调查人员判断的风险损失期望值，再采用加权平均的方法计算出总风险损失期望值。
本工程建设周期持续时间较长，涉及委托人和使用人、代建单位、咨询、监理、设计、施工、供货等各个方面，风险因素多，风险识别工作量大、情况复杂。风险管理的具体工作由项目管理合同预算组负责，搜集各方面的信息，通过统计、分析、整理等具体工作手段，针对本工程的具体情况，列出本工程初始风险清单。
5 项目风险管理的特点
5.1 多样性。项目风险管理的客体随工程总承包方式的不同而不同。如交钥匙总承包必须面对设计、采购、施工安装和试运行服务全过程的风险；而设计-施工总承包面对的只是设计和施工阶段的风险。
5.2 复杂性。项目风险管理所要处理的风险问题比设计或施工等单项承包复杂得多，风险量大得多。因此，项目风险管理的难度必然更大。相应的，其所取得的效益也更显著。
5.3 社会性。项目风险管理所涉及的社会成员（利益相关者）多，相关关系十分复杂。
5.4 全局性。代建单位风险管理是管理者从全过程（全局）的观点出发进行全局性的综合管理，而不是把各阶段或各个过程分割开来进行的项目风险管理。
5.5 风险评价
工程风险评价的主要目的在于，确定工程风险和风险处置措施对系统的影响程度。风险评价分为定性评价和定量评价。AHP法是介于定性和定量分析之间的层次分析法，故代建人将采用AHP法进行本项目风险处置措施的优劣排序
AHP法的操作过程：首先是列出相对矩阵模式，然后将各风险措施两两比较，主要比较风险防控效率、措施保障能力和风险处置成本。比较评判过程采用专家调查法，让不同组的专家分别对两两风险处置措施的相对优化程度做出判断。经数据处理得出其平均的相对优化度。以次类推比较其他风险处置措施的相对优化度。当三种风险处理措施两两比较后，构成相对矩阵，运用方根法计算相对优化度。最后通过检验，得出风险处理措施的优先排序。
5.5.1 工程风险处理
a） 工程风险的处理方法
工程风险的处理方法主要有：风险回避、风险自留、风险转移。鉴于本建设项目的性质，以上三种方法均有可能用到。在实施中，代建人将按上述的AHP法确定其采用的优先顺序。
（1）工程风险回避方案
工程风险回避方案主要运用于工程项目施工准备阶段。在此阶段，有些项目的取舍或变更不会对整体工程造成太大的影响。
①通过严格的招投标程序选择合适的承包商，以便降低技术风险。
②控制工程分包防止将工程分包给劣质承包商的可能性
③根据实际情况进行现场规划和拆迁，在满足工程设计要求的前提下，尽可能回避施工地质条件复杂，拆迁困难的地域。
（2）工程风险自留方案
根据风险自留的条件，制定风险安排。
①可自我容纳的较小的风险控制和化解方案。一是制定和落实风险防范措施，降低风险发生的概率；二是制定施救措施，如防止已发生的危险扩散；降低危险扩散速度，限制危险作用的空间；迅速处理已经造成的损害。
②未预料风险的处理方案。处理方案由风险预警系统、风险应急措施和风险补救措施构成。
③不能回避或转移的风险的控制和化解方案。这类风险的处理途径有三条：一是变更设计，当一些经济风险或政治风险影响设备采购和安装时，在变更设计可行的情况下，可以通过变更设备型号和安装要求来化解风险；二是借鉴较小风险控制和化解方案；三是实行替代方案。
（3）工程风险转移方案
工程风险转移方案是较常用的一种风险处置方案，风险转移方式是：
①在投标阶段向投标人收取投标保证金，以防中标人违约给业主造成经济损失。
②中标后要求承包人或供应商向业主提供履约担保，担保方式为银行出具的履约保函。保函金额按中标合同价的10%。
③预留中标合同价的5%作为质量保证金。
④要求承包商办理必要的工程保险。
选择以上几种风险转移方式主要基于如下几点考虑：一是风险分析结论，根据风险调查和分析的结论，一些主要风险最初源于合同的订立和履行，因而通过控制合同履约环节的风险，可以有效地分散相关风险；二是合同履约担保方式本身的担保效力较高，对于合同履行过程中出现的未履约或未完全履约的风险，担保银行可以提供担保，而担保费用由对方支付；三是工程担保和工程保险并列成为工程外加的双层保障机制。
6 工程风险管理计划的实施
风险管理计划的实施过程中，管理人员将做好指导、监督、检查和信息反馈工作。工程项目的风险管理是全员参加的、施工周期内全过程的、动态监控的复杂管理系统。在计划实施过程中，风险管理人员如发现风险计划的不当之处，需进行及时调整。
7 工程风险管理计划的调整
工程风险管理计划的调整是实行动态风险管理的关键步骤，主要设计如下两个环节：一是风险管理组织的调整；二是补充或修正风险分析，调整工程风险处置对策。
通过对项目全过程的动态风险管理，可有效控制项目可能遇到的风险发生的概率，最大限度地降低风险事故造成的损失，以最少的成本保证本项目总目标的实现。
8 工程保险
工程总承包项目的风险分担，应该尽量采取社会化、商业化的方式转移，根据工程总承包项目合同和适用法律的规定，在项目合同履行期间，承包商职能部门应及时为项目办理各种保险。工程总承包项目涉及的保险种类有：建筑安装工程一切险（包括海运且保险金额不少于替换整个项目的价值）附加第三者责任险和雇员赔偿险（限雇主人员）、建筑物一切险（包括综合的建筑物、工厂、设备含财产损害，保险金额不得少于用于替换全部物质的价值）、一般责任险（包括一般责任险或一般商业责任险，保险范围是项目所从事的一切营运活动）、业务中断险、利润预损失险、人身意外伤害险（承包商所有雇员包括当地雇佣人员）、车船险、及融资需要投保的其他保险。项目投保的险种由承包商企业根据项目情况决定，但是合同规定必须投保的险种其金额和条件应符合合同规定并保持有效。承担保险责任的保险公司应按商业上合理的条件和当时的市场行情进行择优选择。办理商业保险后，承包商职能部门应将有关单证的副本发给项目经理部并组织相关的学习，制定相关的措施。
参考文献
[1]周林.做好项目管理工作的实践心得.建设监理.2011（5）。
一、充分了解业主资信情况，科学地进行投标。合同一方的业务能力、管理能力、财务能力等有缺陷或者没有圆满履行合同都会给另一方带来一定的风险，所以要充分了解工程项目的来源，特别是业主资金运作情况、合同的支付条件以及业主延期付款条件的制约方法（包括银行保函及利息率）。承包商要避免在承揽工程业务过程当中，为了争取中标，不顾实际情况和客观条件拼命压低标价的做法。竞标更要实事求是，能够压缩的压缩，不能压缩的绝对不能勉强，以免收不抵支，造成亏损风险；或者由此偷工减料，造成新的安全风险。同时，要杜绝在投标过程中的营私舞弊现象，避免由此造成法律方面的风险。
二、充分认识商业保险的局限性。商业保险并不能转移工程项目的所有风险，一方面是因为存在不可保风险，另一方面则是因为有些风险不宜保险。因此，商业保险具有一定的局限性，即只承办纯粹的自然灾害和意外事故所致损失的保险，而且只承办其责任项下的业务，其他损失不属理赔范围，保险人均不赔偿。商业保险目前的业务扩展也不能与承包商的工作发展完全同步，所以，承包商不能完全依靠商业保险规避项目风险，必须加强项目自身内部的风险预防。
三、分析考虑合同中不可抗力因素。不可抗力因素指项目建设过程中不可预见、无法克服和避免且给项目造成损坏或毁灭的因素。项目面临的不可抗力因素有许多，包括政治风险、经济风险、自然风险，等等。承包商应对其给予充分考虑，做好抵御风险的必要预防工作。
除此之外，特别是对不明地理和恶劣气候条件要有充分考虑。例如，施工中遇到严重的不可预知情况，而使工程难以正常进行。此时，业主提供的地质资料和地基技术要求可能与实际出入很大，需要经过勘察、设计单位研究和解决问题后方可开始施工。处理异常地质情况增加了工作量，而且还可能会导致工期损失及成本增加。因此，承包商在对项目的风险管理中不可忽视合同中的不可抗力因素。
四、加强合同管理，着力规避项目风险。工程合同既是项目管理的法律文件，也是项目全面风险管理的主要依据。在合同管理中进行风险分析，目的在于研究如何降低风险程度或规避风险，减少风险损失。在预测到主要风险因素后，应根据不同风险因素提出相应的风险规避和防范对策。
（一）研究招标文件合同条款，力争非承包商同意补偿的条款。承包商在投标过程中，要反复深入研究招标文件，仔细勘查施工现场，尽可能发展并探索可能的索赔机会。对于这类问题承包商在向业主质疑和进行合同谈判、询标时，可技术性处理，使自己处于有利地位。总之，承包商必须具有强烈的风险意识，学会从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款，对项目可能遇到的风险因素有全面深刻的了解。否则，风险将给项目带来巨大的损失。
（二）适当选择合同形式，谨慎报出合理单价。根据工程项目的特点和实际，适当选择计价式合同形式，从而降低工程的合同风险。例如：对于水文地质条件稳定且承包单位有类似施工经验的中小型工程项目，实际造价突破计划造价的可能性不大，其风险量较小，可以采用总价合同的报价方式，但要注意其变更条款的清晰，合情、合法谨慎报好工程量单价。对于工程量变化的可能性及变化幅度均较大的工程项目，其风险量较大，应采用单价合同报价方式。在报工程量单价时，要特别注意单价的内容、范围及完成单价内容的全部工艺及程序，且要根据实物量可能调整的幅度，采用不平衡单价的差异报价方法，将工程量变化的风险转移给业主方。对于无法测算成本状况的工程，贸然估价将导致极大风险，宜采用成本加酬金合同，将工程风险转移给业主方。
（三）明确合同内容，划清工作界面。合同条文不全面、不完整、不清楚，合同双方责权利关系不清楚就会带来一定的风险。在商签合同过程中，承包商要逐一仔细斟酌合同条款，划清各方责任，明确承包内容，尤其要对业主有意转嫁风险和开脱责任的条款特别注意。如：合同中缺少业主拖欠工程款的处罚条款以及预付款支付的相关规定。又如：合同中对一些问题不作具体规定，仅用“另行协商解决”等字眼。这样的承包合同在执行过程中会导致双方发生分歧，最终导致承包商的损失。承包商要注意这些风险条款，合理分析所承担的风险。
五、选择适当的手段对风险进行回避和转移。风险回避是在考虑到项目风险及其所致损失巨大时，主动放弃或终止该项目以避免与该项目相联系的风险及其所致损失的一种处置风险的方式。通常，当遇到下列情形时，应考虑风险回避的策略：风险事件发生概率很大且后果损失也很大的项目；发生损失的概率并不大，但当风险事件发生后产生的损失是灾难性的、无法弥补的。但是，有时放弃承担风险就意味着可能放弃某些机会。因此，某些情况下的风险回避是一种消极的风险处理方式。
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