时间：2023-07-31 09:20:54
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摘要：随着社会经济的发展，企业持有的房地产除了满足自身使用外，也用于赚取租金等获取增值收益活动。为了规范和管理好此类业务，会计准则将投资性房地产从固定资产中分离出来，而投资性房地产的盈余管理更值得我们研究。本文首先对投资性房地产的盈余管理空间进行阐述，说明企业实施盈余管理需注意的问题，最后解读内部审计对投资性房地产业务的盈余管理。
关键词 ：投资性房地产；盈余管理；审计
一、投资性房地产的盈余管理空间
1.利用政策的可选择性进行盈余管理
会计准则规定，投资性房地产既可选择公允价值也可选择历史成本进行后续计量。虽然我国的房价在近期有所回落，但仍然处在一个较高的水平线，公允价值远大于历史成本，如果企业选择公允价值来对以前取得的房产进行计量，企业的资产便会增加同时资产负债率降低。公允价值实际上并不能改变企业的真实价值，它只是将企业的隐性价值显现出来，这种方式降低企业的资产负债率财务风险较低，在一定程度上增强了企业的融资能力。此外，这种模式无需计提折旧或摊销，直接以公允价值为基础调整其账面价值，差额计入损益。在公允价值大于原账面价值的情况下，可以增加企业的报表利润。
2.将投资性房地产和固定资产相互转换进行盈余管理会计准则规定，闲置建筑物只能当做固定资产，采用成本计量模式核算，而不能作为投资性房地产来做核算处理。固定资产较多的企业会因过高的折旧和摊销削减利润，企业可能会出现在地产市场价格上涨时与关联方签订租赁合同，将建筑物的状态由闲置转为租赁的现象，这样便可将其转换成投资性房地产并使用公允价值计量，达到降低企业的成本、提高企业利润的目的。
3.规避资产减值不得转回的规定进项盈余管理
会计准则规定，企业资产减值损失一经计提在以后期间不可转回，这个规定使企业不能利用资产减值调节利润，但企业却可以改变资产用途来规避此规定。例如：企业将自用的资产转变为出租的资产，即使该资产已经计提减值准备金，但因用途发生改变，按准则规定应作为投资性房地产核算，其账面价值和公允价值的差额可在原计提减值准备的范围内计入损益。同样的道理，当资产用途再次变化时，投资性房地产也可转变为固定资产以此达到调节盈余的目的。
4.利用公允价值计量差异调整损益进行盈余管理
会计准则规定，投资性房地产取得公允价值依赖于最近市场发生的交易价格、活跃市场的报价及未来净现金流量的现值，以上信息均无法获取则需采用估值技术。估值技术受主观判断影响很大，且会随着内外部环境的变化而变化，这就会出现相同的房地产因不同环境因素的影响而在价格上有很大差异，企业则可利用价格上存在的弹性来进行盈余管理。
二、投资性房地产业务盈余管理的实际案例
例：某百货公司在当地同一地段收购了A、B 两处办公用房，这两处办公用房的单价相差竟达到了每平方米2000元。单价差距巨大的原因为：A处房产使用的是协商价格，而B处房产使用的则是评估价格，因为两者都是商品的实际交换价格，所以也都符合公允价值的定义。由此可以看出公允价值在操作上的弹性空间，百货公司收购的A房产面积为28000平方米，按每平方米相差2000元计算的话，对公司利润的影响就可以达到5600万元。
三、内部审计对投资性房地产的盈余管理
（一）内部审计在投资性房地产盈余管理中的现状1.会计准则对投资性房地产的确认和计量作了明确的规定，同时规定了两种计量模式，即“成本模式”和“公允价值模式”。而内部审计准则中缺乏相关操作细则。
2.会计准则在划分投资性房地产标志和原则上的规定不够明晰，如未明确计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件，内部审计检查企业投资性房地产确认是否准确、合理缺乏明确的判断标准。
投资性房地产与非投资性房地产的转换等，其减值准备和累计折旧的计提会计处理方式存在差异。实际工作中内部审计对投资性房地产计量模式的转换关注度不高，甚至忽略这些内容，职业谨慎不够。
3.投资性房地产一般为建筑物、土地使用权，对投资性房地产的价值进行准确的界定，内部审计人员必须具备必要的工程造价、土地评估等方面的专业知识，但内部审计人员一般由会计、审计专业人员组成，缺乏土地、建筑及工程方面的专业知识。
4.会计准则在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，在公允价值的确定、公允价值变动损益的确定、计量模式转换时都是以公允价值为基础的。投资性房地产价值较大和期间内变动较频繁的单位，为了追求盈余空间，一般通过聘请专业机构进行评估，而我国评估业务起步较晚，评估机构质量良莠不齐，评估价值的合理性，内部审计人员缺乏专业判断，形成了审计风险。
（二）内部审计在投资性房地产盈余管理中的应对策略
1.提高内部审计人员素质。投资性房地产公允价值会计核算体系下，企业的盈亏既包括真实收益及亏损，也包括尚未变现的预估收益及亏损，净资产也包含着尚未实现的预期增值。合理判断投资性房地产公允价值计量的公允性，首先必须提高内部审计人员素质。在审计工作态度上要做到客观、独立、公正；在工作能力上要加强学习，不断提升专业能力，增强学习知识的多样性；在工作方法上要敢于创新，面对新的、复杂的审计环境要使用有别于过去的审计方法，对审计循环的划分以及审计证据获取应当不同于过去的审计模式，提高内部审计人员对投资性房地产盈余管理的水平。
2.制定明确的内部审计目标。制定投资性房地产审计计划，明确审计应达到的目标，具体包括：确定投资性房地产的增减的记录是否完整；确定投资性房地产的计价方法是否恰当；确定采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值的确定是否合理；确定投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的期末余额是否正确等，通过明确审计的目的和要求，提高投资性房地产盈余管理质量。
3.采用有针对性的审计程序。在投资性房地产的公允价值审计中，审计人员要注重通过信息的收集来检查公允价值的取得和公允价格的准确性，避免利用公允价值粉饰报表及利润造假的现象。检查是否将所有投资性房地产都按一种模式计量，防止出现部分投资性房地产以成本模式计量，部分投资性房地产以公允价值模式计量的情形出现。检查公允价值模式核算的投资性房地产，将自用资产转为投资性房地产时，应关注是否将公允价值大于和小于账面价值的部分，分别计入资本公积和公允价值变动损益，在资产负债表日，是否将账面价值调整为公允价值，其差额是否计入当期损益等。
参考文献：
[1]陈益云.投资性房地产中盈余管理的空间分析[J].会计师，2010（3）.
[2]吴嘉樑.投资性房地产盈余管理的空间与防范探析[J].现代商贸工业，2011（12）.
第一条 为了加强对深圳经济特区（以下简称特区）房地产行业的管理，规范房地产开发和房地产中介服务机构的行为，维护房地产市场秩序，根据法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。
第二条 在特区范围内从事房地产开发和房地产中介服务，应遵守本条例。
第三条 本条例所称房地产开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本条例所称房地产中介服务包括房地产咨询、经纪、评估和其他房地产中介服务。
本条例所称房地产咨询，是指为房地产开发、交易提供信息、咨询、策划、可行性研究服务的有偿行为。
本条例所称房地产经纪，是指以促成房地产交易为目的，为房地产交易双方提供中介服务的有偿行为。
本条例所称房地产评估，是指专业评估机构接受委托，估算房地产价格的有偿行为。
第四条 房地产开发企业和房地产中介服务机构必须依法经营，其合法权益受法律保护。
第五条 房地产开发企业应当按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则从事开发经营。
房地产中介服务机构应当按照自愿、公平、诚实信用、平等互利的原则从事中介服务。
第六条 深圳市人民政府房地产行政管理部门是房地产行业的主管部门（以下简称主管部门），依法对房地产行业进行指导、监督和管理。
深圳市房地产业协会（以下简称市房地产业协会）是房地产行业的自律性组织，依照本条例的规定履行职责。
第二章 房地产开发企业
第七条 本条例所称房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的企业法人，包括房地产专营企业和兼营企业。
第八条 设立房地产开发企业，须具备下列条件：
（一）注册资本不得少于人民币一千万元；
（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；
（三）有按市场价格取得的土地使用权；
（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。
工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。
第九条 房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。
房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。
第十条 主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。
第十一条 房地产开发企业不得出卖或以出租、挂靠、外借等手段变相出卖开发经营权。
第十二条 房地产开发企业应按期向主管部门报送房地产开发经营报表。
第十三条 房地产开发企业销售房地产，预售的，应当申请办理《房地产预售许可证》；外销的，应当申请办理《商品住宅外销许可证》。
主管部门受理《房地产预售许可证》、《商品住宅外销许可证》申请后，应在三十日内作出是否核准的决定。予以核准的，应同时发放许可证。
第十四条 房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与单位提交下列材料的复印件，并出示原件：
（一）营业执照；
（二）《房地产开发企业资质证书》；
（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。外销的，应提交《商品住宅外销许可证》。
不能提供前款规定材料的，广告经营与单位不得为其制作、房地产销售广告。
第十五条 房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：
（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；
（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号。外销预售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号；
（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。外销现售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号。
广告经营与单位不得为房地产开发企业不具备前款规定内容的房地产销售广告。
第十六条 房地产开发企业不得经营法律、法规、规章禁止交易的房地产。
第十七条 房地产开发企业作为出地方参与合作建房，应当以按市场价格取得的土地使用权作为合作条件；作为出资方参与合作建房，应当出具金融机构提供的资信证明，其自有资金必须达到该合作项目预算总投资的百分之二十五以上。
以减免地价款或行政划拨方式取得的土地使用权作为合作建房条件的，应当符合前款规定的条件并报主管部门批准。
第十八条 禁止房地产开发企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。
第十九条 房地产开发企业必须按土地使用权出让合同的规定建设市政、公益配套设施和项目，并按期交付使用。
第三章 房地产经纪人和评估人员
第二十条 本条例所称房地产经纪人，是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。
本条例所称房地产评估人员包括估价师和评估员。评估员是指依照本条例取得房地产评估员资格证书并领取执业证书，从事房地产估价活动的专业人员。
第二十一条 符合下列条件的，可向市房地产业协会申请培训和参加统一考试：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）具有大专以上文化程度；
（三）具有三年以上房地产业从业经历；
（四）具有深圳市常住户口或蓝印户口。
考试合格后，由主管部门核发《深圳市房地产经纪人资格证书》、《深圳市房地产评估员资格证书》。
第二十二条 取得国家有关部门颁发的房地产估价师资格证书或取得市房地产经纪人、评估员资格证书并在特区执业者，应当向主管部门申请注册，领取《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》。
第二十三条 注册申请人应向主管部门提交下列材料：
（一）申请书；
（二）房地产估价师资格证书或房地产经纪人资格证书或房地产评估员资格证书的复印件，并出示原件；
（三）所在房地产中介服务机构的任职文件或聘用合同或工作调动证明。
第二十四条 主管部门受理注册申请后，应在三十日内决定是否批准并书面通知申请人。注册申请批准后，由主管部门发给《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》；未获批准的申请人有异议的，可自收到决定之日起十五日内依法申请行政复议。
第二十五条 申请人有下列情形之一的，主管部门不予注册；已注册的，予以撤销：
（一）无民事行为能力或限制民事行为能力的；
（二）国家机关现职公务人员；
（三）提供虚假评估报告或在从业活动中有收受贿赂等违法行为的；
（四）提供虚假申请材料的；
（五）违反本条例规定，受吊销深圳市房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书处罚者。
被撤销注册的当事人有异议的，可自接到撤销注册通知之日起十五日内依法申请行政复议。
第二十六条 取得房地产经纪人、评估人员执业证书者，同一时期只能在一家房地产中介服务机构从业。
第二十七条 主管部门对《深圳市房地产经纪人执业证书》和《深圳市房地产评估人员执业证书》实行年度审核制度。年度审核合格者方可继续执业。
第四章 房地产中介服务机构
第二十八条 房地产中介服务机构的组织形式包括个人、合伙和法人。
个人设立的房地产中介服务机构，由设立人对其债务承担无限责任。
合伙设立的房地产中介服务机构，由合伙人对其债务承担无限责任或有限责任。
具有法人资格的房地产中介服务机构，以其全部资产对其债务承担有限责任。
第二十九条 个人设立房地产经纪机构，应具备下列条件：
（一）有深圳市常住户口；
（二）注册资本不得少于人民币三十万元；
（三）须有三名以上人员（含设立人）持有房地产经纪人执业证书；
（四）有固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十条 合伙设立或设立具有法人资格的房地产咨询机构以及增加房地产咨询业务范围的，应具备下列条件：
（一）至少一个发起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的经济组织；
（二）注册资本不得少于人民币一百万元；
（三）须有二名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书和二名以上人员持有房地产评估人员执业证书，同时有四名以上其他专业人员，其中包括经济、工程、法律、财务等人员；
（四）有自己的名称和固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十一条 合伙设立或设立具有法人资格的房地产经纪、评估机构以及增加房地产经纪、评估业务范围的，应具备下列条件：
（一）至少一个发起人有深圳市常住户口或住所在深圳市的经济组织；
（二）注册资本不得少于人民币一百万元；
（三）设立房地产经纪机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书。设立房地产评估机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产评估人员执业证书；
（四）有自己的名称、组织机构和固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十二条 主管部门可根据房地产评估机构的专业人员数量、注册资金及开业时间等，每年评定一次房地产评估机构的等级并核发《房地产评估机构资质等级证书》。
房地产评估机构的等级分为三级。一级房地产评估机构须有房地产估价师五名以上，注册资本不得少于人民币三百万元，开展评估业务五年以上；二级房地产评估机构须有房地产估价师三名以上，注册资本不得少于人民币二百万元，开展评估业务三年以上；三级房地产评估机构须有房地产估价师或房地产评估员三名以上，注册资本不得少于人民币一百万元，开展评估业务一年以上。
标的人民币一千万元以上五千万元以下的评估业务，须委托二级以上评估机构承担；标的人民币五千万元以上的评估业务，须委托一级评估机构承担。违反本款规定越级评估的，所作评估报告无效。
第三十三条 设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围，由设立人或发起人向工商行政管理部门提出申请，并提交本条例规定的有关证明材料。
第三十四条 工商行政管理部门对设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围的申请，经审查符合本条例规定条件的，予以登记，发给营业执照；对不符合本条例规定条件的，不予登记。
第三十五条 房地产中介服务机构在领取营业执照之日起三十日内，应当到主管部门备案。备案应当提交下列材料：
（一）《房地产中介服务机构备案登记表》；
（二）营业执照复印件；
（三）房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书复印件和其他专业人员资格证明材料。
提交前款规定的材料，应同时出示原件。
第三十六条 房地产中介服务机构成立后，由于从业人员变动或其他变动达不到设立条件的，工商行政管理部门应暂停其营业，并要求其在九十日内达到设立条件。
第三十七条 房地产咨询机构开展咨询业务，双方认为有必要签订书面合同的，应当签订书面合同。
咨询合同应具备下列内容：
（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；
（二）咨询事项、期限和要求；
（三）咨询报酬的数额、给付方式和时间；
（四）违约责任；
（五）当事人认为应当载明的其他事项。
第三十八条 房地产咨询报酬的标准由双方当事人约定。
第三十九条 房地产经纪机构除为房地产转让、租赁当事人提供经纪服务外，还可以提供服务。
以营利为目的，为委托人提供房地产转让、租赁等经纪、业务，只能由房地产经纪机构进行。
第四十条 房地产经纪机构开展经纪、业务，应当签订书面合同。
经纪、合同应具备下列内容：
（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；
（二）经纪、事项、期限和要求；
（三）经纪佣金或报酬的数额、给付方式和时间；
（四）违约责任；
（五）当事人认为应当载明的其他事项。
第四十一条 房地产经纪、合同不能履行或不能完全履行的，房地产经纪机构不收取或减少收取报酬，但由于委托人过错造成的除外。
由于房地产经纪机构的过错造成委托人经济损失的，房地产经纪机构应承担赔偿责任。
第四十二条 房地产经纪机构开展经纪、业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向房地产经纪机构提供全面、真实的相关资料。委托人提供虚假、失实资料或隐瞒真实情况的，房地产经纪机构有权拒绝为其服务。
第四十三条 房地产经纪机构开展经纪业务，有权获取佣金，佣金由交易双方平均分摊，另有约定的除外。
佣金标准由主管部门会同物价部门制定。
佣金不能高于或低于规定的标准。
第四十四条 房地产经纪机构开展业务，应当向交易当事人提供与合同成立有关的全面、真实的资料和信息，不得向交易当事人提供虚假、失实的资料，不得隐瞒交易情况。
第四十五条 房地产经纪机构不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。
第四十六条 房地产经纪机构就同一宗业务，不得同时兼为经纪、行为。
第四十七条 房地产经纪机构对法律、法规、规章规定禁止交易的房地产，不得进行房地产经纪、活动。
第四十八条 通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有《深圳市房地产经纪人执业证书》的人员在合同中签字，并加盖经纪机构公章。
第四十九条 房地产经纪机构房地产销售广告，必须符合本条例第十四条、第十五条的规定，并在广告中载明经纪机构的名称、地址；房屋租赁广告的，还须持有《房屋租赁许可证》，并在广告中载明证号。
未载明房地产经纪机构名称、地址的广告，广告经营与单位不得。
第五十条 下列房地产可依照本条例进行评估：
（一）买卖、产权交换的房地产；
（二）继承、分割、合并、赠与等其他形式的产权转移的房地产；
（三）实行租赁、联营、入股经营或进行股份制改造的房地产；
（四）抵押、投入保险的房地产；
（五）进行兼并、清算的房地产；
（六）因拆迁需给予当事人补偿或赔偿的房地产；
（七）其他需要评估的房地产。
第五十一条 房地产评估机构开展评估业务，应当与委托人签订评估委托合同。
评估委托合同应具备下列内容：
（一）双方当事人姓名或名称、住所、法定代表人姓名；
（二）评估标的物名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；
（三）评估事项、期限和要求；
（四）评估报酬的数额、给付方式和时间；
（五）违约责任；
（六）当事人认为应当载明的其他事项。
第五十二条 房地产评估机构开展评估业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向评估机构提供全面、真实的相关资料。
第五十三条 房地产评估机构有权获取评估报酬。
评估报酬的标准由主管部门会同物价部门制定。
评估报酬不得高于或低于规定的标准。
第五十四条 房地产评估机构按合同的约定完成评估后，必须向委托人出具房地产评估报告。
房地产评估报告应载明下列内容：
（一）房地产名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；
（二）评估依据和方法；
（三）评估结果；
（四）其他需要说明的事项。
房地产评估报告还应包括评估过程中作为依据的有关图纸、照片、背景材料、原始材料及实地勘察数据等必要附件。
第五十五条 房地产评估报告必须由执业评估人员和房地产评估机构法定代表人或负责人签名，并加盖评估机构公章。
第五十六条 房地产评估机构应对出具的房地产评估报告的真实性、正确性、合法性负责。
第五十七条 用作征收有关房地产税和确定政府给予房地产损失补偿或赔偿金额依据的评估报告，必须经市物业估价所审核，并报主管部门或税务部门认可。
第五十八条 房地产中介服务机构及其从业人员对委托人提供的资料和物品应妥善保管，并出具清单副本。
房地产中介服务机构及其从业人员应当依法为委托人保守秘密。
第五章 房地产业协会
第五十九条 市房地产业协会是依法登记成立的房地产行业的自律性社团法人。其主要职责是：
（一）制定房地产行业行为准则及道德规范；
（二）组织房地产行业从业人员的培训、考试；
（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理建议；
（四）向主管部门反映房地产行业的意见和要求，维护房地产行业的合法权益；
（五）调解行业内部的争议；
（六）组织业务交流；
（七）办理主管部门委托的其他事项。
第六十条 依法成立的房地产开发企业和房地产中介服务机构可以申请加入市房地产业协会，成为团体会员。
依法持有房地产经纪人、评估人员执业证书，并在房地产中介服务机构从业的个人，应加入市房地产业协会，成为个人会员。
第六十一条 团体会员和个人会员应当遵守房地产业协会章程并按规定缴纳会费。
第六十二条 市房地产业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
第六十三条 理事会由主管部门委任的理事和协会选举产生的理事共同组成，主管部门委任的理事不得超过理事总人数的三分之一。理事总人数由章程规定。
第六章 法律责任
第六十四条 未取得《房地产开发企业资质证书》，擅自从事房地产开发经营的，由主管部门责令改正并没收非法所得。
被主管部门吊销《房地产开发企业资质证书》，继续从事房地产开发经营的，除依照前款的规定处罚外，可并处人民币五万元以上十万元以下罚款。
第六十五条 房地产开发企业连续两年未从事房地产开发业务的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
第六十六条 违反本条例第十条规定，不参加年度审核的，由主管部门责令限期改正，并处人民币一万元以上二万元以下罚款；在责令改正的期限内仍不参加年度审核的，由主管部门给予降低一级资质等级的处罚；连续二次不参加年度审核的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
第六十七条 违反本条例第十一条、第十六条、第十七条、第十八条规定的，由主管部门没收房地产开发企业的非法所得，并处人民币二万元以上十万元以下罚款；情节严重的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
在2011年12月的本专栏文章里，笔者提到：在市场低迷的时候，从事一手的房地产中介公司日子相对好过一些，而从事二手经纪的公司的日子就会更难过一些。但从长远来看，二手经纪的市场份额会越来越大。实际上，在广州，这些年二手成交量已经和一手成交量持平，二手市场份额超过一手已经毫无悬念。而二手和一手业务的本质区别在于：二手业务是可以重复进行的，不像一手那样只是“一锤子”买卖。所以二手经纪业务一定是可以长期经营的，而且其市场份额的上升会从北上广深等一线城市向二三线城市延伸，二手经纪业务的来源从长远看是可以持续的。
也就是说，对房地产经纪行业的需求来源其实并不成问题，即使短期内需求会有所减少，但长远来看需求仍然存在并且还会持续增长。笔者更担心的是，我们的行业能否持续提供有效的、能够切实满足市场需求的供给。
或许业内人士会说：最近房地产经纪行业大规模裁员，这不说明供给已经过剩了吗？简单从数量上来看，至少在目前，的确如此。但笔者强调的是：房地产经纪行业能否提供满足市场需求的有效供给。就在2012年元旦长假期间，广州的一个大型楼盘在促销活动中发生了两家公司员工的冲突事件。这一楼盘引入两家公司同时进场销售，这两家公司都是境外上市的国内知名公司，可谓行业翘楚，但却在大量客户蜂拥而至参加楼盘促销活动之际，为了争客而发生冲突，导致公安介入、媒体瞩目。
其实，作为长期身处其中的业内人士，笔者知道这类冲突的发生绝非孤例，一手联合的过程中发生过，相邻不同公司的二手地铺之间也发生过。行业竞争是常态，不仅公司之间的竞争是不可避免的，即使在同一间二手地铺内部，主管也会把手下经纪人划分成两个以上的团队，让团队之间竞争。但是，竞争难道是要用拳头来说话吗？如果一个行业内部的竞争要以打斗的方式来进行，这个行业能让客户感到满意吗？这是笔者所担心的行业有效供给问题之一。
而且，不让行业内部竞争诉诸武力，这还仅仅是一个最低要求。一个行业，要能够通过为客户提供满意的服务立足，需要做的功课还很多。首先应该培养从业人员的专业精神和敬业精神。所谓专业，所谓敬业，就是要力求使自己所从事的专业受到社会敬重，为此就需要提高自己的专业能力，培养专业素养。
随着市场经济的飞速发展和各行业的发展壮大，会计信息的真实关系到企业的发展、行业的未来。然而，面对日益激烈的市场竞争，一些房地产企业出现了种种会计信息失真的情况，利用现行房地产会计制度中的漏洞获得不当利益，造成企业会计信息的失真，这将对房地产企业的发展以及整个行业的未来产生很大负面影响。
一、房地产行业会计信息失真的现状
近些年来，在房地产行业迅猛发展的同时，也引来了无数的争议。争议之一就是其会计信息的不真实。财政部曾经对一部分房地产开发企业进行检查，在检查中发现，一些房地产企业会计信息失真现象严重，相当一部分房产企业偷税漏税问题严重，少数企业甚至通过虚构业务、编造合同等不良手段骗取银行信用。
在检查中还发现，有些会计师事务所尤其是中小事务所的内部质量控制较薄弱，审计程序不到位或故意出具虚假审计报告等情况普遍存在。这些会计师事务所缺乏应有的职业谨慎，对房产企业出具严重失实的审计报告。而一些具有证券资格的事务所在执业中也暴露出审计程序不到位及专业判断失误等问题。
这些房产企业的会计信息失真问题严重干扰了社会经济秩序，造成了国家税收的大量流失，助长了虚假及腐败之风，影响了国家的长治久安。
二、房地产行业会计信息失真的原因
导致房地产行业会计信息失真的原因较多，其具体表现在：
（一）房产企业单位会计人员的原因
作为会计活动的主体，会计信息主要是经过会计人员对相关要素的计量以及确认才能生成。从目前来看，会计人员造成房地产会计失真的原因主要有两个方面：
一是我国房地产企业会计人员的综合素质不高。某些会计人员受社会上拜金主义、享乐主义等思想的影响，价值观发生了严重扭曲，为了一己私利，做假账，贪污或挪用公款，职业道德修养的缺陷造成的会计信息的失真。
二是会计人员的业务水平较低。从目前房产行业会计行业的从业状况看，会计人员业务水平较低，有的甚至不具备会计从业资格，属于无证上岗。因此在工作中错帐、帐簿记录不清、成本核算不准确等现象时有发生，造成了会计信息的失真。
（二）现行法律机制的原因
房产行业会计信息失真的另一个原因是有关法律与机制，主要表现在两个方面：
一是会计法律制度与会计法规不完善。我国现行会计制度对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学，没有对新出现的会计业务做出明确规定。会计核算的不规范造成了房地产行业收入、支出及结余虚假，成本不实，会计信息失实。
二是房地产行业监督机制不健全。当前，房产行业内部的监督具有一定的局限性。会计的工作在某种程度上是在为企业的决策者服务，是随着决策者的意志而变化的。因此，某些房产企业的会计并没有真实反映经营的成果。而房地产行业外部的监督由房地产行业的主管部门实行，出于对本部门利益的考虑，不能够很好的实行监督。
（三）地方政府行为不规范，社会监督不够
某些地方政府只为本地区着想，而忽视了国家与社会的整体利益，对房产企业乱摊派，加大了企业的负担，抬高了商品房的成本，造成了腐败现象的发生。另外社会监督也不够，社会监督是保证房地产开发企业会计信息真实、准确的重要途径。目前，社会监督主要是会计师事务所，但某些会计师事务所内部质量控制薄弱，审计程序不到位甚至出具虚假审计报告，审计行为流于形式，造成了房地产企业的会计信息的失真。
三、房地产行业会计信息失真的治理对策
要治理房地产行业会计信息失真这一现象还需要较长的时间，只有在国家、社会以及房产行业的共同
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努力下，才能彻底解决好这一问题。
（一）加快会计准则制定，完善相关法律法规
应加大力度完善会计准则及会计制度，加快制订和出台新的具体会计准则，特别要针对我国目前上市公司易出现问题加以规范。逐步建立一套与新会计准则配套的会计信息披露的规范体系。应建立有多方利益关系人参加的会计准则、会计制度制定机构，制定出具有普遍认同的准则、制度。应遵循科学合理的制定程序，征求意见应扩大范围，审批条件应慎重严格。
（二）完善公司治理结构，规范公司财务行为
房产企业要建立现代科学管理制度，加强财务信息需求者参加及监控的动机与能力，建立董事会及经理层间基于合约的委托关系等措施。增加一些涉及企业持续经营能力等的非财务会计指标，使人所得的利益与企业目标约束挂钩。建立、健全独立董事制度，增强董事会内部制约机制，切实维护中小股东的利益。完善公司内部会计控制体系，规范公司财务行为。
（三）提高单位法人会计责任意识，加强会计队伍建设
要想彻底治理房产企业会计信息失真现象，必须提高单位法人会计责任意识，提高会计从业人员的执业素养。对单位负责人要加大法律、法规宣传的力度，树立其对会计信息真实性的责任意识，让其明白，会计信息失真他们要承担一定的法律责任，对损害社会利益的行为要严惩不待。
关键词：房地产；会计；信息；失真；治理
2006年我国颁布新会计准则，房地产行业开始采用公允价值计量模式。但发展至今，行业会计信息失真问题始终存在。因此，加大力度治理会计信息失真成为当前一项必要和紧迫的任务。
一、我国房地产行业会计信息失真治理的紧迫性
会计信息失真不仅不能真实反映房地产企业自身的经营情况，还会影响到市场经济的健康发展，使政府部门的决策缺乏真实信息的支持。我国房地产行业从兴起至今，发展的历史还比较短暂，会计信息失真的问题始终存在，这对行业长期的健康发展是不利的。虽然投资性房地产准则的颁布对行业会计信息工作提出了新的要求，但会计信息失真的问题也呈现动态的变化，从而增加了治理的难度。例如，按照新会计准则的规定，企业的资产和负债在各个时期处于一种动态变化，企业不能随意调整利润的分布。这在一定程度上的确抑制了传统的盈余管理行为，但是企业可以通过调整资产的性质，来达到盈余管理的目的。这说明随着房地产领域会计准则的发展，企业会计操纵行为呈现出更加隐蔽的特点，会计信息失真治理工作艰巨而紧迫。
二、我国房地产行业会计信息失真的原因
我国房地产行业会计信息失真既有外部原因的影响，也与房地产企业自身的管理有着紧密的关联。
第一，外部环境原因。由于我国房地产业的历史短暂，新会计准则的颁布仅仅是促进行业会计工作健康发展的新起点，企业外部环境中在政策、制度、法律上的不健全等客观因素仍然存在，这也是导致行业会计信息失真的重要原因。
一方面，新会计准则的规定存在模糊。新会计准则要求房地产开发企业应用公允价值计量模式时，应采用行业所公允的市场价格作为资产价值评估的依据。这在本质上属于一种量化的需求，但是新准则中并未具体规定房地产行业如何确立公允标准，各地区房地产市场也存在一定的差异，更需要系统的指导标准作为会计信息计量的依据。所以会计准则规定的模糊相当于为会计信息失真创造了可操纵的空间。另一方面，房地产行业的会计制度和法律建设还不够健全，现有的审计制度也存在漏洞。《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，审计范围局限，这些都给会计信息失真带来可乘之机。
第二，企业内部原因。在房地产行业，企业对利益的追逐、内部的管理制度、会计人员素质等都会影响到会计信息的真实性。首先，企业为实现避税、上市、增发等目的，或是追求高额的利润，会采取会计信息操纵的手段。其次，房地产企业内部治理结构不完善，管理弱化，致使会计信息监督被忽视。最后，在会计工作人员方面，或是会计人员的业务素质不高，导致会计信息评估不准确，或是企业会计人员在工作中会受到决策层的制约，需要按决策者的意志行事。
三、我国房地产行业会计信息失真问题的治理方法
会计信息失真不仅会给企业带来财务风险隐患，也会给国家带来经济损失。因此，在外部环境建设方面，政府应完善现有的会计准则，并制定更加严谨的制度规范，同时引导企业积极开展内部管理改革，营造崭新的会计风貌。
（一）外部环境建设
我国房地产行业会计信息失真的治理首先应从外部环境建设入手，为行业会计工作营造一个严肃、健康、有序的氛围。
第一，完善会计准则的规定。投资性房地产准则的出台应用是一个良好的开端，相关部门应以此为基础，紧跟国际会计准则的发展，借鉴其中的先进经验，进一步完善行业公允价值核定的参考标准或是参考方向，明晰房地产公允价值的评估依据。政府应结合新会计准则的应用，指定我国各地区房地产公允价值标准出台的部门，从根本上解决公允价值计量缺乏量化标准和公估机构的问题。房地产企业在实施资产计价时必须依照有关部门的规定，将资产价值评估确定在合理的范围内，防止借公允名义随意波动资产价值。
第二，严格房地产行业的会计制度建设。相关政府部门应从制度上规范房地产企业的内部会计核算，使企业在国家的统一指导下加强会计核算的系统性。此外，房地产开发企业会计信息失真与现行的会计信息披露制度有着紧密的关联，企业往往会从现行制度中寻找漏洞，所以信息披露制度也应做出相应的调整。例如，拓展企业信息披露的时间范围，使审计人员能够从更长的时间范围内考察企业是否存在隐性的盈余管理行为。
第三，完善法律法规建设。相关政府部门应从法律约束的角度，明确房地产行业会计信息失真的法律责任，特别是要增加违法行为应承担的民事责任认定，以提高房地产企业会计信息失真的机会成本，降低违规操作的概率。
（二）企业内部改革
在宏观层面的政策、制度、法律不断健全的同时，房地产企业也需要按照国家的要求，及时转变观念，增强行业自律，以严谨的态度开展会计工作。首先，企业应改善内部治理结构，设立财务监督部门专门负责对日常会计工作的把关，时刻监督会计信息记录、会计核算和信息披露。其次，企业应改进内部控制系统，针对会计信息容易失真的环节实施改革，杜绝风险漏洞，抑制会计信息失真的根源。最后，房地产企业应聘请高素质的财务会计人员从事工作，会计从业人员不仅要具备专业资质认证，持证上岗，更重要的是具备良好的职业操守，能够抵制房地产行业会计工作的歪风邪气。
投资性房地产准则的颁布应用是促进行业会计工作良性循环发展的需要，企业应在政府的改革推动下，以高度的责任感和使命感改进现有的会计工作，实现行业整体的规范发展。
参考文献：
1.宫国林.完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策[J].市场周刊(理论研究),2011(9).
关键词：房地产；会计信息；失真；治理
会计信息是指在经济活动过程中，利用会计理论和会计方法，使用会计实践获取反映了会计主体的价值运动状况的信息。会计信息的失真就是指会计信息的获取在客观上违背了可靠性原则，不能够准确反映出会计主体真正的经营成果和财务状况。因此，如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。然而，随着市场经济的发展，房地产行业的会计暴露出了不少问题，特别是会计信息失真这一问题的亟待解决，受到了人们的广泛关注。
一、房地产行业会计信息失真的原因
导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
（一）会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
（二）房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
（三）房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、房地产行业会计信息失真的治理对策
（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。
（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制
一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。
（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍
房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。
随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。
参考文献
1、方璇.企业会计信息失真问题研究[J].安徽农业大学学报(社会科学版)，2007(4).
2、关雪.企业会计信息失真及审计对策[J].辽宁科技学院学报，2007(4).
3、啜华.会计信息质量与财务约束机制研究[J].财会通讯，2009(2).
4、李益婧.会计信息失真的原因及防范对策的思考[J].吉林工商学院学报，2010(1).
房地产企业会计内控存在的各种问题
1.1受到来自外部环境的影响
面对经济全球化的趋势越来越深，在很大的程度上导致我国房地产企业受到外部环境带来的影响也不断变大。对于我国房地产企业具体的发展情况来说，其在经营发展时承受着来自国内同行以及外国同行两方面的影响，因此，其市场竞争非常激烈，必须与国内外同行进行竞争[2]。另外，再加上房地产行业的特点为资金开销高、难以控制以及风险大等，进而导致其在开展会计核算与决策的过程中产生失误现象属于很常见的事情，由此而为其带来很多没有必要的损失。
1.2企业会计内控制度存在缺陷
和国外的房地产行业相对比，我国的房地产行业具有起步不快的特点，因为受到来自该特点的影响，从而造成我国大部分房地产企业构建的会计内控制度出现一定数量的缺陷，其制度体系产生的问题并不少。从多个角度来看，房地产行业之所以会出现上述的问题，其主要受到来自两个因素的影响：（1）不根据市场经济发展的需要与规律会计内控制度开展构架，使其具有很大的盲目性，从而导致建立的制度没有具备企业发展需要的系统化、流程化以及执行力，最终造成在会计内控方面开展的工作多数只是流于形式，而制度的可操作性以及实用性完全得不到有效的发挥[3]。（2）国家相关部门或是房地产行业在制定会计内控制度的过程中，忽略将制度和其经营发展方案有效地联合在一起。
1.3内控环境多样化
最近几年随着房地产行业的不断发展，国家之前制定的法律条文已经很难满足其发展需要，由此造成房地产行业在会计内控方面具备操作性强以及规范化特点的法律规定少之又少。尽管不少房地产企业也为自身发展构建部分和会计内控相关的制度，可是实际可行以及比较合理的目标与方案却寥寥无几。另外，有非常多企业制定的会计内控管理计划存在操作性不强的特点，因此产生各自为政以及集体管理这些情况是很常见的事情。并且在房地产行业中还面临着会计内控工作者综合能力水平不高的问题，面对当前网络技术呈现现代化与信息化趋势的背景，其没有掌握适合的专业知识以及计算机水平较低，由此而导致其不可以合理地开展企业具体的财务工作。
构建和改进房地产企业会计内控制度的方法
2.1对资金管理承受风险开展科学的控制
对于房地产行业来说，构建和改进其资金风险防范机制也是其会计内部控制一个重要的内容。所以，企业必须构建起预防资金风险制度，使企业负责人从经济、法律与行政三个方面认识到其需要承担的责任，同时还持续地改进与控制有关的财务管理制度。另外，企业必须提高管理控制的力度，使其高业务盈利能力可以得到不断的增加，进一步减少其面临的收支风险。总的来说，也就是房地产企业在债务资金结构方面开展改革与调整的过程中，必须严谨地根据企业本身的生产经营以及发展形成的要求，目的在于提高财务杠杆对资金筹备管理起到的约束作用。而房地产企业面临的风险并不少，因此其必须使用各种各样合理的方法对风险开展控制[4]。举例来说，房地产企业能够经参与到目前社会多种活动以及商业保险，从而把风险转移；坚持采取经营模式复杂化政策，令企业的内部产品经营可以达到相互互补的现象，进一步出现以盈补亏以及以收补欠的现象。同时，企业还必须对资金开销做出正确的安排计划，且经使用分散归还与借款的方式对资金实际的花费和收入做出科学合理的计划，目的在于尽最大的努力降低其承担来自资金方面的风险。
2.2提高内部审计工作的力度
房产企业想要顺利地完成经营目标，提高其内部审计工作的力度很有必要，而增加其财务会计管理审计力度更是重中之重。企业可以经过构建符合其发展需要的管理制度以及规范，从而对提高内部审计工作具有的独特性以及权威性提供有效的帮助。企业还可以从多个方面对其会计有关工作开展监督和审计，使用要求性十分高的审核标准以及行为规范，正确且快速地对工作中存在的问题或者潜在风险开展合理的解决，目的在于尽最大的可能预防财务会计报表出现问题以及误差，从而防止给企业带来严重的经济被破坏。另外，企业还能够挺过定期给审计人员开展素质培训，增加其掌握的专业知识以及自身综合素质，使其具备可以满足房地产行业发展需要的能力，进一步给企业成立一支综合能力强的审计队伍。
2.3对企业成本进行有效的控制
在房产企业所有的内控工作上，对其会计工作开展内部控制管理属于作用和分量均非常大的工作。企业在会计工作方面实现内部控制管理主要为了可以减少财务成本投入，进而增加其生产经营利益。所以，对于房产企业来说，对其财务成本实行有效的内部管理以及控制十分有必要[5]。企业经对其经营管理每个过程花费的成本开展具有细分化特点的管理，可以顺利地达到对其全部生产经营成本进行合理的管理与控制，从而尽最大的努力在花费很小成本的同时取得较多效益。另外，企业还必须增加其对会计内控管理力度，给内部控制管理工作达到规范、合理以及贯彻实行提供保证，进一步增强其财务管理的效果。
综上所述，随着房地产行业发展规模的不断增大，企业对其实行有效的内部管理很有必要。构建与改进房地产企业的会计内控制度，可以对其产生一系列的积极影响；不仅可以减少其生产成本投入，同时还能够确保其维持在稳定经营管理的状态中，进而达到增加经济效益的目的，使地产行业维持可持续发展的状态。针对文中所述房地产企业内部控制中存在的问题，应增加构建会计内控制度体系的力度，使其可以适应企业发展的需要，同时在生产经营得到改进完善，进一步完成其用最少的生产成本获取更多利益目的。
参考文献
[1]何秀清.浅论房地产企业财务管理存在问题及对策[J].行政事业资产与财务，2011，10（02）：125-126.
[2]袁慧敏.房地产企业财务管理浅析[J].经济师，2011，25（10）：256-257.
[3]王红霞.中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国外资，2011，20（14）：189-190.
[4]吕明.浅析房地产企业财务风险及控制措施[J].现代商业，2011，21（30）：178-179.
摘要：随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。
关键字： 会计信息 失真 房地产
一、影响房地产行业会计信息失真的成因
会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性，它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
(一)会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
(二)房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
(三)房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、对房地产行业会计信息失真的治理办法分析
(一)健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。
(二)强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制
一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。
(三)提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍
房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。
参考文献：
1、啜华。会计信息质量与财务约束机制研究[J].财会通讯，2009(2)。
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