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绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇地产开发税收筹划，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
一、税收筹划的基本理论
1.税收契约理论
契约理论是20 世纪30 年代以来形成的一种企业理论。契约理论认为企业是由投资人、所有人、经历金额贷款人之间订立的一系列契约组成的集合体，契约各方的目标都是追求自身效用的最大化。契约理论包括完全契约和不完全契约。完全契约指契约双方都能完全预见到契约内可能发生的重要事情，愿意遵守双方所签订的契约，当契约双方对契约条款产生争议时，第三方可以强制执行。不完全契约是由于个人的有限理性，外在环境的复杂性、不确定性，信息的不对称性和不完整性，契约当事人或契约的仲裁者无法证实或观察这一切。税收的本质是一种契约关系，税收政策是政府和纳税人之间通过博弈达成的均衡契约。因此，税收筹划一定要在符合税收契约的前提下才能进行。然而，由于经济活动的多样性，政府在制定税收契约的时候不可能面面俱到，难免存在税收漏洞和税收空白。但是，企业完全采取灵活的经营策略，这也决定了企业是可以在税收契约的范围内进行一定的税收筹划。
房地产开发的首要步骤是要选取项目，确定开发对象。在这个环节，房地产开发企业应该取得由政府城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证。
项目确定开发之后，就要获取建设项目所用土地。目前土地使用权的获得一般是采用招标的方式。但是也可以采用其他不同的获取方式。如可以采用企业合作开发、公司合并、股权收购等不同的方式。不同的土地获得方式会对企业的财务产生非常重要的影响，同时也是适应不同的税收政策。
有了前两项工作的铺垫，房地产企业需要正式着手项目的具体规划设计工作和相关资质的取得以及资金的筹集工作。房地产开发企业首先要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件以获取《规划设计条件通知书》，房地产委托有规划资质的单位依据上述通知书来进行方案设计。方案设计主要是用来确定建筑物的平面布局、空间尺度以及建筑结构。设计完毕提交城市规划行政管理部门审查并核发建设用地规划许可证。后续再进行进一步的详细方案设计。同时不能忘记资金的筹集工作，即企业的融资工作。常见的融资方式主要包括银行借款、发行债券、发行股票等融资方式。同时，房地产开发企业也可以采取期房销售的方式筹集资金。
在前述准备做好后，房地产开发企业正式进入非常核心的环节――建设施工环节。在具体的施工中，房地产开发企业可以是请公司以外的建筑公司进行施工，也可以是自行成立建筑公司进行。这些不同的安排都会使用不同的会计和税收政策。前文谈及商品房预售的问题，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售是当今房地产企业最为盛行的一种经营方式，同时也是一条重要的筹资渠道，预售房地产可以用客户的资金建房，同时也完成了房屋销售工作，即售房又筹资，资金来源既无息又安全。
当然，最终房地产的销售策略也会影响到房地产企业的盈利状况，同时也会带来不同的会计及税务处理。可谓各个环节都有税收合理筹划的可行性存在。
二、房地产开发企业各环节税收筹划政策建议
1.土地取得环节
通过对房地产开发企业取得土地的最常见的三种形式即：直接购买、合作建房和接受以土地使用权投资入股的分析。直接购买土地使用权的优点是：房地产开发企业容易保证对房地产企业的控制权，不容易稀释股权；直接购买土地使用权交易简单，便于土地使用权交易双方操作。但是，直接购买土地使用权也存在其固有的缺点，而这些恰恰是另外两种方式的优点所在：不必直接支付购置成本，会在一定程度上减轻企业的资金压力；可以很好的解决企业建成房屋的销售问题，便于节约销售费用，畅通销售渠道。所以，在房地产开发企业的初创时期，可以采用合作建房或接受土地使用权投资入股的方式获得土地使用权。但是房地产开发企业在盈利能力日益增强的繁荣发展时期，可以采用直接购买土地使用权的方式，一方面在这个发展阶段，企业具有较强的资金技术实力，另一方面，合作建房和接受土地使用权投资入股的方式容易稀释企业股权。
2.前期准备环节
在房地产开发的前期准备环节，房地产企业需要做好拆迁安置和融资准备。针对房地产企业选择拆迁补偿方式时，需要考虑诸多因素，如被拆迁户的求偿意愿，应和被拆迁户做好沟通，保证前期的拆迁工作的顺利进行。即将建设的项目的市场需求度以及房地产企业的定价和盈利能力。
在选择融资手段时，保证融资方式的多样性，以确保房地产企业的资金安全。同时善于利用债务融资在进行利息抵税时的重要作用，发挥“税盾效应”应有的功能，切实降低企业税收负担。同时在利用的过程中要掌握“适度”原则，保证净经营资产净利率与税后利息率的差额是正值，以便使债务融资的优点发挥到最大。
3.工程施工环节
针对于工程开发项目采用自建销售模式还是受托代建也有不同的盈利方式、空间和税收负担。针对于销售渠道畅通、预计销售净利率比较高的模式下，自建销售带来的巨大盈利可以弥补其多样和复杂的税收成本；相反，则受托代建能给企业带来稳定的收益和较少的税收负担。企业需要结合现有的市场状况和代建机遇来确定具体采用何种盈利方式。同时，房地产开发企业还可以测算出利润均衡时的销售收入和代建费用，可以使决策更加的科学。房地产开发企业的在建设环节的相关合同的签订，对于企业的税收负担有一定的影响，根据前述分析和我国税法的有关规定，房地产开发企业在签订建设阶段的有关合同时一定要注意以下几点：（1）在签订建筑安装合同时，房地产开发企业作为建设方可以在建筑企业的指导下，自行采购设备，减少营业税的应纳税额。（2）在签订装饰劳务合同时，房地产企业提供各项材料、设备，建筑企业只提供劳务及辅料，这种做法会减少建筑企业的营业税税收负担。（3）针对于开发项目的需要分包或者借助外部设备的辅助才能完成的情况下，要权衡分包款项和设备租赁款项，并在此基础上计算各自税负，以确定在同样完成该项工程的成本和税负最优的方案。
4.完工销售及清算环节
房地产开发企业的租售选择应该注意房地产开发企业的资金实力，在房地产开发企业的资金实力比较雄厚时，可以选择一部分进行出租，一部分直接销售，这样可以获得房地产未来的增值收益。并且可以通过对于将售价、租金、税收成本的等因素包含在内的收益均衡点的测算，计算出合理的租售比例。针对房地产开发企业的出租部分房产，在签订租赁合同时要注意租金收入的合理分解。针对与房屋租赁相关的代收费用、物业管理费用通过成立物业管理公司等方式而与租金分离开来，以减轻物业管理费部分的房产税的税收负担。
关键词：房地产；税收筹划；风险；税种
中图分类号：F275 文献标识码：A
收录日期：2015年11月4日
一、税务筹划的框架（图1）
二、各节点筹划内容（图2）
三、可筹划税种简述
基于企业的经营策略和项目实际情况，针对于各税种的筹划可能性和筹划结果，如表1所示。（表1）
需要注意的是所述筹划空间为经验判断，且部分税种筹划结果为理论结果，具体需要结合最新税法文件和主管税务机关执法尺度进行调整。
四、地方税务政策解读（以南京项目为例）
（一）成本对象。成本对象由企业开工之前报主管地税机关备案。企业进行成本对象备案时，需报送以下资料：1、《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》；2、《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。
主管地税机关在登记备案出具书面告知书后，房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。
（二）关于预提（应付）费用
1、房地产开发企业可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。
2、房地产开发企业可以预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在税前扣除。
3、房地产开发企业预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。
除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在税前扣除。
（三）计税毛利率。目前，开发项目位于南京市的计税毛利率为10%。
五、土地增值税
（一）土地增值税清算单位。土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
（二）土地增值税核算对象。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。房产类型分为：1、普通标准住宅；2、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅类房产。
（三）公共配套设施成本费用的扣除。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。
（四）装修装饰费用的扣除。对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。
（五）相关费用、基金的扣除。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
（六）预征率。1、普通标准住宅不预征土地增值税；2、普通住宅按2%预征率预征；3、普通住宅以外的住宅按3%预征率预征；4、非住宅类房产按4%预征率预征。
六、分税种筹划详述
（一）企业所得税
1、开发成本的筹划。对于一般房地产开发企业来说，销售收入受市场价格影响很大，总体成本、费用控制会根据项目定位及规划设定，以上因素可视同为固定值，可调节空间很小，因此通过成本分摊方式的调整，可以达到延迟纳税的效果，如合理提高开发成本，增加主营业务成本金额，从而达到降低税负的效果。
2、成本费用的筹划。很多房地产开发企业为了土增清算时多扣除成本，刻意增加成本类科目的金额，造成企业所得税提前纳税、土增清算不能扣除的结果。合理合规的安排成本费用划分，达到前期多扣除费用的目的。同时可根据各年预算，合理安排广告费、业务招待费、三项经费等支出，控制在税法规定的限额比例内，减少应纳税所得额的调整。
3、弥补亏损的筹划。房地产开发企业成立初期，会连续几年税务利润亏损，合理安排销售时点，可在一定程度上利用弥补亏损的优势，降低前期所得税税负。这种筹划方式适用于开发周期较长、销售时点较晚的项目。
（二）营业税。营业税为收付实现制，纳税义务发生时点为收到款项或达到收入确认条件，同时考虑到“营改增”政策的变化，地税势必会对营业税等由地方税务机关征缴的税种严格管理，其筹划空间较小但风险很高，不建议对此税种筹划。
（三）土地增值税（预征）。根据市土地增值税预征政策，业态不同适用不同的预征率，其筹划空间较小，不建议对此税种筹划。
（四）土地增值税（清算）。如表2所示，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。（表2）从多角度把控适用税率，降低土增实际税负，以下几点仅从筹划方法的角度分析：
1、收入的调整。假定成本为不变量，结合预售阶段的筹划方案以及预测销售金额，调整销售单价，使清算部分增值额不超过扣除部分的50%，即适用最低的30%税率；或通过收入区间的调整使税后利润最大化。
2、成本的划分。假定收入为不变量，可以通过成本的划分，合理提高清算成本，从而降低土地增值税。
3、清算时点及顺序的确定。项目包括住宅、商业、车库、储藏室等业态，其中住宅和非住宅（商业、车库、储藏室等）为清算业态，受销售安排和项目立项所限，上述清算业态不能出具单独的清算报告，且根据清算时点要求，即销售比例达到85%或销售许可证满三年，届时增值额较高的业态销售比例较大，会提高清算项目前期的增值额，有可能出现前期清算补税，二次清算退税的情况，如合理调整销售计划，可推延补税时点。
4、普通标准住宅的税收优惠。根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。
七、税务筹划方案
目前，税务机关一般以区县级以上发展和改革委员会审批或备案的项目（《投资项目核准通知书》）为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
[论文关键词]房地产企业税收筹划
[论文摘要]企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。
税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。
首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。
税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。
一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划
房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。
1选择合适的建房方式
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
2开发多处房地产
房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。
例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。
二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划
1通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。
2相关借款利息的筹划实务
由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。
(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。
(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3销售与装修分开，分散经营收入
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划
房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。
1针对纳税主体的新设分立
这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。
例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。
2减少账面收入或递延纳税时间
(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。
(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。
(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。
参考文献
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[4]王尤贵，李颖，房地产开发企业中主要税种的税收筹划[J]，开发与建设,2006(4)。
关键词：房地产企业 税收筹划 营业税 土地增值税 企业所得税
一、 税收筹划的意义
税收筹划是指纳税人在法律规定的范围内，通过对筹资、投资和经营活动精心谋划和安排，以达到规避纳税风险，税负相对最小化和经济利益最大化目的的管理活动。
房地产开发企业投入资金多，经营风险高，税收筹划应紧密联系企业自身情况并严格依法进行，做到“合法、合理、全面、具体”，遵循合理性原则、效益性原则、超前性原则、适用性原则、具体情况具体分析原则，以实现减轻企业综合税负，实现经济效益最大化，获取资金的时间价值，防范税务风险，促进企业健康发展。
对每个企业而言，由于其开发项目的特点不同，则其纳税筹划空间也不一样。目前而言，房地产开发企业纳税筹划的重点税种主要是营业税、土地增值税和企业所得税。
二、 房地产开发企业营业税税收筹划策略
1、代收费用纳税筹划
《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”。《营业税实施细则》第十三条规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他性质的价外费用。
房地产开发企业销售商品房时，代收的价外费用，如代收煤气初装费、自来水水表费等费用中，除了代收的住房专项维修基金外，其他的应一并记入收入额，缴纳营业税。房地产企业可以通过适当的方法来避免全额纳税，根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》第四条规定关于业的营业额为纳税人从事业务向委托方实际收取的报酬，可以设立或委托机构，如有关联关系的物业公司收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的报酬额纳税。
2、向目标客户销售房产或土地使用权纳税筹划
房地产企业向目标客户销售房产或土地使用权的，不妨采取先投资后转让股权的方式进行筹划。这样，可以在不增加购买者税负的情况下，避免缴纳不动产的营业税。
根据财税（2002）91号规定，纳税人以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。纳税人转让股权的，也不征收营业税。
实际操作中要注意：交易双方要签订投资合同，而且投资与股权转让之间必须有一个足够长的时间间隔，否则，时间过短，会被税务机关按实质重于形式原则将该业务认定为销售不动产。
3、销售商品房促销活动纳税筹划
销售商品房业务中要灵活选择更优的促销活动来达到降低营业税税负目的，将赠送汽油费、旅游和物业费优惠等实物赠送转化为直接折扣。
若在销售商品房同时赠送实物和劳务涉及营业税的视同销售，等于发生了混合销售行为，故需要把赠送的实物和劳务的价值合并到房屋的销售收入中去，一并缴纳营业税。如将直接折扣体现在开具的销售发票中，由于是折扣销售房产，根据《营业税暂行条例实施细则》第15条规定，房地产企业是可以按照扣除折扣后的的价款作为计税营业额的，可以少负担一部分营业税。
如某企业实现销售收入100万元，方案一：送出5000元加油卡和优惠物业费5000元；方案二：公司采取1%折扣方式销售，直接赠送1万元折扣，且将折扣反映在同一张销售发票上。方案一应纳营业税=（100+0.5+0.5）*5%=5.05万元，方案二应纳营业税=（100-1）*5%=4.95万元。这两种不同方式的优惠给顾客带来的优惠金额是相同的，但由于赠送实物转化成直接折扣能够为企业节省营业税金0.1万元。
三、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略
1、 利用避税临界点进行税收筹划
按照《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。若增值额超过扣除项目金额的20%时，应就其全部增值额计税。另外，税法还规定，对于纳税人既建造普通标准住宅又做其他房地产开发的，应当分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用这一免税规定。根据上述规定可以看出，房地产开发企业应将普通标准住宅和其他房产分开核算。
设房地产销售收入为X，设不含息建造成本为Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%时，X=1.67024Y，即当增值率为20%时，销售价格是建造成本的1.67024倍，当X〈1.67024Y时，增值率〈20%，根据税法规定，免交土地增值税。
故销售房地产定价时，要特别注意，建造的普通标准住宅增值率处于20%临界点左右时，企业更应加倍关注，此时可以通过降低销售价格的方式使增值率控制在20%以内，达到减税作用。
另外，房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投入，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等。这样，既增加了开发成本和可扣除项目的金额，使之能够达到适用优惠的条件，同时又能使整个在建项目的环境更加优美、配套更加完善，有利于促进房地产的销售和企业的品牌建设。
2、 利用利息费用进行税收筹划
根据国税函（2010）220号文件规定：（一）、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
以上两种扣除方法为企业进行税收筹划提供了一定的空间，企业应根据两种方法计算出企业能进行的扣除金额，比较选择出最利于企业的扣除方法。若企业主要依靠负债融资，利息费用占的比重较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费用计入房地产开发费用据实扣除；若企业主要依靠权益筹集资金，利息很少，则可不计入应分担的利息，按10%比例计算扣除。由于目前受国家宏观调控政策影响，房地产贷款金额较小，如果贷款利息〈（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）*5%，应选择两项合计数的10%计算扣除，以增加项目扣除数，减少增值额，从而减少土地增值税。
3、选择较好的建房方式进行税收筹划
土地增值税的征税范围有两条标准：首先，它的 征税范围是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物；其次，对未转让土地使用权、房产产权的行为不征税。 对照征税范围，可以进行两种建房方式的选择，以达到不符合土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。
（1）、利用代建房行为进行筹划。即房地产开发公司代客户进行房地产的开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。
（2）、利用合作建房进行筹划。根据税法规定，对于一方提供土地，一方提供资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。应充分利用此项优惠政策，降低企业成本，增加企业效益。
四、房地产开发企业企业所得税税收筹划
房地产开发企业由于具有生产周期长、投资数额大、项目滚动开发、市场风险不确定等特点，因此房地产企业所得税的核算办法较其他类型企业差别较大，即对开发产品区分完工与未完工阶段，对属于已经完工的开发产品，按照实际毛利率计算缴纳企业所得税；对未完工的开发产品，应按预计计税毛利率计算应缴纳的企业所得税。
根据国税发（2009）31号文第三条规定，开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工：一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；二是开发产品已经投入使用；三市开发产品已经取得了初始产权证明。
由于现阶段房地产开发企业的实际平均毛利率一般均高于预计计税毛利率，因此合理推迟完工收入确认时间，可以获得资金时间价值，缓解资金紧张问题。因此要从企业整体角度统筹设计所得税纳税筹划方案，包括设计工程具体完工时间，何时将工程竣工证明材料报房地产管理部门备案、何时办理竣工结算等。
1、 合理推迟工程竣工和交房手续时间
例如项目实体已经于2011年3月份完工，此时仍处于2010年企业所得税汇算清缴期，如果是在2011年5月前办理竣工备案及交房手续，则企业就需在2011年5月末2010年汇算清缴期内确认完工收入，并对实际销售毛利率与预计计税毛利率之间差额进行调整，当实际销售毛利率大于预计计税毛利率时，进行调整并缴纳企业所得税。如果将竣工备案及交房手续安排在2011年5月份之后，即2010年汇算清缴期结束后进行，则就将完工年度由2010年变为2011年，就可以在2011年企业所得税汇缴期结束即2012年5月前，确认完工收入，并缴纳因实际销售毛利率大于预计计税毛利率调整缴纳的企业所得税。这样，企业合法地把推迟缴纳的税款巧借为无息贷款，充分提高了资金使用效率。
2、 合理推迟工程结算时间
根据国税发（2009）31号文第三十二条规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明材料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
例如结算期临近2010年企业所得税汇算清缴期，可以适当推迟工程结算时间至2010年汇算清缴期结束，即2011年5月以后。这样企业可以将按照合同总额10%以内预提的工程成本保持到次年企业所得税汇算清缴结束前，在下一年度汇缴期再对已预提的工程成本仍没有取得发票的部分进行调增应纳税所得额处理，缴纳企业所得税，使调增企业所得税向后递延了一个年度，为企业取得了资金的时间价值。
参考文献：
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[2]、胡俊坤：房地产开发企业营业税筹划的六大策略.《注册税务师》，2011.6
[3]、刘玉章：房地产企业财税操作技巧
刘丹
（ 西南民族大学 四川省成都市 610041 ）
摘要：随着我国经济的不断增长和房地产市场竞争的日趋激烈，国家对房地产企业的调控力度也越来越大，房地产企业自身能够节约的成本越来越少，而有效的税收筹划也成为了一个节约成本的重要领域。本文立足于房地产企业的税收筹划，通过对该类企业各个主要的环节进行税收筹划的操作，为房地产企业提供一些有益的借鉴资料。
关键词：房地产企业税收筹划应用
一、 房地产企业税收筹划的必要性
（一）税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用
房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。
（二）纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识
税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。
（三）税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展
运用税收筹划,能够正确的引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。
二、 房地产企业各个环节的税收筹划的应用
（一） 准备环节筹资
房地产企业对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用，从税收的角度观察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。
（二） 建设环节
房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先，虽然大部分房地产企业比较偏向于自建，但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小；其次，房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造，建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说，其收入只是劳务报酬，属于营业税的征收范围，其中并没有发生房地产权的转移，因此不需考虑土地增值税，从而减轻了税负；最后，房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为，对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的，再按规定征收土地增值税，使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。
（三） 销售环节
房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节，如营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等，而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题，并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。
1、营业税筹划
案例1：A企业系房地产开发公司，其对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同规定房子总价款为300万元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税为15万元（300）；如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为6万元（300，以后两次分别交营业税4.5万元（300）。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
2、土地增值税的筹划
案例2：X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元‚豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
如果不分开核算，X公司应缴纳土地增值税为：增值率为（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000－11000）×30%=1200万元
如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税（10000－8000）×30%=600万元；豪华住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－3000×5%=650万元，应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。
分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率超过20%，还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。
（四） 保有环节
房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金，由于涉及的税种较多，也为企业带来了较重的税负压力，因此更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股，与被投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，在承担一定投资风险的基础上，只需要缴纳企业所得税。
案例3：甲房地产公司在市中心有一处房产，该房产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金收入；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。
①采取出租方式应承担的税负
营业税：房屋租赁业属于服务业，按租金的5%征税，应交营业税为90万元：
房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为21.6万元；城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城税税负为6.3万元；教育费附加：2.7万元；印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，印花税税负为0.18万元；所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。
②采取联营方式应承担的税负
房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%。减除30%，则房产税税负6.72万元；土地使用税：此税种从量定额计征，假定地区单位税额为0.7元／平方米，土地使用税税负14万元；所得税;税负为100万元；最终总体税负为120.72万元。
由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元，这样可以为企业节省一大笔成本支出。
三、小结
现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展，房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势，这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大，开发周期较长，缴纳的税种较多，税额大，因此房地产企业税收筹划需要统筹兼顾，根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整，制定适用于自身企业发展的税收筹划方案，这样才能在节约税款的同时，使得企业利益最大化。
参考文献：
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[3]王英.房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析[J] 财经界 2013
1.纳税临界点筹划法
我国税法规定指出，房地产开发企业建造并出售普通标准住宅时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，则免征土地增值税；若增值额超过扣除项目金额的20%，则应按规定对全部增值额计缴土地增值税。此处所说的“20%增值率”就是指“普通住宅计缴土地增值税的临界点”。基于以上规定，如果出售的普通标准住宅增值率在临界点20%以上，房地产开发企业可以通过合理控制出售价格或适当增加可扣除项目金额的方法，使项目整体增值率降低到20%以下，从而达到享受该项税收优惠的目的。一般地，采用这种方法的前提是纳税人项目的增值率在临界点附近，如果纳税人项目的增值率与临界点相差太大，将不利于实际操作，这时就需要分析成本收益，测算筹划是否有利，避免得不偿失。
2.税收优惠政策筹划法
税收优惠政策筹划法是风险最小，成本最低的税收筹划方法。对于这些税收优惠政策，房地产开发企业要综合考虑，谨慎选择。我国税法明确规定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暂免征收土地增值税；如果建成后需转让，则需要按规定征收土地增值税。此外，房地产开发企业在满足以下条件时，缴纳营业税的税目为“服务业-业”，从而可避免缴纳土地增值税：在房地产开发初期就可以确定最终用户，符合代建房条件；反之，若房地产开发企业不符合代建房条件，则应按“销售不动产”全额缴纳营业税。因此，房地产开发企业可充分利用我国的各项税收优惠政策，实现税收的最优筹划，提高企业在行业内的市场竞争力。
3.两次销售房地产筹划法
房地产销售缴纳的税种主要包括土地增值税和营业税两种。其中，土地增值税采用超率累进税率，也就是说房地产增值率越高，所缴纳的税率也就越高。针对这种情况，可采用两次销售房地产筹划法，通过分解房地产销售价格，提供税收筹划的实施空间，降低房地产增值率，从而大大降低房地产销售所需缴纳的土地增值税。房地产企业在出售时如已进行过简单装修，可将简单装修作为单独的业务进行核算，借助两次销售房地产筹划法减少土地增值税的缴纳。
4.资金筹措筹划法
股权融资和债权融资是房地产开发企业融资的两种主要方式。这两种方式的区别在于：股权融资不允许税前扣除股息，而债权融资可税前扣除利息。因此，当财务风险可控制时，房地产开发企业通常优先选择债权融资的方式。对于房地产开发企业的债权融资而言，又分为流动资金贷款和项目长期贷款。流动资金贷款的利息支出通常计入当期损益，能够在税前扣除；然而，项目长期贷款的资金成本一般直接计入项目的开发成本。如果房地产开发企业有以往年度的亏损可予以抵扣或企业在本年度处于亏损状态时，应将利息支出进行资本化；如果处于盈利年度，则应将利息支出进行费用化，从而最大化成本费用。
5.递延纳税筹划法
递延纳税筹划法即企业在规定的时间内尽可能地分期或者是延迟缴纳税款。在我国，税收收入的主要税源由增值税、营业税两大流转税和企业所得税组成。其中，流转税以收入为税基，所得税以收入减去可扣除项目后的应纳税所得额为税基。房地产开发企业可通过合理安排经济业务，将纳税期限向后推迟，实现资金的货币时间价值。这种做法并没有减少缴纳税款的数额，但是延后缴纳税款的时间，从另一个角度来看相当于得到了短期无息贷款，获得了相对收益。因此，递延纳税筹划法的本质是推迟确认收入及纳税所得额，同时尽早列支费用并及时入账使其能够在当期进行税前扣除。
6.会计政策选择筹划法
我国会计准则规定，经济业务的会计处理具有可选择性，选择的会计政策不同，形成的财务结果也不同。对于固定资产和无形资产，其折旧和摊销方法是采用直线折旧法还是加速折旧法，存货计价方法是采用先进先出法还是加权平均法，均会影响房地产开发企业的损益，进而影响其应缴纳税额。通过合理计提固定资产和无形资产的减值和坏账准备，企业可以合理控制损益项目的列支和扣除。
二、结论
【关键词】 房地产开发企业; 土地增值税; 税收筹划
2010年的两会期间,房价过高问题成为最受关注的焦点。总理在政府工作报告中强调:“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足民众的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,令银行的贷款空间更小,可获房贷更少。2010年6月,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》正式下发,加大了土地增值税清算工作的力度。从国家近期颁布的与房地产有关的政策来看,无疑都是为了遏制房价,这对于房地产开发企业来说,并不是一个利好消息。客观来说,我国房价过高的原因很复杂,其中税费比重大是一个重要的原因。在国外,地价及税费一般占房价的20%左右,而国内却高达50%―60%①。在房地产应征的各种税费中,土地增值税引人关注。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,是对房地产企业收益影响最大的税种之一,如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。
一、土地增值税税收筹划分析
土地增值税税收筹划可从其自身特点出发,结合有关的税收优惠政策,综合考虑房地产企业的整体利益,把握好增值率的节点,降低增值额,达到节约税金的目的。
(一)增加扣除项目金额
房地产开发企业在运营过程中,一般都会有大量借款,利息支出不可避免。我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除:一是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和(简称“合计数”)的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出或不能提供金融机构证明的,可按“合计数”的10%以内计算扣除包括利息在内的所有费用支出。
案例1:某房地产开发公司开发商品房,当地政府规定的扣除比例为5%和10%,其支付的地价款为600万元,开发成本为1 000万元,针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明,并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。
1.扣除的利息支出差异=(1 000+600)×(10%-5%)=80(万元);
2.允许扣除的利息支出为90万元时,由于90万元
3.允许扣除的利息支出为70万元时,由于70万
房地产开发时,可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低,选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明,以达到节税目的。
(二)对于不同增值率的房产的筹划
同一房地产开发企业的房地产有不同的档次,针对不同消费者,其销售价格也有所不同,不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同,这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算,就有可能降低高增值率房产的适用税率,使税负下降。
案例2:某房地产开发公司2008年同时开发两个项目,项目1 为写字楼,营业收入为20 000万元,可扣除项目金额为6 000万元;项目2为普通住宅,营业收入为4 000万元,可扣除项目金额为2 400万元。
1.分开核算:项目1:增值额=20 000-6 000=14 000(万元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的税率和速扣数35%,应纳土地增值税额=14 000×60%-6 000×35%=6 300(万元)。项目2:增值额=4 000
-2 400=1 600(万元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的税率和速扣数5%,应纳土地增值税额=1 600×40%-2 400×5%=520(万元)。应纳土地增值税总额
=6 300+520=6 820(万元)。
2.合并核算:该公司营业总收入=20 000+4 000=24 000(万元),扣除项目总金额=6 000+2 400=8 400(万元),增值额=24 000-8 400=15 600(万元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的税率和速扣数15%,应纳土地增值税总额=15 600×50%-8 400×15%=6 540(万元)。
比较可以看出,合并核算能够节省土地增值税280万元,合并核算对公司更加有力。
二、合理定价
根据土地增值税有关起征点的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税。利用这一规定,纳税人在出售普通标准住宅的时候,就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。
案例3:某房地产开发公司建成一批商品住房待售,全部允许扣除项目的金额1 000万元,销售金额为P,相应的销售税金及附加为5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分别为营业税率,城建税率,教育费附加征收率。此时,该公司所有可以扣除项目的总金额为:1 000+5.5%P。如果该房地产开发公司希望享受起征点的优惠,则最高售价P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(万元)。即当该公司的销售价格在1 285万元以内,不需交纳土地增值税,此时扣除项目金额总和为1 071万元,获利214万元。
如果企业想通过提供销售价格带来更大收益,此时增值率大于20%,适用于“增值率小于50%时,税率为30%,速扣数为0”。假设价格提高了y,此时房产的新价格为P+y,相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%y,此时,允许扣除项目的金额=1 071+5.5%y;增值额=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。应纳土地增值税额=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企业想获得效益,则其提高销售价格带来的收益必须高于因放弃起征点优惠而新增加的税收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是说,如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益,那么它的销售价格就必须高于1 364.6万元(1285+89.6)以弥补税负上涨带来的负担。
三、综合应用
以华德房地产开发公司的房地产项目为例,运用上述节税措施,合理节省土地增值税。
华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目,其中住宅楼为商品住房,精品楼为写字楼,开发项目共支付地价款为1 000万元,合计开发成本费用为5 000万元,如果该企业按转让房地产开发项目分摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣除利息为420万元(当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%)。其中商品住房全部允许扣除项目金额为3 269万,写字楼全部允许扣除项目金额为4 670万元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢?
一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(万元),当允许扣除的利息支出为420万元时,420万元>300万元,应该分摊利息支出并提供金融机构证明。
二是对于两栋房产应如何定价做出判断。如想在享受起征点优惠的情况下得到最大收益,则A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (万元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(万元),此时免征土地增值税。
三是如果销售住宅楼时,开发商通过提供价格来提高收益,其总收入为5 600万元,写字楼价格不变,总收入为6 000万元。此时住宅楼增值额=5 600-3 500=2 100(万元),住宅楼增值率=2 100÷3 500×100%=60%,对应税率40%,速扣数5%,应纳税额=2 100×40%-3 500×5%=665(万元),写字楼不纳税。如果一起核算,增值额=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)
=3 100(万元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,对应税率30%,速扣数0,纳税额=3 100×30%=930(万元)。930万元>665万元,所以此时分开纳税更能达到节税的目的。
在房地产市场竞争日益激烈的情况下,房地产企业选择合理的税收筹划方案是必不可少的。但是通过上述案例可以知道,任何一项税收筹划方案都有其两面性,当房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时,必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用,综合比较两者间的得失,以获得更大的利益。
四、结束语
随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化,房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作,需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。房地产企业应该通过合理合法的手段,利用税收筹划的方式,综合考虑企业目标和实施成本,控制风险才能减轻企业税负,增强自身竞争力。
【参考文献】
[1] 国土资源局.2009年调查报告[EB/OL].laho.省略/zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.
[2] 国家税务总局.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[S].2006(12).
[3] 中国注册会计师协会.税法[M].北京:经济科学出版社,2009.
摘 要 随和经济全球化的发展，我国房地产企业近年来发展迅速，已经成为推动我国经济发展的主要行业之一，但是房地产开发企业依然存在一些问题有待解决，进行合理的土地增值税税收筹划工作，可为企业带来更大的经济效益。本文对房地产开发企业土地增值税税收筹划存在的问题进行分析，并提出相关的解决对策，从而推动房地产企业的发展。
关键词 房地产开发企业 土地增值税 税收 筹划
一、前言
随着科学技术的发展，人们生活水平不断提高，对住房的需求量也越来越大，但是现如今，市场竞争日益激烈，房地产开发企业之间的竞争也越显激烈，房地产开发企业要在如此严峻的市场中站稳脚跟，必须要科学、合理的进行土地增值税税收的合理筹划。
二、房地产开发企业增值税税收筹划现状分析
就目前我国房地产开发企业的经营情况来看，还比较乐观，但是近年来，我国房地产开发企业土地增值税增长速度较快，对企业难免造成一些影响，房地产开发企业为了解决经济效益，也将房价进行提高，这样人们买房就陷入了困境。为了有效控制房价的增长，政府采用征收土地增值税的方式来抑制房价的增长速度，但是进行税收的过程中，遇到各种各样的问题，严重阻碍了税收工作的进行。此外，在进行清算当中，大部分地方政府也是从利益的角度出发，没有将清算工作落实到位，在执行的过程中，也出现了各种问题，清算力度有待加强，不然则会严重阻碍了清算工作的进行[1]。我国大部分地区税收成本都比较偏高，部分地区对土地增值税的税收工作并没有得到真正落实，并且还出现楼盘土地增值税拖欠现象，时间一长，根本无法将拖欠的费用一一收回。随着市场经济改革，房地产开发企业土地增值说税收政策也在不断改变，为了适应时代的发展，国家对土地增值税做了适当的改进与补充，致使房地产开发企业之前一些合法的土地增值税筹划方案，先现在看来已不合法。尽管如此，但是只有对房地产开发企业土地增值税做适当的更变，才能使房地产开发企业健康发展。
三、房地开发产企业土地增值税税收筹划措施
房地产开发企业进行土地增值税税收筹划工作，首先要从明确清算对象和规划成本出发，其次通过科学的定价来增加企业收益，最后还要科学的筹划土地增值税的税收范围。
1.明确房地产开发企业中的清算对象及对开发成本进行合理规划
房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时，明确清算对象是关键。清算工作需要建立在国家有关部门的先关规定上，进行清算时，主要是以房地产开发项目为单位开展，若是项目是分期的情况，则是以分期的项目为单位开展清算工作。有时候，一个房地产开发企业同一时间进行多个项目的开发，但是其中所存在的产品的类型却各不相同，此时，对象不一致，清算所得到的结果也必然不同，例如，房地产开发企业拥有普通住宅的同时，又拥有商业铺面，这就要采用分开进行计算的方式来计算增值额，在进行清算时要注意，一些开发商品是应税，一些却是免税，所以，要在明确对象的前提下进行清算。房地产开发企业还可从对项目的收入以及成本，分别进行核算的方式来降低所缴税费[2]。做好土地增值税筹划工作，还需要对开发成本进行科学、合理的分配，主要采用的方法有4个，即建筑面积法、占地面积法、预算造价法以及直接成本法，建筑面积法是用于同项工程中不同的建筑，对其成本进行分配；占地面积法是根据已开发的用地面积做分配，多用于分配土地成本；预算造价法则是用于房地产开发中财务费用的支付，以及对建筑产品的成本进行科学分配；而直接成本法就是分配财务费用中的利息支出，并对建筑产品的成本支出金额进行合理分配，一定程度上降低企业所需缴纳的土地增值税税额。
明确企业对房地产开发清算的对象，并对成本进行合理规划，从而对土地增值税筹划工作进行改进，使企业在市场中立于不败之地。
2.对房价进行科学合理的定价
房价的科学合理定价是房地产开发企业获取经济效益最直接的方法，所以，企业要通过合理的定价来降低房价，使房价和同行相比偏低，这样便可吸引客户前来购买。根据国家的土地增值税相关规定，房地产开发商建设住宅进行出售，当增值税额低于扣除项目所有金额的20%的时候，可免缴土地增值税，根据这个规定，房地产开发企业可对住宅进行拍卖的时，通过全面分析若是抬高房价的所获取的收益，以及放弃优惠增长而支付的税费，两者进行比较，最终采用企业获取利益比较的高的一个方案[3]。例如，上海市某一地产开发企业正在销售一批商品房，扣除项目的允许金额为2000万元，设商品房销售价格为X，这样销售所附税额与附加就应该为5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是营业税税率，3%指的是教育费附加征收率，而7%则指的是城建税的税率。这样，企业所需要扣除的项目金额就是2000+5.5%X，此时，若是房地产开发想采用起点征收优惠方案，那么房价的售价最高为1.2×（2000+5.5%X）=X，通过计算，X=2569（万元），房地产开发企业就应将房价控制在2569这个范围之内，不可超出，这样才可免缴土地增值税，所获利润为428万元，这样才可获取最高利润。若是企业不采用此方案，所使用的是提高房价来获取利益，那么增值率超过20%的部分，就比较适合增值率不超过50%的时候，速扣数就为0，而税率则为30%，此时，设价格增加了Z，房产销售价格久违X+Z，这样扣除项目所允许的范围金额就有所增加，增加值为5.5%Z，扣除项目允许的金额就为2141+5.5%Z，增值金额则为2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，应该缴纳发达土地增值税的金额为30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此时，企业获取最高利益，应将放弃起点优化政策，通过提高房价来获取经济效益，由此可知，0.2835Z+64.2
科学定价是房地产开发企业获取经济效益有效的方法，企业在对住宅进行定价的时候，进行充分考虑，根据实际情况，采用适合的方案，为企业带来更大的财富。
3.对土地增值税的税收范围做筹划
房地产开发企业可从税收范围上对土地增值税进行控制，企业要合理节税，可从三个方面达到这一目的。首先是采用合作建房的方式来节省所需缴纳的税费，房地产开发企业在进行开发时，相互进行协商，一方出钱，一方出地，双方共同合作，一起建房，当房子完工之后，按照比例进行合理分配，达到免缴土地增值税的目的。若是将房子转让给他人，就要向接管方支付土地增值税税费，由此看来，房地产开发企业可采用此方式进行房屋经营活动，免缴土地增值税，达到提高企业受益的目的[4]。其次，采用出租以及联营的方法合理避税，房地产开发企业有时采用出租的方式所获取的效益，比出售方式所获取的效益更加大，采用出租的方式来获取租金，所缴纳的费用只是房产税，这样一来并不是将房屋进行转让，就不必缴纳土地增值税。当房地产开发企业采用联营的方式时，进行投资的一方则可免缴税费，企业便可从中获利。最后，采用代建房屋的方式来控制税费，房地产开发企业为了和客户长期进行合作，通常会使用合同方式确立彼此之间的关系，以客户的名义进行房地产开发，当完工之后，客户只需向房地产开发企业缴纳一些代建费，但是产权并没有发生任何变化，而房地产从客户手里所收到的费用是在劳务性质收入的范围之内，所以，可以免缴土地增值税。
从纳税范围的角度出发，通过合作建房、出租、联营以及代建房屋的方式来节省税费，使房地产开发企业从免缴土地增值税的方式中获取利益，是现如今一个比较理想的合理避税的方法。
四、结束语
房地产企业是推动着我国经济发展，房地开发产企业土地增值税税收筹划工作势在必行，只有从土增值税的角度为企业获取更大的利益，才可推动房地产开发企业的发展。
参考文献：
[1]关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知.国税函.2010.22（08）：102-103.
[2]周华洋，邹俊.21世纪最新税制下的避税行为与反避税查处技巧.北京：石油工业出版社.2011.14（7）：57-58.
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