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绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇绿化面积计算规范，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
一、为加强建设项目绿地率审核与验收管理，根据《城市绿化管理条例》及有关规范性文件规定，结合我县项目实际，特预制定本计算规则。
二、本规定所指的绿地率，是指建设项目用地范围内各类绿地面积的总和占建设项目用地面积的比率。
三、本规定所指的建设项目用地，是指城建部门批复的建设项目总用地。
四、建设项目用地范围的各类绿地包括以下类型绿地：
（一）地面绿地：履盖各类生长机质，上部无建筑物、构筑物遮挡，适于栽植各类植物的用地。折算系数：按投影面积的100%计算。
（1）集中绿地和组团绿地内的道路超出1.2m不计入绿地面积。
（2）居住小区、房屋建筑外墙1m外开始计算。
（二）中心绿地内硬质景观。
（1） 布置在项目中心绿地内的硬质景观如亭、台、榭等园林建筑小品，周围被绿地包围的硬质景观其总面积不大于中心绿地的总面积20%时，按占地面积计算绿地率；周围被绿地包围的硬质景观其总面积大于中心绿地的总面积20%时，按20%计算绿地率。
（2）布置在项目内不计算绿地率的硬质铺装，铺装上种植乔木，乔木树干胸径6cm≤￠＜10cm的每株按1平方米计算绿地面积，乔木树干胸径10cm≤￠＜20cm的每株按1.5平方米计算绿地面积，乔木树干胸径￠≥20cm的每株按2.5平方米计算绿地面积。
（三）悬空建筑（阳台、雨蓬等）下绿化用地。折算系数见表一
表一
绿 化 类 型
要 求
折算系数
悬空建筑（阳台、雨蓬等）下绿化用地
土层厚度≥1.2m，球灌类植物比例≥30%
80%
0.6m＜土层厚度＜1.2m，满铺草皮。
50%
土层厚度＜0.6m，满铺草皮。
20%
高度＜1m
不予计算
备注：1、土层厚度指种植土厚度，不包括隔热层、素混凝土层等以下的土壤厚度。
（四）绿地范围内的水体：
1、主要类型：
1景观水体；
2跌水；
3景观良好、水质清澈、水岸造型自然生态的各类生产水池（不包括游泳池、旱喷及各类水体浑浊、景观效果差的生产水池）
2、折算系数见表二
表二
要 求
折算系数
各类水体面积之和≤该组团绿化用地的30%
100%
各类水体面积之和＞该组团绿化用地的30%
超出部分不予计算
（五）屋顶绿化
1、主要类型：
①地下车库屋顶绿化；
②地下建筑物的屋顶绿化；
③建筑物裙房的屋顶绿化和一层屋顶绿化。
2、折算系数见表三
表三
绿化类型
要 求
折算系数
地下车库、地下建筑物的屋顶绿化
平均履土厚度≥1.2m，大乔灌草搭配
100%
0.6m＜平均履土厚度＜1.2m，乔灌草搭配
80%
0.3m≤平均履土厚度≤0.6m、乔灌草搭配
40%
0.3m≤平均履土厚度≤0.6m、纯草皮、地被
20%
裙房屋顶绿化和
一层屋顶绿化
0.6m＞平均履土厚度≥0.3m，纯草皮、地被
20%
平均履土厚度≥0.6m，乔灌搭配
40%
备注：1、除上述类型外的屋顶绿化、垂直绿化、阳台绿化均不计算绿地面积。
（六）草坪砖绿化，仅指建设项目总平面图中确定的地面停车场地。折算系数见表四
绿化类型
要 求
折算系数
草坪砖停车场
停车位地面采用植草砖铺装，或草花。
20%
草坪砖停车场
停车位地面采用植草砖铺装且每车位种植了一株以上球类植物。
30%
林荫式草坪砖停车场
停车位采用植草砖铺装，且每个车位种植一棵以上遮荫效果良好的高大乔木（乔木树干胸径￠≥12cm）。
60%
（七）附属绿化组团内各类运动场、儿童游乐场、橡胶场地等不计绿地率。
（八）隐形消防通道草皮面积按土层厚度计算：土层厚度＜0.6m,计20%，0.6m≤土层厚度＜1.2m,计50%，土层厚度≧1.2m,计100%。
2016年7月1日
【关键词】规划管理；建筑密度；问题探究
建筑密度是衡量城市居住环境和建设单位经济利益的重要指标，在很大程度上决定了房屋建筑的间距、尺寸大小、室外活动空间、绿地结构等，同时也会关系到消防条件、采光通风和居住环境的优劣状态，对建设和经济成本造成一定的影响，尤其是针对居住区开发建设项目是敏感指标、硬性指标，所以建筑密度指标的核算工作值得高度重视。规划和建设管理部门只有处理好环境、效益、建筑密度等之间的关系，才可能促进城市的合理发展、切实改善居民的生活质量。
1 建筑密度核算的意义
在《城市规划基本术语标准》（ GB/T50280-98）指出，建筑密度主要是指“一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例（%）”，为了避免出现漏算、错算等问题的发生，在进行规划和管理的实践中，对于一些建筑物（构筑物）的建筑密度计算需要进行有效合理的分析和判断，从而提高建筑密度核算的准确性。由于建筑密度的大小和核算的质量会关系到居民的生活需求，影响着建筑企业的经济利益和城市的主体形象等，规划和管理部门对于土地开发强度的指标审查工作尤为关注，所以高度重视建筑密度的核算问题，也将是未来城市建设和发展亟需解决的重要问题。
2 永久性顶盖和无维护结构的货棚、加油站等构筑物的建筑密度核算
建筑密度的含义中涉及到永久性顶盖无维护结构的车棚和加油站等方面，该类建筑因为底部面积只计算支撑结构和基底柱的面积跟基地面积的比率，很少影响到建筑密度的大小，所以将其完全作为建筑密度来计算，不符合科学的建筑密度计算。因此，永久性顶盖无维护结构的货棚、车棚和加油站按照水平投影的面积来进行建筑密度的核算，将会失去建筑密度计算的意义，不符合建筑密度规定的开发效益。所以这些永久性顶盖和无维护结构的货棚、加油站等构筑物的建筑面积在计算建筑密度时不与其围合的基地面积等同。
要想合理、有效的将永久性车棚、货棚和加油站等计算在建筑密度内，首先要确定该建筑或者构筑物在整个建筑内所占的有效面积和空间影响度，按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中对永久性车棚、货棚、加油站等无维护的构筑物面积做出了规定，均按照其顶盖水平投影面积的一半计算，这样既满足了建筑密度的核算要求，又不影响建筑面积的核算，通过对这些建筑和构筑物的建筑密度合理有效的核算，使建筑单位和城市环境建设均取得了成效。
3 地下室、半地下室地块的建筑密度核算
《城市规划管理技术规定》中提出居住区绿地率≥30%，其中包括了宅旁绿地、公共绿地、道路绿地和配套公建所述绿地等，同时也包含了地下或者半地下室屋顶绿地和满足当地植物绿化覆土要求的绿地等。地下室一般是指房间地平面的高度低于室外地平面房间净高的1/2以上的，而半地下室则是指房间地平面高度低于该房间净高的1/3，但不超过1/2的。所以如果半地下室和地下室的顶板面低于室外地面，且能够满足绿化的覆土要求，此设置目的是为了满足和方便居民的出入等，但其视觉和空间环境的感受并没有受到影响，所以该部分不应计入到建筑密度的核算范围中，仍按照绿地率计算；如果此时半地下室和地下室的顶板面高出室外地面90cm时，且满足绿化覆土的要求，则为了方便居民出入考虑将其1/2面积计入到建筑密度核算中，因为该结构对人的视觉感受和空间环境造成一定的影响；如果半地下室、地下室的顶板面高出室外的尺寸大于90cm时，严重的影响到了人的视觉感受和空间环境，所以将半地下室、地下室和基地面积均应计算在建筑密度中，绿地率中不需要将开发商植入的绿化面积重复计算，仅仅是为了满足商品房的销售。
4 室外楼梯、自动扶梯、自动人行道等地块建筑密度核算
建筑施工中室外楼梯可以分为存在永久性顶盖的室外楼梯和不存在永久性顶盖的室外楼梯两种类型，其中针对永久性顶盖的室外楼梯可以按照《建筑面积计算规定》3.0.17条规定的进行计算，也就是将存在永久性顶盖的室外楼梯按照建筑物自然层水平投影面积的一半纳入到建筑面积的核算中。 对于不存在永久性顶盖的室外楼梯其建筑密度核算需要按照《建筑面积计算规范》3.0.24条规定的进行计算，也就是对于没有永久性顶盖的室外楼梯、架空走廊、用于消防和检修的室外楼梯等均不计算在建筑面积中。因为这些无永久性顶盖的建筑和构筑物的通透性较好、没有永久性顶盖、对空间环境影响较小，所以不计算其建筑密度。
自动扶梯和自动人行道建筑密度的计算需要合理的分析其结构形式和状态，其中自动人行道和室内的自动扶梯等已经被纳入到建筑密度核算中，但如果是室外的自动人行道和自动扶梯均需要按照《建筑面积计算规范》中的规定进行计算，因为自动扶梯和自动人行道等没有将建筑面积计算在内，且对建筑空间环境和人的视觉范围没有产生太大影响，所以将这部分区域作为场地道路用地的范围，暂不计算在建筑密度范围中。
5 结论
社会经济的快速发展和城市环境的大力建设，改善城市建筑面貌的同时也影响了居民的生活质量，众所周知建筑密度是衡量城市居住环境和建设单位经济利益的重要指标，在很大程度上决定了房屋建筑的间距、尺寸大小、室外活动空间、绿地结构等，同时也关系着消防条件、采光通风和居住环境的优劣状态，对建设和经济成本会造成一定的影响，而建筑密度的核算关系着建筑物空间的大小、尺寸、绿化、采光、通风、环境等方方面面，在建筑密度核算中容易因一些建筑物（构筑物）的面积计算缺失影响到建筑密度计算的准确性，建筑密度的准确性在一定程度上会影响到居民的生活质量，所以需要高度重视建筑密度的核算工作。因此笔者建议对于建筑密度的定性和定位需要作出细致的规定，通过合理计算建筑密度、有效把握建筑居住环境、合理搭配建筑物（构筑物）结构来提高规划和管理水平，有利于保障普通民众的切身利益、促进城市的和谐发展。
参考文献：
[1]周俭，梁洁，陈飞.历史保护区保护规划的实践研究――上海历史文化风貌区保护规划编制的探索[J].城市规划学刊，2012（04）.
[2]宋迎春，曹亚美.关于规划管理中建筑密度有关问题的思考[J].江苏城市规划，2008（03）.
[3]张恺.城市历史风貌区控制性详细规划编制研究――以“镇江古城风貌区控制性详细规划”为例[J].城市规划，2011（11）.
关键词:建筑工程 规划验收 竣工测量 面积计算
中图分类号:TU984 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)04(c)-0073-02
建筑工程竣工规划验收测量(以下简称:竣工测量)是指通过测量技术方法对已竣工的建筑物准确测定建筑的形状、平面位置与高度、以及与周边建筑和规划界线的关系,并根据测量数据计算建筑物面积,是对规划局所核发的《建设工程规划许可证》的建筑工程的验收,即审核建设单位是否按照该工程的《建设工程规划许可证》的要求进行建设。所以对建筑工程进行竣工测量是必要的。
在我国建筑工程竣工规划验收测量是在单项工程竣工之后进行的重要工作,是城市规划行政部门对已批准的建设工程进行规划监督检查的基本环节。而我国现在在建筑工程竣工测量方面并没有统一的规范为依据,特别是在编制图形图方面更是方法各异。本文以广州市城市规划验收竣工测量工程为案例,阐述了广州市规划验收竣工测量技术、作业方法和建筑面积计算面积时应注意的相关问题及解决方法。
1 竣工测量的技术依据及精度
1.1 竣工测量技术依据
由于竣工测量表示的内容较一般的工程测量与地形测量更丰富、更复杂,所以在满足工程测量普遍性要求的前提下还应参考其他规范,即其参考的作业依据如下。
首先,应执行《城市测量规范》、《全球定位系统城市测量技术规程》、《国家三、四等水准测量规范》、《1∶500,1∶1000,1∶2000地形图图式》、《建设工程面积计算规范》等规范和标准。其次,竣工测量成果需要测量各层单体并计算建筑面积,则需要测出每一层的外轮廓线并明确建筑面积的计算标准,分别表示计算全面积、半面积及不计算面积的部分,应执行《房产测量规范》、《建设工程建筑面积计算规范》。最后,竣工测量成果需标示竣工建筑物和权属界线类地物与用地红线、规划道路(河道、绿化带、历史保护建筑等)控制线的关系,这类地物的测绘应参照《地籍测量规范》。
1.2 竣工测量的精度
(1)建筑物尺寸、建筑物平面位置关系测量必须采用经鉴定的钢尺直接量。丈量总长与分段丈量长度之和的较差≤±10cm[2]。
边长测量的精度要求:
Ms≤±0.001L (L>20m)
Ms≤±0.01 (L≤20m)
Ms和L单位为m。
(2)高度测量可用直接丈量或光学测距三角高程测量的方法进行。垂直角测量用6秒级以上全站仪施测二测回,边长用光学测距施测一测回,仪高量至cm。高度测量的中误差≤±5cm。
2 竣工测量测量的内容与流程
外业测量:(1)采用全数字化野外测量方法测绘建设工程范围内的1∶500竣工数字化地形图,并转绘用地红线、规划道路和规划河涌等。(2)对有退缩要求的用地界桩和规划路(涌)特征点进行现场放样。(3)现场核验建设单位提供的建设工程竣工图与现状的一致性。(4)竣工规划验收要素测量。①测量各功能分区范围进行面积计算并汇总。②根据报建及放线要求形成建筑物平面位置关系图。③根据建筑物高度测量形成立面图。④建筑物属于公建配套设施独立用地时应测量用地面积。
内业处理:(1)填写《建设工程竣工规划验收测量成果汇总表》。(2)按适当比例尺绘制建筑物平面位置关系图。(3)绘制具有代表性的建筑物立面图或剖面图(含地下室覆土层厚)。
3 竣工测量内业处理
3.1 建筑物总高度的计算
(1)坡屋面建筑。
坡屋面建筑一般指别墅、顶层为复式的建筑物,这样建筑物总高度由内地台即±0.00算至檐口顶。
(2)平屋面建筑。
平屋面建筑比较常见,其总高度由内地台即±0.00算至顶层女儿墙顶。
(3)突出屋面的楼梯间、电梯间、机械房、水箱间等不算入总建筑高度。应按图1所示计算屋面建筑高度。
3.2 竣工测量图形编制
3.2.1 地形图编制。
(1)地形图的地物元素应全部实测所得。地形图上应转绘建筑范围涉及的全部用地界线(红色)、规划道路(红色)和规划涌(蓝色),如有特殊意义的建筑物控制线时也应展绘。(2)地形图的实测范围为用地界线范围或建筑范围,并向界线外扩测30m,同时应标注相邻单位名、地名、路名、门牌号码,通过地形图中便可了解验收工程周边的建设情况和单位信息。(3)应适当增加高程点密度,同时应测量相邻用地的高程,以便于从地形图中判读室外地坪竖向标高关系,以及建筑用地与周边规划道路、相邻用地的竖向标高关系。
3.2.2 平面位置关系图编制。
验收测量平面位置关系图是反映建筑物是否按规划审批位置、形状、大小来建设。在绘制时应注意以下几点。
(1)建筑物尺寸的标注应有代表性,简单、明了,原则上首层尺寸应全部标注,对于建筑物塔楼部份比较复杂的可适当取舍,以保证图面线条的清晰、整洁。(2)参考原报建审批的征地红线图、总平面图和放线册,转绘与报建有关的用地界线、规划道路和规划涌。(3)退缩间距标注位置与报建四至图、放线册退缩间距标注位置应一致,退缩的参照物(线)亦应一致,如放线册标注位置与报建四至图标注位置不一致,则以放线册的位置为准。不满足报建四至退缩要求的数据用红色表示,满足的用黑色表示。(4)对于间距较多的群体建筑物可用不同颜色表示并加以说明。
3.2.3 立面图编制。
绘制立面图时,首先要选择能全面反映立面变化的立面方向。当一个立面图不能全面反映立面变化时要绘制两个或多个立面图。
3.3 面积计算中常理解错误的问题
现在的建筑物比起以前较为单一外形的建筑物来说外观造型更美观、复杂。这对于竣工建筑面积的测量和计算的要求更高,除了测量技术要提高之外还必须认真学习有关建筑面积计算的规范,熟悉面积计算的有关规定,才能为城市规划行政管理部门提供可靠、准确的数据资料。
(1)坡屋顶顶层的面积计算。
很多别墅和顶层为复式的建筑天面都设计为坡屋顶,当利用坡屋顶空间时,此部分的建筑面积通常的做法是:只要该层的净高度超过2.1m则全部计算面积。但是,这样处理并不恰当。正确的计算应该是:净高超过2.1m的部分计算全面积,净高在1.20m～2.10m的部分应计算1/2面积,净高不足1.20m的部分则不计算面积。
平面图中阴影部分应计算全面积,两侧计算半面积。该层的建筑面积应为:
S＝5.4×6.9+2.7×6.9×0.5×2=55.89m2
(2)建筑基底的面积计算。
建筑基底面积是指建设工程首层平面建筑物外墙边线在地面的投影所围合的面积,如果首层为架空层,则为架空层柱边线在地面上的投影所围合的面积[3]。基底面积包含建筑内部的中空部分面积,对于四周为建筑物围合的天井或庭院。
如表1此部分面积亦应计算为建筑基底。阳台是计算半面积的,但对于首层的阳台,阳台面积应全面积计入建筑基底。
(3)特殊情况下的面积计算。
社会经济的高速发展,人们的审美观越来越高,很多建筑的设计越来越复杂,建筑物的设计除了空间实用外还讲求外形的美观,这就给我们测算其面积提出了很多新的问题。对于一些在面积计算规范上没有明确的建筑物,该如何计算其面积呢?我们认为建筑面积的计算应遵循“设计不利用的空间,不计算建筑面积”的原则。如某建筑的装饰阳台,此阳台的设计户主利用不了此部分的空间最多也就是摆放花盆,但由于户主能不能出去淋花都成问题。此阳台只是为了该建筑的外形更美观,属于装饰性的建筑,不应计算面积。
4 结语
竣工验收测量是城市规划批后管理的一项重要程序,是实施城市规划审批后动态管理的重要举措,是对《城市规划法》贯彻落实的具体表现。竣工测量成果是规划行政管理部门下一步规划审批提供可靠、详尽的依据。对房地产市场规范化起了推动作用。
本文针对竣工验收测量过程中的地形图编制及面积计算方面经常遇到的问题提出了个人的多项验收工程积累的解决方法,希望本文中提出的相应方法能给读者带来一定的帮助。
参考文献
[1] 谭荣一.测量学[M].北京:民交通出版社,1995,6:101～103.
[2] 李生平.建筑工程测量[M].武汉:武汉工业大学出版社,1997,12:79～82.
1免棱镜全站仪测量原理
日常测量中常用全站仪为SET250RX。在免棱镜模式下，该仪器测距范围为0.3~400m，测距精度0.3~200m范围为（3+2×10-6D）mm，200~350m范围为（5+10×10-6D）mm，350~400m范围为（10+10×10-6D）mm，完全满足CJJ/T8-2011《城市测量规范》和GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》的精度要求。免棱镜全站仪常用对边测量。对边测量也称间接测距，当两点之间不能直接测距时，可将全站仪安置在能够观测到两点的任意位置，利用全站仪同时观测仪器与镜站间的斜距、竖直角、水平角，间接计算两镜站点间的水平距离、斜距和高差[1-3]图中A、B为两测点，为了测定两点之间的水平距离D和高差h，可在与A、B两点都通视的任意点O上安置全站仪，观测O至A、B两点的斜距S1、S2和竖直角α1、α2以及水平夹角β，然后由三角高程测量原理和三角余弦定理得出此两点的水平距离和高差。计算公式如下：(2)测量时只需要使用全站仪中的对边测量程序，屏幕就会显示A、B两测点之间的水平距离、斜距、高差。对边测量有连续式和放射式两种测量模式，一般使用连续式对边测量功能。
2免棱镜测量技术的运用
2.1建筑物高度测量
建筑物高度测量可以采取常规的测量方法，如用钢尺直接量取，也可以采用光电测距通过三角高程测量的方法施测。但是，如果碰到以下几种情况，常规测量方法就无法测量了。如图2，建筑物屋顶为坡屋顶，高度需要测量至屋脊位置。图3中，建筑物为高层建筑物，屋顶虽然为带女儿墙的普通平屋顶，但是在屋顶的附属设施设备层女儿墙上，有一杆状装饰物，按照规定，该装饰物的顶部高度需要实测。图4中，建筑物屋顶有一凸出墙面的檐口H2，建筑物申报高度H=H1+H2，所以需要对檐口H2进行测量。在这几种情况下，运用免棱镜测量技术，使用对边测量功能，以建筑物室外地坪为起始点置零，对边测量上述位置，就可以精确计算建筑物的高度。
2.2建筑物面积测量
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.2m以上（含2.2m）。单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒角以上结构水平面积计算，并按不同的高度确定其面积的计算：多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构水平面积计算，2层及以上楼层应按其外墙结构水平面积计算。根据规范，建筑面积计算的精度要求如下：ms为面积测算中误差，单位为平方米；s为面积，单位为平方米。在测量中，建筑物一层一般用钢尺测量建筑物的所有边长，包括门斗、阳台等，然后内业计算其面积。但是对于二层以上的部分，无法用钢尺直接测量。在实际工作中，经常碰到比较特殊的建筑物，如大酒店、办公楼、体育场馆等，每一层的建筑外轮廓线投影都不同。如图5，建筑物每一层的建筑面积都不一样，这给外业数据采集增加了很大难度。为了保证每一层建筑面积计算的精确性，必须使用免棱镜全站仪的对边测量功能，远距离测量每一边长，然后分层计算每一层的建筑面积。
2.3建筑物四至距离测量
在城市建设项目审批中，建筑物至周边规划道路红线、规划河道蓝线、绿化控制线、土地界址线的距离，建筑物与邻近建筑物的平面位置关系，都有严格规定。建筑物与四至边界的距离采用实量法，即在实地采用钢尺进行距离丈量。采用实量法时，应严格依据规划许可证附图标示位置量测，保证量测的四至数据为最小距离，并进行多余观测，两次同精度丈量较差相对误差不大于1/4000，距离应加尺长和倾斜改正。一层建筑物的距离都可以通过钢尺测量，二层以上则很难利用钢尺测量。如图6，在该项目规划许可证附图中，要求测量1号楼“砼2”至综合楼“砼5”之间的距离、2号楼“砼3”至综合楼“砼7”之间的距离。这时，就需要运用免棱镜测量技术，使用对边测量功能，架设全站仪，实地测量四至距离，然后绘制四至尺寸图。
3结语
以今秋冬明春各行政村新栽植的成片林、苗木基地、特色经济林果等为范围，以镇党委、政府下达的任务数为依据，以造林成活率、保存率为基础，全镇新增成片造林752.7亩，其中绿色通道工程成片造林302.7亩，苗木、特色经济林果成片造林450亩。
二、考核内容
（一）全镇所有各村、责任区林业绿化按照镇交目标任务在11月中下旬开好塘，12月上中旬完成栽植任务的70%以上，明年清明节前全部完成。
（二）完成镇交任务数100%为基准，少完成一个百分点扣一分，90%以下不予考核。完成栽植任务的得80分；统一订购供苗，落实开塘栽植达标的得10分；落实长效管护措施的得10分。
（三）对完不成任务或少完成任务除经济扣罚外，对村负责人进行责任谈话，直到补植完成任务为止。
（四）依法确定“林木所有权、林地使用权和林业经营权”，土地流转合同、绿化承包合同规范，林业管护实行“一票否决”责任制，无责任制落实及部分责任制落实视同未植树。
三、奖励政策
（一）对新增的花卉苗木、特色经济林果产业面积，给予每亩每年补助400元（连续三年）。
（二）对按标准新增的成片林面积每亩一次性补助200元。
（三）对圩堤、道路栽植意杨树苗（3.5米以上）的每株补助3元。
（四）对重点造林工程开挖导渗沟的每米补助2元（按单边计算）。树苗由镇农业服务中心（林业站）统一组织，把好质量关。
（五）对公路、河道、村庄绿化苗木株价在20元以下的补助75%，21-30元的补助65%，31-40元的补助55%，41-50元的补助50%，51-60元的补助45%。每株最高补助标准不超过40元。
四、考核办法
（一）林地面积。路、圩、河拓宽的新增造林面积以边行树木向外加2米计算宽度，大田造林面积以田埂为界计算长度和宽度，其它林地参照计算；少于两排且行距不足2米的不作为新增造林面积计算。
关键词： 规划竣工测量、成果资料
中图分类号：O353文献标识码： A
一．前言
随着城市房地产行业的迅猛发展，在中小城市房地产开发商开发的住宅小区规模也越来越大，而其工程项目也往往是整体报建、分期施工和分期竣工验收，因此城市规划竣工测量的作用性和监督性也日益突出。竣工测量成果的整理就是要将竣工测量的各种外业测量数据用文字、图形、数据表等方式准确、简洁、清晰、直观的表示出来，方便规划管理人员的使用。
目前，全国各大中城市都已开展竣工规划测量工作，但成果各异。现结合清远市勘察测绘院竣工测量成果资料的整理方法同大家做一些探讨。
二、资料收集
当开发商来我院填写项目委托书时，须同时提供经规划局审核盖章的规划总平面图、规划建筑红线图、规划用地红线图、建设工程规划许可证、建筑施工图全套的复印件，以及刻有以上资料的光盘一个。
三、外业测量内容与要求
1、地形图测量按1:500数字地形图修测的标准施测，不允许取舍。
2、每栋建筑物的高度及内地台标高。
3、地下管线（包括给水、排水、燃气、电力、通讯等）测量及开盖调查，查清管线的性质、材质、埋深、埋设方式、埋设规格、流向、支管情况及建设时间等。
4、建筑物四个立面拍照。
四、内业成果整理
竣工成果资料按内容分工程类和建筑类两大类成果。
1、工程类
工程类竣工成果资料主要包括建设基本信息表、建设工程竣工现状图、管线点成果表、管线竣工现状图等。
1.1、建设工程基本信息表：主要包括工程名称、工程地点、委托单位、红线图号、资料编号、拨地定桩资料编号、地形图面积、各种管线长度等信息。
1.2、管线点成果表：主要包括测量点号、管线材料、特征、附属物、三维坐标、管底高程、管径、埋深、管孔数、埋设年代等信息。
2、建筑类
建筑类成果资料主要包括：规划验收测量与计算说明、单体建筑信息汇总表、验测平面位置图、分层建筑面积测量计算图、建筑楼高示意图、现场实景拍摄相片等内容。
2.1、建筑物外墙装饰材料（外墙砖或钢挂）厚度应扣除，不计算建筑面积，扣除厚度在计算说明里说明。
2.2、验测平面位置图：将建筑物红线与竣工地形图叠加，在右下角用表格方式分别列出建筑物各角点的建筑红线坐标与竣工坐标，并计算位移量。
2.3、分层建筑面积计算时，如果竣工图的计算面积与施工图上设计的面积相差过大，应对照施工图，在竣工图上圈出变更的地方并填充晕线、标注变更面积，方便验收人员使用。
3、当小区项目最后一期进行验收时，应同时对整个小区进行整体验收。地形图和管线图要将前几期本小区的竣工资料汇总，并在实地进行调绘修测，并同时编绘绿化图，计算绿化率。当成果经院检查人员检查合格后，由内业人员将地形图编绘到清远市测绘基础信息管理系统，地下管线图则编绘到清远市地下管线信息管理系统。这样即大大的缩短了地形图修测的周期，又节省了资金成本。由于规划竣工测量的精度比一般地形图测量精度高，同时规划竣工测量一般在工程完成后6个月内完成，因此规划竣工测量成果具有很高的现实性和准确性，而利用规划竣工测量成果来动态的更新城市基础地形图库是最经济、最适用的一种方法。
五、总结
竣工测量成果反映了城市建设过程中基础地理信息的实际变化，为今后的规划设计、管理、使用提供了详细、准确有力的数据支持，作为规划行政主管部门审核的重要依据，有效监督了城市规划建设项目按城市规划管理规定进行施工建设，满足了规划管理的需要，促进了规划建设的落实。因此，测量成果的基本原则必须是客观、真实可靠、表达简单、明了。
目前竣工测量成果的模式不能充分地、逼真地反映现场实情，因此有必要适当的采用三维竣工测量、全景竣工测量等新技术手段作为补充，为规划验收提供更具体、更详细、更易认知的建筑三维实景，进一步促进城市规划工作的科学化、规范化和信息化管理。
参考文献：
1、建筑工程建筑面积计算规范 GB/T50353-2005
我局近几年较为集中地对市本级和各县（区）房地产开发项目的国土出让金及税费进行了专项审计。通过审计，发现房地产开发项目存在欠（缓）交国土出让金、超容积率造成漏交国土出让金、超容积率造成漏交建设规费、降低绿地率减少绿地面积、擅自变更规划设计、擅自改变土地挂牌出让公告中确定的建筑密度、超出规划用地红线违规建设、工程项目竣工综合验收不规范等问题。以下就是笔者对如何做好房地产开发项目国土出让金及税费专项审计的几点体会。
一、合理选定审计范围，做到事半功倍
根据笔者的经验，对该类项目进行审计，不宜全面开花，面面俱到，应该抓住重点，有的放矢。选择具体的审计项目，只针对审计期间该项目已经全面竣工或主体工程竣工进行审计；对未完工程，不进行审计。
理由是：房地产项目已经全面竣工或主体工程竣工可准确地计算出该项目的实际总建筑面积，从而能确定实际建筑容积率，与规划容积率进行比较可分辨出项目是否超容积率。由于项目小区基本完成，界址清晰，实际用地面积也可通过专业测绘机构实地测量后绘出详细平面图与规划用地图进行比较是否有多占国有土地的现象。建筑密度是否改变可通过实地测量得到验证。项目小区绿地率可聘请有资质的园林绿化测绘机构进行实地复测，出具绿地率检测成果，更客观的反映房地产项目绿地率是否达标情况。而未完工程达不到上述审计条件，从而不能真实反映各职能部门征管工作中存在的问题。
根据我们的审计实践，超容积率的问题在房地产开发项目中是普遍存在的，而超容积率的后果会导致开发商漏交国土出让金及建设规费，造成国有资产的大量流失，也给滋生腐败问题留下温床。
二、从相关单位入手，确保审计工作顺利进行
进行审计时，应尽可能从相关单位入手，不宜和开发商正面接触。相关单位有国税局、地税局、财政局、国土资源局、建设局、规划局、园林局、房管局等。要求这些单位提供房地产项目相关的土地出让、规划审批、开工报建、预售许可证发放、各项税款缴纳等资料。为日后审计奠定坚实的准备条件。
各相关单位须提供的资料主要是：
1.国土资源管理局。房地产开发项目土地招拍挂文件，土地出让合同及土地使用权证书，国土出让金缴交情况，土地闲置费缴交情况等。
2.规划局。建设规划用地审批情况，建设规划许可审批情况，专家评委会对项目规划评审情况等。
3.建设局。房地产开发项目房屋施工许可证审批及发放情况，建筑规费缴交及减免情况，房屋竣工验收备案情况，房屋竣工图（建筑部分），房屋建筑工程施工招投标资料，房屋竣工面积汇总情况等。
4.园林局。房地产项目绿地规划审批情况，绿地率不足处罚情况，出具的绿地率验收证明资料等。
5.房管局。房屋预售许可审批及证书发放情况，房屋预售面积测绘情况，房屋产权面积测绘情况，房屋销售收入情况等。
6.国税局与地税局。契税缴交情况，房屋销售税金缴交情况，防洪保安基金缴交情况，清算期内的土地增值税、所得税缴交情况等。
三、重点审计“容积率”，突显审计成效
容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于业主，容积率直接涉及到居住的舒适度。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建筑物总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，土地使用权人应缴纳的国土出让金也就越高。
由于容积率的提高对国有土地使用权的出让价格有着实质性的影响，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率。容积率的提高，造成国土出让金大量流失，同时也严重地侵犯了业主的权益。实际过程中，我们发现一些规划等部门，在开发过程中借故违规批准提高容积率，事后开发商故意不缴纳国土出让金及建设规费，对该问题的监管流于形式。
开发商作弊的手法主要有：
1.打着送飘台、飘板、入户花园及屋顶阁楼等名誉，在规划审批和监管时打球，变相增加容积率来提高房屋销售单价。
2.将规划中的“架空层”（不计容积率）改做储藏间、车库进行出售，致使超容积率。
3.将规划设计的储藏间、车库室内地面标高抬高，有意保持层高不变，待实际交房后由业主将原室内地面降低，实质上增加了层高。根据中华人民共和国建设部公告第326号《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353——2005）：“第3.0.3条：多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构水平面积计算；…层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积”的规定，实际上变相提高了容积率。
4.屋顶阁楼层规划设计时有意不加以利用，实际施工时将通往阁楼层楼面板上预留好楼梯孔洞，阁楼层安装好了门窗等围护结构，实质上是设计加以利用。根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353——2005）：“一、第3.0.4条：多层建筑坡屋顶内…，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积”的规定，阁楼层要计算容积率；而开发商在规划报批时，没有计算容积率。
针对上述问题，我局下达了审计决定对开发商漏交的国土出让金及建设规费进行了补缴，并建议出台了《关于规范建筑工程建筑面积及容积率的实施细则》，从制度上杜绝该类问题的发生，也使监管部门做到有法可依。
四、密切关注“绿地率”，保障业益
绿地率是指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。它是衡量居住环境的一个非常重要的硬性指标。
居住区绿地种植植物基本配置要求是：绿地种植应因地制宜，采取以植物群落为主，乔木、灌木和草坪地被植物相结合的多种植物配置形式。明确要求合理确定常绿植物和落叶植物的种植比例。其中，常绿乔木与落叶乔木种植数量的比例应控制在1：3-1：4之间。在绿地中，乔木、灌木的种植比例一般应控制在70%，非林木草坪、地被植物种植面积比例宜控制在30%左右。可现实中普遍存在绿地率不达标的问题，主要表现以下三种形式：
1.开发项目严重占用绿地。开发商在申报规划部门审批的时候，绿地率都是符合标准的。但是在实施过程中，为了经济效益的最大化，往往是存在争地、抢地、占地的行为。
2.房屋建筑底层挤占了绿地。在容积率不变的前提下，开发商为了经济效益的最大化，采取扩大底层建筑面积、减少建筑层数、提高建筑密度等组合拳。而底层建筑物往往是商业价值高的商铺。由于房屋建设密度高或实际建设密度超标，导致绿化无地可搞或绿地缩水。如“某小区”项目，实际房屋建设密度已超过规定指标达到近50%，按此密度建房，当然“无地可绿”。
关键词：精准度、可靠性、严谨、责任
中图分类号： TS958 文献标识码： A
房屋建筑面积测算是房产测绘的主要任务之一，其主要内容是测定房产权界、房屋的建筑面积、坐落位置形式、房屋的层次、结构、分户的建筑面积以及共用面积分摊等基础数据。这些数据经房地产发证机关确认后，作为核发房屋所有权证的测绘资料及所有权证的附图，是核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合法权益的重要依据。
房屋建筑面积测算是一项十分细致而复杂的工作。测算成果的正确与否，涉及到千家万户的切身利益。从事房产测绘的技术人员必须认真负责地做好房屋建筑面积的测算工作，确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。
首先就测量阶段的工作来简单阐述一下怎样才能减少误差，提高房屋建筑面积测量的精准度。
第一，施测前测量人员必须严格做好房屋和房屋用地调查工作。根椐GB/17986-2000《房产测量规范》附录：“房屋调查表”和“房屋用地调查表”规定的格式和内容进行细致的调查和登记。对房屋坐落、产权主、产别、层数（房屋的层数是指房屋的自然层数）、所在层次、建筑结构、建成年份（房屋建成年份是指房屋实际竣工年份，拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份的，应分别注明）、用途（房屋用途是房屋的实际用途。一幢房屋有两种以上的用途，应分别调查注明）、占地面积、使用面积、建筑面积、墙体归属（房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙的借墙等三类）、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，一一逐项调查落实，现场记录下来。另外还要对房屋用地坐落、产权性质、土地等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、土地使用权来源、四至、界标、土地用地用途、用地面积和用地纠纷以及其他情况做如实详细的记录，认真准确地绘制好房屋用地范围示意图。
第二，施测时测量人员要对测站周围地形的特点、测绘范围、跑尺路线的分工等问题应有统一的部属，在测绘过程中司尺员和记录员要配合默契。司尺员在跑尺过程中，除预定的分工路线跑尺外，还应有其本身的主动灵活性，务使测绘方便为宜。
第三，测量人员必须正确掌握常用测量仪器的使用方法和精准的读数方式。在使用卷尺测量时要使卷尺的零刻度对准被测物的一端，在同一高度紧靠被测物体进行测量，读数时视线垂直于被测物体末端所对的刻度线；使用手持式激光测距仪时测距仪的零端点要紧贴被测边长的起点，激光束应投射到位于被测边末端的目标板上，并使光束两端在同一水平面。要十分注意使激光束与墙面（或被测物）垂直，测量出被测物之间的平距。边长测量结果取位至0.01m，任何边长都应独立测量两次，两次测量的的差值应小于其被测长度值的0.05%，取两次测量的中数作为最后测量结果。
测量人员务必严格按照房屋建筑面积测量方法进行操作，把好测量关，尽量减小在测量过程中产生的误差，从而提高房屋面积测量的精准度。
其次,在房屋建筑面积计算这一重要环节中，计算人员一定要确保建筑面积的精准度。从业人员要严格遵循我国现行的《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定，把握好原则，理应计算建筑面积的计算建筑面积，该计算一半面积的计算一半面积,应计入分摊的就计入分摊面积。
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的的水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。根据计算建筑面积的有关规定和规则，能计算建筑面积的房屋原则上应具备下面五个普遍性的条件：应具有上盖、应有围护物、结构牢固，属永久性的建筑物、层高在2.20m或2.20m以上、可作为人们生产生活的场所。计算人员要牢牢谨记这五个必要条件，搞清楚面积计算的范围，以求不犯原则性错误。
房屋的尺寸应包括标准厚度的一般抹灰层（一般按0.02m厚度计算），但不包括镶贴块材、装饰面等艺术形式及凸出墙面的墙裙、附墙垛、烟囱、垃圾道等构配件尺寸。
上盖是必要条件，例如：阳台、架空通廊、走廊等，都应有顶盖才能算建筑面积，无顶盖的不能计算建筑面积（室外楼梯除外，它是按各层水平投影面积的一半来计算面积的）。
层高2.20m是一个界线，高于2.20m（包含2.20m）以上的自然层或房子才参加面积计算，否则不计算面积。（测量时应特别小心谨慎地进行观测，此时的测量参照点不宜少于4对，并使得上下4对参照点构成四边形，以保证测量成果的准确可靠。）
具有永久性。永久性是指在建筑红线控制范围内的地面或地下，采用耐久性建筑材料（如钢、钢筋混凝土、水泥、砖、木、石等材料）构筑的，使用期限在半年以上的各种构造物建设的永久性建筑工程。一般地说，使用年限（期限）在25年以上，即可认为是永久性的房屋。
共有共用建筑面积及其分摊也是房产测绘中重要且复杂的一项工作，在计算分摊时一定要认真仔细，尽量减少纰漏，提高面积计算的精准度。
一般以幢为基础对共有建筑面积进行可分摊和不可分摊的划分。
可以分摊的共有建筑面积：共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；共有的楼梯间、电梯间；为本幛服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；为本幢服务的公共用房、管理用房；共有的电梯机房、水箱间、避险间；共有的室外楼梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积等。
不应分摊的建筑面积：作为人防工程的建筑面积（大多高层建筑都设有人防工程，测绘人员一定要认真勘察现场，结合图纸，并和开发商仔细沟通，以免多算面积和面积计算不准确）；独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；用作公共事业的市政建设的建筑物。
随着时代的变迁，现代房屋设计功能综合多样化，格局布置新颖、复杂，增大了房屋面积计算的难度。这时从业人员更要认真仔细，增强责任心，对工作持有严谨细致的态度。详细查阅图纸，平面图、立面图、详图结合着看，前后把图纸看透。熟练掌握规范规定，弄清楚面积该算不该算，全算还是算一半，分摊还是不分摊。在进行分摊计算时严格按照计算规则进行分摊计算。应按照谁受益（占有、使用）谁分摊的原则，对各共有建筑面积，按照各自的功能和服务对象分别进行各级分摊，并执行按比例分摊的原则，由上而下依次进行，先分摊幢，然后分摊功能区，再分摊层，最后把共有建筑面积分摊至套或户。
另外测量人员还要尽量减少预测和实测造成的面积差异。测绘人员和建设开发单位要及时沟通，做好变更测绘。严谨把握我们测绘成果的精准度，以减少房屋买售两方之间矛盾和纠纷。
随着房地产业的飞速发展，商品房面积的精准性关系到广大人民群众的根本利益，房产测绘的结果与开发商和购房者的利益密切相关，只有在正确测绘的前提下，才能达到销售与购买双方共同满意的目的，房产测绘一旦出现偏差，很容易引起购房纠纷，影响房地产市场健康发展，因此对于房产面积进行准确的测绘，能够最大限度地避免购房纠纷的发生，对维护社会稳定具有重要意义。
做为房产测绘从业人员我们必须爱岗敬业，诚实守信，办事公道，刻苦学习，勤奋钻研，掌握现代科学知识和技能。保证房产测算成果的精准度，为广大群众提供准确的房产面积。做好开发单位和购房老百姓间的媒介工作，有效地推动房产测绘行业的健康发展。
参考文献:
1、陈清华.浅析房产测量中的边长丈量精度[J].测绘通报，2001（8）。
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