时间：2023-08-12 08:24:23
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇买卖合同的相关法律，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
出卖人(以下简称甲方)：__________
认购人(以下简称乙方)：__________
根据相关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方认购甲方商品房相关事宜达成如下协议：
一、认购标的的基本情况
乙方所认购的商品房为甲方开发的位于_____市_____区_______________(以下简称商品房)。该商品房的建筑面积为_____平方米。以上面积均以房地局测绘中心最终测绘面积为准。
二、认购标的的价款
该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币__________元/平方米，房款计人民币__________元(大写：_______________)。
三、认购款
乙方于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款计人民币______________________元(大写：_______________)。该商铺属一次性付清款项，出卖人和买受人无任何争议。且在签订本协议时表示甲方已收到该款项。
甲方在取得预售许可证后，应立即通知乙方。乙方在接到甲方的签约通知次日起_____日内，到销售现场与甲方协商商品房买卖合同的相关条款，协商一致并签署《商品房买卖合同》。
甲方应在取得预售许可证____日内通知到乙方，因甲方取得预售许可证后未在规定时间内通知到乙方，因此产生的不利于乙方的后果均由甲方承担。
甲、乙双方在上述约定的期限内协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自约定的期限届满次日起超过_____日的，本认购书自行解除。甲方应当在本认购书解除次日起_____日内将已收取的认购款返还给乙方，并承担相关法律责任及乙方的一切经济损失。
甲乙双方协商一致签订《商品房买卖合同》的，乙方已交纳的认购款抵作该商品房的购房款，无须再补购房款。
四、其他约定
在签订正式的《商品房买卖合同》时，变更认购人的，甲方应积极配合。
买受人已一次清购房款，甲方不得将此房进行调换，同样甲方不得将此房另出售给其他人，否则将作为违约处理。
五、附则
本认购书未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可签订补充协议，补充协议与本认购书具有同等法律效力。
本认购书经甲、乙双方签字或盖章后生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力;
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授权代表：________________________授权代表：______________________
证件号码：_________________________证件号码：_______________________
[关键词]：房屋买卖合同 纠纷 解决方式
我国农村房地产市场十分活跃，农民往往将其在宅基地上建造的房屋卖给了他人，而这些购买者中有很多是外地人甚至是城镇非农业户口居民。这些被已出卖的房屋在被拆迁时，高额的拆迁补偿与原先低廉的出卖价格刺激、促使了众多出卖者以这种买卖合同无效为由，至法院要求返还房屋，是发生此类案件的主要原因。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时应考虑个案情况做出不同处理：
一、慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
二、对农村本集体经济组织成员与城镇居民房屋买卖合同应当认定有效
理由是：其一，合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知的发文机关是国务院办公厅，而非国务院，故此文件不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。其二，土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不妥的，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。其三，从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。
三、对于买卖的农村房屋被拆迁的，拆迁补偿费的分配要兼顾村集体和买受人的利益，应具体情况具体对待
我国《土地管理法》规定，土地分为国家所有和集体所有两种，农村房屋坐落在集体土地之上，在我们要保护买卖合同当事人利益的时候不能侵害土地所有者村集体的合法权益。农村房屋被拆迁时的拆迁补偿费主要分为两部分：地上房屋部分，按重置价格补偿；土地使用权部分，按区位价进行补偿。
（1）地上房屋部分补偿款应当归买受人享有。因为房屋是买受人通过等价、有偿以买卖的方式取得的，买受人对该房屋享有所有权，当然包括收益权能。在房屋被拆迁时，房屋部分的拆迁补偿属于房屋部分的价值转化，理应由买受人享有。
（2）土地使用权部分的区位价补偿应分为如下情况进行补偿。如果买受人的户口已迁入村集体，且已经申请到了该宅基地使用权的，应补偿给买受人。因为在这种情况下意味着村集体已同意将该块宅基地无偿划拨给买受人使用，这种安置补偿性质的费用应当归将失去安身住所的买受人享有。
如果买受人的户口未迁入村集体或虽已迁入但无法申请到土地使用权的，该部分补偿款应归村集体。
前面已经阐述，买受人购买的仅是地上的建筑物而不包括宅基地，在出卖人出卖房屋后虽然宅基地的使用主体变更成了买受人，但此时买受人享有的宅基地的使用权是以房屋存在为前提的，若房屋灭失或被拆迁，买受人将失去继续享有宅基地的使用权的基础。在买受人没有支付宅基地的使用权对价和村集体未将该块宅基地划拨给买受人使用的情况下，宅基地的使用权部分的拆迁补偿理应归土地所有者享有。
四、要坚持尊重历史，照顾现实原则
农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。审理此类案件实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实。
五、综合权衡买卖双方的利益
首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再是返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。
关于农村房屋买卖合同的效力问题，尽管相关法律尚不健全，缺少明文规定，但是，从立法精神出发，综合分析相关法律规定，我们可以确定以下的处理原则：以有效认定为原则，无效认定为例外；在1999年前的农村房屋买卖合同一般均应作有效认定。这一原则既严格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趋势，同时还综合考虑到了相关政策规章的特殊性及此类矛盾纠纷发生的原因力。
参考文献：
[1]张涛.农村房屋买卖合同效力认定.正义网，2009.02.
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）从六月一日开始施行了。就其内容而言，打算购买商品房的人毫无疑问在许多方面又踏实了许多。无论是对商品房买卖合同效力的不轻易否定，还是把商品房销售广告纳入合同内容，也无论是在房屋质量和面积误差的处理问题上，还是对商品房买卖合同解除条件和担保贷款合同解除条件的明确方面，可以说都突现了该《解释》对商品房买受人合法权益的倾向性保护，尤其是关于五种情形适用惩罚性赔偿责任的内容，通过增加商品房出卖人的惩罚性责任，无疑能够使守约买受人的合法权益得到更充分的保障。正如最高人民法院副院长在接受记者采访时所言：“《解释》的起草和制订，始终体现了在对双方当事人平等保护的前提下，注重对买受人这些处于弱势地位群体的合法权益的保护，体现了以人为本的精神。”笔者相信，《解释》的公布和实施，对统一商品房买卖合同纠纷案件审理中的法律适用，保护守约买受人的合法权益以及制裁有违诚实信用的违法经营行为具有十分重要的现实意义。
但是，作为最高人民法院的司法解释，其突破制定法对商品房买卖合同那种普遍一般的规范，又不免使笔者产生了一些疑虑，甚至是担心，而且其中的一些突破已在经意与不经意间，给商品房买受人埋下了新的隐患。
按照最高人民法院1997年6月23日并于同年7月1日施行的《关于司法解释工作的若干规定》第九条规定：“对于如何应用某一法律或者对某一类案件、某一类问题如何适用法律所作的规定，采用‘解释’的形式。”由此可见，解释是有前提的，即相关法律和相关法律规定的存在。而之所以法律或法律规定需要解释，一是因为法律调整的对象在司法层面是具体的，法律规定的效力要落实到具体的人和事上；二是法律的发展要求它必须不断适应现实生活和人们认识的发展变化，法律规定不能成为疆死的教条；三是因为法律和法律规定的缺漏本身是难以避免的，司法还需要通过解释从法律的原则甚至立法精神出发，在法律适用上进行拾遗补缺。如公布实施的这一 《解释》，尽管其首先列出了民法通则、合同法、城市房地产管理法、担保法等相关法律，但从条文体现的许多重要内容看，却已然脱离了解释上述相关法律和其中具体法律规定的范畴，而成为最高人民法院结合民事审判实践对上述相关法律或法律规定的“修改”，具有了立法性质。如《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 ”这一内容就具有“修改”的意味，对出卖人完全独立的后一个行为与前一个行为不加区分，使买受人因无效合同而可以行使的权利主张成为不可能。这条解释使得买受人对于商品房预售许可证明这一出卖人的适格要件变得难以把握，出卖人也尽可以不办理商品房预售许可证明，混一天是一天，只要不打官司，也就没有谁来确认商品房预售合同的效力，如此给商品房预售管理带来混乱也就并非杞人忧天。又如《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这里显然已把标志所有权转移的房屋产权登记排除在了交付成立要件之外，取而代之以“转移占有”，而这被上述最高院领导明确表述为“交钥匙”。甚至连“书面交房通知”这样的拟制交付也被确认了效力，由此将《民法通则》第七十二条规定和《合同法》第一百三十三条规定的除外情形彻底忽略不计。如此伤至法律筋骨的“解释”，真不知最高法人民法院凭何下得了手。
规范市场经济是一个持续、渐进的过程，不能任意地打破交易人的预期。之所以市场经济的健康发展依赖于社会的法治化程度，就在于法律能给交易人以最稳定的预期，如果法律可以不按法定的程序去更改和变化，那么属于市场经济规律的那条“生物链”就会被打乱，焦虑和紧张感会使交易充满了不信任，从发展的眼光看这都是十分有害的。在一定程度上讲，类似最高人民法院这样的司法解释已远非裁判权的附属，而已在“中国特色”的语境中“被单列为一种权力，一种通过解释形成具有普遍法律效力的一般解释性规定的权力”（张志铭〈法律解释操作分析〉P238）。但这样一种可以打破交易人基于法律所预期的权力在合理性、正当性甚至合法性的道路上到底能够走多远？这个问题或许值得我们认真深入地去进行思索。在我们欣慰于最高人民法院这一《解释》给商品房买受人带来更多的安全感的时候，我们确有必要认真地考虑一下法律自身的安全，切不可因目的之追寻而迷失在眼前的快意之中，从而忽略法律成长中那些更接近本质的观照。
买房付了定金，卖家却不卖了
问：五个月前，我和房主张彦签订了《定金协议》，约定张彦将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给我。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含定金)，余款待我取得房产证后5日内由贷款银行直接划入张彦账户。如我反悔则不返还定金，若张彦反悔则双倍返还定金。当天，张彦把房及有关资料给我，我也将45万元支付给张彦。
可是现在张彦书面通知中介公司转告我，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。后张彦又以“尚未签订买卖合同”为由，不愿签订《房屋买卖合同》。我该如何维护自身权益？是履行《定金协议》，还是继续签订并履行《房屋买卖合同》？
答：该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效。
在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方，应本着诚实信用原则来履行合同。
究竟由谁掌握生育的权利？
问：我今年25岁，去年年初结婚了。婚后，公公婆婆经常催促我们早点生小孩。可我觉得自己还年轻，加上工作还不太稳定，就劝父母不要心急。老公当时也很支持我。
一个多月前，我发现自己意外怀孕了。如果现在生小孩，就等于我主动放弃工作，老公一个人的收入根本不够养活一家几口，所以我想做人工流产。可这时候老公突然不同意了，很严肃地跟我提出“生育权”，说男方也有这个权利。我想知道生育权到底掌握在谁手里？
答：根据婚姻法相关法律法规，妇女有按照国家有关规定生育子女的权利，也有不生育的自由，即妇女享有不生育权。如果妻子不愿意生育，丈夫不能强制实现自己的生育权。
根据我国相关法律规定，房屋买卖需签订书面的买卖合同。在签订该合同时，作为买方，应当注意审查卖方的资信状况，卖方是否是合法的合同签订主体，房屋的产权状况、实物状况、是否存在拖欠物业水电采暖费等情形。作为买方，则应关注买方的诚信、财务状况等等。买方和卖方可站在各自角度审查合同的具体条款，并有针对性的进行协商修订。
法律依据：
《合同法》第十二条
合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
（来源：文章屋网 ）
统计数据显示,2013年,新疆法院受理一审、二审买卖合同纠纷案件19015件,占全区法院同期受理全部民商事案件的10.44%;2014年,新疆法院受理一审、二审买卖合同纠纷案件24240件,占全区法院同期受理全部民商事案件的11.65%;2015年1月至9月,新疆法院受理一审、二审买卖合同纠纷案件9369件,占全区法院同期受理全部民商事案件的14.1%。
于会堂说,从这组数据可以看出,历年来民商事纠纷案件中,买卖合同纠纷案件是人民法院受理的民商事案件中最常见、数量最大、占比最高的案件类型。买卖合同纠纷案件审判工作质量的高低,直接关系到民商事审判工作的整体质量。
据介绍,目前,新疆经济社会发展已经进入新时期,大建设、大开放、大发展格局已经形成,特别是在推进“一带一路”战略中,新疆成为“丝绸之路”经济带的核心区,意味着全区各类市场交易活动会更加频繁和活跃。在这一背景下,人民法院妥善处理好买卖合同纠纷案件,有利于明晰交易主体之间的法律关系,强化社会信用、制裁失信行为、维持交易秩序、确保市场交易顺畅,推动市场经济更加健康有序地发展。
二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“先合同义务”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。
房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。
表现
不履行先合同义务应承担缔约过失责任
据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。
所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。
不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。
据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。
因此，不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。
陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。
内容
五项内容构成先合同义务
陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———
瑕疵告知义务
内容：
二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。
案例：
上家收了定金，楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信息，买房时甩掉中介，与上家“手拉手”成交……二手房市场在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜，其中不少纠纷产生在房屋交易之前。
二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“先合同义务”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。
房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。
表现
不履行先合同义务应承担缔约过失责任
据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。
所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。
不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。
据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。
因此，不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。
陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。
内容
五项内容构成先合同义务
陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———
瑕疵告知义务
内容：
二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。
案例：
上家张先生与下家李小姐与中介商签订了一份居间合同。并当场约定5日内双方签订房屋买卖合同，办理过户登记手续。然而，在5天当中，虽经李小姐多次请求及中介商督促，但张先生拒绝办理签约过户手续。李小姐无奈之下向法院提起诉讼。
忠实的义务
内容：
二手房交易中，虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息属商业秘密，但基于此种信息的特殊性质，按照一般的常识，二手房交易当事人不能泄露更不应当以此搞手拉手交易，否则，应当承担赔偿责任。
案例：
XX年11月，还某、龚某、季某先后来到上海万乾房屋置换经纪有限公司灵石路分公司，要求上门察看在该处挂牌出售的房屋。万乾公司随即要求3位看房者填写《看房约定书》，规定看房者自看房之日起3个月内，不私自与出售方或通过第三方签订所看房屋的转让合同，否则需向该公司支付房屋转让总价2%的违约金。
王海 长春理工大2013届法学院民商法专业研究生
侯德斌 长春理工大法学院讲师
摘要：当前，随着房地产市场的不断开发以及商品房交易的不断增加，商品房买卖合同纠纷也越来越多，本文旨在厘清商品房买
卖合同中的一些基本问题，并对其进行探讨、研究。
关键词：商品房；买卖合同；生效要件
一、商品房买卖合同的概念和性质
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工
的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款
的合同商品房买卖合同分为预售合同和现售合同两种形式，普遍
认为区分预售和现售的标准是商品房买卖合同双方当事人在签
订合同时合同的标的物即商品房是否已经竣工并且经过有资质
的法定建筑质量监督检验机构验收合格。目前，学界对于商品房
现售合同的性质已没有争议，但对于商品房预售合同的性质还存
在很多不一致的观点。主要有以下几种学说：
第一种观点认为，商品房预售合同是委建合同，根据此种观
点，商品房预售合同的性质实际上属于加工承揽合同，加工承揽
是指承揽人按照定作人的要求完成工作成果，定作人给付报酬的
行为的合同。即在商品房预售时，实际上买受人被看成是委托人，
出卖人（房地产开发企业）被看成是受托人，购房款被看成是委
托人支付给受托人的报酬。买受人委托房地产开发企业帮助其完
成商品房的建造，在受托人（房地产开发企业）交付其完工产品
即商品房已完工并经有关机构验收合格后，由出卖人支付其一定
的工作报酬。但是，笔者认为，将商品房预售合同的性质界定为
承揽合同还值得商榷。虽然加工承揽行为与买卖这种转移标的物
的所有权的行为在某些情况下容易混淆，尤其是定作人提供原材
料的情况下。但是一般情况下还是很好区分的。况且，在商品房
的预售过程中，预购人通常不会提供商品房的建造材料，更不会
像承揽合同中那样由定作人提供图纸，建设方案等。预购人只关
心商品房是否能够按期交付。至于由谁设计、由谁施工、以及监
管，预购人并不在意。且商品房的竣工验收是由法定的机构来完
成，并不是由所谓的定作人房地产开发企业来完成，所以笔者认
为商品房的预售合同不是加工承揽合同。即不是委建合同。
第二种观点认为商品房预售合同是期货合同，此观点认为商品
房预售的性质是“房屋的期货交易”，从而区别于成品房的买卖。
在商品房预售合同中，标的物是尚未建造完成的房屋，其交付时间
一般都很长，这与期货的交易类似。但是我们仍不能将商品房的交
易视同为期货的交易，因为在期货交易过程中，大部分的市场参与
者的主要目的是转移价格风险或赚取风险利润，而不是追求实物或
金融证券的交割。且在期货交易中，标的物的价格在交易期限到来
之前是不确定的，只有在期限来临之际，标的物公开成交之时其价
格才能最终确定。但是在商品房预售过程中，虽然作为标的物的商
品房尚未建成，但是，商品房的质量、数量、面积、价格和交付时
间均已在预售合同中明确载明。此外、根据国际交易惯例及我国实
践中的期货交易实务，一般情况下，不动产也不是期货交易的标的。
加之商品房预购人的目的是获取房屋，而不是将商品房作为套期保
值或者增值的工具。因此，不能将商品房的预售等同于期货交易，
也不能商品房预售合同看成是期货合同。
第三种观点认为商品房预售合同是远期交货的买卖合同。此
种观点认为，在商品房的预售过程中，房地产开发企业即预售方
从土地的开发投资到房屋的建造再到房屋的竣工交付，通常都需
要很长的一段时间。在签订商品房预购合同时，预购方一般需要
先支付部分定金或者是部分的购房款，但预售房即房地产开发企
业并不立即交付房屋，而是在约定的将来某个确定的日期交付，
所以，商品房的预售属于一种远期交付标的物的买卖行为。商品
房的预售合同也就是一种远期交付标的物的买卖的买卖合同。其
在成立条件，合同的生效、变更、履行、以及责任承担方面与买
卖合同并无区别。只是标的物的交付时间不同而已。
笔者同意第三种观点，即认为商品房预售合同是一种远期交
付标的物的买卖合同。
二、商品房买卖合同的特征
商品房买卖合同由房地产开发企业销售其开发建设的商品
房的一种房屋买卖合同，其主要有以下特征：
第一、主体一方确定，出卖人仅为房地产开发企业。在商品
房预售合同中，其中一方当事人是特定的，即房地产开发企业。
所谓房地产开发企业，是指是以营利为目的，从事房地产开发和
经营的企业。在我们的生活中，每当有房地产楼盘开盘销售时，
买受人大部分接触的都是营销商而不是房地产开发企业。需要指
出的是，这些营销商并没有商品房的出卖人主体资格，他们只是
帮助房地产开发企业代销或者包销，然后由房地产开发企业按照
约定支付其一定的报酬。无论是报销还是代销，营销商都是以房
地产开发企业的名义进行销售行为，而不能成为商品房买卖合同
的出卖人。其本身不具备商品房出卖人的主体资格。
第二、标的物具有的多样性。在传统民法领域，不动产买卖
主要以转移不动产所有权为目的，其标的物主要是不动产的所有
权。但在我国，由于我国土地所有权属国家所有，因此，在商品
房买卖合同中，其标的物主要是商品房及其所附着的土地使用权
而非所有权。此外，还包括建筑物所在小区的公用设施的共有权
以及基于共有权而产生的管理权。
第三、合同具有较强的行政干预性。所谓行政干预性，是指
行政机关运用法规、经济、政策等手段，对有关国家事务的运行
状态和关系进行强行的干预以进行调节，从而保证国家的政治、
经济、文化等方面的持续、健康、协调发展。由于一般的商品房
买卖合同涉及的标的物特殊，且涉及金额巨大，对国计民生和社
会的稳定影响较大，因而世界上大多数国家都和地区对于商品房
的买卖这一领域都规定了较为严格的行政法律法规。如许可制
度、登记制度、公示制度等。以确保交易的安全和社会的稳定。
保障当事人双方的经济利益。
三、商品房买卖合同成立要件
商品房买卖合同作为合同的一种，其与一般合同的成立要件
并无太多区别，其成立要件如下：
第一、商品房买卖合同的出卖人必须是取得房地产开发资格
的法人组织，即房地产开发商或房地产开发企业。且房地产开发
商或企业应当拥有所出售商品房的所有权和土地使用权，并且经
申请获得《商品房预售许可证》等有关许可。没有取得《商品房
预售许可证》的，不得进行商品房销售。
第二、商品房买卖合同的双方当事人，必须具备完全民事行
为能力。无民事行为能力或限制民事行为能力者所订立的商品房
买卖合同不能成立。且当事人的意思表示必须真实，当事人内心
的效果意思必须与其表意行为保持一致，商品房买卖合同的订立
必须是出自双方当事人共同的意愿。
第三、商品房买卖合同的订立不得违反法律的强制性或禁止
性规定。首先，商品房买卖合同在内容上必须符合法律的规定，
不得违反法律的强行性或禁止性规定。其次，商品房买卖合同在
形式上必须采用书面形式。最后，在合同生效后，当事人还应当
按照法律的规定到相关单位办理房屋产权变更登记和土地使用
权变更登记。
四、商品房买卖合同的生效要件
（一）商品房现售合同的生效条件
商品房买卖合同的生效条件分为两类：一类是商品房现售合
同的生效要件；另一类是商品房预售合同的生效要件。
商品房现售合同的生效要件如下；
首先、房地产开发商必须是拥有房地产开发企业资质证书和
房地产开发企业法人营业执照的企业法人。
其次、房地产开发企业必须取得土地使用的批文或者土地使
用权证，并取得规划许可证、施工许可证等。
再次、作为标的物的商品房已竣工并经有关单位验收合格。
最后、买受人和房地产开发商已经签订了商品房买卖合同，
且双方的合同不违反相关法律规定。
（二）商品房预售合同的生效条件
商品房预售合同的生效要件除了需要具备现售合同生效需
要的一般要件外，还需要以下特殊条件：
第一、房地产开发企业必须已经取得商品房预售许可证。
第二、房地产开发企业必须取得土地使用权证书，并已经支
付了全部的土地使用权出让金。并按照相关法律的规定取得规划
许可证和施工许可证。
总之，随着房地产企业的不断发展，买房群体不断增多，商
品房买卖合同越来越备受人们的关注，有必要对其就行深入的探
讨、研究。
参考文献：
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中国法制出版社，2003年版.
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年版.
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2013年硕士论文.
作者简介：
王海，长春理工大2013届法学院--民商法专业研究生，学号
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