时间：2023-08-06 09:01:18
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇商业综合体行业现状，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
【关键词】小型；设计；发展；展望
1前言
城市综合体就是针对城市当中的商业、办公场所、居住地、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱和交通等等城市生活空间中的其中三项甚至更多实行重组，使各个部分之间的关系相互促进，进而打造一个功能齐全、效率高的综合体。
商业综合体是随着人们物质与精神生活质量的提高而形成的多功能性的、综合性的建筑，是对多种生活功能进行的一种高效的组合，是城市发展到某一阶段的必然产物。为使商业综合体能与城市生活相适应，必须不断对其注入新的发展理念，这就要求设计者不仅要经验丰富，而且能够准确把握市场需求。
2小型商业综合体的设计
2.1科学合理的整合设计
商业综合体包含着十分丰富的功能，如酒店功能建筑、办公功能建筑、餐饮，娱乐功能设施、居住功能建筑等。而商业综合体的主要特点便是通过合理、科学地组织不同的功能、区间的内在关系，并创造出不同类型的组合，其中核心类型有以下几种：第一，功能互补型，即通过互相补充设计一些不同的功能区间而形成的有机整体。例如餐饮配套就是有力的服务于办公人员的需求。第二，功能系列型，即通过组合一些具有延续性与互通性的功能区间而形成的整体。例如在建筑群体内设置一些早教机构和儿童娱乐场所，这样一来还可以带动其他的店铺生意。第三，功能竞争型，即通过多样性的服务与市场需求，并行设置一些功能类似的区间，以促使其产生集聚化效应。当然，实际存在的商业综合体是根据市场需求，灵活地运用这几种类型的系统组合的结果。
2.2完善合理交通系统
目前来说不管是大城市还是小城市交通问题都是大家出行时一件比较头疼的事情。道路是否拥堵，停车设计组织是否到位，都的直接影响商业的运作效率，同时关系着区间内建筑的运作效率。对停车组织的设计最应该考虑的因素就是顾客所选择的停车方式的不同，这是一个综合性的问题，大多顾客喜欢停车在地上，这样在消费好以后可以非常便捷的离开，但是这就涉及到土地利用与经济等方面的问题。通常情况下，由于地价昂贵，商业综合体的地面空间没有办法满足停车需求，这时便会选择建筑地下停车的方式。然而，地下停车的造价远远高于地面停车，同时出入也不是十分方便。因此，地下停车出入口的设计是否合理就显得尤为关键。完善停车组织设计，就必须通过科学合理的规划，最大程度地增加停车空间。
然后，有关交通系统的设计，就应该充分考虑交通现状与地
势特点的因素，结合地形详细、认真地选择商业综合体中交通系统的组织形式。例如出入口的设置，车流的导向都很关键。如果要把人流与车流作为基本市场需求考虑，交通系统组织形式就可以分为人车混行和人车分流这两种形式：首先，人车混行这一模式虽然具有一定程度的灵活性，消费的可达性比较好，但是由于比较强的干扰性，存在着很多的不安全因素。因此，就要在规划时利用边界的曲折性和粗糙的材料来有效地限制车速。其次，人
流与车流比较独立的人车分流模式， 具有流线清晰、 干扰少的优点，只是过长的流线在保证人流方便的同时阻碍了车流的通行。两种方式各有利弊。那就要尽量的综合起来平衡交通组织形式，既方便停车快捷，又能迅速消费购物。
2.3功能空间的设计
商业综合体的内部功能空间设计十分重要。合理的功能分配和布置能非常有效的把各个功能空间串联起来。比如轻餐饮可以在每层都设置，重餐饮集中设置在某一层。这样一来就使顾客即能在逛街的同时喝喝咖啡，买点糕点等等。同时也可以有目的的去商场的大的餐饮店就餐。
3、商业综合体的设计发展趋势
3.1商业综合体中零售行业的发展趋势
零售行业主要包括超市、大卖场以及旗舰店等形式，而随着信息技术的发展，网上购物已成为一种时尚与潮流，现在在大城市网购已经是年轻白领日常生活不可或缺的组成部分。所以经营者应该根据市场变化的情况，对资金投入、产品类型、经营模式以及楼层分布等进行合理的安排，以吸引顾客。
3.2商业综合体中餐饮业的发展趋势
中国目前小型商业的发展，购物功能下降，餐饮、休闲、娱乐等功能上升已经是一个不争的事实。通常情况下，餐饮业并没有固定的布置要求，主要考虑的也就是地区文化、习俗等对消费者的影响，值得一提的是，餐饮行业能够拉动楼层的人流，因此，为促进商场的发展，应该将餐饮业合理地分散在各个楼层，以促进招商的进行。另外，为迎合不同人群的喜好，商场应该根据实际情况，将楼层划分为不同的区间，而且用餐区最好设立在采光比较好的地方，同时，为留住顾客情绪，应该尽可能地保证就餐的舒适，照顾顾客就餐的情绪。
3.3商业综合体中娱乐业的发展趋势
娱乐业主要包括休闲、歌、舞、影、视等类型，有利于消除消费者购物疲劳， 陶冶性情， 丰富生活。 商场为了提高自身竞争力，给消费者带来全新的体验与感觉，可以把娱乐作为特色来经营，根据人群年龄阶段的不同，开设不同的娱乐项目，谨记“顾客就是上帝”的服务宗旨，以顾客为根本建立娱乐设施，并且在抓住经典的同时要不断创新娱乐项目的形式，以保证商场对市场的领导性。
4 商业综合体的设计与市场需求的展望
4.1扩建空间与市场需求
近年来国家的调控措施的不断出台，住宅行情不容乐观。商业建筑开始逐渐的占据了主导地位。 对此， 为进一步满足市场需求，应在规划时对市场变化进行充分的考虑，预留出扩建空间，以便在发展过程逐渐扩建商业营业空间，提高内部环境的质量。
4.2商业综合体生长与市场需求
最新的一项统计数据表明消费者来到一个商圈60%以上是为了娱乐、吃饭和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来。有迹象显示，这个数字还在进一步向前者倾斜。因而，如何将商业与娱乐融为一体，让人们在休闲娱乐中产生购买和消费，已成为了开发商和投资经营者一大挑战，这一问题如果处理的不好，多数商业将很有可能陷入“逛多买少”的窘境，这样可以在一些大型综合项目中预留一定空间，使商业综合体功能空间在满足法规的情况下有一个可互换，达到可持续发展的目的。
5、总结
总而言之，商业综合体的发展关系着市场经济的发展与城市生活水平的提高，而具有功能的复合性、协同性以及集聚性的商业综合体在市场上发挥着重要的作用，是城市化发展的表现。有效、科学、合理地设计商业综合体，有利于优化资源配置与整合，促进效率的提高。而随着商业综合体中不同行业的发展变化，商业综合体必须不断完善自身，实现创新。
参考文献：
城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州提出了建设20个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题
（一）融资渠道缺乏，资金链紧张
城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
（二）品质不高
与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大，甚至超过国外水平，但在软性环境方面缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值及价值升值空间，导致经济资源流失。
（三）缺乏成熟的配套环境
作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面的支持，制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。
（四）第三产业特别是现代服务业的发展水平不高
城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。
三、华润中心——持有物业产生增值溢价的运营模式研究
（一）华润置地概况
华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。在其特有生意模式的指导下，持有物业为其投资的地产企业产生持续平稳的现金流回报，形成资产上的潜在长期收益（见图1）。
华润置地持有物业发展了都市综合体、住宅+五彩城、住宅+欢乐颂三种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体。
（二）华润中心
华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。作为该产品系列典范的深圳华润中心，位于深圳市罗湖区—深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米，项目由北、中、南三个地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。
万象城是华润中心的购物及娱乐中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。目前华润万象城产品在全国范围内已有3家开业，分别位于深圳、杭州和沈阳，此外另有17家在建中，将于2012—2015年陆续开业。
（三）华润中心主要特点
1.项目选址
城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高。
2.产品特点
华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群，并以商业功能为核心，整体定位于中高端物业。
以深圳华润中心为例，其产品构成：华润中心一期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心万象城、国际标准5A甲级写字楼华润大厦。总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。华润中心二期项目总体分为A、B、C三个区：A区为一栋超高层五星级君悦酒店及2层裙房；B区由四栋多层商业建筑组成，功能包括商业零售、餐饮、多厅电影院；C区是幸福里三栋49层的165米超高层住宅，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户。
3.经营策略
其经营策略为：定义形象、海外招商；强势品牌组合；商业持有比例为100%，只租不售；住宅后期出售。
定义形象、海外招商：直接在海外进行招商，国际招商与项目建设同步完成。
强势品牌组合：50%的国际一线品牌；30%的亚洲一线品牌；20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。
商业持有比例100%，只租不售：长期持有经营，保证商业品质。
到2014年底，合肥商业面积大于10万平方米的在建大型购物中心将达到55家，总商业面积或超过1500万平方米，人均商业面积接近4平方米，远超香港和上海……近日，这组在“当前市场形势下中小商贸企业核心竞争力打造论坛”上公布的数据一经发出，便立即被安徽省内各大媒体多次转载，包括写字楼、商铺、商业综合体在内的合肥商业地产是否过剩的争论再度甚嚣尘上。
按照国际通行标准，人均占有商业面积应在1.2平方米最为合理。而根据行业测算，一、二线城市合理人均商业面积也有所不同，分别为1平方米和0.75平方米。依照此标准，人均商业面积即将迈入4平方米大关的合肥将是国际标准的3倍，更达到了二线城市标准的5倍之多。
一面是合肥各类大型综合体和写字楼空置率攀升甚至有商业中心接连关门停业的低迷现状；另一面，则有更多的综合体和写字楼蜂拥而至，每年开张至少两家商业中心的速度和不断刷新的合肥第一高度令合肥商业地产战局越发扑朔迷离。
以55家综合体为代表的合肥商业地产狂欢，究竟是一场财富不断汇聚的盛宴，还是雪球滚大之后濒临崩盘的剩宴？
商业综合体供大于求？
做了20多年家电商的张平（化名）混迹于合肥的各大商场，见证了合肥商业中心的兴衰更迭。
“20年前，合肥的百货商场屈指可数，只有包括百货大楼在内的几家商场”，11月17日，张平向《徽商》记者回忆说，大约是从七八年前开始，合肥的商业中心仿佛是“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。
从合肥市第一家商业综合体元一时代广场，到接踵而至的新都会、百大港汇、万达、银泰、新地……张平随之进驻的商场也越来越多，最初的三家分店如今已扩展到了近20家。
然而，今年以来，张平却渐渐发现自己的生意并没有随着规模的扩大而变得好起来，反而有部分分店的销售额下降了近五六成。
“一方面原因是大的经济环境不好，另一方面则是目前合肥商场越来越多，人流量被稀释了，导致人气不旺，销售状况自然变差了”。
前些日子，张平曾发动员工做了一项调查，据不完全统计，合肥某精品百货商场内，平均每天每个柜台的人流量仅为3～4人；某家具商场除节假日之外，平均每天每家店甚至连一个顾客都见不到，“正常情况下，每家店每天要保证有20人的人流量”。
数据对比之下，张平觉得目前合肥的商场数量已经处于超饱和状态，“沿着潜山路这条街，就有百大港汇购物中心、大唐国际购物中心、新地mall三个综合体，再加上天鹅湖边上的万达广场，即将开业的华邦ICC、华润五彩城和华润万象城，小小一个政务区就聚集了这么多家大型综合体”。
合肥市政务文化新区官网公布的数据显示，目前政务区规划总面积达12.67平方公里，常住人口逾10万人。而据本刊记者不完全统计，在过去的一年内，政务区总商业面积已超过100万平方米。
天鹅湖周边大型综合体“扎堆”的现状也引起了政府方面的高度关注。安徽省委常委、合肥市委书记吴存荣就曾公开表示说，“合肥政务区目前大型商业偏多了，仅天鹅湖周边就有四个，政务区暂时不再批准建设综合体项目”。
政务区内综合体体量过大的情况仅仅是合肥市商业中心整体情况的一个缩影。
瑶海区的宝业东城广场、坝上街项目，或将落户蜀山区的第三座万达广场，滨湖新区的利港银河广场……安徽省清源房地产研究院院长李慧秋曾撰文指出，自2010年至2012年，合肥的商业地产以每年80万平方以上的速度增长。此外，据合肥市统计局的数据显示，今年1～9月，合肥市商业营业用房销售面积达50.69万平方米，销售额6.97亿元，开工面积和竣工面积分别为992万平方米和63万平方米。
然而，在商业综合体“井喷式”增长的背后，呈现出的却是多而不旺的尴尬局面。
11月22日，在走访政务区几家大型综合体时，记者发现非周末时段，逛商场的人并不多，商场人气显得格外冷清。据记者不完全统计，某一线品牌旗下的商业综合体室外一层约120多家店铺中，就有近40家店铺处于空置待租的状态。
此外，记者还了解到，继7月份合肥市西二环与黄山路交口的沃尔玛超市关闭停业之后，11月中旬，沃尔玛合肥长江路分店也宣布关张。短短数月内，沃尔玛已在合肥关闭两家分店。有业内人士分析，沃尔玛绝不会是合肥商业综合体市场倒下的第一家，它的倒闭可能是合肥商业综合体体量迈入警戒线的一个起点。
不仅仅在合肥，近年来商业中心急速膨胀的状况已在全国范围内迅速蔓延。近日，德勤与中国连锁经营协会的一份报告称，2012年全国商业地产投资增幅高达25%。据仲量联行对中国20个城市监测的最新数据显示，约1504-新购物中心将在今年内开业，平均面积将超过8万平方米……
与合肥的情况相似的是，人气惨淡、经营困局凸显的现象也随之开始大范围上演。据新浪乐居报道称，上海江桥万达仅开业一年多，空置率便达66%；世联地产的数据显示，深圳2013年已开业购物中心空置率约8%；而号称“世界最大购物中心”的东莞新华南MALL生活城目前也已是“商家撤走，几成空城”。
写字楼未老先衰？
在合肥的商业地产中，与综合体过剩状态遥相呼应的还有写字楼市场，租金下滑、招商难、空置率高已成为合肥写字楼的普遍现象。
安徽省家家宜食品股份有限公司董事长魏宜龙对此感触颇深。11月21日，在接受《徽商》记者采访时，魏宜龙回忆说，他曾于2009年在富广大厦买下半层写字楼对外出租。80元/平米的月租价格在当时看来也并不算低，却仍有很多人争相租赁。
然而，这种火热的状况只维持不到两年的时间。
自2011年下半年起，魏宜龙不断下调租金，月租金从原先的80元/平米到65元，平米、50元，平米……尽管如此，写字楼仍是被空置了将近一年才勉强租出去。
“现在合肥的写字楼太多了，竞争压力太大”，魏宜龙对合肥的写字楼市场并不看好。
合房网统计的数据显示，目前合肥写字楼市场在售的项目有32个，另有38家纯新盘或即将上市楼盘，仅政务区包括周边黄潜望板块今年就有300万平米的供应量。2013年上半年写字楼的存量与余量达到200万平方米左右，而下半年近150万平方的写字楼面市，到2013年年底将达到超300万平方的总存量。
然而，在体量迅速扩大的同时，各家楼盘却频频喊出首付1万、2万抢购甲级写字楼的口号。魏宜龙也提及，蜀山区内某写字楼目前的空置率已高达80%。虽然这一数据未经证实，但合肥写字楼市场冷清的局面也得到了此写字楼销售部的工作人员的默认，11月22日，他向记者透露，“今年开始，与住宅比起来，写字楼销售差很多”。
今年上半年，365地产家居网也曝出了一组惊人数据。报道称，早在十年前写字楼集群效应就已初显的合肥北一环一直被称为合肥的“财智街区”。然而去年年底，合肥庐阳区各大写字楼空置面积已达9万平方米，约占合肥写字楼总空置率的一半。
混乱还是过剩？
“供大于求最明显的表现就是招商难”，李慧秋透露，这一问题已经在合肥市场初显。据她了解，有些开发商为了吸引商家人驻，采取补贴装修费用、延长免租期等各种手段。同时，开发商在招商中与商家议价的博弈能力也明显下降，一些商家开始由过去的支付固定租金变为销售扣点提成，“这种状况不在少数”。
“目前合肥商业地产已逐渐开始由原来的卖方市场转向买方市场”，面对合肥综合体目前所面临的严峻局面，李慧秋表示，“从现在开始，要控制发展”。
此外，在她看来，相比于过剩状态，合肥市商业综合体及商业中心分布不均的问题更为凸显。长江西路沿线、黄潜望板块、天鹅湖板块所在的西南片区集结了众多商业聚集区，而长江东路以南、北城则极度匮乏大型商业中心。
“商业综合体虽多，但也不是不能存活”，在合富辉煌华东区域开发研究中心总经理周伟看来，要破局综合体过剩的局面，首要的法则是错位和创新运营，“综合体应有自己的细分市场。在开发之前，要先找到自己的定位”。
周伟透露，合肥华南城项目就是细分市场下的综合体雏形。他介绍，这家建筑面积约350万平方米、计划投资超过80亿元的综合体项目将整合整个合肥市的物流产业，打造长三角地区超大规模商贸物流中心，“综合体一旦与产业相结合，就不仅仅是一个商业中心，而是一个整合产业资源的平台，这是综合体未来的发展方向”。
不同于商业综合体，对于合肥写字楼市场过剩的说法，合肥学院房地产研究所副所长凌斌则认为现在下结论还为时尚早。对于目前合肥市住宅楼盘价格反超写字楼的现象，凌斌表示，“这属于正常状况，是由写字楼自身性质决定的”。他用“小荷才露尖尖角”来形容其当下的状态。
他解释道，写字楼滞后于经济的发展而发展，却先于经济衰退而衰退。“当经济发展到一定程度，写字楼才开始起步，然后加大马力，高速的发展会立即超越城市经济发展的速度”。
【关键词】商业综合体；特色铺装；小品雕塑；夜间灯光；植物色块
绪 论
商业综合体将成为城市建筑发展进步的标志，同时这也是城市发展的需求。商业综合体的高速发展，带来了新的景观思考方向。建筑结构和景观绿化的良好结合，将整体空间塑造得更加艺术化和人性化，充分发挥出地标性和艺术性特色。通过标志物、小品、特色家具、植物、铺装、灯光等手段形成丰富的景观与宜人的综合性空间环境。
商业综合体在发达国家的出现至今已有50多年，中国的综合体发展正处于一个蒸蒸日上的蓬勃发展时期，各大城市都结合自身特点踊跃的建设综合体，为老百姓的工作、生活、休闲带来极大便利【2】。
随着城市综合体的日益发展，中国城市的发展也显现出更加和谐、有序的特征。近年来，随着中国城市化进程的推进，上海、北京、广州、深圳、成都、沈阳等城市已经开始大力开发商业综合体，并日趋成熟。
设计实例
沈阳龙之梦亚太中心成为沈阳最新商业地标。它代表了新都市主义生活全新高度，堪称沈阳乃至中国商业综合体典范。按照规划，沈阳龙之梦亚太中心将是全国乃至世界单体建筑体量最大的一站式购物中心，它也是沈阳市迄今为止投资规模最大、设施功能最完善、经营模式全新的大型商业地产项目。该项目选址在中捷和沈矿原厂区，是沈阳市坚持老城区改造与企业搬迁相结合，优化城市发展格局的又一个成功范例【3】。
一、 项目概况
项目地点：辽宁沈阳
占地面积：557447.5平方米
设计日期：2007年
项目进展：已建成
获得奖项：沈阳龙之梦亚太城”设计方案在“2010第七届中国人居典范建筑规划设计方案竞赛”中被评为最佳景观设计综合金奖。
二、 设计理念
公共空间是商业综合体的外部灵魂，是真正对公众开放的区域。来这里的人目的各异、行为特点各异、需求也不同。景观设计根据人的行为特点给予合理的功能设计，同时还可以根据需要做好空间的引导作用，使空间功能合理，景观合宜。简约、时尚的现代主义风格诠释了项目的景观设计思想。通过对环境的精心设计，将简约主义风格、时尚元素和现代城市美感融入其中，使之突现出独具区域性特色、独特标志性的景观。
三、 景观构成要素
1、特色铺装
（1）集散广场铺装
在商场的几个主要入口处都有几何形式的铺装，采用黄锈石花岗岩打底，与黑白灰三色的大面积总体铺装的色调对比强烈。大块面的直线形式的铺装具有鲜明的导向性，把人流引向商场方向。铺装上还镶嵌了具有方向指示性的灯带，指向商场。
红星美凯龙商场前的入口处用了红色、黑色和黄色的花岗岩涂鸦了一副几何形树杈图案，形式与美凯龙的建筑外表皮相呼应。
（2）铺装排水
每条通道的两侧均设有整齐统一的黑色卵石排水沟，很好的解决通道排水问题。
几何图案铺装及水景的周边设有线型排水沟，与石材收边一起，勾勒出它的几何线条，解决了场地的排水问题。
2、景观小品
（1）水景
三个造型独特、设计新颖的景观水景：
办公楼入口水景：由毛石、玻璃和涌泉组成的LOGO水景墙，粗犷中透露出细腻。两边的植物色块和矮墙灯箱与铺装相融合。
红星美凯龙广场上的几何水景：镜面花岗岩、玻璃、和不锈钢小品组成了一个现代感强烈的跌水水景，与广场上的几何铺装交相辉映。
酒店广场的万马奔腾大型水景：水景中央的大型喷泉边上围绕着姿态各异的铜马，变化万千。水景一侧采用了跌水墙和阶梯花坛的形式来消化场地与城市主干道的高差。这组水景休眠时就是一组大型雕塑，水景开启时万马奔腾、气势磅礴。
（2）室外家具
在商业项目的传统大面积功能性铺装上，设计一组组造型独特的景观小品与室外家具，点缀在铺装节点上。把铺装化整为零，既不影响功能性，又做到场地空而不旷。
小品和家具设计中材料的使用与建筑相呼应，细部体现为玻璃、金属材料、光面石材和植物的巧妙组合和衔接。
挑空的流线型坐凳与地面铺装相结合，坐凳下的镜面花岗岩内镶嵌着暖黄色地埋灯，夜间闪闪发光。几何形通道的两侧设计了通长的黑色光面花岗岩坐凳，表面做了叶蔓形式图案的喷砂处理，精致而唯美。坐凳下方单侧安装了LED灯带，到了夜晚几何线条感十足。拉丝不锈钢的圆锥形坐凳，放置在休闲区的环形铺装内。到了夜晚，坐凳就会被一圈圈暖黄色的光环围绕着。一组大小不等的大型雕花镂空不锈钢光球，散落在广场的角落里。
两条放射形通道的两侧设计了休闲空间。可参与性的景观，步道、挡墙、条石坐凳和灌木色块构成横向景观带，舒适宜人。这不仅是一个放松的花园，更是一个户外聚会的好场所。
（3）指示系统及广告牌
整个商业区都特别设计了统一的、具有现代感、线条感十足的指示系统标志。
在交通节点、视觉交点等明显位置设置了广告灯箱、流水牌、大型广告牌、三角精神堡垒等标志性性小品。
3、夜间灯光
整个商业区的夜间灯光系统，除了满足必要的功能需求，还对夜间景观效果的一个补充，同时也更好的更好的烘托了龙之梦的夜间商业氛围。
沈阳龙之梦的整个灯光设计也是非常丰富的，灯带、地灯、特色草坪灯、灯柱以及各种发光的雕塑小品等……结合建筑内部的灯光和LED广告屏，可以用“绚烂”二字来形容整个灯光设计。暖色光源让着冰冷的夜里，加入了这无比温暖的情怀和全新的视觉体验。
4、植物配置
绿色植物在整个景观设计中起到了至关重要的作用。在繁忙的都市中，为市民提供一片令人心灵舒畅的“绿洲”，脱离现代都市的喧嚣与嘈杂。龙之梦的植物设计以灌木色块为主，简洁明快，多变的颜色也丰富了商业的氛围。商业外侧靠近主干道区域种植了高大乔木用以遮挡车行道的烟尘与噪音。常绿树种以当地的松柏类为主，再配以色叶树银杏等丰富色彩。不求紧密而是用合理的种植间距，利于植物生长。
高大乔木和低矮灌木组成的植物配置，独留下中层空间这个间隙，为了便于人流的视线穿透，让商业广告信息一览无遗。
结 论
如今，商业综合体的规划与设计将成为重点方向之一。设计注重将艺术、人文、自然与景观设计融为一体。
这些商业综合体在融入现代商业特征、符合都市发展的同时，更能体现出对人文、环境、心灵与美的洗礼与焕发，让人们在紧张的都市节奏之余生活得更舒适、自在与放松。让城市更宜居、让生活更美好――为此付诸持之以恒的努力。
用朴实的材质和设计独特的小品充实和装点我们的环境，购物的激情和身心的放松在此碰撞，人们的精神和需求得到满足，美妙的体验由此产生，场所便融入了人们的记忆。
参考文献
[1] 商业综合体摘自百度文库
关键词 地铁上盖综合体；优化；措施
中图分类号：TU247 文献标识码：A 文章编号：1671-7597（2014）14-0181-02
地铁在我国出现了蓬勃的发展局面，其在建设过程中花费了大量资金，但是在运营过程中却无法获得利润，致使政府的亏损现象较为严重，财政压力较大。在城市发展的过程中，地铁能够对沿线的区域产生重要的影响，使城市的资源分配方式发生巨大改变，成为城市物业方面的重要模式。
1 地铁上盖综合体开发现状
在我国，地铁上盖物业的发展时间较短，其开发区域大部分是在大型都市展开，网络化趋势已经在这些区域较为明显。深圳地铁已经开始了第二轮开发活动，当前落实的地铁上盖物业占地超过了130 hm2，建设面积超过340万m2。
2004年，深圳地铁1号线开始运营。2011年，第二轮地铁新线路运营已经开始。当前的5条线路的里程已经接近180 km，其地铁网络化进程正式开始。以地铁上盖物业开发为主的第二轮物业开发逐渐展开[1]。
但是，深圳地铁上盖综合体的开发进程处于初级阶段，因而很多建设活动仍然处在规划时期，并未投入到现实的施工建设之中，已经完成的只有几个站点的商城。从宏观角度来看，深圳地铁上盖综合体已经逐渐开始向着规范化倾斜，并逐渐开始向大区域范围扩散。其实，深圳很早便开始了地铁四周土地的开发利用。比如老街站的商务中心。但是，这些项目的最高控制权限并未被地铁企业掌握，因此其与真正意义上的地铁上盖综合物相比仍然不同[2]。
2 地铁上盖综合体分析
2.1 概念
这个概念中的综合体指的是城市综合体，主要内容为城市中具备各种生活和社会功能的区域进行整合，并建立起能够使其相互产生文化和价值影响的联系，具备街区的特性[3]。综合体与城市的建筑群之间存在一定的差别，它是建筑群在空间上扩展的结果，具备复杂的功能，在街区的连通作用下，与其他区域形成良好的互动关系，和交通体系实现了友好地沟通，使得其发挥出重要作用[4]。
2.2 开发形式
地铁上盖城市综合体在开发方面的形式可以根据开发主体进行划分：开发商与地铁企业的单独开发，还包括协作开发[5]。
通过对资料进行分析可知，开发商与地铁企业的独自开发在初期阶段就开始出现，这两种形式的出现均有一定的试探性质，目的是为今后的工作积累经验，但是它们在应用的过程中存在一定的限制，无法彻底地挖掘出地铁的使用价值。
3 地铁上盖综合体开发中出现的问题
3.1 土地得不到合理利用
城市资源的有效利用是今后城市化进程推进的重点。城市综合体在建设的过程中将居住、办公、餐饮、娱乐等功能集中在一起，达到了城市资源集中合理利用的目的。容积率对于住户来说具有重要意义，直接影响到他们的居住舒适程度，它也从侧面衡量了土地的利用情况。比如日本的城市综合体的容积率在很大程度上高于12。我国也开始在这个方面进行了改进的工作，比如沈阳和大连的一些小区的容积率已经在12以上。深圳发展起步较早，在容积率方面超过10的部分较少。
3.2 设计方面存在的问题
在对城市综合体进行开发之前，相关人员已经意识到地点选择的重要性，它必须要与地铁站点形成有效距离。但是两者之间在建设的过程中难以避免地存在时间顺序上的差异，造成综合体的设计方面出现诸多困难，各种设计理念的内容不够清晰，在商业区开始运作的过程中也是缺乏特色，难以对消费人群形成吸引力，也就无法创造相应的商业价值。比如，当一个商业区建立起来的时候，它的本身定位是高级消费区，其内部的商品价格昂贵是必备的特点，而能够具备相应消费能力的人的数量较少，因而难以创造相应的经济效益。
3.3 建设脱节
深圳在对城市综合体进行建设的过程中，没有兼顾地铁的特点，两者的建设活动是分开独立进行的。在开发方式上，大部分是自主进行的，能够实现协作开发的只有前海。当开发者获得土地使用权限之后，并没有和地铁企业进行合作，各行其是的后果导致两者之间出现了现实的偏差，无法实现同步。
4 地铁上盖综合体开发优化策略
4.1 提高容积率
综合体在运作的过程中，会对城市的发展和建设产生重大影响，有利于促进老旧城区的翻新。使综合体的容积率得到一定程度的提高，让城市的功能得到丰富，并能够更好地为城市居民服务，是一项必须进行的工作。在进行综合体建设选址的过程中，一定要坚守邻近原则，确保其能够与地铁站点实现空间上的靠近。
4.2 全面考量
在建设的过程中，考量必须要具备全面性，对于一些易于被轻视或者忽视的方面更要重点关注。地铁线路的连通范围是有限的，对于一些偏僻地带而言，其覆盖率可能很小，也可能出现无法覆盖的情况。针对这种情况，一定要充分发掘地铁的交通作用，围绕其本体建设综合体，使土地得到有效使用。
4.3 实现建设规划的同步
综合体和地铁要在建设规划上实现同步。针对两者的设计、应用、布局等进行统一对比、参照，使其能够符合工程周边的现实的状况，对其具体布局进行合理规划。比如、宾馆的档次定位、商店的数量等。
4.4 健全土地制度
政府应该针对地铁上盖综合体的建设用地进行法律上的确认。上盖综合体的所在区域应该被包含在地铁用地之中，致使两者能够形成默契搭配，将原本针对两者置地的部门合成为一个部门，专门负责两者用地的审批核实工作，使两者能够在建设上实现同步。
针对这个项目的开发，应该对地铁上盖综合体在捆绑招标以及协议买卖等内容进行完善，针对制度中出现的弊端进行改进。政府应该规定地铁上盖综合体在开发的过程中能够运用协议买卖的方式实现购置过程，地铁企业应拥有综合体用地的管控权利。对于开发所用到的土地应该按照一定的原则进行定价，标准应该为土地未开发之前的价格，使开发方能够节省成本。
5 总结
综合物业对城市发展起到了重要的作用，其中地铁行业对此发挥着重要的作用。但是深圳地铁自建成以来的经济效益不良的局面一直没有得到良好的改善，为此提出了地铁上盖综合体这一物业模式，对这个问题的缓解起到重要的作用。本文以深圳市为视角，分析了地铁上盖综合体开发现状，解读了地铁上盖综合体的有关概念，解读了地铁上盖综合体开发中出现的问题，提出了优化策略。
参考文献
[1]林楚娟，庄毅璇，戚月昆.香港地铁及上盖物业开况调研及其对深圳市地铁上盖物业开发建设的启示[J].科技和产业，2011（12）：112-115.
[2]韩晓晶.地铁上盖物业设计探讨[J].山西建筑，2011（24）：114-115.
[3]郑.轨道交通与地铁上盖物业协同开发研究[J].华中建筑，2010（05）：116-118.
2009年底，济南市经济工作会议提出了打造十六大城市综合体的发展规划，2010年，济南市将推进城市综合体建设，精心规划建设一批集多种功能于一身的商贸中心、金融中心，奥体中心、文化中心、枢纽中心。奥体文博片区、长清高校科技园及园博园，恒隆广场、万达广场，大地锐城、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖，LED示范小区、华山片区，华强电子广场以及魏家庄片区等，都已具备了城市综合体的雏形或建设城市综合体的良好条件。
在综合体开发过程中，开发商积累了丰富的经验，为综合体发展提供了理论与实践的依据，同时也为后来者提供借鉴，指点迷津。
金勇(世邦魏理仕中国区首席运营官)：我们可以将城市综合体定义为集商业、办公、居住、酒店、旅游、会展等多种功能于一体的复合型的产品，这个并不是1+1=2那么简单，城市综合体是一种有机的结合，可以聚合各种各样的资源。
开发、销售、管理本身就是一种综合和相互交错以及互动的模式，不是―个简单的谁先谁后的问题，先开发，再卖，苒管理，这个模式应该被一种复合的模式代替。即使是在设计的过程中，在开发的流程中，有可能最开始要做的事情已经进入管理了。
而一些成功的综合体项目由于前期进行了管理，先把周边环境，还有把很多其他的物业都经营起来以后，再逐渐把住宅拿出来卖，这个过程住宅的升值就体现在里面了。
作为综合体项目，真的是要综合，不光是从物业类型上要进行有机的结合，而且在管理、在开发的周期、开发时间上也要有一个综合性。从管理到设计、开发、运营，实际上也是在时间点上、在不同的物业类型里面进行一个非常全面的管理，这样才能给整个综合体价值带来很好的提升。
在功能互动上，酒店和办公楼有―个比较直接的互动。在零售业里面，有商务消费人群，有社区居民的日常消费，有商旅客户的消费，所以要把人群的不同需求在设计阶段和运营阶段有机兼顾，同时通过物业管理的方式，在后期管理上要有一个逐渐的品牌提升，同时也是对服务的提升，是一种很综合、有机的提升。
不同区域、不同位置所打造的综合体有不同的特点与经营模式，在不同区域特点的基础上，需要有符合区域特点的个性化的综合体产品。这就需要开发者具有超强的宏观视角与前瞻性。只有最适合区域需求的产品才是最好的产品。比如具有产业化优势的城市，可以作为综合体发展的基础，融会贯通，打造具有产业化特色的另类综合体模式。
王晓飞(济南华强广场置业有限公司常务副总经理)：环渤海地区在我国参与全球经济协作及促进南北协调发展中处于非常重要的位置，目前，该区域拥有全国最大的电子信息产业科研、生产基地，集中了软件开发及信息技术的各类优秀人才，摩托罗拉、惠普、松下、微软、富士通等均在环渤海地区设立了研发中心，科研生产优势在全国领先。
与此同时，环渤海地区在电子信息产业上尚未形成有机体系，综台配套能力明显弱于珠江三角洲和长江三角洲，尤其缺乏配套的大型专业交易平台，变局势在必行，华强广场应势而动，在济南山大路找到了擎引环渤海电子信息产业未来的着陆点。
山大路是济南市的数码产品集散地，充分发挥了济南作为省会城区信息枢纽的区域优势，已经成为济南市乃至全省的电子信息产品集散地，在省内IT行业中扮演着不容忽视的角色，所积淀的品牌形象在消费者心目中有着深刻的烙印。但是该区域零乱落后的现状已经明显制约着济南市科技数码业的发展。
随着深圳华强集团入驻济南，济南华强广场，将充分利用山大路的品牌优势以及济南在整个环渤海地区的城市地位与交通网络，总投资额近20个亿，通过构建华东规划最大、档次最高、产业链最全的专业市场，垄断环渤海专业市场空白，拓展山大路市场版图，打造济南的”华强北”奇迹。华强广场项目建成开业后，山大路的特色商业氛围将实现升级跳，从而带动济南乃至山东省的科技数码产业飞跃友展。
谈朝晖(恒大地产集团济南置业有限公司董事长)：济南西部新城的核心区分三大区域，第一是文化中心，第二是会展中心，第三是cBD核心商务区。我们准备在济南精心打造规模第一、档次第一、集多元化于一体的城市综台体，融合国际甲级写字楼、五星级酒店、高档服务商业多功能为一体，满足未来酒店、办公、娱乐、餐饮、会议、展览等多种需求。将充分利用商务中心区域位于济南西客站核心片区的综合区位优势，与西部新城会展中心、文化中心相结合，创造独特的整体景观。
在2009年以前，业界对城市综台体或多或!!、存在着仰视或者是盲区。但自2010年情况发生了可喜的转变，城市综合体已快步跃进，成为当下城市地产发展的高级模式。随着我国城市化水平的提高和商业地产加速发展，未来城市综合体也将逐步成为城市进化和商业地产发展的主导力量。
韩建徽(中国商业街工作委员会主任)：城市综合体正在成为中国商业地产发展的新热点和新亮点。就未来商业地产的发展趋势而言，功能复合将成为商业地产的发展主流。从近年来全国商业地产的发展情况看，正在呈现集地上、空中、地下于一体的立体化趋势，集商业、旅游、文化于―体的一体化趋势和集购物、餐饮、休闲于一体的复合化趋势。特别是城市综台体，它综合了商务、综合了功能、综合了形象、综合了资源、综合了价值，正在成为―个新的热点。
可以预计，中国的商业地产正在进入新一轮的快速扩张发展时期，这也将给城市综合体的发展带来更多机遇。
从开发商来看，越来越多的实力开发商看重商业地产可获取稳定现金流的特征，从而纷纷大举进入商业地产领域。在我国除了进入商业地产领域比较早的万达、深国投、宝龙、金融街以外，万通地产也开始关注进入商业地产这个领域。世茂地产在其项目储备的总面积中，商业地产也占有相当大的比重。
从零售商来看，一些国外的品牌零售商也开始进军商业地产，从只租不购到购地经营，获取商业经营和房地产增值的双重收益。特别是外资的零售商，正在快速地完成从房客、二房东向房东、地主，从单一业态向复合业态的转型。瑞典的宜家公司在2009年开辟了战场建设购物中心。英国、韩国、日本、德国的一些零售商以及老牌的沃尔玛、家乐福，包括我们本土的苏宁电器、步步高超市等都纷纷在商业地产领域攻城略地。
在世界范围内，城市综合体是当今主流城市繁荣的一大标志。审视中国城市综合体近年来的发展，尚不能与中国整体经济发展速度相匹配，不仅与日本城市综合体的发展还有很大的距离。也远不能与欧美的城市综合体相比。在正视城市综合体对提升城市价值的同时。其存在的种种问题也不能被忽视。
顾舒白(AECOM董事、亚洲区建筑发展总监)：在国内这几年做城市综合体时，我们发现了一些问题和大家所忽略的事情。第一，规划条件和法规，国内的法规当时制定的时候，因为年代比较远，有一些新的商业行为或业态的产生，很多情况下，拿出来的设计指标或者是规划要点给的标准特别低，造成了开发的时候就会产生很多没有价值或者是价值很低的商业空间。第二，防火规范除有可能会造成设计不合理以外，其相关要求会造成商场里面全部都是楼梯，最后的结果就是商场的使用率非常低。第三，停车的要求是比较不足的，尤其是―个综合开发体。
关键词：保险资金 保险投资 商业地产 路径
随着保险业的迅速发展，保费收入激增，保险公司资产规模迅速增长。截止2011年6月30日，保险公司总资产达到了5.75万亿元，保险公司资金运用余额5.3万亿元，保费收入、保险总资产近年来均以30%以上的速度增长，远远高于我国GDP平均增速。保险资金保值增值的压力也越来越大，如果没有更多元化的投资渠道，将影响我国保险业的持续健康发展。 2009年10月1日新修订的《保险法》颁布，适当拓展了保险资金的运用渠道，保险资金投资不动产有了明确的法律依据。
我国商业地产的趋势分析
（一）商业地产将迎来快速发展的黄金10年
需求带动。第一，城市化带来的需求。城市化促进了经济增长和服务业的发展，进而带动了对写字楼的需求；居民收入和消费水平的提高，增加了对商业营业用房的需求。发达国家的经验证明，城市化水平在50%到70%区间，标志着工业现代化的完成，此时的经济会持续高速增长，是商业地产发展的最好时机。2010年我国的城市化水平接近47%。城市化水平的进一步提高将推动商业地产行业快速发展。可以预测，未来10年是我国城市化进程加快的10年，也是商业地产高速发展的黄金10年。
投资拉动。房地产的价格波动也远低于股市，商业地产行业作为回报率较高的行业，对国内外的流动资金有一定的吸引力。由于国内的流动性过剩、商业地产上涨的预期等因素，导致商业地产投资增多。人民币升值意味着经济增长，本币购买力上升，引发投资者在国际范围内超配以人民币计价的资产，国外资金大量进入我国商业地产领域。
（二）二三线城市将迎来商业地产发展机遇
目前我国正处于产业结构调整期，全球也面临着通货膨胀压力，经济环境不确定因素增多。城市化是我国经济发展的主要推动力，商业地产正在逐渐成为我国二三线城市更新扩张的发展引擎，商业地产将迎来全新的发展契机。由于一线城市调控政策的施行，有的开发商从一线城市转向了调控力度较小、价格上升空间较大的二三线城市商业地产市场。二三线城市商业地产项目是提升区域经济活力的重要推手，加上目前还缺乏完善的商业中心，这些城市在制定规划时，往往以优惠的政策吸引商业地产项目的投资。商业地产和区域内经济的相容发展，成为二三线城市未来经济发展的重要推动因素。
（三）商业地产如果持续过热可能会被调控
多年来，商业地产一直没有被政策调控。2011年以来，由于投资升温，商业地产量价齐升，与住宅市场形成了鲜明对比。如果商业地产出现过热，一旦资金退出，价格下跌，商业地产信贷将面临较大风险。同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。2011年下半年银监会曾下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。
（四）出租和出售商业物业的盈利模式将并存
出租物业以期盈利的模式不失为大开发商在一线城市的较好选择，但也容易形成开发风险、融资风险、商业运营风险等，任何一个环节的风险都可能导致危机的爆发。无论是国内商业地产的成熟程度，还是商业地产企业的资金和经营实力，都决定出租物业和出售物业的盈利模式仍是目前多数开发商的最佳选择。经过前几年的发展，目前国内商业业态演变已进入高级阶段，商业地产已经定位为综合商业设施，出租物业需要开发商具有较强的经营实力和经验。成熟商业地产项目的培育需要较长时间，需要以雄厚的资金实力作后盾。国外成熟的房地产金融市场为出租物业提供了融资的便利性。出租商业物业，可以在稳定经营的基础上，将项目打包上市，获得稳定的投资回报，回笼资金进行新项目的建设。采用出租和出售的盈利模式可以吸收两种模式的优点，在不同时期有所侧重，在一定程度上回避经营风险。
（五）对商业地产的专业人才的需求将更加迫切
商业经营跟地产开发有各自不同的规律。中国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也不亚于房地产。商业的竞争主要在于经营管理。即使处于最成熟的商圈，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀人才团队，也不敢保证能长期繁荣。而商业地产在我国发展时间非常短，人才短缺。商业地产是一个非常复杂的系统，涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面，需要专业团队的整合。因此，找到一个优秀经营管理团队来进行经营就显得非常最要。但本土零售商的经营管理理念和模式落后，与国际零售巨头差距还不小，目前市场上大部分从事商业顾问的公司是以营销策划为主，在市场很难找到这样的出色团队。
保险资金投资商业地产的可行性分析
根据政府的“十二五”规划，“促进消费，扩大内需”已成为今后一个时期我国经济增长方式转变的战略性举措。消费市场是未来国家拉动内需的巨大动力，而我国零售业发展空间巨大，能够为消费市场提供载体、带动商业消费和经济转型加速的商业地产既符合国家战略，又符合房地产业未来发展方向。保险资金负债性要求资金运用能更好的满足保险公司偿付要求。据统计，保险资金约80%以上为寿险资金，其中约48%是20年以上的长期资金，25% 为5-20年的中期资金，27%为5年以下的短期资金。保险资金运用的中长期回报需求，使得其选择的投资对象必须具备长期稳定复利增长的特点。商业地产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。
目前，我国从事商业地产的公司基本上分以下几种：第一类是传统的住宅开发商转到商业地产开发，由于住宅市场的调控促使他们转到商业地产。第二类是传统的零售商，像家乐福、沃尔玛、欧尚等都成立了房地产开发公司。第三类是金融业资金，通过入股项目、整体收购有稳定现金流的物业实现商业地产的持有；第四类是其他行业转型过来的企业。原来的主业有一定基础，因为看重商业地产的潜力而转型。总的看，除了大连万达之外，我国还没有实力强劲、模式成熟和品牌效应突出的商业地产商。这使保险公司进入商业地产领域凭借资金和品牌效应拥有后发优势。
目前，我国商业不动产在资金、土地、商家和人才依然存在问题。总的看，商业地产开发最大挑战还是资金。目前，我们从商业地产经营环境来看，如果仅仅依赖信贷资金难度很大。有的开发商有将住宅的收入投入商业项目，有的借助私募、信托、基金等融资。商业地产的开发商只有具备多渠道的持续的融资能力，才有可能让商业地产项目稳健持续经营。这方面保险资金有得天独厚的优势。根据2010年9月保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%，照此2011年上半年保险总资产5.75万亿的口径计算， 2011年保险公司可动用的资金总额可达几千亿元。虽然政策对保险资金投资单个项目有具体的比例限制，但快速持续增长的保险资金可以成为项目稳定长久的资金来源。这使得保险公司进入商业地产具有其他企业所不具备的资金优势。
保险资金投资商业地产的路径探讨
（一）在一线城市投资写字楼可获得稳定客观的收益
二、三线城市发展潜力大，但目前城市化程度偏低，保险资金持有二、三线城市商业物业有一定的不确定性，不符合保险资金的投资特性。北京、上海等一线城市的优质写字楼在较长时间内价格依然坚挺，可以成为保险资金投资的首选。
第一，坚挺的地价带动。随着人口持续不断的进入一线城市，一线城市土地尤其是商业繁华地段的土地更为稀缺，地价上涨的趋势短期内难以改变。地价越来越昂贵，房价与地价之间的利差空间将越来越小。全球房地产服务公司第一太平戴维斯2011年11月报告称，在过去12个月商业房地产投资方面，北京、上海排在第三和第四。在市场强劲需求的推动下，一线城市写字楼、零售市场发展迅速，国内外企业和零售品牌的迅速扩张推动写字楼和零售市场租金上涨。在投资领域，全球经济的不确定性凸显出亚太地区尤其是中国这样的新兴经济体作为投资目的地的优越性。在北京，由于新增供应量有限，而市场对优质写字楼的需求持续上升，使得写字楼市场租金持续上升，空置率下降。据统计，2011年3季度北京甲级写字楼有效净租金环比上升24%，达到454元/平米/月，超过了上海甲级写字楼412元/平米/月的租金。在上海，外资企业在国内扩张的强烈需求，以及有限的市场供应导致写字楼租金持续快速上涨。2011年3季度甲级写字楼平均有效净租金达到412元/平方米/月，环比上涨5.4%。2011年第三季度北京甲级写字楼平均租金创历史新高，并超过上海，再次领跑全国（除香港以外），标志着北京正引领中国一线城市的写字楼市场进入新一轮的强劲增长期。由于未来可预见新增供应量有限，在短期内这一趋势将持续。
第二，城市化推动需求。当城市化率达到70%时，对住宅的需求将下降，而写字楼等商业地产的租金和增值溢价优势开始体现。因此，在城市化率50%-60%时，增持商业地产是明智的选择。目前，我国一线城市的城市化率已超50%，新增土地将越来越少。2008年上海城市化率达到87.5%，北京为84.9%。持有优质写字楼的数量在一定程度上可以规避未来人口下降的风险。2009年，上海和北京市写字楼销售额分别为438亿元、431亿元，合计占同期全国写字楼销售总额的53.7%。销售额位居三四的杭州和广州市，分别只有75亿元和71亿元。
第三，产业结构转变的促动。国际经验表明：第三产业占GDP比重超过50%的时候，第三产业的发展会加速。2009年，北京第三产业占经济总量的比重总体已达76%，上海略超60%，已实现了产业结构从工业主导型向服务业主导型的转变。第三产业的发展构成了对商业地产的巨大需求，对一个城市写字楼销售面积有重要影响。从主要城市来看，北京市2009年写字楼销售面积为256万平方米。销售面积排名第二的上海为203万平方米，两大城市写字楼销售面积合计占全国达30.3%。
基于以上判断，保险资金在一线城市长期持有优质写字楼可以为企业带来持续的现金流和物业重估的增值收入。而且，前几年保险资金以各种形式投资一线城市的写字楼也积累了一定的经验。保险资金投资不动产所要求的年化收益率预期通常在 6%-10%。从风险和回报看，一线城市核心地区的商用物业往往租金高、空置率低，能够获得长期稳定的投资收益，符合保险资金追求安全性和长期收益的要求。而且，一城市住宅与商用物业间价格差距有明显拉大的趋势。因此，一线城市应是保险资金关注的关键，一线城市核心区域的高端商业物业是保险公司最理想的投资目标。
（二）在二三线城市投资城市综合体是很好的选择
我国很多省会城市在经济总量、城市发展水平、消费能力等方面都居全国中等水平，有对城市综合体的巨大需求。城市综合体适应了当代城市的发展要求。它因融合了多样化的商业业态而成为城市新区建设和旧城改造的重要手段。遵循综合而集约的理念，城市综合体空间形态整合土地功能，集约化开发，立体复合了城市的各种功能，不但复兴了城市的街区，带动周围商业发展，进一步提升商业中心地块的价值，而且能激活城市的空间形态，还能促进整个城市的功能提升，这种城市地标性的建筑群体，可以依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。
1.“十二五”规划给二三线城市商业地产带来重大机遇。“十二五”规划的一个核心内容就是要加快转变经济发展方式。转变经济发展方式的核心是调整经济结构，经济结构的战略性转型是外需和内需拉动经济增长，而扩大内需的核心是城市化，在城市化的过程中二三线城市起着关键作用。因此，城市化对商业房地产发展具有积极的带动作用。大城市数量的增多意味着这个城市的人口集聚和收入层次的丰富对商业地产的极大的需求，城市规模越来越大，级差越来越明显，意味着城市土地的公共服务，包括商业的投入越来越大。过去几十年来中国城市的发展是以产业为中心，以工厂为中心，以企业为中心，现在转变为以人为中心，以大力提升服务业、发展城市的第三产业为核心。以人为中心的城市发展的模式促使各级政府推动城市的功能整体上的升级。整体升级也为地方政府带来持续的就业和良性需求，所以城市综合体代表了一种商业发展的模式，代表着一种土地实用功能的综合利用，得到了政府高度的关注。
2.开发城市综合体有利于保险资金发挥其社会功能。自2010年开始，中国商业地产进入了全面复苏期，地方政府对于城市综合体等商业项目大开“绿灯”。保险资金投资不动产的重点主要在经济发达的城市，开发二三线城市的综合体能更深入的切入当地的经济、切入当地民生，能密切与当地政府的合作，既可以实现保险资金通过不动产增值的目的，也可以更好的树立保险业的形象。城市综合体的城市性、功能区位立体差异性及形态结构的立体性属性使城市综合体具有了强大的城市空间整合能力，从而具备了承载城市的社会经济和文化功能发展城市的经济能力，如增加税收，增加就业机会，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增强市民城市归属感等。
3.城市综合体功能的多样性和复合性，可较好抵御行业周期性波动风险，切合保险资金的特点。城市综合体通过土地功能的混合利用，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，形成了以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。这个空间蕴含着商务、客居、购物、餐饮、休闲、娱乐和会展等多重城市要素，在每个部分保持各自功能运作系统的同时，通过有机组合协同形成一个城市空间的缩影。一方面，商务办公和居住类物业形态的出售可获得现金回报，另一方面，通过持有的商业地产物业获取商家的稳定租金回报，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动，因此对行业周期性波动风险的抵御能力较强。同时，城市综合体可以坐拥物业长期持有带来的增值。
（三）适时抓住机会发展REITs
商业地产开发是资金、技术和管理密集性的活动，而资金链的完整和资金运作的效率更是商业地产开发过程的重中之重。如何有效地拓宽商业地产的融资渠道，REITs一直是业界研究的热点之一。由于REITS主要用于投资商业地产项目（包括写字楼、购物中心、饭店、娱乐场所、仓储设施等）。将商业地产与REITs结合起来已经势在必行，这也是国内商业地产发展的长远趋势，是我国商业地产正常、良性发展的有效出路。
保险资金投资 REITs 能够促进融通功能的发挥。保险资金投资 REITs 有助于缓解房地产开发资金紧张局面。大多数开发商都依赖于银行贷款，使房地产业的风险容易在银行积聚，而保险资金的进入会在一定程度上化解银行的风险。 此外，商业地产的利润率比较高，REITs 这种创新的投资工具为保险公司分享商业地产的高收益提供了条件。
REITs变现时间快能满足保险资金对流动性的需求。不动产的流动性差，若要变现，付出变现成本较高。REITs 作为房地产的证券化产品，采用股票或受益凭证的形式, 在各大证券交易所上市，可以随时处置持有的 REITs 股份，使房地产这种不动产流动起来。如果将持有的物业打包后整体推出，能将长期占用的资金通过转让所有权的方式很快变现，从而缓解资金压力。对于保险公司而言， REITs 的高流动性,能满足保险资金运用的要求。保险合同自身特点使保险公司的赔偿和给付具有不确定性，这就要求保险公司为了满足赔付和给付，必须保证保险资金的流动性。
REITs这一在国外日益成熟被广泛运用金融创新产品，从提出建议、论证到试点方案设计，历时 5 年多，几经周折。从目前的形势来看，鉴于国家加大保障性住房建设力度，地方政府资金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作为首批试点城市，以发行保障房 REITs 作为突破口。可是，大型商场、写字楼、停车场等商业物业比传统的住宅地产更具升值潜力和市场投资价值，现金流更为稳定。因此，REITs 更适用于商业地产。要使REITs 步入快速发展轨道，未来肯定会发行以长期持有型优质商业物业为载体的股权类 REITs。否则要想从根本上促进房地产行业融资渠道多元化，改变现有开发模式，促进商业地产大发展将成为一句空话。随着推出REITs的呼声越来越高，条件越来越成熟，可以预期，REITs正式推出的时机不远了。
结论
本文对我国商业地产的现状与前景进行了论述，通过分析可以看出，商业地产未来在我国有着广阔的发展空间，保险公司把握这一历史机遇，以商业地产为突破口切入不动产领域是很好的选择。保险资金投资商业地产，这方面既无政策障碍，又符合保险资金的运用特点。一线城市的写字楼是保险公司将来可以坚持的投资方向，保险公司积累了一定的经验，二三线城市的城市综合体可以积极介入，在时机成熟时大力发展REITs。但是，由于我国保险公司投资不动产的时间短，经验不足，专业人才培养需要加速，有关REITs政策法规需要进一步完善。
参考文献：
1.郭亚力.我国房地产投融资格局分析及路径选择[J].财贸研究，2006(6)
2.李健飞.美国房地产信托基金研究及对我国的启示[J].国际金融研究，2005
3.李智.房地产投资信托制度(REITs)风险之法律规制运营控制[J].中央财经大学学报，2007(8)
4.张领伟，李海超.保险资金投资于房地产投资信托基金的国际经验与风险防范[J].现代财经，2009(8)
5.刘虹.保险投资不动产的前景展望[J].中国金融，2010(2)
6.陈成，宋建明.保险资金不动产投资模式研究[J].保险研究，2009(10)
7.冯翠英.基于新保险法的保险资金投资房地产投资信托基金研究及风险控制[J].特区经济，2011(2)
8.高波，赵建军.中国商业地产业发展的实证分析[J].产业经济研究，2009(4)
城市综合体成为以此为原则而进行的城市及建筑实践过程中涌现的一种综合建筑形态。其是城市空间的延续，是城市形态发展到一定阶段的必然产物。本文根据现有的研究资料和自己在工作中参与实际项目所得体会，论述了城市综合体在规划设计过程中所存在的问题，以便同行一同探讨。
关键词：城市综合体；规划设计；设计修改
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
引言
近年来，我国商业地产发展迅速，从2000年起，商业地产在北京、上海、广州、深圳等几个经济发达地区兴起，继而在全国蔓延。在短短的几年时间内商业地产的产品在不断的变化和发展，模式也日趋成熟，产品也变革更新换代。目前市场中成功运行的是第三代产品——都市综合体，又名城市综合体。城市综合体良好的经济效益和投资回报吸引了众多的投资发展商的青睐，相关项目纷纷涌入商业地产市场。如今，这种开发的热潮近似疯狂，几乎国内所有的大中城市都已经或者计划建设城市综合体，甚至有些城市在一两年内城市综合体在市场放量接近井喷状态，这不得不让我们留意这里面的种种隐患。
项目介绍
项目在厦门市的思明区，靠近厦门会展片区，位于环岛路与吕岭路交叉口西南侧。项目周边均为厦门会展北的重点建设项目工程，加上本项目可谓有“六子塔”阵势。项目定位为集国际甲A办公、五星级酒店、风情步行商业及大型集中商业于一体的大型城市综合体。项目的规划用地面积为41518.999平方米，基地南北长约230米，东西宽约178米，项目用地形状基本规整，地势平坦。规划总建筑面积约32.6万平方米，地上建筑面积约21.5万平方米，不计容建筑面积约11.07万平方米。项目规划有两栋高200米的办公楼及一栋高80米的酒店建筑，另外5万平方米的大型集中商业和1万的风情商业街。
规划设计
大型城市综合体的成功运行是离不开雄厚的项目周转资金，而庞大的资金往往单个开发商是难以承担的。本项目同样面临类似挑战。为了化解项目资本运作的难题，投资商的跨行业合作成为必然的选择。本项目就是四家建设单位合作投资，其中有国企、品牌商业公司，及知名酒店管理公司。这对于设计单位来说，虽说是一个项目设计，但必须同时面对并协调来自四方客户的诉求。另外与国外设计公司的合作形式也是设计过程中的一大协调难点。
项目规划的前期设计是整体项目中至关重要的一个环节。对各方意见和限制条件的理解、整合及优化可以为后期项目发展提供至关重要的领导纲要。为实现这一目的，主创建筑师团队力求每次沟通都能有多方客户参与，以获得综合的反馈信息。为了帮助建筑师协调和引导各方的矛盾和意见，团队借助多达50个各种尺度的规划模型，在进一年半的时间里为客户创造了一个直观理解空间组织关系的沟通平台，最终方案成功赢得了甲方的一致认同。设计过程中因为各方的利益所在和决策层意见不统一，导致长时间的资源消耗。虽然这样设计周期相对大型的城市综合体来说并不算长，特别对于我方的外籍建筑师，谨慎和细致的设计流程是对后期项目效果最重要的保证。然而，因为市场及政策的因素，这样的设计周期对于国内的投资方和设计院已经是过于拖沓，以至于对项目的资本投入都造成一定的困扰。在这样现实国情下，对于设计周期的把控变得至关重要，而这一项目控制能力的关键点就在于当面对有诸多局限条件的局面下，建筑师必须提前和充分的与甲方沟通，了解各方利益所在，做好充分准备，并找到各方均能接受的解决方案，这才是让项目能往前推进的重点。
日照设计
城市综合体项目的产品组成一般都是公建居多，而公建自身的日照时间没有要求，导致了建筑师对日照问题的忽视并在后续设计中的带来诸多实际障碍。很多建筑师在开始设计时，为了开拓思维，会先忽略项目周边的设计条件，在得出出众的规划方案后再结合规范性条件进行下一步的调整。有些项目再周边设计条件介入后，调整的幅度可能不大，但有些则不然。本项目就是后者，不是调整幅度大小的问题，而是推倒重来。项目的总体规划布局得到甲方的同意后，建筑师开始下一步的设计——日照计算。由于近年来住宅日照规范以来，及民众的维权意识提高，各城市主管部门对申报的建设项目都必须进行严格验算。本项目在申报之前需进行日照计算并结合结果调整，在这个过程中，了解到当地的日照计算实施细则并不如国家规定的那样笼统，而是有很详细的规定的。套入这些设计条件后，项目的总图规划是不成立的，由于项目北侧是住宅小区，一路之隔，规划的超高层双子塔楼对住宅的日照影响是非常严重的，这是一个不可逆转的重大问题。最后，用了3个月的时间来研究日照影响，为解决日照问题，总体规划布局需要重新设计，原本靠近的双子塔布局最终必须分别在基地的东北角和西南角，这个结果是所有人都没有估计到的。所以，在规划前期研究时就应该涉入并了解透彻，使得设计阶段不会出现颠覆的结果。同时，了解项目自身及周边日照情况后，给设计更多的限制条件，其实也是对设计有帮助的，使设计方案有更多的设计依据和技术条件依托，具有唯一或确定性
有关部门意见指导
各地的规划部门对于城市综合体这样的城市规划发展环节中的重要建设项目投入了相当多的精力。城市综合体规划需要通过专家及规委会的评审，并在其重要意见和建议下进行修改调整才能通过审批。本项目在进行建筑单体设计时，对建筑的整体形象风格及运用元素都有很深刻的研究，效果也获得甲方的一致通过。其中为了符合厦门地区的航空限高规定，项目的超高层塔楼须控制在221米以下。因此，为使建筑形体显得更加的挺拔和硬朗，建筑师设计塔楼外立面时重点考虑竖线元素的整合及应用。然而，规划局的考量出发点和专家的意见并不如我们所想，他们认为考虑项目内部建筑自身的统一性及与周边城市建筑的协调考虑，项目塔楼应该使用横线条，同时办公塔楼与酒店塔楼之间应该要有连接体。主创建筑师团队通过多次积极沟通与协调，在多轮设计修改中综合考虑并整合了来自规划部门及专家评委的意见及建议，成功将当地文脉与设计概念和谐地融合与一体，成功地通过了各方的审核。由此可见，建筑师在项目推进过程中不能仅仅自缚于建筑美学及技术设计范畴。建筑师对于项目综合信息的理解和控制才是城市综合体这种大型复杂并且多方介入的项目中最重要的能力。
消防设计
消防设计是建筑设计的重要部分，做好建筑的消防设计能够最大程度的保证建筑物的使用安全。在消防设计上，我们必须满足国家《高层民用建筑防火规范》中的相关消防要求，设计消防环道，设置足够的消防登高面，满足消防救援登高作业等。当项目的消防设计有难点的时候，我们参考同地区同等性质规模的建筑项目的设计情况，同时需要跟当地消防局了解最新实施的细则规定，研究资料，这样才能在深化设计时不走回头路。如今的消防设施也在更新换代，不同城市的消防设施配备会有不一样的情况，有时更先进的设施和新实施的相关细则也会使得建筑设计时少一些限制，同样是能满足消防要求的。
购物车(0)
