时间：2023-07-23 08:21:36
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房产投资技巧，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
当然，“换筹”也是一项需要讲究技巧的行为，需要投资者在经过认真考虑分析之后，做出正确的选择，才能确保成功，否则，只会越换越差，反而得不到理想的结果。
通过“换筹”，罗先生获得了更大的投资收益。此前，罗先生在位于上海徐汇区梅陇镇的一个新村内拥有两套住宅，都是小户型。当初之所以选择在这里投资，他主要是考虑到梅陇新村距离轨道交通1号线锦江乐园站很近，能够吸引到工作在人民广场、徐家汇附近的白领前来租住；同时地铁房一直是市场热点，未来转让出去更为便捷。
房产投资会受到诸多因素影响，交通只是其中一个组成部分。因为靠近地铁，梅陇新村的确有不少白领前来租住，但由于整个区域属于老城区，消费水平一般，而且诸如商业等配套设施一般，因此虽然在交通方面有优势，但无法吸引到更高层次的租客，租金上涨幅度一直不温不火。
这还不是最为主要的。房价的缓步上涨，让罗先生感到有必要进行调整。通过他的观察，自2007年初到今年年初的两年多时间里，梅陇新村的老工房价格上涨幅度不大，单价上涨3000元左右，涨幅约三成多。而他同时发现，有不少板块内的房价涨幅要大于这个水平。如九亭板块因为轨道交通9号线的建成通车，使得区域内房价涨幅超过40％。
在今年年初，他出售了梅陇新村内两套房产，转战宝山上大板块，因为他发现，随着轨道交通7号线建设的稳步推进，板块地段价值会得到进一步提升，这也预示着，上大板块的房价上涨空间还不小。而市场运行过程也印证罗先生当初的想法，他以9300元／平方米买进的一套三房，目前已经涨到到了15000元／平方米左右，涨幅超过50％。而反观梅陇新村的房价，虽然从年初的11000元，平方米涨到了15000元，平方米左右，但是涨幅只有36％，相比上大板块来说还是有不小的差距。
除了获得更大的投资收益之外，房产投资“换筹”还能起到减轻投资者的负担的作用。如原本因投资房产而负债，则可以通过“以大换小”的方式将负债去掉，还可将租金收益变成净收益。
巧妙“换筹”赢先机
房产投资如何“换筹”呢?专家表示，“换筹”的目的主要是获得更大的投资收益，因此可以围绕这个宗旨来进行，故可以从以下几个方面来考虑，如换到上涨潜力更大的区域，或者换到租金收益更高的区域等等。我们可以通过解析一些有经验的投资者的操作技巧，来了解如何“换筹”。
抓住市场热点
寻找市场热点来“换筹”，无疑是一种较为省力的做法。
案例1早在去年年初，刘先生就听到了浦东、南汇两区合并的传闻，于是他预感到距离市区最近的周浦镇房价将会迎来一波上涨行情，于是在年初，他便把自己原有一套位于高桥板块的房产抛售出去，并以8200元／平方米的价格在周浦购买了一套次新房，现在已经涨到11500元／平方米左右。
【解析】无数案例证明，但凡能够形成巨大利好的消息，均能刺激房价上涨。如一年多以前，轨道交通9号线建成通车，七宝的房价便在临近通车的几个月里，月均涨幅达10％，如今七宝有少量二手房价格已冲高到20000元／平方米。因此投资者如有“换筹”打算，应尽量多考虑热点板块，如轨道交通或者与大型市政规划有关的区域。
以小换大吸纳蓝筹
有一些物业长期看好，如别墅等，因此有实力的投资者不妨将手中原有的升值潜力一般的物业换成这类物业，以获得更大的收益。
案例2徐女士卖掉一套两房，加了一些资金重新购进一套别墅。徐女士原有的那套房产为次新房，位于闵行区古美社区，该社区经过最近几年发展，房价已经涨到高位，若无重大利好刺激，未来若干年上涨幅度也仅与市场平均水平相当。于是她果断售出这套房产，转而在浦东买进一套别墅。
【解析】在业内人士看来，徐女士的做法很有道理。上海美联物业有关人士表示，自2005年以来，别墅项目用地受到控制，未来放开的可能性也很小，因此未来别墅价格将会随着供应的减少而上涨。
当然，这种“换筹”方式需要投资者以长期投资的理念来对待。因为从目前来看，别墅项目的涨幅不见得超过公寓。但在未来一段时间，随着市场对别墅项目需求的增加，其价格自然会水涨船高。
“低租换高”也有利
低租金区域换到高租金区域，同样也是一种“换筹”的技巧。
案例3王先生售出虹口区鲁迅公园附近的一套三房，在思南路上重新买了一套酒店式公寓。提起自己的“换筹”想法，王先生表示思南路附近受境外人士青睐，而鲁迅公园附近主要是白领，即使三房租金也不如酒店式公寓的高。
【解析】房价不断上涨、或者持续出租，都会产生收益。因此在房价上涨空间相当的情况下，如果租金水平更高，投资收益肯定更大。对于这种“换筹”方式，投资者需要注意的是一定要对两个区域房价上涨空间做出预判。当然，在一般情况下，高租金区域房价上涨空间也不会低于低租金区域。
“套现”减轻房贷负担
还有一种“换筹”方式，就是通过以大换小的方式“套现”减轻负债。
案例4朱先生决定将一套位于中环线附近两房出售。然后在市中心购买一套面积小一点的房子。谈到自己的想法。朱先生表示主要是考虑现在这套房产仍有按揭贷款，每月需向银行归还4000余元，因此租金收入无法归己所有。现在这套两房的房价出现了较大幅度的上涨，而如果售出这套房产，还清银行贷款之后所得资金可在市中心购买一套面积较小的酒店式公寓，通过转换。每月可获得固定的租金收益。
【解析】如果所投资的房产仍有按揭贷款，每月租金所得用于还贷之后所剩无几。与其这样，在当前房价出现较大幅度上涨的情况下，就可以考虑将获利“套现”，通过以大换小的方式，先将负债归零，而后再投资小一点的优质物业，以获得长期的租金收益。当然，这种“换筹”的诀窍在于要找到租金水平较高的物业。
“换筹”也需考虑成本
想必读者对电影《功夫》中“包租婆”扯着大嗓门催缴房租的场景不会感到陌生，“包租婆”对猪笼寨里那些拖欠租金的居民非常不满，甚至以停水相逼。由此看来，似乎当房东是一件非常麻烦的事情。
但在朱礼义看来，当个“包租婆”并没有这么麻烦。朱礼义是江苏扬州人，来上海经商已20多年。一次偶然的机会接触到房产投资之后，便一发而不可收拾。目前他已购买了7套住宅，一套自住，其余6套全部用来出租。虽然平时要忙于生意，但打理房产并未给他带来什么麻烦，用他自己的话说就是他这个“包租公”越当越开心。
那么，朱礼义是如何做到的呢?记者通过对他的一些做法进行剖析，希望从中能总结出有益的经验。
顺势而为不迷茫
君子谋时而动，顺势而为。朱礼义在生意场上如此，在投资房产时亦是如此。他在投资房产的过程中，尤其在宏观方面如房地产市场走势的把握上，更是舍得花精力去研究。
2000年初，朱礼义发现上海的租金回报可达10％左右，而这跟当时的银行存款利率相比，要高出不少，他觉得这就是投资机会，于是他开始投资房产。此后房价一路走高，但他并未将自己所有的资金全部押在房产上，而是根据自己的资金实力，稳步推进。正因如此，才让他在2005年初遭遇宏观调控时毫发无损。
他对市场的判断从不随波逐流，当几乎所有投资者都已离场观望时，他并没有抛售手中的房产，却反其道而行果断“建仓”，尤其让人叫绝。虽然在2006年前后市场观望气氛很浓，但朱礼义看到外地房价仍然在上涨，而此时他也敏锐地意识到人民币升值将会给房产投资带来新的机会，于是他仍然坚持在古北购置房产进行投资。而当现在有人开始重新回头审视房产投资时，朱礼义在古北购置的房产价格上涨已超过60％。
当然，朱礼义在选择投资区域时，也是经过仔细考虑之后才决定下来的。当有不少人认为外环线附近的物业价格较低，认为投资机会很大的时候，他考虑到周边的租赁市场改善难度不小，于是坚决放弃。他所购买的所有物业基本上都位于中环线以内，主要是考虑到日后出租方便。而实践证明他的做法不无道理，因为外环线以外区域的租金涨幅远不如中环线以内的区域。
当然，投资不是一种孤立的行为，必须关注政策的变化，并由此作出调整。此前不久，央行宣布提高第二套住房首付款比例，同时提高贷款利率，因此投资成本大大增加，再加上银行贷款利率的不断提高，导致租金回报率不断下降，这对房产投资极为不利。对此，朱礼义表示更要坚持长期投资理念，当然还须根据自己的实际情况来决定。
精确定位不盲目
商品要适销对路，住宅出租也是同样的道理。上海的“阿玛尼”专卖店只会开在外滩3号这样的顶级地段，讲究的就是精确定位，朱礼义深知这个道理。因此他在对物业进行定位时，总会力求与租赁市场相适应。如一套位于斜土路上的老工房，他只是进行了中等装修，家用电器全部是国产品牌；而对于古北的一套新房，他则是不惜耗费巨资，仅液晶电视就买了3台。为何要这样?朱礼义表示，斜土路上的老工房为小白领租住，月租金最高不到3500元，如果装修成本过高，等于浪费；而古北的房子则大多为外企高管租住，月租金可以超过20000元，当然在装修上得精益求精了。
因此，朱礼义手中6套房产的装修标准并不一样，如位于静安寺、古北附近的房产，是境外人士喜欢居住的区域，所以他对这两套房产都进行豪华装修；而对于徐家汇、田林附近的老工房，受众对象为小白领，因此他只是进行中等程度的装修；而对其他租客层次不高的区域，则只是进行简单装修。
当然，朱礼义也会对租赁市场进行细致入微的观察，并适时作出调整。每次他去收房租时，总会观察一下社区周边的变化，如周边店铺跟3个月前相比有无变化，有无新的专卖店开进来，周边交通状况是否已经改善等等，不一而足。当然，适当的时候向周边的房产中介打听一下行情，也是必不可少的。他说：“我之所以要了解这些内容，主要是要掌握市场变化情况，这样才能做到更加准确地定位。”最近他就准备对虹梅路上的房屋进行中等装修，因为他发现随着中环线的建成通车，附近租赁市场已有所改善，租金价格在上涨。
精通技巧不被动
因为专业，所以在行。如在某一个领域能够做到很在行，那么在应对各种问题时才能做到游刃有余。 “如果让我去做一个房产经纪人，我绝对胜任。”朱礼义对自己的租房技巧相当自信。他对于租赁各个环节的了解，让记者感到有些吃惊。因为对于一个非专业人士来说，能做到这个程度已是相当不易了。
为了当好房东，朱礼义曾做了不少功课。他把所有关于租赁的东西都学习了一遍，如如何签订合同、如何备案、如何缴税等等，并把重点摘抄下来，不断温习强化。基本功做扎实了，在处理租赁过程中出现的问题时，则能从容以对。套用正在热播的电视剧《结婚进行曲》中的男主角姚翔喜欢说的一句话就是――“一切尽在掌握中”。
对于租赁技巧，朱礼义更是非常精通。如有不少房东与租客之间关系很冷淡，平时并无来往，这在朱礼义看来其实并非一种恰当的处理方式。他几乎每年都会组织租客联谊会，把所有的租客召集到一起，轻松娱乐一下。为什么要这样做呢?他解释说：“其实我跟租客之间就等于商家跟消费者之间的关系，消费者满意了，他们会更加愿意接受你，更加愿意跟你合作，同时会带来很多意想不到的收获。”
与租客之间处理好关系，甚至交上朋友，让朱礼义省心不少。有不少租客到期之后，即使自己不再续租，也会帮他推荐自己的熟人前来租住，成功率极高。在省下一笔中介佣金的同时，也减少了房屋的闲置时间。同时，他的租客在租住期间，大都非常爱惜房屋的内部设施，这样也降低了房屋的损耗。此外，房屋内某些设施老化需要更换，租客们都自己解决而不麻烦他。
他说：“有不少租过我房子的人，在很长一段时间内都会跟我联系，他们不是我生命中的过客，而是朋友。”以广交朋友的心态去当房东，还怕当不好?
安全为上不大意
做一个安全的房东，要具备风险意识，对租房过程中可能出现的各种风险进行预估，这样，即使出现了问题，也能不慌不忙地进行处理。
近10年来，朱礼义跟各种各样的房客打交道，让他积累了丰富的经验。有一次，他发现一套位于闵行虹梅路附近的房产被一家纺织品公司当成仓库使用，里面堆积了不少易燃物品，如窗帘等，而且他还发现有人在里面抽烟。虽然这家公司给他的租金并不低，但他还是果断地终止了租赁合同，以免发生不测。有朋友对此表示不解，认为他过于小心谨慎，但朱礼义认为如果不注重安全，可能会面临更大的损失。
了解市场很重要
购房置业对于一般的家庭来说，是一笔最为重大的投资，因此了解市场尤为重要。有经验的投资者都知道，如果对市场了如指掌，往往能做到应对自如。
那么，如何才能做到真正了解市场呢?经验丰富的“拣房大师”们一般这样做：
经常关注市场仔细了解与楼市相关的宏观经济政策，尤其是对市场产生直接作用的政策，如财税、金融信贷等政策，要作充分剖析。
锁定目标一个人的精力毕竟有限，因此有经验的投资者一般会重点关注一些目标板块。在这里还需强调的是，对于自住型购房者而言，购房之前必须根据自己的实际需求先确定相应的区域，而不是简单地根据房价这个单一因素来决定购房区域。
研究目标与市场保持紧密接触，最好做到对市场的每一个变化都有所了解，如价格的变化、放盘量的变化、成交量的变化等等。
成功捡漏要懂行
捡漏最为关键的是要能够得到相关信息。如果有卖家低价售出房源，而购房者根本就不了解这些信息，那么捡漏便无从谈起了。
要达到捡漏目的，有经验的“拣房大师”们又会采用哪些技巧呢?
尽量与中介搞好关系只有借助房产中介，一些有用的信息才会源源不断地传来。当然，前提是自己对市场有很透彻的了解，这样才能甄别信息的真伪。
了解卖家信息“拣房大师”们会了解卖家的信息，诸如卖家是做什么的?低价售房的目的是什么?这么做主要是判断捡漏成功的可能性有多大。
要快速出手因为这样的信息往往会被中介当成最好的卖点，并向众多买家兜售，如果犹豫会被别人抢先。
升值潜力看规划
购买具有升值潜力的房产当然是最为合适的做法。那么房产的升值潜力主要表现在哪些方面呢?
要关注区域的发展前景区域的升值潜力在很大程度上与规划有关，如果政府准备大力投资，那么该区域的升值潜力相应会增大，反之减小。
要注意开发商是否透支了升值空间比如相同区域内，有些知名开发商的定价往往较高，这会透支楼盘的升值潜力，因此购房者选择那些品质相差不大的楼盘，会得到更大的实惠。因为随着时间的推移，区域内价差会逐渐抹平，这意味着低价吃进的物业更有赚头。
当然，不妨相信知名开发商的判断，也是一种发现价值的办法。对于知名开发商而言，他们做出来的决策是在经过充分市场调研之后而形成的，因此对于市场的发展前景有着比较清晰的认识。“借力”知名开发商，往往能达到事半功倍的效果，如杭州人喜欢跟着绿城集团后面买房，就是这个道理。
抗跌性能也重要
俗话说，便宜没好货。这句话对房产投资来说非常适用，投资者如果仅仅将眼睛盯住“便宜”二字上，则很难获得理想的投资回报。对于有经验的投资者来说，以下几种类型的“便宜房”一般是不适合投资的。
不碰“鸡头鸡脚”有些位置不佳，或者房型、朝向等都有缺陷的房子，即被称之为“鸡头鸡脚”型房源，其价格上涨速度明显要慢于同小区内精品房源。
地段欠佳不考虑有些板块地段一般，诸如交通、商业、医疗、教育等配套设施都欠佳，其上涨潜力也不大。
关注附近的设施如果附近有令人嫌弃的设施，也应该当心，如变电站、垃圾回收站等等。
规避风险勿轻视
在任何时候都要有风险意识，尤其是在市场处于调整时期，更需要关注风险。
怎样才能让自己的房子租出好价钱，或者卖价高于市场平均水平?相信这是所有房产投资者都会认真思考的问题。
但是有几个人找到了解决办法呢?
不少人都认为刘文枫已经找到了。因为他们都把自己手中的房产委托刘文枫来打理，不管是租赁，还是出售，刘文枫似乎都技高一筹。即使是在楼市不再火热甚至变得有些充满寒意的时候，刘文枫也照样能从房产中赚钱，2008年收益仍是不菲。
小让步得到大回报
“我们都挺佩服刘先生的，他在打理房产方面绝对有一套。”记者的朋友章先生是一位房产经纪人，在谈到刘文枫时忍不住赞不绝口。他说：“我的朋友都把自己的房产放在他手上来帮忙打理的，因为他在这方面的确很出色。”
刘文枫打理房产出色到什么程度呢?章先生给记者卖了一个关子，说：“你去问问他，是如何把中凯城市之光的一套三房从每月租金15000元提到19000元的?”中凯城市之光位于上海市静安区威海路上，这里距离南京路、淮海路等上海传统高档商业街仅一步之遥，周边写字楼云集，而其本身也是一个高档社区，因此这里的租金一直占据着高点。即使如此，三房的月租金主要集中在12000～16000元之间，若能租到19000元，这的确是有一套。
见到刘文枫是在元月中旬的一个上午。在徐家汇附近一个茶楼坐定之后，记者直奔主题：“你的运气比别人好一点，还是碰到一个不懂行的老外?”他稍微愣了一下，然后说道：“完全没有运气成分也许不可能，但是运气只占10％，其余的都是我努力工作的结果。”原来，这位来自浙江湖州的“新上海人”，依靠投资房产已经在上海稳稳地扎下了根。眼下他不再出去工作，而是专心打理手中的房产，让房产来为自己创造收益。
在解释那套三房能租到如此高的价格时，刘文枫解释说，最主要的原因还是自己真正把对方当成了“上帝”，因此想方设法使对方满意，当然对方也会回报自己一个满意的结果。这位客户是一个韩国企业的高管，在上海工作了好几年，在上海也租住了很长时间，对租赁市场还是比较了解的，因此不存在因为不懂行情而做冤大头的可能。当时这位客户看完房之后，对装修风格非常满意，但他提出三点要求，一是要求安装地暖，二是更换电冰箱，三是要换一台洗衣机。没想到，刘文枫十分爽快地答应了对方的要求。
不过，在答应客户要求的同时刘文枫并不含糊，而是委婉地提出，更换室内设备要花钱，在租金方面能否提高到每月20000元，对方还价到19000元，刘文枫也小做让步，双方很快就签订了两年的租赁合同。这样一来，两年456000元的租金收入就稳稳地收入囊中了。
把租客的要求当作机会，这是刘文枫的独特见解。他总结的经验是，只要能让对方满意，自己也能得到满意的结果。
实用技巧小处着手
当然，刘文枫的厉害之处不仅仅只表现在这一个方面。在打理房产过程中，对细节的处理简直做到了极致，同时他也掌握了一些很实用的技巧，这些都让他受益无穷。
每次有租客来看房时，他会提前让保洁员做一次卫生保洁，尽量让房屋显得干净清爽；进门之前，他会提前15分钟到达，打开电视，并烧点开水泡上一杯茶。“我要给客户营造一个温馨的环境，让他有种到家的感觉。”他如此解释自己的做法。
当然，为了让自己的房子能尽快出租减少空置期，并减轻出租挂牌跑门店的辛劳，他存有上海50多家中介公司的传真号码，每次都是“撒豆成兵”。他会很专业地填写挂牌内容，中介收到传真之后便可根据他提供的内容直接挂牌。
房产中介跟他都很熟，而且会尽力帮他做事。刘文枫说：“一般情况下，我付给中介的佣金要高一些，对那些尽力帮我的人，还会给些小费。我愿意花点小钱，但很有效果，因为这能调动他们的积极性。”在他看来，中介公司竭力推荐自己的房子，这能减少空置时间，实际上等于收益的增加。章先生则表示，如果刘文枫委托给自己办的事情没能做好，自己心里会过意不去。
也许会有不少高档房的业主一直为找不到合适的租客而苦恼不已，而刘文枫却不用为此担心。他会经常出入酒吧、西餐厅(或者日、韩餐厅)以及高档酒店，当然他主要的目的不是消费，而是翻看一些外文杂志上的广告，当然是与房产有关的广告，看看有哪些房产机构会在这些杂志上刊登广告。然后他就把自己手上的房子，有所选择地通过这些机构来挂牌出租。他说：“麦当劳的汉堡为什么卖得好，因为它有着无与伦比的营销渠道。”他表示，要让顾客找到自己的房子，合适的渠道也是必不可少的。
当然，对于客户的喜好，刘文枫也了如指掌。如日籍人士不希望与本国人租住在一个小区内，室内最好多木质家具，尤其是客厅必须要求是木地板。而欧美籍人士则希望室内装修尽量做到简洁，小区内绿化好、噪音小，当然必须装上卫星电视。他还会主动帮客户找保洁人员做清洁工作，同时帮忙缴纳水电煤气费用，他知道境外人士处理这些有些困难。
刘文枫说，自己所做的一切，就是要让客户感到满意。当然也不是做“无用功”。因为他近期租出去的两套房，虽然租赁市场整体有所回落，但是他依然能以较高的价格出租，如古北板块内华丽家族的两房租金每月约15000元，而他手上的房子却能租到16500元。
包装房产卖高价
当然，除了在租赁市场上要讲究策略之外，在出售房产时，也要讲究策略，这样才能在弱市中卖出更高的价钱。
去年8月份，刘文枫为了筹措资金，决定抛售自己手上一套房产。这套房子位于古北板块，面积约120平方米，当时虽然挂牌价能达到35000元，平方米左右，但是有价无市，即使成交，也必须在价格上做出让步。但刘文枫却以408万元的价格成功抛出这套房子，他是如何做到的呢?
古北板块是上海目前有名的涉外居住区，大量境外人士会来这里租住，这也使得区域内的租金水平一直很高。刘文枫知道，只要自己的房子租到更高的价格，便不愁卖不到好价钱。而在古北，找到有实力的租客不是一件很困难的事情。也就是说，适当包装之后再出售，售价会更高。
“包装出售”这种做法是他“偷师”一家苏州房产公司的结果。2003年初，他在静安寺附近购买了一套房产，一年后，同一个小区内的另外两幢楼也开始发售，售价要比他手中的物业市场价高出三成。好奇之余他做了一番调查，发现另外两幢楼为一家苏州公司共同出资建设，建成之后没有马上售出，而是装修之后招租，因为租金水平较高，投资回报很理想，因此卖出高价自然不难理解了。
在众多投资品种中，房产无疑也是其中一个重要的组成部分。
虽然目前房地产市场处于调整过程中，但专家表示这并非意味着房产就失去了投资的价值，只不过投资房产需要更加注重投资策略。
投资房产稳取丰厚回报
李志枫是土生土长的上海人，前些年他把自己的投资组合做了调整，获得了意想不到的收获。他投资的方向主要集中在股市和楼市，当然，最让他感到满意的还是在房产方面的投资。
其实，在房产投资方面李志枫属于后知后觉型。当温州人在上海开始炒房时，他的注意力还放在股市上，虽然当时股市并没有多少机会。直到2004年的秋天，他去一个朋友家做客，发现原来经济情况与自己差不多的朋友，因为投资房产如今已住上了别墅，过着富足的生活。这对他的触动很大。
从朋友家里回来之后，李志枫开始关注房产。朋友建议他，市中心的小户型住宅值得投资。“因为市中心的小房子容易出租，而且总价也不是特别高，适合一般的工薪阶层投资。”他回忆说。
与其临渊羡鱼，不如退而结网。李志枫在徐家汇附近找到一套总价约45万元两室户，两个房间可分开单独出租，月租金收入至少有1500元，他初略计算了一下，根据当时的利率水平，向银行申请20年期共20万元的商业按揭贷款，每个月还款额为1320多元(等额本息还款法)，租金收入完全可以用于还贷。李志枫没有犹豫，当即拍板买了下来。
随后，他又在浦东陆家嘴、莘庄寻找投资目标。虽然在2005年初国家对楼市开始调控，当时各种各样的悲观消息漫天飞，而且也不断有温州炒房客在报纸上现身说法，认为房产已经失去了投资价值。李志枫虽然一度也曾彷徨动摇过，但最终他觉得房产投资相对是比较安全的，因此坚持了下来。他说：“我不像温州人那样，完全利用金融工具，而是给自己留有余地，因为我每投资一套房产，总会根据月租金来倒推我的按揭贷款总额，这样我不存在资金链断裂的风险，因此只要租金水平不下降，我的投资还是安全的。”
时至今日，李志枫已经投资了4套小户型住宅，虽然每个月需要向银行归还近8000多元的房贷，但这些都不会成为负担，因为随着近两年上海房租水平的整体上涨，租金收入已经超过万元，除了还贷还有结余。
李志枫认为自己的投资还是比较划算的，目前这4套房产的市值已接近300万元，而自己的前期投入不到100万元，投资收益颇丰。而如果把这些现金都存在银行，两三年的利息收入也不过十来万元，而实际购买力还会随着物价的上涨而有所下降。如果是全部投入股市，虽然能在刚刚过去的牛市里狠狠“捞上一票”，但谁又敢保证他不会在这波熊市中沉沦下去而前功尽弃呢?
李志枫准备长期持有这些房产，用以养老。他开玩笑说：“即使我退休完全没有退休金，光靠这4套房产的租金也能生活得很好。”他对自己将来的生活很有信心。目前市场又陷入观望期，李志枫又在开始寻找物业，不过他这次考察的主要目标是上海外环线附近的区域。他认为龙柏板块会受到轨道交通10号线的建成通车而爱到更多的关注。
何时投资房产?
房产是投资品种中一个很重要的组成部分，但是投资房产首先需要处理好节奏问题。
当然首要问题是要掌握大势，就如投资股市一样，在熊市要学会休养生息，保存资金实力。楼市也有牛熊之分，如何避开熊市也是投资者需要认真对待的问题。目前房地产市场正处于调整阶段，房价出现一定程度的回落，市场处于胶着状态。这样的市场还有投资机会吗?
专家对中国房地产市场的长期走势还是看好。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，虽然目前房地产市场已进入调整阶段，但是根据中国的经济走势来看，长期还是看涨的。“现在房地产市场价格回落，是因为前一段时间上涨过快，短期内回调在情理之中。不过从长期来看，房价还是要上涨的。”他说。
《理财周刊》首席理财顾问徐建明也表达了同样的观点。他认为就目前的情形来判断，房产依然是一个很好的投资品种。“我看好房产20年。”他乐观地表示。由此看来，房产投资机会仍然存在。
对于个人而言，何时可以开始投资房产?理财专家认为，需要根据自己的生命周期来把握投资理财组合。徐建明表示，对于刚刚走人社会的大学毕业生，一般以投资金融产品为主，而到了中年，则可以根据自己的资金量大小来决定是否投资房产。
长期持有是关键
房产投资不能与投机相提并论。因此对于投资者来说，投资房产要坚持长期持有的策略。
专家表示，在过去的几年里，由于房地产市场出现不理性因素，致使房价飙升，因而也让一些投机者获得了暴利。但目前国家一系列政策对投机行为进行了严格限制，如禁止期房转让、对5年内出售房产的行为征收高额税收等政策，都在很大程度上限制了投机行为。理性的投资行为是使资产保值增值，而从房价长期稳步增长的趋势来看，长期持有才是硬道理。
至于如何投资房产，技巧有很多，不过专家提醒要留意两大原则，其一是不要盲目贪大，其二当然就是要注重租售便利。
专家表示，投资房产一定不能盲目贪大。此前一段时间，深圳的投资者就因为无法及时售出手中的房产，而致使资金链紧张，出现“断供”现象。徐建明表示，目前房产投资者都借助了金融工具，向银行申请按揭贷款。金融工具的杠杆作用放大了投资效应，但同时也放大了风险。如果在投资房产时，因为贪大而导致资金压力过大，一旦市场情况出现变化，应对起来会很困难。
考虑到房产投资需要大笔资金，因此量入为出非常重要。徐建明建议，在整个投资组合中，房产的比重可占40％～70％不等。如果超过80％，因为不动产存在不利于变现的缺点，对资产的稳定性会产生影响。
1998年至1999年，12个月，短线投机香港股票收益率200％。年收益率200％。同时，为家人带来收益40万港元。
1999年至2000年底，16个月，短线投机香港股票和指数期货，收益率150％。年收益率约lOO％。
2001年，投资25万元给父母购房。
2001年至2004年期间，投资上海房产，共l套别墅、2套住房，收益200余万元(具体金额由于别墅的出售价格不清楚，所以不确定)。
2005年初，合作伙伴盗窃250万元。净损失250万元。
2001年至2005年上半年在上海经营房产公司。前期10个月，投入25万元，赚得80万元。后期投入200万元左右(两套公寓房出售款)，收益约100万元(月利润3万元)。
总计房产公司将其在香港股市投资所得的75万元(另25万元给了父母)和上海房产投资所得的200余万元收益全部损失(只有18万元幸免)。总体分析其房产公司的经营状况，除了被同伴盗窃的250万元以外，其公司本身后来两年的经营，也并不是那么称心如意的，甚至可以计算出来是亏损的，最终没有收回成本。所以房产公司的总体投资是失败的。
2005年秋天至2007年5月，打工，除了基本工资外还有70万元的收入(奖金和干股)。
2006年11月至2007年5月，投资A股，收益60万元，半年收益率300％。
2007年5月，进入大陆期货市场投机，投入80万元，不到一个月收益60万元。
2007年6月至7月，继续在大陆期货市场投机，损失215万元。
看完了周立诚先生的故事，虽然我非常不认同他的投资方式，但我非常认同他的为人处事和做人的态度。特别是他对待家人的态度和方式。我们看到尽管过去的9年中周先生两起两落，但从没有给他的家人带来任何负担。不仅如此，还给爷爷赚了40万元，给父母送了一套房。特别需要注意的一个细节是，他两次失败，但最后都留下了一点点钱(一次18万元，一次5万元)。这其实就是给自己留下未来一段时间的生活费用，这样就可以不打扰家人。所以，我不认为周先生是一个失败者，甚至说他绝对不穷，还很富有。一个28岁的年轻人暂时没有物质资产绝对不能够算失败，比起很多其他在这个年龄段还没有断奶的城市年轻人来说，他可以说是相当成功了。
一个二十几岁的年轻人已经有了9年的国际国内的投资经验，有了几年经营企业(多到7家门店的房产公司)的经验，有了多年房产投资经验和成功案例，有了仅仅打工一年多收入就达到近百万元(基本工资加70万元红利和干股收入)的职场成功经验。他还不富有吗?他还不成功吗?
但，他是否能够真正意识到失败的根源，并总结过去9年积累的经验，然后将这些经验沉淀下来成为自己人生的财富，那就要看他的悟性了。
下面我们以一个旁观者的身份，从投资理财的角度对周先生过去的经历作一个总结：
1、周先生过去在投资上其实只失败了两次，一次是做公司，另一次是做期货。其他方面都相当成功，包括香港和沪深A股的短线操作、国内房产投资以及在职场的经历，但这些都是表面的现象。真正的失败恰恰是蕴含在成功之中的。
2、其失败的教训。我觉得主要一点是公司经营的失败要好好总结(这一点从记者的介绍中我们感到周先生本人似乎没有意识到)。公司经营最后失败表面上主要是合伙人的人品出现了问题，以及2005年3月以后上海房产市场的调整。但本质上还是其自身在经营中的问题。比如合伙人特别是管财务的合伙人出现恶性赌博现象这是非常危险的信号，一定要注意防范了。而且一个人就能够将一个公司的全部流动资金卷走也说明公司管理上的漏洞。在经营上问题也很明显。2001年至2002年经营一家店的时候，月利润达到8万元；2003年至2004年在上海房地产市场更加火爆的时候有了7家店，结果月利润反而降到了3万元。而这个时候恰恰也正是他的合伙人加入的时候，这里面的问题已经很明显了。当然，这既有人的问题，盲目扩张(这和其投资的急功近利有相似之处，本质都是太急了)，没有很好的控制成本和加强管理也是很重要的因素。
3、至于说到其第二次失败――炒期货――倒没有什么可总结的。既然做了炒期货这件事，出现这样的结果并不让人吃惊，是完全可以预期的结果之一，甚至是顺理成章的。
所以，我们要总结的应该是他为什么要炒期货。其炒期货的原因无非两条：其一是缺少财务知识。我们看到周先生有一个目标(这是一个非常棒的目标)――希望在45岁以前金融资产能达到600万美元。看起来从当时的120万元人民币到600万美元差距太大了，留给他的时间，也就是17年左右的时间。因此要加快投资收益的速度，选择期货这类含有杠杆因素的交易品种，似乎更适合他实现迅速积累财富的梦想。其实如果他有一点基本的理财知识的话，他会发现不要说达到他随便玩玩半年就有300％的水平。他只要在未来的17年中平均年度收益率达到20％就可以实现其目标了(假设17年后美元兑人民币是1:4)。完全不要去做期货来放大其财富增值的速度。
其二，是对自己过去炒作股票期货的成功经验过于自信。这是最糟糕的事情。甚至我们说他过去短期炒作成功的经验是他失败的最大原因。事实上他过去短炒股票的成功就埋下了后来失败的种子，这一失败的种子迟早会发芽结果的，这次不败，今后总有失败的一天。更重要的是他似乎对此也没有意识到。
他后来也有反思：“自己本是一个比较理性的投资者，慢慢变成了一个很盲目的投机者。”事实上，他在金融市场上从来就不是一个理性的投资者，他一直就是在投机。也许他是一个聪明的也比较专业的投机者，但只要是投机者最终总难免失败。就像在赌场上有一句名言：久赌必输。这是精确的数学原理告诉我们的结果。投机者要成功只有一种情况，就是能够见好就收，及时退出。但要做到这一点非有大智慧者不可为。因为投机者的本性(或者说投机成功的基本心理要求)就是贪婪，而贪婪又决定了投机者无法自己离开投机场。
最后，我想给周先生几点建议：
1、不要迷信一些所谓的“投资”技巧。投资其实没有技巧，而是应当踏踏实实地学习一些真正的投资理财的知识和方法。
二：有敏捷的房产销售应变能力，有较强的抗压能力！
三：对销售有着极强的爱好！喜欢销售，爱上销售带来的乐趣！
四：掌握了销售的技巧和洞悉房产的政策！
五：有耐心去面对销售的烦琐工作 求职意向 职位性质： 全职 到岗时间： 随时 月薪要求： 面议 求职状态： 意向岗位： 营销-销售销售代表 意向行业： 房地产开发 工作地区： 贵州省贵阳市 其他要求： 希望有一个好的平台，有一个能够长期发展的空间与平台！
找一份能当事业来做的工作，工作的苦累无所谓！
教育 学历 学校名称 专业 时间范围 专业描述 大专 江西省旅游商贸学校 汉语言文学 2004年8月-2007年7月 专业研究中国的汉语文学！ 培训 培训机构： 深圳市房地产协会委员会 培训地点： 深圳市福田区华强北路赛格科技园 获得证书： 深圳市房地产执业资格证书 培训描述： 主要讲述房地产的有关法律，法规！和房地产的销售技巧，销售流程与销售方案！ 语言 外语语种 掌握程度 英语 一般 工作经验 2008年7月-2011年6月 ：深圳市世嘉行投资置业有限公司 公司性质： 民营企业 所属行业： 房地产开发 所在部门： 销售部 担任职务： 销售主任 工作描述： 一：2008年11月在深圳宝安区龙华《龙泽榕园》的新盘销售！
二：2009年05月在深圳龙岗区《锦峰森林》的新盘销售！
三：2009年10月在深圳宝安区《碧湾雅园》的新盘销售！
五：2012年7月在深圳南山区蛇口〈老街新寓〉的二手翻新房的销售！等多个项目的销售！
离职原因： 寻找更大的发展空间 技能专长 一：能吃苦耐劳，有较强的团队合作意识！
二：有敏捷的房产销售应变能力，有较强的抗压能力！
三：对销售有着极强的爱好！喜欢销售，爱上销售带来的乐趣！
四：掌握了销售的技巧和洞悉房产的政策！
周刊第396期封面文章《Money50理财之选》，为我们读者评选出50只最具有投资价值的基金，这种做法值得肯定。
对于投资者来说，挑选投资品种是一件很费神的事情，尤其是面对数百只基金，挑选到真正具有投资价值的，还真不是轻易就能办得到的。因此周刊此次评选出50只最具有投资价值的基金，应该说是为我们读者做了一件有意义的事。 但我是一个比较挑剔的读者，读完整组文章之后，觉得有些疑问没有得到答案，因此特借《读者频道》栏目来说一说。首先我不太清楚周刊为何要挑选华夏红利等50只基金，到底是依据哪些具体的指标，周刊文章没有交代清楚。虽然文章中也提到“五个纬度筛选基金”，但无法反映具体指标。
其次是缺少一点具有操作性的内容。因为每种基金的风格不一样，因此适合不同需求的人群。比如年轻人可能比较激进，因此可选择股票型基金，而对于即将退休的中老年人来说，他们则希望稳妥一些，因此可选择固定收益类基金。周刊对各种基金进行分类，其实是投资理念的引导，因此有必要做得更加到位、细致，比如根据投资者的类型做一下配置，让我们读者可以直接照搬。
上海市吴中路589弄 张帆
购房技巧很实用
我一直都在关注周刊《不动产投资》栏目。最近一段时期以来，该栏目刊登了不少介绍购房技巧的文章，我从中获益不少。
我在两年前买过一套小房。说实话，购房是一个系统工程，并非看房、交钱、签合同那么简单，其中涉及到了解市场行情、选区域、看配套、确定自身承担债务的能力等等多方面的内容。如能做到精通各项内容，在买房时则能做到气定神闲。
我当时就是因为不太懂这些内容，因此一不小心吃了点小亏。看完房之后，中介告诉我，还有一个买家也刚刚看过房，并有可能会签合同，因此要赶快下手。听完这话，冲动之下马上取钱交了定金，后来发现屋顶有些漏水，而所谓的另外一个买家要跟我抢房也是子虚乌有，但反悔已来不及了。如果能早点了解到更多的购房技巧的话，我想自己是不会轻易上当的。
我以后还会再买房以改善住房条件，因此现在就开始学习，为将来买房打点基础。多学习一些与房产有关的知识，将来买房时不至于再次吃亏。而如果因为我对房产了解较多，能买到便宜又实惠的房子，那岂不是等于赚了!
苏州市相城区春丰路84号 吴建豪
编读往来 首先感谢吴先生对周刊内容一如既往的关注，我们也会努力为像吴先生这样的忠实读者介绍更多实用的理财资讯、投资技巧等。
在失败中寻找投资秘诀
我的2008是失败的一年。
指数在3600点时，我忍不住进场买了些股票，谁知股市一路走低就是不见底，让我损失了30％左右的本金。在买股票的过程中，我特别在意那些股评家、分析师甚至所谓的权威经济学家的观点，当时他们不断有人喊“快见底了”，可就是还不见底。
以前，我总是喜欢看那些赢家的投资经验，什么散户投资技巧呀，什么如何战胜庄家呀。另外，巴菲特、罗杰斯等投资大师的书，也是我学习投资方法的很重要途径。但现在看来，无论是大师的投资理念，还是赢家的投资技巧、秘诀，都好像水土不服。并没有让我在投资中获得什么收益。
俗话说，失败乃成功之母。我想只有在不断总结经验教训的基础上，投资水平才能得到提高。因此我要把过去，尤其是去年所犯下的错误全部都记录下来，并经常总结，这样，兴许在未来，我会避免更多的投资失误。
当然，我在此也要对周刊表示感谢，因为正是周刊一些中肯的分析文章帮助我做出了正确的投资决策，避免了更多的失误。
上海市徐汇区东安三村57号 徐惠芳
读张怡筠专栏 做心理保健操
没有想到周刊会推出张怡筠的专栏，不过她的专栏的确值得看看。
初看之下，专门研究心理学的张怡筠博士似乎与理财应毫无关系，因此给她开专栏似乎有点牵强。但是当我认真读了她的文章之后，我才知道自己当初的想法有些过于片面了。
正如张怡筠在自己专栏里所说的那样，赚钱未必让人开心，但赔钱之后肯定不会有好的心情。现如今，经历刚刚过去的2008之后，想必绝大多数投资者都不会有好心情，股市、楼市齐回落，投进去的资金难保本，碰到这样的事情谁还会有好心情?
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