时间：2023-08-12 08:24:13
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产的投资价值，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
投资商铺成为热潮分析起来主要有以下几个主要原因：一，中国经济持续稳定的快速发展。经济发展了，老百姓有钱了，从而产生了大量消费，促使了商业繁荣发展。二，老百姓存款增多，商业意识增强，房地产商铺也逐渐作为一种投资项目。三，旧城的大规模改造及城市化进程的加快，导致传统商业区的消失和新商业网点需求增加，从而产生对商业房的大量租赁需求。四，第三产业飞速发展也促使了商铺需求加大。
商铺类型按经营情况分为产权式与经营式；按所属物业类型分为社区商铺，大厦裙楼物业，商业街区、专业商场及购物中心等等。商铺具有投资大，风险高.回报率高等特点，相对住宅来说，是更具有高效稳定性的长期投资。商铺在直接投资时，能产生出新的价值――商业利润。商铺在间接投资的租赁经营时，能够获得租金收益，这是商铺的通用性。商铺具有很强的融资功能，是银行欢迎的抵押品。
商铺投资的主要目的有二：一是用以出租或转手出售赚取收益。二是作为黄金保值并升值的手段。商铺与住宅不同，其投资所关注的因素也不同。商铺投资一般要考虑地段商业价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素，街铺j丕要考虑上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出租或出售哪类商户等等。
投资，当然是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱?所以要充分考虑到各项支出。首先，在商铺的前期购买环节中的支出：1.购买商铺应交的契税，为总房价的3％，这一比例是商品住宅契税的两倍。比如商铺总价为50万元，仅契税一项就要交1.5万元。2.在贷款政策方面，商铺的贷款利率也相对较高，为5.76％，这样，贷款利息也会增加投资的成本。3.购买后再出售，还要缴纳总房价的5％的综合税。比如，转手出售50万元的商铺，就要缴纳2.5万元的税费。其次，在商铺后期使用过程中的支出：1.商铺的水、电、气、热、物业管理等费用，都是按商业市政标准缴赞，大大高于普通住宅标准。2.商铺的装修、维护、修缮的费用和支出，也要考虑在内。
尽管投资要考虑的因素很多，但考评商铺投资价值归结为两项指标，一是及时租金回报率，一是增值空间。
一、及时租金回报率
商铺的投资租金回报率是(月租金×12个月)÷商铺总价，国际上有个“15年收回全部投资”的公式，即年回报率达6.66％，就值得投资。而商业房地产流行的年回报率8％的模式，实际上只是一种营销操盘方式，其目标就是让年回报率能达到月供标准，从而刺激投资。
不同等级的商圈、地段，成熟度不同，商铺投资回报率不同。社区人口多、客流量大、商铺集中、地段繁华的地区，相对来说比较成熟，投资风险小些，租金回报率大些。商铺及时租金回报率实际是个动态概念，租金回报中要扣除税费、物业管理费等诸多方面的费用，同时还必须考虑到商铺要有一定的空置期。
二、商铺增值空间
商铺具有高成长、高增值的特性，商铺投资除了看中及时租金回报外，更关注的是其成长增值空间。商铺的成长增值空间往往超过租金回报。
第一，要考虑所投资的区域。商铺所处的地段直接关系到其保值、增值的能力。要从政府政策发展规划方向来看，对商铺未来的环境有深入了解，以保证商铺本身的价值提升。如果选择相对成熟的区域，可以较大程度降低投资风险，容易获得稳步增长的收益，但投资起点高；而新社区的商铺相对低价，今后居民密度会聚然增加，发展势头看好，并有较大的升值潜力，所以以超前意识看好新区也是一种把握方向，但人口少，客流量少也会让升值潜力大打折扣。
第二，开发商的实力、信用、管理经验等都直接关系到商铺的业态形成。实力强的开发商能在硬件建设方面加大投入，优化配套环境，配置优良的物业管理服务，能较好的保证给投资者回报的承诺兑现。尤其产权式商铺投资，是目前较多见的一种低门槛、多诱惑的卖铺方式，投资收益方面，早期的回报率比较明确，投资的风险在于：今后的经营管理状况决定早期的固定回报和以后的不固定收入，而这些取决于第三者――经营者。这种新型的商铺销链，将依赖于开发商，投资方、经营方，消费市场等大多方面，是商业物业经营管理的新产物。
第三，一个铺位能值多少钱，是由它的周围阻金水平所决定的。在购买之前要对该地段商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，才能计算其现在的价格是否合理。投资者还必须要考虑到今后拟引进的行业能承受的租金水平以决定商铺的规模大小。
关键词：房地产价值评估；收益法；资本化率
中图分类号：F293.3文献标识码：A
房地产价值评估是现代房地产管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等的一项基础性工作。而收益法是房地产价值评估的基本方法之一，在收益法基础上，房地产价值评估与投资项目评估常用到资本化率这个与房地产投资经营有关的参数作为评估工具。
收益法在房地产评估中的公式一般为：
纯收益每年均不变，且持续无限年：V=A/r
纯收益每年均不变，且持续有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r
纯收益每年按一定比率增加，且为无限年：V=A/（r-s）
纯收益每年按一定比率增加，且为有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）
其中：V为评估值，A为净收益，r为资本化率，s为纯收益每年递增的比例，n为年限。
从以上公式可以看出，确定一个合适的资本化率是实际估价中最重要也是最困难的问题。资本化率大于1%或小于1%将使收益价格产生很大波动，将会直接导致评估结果的巨大差异。然而，现在评估界在实际估价中，对资本化率的确定较为不规范，最小值（存款利率）与最大值相差悬殊，有的仅把它作为调整评估价值的工具，甚至还存在认识上的误区，严重影响收益法的使用效果。同时，房地产具有很强的地理位置色彩，多样性、个别性很强，很难找到一个对任何情况均可适用的资本化率。因此，资本化率的确定，是收益法评估中十分重要的问题。
一、资本化率的内涵、特点及决定因素
资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，资本化率是这一转化过程的回报百分率。对土地、商铺等收益性物业来讲，初始投资完成后，经过若干时间的价值收益，在投资期末会以一定的价格售出。这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果，其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数，我们称之为资本化率。
从本质上看，购买房地产可以看成是一种投资，投资所需的资本就是房地产价格，这笔投资将要获得的收益就是房地产每年将产生的纯收益。因此，资本化率实质上是一种资本投资的收益率。正常情况下，投资风险与投资收益是成正比的，风险大，收益率就高；风险小，收益率就低。若一笔资金存入国家银行，风险小、安全系数高，同时利率也很低；但若用它购买股票、债券，风险性必然增强，安全系数下降，同时利率也会有所上升。
资本化率一般会随所投资房地产的地段、性质、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。另外，若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。
在市场经济中，供求关系决定着价格，决定着收益价值水平，也决定着房地产的资本化率。而供求关系又是由以下两个因素构成：一方面位置竞争性、规划特征、持有期及变化、物理特征、法律权属问题等因素构成供给；另一方面宏观与区域经济发展、行业投资方向与风险水平、租户利润与偏好等因素构成需求，供求各自对立、又互为统一的不断变化决定着房地产资本化率的水平。在实际工作中，分析这些市场供求决定因素可以对市场可比案例进行修正，从而调整并最终确定房地产资本化率。
二、资本化率的确定原则
1、不低于无风险报酬率。在正常的资本市场和产权市场条件下，各种资产投资中政府债券和银行存款通常被认为是低微风险甚至是无风险的投资项目，而其他投资方式的不确定性及风险性要高于政府债券和银行存款。因此，政府债券利率和银行存款利率通常被视为无风险报酬率，是投资者进行其他投资权衡投资报酬率时，必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者购买国债或是储蓄，而不会去冒风险进行得不偿失的投资。
2、行业基准收益率不能作为确定资本化率的依据。基准收益率是基本建设投资管理部门为筛选建设项目，从拟建项目对国民经济的净贡献方面，按行业统一制定的最低收益率的判别标准。只有当拟建项目的投资收益率高于行业基准收益率时才可批准建设。国家可以通过产业政策措施来调控行业基准收益率，如属于鼓励发展的行业，国家可以有意地将行业基准收益率调低，以便促使更多的建设项目上马。因此，行业基准收益率即包括了政策因素，还包括管理、组织等资源因素，相当于投资企业的收益率，而房地产资本化率中一般不包括管理、组织等资源因素，是纯粹的资本投资收益率。
3、资本化率与收益额相匹配。资本化率的确定和选取要与房地产的预期收益相匹配。如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在资本化率中也应有所体现；反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀和其他因素的影响，那么在资本化率中也不应反映。投资类房地产收益额来源既有房租收入还有房屋增值收益（在房屋出售时实现），如果收益额只考虑租金收入，则收益率也只应考虑租金收入对其的影响。
4、按实际情况确定。在房地产评估中没有固定的资本化率，适用的资本化率要根据被评估资本化率的具体情况来确定。不同地区、类型的房地产适用不同的资本化率。
三、资本化率的确定方法
1、安全利率加上风险调整值法。所谓安全利率，是指无风险资本投资收益率，即：资本化率=安全利率+风险调整值。运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途、新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。在实例评估中，风险调整值被看作是一个经验系数。
2、收益风险倍数法。收益风险倍数法是在排序插入法原理的基础上改进而来的一种方法。因为投资房地产，其风险高于购买国债，在对投资收益率排序时，房地产的投资收益率也应该高于同期国债年利率，其详细的计算步骤为：若以投资房地产的方式购买收益型房地产的总价款为V，其尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为A，同时以安全投资的方式购买国债，投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为B，则有：
购买国债时：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）
投资房地产时：V=A/r×［1-1/（1+r）］
在一般情况下，由于投资房地产的风险、收益均要比购买国债大，如果两种投资方式的投资额相等，收益期相同，那么投资房地产的纯收益要比购买国债的本息回收额要大。假设投资房地产的年回收额比购买国债本息回收额高出的倍数为C，则有：A=（1+C）×B，又因为P=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C称为收益风险倍数，利用此公式能准确地计算出资本化率r。
3、实际利率调整法。实际利率调整法是在市场抽样法的基础上，选取三宗或三宗以上（一般为三宗）相类似房地产的价格进行加权平均调整，并了解所调查房地产租金的平均水平，先求出收益无期限的资本化率r=a/v，再根据待估房地产收益有期限的具体情况进行修正调整。这里所采用的是反复式逐渐迭代、趋近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反复计算，不断趋近，直至比较满意的精度，以此作为调整值。利用这种方法计算出来的资本化率比较精确。
4、加权平均成本法。这种方法也称投资复合收益率法，它是依据投资中所拥有的各项资金成本在总投资额中比例的加权平均值来计算资本化率的。一般情况下，它根据投资房地产时银行规定的抵押贷款率与自有资本的收益率的加权平均值来计算资本化率。这里所指的自有资本收益率，实际上是以自有资本的机会成本来衡量的，这种机会成本可视为自由资本的投资收益率，它在应用上比较简便。计算公式为：资本化率=自有资金占总投资额的比例×自有资金机会成本+抵押贷款额占总投资额的比例×抵押贷款率。
四、资本化率的修正
当从可比实例获取资本化率时，可能需要进行修正以反映估价对象与可比实例在物质实体方面存在的差异以及估价时点经济状况方面的不同。尽管没有修正资本化率的精确方法，但可以从已经提到的发现资本化率的方法中借鉴某些资本化率的修正方法。可以应用的部分有：1、房地产区域；2、房龄、质量和改良物的状况；3、改良物剩余的经济使用年限；4、建筑物价值与房地产总价值的比率；5、费用支出占房地产市场价值的百分率（如房地产税）。
由于房地产所在的区域可以影响投资的相对风险、租金价格的未来走势以及投资者的一般动机，因此对利率和资本化率有巨大影响。建筑物房龄、质量、状况以及剩余的经济使用年限也很重要。尽管小的差异可能不值得进行资本化的修正，但显著的差异可能影响市场对于某一房地产收入流相对安全性和持续性的看法。建筑物价值与房地产总价值的比率影响资本回收的要求。因此，资本化率通常应该以建筑物价值占总价值比例与估价对象相似的成交实例为基础。
当估价对象的某种费用是以其市场价值的某一百分率支付时，可能需要对市场得出的资本化率进行修正以反映这种费用。按价计算的房地产税是个很好的例子。通过将税率与资本化率相加来估计房地产税通常比将税费作为一定金额费用支出进行估计更为准确。
总之，房地产评估是一门艺术和科学的结合，估价技术人员在运用严谨的公式、科学的方法确定资本化率的同时，还需要更多丰富的经验和实践，以及对市场的熟悉程度，并综合考虑房地产的类型、区位收益水平等各种因素，综合分析。这样才能正确地估算出房地产本身所具有的客观、真实、合理的价位，从而降低投资房地产的风险。
（作者单位：山东大学管理学院）
主要参考文献：
[1]李典凯，金公，郭向东.对房地产资本化率的认识.小城镇建设，2003.8.
一、投资性房地产中运用公允价值的要求和条件
公允价值的主要特性被描述为公允性、现时性和估计性。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。
我国新准则明确表示，取得成本应被确认为投资性房地产的初始计量，与取得固定资产或无形资产的成本确认方法相同。同时规定，在其后续计量上存在历史成本和公允价值两种计量模式。可采用公允价值计量模式的条件是：一是市场足够活跃。二是能真实可靠的确定公允价值。企业若满足条件，可作为变更会计政策――以公允价值计量模式替代历史成本计量模式，一旦确定不得随意更改。尤其已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得逆向操作再转回为成本模式，这就需要企业慎重选择。
二、投资性房地产中运用公允价值的必要性
长久以来，企业财务会计报表中的“资产”包括四项内容：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产，其中投资性资产实际就是企业将暂时不用的资金用于各方面投资以期获益。研读新会计准则可以发现，存在巨大获益能力的投资性资产在企业中，通常是：交易性金融资产、可供出售的金融资产和投资性房地产，而投资性房地产作为最具潜力投资项目被各界所公认。在投资性房地产中由历史成本计量转换为公允价值计量，显然可以带来更大的升值空间，可为企业的利润和净资产带来巨幅增长的潜力。具体表现为： （1）有利于提高投资性企业的账面净资产价值。（2）有利于增加扩大相关企业的利润波动性。（3）短期内将对会计信息披露不充分的公司产生影响。（4）对会计信息质量产生影响。
三、我国投资性房地产上市公司计量模式选择现状及存在的问题
由我国上市公司执行新会计准则情况分析报告（财政部会计司2007―2010年度），获取如下四年财政数据，我国上市公司投资性房地产计量模式选择现状（见表1）：
由表1看出：
2007年，作为新会计准则实施的第一年，外界普遍预测许多公司会因公允价值带来的丰厚账面收益而倾向选择此计量模式。然后报告披露显示，选择公允价值计量模式的公司仅增长至18家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.86%。
2008年，采用公允价值模式的上市公司为20家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.90%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）。
2009年，为有效扼制企业确认巨额商誉，避免给企业持续经营和稳定发展造成不良影响，会计准则仍坚持谨慎态度引入公允价值。数据表明，采用公允价值模式的上市公司为25家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.24%。
2010年，年报显示，采用公允价值模式的上市公司为27家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.28%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（15家公司），参考同类同条件房地产的市场价格（9家公司），实地调查取得的价格（1家（下转第页）（上接第页）公司）。值得关注的是，两家上市公司（泛海建设和交通银行）未披露投资性房地产的公允价值确定方法。
综上分析，可总结概括：一是上市公司采用公允价值计量模式数量较少，但呈增长趋势。二是上市公司确定公允价值计量方法主要为：房地产评估价格法、参考同类同。
四、完善公允价值计量模式的建议
（1）加强我国公允价值理论建设。为能使公允价值计量模式更深入、更规范地实现国际趋同，应鼓励更大力度地建设、学习、公允价值理论，促进公允价值计量和确认的广泛应用：
（2）积极创造公允价值评估环境。为能给企业提供更好的估价环境，提供更低成本、更公开化的市场公允价值信息，可以考虑：1）应建立房地产市场信息数据库，通过数据的实时共享创造积极条件。2）应加大力完善我国各级市场，加强企业内外部监管。3）应鼓励发展并全面扶持资产评估行业和资产评估中介机构，以保证公允价值计量确认的真实性和可靠性
（3）完善企业公允价值信息披露。为能使企业投资者及相关者的利益得到更有利、更科学的保护，应进一步明确公允价值信息的披露程度，从准则角度细化公允价值计量信息披露的方式和方法。
（4）努力提高会计人员专业素质。为能给投入成本聘请资产评估机构的企业提供更真实的信息、更优质的服务，会计人员需具备扎实的专业知识和良好的职业素质，并具备高度敏感性、敏锐洞察力和较强的综合能力。
【关键词】上市公司;投资性房地产;计量模式;公允价值计量
一、引言
经济环境在世界经济发展的推动下已经产生了巨大的变化，成本模式计量所反馈出的账面价值脱离实际市场价值较为严重。随着我国加入WTO，为了满足国际趋同这一进展方向，我国新《企业会计准则》中引进了公允价值这一新的核算方式，并规定可以在达到一定前提的状况下被采用。但在我国会计准则中，公允价值核算方式在理论上还有待完善，所以其在运用到实务的过程中也展现出了诸多问题，而这也是本文的切入点和写作方向。
二、公允价值计量模式概述
(一)公允价值的本质
1、公允价值的涵义。熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。2、公允价值的基本特性。①公允性:将公平合理的交易中熟识状况的买卖各方自觉实行资产互换或是债务结算的价格用于会计核算，对公司利益相关者来讲一般是相对最公正的。②现时性:采取公允价格核算方式的的主要原因是为了达到众多企业利益相关者的决议需求。所以数据信息必须是实时有效的、并与决策相关的。③估计性:现实业务中的实际成交金额和假定发生的交易中的预计金额都可以是公允价值的出处。所以，公允价值是资产今后带来的经济效益的现时金额。
(二)投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的比较
1、成本模式。使用历史成本时，投资性房地产的后续核算相对简便，只需定期计提折旧或摊销。发现减值现象、经测试后确认发生的，需计提减值准备，且所提的减值准备一旦确认无法转回。2、公允价值模式。使用公允价值进行计量的先决条件是其能连续可靠的获得。采取此种核算方式的，公允价格以资产负债表日的金额为依据，不计提折旧或摊销。同时，公允价值与账面余额的差值需于资产负债表日计入“公允价值变动损益”且不再对投资性房地产计提减值准备。3、公允价值模式的应用要求。投资性房地产使用此方式核算的，应一同契合以下要求:第一，资产所处地有成交量极大的房地产交易市场。第二，企业可以根据成交量极大的房地产交易市场中相同或相似资产的市价等讯息合理的估计投资性房地产的现时价格。
三、上市公司对投资性房地产公允价值计量模式的应用现状
当前，公允价值己成为全世界公认的发展方向，我国大范围引进公允价值，为的是能够早日实现与国际惯例的接轨。连年来，房地产交易市场态势良好，价格不断攀升，这样的增势能够通过采取公允价值计量模式转变为公司账上的利润总额，借此提高企业的盈利状况。从表象上看，这对企业有很大的利好，社会各界也普遍预计上市公司中会有许多企业选择这一计量模式，而事实却大相径庭。按照行业划分来看，截至2013年末，我国总体有132家房地产类上市公司。此中的23家没有投资性房地产项目，其余109家中，有14家采取公允价格进行后续核算的，占比12．84%。根据国家的相关规定，使用公允价格对其投资性房地产进行核算的上市公司，需于每个资产负债表日，根据当时的公允价格调整其投资性房地产的账面余额，这一行为必然会使企业的总资产发生一定的改变。虽然相较于其他行业，房地产行业的公司持有的投资性房地产在数量和总额上相应的要多，但其价格的浮动对总资产的影响微小。
四、公允价值计量模式在应用中存在的问题
(一)市场条件不完善
与金融资产相比较，我国房地产行业目前的交易市场依旧在透明度和流通性上有所欠缺，为推广公允价值计量模式在我国的应用，我们应以更加公开、公平、公正为目标极力改进房地产交易环境。在我国，缺乏充分和规范的市场，因此目前我国对于公允价值计量模式的使用，态度依旧是适度且谨慎的。大多企业后续计量使用成本模式的本质缘故是市场环境的限定，这也是我国在公允价值计量的运用中所要攻克的最大难关。
(二)信息披露不完整
我国对投资性房地产公允价值的信息公开方面状态依旧不尽如人意，讯息公布的不充足和不迅速在时下依旧是一个严肃的问题。在剖析了上市公司的年报及相关资料后发觉，一些上市公司在计量方式发生变更时，并没有按规定对公允价值的确定方法作出及时、准确地披露，且对公允价值的确定方法等相关信息在年报附注中也未做出必要的说明，这将使投资者在对这些投资性房地产的真实性做出准确判定时有所顾忌。
(三)公允价值操作指南的缺乏
我国新会计准则中尽管对公允价值的应用条件和确认方法有一定的规定，但在公允价值的实施和操作方面的规定过于概略，操作指南不具体。我国并没有明确规定公允价值取得的具体方式，所以，企业在运用时所采用的方法也不尽相同。对于同一个房地产，不一样的评估方式会得到不一样的公允价格，成果甚至是千差万别的，所以获取方式的不统一会使公允价值的可比性大打折扣。
五、对上市公司投资性房地产公允价值计量模式推广的建议
(一)完善公允价值运用环境
恰是由于严格的条件，公允价值核算方式在我国的运用才受到限定，所以要想推广公允价值计量模式，建立一个信息充分流通的交易环境刻不容缓。我国要尽力构建出一个相对详细的市场经济体系，为公允价值的核算提供出其所需要的透明的交易氛围，逐步完善市场经济的制度和结构，使公允价值无法被企业随意利用，降低投资者的风险。
(二)规范信息披露轨制，加大披露透明度
相较于国外，我国新准则中对于信息公布方面的相关要求显得过于简单和宽泛。因而，我国的相关规定应对企业在投资性房地产信息公布的要求方面作出进一步的强化，以确保信息公布的有效性，同时这对减少企业使用公允价值随意掌控利润大有裨益。
(三)规范上市公司公允价值的详细操作规则
目前我国并没有将公允价格的内容在一个单独的的具体准则中做详细的规定，而是把对其的运用规定都体现在其他准则中，这就致使公允价格在真正使用时欠缺细致的指导原理。明确使用公允价值进行核算在披露上的不妥之处是目前国家应尽快改善的部分，通过这一概念，促使会计与资产评估两大行业更好地沟通合作，对确认投资性房地产时所聘请的独立第三方在评估中所用的方法、假设、证据来源等要素和公允价值的确认方式在企业报表中进行尽可能详细的公布。
六、结语
综上所述，公允价值能与现实紧密联系、对投资性房地产现时价格的体现更为透彻，对获取信息者和其他利益关联者做出正确合理的决策大有帮助。它一方面能够提高会计信息质量，但另一方面又为企业人为操纵利润留下了一定的空间，因此企业管理者和会计人员的职业道德在使用公允价值时显得尤为重要。如今，我国房地产市场尚不成熟，会计行业从业人员职业素质尚需提升，有关公允价值计量模式的法律法规和监管轨制的制定尚不完善，对投资性房地产的评估水平也未达到相应的高度，所以公允价值观念的转变和推广仍需时日。企业只有结合内外多方极尽全力，才能使公允价值在我国发挥良好的作用，真正实现我国会计领域与国际的接轨。
【参考文献】
［1］杨九庚．投资性房地产以公允价值模式计量相关信息披露研究［J］．会计师，2010(1)
［2］刘永泽．投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策［J］．当代财经，2010(8)
［3］冯越丰．基于国际会计准则视角对我国投资性房地产公允价值运用的研究［J］．中国乡镇企业会计，2011(4)
衡阳发展产业投资基金的必要性
衡阳综合实力已跻身全省第一方阵，而加快发展产业投资基金，将从各方面进一步提升衡阳的竞争能力，加快实现衡阳“十二五”规划。1.解决企业融资难问题。由于缺乏金融创新，直接影响了地方资金的有效利用，形成了企业资金短缺和民间资本富裕并存、外来资本涌入与民间资金外流并存的不合理现象。2011年末衡阳市各项存款1526.44亿元，各项贷款611.57亿元，存贷差914.87亿元，说明长期以来，银行资金供给充足，但资金的使用效率并不高；另一方面，民间融资规模持续扩大，民间资本利用效率逐渐降低，以“地下”性质的债权债务形式出现的民间融资，非规范性运作，蕴含较大风险。中小企业很难通过证券市场、申请上市、发行债券等方式融资。企业发展还面临着很多困难，特别是融资难、融资贵、融资渠道窄，仍然是影响规中小企业持续健康发展的重要因素[1]。产业投资基金作为一种主要向未上市优势企业和成长型企业进行股权或准股权投资的利益共享、风险共担集合投资制度，可以有效利用外资，聚合地方资金特别是民间资金，拓宽企业融资渠道，定向支持中小企业和成长型企业发展，就衡阳实际而言，设立产业投资基金是解决上述矛盾、加快资本市场建设、促进全市金融业健康发展最为合适的切入点。衡阳“十二五”发展，五年需完成投资6600亿元以上，其中直接融资和内联引资800亿元以上，产业投资基金的发展是解决资金短缺问题的一个有效途径。2.发展战略性产业、优化产业结构，实现企业上市的突破。坚持用先进适用技术、信息技术、先进工艺改造提升传统优势产业，支持企业技术改造，引导产业兼并重组，全面提高产业技术装备水平和产品科技含量，促进传统产业向价值链中高端演进，提高传统产业“两型”化、高端化、品牌化水平。按照“创新驱动、重点突破、市场主导、引领发展”的要求，着力构建技术创新、投融资服务、共性技术服务3大支撑平台，在重点领域、关键技术、骨干企业和新产品中率先突破，促进战略性新兴产业规模扩张和集聚集群发展。“十一五”时期，衡阳市天雁机械、金杯电工、中油金鸿3家企业上市。大力发展金融经济，支持发展产业投资投资，实施中小企业金融支持工程，健全企业上市联动机制和综合服务平台，推进优势企业上市融资。到2015年，全市上市公司总数达到10家左右，基本确立区域性资本运营和资金调度中心地位。而这，都离不开产业投资基金的帮助[2]。3．提升整体竞争力的必然选择。目前，区域经济、城市群加快发展。衡阳作为湘南重镇，本应发挥湘南地区经济发展的领头羊作用。但其本身的经济发展状况，与其作为湖南省第二大城市的地位并不相称。在省内，长株潭经济一体化，其经济综合实力增长很快，成绩有目共睹，无形之中给衡阳的发展带来压力。与毗邻的广东省相比，无论在经济、政治体制，还是经济发展的水平与效率来说，衡阳都相差较远。因而，衡阳务必引入新的经济、金融元素，改革现有观念，从而加快自身发展。而产业投资基金的成立，对加快衡阳的经济、金融体制改革，加强重大项目和基础设施的建设，发挥重要作用。从这些意义上说，设立产业投资基金将不仅有利于衡阳的经济、金融发展，更有助于提升衡阳市在省内、国内的市场经济地位。4.改善民生增强地方财力的有效手段。产业投资基金有利于将闲置资金利用起来，聚沙成塔，提高资本的运营效率。在衡阳，有一部分先富起来的群体，他们的闲置资金渴望有效的投资渠道。而衡阳本土之外，也有资金准备进入，寻找投资机会。如果政府能够建立引导资金将本土和本土之外的资金有效利用，必将增强地方财力，进行地方基础设施建设和产业发展，加强服务民生的能力，达到政府、企业、居民与投资者的多方共赢状态[3]。
衡阳发展产业投资的可行性
1.政策支持。在产业投资基金的发展上，中央政府已经出台了相应的政策法规，省市地方领导也越来越重视。2012年7月，湖南省委书记表示，湖南要学习外国经验，促进科技和金融结合，鼓励风险投资进入科技创新领域，鼓励更多科技型企业上市，进一步深化改革，扩大开放[4]。2.优秀的历史文化。衡阳是湘南文化的辐射中心，是湖湘文化的重要源头和组成部分。其城市精神高亢激扬，但民气和淑，城市文化的总体风格平和淳净，兼容并包，雅俗共存。其文化精神，兼容并蓄、勇往直前、开拓创新，因而，对于产业投资基金这样的新鲜事物，必将得到政府与民众的欢迎，从而得到应有的扶持和良好发展。3.管理成熟。产业投资基金作为在国内外发展多年的基金模式，已经有了成功的管理经验与运营模式。其法人治理结构与职业投资人队伍，都对产业投资基金的进一步发展奠定了坚实基础。4.风险可控。基金在产业政策指导和政府支持下，专业管理、规范运作，必能有效规避内部风险和外部风险，实现投资价值最大化[3]。四、结语2012年4月，衡阳高新创业投资基金成立，该基金是衡阳市第一只政府引导的完全市场化的股权投资基金，总规模10亿元。本期是股权投资基金的第一期，共募集资本2.02亿元。衡阳高新创业投资基金力争二至五年之内在本市成功孵化培育出5~10家具备核心竞争力的中小成长型高新技术企业，培育出2~5家行业领先的上市公司[5]。衡阳高新创业投资基金成立了，虽然其如何具体运作，找到一个适合衡阳的发展模式，还面临一些困难，但我们相信，在政府、居民与企业的共同努力下，产业投资基金必将在衡阳开花结果，为衡阳的经济发展做出应有的贡献。
作者：杨会全 单位：湖南工学院
一、公允价值模式对投资性房地产的潜在影响
（一）影响企业资产结构
新准则出台以前，在会计处理上，企业对自用的房地产和出租的房地产一向不加以严格的区分。所以，房地产在以前通常被当作固定资产、无形资产或存货，而现今的会计准则规定投资性房地产必须单独列报，企业名下的土地和房产中作投资用途的那部分，应按最新的规定予以计量，在会计报表中设置“投资性房地产”科目。故不论企业选择公允价值计量与否，都必须对投资性房地产进行独立核算。原先计入固定资产或者无形资产中的物业，将一并纳入“投资性房地产”项目，这样对资产的重新分类、确认势必会影响企业的资产结构，特别是相对于那些投资性房地产持有量比较多的公司，影响结果是固定资产和无形资产、存货的比重下降，投资性房地产比例升高。另一方面，之所以说公允价值计量会影响企业资产结构，原因在于成本模式的计量方法要计提折旧或摊销，在核算上同固定资产或无形资产类似，计量方法的差异及新颖之处主要体现在公允价值模式上。所以，在企业的投资过程中，把对各种资产构成比例的影响说成是“公允价值计量的潜在影响”实不为过。
（二）增加企业所有者权益
投资性房地产可以从成本计量模式变更为公允价值计量模式，作会计政策变更处理，同时根据变更时公允价和账面价间的差额调整企业初期留存收益。现阶段房地产行业泡沫较多，市场价格一般都高于历史成本。因此，投资性房地产从成本计量变更为公允计量的当年，年初的留存收益会被追溯调整，从而致使所有者权益增长显著。以福建省三木集团股份有限公司（简称“三木集团”）为例，三木集团的主要业务是房地产开发（拥有壹级资质）和进出口贸易，经营范围包括土地开发，房地产综合开发（壹级资质），房地产中介，家用电器、建筑材料……该公司在2012年12月14日发出公告，自2012年01月01日起对公司所有的投资性房地产由以前的成本模式改为公允价值模式，作为会计政策变更，并在2010年度及2011年度的会计可比报表中采取追溯调整。
表1呈现的是三木集团此次投资性房地产模式变更对所有者权益的影响，从表中可以看出，对未分配利润的影响金额是885.12万元，合计影响了所有者权益2068.42万元，很好地验证了文章的观点，在当前的经济环境下，公允价值计量会导致所有者权益增加。
（三）增加企业利润
企业如果对投资性房地产的后续计量选用公允价值模式，就应采用资产负债表日的公允价值进行重估，当然，公允价值和账面价值会有差额，须计入当期损益，因此会对企业的利润产生影响。结合现今的经济发展态势，无论是土地使用权，还是建筑物的市场价格，都是稳中有涨，一般高于上一年的价格。因此，企业当年的利润无形中就增加了。另一方面，采用公允价值后续计量模式，投资性房地产不计提折旧或摊销，也不计提减值准备，导致企业的费用支出减少，从某个方面来说，这样也会增加利润。
还是以三木集团为例，表2反映的是该集团由于模式变更对当年净利润的影响。从表中可以看出，这种模式变更对1～9月净利润的影响金额是290.75万元，影响比例更是达到了84.14%，说明公允价值计量会增加企业的利润。
二、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题及原因
（一）客观环境不完善
新准则规定，对于投资性房地产采取公允价值计量的，应同时满足两个条件：（1）投资性房地产所在地存在活跃的交易市场。（2）企业能从活跃的交易市场上取得同样或者类似房地产的市场价格以及与此相关的信息，以便能对投资性房地产的市场公允价值做出合理估计。
我国市场经济发展时间尚短，资本市场不够完善，许多地方还不存在活跃的市场这样一个条件，使企业能够有效地取得公允价值。此外，在已经采用公允价值进行后续计量的上市公司中，投资性房地产公允价值的确定主要有三种方法：一是依赖房地产评估价格。二是参考同类同条件房地产的市场价格。三是通过实地调查取得价格。在我国目前的市场条件下，不管是采用哪种方法，都可能存在价格不公允、取得成本较高等问题。因此，公允价值计量模式应用的客观环境还未成熟，有待完善。
（二）不能和成本模式进行转换
准则规定，投资性房地产后续计量可以从成本模式转换为公允价值模式，作为会计政策变更处理；如果已经采用了公允价值模式计量的，则不允许再进行转换。从这段话里，可以清楚地看出我国政府目前对于投资性房地产后续计量模式的一种选择偏好，企业如果采用的是成本模式，那么还留有选择空间，需要时可以转换为公允价值模式；可是一旦采用了公允价值模式，就不能再进行模式转换了。在政府的这种隐性的政策指引下，企业权衡公允价值模式的成本效益，从自身利益出发，必然会优先选择成本模式进行后续计量。所以，不能转换为成本模式，这也是公允价值计量模式存在的一个问题，导致其无法得到广泛的应用。
三、完善公允价值在投资性房地产应用的建议
（一）完善投资性房地产公允价值评估环境
公允价值模式的应用条件十分严苛，无法在我国得到广泛应用的主要原因就是市场条件的限制。因此，加快市场环境的建设，逐步形成一个统一、开放、自由竞争的交易市场，形成良好的市场价格体系，已经刻不容缓。对于那些已经存在活跃的房地产交易市场的一线城市，国家监管部门或行业协会应该密切关注价格的公允性，并且积极引导信息需求者使用该市场的交易价格；对于活跃市场还未形成的其他城市，应该进一步细化评估公允价值的指导方案，着力推进市场上各种信息资源的透明化，方便企业财务人员或专业评估人员做出对公允价值的合理估计。
（二）同一企业允许两种计量模式同时使用
不管是我国最新的《企业会计准则》还是《国际会计准则》都做出了明确的说明，同一企业所有的投资性房地产只允许采用一种模式进行后续计量，任何时候都不得同时采用两种计量模式。袁媛（2009）[2]认为，同一企业应按照不同持有目的分别采用两种不同的后续计量模式，而且这么做符合适用性、可靠性、相关性、配比原则。首先，投资性房地产的划分本来就是以不同的持有意图加以区分的，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地、已出租的建筑物三类，对于很多企业来说，同时拥有其中两种或以上用途的资产是完全有可能的，有的持有目的需要反映初始成本和折旧、摊销信息，有的只需要反映市场价值的变化，所以单一的计量模式难以反映不同需求的会计信息。其次，在实际工作中，不同资产的公允价值取得的难易程度不同，会出现同一企业同时拥有可用公允价值计量的投资性房地产和不符合公允价值计量条件的投资性房地产的情况，而只能采用一种计量模式的规定，会造成此类企业对所有的投资性房地产可能都采用目前看来有利的计量模式――成本模式，这样公允价值模式的运用就裹足不前。
关键词：房地产企业 投资项目 后评价 价值
中图分类号：F293
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2016）11-279-02
随着社会经济中房地产企业的大发展，企业的投资项目也越来越多。为了让投资带来更多效益，投资项目后评价显得非常重要。房地产企业管理层应进行理论学习和方法研究，对现有数据资料进行检验，再进行项目后评估，全面总结项目投资管理的经验，改进管理制度，对出现的问题进行不断改进，及时有效地反馈存在问题，这对于未来项目的决策和效益的提高，能起到决定性作用。
一、房地产项目投资后评价的内涵
项目后评价是指对已经完成的项目或规划的目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的系统的客观的分析。通过项目后评价完成对投资活动的检查总结，确定投资预期的目标是否达到，项目是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现，通过分析评价找出成败的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，为未来项目的决策和提高完善投资决策管理水平提出建议，同时也为被评项目实施运营中出现的问题提出改进建议，从而达到提高投资效益的目的。
项目后评价于19世纪30年代产生在美国，直到20世纪60年代，才广泛地被许多国家和世界银行、亚洲银行等双边和多边援助组织用于世界范围的资助活动结果评价中。
房地产项目后评价是指在房地产项目建设完成并到达一定设计能力后，对房地产项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，从而判断房地产项目的实施结果与计划目标的差距，以确定房地产项目策划和判断的正确性，找出产生偏差的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，对房地产项目现状制定切实可行的对策及措施，为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件，提高投资效益。从房地产项目的独特角度来看，其后评价内容主要有以下几个部分：
1.房地产项目决策后评价，主要包括项目可行性研究报告内容与形式是否符合国家有关批复文件、部门的规定，项目决策程序是否符合基本建设程序等。
2.规划设计后评价，主要是设计单位选择，规划布局与交通的组织。
3.房地产项目施工后评价，主要包括施工准备工作评价和施工管理工作的评价。
4.房地产项目商业运营后评价，包括：
（1）房地产项目目标后评价。该项评价的任务是评定项目立项时各项预期目标的实现程度，并要对项目原定决策目标的正确性、合理性和实践性进行分析评价。
（2）房地产项目效益后评价。项目的效益后评价即财务评价和经济评价。
（3）房地产项目影响后评价。主要有经济影响后评价、环境影响后评价、社会影响后评价。
（4）房地产项目持续性后评价。项目的持续性是指在项目的资金投入全部完成之后，项目的既定目标是否还能继续，项目是否可以持续地发展下去，项目业主是否可能依靠自己的力量独立继续去实现既定目标，项目是否具有可重复性，即是否可在将来以同样的方式建设同类项目。
（5）房地产项目管理后评价。项目管理后评价是以项目目标和效益后评价为基础，结合其他相关资料，对项目整个生命周期中各阶段管理工作进行评价。
二、房地产企业投资项目后评价的特点
1.房地产项目后评价具有真实性。根据现实发生的真实数据，根据实际情况提供的数据资料进行分析。而投资项目前评价，是预测数据。房地产企业投资项目后评价的数据比较客观。能够真实地反映出投资的情况，有力地对企业项目进行评判。
2.房地产项目后评价具有整体性。房地产投资项目后评价能对整个项目的过程进行完整的分析，不仅可以分析项目的投资过程、经营过程。还要分析投资带来的整个收益，能够对投资实施效果，经济收益，管理状况，进行全面分析。能够准确地掌握整个项目的现状，无限地挖掘项目的潜力，最大程度地创造价值。
3.房地产项目后评价具有探索性。投资探索性分析整个项目运营状况，根据其问题，制定未来的发展方向，对整个投资项目综合进行评价，不断探索项目是否具有持续发展的能力。所以，这就要求评价人员的综合专业素质要高，有效地准确地分析出影响投资效益的因素，为项目指引正确的方向，少走弯路，尽可能地节省项目建设的资源，降低项目的成本，提高项目的建设效率，并且提出有效的、可实施的具体方案。
4.房地产投资项目后评价具有回馈性。项目投资前期评价为投资者提供了重要的决策依据，而项目投资后的评价目的，根据实际情况，可以向有关部门反馈真实信息，好的方面可以继续发扬，不好的方面可以引以为戒，从而及时的找出改进措施，为今后管理、投资计划、制定目标、积累经验起到了重要作用。用来检测项目投资决定是否正确，为以后类似项目建设提供了正确的投资方向。
三、房地产企业投资项目后评价的价值
房地产企业投资项目后评价的价值对于企业来说，不是可有可无的，其重大的价值在于：
1.房地产投资项目后评价能正确评估企业投资的风险和收益。房地产企业在投资项目后进行评价，这样可以有效地了解其中的风险和利益，有助于改善企业投资的策略，提升房地产企业在投资中的收益。运用投资项目后评价的方式评估投资能否达到设计能力、还贷能力，涉及各方面，企业通过投资项目或进行评价，认真分析、研究、然后进行评估。找出达不到预期目标效益的真正因素，通过分析之后，根据其原因进行项目决策、实施管理，根据分析，提出合理的改善措施。进行项目评估之后，将信息决策反馈到管理部和投资决策部，有利于改进企业投资项目。
2.房地产投资项目后评价是确保投资项目成功的客观需求。对房地产企业投资项目进行综合分析、评价能够客观、全面进行衡量，有利于提高各个部门的监管能力、责任感从而建立健全绩效考核制度，确保投资项目成功。
3.房地产投资项目后评价有利于提升投资项目管理水平。对企业投资项目的评价，有利于投资决策，从而提高投资收益。有利于加强项目管理，企业投资项目的管理比较繁琐，项目中会存在着很多方面的问题，需要加大管理要求，健全管理体制。企业投资项目后，要对实际使用的材料、数据以及检验管理中会出现的问题进行综合分析评价，形成科学合理的评估结果，通过企业对投资项目的评价，有利于新项目的投资、运转，提升项目管理水平。
4.房地产投资项目后评价可以有效地促进项目的运营。项目后评价主要是在企业的运营阶段进行，所以，可以有效的研究出投资初期和生产过程中的差距和不同。对预测和实际情况进行分析，找出其中的因素。加大管理力度，从而保证项目的正常运营，以提高项目的效益。
四、房地产企业投资项目后评价方法
房地产投资项目后评价方法的基础理论是现代系统工程与反馈控制的管理理论，投资项目后评价亦应遵循工程相关的方法与原则。
1.房地产投资项目后评价的综合评价方法是逻辑框架法。逻辑框架法（LFA）是由美国国际开发署（USAID）在1970年开发并使用的一种设计、计划和评价的方法。目前有三分之二的国际组织把它作为援助项目的计划、管理和评价方法。这种方法从确定待解决的核心问题入手，向上逐级展开，得到其影响及后果，向下逐层推演找出其引起的原因，得到所谓的“问题树”。将问题树进行转换，即将问题树描述的因果关系转换为相应的手段---目标关系，得到所谓的目标树。目标树得到之后，进一步的工作要通过“规划矩阵”来完成，规划矩阵是一个4×4矩阵，矩阵自下而上的四行分别代表项目的投入、产出、目的和目标的四个层次；自左而右4列则分别为各层次目标文字叙述、定量化指标、指标的验证方法和实现该目标的必要外部条件。目标树对应于规划矩阵的第一列，进一步分析填满其他列后，可以使分析者对项目的全貌有一个非常清晰的认识。简单地说，逻辑框架法是通过投入、产出、直接目的、宏观影响四个层面对项目进行分析和总结的综合评价方法。
2.房地产投资项目后评价的主要分析评价方法是对比法，即根据后评价调查得到的项目实际情况，对照项目立项时所确定的直接目标和宏观目标，以及其它指标，找出偏差和变化，分析原因，得出结论和经验教训。项目后评价的对比法包括前后对比、有无对比和横向对比。
（1）前后对比法是项目实施前后相关指标对比，用以直接估量项目实施的相对成效。
（2）有无对比法是指在项目周期内“有项目”（实施项目）相关指标的实际值与“无项目”（不实施项目）的相关指标的预测值对比，用以度量项目真实的效益、作用及影响。
（3）房地产投资项目.横向对比，是指同一行业内类似项目相关指标的对比，用以评价房地产企业的绩效或竞争力。
（4）项目后评价调查，是采集对比信息资料的主要方法，包括现场调查和问卷调查。后评价调在事前策划。
总之，企业投资项目后评价对改善管理制度，提高投资者效益起到了重要性作用，能够有效地监测到项目实际的收益。并对评价后出现的问题及时地采取弥补措施，调整发展方向的项目损失，保障企业获得最大效益。
参考文献：
[1] 肇恒铎.企业投资项目后评价管理的思考[J].化工管理，2011（4）
[2] 高喜珍，韩洁.公共工程项目后评价内容及指标体系构建[J].财会通讯（理财版），2008（01）
【关键词】 公允价值； 投资性房地产； 公允价值计量模式
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在企业实务操作中早已有所涉及，但我国企业很长时间内并没有对投资性房地产进行单独核算，而是与一般的固定资产和无形资产一样进行确认、计量和披露。随着市场经济的不断发展，投资性房地产的规模越来越大，财政部于2004年5月颁布了《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）》的通知，其中对房地产开发企业出租的开发产品进行了单独的解释。之后于2005年颁布了投资性房地产会计准则的征求意见稿。该征求意见稿是我国首次将公允价值引入到非金融资产，并于2006年正式颁布《会计准则第3号――投资性房地产》。准则规定，投资性房地产的后续计量在符合条件时可以采用公允价值模式进行计量。新准则于2007年1月1日率先在上市公司中开始实施。
自新会计准则颁布并开始实施后，截止到2010年末，我国沪深两市上市公司中，有投资性房地产的公司为六百多家，这些公司绝大部分对投资性房地产采用成本模式计量，而采取公允价值模式计量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考虑准则中规定的一旦采用公允价值计量模式，公允价值的变动会使企业的利润产生波动，而且不能再转为成本模式外，最重要的一点就是公允价值的确认存在一定的难度。
投资性房地产公允价值计量的核心问题是公允价值的确定。我国现在对于投资性房地产公允价值的确定方法主要有三种，一是专业评估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的分析。每种确定方法有其自身的优点和不足。目前，从采用公允价值计量的上市公司披露的情况来看，大部分采用的是专业评估的方法，也有少数企业采用参考同类或类似房地产市场价格的方法或者第三方调查报告的方法。
一、投资性房地产公允价值确认方法案例分析
众所周知，公允价值计量可以更客观地反映企业的资产价值，公允价值计量的范围已经从金融资产扩展到了非金融资产，公允价值计量能为会计报告的使用者提供更客观的信息，但我国上市公司中采用公允价值模式计量投资性房地产的情况还不是很普遍，对于不多的采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司，本文选取有代表性的企业，来分析其投资性房地产公允价值的确认方法。
（一）专业评估方法确定公允价值
所谓专业评估方法就是指企业聘请独立的评估机构确定投资性房地产的公允价值。采取专业评估的方法要点有两个，其一，存在活跃的市场。其二，有独立成熟的评估机构。由专业房地产估价机构进行评估，可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值。但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会，如企业与评估机构相互勾结虚增资产等，比较容易发生恶意地会计职业判断情况。所以采取专业评估的方法，对于资产评估师的要求很高，评估师应该做到恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，根据自身的工作经验和能力，承担相应的审计任务等等。采用专业评估方法确定公允价值的代表企业是中国银行。
中国银行始建于1912年，至今已有近百年的历史，在这漫长的发展过程中，中国银行已经成为一个中国国际化和多元化程度较高的银行。自2007年新会计准则率先在上市公司使用后，中国银行决定采取公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益，并且中国银行采用专业评估方法确定公允价值，即由独立的评估师根据公开市场价格定期进行评估。2007年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值为99.86亿元，主要由中银香港控股子公司持有，所占比例达到中国银行集团所有投资性房地产的75.57%。2007年底是由第一太平戴维斯有限公司完成投资性房地产的公允价值确定。当年投资性房地产采取公允价值模式计量增加了20.7亿元的利润。截至2010年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值已达到138.39亿元，仍主要由第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司和莱坊测计师行有限公司根据公开市值计算而确定。
中国银行是最早使用公允价值模式计量的公司之一，它对于投资性房地产公允价值确定的方法为专业评估方法。中国银行采取专业评估的方法，是因为其投资性房地产主要分布在香港地区，这里相应的市场比较活跃，评估机构较为发达，采取专业评估方法比较合适。
（二）参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值
参考同类房地产市场价格的方法是指公司董事会参照活跃市场上同类或类似房地产的市场价格、活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格以及其他相关的信息，对公司投资性房地产的公允价值作出合理判断。采用参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值的代表企业是山东胜利股份有限公司。
山东胜利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳证券交易所挂牌上市，公司涉及了生物、农化、塑胶、地产与投资等多方面领域，是山东政府重点扶持的骨干企业。新准则颁布后，山东股份有限公司对于投资性房地产采取了公允价值计量模式，2010年年报报出后，对投资性房地产进行的分析，2010年12月31日山东胜利股份有限公司拥有投资性房地产的账面价值为63 584 528.1元，由于公允价值的变动增加当期利润8 138 802.1元，并且胜利股份采用参考同类房地产市场价格的方法，进行公允价值的确定。因为山东胜利股份有限公司的投资性房地产所在地为青岛海口，有活跃的房地产交易市场，所以胜利股份是在充分考虑当地活跃房地产交易市场的市场价格下确定投资性房地产的公允价值的。
虽然参考同类房地产市场价格的方法取得的公允价值相对来说更接近实际，而且容易取得，该方法要求所在地一定要存在活跃的房地产交易市场，但同时存在着弊端，例如同类或类似的房地产的公允价值又是如何确定的？所确定的公允价值，是否就直接可以使用？
（三）采取第三方调查报告的方法确定公允价值
所谓第三方调查报告是指以独立的市场经纪公司定期向非特定对象以刊物的形式公开的各类房地产的市场调研价格或价格变动幅度作为确定公允价值的指导依据。这种方法比较客观，市场经济公司的数据不是特定面向一家公司，所以拥有投资性房地产的公司与确定公允价值的一方相互关联较少，从而提高公允价值确定的客观性。而这种确定依据的不足之处在于公允价值是完全由第三方调查得出的，使用者对于市场经纪公司是通过怎样的调查方法获取的公允价值并不清楚，所以难以确定公允价值是否准确。采取第三方调查报告的方法确定公允价值的代表企业是天津津滨发展有限公司。
天津津滨发展有限公司成立于1998年，是天津滨海地区首家以募集方式创立的股份公司，并于1999年4月在深圳证券交易所挂牌上市，目前注册资本为1 617 272.22万元。津滨公司确立了以工业房地产为基础、以商业和民用房地产为重点的战略发展方向。津滨发展集团截至2010年12月31日，拥有投资性房地产的账面价值为757 129 292元，占非流动资产的67.5%。自2007年使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量以来，津滨发展确定公允价值的主要依据为采用第三方的调查报告。天津津滨发展有限公司所处的天津市有着活跃的房地产交易市场，并有独立成熟的市场经济公司。
因为第三方调查报告不受利益方控制，具有相对独立性，所以其提供的公允价值更客观公正。采取第三方调查报告的方法确定公允价值更符合实际。但出具调查报告方需要高素质的专业人才，有时候其独立性会受到利益方的影响。
二、投资性房地产公允价值确认方法的比较分析
从上面的案例可以看出，投资性房地产公允价值的确定方法有其优缺点及适用范围，具体如表1。
通过对比分析不难看出，三种确定方法各有优势和劣势，但是有一个共同的特点都是需要有活跃的房地产交易市场，这与我国采取公允价值所持有的谨慎态度有关，只有符合这样的条件才可以使用公允价值模式计量。所以在我国目前的情况下，企业可以依据公司所在地的优势，采取不同的确定依据。例如，公司所在地有活跃的房地产交易市场，并在此基础上有独立完善的评估机构，评估获取的公允价值比较有保证，这种情况下采取专业评估确定依据获取的公允价值更加可靠。如果公司所在地有活跃的房地产交易市场，但没有成熟的房地产评估机构或市场经济机构，则采用参考同类或类似房地产市场价格确定公允价值比较合适。
三、投资性房地产公允价值确认方法的改进建议
通过对我国投资性房地产目前主要采取的三种公允价值确定方法的分析，投资性房地产公允价值的确认方法应该做如下改进。
首先，建立完善的房地产评估机构，提高资产评估师的职业能力。通过对我国投资性房地产使用公允价值模式进行后续计量的现状分析可以看出，大部分的企业是通过聘请专业评估机构确定投资性房地产的公允价值。这样做可以便捷地得到准确的公允价值。所以建立完善的资产评估机构，提高资产评估师的能力就至关重要。我国目前还比较缺乏具有权威性的房地产评估机构和专业的评估人才。因此，有关部门应当加大力度建设房地产评估机构，加强对相关专业人员的专业知识和职业道德方面的培训，并制定相应的评估准则，使具体的评估行为有据可依，加强规范。
其次，加强市场化建设。这三种确定方法中，采取同类或类似房地产的市场价格是最公允的，也是以后要大力加强的发展方向。公允价值的获取依赖公平、成熟的市场。所以，加强市场化建设有助于获取准确的公允价值，同时可以降低企业利用公允价值操纵利润的空间，使取得的公允价值更有保证。
最后，设立专门的房地产市场信息官方机构。国家设立专门的机构，收集并定期各地的房地产交易信息，让房地产公允价值信息的获取更容易、更直接、更公允。企业获取信息相对容易，采用公允价值计量的企业会随之增加，其提供的会计信息更为相关可靠。为会计信息的使用者作出正确的决策提供可靠的依据。
总之，如果能够准确地确定投资性房地产的公允价值，投资性房地产公允价值计量模式就能客观地反映企业投资房地产的价值，企业就能为投资者提供更客观的会计信息。
【参考文献】
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