时间：2023-08-24 09:27:48
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第一条、为加强本市房地产评估管理，规范房地产评估服务行为，保障国家、集体、个人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省房地产评估条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条、本办法适用于本市市辖区范围内的房地产评估活动。
法律、法规另有规定的，按照其规定执行。
第三条、房地产评估应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价为基础，参照本市的市场价格进行评估。
第四条、广州市房地产行政主管部门负责本办法的组织实施。
第二章、评估机构与人员
第五条、从事房地产评估业务，应当设立相应的房地产评估机构。
第六条、设立房地产评估机构应具备下列条件：
（一）有机构名称、组织形式和章程（二）有固定的办公场所。
（三）有10万元以上人民币的流动资金。
（四）有3名以上房地产估价专业人员，其中经注册登记的房地产估价师或土地估价师不少于2名。
（五）法律、法规规定的其他条件。
第七条、设立房地产评估机构应当向市房地产行政主管部门提出申请，经资审同意，取得资质证书，并申领营业执照后方可开业。
第八条、房地产评估机构按照国家规定实行资质等级制度，资质等级的确认按国家规定权限由有关部门审批。
一级资质：有100万元以上的注册资金，7名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务4年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在10万平方米以上的评估项目，可从事除国有土地使用权出让外的各类房地产评估项目。
二级资质：有70万元以上的注册资金，5名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务3年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在6万平方米以上、10万平方米以下的评估项目，可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股等方面的评估项目。
三级资质：有40万元以上的注册资金，3名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务2年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在2万平方米以上、6万平方米以下的评估项目，可从事二级资质评估机构从业范围内的评估项目。
未取得资质等级的房地产评估机构，可承担评估标的物的建筑面积在2万平方米以下的评估项目。
土地评估机构的资质等级审批权限及其从业范围，按国家土地行政主管部门的有关规定执行。
第九条、房地产评估服务应在核准范围内进行，不得超越资质等级从业范围从事评估业务。
第十条、市房地产行政主管部门对房地产评估机构资质、房地产评估人员的资格实行定期审核制度。不参加审核或审核不合格的，不得继续从业。
第十一条、房地产评估人员必须持有房地产估价师注册证或房地产估价人员岗位合格证书，并参加一个评估机构，方可从事评估业务。
房地产评估人员不得同时在两个或两个以上评估机构从业。
第十二条、房地产评估机构应按照国家规定的从业地域范围从事评估业务。
在外地注册登记的房地产评估机构及其评估人员在本市从事评估业务的，须按本办法规定到市房地产行政主管部门登记备案。
第三章、评估业务
第十三条、凡有下列情形之一的，委托人可自行选择具有房地产评估资质的机构进行评估：
（一）国有土地使用权转让、抵押的。
（二）组建中外合资企业、股份制企业以及上市公司对房地产作价投资、入股的。
（三）企业兼并或破产需对房地产评估的。
（四）房屋买卖、交换的。
（五）房屋抵押、典当、投保、赠与的。
（六）其他认为需要评估的情形。
第十四条、国有土地使用权出让，行政、司法机关决定或裁定以房地产作价补偿、赔偿以及依照房地产价值为纳税基数的项目，由广州市房地产估价管理所按照国家规定统一组织评估。
第十五条、委托房地产评估的单位或个人，应当与评估机构签订估委合同，评估委托合同应具备下列内容：
（一）双方当事人姓名或名称、住所、法定代表人。
（二）评估标的物名称、地点、面积、座落、用途、使用情况。
（三）评估目的、期限和要求。
（四）收费标准、付款方式和时间。
（五）评估纠纷处理和违约责任。
（六）当事人认为需要载明的其他事项。
第十六条、开展房地产评估业务，应有两名以上房地产评估专业人员参加。
房地产评估机构完成房地产评估后，应向委托人出具评估报告书。评估报告应由注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。
第十七条、委托人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告书之日起15日内，向原评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可以在接到复核报告书之日起15日内向市房地产行政主管部门申请重估。
第十八条、房地产评估机构及其评估人员从事评估业务，可以到需评估的房地产所在地的有关部门查阅与评估有关的档案资料，有关部门应予以协助。
房地产评估机构及其评估人员开展评估业务，有权向委托获取相关资料，委托人应提供有关证书和资料。
房地评估机构及其从业人员应为委托人保守秘密。
第十九条、房地产评估收费，应按照国家和省、市物价主管部门规定的标准执行，并开具发票。
第四章、评估结果的确认
第二十条、有下列情形之一的房地产评估，其评估结果必须报市房地产行政主管部门确认：
（一）税务部门委托征收的有关房地产税的。
（二）涉及国有土地使用权出让金的。
（三）行政、司法机关决定或裁定以房地产作价补偿、赔偿的。
（四）股份公司上市需确定土地价值的。
（五）行政划拨土地进行抵押的。
（六）法律、法规规定的其他的情形。
第二十一条、房地产评估机构申请确认房地产评估结果的，应提交下列文件、资料：
（一）申请书。
（二）评估报告。
（三）评估计算过程与结果。
（四）其他有关文件、资料。
第二十二条、市房地产行政主管部门应依据下列规定确认评估结果：
（一）评估机构的房地产项目符合其资质等级范围（二）评估报告至少有两名在册估价师签署并注明资质证号。
（三）评估的房地产产权清晰。
（四）评估报告及其技术报告符合国家规定的技术规范。
（五）评估采用的资料和参数真实有效，评估方法正确。
（六）评估结果符合本市所在地段房地产价格水平。
第二十三条、市房地产行政主管部门受理房地产估结果确认，应自收到评估机构的申请书及全部评估文件资料之日起15日内予以书面答复。符合本办法第二十二条规定要求的，应予办理确认手续。
第二十四条、房地产评估结果确认后，涉及国家征收税款的，由税务部门按税法核定其计税价格。
房地产评估结果确认后，如涉及国有企业兼并、破产、作价入股或上市的，该房地产评估结果应并入企业整体资产评估结果，由国有资产评估管部门汇总。
第五章、法律责任
第二十五条、未取得房地产评估机构资质证书擅自从事房地产评估业务的，市房地产行政主管部门或会同工商行政管理部门责令其停止房地产评估活动，没收非法所得，并处非法所得五倍以下的罚款；造成当事人经济损失的，应依法赔偿。
第二十六条、不按本办法规定参加审核的，由市房地产行政主管部门给予警告，责令限期补办审核手续；逾期仍不补办的，撤销房地产评估机构资质证书或房地产评估人员岗位资格证书。
第二十七条、评估机构从事的房地产评估业务超出从业范围的，其评估结果无效，收取的评估费应退还委托人，并由市房地产行政主管部门处以2000元以上10000元以下的罚款。
第二十八条、违反本办法第十二、二十条规定的，其评估结果无效，收取的评估费应退还委托人；造成经济损失的，应依法赔偿。
第二十九条、房地产评估机构或评估人员违反规定提高或压低评估标的物价值，损害当事人利益的，除赔偿经济损失外，并由市房地产行政主管部门处以10，000元以上30000元以上的罚款；情节严重的，吊销其房地产评估机构资质证书或房地产评估人员岗位资格证书。
第三十条、市房地产行政主管部门及广州市房地产估价管理所的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；触刑犯刑律的，依法追究刑事责任。
第六章、附则
第三十一条、本办法施行前，已经从事房地产评估业务而未领取房地产评估资质的机构，应当自本办法施行之日起90日内，向房地产行政主管部门登记申领资质证书。
第一条为适应城市房产交易市场的发展，规范价格行为，维护交易价格的正常秩序，保护交易双方的合法权益，依据国家有关法律、法规制定本暂行办法。
第二条本暂行办法适用于城市规划区范围内公民、法人和其他组织拥有产权的房屋的买卖、租赁、抵押、典当和其它有偿转让房屋产权等经营活动中的价格及房产交易市场各类经营收费的管理。
第三条国务院价格主管部门负责全国房产交易价格管理工作；县级以上地方各级人民政府的价格主管部门负责本行政区域内房产交易价格管理工作。
各级政府价格主管部门应会同有关部门加强对房产交易价格的监督。
第二章管理原则
第四条国家对房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制。保护正当的价格竞争，禁止垄断、哄抬价格。
第五条房产交易价格及经营收费，根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。
向居民出售的新建普通商品住宅价格、拆迁补偿房屋价格及房产交易市场的重要的经营收费实行政府定价。
房产管理部门统一经营管理的工商用房租金，由当地人民政府根据本地实际情况确定价格管理形式。
其他各类房屋的买卖、租赁价格，房屋的抵押、典当价格及房产交易市场的其他经营收费实行市场调节。
第六条实行政府定价的房产交易价格和经营收费，由政府价格主管部门会同有关部门按照价格管理权限制定和调整。
房产交易价格和经营收费的管理权限，除国务院价格主管部门另有规定外，由省、自治区、直辖市政府价格主管部门确定。
第七条实行政府定价的房产交易价格和经营收费，政府价格主管部门应根据房屋价值、服务费用、市场供求变化及国家政策要求合理制定和调整。
第八条对实行市场调节的房产交易价格，城市人民政府可依据新建商品房基准价格、各类房屋重置价格或其所公布的市场参考价格进行间接调控和引导。必要时，也可实行最高或最低限价。
第三章价格评估
第九条实行市场调节价的房产交易，交易双方或其中一方可委托有关评估机构进行房产价格评估，双方可依据评估的价格协商议定成交价格。
第十条房产价格评估业务，由经依法设立的具有房地产估价资格的机构办理。
房产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，遵守国家有关的法律、法规，执行规定的估价办法、标准和程序。
第十一条房产价格评估，应以政府制定、公布的各类房屋的重置价格为基础，结合成新折扣，考虑房屋所处环境、楼层、朝向等因素，参照当地市场价格进行评估。
第十二条房屋评估重置折扣价格计算公式：
评估价格＝房屋重置价格×成新折扣×（1±环境差价率±楼层差价率±朝向差价率）
计价单位为建筑面积平方米。
第十三条房屋重置价格以当地政府届时公布的价格为准。
房屋成新折扣以不同建筑结构房屋的耐用年限为基础，考虑因维修和保养不同而实际新旧程度不同的情况评定。
第十四条环境差价根据整幢房屋的日照、通风以及周围的绿化、污染等因素综合评定。
整幢房屋交易的楼层、朝向差价免计；整幢房屋各部位的楼层、朝向差价按整幢房屋各部位楼层、朝向差价的代数和分别趋近于零的原则视具体情况评定。
第十五条按房屋重置折扣价方法所评估出的价格，可参照当地可比市场价格补充修正。
由于评估条件的限制或其它原因不宜采用重置折扣价方法评估的，也可选择其它评估方法评估房产价格。
第十六条房产价格评估中涉及地价评估的，执行地价评估的技术标准和程序。
第十七条房产价格评估中出现的价格纠纷，由政府价格主管部门负责仲裁。
第十八条房产价格评估的具体办法由省、自治区、直辖市政府价格主管部门制定。
第四章监督与监测
第十九条各级政府价格主管部门负责房产交易价格及经营收费的监督检查工作。
第二十条房产交易价格和经营收费实行明码标价制度。
进入房产交易市场交易的房屋，应在交易场所挂牌出示其座落位置、建筑结构、规格、面积、计价单位和销售（出租）价格。
经营收费，应在服务经营场所的醒目位置公布项目名称、规格、服务内容、计费单位、收费标准。
第二十一条国家实行房产交易成交价格申报制度。房产权利人应当向县级以上人民政府如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。
第二十二条各级政府价格主管部门应认真做好房产交易价格变化的监测工作，及时对房产交易价格情况进行分析、汇总，定期制定公布市场参考价格，并向上一级政府价格主管部门报送情况。
第五章罚则
第二十三条凡违反本暂行办法，有下列行为之一的，由政府价格主管部门依照国家有关规定给予处罚。
（一）越权定价和擅自设立收费项目、提高收费标准的；
（二）虚置成本，短给面积，进行价格欺诈的；
（三）垄断、哄抬房价严重干扰市场秩序的；
（四）不按规定的估价办法、标准和程序估价或故意抬高、压低被估房价的；
（五）不执行规定的明码标价制定的；
（六）不按规定申报成交价格的；
（七）其它违反本暂行办法的行为。
第二十四条被处罚单位和个人对处罚决定不服的，依据《中华人民共和国价格管理条例》规定申请复议；对复议决定不服的，可向人民法院。
第六章
第二十五条房产管理部门直管公房和机关、团体、企事业单位自管公房向职工出售、出租住宅的价格不适用本办法。
房产管理部门直管的公房和机关、团体、企事业单位自管的公房向职工出售、出租住宅的价格评估可参照本暂行办法执行。
第二十六条房产交易及管理中涉及行政事业性收费的，由政府价格主管部门、财政部门按规定权限制定。
第二十七条各省、自治区、直辖市政府价格主管部门可根据本暂行办法制定实施细则，并报国家计委备案。
第二十八条本暂行办法前有关规定凡与本办法抵触的，以本办法为准。
一、“暂行办法”中第一章“总则”中增加如下条款：
公有房产房屋系指街道、社区（经合社）、企业（含已关门倒闭但由街道代管）的企业占有使用的各类房产。具体包括经营性用房，非经营性用房，安置性房源，社区用房等有产权和无产权的房产，租用或借用的直管公房及其他房产。
二、“暂行办法”中第二章“机构，基本职责”中增加如下条款：
各单位部门、社区（经合社）、企业应严格按照《关于规范区公有房（店面）档案管理的通知》（纪[]57号）的要求，认真做好公有房产档案的规范工作，确保做到资料齐全，一户一档。规范准确和及时更新数据信息。
三、“暂行办法”中第三章“租赁”中增加如下条款：
1、所有符合评估的公有房产，在租赁之前都必需经过有资质的评估单位部门的评估。在不低于评估价的基础上进行公开竞标和招投标。
2、公有房产租赁，因特殊情况，需要续租的，必需经社区班子研究同意，在原有评估的基础上再选一家有资质的评估单位进行评估，（如果原来没有评估的需有二家评估单位评估）在最高的评估价的基础上再确定租金，并报街道资产办、监督办备案。
3、街道直管公有房产（除公正经合社、钢木家具厂，装订厂、装潢厂外）的出租（包括续租）由各分管的部门、社区提前一个月报街道资产办，由资产办提交街道固定资产管理领导小组研究决定。需直接提交街道党政班子联席会研究决定的房产，由街道固定资产管理领导小组组长决定。
关键词：改制企业 租用资产 问题及对策
一、改制企业租用公有资产的形成
改制企业租用的公有资产，是企业改制中剥离的公有资产在明晰公有产权后仍由改制企业租用的资产。所谓剥离公有资产是指在企业改制过程中将原国有集体企业中不属于拟建股份制企业的资产、负债从原有企业账目中分离出去的行为。
剥离的公有资产主要有按政策规定进行的剥离和按企业实际需要进行的剥离。前者如保留在改制企业的职工福利费、规定标准内的应付工资和未参加统筹前的离退休人员医疗保险福利费等共有资产。后者如企业初次改制中不愿买、不让买及买不了而剥离的资产。不愿买的资产如企业托儿所、医务室等福利资产、长期闲置资产、技术落后的设备等，这些资产购买后不能产生预期效益，有的可能还会成为企业新的负担；不让买的资产诸如地方政府规定不允许出售的商业用地、产权不清的房地产或房地两权分离后有纠纷的房产、地产；买不了的资产是指改制企业股东无承受能力而暂不购买但政府主管部门允许分期购买或租用的资产。
随着改制的不断深化，公有资产管理的加强，股权的逐步集中，房地产的大幅升值，过去许多有问题的资产随着时间的推移已不再成为问题。如职工共有资产的定性，应收应付款诉讼时效的到期，闲置资产及非经营资产的盘活，城市改造的初步到位，许多改制中剥离的公有资产已有归宿。本文只对改制中剥离的土地、房产、设备等实物资产租用问题进行讨论。
二、改制企业租用公有资产存在的问题
在改制初期，各地政府为加快改制步伐，稳定职工队伍，在确保国有资产不流失的前提下对改制企业实施了一系列照顾扶持政策，其中对出租给改制企业使用的土地房产采取价格优惠就是措施之一。如本市曾对土地租金进行限价，规定临近市区的土地租金每亩每年最高不超过10 000元，土地租金每三年调整一次，每次增幅不超过30%。但由于经济发展加快，特别是房地产价格涨价过快，导致了新形势下改制企业租用公有资产中出现了新的问题。主要有以下几个方面：
（一）租金价格总体偏低，有失合理
由于房地产的大幅涨价，目前商业用地拍卖价格连创新高。如本市一些较偏的商业用地每平方米竞拍价已达1万元，临近商业核心圈地区的商业用地已超4万元。即使对改制企业按每亩每年10万元计算土地租金，与每平方米竞拍价已超4万元的裸地价格计算的利息也差距甚远。
（二）行业之间起点不一，有失公平
初次改制是以行业系统为单位开展的，剥离的房产或土地在各系统之间是不相同的。如工业系统剥离的土地主要是工业划拨用地，单宗土地数量大，而商贸系统剥离的土地主要是商业用地，单宗土地数量小，但转让价格高，且同一块土地上有不同的商贸业态，有的还分属多家投资主体。虽经十多年市场经济的磨合洗礼，加上政企分开后公有资产的归并管理，改制企业已对土地租金价格走高趋势形成共识，但各行业之间、大商场与小门店之间、各种商业业态之间、公益办公用房与经营用房之间、不同楼层的商业用房之间、即使同类业态在同一区域不同路段之间的租金都有一定的差别，这些差别在改制初期，由于房地产价格相对平稳，又有政府指导价参考，还算相对公正，但到现在差距已经拉大。虽然我市商贸企业的公有资产已归并到一家企业管理，经过前期说服沟通，调整幅度已逐步跳出政府指导价的限制，但与民间企业相比，还是相当的便宜，特别是改制企业租用公有房产后再分割转租给其他经营者赚取大额差价，确有欠公平的地方。
（三）大幅度调整有限制，有失公正
目前限制调整的原因主要有两个方面：一是政府指导文件的限制。因为初次改制时各地政府都有承诺，目前虽有所突破，但突破幅度还不能太离谱。二是土地和房产分别拥有带来的限制。有的企业在改制中购买了房产和部分土地，有的只购买了房产未购买土地。有的改制企业是向银行或法院购买的房产，而土地却仍为公有。房产和土地的关连性导致单方要求大幅提高土地租用价格有难度。
（四）资产保护责任不清，有失安全
主要是房地分离后造成的资产保护责任很难厘清。如改制企业要扩大生产经营规模，经过有权部门批准后在租用的土地上建造房产，受托经营的公有企业如何体现拥有者的权利，如何同步提高收益；土地租给改制企业，表明使用权已交给使用者，虽然产权证上数量不会减少，但使用者乱搭乱建、开河筑路现象很难控制，一旦使用不当产生问题责任如何认定。特别是个别改制企业按比例拥有部分土地使用权，谁是土地使用权的主人，虽然法律上可定性为共有土地，但往往拥有房产的人处在相对有利的地位。城市拆迁往往只补房产，不补或少补公有土地价值，即使补偿土地价值，往往也只是纯土地的收购价格，房地产的商誉价值（即房地产交易价格-房产建造成本-土地使用权价格的余额）土地拥有者不能共享。
三、改制企业租用公有资产存在问题的对策
针对上述存在问题，笔者认为要着眼改制成功的主流，承认改革的历史和新形势下对新问题的预估不足，在确保企业稳定的基础上统筹完善措施。
（一）政府部门可适时出台房地产出租指导价
改制已有十多年历史，十多年来房地产价格发生了翻天覆地的变化，虽其中不免有人为炒作等因素的干扰，但笔者始终认为今天的房地产价格提高是对过去不合理房地产价格的矫正，只不过是某些地区、个别时段有矫枉过正之嫌。作为地方政府的职能管理部门理应顺应历史，面对现实，在设计房价调控措施时，也应将公布本地区房地产出租指导价作为“组合拳”措施之一。房地产出租指导价的公布不仅可以引导房地产的出租行为，间接稳定房地产价格，同时作为权威部门制定的指导价，更具有公信力，也容易被改制企业接受。如条件不成熟，当前也可公布一个政府收购土地的基准价作为应急方案出台，让公有资产管理企业协商时有据可依。
（二）通过拍租、协商办法来提高房地产出租价格
一是对商业用房中的独立门面，可以分割的独立用房，条件允许拍租的房地产，不应再拘泥是否是改制企业承租，可一律采用公开拍租，原承租企业优先承租的办法，这样不仅可以让租金价格更加市场化，同时对暂不能公开拍租的房地产出租也有指导意义。二是对不宜公开拍租的房地产，可参照民间出租房地产的办法，租金每年调整一次，通过“积跬步至千里”的累积办法逐步将租金提高到合理的价位。
（三）适时公开处置一批剥离房地产
对房地合一产权清晰、出租价格又偏低的房地产可公开挂牌转让。对其他租金较低及象征性收取租金的剥离资产可按原改制移交清册作一次彻底清理，打包卖给改制企业或公开出售，以对剥离资产作一个了断。
（四）探讨房地分离资产的管理办法
改制中房地分离是由历史原因造成的。政策不健全是其主要原因，房地分离评估及会计分开核算为具体实施创造了条件。政府职能管理部门、受托管理企业、中介机构有义务共同努力来探讨房地分离的后续处理办法。
一是土地管理部门应加强土地出租价格的审核。土地管理部门是土地管理的综合职能部门，在办理土地使用权抵押贷款时，对出租的公有土地使用权零抵押或部分抵押时应加强对出租土地的价格审核，督促公有土地出租价格不应低于政府指导价，引导土地资产受托经营企业树立成本效益观念，合理使用公有土地，确保公有土地的安全完整。
二是房管部门在办理房地分离房产租赁登记备案时要增加提供土地权属证明或土地使用权租赁合同的要求，以强化政府对公有土地使用权的监管。
三是土地受托经营企业要通过公开处置房产或地产，力促房地合一。对房地分离拥有产权的，地方政府应鼓励改制企业允许参照初期的改制优惠政策购买公有地产，对承受能力受限企业可将拟转让土地资产评估后转成价值形态，再以原土地使用权抵押作为欠款让改制企业分期购买。对改制企业仍不愿购买的土地，可由公有资产受托经营企业视承受能力沿用原评估方法按再评估后的价格赎回原出售的房产，待两权合一后仍将房地产出租给改制企业使用。
第二条 本办法所称房产交易，是指房屋的有偿转让、房屋产权的转移，以房屋作价的投资，以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋等活动。
第三条 本办法适用于本市城市规划区范围内房产交易的管理。
第四条 房产交易应坚持平等自愿、依法买卖、有利生产、方便生活的原则。
第五条 市房产局是全市房产交易管理工作的主管部门，日常工作由市房地产市场管理处负责。
城建、土地、工商、税务、物价、财政、国有资产管理等有关部门应配合做好房产交易的管理工作。
第六条 下列房产均可进行交易：
（一）单位自管的；
（二）私有的；
（三）市直管的；
（四）房屋开发单位兴建的；
（五）按规定允许出售的部队所有的；
（六）中外合资、中外合作和外资企业所有的；
（七）单位或个人与国内、外联营合资的；
（八）以产抵债抵押期满的；
（九）依法没收、抵债、抵税、抵罚没款等的；
（十）其它按有关规定允许交易的。
第七条 下列房产不得进行交易：
（一）无合法产权证件的；
（二）有产权争议的；
（三）非法、违章和临时建筑的；
（四）已批准征用或划拨建设用地范围内和临时用地上的；
（五）抵押、典当等他项权利未清的；
（六）经市房产主管部门或人民法院裁定限制产权转移的；
（七）无偿拨给机关、团体、事业单位使用的。
第八条 凡从事房产交易经营活动的，必须经市房地产市场管理部门审核同意，并到工商部门申领《营业执照》，到税务部门办理税务登记。
第九条 凡进行房产交易的，必须持市人民政府核发的房屋产权证（照）和有关证明文件，向房地产市场管理部门申请，经房地产市场管理部门审查批准后，办理房屋产权转移过户手续。
出售国有房产的，产权转移前还须经国有资产管理部门审查批准。
第十条 有限产权（含自建公助、自买公补）房屋的出售，按有关规定办理。
出售共有房产的，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。
第十一条 出售已出租的房屋，需提前三个月通知承租人，并事先办好过租承诺手续或与承租人就中止租约协商达成书面协议。在同等条件下，现承租人有优先购买权。
第十二条 房屋产权人委托他人代卖房屋时，受委托人须提交委托书和本人的居民身份证。
第十三条 购买商品房的，成交后必须持购买协议书和付款收据到市房地产市场管理部门办理过户、确权手续。
第十四条 平房和整体楼房产权变更后三十日内，产权人须按规定到土地管理部门申请办理土地使用权属变更登记手续。
第十五条 房产交易的价格须按下列规定执行：
（一）商品房价格按物价部门规定的标准执行。
（二）其它房屋的交易价格按价格评估部门评估的标准执行。房产交易的成交价格超过评估标准的，由房地产市场管理部门按其超标部分的15％至30％收取超标费。
房产交易有最高限价的，不得超过最高限价。
第十五条 凡进行房产交易的必须按有关规定交纳契税。
第十七条 凡进行房产交易的，必须按规定向房地产市场管理部门交纳交易管理费。
第十八条 凡房产因交易、抵押、典当、保险、公证、纠纷仲裁、合资入股等进行房产价格评估的，须按规定交纳评估费。
第十九条 已经房地产市场管理部门审查批准的房产交易，如因故需中止交易时，由提出中止方负担交易额2‰的手续费。
第二十条 经纪人必须具备合法的经营证件，必须遵守房产市场的各项管理制度，不得索要财物，不得谋取非法收入，不得进行黑市经纪活动。
第二十一条 凡违反本办法的，由房地产市场管理部门或会同有关部门，按下列规定予以处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）违反第七条第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）项规定，非法买卖无合法产权证件、限制产权转移和拨用房产等的，没收其非法所得，由房产管理部门收回拨用房产，并对交易双方各处以成交额10％至20％的罚款。
（二）违反第七条第（三）项规定，买卖违章和临时建筑等房屋的，责令其限期拆除，没收非法所得，并对交易双方各处以每平方米100元的罚款。
（三）违反第九条规定，未经批准私自进行房产交易的，对交易双方各处以成交额5％至10％的罚款。处罚后按规定进行审查，符合条件的限期补办手续，按规定补交税费；不符合条件的不予办理产权转移过户手续。
（四）违反第十三条规定，购买商品房不按规定办理手续的，除责令其限期补办手续，按规定补交税费处，并对其处以成交额10％至15％的罚款。
（五）违反第十四条、第十五条规定，不按规定办理土地使用权属变更手续、不执行价格管理规定的，按土地、物价管理的有关规定处罚。
（六）违反第二十条规定，经纪人无合法证件或谋取非法收入或进行黑市经纪活动的，除责令其立即停止活动，没收其非法所得外，并对其处以非法所得总额1至5倍的罚款。
第二十二条 当事人对处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内向作出处罚决定部门的上一级行政机关申请复议。复议机关应在接到复议申请之日起三十日内作出复议决定。对复议决定仍不服的，可在接到复议决定之日起十五日内向当地人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定的部门或复议机关申请人民法院强制执行。
第二十三条 房产交易管理人员不严格执行房产管理的法律、法规和规章，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，视情节轻重，由市房地产市场主管部门追究其行政、经济责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2021年，在上级国资主管部门及公司党委的正确领导下，依照区国资服务中心、国运公司出台的相关租赁管理办法规范推进公司本部房产租赁工作，经现将2021年国运公司本部房屋租赁情况报告如下:
一、基本情况
截止2021年10月15日，国运公司本部房产出租共计89处，其中自有房屋资产76处，委托管理资产13处。截止2021年10月15日在租88处，空租1处，出租率为98.87%。所有出租行为均遵循环翠区国资服务中心《环翠区区属国有企业资产出租管理办法》等文件要求，出租房产均经过主管部门报备批准，并严格按照“评估+竞拍+签订”流程进行相关租赁管理工作。
二、租金情况
截止10月15日，本年度已收取租金391.05万元，涉及88户承租户。
三、管理情况
（一）合同签订
截止目前，向国资服务中心报备房产出租15处，应新签租赁合同15处，其中：已签订租赁合同 12处，待签订2处（其中属于租赁合同续签9处，重新招拍5处），空租1处。
（二）租金评估
截止目前，本年度评估房产租金15处，共进行租金评估竞价活动3次，评估机构竞得情况分别为大地评估1次，华地评估2次，发生租金评估费用合计10500元（评估单价平均为700元/处），待年终一并进行结算支付。
（三）资产维修
截止目前，本年度已进行租赁资产维修13次，共计结算金额101119.42元，其中：房屋围护结构维修10处，结算金额61114.42元；水电管路维修3处，结算金额40005元。另有待验收维修2处，待结算维修费预计约10.5万元。
三、其他工作
（一）截止目前共调解承租业主纠纷3起，处理完毕12345投诉1起；
第二条 本办法所称房产抵押，是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不能履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款中优先受偿。
第三条 本办法适用于本市城市规划区范围内的房产抵押。
第四条 市房产管理局是市人民政府房产行政主管部门，负责房产抵押的管理。
第五条 房产抵押必须遵循自愿互利和诚实信用的原则，设定的房产抵押不得违反国家有关法律、法规。
第六条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权可以设定抵押权。
以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内国有土地使用权同时抵押。
第七条 下列房产不得设立抵押：
（一）未取得房屋所有权证书和土地使用权证书的；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产；
（三）权属有争议的；
（四）确定为拆迁的；
（五）依法被查封、扣押或监管的；
（六）房产行政主管部门认为不宜抵押的。
第八条 房产抵押必须签订书面合同，并办理抵押登记。
以划拨方式取得土地使用权的房产抵押，须经土地管理部门登记后，到房产行政主管部门办理抵押登记。
以出让方式取得土地使用权的房产抵押，由房产行政主管部门办理抵押登记后，交到土地管理部门备案。
抵押合同自房产行政主管部门登记之日起生效。
第九条 设定房产抵押须持下列证件及手续进行抵押登记：
（一）抵押房屋的房屋所有权证书；
（二）抵押房屋占用范围内的土地使用权证书；
（三）抵押人的身份证明及法人资格证明；
（四）抵押登记申请书；
（五）抵押合同；
（六）房产行政主管部门认为应提供的其他证件。
第十条 房产抵押获准登记时，抵押人应将房屋所有权证书交由登记部门留存。由登记部门签发房屋他项权证，交由抵押权人收执。
第十一条 登记部门的登记资料，应当允许查阅抄录或者复印。
第十二条 抵押物的价值可以由抵押当事人协商议定，也可委托抵押登记的管理部门指定的评估机构进行评估。
第十三条 共有房屋抵押时除出具房屋所有权证、共有权保持证外，还须出具共有人书面协议。
第十四条 抵押人用已出租的房屋抵押时，要事先通知承租人，原租赁契约或合同继续生效。抵押人因不能清偿债务，抵押房产被处分或拍卖时，原承租人在同等条件下有优先购买权。租赁期限未满的，承租人有权继续按原租赁契约或合同承租。
第十五条 抵押期间，抵押人未经抵押权人书面同意，不得对抵押房产拆建、改建、更换租户、转让或者以其他形式进行处分。
抵押权人不得使用抵押房产，或者以抵押房产与第三者签订其他契约或合同。
第十六条 抵押期间抵押人是法人的，若发生合并、分立、更名等变更的，应及时通知对方当事人，并从变更之日起十五日内向房产行政主管部门申请办理抵押变更登记。
抵押人为自然人的，在抵押期间发生死亡的，其继承人或受遗赠人应当自取得继承或遗赠有效证件之日起十五日内，到房产行政主管部门办理抵押变更登记。
变更后的抵押当事人应享有和承担原抵押当事人相应的权利和义务。
第十七条 抵押期满，抵押人能够清偿债务的，双方当事人应当自清偿之日起十五日内到房产行政主管部门办理抵押注销登记。
第十八条 已设定抵押的房产，其土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房产所得，抵押权人无权优先受偿。
抵押的房产所占用范围内的土地使用权是以划拨方式取得的，在依法拍卖该房产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第十九条 同一处房产设定若干个抵押权的，其抵押价值之和，不得超过该房产的总值。清偿顺序按抵押物登记先后而定，顺序相同的按照债权比例清偿。
第二十条 抵押人隐瞒抵押的房产存在共有关系、权属有争议、已被查封、扣押或已作抵押等情况，抵押人应承担由此而产生的法律责任。
第二十一条 房产抵押发生纠纷，当事人双方可协商解决，协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第二十二条 本办法由市房产管理局负责解释。
关键词： 地方财政；房地产税；国际比较；沪渝试点
一、地方财政困境
营业税一直属于地方税主体税种，除归中央所有的部分行业企业税收之外，其余全部归地方政府支配。增值税则一直以中央与地方0.75：0.25的比例作为中央与地方的共享税，营业税改增值税后，这一部分地方税收入将被逐步纳入中央与地方共享税范畴，使得政府对这部分支配权缩小，同时对地方政府财政收入造成一定程度的冲击。随着试点范围的不断扩大，减税效应将更加明显。与此同时，土地出让金一直在地方财政中占有举足轻重的地位。但是我国目前的土地出让金主要是批租制，一次性收取几十年的地价，导致“寅吃卯粮”，土地越批越少，地方的财政收入也随之受到严峻挑战。由于财政收入来源减少，地方政府在不断通过各种渠道举债， 2013年，国家审计署了对36个地方政府本级政府性债务的审计结果。公告指出，截至2012年底，36个地方政府的本级政府性债务余额为38 475.81亿元，比2010年增长了4409.81亿元，增长率为12.94%①。以上是官方数据，而实际上对于地方债的审计还存在数据不实的风险，实际规模无法估计。这使得尽快构建地方主体税种已经势在必行。
二、国内房地产税现状
目前我国流转环节的房地产税主要包括，营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等，而保有环节房地产税收则主要包括房产税和城镇土地使用税。房地产相关税种设置繁杂，易导致对同一税基重复课税的问题，加重了这一行业的税收负担。同时，与繁复的房地产交易环节税种相比，保有环节的税种却仅涉及了房产税和城镇土地使用税，税负比较低，而且免税范围大，是典型的“重交易，轻保有”的税制模式。这一税制一方面会提高新建商品房价格，另一方面对建立与健全土地有偿使用市场形成了阻碍。在对地方财政收入的贡献方面，我国房地产税征税范围一般针对的是经营活动中的交易行为，而且农村的相关营业出租用房并未纳入征税范围，所以房地产税税基较窄，规模较小。
可以看出，与发达国家不同，我国流转环节房地产税收收入远远高于保有环节，并且随着中国房地产市场的高速发展，流转环节税收对地方财政收入的贡献也不断增长。相比之下，保有环节的税收收入对地方财政收入的贡献十分有限，而且近年来并无明显增长。
三、国际房地产税相关情况
目前许多国家都建立了以不动产为主的房地产税收体系。在保有环节税收方面，主要包括财产税、不动产税、定期不动产增值税等；而流转环节的房地产税则主要根据取得方式划分，包括遗产税、赠与税、印花税等。如美国国主要设置了财产税、遗产税、资本利得税，英国主要有住宅房屋税和非住宅房屋税，日本包括固定资产税和城市规划税、闲置土地特别保有税以及不动产取得税等。
国际通行的房地产税制是对房地产取得、保有、转让各环节协调征税的体制，通过设计合理的房地产税制促进房地产流通，满足供需平衡。流转课税和保有课税的结合是合理税负的关键，税率过高和过低都会产生不利影响：税率过高会阻碍土地流通，影响房地产市场的供需平衡，税率过低则起不到抑制投机和组织收入的作用；且各国均设立了严格的财产登记制度，保障纳税人的财产安全，确保财产税收入，为评估的统一性提供信息保障；各国均重视房产保有环节的征税，且根据房地产用途和纳税人的负担能力采取差别税率，合理的根据房地产价值征税，且保障了税收收入。
图1是一些主要国家房地产税占地方政府（州以下）税收收入的比重，可以看出房地产税在州以下地方税体系中的支柱地位，在增加地方政府财政收入的方面起到很大的作用，证明了房地产税作为地方税主体税种是具有可行性的。
图1 主要国家房地产税收入占地方政府税收收入比重
资料来源：程瑶.地方政府房地产税收依赖的国际比较与借鉴[J].财政研究， 2012， （11）
四、房产税改革试点情况
2010年12月，国务院第136次常务会议决定在上海和重庆对个人住房征收房产税进行试点改革，地方政府自行制定具体的征收办法和细节。在此基础上，两个直辖市各自出台了开展对部分个人住房征收房产税试点暂行办法。沪方案征收对象为自办法施行之日起上海居民家庭在上海市新购且属于该家庭第二套及以上的住房以及非上海市居民家庭在上海市新购的住房，而渝方案为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上普通住房。计税依据和税率方面，上海规定参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值暂定以0.6%的税率征收，按规定周期进行重估，而重庆则主要以房产交易价格计税，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率0.5%，3倍至4倍的，税率1%，4倍及以上的，税率1.2%，在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上普通住房，税率0.5%。
税收减免方面，上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，新购住房暂免征房产税，人均超过60平米的，对属新购住房超出部分的面积按暂行办法计算征收房产税，重庆一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积；纳税人在该办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积100平方米。在房产税税收用途方面，沪渝两地试点方案中均明确规定税收收入将全部用于保障性住房建设，而重庆市的方案对税收用途的界定更为明确，提出将个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。
沪渝房产税试点改革自2011年以来，作为全面推进房产税改革的重要步骤，为税制结构调整提供了有益的经验尝试，但是在组织地方政府财政收入方面却无显著的成效。表3是2009-2012年上海和重庆税收收入及房产税收入的情况。
由上表可以看出2011年实行房产税改革之后，房产税收入比起之前有了明显的增长，但是比起总的税收收入来说，比例仍然很小。
沪渝两地的房产税试点改革虽然是一次制度上的有益尝试，但实际上对于组织地方财政收入方面收效甚微，主要是因为征税范围有限、税率水平不高、计税依据不合理等问题。重庆市房产税征收范围主要对个人新购高端商品住房以及个人持有的独栋住宅征收，忽略了非独栋商品住宅存量房产，征收范围过小。上海则侧重于对新购的第二套及以上的住房征税，对存量房不征税。两者都违反了税收公平的原则，征税范围有限。而且两市设计税率均不高，减少了推行房产税改革的阻力，却导致房产税带来的财政收入甚微，打击了地方政府的积极性。同时两市房产税税率都是按照比例税率征收的，没有考虑到地区的经济差异性，税率的设计违背了税收公平的原则。
除此之外，上海和重庆的个人住房房产税细则中分别提到了暂时按照房产交易价格的70%和房屋交易价格原值来征收，条件成熟时，按市场价值征收。由于房产的价值会随着时间、周围环境的变化，国家政策等因素发生变化。如今土地与房地产价值如同泡沫般膨胀，新、旧房价格之间存在的差距也在不断扩张，以房产的交易价作为计税依据已经跟不上经济发展，存在不合理因素。缺少专门的房产评估机构和具备资质的评估人员，税务部门的评估人员远不能满足房产税评估的要求。同时，缺少独立的不动产税基的评估部门，难以保障税基的稳定和避免偷漏税行为。开征房产税后，由什么样的机构来进行房产评估，由谁来承担监督等责任都未确定。而税务机关不存在专门的评估机构，旧房产税评估机制也不够完善。
在此次改革中，纳税人意识也比较薄弱。部分纳税人对房产税政策了解不够，认为房产税是小税种，没有引起足够重视。有的企业将电梯、大型中央空调等设备从房产原值中扣除，以降低房产税的计税基础；有的房产租赁双方刻意伪造租赁合同以减少房产计税价值；有的单位采取报销发票等多种不合理手段来消除房产租金以逃避缴税。加大了房产税的征收难度。
五、房地产税改革的实际困境及政策建议
由各国经验来看，房地产税若要实现增加地方财政收入的功能，离不开对住房保有环节的普遍征收，但是保有环节的房产税作为直接税，具有高度的政治敏感性。因此房地产税的设计和征收在技术层面可以借鉴发达国家相关经验，但在制度设计方面，盲目借鉴其他国家的相关经验并不能解决我国面临的实际问题。第一，我国税收体系以流转税为主。流转税属于间接税，易被转嫁，具有一定的隐性特征，纳税人对于自己缴纳多少流转税并无直观的感觉。而房地产税是直接税，普遍开征必然会引起纳税人的抗税行为，增加征收难度，不利于社会稳定。第二，我国的房价收入比高于合理水平。房价收入比为住房价格与城市居民家庭年收入之比，上海易居房地产研究院地专题报告显示，2013年我国35个大中城市房价收入比均值为10.2，北京则高达19.1，远远超过4-6的合理范围。这意味着如果对房屋评估价值征收房产税，会导致居民的房地产税税收负担较重，加大征收阻力。第三，农村土地和住房是否该纳入征收范围的问题。2013年我国城镇化率为53.7%。若要使房地产税成为地方税收的主要来源，村镇土地不容忽视。但是我国农村土地为集体所有制，在新型城镇化大背景下，若要对农村的土地和房屋征收房产税，首先就要理清产权问题。并且农村地区普遍纳税人意识比较薄弱，开征房地产税难度非常大，甚至可能造成严重冲突。
基于以上几点情况的分析，房地产税的改革面临的现实问题和制度问题比较多，改革必须要循序渐进，但是房地产税本身所具有的税基地域性、稳定性和广泛性，决定它依旧是增加地方税收的重要选择。参考国外相关经验，本文有以下建议。
第一，完善房地产税税收立法，简化税制。目前我国房地产业存在费大税小、税费混乱、重复征税等问题。所以必须完善税收立法，规范税务机关和行政机关的征税行为，将房地产税以法律的形式确定下来，确保有法可依。在此基础上简化税制，取消名目繁多的收费项目，以税代费，对于易造成重复征税的交易环节税进行简化，使房地产业能够健康发展。
第二，对于保有环节的税收应该遵循宽税基、低税率的原则。上海和重庆的试点改革对于地方政府增收规模甚微一个重要的原因就是税基窄、税率低。由于房地产税直接税的性质，纳税人会出现强烈的抵触心理，若设置税率偏高，就会增加征收难度，加大征管成本，而由于房地产税的广泛性，甚至会造成社会的动荡。所以要保证地方收入的增加，就要扩大征收范围，在一定的免税面积基础上实行普遍征收。这一点在技术层面上就要求有丰富准确的数据、评估技术以及权威的第三方评估机构。
第三，建立完善的不动产登记制度和动态地价格评估系统。不动产登记制度能够保障纳税人的财产安全，为评估的统一性提供信息保障，同时可以无遗漏地将所有纳税人纳入征税体系，可以确保税收收入及时足额地缴收。房屋因其区位不同，其价值存在较大差异。过去在城郊的房屋随着城市的扩围而位于城中，而按照市价是不可能及时监控房产价格的。所以只有当房产税的征收建立起一个庞大的评估系统，对于市场的数据能实时监控，才能做到准确评估，保证公正、合理的做到房产税的征收。
第四，明确税收用途。要建立起公开透明的决策和监督机制，保证税收所得用于公共品与公共服务的提供，使税收真正取之于民、用之于民。
第五，加强税法宣传，提高纳税人意识。
总而言之，目前看来房地产税要成为地方主体税种还有很多问题需要解决，但是长远来看，循序渐进地推进房地产税改革，不断摸索和完善制度设计，房地产税仍是组织地方财政收入的最佳选择。 （作者单位：中央财经大学财政学院）
参考文献：
[1] 樊丽明， 李文.房地产税收制度改革研究[J].税务研究， 2004， （9）.
[2] 杨斌.关于房地产税费改革方向和地方财政收入模式的论辩[J].税务研究， 2007， （3）.
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