时间：2023-07-31 09:20:57
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇资产的计价方法，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
一、前言
随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产行业已经成为我国经济的重要引擎，拉动着我国经济的高速发展。对房地产上下游行业的经营发展起到了重要影响，关乎民生，与人们的生活息息相关。
在我国目前房地产投资过热的大背景下，我们发现房地产市场存在明显的地区差异，在特大级城市出现一个又一个的新“地王”，而在人口增长率、流动性相对较差的二三线城市，一些地方房企则经常出现资金链断裂，荒废的工地上，留下的是尚未完工的建筑物，俗称“烂尾楼”。这些搁置的待完工的建筑物是对经济资源的一种极大浪费，对其贷款的银行也面临了风险，产生了大量的不良资产，同时也给业主带来了长久的损失。如何将这些搁置的资源盘活，尽快、最好的发挥其经济效益是一个长期困扰政府、开发商、业主的问题。本文旨在探索用资产证券化的方式解决城市烂尾楼的方法，为这类问题解决提供一种思路。
二、烂尾楼成因分析
目前理论界没有对烂尾楼有明确的定义，一种常用的标准是将已经办理用地、规划手续，项目投资建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，因开发商无力投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目视为“烂尾”。烂尾楼的主要成因大致可以概括为：①在建楼盘开发商已经破产，无力再经营所开发的楼盘，项目不得已“烂尾”；②项目缺乏后续建设资金，融资渠道的“堵塞”是项目烂尾的重要原因；③项目涉及多方经济纠纷，包括开发商与拆迁户、材料供应商、施工单位、关联方、银行等之间的经济纠纷，这些纠纷如果没有得到合理解决必将导致项目的停滞，最终“烂尾”；④开发商违法违规或投资决策失误导致工程流产，如市场定位失误，建筑质量低劣等。由于以上一种或几种原因的综合影响造成了烂尾的出现。
三、烂尾楼处置方式
在我国，市场化的烂尾楼处置方式有：①转让（收购），包括股权转让和资产转让；②合作再开发；③债转股（即债权转开发权）；④破产拍卖；⑤融资盘活。由于烂尾楼面临着各方的经济纠纷，不同项目面临不同的处置方式，很难比较各个方法的优劣。而在西方国家，已经出现过烂尾楼证券化的先例，但在我国还没有得以运用，下面将具体讨论烂尾楼资产证券化的处理方式。
四、房地产资产证券化
所谓资产证券化，指发起人将其现在拥有的缺乏流动性且未来现金流可预测的资产构成基础资金池，资产池现金流作为偿付基础，利用各种金融工具将资产现金流进行瀑布形式的分配组合、通过评级机构增强信用等级，再将这个资产现金流转变为各类市场的不同风险-收益等级的、可发行和自由收售的有价值的资产支持证券（ABS）的过程。资产证券化是西方国家金融创新的产物，在国内是否使用还处于一个长期摸索的阶段，在其广泛使用的美国，曾经给资本市场和房地产市场造成严重创伤，因此，在其推广应用和结构设计时一定要谨慎。
房地产证券化流程：由发起人（即原始权益人）发起，特定目的机构或受托人（SPV）进行资产隔离，投资银行或评级机构进行信用增级，最后在资本市场发行ABS的结构融资过程。其中，SPV是整个资产证券化的关键，包括特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）两种形式，它是资产证券化资金流往来的中间介质，其通过发行证券筹集资金，并将资金传输给发起人进行投资，最终将投资获取的利润返还给证券投资者，促成了资产证券化融资的进行。
五、烂尾楼的资产证券化
参照上述房地产项目的资产证券化案例，在解决烂尾楼处置问题时可将其证券化，通过资产证券化的融资功能将烂尾楼盘活。为进行烂尾楼资产证券化需进行以下几个步骤：
第一，通过设立专项的房地产投资基金管理公司、房地产投资信托（REITs），与发起人订立合同，对烂尾楼的真实权益进行购买，进行资产隔离后，通过发行债券的方式出售给投资者，筹集资金交付发起人对烂尾楼进行再开发。在发行债券时通过对再开发工程进度估计，设立债券赎回期限，在烂尾楼再开发完成后，才能赎回，以经营期间租金收入或完工后销售收入作为现金流支付给投资者作为本金和利息。投资者在到期日之前如需赎回，可在二级市场或场外市场进行提前交割。基于同样的道理，SPV也可以采用设立封闭式契约型基金的方法，向投资者出售基金份额，获取融资。
第二，选择投资银行对烂尾楼资产进行信用增级，如证券出现违约则相应增信机构承担首要赔偿责任，国内一般选择知名证券公司或信托公司进行，通过设立专项赔付基金可有效处理证券违约时投资者赔偿问题。如果发行的是债券还要聘请评级机构进行信用评级，以确保债券的顺利发行。
第三，发行证券募集资金必须作为专项用款用于烂尾楼的再开发，通过设立专门的账户，在各方的监督下进行。再开发完成后，原始权益人通过经营性收入支付投资者本金和利息。在整个资金流动过程中，必须保证资金的专款、专户、专用。为保障资金的安全，SPV通常要选择有良好声誉的商业银行进行资金托管。
六、烂尾楼价值评估
烂尾楼价值评估是烂尾楼资产证券化的关键。真实的评估价值是维护权益人合法权益的证据，通过政府标准评估出的价值，报送相关主管部门登记备案，将政府引入进来，成为监管者，对各方权益的保障大有裨益。
有一种评估中常用的方法对烂尾楼项目价值评估特别合适，即假设开发法。假设开发法是收益法和成本法的一种结合。即站在现在的角度，用预期项目将来的收益减去预期将来成本及相关税费得到待估项目的价值，即：
待估烂尾楼的估价（V）={开发完成后房地产的预期售价（P）-尚需投入的成本（C）-再开发投资利息（I）-再开发投资利润（R）-相关税费（F）}×参数修正（ε）
其中：
P――为商业建筑建成后预期租金收入或住宅类建筑建成后预期销售收入。
C――为根据行业标准和工程定额测算同类建筑物的续建成本（包括工程勘察、设计、招投标、质检、监理费等）。
I――为根据工程定额测算的续建成本在建设期内均匀投入所产生的利息费用。
R――根据房地产开发行业平均利润率β测算的利润。
R=（P-V）×β
F――为在开发所产生的各种税、销售费用。
ε――为根据经济状况（如物价变化）和建筑功能状态（损耗程度）的调整参数。
在运用假设开发法测算烂尾楼价值时一定要以市场信息为主导，通过询价和寻找可比案例及查找相关定额、标准，真实、准确的反应现实经济和实物状况，以确保烂尾楼资产证券化的顺利、可靠进行。
七、结束语
烂尾楼资产证券化作为一种解决“城市盲点”的手段在国外已有不少先例，它可以解决中小房地产融资手段的匮乏，使商业银行在处理此类不良资产时掌握了主动权，同时又可以作为一种收益类证券为投资者提供了多元化的投资品种，但是，在国内虽然已经有一些成功案例，但是证券化的步伐停滞不前，咎其原由，是缺少一个完善的市场为资产支持证券的交易提供支撑，且在缺乏监管的状态下，证券化产品也很难获得投资者的信任，由此看来，在中国进行烂尾楼的资产证券化还有很长的路要走。（作者单位：云南财经大学城市与环境学院）
参考文献：
[1] 钟悦红.假设开发法在在建房地产评估中的应用.湖南大学学报（社会科学版）.2002.05
论文关键词：资产评估，价值类型，评估方法，方法选择
资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。资产评估方法有三种，市场法、成本法、收益法。各种方法各有其特点，因此在资产评估中如何运用、选择评估方法就显得至关重要，它不仅关系评估质量，而且还决定评估结果和风险。本文认为，价值类型是资产价值的具体表现形式，体现资产价值属性，不同价值类型因为属性不同，表现在价值量上存在很大差异性，评估方法是实现资产价值属性或者价值类型具体途径和方式，因此价值属性或者价值类型必然决定于评估方法选择和使用，换言之，资产价值属性或者价值类型存在相关性、一致性。
一、资产评估价值类型、作用
关于价值类型的种类，目前有二种观点，一种国内传统的价值类型包括：现行市价、重置成本、收益现值、清算价格；另一种是根据《国际评估准则》规定，将价值类型分为市场价值和市场价值以外价值类型，我国现行评估准则采用了国际评估准则的观点。
（一）、市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（二）、市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。1、投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值；2、在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额；3、清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额；4、残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额；5、课税价值是指根据税法规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值；6、保险价值是指因可能的危险造成损失的实体项目的重建或者重置成本，保险价值是保险单条款中记载或者认可的某一项资产损失或者资产组的某一部分损失。由于价值类型是价值质的规定，因此在资产评估中起着重要作用，具体表现在：（一）、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值属性不同，评估结果也就不同。因此资产评估中的资产价值与其本身的内在价值或者特定价值存在差异，也就是说，同一资产在不同价值属性情况下，由于属性不同表现在价值量上存在很大差异性，理所当然地产生不同的评估结果。因此现行评估准则要求评估师在评估报告只能是一种评估结果是不科学，这主要是1.评估师不能替代报告使用者做出资产价值的最终价值判断与决策。换言之，评估报告作用毕竟是一种评估咨询报告，并不是价值决策报告，2.在委托方未明确价值类型的情况下，评估师之所以对资产采用多种方法评估资产，从资产不同价值属性视角来估算资产价值，使报告使用者更清楚地了解资产在不同价值属性下的价值，以便报告使用者投资、决策，如果委托方限定价值类型的话，那么评估师应就某项资产在某一价值属性下的价值做出评估结论，3.评估报告采用多种方法估算资产在不同价值类型下的价值，必然得出多种评估结果，现行评估准则要求评估报告只能一种评估结果面临的困惑：资产在不同价值类型或者价值属性价值下，如果得出一种评估价结果的话，存在逻辑上矛盾；（二）、资产价值类型决定评估方法的选择和使用。价值类型实际上是资产评估价值的一个具体标准和取向，某种标准的评估价值取得，必然通过具体评估方法进行科学估算获得。事实上，评估方法只是估算评估价值的一种思路，价值类型确定必然决定了评估方法选择和使用，例如：评估师在评估资产的现行市场价值，只能采用市场比较方法估价，不能采用收益现值法或者重置成本法替代，当估算资产未来价值即在用价值时，应当使用收益现值法而不能用重置成本或者市场价值进行替代。毫无疑问，不同价值类型决定了评估方法选择使用，不同评估方法应体现不同价值属性，不同价值属性、不同评估方法不具有替代性、可比性，这本应该是资产评估一个基本原则性的问题。然而，恰恰相反现行评估准则对这一基本原则问题尚未形成共识，认为各种评估方法存在替代性，各种评估方法运用都是对资产真实价值近似反映等错误认识，应尽快予以修正、完善；（三）、明确资产评估价值类型，可以避免报告使用者误用评估报告。资产评估结果是在特定的假设条件为前提，不同的评估目的，市场条件下决定了价值属性不同，因而评估价值存在很大差异性，资产评估师在评估报告当中明确评估资产价值类型，可以使委托方更清楚了解评估资产在不同价值属性下的价值，从而不产生误解，同时也规避了评估师的执业风险和责任。
二、影响资产价值类型的因素
价值类型是评估界的难点和争议焦点，但在以下方面已达成共识。一、是资产价值类型是必需的；二、资产评估过程中必须确定价值类型，价值类型指导资产评估过程始终；三、每项价值类型必须有定义。实践中，决定价值类型是多方面的，影响因素包括：1、评估目的或者特定行为；2、市场条件；3、资产功能及其状态。以上因素构成一个有机整体从而影响或者决定资产价值类型，其中最核心因素是特定的评估目的。这主要是由于资产特定评估目的直接影响市场条件，因而最终影响资产功能和状态。例如：资产在出售情况下，直接决定了市场需求方的范围，从而会影响资产功能和状态。一般情况下，由于委托方资产评估特定目的不同，评估价值存在很大差异，这种差异是因为资产特定目的不同引起的资产价值属性不同产生的。在具体评估实际当中，如果委托方明确了资产价值类型，评估师应当在评估报告对资产在某一价值类型下价值做出结论。如果委托方未明示委估资产的价值类型，评估师应当尽可能的在特定评估目的下对资产不同价值类型下价值进行评估，并将不同价值类型价值结果在评估报告予以揭示，或者评估师根据特定评估目的确定最恰当的价值类型，选择最合理方法对委托评估的资产进行评估，并做出最终结论。笔者认为，1、既然资产有不同价值类型或者价值属性，那么表现在价值量上应该存在很大差异，因此，评估师义务应将资产在不同价值属性或者价值类型下资产价值予以反映，而不是替代评估报告使用者对资产价值做出价值判断或者决策；2、由于资产价值类型不同决定评估方法的不同，因此评估方法之间不存在替代性、可比性，换言之，不同资产评估方法体现资产不同价值类型或者价值属性；3、不同评估方法体现资产不同价值类型或者价值属性，体现在价值量必然存在很大差异性，因此不同评估方法使用，自然得出不同结果。显然，现行评估准则要求评估师在评估报告得出一种评估结果是错误的。当然，在具体评估实践中，评估师可以根据委托方要求选择评估类型和评估方法。通常情况下，企业破产、资产拍卖，评估师一般选择清算价格，如果委托方要求采用市场价格类型，那么评估师将对市场价值进行分析，选择参照物进行类似比较，从而得出近似理想化的市场价值。可见，在同一特定目的下，由于资产价值类型不同，评估价值也存在很大差异，因此，评估师根据特定评估目的确定评估价值类型尤为关键，它不仅决定了评估方法使用，而且还最终决定了评估结果。
三、资产评估方法的选择
1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型适应。资产价值类型是由资产的特定的评估目的决定。一般认为，在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或者价值属性，资产价值类型决定评估方法选择和使用，也就是说，不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或者价值类型。
2、资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产，往往要求不同的评估方法与之适应。例如：在持续经营条件下，对于企业整体资产一般情况下要求采用收益现值法，非持续经营时，才考虑成本加和法，以此体现企业资产价值最大化原则，对于无形资产一般情况下交易案例较少，可比性较差，因此评估实践中一般采用收益现值法，对于有形资产特别房地产、机器设备由于交易性案例较多，因此应首先考虑市场法，以真实反映其市场价格，只有在交易案例较少或者没有可比性的情况下，评估师才使用重置成本法，反映其现行成本价值。
3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。每种评估方法的运用所涉及到的经济技术参数的选择，都需要有充分的数据资料作为基础和依据。在评估时点，以及一个相对较短的时间内，某种评估方法所需的数据资料的收集可能会遇到困难，当然也就会限制某种评估方法的选择和运用。
4、在选择和运用某一方法评估资产的价值时，应充分考虑该种方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性，并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。
四、结语：
总之，在评估方法的选择过程中，首先，必须确保评估方法与价值类型一致性；其次考虑与评估对象的适用性；最后应考虑各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。由于不同评估方法体现资产不同价值类型，因此对同一资产在不同价值类型下，资产价值量必然存在很大差异，从而形成不同的评估结果，这与现行评估理论有着本质不同，因此有助于我们对评估基础理论进一步研究和探讨
参考文献1 全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].中国财政经济出版社，2009
2 资产评估准则. 中国资产评估协会 中国财政经济出版社，2008
3 朱柯.资产评估[M].东北财经大学出版社，2007.
【关键词】绩效评价 因子分析法
一、引言
房地产行业在国民经济体系中具有不可或缺的位置及举足轻重的分量，整体来讲，房产这一个行业具有支柱性，基础性，先导性。这些公司作为龙头企业，具有相当的代表性。而他们的投资者，为本公司的投资决策[1]，能够提供充分的参考，对与无目的投资行为具有减少的作用。不管是出于总体行业中的自身位置，还是决定能否来自领导层面，进一步可以为以后的发展策略的定制还有在市场中的地位定位，提供不少相当重要的依据[2]。地产这个行业是一个其他很多多行业都有紧密关系的行业。因此，房地产的投资已经是扩大投资需求的支撑点。能带动并增长社会经济。
二、理论与方法
因子分析也就是我们所说的多元分析方法，这种统计方法起源岩土Karl Pearson和Charles Spearman等人用于智力测验的统计分析，它的最主要部分是用最少的互不联系的因子反映原有变量的大多数信息[3]。因子分析法一般可以剔除指标间信息重叠性，在企业绩效综合评价中使用因子分析，不但可以对它们进行综合评价外，而且也能分析对它们产生重要影响的因素。
三、因子分析的模型
设有n个样品，每个样品观测p项指标：X1，X2……XP，得到原始数据资公共因子。用数据矩阵X的p个向量（即p个指标向量）X1，X2……XP做线性组合。
主要步骤：第一步是将原始数据标准化，第二步是建立变量的相关系数阵，第三步：求相关系数阵的特征值及相应的单位特征向量，第四步是对因子荷载阵施行方差最大正交旋转。
四、主要研究内容
这篇文章使用了我国深圳和上海A股83家公司作为评论对象。我们国家房地产上市公司的地域特征比较[4]显著。
这篇文章在已有的研究文基础上朝综合考虑房地产上市公司的特点，而且还考虑了影响公司经营绩效的许多其他因素[5]。以财政部等五部委2002年颁布的《企业绩效评价操作细则（修订）》的指标体系为基础。利用能搜集的数据的全面性还有可获得性，最后选取了能够反映绩效评价中，经营能力、盈利能力、偿债能力[6]、成长能力这几个方面的12个指标来组成这些公司的绩效评价体系。
对各个指标得到以下的结果。
（一）股东获利发展能力
在公因子F1的股东获利发展因子中，中粮地产、保利地产、荣盛发展、等公司排在前列，有一半以上的公司的Fl因子为正值，这些在相当程度上表示了企业绩效中股东获利发展能力。相对比较而言，中江地产、天伦置业、国兴地产在整个排名的最后三位，因此得出了这三家企业在股东获利的发展能力比较差些。
（二）偿债能力
在公因子F2体现的是房地产上市公司的偿债能力，华丽家族、世茂股份、北辰实业、金融街、绵世股份等公司的分值比较高。ST高新、浦东金桥、外高桥在偿债能力方面处于落后。
（三）盈利能力
公因子F3表现的是房地产上市公司的盈利能力，S*ST天发、万科A、京投银泰、北辰实业为排名前三。通过这一组数据，可以看出这三家企业在资本积累率、总资产增长率方面相当的突出，金地集团、深长城、保利地产三家企业2009年在盈利能力方面比较一般。
（四）营运能力
通过公因子F4体现的是房地产上市公司的营运能力，美联控股的得分较高，接下来是正和股份还有世茂股份。这就表明在总资产周转率、存货周转率等存货管理能力方面比较高，公司本身的营运能力同样较好。而深振业A、大龙地产、金丰投资这几家在这个排名中为最后三位，这就表明这三家企业的营运能力还有存货管理能力方面相对来说比较低。
（五）发展能力
公因子F5表现的是房地产上市公司的发展能力，金地集团的分值较高，然后就是华发股份还有正和股份。这三家企业拥有相对较高的净资产增长率和固定资产增长率的收益水平。而绿景地产、美都控股、世茂股份这几家在发展能力方面排在最后，也就体现了这几家公司在净资产增长率还有固定资产增长率方面的收益水平比较一般。
我们可以从综合得分排名中看到，在最前面的三家单位是世茂股份、万科A、保利地产。一般在分析的过程中，不同的指标会得到差别不小的结果，但是这也必然存在联系。我们从结果可以得出，排名比较在前面的企业，基本上每个因子都比较靠前，并且前面两个因子得分的权重系数相对来说挺大的，所以得到了上面的结果。这篇文章在进行因子分析时对数据进行了处理，把五个主因子得分还有综合得分全部设定均值为0。所以，以0为基准进行参考。我们可以从综合得分排名来看，结果中的的83家上市房地产公司中，一半以下得分为证，大部分上市公司的得分为负。在综合能力上，上市房地产公司的整体水平比较有待于提高。经过计算分析，可以得到，这些公司的经营绩效是受到好些方面因素的制约还有影响。之中偿债能力决定着企业的发展命运，也就充分体现了房地产上市公司归类为一种负债经营的模式，因此，成长因子还有盈利因子对房地产上市公司的绩效也有十分重要的作用，公司中的发展能力还有经营能力都决定了了一个房地产上市公司的成败。在市场竞争激烈的市场经济体制下，我们应重视各方面的能力，全盘考虑，只有这样才可以使得评价全面和科学。
五、结论
这篇文章第一是对国内外企业绩效评价理论和研究现状进行了分析，然后对我国房地产上市公司绩效评价的研究状况进行了概述，进而分析我国房地产业还有房地产上市公司的总体发展和优势体现。第二介绍了企业绩效评价的多种，利用比较选定因子分析基进行绩效评价，并且通过详细了解因子分析的基本理论和应用，对我国房地产上市公司进行了绩效评价研究，并且得到以下结果：一是房地产上市公司的地区分布不均衡；二是房地产上市公司的负债率较为高；三是房地产上市公司的经营两极分化；四是部分上市房地产公司受国家宏观调控的影响。
参考文献
[1]《中国统计月报》，200902.[z].
[2]王化成.中国企业应建立什么业绩评价系统[J].中国财经报，2003，（10）.
[3]张绪军.完善企业业绩评价体系的探讨[J].企业经济，2003，（10）.
[4]冯丽霞.经济增加值指标在评价国有企业经营业绩中的运用浅探.财会月刊（会计）.2001.121.
[5].企业业绩评价系统综述（上、下）.外国经济与管理.2000.4.
Abstract： Sustainable development refers to the development not only meet the needs of contemporary people， but not pose a hazard to the future generations' ability to meet their needs. Sustainable development of mineral resources， abbreviated as MRSP， refers to the ability of sustainable development of mineral resources.
关键词： 承德市；矿产资源；持续力；研究
Key words： Chengde city；mineral resources；sustainability；research
中图分类号：F426；F224 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）15-0303-02
0 引言
人类早期的社会活动中就开始孕育的朴素的可持续发展思想，《吕氏春秋・义赏》中讲到了“竭泽而渔，岂不得鱼，而明年无鱼；焚薮而得田，岂不获得，而明年无兽”，其暗含的思想便是要持续地利用资源；但在以后的历史发展进程中，人们将更多的注意力放在了提高生产力上，而忽略了持续发展的必要性。20世纪60年代末期，工业化经济在世界范围内开始迅速增长，并随之出现全球性的人炸、生态环境恶化、资源过度消耗、能源枯竭和地球表层严重污染等危机。20世纪作为人类物质生产和物质文明高度发达的时代，人类社会虽然实现了经济快速增长的目的，但是这些发展成果却是以各种资源，特别是不可再生资源的巨大耗费与环境的大范围污染、生态系统严重失衡为代价的。继单纯经济增长的发展阶段后，人类开始重新认识发展的含义。各国政府在如何有效地保护环境、节约资源，最终实现可持续发展这一问题上，逐步达成共识。可持续发展思想得到了世界上越来越多的国家和组织的承认和接受。可持续发展就是指既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。“可持续发展”的概念提出后，它的思想渗透到经济、社会发展的各个领域。
1 矿产资源可持续力的内涵
在我们的生产、生活中，能源、工业原料以及农业生产资料等，都来源于矿产资源，人们将矿产资源比喻为工业的“粮食”和“血液”；而矿业，作为我国的基础产业，对整个国民经济持续、稳定地协调发展有着重大影响，是决定国家经济实力、发展潜力和综合国力的重要因素。那什么是矿产资源可持续力？矿产资源可持续力，英文Mineral Resources Sustainable Power缩写为MRSP，指的是矿产资源可持续发展的能力。也就是说，在一定的科学技术与自然环境条件下，人类同矿产资源协调发展的过程中，对矿产资源进行时间和空间上的合理配置与替代，使得矿产资源被开发利用的质量和数量不降低而有所提高，从而满足人类社会发展需要的能力。矿产资源可持续力，是矿产资源可持续发展的目标，也是一个过程，反映出矿产资源的勘查、开发、利用和保护，是作为基本生产要素的矿产资源在质和量上对社会进步、经济发展和环境保护的支持保证能力。
2 承德市卧牛山铁矿区矿产资源可持续力评价研究
矿产资源可持续力本身是一个复杂的、特定的系统。矿产资源可持续力作为研究对象，是指由矿产资源、经济、社会、环境和管理所构成的反映矿产资源可持续发展的状态、水平、能力和动态趋势的复杂系统，是一个反映矿产资源可持续发展水平和能力的有机整体，而非仅仅指其中各个孤立的子要素。对内表现为系统内部的状态和结构，对外则表现为一定的功能，结构决定功能，功能反作用于结构。因此，矿产资源可持续力的大小取决于矿产资源可持续力系统的功能，这种功能由矿产资源、经济、社会（含人口）、环境和管理所构成的复杂系统内部各个组成部分的状态、结构以及各组成部分相互联系、相互作用的状况决定。从可持续发展理论入手，以“发展力”和“协调力”为两大功能作为支撑，建立了表征矿产资源可持续发展能力的评价指标体系框架，如图1所示。
根据矿产资源可持续力评价指标体系的框架设计，矿产资源可持续力作为目标层，其下设置了“发展力”准则层和“协调力”准则层。“发展力”准则层下设立了五个基本要素，分别为资源禀赋与开发条件、经济发展与效益、社会发展与生活质量、环境影响与管理水平，反映了矿产资源可持续力各组成要素自身的状况；相应地，“协调力”准则层下也设立了五个基本要素，分别为资源转化效率、经济协调度、社会协调度、环境协调度和管理协调度，反映矿产资源可持续力系统各个组成要素自身的协调以及它们相互之间的协调。
卧牛山铁矿区在行政上隶属于滦平县虎什哈镇卧牛山村，地理坐标为北纬40°51′00″至40°52′15″；东经116°49′00″至116°50′00″，面积3.25平方公里。矿区距滦平县城260°方向43.5公里，西距延庆―滦平公路卧牛山站1.5公里，东距京通铁路虎什哈站15公里，交通便利。
根据构建的矿产资源可持续力评价指标体系，同时结合研究区资源、社会、经济、环境和管理等方面的实际状况，建立了卧牛山铁矿区矿产资源可持续力的指标体系，对其进行评价的时候，将各项评价指标分为“很强、较强、中等、较弱、很弱”五个等级。结合实际，也就是说，卧牛山铁矿资源可持续力“很强”、“较强”、“中等”、“较弱”、“很弱”五个等级的隶属度分别为0.1453、0.2765、0.2644、0.2141和0.0997，因此可以判定研究区矿产资源可持续力处于较强的水平。根据以上综合评价的结果，承德市卧牛山铁矿区矿产资源具有较强的可持续能力。就承德市范围内来看，其发展力水平中等，协调力水平较强。
在准则层发展力下设的五个要素中，发展力很强的要素是资源禀赋与开发条件，主要表现在地质勘查程度较高以及优越的矿产资源开发条件上。管理水平要素的“较强”、“中等”等级隶属度均为0.4，主要是因为矿产资源管理水平较承德市平均水平相比处于中等偏上。发展力中等的要素包括经济发展与效益、社会发展和生活质量。经济发展与效益方面，矿业产值投资弹性、人均固定资产净值居较弱水平，人均GDP年增长率和百元矿业总产值实现利税居较强水平，而人均GDP基本处于中等水平；社会发展和生活质量方面，除人口自然增长率优于承德市平均水平外，其余指标均略低于全市平均水平。发展力较弱的要素是环境影响，尽管采取了环境保护措施，但由于大规模的矿山生产活动，导致“三废”污染指数较高。若能进一步改善环境，将有助于发展力的提高。
在准则层协调力下设的五个要素中，协调力较强的是资源转化效率和管理协调度上。前者主要表现在“三率”和共伴生矿产资源综合利用率比较高；后者表现在较高的矿业管理水平和政策法规体系执行程度上。协调力中等的要素是社会协调度，体现在矿业就业率和社会保障覆盖率较低，均低于全市平均水平。协调力较弱的有经济协调度和环境协调度，前者的非矿业增加值比重较低；后者表现在“三废”综合处理率和土地复垦率均处于中等偏下水平。
3 结语
矿产资源作为不可再生的可耗竭资源，随着开采的进行，一个地区可开采的矿产会被采空，资源将会枯竭。而且，开发矿产资源的同时对环境也产生了一定程度的破坏，必须引起我们足够的重视。因此，这就要求我们要以长远的眼光，从持续发展的角度来规划矿业的未来。通过卧牛山铁矿区矿产资源可持续力评价的实证研究，现对承德市矿产资源可持续发展提出以下几点建议：规划先行，做好各种前期规划、强化矿山产业化建设、加强矿产资源勘查工作、大力推进矿产资源整合、加快矿区土地复垦工作、优化调整矿业产业结构、积极发展矿产资源深加工、进一步鼓励科技。
参考文献：
[1]余敬，俞良蒂.矿产资源可持续力评价指标体系初探[J].统计与决策，2002（01）.
Abstract: With the progress of economic society,the change of growth pattern and the development of environmental economics,the importance of value measurement of environmental and ecological resources is more and more obvious, by dint of property assessment theoryto do the value assessment,which can analyse and master the relationship between environment and economic development and to reconcile the contradictions,which will offer data decision-making refrence.
关键词:环境生态资源;资产评估;价值计量
Key words: environmental and ecological resources;property assessment;value measurement
中图分类号:F062.2 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)07-0073-02
0引言
目前,环境问题已经超越地域和国别,影响着世界每个角落。应对全球环境危机,保证环境与生产、贸易、消费等协调发展已成为重要议题。另外,国民经济总量指标及其发展速度是国家决策最主要的信息依据,如果它里面没有充分体现环境的价值,那么指标就是不完善的。联合国制定的《21世纪议程》和我国制定的《中国21世纪议程》都明确提出要扩展和完善国民经济核算体系,以便建立起环境与经济的综合核算体系。将环境资源价值纳入国民经济核算体系是实施可持续发展战略的重大措施之一,也是环境经济学研究的重要内容。我国正处于经济快速发展的时期,要使可持续发展的观念深入人心、理论付诸实践,那么揭示环境生态资源的成本概念和价值信息,以提高经济活动和环境管理的科学性和有效性,也就成为了一条值得研究的方向。
1环境生态资源价值计量的重要性
1.1 经济社会进步的结果环境资源与经济发展相互制约,一是无序规划、盲目发展的粗放型经济增长方式造成了环境破坏,甚至引发了一系列的生态危机;二是消耗过大、日益脆弱的生态基础不能承载经济的高速增长,制约了社会的持续发展。另外,环境资源与经济发展也有促进,一方面应该把环境标准的提高看成是经济转型和产业升级的契机,保护环境意味着提高经济单位的环境生产力,意味着有效地利用资源,降低单位产出所制造的污染量;从另一方面来说,环境保护的实施和治污义务的承担也已成为企业和国家竞争力和影响力的重要体现。经济社会发展到今天,环境生态与经济发展结合更为紧密,联系越发突出,两者之间的平衡很脆弱,也容易被打破,这就需要相对精确地对其定量预测和深入研究。
1.2 增长方式转变的需要对环境和经济的认识要客观、动态;既不能不计后果地发展经济,也不能不计成本地保护环境。社会进步需要的是可持续发展、集约式发展和科学发展。转变以往粗放式的增长方式,除了要求观念上的更新之外,还需要将环境问题置于经济社会发展的大环境当中,最好能通过市场经济的手段来梳理和调和环境问题,发挥环境通过经济手段施加的约束和激励作用,以价格运行机制和经济调节杠杆来抵制和扭转人们无偿或低代价损害环境的观念和行为。
1.3 环境经济学发展的必然以往,环境生态资源作为一种特殊的生产要素长期以来没有引起人们足够的重视,被排除在经济学的主流视野之外,更谈不上专门考察环境生态资源的价值。随着当前环境经济学、环境会计分析、环境价值评估方法的不断发展和研究,也为环境生态资源的价值计量提供了可能。
2环境生态资源的经济特征属性和分类
环境与资源的概念存在着纷争,联合国环境署在1972年给环境(资源)下的定义是:环境(资源)是在一定时间和技术条件下,能够产生经济价值、提高人类当前和未来福利的自然因素的总称。这一概念突出了环境生态资源的经济属性,促成了环境和资源在认识上的统一,二者的结合使环境有了实际的物化途径,也使资源有了具体的量化指标。另外,环境系统是由生态资源系统和社会系统所组成的开放系统。其中生态资源系统能够提供四种服务:原材料输入来源、维持生命系统、分解和容纳生产与消费过程产生的废弃物、提供舒适。同时,环境生态资源系统和社会系统之间还存在三种经济联系:社会发展为环境改善提供经济条件,而环境生态保持可为社会发展提供物质保障,两者的不协调将造成削减行动或环境恢复。资源―社会的经济联系,也决定了环境价值的存在,而且这种价值是可以随着经济活动的进行而发生交换和传递的。环境生态资源被赋予经济属性、服务功能和传递价值后,也就具有了资产的特征,以至可以作为商品进行交易。联合国统计署在1993年的“环境与经济综合核算体系”将人类活动直接或间接、实际或潜在影响的自然资源归为自然环境资产。应该注意的是,环境生态资源又不同于一般物质资产和金融资产,它的特征有:
2.1 整体增值性和长期受益性合理利用环境生态资源,其使用价值和价值将不会缺失,甚至可自主积累,自动增值,长期受益。
2.2 自然选择性和市场竞争性。环境生态系统各因子遵循共生、相生、相克等自然竞争规律。同时,环境生态资源又与物质资本、金融资本和人力资本存在着市场竞争,遵循市场竞争规律。
2.3 开放性和融合性。环境生态资源既具有开放性与多样性,又具有一般资本的融合性和扩张性,它的经营可以采用产权主题多元化、利益共同体等方式。
2.4 固定性与逃逸性。环境生态资源既具有空间固定性,又具有一般资本规避风险的逃逸性。低回报率的生态环境会造成环境生态资源转移地域或变换形态,流动到回报率较高的领域,引起资本功能性逃逸。
2.5 替代性与转化性。在一定条件下,环境生态资源与物质资本、金融资本和人力资本之间能够相互替代或转化。
2.6 空间分布的不均匀性和严格的地域性。不同区域的环境生态资源与社会关系的组合和匹配都是不一样的,而“因地制宜”是合理使用环境生态资源的一项基本原则。
对环境生态资源经济特征属性的认识和总结,为其计量打下了基础,提供了可能。
3环境生态资源的价值计量
环境生态资源的计量包括实物计量和价值计量两类。实物计量主要利用环境资源统计方法,直观地核算出环境生态的现有当量;价值计量以实物计量为基础,是环境生态资源的计量重点和难点。价值计量根据有关生态环境和自然资源的法律、法规和公认准则为依据,研究经济发展与生态环境之间的联系,确认、计量、记录、报告生态环境的价值运动,即生态环境的价值、成本、耗费、损失、经营开发、绿色收入和利润等,确定出环境生态的绩效。
3.1 环境生态资源实物量确认与计量环境生态资源的实物量,受资源的质量品位、资源的赋存利用条件和地域因素制约。以森林资源为例,如果确认森林的实物量,应该具体核查林地和林木的权属、数量、质量和空间位置等,实践中通常采用抽样控制法、小班抽查法和全面核查法进行。要核查的具体项目有:①林地:所有权、使用权、地类、面积、立地质量等级、地利等级等。②林木:树种权属、树种组成、林龄、平均胸径、平均树高、幼龄林的单位面积株数、中龄林单位面积活立木蓄积,近、成、过熟林的立木蓄积,材种出材率等级、经济林的单位面积产量、薪炭林的单位面积立木蓄积量,未成林造林地上的幼树的造林成活率、造树保存率、竹林的立竹度、均匀度、整齐度、产笋量等。
3.2 环境生态资源价值计量的思路环境生态资源价值计量较实物量计量复杂。我国环境与经济综合核算研究工始于1988年。由国务院发展研究中心牵头,在美国福特基金会的资助下,进行了《自然资源核算及纳入国民经济核算体系》的课题研究。1994年以来,许多部门相继开展了此领域的相关研究工作,主要研究成果有:原国家科委牵头开展的中国自然资源核算研究、国家环保总局环境经济政策研究中心牵头并与世行合作开展的城市环境与真实储蓄及绿色GDP核算研究、北京大学进行的可持续发展下绿色国民核算研究等。不少学者也对环境的实例进行了研究实践。
我国目前环境生态资源价值计量如环境影响评价所涉及的各种方法名目繁多,提供了计量的很好条件,但是可以发现,各种方法的理论基础和应用范围不尽相同,对它们的研究、比较和探讨还不够深入,方法很多,但是应用起来却往往难于下手;各自之间的联系也缺乏细致的甄别,选用不同方法,得出的价值往往出入很大,又往往难以提供令人信服的过硬依据,权威性、公正性、中立性受到质疑,不利于普遍理解和广泛推广。如前文所述,作为一种资产,环境生态资源利用资产评估的理论来进行分类和评估,有利于整体把握和更加公允。主要基于以下考虑:①资产评估作为国际通行的中介服务,理论研究深入,学科体系健全,并且对于资源资产的评估已拥有一套成形的工作方法和程序,工作结果受到各方认可;②资产评估以成本法、收益法和市场法为基础进行分类和衍生,便于理解、掌握和应用,使工作方法更系统科学,能够计量和区分种类繁多的环境资源的经济价值和生态价值,为制定经济政策、自然资源政策、环境政策及其他政策提供客观、系统、轻重有序的基础数据;③资产评估行业已经成为我国现代市场经济中发挥基础性作用的专业服务行业之一,目前执业注册资产评估师几万名,具有广泛的实践群体,活跃在市场经济一线,并且环境资产评估的中介性和环境影响评价的专业性可以有机结合,更有利于环境生态工程的构建。④资产评估是涉及有关生态环境价值资产的产权转让、抵押、担保等经济行为所必要的程序和标定公允价值的主要依据。
3.3 环境生态资源价值计量方法
3.3.1 成本法是指在计量环境生态资源时首先估测被评估资源的重置成本,然后估测被评估资源业已存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到价值的各种评估方法的总称。方法举例如下:①重置成本法。如探矿权在现行技术条件下,采用新的价格费用标准,获得与被评估的探矿权具有相同勘探效果的探矿权重置价格,扣除技术贬值来估算探矿权净值的方法。②复原成本法。如重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需要的成本费用,作为被评估林木资源价值的方法。
3.3.2 市场法利用市场上同样或类似环境生态资源资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测价值的各种评估技术方法的总称。方法举例如下:①享用效益估价法。指享受某种资源由于环境的不同产生的差价,记为环境差别的价值。如景观好的地段房价高,高出基准价格的部分被认为是享用该地段景观的超额收益,可以通过平均价格乘以调整系数算得。②资源交换估价法。采用替代的方法评估资源交换的意愿价格,如调查某地“能否用A元作为交换而禁止商业捕鱼?”通过对A的设定和变化,将结果作为对此地渔资源价值的一种衡量。
3.3.3 收益法收益法是指通过估测被评估环境生态资源未来预期收益折现或者本金化处理,来判断资源价值的各种评估方法的总称。方法举例如下:①现金收益法。如企业排污权交易、二氧化碳交易可以获得现金收益,那么相应的资源和设备就拥有减排价值,选取折现率或资本化率予以折现或者资本化,评定出价值。②权益收益法。如某些风景区被评定为世界遗产、世界地质公园、国家4A级景区等称号会带来更多的收益,这种权益价值应该进行核算,增加到资源价值当中。
3.3.4 综合法即成本法、市场法、收益法两种或三种方法的综合。
3.4 环境生态资源集合价值计量的步骤环境生态资源的利用通常是通过对多个环境资源要素的集合,以系统的形象出现。对这个集合进行计量、评定价值,需要在进行实物计量、价值叠加之后,还要累加收益,核销损失,抵减支出。其中,收益主要体现在排污权交易、CDM交易、生态补偿收益、生态以奖代补收益等现金收益和通过环保认证、质量认证等权利收益。环境系统损失主要包括两方面,一是环境破坏所造成的损失,如森林增长速度减缓、工厂单位产值耗能增多等;另一方面包括因环境破坏而付出的罚款和超额税收。在此基础上就能核算出环境生态资源集合的价值。
4结语
基于资产评估理论的价值计量方法只是环境生态资源计量的一条思路,目前在实务中结合起来应用还不多,但是随着人们的逐步认可和有关业务的不断开展,并通过加强与环境工程传统领域的交叉、渗透和融合,这种方法应该能为环境和谐与经济发展提供有益的支持。
不可否认,目前任何一种环境生态资源价值计量方法基本上都存在一些局限性,如只能计量那些可以商品化的环境资源,而对其他一些环境资源由于认识上、技术上的一些局限而无法实现价值量化;或者当环境资源与传统资产之间的替代关系比较复杂时,往往容易造成计量结果与环境实践的出入很大;此外,资产评估方法更多的时候还是给出资源的标定价格,对于内在的价值会因各种条件的局限而与实务有所出入。但可以肯定的是,基于资产评估理论的环境生态资源价值计量方法应该可以成为能够依托的重要工具,在我们构建和谐社会、和谐生态,推行绿色国民经济核算体系,促进环境与经济协调发展过程中发挥重要作用。
参考文献:
[1]全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].经济科学出版社,2007.
[2]曲格平.环境科学词典[M]上海辞书出版社,1994.
[3]易旭东.生态环境价值计量研究[D].硕士学位论文,长沙理工大学,2006.
[4]林万详、肖序.企业会计成本的确认与计量研究[J].财会月刊,2002,(6).
[5]贾妍妍.环境会计的计量与报告研究[J].重庆建筑大学学报,2004年第26卷.
[6]庄贵阳.当前环境经济学领域的重大问题研究状况[J].学术动态,2005.10.
[7]张云,李国平.环境成本:经济学与环境科学的融合点[J].人文杂志,2004.2.
[8]雷明.可持续发展下绿色核算[M].地质出版社,1999.
【摘要】特许经营权作为一项权利性无形资产，对拥有企业的生产经营产生显著影响。特许经营权具有独立性、优越性和收益性的特点。其价值评估的方法主要有重置成本法、收益法和实物期权法，本文对梳理了这几种方法的研究并分析各自的利弊。
【关键词】特许经营权；价值；评估方法
一、引言
特许经营权作为一项特殊的可确指的无形资产，对不少企业的生产经营发挥着举足轻重的作用。经济生活中对该权利本身的利用越来越受到人们的重视，从资产管理与经营的角度看，国内企业界对该类无形资产价值的理解和把握还没有形成统一而规范的结论。随着我国社会主义市场经济的不断发展，企业资产重组和并购现象已成必然，在对一些具有特许经营权这类无形资产的企业而言，如何进行合理的价值评估成为实际工作中的一个难点，亟待解决。因此很有必要系统性探讨特许经营权的形成机理，并且采用合适的方式对其价值作出公允的评估。
二、特许经营权的价值形成
在我国特许经营权通常分为两大类，一类是企业授予的特许权，一类是政府机构授予企业的特许权。本文主要探讨政府授予的特许权，即：国家或政府授予企业拥有排他性的某项商品或某类服务生产、经营的专项权利。这些权利包括专营权、进出口权、生产许可权等。杨明等（2003）认为特许经营权本质上是一项民事权利，更具体的说是无形财产权。也就是说特许经营权作为财产权能为企业带来收益，其本身是有价值的。肖荷花（2001）特许经营权的价值主要体现在：降低了企业开办费用；节约了企业创立上表、开发技术、摸索管理经验的成本；减少了投资回报的不确定性；降低企业运营成本，提高了竞争力。同时她还认为政府特许权作为无形资产具有无形性、垄断性、可收益性和不确定性。
三、重置成本法评估特许经营权价值
梁锋（2004）从定性角度对比分析了采用重置成本法和收益现值法进行特许经营法的价值评估。他认为重置成本法可以充分保证资产原始投资的收回，评估的程序明确、过程清晰，结果符合国有资产保值、增值要求。而采用收益现值法是从资产收益的角度出发，通过估算被评估资产的预期未来收益并折算成现值，用以确定被评估资产价值。二者各有优劣。重置成本法简单易操作但是其评估结果经济意义较小，而收益现值法更加准确但是在评估过程中需要测算和确定的参数较多，操作起来比较复杂。
四、收益法评估特许经营权价值
王凌艳（2011）采用定量的方法分析特许经营权的价值，她认为公路的特许经营权价值由车辆通行费用收入、公路养护和收费管理费用、所得税税率、期望投资回报率、特许经营期、以及公路资产原始投资决定，并且列出他们之间的计算公式。其中将原始投入摊销到每一年的成本费用中，考虑资金的时间成本，计算更加准确。这篇文章着重分析了收益现值法中的几个因素，为收益现值法的运用指明了方向。
从理论上讲，用收益现值法评估特许经营权价值是一种科学、合理的评估方法，但从实践上看，收益现值法是一种较难驾驭的方法。
五、实物期权法评估特许经营权的价值
实物期权是从金融期权演变而来的，它将金融期权定价理论应用于实物投资决策分析方法和技术中。与传统的投资决策分析方法相比较，实物期权的思想方法不是集中于对单一的现金流预测，而是把分析集中在项目所具有的不确定性问题上，即现金流的所有可能变化范围――用概率的语言来描述，就是项目未来现金流的概率分布状况。与传统决策分析方法相比，实物期权分析方法的结果是：投资项目的不确定性越大，投资机会伴随越大的投资价值。实物期权的定价来源于金融期权，而金融期权的定价模型主要有两种，所以实物期权的定价模型也主要有两种，即 BlackScholes定价模型和二叉树定价模型。
雷宝（2006）从实物期权理论的角度，对特许经营权的看涨期权性质做出初步分析，并在此基础上说明机场特许经营权价值评估方法。他提出对特许经营权的购买可以视同购买了一个欧式看涨期权，期权拥有者因此拥有了等待未来增长机会的权利，因此可以运用期权原理分析该项特许经营权的价值，从而确定是否值得投资。考虑现金流时间价值为基础的项目价值外，充分考虑了项目投资的时间价值和管理柔性价值以及减少不确定性的信息带来的价值，从而能够更完整地对投资项目的整体价值进行科学的评价。
李晓恭、李承烨等（2005）主要从燃气、热力企业的特许经营权角度出发，用实物期权法对上述企业在某一时期内特许经营权的价值进行评估。使用布莱克舒尔斯看涨期权或麦圈模型方程，该模型方程通常用在股票市场的定量股价，使用该方程进行特许经营权的价值评估是在实际工作中的一种尝试。模型方程为：其中；Vg为特许经营权价值，S表示标的资产现价，N（d1）、N（d2）函数的正态分布相应的值，d1、d2随机变量x实际投资额r无风险利率，t距到期日的时间R标的资产价格的波动性的幅度。
六、总结
经过对近些年特许经营价值评价的方法梳理，可以看出目前学术研究得出的方法主要有重置成本法、收益法和实物期权法。实物期权法作为一种较新的评估特许经营权的方法，尽管作为当前主流的现金流贴现定价方法受到越来越多的批评，但是实物期权分析并非是对传统定价方法的全部替代，而应看作是与传统现金流贴现技术具有互补性质的全新定价方法。能够计算出可选择机会的价格是实物期权定价方法的突出优点，这也是净现值方法所不可比拟的。相对而言，实物期权方法更适合对无形资价值的分析。可以预见，随着实物期权理论的发展成熟，实物期权的应用会更加广泛。
参考文献：
[1]肖荷花.特许经营权的价值与评估[J].评估天地，2001（12）：3234
[2]梁锋.公路特许经营权价值评估方法选择的探讨[J].交通财会，2004（4）：1819
[3]王凌艳.确定公路特许经营嗉壑档氖找嫦种捣ǚ治[J].运输经济，2011（12）：150152
[4]雷宝.基于实物期权理论的机场特许经营权定价[J].中国民用航空，2006（9）：7172
[5]李晓恭，李承烨，王媛.实物期权法特许经营权价值的评估[J].煤气与热力，2005（10）：4243
关键词：资产管理 基本概念 框架构建 管理方法
一、公路基础设施资产管理的基本概念
上个世纪70年代由澳大利亚公司提出了道路管理系统的雏形，其系统被定义为资产管理系统，在基础设施的管理历史上第一次雏形了资产的概念，并使之与管理联系在一起。从设施管理到资产管理可以说是一个跨越性改变，这经历了一个较长的时间。主要的动力是公路设施的大量建设，以及公众对公路基础设施的要求也不断提高，为了满足公众对服务的需求，并很好地实现交通部门的管理职能，资产管理的概念就此产生。其管理的目标集中在战略上而不是细化资产管理的模式，主要的目标是从宏观上将资产技术状况和使用情况纳入到管理中，从经济学的角度看是一种对经济效益追求的优化，同时改理念提出从系统的角度对资产进行寿命周期的成本与效益分析，以此为基础对资产实现综合性管理。同时资产的管理不仅仅是帮助决策，更是为系统用户和政府、管理者提供了一个交流的平台。让所有与公路基础设施管理相关的各方都可以直接参与管理。公路交通基础设施的资产管理通过综合利用交通工程，企业管理、计算机技术等，对其完成系统化科学化的管理与控制，利用改建、维护、更替等管理方式，达到为决策提供短期与长期管理规划的目标。
二、公路基础设施资产管理的总体框架
通常公路基础设施的资产管理框架如下图1，基本构成为网络级别和项目级别，两个层次之间相互独立也紧密关联，其中间环节集中在持续的维护与评估上，并利用数据库作为分析基础，以此为决策提供数据支持，同时两个层次都应将不易控制的外部因素考虑在内，如网络构建中的融资、预算、政策管理，项目建设中的标准规范与环境保护等等。
三、公路基础设施资产管理的方法分析
公路基础设施的资产管理，应将重点放在系统构建与方法选择上，建立适应项目的管理系统并采用针对性的寿命周期分析方法来提高管理效果才能保证管理目标的实现。
四、公路基础设施资产管理系统构建
作为公路基础设施资产管理的系统应将规划、设计、施工、维护、更新等作为管理系统的核心思路，并按照中体框架构建管理系统。其功能应将客户作为核心服务对象，明确任务并制定长期目标，利用友好界面提高其适应性。但是应当注意的是在建立管理系统的时候应对管理的机构、对象进行分析，选择使用自身的IMS才能起到应有的效果。IMS的目标存在差异，所以应分析管理的对象是那一个级别的公路，并结合当地政府、企业、设施情况等在大原则下建立相适应的IMS。同时在系统建设时注意其规划、设计、施工、维护等对项目寿命与周期成本的影响，如在项目规划阶段与总体成本相比占比较小，同样在施工阶段成本也仅仅是运营和维护费用的一小部分。但是在项目建设的初级阶段所作出的决策对今后的费用支出走向影响较大，所以规划阶段就应将合理化的费用支出作为资本控制的目标。
五、寿命周期成本控制
利用寿命周期作为成本管理的基础，就是分析整个项目使用寿命周期中的各个阶段的成本支出，以此来对经济性进行评价，包括了初期成本，运营费用（维护、修复、改建、复原、增铺）的成本分压和用户成本的折现值是多少，其目的是选择一个最为经济的方式，即周期寿命成本最低。以这个思路为核心，其方法采用的步骤如下：1）先设计选择多个合理的维护与保养方案，对每个方案的具体实施过程进行分析并对必须采用的修复与维护工程进行时间表分析；2）评估各种工程所需的成本，即将业主的直接成本和用户付的成本考虑在内，而用户成本则是因为工作面施工而导致的交通延误带来的损失。3）按照项目的现金流对各个不同的方案的寿命周期成本进行分析与计算，可以利用净现值法，这样可以直接看到差异。
在项目规划时采用寿命周期成本法进行分析，且配合一个合理寿命周期管理规划，使得各种维护活动有据可循。其管理计划包括：正确的使用施工指导；正常试用期的常规养护制度；突况的管理方案；设备和结构等维护规划；需求改变而进行的改建、修复、维护等工程的基本方式与工艺措施，包括因为不作为而产生的不良后果进行评估；运营的周期和寿命周期养护的费用应有合理的财务规划。
寿命周期分析中应突出的就是基础设施的服务寿命周期，即从施工完成到整个设施的某个部位出现损坏、性能下降、功能丧失等而导致其服务功能失效的时候，或者维护的费用已经超过出了从新修建的费用为止。服务寿命往往取决于工程设计、施工工艺、使用环境、维护措施、运营行为等，不同的基础设施所体现出的寿命周期是不同的，如高刚性和柔性的路面其寿命为15-30年，而粒料路服务时间在3-8年，且服务寿命与设计寿命要和经济寿命不同。在规划新项目、大修或者重建时，通常可以对关键部位进行寿命评估以此保证其寿命周期的准确选择。
参考文献：
文章编号：1004-4914（2016）05-080-05
一、文献综述
1.国外企业绩效评价研究。20世纪50年代莫迪吉莉安和米勒提出MM资本结构理论，首次把资本结构与企业价值的关系用严格和科学的方法研究出来。自此之后对企业绩效的评价和研究慢慢增多。
对企业绩效评价的研究中可以根据评价角度的不同将其划分为不同的发展阶段，例如从其发展的本身可将企业绩效评价划分为：第一阶段是形成时期，绩效评价仅限于财务评价；第二阶段为完善时期，企业的绩效评价体系被人们系统地加入决策以及创新学习能力等非财务指标；第三阶段为创新发展时期。
20世纪70年代以来，以德玛赛兹（Demsetz）、斯蒂格勒（Stigler）、珀斯那（Posner）等为代表的一些法学家和经济学家整体性地批判了哈佛学派的产业组织理论，并发展成了芝加哥学派。他们更多地以企业行为作出发点，研究市场结构和绩效问题，继承自由市场经济中竞争机制作用的思想，认为所谓市场竞争过程就是能够自由发挥的市场力量。由斯蒂格勒作出的《产业组织》标志了芝加哥学派理论的成熟。该书中反映的理论主要特点是：反对哈佛学派的只进行经验实证分析，提倡运用更为严格的经济理论和经验实证共同分析；反对哈佛学派强调的结构决定行为、行为影响绩效的单向因果关系，而是强调三者之间的双向互动关系。利用某一产业中企业的创新与效率完全可以创造出企业的利益最大化。
由于房地产业在西方被划为第三产业，所以对房地产业的产业组织研究相对较少。西方对于房地产业的研究主要侧重于房地产金融、房地产市场分析与地产投资等。房地产产品的差别化与广告行为在有些文献中也有所提及。
而有关企业绩效的理论实证研究大部分都集中在所有权结构与公司绩效的相关性上。皮德森和托马森经过多次实证调查研究后得出公司的产权集中度与公司的净资产收益率呈显著正相关的关系。
2.国内企业绩效评价研究。到20世纪80年代中期以后，我国经济学者才开始引入西方产业组织理论，使得对产业组织理论的研究起步较晚，进而对房地产业的产业组织研究较晚。目前来说，针对中国房地产市场结构、效率与绩效关系进行实证研究的研究文献还比较少，而房地产业方面的研究成果大多运用产业组织的相关理论从市场结构、企业行为、市场绩效对房地产业的绩效进行分析，多以某一地区或城市为例，具有一定的局限性。我国自上世纪90年代开始财政部逐步发展了一套以评价主体为政府国有资产监管部门的企业绩效评价方法，以国有企业为评价客体，因而具有一定特殊性。随着社会主义市场经济的发展，以一般投资者为评价主体，以上市公司、民营企业等为评价客体的企业绩效评价方法越来越受到人们的重视。国内在企业层面上运用因子分析法评测房地产公司的绩效水平比较多一些，且局限于上市公司，很少直接运用因子分析对宏观房地产业资产监管部门绩效进行系统的研究。
3.研究现状评述。从国内外的研究中得知，绩效评价对企业的发展起着至关重要的作用，而且学者们也已经陆续弥补绩效评价系统信息存在的不足。
随着绩效评价理论的完善，越来越多的注意力开始集中在此理论上，无论是社会消费群体、投资管理者还是政府部门，通过对企业绩效评价，可以及时了解到定量的信息并以此推测自身利益的得失。绩效评价满足了不同群体的统一需求。
国内外分析者们使用了多种适用于分析企业绩效的方法，其中典型相关分析法、因子分析法和平衡计分法适用范围尤为广泛。从财务绩效角度出发，指标的建立也大都从盈利、运营、偿债和发展等能力重点分析。此外，一些学者认为很多非财务指标也是衡量企业综合素质的重要标准，应该同财务指标一起研究。企业内部人员管理、运营流程、外部环境保障都可以算作非财务指标，但是这些指标的可用性需要通过多方考证。
二、房地产上市公司绩效评价指标研究
1.评价方法概述。因子分析法多元统计方法的一种，其主旨是用少数几个因子去描述多个指标或者因素之间的联系，即把比较密切的几个变量归在一类中，每一类变量就成为一个因子，以较少的几个因子反映原资料的大部分信息。
研究变量的相关系数矩阵后即可找出几个随机变量能影响所有变量并去解释多个变量之间的关系。我们称这几个不可观测的随机变量为因子。因子变量有以下几个特点：第一，因子变量不是在原变量的基础上简单提取，而是对所有原变量重新组合，它们能反映出原变量中的大部分信息，提高对数据的利用率。第二，因子变量数量小于甚至远小于原变量数量，分析因子变量会使分析工作量大大减少。第三，因子变量之间相关性不高。因子分析法可以消除指标间信息的重叠，综合反映对数据产生影响的主要因素。
把原始数据进行标准化，统一数量级是运用因子分析法所需要注意的地方。研究中选取的指标单位可能不同，这样会造成不同变量之间量纲和数字大小差异造成的误差，为了消除此误差，使数据可以互相比较，减小研究结果的误差，首先需要对原始数据标准化处理。
2.步骤与方法。
（1）因子相关性的检验包括：相关系数矩阵、巴特利特球度检验、反映像相关矩阵、KMO检验。
（2）因子提取和求解因子载荷矩阵。基于因子分析模型的主轴因子法、基于主成分模型的主成分分析法、极大似然法、影响分析法、最小二乘法、Q因子提取法。因子分析的初始解由主成分分析法提供，主成分分析结果的延伸和拓展就是因子分析。
（3）因子命名、旋转。在因子载荷矩阵中分为两种情况，一种是多行情况，是指遇到某个变量与多个因子都有较大的相关关系，即此变量需要多个因子共同解释；第二种是多列情况，指一个因子可以同时解释多个变量，说明一个因子不能单独代表原有的一个变量，因子模糊不清，而实际情况是对因子有清醒认识，所以必须要进行因子旋转。
（4）计算因子得分。因子分析的最终体现就是因子得分，因子得分就是计算各因子在每个样本上的具体数值，形成的变量成为因子变量，在接下来的分析中因子变量可替代原有的变量进行数据建模，对问题降维或简化处理。
三、评价指标的选取及数据说明
杜邦公司曾在20世纪初运用净资产收益率为指标进行绩效评价，复杂的经济现象使评价指标呈现出多样性的趋势，只靠一个指标不能整体反映出一个公司的经营绩效，因此，多重指标综合评价的方法逐渐发展开来。在评价绩效的过程中，我们构建评价指标体系作为核心，但是目前还从未统一。目前我国流行三种评价指标体系：国有资本金绩效评价体系、上市公司评价体系和诚信证券评价体系。
本文以已有的学术文献为基础，依据可获得性、全面性和可比较性三个原则选取数据，选择了能反映上市公司盈利、经营、偿债能力等10个指标，构建房地产上市公司绩效评价指标体系。其中包括代表盈利能力的数值指标：每股收益、净资产收益率、总资产报酬率；代表经营能力的数值指标：存货周转率、固定资产周转率、应收账款周转率、总资产周转率；代表偿债能力的数值指标：速动比率、流动比率、资产负荷比率。
本文所用数据均为上海证券交易所和深圳证券交易所两市A股房地产行业的上市公司2014前三季度的数据，由于有些公司的数据无法获取或难以比较，笔者选取了其中39家上市公司作为研究样本。
（一）房地产上市公司绩效分析实证研究
借助SPSS软件对这39家上市房地产公司的绩效进行分析，得到评价指标的相关系数矩阵如下图。
以上相关矩阵显示出，各个绩效评价指标之间相关性较大，反映出的绩效不准确且有重叠。为了消除指标间的重叠，可以采用降维的方法，从原来的相关矩阵中找出几个综合指标，使其与原来的变量线性组合，利用较少的数据研究问题。
数据标准化。由于各项原始数据的性质和量纲不同，首先需要通过SPSS软件对相关原始数据进行标准化处理X=（x-μ）/σ，再进行KMO和Bartlett球度检验，根据KMO验值和Bartlett球度检验来判断因子分析的适用性，KMO检验变量间的偏相关是否较小，KMO球形检验是判断相关阵是否是单位阵，检验结果：
从图3中可以看到KMO值为0.482，当KMO检验值大于0.6时的检验结果较好，同时Bartlett球度检验值也较大，从以上指标，说明各变量间信息的重叠程度可能不是特别的高，有可能做出的因子分析模型不是很完善，但还是值得一试的。
（二）因子分析
1.共同度。原始变量总方差被全部公共因子的贡献，显示出原始变量信息的比例是由公共因子反映出来的，下图中右边一栏的数字即为公共因子对各个变量方差的贡献，基本上是比较大的贡献，提取的公因子对各变量有较强的解释能力，由此也可以看出用因子分析法分析房地产上市公司绩效的途径是正确的。
2.解释的总方差。总方差分解显示出有四个因子旋转后特征值大于1，他们的方差贡献分别为26.249%、20.382%、14.527%和13.473%。从中可以看出，这四个因子对原数据做了74.631%的概括，也就是说，只用这四个因子概括原始数据是可行的。因此采用这四个主成分进行研究是合适的。
3.未旋转的因子矩阵。从成分矩阵可以看出，结果并不理想，所以要对因子进行旋转，之后得到的因子载荷矩阵才能更清楚地反映样本信息。
4.旋转因子矩阵。设FAC1_1，FAC2_1，FAC3_1，FAC4_1分别为我们所提取的4个公共因子，如图5、6，旋转后的成分矩阵显示出，净资产收益率、总资产报酬率、每股收益、总资产周转率、固定资产周转率为第一主因子FAC1_1，他们的载荷值分别为0.954、0.896、0.783、0.473和0.226；速动比率、流动比率、资产负荷率为第二主因子FAC2_1，载荷值为0.811、0.737和-0.809；应收账款周转率为第三主因子FAC3_1，载荷值为0.841；存货周转率为第四主因子FAC4_1，载荷值为0.930。
5.因子得分系数矩阵。
6.因子得分。
Y1=0.289x1+0.362x2+0.358x3+0.042x4+0.083x5+0.178x6+0.018x7+0.008x8+0.054x9+0.011x10
Y2=-0.119x1+0.011x2+0.136x3+0.077x4+0.026x5+0.03x6-0.069x7+0.354x8+0.403x9-0.401x10
Y3=0.056x1+0.025x2+0.002x3+0.132x4+0.368x5-0.409x6+0.62x7+0.063x8-0.001x9+0.097x10
Y4=0.059x1-0.083x2+0.1x3+0.717x4-0.192x5-0.093x6+0.183x7-0.378x8+0.1x9-0.086x10
7.因子得分协方差矩阵。从图中成分得分协方差矩阵可以看出，各主因子之间是不相关的，所以可以说通过因子分析法得到的4个因子所包含的信息互相之间无相关性。
8.综合经营绩效的计算。通过因子得分可以定量的看出上市地产公司的经营绩效水平，还可以利用因子得分对各公司进行横向比较。为了便于对上市公司进行绩效评价，我利用因子得分计算综合经营绩效得分。其计算公式如下：
综合经营绩效Y=
（Y1*26.249%+Y2*20.382%+Y3*14.527%+Y4*13.473%）/
74.631%
（三）绩效评价结果
通过因子分析法对选取的39家房地产上市公司的经营绩效评价后，从经营绩效综合得分中我们可以看出，中国国贸得分最高，而且得分超过1分的只有两家，为中国国贸和上实发展，这个分数体现了这两家公司很强的盈利能力、偿债能力和经营能力，这与一些得分为负分的公司形成了鲜明对比。其中得分前五的企业按顺序依次是中国国贸、上实发展、京能置业、万业企业、荣盛发展。直到排名第10的来自大连的海港投资，经营绩效综合得分仅为0.12，以趋近于零，这说明大多数房地产上市公司经营绩效不是很理想。从第16名开始都是负数得分了，得分最后五名依次是阳光股份、美好集团、中华企业、苏州高新、京蓝科技。
企业想及时地了解自身发展情况，需要定期地对绩效进行评估，从而做到把握当前状况，扬长避短，进而采取有效的方法改善不良状况。
四、结论与建议
（一）结论与分析
通过学习评述国内外文献对房地产企业绩效评价的研究现状和利用因子分析法对我国主要房地产上市公司的绩效评价，得出以下几个结论：
1.辅助企业盈利的因素至关重要。从绩效得分前五名的公司共性来看，中国国贸、上实发展、京能置业、万业企业、荣盛发展都是由一些具备雄厚财力的银行在背后支持，并且都会在金融和股票市场中有着较高的收益区间，在财产上最大限度地保障公司的资金流，而房地产企业经常会面对不确定的风险因素，没有一个好的资金控制就会失去在困难时期的“救命稻草”。而这些公司的盈利性决策是由企业的管理者所共同制定的，为实现企业利益最大化，前五名上市公司的管理层也是睿智而具备成熟经验的，有的甚至借助外资股东的帮助去维持公司整个地产业的发展。
从绩效得分后五名的共同弱势来看，公司的收益并不能够达到很好的态势，时盈时亏的情况居多，也有甚者一直在亏损，并且从规模上看也都是一些新兴的小企业，公司内的管理者和员工也是比较年轻而缺乏经验的，能够得到的社会各界的支持力度也是不够充足的。
2.房地产上市公司经营绩效差别较大。从实证分析的结果可以清楚地看出，不同公司绩效差别很大，即使在同一城市，不同公司绩效仍存在明显差距。在我选取的39个上市公司中，得分最高的中国国贸分数达到了1.90，而最低的京蓝科技仅有-0.81分，这两家公司之间就存在巨大差距。虽然这其中存在地域原因和消费者购买力等其他因素，但企业各方面能力和提升竞争力过程中所采取的措施也很大程度地造成了这个差距。
3.地区分布不均衡。这39家房地产上市公司中，大多数公司集中在北京、上海、广东三个地区，江苏、河北、东北等地也有一些分布，但数量远不及“北上广”三地，至于中、西部地区，几乎没有分布。这其实决定于当地人的购买力和行业发展前景。“北上广”三地经济发达，人民收入较高，相对于其他地区来讲购买力更强。这样的地区会更吸引企业来此发展，越来越多的企业涌入这些地区，造成了房地产公司在地区分布上的存在着极大的不平衡。
4.资产负荷率偏高。资产负荷率是并不是越高越好，而是一个适度指标，这个指标对于经营者、投资者和债权人有不同的意义。过高的资产负荷率对经营者来说代表手中的流动资金大大减少，很不利于维持公司正常业务发展；对投资者来说可能无法按时得到原本应有的高额利润；对债权人来说却难以按时收回本金和利息。资产负荷率低，债权人提供的资金所占企业资本总额比例小，企业能偿债的可能性高，这样一来企业的风险主要由股东承担，这是债权人愿意看到的情况。
从笔者收集的39家上市公司2014前三季度财务数据中可以看出，资产负荷率率超过50%的公司有35家，仅有4家公司负荷率低于50%，这四家公司及其比率分别是万业企业48.67%、大龙地产36.31%、绿景控股19.97%、中国国贸47.74%。过高的资产负荷率会带来公司资金周转的压力，一旦资金链断裂，公司会受到巨大影响。而且过高的资产负荷率意味着公司面临很大的偿债风险，如果经济危机再次出现，或者国内外经济形势、产品结构、产品价格等出现大幅变动，会极大干扰公司资金周转。尽管房地产行业经营模式就是负债经营，但他本身就是一个需要大量资金投入的行业，负债率过高会导致规模较小的公司随时倒闭，因此一定要采取有效措施控制资产负荷率。
（二）改进的建议
1.改善公司管理，改进政府的宏观调控。房地产业是一个门槛相对较高的行业，是一个资金密集型行业，而且我国房地产上市公司经济规模相对较小，资产负荷率较高，企业财务风险较大。而这种风险越来越大使得整个行业的风险在无形之中膨胀。政府作为市场规划的制定者，应建立起良好的土地制度、住房保障制度和金融政策，保证企业之间公平竞争，互相激励不断提高经营绩效水平。与此同时，为了把房地产行业引向一个健康的发展方向，要采取适当措施，遏制房价大幅变动，规避房地产业迅速发展可能遇到的风险，加快行业结构调整。保证“北上广”三地房地产业稳步发展的前提下，政府帮助企业积极开拓中、西部市场，促进全国房地产行业发展。
房地产上市公司对自身的管理也要有所改善，并在财务机制上做出预警措施，不要只是疯狂地扩张规模导致资金不足，还要制定合理的发展战略，保证合理的开发节奏和速度，平衡各个项目的资金需求，保证资金快速回笼。
2.加强企业品牌、文化意识和员工素质的培养。除了对数据的分析之外，一些企业现状值得注意。有些企业品牌价值意识不强。品牌是企业的基石，是企业塑造形象的根本，更是一种无形资产。其所包含的价值、品质等特征都能给企业创造巨大价值，房地产上市公司品牌知名度大小，可以直接代表企业的产品质量、产品保障度。
在知识科技时代，知识意味着发展，意味着公司能否摆脱陈旧的模式以迈向更高的台阶，很多企业里高学历的尖端人才比例不高，可能会让分析者们觉得这样的企业发展潜力不会很好，但其实从低学历的员工中走出了很多优秀人才，因为高学历并不意味着全部，更重要的是对员工的培养，员工的学习成长能力才更大程度地决定企业的未来发展高度。因此要建立规范的员工培养制度，聘请专门的培训人员制定切实可行的培训计划，避免员工盲目学习。而且不同的岗位应有不同的培训课程，包括专业知识、沟通技巧、人力管理、财务管理等。让员工在科学的培训与评价体系中得到全面提升。企业可以不期望新来的员工能马上带来多大利益，但必须要求经过系统培训后的员工能在企业长远的发展计划中贡献力量。
3.拓宽投资区域。在分析问题时得知，我国大多数房地产上市公司都集中在“北上广”三地，这几个地区聚集了许多大牌开发商和大型房地产项目，甚至吸引了很多境外的有实力的开发商进来投资，与国内开发商相辅相成。这些地区的显著特点是经济发展全国领先，人们收入普遍高于其他地区，购买力很强，对房地产需求量大，开发商就是看中了这一前景，纷纷前来投资。越来越多的开发商涌入，带来的是更多大型项目的进行，房地产业得到了空前的发展，而房地产业的发展带来的好处就是经济进一步提升，从而形成良性循环。但是由于土地有限，土地供给难以满足不断发展的房地产上市公司的需求。这就是这些地区房地产业发展的瓶颈，而且这一瓶颈是短时间内无法突破的。
购物车(0)
