时间：2023-07-21 09:15:13
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇项目投资决策分析方法，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献：
1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).
2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).
3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济,2010(8).
一、国内与国外房地产开发项目对比
早在1968年美国就有学者提出冷热因素法对房地产投资进行分析[1]，而国内的房地产开发项目投资决策经过了长期的探索与发展，中国最早的房地产投资决策只是从某个单一方面来进行思考，想法闭塞，对房地产投资决策的全面性研究还有一定距离。因为我国房地产项目投资决策起步较晚，主要以借鉴已有的经验为主，没有一定的理论依据，在分析投资风险方面也缺乏经验，因此，相比于国外的房地产开发项目投资决策来说，我国的投资决策还不健全，投资策略匮乏。所以，我国房地产开发项目投资决策的分析与研究已经成为当前学者的首要任务和目标。
二、房地产开发项目投资决策的研究方法
（一）大系统、小环节分析
运用系统分析的思维研究方法，把目光放在总体格局上，确定主次关系，重点考虑总体方向。将房地产开发项目视为一个大系统、大格局，集理论思想、构建健全的房地产开发项目投资决策体系，使大格局下的各个小环节都紧密相扣，环环紧绕的联系。
（二）与经济分析紧密相连
所谓经济分析，就是分析人员必须根据国家的财税政策对研究项目的投资、收益等进行基础数据的比较和推断，作出合理的判断，从而作出相应的投资决策，因此，对数据的收集和掌握尤为重要。对于房地产开发项目投资决策来说，经济分析成分至关重要[2]。
首先，对于房地产开发项目投资决策来说，财务问题，是影响投资决策的关键。能够对房地产开发项目作出合理的财务情况的分析和评价是决定投资决策正确与否的第一步。
在研究房地产开发项目投资决策的同时也要求作出一些不确定的因素，例如房地产开发项目投资决策所面临的风险，要有抗风险，解决风险的能力和素质。根据一系列的因素，随后作出可行的房地产开发项目投资的经济方面的决策。
有能力对房地产开发项目的投资作出估算，投资决策人员要分析房地产项目所需土地的费用，其中包括土地转让费、土地征用费、管理人员开销费等等。其次，公共配置、市政等也在投资决策要考虑的问题之中。
对房地产开发项目的销售收入作出估算，无论是怎么样的房地产开发项目，其最终结果都是要面向社会、面向人群，成为消费品供人们使用。销售收入要做好充分的调查和统计，根据房地产开发公司以往的销售总额、开发区周围或者城市内人群的消费水平、销售价格，其他房地产中心的销售价格等等做出合理并且切实际的销售收入估算[3]。
三、房地产开发项目投资决策的内容
房地产开发项目投资决策是房地产开发商对潜在的开发项目从经济方面，社会方面，环境方面等进行选择性的过程。
（一）选定合理化的投资
为了选择合理的房地产开发项目，做好正确的投资决策，房地产开发商要认真负责的发现问题，分析问题，解决问题，明确投资目标，确保投资决策可以顺利进行和发展，另外，房地产开发商也要有预见性和警觉性，从不同方面考虑投资决策，进行市场调查，作出合理的投资决策。
（二）投资方案的多样选择
如果制定投资决策人员确定了投资目标，同时就要由多种供选择的方案相应出台。制定的备选方案越多，那么选择的空间越大，投资决策就可以越完善。在选择备选方案时，要根据经济学的角度，社会角度，环境角度等等来进行分析和选择最优的方案实行[4]。
四、房地产开发项目投资决策的指标体系
随着社会不断的发展，经济不断的进步，房地产开发规模也逐渐增大，但是，市场环境不是一层不变的，市场状况也在发生着巨大的改变，因此，对于房地产开发商来说，面对一切都在变化着的前景，要考虑的因素非常广泛，能够对这些因素加以筛选并作出合理的选择，才能建立健全的投资指标体系。
（一）如何建立合理的投资指标体系
1.对开发区域的了解。对于房地产开发商来说，在选择一处地域进行开发时，要考虑到所在区域的市场力和品牌竞争力[5]。要对此区域进行全面的市场调查和分析，考虑到项目完工后在一定的时期内是否能有市场，以及对市场的营销战略。品牌竞争力就是要考虑到在附近区域内是否有其他房地产开发公司进行项目开发，如何在众多的房地产开发商中独树一帜，别出心裁，赢得消费者的青睐。
2.对物业的了解。房地产开发商在进行项目开发时，也应考虑政府对该项目的具体规划和对物业的要求。不同的物业之间也具有一定的竞争关系，这时，选择熟悉的物业，对房地产开发项目投资决策的选择也有一定的联系。
3.房地产开发商公司规模。房地产开发商要根据公司的销售收入、资产总额能够投入资金，回转资金等等方面来制定开发项目。
（二）投资指标的风险预估
无论做什么事都会遇到风险，在风险未到来之际能够做到对风险进行预估，并作出一定的解决方案是房地产开发商必须考虑的事。其中包括对公司总资产周转率的分析，流动资产周转率的分析，不良资产对比率的分析等等。
1.开发成本受经济形势的影响
因为经济形势的变动给房地产开发商造成的损失是巨大的,比如像:市场需求、购买力、汇率等等方面。从最初的可行性研究到最终的楼盘上市,中间间隔很长的一段时间,在此期间内,市场需求会发生很大的变动,消费者需求等各种因素的变化会直接导致投资收益与预期计算偏离很远。
2.开发成本受法律政策的影响
对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动以及相应的法律政策调整,造成房地产开发商经济上的损失。货币正常的松紧直接影响到项目的开发,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。
二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施
1.建立科学的评估指标体系
规划评估指标主要考虑的因素有:土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、公共设施配套等等因素。在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保、格调等等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价,每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度,控制适当的建筑容积率,可以减少房地产开发项目的单位造价,同时节约用地,从而能有效降低整个项目的建设资金。
2.规划方案的优选
要想有效地控制工程造价,必须在进行充分的市场调查研究之后,结合项目的具体情况,保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合,制定出多个方案进行比较,从中选出最优方案。在进行比较方案的优选工作时,一定要注意各个方案之间的可比性,根据项目的实际情况,选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。
3.尽可能地提高项目抵御风险的能力
房地产市场是一个资金密集型的行业,资金的使用量非常大,市场的任何波动和国家宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、正常和市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平,提出有效的控制风险的方案,有重点的加强对投资风险的防范和控制。
4.采取多样化组合投资
作为房地产开发企业需要将资金有选择的投资到不同类型的房地产开发项目上,针对不同收入层次的居民建造不同类型的住宅、写字楼或者娱乐场所等,以减少未来收益的不确定性。不同类型的房地产在开发的过程中风险也是不同的,对应收益高低也存在较大的差别。一般情况分析,开发项目收益率相对较高的对应风险也大。所以,如若将资金投入到不同的房地产开发项目中,可以将整体的风险降低,最终获得的是一个相对平均的收益。
三、对房地产开发项目进行有效成本控制的方式
1.转嫁风险
首先,可以向保险公司进行投保,以缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司,由保险公司承担风险。但是,保险公司虽然是一种及时、有效且合理的实施经济补偿的方式,但是保险的使用方位是有限的,而且在最初交的保险费金额也是非常大的。所以,通过保险转嫁风险并不能解决一切风险。
其次,以合同的形式将开发风险转嫁给其他的经济单位。比如在房地产项目的施工过程中,可以将部分危险性极高的工作转包给经验丰富的施工单位,这样也是变相地减少了自身的风险。
2.透过目标成本控制方案进行投资决策
开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究,如果盲目进行投资,不仅使企业的利润得不到很好的保证而且极易导致企业的亏损,严重者会导致企业的倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前,要经过反复测算,在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后,才能确认这个项目是可行的。如果高于建设成本控制数,则表示未达到利润的期望值,该项目不可行。通过系统全面的测算,能够确保企业开发项目的目的性,减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。
3.做好前期预防工作
然而，对具有经营特征的房地产项目后评价工作则不被关注。据调研，目前仅个别房地产企业尝试进行房地产项目后评价工作。如万科初步形成《万科集团房地产项目后评估管理流程》；中海2007年之前开始组建项目后评估小组，并对北京、成都等地部分项目开展了后评估试点工作。总体看来，房地产项目后评价工作已经被行业内领衔企业所关注，但方法和体系上尚处探索和起步阶段。房地产项目前期投资决策已倍受重视并有了国家技术规程导引，但针对经营性项目投资决策的后评价却未引起业界和学界重视。显然，这种状况与房地产行业支柱产业及其迅猛发展地位不相称。进行房地产项目后评价探索已是行业和企业发展急需推进的迫切任务。
房地产项目后评价是针对房地产全程的评价。本文主要是针对房地产项目前期即投资决策环节进行后评价，具体指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差并分析原因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。
一、投资决策后评价的意义
（一）有利于提升项目投资分析决策水平
许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。在房企利润空间逐步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。
（二）有利于科学制定企业投资决策机制
面对宏观调控以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。投资决策后评价能够帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。
（三）有利于加强房地产企业和行业制度化建设
建立健全项目投资决策后评价，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。同时，又将推动房地产行业的规范化和科学化发展。
二、投资决策后评价对象与目的
房地产项目投资决策后评价的对象是项目前期投资决策阶段的决策成果。具体包括：前期可行性研究成果、项目前期战略定位、项目各项策划成果、企业项目投资决策机制等。投资决策后评价的核心是对前期项目战略定位和投资可行性研究进行后评价。
房地产项目投资决策后评价的目的是通过对前期决策成果及其与实施效果的对比分析，评价项目投资决策分析的科学性、投资决策机制的合理性，以及投资决策成果与实施效果的偏差并分析原因，总结经验，提出对策建议。
三、投资决策后评价层级体系
投资决策后评价从决策分析科学性、决策成果偏差性、决策机制合理性三方面着手进行，层次体系见图1。
（一）决策分析科学性
前期投资分析作为决策依据，其完备性与深度对项目投资决策具有重大影响。后评价从投资前期分析的完备性和深度的角度，评价决策分析的科学性。
前期投资分析主要成果为投资可行性研究，完成从技术、经济和社会环境等方面对拟建项目的科学分析。分析深度体现在：决策依据的内容齐全、项目要素分析全面、数据准确可靠、论据充分、结论明确，深度应能满足投资决策需要。科学合理地完成房地产投资项目分析应包含以下七大项内容：宏观经济和房地产市场发展分析、项目概况及地块分析、项目定位、建设条件与方案、建设方式、投融资与财务分析、环境效益分析。
（二）决策成果偏差性
在房地产项目建成销售完毕（或运营）一段时间后，收集项目建成、售后（或运行）的实际信息，考察销售（或实际运营）效果，对比投资分析阶段的预期，得到项目偏差状况。如果发生的偏差很小，说明前期决策分析工作较为到位，应客观总结前期工作经验。如果偏差状况非常严重，或是在判断阶段没有将偏差项目纳入前期分析，并对整个投资活动产生巨大影响，这就属于严重的投资决策失误。针对失误，找出偏差原因并分析，完善未来投资项目分析要点，提高投资决策的质量。
以下从后评价主要内容展开介绍决策成果偏差性的评价。
1.投资环境与市场分析合理性及偏差分析
回顾项目当地经济发展和房地产市场演变情况，将预期投资环境与实际经历的外部环境作对比，评价预期投资环境与市场走势研判的正确性与分析的合理性，找出前期分析的缺失项或分析不合理的部分，总结在项目建设期间应对投资环境的变化而采取的措施，深化对未来项目的投资环境与市场研究。
2.项目定位合理性及偏差分析
项目战略定位是对投资方向的确定，通过市场调查，对投资环境、市场状况、竞争对手、目标客户的分析，对产品及销售策略进行定位策划。项目定位后评价主要从以下几点着手进行：第一，投资分析中是否对项目主题、产品、客户、价格、经营进行全面定位。第二，对比前期主题概念定位与实际效果的差别，检验主题定位的预期影响力。对比产品定位与实际产品，是否发生调整，如果发生调整找出调整原因，并评价产品功能定位的效果。对比目标客户和实际客户，评价客户群定位的精准度。对比前期价格定位和实际执行的价格，评价价格策略制定及调整的合理性，评价具体产生的市场效果。评价经营定位，先对比分析前期的租售策略与实际经营策略，回顾是否采取了调整措施，评价具体经营策略市场效果。
如果定位与市场效果相吻合，则说明前期定位工作具有合理性，可总结前期定位的经验。如果定位与市场效果偏差很大，无论是比市场效果更优还是更劣，均应客观地将偏差程度、偏差原因以及所得结论如实总结。
3.项目经济技术指标变动及偏差分析
对比完工后与规划的主要经济技术指标（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等），计算偏差额度以找出偏差的指标，分析偏差原因，指出指标变化产生的经济影响，重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本变化。
4.进度计划变动及偏差分析
评价项目前期计划的关键时间节点实现的可能性，与实际完成的关键时间节点作对比，列出每个节点的延迟（提早）天数，查出控制节点与计划偏差的节点，分析影响项目节点进度的主要因素，并提出未来类似开发项目的应对措施。关键时间节点包括：项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程许可证、开工许可证、销售许可证等的时间；工程计划的开竣工时间及工期计划、各期开工面积等；销售计划的各期销售时间、价格、面积、入住时间、预期销售计划实现时间。
5.财务可靠性及偏差分析
回顾项目的投融资模式选择，资金来源和融资方案分析的合理性，是否提出多方案建议与方案优化以及风险分析。在项目实际运行中，选定的融资模式与方案是否适合项目开发，融资方案是否能够满足资金需求，筹资的风险控制情况。
由于项目发展期间开发成本、进度调整和销售价格的变动，原来投资分析中的财务指标会发生相应调整，通过对比前期成本估算、预期收入、税务分析、项目财务指标（如净现值、内部收益率、销售利润率、投资回收期等），测算项目实际效益，评价项目盈利能力；查看实际资金来源与运用情况、现金流量、资金需求最高点，评价项目资金平衡能力；税务筹划工作是否进行，筹划方式的选择及效果，评价项目税务筹划能力。
6.不确定性分析合理性及偏差分析
受房地产价格、成本费用和其他因素影响，房地产收益有很大波动，需要进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。通过盈亏平衡分析查看投资项目的成本、销售、利润三者关系，预测经济形势变化带来的影响，分析项目的抗风险能力。通过以投资额、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的变动范围计算经济效果指标的变化得到项目敏感性。房地产投资风险有营运风险、财务风险、市场风险等，还包括预测风险及风险收益，并提出风险应对措施。结合项目实际发生的情况对不确定分析的合理性进行评价，是否实际情况在不确定性分析的考虑范围内，应对不确定因素发生的措施是否有效。
（三）决策机制合理性
为了加强房地产企业开发与经营投资活动的投资决策科学性、降低项目风险、减小项目成果偏差，企业应建立一套合理的投资决策机制。开展投资决策后评价时，从机制的完备性与合理性两个方面，对决策制度、决策流程、决策执行与反馈体系进行评价。
首先，房地产企业是否构建了健全的决策制度。是否构建投资决策组织，包括决策部门、专家构成、参与部门及实施人员等；是否形成规范性的规章制度，规范程度体现在是否有利于房地产企业的项目投资决策科学性、操作有据可依、管理的统一协调。其次，企业是否形成完善的决策流程。流程是否涉及项目投资机会发现、项目投资申请、审批、计划编制等多个明晰环节，并且责任落实到部门或个人。项目投资审批要点的把握直接关系项目投资决策成果偏差大小，后评价应侧重关注审批要点是否到位。最后，企业是否形成决策的执行、监督及反馈的体系。具体采取了何种措施保证投资决策有效实施，如何有力地推动企业持续改善项目投资决策的行为与效率，同时评价反馈机制发挥的作用。
四、投资决策后评价的方法与评价体系
投资决策后评价既可以采用各种定性的评价方法，也可采用各种定量的评价方法，如层次分析法等。但不论哪种方法都必须基于基本逻辑框架法构建合理的投资决策后评价指标体系，并通过对这些指标的系统设计和深入分析，评价找出项目投资决策的经验、教训、存在问题，以及对未来工作提出建议。
参考文献：
1.王广浩 周坚.项目后评价方法探析.科技进步与对策.2004.1
2.国家发展改革委 建设部.建设项目经济评价方法与参数（第三版）.中国计划出版社.2006
3.《投资项目可行性研究指南》编写组.投资项目可行性研究指南.中国电力出版社.2002
一、基于实物期权理论的船队投资规模分析
（一）船队投资规模决策分析 当一家航运企业在考虑船舶投资时，其要考虑的问题包括：未来该航线的货运量中可由本公司运载的有多少；未来海运运费是多少；投资船舶是否有利。当获得可使用的预测数据后，航运公司就要对特定航次的船舶的投资进行决策，可以将投资决策的分析过程分为三部分：对于是否增加船舶进行决策分析；对于增加船舶的数量进行决策分析，也就是增加几艘船舶；对于船舶增加的时间进行决策分析，即如果一次性投资的话，什么时候投资最合适，而如果分期投资的的话，最优投资时点应如何确认。这三个部分就是本文研究的主要内容。
（二）对于是否增加船舶进行决策分析 首先，考虑最简化的船舶投资决策问题，航运企业为了获得更多的营业利润，决定增加船舶的投资，船舶的购买是
通过综合分析可以看出，对于该企业而言，为了实现利益最大化，一定要扩大船舶投资规模，并且决策等待一年后投资3艘船舶对企业是最有利的，项目价值可以达到10931.77万元。
（三）决策结果分析 根据传统的决策方法，得出的最优决策是立即投资2艘船舶对企业最有利，可实现的项目价值为9918.508万元；根据本文的思路对船队的规模进行投资决策，得出最优决策为等待一年并投资3艘船舶对企业最有利，可实现的项目价值为10931.77万元。对比这两种不同的结果可以发现：第一种决策是基于净现值的大小确定最优的投资规模和能实现的项目价值，并没有考虑货运量的波动性；第二种决策考虑了货运量的波动性，并通过实物期权方法对由货运量的波动而造成的现金流的波动进行了处理分析，考虑了由于经营环境的波动对项目价值造成的影响，从而决策出最优的投资数量和可以实现的项目价值。虽然第一种决策结果是可行的，且能够为企业带来收益，然而第二种决策结果显然比第一种决策结果更能为企业增加价值，而造成这两种结果差异的原因在于研究船舶投资过程中是否合理考虑了货运量的波动和船队的投资规模。
[关键词] 房地产 房地产投资 决策支持系统
一、引言
房地产开发项目投资决策是房地产开发企业的一项重大决策行为，其正确与否对投资的经济效益影响很大，同时也直接影响着企业的生存与发展，而房地产投资评估又是项目投资决策的前提和基础。随着市场经济渐行渐深，房地产开发市场的竞争也将越来越激烈，特别是在中国最大的经济特区海南省，建立一套房地产投资评估与决策模型及其系统，对科学评估，高效决策，辅助决策者了解和分析房地产的市场状况，全面、综合、协调处理大量的复杂数据，少走弯路，及时确定房地产投资项目的最佳方案，提高决策效率，具有重要的理论意义和现实价值。
二、DSS基本理论
DSS (Decision Support System ，决策支持系统)是辅助决策者通过数据、模型和知识，以人机交互方式进行半结构化或非结构化决策的计算机应用系统。它是管理信息系统(MIS)向更高一级发展而产生的先进信息管理系统。它为决策者提供分析问题、建立模型、模拟决策过程和方案的环境，调用各种信息资源和分析工具，帮助决策者提高决策水平和质量。是给某个特定的行业的领导层提供辅助决策的软件系统，主要是以管理学、运筹学、控制论和行为科学为基础，以计算机技术模拟技术和信息技术为手段，面对半结构化和非机构化的决策问题，支持决策活动的具有智能作用的人机系统。它能为决策者提供决策所需要的数据、信息和背景资料。帮助决策者明确决策的目标和进行问题的识别，建立或修改决策模型，提供各种备选方案，并对各种方案进行评价和选优，通过人机对话进行分析、比较和判断，为正确决策提供有益的帮助。
三、系统分析
1.海口房地产投资系统目标
房地产投资决策支持系统的作用主要在于为投资者提供项目内部和市场现状与变化预测的信息及其应采取的策略、方案和措施等。因此，海口房地产投资决策支持系统的目标，即系统要解决的问题主要在于: (1)借助过去和现时海口房地产业经营状况及其它相关资料和数据，通过科学方法，对项目目标市场的未来发展趋势进行分析和预测。(2)以过去和现时海口房地产开发投资资料和数据，采用有效方法，对项目开发投资的资金需求情况和开发周期等进行预测。(3)通过测算模型库，将海口房地产投资管理的成熟经验和方法融入系统，为项目开发投资的成本费用、运营能力、盈利能力和风险等提供固定和半固定的预测和分析。(4)充分利用计算机的强大数据处理能力，为某一目的开发投资决策提供多个预选方案，并分析、预测和模拟每一个方案的执行效果。(5)建立决策模型库，将房地产投资决策成熟经验和方法及专家的知识融入系统，为投资提供固定和半固定的决策方法。(6)对房地产投资项目及方案测算和决策结果等，进行汇总、查询和输出。
2.系统功能要求
为实现上述目标，海口房地产投资决策支持系统应该由海口市场分析、项目(或方案)开发经营测算分析及其优劣评价、比较和决策分析等三大业务功能以及系统维护、初始化和结果输出两大辅助功能组成。遵循目标明确，体现系统总体功能;结构先进合理,考虑各方面主客观因素的限制；数据流程简单、明了、快捷;独立性、内聚性强,尽量减少不同功能间的耦合性和关联性等原则。
四、系统设计
1.系统总体结构
本系统采用结构化程序设计方法，其基本思想结构化、模块化、自顶向下、逐级细化、逐级抽象，切断每一层次与较低层次的联系，由这种方法设计出来的系统，既可作为单独的子系统存在，也可受上级模块调用和控制。
根据上述设计思想和系统分析的要求，可以将海口房地产投资决策支持系统总体结构设计图设计为：
海口房地产投资决策支持系统总体结构图，很清晰的反应了四库的耦合以及之间的联系，可以看出海口房地产投资决策支持系统由海口房地产投资信息模型、海口市场分析模型、方案测算和分析模型、方案决策分析模型和结果输出模型五部分组成，如上图所示。
2.人机对话系统设计
人机界面，就要从用户着手，满足基本的一些要求：
(1)在与决策者交互的过程中，起辅助作用。(2)作为数据库、模型库、知识库以及方法库的中枢。(3)提供友好的，便于理解的对话过程。(4)协调用户和系统各模块的控制操作，随时能提供使用帮助。
人机界面主要作用有3个:①接受处理决策者提出的请求;②与四库系统交互得到决策信息;③返回辅助信息给用户
3.模型及模型库设计
(1)海口房地产投资信息模型。包括数据编辑、信息浏览、索引查询。数据编辑模块用以实现所有市场信息的数据追加、修改和删除；信息浏览模块用以浏览指定的市场信息内容，市场信息包括土地供给、建筑材料、施工队伍、基础设施等；索引查询模块可以根据用户的需求，检索出特定的市场信息供使用者参考。
(2)海口市场分析模型。包括市场供给分析模块，市场需求分析模块，市场供需平衡分析模块，方案规划设计和分析模块四个模块。其中，市场供给分析模块用以按时序、地域、工程进度、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场需求分析模块用以按时序、地域、人群、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场供需平衡分析模块用以在供给和需求分析基础上， 按不同组合进行供需平衡分析。方案规划设计和分析模块用以根据海口本地和投资者等的有关规定和要求， 对投资开发地块进行规划和设计； 然后采用多种模型， 以项目(方案)收益最大化为准则， 对项目(方案) 物业类型和档次比例等进行初步分析和决策。
(3)方案测算和分析模型。方案测算和分析模型主要对海口房地产投资进行方案测算和投资分析。包括土地投资测算和分析模块，建设投资测算和分析模块，经营销售估算和分析模块，财务估算、评价和分析模块，风险不确定性测算和分析模块五个模块。土地投资测算和分析模块用以采用成本法、比较法和剩余法等多模型对项目(方案)土地获取成本、开发成本和总成本等进行测算与分析。建设投资测算和分析模块用以首先对项目(方案)建设项目、子项目及其建设计划等进行分割和确定；然后采用价格指数法、比较法和简化工程概预算法对项目(方案)建设成本进行测算和分析。经营销售估算和分析模块用以采用比较法、回归分析预测法等对项目(方案)各物业销售价格、进度进行分析和预测；项目经营方案和策略的效果模拟、比较和决策。财务估算、评价和分析模块用以项目财务及主要报表的生成， 投资评价指标的测算和分析。风险不确定性测算和分析模块包括项目(方案)单变量和三项预测值灵敏度分析；损益分歧点分析；蒙特卡洛风险模拟分析。
(4)方案决策分析模型。方案决策分析模型主要返回给决策者简要的结果报告。它包括单项目(方案)决策分析模块和多项目(方案)比选和决策分析模块。其中单项目(方案)决策分析模块是根据在决策人员人工干预下确定海口房地产投资决策评价的标准，对项目(方案)投资可行性进行决策和分析，并生成简要的结果报告。多项目(方案)比选和决策分析模块则首先对决策人员所定决策的定性准则进行数值量化，然后对各项目(方案)优劣状况进行分析和决策，并生成简要的结果报告。
(5)结果输出模型。分析结果的输出，结果(包括文字和图表) 查询和打印。
(6)以上模型都以数据的形式存放在数据库中。结构如下：
4.数据库设计
本系统处理的项数多，为保证以最优的方式组织数据，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可设计多种数据库。通过对数据库的调实现数据的传递和存贮，同时设置少量内存变量对系统过程进行控制。按照规范化数据库设计原理，结合本系统的需要，共设置项目概况、建筑类型、成本费用、财务指标、敏感分析等五类，共9种数据库。其中：项目概况数据库作为系统维护时对旧有项目查询的一种标识；建筑类型数据库用于各种类型的选择及各类建筑参数的输入与输出；成本费用数据库作为投资估算的基础；财务指标的数据库是各种类型数据库的核心，它将成本分析与盈亏分析的各阶段成果加以汇总、传递、反馈，在此基础上进行敏感性分析，起到一种枢纽作用；敏感分析数据库的作用是便于用各种表格形式将各类敏感性分析结果打印输出。
5.知识库设计
随着时间的变化，投资都会有不同的经验和技巧知识，可以把积累的知识以库存储，并按照简单的表示格式，可以将知识保存在知识库中，积累多了知识库获取的知识也越多，一些问题可直接进行推理求解。
知识库的结构如下：
6.方法库设计
首先将海口房地产投资数据输入到内部数据库中，然后方法库管理系统中的数据处理程序从内部数据库中提取数据并从方法字典中选择要用的方法，再把数据放入方法体进行加工处理，最后将数据送出到数据库，最终输出数据。
五、系统实现
1.开发环境
系统主要采用VC为开发工具，在windows平台下，以ms-sql2005为数据库支撑数据和模型都保存在数据库中。
2.开发计划
本系统开发期计划在6个月之内完成，前1个月进行系统整体框架构建，中期需要3个月时间设计和开发数据库。程序块和模型库要1个月左右，最后一个月主要目的就是进行测试和一般的维护阶段。
六、结束语
总之，本决策支持系统将按照需求分析、常规的软件开发程序，预计将达到以下功能：
1.能较精确地完成海口房地产开发项目的投资评估、成本分析、现金流计算、财务指标计算、敏感性分析。
2.系统既可用于单项工程投资评估，也可用于多项工程的比较。
3.系统操作方便，并具有良好的扩充和维护功能。
参考文献：
关键词：房地产；实物期权；投资决策
中图分类号：F83文献标识码：A
一、引言
房地产项目投资的基本目标是在不确定的市场环境下，正确地选择投资项目，从而实现房地产企业价值的最大化。因此，房地产投资项目对市场的不确定性因素影响甚为敏感，而且房地产企业投资及开发的风险也激剧增大，这时房地产企业投资决策则更能体现其重要性。
房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节，决策的合理性、科学性将直接影响开发项目能否顺利进行。在房地产业日臻成熟、竞争日益激烈的今天，决策者越来越重视对投资决策方法的分析与研究。
现有的房地产投资评价方法的发展可以分为三个主要阶段：第一阶段是以净现值（NPV）法为代表的传统投资评价方法；第二阶段是以加强传统投资评价方法对不确定性因素的分析能力为目标的不确定性因素分析法；第三阶段是以Black & Scholes（1973）的期权定价理论为基础的实物期权评价方法。不可否认的是前两个阶段的分析方法其本身存在着一定的缺陷，为此提出在房地产投资决策时采用实物期权分析方法，它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。
二、实物期权投资决策法
1、实物期权理论概念。期权是一种特殊的合约协议，它赋予持有者在某给定日期或该日期之前的任何时间以预定价格购进或出售一定数量标的资产的权利。期权理论最为核心的观点是，期权持有者拥有选择买或卖的权利，而并非必须履行的义务。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。金融期权的标的资产是具有原始价值的金融资产，如货币、债券、股票等；实物期权是以各种实物资产为标的物的期权，如土地、技术、项目等。自从著名的Black-Scholes期权定价公式解决了金融期权的定价问题以来，期权定价理论获得了长足的发展。针对传统投资决策中的净现值法本身固有的缺陷，麻省理工学院的Myers教授于1977年最早提出了期权定价理论可以用来指导投资者对实物投资项目的决策，正式提出了实物期权的概念。他指出，一个投资项目产生的现金流所创造的利润，是来自于对目前所拥有资产的使用，再加上一个对未来投资机会的选择。
房地产行业是一个不确定性极强的行业，其面临着来自内部及外部竞争环境随时发生波动变化的风险。同时，房地产投资项目一般都具有多阶段性，因此决策者需要在每一阶段结束后对其后续的工作方案进行修订，这就充分体现了管理上的灵活性。另外，房地产项目从获得土地开始就需要不断地投入巨额资金，即使市场情况出现了不利的趋向，但已投入的巨额资金已无法收回，成为沉没成本，这就造成了房地产开发项目的不可逆性。以上提到的不确定性、管理灵活性和不可逆性恰好是实物期权的典型特征，因此在房地产项目的投资评价中应用实物期权方法是可行而且准确的。
2、实物期权理论在房地产投资决策中的应用。实物期权理论突破了传统决策分析方法的束缚，它是在保留传统方法合理内核的基础上，并对房地产投资中的时间价值和管理柔性价值进行了充分的考虑，是一种更为科学合理的投资决策方法。一个房地产投资项目的真实价值等于该项目净现值加上该项目所包含的实物期权的价值，即：
项目价值=扩展的NPV（ENPV）=静态NPV+期权价值
3、实物期权定价模型。实物期权定价的基本思想来源于金融期权的定价理论，即著名的B-S模型和随机过程理论。实物期权的定价模型为：
C＝V（O）×N（d1）-I×e-rT×N（d2），其中：
d1＝
在上述定价模型中，V（O）为投资项目的预期现金流；I为投资项目的投资成本费用；T为项目投资的最后决策时间；?滓为项目的市场波动率，即项目价值的变动标准差；r为无风险利率；C为项目的实物期权价值。
三、实物期权定价方法应用实例
某房地产公司于2004年在某城市投资一处房地产项目，共分两期，并且均为多阶段投资。该项目的现金流量见表1、表2，整体项目只有在进行完一期投资后，方可进行二期项目。根据市场取贴现率R=15%。（表1、表2）
根据传统NPV法：NPV=∑（CI -CO ） （1+i ） 。式中：其中，CI 、CO 则分别代表第t年投资项目所带来的现金流入量以及现金流出量。
以2004年末为项目初期考察点，计算一期项目的净现值，可得NPV1=-35.3 （万元）
可是，由于传统的投资决策方法忽略了不确定性以及柔性管理的价值，可能低估项目的价值。接着，采取实物期权法对该项目再进行投资决策分析。由于投资项目的具体情况比较清晰，所以项目的市场价值、投入资本、时间等都较容易确定，无风险利率常取同期政府债券利率，投资项目市场价值波动率是一个比较难以准确计量的参数。由于房地产行业的本身特点：不确定因素多、风险大等，一般可估计为?滓＝30%。
在上述净现值方法计算中，因方法本身的局限性，所以忽略了两期项目投资机会的不确定性价值，即未来项目期权的价值。随市场的变化，一、二期相关联项目投资的价值其有较强的不确定性，假设其波动率为＝30%。用实物期权理论观点来分析，两年后是否投资、投资规模可视市场具体情况而定。因此，若现在投资第一期项目，除得到两年现金流入和现金流出量之外，还有获得第二期项目的投资机会，这个投资机会（实物期权）价值多少应当被考虑。
为此，用实物期权分析方法来分析这一投资项目，以2006年末为当前时间点（2004年末），这样一个投资机会的价值等同于一个期限为2年，约定价格（投资金额）为：I＝400＋300/1.15＋300/1.152＝887.7（万元）。
标的资产（是指一项实物期权赋予期权购买者有权买入或卖出的某项资产）当前价格（项目的流入现值）为：V（O）＝（600/1.152＋700/1.153）/1.152＝691.1（万元）。
d1＝ =-0.142
d2＝-0.142-0.30× ＝-0.567
据标准正态分布变量的概率分布函数N （X）计算：
N（d1）=N（-0.142）=0.4443
N（d2）=N（-0.567）=0.2877
增长期权价值E＝V（O）×N（k1）-I×e-rT×N（k2）=75.9万元，即此投资机会的价值为75.9万元。增长期权价值现值为：75.9/1.152=57.4（万元）。为此，该房地产项目扩展净现值应为：ENPV=-15.5+57.4=41.9万元>0。表明从整体战略考虑，应当投资该房地产项目。该房地产公司据此进行了投资，最后的投资结果也证明公司当初的投资决策是正确的。
四、结论
实物期权投资决策分析法不是对传统决策分析方法的简单否定，而是在保留传统决策分析方法合理内容的基础上，对不确定性因素及其相应环境变化做出积极响应，并充分考虑房地产投资中的时间价值和管理柔性价值的一种更为科学合理的投资决策方法。与传统的投资决策评价方法相比，实物期权理论能更好地解决房地产投资决策中所面临的不确定性问题，并挖掘这些不确定性所具有的潜在价值。随着房地产市场竞争的不断加剧，房地产市场的不确定性在不断提高，实物期权理论将会在房地产投资决策中具有更好的应用价值。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
主要参考文献：
[1]Camerer，C F.Does Strategy Research Need Game Theory.Strategy Management Journal，1991.12.
[2]Black F，Scholes M.The Pricing of Options and Corporate Liabilities[J].Journal of Political Economy，1973.81.
[3]Myers S.Finance Theory and Financial Strategy[J].Inter-faces，1984.14.
[4]杨春鹏.实物期权及其应用[M].上海：复旦大学出版社，2003.
期权(option)是这样一种合约，合约的持有者在规定的时间内有权利，但没有义务(可以但不一定)按照合约规定的价格购买和卖出某项资产。也可以说，期权是一种选择权，指在当前做出较小的投入或付出，进而拥有在未来可以行使但也可以不行使的某种行动的权利。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。
金融期权(financeoption)的标的资产是本身具有原始价值的金融资产，如股票、债券、货币等。实物期权(realoption)是以各种实物资产(如机器设备、土地、技术、项目等)为标的物的期权。
简单地说，实物期权就是在动态和不确定的商业环境下，商业决策要灵活的适应战略资产投资的决策制定、投资机会估值和项目投资支出，是在运用期权理论的时候，利用金融理论、经济分析、管理科学、决策科学、统计学和经济模型估计实物资产（相对于金融资产）的一种系统方法和整体解决方案。
房地产开发投资项目涉及的实物期权方法，在国外已经应用到了各种各样的房地产项目当中来了，包括房地产开发、再开发、租赁合同的制定、抵押贷款的违约、决策等等方面。
二、实物期权法及其评价
传统的投资决策方法是现金流贴现法。现金流贴现法由于考虑了资金的时间价值，全面地分析了项目寿命期内所有可能的现金流入与流出，并且对风险作了一定的分析，但是，DCF法结构上存在两个致命的局限性:一是每一个时点上的现金流量如何精确地估计；二是贴现率如何确定，特别是有风险的情况下（一般而言，风险是不可避免的)。现金流的估计和贴现率的确定都带有很大的主观性，前者往往给“可批性”项目以可趁之机，有些单位为使项目能够通过审批，任意夸大现金流量。后者则使人惧怕风险，以高贴现率去反映高风险，往往低估项目的价值。
因此，只有当现金流和贴现率能够精确地预测时，DCF法才能够精确地反映出项目的价值，而现金流和贴现率的精确预测只能在市场比较稳定，宏观经济比较平稳的情况下才能出现。
传统的投资决策方法存在着许多不足与局限性，尤其是贴现率问题，往往使得企业做出错误的投资决策。对于不确定性很大、周期很长的复杂的投资决策，传统方法更是显得力不从心。如果说项目价值可以用净现金流大小来表示的话，投资项目的价值并不仅仅是项目产生的现金流，还应该包括其带来的战略利益。这一切都集中体现在企业的战略适应性上。经营柔性和战略适应性是在不确定性条件下进行投资决策分析的基本出发点，而这一点在传统投资决策分析方法中没有体现出来。实物期权分析方法正是针对这种“病症”给出的“一剂良药”。
实物期权分析方法在项目投资分析中的两个重要贡献是：
（一）经营柔性和战略适应性来源于投资项目中包含的实物期权，确定这些实物期权的价值才能科学地估价投资项目的价值，而实物期权分析方法解决了长期困扰人们的项目价值估价问题。
（二）有些项目中自然包含实物期权，但是更多地要靠决策者精心设计和构造，然后镶嵌在项目中，这为项目决策者和管理者进行投资项目管理提供了新的思想和方法。不难看出，实物期权分析方法是一种科学的、合理的、主动的、有效的项目估价和项目决策方法。
研究待决策问题的实物期权性质，也就是把实际投资决策问题转换成标准的实物期权问题。这一步骤需要投资者使用实物期权思维对项目整体运作的过程进行整体的决策分析，弄清楚可能的决策是什么，存在哪些决策，什么时候进行决策，谁有权利执行这个决策:进而分析包含了哪些实物期权、哪类实物期权。为很好地解决决策中的不确定性问题，需要对这些问题进行书面描述，这将成为解决过程中有用的参考要点。
三、实物期权方法在房地产投资决策中的应用
按照实物期权理论的观点，不确定性越大，风险可能会越大，但面对这些不确定因素，好的管理者会面对变化的形势，充分利用管理柔性，通过选择最佳投资时机扩张成功的项目，关停或推迟不好的项目。从而可能获得更好的投资机会和更高的收益。因此在房地产投资项目中应用实物期权方法进行决策，可以很好的解决在房地产项目中的不确定性因素，给项目的最终决策提供可靠的依据。
（一）决策者对投资机会的价值的估计
房地产开发投资中包含的实物期权的来源是开发项目所面临的不确定性，体现在不确定情况下决策者的决策灵活性。因此，决策者对投资机会的价值的判断，将直接影响到项目的期权价值。期权价值就是体现在对不同的投资机会的选择上，如果决策者事先并没有全面的意识到项目在不确定情况下各个阶段存在的各种投资机会，那么此项目在各阶段就丢掉了很多投资机会的选择，也就失去了一部分决策灵活性所带来的价值，即失去了一部分项目的期权价值。因此，决策者对投资机会具有很强的判断力是确定项日期权价值的前提。
根据Black-Scholes期权定价公式，投资者可以定量的测算投资机会的价值。投资者要获得一个房地产项目的投资机会，必须支付土地出让金等先期费用。根据期权价格不应当高于期权价值，房地产开发的先期费用也不应当高于项目的投资机会的价值。因此投资者必须事先测算投资机会的价值。
（二）决策者对最佳投资时机的确定
房地产投资决策有一个时效性特征，即投资决策是立刻执行到期，还是可延期的，它反映投资决策的紧迫程度。当确定要对一个房产项目投资时，还要确定项目的最佳投资时间。在传统投资决策理论中，当项目的价值等于项目直接投资时，投资者就应当投资；而在实物期权理论中最佳的投资点上项目的价值等于项目直接投资与投资机会成本之和。如果把等待开发和立即开发的项目价值曲线绘在一张坐标图上，在最佳投资点上这两条件曲线是相切的，经济学家已经利用动态规划和微分方程等数学工具对最佳投资点上的项目价值进行了描述，在最佳投资点上，项目的价值大于项目的直接投资，最佳投资点出现的时间也应当比传统投资决策的投资时间要晚，因此在现实当中经常会看到投资者将有价值的土地空置，或者是很长一段时间不开发，这就意味着土地放在将来开发所具有的潜在价值大于现在开发的价值。
（三）决策者对最优投资规模的确定
房地产项目，特别是大型的房地产项目，在决策时还要确定是分期开发还是一次开发，除了考虑开发商资本实力的因素外，还必须考虑项目分期开发所包含的成长期权。通过对一次开发和分期开发的项目价值分析表明，在大多数情况下，分期开发由于有成长期权的价值存在，因而具有更高价值。如果采用分期开发，就必须确定首期的投资规模，而首期的投资规模往往又会对后期投资有较大的影响。
（四）投资项目的所有权特征
所有权特征，即该项目中所包含的期权是独占期权还是共享期权。显然，对于独占期权，房地产开发者可以充分行使自己所拥有的灵活性，包括放弃权、延期权、扩张权、收缩权、停启权等，这些权利的价值将体现在期权的时间价值中。但是，如果期权不是独占的，这意味着有竞争对手与本企业共享执行该实物期权的权利。实物期权的共享直接导致项目价值的共享。因此，对企业而言，项目带来的期权价值必然有一定的损失，项目的价值将有一定程度的降低，这种降低是由于竞争所带来的。
（五）投资者对信息的掌握
房地产业具有投资大、周期长的特点。在很长一段时间内，几乎一直没有尝试对租金、房屋造价和利润等主要变化因素提供一种定量的严格估算。传统的做法是依靠专业顾问（如估价师、测量师等）的“经验”。近年来，不断增加的信息数据文件已经建立起来，用于测算租金、造价、投资收益和房价的执行情况。毫无疑问，这种数据服务系统的使用将比单纯地记录过去的事件有效的多，而且，随着这种系统将不断地扩大并变得更精细、更适用和更富有权威性。在可以预见的将来，这些已存在的能测算趋势的指数将被设计成能预测将来可能性的变化值。这些崭新的服务系统将会给房地产决策者及他们的顾问提供有价值的资料，从而使他们能对不确定性做出更好的估计，而非仅靠“感觉”和经验。
四、案例分析
本文拟以一个简单的实物期权案例来说明实物期权理论在不确定条件下房地产投资决策中的应用。
假定某房地产公司有一地块开发权，拟定投资总额为1050万元，投资项目的寿命期为5年，前3年每年除去成本可以获得净收益270万元，后两年每年除去成本可以获得净收益250万元，该公司可以延迟2年进行该项目的投资。如果无风险利率为10%，项目风险波动率为30%，那么该房地产公司是否应该进行该项目的投资。
如果按传统的现金流折现法分析该问题，可以求出该项目的净现值NPV为-52.6万元。根据传统NPV法评价该项目，因为净现值为负数，则该项目将被拒绝。但实际上，该例子是一个简单的实物期权问题:该公司可以延迟2年进行该项目的投资，即相当于持有一份2年投资的延迟期权，执行价格为1050万元，同时由于该项目尚未建成，相当于资产不需支付红利，因此可以根据Black-Scholes期权定价模型，求得该延迟投资期权的价值C为225.8万元。
所以，如果该房地产公司考虑延迟投资期权的价值进行决策，则项目总价值为(-52.6+225.8=173.2万元，说明该项目具有较大的投资价值，投资项目在等待2年后的价值是可观的。
基于实物期权的投资决策方法将金融领域的突破性成果用于实物资产投资领域，是对传统的NPV法的完善。房地产行业是一个周期性的行业，该投资领域蕴含着大量的灵活性，例如土地的开发时机选择、初始投资规模的确定、是否需要分期开发等等，如果能够在这些过程中依照实物期权的方法，按照投资决策分析步骤对这些灵活性的价值进行定量评估，或者在决策过程中引进实物期权的思维方式，将有助于使房地产投资决策的过程更加的科学和合理。
参考文献
[1]杨兴月，郜建人，基于实物期权的房地产投资决策方法[J].统计与决策，2005.3
[2]杨若晶，赵红梅，房地产投资决策的实物期权方法[J].郑州航空工业管理学院学报，2005，9
[3]郁洪良《金融期权与实物期权－比较和应用》[M].上海财经大学出版社，2003.4
[4]杨春鹏《实物期权及其应用》[M].复旦大学出版社，2003.11
[5]曾卫华，杨和礼，实物期权方法在房地产投资决策中的应用[J].建筑技术开发，2003.10.
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