时间：2023-08-17 15:55:36
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇投资估算的步骤，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：项目建设；前期工作；工程造价
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：
对于工程项目的承接以及建设的全过程，一般来说，从制定项目建议书开始，然后是对项目可行性的研究，之后便是对项目是否实施进行决策。然后便可以开始进行项目的设计和建设，顺利建设完工经过验收合格后便可以竣工投入使用。企业如果在工程建设之前，没有制定一整套方案，不能在以上每一个步骤的过程中严格控制项目工程造价，那么就很可能导致工程造价超出合理计划的范围，最终总的投资额可能超过预算。这不仅仅会造成人力、财力以及物力的浪费，严重时甚至可能威胁到企业的生存和发展。一个优秀的企业必须能够对项目建设的每一个阶段进行牢牢的掌控，把最终的工程造价控制在预定的范围内。对于项目工程造价的控制方面，项目建设的前期工作至关重要。项目建设的前期工作一般指从项目建议书开始到项目工程准备建设的阶段。有研究表明，项目建设的前期工作对最终的项目工程造价的影响可以达到大约85%，而剩下的步骤仅仅对项目工程造价造成大约15%的影响而已[1]。当前的大部分企业往往只是注重在项目施工时进行严格的工程造价的控制，而对项目实施前的工程造价控制则相对没有那么重视。最终造成企业对工程项目的造价控制效果不理想，出现工程项目的最终实际造价超出原来预算的情况。企业要改变这种局面，必须在项目建设前期工作即对项目工程造价进行严格的控制，这样才能充分利用好企业掌握的资源，取得更好的经济效益以及社会效益。项目建设前期工作对项目工程造价的影响具体表现为以下几个方面。
1 正确的项目决策和估算为项目的成功奠定基础
1.1 正确的项目决策和投资估算是项目成功的开始
投资者根据企业的需要，经过详细的调查，缜密的分析后，对某个项目是否进行投资以及投资资金如何分配等问题做出决策。同时根据投资的项目工程的情况，估算出项目工程的投资规模。对于投资规模的估算，也成为了项目建议书以及后面的可行性报告必不可少的组成部分，可以为项目的决策提供重要的依据。项目建设的特殊性决定了前期的决策至关重要，如果等到开始动工后，才发现决策失误，已经动工的项目很难能够做出修改，企业将因此蒙受巨大的损失。投资估算同样十分重要，只有经过缜密的计划，充分考虑到所投资建设的项目的风险以及未来的收益，才能做出准确、全面的估算，保证项目工程的顺利进展。
1.2 工程项目决策的过程
国家、社会、行业等方面的相关信息都会对工程项目的决策发挥或多或少的影响。因此，尽可能全面地收集与所投资的工程项目有关的信息，并对其做出正确的分析和把握对做出正确的工程项目决策有着至关重要的作用。掌握了工程项目相关的资料，便能够对市场做出准确的分析，合理分配企业的资源，制定适合的建设方案等，从而做出全面的工程项目决策分析。
1.3 提高工程项目决策以及投资估算的合理性的方法
在制定工程项目决策前，必须明确直接责任人。遵循工程项目决策的正规程序和科学的分析，对多个决策方案进行比较和分析，得出最优化的方案。在确定投资估算上，可参考过去已经完成的项目的造价来进行估算。通过造价工程师的专业知识对投资估算的专业审核，最终做出更加合理、准确的投资估算。
2 通过项目工程的设计控制工程的造价
2.1 工程项目设计的重要性
在做好工程项目的决策以及投资估算后，就可以开始设计工程项目。在工程项目所要求、设计任务书以及合同所规定的框架内，分析项目工程所需要的资源，经过全面周密的考虑，同时在项目投资估算的范围内，制定出工程项目的施工图以及设计文件。工程项目的设计是把工程项目从计划变为现实的桥梁，优秀的工程项目设计能够在现有的投资估算和技术水平的基础上，解决工程项目的问题。一个项目工程的优劣与其设计质量的好坏息息相关。
2.2 项目工程设计的实施步骤
首先要收集和所要进行的项目工程有关的信息，从而对项目工程的布局形成一个初步的构想。然后对工程项目的拟建地点和工期做出合理的估算，并计算出项目的总概算。总概算即为项目工程造价的最高限额，此限额不得超出之前做出的项目的投资估算。然后就是将项目工程的设计具体化，对初步的设计方案进行必要的修改。最后，将设计方案通过施工图的形式表达出来，并确定施工图预算，以此作为制定标底的依据。
2.3 项目工程设计对工程造价控制的重要性
项目工程设计在很大程度上影响工程造价的控制。通过项目工程设计的施工图，可以很直观的反应出项目工程的概况。详细，严密的项目工程设计能够有效控制施工阶段的造价，避免工程造价超出预算。
2.4 通过项目工程设计有效控制工程造价
在项目工程设计的每一个阶段，都尽可能地对多个方案进行比较，从而选出最优方案。每一个设计阶段，都要严格控制在所分配的限额内进行设计，保证最终的设计不能超过规定的总的投资估算。设计图纸要进行严格的审查，尤其是对项目概算以及施工图预算要加强审查。同时如果发现设计过程中出现超出所分配的限额的情况，要分清责任，给予处罚。
3 通过招投标以控制工程造价
招投标可以充分发挥市场经济的调节机制，通过招投标可以使工程的造价符合市场经济的规律，提高投资的效率。企业按照项目建设的前期工作，编制出工程项目的标底。通过合理，正规的招投标手续，在市场经济的机制的调节下，挑选出最适合承接项目的企业。既保证了工程的质量，也在合理的范围内，降低了项目的预算。
4 讨论
综上所述，项目建设前期工作对工程造价具有举足轻重的影响，体现了企业管理者对项目工程造价的把握能力，能够真正达到事半功倍的效果[2]。只有从项目建设的前期就对工程造价进行严格的控制，才能既保证了项目工程的顺利完成，有将工程的实际投资额控制在预算之内，真正做到对企业资源的优化配置，保证项目工程有好的经济效益，又能有好的社会效益。
参考文献
【关键词】建筑项目;设计参数;工程造价;模型;估算
对建筑工程项目的造价进行科学合理的预测，是控制工程成本的重要手段，目标在于实现工程的经济性。而造价估算工作，需要分析诸多的造价影响因素。这其中，工程设计是不可忽视的一个方面。通过分析工程设计与造价之间的关系，能够促使设计师在建筑设计过程中加入工程经济性的考虑，从而通过造价的预测来为方案决策提供科学的依据。
一、工程造价估算的重要性
对于一项工程项目而言，造价是整个建设之中始终贯穿的因素之一。工程建设具有周期长、规模大、施工复杂等特点，因此具有很大的不确定性，在这种情况下就会导致项目价格经常发生变化。对工程造价进行合理的估算，一方面是工程可行性研究的组成部分，另一方面有利于工程施工的顺利开展。因此，造价估算在项目建设中具有重要的作用，具体包括以下几点：
（一）指导投资决策
就目前经济发展情况来说，我国的市场竞争非常激烈，快速准确的对工程造价进行估算，成为建筑投资方首要考虑的问题。工程造价决定了工程项目的投资费用，对工程造价进行估算，能够清晰地看到工程建设所需要的资金，以及经济利润收益。投资方看到这些数据信息，才能够进行投资决策。
（二）控制工程成本
对工程造价进行估算，是工程项目必须进行的一项工作，因为估算结果将会作为控制工程成本的依据。在成本控制上，主要体现在以下两个方面：第一，对于投资方而言，根据施工的不同阶段，对成本进行估算从而进一步控制，最后在工程决算中确定工程项目的最终成本。第二，站在施工方的角度考虑，以工程造价的估算为依据，指导成本控制措施，从而实现以最低的成本获取最大的经济利益的目标。只有这样，才能促进施工企业的长久发展。
（三）筹集工程资金
估算工程造价，同时也是投资方进行资金筹集的重要根据。只有保证估算方法的高效性，才能准确计算出工程项目建设的所需资金，从而提供给投资方一个资金额度。另外，如果是向金融机构进行贷款，这些机构也会对工程造价进行估算，从而评估该项目的偿还能力。
二、工程造价的估算模型
（一）定额法
定额法，简单来说就是对分部工程、分项工程的单价和工程量进行估算，然后通过乘积来估算工程造价。定额法的估算分为三个步骤：第一步，了解工程总体情况，分析工程项目的结构和特征，使用定额法估算工程投资情况。第二步，以估算指标为依据，对工程建设的直接成本、间接成本、利润、税收等情况进行计算。第三步，对各项成本进行汇总处理，从而得到总的工程项目造价估算。我国建筑领域大多采用定额法进行造价的估算，它以各个地区的生产水平和工作生产率为基础进行计算，因此能够反映出一个地区的经济情况和主要特点。
定额法的优点在于：第一，采用定额法估算工程成本，能够较为准确的反映出当地的经济发展水平，能够明确平均劳动生产率，这对于造价的宏观调控具有重要的作用。第二，定额法进行成本估算时操作简单，对于编制人员而言要求并不高，不需要具有丰富的知识结构就能够完成工作。定额法的缺点在于：第一，存在一定的滞后性，对于最新的科学技术成果并不能及时的反映出来。第二，定额法在计算过程中用到的造价是国家或地方统一规定的，对于投标竞争而言是不利的。第三，通过定额法估算工程造价，并不能反映工程的进度和质量目标。
（二）实物法
实物法，主要是计算施工中各种资源的消耗和单价来估算工程造价，基本思路也是分为三个步骤：第一步，对分部工程、分项工程中用到的人工、材料、机械费用和单价进行计算，从而确定出直接成本。第二步，将施工中的管理费和财务费，作为间接成本。第三步，将直接成本和间接成本汇总，从而得到工程总造价。
实物法和定额法相比，主要的优点在于能够根据市场的情况随时变动，能够根据工程中实际的情况确定各种资源的利用。因此，实物法可以反映出市场变化和技术管理水平，更加合理、更加准确。但是，它的缺点在于：第一，该方法对造价估算的过程比较繁杂，工作量过多，对工作人员的要求也比较高。第二，实物法操作的基础是需要很多的工程资料，这对投资决策和可行性研究而言是不利的。介于以上两点，实物法并没有真正得到普及使用。
（三）回归分析法
回归分析法，是根据工程建设中的历史数据，通过统计学的方法进行加工整理，从而得出和变量之间的关系，以此来预测工程造价在未来一段时间内的发展变化。现如今，越来越多的学者参与到这一方法之中，因此回归分析法在不断地完善。
回归分析法的模型表达是：
y=α0jβ0+α1jβ1X1j+α2jβ2X2j+……+αnjβnXnj（β≥0），这其中，nj指代回归系数，xnj指代工程变量，n指代残余平方和最小拟合系数。相关调查研究显示，线性回归方法结合解释模型，能够使工程造价估算更加准确，使误差控制在5%以内。不过，使用回归分析法，需要对工程样本进行分析，因此，准确率在很大程度上取决于样本的规模大小，以及和真实工程的相似程度。
（四）模糊数学法
模糊数学法，指的是找到一项与待建工程类似的已建工程，通过模糊数学理论确定出两项工程之间的相似程度，建立数学模型后估算出工程的造价。主要分为四个步骤完成：第一步，建立数学模型，对工程造价进行估算。第二步，确定模糊关系的系数。第三步，计算加权海明贴工程进度。第四步，对工程造价进行估算。
这其中，加权海明贴工程进度的计算是最为重要的环节，选择的样本越合理，其最终估算的造价才能越精确。实践证明，样本相似程度选择好，合理确定评估系数，就能够将造价的估算准确度控制在5%以内。
（五）灰色预测法
灰色系统是指信息内容部分已知、部分未知，基于灰色理论的方程模型被称为GM模型，通过应用GM模型进行预测就是灰色预测。具体来说，使用灰色预测法在估算工程造价，需要找出一项类似于待建工程的已建工程，分析两个工程之间的灰色联系，从而使用已建工程的造价资料来预测待建工程的造价。其步骤分为四步：第一步，确定系统的主导因素和关联因素。第二步，分别对主导因素和关联因素建立GM模型。第三步，从GM模型出发，建立系统方程。第四步，对系统方程求解，对计算结果进行累计还原，从而得到预测值。
灰色预测法是一种新型的造价估算方法，显著的特点是简便、快速。但是，由于影响造价的因素有很多，所以对不同因素进行预测其结果是不同的。为了提高预测的准确性，就应该对预测因素进行合理优化。
（六）人工神经网络法
人工神经网络模型是一种非线性自适应的动态网络系统，它是由数量较多、较简单的神经元连接形成的，这一系统的应用始于上个世纪90年代。使用这种方法来估算工程造价，主要分为三个步骤，即模块建立、模块训练、模块测试。在模块的建立中，要确定造价的影响因素，对数据进行分析，选择网络结构和内部规则等。网络结构体系由输入层、输出层、隐含层组成，造价影响因素在输入层的帮助下进入结构体系之中，隐含层对信息进行特征的提取，最后在输出层的作用下进行汇总，从而得到造价的估算值。训练模块主要负责数据的收集，以及制定网络学习准则。测试模块能够将预算造价和实际造价相对比，从而评价预测精度。人工神经网络法的优点在于适应性强、学习能力强，造价估算的准确度高。但是缺点是在运行过程中可能会陷入局部极小点，从而增大了误差。
三、设计参数分析下的造价估算模型的应用
（一）模型的建立
所谓结构模型，就是利用有向连接图来表明系统不同环节之间的联系，从而建立一个几何体的系统模型。模型建立的过程中，会涉及到ISM（解释结构模型）技术，它是建立结构模型最为常用的方法。应用ISM，主要的优点在于能够把复杂的系统分解成为数量较多的子系统，然后在经验值和计算机的帮助下，将系统构建成为多级递阶的结构。
另外，在研究建筑设计参数和造价之间的关系时，各个参数之间的制约和影响比较繁杂，且不同的参数对工程造价的影响程度和侧重点也是不同的，因此，在研究过程中可以加入ISM技术，它能够深入分析参数变化对造价造成的影响。综上，对工程造价进行估算时，想要提高估算的效率和准确度，可以选用层级较高的设计参数，同时选用指标估算、神经网络的方式。
（二）模型的运算
运用ISM模型对设计参数分析的步骤如下：第一步，确定研究系统，对系统中各种元素之间的关系进行梳理;第二步，制作网络图，能够表达出各种元素之间的关系。这其中，逻辑关系的建立十分重要，在不同的逻辑关系下能够得出不同的关系网络图。因此，制定网络图的前提是分析各项设计参数之间的相互影响关系。这个过程中，不仅要用到数学知识，同时还要涉及到结构工程、建筑学、建筑配套系统等学科，以及相对丰富的项目经验。第三步，在各种要素的关系网络图基础上，建立系统要素的邻接矩阵。第四步，以邻接矩阵为依据，通过计算得到可达矩阵。第五步，对可达矩阵进行层级划分，具体来说，这个矩阵中的元素列向量包含的元素个数是不相同的，以包含数量为划分依据，含量最多的就排列在矩阵的最左边，含量少的排列在右边，依次排列。第六步，对各元素之间的层级关系、相互制约和影响进行分析，从而得出元素之间的关系结构图，并且实现抽象图和影响关系之间的相互转化。
（三）模型的分析
在该模型中，由于参数的设计比较多，因此其中一项参数发生变化，就有可能引起其它参数发生变化，并最终影响到工程造价的估算。举例来说，在墙体设计上，外墙造价在总墙体造价上占据很大的比例，但是墙体的设计往往会受到其它因素的影响和制约，例如装修、通风、电力等。因此，如果只把外墙作为主要的设计参数来控制造价，就是不合理的。
通过ISM的分析，设计参数层级越高，对造价的影响就越大。在设计参数系统中，建筑规模是第一层级，对项目进行决策时，就可以依据建筑规模进行估算。随着设计方案的进一步发展，建筑的形状、结构、层数等各种元素，都是估算体系中的一部分。只有将所有影响因素都考虑在内，才能够提高估算的准确性。以ISM模型中前4个层级为例，通过建立估算模型，来对设计参数进行量化处理：
（四）基于ISM的多元线性回归估算分析
将ISM技术和多元回归分析结合在一起来应用，通过快速估算模型的建立，能够将造价估算误差控制在5%以内。因此，该种方法的造价估算准确率远远高于其它方式的估算。因此我们可以得出结论，将ISM模型和多元回归结合在一起，能够在造价估算中发挥较好的作用。
应用这种方法进行造价估算工作时，如果误差比较大，就应该对设计参数之间的关系进行分析与研究。建立多元回归分析模型时要注意：第一，自变量的选择，应该是数量比较多的设计参数;第二，要收集到尽量多的工程造价信息。
结语
综上所述，通过本文分析我们可以看出，为了提高工程造价估算的准确性，在工作中应该使用科学、客观的方法，并且保证模型的高效性、数据的准确性。在建筑设计参数分析模型之下进行造价估算的方法，经过实践证明具有很好地成本控制效果，能够最大程度上节约资源，因此使用价值显著，满足建筑行业的发展规律，从而促进我国建筑行业的稳定、健康、可持续发展。
参考文献
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[2]谷力.建筑设计参数分析模型的工程造价估算分析[J].科技创新导报，2011（17）.
[3]陈一飞，唐祥忠，李芳成.基于实例推理的工程造价估算知识重用模型[J].计算机应用研究，2011（08）.
[4]李文杰，汪春娟，赵春晓.RBF神经网络在商品住宅投资估算中的应用[J].科技信息，2011（25）.
[5]童健，阿肯江・托呼提.ISM模型在建筑设计造价控制中的应用[J].福建建材，2011（09）.
[6]胡志根，肖焕雄.工程造价估算及其风险分析模型研究[J].应用基础与工程科学学报，2010（04）.
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献：
1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).
2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).
3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济,2010(8).
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
Abstract: The real estate development project investment decisions are reasonable close relationship with the economic analysis. The article on the basis of the analysis of the concept of economic analysis as well as basic steps, detailed estimates of economic investment in real estate projects, related to the cost of investment, project sales revenue, project sales tax and surcharges, project uncertainty.
Keywords: economic analysis; investment decisions; real estate development; project investment
中图分类号：[F235.91]文献标识码： A 文章编号：
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。一般在房地产销售定价的过程中，根据比准价格确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献：
1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).
2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
关键词：资本存量 永续盘存法 改进
中图分类号：F221 文献标识码：A 文章编号：1004-4914(2011)05-073-02
关于当代中国及地区经济的很多实证研究中都需要计算资本存量K这个指标，特别是关于经济增长、投资效率和TFP的研究，所以确定资本存量K显得尤为重要。
在关于中国资本存量的相关研究中。众多学者几乎都采取了各自不同的测算方法，而他们所得出的数据间却又存在很大的差距。K测量的不准确必然会影响到后续研究的可靠性和准确性，所以尽量完善测算方法是非常有必要的。
众多学者在对资本存量的估算过程中，应用最多的方法之一是“永续盘存法”，笔者在学习资本存量估算K的研究过程中，发现在测算时，特别是对地方经济进行研究时，应用简单算法还有一点可以改进的地方，在这里写出来以便共同探讨改进。
估算资本存量的方法主要有1951年戈德史密斯(Goldsmith)开创的永续盘存法和1995年乔根森(Jorgenson)提出的资本租赁价格度量法。用永续盘存法计算资本存量能够充分利用较长时期连续的、相对可靠的投资统计资料，并可以任意选用某一存量资料较为齐全的年份作为基期往前或往后逐年递推，因此得到广泛的应用。目前OECD定期公布10个成员国的资本存量数据，就是利用永续盘存法得到的。
永续存盘法的具体步骤包括：通过普查或根据一定的假定，估算出某一计算基期的全社会资本存量；取得各年份产业部门的投资数字，并将按当年价格计算的各年投资额分别换算成按可比价格计算的投资额；按每年投资额中各类资产的投资构成，以专门调查测算的各类资产平均使用年限(从投入使用到完全报废的时间)为依据，测算出每年资本报废的价值，并予以汇总；从历年投资额中扣除报废总值，得出各年资本的实际增量；根据上年资本存量加本年资本增量等于本年资本存量的原理，推算出历年资本存量的数字。
用公式简单表示就是：
K1=K1-1+It-D1=Kt-1+I1t=Kt-1+I1-FCt-1×δ (1)
其中，Kt、Kt-1分别表示第t年和t-1年的资本存量，It、I1t、D1表示第t年投资、净投资和折旧，FCt-1表示第t-1年的资本存量，δ表示折旧率。目前关于我国历年资本存量估算的研究大都是在永续盘存法的基础上，根据各自研究的需要，采取了一些替代方法和不同的指标进行的。
关于资本存量的计算，目前的焦点是中国资本存量的计算，而地方资本存量的计算研究较少。本文试图在分析比较已有研究成果的基础上，采用简单计算方法，对地方资本存量的估算提出一点改进意见。
一、已有的研究成果及比较
在对我国历年资本存量进行估算的研究中，
张军扩(1991)、贺菊煌(1992)、Chow(1993)的工作受到人们的广泛关注。沈坤荣(1999)、胡鞍钢(1999)、王小鲁和樊纲(2000)、邹至庄(2000)、王金营(2001)、张军(2002、2003)、李治国与唐国兴(2003)、何枫(2003)等也是比较有影响的。总体来看，已有研究的主要估算步骤为：估算基期年的资本存量；估算各年资本存量的净增加额(本年资本存量增加额扣除上一年固定资本存量折旧额)；在基期资本存量的数据基础上，逐年累计各年的资本存量净增加值，从而得到以后若干年份的资本存量。
这一过程涉及四个关键变量：基年资本存量K1的估计、当年投资It或净投资It′的选取，各年资本折旧率δ的选择、固定资产投资价格指数的确定。由于各学者对资本存量的前提假设、估算方法以及选取指标不尽相同，因而所得出的结论相差较大。综观已有的研究，其差异也主要围绕这三个步骤所涉及的四个重要变量展开。
(一)关于基期资本存量K1的确定
大多数学者的研究选定1952年或1978年为初始年。
张军扩(1991)采用美国学者珀金斯(1989)的假定(我国1953年的资本存量与国民收入比为3)，推断1952年的资本存量为2000亿元(1952年价)。王金营(2001)、何枫(2003)也沿用了这一假定，推算出了1952年的资本存量。
贺菊煌(1992)分别估算了生产性资本和非生产性资本存量。他假定的前提是经济体制和经济政策相对的稳定性，直接依据相应年份的积累数据，推算出1964年的生产性资产以及1990年住宅价值，并假定该年住宅价值占非生产性资产价值70％，估算出当年的非生产性资产价值；然后，他在这两个数据的基础上推算其他年份的资本存量数据。这一研究结果也被张军(2002)所采用。
Chow(1993)对积累数据的处理则比较细致。他假定1952年农业产出340亿元中，土地、资本分别贡献40％和25％，两者的年贡献率均为19％，从而得到农业的初始资本存量，再加上其他部门的资本存量，得出1952年包括土地在内的资本存量为1750亿元，若不包括土地则为1030亿元(1952年价)。为了避免资本存量初值估算不准确影响对总量生产函数的估计，他还把资本存量初值范围定为1550亿至1950亿元。此后，李治国和唐国兴(2003)直接采用Chow(1993)的1978年年末资本值为初始资本量。
胡鞍钢(1999)只估算了1978年我国固定资产存量为5500亿元(1978年价)。同时如果假定1978年固定资本存量是GDP的1.5倍，也可得到相近的结果。张军和章元(2003)则利用上海市的历史数据、全国工业企业固定资产原值和净值数据，并在考虑农业资本存量后，分别测算出若干个1952年我国资本存量估算值，选定800亿元(1952年价，不包括土地)为1952年我国资本存量。
可以看出。这些研究中关于初始年份资本存量值的估算方法很不一致，估算的数据差异也很大，这为利用估算的数值进一步开展研究工作带来了困难。
(二)关于当年投资lt或净投资It′的选取
张军扩(1991)、贺菊煌(1992)、Chow(1993)都采用积累来表示新增净投资。但随着我国统计体系的变更，1993年起统计资料不将公布积累数据，这给后续的研究带来了困难。邹至庄(2000)依据国民收入核算原理，“从1978年价的官方实际GDP数据中减去实际消费和实际净出口，
得到实际总投资”，并将实际总投资乘以当年净投资与总投资之比，得到实际净投资。与此同时，张军和章元(2003)发现“积累”和“全社会固定资产投资”的主体是一致的，他们利用生产性积累和全社会固定资产投资1954―1993年以来的增长率波动的相似性，并假定两者增速基本保持一致，拟合出1993年以后各年的生产性积累。
另一具有代表性的人物是王小鲁，他直接使用统计年鉴中的固定资本形成，在数据衔接上就显得比较勉强。
(三)关于固定资产投资价格指数的折算
长期以来，由于缺乏固定资产投资价格指数，大多数学者都是用其他的指数来代替。Chow(1993)使用积累隐含价格指数。他发现1952―1983年该指数基本不变，于是从1984年起对积累进行平减。在随后的研究中，他又利用国民收入恒等式得到实际净投资序列，从而折算出1978年以来的投资隐含平减指数，并认为这一指数比较稳定。此外，李治国和唐国兴(2003)、张军与章元(2003)还利用上海的数据拟合出全国固定资产投资价格指数，以此取代全国指数。不过，目前学术界最为常见的做法是以GDP平减指数来代替，如王小鲁(2000)即是采用此种方法。
(四)关于资本折旧
已有的研究成果对折旧的估算大致可以分为两种方法。一种是根据官方公布的折旧率或折旧额进行估算。如邹至庄(2000)利用国民收入恒等式算出1978～1982年的折旧额，再进行调整，然后又汇总各省折旧得到1983―1998年全国折旧额，从而得到1978―1998年的折旧。他的数据和方法基本为李治国和唐国兴(2003)所采用，后者还指出利用国民收入恒等式推算折旧会产生数值高估问题。另一种是按照自己提出的折旧率进行估算，如王小鲁(2000)统一使用，5％的折旧率；王金营(2001)考虑了不同时期固定资产投资领域和技术进步的影响，提出固定资产折旧率在1952―1977年、1978―1990年、1990年以后分别为3％、5％、5.5％。与此不同的是，张军扩(1991)、贺菊煌(1992)、Chow(1993)及张军(2003)采用积累额作为资本存量净增加额，因而完全避开资本折旧问题。鉴于折旧核算的困难，沈坤荣(1997)、何枫等(2003)索性忽略了折旧问题。
二、对中国资本存量K的再估计
关于初始年份的选择，在这里考虑到资本存量K对经济研究的意义以及数据获得的难易程度，选定1978为初始年；为了简化，统一选取全社会固定资本投资作为当年投资；固定资产投资价格指数的折算，则采用目前学术界最为常见的做法：以GDP平减指数来代替；资本折旧采用王小鲁(2000)提出的折旧率计算，统一使用5％的折旧率。
(一)已有研究成果介绍
大多数学者在估计各省资本存量K的时候，假设全社会固定资本投资时间序列可近似用式(1)表示：
I(t)=I(O)eλt (2)
那么第一期的资本存量可以用式(2)求出：
K(1)[I(t)dt=I(0)eλ／λ (3)
用δ表示折旧率，则资本存量可以用式(3)求出：
K(t)=K(t-1)(1－8)=I(t) t=2，3，4，……，23 (4)
(二)估算方法的改进
仿照大多数学者的估计方法，用每年的投资来估算固定资产存量。假设投资按指数的形式增加入，如(2)式。其中，λ是投资的增长率，I(t)是第t年的投资，运用Chou(1995)的方法，假设第一期的资本存量是过去投资的加总，选择一个固定的折旧率5％做如下迭代：
K(1)＝K(0)(1－δ)+I(1)
=K(－1)(1―δ)2+I(0)(1-δ)+I(1)
=K(－1)(1－δ)1+t+I(-t+1)(1-δ)t+I(t+2)(1-δ)t-1+…+I(0)
=K(-t)(1-δ)1+t+I(0)eλ((1-δ／eλ)t+(1-δ／eλ)t-1++1)
1-(1-δ／eλ)t-1
=K(-t)(1-δ)t-1+I(0)eλ―――――
1－l-δ／eλ
所以当t∞时，K(1)＝－I(0)eλ／1-(1-δ)eλ，这就是第一年的资本存量。
其他数值的计算方法同上。那么K1计算的微小改进，对于计算的资本存量数据走势产生了一定的影响，改进后的计算方法使得计算出来的结果是一条光滑的指数形式曲线，符合实际经济增长的发展规律。通过图形表现如下：
(三)关于中国资本存量K1的估计
本文数据来源于中国统计年鉴2010，使用的计算软件是Eviews3，1，通过计算得出I(0)=874.792749，k=0.103578，应用公式计算出K(I)=6762.60，其他年份的全社会资本存量应用递推公式K(t)=K(t-1)(1-δ)+I(t)(t=2，3，……，32)计算。
具体数值如下：
三、不同估算方法数值的比较
根据已有计算，我们将贺菊煌所测算的1990年不变价用我们上文所估算的固定资产投资价格指数折算成1978年不变价为2014亿元。他们的计算结果比较如下：
上面的对比说明他们估算结果之间的差距很大，这也和国家的经济形势比较复杂有关，因此在计算方法上进行不断改进是非常有必要的。本文在估算资本存量的过程中所考虑的因素相对简单，避免了应用永续盘存法在后续的估算过程中出现拐折情况，同时也没有出现极值，因此我们认为使用这一方法进行估算固定资本存量，特别是估算地方固定资本存量的时候，不仅简单而且实用。
参考文献：
1.张军扩“七五”期间经济效益的综合分析――各要素对经济增长贡献率测算[J].经济研究，1991(4)
2.王金营.人力资本与经济增长――理论与实证[M].北京：中国财经出版社.2001
3.何枫等.我国资本存量的估算及其相关分析[J].经济学家，2003(5)
4.贺菊煌.我国资产的估算[J].数量经济技术经济研究，1992(8)
5.chow.Capital Formation and Economic Growth in China[J].QuanerlyJoumal ofEconomics，1993(8)
6.胡鞍钢.中国：不平衡发展的政治经济学[M].北京：中国计划出版社.1999
7.张军，章元.对中国资本存量K的再估计[J].经济研究，2003(7).
8.邹至庄.2010年我国经济增长前景[A].快速增长没有终结――中外专家看中国经济增长潜力[C].北京：中国财政经济出版社，2000
关键词：农村资本；资本存量；资产投资
中图分类号：F032.1 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-0-02
一、资本存量估算综述
1951年，戈德史密斯(Goldsmith)开创性的运用永续盘存法定期估计美国年度资本存量，20世纪70年代，美国商务部开始运用永续盘存法进行年度资本存量的正式估计，目前，国际上测量资本存量的通用方法就是永续盘存法(Perpetual Inventory Method)。
近年来，运用永续盘存法估计中国资本存量的文献很多，代表性的文献主要在3个层面展开：一是估计全国的资本存量，代表性的文献有贺菊煌(1992)、Chow(1993)、Young(2000)、李治国和唐国兴(2003)、张军和章元(2003)等。尽管都是采用永续盘存法估计，由于在指标选择等上缺乏一致性，所估算的结果有较大出入。张军和章元(2003)对此做了综述；二是省份资本存量的估计。张军等(2004)做了十分细致而具有意义的工作，估计并公布了全国30个省自治区市1952-2000年的物质资本存量，徐现祥等(2010)系统地估计我国1978-2002年各省区三次产业的物质资本存量，为学术界的研究提供了有益启示。三是产业的资本存量。吴方卫(1999)则估计了我国1980-1997年的农业资本存量，黄勇峰等(2002)对1978-1995年间中国制造业及其14个主要工业的资本存量进行了估算，方法很细致。
上述文献都是以永续盘存法为基础进行的进行估算，值得注意的是，这些估算因关键变量选择的方法存在一定的差异，导致资本存量的估算结果也有所不同。本文以研究农村资本形成为主，在借鉴上述相关研究成果的基础上对农村地区资本存量进行估算。
二、资本存量的估算方法
物质资本存量的测算一般有两种方法：Hedonic评估法(Hedonic valuation，简称HV法)和永续盘存法。现在被OECD国家广泛采用的方法就是戈德史密斯于1951年开创的永续盘存法，该方法包括4个基本步骤：①确定基期资本存量；②对现行价格的投资序列进行缩减以得到一个可比价格投资序列；③确定合适的资本重置率；④采用永续存盘公式估算出资本存量序列。资本存量估算的资本公式可以表达为：
其中Kt和Kt-1分别表示第t年和第t-1年资本存量，δt为第t年折旧率(或资本重置率)，It为第t年的新增投资额。现有研究基本都是在永续盘存法的基础上进行的，但是细节处理上却有很大的差别，具有代表性的国内测算资本存量的公式有：
(1)邹至庄(chow，1993)的测算公式为：(RNIt为第t年实际净投资)；
(2)贺菊煌(1992)的测算公式为：(Rt为第t年的积累)；
(3)王小鲁和樊纲(2000)的测算公式为：(GIt为固定资本，GSt为折旧，PIFt为固定资产投资价格指数)
(4)宋海岩等(2003)的测算公式为：，其中gt表示经济增长率；
(5)李治国和唐国兴(2003)的测算公式：(RNIt为第t年实际净投资)，净投资=总投资—折旧；
(6)张军和章元(2003)的测算公式：(Rt为第t年的积累)。
三、资本存量估计的关键变量选择
采用永续盘存法的四个步骤对资本存量进行估算，必然要面临以下几个关键变量的处理：基年资本存量，经济折旧率(资本重置率)，固定资产投资价格指数，当年投资。
1.基年资本存量
关键词：财务评价可行性研究
房地产投资可行性研究是在项目投资决策前，对拟开发项目的经济合理性、适用性、技术先进性、建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，针对拟投资项目该如何投资建设，得出较科学的意见，为项目投资决策提供科学的依据。而财务评价是项目可行性研究中的重要一环。投资项目旨在最大限度地获得经济效益和社会效益，财务评价正是通过对项目的投资估算、市场需求和营销环境进行分析，从财务角度预测项目未来可能产生的投资回报和经济效益，为项目的可行性研究提供依据和支撑，为投资决策提供帮助。进行房地产项目财务评价，首先要估算出项目的投资成本、收入、税金和利润等基础数据，然后据此计算出相应的技术经济指标，对照有关标准，判断项目是否可行或从中选择最佳方案。
以某房地产公司拟投资建设青年公寓项目为例,简要介绍财务评价的基本方法和步骤。
1 基础数据准备和估算在进行项目财务评价前应对必要的数据进行实地的收集整理，对需要用到的各类参数可采用同行业或相关的行业数据进行估计。
1.1 项目总收入估算根据项目所处的地理位置、交通条件、物业档次、周围环境等，和对本项目附近地区的具有竞争性发展项目的销售情况进行个案分析，得出住宅均价为4500元/平方米。项目总销售收入为3.67亿元（详见表1-1“经营收入估算表”）
表1-1经营收入估算表
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