合作经营与合伙经营的区别8篇

绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇合作经营与合伙经营的区别，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！

篇1

一、合伙债务的清偿责任

合伙债务的清偿责任，是合伙债务中的一个根本问题，法律对合伙债务清偿责任的价值取向，直接决定合伙人如何承担和清偿合伙债务，直接关系到债权人的债权能否充分实现。从世界各国对合伙债务清偿责任的规定看，各国均从保护债权人债权的角度出发，规定合伙债务，不仅要以合伙财产，而且要以合伙人个人财产承担清偿责任，即通常所说的合伙债务清偿的无限责任。无限责任的规定，扩大了清偿合伙债务的财产范围，把合伙人个人财产作为合伙债务清偿的担保，这种加重责任的规定，对债权人债权的充分实现是有利的。但是，我们深入考察外国立法会发现，无限责任的规定，只是解决了合伙人个人财产对合伙债务承担无限清偿责任的问题，由于合伙人个人财产的有限性，必然会发生合伙人个人财产不足以清偿自己应承担的合伙债务的情况，在这种情况下，其它合伙人是否有义务以个人财产代替其他合伙人清偿合伙债务，即合伙人以个人财产为其他合伙人所应承担的合伙债务是否承担清偿责任，对这个问题，各国的规定不同，反映在立法上，就有分担主义和连带主义。

分担主义，就是合伙的债权人求偿债权时，对于每一个合伙人仅能按其出资比例或损益分配比例请求清偿，要求其承担无限责任。实行分担主义的国家，主要是日本和法国，日本民法规定合伙人对合伙债务按损益分配比例分担清偿责任，同时还规定，合伙的债权人在其债权发生当时，不知合伙人损益分担比例的，对各个合伙人得就同等部分行使其权利。

连带主义，就是合伙的债权人，对于合伙债务，可以对合伙人中的一人或数人或其全体成员，同时或先后请求清偿全部或一部，合伙人中的一人如果被请求清偿全部合伙债务时，即应清偿全部债务，不得以有其他合伙人为由主张按其各自分担部分清偿。规定连带主义的国家主要是德国、瑞士、美国及我国台湾地区，德国民法典第427条规定：“数人因契约对同一可分的给付负有共同责任者，在发生疑问时，作为连带债务人负其责任。”

分担主义最早由英美法所确定，其优点在于：由于合伙债权人为了使自己的债权得以充分实现，须依照法律对全体合伙人提起诉讼，法官可对合伙债务纠纷一案处理，使每个合伙人无一例外地按照合伙合同约定的份额承担清偿责任。这会使全部责任的承担一步到位，保护债权人的债权，同时，法官对全体合伙人的债务清偿纠纷一案处理，使每个合伙人均按合伙合同约定的份额承担清偿责任，对其它合伙人所负的债务不承担连带责任，合伙人之间互相没有代位求偿权，这样就不会发生连带责任人之间的代位求偿问题，合伙人间也就不会再提起代位求偿的追偿之诉，因此会减少诉讼程序和不必要的诉累。另外，由于分担主义按合伙合同约定的份额承担债务清偿责任，客观上会促使合伙人事先把责任承担份额划分清楚，这在一定程度上会预防纠纷的发生。我国立法对合伙债务的承担虽然规定了连带主义，但实践中合伙债务清偿纠纷却是按分担主义处理的原因，就是因为分担主义具有上述优点。但是，如果把分担主义同连带主义作以比较，我们会发现分担主义存在着许多弊端：

首先，合伙是作为一个整体与债权人发生债权债务关系，在交易过程中，债权人所关心的，只是合伙的信誉和财产数额及履约能力，至于合伙财产的构成、合伙人的出资比例和损益分配比例，都是由合伙合同规定的。由于合伙合同所调整的是合伙内部关系，债权人不是合伙合同的当事人，他与合伙发生的是外部合同关系，因此，债权人对与己无关的合伙合同的内容包括出资比例及损益分配比例，无从知晓而且也没有必要知晓。换言之，知道和了解合伙人的出资比例和损益分配比例，不是债权人的法定义务或约定义务。因此，在债权人不知道合伙人出资比例或损益分配比例的情况下，分担主义却要求债权人按合伙人出资比例或损益分配比例向合伙人分别求偿债权，实际上是要求债权人承担举证义务，即用证据证明合伙人间的出资比例或损益分配比例，而且债权人只能按出资比例或损益分配比例向合伙人求偿债权，如果债权人不能举证，其债权将得不到法律的保护。但是，由于出资比例及损益分配比例只有合伙人知道，一旦发生合伙债务，合伙人往往互相串通，隐匿证据，债权人很难收集到这些证据，因此，这种举证义务难以履行。由此可见，分担主义加重了债权人的举证责任，债权人常会因为无力举证而无法向合伙人求偿，这对债权人债权的保护是不利的，既使允许债权人在不知道合伙人出资比例和损益分配比例的情况下对各个合伙人可以以均等份额求偿债权，由于合伙人出资比例和损益分配比例不相同，有的出资多，有的出资少，采取等额方法求偿，那么，出资份额低于均等份额的债务人，必然会替出资份额高于均等份额的合伙人多承担合伙债务，实际上这是出资少的合伙人替出资多的合伙人承担连带责任，只不过这种连带责任是在平均份额限度以内承担而已，这与立法上规定分担主义相矛盾。

相反，连带主义却能很好地解决这一问题。

第一、由于各国均强调合伙的人合因素，同公司相比，法律对合伙的要求相当宽松，法律并不要求合伙向公司那样必须具备最低的资本限额以作为债务清偿的担保，甚至合伙不必申报注册资金，而且合伙盈利后，法律也不要求合伙必须提留部分盈利作为企业的储备基金，这都导致合伙财产作为一种变量而处于不稳定的状态，合伙承担财产责任的程度大大降低，而且合伙人的出资，可以是有形财产，也可以是无形财产，无形财产虽然可以作价评估，作为合伙财产的出资，但却不能用作债权的担保，不能用来清偿合伙债务。可见，合伙财产对交易的担保是不牢靠的，法律规定合伙人以自己所有或经营管理的合伙组织以外的财产对合伙债务承担无限责任，无疑是对债权人债权提供了履行担保，但这种担保是非常有限的，因为每一个合伙人所拥有财产的数量，债权人是无从知道的，而且每个合伙人个人财产的数量是有限的，并且多寡不均，拥有个人财产较少的合伙人对债务的担保责任是十分有限的，一旦个人财产不足清偿，其他合伙人不负连带清偿责任，势必导致债权人债权不能全面实现，有鉴于此，为了保护交易安全和债权人的合法利益，法律有必要在规定合伙无限责任的同时，还要规定连带责任，如果说无限责任是合伙以自己的财产为合伙债务提供了履行担保，那么连带责任则是各个合伙人以自己的全部财产为其他合伙人的债务份额提供了担保，这种双重担保加重责任，大大提高了合伙的信誉，既完全彻底地保护了债权人的债权，同时也促使合伙人精诚团结，精心经营，从而促进合伙的发展。

第二、连带主义更符合合伙的法律性质，合伙是基于人合因素而形成的人和财产的集合，作为经济组织，合伙本身不能从事民事活动，只能由合伙人对合伙事业共同经营、共享利益，每个合伙人以合伙名义从事的行为，都是全体合伙人的行为，其以合伙名义与债权人在经济交往中所产生的一切债务，自然应是合伙债务，每一个合伙人为合伙取得的利益，是全体合伙人的利益，由合伙人共享，同样，每一个合伙人因经营不善而为合伙招至的损失，应由全体合伙人共担，基于合伙行为的共同性和经济上的牵连，只有规定合伙人对债务承担的连带责任，才能加强合伙人的责任心，防止其相互推诿责任，以体现权利义务相一致的原则，切实公平地维护合伙债权人的利益，稳定社会经济秩序。

其次，采用分担主义，不可避免地对债权人产生不利的法律后果。实践中，债权人通常是采用诉讼的方式向合伙人求偿债权，由于并不是全部合伙都具有民事诉讼主体资格，因此，对于不具备民事诉讼主体资格的合伙，债权人起诉时，只能把全体合伙人作为共同被告起诉，法院审理这类案件，也必须传齐全体合伙人，一并作出判决，而且只有在全体合伙人都到庭应诉且都具有与自己承担的债务数额相适应的偿还能力的条件下，债权人的债权才能得以满足，一旦有的被告失踪、躲债藏匿，债权人的这部分债权将得不到实现，这是因为，根据合伙规则，任何一个合伙人都可以对其它合伙人的民事行为享有异议权，没有参加合伙纠纷共同诉讼的合伙人有权不承认判决的效力，而且法院判决的效力，只及于参加诉讼的当事人，除非缺席判决，法院不能对因故不参加诉讼的当事人作出判决。因此，这种判决的效力不能及于未参加诉讼的合伙人。此外，按照分担主义，合伙人间相互不负有以个人财产代替他人偿还债务的责任，债权人债权失去了合伙人以个人财产互相为他人债务负清偿责任的担保，合伙人中一旦有人资不抵债无力偿还其对债权人所承担的这部分债务，债权人的债权将无法实现。尤为重要的是，实行分担主义，还会为合伙人恶意串通、逃避债务提供便利条件。实行分担主义，一旦合伙事业亏损，合伙人为逃避债务，可能互相恶意串通，修改合伙出资比例或损益分配比例，约定由无力偿还债务的合伙人承担比较大的合伙出资比例或损益分配比例而由有能力偿还债务的合伙人承担比较小的出资比例或损益分配比例，通过合伙出资比例或损益分配比例的修改，合伙人可以将合伙债务转嫁给无力偿还债务的合伙人，从而逃避合伙债务。例如：甲、乙、丙三人合伙经营，按7∶2∶1的比例出资，盈亏均按出资比例分配，后因经营不善，发生亏损，用合伙财产清偿后尚有10000元债务，如果按分担主义规定，甲、乙、丙应分别用个人财产承担7000元、2000元、1000元的债务。但是，三个合伙人中，丙没有个人财产，无力还债，于是甲、乙、丙合谋，修改合伙协议，约定出资比例为1∶1∶8，出资比例修改后，债权人将向甲、乙、丙分别求偿1000元、1000元、8000元，因丙无偿还能力，按分担主义，甲、乙对丙的债务没有代偿义务，导致债权人的8000元债权无法实现，而甲、乙、丙却达到了逃避债务的目的。

采用连带主义，则可以有效地避免这些问题：

依据连带主义，在合伙财产不足清偿合伙债务时，债权人可以选择合伙人中的一人或数人甚至全体起诉，被起诉的合伙人须作为被告应诉，而且不得以尚有其他债务人或有出资比例为由作为不履行全部清偿义务的抗辩，债务人中的一人清偿全部债务，就免除了其他债务人的债务，减少了债权人的诉累，即使债务人中有人无力还债或失踪、躲债藏匿，由于有其他合伙人的个人财产作担保，债权人的债权仍然可以实现，况且，连带主义规定每个合伙人都负有清偿全部债务的义务，合伙合同中关于责任承担份额的约定对债权人不发生法律效力。因此，合伙人已无修改合同约定的责任承担份额的必要，而由于合同约定的责任承担份额在合伙人内部仍然有效，并且同合伙人的个人利益紧密相关，修改责任承担份额，无疑是加重自己的责任，这也使责任承担份额的修改成为不可能。

分担主义弊多利少，最大弊端是对债权人的债权保护不利，市场经济要求法律侧重保护债权人利益以维护交易秩序的稳定，连带主义最能保护债权人的债权，因此，我国立法采用连带主义是完全必要的。

值得注意的是，我国民法通则第35条规定了合伙债务的清偿责任，正确理解民法通则规定的合伙债务清偿责任的性质，是十分有益和必要的。

民法通则第35条第1款规定：“合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任；”第35条第2款规定：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外，偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”对于民法通则第35条第2款的规定，理论界认识较统一，实践中也无异议。但是，对于第1款所规定的责任的性质，争论极大，有的学者认为这里规定的是有限责任，因为是按出资比例承担责任，按照出资比例，就是有限责任：有的学者认为这里规定的是无限责任，因为是以各自的财产承担责任，凡是以各自的财产承担就是无限责任；还有的学者认为这里规定的是有限责任和无限责任的混合。［①b］上述争论产生的原因，在于民法通则第35条第1款表述得不科学、不明确。笔者认为，民法通则第35条第1款规定了两种性质不同的责任；有限责任和无限责任。

民法通则第35条第1款的规定，究其立法原意，包括二层含义：一、合伙债务未超出资额的，按照出资比例或者协议的约定承担债务，就是说，民法通则第35条第1款前面一句话规定的，是按出资比例承担清偿责任，即有限责任。例如：甲、乙、丙三人以500元、300元和200元出资合伙经营，负债500元，债务如何承担？因为负债数额未超出出资范围，那么，甲、乙、丙三人应当按照民法通则第35条第1款前面一句话的规定，按照出资比例承担债务责任，甲承担250元，乙承担150元，丙承担100元，甲、乙、丙实际上是按份承担了有限责任，而不是无限责任；二、合伙债务超过出资额的，由各个合伙人以各自财产承担无限清偿责任，这就是民法通则第35条第1款后面一句话的含义，同样是上例，如果亏损3000元，对于超过出资额以外的2000元，甲、乙、丙就要以各自的财产承担清偿责任，各自的财产，是指投入合伙的财产以外的合伙人个人所有财产，以各自的财产承担责任的规定表明，这种债务的承担，没有数额的限制，每一个合伙人都有以各自的全部财产清偿2000元债务的责任，因而这种责任的承担是无限责任而不是有限责任。如果弄清民法通则第35条第1款规定的真正含义，合伙责任的性质就不难理解了。

前面谈及，合伙债务从最终表现形态上可分为经营债务和清算债务，由于经营债务不超过合伙财产总额，而且合伙组织清偿合伙债务时，又总是先用合伙财产来清偿，因此，经营债务，合伙财产就足够清偿，不需要用合伙人个人财产清偿，也不发生无限连带责任的问题，这正是民法通则第35条第1款前面一句话规定有限责任的原因；而清算债务是合伙解散或资不抵债时所负的债务，这一债务，用合伙财产已不足以全部清偿，合伙财产清偿后尚余的亏损额，只能用合伙人个人财产清偿。因此，只有在合伙出现清算债务的情况下，才会发生用合伙人个人财产承担无限连带责任问题，这就是民法通则第35条第1款后面一句话规定无限责任的原因。实践中，合伙经营债务由于用合伙财产即可清偿，所以发生纠纷的很少，经常发生的是清算债务，人们常把这两种债务混为一谈，导致了对民法通则第35条第1款理解的不一致。事实上，通常所说的合伙人对合伙债务负无限连带责任，是针对合伙清算债务而言，总体上讲，民法通则第35条第1款规定了有限责任和无限责任，只是二者适用的范围不同，前者适用于经营债务的清偿，后者适用于清算债务的清偿。

二、合伙财产和合伙人个人财产清偿债务的顺序

民法通则第35条规定合伙人对合伙债务应当承担无限连带责任，但是，对合伙财产和合伙人个人财产清偿合伙债务的先后顺序却没有规定，各国法律对这一问题规定了两种不同的原则：并存主义和补充连带主义。

并存主义，就是对合伙债务，由合伙财产和合伙人个人财产负担连带清偿责任，债权人可就合伙财产和合伙人个人财产选择请求清偿。采取并存主义的国家，主要有瑞士和德国，［①c］德国民法典第427条规定：“数人因契约对同一可分的给付负有共同责任者，在发生疑问时，作为连带债务人负其责任。”补充连带主义，就是对合伙债务，债权人应首先要求以合伙财产作为清偿，合伙财产不足清偿时，各个合伙人就不足之额连带负其责任，即合伙人个人对合伙债务仅负补充责任。［②c］世界上规定补充连带主义的国家和地区，仅有巴西和我国台湾，台湾民法第681条规定：“合伙财产不足清偿合伙之债务时，各合伙人对于不足之额，连带负其责任。”

就并存主义而言，由于有合伙财产和合伙人个人财产作为合伙债务的双重担保，而且就合伙财产还是就合伙人个人财产偿还债务的请求权由债权人选择行使，这无疑对债权人债权的实现是非常有利的。但是，并存主义的规定，对债务人的要求过严，因此，笔者认为，我国应采取补充连带主义，其理由是：1.合伙经营是共同经营，合伙财产是共同共有财产，其对外所负的债务，自然是合伙共同债务，它与各个合伙人固有的单纯的个人债务自然不同，合伙债务不应当成为合伙人个人的当然债务，对于共同债务，应当先用合伙共同财产清偿，同时，合伙债务的承担责任与个人经营的责任也应当有所区别，只有在合伙财产不足以清偿合伙债务时，各个合伙人对于尚未清偿的部分，才能承担连带清偿责任，［①d］只有在这种情况下，债权人才有权对合伙人中的任何一人请求全部清偿，如果合伙财产足够清偿合伙债务，债权人只能请求用合伙财产清偿。［②d］2.在合伙债务的清偿中，并非所有合伙债务的清偿都会涉及到合伙人个人财产，合伙债务中的营业债务，常不超出合伙财产的范围，用合伙财产完全可以清偿，无需用个人财产清偿，如果债权人在合伙财产足以清偿债务的情况下，仅要求合伙人以其个人财产单独承担全部合伙债务，将发生下列后果：首先，虽然合伙人个人对合伙债务须以个人财产承担无限连带责任，但是，这种责任对于合伙债务具有相对性，由于合伙人拥有的个人财产的数量有限，且常常少于合伙债务，因此，单个合伙人个人财产对合伙债务的担保就具有有限性，如果债权人指定某合伙人单独承担合伙债务的清偿责任，一旦被指定的合伙人个人财产不足清偿全部合伙债务，该合伙人一时又无法筹集足够的资金履行给付义务，会导致债务履行的迟延。其次，合伙债务是设有担保连带之债，连带之债消灭而在合伙人内部转变为按份之债就成了无担保之债，某个合伙人单独履行了结付义务之后只能分别向其他合伙人求偿，而不能要求其他合伙人对他承担连带责任，他能否及时得到补偿取决于许多因素，他的债权远不如合伙的债权人来得可靠，这样有可能发生一系列权利、义务关系的争议［③d］。因此，合伙人的连带责任，只是对不足额即亏损承担连带责任，并存主义导致合伙人对全部合伙债务承担连带责任，这与合伙是合伙人的共同事业，合伙财产是合伙人共同财产的团体性不符。

3.补充连带主义同样可以保护债权人的利益。补充连带主义与并存主义，就保护债权人的利益而言，只是债权人求偿次序不同，就债权担保而言，二者的效力和后果完全相同。补充连带主义的规定，强调了合伙事业的团体性，界定了合伙财产与合伙人个人财产的范围，既保护了债权人的债权，又公平合理地解决了合伙人的债务承担，从理论上讲，我国法律规定补充连带主义是科学的。

我国规定补充连带主义，理论上是必要的，实践上是可行的。我国对该问题的处理，实际上已经采用了补充连带主义，1983年国务院《关于城镇劳动者合作经营若干问题的规定》第9条规定：“合作经营组织如有亏损，由合作成员共同负担，并负有连带责任”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第47条规定：“全体合伙人对合伙经营亏损额，对外应当负连带责任”，这里，“亏损”和“亏损额”，都是指合作组织或合伙财产总额以外的损失。由此看出，我国实践中的作法正是先以合伙财产清偿合伙债务，不足部分由合伙人承担连带责任，这完全符合补充连带主义的特征。

三、清偿合伙债务与合伙人个人债务的先后顺序

在合伙债务中，如果同时存在合伙债务和合伙人个人债务，当合伙人与合伙都处于资不抵债的困境时，如何确定清偿这两种债务的先后顺序，这是一个我国法律并没有规定但司法实践中必然面临的问题，探讨国外立法对这一问题的规定，会对我国未来立法有所裨益。

我国台湾地区的民法，虽然没有明确规定这一问题，但是司法院的判例却确定了处理原则：“某甲个人所开商号，与乙、丙、丁、戊合伙所开贸易商号，因负债相继倒闭，关于合伙债务与其他合伙人均无力偿还时，所有债权人亦得对于有资力之某甲求偿全部，即与多人经营商号之债权人无异，若其债务发生在民法债编施行后，债权人得依合伙员连带负责之规定者，更不待论，故商号财产不足以清偿其债务，商号债权人除有优先受偿权外，均得就某甲其他财产同等受偿”（十九年院字第三五三号）［①e］由此可以看出，我国台湾对这类问题的处理，实行的是并存债权原则，即合伙债权人就合伙财产优先受偿，不足部分，与合伙人个人债权人就合伙人的个人财产共同受偿。

篇2

关键字：合伙型联营、主体资格、合同型合伙（契约性）、组织型合伙（团体性）

《民法通则》第52条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营，不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”此条规定的即是合伙型法人联营（下称合伙型联营）。合伙型联营的法律地位是指合伙型联营能否作为独立的民事主体享有民事权利，承担民事义务。合伙的法律地位，民法学界普遍认为合伙是第三民事主体，只是具体的表述各异。[1]其实，合伙的法律地位因其既具有契约性又具有团体性，其主体身份性质的体现是非常模糊的，笼统的说是或者不是都是不科学的，而是应该根据合伙的本质属性确定其法律地位。大陆法系国家尤其是民商分立国家（如德、法、日等国）将合伙划分为民事合伙和商事合伙。民事合伙注重其契约性，被规定在民法典债篇当中。商事合伙则注重其团体性，往往被规定在商法典中。在我国也有学者指出：“我国合伙法律体系，在改变合伙人身份划分个人合伙和法人合伙这一模式的同时，也无必要完全照搬大陆法系民事合伙和商事合伙的模式，应根据合伙本身联合程度，划分为合同型合伙与组织型合伙两大类。组织型合伙就是合伙企业即传统意义上的商事合伙。”[2]关于合伙型联营法律地位，笔者认为应注重其契约属性即合同型合伙，而不宜强调其团体属性即组织型合伙，换言之，合伙型联营不具有民事（商事）主体资格。本文就此试作一探讨。

一、 法人不具有组织型合伙合伙人资格

（一）从立法例看

法人能否成为合伙人，在世界立法例上存在两种情况：一是允许，如美国《统一合伙法》第6条规定：“两人或者两人以上作为共有人，以营利为目的而从事经营的组合为合伙。”该法第2条规定：“‘人’包括个人、合伙、公司和其他组合”；一是禁止，如日本《商法典》第55条规定：“公司[3]不得为其他公司的无限责任股东或合伙事业之合伙人。”我国《合伙企业法》中规定的合伙企业合伙人不包括法人，“该法规定的合伙企业仅限于自然人为合伙人的合伙企业，不包括法人之间的合伙型联营，也就是说，我国的现行立法不允许法人成为合伙企业的合伙人。”[4]《民法通则》第52条只是规定了合伙型联营对外怎样承担民事责任，并未作出主体属性的规定。最高人民法院对法人联营纠纷作出的审判指导意见也是在联营合同意义上作出的解答。从立法例上看，我国事实上是否认法人组织型合伙的合伙人资格。

（二）从法人的民事权利能力和民事行为能力看

法人的民事权利能力即指法人享有民事权利，承担民事义务的资格。法人的民事权利能力从法人成立时产生至法人终止时消灭。和自然人相比，其权利能力受到三个限制：一是法人权利能力的性质限制，二是法人权利能力的法令限制，三是法人权利能力的目的事业限制。[5]法人的民事行为能力即指能以自己的行为享有民事权利，承担民事义务的资格。“从法人的权利能力与行为能力所涉及的内容来看，法人的行为能力与权利能力的范围是相互一致的……所以法人的行为能力也是特殊的行为能力……即法人能以自己的行为取得权利和承担义务的范围，不能超过它们的民事权利能力所限定的范围。”[6]换言之，法人的民事权利范围因受限制在天然上就没有自然人的民事权利能力范围广泛。

（三）从关于法人民事权利能力立法规定看

《民法通则》第42条规定：“企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营。”《公司法》第11条第2款规定：“公司的经营范围由公司章程规定，并依法登记。公司经营范围中属于法律、行政法规限制的项目，应当依法经过批准。”法人以合同形式共同经营、共享收益、共担风险责任，自然也受该法律规范约束，换言之，法人以合同形式共同经营的范围与各法人核准登记的范围在性质上应是同种类的，在范围上是相同或者相近的。《合伙企业法》第13条规定：“合伙协议应当载明下列事项：（二）合伙目的和合伙经营的范围。”第30条规定：“合伙人不得自营或者同他人合作经营与本合伙企业相竞争的业务。”第71条规定：“合伙人违反本法第三十条的规定，从事与本合伙企业相竞争的业务或者与本企业进行交易，给合伙企业或者其他合伙人造成损失的，依法承担赔偿责任。”从以上规定中不难看出，《合伙企业法》关于竞业禁止的规定，对自然人来说并无冲突，但对法人来说，若法律赋予法人以组织型合伙合伙人资格，则各法人在各自的经营范围内必然存在与竞业禁止规定相互冲突的矛盾。

（四）从客观结果上看

法人成为合伙人之后，法人的经营活动将受制于全体合伙人的共同意志，其后果是法人的董事会失去控制力。法人加入合伙意味着法人财产的转投资，这一方面造成法人财产的不稳定状态，影响法人对债务的清偿能力，使法人的债权人难以得到可靠的财产保证；另一方面又对股东利益构成潜在的威胁，因股东的同一投资将为公司的经营活动与合伙的经营活动承担双重风险。[7]

二、 合伙型联营不具备民事主体构成要件

黑格尔说：“在法律方面，所不同的在于他们激起考察的精神。各种法律之间的分歧，就已引人注意到他们不是绝对的……在法律中，不是因为事物存在就有效，相反的，每个人都要求事物适合他特有的标准。”[8]合伙型联营是否为民事主体关键看其是否具备民事主体的构成要件。民事主体是指参加法律关系，享受权利和承担义务的人，即民事法律关系的当事人。[9]民事主体的构成要件包括四项：（一）名义独立；（二）意志独立；（三）财产独立；（四）责任独立。[10]

（一）合伙型联营名义不独立

《民法通则》第33条规定：“个人合伙可以起字号，依法经核准登记，在核准登记的范围内从事经营。”第45条规定：“起字号的个人合伙，在民事诉讼中，应当以依法核准登记的字号为诉讼当事人，并由合伙负责人为诉讼代表人。”《合伙企业法》第5条规定：“合伙企业在其次名称中不得使用‘有限’或者‘无限责任’的字样。”《民法通则》合伙型联营规定及《民通意见》解释当中都没有关于合伙型联营“字号”或者“名称”规定。《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题解答》中将合伙型联营与法人型联营合称为“联营体”，也没有“字号”或者“名称”或是诉讼主体的规定。既然立法例上个人合伙与法人合伙作不同章节规定，那么在法律适用上，合伙型联营并不当然适用关于合伙的规定。合伙型联营法律并未赋予其能以独立的名义对外参加民事活动而享有民事主体资格。

（二）合伙型联营意志不独立

合伙型联营不像自然人、法人能形成自己独立的意志。自然人中完全民事行为能力人、限制民事行为能力人在与其智力、年龄相当范围中其意思表示是独立的。自然人组成的合伙企业的意思表示是自然人直接形成的统一的意思表示，合伙企业的意志也是相对独立的（由此可以认为自然人组织型合伙具有相对独立的人格）。法人是社会历史发展的特殊产物，是法律拟制的“实在人”。法人有其意思表示的独立的法人机关，法人机关在对外进行意思表示时体现的是法人的整体利益，其意志也是独立的。表面上看，合伙型联营意志形成过程像自然人合伙企业一样直接由各法人机关完成，但实质上，因法人机关成员是自然人，这样事实上会带来法人机关成员身份和自然人身份分界的问题。法人独立意志形成与自然人合伙企业独立意志形成都是自然人自身独立意志的一次性集中形成，合伙型联营意志形成则需要自然人意志转化为法人意志即二次性集中才能形成。因此理论上讲，合伙型联营很难形成自己独立的意志。

（三）合伙型联营财产不独立

1、 从法人联营出资的客观事实看

《民法通则》未对法人联营作出资的规定。1981年6月5日财政部颁发的《关于经济联合中财务问题的处理意见》（下称《处理意见》）规定，组织联合的各方可以用下列资金向联合企业投资：企业闲置未用的厂房、场地、设备；企业多余的材料、物资；企业结余的更新改造资金；企业提取的企业基金、利润留成基金或留用的所得税后利润等。1986年4月23日财政部颁布的《关于国内联营企业若干财务问题的规定》（下称《财务规定》）规定的可以投资的范围是：现有固定资产和物资；结余的企业资金；利润留成资金和税后留利；先进的技术成果、商标权、专利权；地方政府掌握的机动财力；其他按照国家规定能投资于联营的资金。同时规定下列各项不得用于联营投资：应上交国家的财政收入；国家拨给有指定用途的专款；农田不得作为直接投资，但可以征用的，可用征地补偿费入股；其他按国家规定不得投资的资金。从以上规定可以归纳出：法人联营多以其结余或者剩余的资金范围进行出资的，若出资组成另一种资本性团体（符合法人条件的），其实就是《公司法》关于公司转投资的规定[11]；若出资未组成另一种资本性团体（即合伙型联营或协作型联营），各法人联营便没有其独立的财产。

2、 从《民法通则》规定的合伙财产法律性质看

《民法通则》第32条规定：“合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，归合伙人共有。”合伙的财产来源分两部分：合伙人投资和合伙经营积累的财产。关于合伙财产的法律性质理论界有两种观点：一是不确定说，合伙人的投资不能确定为共有，投入的财产只有在形成经营积累的财产时，才能确定为共有；另一是统一说，即合伙财产不同性质的两部分都应属于合伙人共有。[12]须明确的是，合伙人共有合伙财产并非合伙有自己独立的财产。“合伙企业的财产与合伙个人的财产并未完全的分离，所谓‘合伙企业的财产’，确切的说，应当是经济学意义上的称谓，在法律上，合伙企业并无自己的财产，而只能是在经营过程中实际的占有这些财产，真正对于合伙企业财产享有最终所有权的应当是合伙企业的最终人格承担者-合伙人。从合伙人的角度看，各合伙人出资后，并未向合伙企业转移其财产的所有权，而仅仅是占有、使用及处分权的转移。”[13]这段话作者虽然是想说明合伙企业不像法人具有自己绝对独立的财产但具有相对独立的财产而具有相对独立的人格，然而这段话同时也能说明合伙型联营财产的不独立性。

（四）合伙型联营责任不独立

合伙型联营对外责任承担的法律规范体现在以下方面：

《民法通则》第52条：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担责任。依照法律规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”

《最高人民法院关于审理联营合同纠纷若干问题的解答》第九、（一）、2、规定：“联营体是合伙经营组织的，可先以联营体的财产清偿联营债务。联营体的财产不足以抵债的，由联营各方按照联营合同约定的债务承担比例，以各自所有或经营管理的财产承担民事责任；合同未约定债务承担比例，联营各方又协商不成的，按照出资比例或盈余分配比例确认联营各方应承担的责任。

合伙型联营各方应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定对联营债务负连带清偿责任。“

国家工商行政管理局《关于经济联合组织登记管理暂行办法》第1条第2款：“半紧密型经济联合组织，联合各方在联合经营范围内，依据合同、协议，以各自所有的或者经营管理的财产承担连带责任。”

合伙型联营对外责任承担法理原理即合伙制度法理原理。合伙对外责任承担方式有两种：并存主义和补充连带主义。并存主义是指债权人请求清偿债务时，既可以先向合伙请求清偿也可以直接向合伙人请求清偿，其注重的是合伙的契约性；补充连带主义是指对合伙的债务，应先以合伙共有财产清偿，合伙共有财产不足清偿时，各合伙人就不足部分承担无限连带责任，其注重的是合伙的团体性。但不管是那一种方式，其共同点都是最终对外承担无限连带责任，合伙型联营对外责任承担不独立，这一点从以上规定也可以看出。

三、 合伙型联营不能充当担保人

《担保法》第7条规定：“具有代为清偿能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。”最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第15条规定：“担保法第7条规定的其他组织主要包括：（一）依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业；（二）依法登记领取营业执照的联营企业。”这里的联营企业指的即是《民法通则》第51、52条规定的法人型、合伙型联营企业。法人型联营企业因其具备法人条件，是独立民事主体，符合《担保法》第7条规定的“具有代为清偿债务能力的法人”条件，可以充当担保人。合伙型联营则不是这样简单。根据《民法通则》第52条“企业之间或者企业、事业单位之间联营”的规定，从主体类别上合伙型联营就两种可能：企业之间联营和企业与事业单位之间联营。企业之间联营：假设其能构成联营企业，具有担保人资格，那么，保证方式可以是一般保证和连带保证，在连带责任保证中，保证人不具有先诉抗辩权[14]，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任[15]，而合伙对外责任承担的是无限连带责任，因此，一方面这与合伙型联营各合伙法人独自对外担保在法律结果上并无二致，另一方面在各法人独自担保与合伙型联营担保同时存在的情况下，其实际“代为清偿债务能力”让人怀疑，这也有悖于《担保法》第1条规定担保目的“保障债权的实现”，此外，如果因担保导致法人破产，也会引起合伙型联营稳定存续的问题[16].企业与事业单位之间联营能否为担保人分两种情况：1、如果按本文前文所言，法人应在其核准登记的经营范围内经营，则企业与事业单位之间不能联营；2、如果按《民法通则》第52条规定可以联营，那么又分两种情况：（1）事业单位以公益为目的的，则根据《担保法》第9条规定不得为担保人[17]，（2）事业单位不以公益为目的，与企业联营，这和企业之间联营在法理上并无区别。所以，经分析，合伙型联营实际上不能充当担保人（这实质上也是由合伙型联营并无自己的独立财产所决定的）。

四、国外经验借鉴及合伙型联营规则预造（立法）启发

国外经验借鉴以美国、德国为例。

美国有《统一合伙法》，也有企业之间的联营-Jointventuer.Jointventuer是指两个或者两个以上的人共同投资、共同管理、共同经营、共同承担利润和损失而从事的某种特别的冒险事业。是一种特别形式的合伙，有合伙的许多共性，也与一般合伙有所区别：联营不形成实体，没有字号，不要求固定的形式，而合伙一般形成实体并起有自己的字号；联营的营业范围单一，而合伙的营业范围较为宽泛；联营因冒险活动的完成而终止，存续期间较短（临时性合伙），而合伙的期间较长；联营的业务没有连续，合伙的业务则有连续性等。尽管联营未脱出合伙的窠臼，与合伙没有质上的区别，但紧密的程度还是存在很大差异。

德国是大陆法系典型民商分立的国家，不仅有《民法典》还有《商法典》。合伙以是否营利为目的划分为民事合伙和商事合伙，在适用法律上，民事合伙适用《民法典》关于合伙合同的规定，商事合伙以适用《商法典》为限，《商法典》无规定时则适用《民法典》有关合伙的规定。如德国在《民法典》第二编“债务关系法”第七章具体债务关系第十四节（第705条至第740条）专门对合伙作了规定。第705条规定：“根据合伙合同，合伙人相互间有义务以合同指定的方式促进共同目的的实现，特别是缴纳约定的出资。”同时在《商法典》中第二编规定了公司和隐名合伙。《商法典》第105条规定：“（1）一个公司具有以共同的商号经营营业目的的，在股东中无人对公司的债权人负有限责任时，该公司为无限公司，……（3）对于无限公司，以本章无其他规定为限，适用《民法典》关于合伙的规定。”

联营在我国是土生土长的法律术语和法律制度。联营制度的出现和发展有我国特殊的历史背景。作为法律术语的“联营”，在法律文件中最早出现在1950年政务院通过的《私营企业暂行条例》。[18]企业联营的发展及法制建设经历了三个阶段：（1）从到1986年3月的起步阶段；（2）从1986年3月1987年3月的发展阶段；（3）从1987年3月至今的提高阶段。[19]在起步与发展阶段这个特殊的历史时期，国家为顺应商品经济要求的横向经济联合和打破地区封锁及条块分割的旧经济体制，以颁布一系列行政法规的行政命令的方式而非私法意义上的自愿原则促使企业之间的联合，并且1986年《民法通则》的颁布以法律的形式作出了与行政法规中“联营可以是紧密型的、半紧密型的，也可以是松散型的”[20]相应的规定：“法人型联营、合伙型联营、协作型联营”。特殊的历史背景产生的特殊的法律制度在特殊的历史阶段上起到了特殊的历史作用，但我国特殊历史时期的经济体制的纵向化，经济主体的单一性，法制建设的不完善，导致了法人联营制度（体例上的、内容上的）种种弊端，这既与国际惯例不相符合也与我国现行的法制改革形成的或者将要形成的法律体系不相兼容。在清理现有的不合理法律制度，重新设置科学的法律体系及法律内容（《民法典》起草颁布）之际，关于《民法通则》中“法人联营”一节中的“合伙型联营”如何改造？笔者认为：

（结语）1、改造或预造规则的标准：

（1） 一种具体的法律制度的产生，都有其特殊的历史时代背景；

（2） 具体的法律制度与其本国的立法体系及法律内容应是相互和谐的；

（3） 具体法律制度的国外经验借鉴及其设置预造（立法）既要考虑到本国特殊时期的历史时代背景，又要考虑到设置预造的具体内容与现有的或者将要形成的法律体系及法律内容相协调。

2、以该三条标准衡量，结合前文的分析论述，关于合伙型联营（法人合伙）预造法律规则时应受四点启发：

（1） 即将起草颁布的《民法典》债编当中应当有合伙合同的规定；[21]

（2） 《合伙企业法》规范的合伙企业即以营利为目的的民事（商事）组织型合伙，或者说类似于大陆法系国家的无限责任公司；

（3） 合伙型联营（法人合伙）在法律性质上属合伙性质，但合伙经营的范围应与各法人核准登记的经营范围相一致；

（4） 合伙型联营（法人合伙）是合同型合伙非组织型合伙，在法律适用上，适用《民法典》债编中合伙合同规定；如果法人需联营成组织型实体，则适用《公司法》相应规定，《公司法》修改时也应与即将起草颁布的《民法典》、《合伙企业法》及其他市场主体法相协调。

[注释]

[1] 刘心稳主编：《中国民法学研究述评》，中国政法大学出版社1996年版，第180页。

[2] 徐学鹿 范健主编：《商法学》，中国财政经济出版社1998年版，第155页。

[3] 日本公司包括无限责任公司，无限责任公司类似于合伙企业。

[4] 沈四宝等编著：《中国商法、经济法概论》，对外经济贸易大学出版社2002年版，第76页。

[5] 龙卫球著：《民法总论》，中国法制出版社2001年版，第386-395页。

[6] 唐德华编著：《民法教程》，第67页；转引自同前著[5]第395页。

[7] 姚成林：《法人合伙问题研究（上）》，载《山东法学》1998年第2期。这里的“合伙”与文中笔者所称的“组织型合伙”同义。

[8] 黑格尔：《法哲学原理》，转引自同前著[5]第218页。

[9] 佟柔编著：《中国民法》，法律出版社1990年版，第67页。

[10] 冉昊：《民事主体传统含义的法理变析》，载《江海学刊》1999年第2期。

[11] 《公司法》第12条之规定。

[12] 王宗正：《合伙财产的法律性质》，载《中外法学》1997年第2期。

[13] 任先行 周林彬著：《比较商法导论》，北京大学出版社2001年版，第310页。

[14] 《担保法》第17条第2款。

[15] 《担保法》第18条第2款。

[16] 《民法通则》第45条规定：“企业法人由于下列原因之一终止：（一）依法被撤消；（二）解散；（三）依法宣告破产；（四）其他原因。”

[17] 《担保法》第9条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。”

[18] 江平主编：《法人制度论》，中国政法大学出版社1994年版，第364页。

[19] 郑立 英主编：《企业法通论》，中国人民大学出版社1993年版，第459-463页。

篇3

关键词：商业房地产；收益率；运营管理模式

中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）10-0149-03

商业地产的营业模式决定了商业地产要从微观上应用与零售餐饮和娱乐以及休闲健身等有别于住宅房地产的收益方式。从经营规模上也区别于普通的居民住宅、公寓和普通的写字楼。商业房地产是一个综合的房地产运作形式，要从投资和开发上区别于传统的地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。

1 商业地产的运营管理

应该在最大程度上提高房地产的租赁收益以及品质的价值，将现代房地产理念加入传统的经营项目当中。统一地将这些元素结合到一个信息平台上，不能单纯地只进行运行管理房地产项目，从而逐渐从“商业管理”发展成为“物业管理”，从而逐渐增强核心竞争统一化标准运营模式是商业地产发展的关键，在运行管理上的统一最主要的就是开发商和入驻店铺的合理合作，在同一个主体概念下进行统一步骤的经营管理工作。把传统的经营管理细分为广告宣传、市场营销和商户运营售后安保三方面管理的方式，同时促进维修好消防设备以及灯具的管理。虽然商业物业是一个综合性非常强的复合商业物业，但是它的运营管理模式可以以一个店铺的模式形成统一的感觉。这些同意的精英模式包含了四个方向的内容，有统一规划、统一营销、统一售后服务管理、统一品质监管和物业服务。为以后的统一招商奠定了基础。这项工作是这个商业地产是否能成功的成为城市商业圈中心的重要执行措施。所以执行人员一定要做好前期的准备工作。所以，准确的商业规划是商业项目成功的运营基础。

2 商业地产运营与收益的常用模式

2.1 只售不租，出让产权

通过采取只出售而不出租的方式以最快的速度出让自身的产权，这种经营模式可以快速地收回自己的投资，很多房地产开发商都在日常经营过程中降低了自己的置业门槛，这样就在很大程度上解决了卖场面积难以出售的问题。很多商业地产都使用出售后租出的形式同时以高回报租金为回馈，除此之外还做出若干年之后回购的承诺，这就营造出来很多概念。房地产商以商铺潜在的升值空间吸引部分居民进行投资。产权类商业地产商铺也成为了近些年的趋势，房地产开发商也是以一个物业为整体进行整体开发的。通过对类型的商铺的科学规划和分类，这样既可以在不同的市场都取得一定的利润，又可以保障小业主的除了每年必须缴纳的店铺费用外还能每年获得一定的收益。从而为发展商和商铺店家形成长期的租赁合同。对于这种大型的商家以租赁为主要销售模式，并且得到了广大商家的认可，并且也被投资者所接受。

2.2 只租不售

而单纯地出租而不销售的好处就是房地产的产权一直在开发商手中，开发商可以将产权进行抵押贷款，待产业增值后再继续出售，这样做也会将整个地产都纳入资产运作的范围内，这样既达到了开放商对于商家的控制，也便于管理，执行自己商业地产的经营风格。

2.3 又租又售，部分租，部分卖

将销售和出租结合的形式具有非常好的收效，这种模式可以进行以租代售，还可以不租不售，将产权作为投资资本进行再开发，还可以同商家进行联营，以物业为入股股本参与整个地产的运营当中，也可以合作经营。除此之外，还可以通过物业和其他工作单位成立商业经营公司，专门为经营商业物业，同时以租赁的方式从业主手中取得商业物业的使用权，同时还能获得产权的租赁收入和合伙经营搜如以及物业增值多方面的收益。目前，随着商家和房地产商的强强联合，逐渐形成了一种万达模式，这种模式也被如今万达房地产应用到了极致，并且利用商业地产的形式让沃尔玛、欧倍德等国际大企业进驻万达房地产，并且建立和良好的合作关系。而万达集团通过租金的形式获得了比较稳定的现金流，而商家则是节省了很多选址时间和降低了风险，很大程度上减少了新店建设上的巨额资本原始

投入。

3 商业地产运作中存在的风险

商业地产和住宅地产区别在于商业地产的资金周转较慢，需要整个环节都不能有差错，才能形成一个完成的商业模式，也能保证这个商业环节上的开发商、投资者、经营者、物业都能得到自己应有的利润。主要的经营环节包括了开发、销售、招商、经营和管理几个工作环节，这几个工作环节中每一个都有着非常紧密的联系，而且在法律意义上也存在着和普通房地产的区别，同时商业地产的风险也是比普通房地产大，通常会有以下几个风险：

3.1 宏观调控的风险

因为现在如今房地产的开发非常的火热，带动了整个房价的不合理高涨，国家层面已经多次出手调控，例如上海市就已经针对这种情况进行详细的法规规范，同时要明确商场的产权以及分割转让的明细标准，并且规定商铺必须在有产权证的时候才能够开发、使用和转让。这个同志就是通过行政手段的方式对开发商的行为进行了具体的规范。

3.2 行业规划失误的风险

行业规划具体指的是对某一个地区的产业、地区以及人口等方面内容的安排或者计划，这种规划属于法律法规范畴内的，具有一定的强制性，如果出现宏观上的规划失误可能会造成商铺的贬值。同时，相关的企业也应该在当地开发商业地产的时候应该熟悉当地的政策法律法规，避免触犯法律或者犯方向性的错误。一项成功的商业地产开发活动很大程度上是以来市场调查等商业活动，但是在法律的角度上来了解城市发展的政策倾向也会起到很大的作用。

3.3 租金价差带来的风险

开发商在卖出商铺之后，消费者和小业主们委托开发商经营该商铺，而开发商则是将整个商业地产交给大型商业地产进行统一经营，这样就会在一定程度上降低租金，注重保障小企业主的合法利益，保障他们的收益率，对于每年产生的一些差额，要进行多退少补，不能克扣差额款。如果要回避开放时候产生的风险，就要聘请相关的法律律师，在前期规划阶段就要规避法律风险，并且按照市场的需求和规律来办事，不能脱离市场。如果只是单纯提高价格和回报率。因为商业地产有较高金额的租赁和增值税。对于普通的投资者可能不清楚，会因为合同而产生就飞需要注意在前期详细解释。这也需要开发商在进行销售的过程中做好正确的引导，同时要做到承诺的售后服务，以此提高商业信誉，维护企业品牌。

3.4 大型商铺因为投入高而产生的经营风险

如果几个大型的上家在长期的承租期间内因为自身的经营管理不善而无法继续经营而无力支付预先约定的房租，这就会导致开发商无法支付固定的收益给业主，因此开发商在进行出租的过程中不能只从租金的角度来挑选商家，而是综合性地根据商铺的行业前景、资质一级履约能力进行全方面的考量，尽量选取一些具有较强实力和较高资质的客户，以此保证其履约能力。这部分风险最主要的解决办法就是要在招商工作上多进行综合性考量，很多开发商在进行招商的过程中知识单纯地追求入驻率，经常忽视商家整体的精神风貌和影响商业信誉和形象，也会因此造成商业布局的不合理、不科学，而且因此导致商家经营困难造成退租。这种情况会在很大程度上延长招商时间，导致了更为严重的后果。

3.5 售后包租过程中可能存在的风险

通过公平的法律法规确定购房者和开放商之间的相关利益和义务。也确定购房者和租房者的利益需求。而目前存在着一部分开发商采用委托经营管理的合同方式保障投资收益，以此保证投资收益。业主除了和开发商签订购房合同之外，开发商或者提供的管理公司还要和购房者签订一份委托管理合同，开发商要特别注重委托经营的合同，因为这种委托合同将是保障未来收益的最主要的法律文书。

3.6 产权分散所带来的风险

开发商也要公平公正的分配整个商业地产的商业布局，保证在产权上不要和经营者产生纠纷和矛盾。针对这一问题开发商可以在进行分割的过程中成立业主委员会，通过业主委员会对商场未来经营管理进行总体性的规划管理，具体运作层面要确定每个利益诉求的权限，这样签合同之前确定产权能最大限度的避免后期发生

纠纷。

3.7 物业管理中存在的风险

在商业物业当中单独成立的物业委员会的困难很大，而且管理内容相当冗杂，涉及了多种费用的收取管理和分摊，商业地产的管理费可能因为经营不善，而在后期增加多余的管理费，让很多消费者和开发商产生了纠纷，这是物业的管理水平问题就体现了出来。而且很多不同形态的物业也都面临着不同的收费标准和服务标准，这就增加了发生物业纠纷的概率。

4 结语

综上所述，商业地产的已经在我国开始有了很大程度的发展，不仅是已经进入的房地产开发商还是新参加的开发商，都是处于探索阶段。商业地产是一个高回报和高风险的投资领域，但是从整体上来讲行业的前景十分广阔，不仅有政策上的支持，而且存在着很大的市场空间。作为商业地产开发商，要紧密地和政府以及相关部门合作，开发出具有市场竞争力的产品，在进行项目开发之前要做好可操作性研究和规划设计， 商业地产的经营周期很长，在进行经营的过程中要整合好各个方面的力量，同时要整合整条产业链，才能实现良好的运行，取得预期的效益。

参考文献

[1] 夏联喜.商业地产新兵入门[M].中国建筑工业出版社，2011.

[2] 武能尧.商业房地产开发运营的研究[D].苏州大学，2010.