时间：2023-08-11 09:13:46
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇物业公司税务风险，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：房地产企业 税收筹划 风险控制
近十几年来，房地产业发展较为迅速，逐步成为推动国民经济快速发展的重要力量。作为资本密集型行业，房地产业从成立初期、拿地建设到销售等各环节涉税金额较大种类较多，且投资规模大经营流程复杂，税费支出在房地产企业总支出占比中约占五成，可见房地产业是重税行业。随着国家对房地产业的宏观调控政策及税收征管的持续加紧，房地产业的发展及税收管理方面均受到了一定程度的影响。合法合理的税收筹划能够有效规避税收风险，也能够使企业实现一定的节税效益。在此背景下探讨房地产业如何进行税收筹划有利于提升房地产企业财务效益并优化整体税负。
一、房地产企业税收筹划步骤及方法
首先，房地产企业税收筹划步骤一般可分为四个环节：整体把握企业及相应税收政策法规情况。了解自身风险偏好、财务状况等要素，清晰地把握当地税收法规及征收惯例；在对上述情况了解的基础上设计筹划方案，包含法规依据、注意事项及可能的税收风险等，考察其可行性，进行因素变动分析以严控税收风险；落实方案时应考虑企业价值最大化，保持与税务机关的良好沟通，及时修正执行偏差；总结时应注意评价税收筹划方案为往后筹划积累经验。
推迟纳税时间节点可使企业获得应纳税税额的时间价值，在当前通货膨胀条件下，递延纳税在实质上减轻了企业税负。如推迟确认收入尽早确认费用、加速折旧等使得企业前期少纳税额。
不同房地产项目主体遵循不同的税收规定。如分公司和子公司承担的税负不尽相同，分公司所得税由总公司汇总缴纳，而只承担土地增值税、营业税等，子公司则不同，作为独立法人主体，子公司也要承担所得税。分公司成立初期形成的亏损可用于抵减母公司税前利润从而降低企业整体税负，而子公司则自负盈亏，从此角度分析分公司于纳税而言更有利。再如房地产企业以新公司还是旧公司作为新项目开发主体也影响着所得税的缴纳，如果旧公司项目出现亏损，在旧公司开发新项目所获利润可用于弥补旧公司亏损，同样情况下新公司则不能。
税收临界点的存在可能使企业应纳税额达到临界点时应纳税额大幅提升，也可能有所减轻，如扣除限额、起征点、累进税率点等，不同级次的税率可能面临着从量变到质变的跳跃。其中起征点、免征额及各税率级次上下限等税基临界点可能引发企业税负质变，企业应充分认识自身税收优惠享有资格并积极申请，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值税。当企业应纳税额在临界点左右可适当调整以享受税收优惠，但如果差距偏大则应综合权衡成本利益。
在保证遵守现行税法及有关政策规定的情况下，可合理选择会计政策，调整企业成本费用以进行税收筹划。如选择资产折旧政策、费用合理分类等，房地产企业项目开发时间较长，通过合理划分小区的不同区间可有效利用普通住宅增值率20%有关的税收优惠条件。严格区分招待费、交通费、宣传费等以满足一定的纳税扣除标准。
二、房地产企业税收筹划应重点关注的税种
（一）企业所得税筹划
一是根据上述讨论，不同房地产企业应选择分、子公司等合适的组织形式，多数房地产企业从纳税风险角度考虑选择子公司形式，而从分公司在成立初期形成的亏损可抵减母公司税前利润角度分析则应选择分公司形式。此外，从所得税缴纳角度看，旧公司如果经营亏损，其亏损可在旧公司开发的新项目税前利润中予以抵减，而新公司则不具备此项条件。
二是房地产业所需资金较多，融资时可适当举债充分利用债务筹资的税盾效应，项目完工前贷款利息可计入开发成本，完工后亦可计入财务费用直接扣除，节税效益较为明显。
三是合理确定有限额扣除、全额扣除等可税前扣除项目及不得税前扣除项目，如工会经费保证在工资薪金总额的2%以内，业务宣传费和招待费等在特定比例内的部分才允许扣除，再如支付的罚金、股息红利等不得税前扣除。房地产企业应注意控制不得税前扣除项目的增加。
（二）土地增值税筹划
房地产企业面临较重的土地增值税负，该税种采用超额累进税率更加重了企业的税收负担，也使得土地增值税税收筹划显得尤为重要。以下是实务中应用较广的几种筹划方法：
增加成本进行筹划。税法规定房地产企业的成本可以加计扣除20%，费用可在成本的10%内扣除，通过增加成本减少增值率从而少征增值税，同时成本投入增加有利提升产品竞争力提升产品质量。此外，企业也可降低售价减少增值额，但数据推理表明在降低幅度或成本增幅相同的条件下，后者可使增值率降幅更大。
鉴于税法规定，因项目公司出售股权时其土地权属及房屋所有权并未变化，因而无须缴纳土地增值税，故可通过转让股权的形式节省该项税金及营业税。
组合不同的清算期间及不同的清算项目以进行筹划。根据规定，房地产企业应分期清算土地增值税，实务中地块及期间的不同划分将影响着企业整体的增值额，也为企业税收筹划提供了空间。
在房地产各业务环节分别成立相应公司以分散收入。如针对高端商业区、精装房等需装修项目专门成立建筑装修公司，通过与客户单独签订装修合同分离装修收入，减少土地增值税税基，避免增值额过高引发企业需按较高累进税率纳税的现象，装修收入不交土地增值税，只交营业税金及附加；针对商品房销售可专门成立销售公司以分离增值额减少增值率，以一个较低增值率的价格将商品房销售给销售公司，后者再以原定价格售出，此外成立公司的费用也能在计算土地增值税时予以加计扣除。再如针对向客户提供的物业管理服务收费可专门成立物业公司，避免营业收入中包含物业服务费及其他价外费用，切实降低房地产企业销售收入。
鉴于税务机关在纳税人取得预售许可证满三年仍未销售完毕的、出售比例占比85%以上或虽未超85%但剩余可售面积已全部出租或自用的等情况下可要求其清算土地增值税，房地产企业可合理安排销售许可证取得时间及销售进度，尽量获取延迟缴纳土地增值税的时间价值。
合理确定普通住宅项目定价。把握好土地增值税税率变动临界点，定价时应准确掌握好土地增值税的税率级次，提升企业税后净收益。如为了使普通住宅项目享受20%以下增值率免征土地增值税优惠政策，可依据土地增值税计算公式算出可免税的最高售价作为定价参考。
（三）营业税筹划
房地产行业主要在建筑业、租赁业、销售不动产、转让无形资产等四方面涉及缴纳营业税，税务筹划可从以下展开：一是利用不同行业税率差分离装修与销售业务收入，从而使其适用不同的税率，降低企业整体税负；可成立专门物业公司以剥离手续费、配套设施代收费等人价外费用，减少营业税计税总额从而降低税负。税法规定物业公司代收水电费等行为属于业务，可仅就其手续费收入征收营业税，这就为房地产企业对收取的价外费用进行筹划提供了空间；鉴于税法有规定，对以不动产、无形资产投资入股并参与被投资方利润分配、共担风险的行为不征收营业税，投资后转让股权的行为也不予征收，故房地产企业可考虑以作价入股的方式将其在建工程、商业楼或土地使用权等进行股权转让以有效利用税收优惠政策。
（四）“营改增”对房地产企业的影响
2015年底，“营改增”将全面覆盖我国多数行业，对房地产企业而言是机遇也是挑战。增值税和营业税作为两大主要流转税种，在征税环节和计税依据上存在诸多不同，增值税是价外税，可有效避免重复征税情况。一般而言，“营改增”将增加房地产企业开发成本，但若企业能够从施工单位或其他企业获取足够可抵扣进项税专用发票，理论上说也可整体上减轻企业税负。相信随着“营改增”改革的持续推进和完善，房地产企业的税负将会进一步减轻。
参考文献：
关键词:房地产企业;环节分析;纳税筹划
纳税筹划是企业财务管理的重要一环,因为纳税义务涉及到企业的设立,筹资,投资,生产经营等活动的各个方面,因此纳税筹划也贯穿于以上整个过程,关系到整个企业战略的执行情况。同时纳税成本是企业经营成本的重要组成部分,公司为实现企业价值最大化的财务管理目标也必须重视企业的纳税筹划。随着我国新企业所得税法的颁布、新会计准则的实施以及增值税的逐步转型,企业进行纳税筹划的法律和制度环境进一步完善。房地产业是我国国民经济的主导产业,在我国整个经济发展过程中占有重要地位。近年来我国房地产业发展一直处在过热状态,面对这种状况,政府实施了土地,金融,税收等多种调控政策,这些政策在一定程度上抑制了房地产价格的过快上涨。同时这些政策也使得房地产企业面临了困境,竞争更加激烈,融资更加困难,盈利空间也受到了压缩。在这样的境况下,房地产业要提高投资回报率,实现企业价值最大化只能通过降低成本来实现。而纳税成本是房地产企业成本的重要组成部分,在当前房地产业面临经营困境的状况下,企业通过纳税筹划降低经营成本,提高企业的竞争力就显得尤为重要。本文主要从房地产企业生产经营流程的各个环节来简要分析房地产企业纳税筹划的整体思路。
一、各环节的纳税筹划
(一)房地产企业设立环节的纳税筹划
由于新企业所得税法的颁布,原来通过选择企业注册地和企业性质进行纳税筹划的方法应经失去了意义。当前房地产企业应该从企业组织形式和组织结构的选择两个方面进行纳税筹划。具体来说,组织形式的选择主要是独资企业、合伙制企业和股份公司制企业的选择,因为独资企业、合伙制企业只交个人所得税,而股份公司制企业既要交个人所得税还要交企业所得税。企业组织结构的选择主要是房地产集团公司设立子公司和分公司的选择,分公司和总公司合并计算应纳所得税,而子公司和总公司分别计算应纳所得税。建议集团公司刚开始设立分公司,等分公司开始盈利再考虑让分公司改制为子公司,这样分公司刚成立时可能发生的亏损就可以成为总公司税前抵扣项目。
(二)房地产企业筹资环节的纳税筹划
筹资环节房地产企业主要可以通过筹资方式的选择以及融资租赁进行纳税筹划。具体来说,筹资方式的选择大的方面主要分为权益筹资,负债筹资和其他方式筹资。企业应该尽量利用负债筹资,充分利用利息税盾的作用,但也要根据企业总体资本结构综合考虑。利用融资租赁进行纳税筹划主要是因为这种方式既可以利用利息税盾的作用,又可以通过折旧抵扣应纳税所得额,起到了双重抵税的作用。
(三)房地产企业开发建筑环节的纳税筹划
开发建筑环节主要是通过合作建房和开发项目转让进行纳税筹划。具体来说,由于税法规定“以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担风险的行为,不征营业税”,这样一来房地产企业就可以与其他企业分别以土地使用权和货币资金出资成立合作企业合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式以房屋进行分配,这样向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不缴营业税,双方分的利润也不必缴纳营业税从而达到节税的效果。房地产开发项目转让包括资产转让和股权转让。根据我国现行税法规定,股权转让不缴营业税,不缴增值税和契税。然而如果直接把土地当作资产转让则需要交土地增值税、契税和营业税。因此,房地产企业应该尽量采用股权转让的方式进行房地产开发项目的转让。
(四)房地产企业销售环节的纳税筹划
销售环节主要通过销售收入的分解和促销方式的选择进行纳税筹划。具体而言,销售收入的分解主要是房地产公司通过设立装修公司或物业公司,把房屋价款的一部分转移到装修费用或物业费用,因为装修费用和物业费用征营业税,税率比土地增值税低,这样就起到了明显的节税效果。促销方式包括现金折扣,赠送装修、家具家电以及一定年限的物业费等,每种促销方式所涉及的税种有所不同,也有比较大的筹划空间,企业要合理利用促销方式进行纳税筹划。
(五)房地产企业持有房地产环节的纳税筹划
房地产企业持有环节的主要通过投资性房地产计量模式选择、租金的分解和利用房地产投资进行纳税筹划。具体来说,投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式进行计量,成本法计量下,企业可以计提折旧,而折旧的计提可以起到抵税效果,仅从纳税筹划角度说成本法更利于节税。租金的分解主要是把水电费、物业费从租金中分离出来以达到节税目的。利用房地产进行投资是指把闲置房地产投资入股一家企业组成风险共担的共同体,参与企业利润分配。这样一来就不用缴纳营业税及附加、也不直接缴纳房产税,只缴所得税,进而实现节税效果。
二、结束语
房地产企业纳税筹划涉及到企业生产经营的各个环节,本文勾画出了房地产企业纳税筹划的整体思路。但是由于篇幅有限,本文只是简要介绍了各个环节纳税筹划的一些概括性的建议,有待进一步分析研究。
参考文献:
[1]盖地.税务会计与税务筹划[M].北京:中国人民大学出版社,2003.
[2]袁红.试论房地产开发企业的税收筹划[J].中国科技信息,2010,(12).
关键词:物业服务公司;财务管理;问题;对策
物业服务公司在提升自身品质的同时，主要靠运营管理，而运营管理又需要财务数据信息的支持，可见做好物业服务公司的财务管理工作，能帮助物业服务公司巩固运营成果。文章从目前物业服务公司财务管理的必要性、现状及存在的问题、原因分析等方面进行了阐述，并提出了相应的解决对策，希望能给物业服务公司类财务人员提供一些帮助，以实现财务管理价值最大化。
一、物业服务公司财务管理的必要性
(一)有利于提高财务工作效率及财务信息化水平组建好的团队、归集优秀财会人才到物业服务公司中来，先从基本的会计核算抓起，融入业务，多方面强化财务管理水平，只有高效的财务工作才能传递有价值的财务信息。
(二)有利于为公司运营管理夯实基础、提升整体运营效果众所周知，物业公司的运营管理除了更好地服务于业主单位，还要对公司的运营效益负责，运营中时刻都要关注财务数据、分析预算差异、找出原因并有针对性的改善服务，最终达成良好的运营效果。优质的财务管理能更好地为运营提供更为准确的财务信息。
(三)有利于提高管理层决策水平、促进公司实现目标利润物业服务公司利润增长空间有限，如何通过向管理要效益是关键，财务管理工作就是重点。通过财务管理一系列规范化工作可以为管理层提供决策依据、快速锁定各项预算指标的完成情况、差异，并有针对性进行下一步工作、最终实现目标利润。
二、物业服务公司财务管理的现状及存在的问题
(一)物业服务公司财务架构不健全、人员素质低物业服务公司财务架构简单，不设财务部，甚至有的公司只有一个人，可能把出纳、记账、统计分析等岗位的事都包揽了。有的公司招聘的人员只要求会基本的开收据、资金收支方面的事，不要求是财务科班出身的人员从事大量财务方面的工作。
(二)物业服务公司会计核算基础薄弱物业服务公司本身也没有行业的统一核算标准，大多数都是参照一般企业或小企业会计制度核算，财务的核算科目也不细致、有的费用归集二级科目明细过于笼统。比如，统统将维修类的材料放到主营业务成本里，往往就没有关注成本与收入是否配比以及该类材料费的归属会计期间是否均匀。另外，目前物业服务公司到底是该实行权责发生制还是收付实现制也没有完全定论。
(三)物业服务公司全面预算信息失真、考评浮于表面物业服务公司全面预算往往就是把当期收支数据罗列出来，结果与年初相差较大;对于预算偏大分析也不到位，根本找不出深层次原因。对于负责人的考评激励也是浮于表面，对于一些代收代支的差额收入无法定性划分，没有理清实际完成数。有的可能为了保持预算完成比人为调整一些成本费用，导致最终的预算数据准确度不高。
(四)物业服务公司税收优惠利用少自营改增以来，最近两年国家对小微企业、小规模纳税人照顾的税收优惠政策很多。但是物业服务公司的财务人员却没有充分解读政策要点，提前谋划思路，争取享受税收优惠政策带来的红利，没有解决会税差异带来的弊端，导致实际公司承担的税负较重，该享受的税收优惠没有充分利用。
(五)成本费用把关不严、营业资金管理能力有限物业服务公司成本类的杂项过多，票据不合理、对于目前国家营改增政策后要求的票据很难做到齐全，超预算外的支出时有发生。财务对大多数成本费用采用的都是后审制，很多时候就是签字走流程，没有真正的对其把关。收入出现集中上缴账户，但是财务人员不能统筹分配，出现大量的闲置资金。当出现应收物业费等其他杂费收缴率下降的时候，公司刚性支出却保持不变并稳步增加时，又出现流动资金紧缺、随时出现资金结余枯竭的危机。
三、物业服务公司财务管理的存在问题的原因分析
(一)物业服务公司规模小、节省开支物业服务公司本来自身规模小、大部分收入来源于业主单位，股东为了开源节流，实现自身的效益最大化，往往就缩减人员编制，招聘一些性价比高的人员从事财务工作，减少工资开支。所以就谈不上建立完善的财务架构了。不具备行业经验的专业人员很难在实际业务中去积极解决问题。
(二)没有一整套合理的会计核算制度、核算水平低物业服务公司没有独立的会计核算制度做支撑，缺乏合理的会计核算体系，财务人员在会计核算时，将会计科目粗放归集，这样导致后续的财务分析数据也不准确。有的上新了收费软件，但是不知道怎么合理利用信息化软件取数，有的相关统计数据采用比较落后的表格式，造成了财务工作效率低下。
(三)物业服务公司全面预算体系不完善物业服务公司全面预算，是建立在以权责发生制下确认收入为原则的基础上来进行分析的，但是目前还有不少公司还是以收付实现制为基础，然后在此基础上进行调整。另外，物业代收代付水电费、广告费等弹性收入年初往往也不好确定，每年度都可能发生一些预算外的支出。整个预算大部分靠后续统计分析，导致实际发生数偏差较大、无法达成前期定下的目标利润。
(四)没有合理地运用国家税收政策物业服务公司财务人员过于关注账务处理以及一些表面数据分析，很少有专人对国家出台的税收优惠政策进行深入研究，财务思维固化没有创新，对于如何争取利用税收优惠政策更无从谈起。另外，对财务人员的激励政策很少，导致主观上财务人员只能做好分内事，很难实现财务与业务的双向融合。
(五)成本费用乱杂、资金收支难平衡物业因为自身的特殊性，实际发生的成本费用开支类目较多。入账的票据也不合理，比如当某些小的维修、绿化、保洁劳务人员临时人工费无法取得发票时，就用收据或其他发票代替。项目财务人员不可能对每一项成本费用的发生都提前参与进去，有的就是拿到票据分摊时才归集;有的直接入当期损益，没有分摊，之后在预算分析时就会出现与收入不配比。物业服务公司的资金体量本来就较小，来源主要是物业费、停车费、广告费等，受客观因素的影响，有时候收缴率不高，但是支出却不能拖延。这样账面结余资金容易出现匮乏，流动资金利用效率低，公司正常运营的水平往往就很难保证。
四、加强物业服务公司财务管理的对策
(一)建立健全财务组织架构、组建高素质财务团队财务管理不是一个人就能完成的工作，往往更多的是持久的团队合作的力量，首先需要建立架构、确定岗位职责。根据自身规模大小、安排专人专岗，引进有专业功底的从事类似行业经验的人员进来，让团队保持稳定，为财务管理打下基础。
(二)运用信息化系统统一会计核算口径，提高会计核算质量会计核算是财务管理的基础，首先需要从会计科目着手、建立一套规范化的会计科目参照表;其次根据自身的规模，尽量选择权责发生制确认收入，合理归集费用、成本类科目，这样更能平衡利润，减少不同年度税负不均的现象发生。因此，要多研究财务数据之间的内在关系以及财务数据与非财务数据之间的间接联系。
(三)利用信息化、提高全面预算管理的水平财务人员需完善物业服务公司全面预算体系，协助人事部门制定合理的预算考评制度，划清固定预算和弹性预算的具体核算内容，让预算目标可执行。另外，借助一些先进的物管软件做数据统计分析，不局限于一些账表的数据。与各部门加强沟通与协作，及时反馈提醒预算执行过程中出现的预警点，能够及时提供管理人员所需的财务分析数据，使其能灵活调整工作思路，让全面预算管理能够真正落到实处。
(四)提升纳税筹划水平无论是集团化的物业服务中公司还是单个项目分公司或机构，必须以公司的总体运营目标为基准，财务人员需要强化业务培训，多参加线下线上财税知识讲座，和同行交流经验，关注税局的公告，把握税收政策动向，提前进行纳税筹划，识别关键税收风险点，如增值税充分利用进项抵扣政策(针对一般纳税人)、季度销售额不达起征点免征增值税(针对小规模纳税人)等优惠政策降低税负，如企业所得税，新的项目公司尽量成立以法人为主体的物业公司，这样可以利用小微企业的税收减免优惠政策，把税负降到最低。
(五)严控成本费用支出、合理分摊，提高资金管理力度财务人员尽量提前参与到物业各项实际业务中，比如参与合同的签订审批、识别合同风险点，合理掌握合同的付款节点。对于大额的维修材料、劳务保洁、水电费等支出更需认真审核，在公司内部向实际经办人宣传取得合规票据的重要性，杜绝一切不合规的票据入账，防范税务风险。物业服务公司财务人员通过成本的管控来提高利润增长空间，提高闲置资金的使用效率，严格对资金的支出进行把关;配合运营人员做好物业费等收入的上缴力度，减少资金运作过程中的使用成本。
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